Tribunal: TJDFT
Processo: 0700792-34.2016.8.07.0016
Órgão julgador: SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2019-12-13
Data de publicação: 2020-01-21

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL. CIVIL. CONSUMIDOR. PRELIMINARES DE INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL, INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA E ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADAS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. BEM IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR NÃO VERIFICADOS. INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. MULTA CONTRATUAL POR INVERSÃO. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS DURANTE A MORA DAS RÉS. CABIMENTO. TAXAS CONDOMINIAIS REFERENTES A PERÍODO ANTERIOR À IMISSÃO NA POSSE. RESTITUIÇÃO DEVIDA.
1. Trata-se de recurso interposto contra sentença que condenou as rés, de forma solidária, ao pagamento das quantias de R$ 5.098,30 (indenização, por lucros cessantes), R$ 4.101,28 (restituição de juros de obra) e R$ 479,76 (restituição de taxas condominiais anteriores à imissão na posse), julgando improcedente o pedido de aplicação de multa contratual, por inversão.
2. Não obstante o foro de eleição em Valparaíso de Goiás, em contrato de adesão, o Código de Defesa do Consumidor assegura ao consumidor ajuizar ação em foro de sua livre escolha, de modo a facilitar-lhe o exercício de seus direitos, tendo em vista a sua hipossuficiência. (Acórdão n.1080211, 07001225620178070017, Relator: EDILSON ENEDINO DAS CHAGAS 2a Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do DF, Data de Julgamento: 07/03/2018, Publicado no DJE: 14/03/2018. Pág.: Sem Página Cadastrada); e (Acórdão n.1021566, 07357175620168070016, Relator: ALMIR ANDRADE DE FREITAS 2a Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do DF, Data de Julgamento: 01/06/2017, Publicado no DJE: 08/06/2017.). Preliminar de incompetência rejeitada.
3. As recorrentes alegam ser caso de litisconsórcio passivo necessário com a Caixa Econômica Federal, o que resultaria na incompetência absoluta dos Juizados Especiais. Entretanto, a recorrida não questiona a validade da cobrança dos juros de obra até o período previsto para entrega do imóvel, consoante termos do contrato, mas entende ter sofrido danos materiais em razão de tal cobrança após transcorrido esse prazo, já que o atraso é que teria dado causa à continuidade da cobrança. Como se vê, trata-se, na verdade, de pedido de indenização, por dano material, em virtude de conduta atribuída às rés, razão pela qual não há que se falar na necessidade de inclusão da Caixa Econômica Federal na lide. Preliminar de incompetência absoluta rejeitada.
4. As recorrentes suscitaram preliminar de ilegitimidade passiva quanto às 2a e 3a rés (Goldfarb e PDG Realty), visto que somente a 1a ré (Gold Santorini) teria firmado o contrato em discussão. Entretanto, a 2a e a 3a rés integram o mesmo grupo econômico da construtora, sendo que há responsabilidade solidária entre toda a cadeia de consumo (art. 25, § 1.o, do CDC). As recorrentes também suscitaram preliminar de ilegitimidade passiva quanto ao pedido de restituição dos valores pagos a título de juros de obra, uma vez que as rés não seriam responsáveis pelo recebimento dos valores pagos a esses títulos, os quais teriam sido recebidos, respectivamente, pela imobiliária e pela Caixa Econômica Federal. Preliminar rejeitada. Não obstante, as condições da ação são aferidas em abstrato, considerando-se as assertivas da parte autora na petição inicial e o cabimento, em tese, do provimento jurisdicional almejado (teoria da asserção). Assim, considerando que essas cobranças guardam relação com o contrato firmado entre a recorrida e as recorrentes, estas são legítimas para figurar no polo passivo da demanda. Preliminares de ilegitimidade passiva rejeitada.
5. Aplica-se ao contrato firmado entre as partes o Código de Defesa do Consumidor – CDC, tendo em vista a presença de pessoa física como adquirente de imóvel na qualidade de destinatária final (consumidor – art. 2o do CDC) e de pessoas jurídicas especializadas no mercado imobiliário de construção e venda de imóveis (fornecedoras – art. 3o do CDC).
6. Na análise dos documentos acostados aos autos, verifica-se que o contrato previu a conclusão da obra até 31/01/2013 (ID 648326, pág. 3), com possibilidade de prorrogação por 180 dias (ID 648326, pág. 15), ou seja, até 30/07/2013, ao passo que o imóvel apenas foi entregue em 17/10/2014 (ID 648320, pág. 1). Diante disso, inegável a mora das rés entre 31/07/2014 e 16/10/2014.
7. A crise econômica mundial, a alta dos preços dos materiais, a escassez de mão-de-obra especializada, o excesso de chuvas, a alegada morosidade dos órgãos públicos nas diligências necessárias para ligação de água e energia elétrica e a demora na liberação do “Habite-se” não configuram caso fortuito ou força maior, haja vista que tais eventos, muitos deles previsíveis, integram o risco da atividade exercida pelas recorrentes, o qual não pode ser transferido ao consumidor. Nesse sentido, precedente deste TJDFT: (Acórdão n.1178791, 20150110980508APC, Relator: ALVARO CIARLINI 3a TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 12/06/2019, Publicado no DJE: 17/06/2019. Pág.: 375/379). Por essa razão, não há que se falar em excludente de responsabilidade civil das recorrentes.
8. Em decorrência do atraso, a recorrida pleiteou o recebimento de indenização por lucros cessantes e de multa contratual por inversão. O juízo de origem julgou procedente o primeiro pedido e improcedente o segundo, o que foi objeto de recurso por ambas as partes. No que se refere aos lucros cessantes, comprovado o atraso na entrega do imóvel por culpa não imputável ao adquirente, e não incidindo nenhuma hipótese de excludente da responsabilidade civil, desnecessária a comprovação do prejuízo, visto que este é presumido. Dessa forma, irrelevante o fato de o recorrido ter ou não adquirido o imóvel para habitação própria, e não para aluguel, pois a própria privação do uso e fruição do bem adquirido por tempo além do avençado já dá ensejo à reparação por danos materiais, na modalidade de lucros cessantes (STJ, REsp. 1.355.554/RJ, Rel. Ministro SIDNEI BENETI). O prejuízo do promitente comprador é presumido (AgRg no REsp 1202506 / RJ 2010/0123862-0 Relator Ministro SIDNEI BENETI). No entanto, a indenização deve ser no valor comprovado praticado pelo mercado, R$ 700,00 pro rata die, e não em 50% desse valor. Embora seja possível a inversão de multa compensatória prevista no contrato de adesão unicamente em favor do fornecedor, em atenção aos princípios da boa-fé e equidade contratuais, consoante tese fixada pelo STJ no julgamento dos REsp 1614721/DF e 1631485/DF (tema 971), não é possível sua cumulação com a indenização por lucros cessantes, uma vez que possuem a mesma natureza, conforme expressamente consignado no voto do ministro Luis Felipe Salomão, proferido em sede do REsp n. 1.631.485/DF.
9. Embora os juros de obra sejam pagos ao banco financiador, o atraso na entrega do imóvel, por culpa exclusiva da parte recorrente, obriga o promissário-comprador a suportar o pagamento da parcela, por período superior ao que lhe incumbiria. Noutros termos, se o incorporador ou construtor incorreu em mora e atrasou a averbação da carta de habite-se, deve responder pelos prejuízos causados ao adquirente da unidade autônoma. Dessa forma, os valores pagos a título de juros de obra no período em que perdurou a mora da parte recorrente deverão ser restituídos à parte recorrida.
10. A cláusula contratual que atribui ao consumidor a responsabilidade pelo pagamento do IPTU e das taxas condominiais, independentemente de sua imissão na posse do imóvel, é abusiva. Não pode a empresa ré atribuir ao consumidor o ônus de arcar com despesas relacionadas a imóvel antes de sua imissão na posse do bem. A partir da entrega das chaves é que as despesas condominiais são da responsabilidade do promitente comprador. (“A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais” - EREsp 489647/RJ, Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, DJe 15/12/2009). São, pois, de responsabilidade da construtora/incorporadora as taxas condominiais relativas ao período anterior à efetiva entrega do imóvel à autora, ora recorrida, razão pela qual é devida a restituição das quantias pagas durante tal período.
11. PRELIMINARES REJEITADAS. RECURSOS CONHECIDOS. PROVIDO EM PARTE O RECURSO DA AUTORA E NÃO PROVIDO O RECURSO DAS RÉS. Sentença reformada para estabelecer a indenização por lucros cessantes no valor mensal de R$ 700,00, pro rata die. Condeno as rés ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência, que fixo em 10% do valor da condenação.
12. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL. CIVIL. CONSUMIDOR. PRELIMINARES DE INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL, INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA E ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADAS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. BEM IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR NÃO VERIFICADOS. INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. MULTA CONTRATUAL POR INVERSÃO. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS DURANTE A MORA DAS RÉS. CABIMENTO. TAXAS CONDOMINIAIS REFERENTES A PERÍODO ANTERIOR À IMISSÃO NA POSSE. RESTITUIÇÃO DEVIDA.
1. Trata-se de recurso interposto contra sentença que condenou as rés, de forma solidária, ao pagamento das quantias de R$ 5.098,30 (indenização, por lucros cessantes), R$ 4.101,28 (restituição de juros de obra) e R$ 479,76 (restituição de taxas condominiais anteriores à imissão na posse), julgando improcedente o pedido de aplicação de multa contratual, por inversão.
2. Não obstante o foro de eleição em Valparaíso de Goiás, em contrato de adesão, o Código de Defesa do Consumidor assegura ao consumidor ajuizar ação em foro de sua livre escolha, de modo a facilitar-lhe o exercício de seus direitos, tendo em vista a sua hipossuficiência. (Acórdão n.1080211, 07001225620178070017, Relator: EDILSON ENEDINO DAS CHAGAS 2a Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do DF, Data de Julgamento: 07/03/2018, Publicado no DJE: 14/03/2018. Pág.: Sem Página Cadastrada); e (Acórdão n.1021566, 07357175620168070016, Relator: ALMIR ANDRADE DE FREITAS 2a Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do DF, Data de Julgamento: 01/06/2017, Publicado no DJE: 08/06/2017.). Preliminar de incompetência rejeitada.
3. As recorrentes alegam ser caso de litisconsórcio passivo necessário com a Caixa Econômica Federal, o que resultaria na incompetência absoluta dos Juizados Especiais. Entretanto, a recorrida não questiona a validade da cobrança dos juros de obra até o período previsto para entrega do imóvel, consoante termos do contrato, mas entende ter sofrido danos materiais em razão de tal cobrança após transcorrido esse prazo, já que o atraso é que teria dado causa à continuidade da cobrança. Como se vê, trata-se, na verdade, de pedido de indenização, por dano material, em virtude de conduta atribuída às rés, razão pela qual não há que se falar na necessidade de inclusão da Caixa Econômica Federal na lide. Preliminar de incompetência absoluta rejeitada.
4. As recorrentes suscitaram preliminar de ilegitimidade passiva quanto às 2a e 3a rés (Goldfarb e PDG Realty), visto que somente a 1a ré (Gold Santorini) teria firmado o contrato em discussão. Entretanto, a 2a e a 3a rés integram o mesmo grupo econômico da construtora, sendo que há responsabilidade solidária entre toda a cadeia de consumo (art. 25, § 1.o, do CDC). As recorrentes também suscitaram preliminar de ilegitimidade passiva quanto ao pedido de restituição dos valores pagos a título de juros de obra, uma vez que as rés não seriam responsáveis pelo recebimento dos valores pagos a esses títulos, os quais teriam sido recebidos, respectivamente, pela imobiliária e pela Caixa Econômica Federal. Preliminar rejeitada. Não obstante, as condições da ação são aferidas em abstrato, considerando-se as assertivas da parte autora na petição inicial e o cabimento, em tese, do provimento jurisdicional almejado (teoria da asserção). Assim, considerando que essas cobranças guardam relação com o contrato firmado entre a recorrida e as recorrentes, estas são legítimas para figurar no polo passivo da demanda. Preliminares de ilegitimidade passiva rejeitada.
5. Aplica-se ao contrato firmado entre as partes o Código de Defesa do Consumidor – CDC, tendo em vista a presença de pessoa física como adquirente de imóvel na qualidade de destinatária final (consumidor – art. 2o do CDC) e de pessoas jurídicas especializadas no mercado imobiliário de construção e venda de imóveis (fornecedoras – art. 3o do CDC).
6. Na análise dos documentos acostados aos autos, verifica-se que o contrato previu a conclusão da obra até 31/01/2013 (ID 648326, pág. 3), com possibilidade de prorrogação por 180 dias (ID 648326, pág. 15), ou seja, até 30/07/2013, ao passo que o imóvel apenas foi entregue em 17/10/2014 (ID 648320, pág. 1). Diante disso, inegável a mora das rés entre 31/07/2014 e 16/10/2014.
7. A crise econômica mundial, a alta dos preços dos materiais, a escassez de mão-de-obra especializada, o excesso de chuvas, a alegada morosidade dos órgãos públicos nas diligências necessárias para ligação de água e energia elétrica e a demora na liberação do “Habite-se” não configuram caso fortuito ou força maior, haja vista que tais eventos, muitos deles previsíveis, integram o risco da atividade exercida pelas recorrentes, o qual não pode ser transferido ao consumidor. Nesse sentido, precedente deste TJDFT: (Acórdão n.1178791, 20150110980508APC, Relator: ALVARO CIARLINI 3a TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 12/06/2019, Publicado no DJE: 17/06/2019. Pág.: 375/379). Por essa razão, não há que se falar em excludente de responsabilidade civil das recorrentes.
8. Em decorrência do atraso, a recorrida pleiteou o recebimento de indenização por lucros cessantes e de multa contratual por inversão. O juízo de origem julgou procedente o primeiro pedido e improcedente o segundo, o que foi objeto de recurso por ambas as partes. No que se refere aos lucros cessantes, comprovado o atraso na entrega do imóvel por culpa não imputável ao adquirente, e não incidindo nenhuma hipótese de excludente da responsabilidade civil, desnecessária a comprovação do prejuízo, visto que este é presumido. Dessa forma, irrelevante o fato de o recorrido ter ou não adquirido o imóvel para habitação própria, e não para aluguel, pois a própria privação do uso e fruição do bem adquirido por tempo além do avençado já dá ensejo à reparação por danos materiais, na modalidade de lucros cessantes (STJ, REsp. 1.355.554/RJ, Rel. Ministro SIDNEI BENETI). O prejuízo do promitente comprador é presumido (AgRg no REsp 1202506 / RJ 2010/0123862-0 Relator Ministro SIDNEI BENETI). No entanto, a indenização deve ser no valor comprovado praticado pelo mercado, R$ 700,00 pro rata die, e não em 50% desse valor. Embora seja possível a inversão de multa compensatória prevista no contrato de adesão unicamente em favor do fornecedor, em atenção aos princípios da boa-fé e equidade contratuais, consoante tese fixada pelo STJ no julgamento dos REsp 1614721/DF e 1631485/DF (tema 971), não é possível sua cumulação com a indenização por lucros cessantes, uma vez que possuem a mesma natureza, conforme expressamente consignado no voto do ministro Luis Felipe Salomão, proferido em sede do REsp n. 1.631.485/DF.
9. Embora os juros de obra sejam pagos ao banco financiador, o atraso na entrega do imóvel, por culpa exclusiva da parte recorrente, obriga o promissário-comprador a suportar o pagamento da parcela, por período superior ao que lhe incumbiria. Noutros termos, se o incorporador ou construtor incorreu em mora e atrasou a averbação da carta de habite-se, deve responder pelos prejuízos causados ao adquirente da unidade autônoma. Dessa forma, os valores pagos a título de juros de obra no período em que perdurou a mora da parte recorrente deverão ser restituídos à parte recorrida.
10. A cláusula contratual que atribui ao consumidor a responsabilidade pelo pagamento do IPTU e das taxas condominiais, independentemente de sua imissão na posse do imóvel, é abusiva. Não pode a empresa ré atribuir ao consumidor o ônus de arcar com despesas relacionadas a imóvel antes de sua imissão na posse do bem. A partir da entrega das chaves é que as despesas condominiais são da responsabilidade do promitente comprador. (“A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais” - EREsp 489647/RJ, Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, DJe 15/12/2009). São, pois, de responsabilidade da construtora/incorporadora as taxas condominiais relativas ao período anterior à efetiva entrega do imóvel à autora, ora recorrida, razão pela qual é devida a restituição das quantias pagas durante tal período.
11. PRELIMINARES REJEITADAS. RECURSOS CONHECIDOS. PROVIDO EM PARTE O RECURSO DA AUTORA E NÃO PROVIDO O RECURSO DAS RÉS. Sentença reformada para estabelecer a indenização por lucros cessantes no valor mensal de R$ 700,00, pro rata die. Condeno as rés ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência, que fixo em 10% do valor da condenação.
12. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.