Tribunal: TJBA
Processo: 8003830-04.2020.8.05.0103
Classe: Apelação
Relator(a): GRACA MARINA VIEIRA FURTADO
Órgão julgador: GRACA MARINA VIEIRA FURTADO
Órgão colegiado: 2ª VICE-PRESIDÊNCIA
Data de julgamento: 2026-05-01
Data de publicação: 2026-05-01

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8003830-04.2020.8.05.0103 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: BANCO DO BRASIL S/A Advogado(s): RICARDO LUIZ SANTOS MENDONCA APELADO: ENEILSON RODRIGUES SANTOS Advogado(s):FERNANDO DE OLIVEIRA HUGHES FILHO ACORDÃO AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. GRAVAME HIPOTECÁRIO. DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO APELO DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. INSURGÊNCIA DO BANCO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. I. Caso em exame Trata-se de Agravo Interno interposto por instituição financeira contra decisão monocrática que negou provimento ao seu recurso de apelação, mantendo integralmente a sentença de primeiro grau. A sentença havia julgado procedentes os pedidos de um consumidor para determinar o cancelamento de gravame hipotecário sobre imóvel quitado e condenar a construtora e o banco, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais. II. Questão em discussão As questões controvertidas no presente recurso são: a) a preliminar de não conhecimento do agravo por ausência de impugnação específica dos fundamentos da decisão agravada; b) a legitimidade passiva da instituição financeira, credora hipotecária, para figurar na ação que visa ao levantamento do gravame; c) a aplicabilidade da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, que considera ineficaz a hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro perante o adquirente de boa-fé; e d) a caracterização do dano moral e a adequação do valor indenizatório fixado. III. Razões de decidir Embora o Agravo Interno reitere teses já apresentadas na apelação, o recurso ataca o mérito da decisão monocrática, o que permite a superação da preliminar de ausência de dialeticidade em favor da análise completa da controvérsia. A instituição financeira, como titular do direito real de garantia (hipoteca) que onera o imóvel, possui plena legitimidade para figurar no polo passivo da demanda que busca o seu cancelamento. A efetividade de uma ordem judicial para baixa do gravame depende diretamente da sua participação no processo, sendo, portanto, litisconsorte passiva necessária. O entendimento consolidado na Súmula 308 do STJ visa proteger o adquirente de boa-fé que cumpre sua obrigação contratual, quitando integralmente o preço do imóvel. A relação jurídica entre a construtora e o agente financeiro, incluindo a constituição da hipoteca como garantia do financiamento da obra, não pode ser oposta ao consumidor, que não participou dessa negociação e tem a justa expectativa de receber o bem livre de ônus. A legislação posterior sobre registros públicos não afasta a aplicação desse enunciado, que se fundamenta nos princípios da boa-fé objetiva e da proteção ao consumidor. A recusa injustificada em promover a baixa da hipoteca sobre imóvel quitado, obrigando o consumidor a ingressar em uma longa disputa judicial para exercer plenamente seu direito de propriedade, ultrapassa o mero dissabor e configura dano moral in re ipsa, ou seja, presumido a partir da própria conduta ilícita e dos transtornos gerados. O valor da indenização, fixado de forma proporcional e razoável, deve ser mantido. IV. Dispositivo e tese Agravo Interno conhecido e não provido, com a manutenção integral da decisão monocrática agravada. Tese de julgamento: "1. A instituição financeira que figura como credora em contrato de garantia hipotecária sobre empreendimento imobiliário é parte legítima para responder à ação em que o adquirente de boa-fé, após a quitação do preço, pleiteia o cancelamento do referido gravame. 2. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, mesmo que devidamente registrada, é ineficaz perante o adquirente do imóvel que comprova a quitação integral do preço, conforme o entendimento pacificado na Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça. 3. A demora e a resistência injustificada do agente financeiro em proceder à baixa do gravame hipotecário configuram ato ilícito que gera dano moral indenizável, pois violam a legítima expectativa do consumidor e o privam do pleno exercício do seu direito de propriedade." Dispositivos relevantes citados: Artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil; Artigo 1.021, § 2º, do Código de Processo Civil; Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo interno nº 8003830-04.2020.8.05.0103, em que figuram como Apelante BANCO DO BRASIL S/A e como Apelado ENEILSON RODRIGUES SANTOS. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto da Relatora. Salvador/BA, data registrada no sistema. Desª. Graça Marina Vieira Furtado Relatora GMVF 09

