Tribunal: TJBA
Processo: 0368613-30.2013.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): CLAUDIO CESARE BRAGA PEREIRA
Órgão julgador: CLAUDIO CESARE BRAGA PEREIRA
Órgão colegiado: QUINTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-02-05
Data de publicação: 2026-02-05

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0368613-30.2013.8.05.0001 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES Advogado(s): THIAGO MAHFUZ VEZZI APELADO: JAILDSON BOMFIM GONCALVES e outros (4) Advogado(s):HENRIQUE BORGES GUIMARAES NETO, FABIO RIVELLI, MARCIO BESERRA GUIMARAES ACORDÃO Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO SUBSTANCIAL NA ENTREGA DA OBRA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DA RÉ. QUESTÕES PRELIMINARES REJEITADAS. PREJUDICIAL DE PRESCRIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM ACOLHIDA. DANO MORAL CONFIGURADO. VALOR MANTIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por construtoras em face de sentença que as condenou ao pagamento de indenização por danos materiais e morais, em razão de significativo atraso na entrega de unidades imobiliárias adquiridas pelos Apelados. A decisão de primeiro grau reconheceu a mora das construtoras, determinou a aplicação de multa contratual, o congelamento do saldo devedor, a restituição de taxas e a compensação por danos morais. As Apelantes recorrem, arguindo, preliminarmente, ilegitimidade passiva e, no mérito, a ocorrência de prescrição quanto à devolução da comissão de corretagem, a inexistência de ato ilícito e a não configuração de dano moral indenizável, pugnando pela reforma total da sentença ou, subsidiariamente, pela redução do valor da indenização. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO As controvérsias do presente recurso de apelação envolvem a análise dos seguintes pontos: (i) a legitimidade passiva da empresa que, embora não conste formalmente como vendedora no contrato, vinculou sua marca ao empreendimento imobiliário; (ii) a ocorrência da prescrição da pretensão de ressarcimento dos valores pagos a título de comissão de corretagem;(iii)a caracterização de danos morais em virtude do atraso na entrega do imóvel e a razoabilidade do valor fixado na sentença; e a caracterização de danos morais em virtude do atraso na entrega do imóvel e a razoabilidade do valor fixado na sentença; e (iiii)a manutenção das demais condenações impostas pelo juízo de primeiro grau, incluindo a inversão da cláusula penal e o congelamento do saldo devedor. III. RAZÕES DE DECIDIR A preliminar de ilegitimidade passiva da segunda Apelante, PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES, não merece acolhimento. As provas dos autos, notadamente o material publicitário e as comunicações com os consumidores, demonstram que a marca da referida empresa foi ostensivamente utilizada para a comercialização do empreendimento, atraindo a confiança dos adquirentes. A aplicação da Teoria da Aparência, consolidada no âmbito do direito do consumidor, impõe a responsabilização solidária de todos que integram a cadeia de fornecimento e que, de alguma forma, se beneficiaram da relação negocial, gerando a legítima expectativa de garantia e solidez do negócio. Quanto à prejudicial de mérito, a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem encontra-se prescrita. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 938 em sede de recurso repetitivo, firmou a tese de que incide o prazo prescricional de três anos sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a este título, com fundamento na vedação ao enriquecimento sem causa. Tendo em vista que os pagamentos foram realizados nos anos de 2009 e 2010 e a presente ação foi ajuizada apenas em agosto de 2013, operou-se a prescrição. No mérito, o atraso na entrega das unidades imobiliárias é fato incontroverso, superando em muito o prazo de tolerância de 180 dias previsto contratualmente. As justificativas apresentadas pelas Apelantes, como chuvas intensas e greves no setor da construção civil, configuram fortuito interno, inerente ao risco da atividade empresarial, e não eximem sua responsabilidade pelo descumprimento contratual. A frustração da legítima expectativa dos adquirentes, que se viram privados do uso do bem por período prolongado, ultrapassa o mero dissabor e configura dano moral passível de indenização. O valor de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) fixado na sentença mostra-se razoável e proporcional às peculiaridades do caso, atendendo tanto ao caráter compensatório para as vítimas quanto ao pedagógico para as ofensoras. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: A empresa que veicula sua marca em material publicitário de empreendimento imobiliário, gerando legítima expectativa de garantia no consumidor, possui legitimidade passiva para responder por danos decorrentes do negócio, com base na Teoria da Aparência A pretensão de restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem sujeita-se ao prazo prescricional trienal, conforme entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema 938). O atraso substancial e injustificado na entrega de imóvel objeto de promessa de compra e venda configura dano moral in re ipsa, passível de compensação pecuniária." Dispositivos relevantes citados: Art. 5º, XXXII, e 170, V, da Constituição Federal; Arts. 2º, 3º, 6º (incisos VI e VIII), 14, 30, 37, 39 (inciso I), 42 (parágrafo único), e 51 (incisos I, III, IV, IX e XV) da Lei nº 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor); Arts. 46, 286, 337 (inciso VI), e 1.010 do Código de Processo Civil; Arts. 122, 206 (§ 3º, IV), 393, 421, 884, e 1.345 do Código Civil; Lei nº 4.591/64; Lei nº 11.101/2005. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n° 0368613-30.2013.8.05.0001, oriundos da Comarca de Salvador, em que figura como Recorrente PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES, sendo Recorridos JAILDSON BONFIM GONÇALVES E OUTROS. Acordam os Desembargadores integrantes desta Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em DAR PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO. 09

