Tribunal: TJDFT
Processo: 0703621-27.2016.8.07.0003
Órgão julgador: SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2019-12-13
Data de publicação: 2020-01-21

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL. CIVIL. CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. TAXAS CONDOMINIAIS ANTERIORES À IMISSÃO NA POSSE. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. BEM IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. INDENIZAÇÃO, POR LUCROS CESSANTES. INVERSÃO DA MULTA PREVISTA EM CONTRATO. NÃO CABIMENTO. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DA MULTA COM A INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. MESMA NATUREZA.
1. Trata-se de recurso interposto contra sentença que condenou a ré/recorrente ao pagamento das quantias de R$ 1.042,66, a título de indenização, por lucros cessantes; de R$ 3.555,56, a título de multa contratual, por inversão; e de R$ 1.177,83, como restituição dos valores pagos, a título de taxas condominiais.
2. A recorrente suscitou preliminar de ilegitimidade passiva, visto que não teria cobrado ou recebido os valores referentes às taxas condominiais. Não obstante, as condições da ação são aferidas em abstrato, considerando-se as assertivas da parte autora na petição inicial e o cabimento, em tese, do provimento jurisdicional almejado (teoria da asserção). Assim, considerando que a cobrança decorreu de previsão contida na cláusula 7a do contrato firmado entre as partes (ID 621275, p. 6), na qual a recorrente figurou como promitente vendedora (ID 621275, p. 1), e que a controvérsia diz respeito ao titular da obrigação de pagar as taxas condominiais anteriores à entrega das chaves, a recorrente é legítima para figurar no polo passivo da ação. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
3. Verifica-se que foi firmado entre as partes instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel residencial urbano, em 06/11/2015 (ID 621275, p. 12), cujo objeto era unidade imobiliária já pronta, com entrega prevista para ocorrer “após cumpridas as obrigações deste instrumento” (cláusula décima primeira do contrato, ID 321275, p. 9), o que não constitui definição precisa. Conforme bem ressaltado na sentença, as obrigações que cabiam à recorrida eram as de pagar o preço do imóvel e o ITBI, proceder ao registro do contrato e promover a regularização de eventual inscrição nos órgãos de proteção ao crédito. Restou incontroverso que a recorrida cumpriu a última obrigação que lhe cabia, o pagamento final, na data de 14/04/2016, conforme extrato de ID 621243, tendo recebido o imóvel apenas em 31/05/2016 (ID 621239), o que constituiria 46 dias de atraso. Descabe a alegação de que a recorrida deveria ter pago tal parcela até 10/01/2016, visto que seu vencimento era 30/04/2016, conforme extrato juntado aos autos (ID 621243). Da mesma forma, descabem as alegações referentes à ocorrência de caso fortuito e força maior, visto que se trata de aquisição de imóvel pronto. Dessa forma, considerando que a obrigação de entregar o imóvel era prevista para ocorrer “após” o cumprimento das obrigações e do pagamento (ID 621257, p. 2), o que ocorreu em 14/04/2016, inegável a mora da recorrente pelo período em apreço.
4. Comprovado o atraso na entrega do imóvel, por culpa não imputável ao adquirente, e não incidindo nenhuma hipótese de excludente da responsabilidade civil, o prejuízo decorre da falta de fruição do bem de sua propriedade, sendo irrelevante o fato de o recorrido ter ou não adquirido o imóvel para habitação própria, configurando-se, portanto, os danos materiais, na modalidade de lucros cessantes (STJ, REsp. 1.355.554/RJ, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, AgRg no REsp 1202506 / RJ 2010/0123862-0 Relator Ministro SIDNEI BENETI). Quanto ao valor arbitrado a esse título, a recorrente reconhece valor de mercado superior àquele, razão pela qual deve ser mantido o valor de R$ 680,00 ao mês, pro rata die, no total de R$ 1.042,66.
5. Em decorrência do atraso, a recorrida também pretende a aplicação da multa prevista no contrato de adesão, por inversão. O pedido, em tese, seria cabível, em atenção aos princípios da boa-fé e equidade contratuais, consoante tema 971, do e. STJ, no julgamento dos REsp 1614721/DF e 1631485/DF, pela sistemática dos Recursos Repetitivos, todavis, no caso, a multa que consta da cláusula quinta, parágrafo primeiro do contrato (ID 621275, pág. 5) não pode ser cumulada com indenização por lucros cessantes, conforme expressamente consignado no voto do ministro Luis Felipe Salomão, no REsp n. 1.631.485/DF.Com efeito, não sendo possível o recebimento cumulado de ambas as indenizações, da mesma natureza, o recurso deve ser provido neste ponto, afastando-se a condenação, referente à aplicação da multa contratual, por inversão.
6. A cláusula contratual que atribui ao consumidor a responsabilidade pelo pagamento do IPTU e das taxas condominiais, independentemente de sua imissão na posse do imóvel, é abusiva. Não pode a empresa ré atribuir ao consumidor o ônus de arcar com despesas relacionadas a imóvel antes de sua imissão na posse do bem. A partir da entrega das chaves é que as despesas condominiais são da responsabilidade do promitente comprador. (“A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais” – STJ, EREsp 489647/RJ, Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, DJe 15/12/2009). São, pois, de responsabilidade da construtora/incorporadora as taxas condominiais relativas ao período anterior à efetiva entrega do imóvel à recorrida, razão pela qual é devida a restituição das quantias pagas, referentes a período anterior a 31/05/2016.
7. PRELIMINAR REJEITADA, RECURSO CONHECIDO e PROVIDO EM PARTE. Sentença reformada, para excluir a condenação ao pagamento da multa contratual, por inversão. Sem condenação em custas e honorários advocatícios.
8. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL. CIVIL. CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. TAXAS CONDOMINIAIS ANTERIORES À IMISSÃO NA POSSE. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. BEM IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. INDENIZAÇÃO, POR LUCROS CESSANTES. INVERSÃO DA MULTA PREVISTA EM CONTRATO. NÃO CABIMENTO. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DA MULTA COM A INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. MESMA NATUREZA.
1. Trata-se de recurso interposto contra sentença que condenou a ré/recorrente ao pagamento das quantias de R$ 1.042,66, a título de indenização, por lucros cessantes; de R$ 3.555,56, a título de multa contratual, por inversão; e de R$ 1.177,83, como restituição dos valores pagos, a título de taxas condominiais.
2. A recorrente suscitou preliminar de ilegitimidade passiva, visto que não teria cobrado ou recebido os valores referentes às taxas condominiais. Não obstante, as condições da ação são aferidas em abstrato, considerando-se as assertivas da parte autora na petição inicial e o cabimento, em tese, do provimento jurisdicional almejado (teoria da asserção). Assim, considerando que a cobrança decorreu de previsão contida na cláusula 7a do contrato firmado entre as partes (ID 621275, p. 6), na qual a recorrente figurou como promitente vendedora (ID 621275, p. 1), e que a controvérsia diz respeito ao titular da obrigação de pagar as taxas condominiais anteriores à entrega das chaves, a recorrente é legítima para figurar no polo passivo da ação. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
3. Verifica-se que foi firmado entre as partes instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel residencial urbano, em 06/11/2015 (ID 621275, p. 12), cujo objeto era unidade imobiliária já pronta, com entrega prevista para ocorrer “após cumpridas as obrigações deste instrumento” (cláusula décima primeira do contrato, ID 321275, p. 9), o que não constitui definição precisa. Conforme bem ressaltado na sentença, as obrigações que cabiam à recorrida eram as de pagar o preço do imóvel e o ITBI, proceder ao registro do contrato e promover a regularização de eventual inscrição nos órgãos de proteção ao crédito. Restou incontroverso que a recorrida cumpriu a última obrigação que lhe cabia, o pagamento final, na data de 14/04/2016, conforme extrato de ID 621243, tendo recebido o imóvel apenas em 31/05/2016 (ID 621239), o que constituiria 46 dias de atraso. Descabe a alegação de que a recorrida deveria ter pago tal parcela até 10/01/2016, visto que seu vencimento era 30/04/2016, conforme extrato juntado aos autos (ID 621243). Da mesma forma, descabem as alegações referentes à ocorrência de caso fortuito e força maior, visto que se trata de aquisição de imóvel pronto. Dessa forma, considerando que a obrigação de entregar o imóvel era prevista para ocorrer “após” o cumprimento das obrigações e do pagamento (ID 621257, p. 2), o que ocorreu em 14/04/2016, inegável a mora da recorrente pelo período em apreço.
4. Comprovado o atraso na entrega do imóvel, por culpa não imputável ao adquirente, e não incidindo nenhuma hipótese de excludente da responsabilidade civil, o prejuízo decorre da falta de fruição do bem de sua propriedade, sendo irrelevante o fato de o recorrido ter ou não adquirido o imóvel para habitação própria, configurando-se, portanto, os danos materiais, na modalidade de lucros cessantes (STJ, REsp. 1.355.554/RJ, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, AgRg no REsp 1202506 / RJ 2010/0123862-0 Relator Ministro SIDNEI BENETI). Quanto ao valor arbitrado a esse título, a recorrente reconhece valor de mercado superior àquele, razão pela qual deve ser mantido o valor de R$ 680,00 ao mês, pro rata die, no total de R$ 1.042,66.
5. Em decorrência do atraso, a recorrida também pretende a aplicação da multa prevista no contrato de adesão, por inversão. O pedido, em tese, seria cabível, em atenção aos princípios da boa-fé e equidade contratuais, consoante tema 971, do e. STJ, no julgamento dos REsp 1614721/DF e 1631485/DF, pela sistemática dos Recursos Repetitivos, todavis, no caso, a multa que consta da cláusula quinta, parágrafo primeiro do contrato (ID 621275, pág. 5) não pode ser cumulada com indenização por lucros cessantes, conforme expressamente consignado no voto do ministro Luis Felipe Salomão, no REsp n. 1.631.485/DF.Com efeito, não sendo possível o recebimento cumulado de ambas as indenizações, da mesma natureza, o recurso deve ser provido neste ponto, afastando-se a condenação, referente à aplicação da multa contratual, por inversão.
6. A cláusula contratual que atribui ao consumidor a responsabilidade pelo pagamento do IPTU e das taxas condominiais, independentemente de sua imissão na posse do imóvel, é abusiva. Não pode a empresa ré atribuir ao consumidor o ônus de arcar com despesas relacionadas a imóvel antes de sua imissão na posse do bem. A partir da entrega das chaves é que as despesas condominiais são da responsabilidade do promitente comprador. (“A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais” – STJ, EREsp 489647/RJ, Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, DJe 15/12/2009). São, pois, de responsabilidade da construtora/incorporadora as taxas condominiais relativas ao período anterior à efetiva entrega do imóvel à recorrida, razão pela qual é devida a restituição das quantias pagas, referentes a período anterior a 31/05/2016.
7. PRELIMINAR REJEITADA, RECURSO CONHECIDO e PROVIDO EM PARTE. Sentença reformada, para excluir a condenação ao pagamento da multa contratual, por inversão. Sem condenação em custas e honorários advocatícios.
8. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.