Tribunal: TJBA
Processo: 8007865-51.2023.8.05.0022
Classe: Apelação
Relator(a): MARIA DE LOURDES PINHO MEDAUAR
Órgão julgador: MARIA DE LOURDES PINHO MEDAUAR
Órgão colegiado: PRIMEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-06
Data de publicação: 2026-03-06

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8007865-51.2023.8.05.0022 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível APELANTE: JARDIM EUROPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Advogado(s): MONICA ARAUJO E SILVA, EMMANUEL RODRIGO ROSA ROCHA APELADO: JOCIEL MIRANDA RIBEIRO Advogado(s):JEANE FIGUEIREDO DE MELO OLIVEIRA ACORDÃO Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI Nº 13.786/2018. INAPLICABILIDADE DO DISPOSITIVO LEGAL À HIPÓTESE. PRINCIPIO DA IRRETROATIVIDADE DAS LEIS. RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 25% DOS VALORES PAGOS. MANUTENÇÃO. INEXISTÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA POSSE OU USO DO IMÓVEL. TAXA DE FRUIÇÃO E IPTU INDEVIDOS. RESTITUIÇÃO IMEDIATA E EM PARCELA ÚNICA. APLICAÇÃO DA SUMULA 543 DO STJ. RECURSO NÃO PROVIDO. I. Caso em exame 1. Recurso de apelação interposto por construtora contra sentença que declarou a rescisão contratual por iniciativa do comprador, fixando retenção de 25% sobre os valores pagos, com devolução do saldo em parcela única. A sentença também afastou os pedidos de danos morais, retenção de IPTU e taxa de fruição. II. Questão em discussão 2. Há cinco questões em discussão: (i) saber se a Lei nº 13.786/2018 pode ser aplicada retroativamente ao contrato firmado em 2017; (ii) saber se é cabível a retenção dos encargos moratórios pagos durante o contrato; (iii) saber se o comprador deve arcar com o IPTU desde a assinatura do contrato; (iv) saber se é devida taxa de fruição pelo uso do lote; (v) saber se é possível o parcelamento da restituição dos valores pagos. III. Razões de decidir 3. A Lei nº 13.786/2018 não se aplica aos contratos firmados antes de sua vigência, nos termos do art. 6º da LINDB e da jurisprudência consolidada do STJ. 4. O imóvel é lote de terreno sem edificação e não houve comprovação de uso ou posse pelo comprador, o que afasta a cobrança de taxa de fruição. 5. O pagamento do IPTU é responsabilidade do vendedor até a efetiva imissão do comprador na posse do imóvel, o que não ocorreu no caso. 6. A cláusula de retenção de 25% já abrange encargos, custos administrativos e compensações, sendo incabível nova dedução a título de encargos moratórios, sob pena de bis in idem. 7. A restituição dos valores pagos deve ser feita de forma imediata e em parcela única, conforme estabelece a Súmula 543 do STJ, sendo incabível o parcelamento com base em dificuldades financeiras da empresa. IV. Dispositivo e tese 8. Recurso não provido. Tese de julgamento: "1. A Lei nº 13.786/2018 não se aplica a contratos firmados antes de sua vigência, nos termos do art. 6º da LINDB. 2. Em contratos rescindidos por iniciativa do comprador, admite-se a retenção de parte dos valores pagos, desde que proporcional e razoável. 3. A restituição deve ser imediata e em parcela única, nos termos da Súmula 543 do STJ, ainda que o comprador seja inadimplente. 4. Não havendo prova de posse ou uso efetivo do imóvel, são indevidos IPTU e taxa de fruição. 5. É vedada a cumulação de encargos moratórios com cláusula penal, sob pena de onerosidade excessiva ao consumidor." Dispositivos relevantes citados: LINDB, art. 6º; CDC, arts. 6º, IV, e 51, IV; CPC, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1898154/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 30.08.2021. STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1815822/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3ª Turma, j. 20.04.2020. STJ, AgInt no REsp 2060756/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 05.06.2023. TJBA, Apelação 0504618-83.2018.8.05.0001, Rel. Des.ª Adriana Sales Braga, 5ª Câmara Cível, pub. 30.11.2022. TJSP, Apelação Cível 1009676-07.2022.8.26.0576, Rel. Des. Marcus Vinicius Rios Gonçalves, 6ª Câmara de Direito Privado, j. 21.03.2024. TJGO, Apelação Cível 5508478-62.2022.8.09.0160, Rel.ª Des.ª Doraci Lamar Rosa da Silva Andrade, 7ª Câmara Cível. Vistos, relatados e discutidos o recurso de apelação nº 8007865-51.2023.8.05.0022, em que figura, como apelante JARDIM EUROPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, e, como apelada JOCIEL MIRANDA RIBEIRO. Acordam os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, em CONHECER e, no mérito, NEGAR PROVIMENTO à apelação, pelas razões contidas no voto condutor.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8007865-51.2023.8.05.0022

Órgão Julgador
:
Primeira Câmara Cível

APELANTE: JARDIM EUROPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

Advogado(s)
:
MONICA ARAUJO E SILVA, EMMANUEL RODRIGO ROSA ROCHA

APELADO: JOCIEL MIRANDA RIBEIRO

Advogado(s)
:
JEANE FIGUEIREDO DE MELO OLIVEIRA

ACORDÃO

Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI Nº 13.786/2018. INAPLICABILIDADE
DO DISPOSITIVO LEGAL À HIPÓTESE. PRINCIPIO DA IRRETROATIVIDADE DAS LEIS
. RETENÇÃO
DO PERCENTUAL
DE 25%
DOS VALORES PAGOS. MANUTENÇÃO.
INEXISTÊNCIA DE
COMPROVAÇÃO DA
POSSE OU USO DO IMÓVEL. TAXA DE FRUIÇÃO E IPTU INDEVIDOS. RESTITUIÇÃO IMEDIATA E EM PARCELA ÚNICA.
APLICAÇÃO DA SUMULA 543 DO STJ.
RECURSO NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame

1.
Recurso de apelação interposto por construtora contra sentença que declarou a rescisão contratual por iniciativa do comprador, fixando retenção de 25% sobre os valores pagos, com devolução do saldo em parcela única. A sentença também afastou os pedidos de danos morais, retenção de IPTU e taxa de fruição.

II. Questão em discussão

2. Há cinco questões em discussão:
(i) saber se a Lei nº 13.786/2018 pode ser aplicada retroativamente ao contrato firmado em 2017;
(ii) saber se é cabível a retenção dos encargos moratórios pagos durante o contrato;
(iii) saber se o comprador deve arcar com o IPTU desde a assinatura do contrato;
(iv) saber se é devida taxa de fruição pelo uso do lote;
(v) saber se é possível o parcelamento da restituição dos valores pagos.

III. Razões de decidir

3. A Lei nº 13.786/2018 não se aplica aos contratos firmados antes de sua vigência, nos termos do art. 6º da LINDB e da jurisprudência consolidada do STJ.

4. O imóvel é lote de terreno sem edificação e não houve comprovação de uso ou posse pelo comprador, o que afasta a cobrança de taxa de fruição.

5. O pagamento do IPTU é responsabilidade do vendedor até a efetiva imissão do comprador na posse do imóvel, o que não ocorreu no caso.

6. A cláusula de retenção de 25% já abrange encargos, custos administrativos e compensações, sendo incabível nova dedução a título de encargos moratórios, sob pena de bis in idem.

7. A restituição dos valores pagos deve ser feita de forma imediata e em parcela única, conforme estabelece a Súmula 543 do STJ, sendo incabível o parcelamento com base em dificuldades financeiras da empresa.

IV. Dispositivo e tese
8. Recurso não provido.
Tese de julgamento:

"1. A Lei nº 13.786/2018 não se aplica a contratos firmados antes de sua vigência, nos termos do art. 6º da LINDB.
2. Em contratos rescindidos por iniciativa do comprador, admite-se a retenção de parte dos valores pagos, desde que proporcional e razoável.
3. A restituição deve ser imediata e em parcela única, nos termos da Súmula 543 do STJ, ainda que o comprador seja inadimplente.
4. Não havendo prova de posse ou uso efetivo do imóvel, são indevidos IPTU e taxa de fruição.
5. É vedada a cumulação de encargos moratórios com cláusula penal, sob pena de onerosidade excessiva ao consumidor."

Dispositivos relevantes citados:
LINDB, art. 6º; CDC, arts. 6º, IV, e 51, IV; CPC, art. 85, § 11.
Jurisprudência relevante citada:

STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1898154/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 30.08.2021.

STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1815822/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3ª Turma, j. 20.04.2020.

STJ, AgInt no REsp 2060756/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 05.06.2023.

TJBA, Apelação 0504618-83.2018.8.05.0001, Rel. Des.ª Adriana Sales Braga, 5ª Câmara Cível, pub. 30.11.2022.

TJSP, Apelação Cível 1009676-07.2022.8.26.0576, Rel. Des. Marcus Vinicius Rios Gonçalves, 6ª Câmara de Direito Privado, j. 21.03.2024.

TJGO, Apelação Cível 5508478-62.2022.8.09.0160, Rel.ª Des.ª Doraci Lamar Rosa da Silva Andrade, 7ª Câmara Cível.

Vistos, relatados e discutidos o recurso de apelação nº 8007865-51.2023.8.05.0022, em que figura, como apelante
JARDIM EUROPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
, e, como apelada
JOCIEL MIRANDA RIBEIRO.

Acordam os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, em
CONHECER
e, no mérito,
NEGAR PROVIMENTO
à apelação, pelas razões contidas no voto condutor.