Tribunal: TJBA
Processo: 8009056-72.2022.8.05.0150
Classe: Apelação
Relator(a): MAURICIO KERTZMAN SZPORER
Órgão julgador: MAURICIO KERTZMAN SZPORER
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-02-04
Data de publicação: 2026-02-04

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8009056-72.2022.8.05.0150 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: BANCO PAN S.A. Advogado(s): CARLOS AUGUSTO TORTORO JUNIOR APELADO: HAROLDO CANDEMIL VALIM FILHO Advogado(s):JOSE BENTO DE SOUZA BARBOSA MK5 ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL – LEGITIMIDADE PASSIVA DA APELANTE RECONHECIDA - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZATÓRIA - IMÓVEL COMERCIAL – BAIXA NA HIPOTECA – INAPLICABILIDADE DA SUMULA 308/STJ – AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO NO REGISTRO DO IMÓVEL – AJUSTE NÃO OPONÍVEL A TERCEIRO DE BOA-FÉ – APELO DO AGENTE FINANCEIRO PROVIDO – OBRIGAÇÃO DE BAIXA NA HIPOTECA QUE SE MANTÉM EM RELAÇÃO A INCORPORADORA FRENTE AO TRÂNSITO EM JULGADO EM RELAÇÃO A MESMA 1. Cuida-se de apelação em ação ordinária de obrigação de fazer, cumulada com indenizatória, em que se busca a baixa na hipoteca imposta no imóvel adquirido e devidamente quitado pela autoria pelo agente financeiro da obra. 2. legitimidade passiva da instituição financeira apelante que se reconhece por haver recusa do banco apelante em cancelar a garantia hipotecária que lhe favorece em vista de empréstimo concedido, necessária para transferência da propriedade do imóvel e cancelamento da hipoteca. 3. A realidade dos autos demonstra que o contrato de compra e venda de evento 94760945, de imóvel comercial, foi firmado em 08/01/2015, não tendo sido registrado no cartório de imóveis competente, constando documento declarando a quitação do mesmo em 04/07/2018 no evento 94760947, quando a certidão de ID 94760948, colacionada pela própria autoria, demonstra que a alienação do bem a apelante ocorreu em 29/05/2012, devidamente registrada na escritura do imóvel. 4. Conforme entendimento do STJ “1. A Súmula n. 308 do STJ não se aplica à aquisição de imóveis comerciais, sendo restrita aos contratos submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH), nos quais a hipoteca recai sobre imóveis residenciais. Precedentes.” e “3. O contrato de promessa de compra e venda sem registro no Cartório Imobiliário, mesmo que celebrado antes da hipoteca, não é oponível a terceiro de boa-fé que recebeu o imóvel comercial como garantia real.” (REsp n. 2.141.417/SC). 5. A pedra de toque, no caso concreto, reside na ausência de registro público do contrato de compra e venda firmado entre a autoria e a incorporadora, que geraria a possibilidade de opor o ajuste a terceiros, inclusive em relação ao agente financeiro da obra, quanto ao domínio do imóvel. 6. Registre-se que a promessa de compra e venda do imóvel comercial é válida e eficaz entre os contratantes, e ineficaz em relação a terceiros de boa-fé, no caso, a credora hipotecária, frente a ausência de registro no cartório de imóveis anterior ao gravame. 7. Apelo provido para excluir da condenação a responsabilidade da mesma em dar baixa na hipoteca com inversão do ônus sucumbencial para condenar a autoria no pagamento de possíveis custas despendidas pela autoria e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa. 8. Mantém-se a obrigação em face da segunda acionada frente ao trânsito em julgado registrado em relação a mesma. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8009056-72.2022.8.05.0150, em que figuram como apelante BANCO PAN S.A. e como apelada HAROLDO CANDEMIL VALIM FILHO. ACORDAM os magistrados integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, por AFASTAR A PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA e, no mérito, DAR PROVIMENTO ao apelo da acionada, nos termos do voto do relator. Salvador, .

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8009056-72.2022.8.05.0150

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

APELANTE: BANCO PAN S.A.

Advogado(s)
:
CARLOS AUGUSTO TORTORO JUNIOR

APELADO: HAROLDO CANDEMIL VALIM FILHO

Advogado(s)
:
JOSE BENTO DE SOUZA BARBOSA

MK5

ACORDÃO

APELAÇ
ÃO CÍVEL – LEGITIMIDADE PASSIVA DA APELANTE RECONHECIDA - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZATÓRIA - IMÓVEL COMERCIAL – BAIXA NA HIPOTECA – INAPLICABILIDADE DA SUMULA 308/STJ – AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO NO REGISTRO DO IMÓVEL – AJUSTE NÃO OPONÍVEL A TERCEIRO DE BOA-FÉ – APELO DO AGENTE FINANCEIRO PROVIDO – OBRIGAÇÃO DE BAIXA NA HIPOTECA QUE SE MANTÉM EM RELAÇÃO A INCORPORADORA FRENTE AO TRÂNSITO EM JULGADO EM RELAÇÃO A MESMA

1.
Cuida-se de apelação em ação
ordinária
de obrigação de fazer, cumulada com indenizatória,
em que se busca
a baixa na hipoteca imposta no imóvel
adquirido e devidamente quitado
pela autoria pelo agente financeiro da obra
.

2.
legitimidade passiva
da instituição
financeira apelante
que se reconhece por
haver recusa do banco apelante em
cancelar a garantia hipotecária
que lhe favorece em
vista
de empréstimo
concedido
, necessária para
transferência da propriedade do imóvel e cancelamento da hipoteca.

3.
A realidade dos autos demonstra que o contrato de compra e venda de evento
94760945,
de imóvel
comercial
,
foi firmado em 08/01/2015, não tendo sido registrado no cartório de imóveis competente, constando documento
declarando a quitação do mesmo em 04/07/2018 no evento 94760947, quando a certidão de ID 94760948, colacionada pela própria autoria, demonstra que
a alienação do bem a apelante
ocorreu
em 29/05/2012,
devidamente registrada na escritura do imóvel.

4.
C
onforme entendimento do STJ “
1. A Súmula n. 308 do STJ não se aplica à aquisição de imóveis comerciais, sendo restrita aos contratos submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH), nos quais a hipoteca recai sobre imóveis residenciais. Precedentes.
” e “
3. O contrato de promessa de compra e venda sem registro no Cartório Imobiliário, mesmo que celebrado antes da hipoteca, não é oponível a terceiro de boa-fé que recebeu o imóvel comercial como garantia real.
” (REsp n. 2.141.417/SC).

5. A pedra de toque, no caso concreto, reside na ausência de registro público do contrato de compra e venda firmado entre a autoria e a
incorporadora
,
que geraria a possibilidade de opor o ajuste a terceiros,
inclusive em relação ao agente financeiro da obra,
quanto ao domínio do imóvel.

6. Registre-se que a promessa de compra e venda do imóvel comercial é válida e eficaz entre os contratantes,
e
ineficaz em relação a terceiros de boa-fé, no caso, a credora hipotecária,
frente
a ausência de registro no
c
artório de
i
móveis anterior ao gravame.

7.
Apelo provido
para excluir da condenação a responsabilidade da mesma e
m
dar baixa na hipoteca
com inversão d
o ônus sucumbencial para condenar a autoria no pagamento de possíveis custas despendidas pela autoria e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

8
.
Mantém-se a obrigação em face da segunda acionada frente ao trânsito em julgado registrado em relação a mesma.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.
8009056-72.2022.8.05.0150
, em que figuram como apelante
BANCO PAN S.A.
e como apelada
HAROLDO CANDEMIL VALIM FILHO
.

ACORDAM
os magistrados integrantes da
Segunda Câmara Cível
do Estado da Bahia,
por
AFASTAR A PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA
e, no mérito,
DAR PROVIMENTO
ao apelo
da acionada
, nos termos do voto do relator.

Salvador, .