Tribunal: TJBA
Processo: 0301589-67.2013.8.05.0103
Classe: Apelação
Relator(a): JOSE JORGE LOPES BARRETO DA SILVA
Órgão julgador: JOSE JORGE LOPES BARRETO DA SILVA
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-06-12
Data de publicação: 2026-06-12

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0301589-67.2013.8.05.0103 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: GILVAM COELHO PORTO JUNIOR e outros Advogado(s): DENNY CONDE CHRISTENSEN, GILVAN COELHO PORTO NETO APELADO: EDUARDO BENJAMIN ANDRADE e outros Advogado(s):HELVIA DE ANDRADE TORRES, JULIANA VILAS BOAS MIDLEJ ACORDÃO Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VENDA A NON DOMINO. VENDEDORES QUE SE DECLARARAM PROPRIETÁRIOS NO INSTRUMENTO CONTRATUAL SEM DETENTORES DO TÍTULO REGISTRAL. INADIMPLEMENTO DOS VENDEDORES CONFIGURADO. IMPOSSIBILIDADE DE LIBERAÇÃO DE FGTS PELOS COMPRADORES. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO (ART. 476, CC). APLICABILIDADE EM FAVOR DOS COMPRADORES. CULPA DOS VENDEDORES PELA RESCISÃO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. CABIMENTO. SENTENÇA MANTIDA. APELAÇÃO CONHECIDA E NÃO PROVIDA. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta pelos promitentes vendedores contra sentença que, em Ação de Rescisão Contratual, julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa dos vendedores, condenando-os ao pagamento de multa compensatória, e julgou improcedente a reconvenção por eles ajuizada. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. As questões centrais a serem dirimidas consistem em: (i) aferir se a venda de imóvel por quem não detém a propriedade registral, embora alegue ter adquirido os direitos sobre o bem por instrumento particular, configura venda a non domino e inadimplemento contratual; (ii) analisar qual das partes deu causa à rescisão do contrato, considerando a alegação dos vendedores de que os compradores inadimpliram primeiro ao não pagar a parcela inicial; e (iii) verificar a aplicabilidade da exceção do contrato não cumprido no caso concreto. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A alegação dos apelantes de que não houve venda a non domino não se sustenta. A propriedade de bem imóvel, no ordenamento jurídico brasileiro, somente se transfere com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis (arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil). A existência de um contrato particular anterior com o proprietário registral gera apenas efeitos obrigacionais entre as partes daquele negócio, não transferindo a propriedade perante terceiros. Ao se declararem “legítimos proprietários” no contrato com os apelados, os apelantes faltaram com a verdade e violaram a boa-fé objetiva, cometendo o primeiro e fundamental inadimplemento contratual. 4. A tese de que os apelados inadimpliram primeiro ao não pagar a parcela inicial de R$ 110.000,00 não prospera. O pagamento estava condicionado à liberação de recursos do FGTS, cuja obtenção, por sua vez, dependia da regularidade documental do imóvel, incluindo a prova da propriedade pelos vendedores. A irregularidade registral, de responsabilidade exclusiva dos apelantes, foi o obstáculo que impediu o cumprimento da obrigação pelos apelados. Aplica-se, portanto, a exceção do contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil) em favor dos compradores, que não podiam ser compelidos a pagar antes que os vendedores cumprissem sua obrigação primária de garantir a segurança jurídica do negócio. 5. A condenação deve ser mantida nos exatos termos da sentença, que analisou corretamente a matéria fática e aplicou o direito de forma adequada, reconhecendo a culpa exclusiva dos apelantes pela rescisão contratual e, consequentemente, a sua responsabilidade pelo pagamento da multa compensatória prevista no contrato, julgando improcedente a reconvenção. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Apelação conhecida e não provida. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0301589-67.2013.8.05.0103, em que figuram, como apelantes, GILVAM COELHO PORTO JUNIOR e ALESSANDRA DOS SANTOS FERREIRA, e, como apelados, EDUARDO BENJAMIN ANDRADE e MARIA DE FÁTIMA DE LIMA ANDRADE, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em conhecer e NEGAR PROVIMENTO à Apelação, e assim o fazem pelas razões que integram o voto do Desembargador Relator. Sala das Sessões, data registrada no Sistema. Des. JORGE BARRETTO Relator (Assinado eletronicamente)

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0301589-67.2013.8.05.0103

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

APELANTE: GILVAM COELHO PORTO JUNIOR e outros

Advogado(s)
:
DENNY CONDE CHRISTENSEN, GILVAN COELHO PORTO NETO

APELADO: EDUARDO BENJAMIN ANDRADE e outros

Advogado(s)
:
HELVIA DE ANDRADE TORRES, JULIANA VILAS BOAS MIDLEJ

ACORDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VENDA
A NON DOMINO
. VENDEDORES QUE SE DECLARARAM PROPRIETÁRIOS NO INSTRUMENTO CONTRATUAL SEM DETENTORES DO TÍTULO REGISTRAL. INADIMPLEMENTO DOS VENDEDORES CONFIGURADO. IMPOSSIBILIDADE DE LIBERAÇÃO DE FGTS PELOS COMPRADORES. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO (ART. 476, CC). APLICABILIDADE EM FAVOR DOS COMPRADORES. CULPA DOS VENDEDORES PELA RESCISÃO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. CABIMENTO. SENTENÇA MANTIDA. APELAÇÃO CONHECIDA E NÃO PROVIDA.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta pelos promitentes vendedores contra sentença que, em Ação de Rescisão Contratual, julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa dos vendedores, condenando-os ao pagamento de multa compensatória, e julgou improcedente a reconvenção por eles ajuizada.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. As questões centrais a serem dirimidas consistem em: (i) aferir se a venda de imóvel por quem não detém a propriedade registral, embora alegue ter adquirido os direitos sobre o bem por instrumento particular, configura venda
a non domino
e inadimplemento contratual; (ii) analisar qual das partes deu causa à rescisão do contrato, considerando a alegação dos vendedores de que os compradores inadimpliram primeiro ao não pagar a parcela inicial; e (iii) verificar a aplicabilidade da exceção do contrato não cumprido no caso concreto.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A alegação dos apelantes de que não houve venda
a non domino
não se sustenta. A propriedade de bem imóvel, no ordenamento jurídico brasileiro, somente se transfere com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis (arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil). A existência de um contrato particular anterior com o proprietário registral gera apenas efeitos obrigacionais entre as partes daquele negócio, não transferindo a propriedade perante terceiros. Ao se declararem “legítimos proprietários” no contrato com os apelados, os apelantes faltaram com a verdade e violaram a boa-fé objetiva, cometendo o primeiro e fundamental inadimplemento contratual.

4. A tese de que os apelados inadimpliram primeiro ao não pagar a parcela inicial de R$ 110.000,00 não prospera. O pagamento estava condicionado à liberação de recursos do FGTS, cuja obtenção, por sua vez, dependia da regularidade documental do imóvel, incluindo a prova da propriedade pelos vendedores. A irregularidade registral, de responsabilidade exclusiva dos apelantes, foi o obstáculo que impediu o cumprimento da obrigação pelos apelados. Aplica-se, portanto, a exceção do contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil) em favor dos compradores, que não podiam ser compelidos a pagar antes que os vendedores cumprissem sua obrigação primária de garantir a segurança jurídica do negócio.

5. A condenação deve ser mantida nos exatos termos da sentença, que analisou corretamente a matéria fática e aplicou o direito de forma adequada, reconhecendo a culpa exclusiva dos apelantes pela rescisão contratual e, consequentemente, a sua responsabilidade pelo pagamento da multa compensatória prevista no contrato, julgando improcedente a reconvenção.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Apelação conhecida e não provida.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Apelação Cível nº 0301589-67.2013.8.05.0103
, em que figuram, como apelantes,
GILVAM COELHO PORTO JUNIOR
e
ALESSANDRA DOS SANTOS FERREIRA
, e, como apelados,
EDUARDO BENJAMIN ANDRADE
e
MARIA DE FÁTIMA DE LIMA ANDRADE
,

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em conhecer e
NEGAR PROVIMENTO
à Apelação, e assim o fazem pelas razões que integram o voto do Desembargador Relator.

Sala das Sessões, data registrada no Sistema.

Des. JORGE BARRETTO

Relator

(Assinado eletronicamente)