Tribunal: TJBA
Processo: 8042027-38.2023.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): RAIMUNDO SERGIO SALES CAFEZEIRO
Órgão julgador: RAIMUNDO SERGIO SALES CAFEZEIRO
Órgão colegiado: QUINTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-06-12
Data de publicação: 2026-06-12

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8042027-38.2023.8.05.0001 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: GLICIO SOUZA DULTRA NETO Advogado(s): GLICIO SOUZA DULTRA NETO APELADO: EMANUELA SALES SANTOS DA SILVA Advogado(s):JAMILLE DE JESUS REIS APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. IMÓVEL COM ÔNUS REGISTRAL. IMPOSSIBILIDADE DE FINANCIAMENTO. CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO EQUITATIVA. DANOS MORAIS. MULTA POR EMBARGOS PROTELATÓRIOS. AFASTAMENTO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por Glicio Souza Dultra Neto contra sentença que, nos autos de ação de cobrança de cláusula penal ajuizada por Emanuela Sales Santos da Silva, julgou procedente o pedido principal para condená-lo ao pagamento de R$ 45.000,00, a título de multa contratual, e improcedente a reconvenção, além de impor multa de 2% por embargos de declaração considerados protelatórios. O apelante sustenta inadimplemento prévio da vendedora, aplicação da exceção do contrato não cumprido, inexigibilidade da cláusula penal, procedência da reconvenção com aplicação da multa em seu favor, indenização por danos morais e afastamento da multa por embargos protelatórios. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir se o atraso no pagamento do saldo contratual decorreu de mora do comprador ou de inadimplemento prévio da vendedora quanto à obrigação de entregar o imóvel livre de ônus; (ii) estabelecer se é aplicável a exceção do contrato não cumprido prevista no art. 476 do Código Civil; (iii) determinar se é devida a cláusula penal e, em caso afirmativo, em favor de qual parte e em que extensão; (iv) verificar a configuração de danos morais e a legitimidade da multa por embargos protelatórios. III. RAZÕES DE DECIDIR Reconhece que o contrato de compra e venda é bilateral e sinalagmático, impondo obrigações recíprocas e interdependentes às partes. Constata que a Cláusula Segunda previa a obrigação da vendedora de entregar o imóvel livre e desembaraçado de quaisquer ônus, condição indispensável à viabilização do financiamento bancário pactuado. Verifica, a partir da matrícula do imóvel e das notas devolutivas, a existência de Cédula de Crédito Imobiliário ativa e pendências registrais que impediam a liberação do financiamento até janeiro de 2023. Conclui que a regularização do gravame ocorreu após o prazo inicialmente previsto para quitação do saldo, caracterizando mora prévia da vendedora. Aplica o art. 476 do Código Civil para afastar a mora do comprador, pois não se pode exigir o cumprimento da obrigação de pagar antes do adimplemento da obrigação correlata de entregar o imóvel livre de ônus. Afasta a incidência da cláusula penal em favor da vendedora, uma vez que o atraso no pagamento decorreu de fato imputável à própria credora. Reconhece o descumprimento contratual da vendedora e admite a incidência da cláusula penal em favor do comprador, mas promove sua redução equitativa, nos termos do art. 413 do Código Civil, diante do cumprimento final da obrigação principal e para evitar enriquecimento sem causa. Fixa a multa em 2% sobre o valor do contrato, por reputá-la proporcional à gravidade do inadimplemento. Entende configurado o dano moral, pois a conduta da vendedora ultrapassa o mero inadimplemento contratual ao impedir a concretização do financiamento e ajuizar ação de cobrança indevida, gerando abalo psíquico indenizável, nos termos dos arts. 186 e 927 do Código Civil. Afasta a multa por embargos protelatórios, por não evidenciado caráter manifestamente protelatório, mas legítima tentativa de suprir omissões relevantes ao deslinde da controvérsia, nos termos do art. 1.026, § 2º, do CPC. Inverte o ônus da sucumbência em razão da reforma da sentença, fixando honorários conforme art. 85, § 2º, do CPC. IV. DISPOSITIVO Recurso parcialmente provido. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 186, 413, 476 e 927. CPC, arts. 487, I, 85, §§ 2º e 11, e 1.026, § 2º. Jurisprudência relevante citada: TJ-BA, APL nº 0011472-88.2010.8.05.0274, Rel. Desª Heloisa Pinto de Freitas Vieira Graddi, 4ª Câmara Cível, pub. 15.08.2019; TJ-CE, AC nº 0174019-76.2019.8.06.0001, Rel. Desª Maria de Fátima de Melo Loureiro, 2ª Câmara de Direito Privado, j. 21.06.2023. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, EM DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, pelos motivos expostos no voto do Relator.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quinta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8042027-38.2023.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Quinta Câmara Cível

APELANTE: GLICIO SOUZA DULTRA NETO

Advogado(s)
:
GLICIO SOUZA DULTRA NETO

APELADO: EMANUELA SALES SANTOS DA SILVA

Advogado(s)
:
JAMILLE DE JESUS REIS

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. IMÓVEL COM ÔNUS REGISTRAL. IMPOSSIBILIDADE DE FINANCIAMENTO. CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO EQUITATIVA. DANOS MORAIS. MULTA POR EMBARGOS PROTELATÓRIOS. AFASTAMENTO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Glicio Souza Dultra Neto contra sentença que, nos autos de ação de cobrança de cláusula penal ajuizada por Emanuela Sales Santos da Silva, julgou procedente o pedido principal para condená-lo ao pagamento de R$ 45.000,00, a título de multa contratual, e improcedente a reconvenção, além de impor multa de 2% por embargos de declaração considerados protelatórios. O apelante sustenta inadimplemento prévio da vendedora, aplicação da exceção do contrato não cumprido, inexigibilidade da cláusula penal, procedência da reconvenção com aplicação da multa em seu favor, indenização por danos morais e afastamento da multa por embargos protelatórios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se o atraso no pagamento do saldo contratual decorreu de mora do comprador ou de inadimplemento prévio da vendedora quanto à obrigação de entregar o imóvel livre de ônus; (ii) estabelecer se é aplicável a exceção do contrato não cumprido prevista no art. 476 do Código Civil; (iii) determinar se é devida a cláusula penal e, em caso afirmativo, em favor de qual parte e em que extensão; (iv) verificar a configuração de danos morais e a legitimidade da multa por embargos protelatórios.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Reconhece que o contrato de compra e venda é bilateral e sinalagmático, impondo obrigações recíprocas e interdependentes às partes.

Constata que a Cláusula Segunda previa a obrigação da vendedora de entregar o imóvel livre e desembaraçado de quaisquer ônus, condição indispensável à viabilização do financiamento bancário pactuado.

Verifica, a partir da matrícula do imóvel e das notas devolutivas, a existência de Cédula de Crédito Imobiliário ativa e pendências registrais que impediam a liberação do financiamento até janeiro de 2023.

Conclui que a regularização do gravame ocorreu após o prazo inicialmente previsto para quitação do saldo, caracterizando mora prévia da vendedora.

Aplica o art. 476 do Código Civil para afastar a mora do comprador, pois não se pode exigir o cumprimento da obrigação de pagar antes do adimplemento da obrigação correlata de entregar o imóvel livre de ônus.

Afasta a incidência da cláusula penal em favor da vendedora, uma vez que o atraso no pagamento decorreu de fato imputável à própria credora.

Reconhece o descumprimento contratual da vendedora e admite a incidência da cláusula penal em favor do comprador, mas promove sua redução equitativa, nos termos do art. 413 do Código Civil, diante do cumprimento final da obrigação principal e para evitar enriquecimento sem causa.

Fixa a multa em 2% sobre o valor do contrato, por reputá-la proporcional à gravidade do inadimplemento.

Entende configurado o dano moral, pois a conduta da vendedora ultrapassa o mero inadimplemento contratual ao impedir a concretização do financiamento e ajuizar ação de cobrança indevida, gerando abalo psíquico indenizável, nos termos dos arts. 186 e 927 do Código Civil.

Afasta a multa por embargos protelatórios, por não evidenciado caráter manifestamente protelatório, mas legítima tentativa de suprir omissões relevantes ao deslinde da controvérsia, nos termos do art. 1.026, § 2º, do CPC.

Inverte o ônus da sucumbência em razão da reforma da sentença, fixando honorários conforme art. 85, § 2º, do CPC.

IV. DISPOSITIVO

Recurso parcialmente provido.

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 186, 413, 476 e 927. CPC, arts. 487, I, 85, §§ 2º e 11, e 1.026, § 2º.

Jurisprudência relevante citada:
TJ-BA, APL nº 0011472-88.2010.8.05.0274, Rel. Desª Heloisa Pinto de Freitas Vieira Graddi, 4ª Câmara Cível, pub. 15.08.2019; TJ-CE, AC nº 0174019-76.2019.8.06.0001, Rel. Desª Maria de Fátima de Melo Loureiro, 2ª Câmara de Direito Privado, j. 21.06.2023.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos,
ACORDAM

os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade,

EM DAR
PARCIAL
PROVIMENTO AO RECURSO
,
pelos motivos expostos no voto do Relator.