Tribunal: TJBA
Processo: 8011128-48.2022.8.05.0080
Classe: Apelação
Relator(a): ADRIANO AUGUSTO GOMES BORGES
Órgão julgador: ADRIANO AUGUSTO GOMES BORGES
Órgão colegiado: PRIMEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-04-15
Data de publicação: 2026-04-15

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8011128-48.2022.8.05.0080 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível APELANTE: JUTAHI DO NASCIMENTO ALMEIDA Advogado(s): WELLINGTON PEREIRA GONDIM DA SILVA, JOAO FABIO KENNEDY ARAUJO SENA APELADO: ELO CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA e outros Advogado(s):VITOR EMANUEL LINS DE MORAES ACORDÃO Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. LIMITAÇÃO AO MONTANTE EFETIVAMENTE ADIMPLIDO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COBRANÇA VÁLIDA. TEMA 938 DO STJ. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de ação de obrigação de fazer cumulada com indenização, declarou rescindido contrato de promessa de compra e venda de lote por iniciativa do comprador, determinou a restituição parcial das quantias pagas, com retenção de 10% a título de cláusula penal, indeferiu a devolução da comissão de corretagem e rejeitou o pedido de indenização por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se a restituição dos valores pagos pelo promitente comprador, em razão do distrato por sua iniciativa, deve observar a retenção contratual de 10% e se tal percentual deve incidir sobre o valor pago ou sobre o valor total atualizado do contrato; (ii) estabelecer se é devida a devolução da comissão de corretagem paga pelo adquirente; e (iii) determinar se a conduta das rés enseja indenização por danos morais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O art. 32-A da Lei nº 6.766/79, incluído pela Lei nº 13.786/2018, autoriza a retenção de cláusula penal e despesas administrativas de até 10% do valor atualizado do contrato nos casos de resolução por iniciativa do comprador. 4. O percentual legal funciona como limite máximo de retenção, não sendo admissível que a penalidade ultrapasse o montante efetivamente pago pelo consumidor. 5. A retenção de 10% sobre o valor efetivamente adimplido pelo comprador observa os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, especialmente quando o montante pago é reduzido. 6. A comissão de corretagem não é restituível quando o serviço de intermediação foi regularmente prestado e resultou na celebração do contrato de promessa de compra e venda, nos termos do art. 725 do Código Civil. 7. É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador o pagamento da comissão de corretagem, desde que haja informação prévia e clara acerca do preço total do imóvel e do valor da comissão, conforme entendimento firmado no Tema 938 do STJ. 8. O mero descumprimento contratual não configura dano moral, sendo necessária a demonstração de ato ilícito e efetiva lesão extrapatrimonial, o que não se verifica quando a rescisão decorre da inadimplência do próprio comprador. IV. DISPOSITIVO 9. Recurso desprovido. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 487, I, e art. 98, §3º; CC, arts. 186, 725 e 927; Lei nº 6.766/79, art. 32-A; Lei nº 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo 938; STJ, Súmula 543; STJ, EAg 1.138.183/PE; TJGO, AC 5370222-78.2022.8.09.0051. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 8011128-48.2022.8.05.0080, tendo como Apelante JUTAHI DO NASCIMENTO ALMEIDA, sendo Apelados ELO CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA E OUTRO. Acordam os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8011128-48.2022.8.05.0080

Órgão Julgador
:
Primeira Câmara Cível

APELANTE: JUTAHI DO NASCIMENTO ALMEIDA

Advogado(s)
:
WELLINGTON PEREIRA GONDIM DA SILVA, JOAO FABIO KENNEDY ARAUJO SENA

APELADO: ELO CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA e outros

Advogado(s)
:
VITOR EMANUEL LINS DE MORAES

ACORDÃO

Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. LIMITAÇÃO AO MONTANTE EFETIVAMENTE ADIMPLIDO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COBRANÇA VÁLIDA. TEMA 938 DO STJ. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de ação de obrigação de fazer cumulada com indenização, declarou rescindido contrato de promessa de compra e venda de lote por iniciativa do comprador, determinou a restituição parcial das quantias pagas, com retenção de 10% a título de cláusula penal, indeferiu a devolução da comissão de corretagem e rejeitou o pedido de indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se a restituição dos valores pagos pelo promitente comprador, em razão do distrato por sua iniciativa, deve observar a retenção contratual de 10% e se tal percentual deve incidir sobre o valor pago ou sobre o valor total atualizado do contrato; (ii) estabelecer se é devida a devolução da comissão de corretagem paga pelo adquirente; e (iii) determinar se a conduta das rés enseja indenização por danos morais.
III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O art. 32-A da Lei nº 6.766/79, incluído pela Lei nº 13.786/2018, autoriza a retenção de cláusula penal e despesas administrativas de até 10% do valor atualizado do contrato nos casos de resolução por iniciativa do comprador.

4. O percentual legal funciona como limite máximo de retenção, não sendo admissível que a penalidade ultrapasse o montante efetivamente pago pelo consumidor.

5. A retenção de 10% sobre o valor efetivamente adimplido pelo comprador observa os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, especialmente quando o montante pago é reduzido.

6. A comissão de corretagem não é restituível quando o serviço de intermediação foi regularmente prestado e resultou na celebração do contrato de promessa de compra e venda, nos termos do art. 725 do Código Civil.

7. É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador o pagamento da comissão de corretagem, desde que haja informação prévia e clara acerca do preço total do imóvel e do valor da comissão, conforme entendimento firmado no Tema 938 do STJ.

8. O mero descumprimento contratual não configura dano moral, sendo necessária a demonstração de ato ilícito e efetiva lesão extrapatrimonial, o que não se verifica quando a rescisão decorre da inadimplência do próprio comprador.

IV. DISPOSITIVO

9. Recurso desprovido.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 487, I, e art. 98, §3º; CC, arts. 186, 725 e 927; Lei nº 6.766/79, art. 32-A; Lei nº 13.786/2018.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo 938; STJ, Súmula 543; STJ, EAg 1.138.183/PE; TJGO, AC 5370222-78.2022.8.09.0051.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Apelaç
ão
nº 8011128-48.2022.8.05.0080
, tendo como Apelante
JUTAHI DO NASCIMENTO ALMEIDA
,
sendo

Apelado
s
ELO CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA E OUTRO.

Acorda
m os Desembargadores
integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia,
à unanimidade
,
em
NEG
AR PROVIMENTO AO
RECURSO
.