Tribunal: TJDFT
Processo: 0715840-67.2015.8.07.0016
Órgão julgador: SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2019-12-13
Data de publicação: 2020-01-21

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL. CONSUMIDOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO TRIENAL. PREJUDICIAL DE MÉRITO RECONHECIDA DE OFÍCIO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. BEM IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA CONSTRUTORA. DEVOLUÇÃO DE VALORES. PRINCÍPIO DA ADSTRIÇÃO. RETENÇÃO NO PERCENTUAL REQUERIDO (10%). MULTA COMPENSATÓRIA, PREVISTA EM CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM MULTA MORATÓRIA E INDENIZAÇÃO, POR LUCROS CESSANTES.
1. Trata-se de recurso interposto contra sentença que condenou a ré/recorrente ao pagamento das quantias de R$ 9.504,76, a título de devolução dos valores pagos; R$ 10.635,45, de cláusula penal contratual; R$ 2.977,91 e R$ 3.500,00, de multa moratória, prevista em contrato e de indenização por lucros cessantes, ambas em decorrência do atraso na entrega do imóvel; e R$ 3.026,00, a título de restituição da comissão de corretagem.
2. O STJ fixou a tese 1.1 no julgamento dos REsp 1551956/SP, que tramitou pela sistemática dos Recursos Repetitivos: “Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos, a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3o, IV, CC)” (Tema 938). Dessa forma, sendo certo que o prazo prescricional para pretensão do pedido de restituição dos valores cobrados, a título de comissão de corretagem é de três anos, conforme art. 206, § 3o, inciso IV, do Código Civil, resta analisar se, no caso concreto, a pretensão se encontra prescrita. O termo inicial do prazo prescricional é a data de assinatura do contrato. Assim, tendo sido o contrato celebrado em 19/02/2011 (ID 461054) e a ação ajuizada em 15/07/2015, sem notícia de interrupção do prazo prescricional, verifica-se que o prazo de três anos para a pretensão de recebimento de valores pagos, a título de comissão de corretagem, transcorreu antes do ajuizamento da ação e, assim, o reconhecimento da prescrição é medida que se impõe. Prejudicial de mérito reconhecida de ofício.
3. No presente caso, discute-se o cumprimento do contrato firmado entre as partes em 19/02/2011 (ID 461049), bem como os termos em que se deu a rescisão, em 20/11/2014 (ID 461040). A quitação conferida no termo de rescisão não representa óbice à sua revisão judicial, visto que se trata de contrato de adesão, em que não há possibilidade de negociação de suas cláusulas.
4. Verifica-se que houve previsão de entrega do imóvel em fevereiro de 2014 (ID 461050), com possibilidade de prorrogação por 180 dias, conforme cláusula 9.1 do contrato, isto é, até 27/08/2014. A previsão de suspensão do prazo previsto para execução da obra, para além dos 180 dias de tolerância, é abusiva e deve ser afastada, porquanto coloca o consumidor em desvantagem excessiva. A alegada morosidade dos órgãos públicos nas diligências necessárias para ligação de água e energia elétrica não configura caso fortuito ou força maior, haja vista que o risco específico integra a atividade exercida pela empresa, ora recorrente. Desse modo, há que se reconhecer a mora da recorrente, a partir de 28/08/2014, não tendo sido alegada qualquer inadimplemento contratual atribuível ao recorrido. Assim, há de se reconhecer que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da recorrente, o que ensejaria a devolução integral de valores, nos termos da Súmula 543 do STJ. Entretanto, tendo em vista o princípio da adstrição, deve ser mantida a redução, em sentença, do percentual de retenção para 10% dos valores pagos, conforme requerido na inicial.
5. A sentença recorrida condenou a construtora ao pagamento das multas previstas nas cláusulas 8.9 e 9.3 do contrato. Com efeito, a cláusula 8.9 do contrato prevê que, em caso de rescisão do contrato antes da entrega das chaves, por culpa da vendedora, será devida multa em favor do comprador, no percentual de 5% sobre o valor do imóvel. Já a cláusula 9.3 do contrato prevê que, em caso de atraso na entrega da obra, após o prazo de tolerância, será devido o pagamento de multa mensal de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato. Apesar de ambas se encontrarem previstas em contrato e de que ocorreram os fatos lá previstos como ensejadores das multas, percebe-se que a primeira multa é compensatória, devida no caso de inadimplemento absoluto do contrato. Já a segunda multa, moratória, é devida no caso de inadimplemento parcial do contrato, para compensar os prejuízos decorrentes do atraso. No caso, não há como se aplicarem ambas as multas, porquanto excludentes. Tendo havido a rescisão do contrato, e não sua manutenção, devida apenas a multa compensatória, e não a moratória, sendo tal multa suficiente para indenizar todos os prejuízos advindos do atraso e da rescisão do contrato, descabendo a aplicação de qualquer outra penalidade. Nesse sentido, precedente deste TJDFT: “(...) 4.4 - In casu, no item 9.7 do Contrato de Promessa de Compra e Venda (fl. 27-v), as partes acordaram que se a rescisão ocorresse por culpa devidamente comprovada da vendedora (construtora ré), esta perderia, como multa penal, em favor dos compradores (autores), o importe de 5% do valor da unidade imobiliária, devidamente atualizado, com o fim de indenizar eventuais prejuízos que lhes fossem causados. Extrai-se, por consectário, o caráter nitidamente compensatório da multa constante do item 9.7, devendo, pois, ser paga aos autores em razão da quebra do contrato de promessa de compra e venda. 4.5 - Quanto à multa moratória prevista no item 10.3 do referido contrato, esta não pode ser aplicada ao caso, pois, da leitura do item em questão depreende-se que apenas incidiria enquanto perdurasse a mora na entrega do imóvel, caso os compradores (autores) tivessem optado pela continuidade do contrato de promessa de compra e venda. Veja-se que, no caso posto sub judice, optaram os autores pela resolução do contrato, não se podendo aplicar a multa em questão, pois configuraria bis in idem, o que não é permitido no ordenamento jurídico brasileiro, uma vez que o mesmo fato gerador (mora na entrega do imóvel por culpa da construtora) estaria ensejando a aplicação de duas penalidades, a resolução do contrato com a consequente incidência da multa compensatória e a aplicação de multa moratória (...)" (Acórdão n.1119217, 20150110246318APC, Relator: ALFEU MACHADO 1a TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 15/08/2018, Publicado no DJE: 28/08/2018. p.: 256). Desse modo, a aplicação da multa compensatória deve ser mantida, devendo ser afastada a multa moratória.
6. Não é devida a cumulação da cláusula penal prevista na cláusula 8.9 do contrato com a indenização, por lucros cessantes, visto que a primeira já foi prevista com o fim de indenizar eventuais prejuízos causados ao comprador, conforme consta da referida cláusula, tendo ambas, portanto, a mesma finalidade. Ademais, a cláusula 8.9 é compensatória, não sendo cabível sua cumulação com indenização prevista para a mora, no caso de manutenção do contrato, conforme já ressaltado, visto que isso configuraria bis in idem. Desse modo, a indenização, por lucros cessantes deve ser afastada.
7. PREJUDICIAL DE MÉRITO RECONHECIDA DE OFÍCIO. RECURSO CONHECIDO e PROVIDO EM PARTE. Sentença reformada, para reconhecer a prescrição, quanto à pretensão de restituição dos valores pagos, a título de comissão de corretagem, bem como para excluir a condenação ao pagamento da multa moratória e da indenização, por lucros cessantes. Sem condenação em custas e honorários advocatícios.
8. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL. CONSUMIDOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO TRIENAL. PREJUDICIAL DE MÉRITO RECONHECIDA DE OFÍCIO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. BEM IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA CONSTRUTORA. DEVOLUÇÃO DE VALORES. PRINCÍPIO DA ADSTRIÇÃO. RETENÇÃO NO PERCENTUAL REQUERIDO (10%). MULTA COMPENSATÓRIA, PREVISTA EM CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM MULTA MORATÓRIA E INDENIZAÇÃO, POR LUCROS CESSANTES.
1. Trata-se de recurso interposto contra sentença que condenou a ré/recorrente ao pagamento das quantias de R$ 9.504,76, a título de devolução dos valores pagos; R$ 10.635,45, de cláusula penal contratual; R$ 2.977,91 e R$ 3.500,00, de multa moratória, prevista em contrato e de indenização por lucros cessantes, ambas em decorrência do atraso na entrega do imóvel; e R$ 3.026,00, a título de restituição da comissão de corretagem.
2. O STJ fixou a tese 1.1 no julgamento dos REsp 1551956/SP, que tramitou pela sistemática dos Recursos Repetitivos: “Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos, a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3o, IV, CC)” (Tema 938). Dessa forma, sendo certo que o prazo prescricional para pretensão do pedido de restituição dos valores cobrados, a título de comissão de corretagem é de três anos, conforme art. 206, § 3o, inciso IV, do Código Civil, resta analisar se, no caso concreto, a pretensão se encontra prescrita. O termo inicial do prazo prescricional é a data de assinatura do contrato. Assim, tendo sido o contrato celebrado em 19/02/2011 (ID 461054) e a ação ajuizada em 15/07/2015, sem notícia de interrupção do prazo prescricional, verifica-se que o prazo de três anos para a pretensão de recebimento de valores pagos, a título de comissão de corretagem, transcorreu antes do ajuizamento da ação e, assim, o reconhecimento da prescrição é medida que se impõe. Prejudicial de mérito reconhecida de ofício.
3. No presente caso, discute-se o cumprimento do contrato firmado entre as partes em 19/02/2011 (ID 461049), bem como os termos em que se deu a rescisão, em 20/11/2014 (ID 461040). A quitação conferida no termo de rescisão não representa óbice à sua revisão judicial, visto que se trata de contrato de adesão, em que não há possibilidade de negociação de suas cláusulas.
