Tribunal: TJBA
Processo: 0565520-41.2014.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): CLAUDIO CESARE BRAGA PEREIRA
Órgão julgador: CLAUDIO CESARE BRAGA PEREIRA
Órgão colegiado: QUINTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-02
Data de publicação: 2026-03-02

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0565520-41.2014.8.05.0001 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: Queiroz Galvão Itaigara Desenvolvimento Imobiliário Ltda e outros Advogado(s): ANDRE LUIZ GALINDO DE CARVALHO APELADO: NICOLAU EMANOEL MARQUES MARTINS JUNIOR e outros Advogado(s):GUILHERME MUNIZ CARLETTO ACORDÃO DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. MULTA CONTRATUAL MORATÓRIA. LUCROS CESSANTES E DANOS EMERGENTES. PRESCRIÇÃO TRIENAL DA CORRETAGEM. DANO MORAL. PROVIMENTO PARCIAL. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por Queiroz Galvão Itaigara Desenvolvimento Imobiliário Ltda. e Casa Orange S.A. (em recuperação judicial) contra sentença que, em ação de obrigação de indenizar ajuizada por Nicolau Emanoel Marques Martins Junior e Ana Luisa Duarte Alvim Martins, julgou parcialmente procedentes os pedidos decorrentes do atraso na entrega de imóvel adquirido em contrato de promessa de compra e venda. A sentença condenou as rés ao pagamento de lucros cessantes, danos emergentes, repetição da taxa de corretagem, multa contratual por atraso, danos morais e honorários advocatícios. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir se há ilegitimidade passiva da Casa Orange S.A.; (ii) estabelecer se houve prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem; (iii) determinar a possibilidade de cumulação da cláusula penal moratória com lucros cessantes e danos emergentes; e (iv) verificar a ocorrência de dano moral indenizável e a razoabilidade do quantum fixado. III. RAZÕES DE DECIDIR Aplica-se a teoria da aparência nas relações de consumo, o que autoriza a responsabilização solidária das empresas integrantes do mesmo grupo econômico, inclusive da controladora, que se beneficiou da operação e participou da publicidade do empreendimento. A pretensão de restituição da taxa de corretagem está prescrita, por decurso do prazo trienal previsto no art. 206, § 3º, IV, do CC, conforme fixado pelo STJ no Tema 938, uma vez que o contrato foi firmado em 2011 e a ação ajuizada em 2014. O atraso de aproximadamente oito meses após o término do prazo de tolerância contratual não se justifica por supostos casos fortuitos internos (chuvas e greves), os quais não excluem a responsabilidade do fornecedor, devendo incidir a cláusula penal moratória invertida em favor do consumidor. Conforme a tese firmada no Tema 970 do STJ, não é cabível a cumulação da cláusula penal moratória com lucros cessantes e danos emergentes, pois todos têm função indenizatória pela mora; deve prevalecer apenas a multa contratual, sendo afastadas as demais condenações de cunho material. A demora excessiva na entrega do imóvel, superior a um ano da previsão inicial e sem justificativa adequada, gera frustração legítima à expectativa de moradia, caracterizando dano moral indenizável, ainda que presumido, sendo, contudo, excessivo o valor de R$ 30.000,00 fixado na origem, o qual deve ser reduzido para R$ 10.000,00, considerando os parâmetros jurisprudenciais. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: A empresa controladora ou integrante de grupo econômico responde solidariamente nas relações de consumo, quando participa da cadeia de fornecimento e se beneficia do negócio. A pretensão de restituição da comissão de corretagem prescreve em três anos, a contar do pagamento, conforme o art. 206, § 3º, IV, do CC e Tema 938 do STJ. A cláusula penal moratória, quando invertida em favor do consumidor, tem caráter indenizatório e substitui, em regra, os lucros cessantes e danos emergentes decorrentes do atraso na entrega do imóvel. O atraso na entrega de imóvel além do prazo de tolerância, sem justa causa, gera dano moral indenizável, cujo valor deve ser fixado com moderação e proporcionalidade. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, V e X; CDC, arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º; CC, arts. 186, 187, 206, § 3º, IV, 405 e 406; CPC, arts. 85, § 2º, e 487, II. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.551.956/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 24.08.2016 (Tema 938); STJ, REsp 1.635.428/SC, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, j. 22.08.2018 (Tema 970); STJ, REsp 1.614.721/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 22.08.2018 (Tema 971); STJ, Súmulas 43 e 362. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n° 0565520-41.2014.8.05.0001, oriundos da Comarca de Salvador, em que figuram como Recorrentes QUEIROZ GALVÃO ITAIGARA DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. E CASA ORANGE S/A (EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL), sendo Recorridos NICOLAU EMANOEL MARQUES MARTINS JUNIOR E ANA LUISA DUARTE ALVIM MARTINS. Acordam os Desembargadores integrantes desta Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em DAR PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO. 09

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quinta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0565520-41.2014.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Quinta Câmara Cível

APELANTE: Queiroz Galvão Itaigara Desenvolvimento Imobiliário Ltda e outros

Advogado(s)
:
ANDRE LUIZ GALINDO DE CARVALHO

APELADO: NICOLAU EMANOEL MARQUES MARTINS JUNIOR e outros

Advogado(s)
:
GUILHERME MUNIZ CARLETTO

ACORDÃO

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. MULTA CONTRATUAL MORATÓRIA. LUCROS CESSANTES E DANOS EMERGENTES. PRESCRIÇÃO TRIENAL DA CORRETAGEM. DANO MORAL. PROVIMENTO PARCIAL.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por Queiroz Galvão Itaigara Desenvolvimento Imobiliário Ltda. e Casa Orange S.A. (em recuperação judicial) contra sentença que, em ação de obrigação de indenizar ajuizada por Nicolau Emanoel Marques Martins Junior e Ana Luisa Duarte Alvim Martins, julgou parcialmente procedentes os pedidos decorrentes do atraso na entrega de imóvel adquirido em contrato de promessa de compra e venda. A sentença condenou as rés ao pagamento de lucros cessantes, danos emergentes, repetição da taxa de corretagem, multa contratual por atraso, danos morais e honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se há ilegitimidade passiva da Casa Orange S.A.; (ii) estabelecer se houve prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem; (iii) determinar a possibilidade de cumulação da cláusula penal moratória com lucros cessantes e danos emergentes; e (iv) verificar a ocorrência de dano moral indenizável e a razoabilidade do quantum fixado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Aplica-se a teoria da aparência nas relações de consumo, o que autoriza a responsabilização solidária das empresas integrantes do mesmo grupo econômico, inclusive da controladora, que se beneficiou da operação e participou da publicidade do empreendimento.

A pretensão de restituição da taxa de corretagem está prescrita, por decurso do prazo trienal previsto no art. 206, § 3º, IV, do CC, conforme fixado pelo STJ no Tema 938, uma vez que o contrato foi firmado em 2011 e a ação ajuizada em 2014.

O atraso de aproximadamente oito meses após o término do prazo de tolerância contratual não se justifica por supostos casos fortuitos internos (chuvas e greves), os quais não excluem a responsabilidade do fornecedor, devendo incidir a cláusula penal moratória invertida em favor do consumidor.

Conforme a tese firmada no Tema 970 do STJ, não é cabível a cumulação da cláusula penal moratória com lucros cessantes e danos emergentes, pois todos têm função indenizatória pela mora; deve prevalecer apenas a multa contratual, sendo afastadas as demais condenações de cunho material.

A demora excessiva na entrega do imóvel, superior a um ano da previsão inicial e sem justificativa adequada, gera frustração legítima à expectativa de moradia, caracterizando dano moral indenizável, ainda que presumido, sendo, contudo, excessivo o valor de R$ 30.000,00 fixado na origem, o qual deve ser reduzido para R$ 10.000,00, considerando os parâmetros jurisprudenciais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A empresa controladora ou integrante de grupo econômico responde solidariamente nas relações de consumo, quando participa da cadeia de fornecimento e se beneficia do negócio.

A pretensão de restituição da comissão de corretagem prescreve em três anos, a contar do pagamento, conforme o art. 206, § 3º, IV, do CC e Tema 938 do STJ.

A cláusula penal moratória, quando invertida em favor do consumidor, tem caráter indenizatório e substitui, em regra, os lucros cessantes e danos emergentes decorrentes do atraso na entrega do imóvel.

O atraso na entrega de imóvel além do prazo de tolerância, sem justa causa, gera dano moral indenizável, cujo valor deve ser fixado com moderação e proporcionalidade.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, V e X; CDC, arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º; CC, arts. 186, 187, 206, § 3º, IV, 405 e 406; CPC, arts. 85, § 2º, e 487, II.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.551.956/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 24.08.2016 (Tema 938); STJ, REsp 1.635.428/SC, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, j. 22.08.2018 (Tema 970); STJ, REsp 1.614.721/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 22.08.2018 (Tema 971); STJ, Súmulas 43 e 362.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível
n°
0565520-41.2014.8.05.0001
,
oriundos da Comarca de Salvador, em que figuram como Recorrentes
QUEIROZ
GALVÃO ITAIGARA DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. E CASA ORANGE S/A (EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL)
, sendo Recorridos
NICOLAU EMANOEL MARQUES MARTINS JUNIOR E ANA LUISA DUARTE ALVIM MARTINS
.

Acordam os Desembargadores integrantes desta Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em
DAR PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO.

09