Tribunal: TJBA
Processo: 8069162-30.2020.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): MARIELZA MAUES PINHEIRO LIMA
Órgão julgador: MARIELZA MAUES PINHEIRO LIMA
Órgão colegiado: QUINTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-31
Data de publicação: 2026-03-31

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8069162-30.2020.8.05.0001 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: ELAINE CRISTINA MENEZES DOS REIS e outros Advogado(s): FERNANDO GRISI JUNIOR APELADO: KARLA MIRELLA SANTOS SOUSA Advogado(s):SANDRA ANUNCIACAO MIRANDA DE SANTANA CERQUEIRA ACORDÃO DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. PANDEMIA COVID-19. REVISÃO JUDICIAL. TEORIA DA IMPREVISÃO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. ISENÇÃO DE ALUGUÉIS E COBRANÇA DE ENCARGOS ACESSÓRIOS. COMPENSAÇÃO DA CAUÇÃO. EQUILÍBRIO CONTRATUAL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. Caso em exame Trata-se de Apelação Cível interposta pelos Locadores contra a sentença que, em ação de despejo e cobrança, julgou procedente em parte o pedido para decretar a rescisão do contrato de locação comercial e condenar a Locatária apenas ao pagamento dos encargos acessórios (condomínio, IPTU e energia), isentando-a do pagamento dos aluguéis durante o período de restrição das atividades comerciais devido à pandemia, mediante a compensação do valor da caução prestada. Os Apelantes buscam a reforma parcial para obter a condenação da Locatária ao pagamento integral dos aluguéis inadimplidos. II. Questão em discussão A questão em discussão consiste em saber se a revisão do contrato de locação, procedida na sentença, que isentou a Locatária do aluguel, mas a condenou aos encargos acessórios, utilizando a caução para compensação, constitui uma solução jurídica adequada e equitativa em face da imprevisibilidade e da onerosidade excessiva decorrentes da pandemia da COVID-19, ou se a Apelada deve ser condenada ao pagamento integral dos aluguéis, conforme pleiteado pelos Locadores, em respeito ao princípio do pacta sunt servanda. III. Razões de decidir O contexto da pandemia de COVID-19 e as subsequentes restrições de funcionamento do comércio configuram evento superveniente, extraordinário e imprevisível, apto a justificar a revisão equitativa das obrigações contratuais, nos termos do artigo 317 e do artigo 478 do Código Civil, visando o reequilíbrio da relação locatícia. A decisão de primeiro grau se valeu da proposta de isenção total dos aluguéis, ofertada pelos próprios Locadores em momento anterior à judicialização, como parâmetro de razoabilidade e boa-fé objetiva, para reequilibrar o contrato, mantendo a Locatária responsável unicamente pelos encargos acessórios vinculados ao uso e manutenção do imóvel. A isenção dos aluguéis, mantendo-se a cobrança dos encargos acessórios, com a compensação da caução, promove uma divisão justa do ônus da crise entre as partes, impedindo o enriquecimento sem causa do locador e mitigando o prejuízo da locatária que teve sua atividade comercial inviabilizada no período. IV. Dispositivo e tese Recurso desprovido. Tese de julgamento: "1. A superveniência da pandemia da COVID-19 e as restrições impostas ao comércio constituem fato extraordinário e imprevisível que justificam a revisão judicial de contrato de locação não residencial para reequilibrar as obrigações. 2. A isenção integral dos aluguéis, com a manutenção da cobrança dos encargos acessórios e a compensação da caução, configura medida equitativa e proporcional, alinhada à boa-fé objetiva e à função social do contrato, especialmente quando os Locadores ofertaram proposta de isenção de aluguel em momento anterior à rescisão." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 317, 478, 479 e 480; Lei nº 8.245/91, art. 9º, III. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8069162-30.2020.8.05.0001, em que figuram como apelante ELAINE CRISTINA MENEZES DOS REIS e outros e como apelada KARLA MIRELLA SANTOS SOUSA. ACORDAM os magistrados integrantes da Quinta Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do relator. Salvador, .

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quinta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8069162-30.2020.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Quinta Câmara Cível

APELANTE: ELAINE CRISTINA MENEZES DOS REIS e outros

Advogado(s)
:
FERNANDO GRISI JUNIOR

APELADO: KARLA MIRELLA SANTOS SOUSA

Advogado(s)
:
SANDRA ANUNCIACAO MIRANDA DE SANTANA CERQUEIRA

ACORDÃO

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. PANDEMIA COVID-19. REVISÃO JUDICIAL. TEORIA DA IMPREVISÃO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. ISENÇÃO DE ALUGUÉIS E COBRANÇA DE ENCARGOS ACESSÓRIOS. COMPENSAÇÃO DA CAUÇÃO. EQUILÍBRIO CONTRATUAL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Trata-se de Apelação Cível interposta pelos Locadores contra a sentença que, em ação de despejo e cobrança, julgou procedente em parte o pedido para decretar a rescisão do contrato de locação comercial e condenar a Locatária apenas ao pagamento dos encargos acessórios (condomínio, IPTU e energia), isentando-a do pagamento dos aluguéis durante o período de restrição das atividades comerciais devido à pandemia, mediante a compensação do valor da caução prestada. Os Apelantes buscam a reforma parcial para obter a condenação da Locatária ao pagamento integral dos aluguéis inadimplidos.

II. Questão em discussão

A questão em discussão consiste em saber se a revisão do contrato de locação, procedida na sentença, que isentou a Locatária do aluguel, mas a condenou aos encargos acessórios, utilizando a caução para compensação, constitui uma solução jurídica adequada e equitativa em face da imprevisibilidade e da onerosidade excessiva decorrentes da pandemia da COVID-19, ou se a Apelada deve ser condenada ao pagamento integral dos aluguéis, conforme pleiteado pelos Locadores, em respeito ao princípio do
pacta sunt servanda
.

III. Razões de decidir

O contexto da pandemia de COVID-19 e as subsequentes restrições de funcionamento do comércio configuram evento superveniente, extraordinário e imprevisível, apto a justificar a revisão equitativa das obrigações contratuais, nos termos do artigo 317 e do artigo 478 do Código Civil, visando o reequilíbrio da relação locatícia.

A decisão de primeiro grau se valeu da proposta de isenção total dos aluguéis, ofertada pelos próprios Locadores em momento anterior à judicialização, como parâmetro de razoabilidade e boa-fé objetiva, para reequilibrar o contrato, mantendo a Locatária responsável unicamente pelos encargos acessórios vinculados ao uso e manutenção do imóvel.

A isenção dos aluguéis, mantendo-se a cobrança dos encargos acessórios, com a compensação da caução, promove uma divisão justa do ônus da crise entre as partes, impedindo o enriquecimento sem causa do locador e mitigando o prejuízo da locatária que teve sua atividade comercial inviabilizada no período.

IV. Dispositivo e tese

Recurso desprovido. Tese de julgamento: "1. A superveniência da pandemia da COVID-19 e as restrições impostas ao comércio constituem fato extraordinário e imprevisível que justificam a revisão judicial de contrato de locação não residencial para reequilibrar as obrigações. 2. A isenção integral dos aluguéis, com a manutenção da cobrança dos encargos acessórios e a compensação da caução, configura medida equitativa e proporcional, alinhada à boa-fé objetiva e à função social do contrato, especialmente quando os Locadores ofertaram proposta de isenção de aluguel em momento anterior à rescisão."

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 317, 478, 479 e 480; Lei nº 8.245/91, art. 9º, III.

Vi
stos, relatados e discutidos estes autos de n.
8069162-30.2020.8.05.0001
, em que figuram como apelante ELAINE CRISTINA MENEZES DOS REIS e outros e como apelada KARLA MIRELLA SANTOS SOUSA.

ACORDAM
os magistrados integrantes da Quinta Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade,
em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO
, nos termos do voto do relator.

Salvador, .