Tribunal: TJBA
Processo: 8003181-15.2024.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): ROSITA FALCAO DE ALMEIDA MAIA
Órgão julgador: ROSITA FALCAO DE ALMEIDA MAIA
Órgão colegiado: TERCEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-05-06
Data de publicação: 2026-05-06

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8003181-15.2024.8.05.0001 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: BARCELONA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Advogado(s): IURI VASCONCELOS BARROS DE BRITO APELADO: PAULO HENRIQUE DO NASCIMENTO NEVES e outros Advogado(s):EMANUELLE RESQUE LOPES MEIRELLES ACORDÃO DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO MOTIVADO POR FALHA NA INFORMAÇÃO SOBRE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. PROMESSA DE CRÉDITO VINCULADA À ABERTURA DE CONTA BANCÁRIA. EXPECTATIVA LEGÍTIMA INDUZIDA PELA CORRETORA. FRUSTRAÇÃO DO NEGÓCIO POR INVIABILIDADE ECONÔMICA. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DA INCORPORADORA. TEORIA DA CONFIANÇA LEGÍTIMA. RESCISÃO CONTRATUAL COM RETENÇÃO PARCIAL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por empresa incorporadora contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual c/c indenização por danos morais. Os autores, compradores de imóvel no empreendimento “Horto Parque Barcelona”, narraram ter sido induzidos à contratação sob a promessa de financiamento de 90% do valor do imóvel junto ao Banco Itaú, condicionado à abertura de conta no Itaú Personnalité, informação repassada pela corretora Rita Martins. Diante da inviabilidade econômica do financiamento pelas taxas superiores às anunciadas, os autores desistiram do negócio e pleitearam: (i) rescisão contratual; (ii) restituição de 90% do valor pago a título de sinal; e (iii) indenização por danos morais. A sentença julgou procedentes os pedidos, nos exatos termos requeridos, fixando a indenização em R$ 3.000,00 e deferindo a devolução de 90% do sinal pago. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se é válida a cláusula contratual que prevê retenção de 50% dos valores pagos, com fundamento no art. 67-A, §5º, da Lei nº 4.591/64; (ii) estabelecer se há vínculo de preposição entre a corretora e a incorporadora; (iii) determinar se houve falha na prestação do serviço e vício de consentimento que justifiquem a resolução contratual e a devolução dos valores pagos; e (iv) apurar a existência de dano moral indenizável. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A responsabilidade civil da fornecedora decorre da conduta de sua corretora, que vinculou a viabilidade do financiamento à simples abertura de conta no banco indicado, sem qualquer advertência clara quanto à necessidade de simulação prévia das condições efetivas do crédito. 4. Restou configurada falha no dever de informação, essencial à formação válida da vontade dos consumidores, tornando inviável a manutenção do vínculo contratual por quebra da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. 5. A jurisprudência reconhece a responsabilidade objetiva do fornecedor por atos de prepostos ou terceiros que atuem em seu nome na cadeia de consumo, ainda que como autônomos, desde que haja representação funcional ou comercial. 6. Sendo a rescisão contratual motivada por conduta atribuível exclusivamente à fornecedora, seria cabível a restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ; contudo, diante da ausência de recurso dos autores quanto ao percentual fixado na sentença, impõe-se a manutenção da devolução de 90%, em respeito ao princípio do non reformatio in pejus. 7. A cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos, ainda que amparada no art. 67-A, §5º, da Lei nº 4.591/64, não implica direito automático à retenção máxima, devendo ser interpretada conforme as peculiaridades do caso concreto, à luz dos princípios da função social do contrato e da vedação ao enriquecimento sem causa. 8. O dano moral configura-se diante da frustração legítima na aquisição de bem de valor elevado, provocada por informações enganosas, com impacto emocional e financeiro relevante. O valor fixado de R$ 3.000,00 mostra-se proporcional e razoável. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. O fornecedor responde objetivamente por informações prestadas por corretores que atuem em seu nome, mesmo na condição de autônomos, se houver representação funcional ou comercial. 2. A falha no dever de informação que frustra a legítima expectativa do consumidor justifica a resolução contratual e a devolução das quantias pagas, nos termos da boa-fé objetiva e da proteção contratual prevista no CDC. 3. A cláusula de retenção de até 50% prevista no art. 67-A, §5º, da Lei nº 4.591/64 deve ser aplicada com moderação, conforme as circunstâncias do caso concreto, vedado o enriquecimento sem causa. 4. Frustração de legítima expectativa na aquisição de imóvel por conduta do fornecedor caracteriza dano moral indenizável. Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 6º, III, 14; CPC, art. 1.013, §1º; Lei nº 4.591/64, art. 67-A, §5º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543. Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível nº. 8003181-15.2024.8.05.0001, em que figura como apelante BARCELONA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e apelados PAULO HENRIQUE DO NASCIMENTO NEVES e CAMILLA DOS SANTOS PEREIRA MESQUITA. Acordam os Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO e, DE OFÍCIO, ADEQUAR OS CONSECTÁRIOS LEGAIS, e o fazem de acordo com o voto da Relatora.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n. 8003181-15.2024.8.05.0001

Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível

APELANTE: BARCELONA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

Advogado(s): IURI VASCONCELOS BARROS DE BRITO

APELADO: PAULO HENRIQUE DO NASCIMENTO NEVES e outros

Advogado(s):EMANUELLE RESQUE LOPES MEIRELLES

ACORDÃO

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO MOTIVADO POR FALHA NA INFORMAÇÃO SOBRE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. PROMESSA DE CRÉDITO VINCULADA À ABERTURA DE CONTA BANCÁRIA. EXPECTATIVA LEGÍTIMA INDUZIDA PELA CORRETORA. FRUSTRAÇÃO DO NEGÓCIO POR INVIABILIDADE ECONÔMICA. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DA INCORPORADORA. TEORIA DA CONFIANÇA LEGÍTIMA. RESCISÃO CONTRATUAL COM RETENÇÃO PARCIAL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta por empresa incorporadora contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual c/c indenização por danos morais. Os autores, compradores de imóvel no empreendimento “Horto Parque Barcelona”, narraram ter sido induzidos à contratação sob a promessa de financiamento de 90% do valor do imóvel junto ao Banco Itaú, condicionado à abertura de conta no Itaú Personnalité, informação repassada pela corretora Rita Martins. Diante da inviabilidade econômica do financiamento pelas taxas superiores às anunciadas, os autores desistiram do negócio e pleitearam: (i) rescisão contratual; (ii) restituição de 90% do valor pago a título de sinal; e (iii) indenização por danos morais. A sentença julgou procedentes os pedidos, nos exatos termos requeridos, fixando a indenização em R$ 3.000,00 e deferindo a devolução de 90% do sinal pago.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há quatro questões em discussão: (i) definir se é válida a cláusula contratual que prevê retenção de 50% dos valores pagos, com fundamento no art. 67-A, §5º, da Lei nº 4.591/64; (ii) estabelecer se há vínculo de preposição entre a corretora e a incorporadora; (iii) determinar se houve falha na prestação do serviço e vício de consentimento que justifiquem a resolução contratual e a devolução dos valores pagos; e (iv) apurar a existência de dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A responsabilidade civil da fornecedora decorre da conduta de sua corretora, que vinculou a viabilidade do financiamento à simples abertura de conta no banco indicado,
sem qualquer advertência clara quanto à necessidade de simulação prévia das condições efetivas do crédito
.

4.

Restou configurada falha no dever de informação, essencial à formação válida da vontade dos consumidores, tornando inviável a manutenção do vínculo contratual por quebra da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.

5.

A jurisprudência reconhece a responsabilidade objetiva do fornecedor por atos de prepostos ou terceiros que atuem em seu nome na cadeia de consumo, ainda que como autônomos, desde que haja representação funcional ou comercial.

6.

Sendo a rescisão contratual motivada por conduta atribuível exclusivamente à fornecedora, seria cabível a restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ; contudo, diante da ausência de recurso dos autores quanto ao percentual fixado na sentença, impõe-se a manutenção da devolução de 90%, em respeito ao princípio do
non reformatio in pejus
.

7.

A cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos, ainda que amparada no art. 67-A, §5º, da Lei nº 4.591/64, não implica direito automático à retenção máxima, devendo ser interpretada conforme as peculiaridades do caso concreto, à luz dos princípios da função social do contrato e da vedação ao enriquecimento sem causa.

8.

O dano moral configura-se diante da frustração legítima na aquisição de bem de valor elevado, provocada por informações enganosas, com impacto emocional e financeiro relevante. O valor fixado de R$ 3.000,00 mostra-se proporcional e razoável.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1.

O fornecedor responde objetivamente por informações prestadas por corretores que atuem em seu nome, mesmo na condição de autônomos, se houver representação funcional ou comercial.

2.

A falha no dever de informação que frustra a legítima expectativa do consumidor justifica a resolução contratual e a devolução das quantias pagas, nos termos da boa-fé objetiva e da proteção contratual prevista no CDC.

3.

A cláusula de retenção de até 50% prevista no art. 67-A, §5º, da Lei nº 4.591/64 deve ser aplicada com moderação, conforme as circunstâncias do caso concreto, vedado o enriquecimento sem causa.

4.

Frustração de legítima expectativa na aquisição de imóvel por conduta do fornecedor caracteriza dano moral indenizável.

Dispositivos relevantes citados
: CDC, arts. 6º, III, 14; CPC, art. 1.013, §1º; Lei nº 4.591/64, art. 67-A, §5º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível nº.
8003181-15.2024.8.05.0001
, em que figura como apelante
BARCELONA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e apelados
PAULO HENRIQUE DO NASCIMENTO NEVES
e
CAMILLA DOS SANTOS PEREIRA MESQUITA
.

Acordam os Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia em
CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO
e, DE OFÍCIO, ADEQUAR OS CONSECTÁRIOS LEGAIS,

e
o fazem de acordo com o voto da Relatora.