Tribunal: TJBA
Processo: 8001875-08.2022.8.05.0154
Classe: Apelação
Relator(a): RICARDO REGIS DOURADO
Órgão julgador: RICARDO REGIS DOURADO
Órgão colegiado: QUARTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-05-25
Data de publicação: 2026-05-25

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quarta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8001875-08.2022.8.05.0154 Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível APELANTE: ROSANGELA MUTERLE e outros Advogado(s): PEDRO FEITOSA ARAUJO, CAROLINA VIEIRA GIOVANUCI, WELLINGHTON TAYLOR GIOVANUCI, EDUARDO CAVALCANTE GAUCHE APELADO: LEM 1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA e outros Advogado(s):EDUARDO CAVALCANTE GAUCHE, CAROLINA VIEIRA GIOVANUCI, PEDRO FEITOSA ARAUJO, WELLINGHTON TAYLOR GIOVANUCI ACORDÃO EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. LOTEAMENTO URBANO. ATRASO NA INFRAESTRUTURA. DESISTÊNCIA RECURSAL DA AUTORA. RECURSO DA RÉ SUBSISTENTE. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA. SÚMULA 543 STJ. RESPONSABILIDADE PELO IPTU. POSSE EFETIVA. MULTA CONTRATUAL. REDUÇÃO EQUITATIVA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Recurso de apelação interposto por LEM 1 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual. O juízo de origem declarou a rescisão por culpa exclusiva da vendedora devido ao atraso superior a sete anos na entrega das obras de infraestrutura do Loteamento Jardim Europa, em Luís Eduardo Magalhães/BA. A sentença determinou a restituição integral e imediata dos valores pagos, o ressarcimento do IPTU quitado pela adquirente e a aplicação de multa contratual de 10%. A autora interpôs recurso, mas protocolou desistência voluntária, homologada nesta instância, restando apenas o exame da insurgência da ré. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) a homologação da desistência do recurso da autora; (ii) a validade da retenção de valores e do parcelamento da restituição em caso de culpa da vendedora; (iii) o termo inicial da responsabilidade do adquirente pelo pagamento do IPTU; (iv) a possibilidade de redução equitativa da multa contratual (art. 413 do Código Civil) diante do estágio das obras. III. RAZÕES DE DECIDIR Homologa-se a desistência do recurso da autora, com fulcro no art. 998 do Código de Processo Civil, prosseguindo-se no julgamento apenas do apelo da ré. O atraso na entrega das obras é incontroverso, superando em muito o prazo do Decreto Municipal nº 3.730/2015. Argumentos sobre entraves administrativos ou climáticos constituem fortuito interno, inerente ao risco do empreendimento, e não afastam a culpa exclusiva da vendedora. Conforme a Súmula 543 e o Tema 577 do Superior Tribunal de Justiça, a resolução de contrato de compra e venda por culpa exclusiva do vendedor impõe a restituição imediata e integral das parcelas pagas, em parcela única, sendo vedada qualquer retenção. A responsabilidade pelo IPTU vincula-se à relação material com o imóvel, representada pela efetiva imissão na posse e fruição do bem. Ausente a conclusão da infraestrutura essencial, o encargo tributário permanece sob responsabilidade da vendedora, sendo nula a cláusula que antecipa tal obrigação ao consumidor. Inviável a redução equitativa da multa contratual (art. 413 do Código Civil) quando verificado o inadimplemento substancial da obrigação. O atraso de sete anos descaracteriza cumprimento parcial relevante, mantendo-se a função pedagógica e reparatória da penalidade. IV. DISPOSITIVO Desistência do recurso da autora homologada. Recurso da ré desprovido. Tese de julgamento: Na resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do vendedor, a restituição deve ser imediata, integral e em parcela única (Súmula 543 STJ). A responsabilidade do adquirente pelo IPTU de loteamento urbano apenas se inicia com a efetiva entrega das obras de infraestrutura básica, que possibilite o uso e gozo do bem. O atraso excessivo e injustificado na entrega do empreendimento configura inadimplemento absoluto, afastando a redução da cláusula penal por cumprimento parcial (art. 413 CC). Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, § 11, 998; CDC, arts. 35, III, 51; CC, arts. 389, 413, 475. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, Tema 577 (REsp 1.300.418/SC); TJ-SP, AC 1023208-94.2023.8.26.0032; TJ-PR, AC 0012611-23.2023.8.16.0045. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n. 8001875-08.2022.8.05.0154, em que figuram como apelantes e apelados, reciprocamente, LEM 1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. e ROSANGELA MUTERLE. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em HOMOLOGAR A DESISTÊNCIA DO RECURSO DA AUTORA e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DA RÉ, nos termos do voto do Relator. Sala das Sessões, data registrada em sistema. PRESIDENTE DES. RICARDO REGIS DOURADO Relator PROCURADOR DE JUSTIÇA (RRD8)

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quarta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8001875-08.2022.8.05.0154

Órgão Julgador
:
Quarta Câmara Cível

APELANTE: ROSANGELA MUTERLE e outros

Advogado(s)
:
PEDRO FEITOSA ARAUJO, CAROLINA VIEIRA GIOVANUCI, WELLINGHTON TAYLOR GIOVANUCI, EDUARDO CAVALCANTE GAUCHE

APELADO: LEM 1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA e outros

Advogado(s)
:
EDUARDO CAVALCANTE GAUCHE, CAROLINA VIEIRA GIOVANUCI, PEDRO FEITOSA ARAUJO, WELLINGHTON TAYLOR GIOVANUCI

ACORDÃO

EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. LOTEAMENTO URBANO. ATRASO NA INFRAESTRUTURA. DESISTÊNCIA RECURSAL DA AUTORA. RECURSO DA RÉ SUBSISTENTE. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA. SÚMULA 543 STJ. RESPONSABILIDADE PELO IPTU. POSSE EFETIVA. MULTA CONTRATUAL. REDUÇÃO EQUITATIVA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de apelação interposto por LEM 1 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual.

O juízo de origem declarou a rescisão por culpa exclusiva da vendedora devido ao atraso superior a sete anos na entrega das obras de infraestrutura do Loteamento Jardim Europa, em Luís Eduardo Magalhães/BA.

A sentença determinou a restituição integral e imediata dos valores pagos, o ressarcimento do IPTU quitado pela adquirente e a aplicação de multa contratual de 10%.

A autora interpôs recurso, mas protocolou desistência voluntária, homologada nesta instância, restando apenas o exame da insurgência da ré.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) a homologação da desistência do recurso da autora; (
ii
) a validade da retenção de valores e do parcelamento da restituição em caso de culpa da vendedora; (
iii
) o termo inicial da responsabilidade do adquirente pelo pagamento do IPTU; (
iv
) a possibilidade de redução equitativa da multa contratual (
art
. 413 do Código Civil) diante do estágio das obras.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Homologa-se a desistência do recurso da autora, com fulcro no art. 998 do Código de Processo Civil, prosseguindo-se no julgamento apenas do apelo da ré.

O atraso na entrega das obras é incontroverso, superando em muito o prazo do Decreto Municipal nº 3.730/2015. Argumentos sobre entraves administrativos ou climáticos constituem fortuito interno, inerente ao risco do empreendimento, e não afastam a culpa exclusiva da vendedora.

Conforme a Súmula 543 e o Tema 577 do Superior Tribunal de Justiça, a resolução de contrato de compra e venda por culpa exclusiva do vendedor impõe a restituição imediata e integral das parcelas pagas, em parcela única, sendo vedada qualquer retenção.

A responsabilidade pelo IPTU vincula-se à relação material com o imóvel, representada pela efetiva imissão na posse e fruição do bem. Ausente a conclusão da infraestrutura essencial, o encargo tributário permanece sob responsabilidade da vendedora, sendo nula a cláusula que antecipa tal obrigação ao consumidor.

Inviável a redução equitativa da multa contratual (art. 413 do Código Civil) quando verificado o inadimplemento substancial da obrigação. O atraso de sete anos descaracteriza cumprimento parcial relevante, mantendo-se a função pedagógica e reparatória da penalidade.

IV. DISPOSITIVO

Desistência do recurso da autora homologada. Recurso da ré desprovido.

Tese de julgamento:

Na resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do vendedor, a restituição deve ser imediata, integral e em parcela única (Súmula 543 STJ).

A responsabilidade do adquirente pelo IPTU de loteamento urbano apenas se inicia com a efetiva entrega das obras de infraestrutura básica, que possibilite o uso e gozo do bem.

O atraso excessivo e injustificado na entrega do empreendimento configura inadimplemento absoluto, afastando a redução da cláusula penal por cumprimento parcial (art. 413 CC).

Dispositivos relevantes citados:

CPC,
arts
. 85, § 11, 998; CDC,
arts
. 35, III, 51; CC,
arts
. 389, 413, 475.

Jurisprudência relevante citada:

STJ, Súmula 543; STJ, Tema 577 (REsp 1.300.418/SC); TJ-SP, AC 1023208-94.2023.8.26.0032; TJ-PR, AC 0012611-23.2023.8.16.0045.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n. 8001875-08.2022.8.05.0154, em que figuram como apelantes e apelados, reciprocamente, LEM 1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. e ROSANGELA MUTERLE.

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em
HOMOLOGAR A DESISTÊNCIA DO RECURSO DA AUTORA e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DA RÉ
, nos termos do voto do Relator.

Sala das Sessões, data
registrada
em sistema.

PRESIDENTE

DES. RICARDO REGIS DOURADO

Relator

PROCURADOR DE JUSTIÇA

(RRD8)