Tribunal: TJDFT
Processo: 0708029-73.2017.8.07.0020
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2020-06-03
Data de publicação: 2020-06-16

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA CONDOMINIAL. CONDOMINIO DE FATO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. ILEGITIMIDADE PASSIVA. NÃO CONFIGURADA. COBRANÇA JUDICIAL DO DÉBITO. RÉU REVEL. CURADORIA ESPECIAL. COBRANÇA DEVIDA. TEMA 882 DO STJ. INAPLICABILIDADE. RECURSO IMPROVIDO.
Sinopse fática: " Versa a presente demanda sobre taxas condominiais em razão de posse/propriedade de imóvel pela parte ré, situado em condomínio".

1. Apelação interposta contra sentença, proferida nos autos da ação de cobrança, que julgou procedente o pedido inicial e condenou o reu ao pagamento das taxas referentes ao período de dezembro de 2016 e janeiro a outubro de 2017, além das parcelas que, eventualmente, se tornarem vencidas e não forem pagas no decorrer da ação. 1.1. Recurso aviado pelo réu para reforma da sentença. Aduz, preliminarmente, a ilegitimidade passiva e, no mérito, afirma que não se trata de condomínio, mas espécie de loteamento com propriedades individuais e uma situação fática de aparência condominial. Sustenta que não há lei obrigando os moradores a arcarem com a quantia referente à taxa condominial. Alega que o apelado não juntou documentação idônea apta a comprovar a manifestação de vontade do apelante, seja quanto à concordância com a constituição do mencionado condomínio de fato, seja quanto à anuência do pagamento de encargos.
2. Da preliminar de ilegitimidade passiva. 2.1. De acordo com a teoria da asserção, a legitimidade processual, não é caracterizada com base no direito material discutido em juízo, mas com base nas afirmações feitas na inicial, de forma que a legitimação ativa cabe ao titular do interesse sustentado na pretensão e, a passiva, àquele contra quem tal pretensão é exercida. 2.2. No caso dos autos, o autor formulou pedido de condenação do réu ao pagamento de despesas condominiais referentes à imóvel do qual o réu é possuidor. 2.3. O possuidor, em razão do poder de fato que detêm sobre a coisa, responde pelo débito eis que o pagamento das taxas condominiais é obrigação propter rem, ou seja, em razão da coisa. Tal fato em nada se confunde com o mérito da demanda. 2.4. Preliminar rejeitada.
3. Do mérito. 3.1. A alegação de que o condomínio é irregular não afasta o dever de pagar as taxas condominiais. 3.2. Tendo o apelante adquirido lote em local irregular, encontrando-se em sua posse, não pode alegar tal circunstância para deixar de contribuir com as despesas de sua manutenção e administração, até porque se beneficia das benfeitorias empreendidas pelo condomínio. Sob pena de enriquecimento ilícito. 3.3. Jurisprudência: “(...) Firmou-se entendimento no âmbito deste Tribunal de Justiça no sentido de que, nas hipóteses de condomínio irregular, considerando a situação fundiária e habitacional do Distrito Federal, a aderência à associação de moradores é automática quando adquiridos os direitos sobre bem localizado nos limites do condomínio de fato. Sendo assim, é prescindível a filiação do possuidor à associação de moradores para cobrança de taxas de rateio das despesas comuns, ainda que delas não usufrua, bastando a sua disponibilidade ao morador. (...)” (07048148920178070020, Relator: Sandoval Oliveira 2a Turma Cível, DJE: 07/03/2019.). 3.4. Cumpre ressaltar que a tese firmada no julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882) não se aplica ao caso dos autos. Isto porque tal julgamento versou sobre circunstância fática diversa ao presente feito, sendo inaplicável aos condomínios irregulares do Distrito Federal. Naqueles autos, discutiu-se acerca de morador de bairro aberto, diferente do condomínio autor, originado de parcelamento desautorizado com acesso restrito aos seus moradores e visitantes.
4. Apelação improvida

