Tribunal: TJBA
Processo: 0577721-94.2016.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): ZANDRA ANUNCIACAO ALVAREZ PARADA
Órgão julgador: ZANDRA ANUNCIACAO ALVAREZ PARADA
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-04-20
Data de publicação: 2026-04-20

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0577721-94.2016.8.05.0001 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: SANTA EMILIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros (2) Advogado(s): MAURICIO BRITO PASSOS SILVA, LAIS SANTOS SANTANA, FLAVIA ISABEL SOUSA BASTOS DE LEMOS, PAULO CESAR DUARTE DE ARAGAO FILHO, NATALIA CAMPOS DE OLIVEIRA APELADO: CAETANO LIMA BARRETTO e outros (2) Advogado(s):PAULO CESAR DUARTE DE ARAGAO FILHO, FLAVIA ISABEL SOUSA BASTOS DE LEMOS, LAIS SANTOS SANTANA, MAURICIO BRITO PASSOS SILVA ACORDÃO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. INDENIZAÇÃO. MULTA CONTRATUAL. LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO INADMISSÍVEL. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. DANO MORAL. VALOR MANTIDO. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. REDISTRIBUIÇÃO. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO PRINCIPAL E IMPROVIMENTO DO RECURSO ADESIVO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por SANTA EMÍLIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e Apelação Adesiva apresentada por CAETANO LIMA BARRETTO e LIANA ALVES RAMOS BARRETTO contra sentença proferida em ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais, ajuizada em razão de atraso na entrega de imóvel adquirido em empreendimento imobiliário. A sentença reconheceu a mora da construtora, condenando-a ao pagamento de lucros cessantes, danos morais e multa contratual por inadimplemento, além de determinar a substituição do índice de correção monetária após o prazo contratual. As partes recorrem para afastar ou ampliar as condenações impostas. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir se é admissível a cumulação da multa contratual com a indenização por lucros cessantes em razão do mesmo atraso; (ii) estabelecer se o valor arbitrado a título de danos morais deve ser majorado; (iii) determinar se é válida a cláusula de tolerância contratual para entrega do imóvel e se deve haver substituição ou congelamento do índice de correção do saldo devedor; (iv) avaliar a correção da distribuição dos ônus sucumbenciais e dos honorários advocatícios. III. RAZÕES DE DECIDIR A cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes, quando fundada no mesmo fato gerador — o atraso na entrega do imóvel — é vedada, conforme fixado no Tema 970/STJ, salvo quando demonstrada a manifesta insuficiência da penalidade contratual, o que não se verificou no caso concreto. A cláusula penal de 10% sobre o valor do contrato, aplicada por simetria contratual com base no Tema 971/STJ, é suficiente para compensar os prejuízos materiais decorrentes da mora na entrega da unidade imobiliária. A indenização por danos morais, fixada em R$10.000,00, é razoável e proporcional à extensão do abalo, considerando o atraso de apenas quatro meses, já computado o prazo de tolerância contratual, inexistindo elementos que justifiquem sua majoração. A cláusula contratual que prevê prazo de tolerância de 120 dias é válida, clara e expressa, estando dentro do limite usual de até 180 dias aceito pela jurisprudência, não configurando abusividade. A correção monetária do saldo devedor deve ser mantida após o prazo contratual, substituindo-se o INCC por outro índice mais benéfico ao consumidor, como o IGP-M, conforme decidido em primeira instância, não sendo admissível o congelamento integral da dívida. Com a exclusão da condenação ao pagamento de lucros cessantes, houve decaimento substancial dos autores, o que justifica a redistribuição igualitária dos ônus sucumbenciais, nos termos do art. 86 do CPC. Os honorários advocatícios, fixados em 15% sobre o valor da condenação, atendem aos critérios do art. 85, §2º, do CPC, sendo adequada a majoração para 17% sobre a parcela da condenação dos autores, em razão do desprovimento do recurso adesivo, nos termos do §11 do mesmo artigo. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso provido em parte (apelação principal). Recurso desprovido (apelação adesiva). Tese de julgamento: A cláusula penal moratória fixada em contrato de promessa de compra e venda de imóvel é incompatível com a condenação cumulativa por lucros cessantes, quando ambas decorrem do mesmo fato — o atraso na entrega — salvo demonstração de que a penalidade é manifestamente insuficiente, o que não se verifica sem prova técnica específica. A cláusula de tolerância de 120 dias para a entrega do imóvel, quando prevista de forma clara e expressa, é válida e não configura cláusula abusiva. A correção do saldo devedor deve prosseguir após o prazo de entrega, substituindo-se o índice setorial (INCC) por índice de preços mais benéfico ao consumidor, sendo incabível o congelamento total da dívida em razão da mora do fornecedor. O valor de R$10.000,00 a título de indenização por danos morais, em razão de atraso de quatro meses na entrega de imóvel, é razoável e proporcional, não comportando majoração. O decaimento substancial dos autores justifica a redistribuição equitativa dos ônus sucumbenciais, cabendo a cada parte 50% das custas e dos honorários. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 884; CPC, arts. 85, §§ 2º, 11 e 14, e art. 86; CDC, arts. 42, parágrafo único, e 51, IV e IX. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.582.318/RJ, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, j. 08.03.2016; STJ, Tema 970, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 22.11.2017; STJ, Tema 971, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 13.06.2018. ACÓRDÃO ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, para DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de APELAÇÃO e NEGAR PROVIMENTO à APELAÇÃO ADESIVA, nos termos do voto da Relatora Zandra Anunciação Alvarez Parada, Juíza de Direito Substituta de 2º Grau. Sala das sessões, documento assinado de forma eletrônica. Presidente ZANDRA ANUNCIAÇÃO ALVAREZ PARADA Juíza de Direito Substituta de 2º Grau – Relatora Procurador(a) de Justiça 01

