Tribunal: TJBA
Processo: 0539868-22.2014.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAUJO
Órgão julgador: MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAUJO
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-09
Data de publicação: 2026-03-09

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0539868-22.2014.8.05.0001 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: CONSTRUTORA TENDA S/A Advogado(s): LEANDRO HENRIQUE MOSELLO LIMA, IVAN MAURO CALVO APELADO: HELENE MOSER COUTINHO ROCHA Advogado(s):JAMES BOAVENTURA ADORNO ACORDÃO Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CONDICIONAMENTO ABUSIVO DA VISTORIA. DANO MORAL CONFIGURADO. MULTA CONTRATUAL. RELAÇÃO DE CONSUMO. MANUTENÇÃO DO VALOR DA INDENIZAÇÃO. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por Construtora Tenda S/A contra sentença proferida nos autos de ação de indenização por descumprimento contratual ajuizada por Helene Moser Coutinho Rocha, na qual se reconheceu o atraso na entrega de imóvel adquirido pela autora e se determinou a entrega das chaves sem condicionantes, a nulidade de cláusulas abusivas, o não pagamento de encargos até a efetiva entrega, a incidência de multa contratual por inadimplemento e a condenação por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve atraso na entrega do imóvel, mesmo com a emissão do habite-se; (ii) verificar a validade das exigências contratuais posteriores à assinatura do contrato original; (iii) analisar a responsabilidade pelos encargos do imóvel antes da tradição; e (iv) avaliar o cabimento e a quantia da indenização por danos morais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A inovação recursal é vedada, sendo inadmissível a apresentação de argumentos e documentos novos em sede de apelação, como os termos TRU e BVU, que não foram objeto de análise pelo juízo de origem, razão pela qual o recurso é conhecido apenas em parte. 4. A entrega do imóvel não se perfaz com a mera emissão do habite-se, sendo imprescindível a realização da vistoria prevista no contrato. 5. A ausência de entrega das chaves, por imposição de documentos com cláusulas abusivas, configura inadimplemento contratual da vendedora. 6. O art. 502 do Código Civil impõe ao vendedor a responsabilidade pelos encargos do imóvel até a tradição, que neste caso não ocorreu, permanecendo a obrigação com a construtora. 7. O prazo da garantia legal de cinco anos deve ser contado da entrega efetiva do imóvel, quando se inicia a possibilidade de verificação dos vícios construtivos. 8. A cláusula penal por atraso na entrega, prevista contratualmente, deve ser aplicada conforme a jurisprudência consolidada no Tema 971 do STJ, que admite sua incidência em favor do consumidor. 9. Os danos morais estão configurados pela situação excepcional de mora prolongada e frustração da legítima expectativa da consumidora, que quitou integralmente o imóvel há mais de 15 anos sem ter acesso à unidade adquirida. 10. O valor da indenização por danos morais deve ser mantido em R$ 15.000,00, observando-se os princípios da razoabilidade, proporcionalidade e precedentes da Câmara. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Recurso conhecido em parte e, na parte conhecida, parcialmente provido. Tese de julgamento: i) A apresentação de novos documentos e argumentos em sede recursal configura inovação recursal e impede o conhecimento do recurso nessa parte. ii) A entrega do imóvel não se perfaz com a emissão do habite-se, sendo indispensável a vistoria contratual. iii) Cláusulas impostas unilateralmente após a contratação, condicionando a entrega do imóvel, são abusivas e inválidas. iv) O vendedor responde pelos encargos do imóvel até a efetiva tradição, conforme art. 502 do Código Civil. v) O prazo legal de garantia por vícios construtivos conta-se da data da entrega efetiva do imóvel. vi) A cláusula penal por inadimplemento do vendedor é válida em favor do comprador, conforme Tema 971/STJ. vii) O inadimplemento prolongado em circunstâncias excepcionais configura dano moral indenizável. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 2º, 3º, 6º, 14 e 51, IV; CC, arts. 408, 502 e 618; CPC/2015, arts. 1.013, §1º e 85, §2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1639322/SP (Tema 971), Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 14.03.2018; TJBA, APL 0301054-39.2013.8.05.0039, Rel. Des. Cynthia Maria Pina Resende. TJBA. APELAÇÃO CÍVEL n. 0503153-14.2017.8.05.0150. Relator: Desembargador Paulo Alberto Nunes Chenaud. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Recurso de Apelação Cível da Comarca de Salvador, que tem como Apelante a CONSTRUTORA TENDA S/A, e, na qualidade de Apelada, HELENE MOSER COUTINHO ROCHA. Acordam os Desembargadores componentes da Segunda Câmara Cível, em CONHECER DO RECURSO e, NEGAR PROVIMENTO, amparados nas razões constantes do voto do Relator. Sala das Sessões, PRESIDENTE Desembargador MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAÚJO Relator PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0539868-22.2014.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

APELANTE: CONSTRUTORA TENDA S/A

Advogado(s)
:
LEANDRO HENRIQUE MOSELLO LIMA, IVAN MAURO CALVO

APELADO: HELENE MOSER COUTINHO ROCHA

Advogado(s)
:
JAMES BOAVENTURA ADORNO

ACORDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CONDICIONAMENTO ABUSIVO DA VISTORIA. DANO MORAL CONFIGURADO. MULTA CONTRATUAL. RELAÇÃO DE CONSUMO. MANUTENÇÃO DO VALOR DA INDENIZAÇÃO. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta por Construtora Tenda S/A contra sentença proferida nos autos de ação de indenização por descumprimento contratual ajuizada por Helene Moser Coutinho Rocha, na qual se reconheceu o atraso na entrega de imóvel adquirido pela autora e se determinou a entrega das chaves sem condicionantes, a nulidade de cláusulas abusivas, o não pagamento de encargos até a efetiva entrega, a incidência de multa contratual por inadimplemento e a condenação por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve atraso na entrega do imóvel, mesmo com a emissão do habite-se; (ii) verificar a validade das exigências contratuais posteriores à assinatura do contrato original; (iii) analisar a responsabilidade pelos encargos do imóvel antes da tradição; e (iv) avaliar o cabimento e a quantia da indenização por danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A inovação recursal é vedada, sendo inadmissível a apresentação de argumentos e documentos novos em sede de apelação, como os termos TRU e BVU, que não foram objeto de análise pelo juízo de origem, razão pela qual o recurso é conhecido apenas em parte.

4. A entrega do imóvel não se perfaz com a mera emissão do habite-se, sendo imprescindível a realização da vistoria prevista no contrato.

5. A ausência de entrega das chaves, por imposição de documentos com cláusulas abusivas, configura inadimplemento contratual da vendedora.

6. O art. 502 do Código Civil impõe ao vendedor a responsabilidade pelos encargos do imóvel até a tradição, que neste caso não ocorreu, permanecendo a obrigação com a construtora.

7. O prazo da garantia legal de cinco anos deve ser contado da entrega efetiva do imóvel, quando se inicia a possibilidade de verificação dos vícios construtivos.

8. A cláusula penal por atraso na entrega, prevista contratualmente, deve ser aplicada conforme a jurisprudência consolidada no Tema 971 do STJ, que admite sua incidência em favor do consumidor.

9. Os danos morais estão configurados pela situação excepcional de mora prolongada e frustração da legítima expectativa da consumidora, que quitou integralmente o imóvel há mais de 15 anos sem ter acesso à unidade adquirida.

10. O valor da indenização por danos morais deve ser mantido em R$ 15.000,00, observando-se os princípios da razoabilidade, proporcionalidade e precedentes da Câmara.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11.
Recurso conhecido em parte e, na parte conhecida, parcialmente provido.

Tese de julgamento
:
i)
A apresentação de novos documentos e argumentos em sede recursal configura inovação recursal e impede o conhecimento do recurso nessa parte.
ii)
A entrega do imóvel não se perfaz com a emissão do habite-se, sendo indispensável a vistoria contratual.
iii)
Cláusulas impostas unilateralmente após a contratação, condicionando a entrega do imóvel, são abusivas e inválidas.
iv)
O vendedor responde pelos encargos do imóvel até a efetiva tradição, conforme art. 502 do Código Civil.
v)
O prazo legal de garantia por vícios construtivos conta-se da data da entrega efetiva do imóvel.
vi)
A cláusula penal por inadimplemento do vendedor é válida em favor do comprador, conforme Tema 971/STJ.
vii)
O inadimplemento prolongado em circunstâncias excepcionais configura dano moral indenizável.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 2º, 3º, 6º, 14 e 51, IV; CC, arts. 408, 502 e 618; CPC/2015, arts. 1.013, §1º e 85, §2º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1639322/SP (Tema 971), Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 14.03.2018; TJBA, APL 0301054-39.2013.8.05.0039, Rel. Des. Cynthia Maria Pina Resende.
TJBA.
APELAÇÃO CÍVEL n. 0503153-14.2017.8.05.0150.
Relator: Desembargador Paulo Alberto Nunes Chenaud.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Recurso de Apelação Cível
da Comarca de Salvador, que tem como Apelante a
CONSTRUTORA TENDA S/A
, e, na qualidade de Apelada,
HELENE MOSER COUTINHO ROCHA
.

Acordam os Desembargadores componentes da Segunda Câmara Cível, em
CONHECER DO RECURSO
e,

NEGAR
PROVIMENTO
,
amparados nas razões constantes do voto do Relator.

Sala das Sessões,

PRESIDENTE

Desembargador
MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAÚJO

Relator

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA