Tribunal: TJBA
Processo: 8040434-42.2021.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): MARIELZA BRANDAO FRANCO
Órgão julgador: MARIELZA BRANDAO FRANCO
Órgão colegiado: TERCEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-06-16
Data de publicação: 2026-06-16

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8040434-42.2021.8.05.0001 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: SPACEMED COMERCIO DE MATERIAIS MEDICOS LTDA Advogado(s): MARIA VICTORIA RESENDE GOUVEIA DE PINHO, ANTONIO BOAVENTURA REIS DE PINHO APELADO: IRANY AMARAL GUIMARAES FAGURY e outros (3) Advogado(s):ISLENE COUTINHO PIMENTA, SILVIO EDUARDO TOSTO ARAUJO, ALANA FRANCA BARRETO SOUSA ACORDÃO EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA C/C PEDIDO DEMOLITÓRIO. DIREITO DE VIZINHANÇA. OBRA CONCLUÍDA. AUSÊNCIA DE PROVA DE PREJUÍZO CONCRETO. REGULARIZAÇÃO ADMINISTRATIVA. QUESTÃO AMBIENTAL SOLUCIONADA POR TAC FIRMADO COM O MINISTÉRIO PÚBLICO. ARQUIVAMENTO DO PROCEDIMENTO. DEMOLIÇÃO COMO MEDIDA EXTREMA. INVIABILIDADE. PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta em face de sentença que, em sede de Ação de Nunciação de Obra Nova com aditamento de pretensão demolitória, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para determinar a demolição integral de obra erguida em imóvel vizinho ao dos Apelados, ao fundamento de ausência de Alvará exibido na fachada e suposta invasão de área verde, deferindo, ainda, tutela de urgência para o cumprimento imediato do dispositivo. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se os Apelados detêm legitimidade ativa para a propositura de Ação Demolitória fundada essencialmente em irregularidades administrativas; (ii) estabelecer se a ausência de alvará exibido na fachada da obra, conjugada com a posterior regularização administrativa perante a SEDUR, autoriza, por si só, o acolhimento da pretensão demolitória; (iii) determinar se a invasão de área verde, integralmente sanada por Termo de Ajustamento de Conduta firmado com o Ministério Público e devidamente arquivado, mantém aptidão para fundamentar a demolição da obra na esfera do direito de vizinhança privado. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A Ação de Nunciação de Obra Nova c/c pretensão demolitória possui como fundamento a tutela do direito de vizinhança, exigindo, para a procedência do pedido de desfazimento de obra já concluída, a comprovação inequívoca de prejuízo concreto ao direito subjetivo individual do vizinho, nos termos dos arts. 1.277, 1.299 a 1.302 do Código Civil. 4. A pretensão demolitória ajuizada por particular não se presta como instrumento de controle abstrato da legalidade urbanística, atribuição reservada ao Poder Público municipal no exercício do poder de polícia administrativo, sendo insuficiente, para o acolhimento do pedido, a alegação genérica de desconformidade da obra com normas edilícias, desacompanhada de prova de dano efetivo. 5. No caso concreto, os Apelados limitaram-se a alegar, na Exordial, suposta inviabilização da ventilação do imóvel, sem produzir qualquer prova técnica que respaldasse a afirmação, tendo, ao revés, pugnado pelo julgamento antecipado da lide, abdicando da prova pericial. Tampouco impugnaram a alegação contestatória de respeito ao afastamento mínimo de 1,5m (um metro e meio) entre as edificações, tornando-se a matéria incontroversa. 6. A Apelante demonstrou ter promovido a regularização administrativa da obra mediante protocolo do Processo n. PR-3701/2021 perante a SEDUR, em 11.02.2021, bem como acostou aos autos Alvará de Funcionamento, Alvará Sanitário, Certificado de Licença do Corpo de Bombeiros e Cartão de Inscrição de Contribuinte, evidenciando o pleno controle dos órgãos competentes sobre sua atividade empresarial. 7. A questão ambiental relativa à alegada invasão de área verde foi integralmente solucionada no âmbito do Ministério Público da Bahia, mediante Termo de Ajustamento de Conduta firmado nos autos do Inquérito Civil n. 003.9.78947/2021, com a demolição da estrutura indevidamente erguida, recomposição do solo e plantio de espécies nativas da Mata Atlântica, sendo o procedimento administrativo arquivado pelo Parquet, restando, no ponto, perda de objeto. 8. A demolição de obra concluída constitui medida extrema, excepcional e gravosa, exigindo análise concreta e ponderada à luz dos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, somente cabendo quando demonstrada lesão efetiva ao direito de vizinhança ou risco à coletividade, e quando inviável a regularização administrativa, o que não se verifica na hipótese. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso conhecido e provido. Tese de julgamento: "1. A pretensão demolitória ajuizada por particular, com fundamento no direito de vizinhança, exige a comprovação inequívoca de prejuízo concreto ao imóvel vizinho, não bastando a alegação genérica de irregularidade administrativa da obra. 2. A regularização administrativa da edificação perante os órgãos competentes, conjugada com o saneamento de eventual dano ambiental por meio de Termo de Ajustamento de Conduta firmado com o Ministério Público, afasta o cabimento da medida extrema de demolição da obra já concluída. 3. A demolição de obra constitui medida excepcional, devendo o julgador, à luz dos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, optar pela solução menos gravosa quando inexistente prejuízo concreto comprovado e quando viável a regularização da edificação." Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 129, III; CC, arts. 1.277, 1.279, 1.280, 1.299, 1.301 e 1.302; CPC, arts. 85, §§ 2º e 8º, 341, 373, I, 487, I, e 931. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.125.459/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 09.04.2024, DJe 10.04.2024; STJ, AgInt no AREsp n. 2.107.799/PR, Quarta Turma, DJe 21.11.2022; TJ-MG, Apelação Cível n. 5018018-74.2018.8.13.0079, Rel. Des. Caetano Levi Lopes, 2ª Câmara Cível, j. 30.07.2024, DJe 01.08.2024. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8040434-42.2021.8.05.0001, em que figuram como apelante SPACEMED COMERCIO DE MATERIAIS MEDICOS LTDA e como apelada IRANY AMARAL GUIMARAES FAGURY e outros (3). ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia, por ########, em ########### ############### ############# , nos termos do voto do relator. Salvador, .

