Tribunal: TJBA
Processo: 0139916-32.2003.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): RAIMUNDO NONATO BORGES BRAGA
Órgão julgador: RAIMUNDO NONATO BORGES BRAGA
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-06-11
Data de publicação: 2026-06-11

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0139916-32.2003.8.05.0001 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: ALONE MARIA DA SILVA Advogado(s): RUYTER DOURADO APELADO: ELIANE S/A - REVESTIMENTOS CERAMICOS Advogado(s):CLAUDIO MANOEL SILVA BEGA ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA CUMULADA COM ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E INDENIZAÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. PRETERIÇÃO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA. SENTENÇA DE EXTINÇÃO PELO RECONHECIMENTO DA DECADÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. I. Caso em exame Trata-se de Apelação interposta por locatária contra sentença que julgou extinta, com resolução de mérito, a ação anulatória de escritura de dação em pagamento, cumulada com adjudicação compulsória e indenização, em razão do reconhecimento da decadência do direito de preferência na aquisição de imóveis locados. A Apelante alega, em suma, a nulidade da notificação para exercício da preferência e a não ocorrência da decadência, pugnando pela reforma da sentença para que seus pedidos sejam julgados procedentes. II. Questão em discussão a) Análise da ocorrência de decadência do direito da locatária de pleitear a adjudicação do imóvel, nos termos do artigo 33 da Lei nº 8.245/91, considerando o termo inicial do prazo de seis meses e a ausência de averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel. b) Exame da pretensão indenizatória por perdas e danos, incluindo a legitimidade passiva da adquirente e a necessidade de comprovação de capacidade econômica e prejuízo efetivo pela locatária. III. Razões de decidir O direito de adjudicação do imóvel pelo locatário preterido, conforme o artigo 33 da Lei nº 8.245/91, está sujeito a requisitos cumulativos: o ajuizamento da ação no prazo decadencial de seis meses, a contar do registro do ato de alienação no Cartório de Imóveis, e a prévia averbação do contrato de locação na matrícula do bem, com antecedência mínima de 30 dias. No caso, a ação foi proposta mais de um ano após o registro da dação em pagamento, e o contrato de locação não estava averbado, o que configura a decadência do direito potestativo da Apelante. A pretensão de indenização por perdas e danos, em caso de preterição do direito de preferência, não havendo averbação na matrícula, deve ser dirigida contra o alienante, e não contra o adquirente do imóvel, que não possui legitimidade passiva para responder por tal pleito, nos exatos termos do artigo 33 da Lei nº 8.245/91. Ademais, o acolhimento do pedido indenizatório exige a comprovação inequívoca, por parte do locatário, de que possuía condições financeiras para adquirir o imóvel nas mesmas condições em que foi negociado com terceiro, bem como a demonstração do prejuízo efetivamente sofrido, o que não ocorreu nos autos. IV. Dispositivo e tese Recurso de Apelação conhecido e não provido. Tese de julgamento: "1. O prazo decadencial de seis meses para o locatário pleitear a adjudicação do imóvel, previsto no art. 33 da Lei nº 8.245/91, tem como termo inicial a data do registro do ato de alienação na matrícula do imóvel, critério objetivo que visa à segurança jurídica, não se aplicando a teoria da actio nata para flexibilizar tal marco. 2. A ausência de averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel, com antecedência mínima de trinta dias da alienação, constitui óbice intransponível ao pedido de adjudicação compulsória, por se tratar de requisito legal cumulativo. 3. A responsabilidade por perdas e danos decorrentes da preterição do direito de preferência do locatário é exclusiva do alienante, sendo o adquirente do imóvel parte ilegítima para figurar no polo passivo da pretensão indenizatória. 4. O deferimento do pleito indenizatório por preterição do direito de preferência condiciona-se à prova, pelo locatário, de sua capacidade econômica para adquirir o bem em condições idênticas às do terceiro adquirente e do efetivo prejuízo sofrido." Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/1991, artigos 27, 28 e 33; Código de Processo Civil, artigos 85, § 11, 373, I, e 487, II. Jurisprudência relevante citada: TJ-BA - Apelação: 80052383020208050103, Relator: ROBERTO MAYNARD FRANK, QUARTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 24/05/2024; TJ-RJ - APL: 02479124020198190001, Relator: Des(a). MARIA ISABEL PAES GONÇALVES, Data de Julgamento: 30/03/2022, SEGUNDA CÂMARA CÍVEL; TJ-DF 07083231720198070001, Relator: ROBERTO FREITAS, Data de Julgamento: 07/10/2020, 3ª Turma Cível; TJ-MS - Apelação Cível: 08085483320218120002 Dourados, Relator: Des. Marcelo Câmara Rasslan, Data de Julgamento: 27/08/2024, 1ª Câmara Cível. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0139916-32.2003.8.05.0001, em que figuram como Apelante ALONE MARIA DA SILVA e como Apelada ELIANE S/A - REVESTIMENTOS CERAMICOS (sucedida por MOHAWK REVESTIMENTOS COCAL DO SUL LTDA.). ACORDAM os Desembargadores componentes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER DO RECURSO DE APELAÇÃO E NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do Relator. Sala de sessões, Salvador, data da assinatura eletrônica. PRESIDENTE DES. RAIMUNDO NONATO BORGES BRAGA Relator PROCURADOR(A) R-07

