Tribunal: TJBA
Processo: 8027960-05.2022.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): LIDIVALDO REAICHE RAIMUNDO BRITTO
Órgão julgador: LIDIVALDO REAICHE RAIMUNDO BRITTO
Órgão colegiado: 2ª VICE-PRESIDÊNCIA
Data de julgamento: 2026-02-12
Data de publicação: 2026-02-12

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível PROCESSO: APELAÇÃO CÍVEL N. 8027960-05.2022.8.05.0001 ÓRGÃO JULGADOR: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL APELANTE: SANDRA MARIA MARTINS URPIA ADVOGADO(S): APELADAS: STELLA MARIS INCORPORADORA LTDA. E OUTRA ADVOGADO: THIAGO MAHFUZ VEZZI ACÓRDÃO Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. ABUSIVIDADE DO PERCENTUAL ESTIPULADO EM CONTRATO. REDUÇÃO JUDICIAL. DANO MORAL INEXISTENTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta por SANDRA MARIA MARTINS URPIA, contra sentença proferida nos autos da Ação Ordinária de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais, ajuizada em face de STELLA MARIS INCORPORADORA LTDA. e PDG CONSTRUTORA LTDA., que declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda referente à unidade do empreendimento “Città Ravena”, determinou a devolução parcial dos valores pagos com retenção de 30% e julgou improcedentes os pedidos de nulidade da cláusula penal, aplicação de multa de 2% e indenização por dano moral, reconhecendo sucumbência recíproca. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 2. Determinar se é abusiva a cláusula contratual que prevê a retenção de 30% dos valores pagos, em caso de rescisão por iniciativa do comprador; verificar se pactuação ocorreu com vício de consentimento e ausência de informação; apurar se a rescisão contratual, aliada às alegações supracitadas, configura dano moral indenizável. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A relação contratual entre as partes se submete às normas do Código de Defesa do Consumidor, sendo possível o controle judicial das cláusulas abusivas. 4. A análise do contrato revela que as cláusulas relativas ao valor total e às condições de pagamento estavam expressamente detalhadas e foram devidamente pactuadas, não havendo comprovação de ausência de informação, tampouco de vício de consentimento. 5. O pacto firmado em substituição ao anterior é juridicamente autônomo e desvinculado, não sendo possível imputar às Rés a responsabilidade pela rescisão da avença anterior. 6. A cláusula penal que estipula retenção de 30% dos valores pagos se mostra abusiva, à luz da jurisprudência consolidada do STJ, que admite, em casos semelhantes, a retenção máxima de 25% em contratos de promessa de compra e venda rescindidos por iniciativa do comprador. 7. A redução equitativa da cláusula penal para 25% é cabível, mesmo que não tenha sido requerido expressamente, por se tratar de controle de legalidade em relação de consumo, e diante do pedido de declaração de nulidade da cláusula. 8. Inexiste ilicitude apta a ensejar indenização por dano moral, pois a rescisão sucedeu por vontade da Consumidora e não há comprovação de violação a direitos da personalidade ou de conduta abusiva por parte das Demandadas. IV. DISPOSITIVO 9. Recurso parcialmente provido. ——————————————— Dispositivos relevantes citados: CF/1988, arts. 1º, III, e 170; CC, arts. 186, 413, 422 e 927; CDC, arts. 4º, 6º, III, IV, V e VI, 14, 51 e 53; CPC, arts. 85, § 11, e 86. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 727.632/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4ª Turma, j. 22.03.2018, DJe 02.04.2018; STJ, AgInt no AREsp 725.986/RJ, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, j. 20.06.2017, DJe 29.06.2017; TJ-MT, Apelação Cível 10220114820228110003, Rel. Des. Nilza Maria Possas de Carvalho, j. 25.06.2024; TJ-MG, Apelação Cível 00020540420188130346, Rel. Des. José Augusto Lourenço dos Santos, j. 13.06.2024; TJ-RJ, Apelação 00098861220198190209, Rel. Des. Fábio Uchoa Pinto de Miranda Montenegro, j. 08.02.2022. ——————————————— Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação n° 8027960-05.2022.8.05.0001, oriundos da Comarca de Salvador, em que figura como Apelante SANDRA MARIA MARTINS URPIA, sendo Apeladas a STELLA MARIS INCORPORADORA LTDA. e a PDG CONSTRUTORA LTDA. Acordam os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER E DAR PROVIMENTO, EM PARTE, AO APELO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