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA CONDOMINIAL. CONDOMINIO DE FATO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. ILEGITIMIDADE PASSIVA. NÃO CONFIGURADA. COBRANÇA JUDICIAL DO DÉBITO. RÉU REVEL. CURADORIA ESPECIAL. COBRANÇA DEVIDA. TEMA 882 DO STJ. INAPLICABILIDADE. RECURSO IMPROVIDO.
Sinopse fática: " Versa a presente demanda sobre taxas condominiais em razão de posse/propriedade de imóvel pela parte ré, situado em condomínio".

1. Apelação interposta contra sentença, proferida nos autos da ação de cobrança, que julgou procedente o pedido inicial e condenou o reu ao pagamento das taxas referentes ao período de dezembro de 2016 e janeiro a outubro de 2017, além das parcelas que, eventualmente, se tornarem vencidas e não forem pagas no decorrer da ação. 1.1. Recurso aviado pelo réu para reforma da sentença. Aduz, preliminarmente, a ilegitimidade passiva e, no mérito, afirma que não se trata de condomínio, mas espécie de loteamento com propriedades individuais e uma situação fática de aparência condominial. Sustenta que não há lei obrigando os moradores a arcarem com a quantia referente à taxa condominial. Alega que o apelado não juntou documentação idônea apta a comprovar a manifestação de vontade do apelante, seja quanto à concordância com a constituição do mencionado condomínio de fato, seja quanto à anuência do pagamento de encargos.
2. Da preliminar de ilegitimidade passiva. 2.1. De acordo com a teoria da asserção, a legitimidade processual, não é caracterizada com base no direito material discutido em juízo, mas com base nas afirmações feitas na inicial, de forma que a legitimação ativa cabe ao titular do interesse sustentado na pretensão e, a passiva, àquele contra quem tal pretensão é exercida. 2.2. No caso dos autos, o autor formulou pedido de condenação do réu ao pagamento de despesas condominiais referentes à imóvel do qual o réu é possuidor. 2.3. O possuidor, em razão do poder de fato que detêm sobre a coisa, responde pelo débito eis que o pagamento das taxas condominiais é obrigação propter rem, ou seja, em razão da coisa. Tal fato em nada se confunde com o mérito da demanda. 2.4. Preliminar rejeitada.
3. Do mérito. 3.1. A alegação de que o condomínio é irregular não afasta o dever de pagar as taxas condominiais. 3.2. Tendo o apelante adquirido lote em local irregular, encontrando-se em sua posse, não pode alegar tal circunstância para deixar de contribuir com as despesas de sua manutenção e administração, até porque se beneficia das benfeitorias empreendidas pelo condomínio. Sob pena de enriquecimento ilícito. 3.3. Jurisprudência: “(...) Firmou-se entendimento no âmbito deste Tribunal de Justiça no sentido de que, nas hipóteses de condomínio irregular, considerando a situação fundiária e habitacional do Distrito Federal, a aderência à associação de moradores é automática quando adquiridos os direitos sobre bem localizado nos limites do condomínio de fato. Sendo assim, é prescindível a filiação do possuidor à associação de moradores para cobrança de taxas de rateio das despesas comuns, ainda que delas não usufrua, bastando a sua disponibilidade ao morador. (...)” (07048148920178070020, Relator: Sandoval Oliveira 2a Turma Cível, DJE: 07/03/2019.). 3.4. Cumpre ressaltar que a tese firmada no julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882) não se aplica ao caso dos autos. Isto porque tal julgamento versou sobre circunstância fática diversa ao presente feito, sendo inaplicável aos condomínios irregulares do Distrito Federal. Naqueles autos, discutiu-se acerca de morador de bairro aberto, diferente do condomínio autor, originado de parcelamento desautorizado com acesso restrito aos seus moradores e visitantes.
4. Apelação improvida