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n. 0139916-32.2003.8.05.0001

Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível

APELANTE: ALONE MARIA DA SILVA

Advogado(s): RUYTER DOURADO

APELADO: ELIANE S/A - REVESTIMENTOS CERAMICOS

Advogado(s):CLAUDIO MANOEL SILVA BEGA

ACORDÃO

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA CUMULADA COM ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E INDENIZAÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. PRETERIÇÃO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA. SENTENÇA DE EXTINÇÃO PELO RECONHECIMENTO DA DECADÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame

Trata-se de Apelação interposta por locatária contra sentença que julgou extinta, com resolução de mérito, a ação anulatória de escritura de dação em pagamento, cumulada com adjudicação compulsória e indenização, em razão do reconhecimento da decadência do direito de preferência na aquisição de imóveis locados. A Apelante alega, em suma, a nulidade da notificação para exercício da preferência e a não ocorrência da decadência, pugnando pela reforma da sentença para que seus pedidos sejam julgados procedentes.

II. Questão em discussão

a) Análise da ocorrência de decadência do direito da locatária de pleitear a adjudicação do imóvel, nos termos do artigo 33 da Lei nº 8.245/91, considerando o termo inicial do prazo de seis meses e a ausência de averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel.

b) Exame da pretensão indenizatória por perdas e danos, incluindo a legitimidade passiva da adquirente e a necessidade de comprovação de capacidade econômica e prejuízo efetivo pela locatária.

III. Razões de decidir

O direito de adjudicação do imóvel pelo locatário preterido, conforme o artigo 33 da Lei nº 8.245/91,
está sujeito a requisitos cumulativos: o ajuizamento da ação no prazo decadencial de seis meses, a contar do registro do ato de alienação no Cartório de Imóveis, e a prévia averbação do contrato de locação na matrícula do bem, com antecedência mínima de 30 dias
. No caso, a ação foi proposta
mais de um ano após o registro
da dação em pagamento, e o contrato de locação não estava averbado, o que configura a decadência do direito potestativo da Apelante.

A pretensão de indenização por perdas e danos, em caso de preterição do direito de preferência, não havendo averbação na matrícula, deve ser dirigida contra o alienante, e não contra o adquirente do imóvel, que não possui legitimidade passiva para responder por tal pleito, nos exatos termos do artigo 33 da Lei nº 8.245/91. Ademais, o acolhimento do pedido indenizatório exige a comprovação inequívoca, por parte do locatário, de que possuía condições financeiras para adquirir o imóvel nas mesmas condições em que foi negociado com terceiro, bem como a demonstração do prejuízo efetivamente sofrido, o que não ocorreu nos autos.

IV. Dispositivo e tese

Recurso de Apelação conhecido e não provido.

Tese de julgamento: "1. O prazo decadencial de seis meses para o locatário pleitear a adjudicação do imóvel, previsto no art. 33 da Lei nº 8.245/91, tem como termo inicial a data do registro do ato de alienação na matrícula do imóvel, critério objetivo que visa à segurança jurídica, não se aplicando a teoria da actio nata para flexibilizar tal marco. 2. A ausência de averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel, com antecedência mínima de trinta dias da alienação, constitui óbice intransponível ao pedido de adjudicação compulsória, por se tratar de requisito legal cumulativo. 3. A responsabilidade por perdas e danos decorrentes da preterição do direito de preferência do locatário é exclusiva do alienante, sendo o adquirente do imóvel parte ilegítima para figurar no polo passivo da pretensão indenizatória. 4. O deferimento do pleito indenizatório por preterição do direito de preferência condiciona-se à prova, pelo locatário, de sua capacidade econômica para adquirir o bem em condições idênticas às do terceiro adquirente e do efetivo prejuízo sofrido."

Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/1991, artigos 27, 28 e 33; Código de Processo Civil, artigos 85, § 11, 373, I, e 487, II.

Jurisprudência relevante citada: TJ-BA - Apelação: 80052383020208050103, Relator: ROBERTO MAYNARD FRANK, QUARTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 24/05/2024; TJ-RJ - APL: 02479124020198190001, Relator: Des(a). MARIA ISABEL PAES GONÇALVES, Data de Julgamento: 30/03/2022, SEGUNDA CÂMARA CÍVEL; TJ-DF 07083231720198070001, Relator: ROBERTO FREITAS, Data de Julgamento: 07/10/2020, 3ª Turma Cível; TJ-MS - Apelação Cível: 08085483320218120002 Dourados, Relator: Des. Marcelo Câmara Rasslan, Data de Julgamento: 27/08/2024, 1ª Câmara Cível.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0139916-32.2003.8.05.0001, em que figuram como Apelante
ALONE MARIA DA SILVA
e como Apelada
ELIANE S/A - REVESTIMENTOS CERAMICOS
(sucedida por
MOHAWK REVESTIMENTOS COCAL DO SUL LTDA.
).

ACORDAM os Desembargadores componentes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em
CONHECER DO RECURSO DE APELAÇÃO E NEGAR-LHE PROVIMENTO
, nos termos do voto do Relator.

Sala de sessões,

Salvador, data da assinatura eletrônica.

PRESIDENTE

DES. RAIMUNDO NONATO BORGES BRAGA

Relator

PROCURADOR(A)

R-07