Tribunal: TJDFT
Processo: 0002542-94.2015.8.07.0001
Órgão julgador: ANGELO PASSARELI
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2019-12-11
Data de publicação: 2020-01-22

Ementa:
CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PRELIMINAR. INOBSERVÂNCIA DE COISA JULGADA. REJEIÇÃO. ATRASO NA ENTREGA. CASO FORTUITO. FORÇA MAIOR. INOCORRÊNCIA. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. RETENÇÃO DE VALORES. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 543 DO STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO INTEGRAL. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. PREVISÃO CONTRATUAL. VALOR DA CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1 – Não merece prosperar a preliminar em que suscitada a necessidade de observância da coisa julgada formada em demanda que tramitou perante o Juizado Especial, porquanto se constata que o pedido inicial formulado pelos Autores considerou com atenção a delimitação do que fora decidido na sentença do Feito pretérito. Inexistindo pedido em relação ao período em que perfectibilizada a coisa julgada (artigo 474 do CPC/1973; artigo 508 do CPC/2015), é incogitável se falar em desrespeito à coisa julgada, bem como em impossibilidade de que esta ação fosse ajuizada para discutir as consequências da mora/inadimplemento para além do período restringido na sentença do Juizado Especial. Preliminar rejeitada.
2 – A escassez de mão de obra, a falta de insumos, a demora na instalação de subestação de energia e na realização de serviços de água e esgoto não configuram motivos de força maior a justificar o atraso na entrega da obra, não se podendo compreender tratar-se de eventos totalmente imprevisíveis ou previsíveis, porém invencíveis e já estando albergados pelo prazo de tolerância para a entrega do imóvel.
3 – Nos termos do Enunciado no 543 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça, no caso de rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora, o promitente comprador faz jus à restituição integral dos valores pagos.
4 – A rescisão do contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva da Construtora impõe o retorno das partes ao status quo ante, com a devolução das parcelas pagas e dando ensejo também à devolução da comissão de corretagem, ainda que contratada de forma expressa e paga pelos Autores/Adquirentes, haja vista não ser justo obrigar aquele que não deu causa à rescisão do contrato a absorver a despesa referente à intermediação do negócio, se este terminou por não se concretizar de forma efetiva em razão do inadimplemento contratual da promitente vendedora.
5 – Embora a cláusula contratual preveja multa penal compensatória no valor de 30% (trinta por cento) sobre o valor atualizado do contrato, as circunstâncias do caso reivindicam a redução da base de cálculo, nos termos do artigo 413 do Código Civil, pois, não havendo pagamento integral do valor contrato, é devida a redução da referida para 30% (trinta por cento) sobre os valores efetivamente pagos pelos promitentes compradores.
6 – A modalidade compensatória da pena convencional encerra pré-fixação das perdas e danos, sendo, nos termos do que se extrai do art. 410 do CC, não cumulável com indenização por lucros cessantes.
Preliminar rejeitada.
Apelação Cível da Ré desprovida.
Apelação Cível dos Autores parcialmente provida.

Inteiro teor:
CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PRELIMINAR. INOBSERVÂNCIA DE COISA JULGADA. REJEIÇÃO. ATRASO NA ENTREGA. CASO FORTUITO. FORÇA MAIOR. INOCORRÊNCIA. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. RETENÇÃO DE VALORES. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 543 DO STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO INTEGRAL. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. PREVISÃO CONTRATUAL. VALOR DA CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1 – Não merece prosperar a preliminar em que suscitada a necessidade de observância da coisa julgada formada em demanda que tramitou perante o Juizado Especial, porquanto se constata que o pedido inicial formulado pelos Autores considerou com atenção a delimitação do que fora decidido na sentença do Feito pretérito. Inexistindo pedido em relação ao período em que perfectibilizada a coisa julgada (artigo 474 do CPC/1973; artigo 508 do CPC/2015), é incogitável se falar em desrespeito à coisa julgada, bem como em impossibilidade de que esta ação fosse ajuizada para discutir as consequências da mora/inadimplemento para além do período restringido na sentença do Juizado Especial. Preliminar rejeitada.
2 – A escassez de mão de obra, a falta de insumos, a demora na instalação de subestação de energia e na realização de serviços de água e esgoto não configuram motivos de força maior a justificar o atraso na entrega da obra, não se podendo compreender tratar-se de eventos totalmente imprevisíveis ou previsíveis, porém invencíveis e já estando albergados pelo prazo de tolerância para a entrega do imóvel.
3 – Nos termos do Enunciado no 543 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça, no caso de rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora, o promitente comprador faz jus à restituição integral dos valores pagos.
4 – A rescisão do contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva da Construtora impõe o retorno das partes ao status quo ante, com a devolução das parcelas pagas e dando ensejo também à devolução da comissão de corretagem, ainda que contratada de forma expressa e paga pelos Autores/Adquirentes, haja vista não ser justo obrigar aquele que não deu causa à rescisão do contrato a absorver a despesa referente à intermediação do negócio, se este terminou por não se concretizar de forma efetiva em razão do inadimplemento contratual da promitente vendedora.
5 – Embora a cláusula contratual preveja multa penal compensatória no valor de 30% (trinta por cento) sobre o valor atualizado do contrato, as circunstâncias do caso reivindicam a redução da base de cálculo, nos termos do artigo 413 do Código Civil, pois, não havendo pagamento integral do valor contrato, é devida a redução da referida para 30% (trinta por cento) sobre os valores efetivamente pagos pelos promitentes compradores.
6 – A modalidade compensatória da pena convencional encerra pré-fixação das perdas e danos, sendo, nos termos do que se extrai do art. 410 do CC, não cumulável com indenização por lucros cessantes.
Preliminar rejeitada.
Apelação Cível da Ré desprovida.
Apelação Cível dos Autores parcialmente provida.