Tribunal: TJBA
Processo: 8056672-34.2024.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): ANDREA PAULA MATOS RODRIGUES DE MIRANDA
Órgão julgador: ANDREA PAULA MATOS RODRIGUES DE MIRANDA
Órgão colegiado: TERCEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-27
Data de publicação: 2026-03-27

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8056672-34.2024.8.05.0001 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: ALLPARK EMPREENDIMENTOS, PARTICIPACOES E SERVICOS S.A. Advogado(s): ROBERTA MIRANDA TORRES, NEILA CRISTINA BOAVENTURA AMARAL APELADO: CONDOMINIO ALPHA MEDICAL CENTER Advogado(s):LUCAS DANTAS MARTINS DOS SANTOS, NATALIA PIMENTA PASSOS ACORDÃO EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL E DIREITO EMPRESARIAL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA. LOCAÇÃO DE ÁREA PARA EXPLORAÇÃO COMERCIAL DE ESTACIONAMENTO. FUNDO DE COMÉRCIO. EVIDÊNCIA. APLICAÇÃO DA LEI Nº 8.245/1991. PRECEDENTES. CLÁUSULA CONTRATUAL DE SUBMISSÃO À LEI DO INQUILINATO. SENTENÇA ANULADA E RETORNO DO FEITO À ORIGEM. INEXISTÊNCIA DE CAUSA MADURA. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO. I.CASO EM EXAME. 1. Recurso de apelação interposto pela empresa locatária contra sentença que julgou improcedente Ação Renovatória de Locação, por entender inaplicável a Lei nº 8.245/91 ao contrato de locação de área destinada a estacionamento de veículos, com base no art. 1º, parágrafo único, "a", 2, do referido diploma legal. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO. 2. Analisar a natureza jurídica do contrato de locação de área para exploração comercial de estacionamento e definir a legislação aplicável (Lei nº 8.245/91 ou Código Civil), para fins de cabimento da ação renovatória. 3. Verificar a possibilidade de julgamento do mérito em segunda instância ou a necessidade de retorno dos autos à origem. III. RAZÕES DE DECIDIR. 4. O contrato que tem por objeto a locação de imóvel urbano, especificamente uma área de estacionamento, para que a empresa locatária explore sua atividade empresarial não se enquadra na exceção prevista no art. 1º, parágrafo único, "a", 2, da Lei nº 8.245/91. A referida exceção aplica-se somente à locação de vagas de garagem ou espaços para uso pessoal do locatário, e não à locação de um estabelecimento para fins comerciais. 5. Restou comprovado nos autos que a Apelante exerce atividade empresarial organizada no local, com investimentos realizados (benfeitorias, automação, sinalização) e estrutura operacional própria, caracterizando o fundo de comércio protegido pelo ordenamento jurídico. 6. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é consolidada no sentido de que a locação de área para exploração comercial de estacionamento de veículos constitui locação não residencial, regida pela Lei do Inquilinato, o que confere ao locatário o direito de pleitear a renovação do contrato, desde que preenchidos os requisitos do art. 51 da referida lei. 7. A cláusula primeira do contrato firmado entre as partes (ID 87769290) estipula expressamente que a locação é regida pela Lei Federal nº 8.245/1991. Em obediência ao princípio da autonomia da vontade e da boa-fé objetiva, não pode o locador, posteriormente, alegar a inaplicabilidade do diploma legal que ele mesmo convencionou observar. 8. A sentença, ao julgar a demanda com base no Código Civil, partiu de premissa jurídica equivocada, configurando erro de julgamento, o que impõe sua anulação. 9. A causa não se encontra em condições de imediato julgamento (causa madura), pois as questões de mérito da ação renovatória, como a análise dos requisitos do art. 51 da Lei nº 8.245/91 e a eventual fixação de novo valor de aluguel, não foram apreciadas pelo juízo de primeiro grau, sendo potencialmente necessária a instrução probatória. O julgamento direto pelo tribunal resultaria em supressão de instância. IV. DISPOSITIVO E TESE. 10. Recurso de Apelação parcialmente provido para anular a sentença e determinar o retorno dos autos à origem para regular processamento do feito sob a égide da Lei nº 8.245/91. Tese de julgamento: "1. A locação de área em empreendimento comercial para a exploração empresarial da atividade de estacionamento de veículos por empresa do ramo caracteriza-se como locação não residencial, submetendo-se ao regime da Lei nº 8.245/1991, e não à exceção prevista em seu art. 1º, parágrafo único, 'a', item 2." “2. É válida e eficaz a cláusula contratual que prevê expressamente a regência da relação locatícia pela Lei do Inquilinato, gerando direito à ação renovatória quando preenchidos os requisitos do art. 51 da referida lei. "3. Anulada a sentença por erro de julgamento na aplicação da lei, e não estando a causa madura para julgamento, os autos devem retornar ao juízo de origem para a devida instrução e análise do mérito, sob pena de supressão de instância." Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/1991, arts. 1º, 51, 52 e 71; Código de Processo Civil, arts. 489, § 1º. Referências jurisprudenciais: STJ, REsp 1.046.717/RJ; TJ-SP - Apelação Cível: 1042900-69.2023.8.26.0100; TJ-DF - AI 07200235120238070000 1739675; TJ-SP- Apelação Cível: 1012063-88.2020.8.26.0309; TJ-PR- AP 0030132-50.2022.8.16.0001. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8056672-34.2024.8.05.0001, da Comarca de Salvador, em que figuram como Apelante e Apelado, respectivamente, ALLPARK EMPREENDIMENTOS, PARTICIPAÇÕES E SERVIÇOS S.A. e CONDOMÍNIO ALPHA MEDICAL CENTER. ACORDAM os Desembargadores e Magistrados Convocados integrantes da Turma Julgadora da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação, para anular a sentença e determinar o retorno do feito à origem, para prosseguimento e julgamento da ação renovatória, nos termos do voto da Relatora. Sala das Sessões, data registrada no sistema. Desa. Andréa Paula Matos Rodrigues de Miranda RELATORA A5

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8056672-34.2024.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Terceira Câmara Cível

APELANTE: ALLPARK EMPREENDIMENTOS, PARTICIPACOES E SERVICOS S.A.

Advogado(s)
:
ROBERTA MIRANDA TORRES, NEILA CRISTINA BOAVENTURA AMARAL

APELADO: CONDOMINIO ALPHA MEDICAL CENTER

Advogado(s)
:
LUCAS DANTAS MARTINS DOS SANTOS, NATALIA PIMENTA PASSOS

ACORDÃO

EMENTA:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL E DIREITO EMPRESARIAL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA. LOCAÇÃO DE ÁREA PARA EXPLORAÇÃO COMERCIAL DE ESTACIONAMENTO. FUNDO DE COMÉRCIO. EVIDÊNCIA. APLICAÇÃO DA LEI Nº 8.245/1991. PRECEDENTES. CLÁUSULA CONTRATUAL DE SUBMISSÃO À LEI DO INQUILINATO. SENTENÇA ANULADA E RETORNO DO FEITO À ORIGEM. INEXISTÊNCIA DE CAUSA MADURA. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO.

I.CASO EM EXAME.

1.
Recurso de apelação interposto pela empresa locatária contra sentença que julgou improcedente Ação Renovatória de Locação, por entender inaplicável a Lei nº 8.245/91 ao contrato de locação de área destinada a estacionamento de veículos, com base no art. 1º, parágrafo único, "a", 2, do referido diploma legal.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

2.
Analisar a natureza jurídica do contrato de locação de área para exploração comercial de estacionamento e definir a legislação aplicável (Lei nº 8.245/91 ou Código Civil), para fins de cabimento da ação renovatória.

3.
Verificar a possibilidade de julgamento do mérito em segunda instância ou a necessidade de retorno dos autos à origem.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

4.
O contrato que tem por objeto a locação de imóvel urbano, especificamente uma área de estacionamento, para que a empresa locatária explore sua atividade empresarial não se enquadra na exceção prevista no art. 1º, parágrafo único, "a", 2, da Lei nº 8.245/91. A referida exceção aplica-se somente à locação de vagas de garagem ou espaços para uso pessoal do locatário, e não à locação de um estabelecimento para fins comerciais.

5.
Restou comprovado nos autos que a Apelante exerce atividade empresarial organizada no local, com investimentos realizados (benfeitorias, automação, sinalização) e estrutura operacional própria, caracterizando o fundo de comércio protegido pelo ordenamento jurídico.

6.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é consolidada no sentido de que a locação de área para exploração comercial de estacionamento de veículos constitui locação não residencial, regida pela Lei do Inquilinato, o que confere ao locatário o direito de pleitear a renovação do contrato, desde que preenchidos os requisitos do art. 51 da referida lei.

7.
A cláusula primeira do contrato firmado entre as partes (ID 87769290) estipula expressamente que a locação é regida pela Lei Federal nº 8.245/1991. Em obediência ao princípio da autonomia da vontade e da boa-fé objetiva, não pode o locador, posteriormente, alegar a inaplicabilidade do diploma legal que ele mesmo convencionou observar.

8.
A sentença, ao julgar a demanda com base no Código Civil, partiu de premissa jurídica equivocada, configurando erro de julgamento, o que impõe sua anulação.

9.
A causa não se encontra em condições de imediato julgamento (causa madura), pois as questões de mérito da ação renovatória, como a análise dos requisitos do art. 51 da Lei nº 8.245/91 e a eventual fixação de novo valor de aluguel, não foram apreciadas pelo juízo de primeiro grau, sendo potencialmente necessária a instrução probatória. O julgamento direto pelo tribunal resultaria em supressão de instância.

IV. DISPOSITIVO E TESE.

10.
Recurso de Apelação parcialmente provido para anular a sentença e determinar o retorno dos autos à origem para regular processamento do feito sob a égide da Lei nº 8.245/91.

Tese de julgamento
: "1. A locação de área em empreendimento comercial para a exploração empresarial da atividade de estacionamento de veículos por empresa do ramo caracteriza-se como locação não residencial, submetendo-se ao regime da Lei nº 8.245/1991, e não à exceção prevista em seu art. 1º, parágrafo único, 'a', item 2." “2. É válida e eficaz a cláusula contratual que prevê expressamente a regência da relação locatícia pela Lei do Inquilinato, gerando direito à ação renovatória quando preenchidos os requisitos do art. 51 da referida lei. "3. Anulada a sentença por erro de julgamento na aplicação da lei, e não estando a causa madura para julgamento, os autos devem retornar ao juízo de origem para a devida instrução e análise do mérito, sob pena de supressão de instância."

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/1991, arts. 1º, 51, 52 e 71; Código de Processo Civil, arts. 489, § 1º.

Referências jurisprudenciais
: STJ, REsp 1.046.717/RJ; TJ-SP - Apelação Cível: 1042900-69.2023.8.26.0100; TJ-DF - AI 07200235120238070000 1739675; TJ-SP- Apelação Cível: 1012063-88.2020.8.26.0309; TJ-PR- AP 0030132-50.2022.8.16.0001.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº
8056672-34.2024.8.05.0001
, da Comarca de Salvador, em que figuram como Apelante e Apelado, respectivamente,
ALLPARK EMPREENDIMENTOS, PARTICIPAÇÕES E SERVIÇOS S.A.
e
CONDOMÍNIO ALPHA MEDICAL CENTER
.

ACORDAM
os Desembargadores e Magistrados Convocados integrantes da Turma Julgadora da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em
CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação, para anular a sentença e determinar o retorno do feito à origem, para prosseguimento e julgamento da ação renovatória, nos termos do voto da Relatora.

Sala das Sessões, data registrada no sistema.

Desa. Andréa Paula Matos Rodrigues de Miranda

RELATORA

A5