Tribunal: TJDFT
Processo: 0000537-02.2015.8.07.0001
Órgão julgador: ALFEU MACHADO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2019-12-11
Data de publicação: 2020-01-21

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DUPLO APELO. RECURSO DO RÉU. CONSTRUTORA. PRELIMINAR. DE OFÍCIO. FALTA DE DIALETICIDADE. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA DOS FUNDAMENTOS DA SENTENÇA. AUSÊNCIA DE ENFRENTAMENTO DOS FUNDAMENTOS DA SENTENÇA. RECURSO NÃO CONHECIDO EM PARTE. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. EXTRAPOLAÇÃO DO PRAZO DE 180 DIAS. CULPA CONSTRUTORA. CASO FORTUITO/FORÇA MAIOR. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE. INEXISTÊNCIA. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. COMPROVAÇÃO DOS LUCROS CESSANTES NA ESPÉCIE. DESNECESSIDADE. RECURSO DO AUTOR. PRELIMINAR. DE OFÍCIO. INOVAÇÃO RECURSAL. FALTA DE DIALETICIDADE. ARGUMENTO CONTRÁRIO AO DEFENDIDO NA INICIAL. PRELIMINAR ACOLHIDA. RECURSO NÃO CONHECIDO EM PARTE. INVERSÃO DE MULTA CONTRATUAL. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. TESES JURÍDICAS FIXADAS NO RESP 1635428/SC E RESP 1498484/DF. TEMAS 970/971. DISCUSSÃO SOBRE A POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE MULTA CONTRATUAL E LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. MESMA NATUREZA. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. APLICAÇÃO DOS LUCROS CESSANTES FIXADOS NA SENTENÇA DE FORMA ISOLADA.
1 RECURSO DO REU. PRELIMINAR DE OFICIO. As razões recursais constituem-se componente imprescindível para que o tribunal possa julgar o mérito do recurso, cotejando-as com os motivos da decisão recorrida. A ausência de relação entre as razões de apelação e a sentença ocasiona o não conhecimento do recurso interposto. Incidência do art. 1.010, II e III, do CPC/15.
1.1 No caso dos autos o apelante afirma que o autor foi responsável pela rescisão contratual, de modo que são válidas as cláusulas contratuais, requerendo a retenção de 20% do valor pago.
1.2 Não obstante a afirmação, o presente feito não trata em momento algum de rescisão contratual, não havendo qualquer pedido ou condenação relativa à devolução de valores ou rescisão contratual. Fundamentação totalmente destoante do contexto fático-probatório dos autos e conclusão alcançada na sentença recorrida. Recurso parcialmente conhecido.
2. Ocorrências como intempéries naturais (chuvas, p.e) no período de construção, greves no sistema de transporte público, aquecimento do mercado imobiliário, dificuldades administrativas para a liberação de documentação (notadamente “Habite-se”), atrasos da companhia de eletricidade local (CEB), carência de mão de obra qualificada no Distrito Federal, ou mesmo a eventual propositura de ações contra a promitente vendedora, não caracterizam as excludentes de responsabilidade de caso fortuito e força maior, a fim de justificar a extrapolação do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias fixado contratualmente para a entrega do imóvel. Tais hipóteses incluem-se no prazo de tolerância, tratando-se de fortuito interno.
3. A teoria do risco do negócio ou atividade é a base da responsabilidade objetiva do Código de Defesa do Consumidor, a qual harmoniza-se com o sistema de produção e consumo em massa, protegendo a parte mais frágil da relação jurídica. Caso a construtora tenha sido prejudicada por terceiro dever buscar a reparação devida do causador do dano e não repassar ao consumidor.
4. Os lucros cessantes têm natureza compensatória, consistentes, no caso, naquilo que a parte autora razoavelmente deixou de lucrar. Embora, em regra, seja necessária a comprovação dos lucros cessantes para o acolhimento do pedido referente a esse prejuízo, tem-se reconhecido a presunção de dano ao comprador nas hipóteses em que a entrega de imóvel adquirido na planta não ocorre dentro do prazo contratualmente estipulado, uma vez que, seja pela necessidade de pagamento para moradia em outro local, seja pela impossibilidade de usufruir o bem para fins de locação, o comprador encontra-se em prejuízo presumido.
5. RECURSO DO AUTOR. PRELIMINAR DE OFÍCIO. No que toca ao ponto levantado nas razões de apelação do autor atinente ao prejuízo sofrido decorrente do pagamento de juros de obra, por tempo superior ao esperado, verifica-se a ocorrência de inovação recursal, questão preliminar ao mérito.
5.1 Esta alegação não foi apresentada na origem. Consoante se afere dos termos em que fora editada a peça inicial, o autor sustentou a ilegalidade da cláusula referente aos juros de obra, requerendo, por consequência, o ressarcimento do valor pago.
5.2 Em sede de apelação o recorrente inverte a alegação, afirmando a validade da cláusula, mas alega que o tempo prolongado da obra causou prejuízo maior que o esperado.
5.3 A mudança existente na apelação, além de caracterizar a inovação recursal, causa uma total dissociação das razões do apelo com a fundamentação sentença, a qual analisou a ilegalidade afirmada na inicial, impedindo a análise do recurso em relação a este tópico. Recurso não conhecido no ponto.
6 O c. STJ fixou, por meio dos recursos especiais submetidos ao regime dos recursos repetitivos - REsp no 1635428/S e REsp no 1498484/DF (tema 970)-, a seguinte tese: Tema 970: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.
6.1 No caso, não existindo cláusula em favor do autor, a sentença condenou o réu ao pagamento de lucros cessantes, de modo que não é possível a sua cumulação com a inversão de outra cláusula contratual pretendida.
RECURSO DO RÉU, PRELIMINAR DE OFÍCIO, RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. RECURSO DO AUTOR, PRELIMINAR DE OFÍCIO, RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DUPLO APELO. RECURSO DO RÉU. CONSTRUTORA. PRELIMINAR. DE OFÍCIO. FALTA DE DIALETICIDADE. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA DOS FUNDAMENTOS DA SENTENÇA. AUSÊNCIA DE ENFRENTAMENTO DOS FUNDAMENTOS DA SENTENÇA. RECURSO NÃO CONHECIDO EM PARTE. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. EXTRAPOLAÇÃO DO PRAZO DE 180 DIAS. CULPA CONSTRUTORA. CASO FORTUITO/FORÇA MAIOR. EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE. INEXISTÊNCIA. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. COMPROVAÇÃO DOS LUCROS CESSANTES NA ESPÉCIE. DESNECESSIDADE. RECURSO DO AUTOR. PRELIMINAR. DE OFÍCIO. INOVAÇÃO RECURSAL. FALTA DE DIALETICIDADE. ARGUMENTO CONTRÁRIO AO DEFENDIDO NA INICIAL. PRELIMINAR ACOLHIDA. RECURSO NÃO CONHECIDO EM PARTE. INVERSÃO DE MULTA CONTRATUAL. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. TESES JURÍDICAS FIXADAS NO RESP 1635428/SC E RESP 1498484/DF. TEMAS 970/971. DISCUSSÃO SOBRE A POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE MULTA CONTRATUAL E LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. MESMA NATUREZA. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. APLICAÇÃO DOS LUCROS CESSANTES FIXADOS NA SENTENÇA DE FORMA ISOLADA.
1 RECURSO DO REU. PRELIMINAR DE OFICIO. As razões recursais constituem-se componente imprescindível para que o tribunal possa julgar o mérito do recurso, cotejando-as com os motivos da decisão recorrida. A ausência de relação entre as razões de apelação e a sentença ocasiona o não conhecimento do recurso interposto. Incidência do art. 1.010, II e III, do CPC/15.
1.1 No caso dos autos o apelante afirma que o autor foi responsável pela rescisão contratual, de modo que são válidas as cláusulas contratuais, requerendo a retenção de 20% do valor pago.
1.2 Não obstante a afirmação, o presente feito não trata em momento algum de rescisão contratual, não havendo qualquer pedido ou condenação relativa à devolução de valores ou rescisão contratual. Fundamentação totalmente destoante do contexto fático-probatório dos autos e conclusão alcançada na sentença recorrida. Recurso parcialmente conhecido.
2. Ocorrências como intempéries naturais (chuvas, p.e) no período de construção, greves no sistema de transporte público, aquecimento do mercado imobiliário, dificuldades administrativas para a liberação de documentação (notadamente “Habite-se”), atrasos da companhia de eletricidade local (CEB), carência de mão de obra qualificada no Distrito Federal, ou mesmo a eventual propositura de ações contra a promitente vendedora, não caracterizam as excludentes de responsabilidade de caso fortuito e força maior, a fim de justificar a extrapolação do prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias fixado contratualmente para a entrega do imóvel. Tais hipóteses incluem-se no prazo de tolerância, tratando-se de fortuito interno.
3. A teoria do risco do negócio ou atividade é a base da responsabilidade objetiva do Código de Defesa do Consumidor, a qual harmoniza-se com o sistema de produção e consumo em massa, protegendo a parte mais frágil da relação jurídica. Caso a construtora tenha sido prejudicada por terceiro dever buscar a reparação devida do causador do dano e não repassar ao consumidor.
4. Os lucros cessantes têm natureza compensatória, consistentes, no caso, naquilo que a parte autora razoavelmente deixou de lucrar. Embora, em regra, seja necessária a comprovação dos lucros cessantes para o acolhimento do pedido referente a esse prejuízo, tem-se reconhecido a presunção de dano ao comprador nas hipóteses em que a entrega de imóvel adquirido na planta não ocorre dentro do prazo contratualmente estipulado, uma vez que, seja pela necessidade de pagamento para moradia em outro local, seja pela impossibilidade de usufruir o bem para fins de locação, o comprador encontra-se em prejuízo presumido.
5. RECURSO DO AUTOR. PRELIMINAR DE OFÍCIO. No que toca ao ponto levantado nas razões de apelação do autor atinente ao prejuízo sofrido decorrente do pagamento de juros de obra, por tempo superior ao esperado, verifica-se a ocorrência de inovação recursal, questão preliminar ao mérito.
5.1 Esta alegação não foi apresentada na origem. Consoante se afere dos termos em que fora editada a peça inicial, o autor sustentou a ilegalidade da cláusula referente aos juros de obra, requerendo, por consequência, o ressarcimento do valor pago.
5.2 Em sede de apelação o recorrente inverte a alegação, afirmando a validade da cláusula, mas alega que o tempo prolongado da obra causou prejuízo maior que o esperado.
5.3 A mudança existente na apelação, além de caracterizar a inovação recursal, causa uma total dissociação das razões do apelo com a fundamentação sentença, a qual analisou a ilegalidade afirmada na inicial, impedindo a análise do recurso em relação a este tópico. Recurso não conhecido no ponto.
6 O c. STJ fixou, por meio dos recursos especiais submetidos ao regime dos recursos repetitivos - REsp no 1635428/S e REsp no 1498484/DF (tema 970)-, a seguinte tese: Tema 970: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.
6.1 No caso, não existindo cláusula em favor do autor, a sentença condenou o réu ao pagamento de lucros cessantes, de modo que não é possível a sua cumulação com a inversão de outra cláusula contratual pretendida.
RECURSO DO RÉU, PRELIMINAR DE OFÍCIO, RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. RECURSO DO AUTOR, PRELIMINAR DE OFÍCIO, RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.