Tribunal: TJBA
Processo: 8005516-45.2024.8.05.0150
Classe: Apelação
Relator(a): RICARDO REGIS DOURADO
Órgão julgador: RICARDO REGIS DOURADO
Órgão colegiado: QUARTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-02-26
Data de publicação: 2026-02-26

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quarta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8005516-45.2024.8.05.0150 Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível APELANTE: ELIANE AMARANTE DE SENA e outros Advogado(s): IONARA DE MATOS SOARES RIBEIRO APELADO: GEMEOS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA Advogado(s): ACORDÃO DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES. CLÁUSULA PENAL. DANOS MORAIS. PROVIMENTO PARCIAL, POR MAIORIA. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, restituição de valores pagos, aplicação de cláusula penal, indenização por lucros cessantes e danos morais, sob o fundamento de que a rescisão sem devolução do imóvel acarretaria enriquecimento ilícito. 2. Os autores sustentam que o imóvel não foi entregue no prazo contratual, mesmo após o período de tolerância, permanecendo a construtora revel. Pleiteiam a rescisão por culpa exclusiva da vendedora, restituição integral dos valores pagos, incidência da cláusula penal, indenização por lucros cessantes e danos morais. II. Questão em discussão 3. Há quatro questões em discussão: (i) saber se houve inadimplemento contratual da construtora apto a ensejar a rescisão por sua culpa exclusiva; (ii) saber se é devida a restituição integral dos valores pagos e a aplicação da cláusula penal prevista contratualmente; (iii) saber se é possível a cumulação da cláusula penal com lucros cessantes; e (iv) saber se o inadimplemento contratual configura dano moral indenizável. III. Razões de decidir 4. A revelia da construtora induz à presunção de veracidade dos fatos alegados na inicial (CPC, art. 344), notadamente a não entrega do imóvel. Inexistindo imissão na posse, afasta-se a tese de enriquecimento ilícito. 5. Configurado o inadimplemento absoluto da obrigação de entrega do imóvel, é cabível a resolução contratual por culpa exclusiva da vendedora, com restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula nº 543/STJ e do art. 475 do CC. 6. É devida a aplicação da cláusula penal contratual em favor do comprador, conforme orientação firmada pelo STJ no Tema 971, admitindo-se sua incidência inversa quando o inadimplemento é imputável à construtora. 7. A cláusula penal possui natureza compensatória e não pode ser cumulada com lucros cessantes, sob pena de bis in idem. 8. Por maioria, reconhece-se que o inadimplemento absoluto do contrato, com frustração da aquisição de moradia, retenção de valores substanciais e necessidade de judicialização, ultrapassa o mero dissabor, configurando dano moral indenizável, fixado em R$ 10.000,00, em atenção aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. IV. Dispositivo e tese Recurso conhecido e parcialmente provido. Tese de julgamento: “1. Configurado o inadimplemento absoluto da construtora, é devida a rescisão do contrato de promessa de compra e venda com restituição integral dos valores pagos pelo comprador. 2. A cláusula penal prevista em favor do vendedor pode ser aplicada de forma inversa quando o inadimplemento é imputável à construtora. 3. A cláusula penal não pode ser cumulada com lucros cessantes. 4. O inadimplemento absoluto do contrato de aquisição de imóvel residencial, com retenção indevida de valores substanciais, pode configurar dano moral indenizável.” ___________________________ Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXV; CPC, arts. 98, § 3º, 99, § 3º, 344, 1.003, § 5º, 1.009 e 1.010; CC, art. 475; CDC, arts. 2º, 3º e 14. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 543; STJ, Tema 971; TJBA, Apelação Cível nº 8038889-05.2019.8.05.0001. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8005516-45.2024.8.05.0150, em que figuram como apelantes ELIANE AMARANTE DE SENA E ALAN CHARLES NERY DE SENA e apelada GÊMEOS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por maioria, em CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, para: (i) deferir a gratuidade da justiça; (ii) confirmar parcialmente a tutela de urgência recursal para averbação da existência da ação na matrícula do imóvel; (iii) declarar rescindido o contrato por culpa exclusiva da apelada; (iv) condenar a apelada à restituição integral dos valores pagos, devidamente corrigidos e acrescidos de juros; (v) condenar ao pagamento da cláusula penal de 20% sobre o valor do contrato; (vi) condenar ao pagamento de indenização por dano moral no valor de R$ 10.000,00; (vii) manter a improcedência do pedido de lucros cessantes; e (viii) redistribuir os ônus sucumbenciais, observada a gratuidade deferida, nos termos do voto do Desembargador Ricardo Régis Dourado, Relator Designado. Sala de Sessões, data registrada em sistema. PRESIDENTE DES. RICARDO REGIS DOURADO Relator Designado PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quarta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8005516-45.2024.8.05.0150

Órgão Julgador
:
Quarta Câmara Cível

APELANTE: ELIANE AMARANTE DE SENA e outros

Advogado(s)
:
IONARA DE MATOS SOARES RIBEIRO

APELADO: GEMEOS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA

Advogado(s)
:

ACORDÃO

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES. CLÁUSULA PENAL. DANOS MORAIS. PROVIMENTO PARCIAL, POR MAIORIA.

