Tribunal: TJDFT
Processo: 0701607-07.2015.8.07.0003
Órgão julgador: SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2019-12-13
Data de publicação: 2020-01-21

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL. CIVIL. CONSUMIDOR. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM E DE INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA REJEITADAS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. BEM IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. MULTA MORATÓRIA DEVIDA. INDENIZAÇÃO, POR LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS, DURANTE O PERÍODO DE MORA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO SIMPLES.
1. Trata-se de recurso interposto contra sentença que condenou as recorridas à repetição do indébito, em dobro, dos valores pagos, a título de comissão de corretagem (R$ 10.056,80), de indenização, por lucros cessantes (R$ 1.780,23), de multa penal moratória (R$ 1.684,82), e de juros de obra (R$ 1.355,95).
2. As recorrentes suscitaram preliminares de ilegitimidade passiva, quanto aos pedidos de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de juros de obra, visto que não seriam responsáveis pelo seu recebimento. Não obstante, as condições da ação são aferidas em abstrato, considerando-se as assertivas da parte autora na petição inicial e o cabimento, em tese, do provimento jurisdicional almejado (teoria da asserção). Assim, considerando que essas cobranças guardam relação com o contrato firmado entre a recorrida e as recorrentes, estas são legítimas para figurar no polo passivo da ação. Preliminares de ilegitimidade passiva rejeitada.
3. Quanto ao pedido de restituição dos valores pagos a título de juros de obra, não é o caso de litisconsórcio passivo necessário da Caixa Econômica Federal. A recorrida não questiona a validade da cobrança dos juros de obra até o período previsto para entrega do imóvel, consoante termos do contrato, mas entende ter sofrido danos materiais em razão de tal cobrança, após o transcurso desse prazo, já que o atraso na entrega do imóvel é que teria dado causa à continuidade da cobrança. Como se vê, trata-se, na verdade, de pedido de indenização, por dano material, em razão de conduta atribuída às rés, não havendo de se falar na necessidade de inclusão da Caixa Econômica Federal, na lide. Preliminar de incompetência absoluta rejeitada.
4. Aplica-se ao contrato firmado entre as partes o Código de Defesa do Consumidor – CDC, tendo em vista a presença de pessoa física como adquirente de imóvel na qualidade de destinatária final (consumidor – art. 2o do CDC) e de pessoas jurídicas especializadas no mercado imobiliário de construção e venda de imóveis (fornecedoras – art. 3o do CDC).
5. Verifica-se que o contrato previu a conclusão da obra até 31/07/2014, com possibilidade de prorrogação por 180 dias (ID 362853, pág. 10, e ID 362858, p. 2), ou seja, até 27/01/2015, ao passo que apenas foi entregue em 14/04/2015 (ID 362854, p. 1/2). Desse modo, inegável a mora das rés no período de 28/01/2015 a 13/04/2015.
6. A crise econômica mundial, a alta dos preços dos materiais, a escassez de mão-de-obra especializada, a alegada morosidade dos órgãos públicos nas diligências necessárias para ligação de água e energia elétrica e a demora na liberação do “Habite-se” não configuram caso fortuito ou força maior, haja vista que tais eventos, muitos deles previsíveis, integram o risco da atividade exercida pelas recorrentes, o qual não pode ser transferido ao consumidor. Nesse sentido, precedente deste TJDFT: (Acórdão n.1178791, 20150110980508APC, Relator: ALVARO CIARLINI 3a TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 12/06/2019, Publicado no DJE: 17/06/2019. p.: 375/379).
7. Em decorrência do atraso, a recorrida pleiteou o recebimento de multa contratual e de indenização, por lucros cessantes. É cabível a aplicação da multa moratória prevista no contrato de adesão, na cláusula 7.4.2 (ID 362858, p. 2/3), porque restou configurada a hipótese de incidência lá prevista, a saber, o atraso para além do prazo de tolerância. No entanto, não é possível a cumulação da multa moratória com a indenização, por lucros cessantes, tendo em vista a tese fixada pelo STJ no julgamento dos REsp 1498484/DF e 1635428/SC, que tramitaram pela sistemática dos Recursos Repetitivos: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes” (Tema 970). Em razão da impossibilidade de cumulação, portanto a sentença deve ser reformada neste ponto.
8. Embora os juros de obra sejam pagos ao banco financiador, o atraso na entrega do imóvel, por culpa exclusiva da parte recorrente, obriga o promissário-comprador a suportar o pagamento da parcela, por período superior ao que lhe incumbiria. Noutros termos, se o incorporador ou construtor incorreu em mora e atrasou a averbação da carta de habite-se, deve responder pelos prejuízos causados ao adquirente da unidade autônoma. Dessa forma, os valores pagos a título de juros de obra no período em que perdurou a mora da parte recorrente deverão ser restituídos à parte recorrida.
9. Por fim, no que se refere ao pedido de repetição do indébito, referente ao valor pago a título de comissão de corretagem, o STJ fixou tese em julgamento do REsp 1599511/SP, que tramitou pela sistemática dos Recursos Repetitivos (Tema 938), reconhecendo a validade da cláusula contratual que prevê a transferência ao consumidor da responsabilidade de arcar com os custos da comissão de corretagem, porém somente no caso de prévia informação, em contrato, do preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do referido valor. Do Quadro Resumo do contrato firmado entre as partes (ID 362853, p. 2/3), consta o preço total da unidade (R$ 112.321,88) e o detalhamento das parcelas, sem qualquer menção ao valor pago, a título de comissão de corretagem. Da mesma forma, o contrato de ID 362857 e o contrato de financiamento de ID 362863 não fazem referência à comissão de corretagem, que consta apenas do recibo de ID 362855, p. 1. Assim, embora sejam válidas as disposições contratuais que transferem a obrigação de arcar com os custos da comissão de corretagem ao consumidor, conforme pacificado no Recurso Especial no 1.599.511/SP, não houve inserção, com destaque, dos valores a serem pagos a esse título, devendo as recorrentes, portanto, arcar com os referidos custos, restituindo ao consumidor os valores pertinentes, na forma simples, tendo em vista a controvérsia que existia, só recentemente pacificada.
10. PRELIMINARES REJEITADAS. RECURSO CONHECIDO e PROVIDO EM PARTE. Sentença reformada, para excluir o pagamento de indenização, por lucros cessantes e condenar a recorrente à repetição do indébito referente à comissão de corretagem, na forma simples. Sem condenação em custas e honorários advocatícios.
11. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL. CIVIL. CONSUMIDOR. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM E DE INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA REJEITADAS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. BEM IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. MULTA MORATÓRIA DEVIDA. INDENIZAÇÃO, POR LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS, DURANTE O PERÍODO DE MORA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO SIMPLES.
1. Trata-se de recurso interposto contra sentença que condenou as recorridas à repetição do indébito, em dobro, dos valores pagos, a título de comissão de corretagem (R$ 10.056,80), de indenização, por lucros cessantes (R$ 1.780,23), de multa penal moratória (R$ 1.684,82), e de juros de obra (R$ 1.355,95).
2. As recorrentes suscitaram preliminares de ilegitimidade passiva, quanto aos pedidos de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de juros de obra, visto que não seriam responsáveis pelo seu recebimento. Não obstante, as condições da ação são aferidas em abstrato, considerando-se as assertivas da parte autora na petição inicial e o cabimento, em tese, do provimento jurisdicional almejado (teoria da asserção). Assim, considerando que essas cobranças guardam relação com o contrato firmado entre a recorrida e as recorrentes, estas são legítimas para figurar no polo passivo da ação. Preliminares de ilegitimidade passiva rejeitada.
3. Quanto ao pedido de restituição dos valores pagos a título de juros de obra, não é o caso de litisconsórcio passivo necessário da Caixa Econômica Federal. A recorrida não questiona a validade da cobrança dos juros de obra até o período previsto para entrega do imóvel, consoante termos do contrato, mas entende ter sofrido danos materiais em razão de tal cobrança, após o transcurso desse prazo, já que o atraso na entrega do imóvel é que teria dado causa à continuidade da cobrança. Como se vê, trata-se, na verdade, de pedido de indenização, por dano material, em razão de conduta atribuída às rés, não havendo de se falar na necessidade de inclusão da Caixa Econômica Federal, na lide. Preliminar de incompetência absoluta rejeitada.
4. Aplica-se ao contrato firmado entre as partes o Código de Defesa do Consumidor – CDC, tendo em vista a presença de pessoa física como adquirente de imóvel na qualidade de destinatária final (consumidor – art. 2o do CDC) e de pessoas jurídicas especializadas no mercado imobiliário de construção e venda de imóveis (fornecedoras – art. 3o do CDC).
5. Verifica-se que o contrato previu a conclusão da obra até 31/07/2014, com possibilidade de prorrogação por 180 dias (ID 362853, pág. 10, e ID 362858, p. 2), ou seja, até 27/01/2015, ao passo que apenas foi entregue em 14/04/2015 (ID 362854, p. 1/2). Desse modo, inegável a mora das rés no período de 28/01/2015 a 13/04/2015.
6. A crise econômica mundial, a alta dos preços dos materiais, a escassez de mão-de-obra especializada, a alegada morosidade dos órgãos públicos nas diligências necessárias para ligação de água e energia elétrica e a demora na liberação do “Habite-se” não configuram caso fortuito ou força maior, haja vista que tais eventos, muitos deles previsíveis, integram o risco da atividade exercida pelas recorrentes, o qual não pode ser transferido ao consumidor. Nesse sentido, precedente deste TJDFT: (Acórdão n.1178791, 20150110980508APC, Relator: ALVARO CIARLINI 3a TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 12/06/2019, Publicado no DJE: 17/06/2019. p.: 375/379).
7. Em decorrência do atraso, a recorrida pleiteou o recebimento de multa contratual e de indenização, por lucros cessantes. É cabível a aplicação da multa moratória prevista no contrato de adesão, na cláusula 7.4.2 (ID 362858, p. 2/3), porque restou configurada a hipótese de incidência lá prevista, a saber, o atraso para além do prazo de tolerância. No entanto, não é possível a cumulação da multa moratória com a indenização, por lucros cessantes, tendo em vista a tese fixada pelo STJ no julgamento dos REsp 1498484/DF e 1635428/SC, que tramitaram pela sistemática dos Recursos Repetitivos: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes” (Tema 970). Em razão da impossibilidade de cumulação, portanto a sentença deve ser reformada neste ponto.
8. Embora os juros de obra sejam pagos ao banco financiador, o atraso na entrega do imóvel, por culpa exclusiva da parte recorrente, obriga o promissário-comprador a suportar o pagamento da parcela, por período superior ao que lhe incumbiria. Noutros termos, se o incorporador ou construtor incorreu em mora e atrasou a averbação da carta de habite-se, deve responder pelos prejuízos causados ao adquirente da unidade autônoma. Dessa forma, os valores pagos a título de juros de obra no período em que perdurou a mora da parte recorrente deverão ser restituídos à parte recorrida.
9. Por fim, no que se refere ao pedido de repetição do indébito, referente ao valor pago a título de comissão de corretagem, o STJ fixou tese em julgamento do REsp 1599511/SP, que tramitou pela sistemática dos Recursos Repetitivos (Tema 938), reconhecendo a validade da cláusula contratual que prevê a transferência ao consumidor da responsabilidade de arcar com os custos da comissão de corretagem, porém somente no caso de prévia informação, em contrato, do preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do referido valor. Do Quadro Resumo do contrato firmado entre as partes (ID 362853, p. 2/3), consta o preço total da unidade (R$ 112.321,88) e o detalhamento das parcelas, sem qualquer menção ao valor pago, a título de comissão de corretagem. Da mesma forma, o contrato de ID 362857 e o contrato de financiamento de ID 362863 não fazem referência à comissão de corretagem, que consta apenas do recibo de ID 362855, p. 1. Assim, embora sejam válidas as disposições contratuais que transferem a obrigação de arcar com os custos da comissão de corretagem ao consumidor, conforme pacificado no Recurso Especial no 1.599.511/SP, não houve inserção, com destaque, dos valores a serem pagos a esse título, devendo as recorrentes, portanto, arcar com os referidos custos, restituindo ao consumidor os valores pertinentes, na forma simples, tendo em vista a controvérsia que existia, só recentemente pacificada.
10. PRELIMINARES REJEITADAS. RECURSO CONHECIDO e PROVIDO EM PARTE. Sentença reformada, para excluir o pagamento de indenização, por lucros cessantes e condenar a recorrente à repetição do indébito referente à comissão de corretagem, na forma simples. Sem condenação em custas e honorários advocatícios.
11. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95