Tribunal: TJBA
Processo: 0011055-28.2003.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): MARTA MOREIRA SANTANA
Órgão julgador: MARTA MOREIRA SANTANA
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-27
Data de publicação: 2026-03-27

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0011055-28.2003.8.05.0001 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: ANDRADE MENDONCA CONSTRUTORA LTDA e outros Advogado(s): JULIA JONAS GORDILHO, OTAVIANO VALVERDE OLIVEIRA, FRANCISCO DE ASSIS RIGAUD DE AMORIM APELADO: JOAQUIM PEREIRA DO VALE e outros Advogado(s):FRANCISCO DE ASSIS RIGAUD DE AMORIM, JULIA JONAS GORDILHO, OTAVIANO VALVERDE OLIVEIRA ACORDÃO DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA QUE DECLAROU RESCINDIDO O CONTRATO, FIXOU RETENÇÃO DE 10% E TAXA DE FRUIÇÃO, MAS SILENCIOU SOBRE ENCARGOS PROPTER REM. RECURSO DO RÉU PUGNANDO PELA INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO E EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. RECURSO DA AUTORA PUGNANDO PELA INCLUSÃO DE DÉBITOS DE CONDOMÍNIO E IPTU NA CONDENAÇÃO. RECURSO DO RÉU DESPROVIDO. RECURSO DA AUTORA PROVIDO. I. Caso em exame: Trata-se de apelações cíveis interpostas em face de sentença que rescindiu contrato de compra e venda de imóvel por inadimplência do comprador. O réu deixou de pagar as parcelas alegando que a construtora hipotecou o terreno, inviabilizando a quitação antecipada. A sentença determinou a devolução dos valores pagos com retenção de 10% e fixou taxa de fruição de 0,5% ao mês, mas não condenou o réu ao pagamento de IPTU e condomínio do período de ocupação. II. Questão em discussão: As questões em discussão consistem em: (i) competência do juízo cível em face da criação posterior de varas especializadas de consumo; (ii) aplicação da exceção de contrato não cumprido em razão de hipoteca firmada pela construtora; (iii) abusividade da cumulação de multa contratual com taxa de fruição; e (iv) responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais e IPTU durante o período de posse do imóvel pelo adquirente inadimplente. III. Razões de decidir: A competência determina-se no momento da distribuição da ação (perpetuatio jurisdictionis, art. 43 do CPC), sendo irrelevante a criação posterior de Varas de Relações de Consumo para alterar a competência de processos já em curso na Vara Cível. A existência de hipoteca firmada pela construtora perante o agente financeiro não justifica o inadimplemento das parcelas pelo promitente comprador, uma vez que a Súmula 308 do STJ garante a ineficácia do gravame perante o adquirente, não havendo risco de evicção que autorize a suspensão dos pagamentos. É lícita a cumulação da retenção de percentual dos valores pagos (cláusula penal) com a taxa de fruição (indenização pelo uso), pois possuem naturezas distintas: a primeira pune o inadimplemento e a segunda evita o enriquecimento sem causa pelo uso gratuito do bem. O percentual de 10% de retenção e 0,5% de fruição mostram-se razoáveis e alinhados à jurisprudência. As despesas de condomínio e IPTU possuem natureza propter rem e aderem à coisa. Prevendo o contrato a responsabilidade do comprador e tendo este exercido a posse direta do bem, deve arcar com tais custos até a efetiva devolução do imóvel, sob pena de enriquecimento ilícito em detrimento da vendedora. Adequação, de ofício, dos consectários legais à Lei n.º 14.905/2024. IV. Dispositivo e tese: Apelo do Réu (1º Apelante) conhecido e desprovido. Apelo da Autora (2ª Apelante) conhecido e provido para incluir na condenação a responsabilidade do réu pelos pagamentos de IPTU e taxas condominiais durante o período de ocupação. Legislação relevante citada: CPC, art. 43 e art. 927; CC, arts. 475 e 884; Lei n.º 14.905/2024. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 308; STJ, AgInt no REsp 2063082/SP; STJ, AgInt no REsp 2095488/SP. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n.º 0011055-28.2003.8.05.0001, da Comarca de Salvador, em que figuram como Apelante/Apelada ANDRADE MENDONÇA CONSTRUTORA LTDA e como Apelante/Apelado JOAQUIM PEREIRA DO VALE, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER DE AMBOS OS RECURSOS, NEGAR PROVIMENTO AO APELO DO RÉU E DAR PROVIMENTO AO APELO DA AUTORA, para reformar parcialmente a sentença, condenando o Réu ao pagamento das taxas condominiais e IPTU incidentes durante o período de posse, permitida a compensação, bem como adequar os juros e correção monetária à Lei 14.905/2024, nos termos do voto da Relatora. Salvador, ASSINADO ELETRONICAMENTE. PRESIDENTE MARTA MOREIRA SANTANA Juíza Substituta de 2º grau Relatora PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n. 0011055-28.2003.8.05.0001

Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível

APELANTE: ANDRADE MENDONCA CONSTRUTORA LTDA e outros

Advogado(s): JULIA JONAS GORDILHO, OTAVIANO VALVERDE OLIVEIRA, FRANCISCO DE ASSIS RIGAUD DE AMORIM

APELADO: JOAQUIM PEREIRA DO VALE e outros

Advogado(s):FRANCISCO DE ASSIS RIGAUD DE AMORIM, JULIA JONAS GORDILHO, OTAVIANO VALVERDE OLIVEIRA

ACORDÃO

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA QUE DECLAROU RESCINDIDO O CONTRATO, FIXOU RETENÇÃO DE 10% E TAXA DE FRUIÇÃO, MAS SILENCIOU SOBRE ENCARGOS PROPTER REM. RECURSO DO RÉU PUGNANDO PELA INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO E EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. RECURSO DA AUTORA PUGNANDO PELA INCLUSÃO DE DÉBITOS DE CONDOMÍNIO E IPTU NA CONDENAÇÃO. RECURSO DO RÉU DESPROVIDO. RECURSO DA AUTORA PROVIDO.

I. Caso em exame:
Trata-se de apelações cíveis interpostas em face de sentença que rescindiu contrato de compra e venda de imóvel por inadimplência do comprador. O réu deixou de pagar as parcelas alegando que a construtora hipotecou o terreno, inviabilizando a quitação antecipada. A sentença determinou a devolução dos valores pagos com retenção de 10% e fixou taxa de fruição de 0,5% ao mês, mas não condenou o réu ao pagamento de IPTU e condomínio do período de ocupação.

II. Questão em discussão:
As questões em discussão consistem em: (i) competência do juízo cível em face da criação posterior de varas especializadas de consumo; (ii) aplicação da exceção de contrato não cumprido em razão de hipoteca firmada pela construtora; (iii) abusividade da cumulação de multa contratual com taxa de fruição; e (iv) responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais e IPTU durante o período de posse do imóvel pelo adquirente inadimplente.

III. Razões de decidir:
A competência determina-se no momento da distribuição da ação (perpetuatio jurisdictionis, art. 43 do CPC), sendo irrelevante a criação posterior de Varas de Relações de Consumo para alterar a competência de processos já em curso na Vara Cível. A existência de hipoteca firmada pela construtora perante o agente financeiro não justifica o inadimplemento das parcelas pelo promitente comprador, uma vez que a Súmula 308 do STJ garante a ineficácia do gravame perante o adquirente, não havendo risco de evicção que autorize a suspensão dos pagamentos. É lícita a cumulação da retenção de percentual dos valores pagos (cláusula penal) com a taxa de fruição (indenização pelo uso), pois possuem naturezas distintas: a primeira pune o inadimplemento e a segunda evita o enriquecimento sem causa pelo uso gratuito do bem. O percentual de 10% de retenção e 0,5% de fruição mostram-se razoáveis e alinhados à jurisprudência. As despesas de condomínio e IPTU possuem natureza propter rem e aderem à coisa. Prevendo o contrato a responsabilidade do comprador e tendo este exercido a posse direta do bem, deve arcar com tais custos até a efetiva devolução do imóvel, sob pena de enriquecimento ilícito em detrimento da vendedora. Adequação, de ofício, dos consectários legais à Lei n.º 14.905/2024.

IV. Dispositivo e tese:
Apelo do Réu (1º Apelante) conhecido e desprovido. Apelo da Autora (2ª Apelante) conhecido e provido para incluir na condenação a responsabilidade do réu pelos pagamentos de IPTU e taxas condominiais durante o período de ocupação.

Legislação relevante citada: CPC, art. 43 e art. 927; CC, arts. 475 e 884; Lei n.º 14.905/2024. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 308; STJ, AgInt no REsp 2063082/SP; STJ, AgInt no REsp 2095488/SP.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n.º 0011055-28.2003.8.05.0001, da Comarca de Salvador, em que figuram como Apelante/Apelada ANDRADE MENDONÇA CONSTRUTORA LTDA e como Apelante/Apelado JOAQUIM PEREIRA DO VALE, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER DE AMBOS OS RECURSOS, NEGAR PROVIMENTO AO APELO DO RÉU E DAR PROVIMENTO AO APELO DA AUTORA, para reformar parcialmente a sentença, condenando o Réu ao pagamento das taxas condominiais e IPTU incidentes durante o período de posse, permitida a compensação, bem como adequar os juros e correção monetária à Lei 14.905/2024, nos termos do voto da Relatora.

Salvador, ASSINADO ELETRONICAMENTE.

PRESIDENTE

MARTA MOREIRA SANTANA

Juíza Substituta de 2º grau

Relatora

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA