Tribunal: TJBA
Processo: 8129170-36.2021.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): MARIO AUGUSTO ALBIANI ALVES JUNIOR
Órgão julgador: MARIO AUGUSTO ALBIANI ALVES JUNIOR
Órgão colegiado: PRIMEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-02-25
Data de publicação: 2026-02-25

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8129170-36.2021.8.05.0001 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível APELANTE: LABCHECAP - LABORATORIOS DE ANALISES CLINICAS LTDA. e outros (2) Advogado(s): LORENA AMORIM NASCIMENTO BERNARDINO, JOSE CANDIDO DOS SANTOS registrado(a) civilmente como JOSE CANDIDO DOS SANTOS APELADO: SCA PARTICIPACOES E EMPREENDIMENTOS LTDA Advogado(s):HELIO BRUNO LEITAO LEAL ACORDÃO DIREITO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO ANTECIPADA. MULTA CONTRATUAL PROPORCIONAL. DEVOLUÇÃO DE DESCONTOS CONCEDIDOS EM DECORRÊNCIA DE PRORROGAÇÃO CONTRATUAL. FORÇA MAIOR NÃO CONFIGURADA. TEORIA DA IMPREVISÃO. INAPLICABILIDADE. APELAÇÃO CONHECIDA E NÃO PROVIDA. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por locatários contra sentença do Juízo da 9ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador que, nos autos de ação de cobrança ajuizada por locador, julgou procedente o pedido para condenar os réus, solidariamente, ao pagamento de multa contratual proporcional e à devolução dos descontos obtidos em aditivo contratual, totalizando R$ 64.054,26. A sentença também fixou custas e honorários de sucumbência no percentual de 10% sobre o valor da condenação. Os apelantes suscitaram, preliminarmente, nulidade da sentença por cerceamento de defesa, e, no mérito, alegaram a ocorrência de força maior, invocaram a teoria da imprevisão e defenderam a inexistência de obrigação de devolução dos descontos concedidos, pugnando pela reforma ou modulação da sentença. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) saber se houve cerceamento de defesa pela negativa de produção de prova oral; (ii) saber se a pandemia de COVID-19 configura causa de força maior apta a justificar a rescisão contratual sem penalidades; (iii) saber se é devida a devolução dos descontos concedidos no aluguel diante da rescisão antecipada do contrato. III. RAZÕES DE DECIDIR O indeferimento da prova oral não configura cerceamento de defesa, nos termos do art. 370 do CPC, quando o juízo entende haver prova documental suficiente para o julgamento da causa, conforme pacífica jurisprudência do STJ. Não restou demonstrado nexo de causalidade entre os impactos da pandemia e a rescisão contratual, uma vez que a devolução das chaves ocorreu antes da decretação oficial do estado de calamidade pública, sendo o encerramento da locação motivado por decisão empresarial independente. Outrossim, não se extrai dos autos qualquer indicativo que o insucesso da atividade empresarial da locatária tenha se dado por ação ou omissão imputável à locadora, não se podendo perder de vista que o risco do negócio é atribuído àquele que se propõe a explorar atividade empresarial. A aplicação da teoria da imprevisão (art. 317 do CC) exige a ocorrência de evento superveniente, extraordinário e imprevisível, que torne a obrigação excessivamente onerosa, requisitos não comprovados no caso concreto. A multa contratual proporcional, pactuada em cláusula expressa, está em conformidade com o art. 4º da Lei 8.245/91, sendo devida pela rescisão antecipada do contrato. A devolução dos descontos concedidos no aluguel encontra respaldo nas tratativas prévias e no contexto negocial, demonstrando que os abatimentos estavam condicionados à manutenção do contrato pelo prazo ajustado. A alocação de riscos e a boa-fé objetiva contratual impõem a responsabilização do locatário que descumpre condição fundamental da negociação, conforme preceitos dos arts. 113, 421 e 421-A do Código Civil. IV. DISPOSITIVO E TESE Apelação conhecida e não provida, mantida a sentença por seus próprios fundamentos. Majoração dos honorários advocatícios para 13% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, do CPC. Tese de julgamento: “É legítima a imposição de multa proporcional e a devolução de descontos concedidos no aluguel, quando pactuados em aditivo que condiciona os abatimentos à manutenção do contrato por prazo determinado, sendo inaplicável a teoria da imprevisão quando ausente nexo causal entre a situação alegada como extraordinária e a rescisão contratual”. Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 113, 317, 389, 421, 421-A, 478, 479 e 480. Código de Processo Civil, arts. 370 e 85, §§ 2º e 11. Lei nº 8.245/91, art. 4º. Jurisprudência relevante citada: AgInt no REsp 2.089.776/SP, Rel. Min. Raul Araújo, DJe 11/04/2025. TJPR, Apelação 0007666-66.2022.8.16.0129, Rel. Fabian Schweitzer, DJe 06/02/2025. TJDFT, Apelação 0754289-84.2021.8.07.0016, Rel. Hector Valverde Santanna, DJe 31/01/2023. Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível nº 8129170-36.2021.8.05.0001 em que são apelantes LABCHECAP LABORATÓRIOS DE ANÁLISES CLINICAS, JOSEMAR FONSECA SILVA e NIVIA OLIVEIRA FREIRE SILVA e apelada SCA PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA , ACORDAM os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO PARCIAL ao recurso, nos termos do voto do Relator. Salvador, .

