Tribunal: TJDFT
Processo: 0041602-45.2013.8.07.0001
Órgão julgador: ANGELO PASSARELI
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2019-12-11
Data de publicação: 2020-01-22

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE DA EMPRESA DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. REJEIÇÃO. PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO TRIENAL. RESP No 1.151.956/SP (TEMA 938). ATRASO NA ENTREGA. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. LUCROS CESSANTES. REJEIÇÃO. IMÓVEL AINDA NÃO ENTREGUE. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DO PROMITENTE COMPRADOR. RESPS No 1.614.721/DF E 1.631.485/DF (TEMA 971). REDUÇÃO DO PERCENTUAL EXCESSIVO. ART. 413 DO CC. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1 – Contendo a petição inicial pedido de restituição da comissão de corretagem paga pelo Consumidor e sendo induvidosa a atuação da Segunda Ré como intermediadora da negociação imobiliária, patente é sua pertinência subjetiva para com a lide. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
2 - Conforme entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento de recurso especial repetitivo (REsp no 1.151.956/SP – Tema 938, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino), a pretensão de restituição de comissão de corretagem atrai a incidência do prazo prescricional de três anos inerente ao enriquecimento sem causa (art. 206, § 3o, inciso IV, do Código Civil). Assim, ajuizada a ação mais de 03 (três) anos após o efetivo desembolso, a pretensão encontra-se prescrita. Prescrição pronunciada de ofício.
3 - Atrasos provocados por escassez de mão de obra e de insumos no período da construção, bem assim por impedimento imposto pelo MPDFT à contratação de mão de obra terceirizada e, ainda, por demora da CEB nos procedimentos voltados ao fornecimento de energia elétrica ao empreendimento, integram o risco inerente à atividade econômica desenvolvida pela empresa construtora, não configurando caso fortuito a justificar a mora na entrega da unidade imobiliária adquirida, já que não se constituem em eventos totalmente imprevisíveis ou previsíveis, mas invencíveis. Tem-se, ademais, que o próprio prazo de tolerância para a entrega do imóvel tem por fundamento albergar essas eventuais ocorrências.
4 – Não tendo o promitente comprador recebido o imóvel, descabe falar-se em reparação pelos lucros cessantes referentes ao período em que ficou impossibilitado de utilizá-lo.
5 – A controvérsia jurídica sobre a possibilidade de inversão, em favor do consumidor, de cláusula penal moratória prevista tão somente para o caso de inadimplemento contratual do promitente comprador foi submetida à sistemática dos recursos repetitivos (Tema no 971 – Recursos Especiais no 1.614.721/DF e 1.631.485/DF) pelo Superior Tribunal de Justiça, oportunidade em que se assentou a tese segundo a qual: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”
6 – Por conta da ausência de previsão contratual de cláusula penal para o caso de inadimplemento contratual da construtora, deve ser invertida a multa prevista em contrato em favor do consumidor, nos termos do paradigma do recurso repetitivo. Contudo, como a mera inversão da cláusula penal redundaria em excesso em favor do consumidor (enriquecimento sem causa), acertado o raciocínio empreendido pelo Juiz de Direito para equacionar o percentual respectivo, valendo-se da permissão contida no art. 413 do Código Civil.
7 – Prevendo o instrumento contratual que os juros compensatórios serão cobrados somente posteriormente à emissão da carta de habite-se e não havendo demonstração de que antes de tal data tal encargo foi exigido do consumidor, inexiste ilegalidade a ser proclamada quanto ao ponto.
8 - O inadimplemento contratual, por si só, não é causa suficiente a ensejar reparação por danos morais, uma vez que não configura dano que ocasione ofensa aos direitos da personalidade. O desconforto e a angústia provocados pelo eventual descumprimento contratual não se converte, ipso facto, em dano moral que se recomponha em pecúnia. Não há violação aos direitos da personalidade e, por conseguinte, não enseja a compensação por danos morais, o atraso na entrega de imóvel adquirido na planta.
9 – Patenteado que a empresa de intermediação imobiliária não sofreu qualquer condenação em sentença, há a parte Autora de suportar o pagamento de honorários de sucumbência em favor do advogado de tal Ré.
Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
Prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem pronunciada de ofício.
Apelação Cível da Autora desprovida.
Apelação Cível da Primeira Ré parcialmente provida.
Apelação Cível da Segunda Ré parcialmente provida.

Inteiro teor:
DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE DA EMPRESA DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. REJEIÇÃO. PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO TRIENAL. RESP No 1.151.956/SP (TEMA 938). ATRASO NA ENTREGA. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. LUCROS CESSANTES. REJEIÇÃO. IMÓVEL AINDA NÃO ENTREGUE. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DO PROMITENTE COMPRADOR. RESPS No 1.614.721/DF E 1.631.485/DF (TEMA 971). REDUÇÃO DO PERCENTUAL EXCESSIVO. ART. 413 DO CC. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1 – Contendo a petição inicial pedido de restituição da comissão de corretagem paga pelo Consumidor e sendo induvidosa a atuação da Segunda Ré como intermediadora da negociação imobiliária, patente é sua pertinência subjetiva para com a lide. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
2 - Conforme entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento de recurso especial repetitivo (REsp no 1.151.956/SP – Tema 938, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino), a pretensão de restituição de comissão de corretagem atrai a incidência do prazo prescricional de três anos inerente ao enriquecimento sem causa (art. 206, § 3o, inciso IV, do Código Civil). Assim, ajuizada a ação mais de 03 (três) anos após o efetivo desembolso, a pretensão encontra-se prescrita. Prescrição pronunciada de ofício.
3 - Atrasos provocados por escassez de mão de obra e de insumos no período da construção, bem assim por impedimento imposto pelo MPDFT à contratação de mão de obra terceirizada e, ainda, por demora da CEB nos procedimentos voltados ao fornecimento de energia elétrica ao empreendimento, integram o risco inerente à atividade econômica desenvolvida pela empresa construtora, não configurando caso fortuito a justificar a mora na entrega da unidade imobiliária adquirida, já que não se constituem em eventos totalmente imprevisíveis ou previsíveis, mas invencíveis. Tem-se, ademais, que o próprio prazo de tolerância para a entrega do imóvel tem por fundamento albergar essas eventuais ocorrências.
4 – Não tendo o promitente comprador recebido o imóvel, descabe falar-se em reparação pelos lucros cessantes referentes ao período em que ficou impossibilitado de utilizá-lo.
5 – A controvérsia jurídica sobre a possibilidade de inversão, em favor do consumidor, de cláusula penal moratória prevista tão somente para o caso de inadimplemento contratual do promitente comprador foi submetida à sistemática dos recursos repetitivos (Tema no 971 – Recursos Especiais no 1.614.721/DF e 1.631.485/DF) pelo Superior Tribunal de Justiça, oportunidade em que se assentou a tese segundo a qual: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”
6 – Por conta da ausência de previsão contratual de cláusula penal para o caso de inadimplemento contratual da construtora, deve ser invertida a multa prevista em contrato em favor do consumidor, nos termos do paradigma do recurso repetitivo. Contudo, como a mera inversão da cláusula penal redundaria em excesso em favor do consumidor (enriquecimento sem causa), acertado o raciocínio empreendido pelo Juiz de Direito para equacionar o percentual respectivo, valendo-se da permissão contida no art. 413 do Código Civil.
7 – Prevendo o instrumento contratual que os juros compensatórios serão cobrados somente posteriormente à emissão da carta de habite-se e não havendo demonstração de que antes de tal data tal encargo foi exigido do consumidor, inexiste ilegalidade a ser proclamada quanto ao ponto.
8 - O inadimplemento contratual, por si só, não é causa suficiente a ensejar reparação por danos morais, uma vez que não configura dano que ocasione ofensa aos direitos da personalidade. O desconforto e a angústia provocados pelo eventual descumprimento contratual não se converte, ipso facto, em dano moral que se recomponha em pecúnia. Não há violação aos direitos da personalidade e, por conseguinte, não enseja a compensação por danos morais, o atraso na entrega de imóvel adquirido na planta.
9 – Patenteado que a empresa de intermediação imobiliária não sofreu qualquer condenação em sentença, há a parte Autora de suportar o pagamento de honorários de sucumbência em favor do advogado de tal Ré.
Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
Prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem pronunciada de ofício.
Apelação Cível da Autora desprovida.
Apelação Cível da Primeira Ré parcialmente provida.
Apelação Cível da Segunda Ré parcialmente provida.