Tribunal: TJBA
Processo: 8062593-47.2019.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS
Órgão julgador: ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS
Órgão colegiado: TERCEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-06-22
Data de publicação: 2026-06-22

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8062593-47.2019.8.05.0001 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: CAROLINA MIGUEZ MACHADO Advogado(s): HUGO MUNIZ DE PINHO NETO APELADO: CONDOMINIO CIVIL CENTER LAPA Advogado(s):MARIA CRISTINA LANZA LEMOS DEDA, MELANIE BORGES VALGUEIRO, GABRIELA GIACOMOSE RIBEIRO ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE EXONERAÇÃO DE FIANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL POR PRAZO DETERMINADO. PRETENSÃO DE DESONERAÇÃO UNILATERAL. IMPOSSIBILIDADE. ART. 835 DO CÓDIGO CIVIL. INCIDÊNCIA RESTRITA AOS AJUSTES POR PRAZO INDETERMINADO. ALEGAÇÃO DE INSOLVÊNCIA SUPERVENIENTE DO GARANTIDOR (DESEMPREGO). ART. 40, INCISO II, DA LEI Nº 8.245/91 E ART. 826 DO CÓDIGO CIVIL. FACULDADE CONFERIDA EXCLUSIVAMENTE AO LOCADOR PARA EXIGIR A SUBSTITUIÇÃO DA GARANTIA. DIREITO POTESTATIVO DO FIADOR NÃO CONFIGURADO. MANUTENÇÃO DA RESPONSABILIDADE ATÉ O TERMO FINAL DO PACTO OU EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. PRECEDENTES DO STJ E DESTE TRIBUNAL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. I. Caso em exame 1. Trata-se de apelação cível interposta por CAROLINA MIGUEZ MACHADO contra sentença proferida pelo Juízo da 7ª Vara Cível da Comarca de Salvador/BA, nos autos da ação de exoneração de fiança ajuizada em face do CONDOMÍNIO CIVIL CENTER LAPA, que julgou improcedente o pedido de exoneração da garantia fidejussória prestada em contrato de locação comercial por prazo determinado. A autora alegou ter notificado extrajudicialmente o locador acerca de sua intenção de se exonerar da fiança em razão de alegada insolvência superveniente decorrente de desemprego, sustentando a existência de cláusula contratual prevendo substituição do fiador em caso de insolvência. A sentença reconheceu a impossibilidade de exoneração unilateral durante a vigência do contrato e condenou a autora ao pagamento das verbas sucumbenciais, com exigibilidade suspensa em razão da gratuidade da justiça. II. Questão em discussão 2. A controvérsia consiste em definir se a fiadora de contrato de locação comercial celebrado por prazo determinado pode exonerar-se unilateralmente da obrigação fidejussória durante a vigência do pacto, sob alegação de insolvência superveniente e com fundamento em cláusula contratual de substituição da garantia, no art. 826 do Código Civil e no art. 40, II, da Lei nº 8.245/91. III. Razões de decidir 3. O contrato de locação objeto da demanda foi firmado com prazo determinado, compreendido entre 01/07/2018 e 09/07/2023, circunstância que afasta a incidência do art. 835 do Código Civil, cuja aplicação se restringe às hipóteses de fiança prestada sem limitação temporal. 4. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a exoneração unilateral da fiança não se aplica aos contratos com prazo certo, permanecendo a responsabilidade do fiador até o término do vínculo locatício ou a efetiva devolução do imóvel. 5. A cláusula contratual que prevê substituição do fiador em caso de insolvência não confere direito potestativo à exoneração automática da garantia, devendo ser interpretada em conformidade com os arts. 39 e 40 da Lei do Inquilinato e com o art. 826 do Código Civil, os quais asseguram ao locador a faculdade de exigir nova garantia, sem implicar automática liberação do fiador originário. 6. A alegação de desemprego não se confunde, por si só, com insolvência civil juridicamente caracterizada, a qual demanda demonstração concreta de insuficiência patrimonial para adimplemento das obrigações. 7. Ausente comprovação de substituição da garantia fidejussória ou anuência do locador com a exoneração pretendida, subsiste integralmente a obrigação assumida pela fiadora até o término do contrato. IV. Dispositivo e tese 8. Recurso conhecido e não provido. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8000334-32.2018.8.05.0104, em que figuram como partes as acima nominadas. ACORDAM os Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em NEGAR DAR PROVIMENTO PARCIAL aos recursos ao recurso da parte autora à apelação do réu, pelas razões adiante expostas. Sala das Sessões, Salvador, de de 2026. PRESIDENTE Alberto Raimundo Gomes Dos Santos Desembargador Relator PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8062593-47.2019.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Terceira Câmara Cível

