Tribunal: TJDFT
Processo: 0012825-16.2014.8.07.0001
Órgão julgador: ANGELO PASSARELI
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2019-12-11
Data de publicação: 2020-01-22

Ementa:
CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA. PRELIMINARES. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. CERCEAMENTO DE DEFESA. REJEIÇÃO. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. RETENÇÃO DE VALORES. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 543 DO STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO INTEGRAL. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. PREVISÃO CONTRATUAL. REDUÇÃO DEVIDA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

1 – De acordo com a teoria da asserção, averigua-se a legitimidade ad causam a partir das afirmações de quem alega, de modo abstrato, assegurando-se, ainda, que se o Magistrado realizar cognição das alegações de modo aprofundado, estará na verdade proclamando o mérito da causa. O promitente vendedor tem legitimidade para figurar no polo passivo de demanda ajuizada pelo promitente comprador na qual é pretendida a restituição da totalidade dos valores pagos a título do contrato de promessa de compra e venda e a condenação à reparação dos danos materiais suportados. Preliminar rejeitada.

2 – Não há que se falar em ofensa ao contraditório e à ampla defesa quando fora conferida regular oportunidade de manifestação aos Réus após a colação de documento pelo Autor. A insatisfação da parte quanto ao não atendimento dos parâmetros que entende corretos na fixação do quantum devido não se confunde com o desrespeito ao devido processo legal, sendo o Juiz o destinatário das provas e livre para valorá-las de acordo com seu livre convencimento motivado, o que foi respeitado. Preliminar rejeitada.

3 – Nos termos do Enunciado no 543 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça, no caso de rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora, o promitente comprador faz jus à restituição integral dos valores pagos.

4 – A rescisão do contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva da Construtora impõe o retorno das partes ao status quo ante, com a devolução das parcelas pagas e dando ensejo também à devolução da comissão de corretagem, ainda que contratada de forma expressa e paga pelos Autores/Adquirentes, haja vista não ser justo obrigar aquele que não deu causa à rescisão do contrato a absorver a despesa referente à intermediação do negócio, se este terminou por não se concretizar de forma efetiva em razão do inadimplemento contratual da promitente vendedora.

5 – A controvérsia jurídica sobre a possibilidade de cumular lucros cessantes com cláusula penal em atraso na entrega do imóvel em construção objeto de contrato de promessa de compra e venda foi submetida à sistemática dos recursos repetitivos (Tema no 970 - Recursos Especiais no 1.635.428/SC e 1.498.484/DF) pelo Superior Tribunal de Justiça, oportunidade em que se assentou a tese segundo a qual: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”. Diante do entendimento adotado pela Segunda Seção do STJ, faz-se imperativa a observância da tese adotada, nos termos do que enuncia o artigo 927, III, do CPC. Assim, uma vez que as partes convencionaram, expressa e especificamente, a incidência de cláusula penal moratória, deve a disposição contratual ser aplicada.

6 – Nos termos do art. 413 do Código Civil, a cláusula penal pode ser reduzida pelo Julgador, quando excessiva, desde que o faça de forma equitativa em cotejo com o caso concreto, uma vez que se trata de multa acessória, que visa a antecipar as perdas e danos em caso de rescisão contratual.

Preliminares rejeitadas.

Apelação Cível parcialmente provida.

Inteiro teor:
CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA. PRELIMINARES. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. CERCEAMENTO DE DEFESA. REJEIÇÃO. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. RETENÇÃO DE VALORES. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 543 DO STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO INTEGRAL. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. PREVISÃO CONTRATUAL. REDUÇÃO DEVIDA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

1 – De acordo com a teoria da asserção, averigua-se a legitimidade ad causam a partir das afirmações de quem alega, de modo abstrato, assegurando-se, ainda, que se o Magistrado realizar cognição das alegações de modo aprofundado, estará na verdade proclamando o mérito da causa. O promitente vendedor tem legitimidade para figurar no polo passivo de demanda ajuizada pelo promitente comprador na qual é pretendida a restituição da totalidade dos valores pagos a título do contrato de promessa de compra e venda e a condenação à reparação dos danos materiais suportados. Preliminar rejeitada.

2 – Não há que se falar em ofensa ao contraditório e à ampla defesa quando fora conferida regular oportunidade de manifestação aos Réus após a colação de documento pelo Autor. A insatisfação da parte quanto ao não atendimento dos parâmetros que entende corretos na fixação do quantum devido não se confunde com o desrespeito ao devido processo legal, sendo o Juiz o destinatário das provas e livre para valorá-las de acordo com seu livre convencimento motivado, o que foi respeitado. Preliminar rejeitada.

3 – Nos termos do Enunciado no 543 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça, no caso de rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora, o promitente comprador faz jus à restituição integral dos valores pagos.

4 – A rescisão do contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva da Construtora impõe o retorno das partes ao status quo ante, com a devolução das parcelas pagas e dando ensejo também à devolução da comissão de corretagem, ainda que contratada de forma expressa e paga pelos Autores/Adquirentes, haja vista não ser justo obrigar aquele que não deu causa à rescisão do contrato a absorver a despesa referente à intermediação do negócio, se este terminou por não se concretizar de forma efetiva em razão do inadimplemento contratual da promitente vendedora.

5 – A controvérsia jurídica sobre a possibilidade de cumular lucros cessantes com cláusula penal em atraso na entrega do imóvel em construção objeto de contrato de promessa de compra e venda foi submetida à sistemática dos recursos repetitivos (Tema no 970 - Recursos Especiais no 1.635.428/SC e 1.498.484/DF) pelo Superior Tribunal de Justiça, oportunidade em que se assentou a tese segundo a qual: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”. Diante do entendimento adotado pela Segunda Seção do STJ, faz-se imperativa a observância da tese adotada, nos termos do que enuncia o artigo 927, III, do CPC. Assim, uma vez que as partes convencionaram, expressa e especificamente, a incidência de cláusula penal moratória, deve a disposição contratual ser aplicada.

6 – Nos termos do art. 413 do Código Civil, a cláusula penal pode ser reduzida pelo Julgador, quando excessiva, desde que o faça de forma equitativa em cotejo com o caso concreto, uma vez que se trata de multa acessória, que visa a antecipar as perdas e danos em caso de rescisão contratual.

Preliminares rejeitadas.

Apelação Cível parcialmente provida.