Tribunal: TJBA
Processo: 0164986-75.2008.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): ROSITA FALCAO DE ALMEIDA MAIA
Órgão julgador: ROSITA FALCAO DE ALMEIDA MAIA
Órgão colegiado: TERCEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-03
Data de publicação: 2026-03-03

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0164986-75.2008.8.05.0001 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: CENTRO AUTOMOTIVO SERNATO LTDA - EPP Advogado(s): ZENIA NUNES MENEZES, MARIA BERNADETH GONCALVES DA CUNHA CORDEIRO APELADO: NYZIA MARIA MATHEO MONTEIRO e outros (2) Advogado(s):MARIA BERNADETH GONCALVES DA CUNHA CORDEIRO, MAURICIO JOSE MINHO GONCALVES, CLAUDIONOR RAMOS NETO, DANIEL DE ARAUJO GALLO, FELIPE BARROCO FONTES CUNHA, LUCIANA SAMPAIO MUTTI DE CARVALHO ACORDÃO Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ENCARGOS LOCATÍCIOS. CONTRATO NOMINADO COMO CESSÃO ONEROSA DE USO. RECONHECIMENTO DE RELAÇÃO LOCATÍCIA. COBRANÇA DE ALUGUÉIS DURANTE PERÍODO DE PERDA DA POSSE POR ATO INDEVIDO DA LOCADORA. ERROS NOS CÁLCULOS. OMISSÃO PARCIAL DA SENTENÇA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta contra sentença proferida nos autos de ação de despejo por falta de pagamento ajuizada pela apelada, que julgou procedentes os pedidos para declarar rescindido o contrato, decretar o despejo, reconhecer purgação da mora em período parcial, condenar o réu ao pagamento de saldo devedor e encargos locatícios, além de aluguéis vencidos e vincendos com encargos e despesas acessórias. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se o contrato firmado entre as partes configura relação de locação regida pela Lei nº 8.245/91 ou cessão onerosa de uso de superfície; (ii) estabelecer se é devida a cobrança de aluguéis e encargos no período em que o locatário perdeu a posse do imóvel por conduta indevida da locadora; (iii) determinar se o pedido de aplicação de cláusula penal à apelada poderia ser analisado; e (iv) verificar se a sentença foi omissa quanto a impugnações sobre os cálculos apresentados na inicial. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A natureza jurídica do contrato decorre do conteúdo de suas cláusulas e não da nomenclatura atribuída pelas partes; sendo presentes elementos típicos da locação — como contraprestação mensal denominada "aluguel", encargos usuais, cláusulas de reajuste e multa por inadimplemento —, aplica-se a Lei nº 8.245/91. 4. O contrato analisado não constitui direito real de superfície, por ausência de escritura pública e registro imobiliário, conforme exigido pelo art. 1.369 do CC/2002. 5. A ocupação indevida do imóvel pela locadora entre 24/11/2008 e 22/01/2009, não impugnada, caracteriza esbulho possessório e afasta a exigibilidade de aluguéis e encargos durante tal período. 6. A pretensão do apelante de aplicar cláusula penal à apelada, por conduta violadora do contrato, tem natureza condenatória e não pode ser formulada por simples impugnação em ação de despejo, exigindo reconvenção ou ação própria. 7. A sentença é omissa quanto a alegações específicas de erro nos cálculos — índice de correção inadequado, juros, multa, IPTU e honorários —, mas tais matérias devem ser analisadas na fase de liquidação de sentença, nos termos dos arts. 509 e seguintes do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 4. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. A caracterização de relação locatícia independe da nomenclatura contratual, devendo-se considerar o conteúdo e os elementos típicos do contrato. 2. Não é cabível a cobrança de aluguéis e encargos durante período em que a posse do imóvel foi retirada do locatário indevidamente por ato da locadora. 3. O pedido de aplicação de cláusula penal a apelada, em ação de despejo, exige reconvenção ou ação autônoma. 4. Impugnações a erros de cálculo podem ser analisadas em fase de liquidação de sentença, assegurado o contraditório. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível nº 0164986-75.2008.8.05.0001 em que figuram como apelante por CENTRO AUTOMOTIVO SERNATO LTDA – EPP e apelada CASA PIA E COLÉGIO DOS ÓRFÃOS DE SÃO JOAQUIM. Acordam os Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia em DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO e o fazem de acordo com o voto da Relatora.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0164986-75.2008.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Terceira Câmara Cível