I. Caso em exame

1.
Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, restituição de valores pagos, aplicação de cláusula penal, indenização por lucros cessantes e danos morais, sob o fundamento de que a rescisão sem devolução do imóvel acarretaria enriquecimento ilícito.

2.
Os autores sustentam que o imóvel não foi entregue no prazo contratual, mesmo após o período de tolerância, permanecendo a construtora revel. Pleiteiam a rescisão por culpa exclusiva da vendedora, restituição integral dos valores pagos, incidência da cláusula penal, indenização por lucros cessantes e danos morais.

II. Questão em discussão

3.
Há quatro questões em discussão: (i) saber se houve inadimplemento contratual da construtora apto a ensejar a rescisão por sua culpa exclusiva; (
ii
) saber se é devida a restituição integral dos valores pagos e a aplicação da cláusula penal prevista contratualmente; (
iii
) saber se é possível a cumulação da cláusula penal com lucros cessantes; e (
iv
) saber se o inadimplemento contratual configura dano moral indenizável.

III. Razões de decidir

4.
A revelia da construtora induz à presunção de veracidade dos fatos alegados na inicial (CPC, art. 344), notadamente a não entrega do imóvel. Inexistindo imissão na posse, afasta-se a tese de enriquecimento ilícito.

5.
Configurado o inadimplemento absoluto da obrigação de entrega do imóvel, é cabível a resolução contratual por culpa exclusiva da vendedora, com restituição integral dos valores pagos, nos termos da Súmula nº 543/STJ e do art. 475 do CC.

6.
É devida a aplicação da cláusula penal contratual em favor do comprador, conforme orientação firmada pelo STJ no Tema 971, admitindo-se sua incidência inversa quando o inadimplemento é imputável à construtora.

7.
A cláusula penal possui natureza compensatória e não pode ser cumulada com lucros cessantes, sob pena de bis in idem.

8.
Por maioria, reconhece-se que o inadimplemento absoluto do contrato, com frustração da aquisição de moradia, retenção de valores substanciais e necessidade de judicialização, ultrapassa o mero dissabor, configurando dano moral indenizável, fixado em R$ 10.000,00, em atenção aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

IV. Dispositivo e tese

Recurso conhecido e parcialmente provido
.

Tese de julgamento:
“1
. Configurado o inadimplemento absoluto da construtora, é devida a rescisão do contrato de promessa de compra e venda com restituição integral dos valores pagos pelo comprador. 2. A cláusula penal prevista em favor do vendedor pode ser aplicada de forma inversa quando o inadimplemento é imputável à construtora. 3. A cláusula penal não pode ser cumulada com lucros cessantes. 4. O inadimplemento absoluto do contrato de aquisição de imóvel residencial, com retenção indevida de valores substanciais, pode configurar dano moral indenizável.
”

___________________________

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 5º, XXXV; CPC,
arts
. 98, § 3º, 99, § 3º, 344, 1.003, § 5º, 1.009 e 1.010; CC, art. 475; CDC,
arts
. 2º, 3º e 14.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Súmula nº 543; STJ, Tema 971; TJBA, Apelação Cível nº 8038889-05.2019.8.05.0001.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8005516-45.2024.8.05.0150, em que figuram como apelantes
ELIANE AMARANTE DE SENA E ALAN CHARLES NERY DE SENA
e apelada
GÊMEOS CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
.

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por maioria, em
CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO
,
para: (i) deferir a gratuidade da justiça; (
ii
) confirmar parcialmente a tutela de urgência recursal para averbação da existência da ação na matrícula do imóvel; (
iii
) declarar rescindido o contrato por culpa exclusiva da apelada; (
iv
) condenar a apelada à restituição integral dos valores pagos, devidamente corrigidos e acrescidos de juros; (v) condenar ao pagamento da cláusula penal de 20% sobre o valor do contrato; (vi) condenar ao pagamento de indenização por dano moral no valor de R$ 10.000,00; (
vii
) manter a improcedência do pedido de lucros cessantes; e (
viii
) redistribuir os ônus sucumbenciais, observada a gratuidade deferida,
nos termos do voto do Desembargador Ricardo Régis Dourado, Relator Designado.

Sala de Sessões, data registrada em sistema.

PRESIDENTE

DES. RICARDO REGIS DOURADO

Relator Designado

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA