Tribunal: TJBA
Processo: 0523707-97.2015.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAUJO
Órgão julgador: MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAUJO
Órgão colegiado: 2ª VICE-PRESIDÊNCIA
Data de julgamento: 2026-03-27
Data de publicação: 2026-03-27

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0523707-97.2015.8.05.0001 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: SPE SALVADOR INCORPORACAO 1 LTDA Advogado(s): PAULO EMILIO NADIER LISBOA, MARIANA PEDREIRA DE FREITAS LISBOA, HELIO VEIGA PEIXOTO DOS SANTOS, CAMILA COUTINHO DE OLIVEIRA DUARTE, VICTOR PACHECO CARNEIRO APELADO: AILTON CARNEIRO ALENCAR e outros Advogado(s):SUEDY AURELIANO DA SILVA DE MENEZES, JANAINA DA SILVA FERNANDES ACORDÃO EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. NATUREZA JURÍDICA DA DIFERENÇA DE VALORES VERIFICADA NO MOMENTO DA CESSÃO DE DIREITOS. VALIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL DE TOLERÂNCIA PARA ENTREGA DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES COM A INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA EM DESFAVOR DA CONSTRUTORA. ÍNDICES APLICÁVEIS PARA ATUALIZAÇÃO DA CONDENAÇÃO. PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RECURSO PROVIDO. I. Caso em exame 1. Recurso de Apelação interposto por Incorporadora em face de sentença que, nos autos de ação indenizatória movida por consumidores adquirentes de unidade imobiliária, julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar a Ré à devolução de suposto acréscimo indevido no saldo devedor por ocasião de cessão de direitos, ao pagamento de lucros cessantes pelo atraso na obra e ao pagamento de multa moratória invertida (cláusula penal), cumulativamente. A sentença foi integrada por decisão de embargos que excluiu a condenação de restituição de corretagem por prescrição. II. Questão em discussão 2. A controvérsia recursal cinge-se a analisar: (i) a natureza jurídica da diferença de valores verificada no momento da cessão de direitos (se acréscimo indevido ou mera atualização monetária); (ii) a validade da cláusula contratual de tolerância para entrega do imóvel; (iii) a possibilidade de cumulação de indenização por lucros cessantes com a inversão da cláusula penal moratória em desfavor da construtora; e (iv) os índices aplicáveis para atualização da condenação. III. Razões de decidir 3. A diferença nominal entre o valor original do contrato e o valor consignado no instrumento de cessão de direitos decorre da incidência de correção monetária pelo INCC/IGP-M ao longo do período contratual, mecanismo que visa apenas a recomposição do valor da moeda corroído pela inflação, não constituindo acréscimo indevido ou abusividade, sob pena de enriquecimento sem causa do adquirente. 4. É válida a cláusula de tolerância estipulada no contrato de promessa de compra e venda, desde que pactuada de forma clara, sendo praxe no mercado imobiliário para abarcar as intempéries da construção civil, não configurando desvantagem exagerada ao consumidor. A mora da construtora somente se configura após o decurso do referido prazo. 5. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 970 sob a sistemática dos recursos repetitivos, fixou a tese de que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes. 6. A fixação de lucros cessantes já recompensa o consumidor pela privação do uso do bem, devendo ser reformada a sentença para excluir a condenação cumulativa ao pagamento da cláusula penal moratória invertida, evitando-se o bis in idem. 7. Nas condenações de natureza cível, a atualização do débito deve observar a incidência de correção monetária (IPCA) até a citação e, a partir desta, exclusivamente a taxa SELIC, que engloba juros de mora e correção monetária, conforme entendimento atualizado da Corte Superior e legislação civil vigente. IV. Dispositivo e tese 8. Recurso provido. Sentença reformada para reconhecer a legalidade da atualização do saldo devedor, validar a cláusula de tolerância, afastar a cumulação de penalidades excluindo a cláusula penal e adequar os consectários legais. Tese de julgamento: "1. A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes. 2. É válida a cláusula de tolerância, desde que limitada ao prazo de 180 dias corridos." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389, 395 e 406; Lei nº 4.591/64; CPC, art. 1.040. Jurisprudência: STJ, REsp 1.498.484/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 22/05/2019; STJ, AgInt no AREsp 1.957.756/RO, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 14/03/2022. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0523707-97.2015.8.05.0001, em que figura como Apelante SPE SALVADOR INCORPORAÇÃO 1 LTDA e, como Apelados, AILTON CARNEIRO ALENCAR e outros. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em DAR PROVIMENTO ao Recurso de Apelação, nos termos do voto do Relator. Sala das Sessões, Presidente Des. Manuel Carneiro Bahia de Araújo Relator Procurador(a) de Justiça

