Tribunal: TJBA
Processo: 8080939-41.2022.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): CLAUDIO CESARE BRAGA PEREIRA
Órgão julgador: CLAUDIO CESARE BRAGA PEREIRA
Órgão colegiado: QUINTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-04-16
Data de publicação: 2026-04-16

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8080939-41.2022.8.05.0001 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. Advogado(s): CYNTHIA MARIA TAVARES FALCAO, KARITA KATARINE SODRE LOPES, TENILLE MATIAS CAVALCANTE, AHAMED DOS SANTOS TEIXEIRA, LARA BRITTO DE ALMEIDA DOMINGUES NEVES APELADO: ARIANE ALENCAR CASTRO MEDRADO GOMES Advogado(s):LEONARDO GONCALVES DOS SANTOS ACORDÃO Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. REVOGAÇÃO. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SUBMETIDA AO REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. LEI DO DISTRATO (LEI Nº 13.786/2018). CLÁUSULA DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. VALIDADE. REFORMA DA SENTENÇA. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por JVF Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença proferida pelo Juízo da 9ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador que, nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos ajuizada por Ariane de Alencar de Castro, declarou a abusividade de cláusula contratual de retenção de valores, determinou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária e condenou a incorporadora à restituição imediata das quantias pagas pela autora, autorizando a retenção de apenas 10% do montante. A recorrente sustenta a revogação da gratuidade de justiça concedida à autora e a validade da cláusula contratual que prevê retenção de 50% dos valores pagos, com fundamento na Lei nº 13.786/2018 e no regime de patrimônio de afetação do empreendimento. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se estão presentes elementos capazes de afastar a presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência econômica da autora, justificando a revogação da gratuidade de justiça; e (ii) estabelecer se é válida a cláusula contratual que prevê retenção de 50% dos valores pagos pelo comprador em caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao regime de patrimônio de afetação e celebrado na vigência da Lei nº 13.786/2018. III. RAZÕES DE DECIDIR A presunção de veracidade da alegação de insuficiência econômica prevista no art. 99, §3º, do CPC é relativa e pode ser afastada diante de elementos objetivos constantes dos autos que evidenciem capacidade financeira da parte. Documento denominado “Termo de Responsabilidade para Contrair Obrigação de Pagamento a Prazo”, firmado pela própria autora no momento da aquisição do imóvel, registra renda mensal declarada de R$ 20.000,00, informação incompatível com a posterior declaração de hipossuficiência apresentada para obtenção da gratuidade de justiça, sem comprovação de alteração relevante de sua situação econômica. O contrato de promessa de compra e venda foi celebrado em 09/02/2022, já sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, que introduziu disciplina específica para o desfazimento de contratos de incorporação imobiliária. Nos termos do art. 67-A, §5º, da Lei nº 4.591/1964, com redação dada pela Lei nº 13.786/2018, quando a incorporação estiver submetida ao regime de patrimônio de afetação, é válida a estipulação contratual que autoriza a retenção de até 50% dos valores pagos pelo adquirente em caso de resolução por iniciativa ou inadimplemento deste. O contrato firmado entre as partes prevê expressamente que o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação, com indicação do respectivo registro imobiliário, circunstância que legitima a aplicação da retenção contratual de 50% prevista na cláusula penal. A Súmula 543 do STJ, editada anteriormente à Lei nº 13.786/2018, não fixa limite percentual de retenção e não afasta a incidência da legislação especial superveniente que passou a disciplinar especificamente a matéria. Reconhecida a validade da cláusula contratual de retenção de 50% dos valores pagos, impõe-se a reforma da sentença, com redistribuição dos ônus sucumbenciais em razão da sucumbência recíproca. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso provido. Tese de julgamento: A presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência econômica pode ser afastada quando existirem elementos objetivos nos autos que demonstrem capacidade financeira incompatível com a gratuidade de justiça. Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados na vigência da Lei nº 13.786/2018 e submetidos ao regime de patrimônio de afetação, é válida a cláusula contratual que prevê retenção de até 50% dos valores pagos pelo adquirente em caso de resolução por sua iniciativa. A disciplina específica introduzida pela Lei nº 13.786/2018 prevalece na definição do percentual de retenção nos distratos imobiliários, não sendo limitada pela orientação geral da Súmula 543 do STJ. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 99, §3º; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, §5º; Lei nº 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2733052/RJ, Rel. Min. Carlos Cini Marchionatti (Des. Convocado TJRS), 3ª Turma, j. 17.02.2025, DJe 20.02.2025; TJ-MG, Apelação Cível nº 5012113-74.2023.8.13.0027, Rel. Des. Luiz Artur Hilário, 9ª Câmara Cível, j. 17.09.2024, pub. 24.09.2024; TJ-BA, Apelação nº 8137933-89.2022.8.05.0001, Rel. Des. Emílio Salomão Pinto Reseda, 4ª Câmara Cível, pub. 27.08.2024. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8080939-41.2022.8.05.0001, oriundos da Comarca de Salvador, em que figura como Recorrente JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, sendo Recorrida ARIANE DE ALENCAR DE CASTRO. Acordam os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em DAR PROVIMENTO AO RECURSO. 09

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quinta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8080939-41.2022.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Quinta Câmara Cível

APELANTE: JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

Advogado(s)
:
CYNTHIA MARIA TAVARES FALCAO, KARITA KATARINE SODRE LOPES, TENILLE MATIAS CAVALCANTE, AHAMED DOS SANTOS TEIXEIRA, LARA BRITTO DE ALMEIDA DOMINGUES NEVES

APELADO: ARIANE ALENCAR CASTRO MEDRADO GOMES

Advogado(s)
:
LEONARDO GONCALVES DOS SANTOS

ACORDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. REVOGAÇÃO. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SUBMETIDA AO REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. LEI DO DISTRATO (LEI Nº 13.786/2018). CLÁUSULA DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. VALIDADE. REFORMA DA SENTENÇA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por JVF Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença proferida pelo Juízo da 9ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador que, nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos ajuizada por Ariane de Alencar de Castro, declarou a abusividade de cláusula contratual de retenção de valores, determinou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária e condenou a incorporadora à restituição imediata das quantias pagas pela autora, autorizando a retenção de apenas 10% do montante. A recorrente sustenta a revogação da gratuidade de justiça concedida à autora e a validade da cláusula contratual que prevê retenção de 50% dos valores pagos, com fundamento na Lei nº 13.786/2018 e no regime de patrimônio de afetação do empreendimento.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se estão presentes elementos capazes de afastar a presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência econômica da autora, justificando a revogação da gratuidade de justiça; e (ii) estabelecer se é válida a cláusula contratual que prevê retenção de 50% dos valores pagos pelo comprador em caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao regime de patrimônio de afetação e celebrado na vigência da Lei nº 13.786/2018.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A presunção de veracidade da alegação de insuficiência econômica prevista no art. 99, §3º, do CPC é relativa e pode ser afastada diante de elementos objetivos constantes dos autos que evidenciem capacidade financeira da parte.

Documento denominado “Termo de Responsabilidade para Contrair Obrigação de Pagamento a Prazo”, firmado pela própria autora no momento da aquisição do imóvel, registra renda mensal declarada de R$ 20.000,00, informação incompatível com a posterior declaração de hipossuficiência apresentada para obtenção da gratuidade de justiça, sem comprovação de alteração relevante de sua situação econômica.

O contrato de promessa de compra e venda foi celebrado em 09/02/2022, já sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, que introduziu disciplina específica para o desfazimento de contratos de incorporação imobiliária.

Nos termos do art. 67-A, §5º, da Lei nº 4.591/1964, com redação dada pela Lei nº 13.786/2018, quando a incorporação estiver submetida ao regime de patrimônio de afetação, é válida a estipulação contratual que autoriza a retenção de até 50% dos valores pagos pelo adquirente em caso de resolução por iniciativa ou inadimplemento deste.

O contrato firmado entre as partes prevê expressamente que o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação, com indicação do respectivo registro imobiliário, circunstância que legitima a aplicação da retenção contratual de 50% prevista na cláusula penal.

A Súmula 543 do STJ, editada anteriormente à Lei nº 13.786/2018, não fixa limite percentual de retenção e não afasta a incidência da legislação especial superveniente que passou a disciplinar especificamente a matéria.

Reconhecida a validade da cláusula contratual de retenção de 50% dos valores pagos, impõe-se a reforma da sentença, com redistribuição dos ônus sucumbenciais em razão da sucumbência recíproca.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência econômica pode ser afastada quando existirem elementos objetivos nos autos que demonstrem capacidade financeira incompatível com a gratuidade de justiça.

Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados na vigência da Lei nº 13.786/2018 e submetidos ao regime de patrimônio de afetação, é válida a cláusula contratual que prevê retenção de até 50% dos valores pagos pelo adquirente em caso de resolução por sua iniciativa.

A disciplina específica introduzida pela Lei nº 13.786/2018 prevalece na definição do percentual de retenção nos distratos imobiliários, não sendo limitada pela orientação geral da Súmula 543 do STJ.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 99, §3º; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, §5º; Lei nº 13.786/2018.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp 2733052/RJ, Rel. Min. Carlos Cini Marchionatti (Des. Convocado TJRS), 3ª Turma, j. 17.02.2025, DJe 20.02.2025; TJ-MG, Apelação Cível nº 5012113-74.2023.8.13.0027, Rel. Des. Luiz Artur Hilário, 9ª Câmara Cível, j. 17.09.2024, pub. 24.09.2024; TJ-BA, Apelação nº 8137933-89.2022.8.05.0001, Rel. Des. Emílio Salomão Pinto Reseda, 4ª Câmara Cível, pub. 27.08.2024.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº
8080939-41.2022.8.05.0001
,
oriundos da Comarca de Salvador, em que figura como Recorrente

JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILI
Á
RIOS LTDA
,
sendo Recorrida
ARIANE DE ALENCAR DE CASTRO
.

Acordam os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em
DAR PROVIMENTO AO RECURSO.

09