Tribunal: TJBA
Processo: 0509294-31.2018.8.05.0274
Classe: Apelação
Relator(a): GUSTAVO SILVA PEQUENO
Órgão julgador: GUSTAVO SILVA PEQUENO
Órgão colegiado: TERCEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-02-06
Data de publicação: 2026-02-06

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0509294-31.2018.8.05.0274 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: CLEIDIANE SILVEIRA SANTOS Advogado(s): NATALIA FERRAZ PITHON BRITO APELADO: GRAFICO EMPREENDIMENTOS LTDA Advogado(s):ROSANA CASAS FERNANDES EMENTA: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO. IMISSÃO NA POSSE NÃO OCORRIDA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. TEMA 886/STJ. DANOS MATERIAIS NÃO COMPROVADOS. DANOS MORAIS INEXISTENTES. COAÇÃO NÃO DEMONSTRADA. INOVAÇÃO RECURSAL. PRECLUSÃO. PROVIMENTO PARCIAL. I. CASO EM EXAME Apelação cível contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de indenização por danos materiais e morais decorrentes de cobrança de taxas condominiais antes da imissão na posse e de supostas irregularidades na condução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel. A apelante celebrou contrato em 2012, mas nunca recebeu as chaves da unidade, mantendo-se inadimplente quanto ao saldo devedor por mais de dez anos. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) saber se a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais recai sobre o promitente comprador antes da efetiva entrega das chaves; (ii) saber se a conduta da construtora ao reter as chaves e cobrar taxas condominiais configura ato ilícito passível de indenização por danos morais; e (iii) saber se é possível conhecer de pedido de revisão contratual formulado apenas em alegações finais. III. RAZÕES DE DECIDIR A obrigação de pagar despesas condominiais possui natureza propter rem, vinculando-se à relação material de posse com o imóvel. Nos termos do Tema 886/STJ, o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse. A mera disponibilidade do imóvel não se confunde com a efetiva entrega das chaves e consequente imissão na posse. Enquanto não houver tradição, a construtora/vendedora mantém a posse direta sobre o imóvel e responde pelas despesas condominiais. A retenção das chaves pela construtora em razão da inadimplência do comprador configura exercício regular de direito, amparado pela exceção do contrato não cumprido (arts. 476 e 477 do CC), não constituindo ato ilícito. Inexiste prova de coação apta a viciar o consentimento na celebração do termo de confissão de dívida, sendo insuficiente a mera possibilidade de rescisão contratual por inadimplência. Pedido de revisão contratual formulado apenas em alegações finais configura inovação recursal vedada pelo art. 329 do CPC, que estabelece marcos temporais rígidos para alteração do pedido e da causa de pedir. Sucumbência recíproca, com ônus sucumbenciais redistribuídos para a apelante arque com 80% de tais despesas, cabendo os 20% remanescentes à apelada. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido para declarar a inexigibilidade das taxas condominiais em face da apelante até a efetiva entrega das chaves, mantida a improcedência dos pedidos de danos materiais e morais, com a redistribuição dos ônus sucumbenciais. Tese de julgamento: "1. A responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais pressupõe a efetiva imissão na posse do imóvel, não bastando a mera disponibilidade da unidade para entrega. 2. A retenção das chaves pelo promitente vendedor em razão de inadimplência do promitente comprador constitui exercício regular de direito, não configurando ato ilícito passível de indenização." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 151, 186, 422, 476, 477 e 927; CDC, art. 4º, III; CPC, art. 329. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.345.331/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 08.04.2015 (Tema 886). ACORDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0509294-31.2018.8.05.0274, em que é apelante CLEIDIANE SILVEIRA SANTOS e apelado GRÁFICO EMPREENDIMENTOS LTDA. ACORDAM os Desembargadores da Terceira do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO APELO, nos termos do voto do Relator. Sala de Sessões, data da assinatura eletrônica. PRESIDENTE GUSTAVO SILVA PEQUENO JUIZ SUBSTITUTO DE SEGUNDO GRAU – RELATOR PROCURADOR (A) DE JUSTIÇA

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0509294-31.2018.8.05.0274

Órgão Julgador
:
Terceira Câmara Cível

APELANTE: CLEIDIANE SILVEIRA SANTOS

Advogado(s)
:
NATALIA FERRAZ PITHON BRITO

APELADO: GRAFICO EMPREENDIMENTOS LTDA

Advogado(s)
:
ROSANA CASAS FERNANDES

EMENTA: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO. IMISSÃO NA POSSE NÃO OCORRIDA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. TEMA 886/STJ. DANOS MATERIAIS NÃO COMPROVADOS. DANOS MORAIS INEXISTENTES. COAÇÃO NÃO DEMONSTRADA. INOVAÇÃO RECURSAL. PRECLUSÃO. PROVIMENTO PARCIAL.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de indenização por danos materiais e morais decorrentes de cobrança de taxas condominiais antes da imissão na posse e de supostas irregularidades na condução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel. A apelante celebrou contrato em 2012, mas nunca recebeu as chaves da unidade, mantendo-se inadimplente quanto ao saldo devedor por mais de dez anos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) saber se a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais recai sobre o promitente comprador antes da efetiva entrega das chaves; (ii) saber se a conduta da construtora ao reter as chaves e cobrar taxas condominiais configura ato ilícito passível de indenização por danos morais; e (iii) saber se é possível conhecer de pedido de revisão contratual formulado apenas em alegações finais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A obrigação de pagar despesas condominiais possui natureza propter rem, vinculando-se à relação material de posse com o imóvel. Nos termos do Tema 886/STJ, o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse.

A mera disponibilidade do imóvel não se confunde com a efetiva entrega das chaves e consequente imissão na posse. Enquanto não houver tradição, a construtora/vendedora mantém a posse direta sobre o imóvel e responde pelas despesas condominiais.

A retenção das chaves pela construtora em razão da inadimplência do comprador configura exercício regular de direito, amparado pela exceção do contrato não cumprido (arts. 476 e 477 do CC), não constituindo ato ilícito.

Inexiste prova de coação apta a viciar o consentimento na celebração do termo de confissão de dívida, sendo insuficiente a mera possibilidade de rescisão contratual por inadimplência.

Pedido de revisão contratual formulado apenas em alegações finais configura inovação recursal vedada pelo art. 329 do CPC, que estabelece marcos temporais rígidos para alteração do pedido e da causa de pedir.

Sucumbência recíproca, com ônus sucumbenciais redistribuídos para a apelante arque com 80% de tais despesas, cabendo os 20% remanescentes à apelada.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido para declarar a inexigibilidade das taxas condominiais em face da apelante até a efetiva entrega das chaves, mantida a improcedência dos pedidos de danos materiais e morais, com a redistribuição dos ônus sucumbenciais.

Tese de julgamento: "1. A responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais pressupõe a efetiva imissão na posse do imóvel, não bastando a mera disponibilidade da unidade para entrega. 2. A retenção das chaves pelo promitente vendedor em razão de inadimplência do promitente comprador constitui exercício regular de direito, não configurando ato ilícito passível de indenização."

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 151, 186, 422, 476, 477 e 927; CDC, art. 4º, III; CPC, art. 329.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.345.331/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 08.04.2015 (Tema 886).

ACORDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0509294-31.2018.8.05.0274, em que é apelante
CLEIDIANE SILVEIRA SANTOS
e apelado
GRÁFICO EMPREENDIMENTOS LTDA.

ACORDAM
os Desembargadores da Terceira do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em
CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO APELO
, nos termos do voto do Relator.

Sala de Sessões, data da assinatura eletrônica.

PRESIDENTE

GUSTAVO SILVA PEQUENO

JUIZ SUBSTITUTO DE SEGUNDO GRAU – RELATOR

PROCURADOR (A) DE JUSTIÇA