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quinta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8003830-04.2020.8.05.0103

Órgão Julgador
:
Quinta Câmara Cível

APELANTE: BANCO DO BRASIL S/A

Advogado(s)
:
RICARDO LUIZ SANTOS MENDONCA

APELADO: ENEILSON RODRIGUES SANTOS

Advogado(s)
:
FERNANDO DE OLIVEIRA HUGHES FILHO

ACORDÃO

AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. GRAVAME HIPOTECÁRIO. DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO APELO DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. INSURGÊNCIA DO BANCO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame

Trata-se de Agravo Interno interposto por instituição financeira contra decisão monocrática que negou provimento ao seu recurso de apelação, mantendo integralmente a sentença de primeiro grau. A sentença havia julgado procedentes os pedidos de um consumidor para determinar o cancelamento de gravame hipotecário sobre imóvel quitado e condenar a construtora e o banco, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais.

II. Questão em discussão

As questões controvertidas no presente recurso são: a) a preliminar de não conhecimento do agravo por ausência de impugnação específica dos fundamentos da decisão agravada; b) a legitimidade passiva da instituição financeira, credora hipotecária, para figurar na ação que visa ao levantamento do gravame; c) a aplicabilidade da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, que considera ineficaz a hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro perante o adquirente de boa-fé; e d) a caracterização do dano moral e a adequação do valor indenizatório fixado.

III. Razões de decidir

Embora o Agravo Interno reitere teses já apresentadas na apelação, o recurso ataca o mérito da decisão monocrática, o que permite a superação da preliminar de ausência de dialeticidade em favor da análise completa da controvérsia.

A instituição financeira, como titular do direito real de garantia (hipoteca) que onera o imóvel, possui plena legitimidade para figurar no polo passivo da demanda que busca o seu cancelamento. A efetividade de uma ordem judicial para baixa do gravame depende diretamente da sua participação no processo, sendo, portanto, litisconsorte passiva necessária.

O entendimento consolidado na Súmula 308 do STJ visa proteger o adquirente de boa-fé que cumpre sua obrigação contratual, quitando integralmente o preço do imóvel. A relação jurídica entre a construtora e o agente financeiro, incluindo a constituição da hipoteca como garantia do financiamento da obra, não pode ser oposta ao consumidor, que não participou dessa negociação e tem a justa expectativa de receber o bem livre de ônus. A legislação posterior sobre registros públicos não afasta a aplicação desse enunciado, que se fundamenta nos princípios da boa-fé objetiva e da proteção ao consumidor.

A recusa injustificada em promover a baixa da hipoteca sobre imóvel quitado, obrigando o consumidor a ingressar em uma longa disputa judicial para exercer plenamente seu direito de propriedade, ultrapassa o mero dissabor e configura dano moral
in re ipsa
, ou seja, presumido a partir da própria conduta ilícita e dos transtornos gerados. O valor da indenização, fixado de forma proporcional e razoável, deve ser mantido.

IV. Dispositivo e tese

Agravo Interno conhecido e não provido, com a manutenção integral da decisão monocrática agravada.

Tese de julgamento: "1. A instituição financeira que figura como credora em contrato de garantia hipotecária sobre empreendimento imobiliário é parte legítima para responder à ação em que o adquirente de boa-fé, após a quitação do preço, pleiteia o cancelamento do referido gravame. 2. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, mesmo que devidamente registrada, é ineficaz perante o adquirente do imóvel que comprova a quitação integral do preço, conforme o entendimento pacificado na Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça. 3. A demora e a resistência injustificada do agente financeiro em proceder à baixa do gravame hipotecário configuram ato ilícito que gera dano moral indenizável, pois violam a legítima expectativa do consumidor e o privam do pleno exercício do seu direito de propriedade."

Dispositivos relevantes citados: Artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil; Artigo 1.021, § 2º, do Código de Processo Civil; Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo interno nº
8003830-04.2020.8.05.0103
, em que figuram como Apelante
BANCO DO BRASIL S/A
e como Apelado
ENEILSON RODRIGUES SANTOS
.

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em
CONHECER E NEGAR PROVIMENTO
ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Salvador/BA, data registrada no sistema
.

Desª. Graça Marina Vieira Furtado

Relatora

GMVF 09