Tribunal: TJBA
Processo: 0362963-02.2013.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS
Órgão julgador: ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS
Órgão colegiado: TERCEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-05-08
Data de publicação: 2026-05-08

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0362963-02.2013.8.05.0001 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: CONDOMINIO QUATRO RODAS GOLF RESIDENCIAL e outros Advogado(s): ALISSON CARDOSO SILVA, MARCOS SILVA MACHADO APELADO: CONSORCIO SARTI MENDONCA / SANTA HELENA e outros (6) Advogado(s):CLAUDIO DE FIGUEIREDO ONOFRE DA SILVA, IVAN ISAAC FERREIRA FILHO, FLAVIA SMARCEVSCKI PEREIRA BURATTO, AMANDA MARIA FREITAS SILVEIRA GONCALVES, TALITA MACEDO ROMEU, LEANDRO HENRIQUE MOSELLO LIMA, MARCELO SENA SANTOS A2 ACORDÃO APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. DIREITO AMBIENTAL, URBANÍSTICO E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA. PRELIMINARES DE NÃO CONHECIMENTO DO APELO MINISTERIAL, IRREGULARIDADE DE REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL E INOVAÇÃO RECURSAL. REJEITADAS. PROJETO DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. ÁREA DE PROTEÇÃO AMBIENTAL (APA) LAGOAS E DUNAS DO ABAETÉ. TERMO DE ACORDO E COMPROMISSO (TAC) PARA MANUTENÇÃO DE ÁREA PERMEÁVEL E NÃO EDIFICÁVEL. CADUCIDADE DO TAC. LEGISLAÇÃO MUNICIPAL SUPERVENIENTE. PREVALÊNCIA DO PDDU E DA LOUOS SOBRE RESTRIÇÕES CONVENCIONAIS. MANUTENÇÃO DAS RESTRIÇÕES ESTABELECIDAS PELAS NORMAS AMBIENTAIS. ÍNDICE DE PERMEABILIDADE DE 70% OBSERVADO. AUSÊNCIA DE PROVA CABAL DE DANO AMBIENTAL IRREVERSÍVEL OU VIOLAÇÃO DA FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSOS DE APELAÇÃO CONHECIDOS E IMPROVIDOS. I. Caso em exame: Tratam-se de apelações simultâneas interpostas por CONDOMÍNIO QUATRO RODAS GOLF RESIDENCIAL e MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DA BAHIA contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação voltada à manutenção de área inserida na APA Lagoas e Dunas do Abaeté como não edificável e destinada a campo de golfe, com fundamento em Termo de Ajustamento de Conduta firmado em 1982 e ratificado em 2001. II. Questão em discussão: Discute-se: (i) a legitimidade recursal do Ministério Público; (ii) a existência de nulidades processuais; (iii) a eficácia e prevalência do TAC frente à legislação urbanística municipal superveniente; (iv) a alegada natureza de servidão ambiental; (v) a possibilidade de juntada de documentos em sede recursal; e (vi) a regularidade do licenciamento do empreendimento à luz das normas ambientais incidentes sobre a APA Lagoas e Dunas do Abaeté. III. Razões de decidir: Rejeitadas as preliminares. O Ministério Público detém legitimidade recursal para defesa de interesses difusos ambientais, não configurada aceitação tácita da sentença. Inexistente irregularidade de representação ou cerceamento de defesa. A legislação municipal superveniente (PDDU e LOUOS) estabeleceu expressamente a prevalência de suas disposições sobre restrições convencionais constantes de TAC anteriores, excetuadas hipóteses específicas não aplicáveis ao caso. A superveniência normativa implicou caducidade das restrições convencionais incompatíveis, sem afastar as limitações ambientais de hierarquia superior. Permanecem vigentes as exigências da legislação estadual referente à APA Lagoas e Dunas do Abaeté, especialmente o índice mínimo de 70% de permeabilidade do solo. Não se reconhece natureza de servidão ambiental ao TAC, ausentes os requisitos de constituição e registro próprios dos direitos reais, sendo inaplicável a oponibilidade erga omnes nos moldes defendidos. A juntada de pareceres técnicos em sede recursal não se enquadra no conceito de documento novo previsto no art. 435 do CPC, por se referir a fatos já existentes, sendo incabível sua consideração para reabertura da instrução. Demonstrado nos autos que o projeto aprovado pela autoridade municipal observa o índice de permeabilidade exigido pela legislação estadual e foi regularmente licenciado, prevalece a presunção de legitimidade do ato administrativo, não comprovada ilegalidade apta a ensejar sua invalidação. O direito de propriedade deve atender à função social, o que, no caso, se concretiza pela observância das normas ambientais e urbanísticas vigentes, não sendo possível impor aos proprietários a manutenção de atividade econômica específica anteriormente desenvolvida na área. IV. Dispositivo e tese: Recursos conhecidos e não providos. Tese de julgamento: “As disposições de plano diretor e lei de uso e ocupação do solo supervenientes prevalecem sobre restrições convencionais estabelecidas em TAC, ressalvadas as normas ambientais de hierarquia superior. Observado o índice de permeabilidade exigido pela legislação estadual incidente sobre APA, não se justifica a invalidação de licenciamento regularmente concedido nem a imposição de manutenção de atividade econômica específica em propriedade privada.” Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0362963-02.2013.8.05.0001 da Comarca de SALVADOR/BA, em que figuram como Apelantes CONDOMINIO QUATRO RODAS GOLF RESIDENCIAL e MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DA BAHIA e como Apelados CONSORCIO SARTI MENDONCA / SANTA HELENA E OUTROS, ACORDAM os Senhores Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em rejeitar as preliminares suscitadas, CONHECER E NEGAR PROVIMENTO aos recursos de Apelação de CONDOMINIO QUATRO RODAS GOLF RESIDENCIAL e MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DA BAHIA e o fazem nos termos do Voto Condutor do Relator. Sala das Sessões, Salvador, 2026. PRESIDENTE Des. Alberto Raimundo Gomes dos Santos Relator PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0362963-02.2013.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Terceira Câmara Cível

