Tribunal: TJDFT
Processo: 0000776-06.2015.8.07.0001
Órgão julgador: ROMULO DE ARAUJO MENDES
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2019-12-04
Data de publicação: 2020-01-21

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PLANTA. PREJUDICIAL DE PRESCRIÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRAZO TRIENAL. MÉRITO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. DEVOLUÇÃO. MORA. ATRASO DA OBRA. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. AFASTADO. ATRASO CONFIGURADO. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE AO CASO. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DA CONSTRUTORA. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. NÃO CABIMENTO. ARRAS. DEVOLUÇÃO SIMPLES. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL COM LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. LUCROS CESSANTES. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. HONORÁRIOS. CONDENAÇÃO. OBSERVÂNCIA DO PERCENTUAL DO ART. 20, §3o, CPC/73. RECURSO DO AUTOR CONHECIDO. PREJUDICIAL DE PRESCRIÇÃO AFASTADA. NO MÉRITO, RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DA RÉ CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA.

1. O prazo prescricional para cobrança de valores pagos indevidamente a título de comissão de corretagem e taxa de contrato é de 3 (três) anos, conforme inteligência do art. 206, §3o, IV do CPC. Entendimento firmado no julgamento dos Recursos Especiais n.o 1599511/SP e 1551956/SP.

1.1. Considerando que a tese da parte autora é de que é necessária a devolução dos valores ante ao inadimplemento da construtora e o interesse na rescisão contratual, o prazo prescricional inicia-se na data em que finda o prazo para entrega do imóvel.

1.2. No caso dos autos, não transcorreu três anos entre a data 28.08.2014 e o ajuizamento da ação, não havendo que se falar em prescrição.

2. Apesar do entendimento do STJ em relação à validade do repasse da obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contrato de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária ao comprador, confirmada a mora da ré, com o consequente distrato por culpa exclusiva dela, emerge o direito do adquirente exigir a devolução integral das quantias pagas, o que abrange a comissão de corretagem.

3. Transcorrido o prazo estabelecido no contrato para entrega do imóvel e não tendo sido configurado caso fortuito ou de força maior, necessário entender-se pela inadimplência da construtora.

3.1. A falta de mão de obra, alegação da construtora por meio da qual busca afastar o reconhecimento do seu inadimplemento, está inserida no risco do empreendimento, que não pode ser repassado ao consumidor, ou utilizado como motivação para isentar a ré apelante da responsabilidade pelo atraso na entrega da obra.

3.2. “Não há que se falar em adimplemento substancial da promessa de compra e venda do imóvel, quando não houve a entrega do bem ao consumidor comprador. Seria desvirtuar a própria lógica do instituto jurídico, considerando que a omissão na entrega do objeto contratado, no prazo legalmente previsto, configura inadimplemento completo, porquanto priva o adquirente de usufruir, em qualquer medida, do bem”. (Acórdão n.1192047, 07049734620188070004, Relator: GISLENE PINHEIRO 7a Turma Cível, Data de Julgamento: 07/08/2019, Publicado no DJE: 14/08/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

3.3. Nos casos de rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora, que não entregou a obra no prazo previsto em contrato, não há que se falar em retenção de valores.

3.4. O valor pago a título de arras não subsiste após o início do pagamento das demais parcelas do contrato, passando a integralizar o montante do pagamento e, em caso de rescisão contratual, deve ser devolvido de forma simples, em conjunto com as demais parcelas pagas. Precedentes.

4 Apesar do julgamento do Recurso Especial 1.631.485/DF, no sistema de recursos repetitivos, entendendo pela possibilidade da inversão da cláusula penal moratória, incabível a aplicação de tal entendimento em razão da peculiaridade dos termos contratuais na espécie dos autos.

4.1. A cláusula moratória prevista em contrato estabelece a aplicação de multa nos casos de atraso no pagamento de parcelas.

4.2. Soma-se, ainda, o fato de haver pedido de condenação em lucros cessantes, e o Recurso Especial 1.635.428/RS, também julgado no sistema de recursos repetitivos, entendeu pela impossibilidade de cumulação de lucros cessantes e multa moratória.

4.3. Desta forma, sendo a aplicação dos lucros cessantes a interpretação que melhor beneficia o consumidor, deve-se afastar a aplicação da inversão da cláusula penal e manter a condenação em lucros cessantes. Artigo 47 do CDC. Precedentes.

4.4. (...) “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”. (REsp 1740911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019)

5. Havendo condenação e sucumbência mínima do autor, os honorários advocatícios devem observar os percentuais de 10% a 20% constantes do artigo 20, §3o, do CPC/73.

6. Recurso do autor conhecido. Prejudicial de prescrição afastada. No mérito, recurso parcialmente provido. Recurso da ré conhecido e parcialmente provido. Sentença reformada.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PLANTA. PREJUDICIAL DE PRESCRIÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRAZO TRIENAL. MÉRITO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. DEVOLUÇÃO. MORA. ATRASO DA OBRA. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. AFASTADO. ATRASO CONFIGURADO. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE AO CASO. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DA CONSTRUTORA. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. NÃO CABIMENTO. ARRAS. DEVOLUÇÃO SIMPLES. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL COM LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. LUCROS CESSANTES. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. HONORÁRIOS. CONDENAÇÃO. OBSERVÂNCIA DO PERCENTUAL DO ART. 20, §3o, CPC/73. RECURSO DO AUTOR CONHECIDO. PREJUDICIAL DE PRESCRIÇÃO AFASTADA. NO MÉRITO, RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DA RÉ CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA.

1. O prazo prescricional para cobrança de valores pagos indevidamente a título de comissão de corretagem e taxa de contrato é de 3 (três) anos, conforme inteligência do art. 206, §3o, IV do CPC. Entendimento firmado no julgamento dos Recursos Especiais n.o 1599511/SP e 1551956/SP.

1.1. Considerando que a tese da parte autora é de que é necessária a devolução dos valores ante ao inadimplemento da construtora e o interesse na rescisão contratual, o prazo prescricional inicia-se na data em que finda o prazo para entrega do imóvel.

1.2. No caso dos autos, não transcorreu três anos entre a data 28.08.2014 e o ajuizamento da ação, não havendo que se falar em prescrição.

2. Apesar do entendimento do STJ em relação à validade do repasse da obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contrato de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária ao comprador, confirmada a mora da ré, com o consequente distrato por culpa exclusiva dela, emerge o direito do adquirente exigir a devolução integral das quantias pagas, o que abrange a comissão de corretagem.

3. Transcorrido o prazo estabelecido no contrato para entrega do imóvel e não tendo sido configurado caso fortuito ou de força maior, necessário entender-se pela inadimplência da construtora.

3.1. A falta de mão de obra, alegação da construtora por meio da qual busca afastar o reconhecimento do seu inadimplemento, está inserida no risco do empreendimento, que não pode ser repassado ao consumidor, ou utilizado como motivação para isentar a ré apelante da responsabilidade pelo atraso na entrega da obra.

3.2. “Não há que se falar em adimplemento substancial da promessa de compra e venda do imóvel, quando não houve a entrega do bem ao consumidor comprador. Seria desvirtuar a própria lógica do instituto jurídico, considerando que a omissão na entrega do objeto contratado, no prazo legalmente previsto, configura inadimplemento completo, porquanto priva o adquirente de usufruir, em qualquer medida, do bem”. (Acórdão n.1192047, 07049734620188070004, Relator: GISLENE PINHEIRO 7a Turma Cível, Data de Julgamento: 07/08/2019, Publicado no DJE: 14/08/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.)

3.3. Nos casos de rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora, que não entregou a obra no prazo previsto em contrato, não há que se falar em retenção de valores.

3.4. O valor pago a título de arras não subsiste após o início do pagamento das demais parcelas do contrato, passando a integralizar o montante do pagamento e, em caso de rescisão contratual, deve ser devolvido de forma simples, em conjunto com as demais parcelas pagas. Precedentes.

4 Apesar do julgamento do Recurso Especial 1.631.485/DF, no sistema de recursos repetitivos, entendendo pela possibilidade da inversão da cláusula penal moratória, incabível a aplicação de tal entendimento em razão da peculiaridade dos termos contratuais na espécie dos autos.

4.1. A cláusula moratória prevista em contrato estabelece a aplicação de multa nos casos de atraso no pagamento de parcelas.

4.2. Soma-se, ainda, o fato de haver pedido de condenação em lucros cessantes, e o Recurso Especial 1.635.428/RS, também julgado no sistema de recursos repetitivos, entendeu pela impossibilidade de cumulação de lucros cessantes e multa moratória.

4.3. Desta forma, sendo a aplicação dos lucros cessantes a interpretação que melhor beneficia o consumidor, deve-se afastar a aplicação da inversão da cláusula penal e manter a condenação em lucros cessantes. Artigo 47 do CDC. Precedentes.

4.4. (...) “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”. (REsp 1740911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019)

5. Havendo condenação e sucumbência mínima do autor, os honorários advocatícios devem observar os percentuais de 10% a 20% constantes do artigo 20, §3o, do CPC/73.

6. Recurso do autor conhecido. Prejudicial de prescrição afastada. No mérito, recurso parcialmente provido. Recurso da ré conhecido e parcialmente provido. Sentença reformada.