PROCESSO: APELAÇÃO CÍVEL N. 8027960-05.2022.8.05.0001

ÓRGÃO JULGADOR: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

APELANTE: SANDRA MARIA MARTINS URPIA

ADVOGADO(S):

APELAD
AS
: STELLA MARIS INCORPORADORA LTDA. E OUTRA

ADVOGADO: THIAGO MAHFUZ VEZZI

ACÓRDÃO

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. ABUSIVIDADE DO PERCENTUAL ESTIPULADO EM CONTRATO. REDUÇÃO JUDICIAL. DANO MORAL INEXISTENTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por SANDRA MARIA MARTINS URPIA, contra sentença proferida nos autos da Ação Ordinária de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais, ajuizada em face de STELLA MARIS INCORPORADORA LTDA. e PDG CONSTRUTORA LTDA., que declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda referente à unidade do empreendimento “Città Ravena”, determinou a devolução parcial dos valores pagos com retenção de 30% e julgou improcedentes os pedidos de nulidade da cláusula penal, aplicação de multa de 2% e indenização por dano moral, reconhecendo sucumbência recíproca.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

2. Determinar se é abusiva a cláusula contratual que prevê a retenção de 30% dos valores pagos, em caso de rescisão por iniciativa do comprador; verificar se pactuação ocorreu com vício de consentimento e ausência de informação; apurar se a rescisão contratual, aliada às alegações supracitadas, configura dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A relação contratual entre as partes se submete às normas do Código de Defesa do Consumidor, sendo possível o controle judicial das cláusulas abusivas.

4. A análise do contrato revela que as cláusulas relativas ao valor total e às condições de pagamento estavam expressamente detalhadas e foram devidamente pactuadas, não havendo comprovação de ausência de informação, tampouco de vício de consentimento.

5. O pacto firmado em substituição ao anterior é juridicamente autônomo e desvinculado, não sendo possível imputar às Rés a responsabilidade pela rescisão da avença anterior.

6. A cláusula penal que estipula retenção de 30% dos valores pagos se mostra abusiva, à luz da jurisprudência consolidada do STJ, que admite, em casos semelhantes, a retenção máxima de 25% em contratos de promessa de compra e venda rescindidos por iniciativa do comprador.

7. A redução equitativa da cláusula penal para 25% é cabível, mesmo que não tenha sido requerido expressamente, por se tratar de controle de legalidade em relação de consumo, e diante do pedido de declaração de nulidade da cláusula.

8. Inexiste ilicitude apta a ensejar indenização por dano moral, pois a rescisão sucedeu por vontade da Consumidora e não há comprovação de violação a direitos da personalidade ou de conduta abusiva por parte das Demandadas.

IV. DISPOSITIVO

9. Recurso parcialmente provido.
———————————————

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, arts. 1º, III, e 170; CC, arts. 186, 413, 422 e 927; CDC, arts. 4º, 6º, III, IV, V e VI, 14, 51 e 53; CPC, arts. 85, § 11, e 86.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt no AREsp 727.632/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4ª Turma, j. 22.03.2018, DJe 02.04.2018; STJ, AgInt no AREsp 725.986/RJ, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, j. 20.06.2017, DJe 29.06.2017; TJ-MT, Apelação Cível 10220114820228110003, Rel. Des. Nilza Maria Possas de Carvalho, j. 25.06.2024; TJ-MG, Apelação Cível 00020540420188130346, Rel. Des. José Augusto Lourenço dos Santos, j. 13.06.2024; TJ-RJ, Apelação 00098861220198190209, Rel. Des. Fábio Uchoa Pinto de Miranda Montenegro, j. 08.02.2022.

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Vistos, relatados e discutidos estes autos da
Apelação n°
8027960-05.2022.8.05.0001
,
oriundos da Comarca de Salvador, em que figura como Apelante
SANDRA MARIA MARTINS URPIA
, sendo Apeladas a
STELLA MARIS INCORPORADORA LTDA.
e a
PDG CONSTRUTORA LTDA.

Acordam os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em
CONHECER E

D
AR
PR
OVIMENTO, EM PARTE, AO
APELO.