Tribunal: TJBA
Processo: 8037701-06.2021.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): JOANICE MARIA GUIMARAES DE JESUS
Órgão julgador: JOANICE MARIA GUIMARAES DE JESUS
Órgão colegiado: TERCEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-04-23
Data de publicação: 2026-04-23

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8037701-06.2021.8.05.0001 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: LADI JIRLEI FERREIRA DA SILVA Advogado(s): JAIME GRIMALDI NETO APELADO: OAS EMPREENDIMENTOS S.A. - EM RECUPERACAO JUDICIAL e outros (3) Advogado(s):DIANA PROTASIO DA VEIGA, BERNARDO BARTILOTTI BARACHISIO LISBOA, VICTOR MARTINS MENDES BAPTISTA, RAIMUNDA GUERREIRO PACHECO NETA, GYZELLA PARANHOS DOS SANTOS SOUSA, ENY ANGÉ SOLEDADE BITTENCOURT DE ARAÚJO, GUSTAVO GERBASI GOMES DIAS, GEORGE ANDRADE DO NASCIMENTO JUNIOR, ADAMIR DE AMORIM FIEL, GUILHERME PEREIRA DOLABELLA BICALHO, THAIS SIRQUEIRA, ALISSON CARDOSO PEIXOTO, EDVALDO COSTA BARRETO JUNIOR, JULIANO RICARDO SCHMITT, FLAVIA AKEMI INOUE DE OLIVEIRA, WAGNER BARBOSA DE SOUSA, DOUGLAS CAETANO DA SILVA ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSO CIVIL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGISTRO IMOBILIÁRIO NÃO EFETIVADO PELO ADQUIRENTE. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA APENAS PARA CONSTITUIR A OBRIGAÇÃO DE FAZER. PRETENSÃO INDENIZATÓRIA REJEITADA EM PRIMEIRO GRAU. INÉRCIA CONTRATUAL. CULPA EXCLUSIVA DO CONSUMIDOR. CLÁUSULA CONTRATUAL ESPECÍFICA QUE ATRIBUIU O ENCARGO DO REGISTRO AO ADQUIRENTE. DEVER LEGAL DO COMPRADOR. AUSÊNCIA DE NEXO CAUSAL ENTRE A CONDUTA DOS FORNECEDORES E OS DANOS ALEGADOS. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. IMPROVIMENTO DO RECURSO. I. Caso em exame 1. Trata-se de Apelação Cível interposta pela Autora, adquirente de unidade imobiliária, contra a sentença que julgou parcialmente procedente a demanda, condenando as Rés (Construtora, SPE, e Bancos financiadores/intervenientes) unicamente à obrigação de formalizar o contrato de financiamento imobiliário em nova via para viabilizar o registro, mas rejeitando os pedidos de indenização por danos materiais (danos emergentes e lucros cessantes, totalizando R$ 13.081,78) e danos morais (R$ 20.000,00). 2. O pleito indenizatório se fundamentava na frustração da venda do imóvel a terceiro em 2019, decorrente da irregularidade registral do bem, que permanecia em nome da Construtora, e da inércia das Rés em fornecerem a documentação apta ao registro. II. Questão em discussão 3. A controvérsia recursal resume-se em determinar se a inércia dos Apelados na regularização da documentação do imóvel, após serem instados pela Apelante em 2019/2020, é suficiente para configurar ato ilícito e nexo causal que justifique a condenação solidária ao pagamento de danos materiais e morais decorrentes da frustração de um negócio de venda a terceiro, considerando que o registro do instrumento de financiamento, firmado em 2011, jamais foi providenciado pela própria adquirente. III. Razões de decidir 4. A sentença de primeiro grau, ao rejeitar o pleito indenizatório, utilizou fundamento jurídico sólido e amparado na prova dos autos, notadamente na literalidade do Contrato de Financiamento Imobiliário firmado pela Autora com a Caixa Econômica Federal. 5. A Cláusula Trigésima Sexta do instrumento contratual (Contrato n.º 155551032933) estabelece expressamente a obrigação do Devedor/Fiduciante (Apelante) de proceder ao registro do contrato na matrícula do imóvel no prazo máximo de 30 (trinta) dias, o que está em consonância com o disposto no art. 490 do Código Civil, que atribui as despesas de registro, salvo estipulação em contrário, ao comprador. 6. O dano alegado pela Apelante (frustração da venda, pagamento de despesas de IPTU e condomínio) é consequência direta da omissão de sua própria responsabilidade contratual e legal, configurando, no caso concreto, a culpa exclusiva do consumidor. 7. A inércia da adquirente em promover o registro da compra e da alienação fiduciária junto ao Cartório de Registro de Imóveis, persistente por quase uma década (2011 a 2019), rompe o nexo de causalidade exigido para a configuração da responsabilidade civil das Apeladas em relação aos prejuízos alegados. 8. Os danos materiais (danos emergentes e lucros cessantes) são indevidos, visto que as despesas de manutenção (condomínio, IPTU) são obrigações propter rem, inerentes à posse e propriedade exercidas pela Apelante, e não decorrentes de ato ilícito das Rés. 9. O lucro cessante, por sua vez, é remoto e hipotético, dependendo de fatores de mercado e da regularidade documental que cabia à própria Apelante providenciar inicialmente. 10. O dano moral também não se configura, uma vez que a situação de irregularidade do imóvel foi criada pela negligência da Apelante, e o posterior desgaste administrativo para obtenção de uma nova via contratual, ainda que demorado, não extrapola o mero aborrecimento ou dissabor do cotidiano, especialmente considerando a origem remota do problema na omissão da própria adquirente. IV. Dispositivo e tese Recurso conhecido e, no mérito, integralmente improvido. Tese de julgamento: "1. Não se configura a responsabilidade civil das fornecedoras (construtora, SPE e instituições financeiras) por danos materiais ou morais decorrentes da impossibilidade de registro ou revenda de imóvel, quando a causa primária da irregularidade documental remonta ao descumprimento, pelo adquirente, da cláusula contratual e do dever legal de promover o registro do instrumento de compra e venda e alienação fiduciária junto ao Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do art. 490 do Código Civil e da Cláusula 36 do contrato respectivo. 2. A inércia prolongada do adquirente em regularizar o registro imobiliário do bem, quando essa é sua obrigação contratual e legal, configura culpa exclusiva do consumidor e afasta o nexo de causalidade para fins de condenação indenizatória." Dispositivos relevantes citados: Art. 490 do Código Civil. Vistos, relatados e discutidos estes autos n.º 8037701-06.2021.8.05.0001, em que figuram como apelante LADI JIRLEI FERREIRA DA SILVA e como apelada OAS EMPREENDIMENTOS S.A. - EM RECUPERACAO JUDICIAL e outros (3). ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em negar provimento ao apelo, nos termos do voto da relatora. Sala de Sessões, de de 2026. Presidente Desª. Joanice Maria Guimarães de Jesus Relatora Procurador(a) de Justiça JG13

