Tribunal: TJBA
Processo: 8016216-38.2020.8.05.0080
Classe: Apelação
Relator(a): CLAUDIO CESARE BRAGA PEREIRA
Órgão julgador: CLAUDIO CESARE BRAGA PEREIRA
Órgão colegiado: QUINTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-04-16
Data de publicação: 2026-04-16

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8016216-38.2020.8.05.0080 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: WILLIAM SILVA CARNEIRO e outros Advogado(s): PAULO SERGIO RODRIGUES DE SANTANA, AIANE VERENA OLIVEIRA LIMA, JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR, JEFERSON ALEX SALVIATO APELADO: TERRA NOVA RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA - FEIRA DE SANTANA III - SPE LTDA. e outros Advogado(s):JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR, JEFERSON ALEX SALVIATO, PAULO SERGIO RODRIGUES DE SANTANA, AIANE VERENA OLIVEIRA LIMA ACORDÃO Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE CHAVES PELA CONSTRUTORA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INAPLICABILIDADE DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. FATO SUPERVENIENTE. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. PERDA SUPERVENIENTE DO OBJETO DO PEDIDO DE ENTREGA DO IMÓVEL. AFASTAMENTO DE LUCROS CESSANTES, DANOS MORAIS E RESPONSABILIDADE POR ENCARGOS CONDOMINIAIS E TRIBUTÁRIOS. MANUTENÇÃO DA PROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO. EXCLUSÃO DE MULTA POR EMBARGOS PROTELATÓRIOS. RECURSO DO AUTOR DESPROVIDO. RECURSO DA RÉ PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelações cíveis interpostas por comprador e construtora contra sentença que, em ação de obrigação de fazer cumulada com indenização, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para determinar a entrega das chaves do imóvel, revisar o índice de correção do saldo devedor, condenar a construtora ao pagamento de condomínio, IPTU, lucros cessantes e danos morais, bem como julgou parcialmente procedente a reconvenção para condenar o comprador ao pagamento do saldo devedor da entrada e dos juros de obra. O comprador adquiriu unidade imobiliária mediante financiamento bancário e pagamento parcial diretamente à construtora, tornando-se inadimplente quanto à entrada e aos encargos da evolução da obra, motivo pelo qual a empresa reteve as chaves. No curso do processo, sobreveio a consolidação da propriedade do imóvel em favor da Caixa Econômica Federal em razão da inadimplência do financiamento. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir se o fato superveniente consistente na consolidação da propriedade do imóvel em favor da instituição financeira acarreta perda do objeto do pedido de entrega das chaves; (ii) estabelecer se a retenção das chaves pela construtora, diante do inadimplemento do comprador, configura exercício regular de direito ou conduta ilícita apta a gerar lucros cessantes e danos morais; (iii) determinar a responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais e IPTU após a expedição do habite-se; e (iv) verificar a legitimidade da multa aplicada por suposta oposição protelatória de embargos de declaração. III. RAZÕES DE DECIDIR O fato superveniente consistente na consolidação da propriedade do imóvel em favor da instituição financeira financiadora extingue o direito do comprador de exigir a entrega das chaves, tornando juridicamente impossível a determinação de imissão na posse do bem pela construtora. A perda superveniente do interesse processual quanto ao pedido de entrega do imóvel impõe a extinção do processo sem resolução do mérito nesse ponto, nos termos do art. 485, VI, do CPC. A teoria do adimplemento substancial não se aplica quando o inadimplemento recai sobre parcela relevante da obrigação e compromete o equilíbrio contratual, especialmente quando o comprador permanece inadimplente quanto à entrada e aos encargos assumidos. A exceção do contrato não cumprido autoriza a construtora a reter as chaves do imóvel enquanto não adimplidas as obrigações contratuais do comprador, configurando exercício regular de direito. Inexistindo conduta ilícita da construtora, não há fundamento para condenação ao pagamento de lucros cessantes ou indenização por danos morais. Após a expedição do habite-se e estando o imóvel à disposição do adquirente, as despesas condominiais e tributárias passam a ser de responsabilidade do comprador, ainda que a posse não se concretize por inadimplemento exclusivo deste. Mantém-se a procedência da reconvenção para condenar o comprador ao pagamento do saldo devedor da entrada e ao ressarcimento dos juros de obra suportados pela construtora na condição de fiadora do financiamento. A comunicação, por meio de embargos de declaração, de fato superveniente potencialmente extintivo do direito discutido não caracteriza comportamento protelatório, devendo ser afastada a multa prevista no art. 1.026, §2º, do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso do autor desprovido e recurso da ré provido. Tese de julgamento: A consolidação da propriedade do imóvel em favor da instituição financeira financiadora configura fato superveniente que acarreta a perda do objeto do pedido de entrega das chaves, impondo a extinção do processo sem resolução do mérito. O inadimplemento relevante do comprador impede a aplicação da teoria do adimplemento substancial e autoriza a retenção das chaves pela construtora com base na exceção do contrato não cumprido. Não configurada conduta ilícita da construtora na retenção do imóvel, são indevidos lucros cessantes e indenização por danos morais. Após a expedição do habite-se e estando o imóvel à disposição do adquirente, as despesas de condomínio e IPTU passam a ser de responsabilidade do comprador, ainda que a imissão na posse não ocorra por sua inadimplência. A alegação de fato superveniente relevante por meio de embargos de declaração não caracteriza intuito protelatório e afasta a aplicação da multa prevista no art. 1.026, §2º, do CPC. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 485, VI, 493 e 1.026, §2º; CC, art. 476. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.581.505/SC, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8016216-38.2020.8.05.0080, oriundos da Comarca de Feira de Santana, em que figuram, simultaneamente, como Recorrentes e Recorridos WILLIAM SILVA CARNEIRO e TERRA NOVA RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA – FEIRA DE SANTANA III – SPE LTDA . Acordam os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DO AUTOR, DANDO PROVIMENTO AO DA RÉ. 09

