Tribunal: TJDFT
Processo: 0050665-60.2014.8.07.0001
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2019-12-18
Data de publicação: 2020-01-29

Ementa:
CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO E REPETIÇÃO DE VALORES PAGOS. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. UNIDADE AUTÔNOMA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PRAZO DE ENTREGA. PREVISÃO DE DILATAÇÃO SEM NECESSIDADE DE JUSTIFICAÇAO. LEGITIMIDADE. TERMO FINAL. INOBSERVÂNCIA. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. CARACTERIZAÇÃO. RECONHECIMENTO. RESCISÃO. DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS, INCLUSIVE A COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPERATIVO LEGAL. SINAL. NATUREZA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. MULTA MORATÓRIA CONTRATUAL. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. CLÁUSULA PENAL. NATUREZA COMPENSATÓRIA. COMPREENSÃO DA PENA E DAS PERDAS DERIVADAS DO INADIMPLEMENTO. INOCORRÊNCIA. TESES FIRMADAS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA NOS RESP N. 1.498.484/DF E RESP N. 1.635.428/SC. JULGAMENTO SOB A SISTEMÁTICA DOS RECURSOS REPETITIVOS. INCIDÊNCIA DA DISPOSIÇÃO PENAL. NATUREZA PURAMENTE SANCIONATÓRIA. INCIDÊNCIA CUMULADA COM LUCROS CESSANTES. LEGITIMIDADE. PENALIZAÇÃO DA MORA, SEM PREJUÍZO DA INDENIZAÇÃO DEVIDA. DEVOLUÇÃO DO VERTIDO A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM COMO COMPONENTE DAS PERDAS E DANOS (DANO EMERGENTES). PRESCRIÇÃO TRIENAL (CPC, ART. 206, §3o, V). INOCORRÊNCIA. TERMO A QUO. VIOLAÇÃO DO DIREITO (CC, ART. 189). INDENIZAÇÃO. TERMO FINAL. SUSPENSÃO DOS PAGAMENTOS OU CITAÇÃO. APELOS PARCIALMENTE PROVIDOS.
1. Encerrando a pretensão natureza de reparação civil, pois destinada à postulação de indenização por danos materiais e morais sob o fundamento de que a rescisão do negócio se dera por culpa exclusiva da construtora ré, deve o autor ser ressarcidos da integralidade dos valores despendidos com o descumprimento da avença, inclusive aqueles pagos a título de comissão de corretagem, como perdas e danos, ensejando que a pretensão indenizatória formulada emoldura-se na dicção do artigo 206, § 3o, inciso V, do Código Civil, estando, pois, sujeita ao prazo prescricional trienal.
2. Constitui verdadeiro truísmo que a pretensão germina com a violação do direito subjetivo, consoante emerge da teoria da actio nata que restara incorporada pelo legislador civil (CC, art.189), resultando que, germinada a pretensão indenizatória no momento em que fora efetivamente inadimplido o contrato, ou seja, com o descumprimento do prazo contratual para a entregado imóvel, pois somente a partir de então restara o contratante municiado de lastro para postular a rescisão do negócio e a reparação dos prejuízos que alega ter experimentado com o inadimplemento, o termo inicial do interregno prescricional somente se aperfeiçoara nesse momento, determinando que, aviada a ação antes do implemento do interregno prescricional, a pretensão não restara alcançada pela prescrição.
3. Desde que pactuada em prazo razoável e compatível com o porte do empreendimento a ser executado, não se reveste de ilegalidade ou abusividade a cláusula que prevê a prorrogação do prazo de entrega do imóvel em construção prometido à venda, independentemente de justa causa, pois encerra a previsão regulação consoante a natureza das atividades inerentes à construção civil, pois sujeita a fatores que, conquanto previsíveis, não estão afetados à álea de previsibilidade sistemática e precisa da construtora, tais como as intempéries climáticas, a falta de mão-de-obra, de materiais e maquinários, legitimando que se acautele e estabeleça a prorrogação como fórmula justamente de viabilizar a conclusão do empreendimento dentro do prazo estimado e participado às adquirentes.
4. O descumprimento sem motivo justificado, pela construtora e incorporadora, do prazo estabelecido em compromisso de promessa de compra e venda para a entrega da unidade imobiliária negociada caracteriza inadimplemento contratual culposo, fazendo emergir, para o promissário adquirente, o direito de pleitear a rescisão judicial do contrato, e, operado o distrato por culpa da promitente vendedora, devem as partes ser conduzidas ao estado anterior ao nascimento do negócio.
5. Aferida a culpa das construtoras pela rescisão contratual em virtude do atraso excessivo e injustificado em que incidira na conclusão do empreendimento, repercutindo, por consequência, no prazo limite para entrega do imóvel contratado, optando pela rescisão do negócio, o promissário adquirente faz jus à devolução do que despendera em razão do negócio, na sua integralidade, inclusive o despendido à guisa de comissão de corretagem, por traduzir corolário lógico e primário do desfazimento do contrato, não assistindo à alienante suporte para reter qualquer importância que lhe fora destinada, e a repetição do acessório encerra forma de reposição das partes ao estado antecedente ao negócio.
6. As arras confirmatórias consubstanciam pacto acessório cuja finalidade é a entrega de algum bem volvido a assegurar ou confirmar a obrigação principal assumida, e, traduzindo obrigação acessória destinada a confirmar a celebração do negócio jurídico, sendo da mesma espécie que a prestação principal – como no caso de promessa de compra e venda de imóvel em construção –, transmuda-se em início de pagamento para efeito de amortização da dívida (CC, art. 417), resultando que, rescindido o negócio, o valor pago a título de sinal pelo promitente comprador deve integrar o montante que lhe deve ser restituído.
7. Contemplando o contrato vedação ao arrependimento e regulação acerca da irretratabilidade e irrevogabilidade da convenção, o vertido pelo promissário adquirente à guisa de sinal encerra natureza de arras confirmatórias, servindo para confirmar a celebração do negócio e transmudando-se em início de pagamento, não ostentando a natureza indenizatória própria das arras penitenciais, ensejando que, rescindido o negócio por culpa do adquirente, as arras devem-lhe ser restituídas, pois compreendidas no que vertera em pagamento do preço. (CC, arts. 417 e 420)
8. Configurado o atraso injustificado na entrega do imóvel prometido à venda, considerado, inclusive, o prazo de prorrogação convencionado, ensejando que o adquirente ficasse privado de dele usufruir economicamente durante o interstício em que perdurara a mora da construtora, assiste-lhe o direito de ser compensado pecuniariamente pela vantagem econômica que deixara de auferir no interregno em que persistira a mora, cujo montante deve ser aferido com lastro nos alugueres que poderiam ter sido gerados pela unidade imobiliária, pois refletem os lucros cessantes que deixaram de auferir enquanto privado do uso da coisa.
9. A cláusula penal que encerra natureza meramente moratória diante da expressão que alcança em ponderação com a obrigação principal - 0,5% (meio por cento) do valor pago -, não se revestindo do propósito de compensar o promitente comprador pelos prejuízos derivados do inadimplemento culposo da promitente vendedora quanto à conclusão e entrega do imóvel negociado no prazo fixado, mas tão somente do intento de inquinar a vendedora a cumprir a obrigação assumida e penalizá-la pelo inadimplemento culposo em que incidira, legitima que seja cumulada com os lucros cessantes que deixara o adquirente de fruir no período de mora contratual injustificada, pois traduzem os danos que o inadimplemento irradiara, desde que preservada sua natureza puramente sancionatória.
10. Quanto à possibilidade de cumulação da indenização a título de lucros cessantes com a cláusula penal, a Corte Superior de Justiça, no julgamento dos REsp n. 1.498.484/DF e REsp n. 1.635.428/SC, realizado sob o rito dos recursos repetitivos, firmara tese no sentido de que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes, legitimando que, preservada sua natureza puramente sancionatória, legítima a aplicação reversa da sanção cumulada com a indenização assegurada diante da natureza distinta das sanções (CC, art. 411).
11. Optando o adquirente pela resolução do contrato de promessa de venda em razão do inadimplemento culposo da promissária vendedora quanto ao prazo de entrega convencionado, já computado o prazo de prorrogação convencionado, a indenização que lhe é devida em razão da resolução do negócio tem como termo final a data em que houvera a suspensão do pagamento das parcelas do preço ou a citação, o que se verificara primeiramente, não se afigurando viável que seja tomado como parâmetro a data da edição da sentença ou do trânsito em julgado, à míngua de previsão apta a lastrear essa modulação.
