Tribunal: TJBA
Processo: 8001428-52.2023.8.05.0229
Classe: Apelação
Relator(a): ADRIANO AUGUSTO GOMES BORGES
Órgão julgador: ADRIANO AUGUSTO GOMES BORGES
Órgão colegiado: PRIMEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-05-13
Data de publicação: 2026-05-13

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8001428-52.2023.8.05.0229 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível APELANTE: VILANE MOREIRA CRUZ SOUZA e outros (3) Advogado(s): AMANDA RIBEIRO MOTA, MAIRA COSTA MACEDO APELADO: DUO SANTO ANTONIO CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS SPE LTDA e outros (3) Advogado(s):MAIRA COSTA MACEDO, AMANDA RIBEIRO MOTA ACORDÃO Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAL E MORAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULAS ABUSIVAS. TAXA CONDOMINIAL. JUROS DE OBRA. RATEIO POR MACROMEDIDOR. “HABITE-SE”. DESCONTO DE 70% PARA UNIDADES NÃO VENDIDAS. RESTITUIÇÃO EM DOBRO. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. HONORÁRIOS SOBRE O VALOR DA CAUSA. RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO. APELO DAS RÉS IMPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que, nos autos de Ação de Revisão Contratual c/c Indenização por Danos Material e Moral, julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a nulidade de cláusulas de contrato de promessa de compra e venda relativas a juros de obra, rateio por macromedidor, termo inicial de cobrança de taxa condominial e desconto de 70% para unidades não vendidas, bem como condenar as rés, solidariamente, à restituição simples dos valores pagos indevidamente a título de taxa condominial, com correção monetária e juros, além do pagamento integral das custas e honorários fixados em 10% sobre o valor da condenação. 2. Os autores pleiteiam a restituição em dobro, indenização por danos morais e majoração dos honorários por apreciação equitativa. As rés suscitam ilegitimidade ativa e passiva, defendem a validade das cláusulas, a inexistência de nexo causal, o risco de dupla penalização e requerem o reconhecimento de sucumbência recíproca. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. Há quatro questões em discussão: (i) definir se os autores possuem legitimidade para questionar cláusulas contratuais que repercutem na convenção condominial e se as construtoras possuem legitimidade passiva para responder pela restituição; (ii) estabelecer se são abusivas as cláusulas contratuais relativas a juros de obra, rateio por macromedidor, termo inicial da taxa condominial e desconto de 70% para unidades não vendidas; (iii) determinar se é cabível a restituição em dobro e a indenização por dano moral; (iv) definir o critério de fixação dos honorários advocatícios e a existência de sucumbência recíproca. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. Reconhece-se a legitimidade ativa dos adquirentes para impugnar cláusulas inseridas em seus contratos individuais, ainda que reproduzidas na convenção condominial, por se tratar de relação de consumo sujeita ao CDC. 5. Afirma-se a legitimidade passiva das construtoras, pois integram a cadeia de fornecimento, elaboram e impõem as cláusulas contratuais abusivas, respondendo solidariamente pelos danos, nos termos dos arts. 7º, parágrafo único, e 25, §1º, do CDC. 6. Rejeita-se a alegação de ausência de nexo causal, pois o dano decorre da imposição de cláusulas abusivas que geram cobrança indevida, sendo irrelevante o não recebimento direto dos valores. 7. Afasta-se o risco de dupla penalização, por se tratar de relações jurídicas distintas entre construtoras e condomínio. 8. Mantém-se a nulidade da cláusula que autoriza cobrança de juros de obra após o prazo de entrega das chaves, em consonância com o Tema 996 do STJ, respondendo as construtoras solidariamente pelos encargos. 9. Reconhece-se a abusividade da cobrança por macromedidor antes da entrega das chaves, por impor pagamento por serviço não usufruído, em afronta ao art. 39, V, do CDC, bem como diante da obrigatoriedade de medição individualizada nas novas edificações (Lei nº 13.312/2016). 10. Considera-se abusiva a fixação do “habite-se” como marco inicial da obrigação condominial, aplicando-se o Tema 886 do STJ, segundo o qual a responsabilidade surge com a efetiva entrega das chaves. 11. Declara-se abusiva a cláusula que concede desconto de 70% na taxa condominial para unidades não vendidas, por violar os princípios da isonomia, razoabilidade e proporcionalidade, transferindo aos demais condôminos ônus indevido. 12. Determina-se a restituição em dobro, pois o STJ firmou posicionamento, no sentido de que a devolução em dobro, prevista no parágrafo único do art. 42 do CDC, é cabível quando a cobrança indevida consubstanciar conduta contrária à boa-fé objetiva, independentemente da natureza do elemento volitivo, o que se evidenciou nos autos. 12. Afasta-se a indenização por dano moral, por inexistir abalo anímico que ultrapasse o mero aborrecimento decorrente da necessidade de recorrer ao Judiciário. 13. Reforma-se a sentença apenas quanto aos honorários advocatícios, fixando-os em 20% sobre o valor atualizado da causa, diante do caráter irrisório da condenação à restituição em dobro dos valores pagos indevidamente como base de cálculo, com fulcro no art. 85, §2º, do CPC, e no Tema 1076 do STJ. 14. Rejeita-se a sucumbência recíproca, pois os autores decaíram de parte mínima do pedido. IV. DISPOSITIVO 15. Recurso dos demandantes provido parcialmente. Recurso das demandadas improvido. __________________________________________________________________________ Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 7º, parágrafo único, 25, §1º, 39, V, 42, parágrafo único, e 51, IV; CC, arts. 186, 389, parágrafo único, 406 e 927; CPC, arts. 85, §§2º e 8º, 86 e 485, VI; Lei nº 13.312/2016. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996; STJ, Tema 886; STJ, Tema 414. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação n° 8001428-52.2023.8.05.0229, oriundos da Comarca de Santo Antônio de Jesus, em que figuram como Apelantes/Apelados VILANE MOREIRA CRUZ SOUZA e OUTROS. Acordam os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em DAR PROVIMENTO PARCIAL AO APELO DOS DEMANDANTES E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DAS RÉS.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8001428-52.2023.8.05.0229

Órgão Julgador
:
Primeira Câmara Cível

APELANTE: VILANE MOREIRA CRUZ SOUZA e outros (3)

Advogado(s)
:
AMANDA RIBEIRO MOTA, MAIRA COSTA MACEDO

APELADO: DUO SANTO ANTONIO CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS SPE LTDA e outros (3)

Advogado(s)
:
MAIRA COSTA MACEDO, AMANDA RIBEIRO MOTA

ACORDÃO

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAL E MORAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULAS ABUSIVAS. TAXA CONDOMINIAL. JUROS DE OBRA. RATEIO POR MACROMEDIDOR. “HABITE-SE”. DESCONTO DE 70% PARA UNIDADES NÃO VENDIDAS. RESTITUIÇÃO EM DOBRO. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. HONORÁRIOS SOBRE O VALOR DA CAUSA. RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO. APELO DAS RÉS IMPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que, nos autos de Ação de Revisão Contratual c/c Indenização por Danos Material e Moral, julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a nulidade de cláusulas de contrato de promessa de compra e venda relativas a juros de obra, rateio por macromedidor, termo inicial de cobrança de taxa condominial e desconto de 70% para unidades não vendidas, bem como condenar as rés, solidariamente, à restituição simples dos valores pagos indevidamente a título de taxa condominial, com correção monetária e juros, além do pagamento integral das custas e honorários fixados em 10% sobre o valor da condenação.