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quinta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8016216-38.2020.8.05.0080

Órgão Julgador
:
Quinta Câmara Cível

APELANTE: WILLIAM SILVA CARNEIRO e outros

Advogado(s)
:
PAULO SERGIO RODRIGUES DE SANTANA, AIANE VERENA OLIVEIRA LIMA, JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR, JEFERSON ALEX SALVIATO

APELADO: TERRA NOVA RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA - FEIRA DE SANTANA III - SPE LTDA. e outros

Advogado(s)
:
JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR, JEFERSON ALEX SALVIATO, PAULO SERGIO RODRIGUES DE SANTANA, AIANE VERENA OLIVEIRA LIMA

ACORDÃO

Ementa
:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE CHAVES PELA CONSTRUTORA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INAPLICABILIDADE DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. FATO SUPERVENIENTE. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. PERDA SUPERVENIENTE DO OBJETO DO PEDIDO DE ENTREGA DO IMÓVEL. AFASTAMENTO DE LUCROS CESSANTES, DANOS MORAIS E RESPONSABILIDADE POR ENCARGOS CONDOMINIAIS E TRIBUTÁRIOS. MANUTENÇÃO DA PROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO. EXCLUSÃO DE MULTA POR EMBARGOS PROTELATÓRIOS. RECURSO DO AUTOR DESPROVIDO. RECURSO DA RÉ PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas por comprador e construtora contra sentença que, em ação de obrigação de fazer cumulada com indenização, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para determinar a entrega das chaves do imóvel, revisar o índice de correção do saldo devedor, condenar a construtora ao pagamento de condomínio, IPTU, lucros cessantes e danos morais, bem como julgou parcialmente procedente a reconvenção para condenar o comprador ao pagamento do saldo devedor da entrada e dos juros de obra. O comprador adquiriu unidade imobiliária mediante financiamento bancário e pagamento parcial diretamente à construtora, tornando-se inadimplente quanto à entrada e aos encargos da evolução da obra, motivo pelo qual a empresa reteve as chaves. No curso do processo, sobreveio a consolidação da propriedade do imóvel em favor da Caixa Econômica Federal em razão da inadimplência do financiamento.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se o fato superveniente consistente na consolidação da propriedade do imóvel em favor da instituição financeira acarreta perda do objeto do pedido de entrega das chaves; (ii) estabelecer se a retenção das chaves pela construtora, diante do inadimplemento do comprador, configura exercício regular de direito ou conduta ilícita apta a gerar lucros cessantes e danos morais; (iii) determinar a responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais e IPTU após a expedição do habite-se; e (iv) verificar a legitimidade da multa aplicada por suposta oposição protelatória de embargos de declaração.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O fato superveniente consistente na consolidação da propriedade do imóvel em favor da instituição financeira financiadora extingue o direito do comprador de exigir a entrega das chaves, tornando juridicamente impossível a determinação de imissão na posse do bem pela construtora.

A perda superveniente do interesse processual quanto ao pedido de entrega do imóvel impõe a extinção do processo sem resolução do mérito nesse ponto, nos termos do art. 485, VI, do CPC.

A teoria do adimplemento substancial não se aplica quando o inadimplemento recai sobre parcela relevante da obrigação e compromete o equilíbrio contratual, especialmente quando o comprador permanece inadimplente quanto à entrada e aos encargos assumidos.

A exceção do contrato não cumprido autoriza a construtora a reter as chaves do imóvel enquanto não adimplidas as obrigações contratuais do comprador, configurando exercício regular de direito.

Inexistindo conduta ilícita da construtora, não há fundamento para condenação ao pagamento de lucros cessantes ou indenização por danos morais.

Após a expedição do habite-se e estando o imóvel à disposição do adquirente, as despesas condominiais e tributárias passam a ser de responsabilidade do comprador, ainda que a posse não se concretize por inadimplemento exclusivo deste.

Mantém-se a procedência da reconvenção para condenar o comprador ao pagamento do saldo devedor da entrada e ao ressarcimento dos juros de obra suportados pela construtora na condição de fiadora do financiamento.

A comunicação, por meio de embargos de declaração, de fato superveniente potencialmente extintivo do direito discutido não caracteriza comportamento protelatório, devendo ser afastada a multa prevista no art. 1.026, §2º, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso do autor desprovido e recurso da ré provido.

Tese de julgamento
:

A consolidação da propriedade do imóvel em favor da instituição financeira financiadora configura fato superveniente que acarreta a perda do objeto do pedido de entrega das chaves, impondo a extinção do processo sem resolução do mérito.

O inadimplemento relevante do comprador impede a aplicação da teoria do adimplemento substancial e autoriza a retenção das chaves pela construtora com base na exceção do contrato não cumprido.

Não configurada conduta ilícita da construtora na retenção do imóvel, são indevidos lucros cessantes e indenização por danos morais.

Após a expedição do habite-se e estando o imóvel à disposição do adquirente, as despesas de condomínio e IPTU passam a ser de responsabilidade do comprador, ainda que a imissão na posse não ocorra por sua inadimplência.

A alegação de fato superveniente relevante por meio de embargos de declaração não caracteriza intuito protelatório e afasta a aplicação da multa prevista no art. 1.026, §2º, do CPC.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 485, VI, 493 e 1.026, §2º; CC, art. 476.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.581.505/SC, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Apelação Cível nº
8016216-38.2020.8.05.0080
,

oriundos da Comarca de Feira
de Santana
, em que figuram, simultaneamente, como Recorrentes e Recorridos

WILLIAM SILVA CARNEIRO

e

TERRA NOVA RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA – FEIRA DE SANTANA III – SPE LTDA
.

Acordam os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em
NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO
DO AUTOR, DANDO PROVIMENTO AO DA RÉ
.

09