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8129170-36.2021.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Primeira Câmara Cível

APELANTE: LABCHECAP - LABORATORIOS DE ANALISES CLINICAS LTDA. e outros (2)

Advogado(s)
:
LORENA AMORIM NASCIMENTO BERNARDINO, JOSE CANDIDO DOS SANTOS registrado(a) civilmente como JOSE CANDIDO DOS SANTOS

APELADO: SCA PARTICIPACOES E EMPREENDIMENTOS LTDA

Advogado(s)
:
HELIO BRUNO LEITAO LEAL

ACORDÃO

DIREITO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO ANTECIPADA. MULTA CONTRATUAL PROPORCIONAL. DEVOLUÇÃO DE DESCONTOS CONCEDIDOS EM DECORRÊNCIA DE PRORROGAÇÃO CONTRATUAL. FORÇA MAIOR NÃO CONFIGURADA. TEORIA DA IMPREVISÃO. INAPLICABILIDADE. APELAÇÃO CONHECIDA E NÃO PROVIDA.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por locatários contra sentença do Juízo da 9ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador que, nos autos de ação de cobrança ajuizada por locador, julgou procedente o pedido para condenar os réus, solidariamente, ao pagamento de multa contratual proporcional e à devolução dos descontos obtidos em aditivo contratual, totalizando R$ 64.054,26.

A sentença também fixou custas e honorários de sucumbência no percentual de 10% sobre o valor da condenação.

Os apelantes suscitaram, preliminarmente, nulidade da sentença por cerceamento de defesa, e, no mérito, alegaram a ocorrência de força maior, invocaram a teoria da imprevisão e defenderam a inexistência de obrigação de devolução dos descontos concedidos, pugnando pela reforma ou modulação da sentença.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) saber se houve cerceamento de defesa pela negativa de produção de prova oral; (ii) saber se a pandemia de COVID-19 configura causa de força maior apta a justificar a rescisão contratual sem penalidades; (iii) saber se é devida a devolução dos descontos concedidos no aluguel diante da rescisão antecipada do contrato.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O indeferimento da prova oral não configura cerceamento de defesa, nos termos do art. 370 do CPC, quando o juízo entende haver prova documental suficiente para o julgamento da causa, conforme pacífica jurisprudência do STJ.

Não restou demonstrado nexo de causalidade entre os impactos da pandemia e a rescisão contratual, uma vez que a devolução das chaves ocorreu antes da decretação oficial do estado de calamidade pública, sendo o encerramento da locação motivado por decisão empresarial independente.

Outrossim, não se extrai dos autos qualquer indicativo que o insucesso da atividade empresarial da locatária tenha se dado por ação ou omissão imputável à locadora, não se podendo perder de vista que o risco do negócio é atribuído àquele que se propõe a explorar atividade empresarial.

A aplicação da teoria da imprevisão (art. 317 do CC) exige a ocorrência de evento superveniente, extraordinário e imprevisível, que torne a obrigação excessivamente onerosa, requisitos não comprovados no caso concreto.

A multa contratual proporcional, pactuada em cláusula expressa, está em conformidade com o art. 4º da Lei 8.245/91, sendo devida pela rescisão antecipada do contrato.

A devolução dos descontos concedidos no aluguel encontra respaldo nas tratativas prévias e no contexto negocial, demonstrando que os abatimentos estavam condicionados à manutenção do contrato pelo prazo ajustado.

A alocação de riscos e a boa-fé objetiva contratual impõem a responsabilização do locatário que descumpre condição fundamental da negociação, conforme preceitos dos arts. 113, 421 e 421-A do Código Civil.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Apelação conhecida e não provida, mantida a sentença por seus próprios fundamentos.

Majoração dos honorários advocatícios para 13% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, do CPC.

Tese de julgamento: “É legítima a imposição de multa proporcional e a devolução de descontos concedidos no aluguel, quando pactuados em aditivo que condiciona os abatimentos à manutenção do contrato por prazo determinado, sendo inaplicável a teoria da imprevisão quando ausente nexo causal entre a situação alegada como extraordinária e a rescisão contratual”.

Dispositivos relevantes citados:

Código Civil, arts. 113, 317, 389, 421, 421-A, 478, 479 e 480.

Código de Processo Civil, arts. 370 e 85, §§ 2º e 11.

Lei nº 8.245/91, art. 4º.

Jurisprudência relevante citada:

AgInt no REsp 2.089.776/SP, Rel. Min. Raul Araújo, DJe 11/04/2025.

TJPR, Apelação 0007666-66.2022.8.16.0129, Rel. Fabian Schweitzer, DJe 06/02/2025.

TJDFT, Apelação 0754289-84.2021.8.07.0016, Rel. Hector Valverde Santanna, DJe 31/01/2023.

Vistos, relatados e discutidos estes autos da
Apelação Cível
nº
8129170-36.2021.8.05.0001

em que
são
apelante
s

LABCHECAP LABORATÓRIOS DE ANÁLISES CLINICAS
,
JOSEMAR FONSECA SILVA
e
NIVIA OLIVEIRA FREIRE SILVA

e apelad
a

SCA PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA
,

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em
NEGAR
PROVIMENTO PARCIAL

ao recurso
,

nos termos do voto do Relator.

Salvador, .