APELANTE: CAROLINA MIGUEZ MACHADO

Advogado(s)
:
HUGO MUNIZ DE PINHO NETO

APELADO: CONDOMINIO CIVIL CENTER LAPA

Advogado(s)
:
MARIA CRISTINA LANZA LEMOS DEDA, MELANIE BORGES VALGUEIRO, GABRIELA GIACOMOSE RIBEIRO

ACORDÃO

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE EXONERAÇÃO DE FIANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL POR PRAZO DETERMINADO. PRETENSÃO DE DESONERAÇÃO UNILATERAL. IMPOSSIBILIDADE. ART. 835 DO CÓDIGO CIVIL. INCIDÊNCIA RESTRITA AOS AJUSTES POR PRAZO INDETERMINADO. ALEGAÇÃO DE INSOLVÊNCIA SUPERVENIENTE DO GARANTIDOR (DESEMPREGO). ART. 40, INCISO II, DA LEI Nº 8.245/91 E ART. 826 DO CÓDIGO CIVIL. FACULDADE CONFERIDA EXCLUSIVAMENTE AO LOCADOR PARA EXIGIR A SUBSTITUIÇÃO DA GARANTIA. DIREITO POTESTATIVO DO FIADOR NÃO CONFIGURADO. MANUTENÇÃO DA RESPONSABILIDADE ATÉ O TERMO FINAL DO PACTO OU EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. PRECEDENTES DO STJ E DESTE TRIBUNAL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Trata-se de apelação cível interposta por CAROLINA MIGUEZ MACHADO contra sentença proferida pelo Juízo da 7ª Vara Cível da Comarca de Salvador/BA, nos autos da ação de exoneração de fiança ajuizada em face do CONDOMÍNIO CIVIL CENTER LAPA, que julgou improcedente o pedido de exoneração da garantia fidejussória prestada em contrato de locação comercial por prazo determinado. A autora alegou ter notificado extrajudicialmente o locador acerca de sua intenção de se exonerar da fiança em razão de alegada insolvência superveniente decorrente de desemprego, sustentando a existência de cláusula contratual prevendo substituição do fiador em caso de insolvência. A sentença reconheceu a impossibilidade de exoneração unilateral durante a vigência do contrato e condenou a autora ao pagamento das verbas sucumbenciais, com exigibilidade suspensa em razão da gratuidade da justiça.

II. Questão em discussão
2. A controvérsia consiste em definir se a fiadora de contrato de locação comercial celebrado por prazo determinado pode exonerar-se unilateralmente da obrigação fidejussória durante a vigência do pacto, sob alegação de insolvência superveniente e com fundamento em cláusula contratual de substituição da garantia, no art. 826 do Código Civil e no art. 40, II, da Lei nº 8.245/91.

III. Razões de decidir
3. O contrato de locação objeto da demanda foi firmado com prazo determinado, compreendido entre 01/07/2018 e 09/07/2023, circunstância que afasta a incidência do art. 835 do Código Civil, cuja aplicação se restringe às hipóteses de fiança prestada sem limitação temporal.

4.

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a exoneração unilateral da fiança não se aplica aos contratos com prazo certo, permanecendo a responsabilidade do fiador até o término do vínculo locatício ou a efetiva devolução do imóvel.

5.

A cláusula contratual que prevê substituição do fiador em caso de insolvência não confere direito potestativo à exoneração automática da garantia, devendo ser interpretada em conformidade com os arts. 39 e 40 da Lei do Inquilinato e com o art. 826 do Código Civil, os quais asseguram ao locador a faculdade de exigir nova garantia, sem implicar automática liberação do fiador originário.

6.

A alegação de desemprego não se confunde, por si só, com insolvência civil juridicamente caracterizada, a qual demanda demonstração concreta de insuficiência patrimonial para adimplemento das obrigações.

7.

Ausente comprovação de substituição da garantia fidejussória ou anuência do locador com a exoneração pretendida, subsiste integralmente a obrigação assumida pela fiadora até o término do contrato.

IV. Dispositivo e tese
8. Recurso conhecido e não provido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.
8000334-32.2018.8.05.0104
, em que figuram como partes as acima nominadas.

ACORDAM

os Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em
NEGAR

DAR PROVIMENTO PARCIAL
aos recursos
ao recurso da parte autora à apelação do réu
, pelas razões adiante expostas.

Sala das Sessões,

Salvador, de de 2026.

PRESIDENTE

Alberto Raimundo Gomes Dos Santos

Desembargador Relator

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA