Tribunal: TJBA
Processo: 8106875-68.2022.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): ZANDRA ANUNCIACAO ALVAREZ PARADA
Órgão julgador: ZANDRA ANUNCIACAO ALVAREZ PARADA
Órgão colegiado: TERCEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-09
Data de publicação: 2026-03-09

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8106875-68.2022.8.05.0001 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: CONSORCIO EMPREENDEDOR DO SHOPPING PARALELA Advogado(s): ALINE DEDA MACHADO SANTANA, MAYRA ISIS DE SA TELLES MARTINEZ APELADO: MURILO SANTOS VIEIRA Advogado(s):ERICA DE SOUZA NOVAS GUIMARAES RIBAS, GABRIEL LARANJEIRA DE SOUZA NOVAS, AGNELO DE SOUZA NOVAS ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL PROPOSTA POR LOCATÁRIO DE BARBEARIA EM SHOPPING CENTER. PANDEMIA DE COVID-19. REDUÇÃO DRÁSTICA NO FATURAMENTO. RESTRIÇÕES MUNICIPAIS À ATIVIDADE COMERCIAL. TEORIA DA IMPREVISÃO E DA ONEROSIDADE EXCESSIVA. DEMONSTRAÇÃO DE QUEBRA DA BASE OBJETIVA DO CONTRATO. DESEQUILÍBRIO ECONÔMICO-FINANCEIRO COMPROVADO. APLICAÇÃO DE REDUTOR DE 25% SOBRE O ALUGUEL MÍNIMO. BOA-FÉ CONTRATUAL DO LOCATÁRIO. AUSÊNCIA DE MEDIDAS EFETIVAS DO LOCADOR PARA EQUILÍBRIO DA RELAÇÃO. FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO E PRESERVAÇÃO DA EMPRESA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame Trata-se de apelação cível interposta por CONSÓRCIO EMPREENDEDOR DO SHOPPING PARALELA contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, que julgou procedente o pedido formulado por MURILO SANTOS VIEIRA em ação revisional de aluguel. O autor, locatário de unidade comercial em shopping center, alegou severa queda de faturamento durante a pandemia da COVID-19, pleiteando a revisão do valor locatício com base na teoria da imprevisão e na onerosidade excessiva. A sentença aplicou redutor de 25% sobre o valor do aluguel mínimo, mantendo os efeitos da tutela de urgência deferida. II. Questão em discussão Discute-se a possibilidade de revisão judicial do contrato de locação comercial em virtude de alterações excepcionais e imprevisíveis nas circunstâncias contratuais provocadas pela pandemia de COVID-19, com destaque para a queda substancial do faturamento do locatário e a impossibilidade temporária de fruição plena do imóvel. III. Razões de decidir A alegação de nulidade da sentença por ausência de fundamentação não procede, pois o magistrado expôs de forma clara os fundamentos jurídicos e fáticos que embasaram a decisão. A pandemia da COVID-19, embora não enseje revisão contratual de forma automática, constitui fato extraordinário e imprevisível que pode justificar intervenção judicial na avença quando demonstrado desequilíbrio concreto e substancial da relação obrigacional. A prova documental evidenciou redução drástica no faturamento da barbearia instalada no shopping, inviabilizando o cumprimento integral da obrigação contratual, especialmente diante das restrições impostas por decreto municipal. Aplicação dos artigos 317 e 478 do Código Civil, bem como dos artigos 19 e 22 da Lei do Inquilinato, que autorizam a revisão dos valores locatícios em caso de alteração da base objetiva do contrato e desproporção manifesta entre as prestações. A concessão de redutor de 25% sobre o valor do aluguel mínimo encontra respaldo na jurisprudência e nos princípios da função social do contrato e da preservação da empresa. A demonstração da boa-fé do locatário, aliada à análise do esforço financeiro para manter o contrato, reforça a pertinência da revisão judicial adotada. IV. Dispositivo e tese Recurso conhecido e não provido. Tese de julgamento: "1. A pandemia de COVID-19 pode justificar, em casos concretos, a revisão judicial de contrato de locação comercial com base na teoria da imprevisão e da onerosidade excessiva. 2. Comprovada a quebra da base objetiva do contrato e o desequilíbrio econômico-financeiro, é cabível a aplicação de redutor proporcional sobre o valor do aluguel." Dispositivos legais relevantes citados: CC, arts. 317 e 478; Lei nº 8.245/91, arts. 19 e 22; CPC, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2.032.878/GO, Rel. Min. Nancy Andrighi; AgInt no REsp 1.316.595/SP; TJMG, AI 10000204589113001; TJSP, Ap. Cív. 1015223-54.2020.8.26.0008; TJBA, Ap. Cív. 8000579-48.2022.8.05.0154; TJPR, Ap. Cív. 0007297-20.2022.8.16.0017. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação de n.º 8106875-68.2022.8.05.0001, da Comarca de Lauro de Freitas, em que é Apelante CONSORCIO EMPREENDEDOR DO SHOPPING PARALELA e Apelado MURILO SANTOS VIEIRA. Acordam os Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao Recurso, nos termos do voto do Relator. Sala de Sessões, de de 2026. DES. PRESIDENTE ZANDRA ANUNCIAÇÃO ALVAREZ PARADA Juíza Substituta de Segundo Grau – Relatora PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8106875-68.2022.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Terceira Câmara Cível

APELANTE: CONSORCIO EMPREENDEDOR DO SHOPPING PARALELA

Advogado(s)
:
ALINE DEDA MACHADO SANTANA, MAYRA ISIS DE SA TELLES MARTINEZ

APELADO: MURILO SANTOS VIEIRA

Advogado(s)
:
ERICA DE SOUZA NOVAS GUIMARAES RIBAS, GABRIEL LARANJEIRA DE SOUZA NOVAS, AGNELO DE SOUZA NOVAS

ACORDÃO

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL PROPOSTA POR LOCATÁRIO DE BARBEARIA EM SHOPPING CENTER. PANDEMIA DE COVID-19. REDUÇÃO DRÁSTICA NO FATURAMENTO. RESTRIÇÕES MUNICIPAIS À ATIVIDADE COMERCIAL. TEORIA DA IMPREVISÃO E DA ONEROSIDADE EXCESSIVA. DEMONSTRAÇÃO DE QUEBRA DA BASE OBJETIVA DO CONTRATO. DESEQUILÍBRIO ECONÔMICO-FINANCEIRO COMPROVADO. APLICAÇÃO DE REDUTOR DE 25% SOBRE O ALUGUEL MÍNIMO. BOA-FÉ CONTRATUAL DO LOCATÁRIO. AUSÊNCIA DE MEDIDAS EFETIVAS DO LOCADOR PARA EQUILÍBRIO DA RELAÇÃO. FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO E PRESERVAÇÃO DA EMPRESA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Trata-se de apelação cível interposta por CONSÓRCIO EMPREENDEDOR DO SHOPPING PARALELA contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, que julgou procedente o pedido formulado por MURILO SANTOS VIEIRA em ação revisional de aluguel. O autor, locatário de unidade comercial em shopping center, alegou severa queda de faturamento durante a pandemia da COVID-19, pleiteando a revisão do valor locatício com base na teoria da imprevisão e na onerosidade excessiva. A sentença aplicou redutor de 25% sobre o valor do aluguel mínimo, mantendo os efeitos da tutela de urgência deferida.

II. Questão em discussão

Discute-se a possibilidade de revisão judicial do contrato de locação comercial em virtude de alterações excepcionais e imprevisíveis nas circunstâncias contratuais provocadas pela pandemia de COVID-19, com destaque para a queda substancial do faturamento do locatário e a impossibilidade temporária de fruição plena do imóvel.

III. Razões de decidir

A alegação de nulidade da sentença por ausência de fundamentação não procede, pois o magistrado expôs de forma clara os fundamentos jurídicos e fáticos que embasaram a decisão.

A pandemia da COVID-19, embora não enseje revisão contratual de forma automática, constitui fato extraordinário e imprevisível que pode justificar intervenção judicial na avença quando demonstrado desequilíbrio concreto e substancial da relação obrigacional.

A prova documental evidenciou redução drástica no faturamento da barbearia instalada no shopping, inviabilizando o cumprimento integral da obrigação contratual, especialmente diante das restrições impostas por decreto municipal.

Aplicação dos artigos 317 e 478 do Código Civil, bem como dos artigos 19 e 22 da Lei do Inquilinato, que autorizam a revisão dos valores locatícios em caso de alteração da base objetiva do contrato e desproporção manifesta entre as prestações.

A concessão de redutor de 25% sobre o valor do aluguel mínimo encontra respaldo na jurisprudência e nos princípios da função social do contrato e da preservação da empresa.

A demonstração da boa-fé do locatário, aliada à análise do esforço financeiro para manter o contrato, reforça a pertinência da revisão judicial adotada.

IV. Dispositivo e tese

Recurso conhecido e não provido.

Tese de julgamento:
"1. A pandemia de COVID-19 pode justificar, em casos concretos, a revisão judicial de contrato de locação comercial com base na teoria da imprevisão e da onerosidade excessiva. 2. Comprovada a quebra da base objetiva do contrato e o desequilíbrio econômico-financeiro, é cabível a aplicação de redutor proporcional sobre o valor do aluguel."

Dispositivos legais relevantes citados:
CC, arts. 317 e 478; Lei nº 8.245/91, arts. 19 e 22; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 2.032.878/GO, Rel. Min. Nancy Andrighi; AgInt no REsp 1.316.595/SP; TJMG, AI 10000204589113001; TJSP, Ap. Cív. 1015223-54.2020.8.26.0008; TJBA, Ap. Cív. 8000579-48.2022.8.05.0154; TJPR, Ap. Cív. 0007297-20.2022.8.16.0017.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação de n.º
8106875-68.2022.8.05.0001
, da Comarca de Lauro de Freitas, em que é Apelante
CONSORCIO EMPREENDEDOR DO SHOPPING PARALELA
e Apelado
MURILO SANTOS VIEIRA
.

Acordam os Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em
CONHECER
e
NEGAR PROVIMENTO
ao Recurso, nos termos do voto do Relator.

Sala de Sessões, de de 2026.

DES. PRESIDENTE

ZANDRA ANUNCIAÇÃO ALVAREZ PARADA

Juíza Substituta de Segundo Grau – Relatora

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA