Tribunal: TJBA
Processo: 8000606-75.2015.8.05.0154
Classe: Apelação
Relator(a): CLAUDIO CESARE BRAGA PEREIRA
Órgão julgador: CLAUDIO CESARE BRAGA PEREIRA
Órgão colegiado: QUINTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-05-14
Data de publicação: 2026-05-14

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8000606-75.2015.8.05.0154 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: STEFAN PEREIRA MILKIEVICZ Advogado(s): STEFAN PEREIRA MILKIEVICZ, JOSEVAN BARBOSA DA ROCHA APELADO: MACAE EMPREENDIMENTOS LTDA Advogado(s):MARCIA WORMSBECKER, CLAUDIA WORMSBECKER BARUZZO ACORDÃO Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL. PRELIMINARES. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. DEFERIMENTO EM GRAU RECURSAL. DESERÇÃO AFASTADA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. NÃO CONFIGURAÇÃO. EXERCÍCIO REGULAR DO DIREITO DE DEFESA. NULIDADE DA SENTENÇA POR JULGAMENTO EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. VERBAS DECORRENTES DA RESCISÃO CONTRATUAL. CONSECTÁRIOS LÓGICOS. MÉRITO. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. RAZOABILIDADE. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. RESPONSABILIDADE PELOS TRIBUTOS INCIDENTES DURANTE A POSSE. CABIMENTO. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA. AUSÊNCIA DE UTILIZAÇÃO ECONÔMICA DO BEM. PRELIMINARES REJEITADAS. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta por STEFAN PEREIRA MILKIEVICZ contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a rescisão contratual por culpa do comprador, determinar a reintegração do imóvel ao vendedor, fixar a retenção de 25% dos valores pagos e condenar o demandado ao pagamento de taxa de fruição e dos tributos incidentes sobre o bem durante o período de posse. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há questões preliminares e meritórias em discussão: Preliminares suscitadas: (i) verificar se é cabível a concessão da gratuidade da justiça ao apelante, com o consequente afastamento da deserção arguida em contrarrazões; (ii) analisar a configuração de litigância de má-fé; (iii) aferir a alegada nulidade da sentença por julgamento extra petita, em razão da fixação de taxa de fruição e tributos não expressamente requeridos; Mérito recursal: (i) definir se é legítima a retenção do percentual de 25% dos valores pagos pelo comprador inadimplente; (ii) analisar se é devida a imputação ao apelante da responsabilidade pelos tributos incidentes sobre o imóvel durante o período de posse; (iii) verificar o cabimento da cobrança de taxa de fruição em contrato de promessa de compra e venda cujo objeto consiste em lote não edificado. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A concessão da gratuidade de justiça em grau recursal afasta a alegação de deserção, quando demonstrada a hipossuficiência da parte. 4. A interposição de recurso com fundamento jurídico plausível não configura litigância de má-fé, ausente demonstração de dolo processual, nos termos do art. 80 do CPC. 5. Não há julgamento extra petita quando as condenações impostas decorrem logicamente da pretensão deduzida, constituindo consectários naturais da rescisão contratual, em observância à vedação ao enriquecimento sem causa. 6. Em caso de rescisão contratual por culpa do comprador, é legítima a retenção de percentual de até 25% dos valores pagos, conforme orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça. 7. Os tributos incidentes sobre o imóvel durante o período de posse devem ser suportados por quem exerce a posse direta, sendo legítima a condenação do comprador inadimplente. 8. É indevida a cobrança de taxa de fruição em contrato cujo objeto seja lote não edificado, diante da ausência de efetivo uso ou proveito econômico do bem, conforme entendimento do STJ. 9. Recurso conhecido e parcialmente provido, para excluir a condenação ao pagamento da taxa de fruição, mantidos os demais termos da sentença. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Preliminares rejeitadas. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: “A concessão da gratuidade de justiça em grau recursal afasta a deserção, quando demonstrada a hipossuficiência da parte. A interposição de recurso fundada em argumentos juridicamente plausíveis não configura litigância de má-fé, ausente prova de dolo processual. Não há julgamento extra petita quando as verbas fixadas na sentença constituem consectários lógicos da rescisão contratual, em observância à vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do CC). Em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por culpa do adquirente, é legítima a retenção de até 25% dos valores pagos, bem como a imputação ao possuidor dos tributos incidentes sobre o imóvel durante o período de ocupação. É indevida, contudo, a cobrança de taxa de fruição quando o objeto contratual consiste em lote não edificado, por ausência de efetivo uso ou proveito econômico do bem.” Dispositivos relevantes citados: CF, art. 5º, LV; CPC, arts. 80 e 1.026, §2º; CC, art. 884. Jurisprudenciais relevantes citadas:STJ, AgInt no REsp nº 2.100.901/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 02/09/2024, DJe 04/09/2024; TJ-MS, Apelação Cível nº 0034388-04.2009.8.12.0001, Rel. Des. Odemilson Roberto Castro Fassa, 3ª Câmara Cível, j. 10/06/2024, pub. 12/06/2024; TJ-MS, Apelação Cível nº 0820453-77.2017.8.12.0001, Rel. Des. Waldir Marques, 1ª Câmara Cível, j. 09/01/2025, pub. 10/01/2025; STJ, Súmula 543. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n.º 8000606-75.2015.8.05.0154, oriundos do Juízo da 1ª Vara Cível de Luís Eduardo Magalhães/BA, em que é Apelante STEFAN PEREIRA MILKIEVICZ e Apelada MACAÉ EMPREENDIMENTOS LTDA. ACORDAM, os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, em rejeitar as preliminares e DAR PARCIAL PROVIMENTO AO APELO, reformando parcialmente a sentença, tudo pelos fundamentos a seguir expostos. Sala das Sessões, documento datado eletronicamente. PRESIDENTE DES. CLÁUDIO CÉSARE BRAGA PEREIRA RELATOR PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA 04

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quinta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8000606-75.2015.8.05.0154

Órgão Julgador
:
Quinta Câmara Cível

APELANTE: STEFAN PEREIRA MILKIEVICZ

Advogado(s)
:
STEFAN PEREIRA MILKIEVICZ, JOSEVAN BARBOSA DA ROCHA

APELADO: MACAE EMPREENDIMENTOS LTDA

Advogado(s)
:
MARCIA WORMSBECKER, CLAUDIA WORMSBECKER BARUZZO

ACORDÃO

Ementa
: APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL. PRELIMINARES.
GRATUIDADE DE JUSTIÇA. DEFERIMENTO EM GRAU RECURSAL. DESERÇÃO AFASTADA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. NÃO CONFIGURAÇÃO. EXERCÍCIO REGULAR DO DIREITO DE DEFESA. NULIDADE DA SENTENÇA POR JULGAMENTO EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. VERBAS DECORRENTES DA RESCISÃO CONTRATUAL. CONSECTÁRIOS LÓGICOS. MÉRITO. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. RAZOABILIDADE. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. RESPONSABILIDADE PELOS TRIBUTOS INCIDENTES DURANTE A POSSE. CABIMENTO. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA. AUSÊNCIA DE UTILIZAÇÃO ECONÔMICA DO BEM. PRELIMINARES REJEITADAS. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação interposta por
STEFAN PEREIRA MILKIEVICZ
contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a rescisão contratual por culpa do comprador, determinar a reintegração do imóvel ao vendedor, fixar a retenção de 25% dos valores pagos e condenar o demandado ao pagamento de taxa de fruição e dos tributos incidentes sobre o bem durante o período de posse.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há questões preliminares e meritórias em discussão:

Preliminares suscitadas: (i) verificar se é cabível a concessão da gratuidade da justiça ao apelante, com o consequente afastamento da deserção arguida em contrarrazões; (ii) analisar a configuração de litigância de má-fé; (iii) aferir a alegada nulidade da sentença por julgamento extra petita, em razão da fixação de taxa de fruição e tributos não expressamente requeridos;

Mérito recursal: (i) definir se é legítima a retenção do percentual de 25% dos valores pagos pelo comprador inadimplente; (ii) analisar se é devida a imputação ao apelante da responsabilidade pelos tributos incidentes sobre o imóvel durante o período de posse; (iii) verificar o cabimento da cobrança de taxa de fruição em contrato de promessa de compra e venda cujo objeto consiste em lote não edificado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A concessão da gratuidade de justiça em grau recursal afasta a alegação de deserção, quando demonstrada a hipossuficiência da parte.
4.
A interposição de recurso com fundamento jurídico plausível não configura litigância de má-fé, ausente demonstração de dolo processual, nos termos do art. 80 do CPC.
5.
Não há julgamento extra petita quando as condenações impostas decorrem logicamente da pretensão deduzida, constituindo consectários naturais da rescisão contratual, em observância à vedação ao enriquecimento sem causa.
6.
Em caso de rescisão contratual por culpa do comprador, é legítima a retenção de percentual de até 25% dos valores pagos, conforme orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça.
7.
Os tributos incidentes sobre o imóvel durante o período de posse devem ser suportados por quem exerce a posse direta, sendo legítima a condenação do comprador inadimplente.
8.
É indevida a cobrança de taxa de fruição em contrato cujo objeto seja lote não edificado, diante da ausência de efetivo uso ou proveito econômico do bem, conforme entendimento do STJ.
9.
Recurso conhecido e parcialmente provido, para excluir a condenação ao pagamento da taxa de fruição, mantidos os demais termos da sentença.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Preliminares rejeitadas.
Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
: “A concessão da gratuidade de justiça em grau recursal afasta a deserção, quando demonstrada a hipossuficiência da parte. A interposição de recurso fundada em argumentos juridicamente plausíveis não configura litigância de má-fé, ausente prova de dolo processual. Não há julgamento extra petita quando as verbas fixadas na sentença constituem consectários lógicos da rescisão contratual, em observância à vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do CC). Em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por culpa do adquirente, é legítima a retenção de até 25% dos valores pagos, bem como a imputação ao possuidor dos tributos incidentes sobre o imóvel durante o período de ocupação. É indevida, contudo, a cobrança de taxa de fruição quando o objeto contratual consiste em lote não edificado, por ausência de efetivo uso ou proveito econômico do bem.”

Dispositivos relevantes citados
: CF, art. 5º, LV; CPC, arts. 80 e 1.026, §2º; CC, art. 884.

Jurisprudenciais relevantes citadas
:STJ, AgInt no REsp nº 2.100.901/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 02/09/2024, DJe 04/09/2024; TJ-MS, Apelação Cível nº 0034388-04.2009.8.12.0001, Rel. Des. Odemilson Roberto Castro Fassa, 3ª Câmara Cível, j. 10/06/2024, pub. 12/06/2024; TJ-MS, Apelação Cível nº 0820453-77.2017.8.12.0001, Rel. Des. Waldir Marques, 1ª Câmara Cível, j. 09/01/2025, pub. 10/01/2025; STJ, Súmula 543.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Apelação Cível n.º 8000606-75.2015.8.05.0154
, oriundos do Juízo da 1ª Vara Cível de Luís Eduardo Magalhães/BA, em que é Apelante
STEFAN PEREIRA MILKIEVICZ
e Apelada
MACAÉ EMPREENDIMENTOS LTDA.

ACORDAM,
os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, em rejeitar as preliminares e
DAR PARCIAL PROVIMENTO AO APELO,
reformando parcialmente a sentença, tudo pelos fundamentos a seguir expostos.

Sala das Sessões, documento datado eletronicamente.

PRESIDENTE

DES. CLÁUDIO CÉSARE BRAGA PEREIRA

RELATOR

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

04