Tribunal: TJDFT
Processo: 0045667-49.2014.8.07.0001
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2019-12-11
Data de publicação: 2020-01-21

Ementa:
CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÕES. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA. TERMO FINAL DA MORA. ENTREGA DAS CHAVES. INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO COM MULTA MORATÓRIA. VEDAÇÃO. RECURSOS REPETITIVOS. TEMA 970 DO STJ. RECURSO DO RÉU NÃO PROVIDO. RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Apelação interposta por ambas as partes contra sentença que, nos autos da ação de revisão de contrato, julgou parcialmente os pedidos formulados na inicial para condenar o requerido ao pagamento de multa mensal moratória equivalente a 0,5% do valor do imóvel, a partir da data em que deveria ser entregue a unidade imobiliária até a data da averbação do habite-se. 1.2. O autor pede a reforma da sentença para que o promitente vendedor também seja condenado ao pagamento de indenização por lucros cessantes e para que o termo final da mora se estenda até a entrega das chaves da unidade. 1.3. Em seu apelo, o requerido requer a reforma da sentença para sejam julgados improcedentes os pedidos formulados pelo autor na inicial e, subsidiariamente, que o termo final da mora seja a data da expedição do habite-se. Afirma que a ocorrência de caso fortuito impossibilitou a conclusão da obra no prazo e sustenta que multa moratória prevista pelo contrato não incide no caso, pois o comprador estaria inadimplente com o pagamento do saldo devedor e demais taxas.
2. Do atraso da obra. 2.1. Tendo em vista que a carta de habite-se que certificou a conclusão da obra somente for emitida após o prazo previsto para a entrega da unidade, é evidente a mora da ré no cumprimento da obrigação de entregar o imóvel adquirido pelo autor.
3. Da exclusão de responsabilidade - caso fortuito/força maior. 3.1. A escassez de mão de obra e de insumos ou ocorrências como intempéries naturais não são suficientemente aptos a justificar o atraso na entrega da edificação. 3.2. Tais questões fazem parte do próprio risco do empreendimento, de sorte a configurar fortuito interno ao negócio, que, a toda evidência, não afasta a responsabilidade da construtora em caso de inadimplemento.
4. Comprovado o atraso na entrega do imóvel pelo promitente vendedor, não se pode condicionar a sua responsabilidade pelo prejuízo à prévia quitação do contrato por parte do adquirente, notadamente porque o empreendimento sequer estava concluído, sendo inviável inclusive a obtenção de financiamento bancário para o comprador adimplir com o pagamento do saldo.
5. Da cumulação da cláusula penal moratória com lucros cessantes. 5.1. No caso, o contrato firmado entre as partes além de estabelecer a responsabilidade da promitente vendedora pelo atraso na edificação, também define em patamar razoável a indenização decorrente, não sendo devida a sua cumulação com indenização por lucros cessantes. 5.2. Em sede de julgamento de casos repetitivos, o STJ estabeleceu que “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.” (Tema 970). 5.3. Assim, havendo “cláusula penal estabelecida em valor equivalente ao locativo”, já prefixando a indenização decorrente do atraso em patamar razoável, conforme se verifica no caso dos autos, não cabe posterior cumulação com lucros cessantes, pois implica em bis in idem e violação ao entendimento fixado pelo Superior Tribunal de Justiça. 5.4. Com efeito, tendo em vista que a multa mensal pelo atraso no valor equivalente a 0,5% do preço do imóvel “tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação”, indevida a sua cumulação com o pagamento de indenização por lucros cessantes, razão pela qual não comporta provimento a pretensão do autor.
6. Do termo final da mora. 6.1. Embora o habite-se certifique que a execução da obra tenha finalizado, a data da sua expedição não pode ser considerada como marco final para o promitente vendedor responder pela mora decorrente do inadimplemento contratual, porquanto somente com a efetiva entrega das chaves o adquirente passa a usufruir do bem. 6.2. Não tendo o autor formulado pedido para rescindir o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, a cláusula penal moratória deve abranger o dia seguinte à data em que a unidade imobiliária deveria ter sido entregue, observada a tolerância de 180 dias, até a data da efetiva entrega das chaves da unidade imobiliária ao promitente comprador.
7. Recurso do réu não provido. Recurso da parte autora parcialmente provido.

Inteiro teor:
CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÕES. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA. TERMO FINAL DA MORA. ENTREGA DAS CHAVES. INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO COM MULTA MORATÓRIA. VEDAÇÃO. RECURSOS REPETITIVOS. TEMA 970 DO STJ. RECURSO DO RÉU NÃO PROVIDO. RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Apelação interposta por ambas as partes contra sentença que, nos autos da ação de revisão de contrato, julgou parcialmente os pedidos formulados na inicial para condenar o requerido ao pagamento de multa mensal moratória equivalente a 0,5% do valor do imóvel, a partir da data em que deveria ser entregue a unidade imobiliária até a data da averbação do habite-se. 1.2. O autor pede a reforma da sentença para que o promitente vendedor também seja condenado ao pagamento de indenização por lucros cessantes e para que o termo final da mora se estenda até a entrega das chaves da unidade. 1.3. Em seu apelo, o requerido requer a reforma da sentença para sejam julgados improcedentes os pedidos formulados pelo autor na inicial e, subsidiariamente, que o termo final da mora seja a data da expedição do habite-se. Afirma que a ocorrência de caso fortuito impossibilitou a conclusão da obra no prazo e sustenta que multa moratória prevista pelo contrato não incide no caso, pois o comprador estaria inadimplente com o pagamento do saldo devedor e demais taxas.
2. Do atraso da obra. 2.1. Tendo em vista que a carta de habite-se que certificou a conclusão da obra somente for emitida após o prazo previsto para a entrega da unidade, é evidente a mora da ré no cumprimento da obrigação de entregar o imóvel adquirido pelo autor.
3. Da exclusão de responsabilidade - caso fortuito/força maior. 3.1. A escassez de mão de obra e de insumos ou ocorrências como intempéries naturais não são suficientemente aptos a justificar o atraso na entrega da edificação. 3.2. Tais questões fazem parte do próprio risco do empreendimento, de sorte a configurar fortuito interno ao negócio, que, a toda evidência, não afasta a responsabilidade da construtora em caso de inadimplemento.
4. Comprovado o atraso na entrega do imóvel pelo promitente vendedor, não se pode condicionar a sua responsabilidade pelo prejuízo à prévia quitação do contrato por parte do adquirente, notadamente porque o empreendimento sequer estava concluído, sendo inviável inclusive a obtenção de financiamento bancário para o comprador adimplir com o pagamento do saldo.
5. Da cumulação da cláusula penal moratória com lucros cessantes. 5.1. No caso, o contrato firmado entre as partes além de estabelecer a responsabilidade da promitente vendedora pelo atraso na edificação, também define em patamar razoável a indenização decorrente, não sendo devida a sua cumulação com indenização por lucros cessantes. 5.2. Em sede de julgamento de casos repetitivos, o STJ estabeleceu que “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.” (Tema 970). 5.3. Assim, havendo “cláusula penal estabelecida em valor equivalente ao locativo”, já prefixando a indenização decorrente do atraso em patamar razoável, conforme se verifica no caso dos autos, não cabe posterior cumulação com lucros cessantes, pois implica em bis in idem e violação ao entendimento fixado pelo Superior Tribunal de Justiça. 5.4. Com efeito, tendo em vista que a multa mensal pelo atraso no valor equivalente a 0,5% do preço do imóvel “tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação”, indevida a sua cumulação com o pagamento de indenização por lucros cessantes, razão pela qual não comporta provimento a pretensão do autor.
6. Do termo final da mora. 6.1. Embora o habite-se certifique que a execução da obra tenha finalizado, a data da sua expedição não pode ser considerada como marco final para o promitente vendedor responder pela mora decorrente do inadimplemento contratual, porquanto somente com a efetiva entrega das chaves o adquirente passa a usufruir do bem. 6.2. Não tendo o autor formulado pedido para rescindir o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, a cláusula penal moratória deve abranger o dia seguinte à data em que a unidade imobiliária deveria ter sido entregue, observada a tolerância de 180 dias, até a data da efetiva entrega das chaves da unidade imobiliária ao promitente comprador.
7. Recurso do réu não provido. Recurso da parte autora parcialmente provido.