Tribunal: TJBA
Processo: 0503008-26.2015.8.05.0150
Classe: Apelação
Relator(a): LISBETE MARIA TEIXEIRA ALMEIDA C SANTOS
Órgão julgador: LISBETE MARIA TEIXEIRA ALMEIDA C SANTOS
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-06-12
Data de publicação: 2026-06-12

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0503008-26.2015.8.05.0150 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: MARIA LUCIA RODRIGUES DE CARVALHO Advogado(s): MARIA FATIMA ALMEIDA DE QUEIROZ, DANIELLE RAMOS CARVALHO APELADO: LOUREIRO DE SOUZA MOVEIS LTDA Advogado(s):MARINALDO FERREIRA DE OLIVEIRA, ANA CRISTINA LEAL SILVA ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO PELO PROCEDIMENTO COMUM. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA QUANTO AOS PEDIDOS AUTORAIS E IMPROCEDÊNCIA QUANTO AOS PEDIDOS RECONVENCIONAIS. LOCAÇÃO COMERCIAL. INFILTRAÇÕES NO IMÓVEL ANTERIORES À LOCAÇÃO. DANOS MATERIAIS E MORAIS. RESPONSABILIDADE CIVIL DA LOCADORA. NÃO JUNTADA DE LAUDO TÉCNICOS IDÔNEOS. AUSÊNCIA DE PROVA PERICIAL. ÔNUS DA PROVA DO AUTOR. NÃO DESINCUMBIDO. INADIMPLEMENTO LOCATÍCIO. RECONVENÇÃO. ALUGUERES. MULTA CONTRATUAL. DANOS MATERIAIS AO IMÓVEL. CABIMENTO. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. APELO PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta pela locadora contra sentença que julgou procedentes os pedidos indenizatórios formulados pela parte locatária em razão de alegadas infiltrações em imóvel comercial locado, reconhecendo danos materiais e danos morais, bem como rejeitou os pedidos reconvencionais relativos a alugueis inadimplidos, encargos locatícios, multa contratual e ressarcimento por danos ao imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se as infiltrações alegadas pela locatária decorreram de vício estrutural preexistente imputável à locadora, apto a ensejar responsabilidade civil indenizatória; (ii) estabelecer se são exigíveis os alugueis, encargos contratuais, multa por infração contratual e indenização pelos danos causados ao imóvel pleiteados em reconvenção. III. RAZÕES DE DECIDIR A permanência da parte locatária no imóvel por aproximadamente três anos sem notificação formal à locadora acerca das alegadas infiltrações enfraquece a tese de que o imóvel seria impróprio ao uso desde o início da locação. O art. 23, IV, da Lei n. 8.245/91 impõe ao locatário o dever de comunicar imediatamente ao locador o surgimento de danos ou defeitos no imóvel. A controvérsia acerca da origem das infiltrações demanda conhecimento técnico especializado, sendo indispensável a produção de prova pericial, nos termos do art. 464 do CPC, diante da não juntada de laudos técnicos idôneos pelo autor. Prova testemunhal não é suficiente para comprovar o nexo causal entre os alegados danos e eventual falha estrutural imputável à locadora. A ausência de requerimento de prova pericial pela própria parte autora, mesmo após intimação para especificação de provas, impede a comprovação do fato constitutivo do direito alegado. Sem prova técnica idônea apta a demonstrar que as infiltrações decorreram de defeito estrutural preexistente, não se estabelece o nexo causal indispensável à responsabilização civil da locadora. O ônus da prova quanto ao fato constitutivo do direito indenizatório incumbe à autora, nos termos do art. 373, I, do CPC. A inadimplência locatícia restou comprovada pela própria confissão da locatária na defesa apresentada à reconvenção. A exceção do contrato não cumprido prevista no art. 476 do Código Civil exige prova inequívoca do inadimplemento do locador, o que não se verifica diante da ausência de comprovação técnica da responsabilidade pelas infiltrações. Os alugueis vencidos, bem como os encargos de IPTU, água e esgoto referentes ao período de março a junho de 2015, são plenamente exigíveis. O abandono antecipado do imóvel e o inadimplemento contratual justificam a incidência da multa compensatória prevista na cláusula nona do contrato de locação. As fotografias e documentos acostados aos autos demonstram que o imóvel foi devolvido em condições inadequadas de conservação, com pichações, retirada de fiação elétrica, tomadas e luminárias. Os recibos e comprovantes de despesas apresentados pela locadora evidenciam os gastos necessários à recomposição das condições de habitabilidade do imóvel. O mero inadimplemento contratual e os danos materiais causados ao imóvel não configuram, por si sós, lesão aos direitos da personalidade apta a justificar indenização por danos morais. IV. DISPOSITIVO E TESE Apelo parcialmente provido. Tese de julgamento: A responsabilização civil do locador por infiltrações em imóvel locado exige prova técnica idônea apta a demonstrar o nexo causal entre o defeito estrutural e os danos alegados. A ausência de comunicação tempestiva ao locador acerca de vícios no imóvel afasta a caracterização de inadimplemento contratual apto a justificar a suspensão do pagamento dos alugueis. A exceção do contrato não cumprido depende de comprovação inequívoca do descumprimento contratual pela parte adversa. O locatário responde pelos alugueis e encargos contratuais até a efetiva devolução do imóvel, salvo prova da culpa do locador. O descumprimento contratual e a deterioração do imóvel locado autorizam a incidência de multa contratual e o ressarcimento dos danos materiais comprovados. O inadimplemento contratual, sem demonstração de violação a direitos da personalidade, não enseja indenização por danos morais. Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível n. 0503008-26.2015.8.05.0150, da Comarca de Lauro de Freitas/Bahia em que figuram como apelante, MARIA LÚCIA RODRIGUES DE CARVALHO e como apelado, LOUREIRO DE SOUZA MOVEIS LTDA. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Segunda Câmara Cível, do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, nos termos do voto da Relatora, em conhecer do Apelo da ré e dar-lhe provimento parcial para reformar, em parte, a sentença a quo e: A) Julgar improcedentes os pedidos autorais; B) Julgar procedentes em parte os pedidos reconvencionais e condenar o autor/reconvindo: B.1) Ao pagamento dos aluguéis e encargos da locação (IPTU, taxas de água e esgoto) vencidos no período de março a junho de 2015, corrigidos monetariamente pelo IGPM (conforme pactuado na cláusula terceira) e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir de cada vencimento; B.2) Ao pagamento da multa penal compensatória estabelecida na cláusula nona do contrato, no valor correspondente a três aluguéis vigentes à época da infração, com correção monetária pelo IGPM desde o ajuizamento da reconvenção e juros de mora desde a citação; B.3) Ao ressarcimento dos danos materiais causados ao imóvel, no montante de R$ 4.181,78 (quatro mil, cento e oitenta e um reais e setenta e oito centavos), já atualizado até maio de 2018, devendo incidir a partir dessa data a correção monetária pelo INPC e juros de mora de 1% ao mês; C) Em razão da reforma da sentença recorrida, inverter os ônus da sucumbência e condenar a parte autora/apelada ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 13% (treze por cento) sobre o valor atualizado da causa principal, com fulcro no art. 85, § 2º, do CPC. Ainda, no que tange à reconvenção, diante da sucumbência recíproca, condenar os litigantes – reconvinte e reconvindo – ao pagamento, por rata, das custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência arbitrados em 13% (treze por cento) sobre o valor atualizado da condenação imposta na reconvenção, observados os parâmetros do art. 85, § 2º, do CPC. Salvador, . 12

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n. 0503008-26.2015.8.05.0150

Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível

APELANTE: MARIA LUCIA RODRIGUES DE CARVALHO

Advogado(s): MARIA FATIMA ALMEIDA DE QUEIROZ, DANIELLE RAMOS CARVALHO

APELADO: LOUREIRO DE SOUZA MOVEIS LTDA

Advogado(s):MARINALDO FERREIRA DE OLIVEIRA, ANA CRISTINA LEAL SILVA

ACORDÃO

APE
LAÇÃO CÍVEL
.
DIREITO
CIVIL E
PROCESSUAL CIVIL
.
AÇÃO PELO PROCEDIMENTO COMUM. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA
QUANTO AOS PEDIDOS AUTORAIS E IMPROCEDÊNCIA QUANTO AOS PEDIDOS RECONVENCIONAIS
. LOCAÇÃO COMERCIAL. INFILTRAÇÕES NO IMÓVEL
ANTERIORES À LOCAÇÃO
.
DANOS MATERIAIS E MORAIS.
RESPONSABILIDADE CIVIL
DA LOCADORA
.
NÃO JUNTADA DE LAUDO TÉCNICOS IDÔNEOS.
AUSÊNCIA DE PROVA PERICIAL. ÔNUS DA PROVA
DO AUTOR
.
NÃO DESINCUMBIDO.
INADIMPLEMENTO LOCATÍCIO. RECONVENÇÃO.
ALUGUERES.
MULTA CONTRATUAL. DANOS MATERIAIS AO IMÓVEL.
CABIMENTO.
DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS.
APELO
PARCIALMENTE
PROVIDO
.
SENTENÇA
REFORMADA
EM PARTE
.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta pela locadora contra sentença que julgou procedentes os pedidos indenizatórios formulados pela parte locatária em razão de alegadas infiltrações em imóvel comercial locado, reconhecendo danos materiais e danos morais, bem como rejeitou os pedidos reconvencionais relativos a alugueis inadimplidos, encargos locatícios, multa contratual e ressarcimento por danos ao imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se as infiltrações alegadas pela locatária decorreram de vício estrutural preexistente imputável à locadora, apto a ensejar responsabilidade civil indenizatória; (ii) estabelecer se são exigíveis os alugueis, encargos contratuais, multa por infração contratual e indenização pelos danos causados ao imóvel pleiteados em reconvenção.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A permanência da parte locatária no imóvel por aproximadamente três anos sem notificação formal à locadora acerca das alegadas infiltrações enfraquece a tese de que o imóvel seria impróprio ao uso desde o início da locação.

O art. 23, IV, da Lei n. 8.245/91 impõe ao locatário o dever de comunicar imediatamente ao locador o surgimento de danos ou defeitos no imóvel.

A controvérsia acerca da origem das infiltrações demanda conhecimento técnico especializado, sendo indispensável a produção de prova pericial, nos termos do art. 464 do CPC, diante da não juntada de laudos técnicos idôneos pelo autor.

Prova testemunhal não é suficiente para comprovar o nexo causal entre os alegados danos e eventual falha estrutural imputável à locadora.

A ausência de requerimento de prova pericial pela própria parte autora, mesmo após intimação para especificação de provas, impede a comprovação do fato constitutivo do direito alegado.

Sem prova técnica idônea apta a demonstrar que as infiltrações decorreram de defeito estrutural preexistente, não se estabelece o nexo causal indispensável à responsabilização civil da locadora.

O ônus da prova quanto ao fato constitutivo do direito indenizatório incumbe à autora, nos termos do art. 373, I, do CPC.

A inadimplência locatícia restou comprovada pela própria confissão da locatária na defesa apresentada à reconvenção.

A exceção do contrato não cumprido prevista no art. 476 do Código Civil exige prova inequívoca do inadimplemento do locador, o que não se verifica diante da ausência de comprovação técnica da responsabilidade pelas infiltrações.

Os alugueis vencidos, bem como os encargos de IPTU, água e esgoto referentes ao período de março a junho de 2015, são plenamente exigíveis.

O abandono antecipado do imóvel e o inadimplemento contratual justificam a incidência da multa compensatória prevista na cláusula nona do contrato de locação.

As fotografias e documentos acostados aos autos demonstram que o imóvel foi devolvido em condições inadequadas de conservação, com pichações, retirada de fiação elétrica, tomadas e luminárias.

Os recibos e comprovantes de despesas apresentados pela locadora evidenciam os gastos necessários à recomposição das condições de habitabilidade do imóvel.

O mero inadimplemento contratual e os danos materiais causados ao imóvel não configuram, por si sós, lesão aos direitos da personalidade apta a justificar indenização por danos morais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Apelo parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A responsabilização civil do locador por infiltrações em imóvel locado exige prova técnica idônea apta a demonstrar o nexo causal entre o defeito estrutural e os danos alegados.

A ausência de comunicação tempestiva ao locador acerca de vícios no imóvel afasta a caracterização de inadimplemento contratual apto a justificar a suspensão do pagamento dos alugueis.

A exceção do contrato não cumprido depende de comprovação inequívoca do descumprimento contratual pela parte adversa.

O locatário responde pelos alugueis e encargos contratuais até a efetiva devolução do imóvel, salvo prova da culpa do locador.

O descumprimento contratual e a deterioração do imóvel locado autorizam a incidência de multa contratual e o ressarcimento dos danos materiais comprovados.

O inadimplemento contratual, sem demonstração de violação a direitos da personalidade, não enseja indenização por danos morais.

Vistos, relatados e discutidos estes autos
da
Apelação Cível
n.

0503008-26.2015.8.05.0150
,
da Comarca de
Lauro de Freitas
/Bahia em que figuram como
a
pelante,
MARIA L
Ú
CIA RODRIGUES DE CARVALHO

e
como
a
pelad
o,
LOUREIRO DE SOUZA MOVEIS LTDA.

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Segunda Câmara Cível, do Tribunal de Justiça da Bahia,
à
unanimidade,

nos termos
do voto da Relatora,
em
conhecer
d
o
Apelo
da ré

e
dar
-
lhe

provimento
parcial para reformar,
em parte,
a sentença
a quo
e:

A) Julgar improcedentes os pedidos autorais;

B) Julgar procedentes em parte os pedidos reconvencionais e condenar o autor/reconvindo:

B.1) A
o pagamento dos aluguéis e encargos da locação (IPTU, taxas de água e esgoto) vencidos no período de março a junho de 2015, corrigidos monetariamente pelo IGPM (conforme pactuado na cláusula terceira) e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir de cada vencimento;

B.2) Ao pagamento da multa penal compensatória estabelecida na cláusula nona do contrato, no valor correspondente a três aluguéis vigentes à época da infração, com correção monetária pelo IGPM desde o ajuizamento da reconvenção e juros de mora desde a citação;

B.3) A
o ressarcimento dos danos materiais causados ao imóvel, no montante de R$ 4.181,78 (quatro mil, cento e oitenta e um reais e setenta e oito centavos), já atualizado até maio de 2018, devendo incidir a partir dessa data a correção monetária pelo INPC e juros de mora de 1% ao mês
;

C)
Em razão da reforma
da sentença recorrida
, invert
er
os ônus da sucumbência e conden
ar
a
parte
autora/
apelada

ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 1
3
% (
treze
por cento) sobre o valor atualizado da causa
principal
, com fulcro no art. 85, § 2º, do CPC.
Ainda, no que tange à reconvenção, diante da sucumbência recíproca, condenar os litigantes – reconvinte e reconvindo – ao pagamento,
por rata,
das custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência arbitrados em 13% (treze por cento) sobre o valor atualizado da condenação imposta na reconvenção, observados os parâmetros do art. 85, § 2º, do CPC.

Salvador, .

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