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8037701-06.2021.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Terceira Câmara Cível

APELANTE: LADI JIRLEI FERREIRA DA SILVA

Advogado(s)
:
JAIME GRIMALDI NETO

APELADO: OAS EMPREENDIMENTOS S.A. - EM RECUPERACAO JUDICIAL e outros (3)

Advogado(s)
:
DIANA PROTASIO DA VEIGA, BERNARDO BARTILOTTI BARACHISIO LISBOA, VICTOR MARTINS MENDES BAPTISTA, RAIMUNDA GUERREIRO PACHECO NETA, GYZELLA PARANHOS DOS SANTOS SOUSA, ENY ANGÉ SOLEDADE BITTENCOURT DE ARAÚJO, GUSTAVO GERBASI GOMES DIAS, GEORGE ANDRADE DO NASCIMENTO JUNIOR, ADAMIR DE AMORIM FIEL, GUILHERME PEREIRA DOLABELLA BICALHO, THAIS SIRQUEIRA, ALISSON CARDOSO PEIXOTO, EDVALDO COSTA BARRETO JUNIOR, JULIANO RICARDO SCHMITT, FLAVIA AKEMI INOUE DE OLIVEIRA, WAGNER BARBOSA DE SOUSA, DOUGLAS CAETANO DA SILVA

ACORDÃO

APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSO CIVIL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGISTRO IMOBILIÁRIO NÃO EFETIVADO PELO ADQUIRENTE. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA APENAS PARA CONSTITUIR A OBRIGAÇÃO DE FAZER. PRETENSÃO INDENIZATÓRIA REJEITADA EM PRIMEIRO GRAU. INÉRCIA CONTRATUAL. CULPA EXCLUSIVA DO CONSUMIDOR. CLÁUSULA CONTRATUAL ESPECÍFICA QUE ATRIBUIU O ENCARGO DO REGISTRO AO ADQUIRENTE. DEVER LEGAL DO COMPRADOR. AUSÊNCIA DE NEXO CAUSAL ENTRE A CONDUTA DOS FORNECEDORES E OS DANOS ALEGADOS. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. IMPROVIMENTO DO RECURSO.

