Tribunal: TJDFT
Processo: 0003779-03.2014.8.07.0001
Órgão julgador: ANGELO PASSARELI
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2019-12-18
Data de publicação: 2020-01-22

Ementa:
CIVIL E CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. PRELIMINARES. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM E DE CERCEAMENTO DE DEFESA. REJEIÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. PRESCRIÇÃO TRIENAL. CONSUMAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. NÃO CONFIGURAÇÃO. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. TERMO FINAL DA MORA. ENTREGA DAS CHAVES. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO EM FAVOR DO CONSUMIDOR. IMPOSSIBILIDADE. MULTA FIXADA EM TERMO DE AJUSTAMENTO DE CONDUTA. OPÇÃO PELOS LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1 – Em se tratando de empresas que integram o mesmo grupo econômico, aquele que contrata não tem condições de diferenciar a atuação das empresas envolvidas na celebração do ajuste, devendo-se aplicar a teoria da aparência (e da asserção), por se tratar de relação consumerista. Preliminar de ilegitimidade passiva ad causam da Ré Tecnisa S/A rejeitada.
2 – Igual conclusão se aplica à Ré LPS Brasília Consultoria de Imóveis Ltda., porquanto, ainda que com a finalidade específica de intermediar a compra e venda, participou da contratação, recebendo valores em razão do negócio jurídico. Assim, ressai também a sua legitimidade passiva abstrata, sendo que a matéria relativa à responsabilidade solidária será examinada juntamente com o mérito recursal. Preliminar de ilegitimidade passiva ad causam da Ré LPS Brasília Consultoria de Imóveis rejeitada.
3 – Conforme entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento de recurso especial repetitivo (REsp no 1.151.956/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino), a pretensão de restituição de comissão de corretagem atrai a incidência do prazo prescricional de três anos inerente ao enriquecimento sem causa (art. 206, § 3o, inciso IV, do Código Civil). In casu, o termo inicial para a contagem do prazo prescricional trienal para restituição da cobrança de comissão de corretagem é a data do efetivo desembolso. Assim, uma vez consumada, impõe-se a pronúncia da prescrição da pretensão autoral relativa à devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem, com fulcro na orientação jurisprudencial pacificada do STJ. Prescrição trienal da pretensão relativa à comissão de corretagem consumada.
4 – A responsabilidade da Ré LPS Brasília Consultoria de Imóveis Ltda. limita-se a fatos relacionados à intermediação da compra e venda da unidade imobiliária, não podendo, assim, ser responsabilizada por eventuais prejuízos advindos do atraso na conclusão das obras, razão pela qual não há de se falar em responsabilidade solidária com as demais Rés.
5 – Não há ilegalidade ou nulidade na estipulação do prazo de tolerância de 180 dias para a entrega do imóvel, uma vez que tal cláusula foi livremente pactuada entre as partes, inexistindo, aliás, impeditivo legal à fixação de um prazo máximo de tolerância para a conclusão das obras. Nessa linha, tendo a cláusula sido livremente pactuada, não há que se falar na obrigatoriedade de comprovação das razões que ensejaram a demora na entrega do imóvel dentro do prazo de tolerância.
6 – A escassez de mão de obra, insumos e equipamentos não configuram motivo de caso fortuito ou força maior a justificar o atraso na entrega da obra, não sendo viável compreender que se tratam de eventos totalmente imprevisíveis ou previsíveis, porém invencíveis, já estando, outrossim, albergados pelo prazo de tolerância para a entrega do imóvel.
7 – Extrapolado o prazo previsto para a entrega da unidade imobiliária, sem que houvesse qualquer causa de exclusão da sua responsabilidade, as promitentes vendedoras incorreram em mora e devem ser responsabilizadas pelos prejuízos sofridos pelos promitentes compradores, nos termos dos artigos 395 e 942 do Código Civil.
8 – No que tange ao termo final da mora das promitentes vendedoras, este corresponde à data de entrega das chaves, momento em que o promitente comprador passa a deter a posse e usufruir do imóvel, cessando a mora da construtora e viabilizando ao consumidor que usufrua do bem.
9 – No julgamento dos Recursos Especiais Repetitivos no 1.614.721/DF e 1.631.485/DF (Tema no 971), de Relatoria do Ministro Luís Felipe Salomão, a Segunda Seção de Direito Privado do Superior Tribunal de Justiça fixou a tese de que, “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”.
10 – Firmado Termo de Ajustamento de Conduta – TAC, com estipulação expressa e específica de sanção a ser paga pelas promitentes compradoras, no importe mensal de 0,5% sobre o preço atualizado do imóvel, para a hipótese de atraso na entrega da unidade imobiliária – norma que não se revela desproporcional frente à penalidade estabelecida para a mora dos promitentes compradores, não há de se falar em inversão de cláusula penal.
11 – Como ressai dos autos, os Autores, a teor da faculdade prevista no TAC firmado pelas Rés, não pretendem utilizar-se da multa nele estabelecida, haja vista que pediram a inversão da cláusula penal prevista em contrato em desfavor apenas dos promitentes compradores e indenização por lucros cessantes, correspondente ao valor mensal de aluguel de um imóvel similar.
12 – A controvérsia jurídica sobre a possibilidade de cumular lucros cessantes com cláusula penal em atraso na entrega do imóvel em construção objeto de contrato de promessa de compra e venda foi submetida à sistemática dos recursos repetitivos (Tema no 970) pelo Superior Tribunal de Justiça, oportunidade em que se assentou a tese segundo a qual: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”.
13 − Em razão da ausência de entrega da unidade imobiliária na data aprazada, os Autores fazem jus à indenização pelos lucros cessantes decorrentes do adimplemento tardio da obrigação pactuada, calculados pelo valor do aluguel do imóvel pelo período, haja vista a impossibilidade de utilização do bem desde a data prevista para sua disponibilização pela Construtora, embora seu preço tenha sido integralmente quitado
14 – A questão relativa ao valor da indenização foi escorreitamente examinada em sentença, aferindo-se que, de acordo com os documentos apresentados pelos Autores relativos à locação de imóveis similares, o montante mensal de R$ 1.600,00 (um mil e seiscentos reais) se conforma ao preço do aluguel praticado no mercado.
Preliminares rejeitadas.
Prejudicial de mérito de prescrição da pretensão relativa à comissão de corretagem acolhida.
Apelação Cível dos Autores desprovida.
Apelação Cível das Rés Creta Investimentos Imobiliários Ltda e Tecnisa S/A parcialmente provida.
Apelação Cível da Ré LPS Brasília Consultoria de Imóveis Ltda provida

Inteiro teor:
CIVIL E CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. PRELIMINARES. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM E DE CERCEAMENTO DE DEFESA. REJEIÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. PRESCRIÇÃO TRIENAL. CONSUMAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. NÃO CONFIGURAÇÃO. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. TERMO FINAL DA MORA. ENTREGA DAS CHAVES. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO EM FAVOR DO CONSUMIDOR. IMPOSSIBILIDADE. MULTA FIXADA EM TERMO DE AJUSTAMENTO DE CONDUTA. OPÇÃO PELOS LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1 – Em se tratando de empresas que integram o mesmo grupo econômico, aquele que contrata não tem condições de diferenciar a atuação das empresas envolvidas na celebração do ajuste, devendo-se aplicar a teoria da aparência (e da asserção), por se tratar de relação consumerista. Preliminar de ilegitimidade passiva ad causam da Ré Tecnisa S/A rejeitada.
2 – Igual conclusão se aplica à Ré LPS Brasília Consultoria de Imóveis Ltda., porquanto, ainda que com a finalidade específica de intermediar a compra e venda, participou da contratação, recebendo valores em razão do negócio jurídico. Assim, ressai também a sua legitimidade passiva abstrata, sendo que a matéria relativa à responsabilidade solidária será examinada juntamente com o mérito recursal. Preliminar de ilegitimidade passiva ad causam da Ré LPS Brasília Consultoria de Imóveis rejeitada.
3 – Conforme entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento de recurso especial repetitivo (REsp no 1.151.956/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino), a pretensão de restituição de comissão de corretagem atrai a incidência do prazo prescricional de três anos inerente ao enriquecimento sem causa (art. 206, § 3o, inciso IV, do Código Civil). In casu, o termo inicial para a contagem do prazo prescricional trienal para restituição da cobrança de comissão de corretagem é a data do efetivo desembolso. Assim, uma vez consumada, impõe-se a pronúncia da prescrição da pretensão autoral relativa à devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem, com fulcro na orientação jurisprudencial pacificada do STJ. Prescrição trienal da pretensão relativa à comissão de corretagem consumada.
