Tribunal: TJBA
Processo: 8127135-06.2021.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD
Órgão julgador: PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-02-04
Data de publicação: 2026-02-04

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8127135-06.2021.8.05.0001 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: CONDOMINIO LIGNANO SABBIADORO Advogado(s): RAFAELA MENESES DE ALMEIDA RIOS APELADO: ICOSONAL EMPREENDIMENTOS DE ENGENHARIA LTDA - EPP Advogado(s):TIAGO MANTOAN FARIAS NUNES, RICARDO CARVALHO TORRES ACORDÃO DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA DE ÁREA COMUM CONDOMINIAL. POSSE DECORRENTE DE MERA TOLERÂNCIA. INEXISTÊNCIA DE ANIMUS DOMINI E DE PRAZO LEGAL. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA INTEGRLAMENTE REFORMADA. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por Condomínio Lignano Sabbiadoro contra sentença que julgou procedente pedido de usucapião extraordinária formulado pela empresa Icosonal Empreendimentos de Engenharia Ltda – Epp, reconhecendo a aquisição da propriedade de imóvel com área de 125m2, localizado em área comum do Edifício Residencial Lignano Sabbiadoro, em Salvador/BA, com base em posse exercida desde 2010, supostamente contínua, mansa, pacífica e com a intenção de ser proprietária da área (animus domini). II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se houve cerceamento de defesa pela não produção de prova testemunhal e depoimento pessoal requeridos pelo apelante; (ii) determinar se estão preenchidos os requisitos legais para o reconhecimento da usucapião extraordinária, nos termos do art. 1.238 do Código Civil, notadamente a presença do animus domini, a natureza da posse exercida sobre área comum condominial e o decurso do prazo aquisitivo legal. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O julgamento antecipado da lide, com fundamento no art. 355, inciso I, do CPC, é válido quando os elementos constantes dos autos se mostram suficientes para a formação do convencimento do juízo, sendo legítimo o indeferimento de provas consideradas desnecessárias ou protelatórias, não configurando cerceamento de defesa. 4. A planta do empreendimento (ID 91207829) demonstra que a construção ocupou integralmente a área do terreno, constituindo condomínio edilício composto por unidades autônomas com frações ideais posteriormente comercializadas no mercado de consumo. A referida planta indica, ainda, o espaço identificado como “Garagem 3”, com área de 672,20 m2 e 23 vagas, sem qualquer subdivisão apta a individualizar ou desmembrar a área de 86 m2 que a empresa apelada ocupou no ano de 2010. 5. Nesse contexto, a garagem do imóvel em questão é parte integrante do empreendimento residencial “Edifício Residencial Lignano Sabbiadoro”, vendido aos adquirentes pela empresa apelada sem qualquer separação física que permita o reconhecimento de fração autônoma correspondente ao espaço em litígio. 6. Por conseguinte, a utilização do espaço destinado a vagas de garagem por terceiros exige autorização expressa na convenção condominial (art. 1.331, §§ 1º e 2º, do Código Civil), cuja inexistência afasta a alegação de posse mansa e pacífica formulada pela empresa apelada. As atas das assembleias gerais realizadas em 2010 e 2011 (ID 91207830, fls. 02 e 08) revelam que a ocupação mencionada ocorreu por mera tolerância dos condôminos, circunstância que inviabiliza a constituição do animus domini necessário à usucapião. 7. Ainda que a empresa apelada sustente que a área por ela ocupada “não compôs parte do projeto arquitetônico do empreendimento concluído Edifício Residencial Lignano Sabbiadoro” (ID 91206016, fl.03), a análise dos elementos constantes dos autos conduz, de forma inequívoca, à conclusão de que a área em questão corresponde a espaço comum do referido empreendimento. Por essa razão, o seu desmembramento para constituição de unidade autônoma revela-se inviável sem a anuência expressa dos condôminos. 8. Além disso, mostra-se incompatível reconhecer usucapião sobre área comum do “Edifício Residencial Lignano Sabbiadoro” em favor da empresa apelada, considerando que esta mesma empresa anteriormente alienou o empreendimento aos atuais condôminos apelantes. Tal alienação é diametralmente oposta à intenção de ser dona da área (animus domini), evidenciando que a permanência da apelada no local decorreu unicamente de tolerância do condomínio recorrente, o que afasta a incidência da prescrição aquisitiva reconhecida na decisão de primeiro grau. 9. O pagamento de contas de água, energia e IPTU é um ato compatível com diversas naturezas de posse que não levam à usucapião, como a posse de um locatário, de um comodatário ou de um mero detentor. 10. O cadastramento tributário individual do imóvel, realizado apenas em 2018, não configura, por si só, exercício de posse ad usucapionem, e, ainda que fosse considerado marco inicial, não transcorreu o prazo aquisitivo mínimo de 10 (dez) anos previsto no art. 1.238, parágrafo único, do Código Civil. 11. A usucapião extraordinária exige prova inequívoca da posse contínua, mansa, pacífica e com a intenção de ser dono, não sendo admitida quando a origem da posse é precária, tampouco quando fundada em mera tolerância, como no caso dos autos. IV. DISPOSITIVO 12. Recurso conhecido e provido. Sentença integralmente reformada. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.208, 1.228, §1º, 1.238, caput e parágrafo único, e 1.331, §§ 1º e 2º; CPC, arts. 355, I, 370, parágrafo único, e 85, §11. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2230818/RO, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, T4, j. 29.05.2023, DJe 01.06.2023; STJ, AgInt no AREsp 2008958/GO, T4, j. 03.10.2022, DJe 21.10.2022. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos do recurso de apelação cível nº 8127135-06.2021.8.05.0001, em que figuram como apelante CONDOMÍNIO LIGNANO SABBIADORO e como apelada ICOSONAL EMPREENDIMENTOS DE ENGENHARIA LTDA – EPP. Acordam os(as) Senhores(as) Desembargadores(as) integrantes da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER e DAR PROVIMENTO ao recurso de apelação cível, nos termos do voto do Relator. Salvador/BA, Sala das Sessões, data registrada no sistema. PRESIDENTE PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD DESEMBARGADOR RELATOR 01/239/M

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n. 8127135-06.2021.8.05.0001

Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível

APELANTE: CONDOMINIO LIGNANO SABBIADORO

Advogado(s): RAFAELA MENESES DE ALMEIDA RIOS

APELADO: ICOSONAL EMPREENDIMENTOS DE ENGENHARIA LTDA - EPP

Advogado(s):TIAGO MANTOAN FARIAS NUNES, RICARDO CARVALHO TORRES

ACORDÃO

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA DE ÁREA COMUM CONDOMINIAL. POSSE DECORRENTE DE MERA TOLERÂNCIA. INEXISTÊNCIA DE ANIMUS DOMINI E DE PRAZO LEGAL. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA INTEGRLAMENTE REFORMADA.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por Condomínio Lignano Sabbiadoro contra sentença que julgou procedente pedido de usucapião extraordinária formulado pela empresa Icosonal Empreendimentos de Engenharia Ltda – Epp, reconhecendo a aquisição da propriedade de imóvel com área de 125m2, localizado em área comum do Edifício Residencial Lignano Sabbiadoro, em Salvador/BA, com base em posse exercida desde 2010, supostamente contínua, mansa, pacífica e com a intenção de ser proprietária da área

(
animus domini
).

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se houve cerceamento de defesa pela não produção de prova testemunhal e depoimento pessoal requeridos pelo apelante; (ii) determinar se estão preenchidos os requisitos legais para o reconhecimento da usucapião extraordinária, nos termos do art. 1.238 do Código Civil, notadamente a presença do a
nimus domini
, a natureza da posse exercida sobre área comum condominial e o decurso do prazo aquisitivo legal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O julgamento antecipado da lide, com fundamento no art. 355, inciso I, do CPC, é válido quando os elementos constantes dos autos se mostram suficientes para a formação do convencimento do juízo, sendo legítimo o indeferimento de provas consideradas desnecessárias ou protelatórias, não configurando cerceamento de defesa.