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0523707-97.2015.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

APELANTE: SPE SALVADOR INCORPORACAO 1 LTDA

Advogado(s)
:
PAULO EMILIO NADIER LISBOA, MARIANA PEDREIRA DE FREITAS LISBOA, HELIO VEIGA PEIXOTO DOS SANTOS, CAMILA COUTINHO DE OLIVEIRA DUARTE, VICTOR PACHECO CARNEIRO

APELADO: AILTON CARNEIRO ALENCAR e outros

Advogado(s)
:
SUEDY AURELIANO DA SILVA DE MENEZES, JANAINA DA SILVA FERNANDES

ACORDÃO

EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. NATUREZA JURÍDICA DA DIFERENÇA DE VALORES VERIFICADA NO MOMENTO DA CESSÃO DE DIREITOS. VALIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL DE TOLERÂNCIA PARA ENTREGA DO IMÓVEL.
IM
POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES COM A INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA EM DESFAVOR DA CONSTRUTORA. ÍNDICES APLICÁVEIS PARA ATUALIZAÇÃO DA CONDENAÇÃO.
PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA.
RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1.
Recurso de Apelação interposto por Incorporadora em face de sentença que, nos autos de ação indenizatória movida por consumidores adquirentes de unidade imobiliária, julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar a Ré à devolução de suposto acréscimo indevido no saldo devedor por ocasião de cessão de direitos, ao pagamento de lucros cessantes pelo atraso na obra e ao pagamento de multa moratória invertida (cláusula penal), cumulativamente. A sentença foi integrada por decisão de embargos que excluiu a condenação de restituição de corretagem por prescrição.

II. Questão em discussão

2. A controvérsia recursal cinge-se a analisar: (i) a natureza jurídica da diferença de valores verificada no momento da cessão de direitos (se acréscimo indevido ou mera atualização monetária); (ii) a validade da cláusula contratual de tolerância para entrega do imóvel; (iii) a possibilidade de cumulação de indenização por lucros cessantes com a inversão da cláusula penal moratória em desfavor da construtora; e (iv) os índices aplicáveis para atualização da condenação.

III. Razões de decidir

3. A diferença nominal entre o valor original do contrato e o valor consignado no instrumento de cessão de direitos decorre da incidência de correção monetária pelo INCC/IGP-M ao longo do período contratual, mecanismo que visa apenas a recomposição do valor da moeda corroído pela inflação, não constituindo acréscimo indevido ou abusividade, sob pena de enriquecimento sem causa do adquirente.

4. É válida a cláusula de tolerância estipulada no contrato de promessa de compra e venda, desde que pactuada de forma clara, sendo praxe no mercado imobiliário para abarcar as intempéries da construção civil, não configurando desvantagem exagerada ao consumidor. A mora da construtora somente se configura após o decurso do referido prazo.

5. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 970 sob a sistemática dos recursos repetitivos, fixou a tese de que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.

6. A fixação de lucros cessantes já recompensa o consumidor pela privação do uso do bem, devendo ser reformada a sentença para excluir a condenação cumulativa ao pagamento da cláusula penal moratória invertida, evitando-se o
bis in idem
.

7. Nas condenações de natureza cível, a atualização do débito deve observar a incidência de correção monetária (IPCA) até a citação e, a partir desta, exclusivamente a taxa SELIC, que engloba juros de mora e correção monetária, conforme entendimento atualizado da Corte Superior e legislação civil vigente.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso provido. Sentença reformada para reconhecer a legalidade da atualização do saldo devedor, validar a cláusula de tolerância, afastar a cumulação de penalidades excluindo a cláusula penal e adequar os consectários legais.

Tese de julgamento: "1. A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes. 2. É válida a cláusula de tolerância, desde que limitada ao prazo de 180 dias corridos."

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 389, 395 e 406; Lei nº 4.591/64; CPC, art. 1.040.

Jurisprudência:
STJ, REsp 1.498.484/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 22/05/2019; STJ, AgInt no AREsp 1.957.756/RO, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 14/03/2022.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Apelação Cível nº
0523707-97.2015.8.05.0001
, em que figura como Apelante
SPE SALVADOR INCORPORA
ÇÃ
O 1 LTDA
e, como Apelado
s
,
AILTON CARNEIRO ALENCAR e outros
.

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em
DAR PROVIMENTO
ao Recurso de Apelação, nos termos do voto do Relator.

Sala das Sessões,

Presidente

Des. Manuel Carneiro Bahia de Araújo

Relator

Procurador(a) de Justiça