2. Os autores pleiteiam a restituição em dobro, indenização por danos morais e majoração dos honorários por apreciação equitativa. As rés suscitam ilegitimidade ativa e passiva, defendem a validade das cláusulas, a inexistência de nexo causal, o risco de dupla penalização e requerem o reconhecimento de sucumbência recíproca.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. Há quatro questões em discussão: (i) definir se os autores possuem legitimidade para questionar cláusulas contratuais que repercutem na convenção condominial e se as construtoras possuem legitimidade passiva para responder pela restituição; (ii) estabelecer se são abusivas as cláusulas contratuais relativas a juros de obra, rateio por macromedidor, termo inicial da taxa condominial e desconto de 70% para unidades não vendidas; (iii) determinar se é cabível a restituição em dobro e a indenização por dano moral; (iv) definir o critério de fixação dos honorários advocatícios e a existência de sucumbência recíproca.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. Reconhece-se a legitimidade ativa dos adquirentes para impugnar cláusulas inseridas em seus contratos individuais, ainda que reproduzidas na convenção condominial, por se tratar de relação de consumo sujeita ao CDC.

5. Afirma-se a legitimidade passiva das construtoras, pois integram a cadeia de fornecimento, elaboram e impõem as cláusulas contratuais abusivas, respondendo solidariamente pelos danos, nos termos dos arts. 7º, parágrafo único, e 25, §1º, do CDC.

6. Rejeita-se a alegação de ausência de nexo causal, pois o dano decorre da imposição de cláusulas abusivas que geram cobrança indevida, sendo irrelevante o não recebimento direto dos valores.

7. Afasta-se o risco de dupla penalização, por se tratar de relações jurídicas distintas entre construtoras e condomínio.

8. Mantém-se a nulidade da cláusula que autoriza cobrança de juros de obra após o prazo de entrega das chaves, em consonância com o Tema 996 do STJ, respondendo as construtoras solidariamente pelos encargos.

9. Reconhece-se a abusividade da cobrança por macromedidor antes da entrega das chaves, por impor pagamento por serviço não usufruído, em afronta ao art. 39, V, do CDC, bem como diante da obrigatoriedade de medição individualizada nas novas edificações (Lei nº 13.312/2016).

10. Considera-se abusiva a fixação do “habite-se” como marco inicial da obrigação condominial, aplicando-se o Tema 886 do STJ, segundo o qual a responsabilidade surge com a efetiva entrega das chaves.

11. Declara-se abusiva a cláusula que concede desconto de 70% na taxa condominial para unidades não vendidas, por violar os princípios da isonomia, razoabilidade e proporcionalidade, transferindo aos demais condôminos ônus indevido.

12. Determina-se a restituição em dobro, pois o STJ firmou posicionamento, no sentido de que a devolução em dobro, prevista no parágrafo único do art. 42 do CDC, é cabível quando a cobrança indevida consubstanciar conduta contrária à boa-fé objetiva, independentemente da natureza do elemento volitivo, o que se evidenciou nos autos.

12. Afasta-se a indenização por dano moral, por inexistir abalo anímico que ultrapasse o mero aborrecimento decorrente da necessidade de recorrer ao Judiciário.

13. Reforma-se a sentença apenas quanto aos honorários advocatícios, fixando-os em 20% sobre o valor atualizado da causa, diante do caráter irrisório da condenação à restituição em dobro dos valores pagos indevidamente como base de cálculo, com fulcro no art. 85, §2º, do CPC, e no Tema 1076 do STJ.

14. Rejeita-se a sucumbência recíproca, pois os autores decaíram de parte mínima do pedido.

IV. DISPOSITIVO

15. Recurso dos demandantes provido parcialmente. Recurso das demandadas improvido.
__________________________________________________________________________
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 7º, parágrafo único, 25, §1º, 39, V, 42, parágrafo único, e 51, IV; CC, arts. 186, 389, parágrafo único, 406 e 927; CPC, arts. 85, §§2º e 8º, 86 e 485, VI; Lei nº 13.312/2016.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996; STJ, Tema 886; STJ, Tema 414.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos da
Apela
ção
n°
8001428-52.2023.8.05.0229
,
oriundos da Comarca de
S
anto Antônio de Jesus
, em que figuram como Apelantes/Apelados
VILANE MOREIRA CRUZ SOUZA
e OUTROS
.

Acordam os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em
DAR PROVIMENTO PARCIAL AO APELO
DOS DEMANDANTES E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DAS RÉS
.