4 – A responsabilidade da Ré LPS Brasília Consultoria de Imóveis Ltda. limita-se a fatos relacionados à intermediação da compra e venda da unidade imobiliária, não podendo, assim, ser responsabilizada por eventuais prejuízos advindos do atraso na conclusão das obras, razão pela qual não há de se falar em responsabilidade solidária com as demais Rés.
5 – Não há ilegalidade ou nulidade na estipulação do prazo de tolerância de 180 dias para a entrega do imóvel, uma vez que tal cláusula foi livremente pactuada entre as partes, inexistindo, aliás, impeditivo legal à fixação de um prazo máximo de tolerância para a conclusão das obras. Nessa linha, tendo a cláusula sido livremente pactuada, não há que se falar na obrigatoriedade de comprovação das razões que ensejaram a demora na entrega do imóvel dentro do prazo de tolerância.
6 – A escassez de mão de obra, insumos e equipamentos não configuram motivo de caso fortuito ou força maior a justificar o atraso na entrega da obra, não sendo viável compreender que se tratam de eventos totalmente imprevisíveis ou previsíveis, porém invencíveis, já estando, outrossim, albergados pelo prazo de tolerância para a entrega do imóvel.
7 – Extrapolado o prazo previsto para a entrega da unidade imobiliária, sem que houvesse qualquer causa de exclusão da sua responsabilidade, as promitentes vendedoras incorreram em mora e devem ser responsabilizadas pelos prejuízos sofridos pelos promitentes compradores, nos termos dos artigos 395 e 942 do Código Civil.
8 – No que tange ao termo final da mora das promitentes vendedoras, este corresponde à data de entrega das chaves, momento em que o promitente comprador passa a deter a posse e usufruir do imóvel, cessando a mora da construtora e viabilizando ao consumidor que usufrua do bem.
9 – No julgamento dos Recursos Especiais Repetitivos no 1.614.721/DF e 1.631.485/DF (Tema no 971), de Relatoria do Ministro Luís Felipe Salomão, a Segunda Seção de Direito Privado do Superior Tribunal de Justiça fixou a tese de que, “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”.
10 – Firmado Termo de Ajustamento de Conduta – TAC, com estipulação expressa e específica de sanção a ser paga pelas promitentes compradoras, no importe mensal de 0,5% sobre o preço atualizado do imóvel, para a hipótese de atraso na entrega da unidade imobiliária – norma que não se revela desproporcional frente à penalidade estabelecida para a mora dos promitentes compradores, não há de se falar em inversão de cláusula penal.
11 – Como ressai dos autos, os Autores, a teor da faculdade prevista no TAC firmado pelas Rés, não pretendem utilizar-se da multa nele estabelecida, haja vista que pediram a inversão da cláusula penal prevista em contrato em desfavor apenas dos promitentes compradores e indenização por lucros cessantes, correspondente ao valor mensal de aluguel de um imóvel similar.
12 – A controvérsia jurídica sobre a possibilidade de cumular lucros cessantes com cláusula penal em atraso na entrega do imóvel em construção objeto de contrato de promessa de compra e venda foi submetida à sistemática dos recursos repetitivos (Tema no 970) pelo Superior Tribunal de Justiça, oportunidade em que se assentou a tese segundo a qual: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”.
13 − Em razão da ausência de entrega da unidade imobiliária na data aprazada, os Autores fazem jus à indenização pelos lucros cessantes decorrentes do adimplemento tardio da obrigação pactuada, calculados pelo valor do aluguel do imóvel pelo período, haja vista a impossibilidade de utilização do bem desde a data prevista para sua disponibilização pela Construtora, embora seu preço tenha sido integralmente quitado
14 – A questão relativa ao valor da indenização foi escorreitamente examinada em sentença, aferindo-se que, de acordo com os documentos apresentados pelos Autores relativos à locação de imóveis similares, o montante mensal de R$ 1.600,00 (um mil e seiscentos reais) se conforma ao preço do aluguel praticado no mercado.
Preliminares rejeitadas.
Prejudicial de mérito de prescrição da pretensão relativa à comissão de corretagem acolhida.
Apelação Cível dos Autores desprovida.
Apelação Cível das Rés Creta Investimentos Imobiliários Ltda e Tecnisa S/A parcialmente provida.
Apelação Cível da Ré LPS Brasília Consultoria de Imóveis Ltda provida