I. Caso em exame

1. Trata-se de Apelação Cível interposta pela Autora, adquirente de unidade imobiliária, contra a sentença que julgou parcialmente procedente a demanda, condenando as Rés (Construtora, SPE, e Bancos financiadores/intervenientes) unicamente à obrigação de formalizar o contrato de financiamento imobiliário em nova via para viabilizar o registro, mas rejeitando os pedidos de indenização por danos materiais (danos emergentes e lucros cessantes, totalizando R$ 13.081,78) e danos morais (R$ 20.000,00).

2. O pleito indenizatório se fundamentava na frustração da venda do imóvel a terceiro em 2019, decorrente da irregularidade registral do bem, que permanecia em nome da Construtora, e da inércia das Rés em fornecerem a documentação apta ao registro.

II. Questão em discussão

3. A controvérsia recursal resume-se em determinar se a inércia dos Apelados na regularização da documentação do imóvel, após serem instados pela Apelante em 2019/2020, é suficiente para configurar ato ilícito e nexo causal que justifique a condenação solidária ao pagamento de danos materiais e morais decorrentes da frustração de um negócio de venda a terceiro, considerando que o registro do instrumento de financiamento, firmado em 2011, jamais foi providenciado pela própria adquirente.

III. Razões de decidir

4. A sentença de primeiro grau, ao rejeitar o pleito indenizatório, utilizou fundamento jurídico sólido e amparado na prova dos autos, notadamente na literalidade do Contrato de Financiamento Imobiliário firmado pela Autora com a Caixa Econômica Federal.

5. A Cláusula Trigésima Sexta do instrumento contratual (Contrato n.º 155551032933) estabelece expressamente a obrigação do Devedor/Fiduciante (Apelante) de proceder ao registro do contrato na matrícula do imóvel no prazo máximo de 30 (trinta) dias, o que está em consonância com o disposto no art. 490 do Código Civil, que atribui as despesas de registro, salvo estipulação em contrário, ao comprador.

6. O dano alegado pela Apelante (frustração da venda, pagamento de despesas de IPTU e condomínio) é consequência direta da omissão de sua própria responsabilidade contratual e legal, configurando, no caso concreto, a culpa exclusiva do consumidor.

7. A inércia da adquirente em promover o registro da compra e da alienação fiduciária junto ao Cartório de Registro de Imóveis, persistente por quase uma década (2011 a 2019), rompe o nexo de causalidade exigido para a configuração da responsabilidade civil das Apeladas em relação aos prejuízos alegados.

8. Os danos materiais (danos emergentes e lucros cessantes) são indevidos, visto que as despesas de manutenção (condomínio, IPTU) são obrigações
propter rem
, inerentes à posse e propriedade exercidas pela Apelante, e não decorrentes de ato ilícito das Rés.

9. O lucro cessante, por sua vez, é remoto e hipotético, dependendo de fatores de mercado e da regularidade documental que cabia à própria Apelante providenciar inicialmente.

10. O dano moral também não se configura, uma vez que a situação de irregularidade do imóvel foi criada pela negligência da Apelante, e o posterior desgaste administrativo para obtenção de uma nova via contratual, ainda que demorado, não extrapola o mero aborrecimento ou dissabor do cotidiano, especialmente considerando a origem remota do problema na omissão da própria adquirente.

IV. Dispositivo e tese

Recurso conhecido e, no mérito, integralmente improvido.

Tese de julgamento:
"1. Não se configura a responsabilidade civil das fornecedoras (construtora, SPE e instituições financeiras) por danos materiais ou morais decorrentes da impossibilidade de registro ou revenda de imóvel, quando a causa primária da irregularidade documental remonta ao descumprimento, pelo adquirente, da cláusula contratual e do dever legal de promover o registro do instrumento de compra e venda e alienação fiduciária junto ao Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do art. 490 do Código Civil e da Cláusula 36 do contrato respectivo. 2. A inércia prolongada do adquirente em regularizar o registro imobiliário do bem, quando essa é sua obrigação contratual e legal, configura culpa exclusiva do consumidor e afasta o nexo de causalidade para fins de condenação indenizatória."

Dispositivos relevantes citados
: Art. 490 do Código Civil.

Vistos, relatados e discutidos estes autos n.º
8037701-06.2021.8.05.0001
, em que figuram como apelante LADI JIRLEI FERREIRA DA SILVA e como apelada OAS EMPREENDIMENTOS S.A. - EM RECUPERACAO JUDICIAL e outros (3).

ACORDAM
os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em
negar provimento ao apelo,
nos termos do voto da relatora.

Sala de Sessões, de de 2026.

Presidente

Desª. Joanice Maria Guimarães de Jesus

Relatora

Procurador(a) de Justiça

JG13