Tribunal: TJDFT
Processo: 0016733-47.2015.8.07.0001
Órgão julgador: ALFEU MACHADO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-01-22
Data de publicação: 2020-02-04

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. INADIMPLÊNCIA. PROMITENTE CONSTRUTORA. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA AMPLA DEFESA E DO CONTRADITÓRIO. ART. 5o, INCISO LV, DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. QUESTÃO UNICAMENTE JURÍDICA. QUESTÃO RESOLVIDA EM SEDE DE RECURSOS REPETITIVOS. PRODUÇÃO DE PROVAS DESNECESSIDADE. LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO COM INVERSÃO DE CLÁUSULA FAVORÁVEL AO VENDEDOR. TESES JURÍDICAS FIXADAS NO RESP 1635428/SC E RESP 1498484/DF. TEMA 970. DISCUSSÃO SOBRE A POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. MESMA NATUREZA. CORRETAGEM. PAGAMENTO. REPETITIVOS (STJ). TEMA 938. CLÁUSULA EXPRESSA NO CONTRATO. NECESSIDADE. TRANSFERÊNCIA AO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. TOLERÂNCIA. 180 (CENTO E OITENTA) DIAS. EXTRAPOLAÇÃO. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. INTEMPÉRIES NATURAIS. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA. “HABITE-SE”. DEMORA. CEB. CAESB. FORTUITO INTERNO. RISCO DA ATIVIDADE. EXCLUDENTE AFASTADA. INADIMPLEMENTO. CULPA. FORNECEDORA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. ALEGAÇÃO DE MORA PELO CONSUMIDOR. INEXISTÊNCIA. CONTRATO CUMPRIDO. ATRASO DO FORNECEDOR. PERCENTUAL REFERENTE À INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. NECESSIDADE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. PRECEDENTE STJ. VALOR MÉDIO DOS ALUGUEIS. LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. PERCENTUAL ENTRE 0,5% E 1%. ADSTRIÇÃO AO PEDIDO DAS PARTES.
1. Esta Corte de Justiça e os Tribunais Superiores já pacificaram entendimento à luz dos arts. 370 e 371 do CPC no sentido de que o juiz é o destinatário da prova, cabendo-lhe decidir motivadamente quais são os elementos suficientes para formar seu convencimento, a fim de que possa apreciar fundamentadamente a questão controvertida.
1.1. Desnecessária a realização novas provas documentais quando a solução da demanda exige somente interpretação de cláusulas contratuais, sendo matéria unicamente de direito, ainda mais se tratando de matéria já decida em sede de repetitivos pelo c. STJ.
2 Na hipótese, cuja discussão envolve contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, a relação jurídica se amolda aos exatos termos do art. 2o e 3a do Código de Defesa do Consumidor. Ademais, o contrato em questão é o que se denomina "contrato de adesão", no qual o consumidor se sujeita a condições previamente estabelecidas pela fornecedora.
3 O c. STJ fixou, por meio dos recursos especiais submetidos ao regime dos recursos repetitivos - REsp no 1635428/S e REsp no 1498484/DF (tema 970)-, a seguinte tese: Tema 970: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.
3.1 No caso a sentença aplicou a indenização por lucros cessantes não cabendo a sua cumulação com inversão de cláusula penal contratual.
4. A transferência ao consumidor da responsabilidade pelo pagamento da corretagem é possível, conforme definido pelo STJ, também em sede de julgamento de recurso repetitivo, nos termos assim fixados: “Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”.
4.1. No caso concreto, a ocorrência da transferência do valor pertinente à corretagem ficou claramente definida entre as partes pelo que se verifica da documentação acostada aos autos, sendo considerada válida.
5 A teoria do risco do negócio ou atividade é a base da responsabilidade objetiva do Código de Defesa do Consumidor, a qual harmoniza-se com o sistema de produção e consumo em massa, protegendo a parte mais frágil da relação jurídica.
5.1 Ocorrências como intempéries naturais (chuvas, p.e) no período de construção, greves no sistema de transporte público, aquecimento do mercado imobiliário, dificuldades administrativas para a liberação de documentação (notadamente "Habite-se"), atrasos de empresas públicas, carência de mão de obra qualificada no Distrito Federal, ou mesmo a eventual propositura de ações contra a promitente vendedora, entre outras, não caracterizam as excludentes de responsabilidade de caso fortuito e força maior, a fim de justificar a extrapolação do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias fixado contratualmente para a entrega do imóvel. Tais hipóteses incluem-se no prazo de tolerância, tratando-se de fortuito interno.
6 Exceção do contrato não cumprido. A própria alegação existente nos autos, realizada pelo fornecedor, é contraditória, pois afirma que o comprador estaria em mora referente a parcela que venceria dia 8/05/2015 e que foi paga no dia 22/04/2015, argumentação totalmente desconexa com a realidade dos autos. Inexistência de descumprimento por parte do consumidor.
6.1 Ademais, somente com averbação da carta de habite-se o consumidor pode pagar a parcela final, uma vez que o documento de responsabilidade do fornecedor é essencial para a realização do financiamento do imóvel.
7 Conforme julgado do STJ, os contratos imobiliários que possuem cláusula em favor do consumidor estabelecem multa de que varia de 0,5% a 1% do valor total do imóvel a cada mês, sendo que tais percentuais representam aproximadamente o correspondente à média do imóvel alugado e devem ser utilizados com base para indenização.
7.1 No caso de inexistência de cláusula favorável ao consumidor a inversão de cláusula ou a aplicação de lucros cessantes deve observar a mesma proporção, estabelecendo assim um equilíbrio contratual com a indenização correspondendo o valor aproximado do aluguel do imóvel.
7.2 No caso concreto, nenhuma das partes trouxe qualquer documento que comprove o real valor do aluguel do imóvel, havendo apenas a indicação do índice que reputam correto.
7.3 Para adequada estipulação do percentual deverá ser realizada liquidação de sentença, momento no qual deverão ser comprovados os valores médios dos alugueis praticados, observado o mínimo de 0,5% e máximo de 1%, uma vez que compreende o percentual apresentado pelo réu e pelo autor respectivamente, respeitando assim a adstrição ao pedido das parte art. 492 CPC.
PRELIMINAR AFASTADA, RECURSO DA AUTORA CONHECIDO E NÃO PROVIDO. RECURSO DO RÉU CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. INADIMPLÊNCIA. PROMITENTE CONSTRUTORA. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA AMPLA DEFESA E DO CONTRADITÓRIO. ART. 5o, INCISO LV, DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. QUESTÃO UNICAMENTE JURÍDICA. QUESTÃO RESOLVIDA EM SEDE DE RECURSOS REPETITIVOS. PRODUÇÃO DE PROVAS DESNECESSIDADE. LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO COM INVERSÃO DE CLÁUSULA FAVORÁVEL AO VENDEDOR. TESES JURÍDICAS FIXADAS NO RESP 1635428/SC E RESP 1498484/DF. TEMA 970. DISCUSSÃO SOBRE A POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. MESMA NATUREZA. CORRETAGEM. PAGAMENTO. REPETITIVOS (STJ). TEMA 938. CLÁUSULA EXPRESSA NO CONTRATO. NECESSIDADE. TRANSFERÊNCIA AO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. TOLERÂNCIA. 180 (CENTO E OITENTA) DIAS. EXTRAPOLAÇÃO. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. INTEMPÉRIES NATURAIS. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA. “HABITE-SE”. DEMORA. CEB. CAESB. FORTUITO INTERNO. RISCO DA ATIVIDADE. EXCLUDENTE AFASTADA. INADIMPLEMENTO. CULPA. FORNECEDORA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. ALEGAÇÃO DE MORA PELO CONSUMIDOR. INEXISTÊNCIA. CONTRATO CUMPRIDO. ATRASO DO FORNECEDOR. PERCENTUAL REFERENTE À INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. NECESSIDADE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. PRECEDENTE STJ. VALOR MÉDIO DOS ALUGUEIS. LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. PERCENTUAL ENTRE 0,5% E 1%. ADSTRIÇÃO AO PEDIDO DAS PARTES.
1. Esta Corte de Justiça e os Tribunais Superiores já pacificaram entendimento à luz dos arts. 370 e 371 do CPC no sentido de que o juiz é o destinatário da prova, cabendo-lhe decidir motivadamente quais são os elementos suficientes para formar seu convencimento, a fim de que possa apreciar fundamentadamente a questão controvertida.
1.1. Desnecessária a realização novas provas documentais quando a solução da demanda exige somente interpretação de cláusulas contratuais, sendo matéria unicamente de direito, ainda mais se tratando de matéria já decida em sede de repetitivos pelo c. STJ.
2 Na hipótese, cuja discussão envolve contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, a relação jurídica se amolda aos exatos termos do art. 2o e 3a do Código de Defesa do Consumidor. Ademais, o contrato em questão é o que se denomina "contrato de adesão", no qual o consumidor se sujeita a condições previamente estabelecidas pela fornecedora.
3 O c. STJ fixou, por meio dos recursos especiais submetidos ao regime dos recursos repetitivos - REsp no 1635428/S e REsp no 1498484/DF (tema 970)-, a seguinte tese: Tema 970: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.
3.1 No caso a sentença aplicou a indenização por lucros cessantes não cabendo a sua cumulação com inversão de cláusula penal contratual.
4. A transferência ao consumidor da responsabilidade pelo pagamento da corretagem é possível, conforme definido pelo STJ, também em sede de julgamento de recurso repetitivo, nos termos assim fixados: “Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”.
4.1. No caso concreto, a ocorrência da transferência do valor pertinente à corretagem ficou claramente definida entre as partes pelo que se verifica da documentação acostada aos autos, sendo considerada válida.
5 A teoria do risco do negócio ou atividade é a base da responsabilidade objetiva do Código de Defesa do Consumidor, a qual harmoniza-se com o sistema de produção e consumo em massa, protegendo a parte mais frágil da relação jurídica.
5.1 Ocorrências como intempéries naturais (chuvas, p.e) no período de construção, greves no sistema de transporte público, aquecimento do mercado imobiliário, dificuldades administrativas para a liberação de documentação (notadamente "Habite-se"), atrasos de empresas públicas, carência de mão de obra qualificada no Distrito Federal, ou mesmo a eventual propositura de ações contra a promitente vendedora, entre outras, não caracterizam as excludentes de responsabilidade de caso fortuito e força maior, a fim de justificar a extrapolação do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias fixado contratualmente para a entrega do imóvel. Tais hipóteses incluem-se no prazo de tolerância, tratando-se de fortuito interno.
6 Exceção do contrato não cumprido. A própria alegação existente nos autos, realizada pelo fornecedor, é contraditória, pois afirma que o comprador estaria em mora referente a parcela que venceria dia 8/05/2015 e que foi paga no dia 22/04/2015, argumentação totalmente desconexa com a realidade dos autos. Inexistência de descumprimento por parte do consumidor.
6.1 Ademais, somente com averbação da carta de habite-se o consumidor pode pagar a parcela final, uma vez que o documento de responsabilidade do fornecedor é essencial para a realização do financiamento do imóvel.
7 Conforme julgado do STJ, os contratos imobiliários que possuem cláusula em favor do consumidor estabelecem multa de que varia de 0,5% a 1% do valor total do imóvel a cada mês, sendo que tais percentuais representam aproximadamente o correspondente à média do imóvel alugado e devem ser utilizados com base para indenização.
7.1 No caso de inexistência de cláusula favorável ao consumidor a inversão de cláusula ou a aplicação de lucros cessantes deve observar a mesma proporção, estabelecendo assim um equilíbrio contratual com a indenização correspondendo o valor aproximado do aluguel do imóvel.
7.2 No caso concreto, nenhuma das partes trouxe qualquer documento que comprove o real valor do aluguel do imóvel, havendo apenas a indicação do índice que reputam correto.
7.3 Para adequada estipulação do percentual deverá ser realizada liquidação de sentença, momento no qual deverão ser comprovados os valores médios dos alugueis praticados, observado o mínimo de 0,5% e máximo de 1%, uma vez que compreende o percentual apresentado pelo réu e pelo autor respectivamente, respeitando assim a adstrição ao pedido das parte art. 492 CPC.
PRELIMINAR AFASTADA, RECURSO DA AUTORA CONHECIDO E NÃO PROVIDO. RECURSO DO RÉU CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.