4. A planta do empreendimento (ID 91207829) demonstra que a construção ocupou integralmente a área do terreno, constituindo condomínio edilício composto por unidades autônomas com frações ideais posteriormente comercializadas no mercado de consumo. A referida planta indica, ainda, o espaço identificado como “Garagem 3”, com área de 672,20 m2 e 23 vagas, sem qualquer subdivisão apta a individualizar ou desmembrar a área de 86 m2 que a empresa apelada ocupou no ano de 2010.

5. Nesse contexto, a garagem do imóvel em questão é parte integrante do empreendimento residencial “Edifício Residencial Lignano Sabbiadoro”, vendido aos adquirentes pela empresa apelada sem qualquer separação física que permita o reconhecimento de fração autônoma correspondente ao espaço em litígio.

6. Por conseguinte, a utilização do espaço destinado a vagas de garagem por terceiros exige autorização expressa na convenção condominial (art. 1.331, §§ 1º e 2º, do Código Civil), cuja inexistência afasta a alegação de posse mansa e pacífica formulada pela empresa apelada. As atas das assembleias gerais realizadas em 2010 e 2011 (ID 91207830, fls. 02 e 08) revelam que a ocupação mencionada ocorreu por mera tolerância dos condôminos, circunstância que inviabiliza a constituição do
animus domini
necessário à usucapião.

7.
Ainda que a empresa apelada sustente que a área por ela ocupada “
não compôs parte do projeto arquitetônico do empreendimento concluído Edifício Residencial Lignano Sabbiadoro
” (ID 91206016, fl.03), a análise dos elementos constantes dos autos conduz, de forma inequívoca, à conclusão de que a área em questão corresponde a
espaço comum
do referido empreendimento. Por essa razão, o seu desmembramento para constituição de unidade autônoma revela-se inviável sem a anuência expressa dos condôminos.

8. Além disso, mostra-se incompatível reconhecer usucapião sobre área comum do “Edifício Residencial Lignano Sabbiadoro” em favor da empresa apelada, considerando que esta mesma empresa anteriormente alienou o empreendimento aos atuais condôminos apelantes. Tal alienação é diametralmente oposta à intenção de ser dona da área (animus domini), evidenciando que a permanência da apelada no local decorreu unicamente de tolerância do condomínio recorrente, o que afasta a incidência da prescrição aquisitiva reconhecida na decisão de primeiro grau.

9. O pagamento de contas de água, energia e IPTU é um ato compatível com diversas naturezas de posse que não levam à usucapião, como a posse de um locatário, de um comodatário ou de um mero detentor.

10. O cadastramento tributário individual do imóvel, realizado apenas em 2018, não configura, por si só, exercício de posse
ad usucapionem
, e, ainda que fosse considerado marco inicial, não transcorreu o prazo aquisitivo mínimo de 10 (dez) anos previsto no art. 1.238, parágrafo único, do Código Civil.

11. A usucapião extraordinária exige prova inequívoca da posse contínua, mansa, pacífica e com a intenção de ser dono, não sendo admitida quando a origem da posse é precária, tampouco quando fundada em mera tolerância, como no caso dos autos.

IV. DISPOSITIVO

12. Recurso conhecido e provido. Sentença integralmente reformada.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.208, 1.228, §1º, 1.238, caput e parágrafo único, e 1.331, §§ 1º e 2º; CPC, arts. 355, I, 370, parágrafo único, e 85, §11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2230818/RO, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, T4, j. 29.05.2023, DJe 01.06.2023; STJ, AgInt no AREsp 2008958/GO, T4, j. 03.10.2022, DJe 21.10.2022.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do recurso de apelação cível nº 8127135-06.2021.8.05.0001, em que figuram como apelante

CONDOM
Í
NIO LIGNANO SABBIADORO

e como apelada

ICOSONAL EMPREENDIMENTOS DE ENGENHARIA LTDA – EPP
.

Acordam os(as) Senhores(as) Desembargadores(as) integrantes da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em
CONHECER
e

DAR
PROVIMENTO
ao recurso de apelação cível, nos termos do voto do Relator.

Salvador/BA, Sala das Sessões, data registrada no sistema.

PRESIDENTE

PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD

DESEMBARGADOR RELATOR

01/239/M