12. Apelações conhecidas e parcialmente providas. Unânime.

Inteiro teor:
CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO E REPETIÇÃO DE VALORES PAGOS. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. UNIDADE AUTÔNOMA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PRAZO DE ENTREGA. PREVISÃO DE DILATAÇÃO SEM NECESSIDADE DE JUSTIFICAÇAO. LEGITIMIDADE. TERMO FINAL. INOBSERVÂNCIA. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. CARACTERIZAÇÃO. RECONHECIMENTO. RESCISÃO. DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS, INCLUSIVE A COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPERATIVO LEGAL. SINAL. NATUREZA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. MULTA MORATÓRIA CONTRATUAL. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. CLÁUSULA PENAL. NATUREZA COMPENSATÓRIA. COMPREENSÃO DA PENA E DAS PERDAS DERIVADAS DO INADIMPLEMENTO. INOCORRÊNCIA. TESES FIRMADAS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA NOS RESP N. 1.498.484/DF E RESP N. 1.635.428/SC. JULGAMENTO SOB A SISTEMÁTICA DOS RECURSOS REPETITIVOS. INCIDÊNCIA DA DISPOSIÇÃO PENAL. NATUREZA PURAMENTE SANCIONATÓRIA. INCIDÊNCIA CUMULADA COM LUCROS CESSANTES. LEGITIMIDADE. PENALIZAÇÃO DA MORA, SEM PREJUÍZO DA INDENIZAÇÃO DEVIDA. DEVOLUÇÃO DO VERTIDO A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM COMO COMPONENTE DAS PERDAS E DANOS (DANO EMERGENTES). PRESCRIÇÃO TRIENAL (CPC, ART. 206, §3o, V). INOCORRÊNCIA. TERMO A QUO. VIOLAÇÃO DO DIREITO (CC, ART. 189). INDENIZAÇÃO. TERMO FINAL. SUSPENSÃO DOS PAGAMENTOS OU CITAÇÃO. APELOS PARCIALMENTE PROVIDOS.
1. Encerrando a pretensão natureza de reparação civil, pois destinada à postulação de indenização por danos materiais e morais sob o fundamento de que a rescisão do negócio se dera por culpa exclusiva da construtora ré, deve o autor ser ressarcidos da integralidade dos valores despendidos com o descumprimento da avença, inclusive aqueles pagos a título de comissão de corretagem, como perdas e danos, ensejando que a pretensão indenizatória formulada emoldura-se na dicção do artigo 206, § 3o, inciso V, do Código Civil, estando, pois, sujeita ao prazo prescricional trienal.
2. Constitui verdadeiro truísmo que a pretensão germina com a violação do direito subjetivo, consoante emerge da teoria da actio nata que restara incorporada pelo legislador civil (CC, art.189), resultando que, germinada a pretensão indenizatória no momento em que fora efetivamente inadimplido o contrato, ou seja, com o descumprimento do prazo contratual para a entregado imóvel, pois somente a partir de então restara o contratante municiado de lastro para postular a rescisão do negócio e a reparação dos prejuízos que alega ter experimentado com o inadimplemento, o termo inicial do interregno prescricional somente se aperfeiçoara nesse momento, determinando que, aviada a ação antes do implemento do interregno prescricional, a pretensão não restara alcançada pela prescrição.
3. Desde que pactuada em prazo razoável e compatível com o porte do empreendimento a ser executado, não se reveste de ilegalidade ou abusividade a cláusula que prevê a prorrogação do prazo de entrega do imóvel em construção prometido à venda, independentemente de justa causa, pois encerra a previsão regulação consoante a natureza das atividades inerentes à construção civil, pois sujeita a fatores que, conquanto previsíveis, não estão afetados à álea de previsibilidade sistemática e precisa da construtora, tais como as intempéries climáticas, a falta de mão-de-obra, de materiais e maquinários, legitimando que se acautele e estabeleça a prorrogação como fórmula justamente de viabilizar a conclusão do empreendimento dentro do prazo estimado e participado às adquirentes.
4. O descumprimento sem motivo justificado, pela construtora e incorporadora, do prazo estabelecido em compromisso de promessa de compra e venda para a entrega da unidade imobiliária negociada caracteriza inadimplemento contratual culposo, fazendo emergir, para o promissário adquirente, o direito de pleitear a rescisão judicial do contrato, e, operado o distrato por culpa da promitente vendedora, devem as partes ser conduzidas ao estado anterior ao nascimento do negócio.
5. Aferida a culpa das construtoras pela rescisão contratual em virtude do atraso excessivo e injustificado em que incidira na conclusão do empreendimento, repercutindo, por consequência, no prazo limite para entrega do imóvel contratado, optando pela rescisão do negócio, o promissário adquirente faz jus à devolução do que despendera em razão do negócio, na sua integralidade, inclusive o despendido à guisa de comissão de corretagem, por traduzir corolário lógico e primário do desfazimento do contrato, não assistindo à alienante suporte para reter qualquer importância que lhe fora destinada, e a repetição do acessório encerra forma de reposição das partes ao estado antecedente ao negócio.
6. As arras confirmatórias consubstanciam pacto acessório cuja finalidade é a entrega de algum bem volvido a assegurar ou confirmar a obrigação principal assumida, e, traduzindo obrigação acessória destinada a confirmar a celebração do negócio jurídico, sendo da mesma espécie que a prestação principal – como no caso de promessa de compra e venda de imóvel em construção –, transmuda-se em início de pagamento para efeito de amortização da dívida (CC, art. 417), resultando que, rescindido o negócio, o valor pago a título de sinal pelo promitente comprador deve integrar o montante que lhe deve ser restituído.
7. Contemplando o contrato vedação ao arrependimento e regulação acerca da irretratabilidade e irrevogabilidade da convenção, o vertido pelo promissário adquirente à guisa de sinal encerra natureza de arras confirmatórias, servindo para confirmar a celebração do negócio e transmudando-se em início de pagamento, não ostentando a natureza indenizatória própria das arras penitenciais, ensejando que, rescindido o negócio por culpa do adquirente, as arras devem-lhe ser restituídas, pois compreendidas no que vertera em pagamento do preço. (CC, arts. 417 e 420)
8. Configurado o atraso injustificado na entrega do imóvel prometido à venda, considerado, inclusive, o prazo de prorrogação convencionado, ensejando que o adquirente ficasse privado de dele usufruir economicamente durante o interstício em que perdurara a mora da construtora, assiste-lhe o direito de ser compensado pecuniariamente pela vantagem econômica que deixara de auferir no interregno em que persistira a mora, cujo montante deve ser aferido com lastro nos alugueres que poderiam ter sido gerados pela unidade imobiliária, pois refletem os lucros cessantes que deixaram de auferir enquanto privado do uso da coisa.
9. A cláusula penal que encerra natureza meramente moratória diante da expressão que alcança em ponderação com a obrigação principal - 0,5% (meio por cento) do valor pago -, não se revestindo do propósito de compensar o promitente comprador pelos prejuízos derivados do inadimplemento culposo da promitente vendedora quanto à conclusão e entrega do imóvel negociado no prazo fixado, mas tão somente do intento de inquinar a vendedora a cumprir a obrigação assumida e penalizá-la pelo inadimplemento culposo em que incidira, legitima que seja cumulada com os lucros cessantes que deixara o adquirente de fruir no período de mora contratual injustificada, pois traduzem os danos que o inadimplemento irradiara, desde que preservada sua natureza puramente sancionatória.
10. Quanto à possibilidade de cumulação da indenização a título de lucros cessantes com a cláusula penal, a Corte Superior de Justiça, no julgamento dos REsp n. 1.498.484/DF e REsp n. 1.635.428/SC, realizado sob o rito dos recursos repetitivos, firmara tese no sentido de que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes, legitimando que, preservada sua natureza puramente sancionatória, legítima a aplicação reversa da sanção cumulada com a indenização assegurada diante da natureza distinta das sanções (CC, art. 411).
11. Optando o adquirente pela resolução do contrato de promessa de venda em razão do inadimplemento culposo da promissária vendedora quanto ao prazo de entrega convencionado, já computado o prazo de prorrogação convencionado, a indenização que lhe é devida em razão da resolução do negócio tem como termo final a data em que houvera a suspensão do pagamento das parcelas do preço ou a citação, o que se verificara primeiramente, não se afigurando viável que seja tomado como parâmetro a data da edição da sentença ou do trânsito em julgado, à míngua de previsão apta a lastrear essa modulação.
12. Apelações conhecidas e parcialmente providas. Unânime.