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8040434-42.2021.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Terceira Câmara Cível

APELANTE: SPACEMED COMERCIO DE MATERIAIS MEDICOS LTDA

Advogado(s)
:
MARIA VICTORIA RESENDE GOUVEIA DE PINHO, ANTONIO BOAVENTURA REIS DE PINHO

APELADO: IRANY AMARAL GUIMARAES FAGURY e outros (3)

Advogado(s)
:
ISLENE COUTINHO PIMENTA, SILVIO EDUARDO TOSTO ARAUJO, ALANA FRANCA BARRETO SOUSA

ACORDÃO

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA C/C PEDIDO DEMOLITÓRIO. DIREITO DE VIZINHANÇA. OBRA CONCLUÍDA. AUSÊNCIA DE PROVA DE PREJUÍZO CONCRETO. REGULARIZAÇÃO ADMINISTRATIVA. QUESTÃO AMBIENTAL SOLUCIONADA POR TAC FIRMADO COM O MINISTÉRIO PÚBLICO. ARQUIVAMENTO DO PROCEDIMENTO. DEMOLIÇÃO COMO MEDIDA EXTREMA. INVIABILIDADE. PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação Cível interposta em face de sentença que, em sede de Ação de Nunciação de Obra Nova com aditamento de pretensão demolitória, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para determinar a demolição integral de obra erguida em imóvel vizinho ao dos Apelados, ao fundamento de ausência de Alvará exibido na fachada e suposta invasão de área verde, deferindo, ainda, tutela de urgência para o cumprimento imediato do dispositivo.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há três questões em discussão: (i) definir se os Apelados detêm legitimidade ativa para a propositura de Ação Demolitória fundada essencialmente em irregularidades administrativas; (ii) estabelecer se a ausência de alvará exibido na fachada da obra, conjugada com a posterior regularização administrativa perante a SEDUR, autoriza, por si só, o acolhimento da pretensão demolitória; (iii) determinar se a invasão de área verde, integralmente sanada por Termo de Ajustamento de Conduta firmado com o Ministério Público e devidamente arquivado, mantém aptidão para fundamentar a demolição da obra na esfera do direito de vizinhança privado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A Ação de Nunciação de Obra Nova c/c pretensão demolitória possui como fundamento a tutela do direito de vizinhança, exigindo, para a procedência do pedido de desfazimento de obra já concluída, a comprovação inequívoca de prejuízo concreto ao direito subjetivo individual do vizinho, nos termos dos arts. 1.277, 1.299 a 1.302 do Código Civil.

4.
A pretensão demolitória ajuizada por particular não se presta como instrumento de controle abstrato da legalidade urbanística, atribuição reservada ao Poder Público municipal no exercício do poder de polícia administrativo, sendo insuficiente, para o acolhimento do pedido, a alegação genérica de desconformidade da obra com normas edilícias, desacompanhada de prova de dano efetivo.

5.
No caso concreto, os Apelados limitaram-se a alegar, na Exordial, suposta inviabilização da ventilação do imóvel, sem produzir qualquer prova técnica que respaldasse a afirmação, tendo, ao revés, pugnado pelo julgamento antecipado da lide, abdicando da prova pericial. Tampouco impugnaram a alegação contestatória de respeito ao afastamento mínimo de 1,5m (um metro e meio) entre as edificações, tornando-se a matéria incontroversa.

6.
A Apelante demonstrou ter promovido a regularização administrativa da obra mediante protocolo do Processo n. PR-3701/2021 perante a SEDUR, em 11.02.2021, bem como acostou aos autos Alvará de Funcionamento, Alvará Sanitário, Certificado de Licença do Corpo de Bombeiros e Cartão de Inscrição de Contribuinte, evidenciando o pleno controle dos órgãos competentes sobre sua atividade empresarial.

7.
A questão ambiental relativa à alegada invasão de área verde foi integralmente solucionada no âmbito do Ministério Público da Bahia, mediante Termo de Ajustamento de Conduta firmado nos autos do Inquérito Civil n. 003.9.78947/2021, com a demolição da estrutura indevidamente erguida, recomposição do solo e plantio de espécies nativas da Mata Atlântica, sendo o procedimento administrativo arquivado pelo Parquet, restando, no ponto, perda de objeto.

8.
A demolição de obra concluída constitui medida extrema, excepcional e gravosa, exigindo análise concreta e ponderada à luz dos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, somente cabendo quando demonstrada lesão efetiva ao direito de vizinhança ou risco à coletividade, e quando inviável a regularização administrativa, o que não se verifica na hipótese.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.
Recurso conhecido e provido.

Tese de julgamento
: "1. A pretensão demolitória ajuizada por particular, com fundamento no direito de vizinhança, exige a comprovação inequívoca de prejuízo concreto ao imóvel vizinho, não bastando a alegação genérica de irregularidade administrativa da obra. 2. A regularização administrativa da edificação perante os órgãos competentes, conjugada com o saneamento de eventual dano ambiental por meio de Termo de Ajustamento de Conduta firmado com o Ministério Público, afasta o cabimento da medida extrema de demolição da obra já concluída. 3. A demolição de obra constitui medida excepcional, devendo o julgador, à luz dos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, optar pela solução menos gravosa quando inexistente prejuízo concreto comprovado e quando viável a regularização da edificação."

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 129, III; CC, arts. 1.277, 1.279, 1.280, 1.299, 1.301 e 1.302; CPC, arts. 85, §§ 2º e 8º, 341, 373, I, 487, I, e 931.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp n. 2.125.459/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 09.04.2024, DJe 10.04.2024; STJ, AgInt no AREsp n. 2.107.799/PR, Quarta Turma, DJe 21.11.2022; TJ-MG, Apelação Cível n. 5018018-74.2018.8.13.0079, Rel. Des. Caetano Levi Lopes, 2ª Câmara Cível, j. 30.07.2024, DJe 01.08.2024.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.
8040434-42.2021.8.05.0001
, em que figuram como apelante
SPACEMED COMERCIO DE MATERIAIS MEDICOS LTDA
e como apelada
IRANY AMARAL GUIMARAES FAGURY e outros (3)
.

ACORDAM
os magistrados integrantes da
Terceira Câmara Cível
do Estado da Bahia, por ########,
em ########### ############### #############

, nos termos do voto do relator.

Salvador, .