Tribunal: TJDFT
Processo: 0703024-59.2019.8.07.0001
Órgão julgador: SANDOVAL OLIVEIRA
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2019-12-11
Data de publicação: 2020-01-22

Ementa:
PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. APELAÇÃO. COBRANÇA. CONDOMÍNIO DE FATO (IRREGULAR). ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. LEGITIMIDADE AD CAUSAM DO CONDOMÍNIO. TEORIA DA ASSERÇÃO. INTERESSE DE AGIR. NECESSIDADE E UTILIDADE DA AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES DEVIDAS. INAPLICABILIDADE DO TEMA 882 DO STJ. PARTICULARIDADES DA SITUAÇÃO FUNDIÁRIA E HABITACIONAL DO DISTRITO FEDERAL. SENTENÇA MANTIDA.
1. Trata-se de apelação interposta contra sentença que, nos autos da ação de conhecimento (cobrança de taxas condominiais), rejeitou as preliminares de ilegitimidade ativa e passiva e falta de interesse processual e julgou procedente o pedido para condenar o requerido ao pagamento das taxas condominiais vencidas.
2. A legitimidade ad causam decorre do atributo jurídico que alguém detém para discutir e atuar no contraditório de determinada situação posta em juízo. Dessa forma, uma vez estabelecida uma relação entre o legitimado e o que será discutido, haverá legitimidade para a discussão na causa.
3. Vislumbra-se, no caso em tela, a pertinência subjetiva do Condomínio autor para figurar no pólo ativo da lide e do requerido, detentor do imóvel, para estar no pólo passivo em ação de cobrança de cota condominial referente a melhorias e manutenção da área comum do requerente.
4. A existência da ação depende da observância de determinados requisitos, sem os quais resta inviabilizado o exame do mérito da causa. Dentre as condições da ação, inclui-se o interesse de agir, consubstanciado no binômio necessidade-utilidade da obtenção do direito pleiteado pela parte autora por meio da tutela jurisdicional.
5. Considerando necessitar o autor da presente demanda para obter o pagamento das taxas condominiais não quitadas pelo requerido, presente o interesse de agir, pois a ação instaurada afigura-se útil e adequada aos fins colimados.
6. No julgamento do Recurso Especial n. 1.280.871 e no 1.439.163/SP (Tema 882), submetidos ao rito dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça firmou a tese n. 882, segundo a qual "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram."
7. A situação fática do leading case que ensejou a referida tese diverge da situação fundiária e habitacional do Distrito Federal, na qual, ante o fracionamento irregular e a inexistência de verbas e estrutura pública para formação e manutenção dos denominados “condomínios”, o financiamento é exclusivamente privado – dos próprios moradores.
8. A ausência de similitude fática entre o objeto desta lide e o leading case do entendimento vinculante – Tema 882 – autoriza solucionar a presente demanda de modo diverso.
9. Consoante entendimento desta Corte, tratando-se de condomínio irregular do Distrito Federal ou entorno, a aderência à associação de moradores é automática quando adquiridos os direitos sobre bem localizado nos limites do condomínio de fato. Por conseguinte, é prescindível a filiação do possuidor à associação de moradores para cobrança de taxas de rateio das despesas comuns, ainda que delas não usufrua, bastando a sua disponibilidade.
10. Mesmo em se tratando de condomínio irregular, é possível a cobrança das taxas ordinárias e extraordinárias, pois o morador/proprietário continua se beneficiando dos serviços prestados e das benfeitorias realizadas, devendo haver contraprestação pecuniária, igualmente rateada entre os demais condôminos.
11. Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. APELAÇÃO. COBRANÇA. CONDOMÍNIO DE FATO (IRREGULAR). ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. LEGITIMIDADE AD CAUSAM DO CONDOMÍNIO. TEORIA DA ASSERÇÃO. INTERESSE DE AGIR. NECESSIDADE E UTILIDADE DA AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES DEVIDAS. INAPLICABILIDADE DO TEMA 882 DO STJ. PARTICULARIDADES DA SITUAÇÃO FUNDIÁRIA E HABITACIONAL DO DISTRITO FEDERAL. SENTENÇA MANTIDA.
1. Trata-se de apelação interposta contra sentença que, nos autos da ação de conhecimento (cobrança de taxas condominiais), rejeitou as preliminares de ilegitimidade ativa e passiva e falta de interesse processual e julgou procedente o pedido para condenar o requerido ao pagamento das taxas condominiais vencidas.
2. A legitimidade ad causam decorre do atributo jurídico que alguém detém para discutir e atuar no contraditório de determinada situação posta em juízo. Dessa forma, uma vez estabelecida uma relação entre o legitimado e o que será discutido, haverá legitimidade para a discussão na causa.
3. Vislumbra-se, no caso em tela, a pertinência subjetiva do Condomínio autor para figurar no pólo ativo da lide e do requerido, detentor do imóvel, para estar no pólo passivo em ação de cobrança de cota condominial referente a melhorias e manutenção da área comum do requerente.
4. A existência da ação depende da observância de determinados requisitos, sem os quais resta inviabilizado o exame do mérito da causa. Dentre as condições da ação, inclui-se o interesse de agir, consubstanciado no binômio necessidade-utilidade da obtenção do direito pleiteado pela parte autora por meio da tutela jurisdicional.
5. Considerando necessitar o autor da presente demanda para obter o pagamento das taxas condominiais não quitadas pelo requerido, presente o interesse de agir, pois a ação instaurada afigura-se útil e adequada aos fins colimados.
6. No julgamento do Recurso Especial n. 1.280.871 e no 1.439.163/SP (Tema 882), submetidos ao rito dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça firmou a tese n. 882, segundo a qual "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram."
7. A situação fática do leading case que ensejou a referida tese diverge da situação fundiária e habitacional do Distrito Federal, na qual, ante o fracionamento irregular e a inexistência de verbas e estrutura pública para formação e manutenção dos denominados “condomínios”, o financiamento é exclusivamente privado – dos próprios moradores.
8. A ausência de similitude fática entre o objeto desta lide e o leading case do entendimento vinculante – Tema 882 – autoriza solucionar a presente demanda de modo diverso.
9. Consoante entendimento desta Corte, tratando-se de condomínio irregular do Distrito Federal ou entorno, a aderência à associação de moradores é automática quando adquiridos os direitos sobre bem localizado nos limites do condomínio de fato. Por conseguinte, é prescindível a filiação do possuidor à associação de moradores para cobrança de taxas de rateio das despesas comuns, ainda que delas não usufrua, bastando a sua disponibilidade.
10. Mesmo em se tratando de condomínio irregular, é possível a cobrança das taxas ordinárias e extraordinárias, pois o morador/proprietário continua se beneficiando dos serviços prestados e das benfeitorias realizadas, devendo haver contraprestação pecuniária, igualmente rateada entre os demais condôminos.
11. Recurso conhecido e desprovido.