Tribunal: TJBA
Processo: 0559606-54.2018.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): MARIELZA MAUES PINHEIRO LIMA
Órgão julgador: MARIELZA MAUES PINHEIRO LIMA
Órgão colegiado: PRIMEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-07-14
Data de publicação: 2026-07-14

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0559606-54.2018.8.05.0001 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível APELANTE: CHARLES LEFUNDES MAGALHAES e outros (2) Advogado(s): ANA VIRGINIA BORGES QUEIROZ, ANDRE LUIZ GALINDO DE CARVALHO APELADO: QUEIROZ GALVAO BARRA DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA e outros (3) Advogado(s):ANDRE LUIZ GALINDO DE CARVALHO, TIAGO MACKEY MARTINS DE ASSIS GOMES, ANA VIRGINIA BORGES QUEIROZ ACORDÃO DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES SIMULTÂNEAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DE VALORES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DANOS MORAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CORRETORA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSOS NÃO PROVIDOS. I. CASO EM EXAME Recursos de apelação interpostos simultaneamente pela construtora/incorporadora e pelos promitentes compradores contra sentença proferida que, em ação de rescisão contratual c/c indenizatória referente a contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, julgou parcialmente procedentes os pedidos, decretando a rescisão contratual, determinando a devolução dos valores pagos com retenção de 10%, condenando a construtora ao pagamento de danos morais no valor de R$ 5.000,00 para ambos os autores, afastando o pedido de restituição da comissão de corretagem e acolhendo a preliminar de ilegitimidade passiva da corretora de imóveis. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO As questões em discussão consistem em saber: (1) se o percentual de retenção de 10% fixado pela sentença deve ser majorado para 25%; (2) se os danos morais devem ser afastados, minorados ou majorados; (3) se houve nulidade da sentença por ausência de fundamentação; (4) se deve haver restituição integral dos valores pagos, por culpa exclusiva da construtora; (5) se a comissão de corretagem deve ser restituída em dobro; (6) se a imobiliária que intermediou o negócio deve ser reincluída no polo passivo da demanda. III. RAZÕES DE DECIDIR Mantém-se o percentual de retenção de 10% sobre os valores pagos, por estar em conformidade com a cláusula contratual livremente pactuada entre as partes, sendo razoável dentro da faixa admitida pela jurisprudência do STJ (10% a 25%), especialmente quando não configurada culpa exclusiva do comprador pelo desfazimento do negócio. A conduta desidiosa da construtora nas tratativas pós-rescisão – comunicando a rescisão e mantendo-se silente diante de reiteradas tentativas de contato dos compradores, além de enviar cobranças condominiais referentes a imóvel jamais ocupado – transcende o mero descumprimento contratual e justifica a manutenção da condenação em danos morais, em patamar módico e adequado às circunstâncias, não comportando majoração, minoração ou afastamento. Inexiste nulidade da sentença quando o juízo a quo, em sede de embargos de declaração, reconheceu a omissão apontada, conheceu do recurso e enfrentou o mérito das questões suscitadas com fundamentação específica, sendo que a discordância da parte com o resultado não se confunde com ausência de prestação jurisdicional. Não demonstrada a culpa exclusiva de nenhuma das partes pelo desfazimento do negócio, aplica-se a Súmula 543 do STJ, admitindo-se a devolução parcial dos valores pagos, com retenção razoável em favor da construtora. A comissão de corretagem é válida quando prevista em cláusula contratual expressa (Cláusula 27) que informa ao consumidor a existência e a natureza do encargo, em conformidade com a tese firmada no REsp nº 1.551.956 (recurso repetitivo). Não tendo sido reconhecida culpa exclusiva da construtora, inaplicável a devolução da corretagem. A corretora de imóveis que atua exclusivamente na intermediação do negócio jurídico não possui legitimidade para figurar no polo passivo de ação de rescisão contratual, por não integrar a cadeia de fornecimento nos termos dos arts. 722 e 723 do Código Civil (AgInt no REsp 2.047.791/SP). IV. DISPOSITIVO Recursos conhecidos e desprovidos. Sentença integralmente mantida. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelações Simultâneas n. 0559606-54.2018.8.05.0001, em que figuram como apelantes e apelados CHARLES LEFUNDES MAGALHAES e outros (2) e QUEIROZ GALVAO BARRA DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA e outros (3). ACORDAM os magistrados integrantes da Primeira Câmara Cível do Estado da Bahia em NEGAR PROVIMENTO a ambos os recursos, nos termos do voto do relator. Salvador, .

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0559606-54.2018.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Primeira Câmara Cível

APELANTE: CHARLES LEFUNDES MAGALHAES e outros (2)

Advogado(s)
:
ANA VIRGINIA BORGES QUEIROZ, ANDRE LUIZ GALINDO DE CARVALHO

APELADO: QUEIROZ GALVAO BARRA DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA e outros (3)

Advogado(s)
:
ANDRE LUIZ GALINDO DE CARVALHO, TIAGO MACKEY MARTINS DE ASSIS GOMES, ANA VIRGINIA BORGES QUEIROZ

ACORDÃO

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.
APELAÇÕES SIMULTÂNEAS
.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
RESCISÃO CONTRATUAL.
DEVOLUÇÃO DE VALORES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO.
COMISSÃO DE CORRETAGEM. DANOS MORAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CORRETORA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.
RECURSOS NÃO PROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Recursos de apelação interpostos simultaneamente pela construtora/incorporadora e pelos promitentes compradores contra sentença proferida que, em ação de rescisão contratual c/c indenizatória referente a contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, julgou parcialmente procedentes os pedidos, decretando a rescisão contratual, determinando a devolução dos valores pagos com retenção de 10%, condenando a construtora ao pagamento de danos morais no valor de R$ 5.000,00 para ambos os autores, afastando o pedido de restituição da comissão de corretagem e acolhendo a preliminar de ilegitimidade passiva da corretora de imóveis.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

As questões em discussão consistem em saber: (1) se o percentual de retenção de 10% fixado pela sentença deve ser majorado para 25%; (2) se os danos morais devem ser afastados, minorados ou majorados; (3) se houve nulidade da sentença por ausência de fundamentação; (4) se deve haver restituição integral dos valores pagos, por culpa exclusiva da construtora; (5) se a comissão de corretagem deve ser restituída em dobro; (6) se a imobiliária que intermediou o negócio deve ser reincluída no polo passivo da demanda.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Mantém-se o percentual de retenção de 10% sobre os valores pagos, por estar em conformidade com a cláusula contratual livremente pactuada entre as partes, sendo razoável dentro da faixa admitida pela jurisprudência do STJ (10% a 25%), especialmente quando não configurada culpa exclusiva do comprador pelo desfazimento do negócio.
A conduta desidiosa da construtora nas tratativas pós-rescisão – comunicando a rescisão e mantendo-se silente diante de reiteradas tentativas de contato dos compradores, além de enviar cobranças condominiais referentes a imóvel jamais ocupado – transcende o mero descumprimento contratual e justifica a manutenção da condenação em danos morais, em patamar módico e adequado às circunstâncias, não comportando majoração, minoração ou afastamento.
Inexiste nulidade da sentença quando o juízo a quo, em sede de embargos de declaração, reconheceu a omissão apontada, conheceu do recurso e enfrentou o mérito das questões suscitadas com fundamentação específica, sendo que a discordância da parte com o resultado não se confunde com ausência de prestação jurisdicional.
Não demonstrada a culpa exclusiva de nenhuma das partes pelo desfazimento do negócio, aplica-se a Súmula 543 do STJ, admitindo-se a devolução parcial dos valores pagos, com retenção razoável em favor da construtora.
A comissão de corretagem é válida quando prevista em cláusula contratual expressa (Cláusula 27) que informa ao consumidor a existência e a natureza do encargo, em conformidade com a tese firmada no REsp nº 1.551.956 (recurso repetitivo). Não tendo sido reconhecida culpa exclusiva da construtora, inaplicável a devolução da corretagem.
A corretora de imóveis que atua exclusivamente na intermediação do negócio jurídico não possui legitimidade para figurar no polo passivo de ação de rescisão contratual, por não integrar a cadeia de fornecimento nos termos dos arts. 722 e 723 do Código Civil (AgInt no REsp 2.047.791/SP).

IV. DISPOSITIVO

Recursos conhecidos e desprovidos. Sentença integralmente mantida.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelações Simultâneas n.
0559606-54.2018.8.05.0001
, em que figuram como apelantes e apelados
CHARLES LEFUNDES MAGALHAES e outros (2)
e
QUEIROZ GALVAO BARRA DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA e outros (3)
.

ACORDAM
os magistrados integrantes da
Primeira Câmara Cível
do Estado da Bahia em NEGAR PROVIMENTO a ambos os recursos, nos termos do voto do relator.

Salvador, .