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quinta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0368613-30.2013.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Quinta Câmara Cível

APELANTE: PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES

Advogado(s)
:
THIAGO MAHFUZ VEZZI

APELADO: JAILDSON BOMFIM GONCALVES e outros (4)

Advogado(s)
:
HENRIQUE BORGES GUIMARAES NETO, FABIO RIVELLI, MARCIO BESERRA GUIMARAES

ACORDÃO

Ementa:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO SUBSTANCIAL NA ENTREGA DA OBRA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DA RÉ. QUESTÕES PRELIMINARES REJEITADAS. PREJUDICIAL DE PRESCRIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM ACOLHIDA. DANO MORAL CONFIGURADO. VALOR MANTIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por construtoras em face de sentença que as condenou ao pagamento de indenização por danos materiais e morais, em razão de significativo atraso na entrega de unidades imobiliárias adquiridas pelos Apelados. A decisão de primeiro grau reconheceu a mora das construtoras, determinou a aplicação de multa contratual, o congelamento do saldo devedor, a restituição de taxas e a compensação por danos morais. As Apelantes recorrem, arguindo, preliminarmente, ilegitimidade passiva e, no mérito, a ocorrência de prescrição quanto à devolução da comissão de corretagem, a inexistência de ato ilícito e a não configuração de dano moral indenizável, pugnando pela reforma total da sentença ou, subsidiariamente, pela redução do valor da indenização.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

As controvérsias do presente recurso de apelação envolvem a análise dos seguintes pontos: (i) a legitimidade passiva da empresa que, embora não conste formalmente como vendedora no contrato, vinculou sua marca ao empreendimento imobiliário; (ii) a ocorrência da prescrição da pretensão de ressarcimento dos valores pagos a título de comissão de corretagem;(iii)a caracterização de danos morais em virtude do atraso na entrega do imóvel e a razoabilidade do valor fixado na sentença; e a caracterização de danos morais em virtude do atraso na entrega do imóvel e a razoabilidade do valor fixado na sentença; e (iiii)a manutenção das demais condenações impostas pelo juízo de primeiro grau, incluindo a inversão da cláusula penal e o congelamento do saldo devedor.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A preliminar de ilegitimidade passiva da segunda Apelante, PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES, não merece acolhimento. As provas dos autos, notadamente o material publicitário e as comunicações com os consumidores, demonstram que a marca da referida empresa foi ostensivamente utilizada para a comercialização do empreendimento, atraindo a confiança dos adquirentes. A aplicação da Teoria da Aparência, consolidada no âmbito do direito do consumidor, impõe a responsabilização solidária de todos que integram a cadeia de fornecimento e que, de alguma forma, se beneficiaram da relação negocial, gerando a legítima expectativa de garantia e solidez do negócio.

Quanto à prejudicial de mérito, a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem encontra-se prescrita. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 938 em sede de recurso repetitivo, firmou a tese de que incide o prazo prescricional de três anos sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a este título, com fundamento na vedação ao enriquecimento sem causa. Tendo em vista que os pagamentos foram realizados nos anos de 2009 e 2010 e a presente ação foi ajuizada apenas em agosto de 2013, operou-se a prescrição.

No mérito, o atraso na entrega das unidades imobiliárias é fato incontroverso, superando em muito o prazo de tolerância de 180 dias previsto contratualmente. As justificativas apresentadas pelas Apelantes, como chuvas intensas e greves no setor da construção civil, configuram fortuito interno, inerente ao risco da atividade empresarial, e não eximem sua responsabilidade pelo descumprimento contratual. A frustração da legítima expectativa dos adquirentes, que se viram privados do uso do bem por período prolongado, ultrapassa o mero dissabor e configura dano moral passível de indenização. O valor de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) fixado na sentença mostra-se razoável e proporcional às peculiaridades do caso, atendendo tanto ao caráter compensatório para as vítimas quanto ao pedagógico para as ofensoras.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A empresa que veicula sua marca em material publicitário de empreendimento imobiliário, gerando legítima expectativa de garantia no consumidor, possui legitimidade passiva para responder por danos decorrentes do negócio, com base na Teoria da Aparência

A pretensão de restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem sujeita-se ao prazo prescricional trienal, conforme entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema 938).

O atraso substancial e injustificado na entrega de imóvel objeto de promessa de compra e venda configura dano moral
in re ipsa
, passível de compensação pecuniária."

Dispositivos relevantes citados
: Art. 5º, XXXII, e 170, V, da Constituição Federal; Arts. 2º, 3º, 6º (incisos VI e VIII), 14, 30, 37, 39 (inciso I), 42 (parágrafo único), e 51 (incisos I, III, IV, IX e XV) da Lei nº 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor); Arts. 46, 286, 337 (inciso VI), e 1.010 do Código de Processo Civil; Arts. 122, 206 (§ 3º, IV), 393, 421, 884, e 1.345 do Código Civil; Lei nº 4.591/64; Lei nº 11.101/2005.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n°
0368613-30.2013.8.05.0001
, oriundos da Comarca de Salvador, em que figura como Recorrente
PDG

REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPA
ÇÕ
ES
, sendo Recorridos
JAILDSON BONFIM GONÇALVES

E OUTROS
.

Acordam os Desembargadores integrantes desta Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em
DAR PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO.

09