APELANTE: CENTRO AUTOMOTIVO SERNATO LTDA - EPP

Advogado(s)
:
ZENIA NUNES MENEZES, MARIA BERNADETH GONCALVES DA CUNHA CORDEIRO

APELADO: NYZIA MARIA MATHEO MONTEIRO e outros (2)

Advogado(s)
:
MARIA BERNADETH GONCALVES DA CUNHA CORDEIRO, MAURICIO JOSE MINHO GONCALVES, CLAUDIONOR RAMOS NETO, DANIEL DE ARAUJO GALLO, FELIPE BARROCO FONTES CUNHA, LUCIANA SAMPAIO MUTTI DE CARVALHO

ACORDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ENCARGOS LOCATÍCIOS. CONTRATO NOMINADO COMO CESSÃO ONEROSA DE USO. RECONHECIMENTO DE RELAÇÃO LOCATÍCIA. COBRANÇA DE ALUGUÉIS DURANTE PERÍODO DE PERDA DA POSSE POR ATO INDEVIDO DA LOCADORA. ERROS NOS CÁLCULOS. OMISSÃO PARCIAL DA SENTENÇA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta contra sentença proferida nos autos de ação de despejo por falta de pagamento ajuizada pela apelada, que julgou procedentes os pedidos para declarar rescindido o contrato, decretar o despejo, reconhecer purgação da mora em período parcial, condenar o réu ao pagamento de saldo devedor e encargos locatícios, além de aluguéis vencidos e vincendos com encargos e despesas acessórias.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se o contrato firmado entre as partes configura relação de locação regida pela Lei nº 8.245/91 ou cessão onerosa de uso de superfície; (ii) estabelecer se é devida a cobrança de aluguéis e encargos no período em que o locatário perdeu a posse do imóvel por conduta indevida da locadora; (iii) determinar se o pedido de aplicação de cláusula penal à apelada poderia ser analisado; e (iv) verificar se a sentença foi omissa quanto a impugnações sobre os cálculos apresentados na inicial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A natureza jurídica do contrato decorre do conteúdo de suas cláusulas e não da nomenclatura atribuída pelas partes; sendo presentes elementos típicos da locação — como contraprestação mensal denominada "aluguel", encargos usuais, cláusulas de reajuste e multa por inadimplemento —, aplica-se a Lei nº 8.245/91.

4. O contrato analisado não constitui direito real de superfície, por ausência de escritura pública e registro imobiliário, conforme exigido pelo art. 1.369 do CC/2002.

5. A ocupação indevida do imóvel pela locadora entre 24/11/2008 e 22/01/2009, não impugnada, caracteriza esbulho possessório e afasta a exigibilidade de aluguéis e encargos durante tal período.

6. A pretensão do apelante de aplicar cláusula penal à apelada, por conduta violadora do contrato, tem natureza condenatória e não pode ser formulada por simples impugnação em ação de despejo, exigindo reconvenção ou ação própria.

7. A sentença é omissa quanto a alegações específicas de erro nos cálculos — índice de correção inadequado, juros, multa, IPTU e honorários —, mas tais matérias devem ser analisadas na fase de liquidação de sentença, nos termos dos arts. 509 e seguintes do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

4. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. A caracterização de relação locatícia independe da nomenclatura contratual, devendo-se considerar o conteúdo e os elementos típicos do contrato.

2. Não é cabível a cobrança de aluguéis e encargos durante período em que a posse do imóvel foi retirada do locatário indevidamente por ato da locadora.

3. O pedido de aplicação de cláusula penal a apelada, em ação de despejo, exige reconvenção ou ação autônoma.

4. Impugnações a erros de cálculo podem ser analisadas em fase de liquidação de sentença, assegurado o contraditório.

ACÓRDÃO:

Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível nº
0164986-75.2008.8.05.0001
em que figuram como apelante por
CENTRO AUTOMOTIVO SERNATO LTDA – EPP
e apelada
CASA PIA E COLÉGIO DOS ÓRFÃOS DE SÃO JOAQUIM.

Acordam os Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia em
DAR PARCIAL

PROVIMENTO AO RECURSO
e o fazem de acordo com o voto da Relatora.