Tribunal: TJBA
Processo: 0406250-49.2012.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): RAIMUNDO NONATO BORGES BRAGA
Órgão julgador: RAIMUNDO NONATO BORGES BRAGA
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-04-20
Data de publicação: 2026-04-20

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0406250-49.2012.8.05.0001 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: MAURICIO MAGALHAES STERN e outros (2) Advogado(s): JOAO CARLOS VIEIRA DA SILVA TELLES, LEONARDO DIAS DA SILVA TELLES, PEDRO BORGES DA SILVA TELES, PEDRO DANTAS DE CARVALHO JUNIOR APELADO: COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO URBANO DO ESTADO DA BAHIA - CONDER Advogado(s):LUCAS BRIZACK FILARDI, RODRIGO FRAGA UZEDA, EDILBERTO FERRAZ BENJAMIN, ANA CLAUDIA FERRARI BULHOES, DAISY KELLY DE SOUSA BORGES, MARIANA DE SA MESSIAS FIGUEIREDO, PEDRO LUIZ REIS CHAGAS ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO POR UTILIDADE PÚBLICA. DIREITO ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. DESAPROPRIAÇÃO. JUSTA INDENIZAÇÃO. LAUDO PERICIAL JUDICIAL. NBR 14.653-2. VÍCIOS METODOLÓGICOS. AMOSTRAGEM INSUFICIENTE. INCONGRUÊNCIA GEOGRÁFICA. DESCONSIDERAÇÃO DO POTENCIAL CONSTRUTIVO. ERRO MATEMÁTICO. EXTRAPOLAÇÃO NEGATIVA. NULIDADE DA SENTENÇA. CERCEAMENTO DE DEFESA. NECESSIDADE DE NOVA PERÍCIA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta contra sentença que julgou procedente o pedido em Ação de Desapropriação por utilidade pública, determinando a incorporação do imóvel descrito na inicial ao patrimônio estadual e fixando a indenização no valor de R$ 6.958.388,06, estritamente embasada no laudo pericial judicial. Discute-se no recurso a pretensão de reforma ou nulidade da sentença por violação à NBR 14.653-2, argumentando-se que a prova oficial utilizou amostragem exígua de mercado, incorreu em dessemelhanças geográficas em relação ao imóvel paradigma, desconsiderou o potencial construtivo garantido pela legislação municipal (PDDU 2016) e incidiu em erro matemático caracterizado como extrapolação negativa. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há 2 questões em discussão no presente recurso: (i) definir se o laudo pericial judicial ostenta higidez técnica e científica em conformidade com as diretrizes metodológicas aplicáveis (NBR 14.653-2) para atestar a justa indenização decorrente do desapossamento do bem; e (ii) estabelecer se, comprovadas as falhas da prova oficial, é permitida a adoção direta do parecer confeccionado pelo assistente técnico dos expropriados ou se o ordenamento jurídico exige a reabertura da instrução probatória para produção de nova perícia. III. RAZÕES DE DECIDIR A observância do preceito constitucional da justa indenização nas ações expropriatórias impõe que a prova pericial atenda a rigorosos critérios técnicos, afastando avaliações subjetivas e garantindo o equilíbrio financeiro pautado na fidedignidade da NBR 14.653-2. O trabalho pericial acostado aos autos padece de insuficiência na amostragem, dado que a coleta de apenas seis paradigmas no mercado demonstra-se manifestamente escassa para balizar o valor de um imóvel com extensos 17.847,97 m2 inserido em mercado heterogêneo. Evidencia-se grave incongruência na escolha amostral operada pelo expert oficial, que confrontou terreno de extrema vocação logística e comercial (com ampla testada para rodovia federal BR-324) com propriedades irrelevantes de padrão residencial de bairro, alocadas em vias internas e estradas velhas desprovidas de atratividade mercadológica comparável. A avaliação judicial suprimiu arbitrariamente a valorização advinda da adequação normativa de potencial construtivo, omitindo a incidência do Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano do Município de Salvador (PDDU 2016), o qual elevou a densidade da área expropriada à categoria de Centralidade Metropolitana com Coeficiente de Aproveitamento Básico (CAB) de 4.0. Ocorre a nulidade lógica irremediável no memorial de cálculos homologado, materializada pela extrapolação negativa: o valor unitário arbitrado como adequado pelo perito (R$ 389,87/m2) encontra-se incoerentemente abaixo do menor piso financeiro extraído das próprias amostras colhidas na pesquisa de mercado por ele conduzida (R$ 415,38/m2), ferindo a presunção técnica necessária. Resta juridicamente impossível a validação irrestrita do laudo elaborado pelo assistente técnico particular e fundado em Redes Neurais Complexas, porque consubstancia elemento de prova unilateral que, não submetido ainda a exame imparcial do juízo, impede sua pronta assunção como valor substituto da condenação, sobretudo quando há envolvimento e dispêndio de recursos públicos. A constatação dos vícios metodológicos flagrantes e do desrespeito probatório enseja nulidade da prestação jurisdicional pela evidente insuficiência técnica de fundamentação e por cerceamento de defesa, impondo-se o retorno dos autos à base para a indicação de novo perito e renovação da averiguação indenizatória. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e parcialmente provido. Teses de julgamento: 1. A existência de deficiências metodológicas agudas e inobservância injustificada da norma técnica vigente (NBR 14.653-2) por parte da perícia judicial – notadamente no tocante à deficiência quantitativa da amostra, dessemelhança geográfica de paradigmas, omissão do potencial construtivo vigente (PDDU) e cálculo final inferior à mínima amostragem coletada – contamina a garantia da justa indenização e configura hipótese de nulidade insanável da sentença desapropriatória nela amparada. 2. Desconstituída a validade da prova pericial do juízo, consubstancia ofensa ao contraditório a adoção supletiva imediata de parecer subscrito exclusivamente por assistente técnico da parte, sendo impositiva a cassação da sentença para elaboração de nova e imparcial instrução pericial probatória. Dispositivos legais relevantes citados: Constituição Federal, art. 5º, inciso XXIV; Código de Processo Civil, art. 473, inciso III; NBR 14.653-2 da ABNT. Jurisprudência relevante citada: Superior Tribunal de Justiça, REsp n. 1.298.315/MG, Rel. Min. Humberto Martins, j. em 2/10/2012; Superior Tribunal de Justiça, REsp n. 848.787/SC, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, j. em 20/5/2010; Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, Apelação nº 8000481-85.2022.8.05.0082, Rel. Des. Marcelo Silva Britto, publ. em 08/10/2025. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0406250-49.2012.8.05.0001, em que figuram como Apelantes MAURÍCIO MAGALHÃES STERN, DANIEL AMOEDO LEIRO e JOAQUIM MAGALHÃES STERN e como Apelada COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO URBANO DO ESTADO DA BAHIA - CONDER, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade de votos, em CONHECER e DAR PROVIMENTO PARCIAL À APELAÇÃO , para anular a sentença recorrida e determinar o retorno dos autos ao juízo de origem para reabertura da instrução probatória e realização de nova perícia, nos termos do voto do Relator. Sala de Sessões, data registrada no sistema. Presidente Des. Raimundo Nonato Borges Braga Relator Procurador(a) de Justiça R01

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0406250-49.2012.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

APELANTE: MAURICIO MAGALHAES STERN e outros (2)

Advogado(s)
:
JOAO CARLOS VIEIRA DA SILVA TELLES, LEONARDO DIAS DA SILVA TELLES, PEDRO BORGES DA SILVA TELES, PEDRO DANTAS DE CARVALHO JUNIOR

APELADO: COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO URBANO DO ESTADO DA BAHIA - CONDER

Advogado(s)
:
LUCAS BRIZACK FILARDI, RODRIGO FRAGA UZEDA, EDILBERTO FERRAZ BENJAMIN, ANA CLAUDIA FERRARI BULHOES, DAISY KELLY DE SOUSA BORGES, MARIANA DE SA MESSIAS FIGUEIREDO, PEDRO LUIZ REIS CHAGAS

ACORDÃO

APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO POR UTILIDADE PÚBLICA. DIREITO ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. DESAPROPRIAÇÃO. JUSTA INDENIZAÇÃO. LAUDO PERICIAL JUDICIAL. NBR 14.653-2. VÍCIOS METODOLÓGICOS. AMOSTRAGEM INSUFICIENTE. INCONGRUÊNCIA GEOGRÁFICA. DESCONSIDERAÇÃO DO POTENCIAL CONSTRUTIVO. ERRO MATEMÁTICO. EXTRAPOLAÇÃO NEGATIVA. NULIDADE DA SENTENÇA. CERCEAMENTO DE DEFESA. NECESSIDADE DE NOVA PERÍCIA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta contra sentença que julgou procedente o pedido em Ação de Desapropriação por utilidade pública, determinando a incorporação do imóvel descrito na inicial ao patrimônio estadual e fixando a indenização no valor de R$ 6.958.388,06, estritamente embasada no laudo pericial judicial. Discute-se no recurso a pretensão de reforma ou nulidade da sentença por violação à NBR 14.653-2, argumentando-se que a prova oficial utilizou amostragem exígua de mercado, incorreu em dessemelhanças geográficas em relação ao imóvel paradigma, desconsiderou o potencial construtivo garantido pela legislação municipal (PDDU 2016) e incidiu em erro matemático caracterizado como extrapolação negativa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há 2 questões em discussão no presente recurso: (i) definir se o laudo pericial judicial ostenta higidez técnica e científica em conformidade com as diretrizes metodológicas aplicáveis (NBR 14.653-2) para atestar a justa indenização decorrente do desapossamento do bem; e (ii) estabelecer se, comprovadas as falhas da prova oficial, é permitida a adoção direta do parecer confeccionado pelo assistente técnico dos expropriados ou se o ordenamento jurídico exige a reabertura da instrução probatória para produção de nova perícia.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A observância do preceito constitucional da justa indenização nas ações expropriatórias impõe que a prova pericial atenda a rigorosos critérios técnicos, afastando avaliações subjetivas e garantindo o equilíbrio financeiro pautado na fidedignidade da NBR 14.653-2.

O trabalho pericial acostado aos autos padece de insuficiência na amostragem, dado que a coleta de apenas seis paradigmas no mercado demonstra-se manifestamente escassa para balizar o valor de um imóvel com extensos 17.847,97 m2 inserido em mercado heterogêneo.

Evidencia-se grave incongruência na escolha amostral operada pelo
expert
oficial, que confrontou terreno de extrema vocação logística e comercial (com ampla testada para rodovia federal BR-324) com propriedades irrelevantes de padrão residencial de bairro, alocadas em vias internas e estradas velhas desprovidas de atratividade mercadológica comparável.

A avaliação judicial suprimiu arbitrariamente a valorização advinda da adequação normativa de potencial construtivo, omitindo a incidência do Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano do Município de Salvador (PDDU 2016), o qual elevou a densidade da área expropriada à categoria de Centralidade Metropolitana com Coeficiente de Aproveitamento Básico (CAB) de 4.0.

Ocorre a nulidade lógica irremediável no memorial de cálculos homologado, materializada pela extrapolação negativa: o valor unitário arbitrado como adequado pelo perito (R$ 389,87/m2) encontra-se incoerentemente abaixo do menor piso financeiro extraído das próprias amostras colhidas na pesquisa de mercado por ele conduzida (R$ 415,38/m2), ferindo a presunção técnica necessária.

Resta juridicamente impossível a validação irrestrita do laudo elaborado pelo assistente técnico particular e fundado em Redes Neurais Complexas, porque consubstancia elemento de prova unilateral que, não submetido ainda a exame imparcial do juízo, impede sua pronta assunção como valor substituto da condenação, sobretudo quando há envolvimento e dispêndio de recursos públicos.

A constatação dos vícios metodológicos flagrantes e do desrespeito probatório enseja nulidade da prestação jurisdicional pela evidente insuficiência técnica de fundamentação e por cerceamento de defesa, impondo-se o retorno dos autos à base para a indicação de novo perito e renovação da averiguação indenizatória.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e parcialmente provido.

Teses de julgamento
: 1. A existência de deficiências metodológicas agudas e inobservância injustificada da norma técnica vigente (NBR 14.653-2) por parte da perícia judicial – notadamente no tocante à deficiência quantitativa da amostra, dessemelhança geográfica de paradigmas, omissão do potencial construtivo vigente (PDDU) e cálculo final inferior à mínima amostragem coletada – contamina a garantia da justa indenização e configura hipótese de nulidade insanável da sentença desapropriatória nela amparada. 2. Desconstituída a validade da prova pericial do juízo, consubstancia ofensa ao contraditório a adoção supletiva imediata de parecer subscrito exclusivamente por assistente técnico da parte, sendo impositiva a cassação da sentença para elaboração de nova e imparcial instrução pericial probatória.

Dispositivos legais relevantes citados
: Constituição Federal, art. 5º, inciso XXIV; Código de Processo Civil, art. 473, inciso III; NBR 14.653-2 da ABNT.

Jurisprudência relevante citada
: Superior Tribunal de Justiça, REsp n. 1.298.315/MG, Rel. Min. Humberto Martins, j. em 2/10/2012; Superior Tribunal de Justiça, REsp n. 848.787/SC, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, j. em 20/5/2010; Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, Apelação nº 8000481-85.2022.8.05.0082, Rel. Des. Marcelo Silva Britto, publ. em 08/10/2025.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0406250-49.2012.8.05.0001, em que figuram como Apelantes MAURÍCIO MAGALHÃES STERN, DANIEL AMOEDO LEIRO e JOAQUIM MAGALHÃES STERN e como Apelada COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO URBANO DO ESTADO DA BAHIA - CONDER, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade de votos, em CONHECER e DAR PROVIMENTO PARCIAL À APELAÇÃO , para anular a sentença recorrida e determinar o retorno dos autos ao juízo de origem para reabertura da instrução probatória e realização de nova perícia, nos termos do voto do Relator.

Sala de Sessões, data registrada no sistema.

Presidente

Des. Raimundo Nonato Borges Braga

Relator

Procurador(a) de Justiça

R01