Tribunal: TJBA
Processo: 8102926-36.2022.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): LISBETE MARIA TEIXEIRA ALMEIDA C SANTOS
Órgão julgador: LISBETE MARIA TEIXEIRA ALMEIDA C SANTOS
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-04-10
Data de publicação: 2026-04-10

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8102926-36.2022.8.05.0001 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: J. R. B. SANTOS & CIA LTDA Advogado(s): LUIZA DE BARROS CORREIA, LUIZ CARLOS QUINTELLA NETO APELADO: ARMANDO LUIZ ALCANTARA DALTRO e outros Advogado(s):MAGDA DE SOUZA ESQUIVEL BARONI, ADILSON PINHEIRO GOMES ACORDÃO Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO NÃO RESIDENCIAL CUMULADA COM COBRANÇA. ACORDO VERBAL DE REDUÇÃO DE ALUGUEL DURANTE A PANDEMIA. ÔNUS DA PROVA. FORÇA MAIOR. REAJUSTES CONTRATUAIS. COBRANÇA RETROATIVA. SUPRESSIO. JULGAMENTO ANTECIPADO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. PROVIMENTO PARCIAL. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por J. R. B. SANTOS & CIA LTDA contra sentença que, nos autos de Ação de Despejo de Imóvel Não Residencial cumulada com Falta de Pagamento e Cobrança de Aluguéis, julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar a ré ao pagamento dos aluguéis e encargos em aberto até a desocupação do imóvel em 30/11/2023, acrescidos de correção monetária pelo INPC, juros de mora de 1% ao mês e multa contratual. A apelante sustenta ausência de prova do débito, extensão do acordo verbal de redução de 50% do aluguel durante a pandemia até a recuperação financeira do empreendimento, impossibilidade de cobrança retroativa de reajustes, ocorrência de supressio, cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado e litigância de má-fé dos locadores, requerendo a reforma integral ou a anulação da sentença. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir se o acordo verbal de redução do aluguel durante a pandemia se estendia até a recuperação financeira da locatária; (ii) estabelecer se é admissível a cobrança retroativa de reajustes contratuais não exigidos ao longo da relação locatícia; (iii) determinar se houve cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado sem saneamento formal; e (iv) verificar a ocorrência de litigância de má-fé pelos locadores. III. RAZÕES DE DECIDIR Reconhece-se como incontroversa a celebração de acordo verbal de redução de 50% do aluguel durante a pandemia, limitado, contudo, à liberalidade admitida pelos locadores até a reabertura do centro comercial. Incumbe à locatária comprovar fato modificativo do direito dos autores, nos termos do art. 373, II, do CPC, cabendo-lhe demonstrar que o termo final do desconto estava condicionado à recuperação financeira do empreendimento. A apelante não comprova a anuência dos locadores quanto à extensão do benefício para além da reabertura das atividades, sendo insuficiente a mera demonstração de queda de faturamento para justificar a manutenção unilateral do desconto. A pandemia da COVID-19, embora caracterize evento de força maior (art. 393 do CC), não autoriza automaticamente a redução ou dispensa do pagamento integral do aluguel após o restabelecimento das atividades, exigindo-se, para tanto, o ajuizamento de ação revisional. A inércia prolongada dos locadores em exigir reajustes contratuais ao longo de quase vinte anos, em contexto de informalidade e confiança mútua, gera legítima expectativa na locatária quanto ao não exercício do direito, configurando supressio. A cobrança retroativa de reajustes, sem prévia notificação da locatária, viola a boa-fé objetiva e caracteriza exercício abusivo de direito, conforme entendimento do STJ no REsp nº 1.803.278/PR, admitindo apenas efeitos prospectivos. A divergência interpretativa acerca dos débitos locatícios não evidencia dolo ou alteração intencional da verdade dos fatos, afastando a configuração de litigância de má-fé. IV. DISPOSITIVO Recurso parcialmente provido. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8102926-36.2022.8.05.0001, em que figuram como Apelante J. R. B. SANTOS & CIA LTDA e como Apelada ARMANDO LUIZ ALCANTARA DALTRO e LINDA MARIA ARAUJO DALTRO. ACORDAM os magistrados integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO À APELAÇÃO CÍVEL, nos termos do voto da relatora. Salvador, . 2/S

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8102926-36.2022.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

APELANTE: J. R. B. SANTOS & CIA LTDA

Advogado(s)
:
LUIZA DE BARROS CORREIA, LUIZ CARLOS QUINTELLA NETO

APELADO: ARMANDO LUIZ ALCANTARA DALTRO e outros

Advogado(s)
:
MAGDA DE SOUZA ESQUIVEL BARONI, ADILSON PINHEIRO GOMES

ACORDÃO

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO NÃO RESIDENCIAL CUMULADA COM COBRANÇA. ACORDO VERBAL DE REDUÇÃO DE ALUGUEL DURANTE A PANDEMIA. ÔNUS DA PROVA. FORÇA MAIOR. REAJUSTES CONTRATUAIS. COBRANÇA RETROATIVA. SUPRESSIO. JULGAMENTO ANTECIPADO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. PROVIMENTO PARCIAL.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por J. R. B. SANTOS & CIA LTDA contra sentença que, nos autos de Ação de Despejo de Imóvel Não Residencial cumulada com Falta de Pagamento e Cobrança de Aluguéis, julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar a ré ao pagamento dos aluguéis e encargos em aberto até a desocupação do imóvel em 30/11/2023, acrescidos de correção monetária pelo INPC, juros de mora de 1% ao mês e multa contratual. A apelante sustenta ausência de prova do débito, extensão do acordo verbal de redução de 50% do aluguel durante a pandemia até a recuperação financeira do empreendimento, impossibilidade de cobrança retroativa de reajustes, ocorrência de supressio, cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado e litigância de má-fé dos locadores, requerendo a reforma integral ou a anulação da sentença.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se o acordo verbal de redução do aluguel durante a pandemia se estendia até a recuperação financeira da locatária; (ii) estabelecer se é admissível a cobrança retroativa de reajustes contratuais não exigidos ao longo da relação locatícia; (iii) determinar se houve cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado sem saneamento formal; e (iv) verificar a ocorrência de litigância de má-fé pelos locadores.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Reconhece-se como incontroversa a celebração de acordo verbal de redução de 50% do aluguel durante a pandemia, limitado, contudo, à liberalidade admitida pelos locadores até a reabertura do centro comercial.

Incumbe à locatária comprovar fato modificativo do direito dos autores, nos termos do art. 373, II, do CPC, cabendo-lhe demonstrar que o termo final do desconto estava condicionado à recuperação financeira do empreendimento.

A apelante não comprova a anuência dos locadores quanto à extensão do benefício para além da reabertura das atividades, sendo insuficiente a mera demonstração de queda de faturamento para justificar a manutenção unilateral do desconto.

A pandemia da COVID-19, embora caracterize evento de força maior (art. 393 do CC), não autoriza automaticamente a redução ou dispensa do pagamento integral do aluguel após o restabelecimento das atividades, exigindo-se, para tanto, o ajuizamento de ação revisional.

A inércia prolongada dos locadores em exigir reajustes contratuais ao longo de quase vinte anos, em contexto de informalidade e confiança mútua, gera legítima expectativa na locatária quanto ao não exercício do direito, configurando supressio.

A cobrança retroativa de reajustes, sem prévia notificação da locatária, viola a boa-fé objetiva e caracteriza exercício abusivo de direito, conforme entendimento do STJ no REsp nº 1.803.278/PR, admitindo apenas efeitos prospectivos.

A divergência interpretativa acerca dos débitos locatícios não evidencia dolo ou alteração intencional da verdade dos fatos, afastando a configuração de litigância de má-fé.

IV. DISPOSITIVO

Recurso parcialmente provido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de
n. 8102926-36.2022.8.05.0001
, em que figuram como Apelante
J. R. B. SANTOS & CIA LTDA
e como Apelada
ARMANDO LUIZ ALCANTARA DALTRO e
LINDA MARIA ARAUJO DALTRO
.

ACORDAM
os magistrados integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade,
em CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO À APELAÇÃO CÍVEL
,

nos termos do voto da relatora.

Salvador, .

2/S