APELANTE: CONDOMINIO QUATRO RODAS GOLF RESIDENCIAL e outros

Advogado(s)
:
ALISSON CARDOSO SILVA, MARCOS SILVA MACHADO

APELADO: CONSORCIO SARTI MENDONCA / SANTA HELENA e outros (6)

Advogado(s)
:
CLAUDIO DE FIGUEIREDO ONOFRE DA SILVA, IVAN ISAAC FERREIRA FILHO, FLAVIA SMARCEVSCKI PEREIRA BURATTO, AMANDA MARIA FREITAS SILVEIRA GONCALVES, TALITA MACEDO ROMEU, LEANDRO HENRIQUE MOSELLO LIMA, MARCELO SENA SANTOS

A2

ACORDÃO

APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. DIREITO AMBIENTAL, URBANÍSTICO E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA. PRELIMINARES DE NÃO CONHECIMENTO DO APELO MINISTERIAL, IRREGULARIDADE DE REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL E INOVAÇÃO RECURSAL.
REJEITADAS.
PROJETO DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. ÁREA DE PROTEÇÃO AMBIENTAL (APA) LAGOAS E DUNAS DO ABAETÉ. TERMO DE ACORDO E COMPROMISSO (TAC) PARA MANUTENÇÃO DE ÁREA PERMEÁVEL E NÃO EDIFICÁVEL. CADUCIDADE DO TAC. LEGISLAÇÃO MUNICIPAL SUPERVENIENTE. PREVALÊNCIA DO PDDU E DA LOUOS SOBRE RESTRIÇÕES CONVENCIONAIS. MANUTENÇÃO DAS RESTRIÇÕES ESTABELECIDAS PELAS NORMAS AMBIENTAIS. ÍNDICE DE PERMEABILIDADE DE 70% OBSERVADO. AUSÊNCIA DE PROVA CABAL DE DANO AMBIENTAL IRREVERSÍVEL OU VIOLAÇÃO DA FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSOS DE APELAÇÃO CONHECIDOS E IMPROVIDOS.

I. Caso em exame: Tratam-se de apelações simultâneas interpostas por CONDOMÍNIO QUATRO RODAS GOLF RESIDENCIAL e MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DA BAHIA contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação voltada à manutenção de área inserida na APA Lagoas e Dunas do Abaeté como não edificável e destinada a campo de golfe, com fundamento em Termo de Ajustamento de Conduta firmado em 1982 e ratificado em 2001.

II. Questão em discussão: Discute-se: (i) a legitimidade recursal do Ministério Público; (ii) a existência de nulidades processuais; (iii) a eficácia e prevalência do TAC frente à legislação urbanística municipal superveniente; (iv) a alegada natureza de servidão ambiental; (v) a possibilidade de juntada de documentos em sede recursal; e (vi) a regularidade do licenciamento do empreendimento à luz das normas ambientais incidentes sobre a APA Lagoas e Dunas do Abaeté.

III. Razões de decidir: Rejeitadas as preliminares. O Ministério Público detém legitimidade recursal para defesa de interesses difusos ambientais, não configurada aceitação tácita da sentença. Inexistente irregularidade de representação ou cerceamento de defesa. A legislação municipal superveniente (PDDU e LOUOS) estabeleceu expressamente a prevalência de suas disposições sobre restrições convencionais constantes de TAC anteriores, excetuadas hipóteses específicas não aplicáveis ao caso. A superveniência normativa implicou caducidade das restrições convencionais incompatíveis, sem afastar as limitações ambientais de hierarquia superior. Permanecem vigentes as exigências da legislação estadual referente à APA Lagoas e Dunas do Abaeté, especialmente o índice mínimo de 70% de permeabilidade do solo. Não se reconhece natureza de servidão ambiental ao TAC, ausentes os requisitos de constituição e registro próprios dos direitos reais, sendo inaplicável a oponibilidade erga omnes nos moldes defendidos. A juntada de pareceres técnicos em sede recursal não se enquadra no conceito de documento novo previsto no art. 435 do CPC, por se referir a fatos já existentes, sendo incabível sua consideração para reabertura da instrução. Demonstrado nos autos que o projeto aprovado pela autoridade municipal observa o índice de permeabilidade exigido pela legislação estadual e foi regularmente licenciado, prevalece a presunção de legitimidade do ato administrativo, não comprovada ilegalidade apta a ensejar sua invalidação. O direito de propriedade deve atender à função social, o que, no caso, se concretiza pela observância das normas ambientais e urbanísticas vigentes, não sendo possível impor aos proprietários a manutenção de atividade econômica específica anteriormente desenvolvida na área.

IV. Dispositivo e tese: Recursos conhecidos e não providos.

Tese de julgamento: “As disposições de plano diretor e lei de uso e ocupação do solo supervenientes prevalecem sobre restrições convencionais estabelecidas em TAC, ressalvadas as normas ambientais de hierarquia superior. Observado o índice de permeabilidade exigido pela legislação estadual incidente sobre APA, não se justifica a invalidação de licenciamento regularmente concedido nem a imposição de manutenção de atividade econômica específica em propriedade privada.”

Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Apelação Cível

nº

0362963-02.2013.8.05.0001
da Comarca de SALVADOR/BA, em que figuram como Apelantes
CONDOMINIO QUATRO RODAS GOLF RESIDENCIAL e MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DA BAHIA
e como Apelados
CONSORCIO SARTI MENDONCA / SANTA HELENA E OUTROS
,
ACORDAM
os Senhores Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em
rejeitar as preliminares suscitadas, CONHECER E NEGAR PROVIMENTO aos recursos de Apelação de CONDOMINIO QUATRO RODAS GOLF RESIDENCIAL e MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DA BAHIA
e o fazem nos termos do Voto Condutor do Relator.

Sala das Sessões, Salvador, 2026.

PRESIDENTE

Des. Alberto Raimundo Gomes dos Santos

Relator

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA