Tribunal: TJDFT
Processo: 0000131-22.2018.8.07.0018
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2019-12-11
Data de publicação: 2020-01-21

Ementa:
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA DE IMÓVEL. NEGÓCIO JURÍDICO SUBJACENTE. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. NEGÓCIO ORIGINARIAMENTE ENTABULADO ENTRE A EXECUTADA E O TERCEIRO ADQUIRENTE. APERFEIÇOAMENTO ANTES DO AVIAMENTO DA EXECUÇÃO. BOA-FÉ DO ADQUIRENTE. PRESUNÇÃO INEXORÁVEL. POSSE E PROPRIEDADE. TRANSMISSÃO DE DIREITOS ANTECEDENTE À CONSTRIÇÃO. EVIDENCIAÇÃO. AUSÊNCIA DE REGISTRO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS. IRRELEVÂNCIA. PENHORA. DESCONSTITUIÇÃO. IMPERATIVO LEGAL. SENTENÇA REFORMADA. PEDIDO DESCONSTITUTIVO ACOLHIDO. VERBAS SUCUMBENCIAIS. IMPUTAÇÃO AO EMBARGANTE. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. PROTAGONISTA DA CONSTRIÇÃO DESCONSTITUÍDA (STJ, SÚMULA 303).
1. Conquanto não registrada no álbum imobiliário, a compra e venda irradia ao adquirente os direitos inerentes ao imóvel negociado, municiando-o com lastro para, lastreado no negócio, defender a posse e titularidade do bem de penhora advinda de execução manejada em desfavor da alienante, notadamente se evidenciado que à época da consumação do negócio inexistia qualquer óbice ou impedimento à sua efetivação e fora realizado, ademais, em data antecedente até mesmo ao aviamento da pretensão executiva da qual derivara a constrição.
2. Evidenciados a celebração da promessa de compra e venda antes mesmo do aviamento da pretensão executiva promovida em face da promitente vendedora/alienante que deflagrara a penhora que atingira o imóvel negociado e que o negócio fora consumado antes mesmo do aviamento da execução e fora cercado de todas as precauções inerentes à natureza do vínculo, ficando patente que inexistia à época da sua consumação qualquer óbice ou impedimento à sua realização, reveste-se de eficácia, conferindo lastro ao promissário comprador/adquirente para obter a desconstituição da penhora advinda da execução que lhe é estranha, ainda que desprovida do competente registro a promessa de compra e venda (STJ, Súmula 84).
3. Inexistindo qualquer óbice à consumação da alienação da coisa no momento em que realizado o negócio, pois inexistente qualquer restrição anotada no registro imobiliário e/ou ação manejada em face da alienante, a constrição que a atingira, proveniente de execução manejada posteriormente à aquisição, somente é passível de preservação se evidenciada a ma-fé do adquirente, ônus que resta afetado ao exequente, pois presumível, nessas circunstâncias, a boa-fé, resultando que, não comprovada, deve ser ratificada a legitimidade da alienação, com a consequente desoneração do imóvel (CPC, art. 373, I e II).
4. Consoante há muito estratificado e conforme orientação firmada no entendimento sumular n. 84 do STJ, ao possuidor de boa-fé assiste o direito de defender a posse do bem adquirido via de compromisso de compra e venda, independentemente de registro em cartório imobiliário, inteligência que se aplica à hipótese, derivando que, exibido instrumento negocial que tivera como objeto a transmissão dos direitos de propriedade inerentes ao imóvel e não sobejando nenhum elemento apto a infirmar sua legitimidade, ao adquirente deve ser resguardada proteção destinada a obstar que o bem seja expropriado em ação estranha à sua pessoa.
5. Consubstancia direito fundamental constitucionalmente resguardado a salvaguarda segundo a qual ninguém pode ser expropriado do seu patrimônio à margem do devido processo legal, traduzindo os embargos de terceiro instrumento destinado a conferir materialidade a esse enunciado por estar vocacionado a obstar que terceiro estranho à relação processual tenha seu patrimônio expropriado e direcionado à realização de obrigação que não lhe diz respeito.
6. Conquanto acolhido o pedido desconstitutivo formulado no ambiente de ação de embargos de terceiro, as verbas de sucumbência devem ser imputadas ao embargante quando apurado que fora o protagonista da constrição infirmada por ter emergido do fato de que o negócio subjacente que alcançara o imóvel penhorado não fora objeto de registro em cartório de registro de títulos e documentos nem anotado no respectivo registro imobiliário, tornando inviável que a embargada tivesse ciência de que não pertencia à parte que executa, atraindo o princípio da causalidade que pauta a distribuição e imputação das verbas de sucumbência (STJ, Súmula 303).
7. O princípio da causalidade que pauta a distribuição das verbas de sucumbência é orientado pela apreensão da viabilidade de ser evitada a lide, o que não sucede com o embargante que, optando por consumar negócio impassível de ser consumado de forma hermética mediante imediata transcrição do imóvel negociado no álbum imobiliário, torna inviável que a embargada, desconhecendo o negócio subjacente que envolvera a unidade imobiliária que indicara à penhora, evitasse a lide, ensejando que, conquanto acolhido o pedido desconstitutivo que formulara, seja sujeitado às verbas de sucumbência.
8. Apelação conhecida e provida. Verbas de sucumbência impostas ao apelante/embargante. Maioria. Julgamento realizado na forma do art. 942 do CPC, com quórum qualificado.

Inteiro teor:
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA DE IMÓVEL. NEGÓCIO JURÍDICO SUBJACENTE. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. NEGÓCIO ORIGINARIAMENTE ENTABULADO ENTRE A EXECUTADA E O TERCEIRO ADQUIRENTE. APERFEIÇOAMENTO ANTES DO AVIAMENTO DA EXECUÇÃO. BOA-FÉ DO ADQUIRENTE. PRESUNÇÃO INEXORÁVEL. POSSE E PROPRIEDADE. TRANSMISSÃO DE DIREITOS ANTECEDENTE À CONSTRIÇÃO. EVIDENCIAÇÃO. AUSÊNCIA DE REGISTRO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS. IRRELEVÂNCIA. PENHORA. DESCONSTITUIÇÃO. IMPERATIVO LEGAL. SENTENÇA REFORMADA. PEDIDO DESCONSTITUTIVO ACOLHIDO. VERBAS SUCUMBENCIAIS. IMPUTAÇÃO AO EMBARGANTE. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. PROTAGONISTA DA CONSTRIÇÃO DESCONSTITUÍDA (STJ, SÚMULA 303).
1. Conquanto não registrada no álbum imobiliário, a compra e venda irradia ao adquirente os direitos inerentes ao imóvel negociado, municiando-o com lastro para, lastreado no negócio, defender a posse e titularidade do bem de penhora advinda de execução manejada em desfavor da alienante, notadamente se evidenciado que à época da consumação do negócio inexistia qualquer óbice ou impedimento à sua efetivação e fora realizado, ademais, em data antecedente até mesmo ao aviamento da pretensão executiva da qual derivara a constrição.
2. Evidenciados a celebração da promessa de compra e venda antes mesmo do aviamento da pretensão executiva promovida em face da promitente vendedora/alienante que deflagrara a penhora que atingira o imóvel negociado e que o negócio fora consumado antes mesmo do aviamento da execução e fora cercado de todas as precauções inerentes à natureza do vínculo, ficando patente que inexistia à época da sua consumação qualquer óbice ou impedimento à sua realização, reveste-se de eficácia, conferindo lastro ao promissário comprador/adquirente para obter a desconstituição da penhora advinda da execução que lhe é estranha, ainda que desprovida do competente registro a promessa de compra e venda (STJ, Súmula 84).
3. Inexistindo qualquer óbice à consumação da alienação da coisa no momento em que realizado o negócio, pois inexistente qualquer restrição anotada no registro imobiliário e/ou ação manejada em face da alienante, a constrição que a atingira, proveniente de execução manejada posteriormente à aquisição, somente é passível de preservação se evidenciada a ma-fé do adquirente, ônus que resta afetado ao exequente, pois presumível, nessas circunstâncias, a boa-fé, resultando que, não comprovada, deve ser ratificada a legitimidade da alienação, com a consequente desoneração do imóvel (CPC, art. 373, I e II).
4. Consoante há muito estratificado e conforme orientação firmada no entendimento sumular n. 84 do STJ, ao possuidor de boa-fé assiste o direito de defender a posse do bem adquirido via de compromisso de compra e venda, independentemente de registro em cartório imobiliário, inteligência que se aplica à hipótese, derivando que, exibido instrumento negocial que tivera como objeto a transmissão dos direitos de propriedade inerentes ao imóvel e não sobejando nenhum elemento apto a infirmar sua legitimidade, ao adquirente deve ser resguardada proteção destinada a obstar que o bem seja expropriado em ação estranha à sua pessoa.
5. Consubstancia direito fundamental constitucionalmente resguardado a salvaguarda segundo a qual ninguém pode ser expropriado do seu patrimônio à margem do devido processo legal, traduzindo os embargos de terceiro instrumento destinado a conferir materialidade a esse enunciado por estar vocacionado a obstar que terceiro estranho à relação processual tenha seu patrimônio expropriado e direcionado à realização de obrigação que não lhe diz respeito.
6. Conquanto acolhido o pedido desconstitutivo formulado no ambiente de ação de embargos de terceiro, as verbas de sucumbência devem ser imputadas ao embargante quando apurado que fora o protagonista da constrição infirmada por ter emergido do fato de que o negócio subjacente que alcançara o imóvel penhorado não fora objeto de registro em cartório de registro de títulos e documentos nem anotado no respectivo registro imobiliário, tornando inviável que a embargada tivesse ciência de que não pertencia à parte que executa, atraindo o princípio da causalidade que pauta a distribuição e imputação das verbas de sucumbência (STJ, Súmula 303).
7. O princípio da causalidade que pauta a distribuição das verbas de sucumbência é orientado pela apreensão da viabilidade de ser evitada a lide, o que não sucede com o embargante que, optando por consumar negócio impassível de ser consumado de forma hermética mediante imediata transcrição do imóvel negociado no álbum imobiliário, torna inviável que a embargada, desconhecendo o negócio subjacente que envolvera a unidade imobiliária que indicara à penhora, evitasse a lide, ensejando que, conquanto acolhido o pedido desconstitutivo que formulara, seja sujeitado às verbas de sucumbência.
8. Apelação conhecida e provida. Verbas de sucumbência impostas ao apelante/embargante. Maioria. Julgamento realizado na forma do art. 942 do CPC, com quórum qualificado.