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0577721-94.2016.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

APELANTE: SANTA EMILIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros (2)

Advogado(s)
:
MAURICIO BRITO PASSOS SILVA, LAIS SANTOS SANTANA, FLAVIA ISABEL SOUSA BASTOS DE LEMOS, PAULO CESAR DUARTE DE ARAGAO FILHO, NATALIA CAMPOS DE OLIVEIRA

APELADO: CAETANO LIMA BARRETTO e outros (2)

Advogado(s)
:
PAULO CESAR DUARTE DE ARAGAO FILHO, FLAVIA ISABEL SOUSA BASTOS DE LEMOS, LAIS SANTOS SANTANA, MAURICIO BRITO PASSOS SILVA

ACORDÃO

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. INDENIZAÇÃO. MULTA CONTRATUAL. LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO INADMISSÍVEL. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. DANO MORAL. VALOR MANTIDO. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. REDISTRIBUIÇÃO. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO PRINCIPAL E IMPROVIMENTO DO RECURSO ADESIVO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por SANTA EMÍLIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e Apelação Adesiva apresentada por CAETANO LIMA BARRETTO e LIANA ALVES RAMOS BARRETTO contra sentença proferida em ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais, ajuizada em razão de atraso na entrega de imóvel adquirido em empreendimento imobiliário. A sentença reconheceu a mora da construtora, condenando-a ao pagamento de lucros cessantes, danos morais e multa contratual por inadimplemento, além de determinar a substituição do índice de correção monetária após o prazo contratual. As partes recorrem para afastar ou ampliar as condenações impostas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se é admissível a cumulação da multa contratual com a indenização por lucros cessantes em razão do mesmo atraso; (ii) estabelecer se o valor arbitrado a título de danos morais deve ser majorado; (iii) determinar se é válida a cláusula de tolerância contratual para entrega do imóvel e se deve haver substituição ou congelamento do índice de correção do saldo devedor; (iv) avaliar a correção da distribuição dos ônus sucumbenciais e dos honorários advocatícios.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes, quando fundada no mesmo fato gerador — o atraso na entrega do imóvel — é vedada, conforme fixado no Tema 970/STJ, salvo quando demonstrada a manifesta insuficiência da penalidade contratual, o que não se verificou no caso concreto.

A cláusula penal de 10% sobre o valor do contrato, aplicada por simetria contratual com base no Tema 971/STJ, é suficiente para compensar os prejuízos materiais decorrentes da mora na entrega da unidade imobiliária.

A indenização por danos morais, fixada em R$10.000,00, é razoável e proporcional à extensão do abalo, considerando o atraso de apenas quatro meses, já computado o prazo de tolerância contratual, inexistindo elementos que justifiquem sua majoração.

A cláusula contratual que prevê prazo de tolerância de 120 dias é válida, clara e expressa, estando dentro do limite usual de até 180 dias aceito pela jurisprudência, não configurando abusividade.

A correção monetária do saldo devedor deve ser mantida após o prazo contratual, substituindo-se o INCC por outro índice mais benéfico ao consumidor, como o IGP-M, conforme decidido em primeira instância, não sendo admissível o congelamento integral da dívida.

Com a exclusão da condenação ao pagamento de lucros cessantes, houve decaimento substancial dos autores, o que justifica a redistribuição igualitária dos ônus sucumbenciais, nos termos do art. 86 do CPC.

Os honorários advocatícios, fixados em 15% sobre o valor da condenação, atendem aos critérios do art. 85, §2º, do CPC, sendo adequada a majoração para 17% sobre a parcela da condenação dos autores, em razão do desprovimento do recurso adesivo, nos termos do §11 do mesmo artigo.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido em parte (apelação principal). Recurso desprovido (apelação adesiva).

Tese de julgamento
:

A cláusula penal moratória fixada em contrato de promessa de compra e venda de imóvel é incompatível com a condenação cumulativa por lucros cessantes, quando ambas decorrem do mesmo fato — o atraso na entrega — salvo demonstração de que a penalidade é manifestamente insuficiente, o que não se verifica sem prova técnica específica.

A cláusula de tolerância de 120 dias para a entrega do imóvel, quando prevista de forma clara e expressa, é válida e não configura cláusula abusiva.

A correção do saldo devedor deve prosseguir após o prazo de entrega, substituindo-se o índice setorial (INCC) por índice de preços mais benéfico ao consumidor, sendo incabível o congelamento total da dívida em razão da mora do fornecedor.

O valor de R$10.000,00 a título de indenização por danos morais, em razão de atraso de quatro meses na entrega de imóvel, é razoável e proporcional, não comportando majoração.

O decaimento substancial dos autores justifica a redistribuição equitativa dos ônus sucumbenciais, cabendo a cada parte 50% das custas e dos honorários.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 884; CPC, arts. 85, §§ 2º, 11 e 14, e art. 86; CDC, arts. 42, parágrafo único, e 51, IV e IX.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.582.318/RJ, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, j. 08.03.2016; STJ, Tema 970, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 22.11.2017; STJ, Tema 971, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 13.06.2018.

ACÓRDÃO

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, para
DAR PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de
APELAÇÃO
e
NEGAR PROVIMENTO
à
APELAÇÃO ADESIVA
, nos termos do voto da Relatora Zandra Anunciação Alvarez Parada, Juíza de Direito Substituta de 2º Grau.

Sala das sessões, documento assinado de forma eletrônica.

Presidente

ZANDRA ANUNCIAÇÃO ALVAREZ PARADA

Juíza de Direito Substituta de 2º Grau – Relatora

Procurador(a) de Justiça

01