Tribunal: TJBA
Processo: 8139147-52.2021.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): GARDENIA PEREIRA DUARTE
Órgão julgador: GARDENIA PEREIRA DUARTE
Órgão colegiado: QUARTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-19
Data de publicação: 2026-03-19

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quarta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8139147-52.2021.8.05.0001 Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível APELANTE: TORRES DO BRASIL S.A. Advogado(s): LEONARDO PLATAIS BRASIL TEIXEIRA APELADO: DAMIAO TEIXEIRA DE SOUZA Advogado(s):RAFAEL OLIVEIRA DE CARVALHO ACORDÃO DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. ESTAÇÃO RÁDIO BASE (ERB). PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA. MÉRITO. VALIDADE DO LAUDO PERICIAL. METODOLOGIA CONFORME ABNT NBR 14.653-2/2011. INCLUSÃO DE ACESSÕES E BENFEITORIAS NO CÁLCULO DO ALUGUEL. ORIENTAÇÃO DO STJ. FIXAÇÃO CONFORME O VALOR DE MERCADO APURADO. AUSÊNCIA DE JULGAMENTO ULTRA PETITA. ADEQUAÇÃO AO CENÁRIO PÓS-PANDEMIA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. Caso em exame Apelação interposta por Torres do Brasil S.A. contra sentença proferida pelo Juízo da 10ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador que, nos autos da ação revisional de aluguel movida por Damião Teixeira de Souza, julgou procedente o pedido para revisar o contrato de locação e fixar o aluguel mensal mínimo em R$ 4.500,00 (quatro mil e quinhentos reais), com base em laudo pericial. II. Questão em discussão As questões principais consistem em: (i) preliminar de cerceamento de defesa pelo indeferimento de nova perícia; (ii) legitimidade da inclusão de acessões/benfeitorias na base de cálculo; (iii) validade da metodologia pericial frente às normas técnicas e ao contexto da pandemia; e (iv) inexistência de julgamento ultra petita na fixação do valor apurado pelo expert. III. Razões de decidir Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada. O magistrado, como destinatário da prova, detém a prerrogativa de indeferir diligências inúteis ou protelatórias quando os elementos dos autos são suficientes para o seu convencimento (art. 370 do CPC). O perito prestou esclarecimentos adequados, e a mera discordância com a conclusão técnica não justifica nova perícia (art. 480 do CPC). No mérito, é imperativo reconhecer, conforme orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça, que o valor de mercado do aluguel deve considerar o imóvel no estado em que se encontra no momento da renovação ou revisão, incluindo acessões e benfeitorias, ainda que realizadas pelo locatário, pois estas aderem à propriedade e influenciam sua valorização locatícia. A perícia judicial observou rigorosamente a Norma ABNT/NBR 14.653-2/2011, utilizando o método comparativo adequado à destinação específica (Sítio ERB). Ademais, a coleta de dados contemporâneos pelo perito permitiu a correta mensuração do valor locatício já sob os efeitos econômicos da pandemia de COVID-19, garantindo a atualidade do preço de mercado. A fixação do aluguel em valor apurado pela perícia técnica não configura julgamento ultra petita, ainda que divirja das pretensões iniciais de ambas as partes, uma vez que o objetivo da demanda é a apuração do justo valor de mercado, norteado pela prova técnica imparcial. IV. Dispositivo e tese Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: "1. É legítima a fixação de aluguel em valor apurado por perícia técnica baseada na NBR 14.653-2/2011, independentemente das propostas das partes. 2. O novo aluguel deve considerar o imóvel em sua integralidade, incluindo acessões e benfeitorias existentes no momento da revisão. 3. A observância de dados contemporâneos pela perícia supre a necessidade de ajustes extraordinários por eventos conjunturais como a pandemia." Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 370; CPC, art. 480; Lei nº 8.245/91, art. 19; NBR 14.653-2. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8139147-52.2021.8.05.0001, da Comarca de Salvador, em que figuram como Apelante TORRES DO BRASIL S.A. e como Apelado DAMIÃO TEIXEIRA DE SOUZA. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade de sua Turma Julgadora, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto da Relatora. Salvador, data registrada no sistema.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quarta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8139147-52.2021.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Quarta Câmara Cível

APELANTE: TORRES DO BRASIL S.A.

Advogado(s)
:
LEONARDO PLATAIS BRASIL TEIXEIRA

APELADO: DAMIAO TEIXEIRA DE SOUZA

Advogado(s)
:
RAFAEL OLIVEIRA DE CARVALHO

ACORDÃO

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. ESTAÇÃO RÁDIO BASE (ERB). PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA. MÉRITO. VALIDADE DO LAUDO PERICIAL. METODOLOGIA CONFORME ABNT NBR 14.653-2/2011. INCLUSÃO DE ACESSÕES E BENFEITORIAS NO CÁLCULO DO ALUGUEL. ORIENTAÇÃO DO STJ. FIXAÇÃO CONFORME O VALOR DE MERCADO APURADO. AUSÊNCIA DE JULGAMENTO ULTRA PETITA. ADEQUAÇÃO AO CENÁRIO PÓS-PANDEMIA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação interposta por Torres do Brasil S.A. contra sentença proferida pelo Juízo da 10ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador que, nos autos da ação revisional de aluguel movida por Damião Teixeira de Souza, julgou procedente o pedido para revisar o contrato de locação e fixar o aluguel mensal mínimo em R$ 4.500,00 (quatro mil e quinhentos reais), com base em laudo pericial.

II. Questão em discussão

As questões principais consistem em: (i) preliminar de cerceamento de defesa pelo indeferimento de nova perícia; (ii) legitimidade da inclusão de acessões/benfeitorias na base de cálculo; (iii) validade da metodologia pericial frente às normas técnicas e ao contexto da pandemia; e (iv) inexistência de julgamento
ultra petita
na fixação do valor apurado pelo
expert
.

III. Razões de decidir

Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada. O magistrado, como destinatário da prova, detém a prerrogativa de indeferir diligências inúteis ou protelatórias quando os elementos dos autos são suficientes para o seu convencimento (art. 370 do CPC). O perito prestou esclarecimentos adequados, e a mera discordância com a conclusão técnica não justifica nova perícia (art. 480 do CPC).

No mérito, é imperativo reconhecer, conforme orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça, que o valor de mercado do aluguel deve considerar o imóvel no estado em que se encontra no momento da renovação ou revisão, incluindo acessões e benfeitorias, ainda que realizadas pelo locatário, pois estas aderem à propriedade e influenciam sua valorização locatícia.

A perícia judicial observou rigorosamente a Norma ABNT/NBR 14.653-2/2011, utilizando o método comparativo adequado à destinação específica (Sítio ERB). Ademais, a coleta de dados contemporâneos pelo perito permitiu a correta mensuração do valor locatício já sob os efeitos econômicos da pandemia de COVID-19, garantindo a atualidade do preço de mercado.

A fixação do aluguel em valor apurado pela perícia técnica não configura julgamento
ultra petita
, ainda que divirja das pretensões iniciais de ambas as partes, uma vez que o objetivo da demanda é a apuração do justo valor de mercado, norteado pela prova técnica imparcial.

IV. Dispositivo e tese

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: "1. É legítima a fixação de aluguel em valor apurado por perícia técnica baseada na NBR 14.653-2/2011, independentemente das propostas das partes. 2. O novo aluguel deve considerar o imóvel em sua integralidade, incluindo acessões e benfeitorias existentes no momento da revisão. 3. A observância de dados contemporâneos pela perícia supre a necessidade de ajustes extraordinários por eventos conjunturais como a pandemia."

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 370; CPC, art. 480; Lei nº 8.245/91, art. 19; NBR 14.653-2.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8139147-52.2021.8.05.0001, da Comarca de Salvador, em que figuram como Apelante
TORRES DO BRASIL S.A.
e como Apelado
DAMIÃO TEIXEIRA DE SOUZA
.

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade de sua Turma Julgadora, em
CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO
, nos termos do voto da Relatora.

Salvador, data registrada no sistema.