Tribunal: TJDFT
Processo: 0024609-87.2014.8.07.0001
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2020-05-29

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0024609-87.2014.8.07.0001 RECORRENTE: BEIRA LAGO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO S.A. RECORRIDA: MARIA ALICE RIBEIRO MARTINS DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Segunda Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO RETIDO. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURAÇÃO. APELAÇÃO. AÇÃO DE CONHECIMENTO. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA E PREJUDICIAL DE PRESCRIÇÃO. REJEIÇÃO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DA INTERMEDIAÇÃO DA VENDA. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. IMPOSSIBILIDADE DE CONTRATAÇÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO. RESTRIÇÃO NO NOME DA CONSTRUTORA. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. DEVOLUÇÃO IMEDIATA E INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. MULTA MORATÓRIA. IMPROCEDÊNCIA. AGRAVO RETIDO IMPROVIDO. APELAÇÕES PARCIALMENTE PROVIDAS. 1. Apelações das rés contra sentença proferida em ação de conhecimento ajuizada por consumidora que adquiriu imóvel na planta. Sentença que rescinde o contrato de promessa de compra e venda do imóvel e determina a restituição integral dos valores pagos pela promitente compradora e ainda condena as rés, solidariamente, a pagarem multa de 10% sobre o montante pago pela adquirente. 1.1. Em apelação, a construtora Beira Lago Empreendimento Imobiliário pede, inicialmente, a apreciação do agravo retido. Em seguida, alega prescrição da pretensão de devolução da comissão de corretagem. No mérito, imputa à autora a culpa pela rescisão contratual e sustenta a impossibilidade de inversão da multa compensatória, por falta de previsão contratual. 1.2. No segundo recurso, a outra ré, Constrói Empreendimentos Imobiliários, alega sua ilegitimidade passiva e a prescrição da pretensão de devolução da comissão de corretagem. No mérito, também imputa à autora a culpa pela rescisão contratual e a impossibilidade de inversão da multa moratória. 2. Do agravo retido – improvimento. 2.1. Deve ser improvido o agravo retido interposto contra decisão que indeferiu acertadamente a oitiva de testemunhas que seriam ouvida para comprovar fatos que podem ser demonstrados documentalmente. 2.2. O procedimento adotado pelo julgador tem apoio no art. 130 do CPC/73, vigente à época da sentença, o qual autoriza o juiz a indeferir as “diligências inúteis ou meramente protelatórias”. 3. Da preliminar de ilegitimidade passiva da 2a ré – rejeição. 3.1. A análise das condições da ação deve ser feita com base na teoria da asserção, segundo a qual o julgador deve considerar apenas as afirmações do autor, na inicial, e não a correspondência entre o que o requerente disse e a realidade. 3.2. Admitindo-se provisoriamente como verdadeiras as afirmações da autora no sentido de que celebrou contrato com ambas as rés, são elas partes legítimas para responderem pelos pedidos de rescisão contratual, devolução de quantias pagas e multa moratória. 3.3. Jurisprudência: “A empresa que figura como cedente no Contrato de Cessão de Direitos sobre bem imóvel em construção, deve ser considerada parte legítima para figurar no polo passivo de demanda objetivando a rescisão do negócio jurídico e a indenização por perdas e danos.” (20150110282020APC, Relator: Nídia Corrêa Lima 1a Turma Cível, DJE: 11/10/2017). 4. Da prejudicial de prescrição – rejeição. 4.1. O STJ, no julgamento do recurso repetitivo n. 1.551.956/SP (tema 938) decidiu que incide a “prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3o, IV, CC)”. 4.2. Na hipótese de atraso na entrega da obra, o termo inicial da contagem do prazo de três anos é a data do inadimplemento da construtora. 5. Da responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem. 5.1. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.551.951/SP, reconheceu a “validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (REsp 1.599.511/SP, Rel. Ministro Paulo De Tarso Sanseverino, Segunda Seção, DJe 06/09/2016). 5.2. No caso, não há, no contrato, cláusula expressa informando o preço total da aquisição da unidade autônoma com o destaque do valor da comissão de corretagem, como exige o STJ. 5.3. Consequentemente, como não houve observância ao dever de informação e transparência à consumidora, mostra-se correta a decisão que condenou a ré a devolver a comissão de corretagem. 6. Da culpa pela rescisão. 6.1. A existência de restrição no nome da construtora inviabiliza a contratação de financiamento bancário e gera para a consumidora o direito de rescindir o contrato de promessa de compra e venda do imóvel por culpa exclusiva da ré, devendo, nessa hipótese, ocorrer a devolução integral e imediata dos valores pagos (Súmula 543/STJ). 7. Da multa moratória – improcedência. 7.1. Havendo cláusula no contrato prevendo multa em favor da promitente compradora, no caso de atraso na disponibilização da unidade, não pode o julgador desconsiderar a vontade das partes e inverter, de ofício, outra cláusula que sequer foi invocada na inicial. 8. Agravo retido improvido. Apelações parcialmente providas. A recorrente alega que o acórdão recorrido violou os seguintes dispositivos: a) artigo 1.022, incisos I e II, do Código de Processo Civil, por negativa de prestação jurisdicional; b) artigos 189, e 206, § 3o, inciso IV, ambos do Código Civil, porque o pedido de devolução da comissão de corretagem estaria fulminado pela prescrição trienal, cujo termo inicial é a data do efetivo pagamento dos valores à imobiliária; c) artigos 422 e 476, ambos do CCCB, pois, tendo a parte recorrida se mantido inerte na obtenção de outra forma de pagamento do preço, somente a ela pode ser atribuída a culpa pelo desfazimento do negócio jurídico, o que autoriza a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos. Com base em julgado da Corte Superior, aponta dissenso pretoriano em relação ao tema do item “b” supra. Requer, por fim, que as publicações sejam feitas em nome do advogado Rodrigo de Bittencourt Mudrovitsch (OAB/DF 26.966) e da sociedade de advogados Mudrovitsch Advogados (OAB/DF 2037/12). Em contrarrazões, a recorrida requer a majoração dos honorários de sucumbência. II – O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Analisando os pressupostos constitucionais de admissibilidade, constata-se que o recurso especial merece ser admitido apenas quanto à alegada contrariedade aos artigos 189, e 206, § 3o, inciso IV, ambos do CCB, e ao respectivo dissenso pretoriano. Com efeito, a tese sustentada pela recorrente, demais de prequestionada, encerra discussão de cunho estritamente jurídico, passando ao largo, pois, do reexame de fatos e provas. O dissenso jurisprudencial foi demonstrado, nos termos da lei de regência, e realizado o devido cotejo analítico, o que reforça a conveniência de submissão do inconformismo à apreciação da Corte Superior. Além disso, determino que as publicações sejam realizadas em nome do advogado Rodrigo de Bittencourt Mudrovitsch (OAB/DF 26.966) e da sociedade de advogados Mudrovitsch Advogados (OAB/DF 2037/12). Por fim, a majoração dos honorários sucumbenciais, embora prevista no artigo 85, § 11, do CPC, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela recorrente. III – Ante o exposto, ADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A015

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0024609-87.2014.8.07.0001 RECORRENTE: BEIRA LAGO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO S.A. RECORRIDA: MARIA ALICE RIBEIRO MARTINS DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Segunda Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO RETIDO. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURAÇÃO. APELAÇÃO. AÇÃO DE CONHECIMENTO. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA E PREJUDICIAL DE PRESCRIÇÃO. REJEIÇÃO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DA INTERMEDIAÇÃO DA VENDA. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. IMPOSSIBILIDADE DE CONTRATAÇÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO. RESTRIÇÃO NO NOME DA CONSTRUTORA. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. DEVOLUÇÃO IMEDIATA E INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. MULTA MORATÓRIA. IMPROCEDÊNCIA. AGRAVO RETIDO IMPROVIDO. APELAÇÕES PARCIALMENTE PROVIDAS. 1. Apelações das rés contra sentença proferida em ação de conhecimento ajuizada por consumidora que adquiriu imóvel na planta. Sentença que rescinde o contrato de promessa de compra e venda do imóvel e determina a restituição integral dos valores pagos pela promitente compradora e ainda condena as rés, solidariamente, a pagarem multa de 10% sobre o montante pago pela adquirente. 1.1. Em apelação, a construtora Beira Lago Empreendimento Imobiliário pede, inicialmente, a apreciação do agravo retido. Em seguida, alega prescrição da pretensão de devolução da comissão de corretagem. No mérito, imputa à autora a culpa pela rescisão contratual e sustenta a impossibilidade de inversão da multa compensatória, por falta de previsão contratual. 1.2. No segundo recurso, a outra ré, Constrói Empreendimentos Imobiliários, alega sua ilegitimidade passiva e a prescrição da pretensão de devolução da comissão de corretagem. No mérito, também imputa à autora a culpa pela rescisão contratual e a impossibilidade de inversão da multa moratória. 2. Do agravo retido – improvimento. 2.1. Deve ser improvido o agravo retido interposto contra decisão que indeferiu acertadamente a oitiva de testemunhas que seriam ouvida para comprovar fatos que podem ser demonstrados documentalmente. 2.2. O procedimento adotado pelo julgador tem apoio no art. 130 do CPC/73, vigente à época da sentença, o qual autoriza o juiz a indeferir as “diligências inúteis ou meramente protelatórias”. 3. Da preliminar de ilegitimidade passiva da 2a ré – rejeição. 3.1. A análise das condições da ação deve ser feita com base na teoria da asserção, segundo a qual o julgador deve considerar apenas as afirmações do autor, na inicial, e não a correspondência entre o que o requerente disse e a realidade. 3.2. Admitindo-se provisoriamente como verdadeiras as afirmações da autora no sentido de que celebrou contrato com ambas as rés, são elas partes legítimas para responderem pelos pedidos de rescisão contratual, devolução de quantias pagas e multa moratória. 3.3. Jurisprudência: “A empresa que figura como cedente no Contrato de Cessão de Direitos sobre bem imóvel em construção, deve ser considerada parte legítima para figurar no polo passivo de demanda objetivando a rescisão do negócio jurídico e a indenização por perdas e danos.” (20150110282020APC, Relator: Nídia Corrêa Lima 1a Turma Cível, DJE: 11/10/2017). 4. Da prejudicial de prescrição – rejeição. 4.1. O STJ, no julgamento do recurso repetitivo n. 1.551.956/SP (tema 938) decidiu que incide a “prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3o, IV, CC)”. 4.2. Na hipótese de atraso na entrega da obra, o termo inicial da contagem do prazo de três anos é a data do inadimplemento da construtora. 5. Da responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem. 5.1. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.551.951/SP, reconheceu a “validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (REsp 1.599.511/SP, Rel. Ministro Paulo De Tarso Sanseverino, Segunda Seção, DJe 06/09/2016). 5.2. No caso, não há, no contrato, cláusula expressa informando o preço total da aquisição da unidade autônoma com o destaque do valor da comissão de corretagem, como exige o STJ. 5.3. Consequentemente, como não houve observância ao dever de informação e transparência à consumidora, mostra-se correta a decisão que condenou a ré a devolver a comissão de corretagem. 6. Da culpa pela rescisão. 6.1. A existência de restrição no nome da construtora inviabiliza a contratação de financiamento bancário e gera para a consumidora o direito de rescindir o contrato de promessa de compra e venda do imóvel por culpa exclusiva da ré, devendo, nessa hipótese, ocorrer a devolução integral e imediata dos valores pagos (Súmula 543/STJ). 7. Da multa moratória – improcedência. 7.1. Havendo cláusula no contrato prevendo multa em favor da promitente compradora, no caso de atraso na disponibilização da unidade, não pode o julgador desconsiderar a vontade das partes e inverter, de ofício, outra cláusula que sequer foi invocada na inicial. 8. Agravo retido improvido. Apelações parcialmente providas. A recorrente alega que o acórdão recorrido violou os seguintes dispositivos: a) artigo 1.022, incisos I e II, do Código de Processo Civil, por negativa de prestação jurisdicional; b) artigos 189, e 206, § 3o, inciso IV, ambos do Código Civil, porque o pedido de devolução da comissão de corretagem estaria fulminado pela prescrição trienal, cujo termo inicial é a data do efetivo pagamento dos valores à imobiliária; c) artigos 422 e 476, ambos do CCCB, pois, tendo a parte recorrida se mantido inerte na obtenção de outra forma de pagamento do preço, somente a ela pode ser atribuída a culpa pelo desfazimento do negócio jurídico, o que autoriza a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos. Com base em julgado da Corte Superior, aponta dissenso pretoriano em relação ao tema do item “b” supra. Requer, por fim, que as publicações sejam feitas em nome do advogado Rodrigo de Bittencourt Mudrovitsch (OAB/DF 26.966) e da sociedade de advogados Mudrovitsch Advogados (OAB/DF 2037/12). Em contrarrazões, a recorrida requer a majoração dos honorários de sucumbência. II – O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Analisando os pressupostos constitucionais de admissibilidade, constata-se que o recurso especial merece ser admitido apenas quanto à alegada contrariedade aos artigos 189, e 206, § 3o, inciso IV, ambos do CCB, e ao respectivo dissenso pretoriano. Com efeito, a tese sustentada pela recorrente, demais de prequestionada, encerra discussão de cunho estritamente jurídico, passando ao largo, pois, do reexame de fatos e provas. O dissenso jurisprudencial foi demonstrado, nos termos da lei de regência, e realizado o devido cotejo analítico, o que reforça a conveniência de submissão do inconformismo à apreciação da Corte Superior. Além disso, determino que as publicações sejam realizadas em nome do advogado Rodrigo de Bittencourt Mudrovitsch (OAB/DF 26.966) e da sociedade de advogados Mudrovitsch Advogados (OAB/DF 2037/12). Por fim, a majoração dos honorários sucumbenciais, embora prevista no artigo 85, § 11, do CPC, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela recorrente. III – Ante o exposto, ADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A015