4. Verifica-se que houve previsão de entrega do imóvel em fevereiro de 2014 (ID 461050), com possibilidade de prorrogação por 180 dias, conforme cláusula 9.1 do contrato, isto é, até 27/08/2014. A previsão de suspensão do prazo previsto para execução da obra, para além dos 180 dias de tolerância, é abusiva e deve ser afastada, porquanto coloca o consumidor em desvantagem excessiva. A alegada morosidade dos órgãos públicos nas diligências necessárias para ligação de água e energia elétrica não configura caso fortuito ou força maior, haja vista que o risco específico integra a atividade exercida pela empresa, ora recorrente. Desse modo, há que se reconhecer a mora da recorrente, a partir de 28/08/2014, não tendo sido alegada qualquer inadimplemento contratual atribuível ao recorrido. Assim, há de se reconhecer que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da recorrente, o que ensejaria a devolução integral de valores, nos termos da Súmula 543 do STJ. Entretanto, tendo em vista o princípio da adstrição, deve ser mantida a redução, em sentença, do percentual de retenção para 10% dos valores pagos, conforme requerido na inicial.
5. A sentença recorrida condenou a construtora ao pagamento das multas previstas nas cláusulas 8.9 e 9.3 do contrato. Com efeito, a cláusula 8.9 do contrato prevê que, em caso de rescisão do contrato antes da entrega das chaves, por culpa da vendedora, será devida multa em favor do comprador, no percentual de 5% sobre o valor do imóvel. Já a cláusula 9.3 do contrato prevê que, em caso de atraso na entrega da obra, após o prazo de tolerância, será devido o pagamento de multa mensal de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato. Apesar de ambas se encontrarem previstas em contrato e de que ocorreram os fatos lá previstos como ensejadores das multas, percebe-se que a primeira multa é compensatória, devida no caso de inadimplemento absoluto do contrato. Já a segunda multa, moratória, é devida no caso de inadimplemento parcial do contrato, para compensar os prejuízos decorrentes do atraso. No caso, não há como se aplicarem ambas as multas, porquanto excludentes. Tendo havido a rescisão do contrato, e não sua manutenção, devida apenas a multa compensatória, e não a moratória, sendo tal multa suficiente para indenizar todos os prejuízos advindos do atraso e da rescisão do contrato, descabendo a aplicação de qualquer outra penalidade. Nesse sentido, precedente deste TJDFT: “(...) 4.4 - In casu, no item 9.7 do Contrato de Promessa de Compra e Venda (fl. 27-v), as partes acordaram que se a rescisão ocorresse por culpa devidamente comprovada da vendedora (construtora ré), esta perderia, como multa penal, em favor dos compradores (autores), o importe de 5% do valor da unidade imobiliária, devidamente atualizado, com o fim de indenizar eventuais prejuízos que lhes fossem causados. Extrai-se, por consectário, o caráter nitidamente compensatório da multa constante do item 9.7, devendo, pois, ser paga aos autores em razão da quebra do contrato de promessa de compra e venda. 4.5 - Quanto à multa moratória prevista no item 10.3 do referido contrato, esta não pode ser aplicada ao caso, pois, da leitura do item em questão depreende-se que apenas incidiria enquanto perdurasse a mora na entrega do imóvel, caso os compradores (autores) tivessem optado pela continuidade do contrato de promessa de compra e venda. Veja-se que, no caso posto sub judice, optaram os autores pela resolução do contrato, não se podendo aplicar a multa em questão, pois configuraria bis in idem, o que não é permitido no ordenamento jurídico brasileiro, uma vez que o mesmo fato gerador (mora na entrega do imóvel por culpa da construtora) estaria ensejando a aplicação de duas penalidades, a resolução do contrato com a consequente incidência da multa compensatória e a aplicação de multa moratória (...)" (Acórdão n.1119217, 20150110246318APC, Relator: ALFEU MACHADO 1a TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 15/08/2018, Publicado no DJE: 28/08/2018. p.: 256). Desse modo, a aplicação da multa compensatória deve ser mantida, devendo ser afastada a multa moratória.
6. Não é devida a cumulação da cláusula penal prevista na cláusula 8.9 do contrato com a indenização, por lucros cessantes, visto que a primeira já foi prevista com o fim de indenizar eventuais prejuízos causados ao comprador, conforme consta da referida cláusula, tendo ambas, portanto, a mesma finalidade. Ademais, a cláusula 8.9 é compensatória, não sendo cabível sua cumulação com indenização prevista para a mora, no caso de manutenção do contrato, conforme já ressaltado, visto que isso configuraria bis in idem. Desse modo, a indenização, por lucros cessantes deve ser afastada.
7. PREJUDICIAL DE MÉRITO RECONHECIDA DE OFÍCIO. RECURSO CONHECIDO e PROVIDO EM PARTE. Sentença reformada, para reconhecer a prescrição, quanto à pretensão de restituição dos valores pagos, a título de comissão de corretagem, bem como para excluir a condenação ao pagamento da multa moratória e da indenização, por lucros cessantes. Sem condenação em custas e honorários advocatícios.
8. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.