Tribunal: TJBA
Processo: 8000926-18.2019.8.05.0112
Classe: Apelação
Relator(a): JOSE CICERO LANDIN NETO
Órgão julgador: JOSE CICERO LANDIN NETO
Órgão colegiado: QUINTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-06-18
Data de publicação: 2026-06-18

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8000926-18.2019.8.05.0112 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: CENTRO DE CONVIVENCIA MARCIAL FTINESS ACADEMIA LTDA Advogado(s): DENILSON SODRE DO ESPIRITO SANTO APELADO: AGROPECUARIA J. F. BAHIA LTDA Advogado(s):ETIENNE COSTA MAGALHAES EMENTA Apelação Cível. Ação de Despejo por Falta de Pagamento Cumulada com Cobrança de Aluguéis. Sentença que julgou procedentes os pedidos, decretando a rescisão contratual, o despejo e a cobrança dos valores em mora. Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada, pois as provas indeferidas, perícia contábil, depoimento pessoal da sócia da apelada e expedição de ofícios bancários, revelam-se incapazes de superar o óbice probatório central, a total ausência de documentação contemporânea aos fatos. Ademais, a decisão saneadora que indeferiu as provas não foi impugnada oportunamente, operando-se a preclusão nos termos do art. 1.009, §1º, do CPC. Mérito. Os fatos articulados na reconvenção são os mesmos que compõem a contestação, tendo sido expressa e especificamente impugnados pela apelada em sua réplica, projetando-se tais efeitos sobre a idêntica matéria fática da reconvenção. A presunção de veracidade prevista no art. 341 do CPC é relativa e deve ser interpretada em consonância com o princípio do livre convencimento motivado, não podendo desconstituir obrigações contratualmente assumidas por instrumento escrito com base em alegação fática desprovida de qualquer evidência documental contemporânea. A locação não residencial rege-se pela Lei nº 8.245/1991, sendo o pagamento pontual dos aluguéis e encargos obrigação principal do locatário, nos termos do art. 23, I, do referido diploma. A apelada demonstrou, por meio dos contratos de locação e das planilhas de débito, tanto a existência da relação contratual quanto a inadimplência desde outubro de 2018. À apelante cabia comprovar a quitação dos valores ou causa legítima a impedir sua exigibilidade, ônus do qual não se desincumbiu. O alegado acordo verbal de suspensão dos aluguéis durante a pandemia contraria o princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do CC), que exige que alterações relevantes de obrigações contratuais de significativa expressão econômica sejam devidamente registradas. A análise dos contratos de locação firmados pelas partes desde 2004 revela que a Cláusula Terceira de todos eles estipula, sem qualquer ressalva ou limitação percentual, que o locatário suportará as despesas do IPTU pelo seu valor integral. A alegação de ajuste verbal limitando a obrigação a percentual de 9,94% do aluguel mensal encontra os mesmos obstáculos probatórios do acordo verbal sobre os aluguéis, além de não encontrar correspondência em qualquer documento dos autos. A revisão contratual pela teoria da onerosidade excessiva exige, cumulativamente, a superveniência de fato extraordinário e imprevisível, nexo causal entre o evento e o desequilíbrio contratual, onerosidade excessiva para o devedor e vantagem extrema para o credor, não se tratando de decorrência lógica ou automática da pandemia, conforme diretriz fixada pelo STJ. No presente caso, a inadimplência da apelante tem início em outubro de 2018, aproximadamente dezoito meses antes do decreto de emergência sanitária, o que enfraquece substancialmente o nexo causal entre o evento pandêmico e o inadimplemento. Ademais, a empresa já encerrou definitivamente suas atividades durante o curso do processo, o que faz a revisão perder seu fundamento finalístico de preservar a equidade e a continuidade do contrato. A aplicação do art. 940 do Código Civil pressupõe, cumulativamente, a cobrança objetivamente indevida e o dolo do credor. Não há cobrança de dívida quitada, mas de débito existente cuja causa é real e documentalmente demonstrada. A mera sucumbência em sede recursal não configura má-fé processual. Honorários advocatícios majorados. Apelo improvido. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível nº 8000926-18.2019.8.05.0112, em que figura como apelante CENTRO DE CONVIVÊNCIA MARCIAL FTINESS ACADEMIA e, como apelada, AGROPECUÁRIA J. F. BAHIA LTDA. ACORDAM os Desembargadores integrantes da 5ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em rejeitar as preliminares suscitadas e, no mérito, negar provimento à apelação interposta, nos termos do voto do Relator.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quinta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8000926-18.2019.8.05.0112

Órgão Julgador
:
Quinta Câmara Cível

APELANTE: CENTRO DE CONVIVENCIA MARCIAL FTINESS ACADEMIA LTDA

Advogado(s)
:
DENILSON SODRE DO ESPIRITO SANTO

APELADO: AGROPECUARIA J. F. BAHIA LTDA

Advogado(s)
:
ETIENNE COSTA MAGALHAES

EMENTA

Apelação Cível. Ação de Despejo por Falta de Pagamento Cumulada com Cobrança de Aluguéis. Sentença que julgou procedentes os pedidos, decretando a rescisão contratual, o despejo e a cobrança dos valores em mora.
Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada, pois as provas indeferidas, perícia contábil, depoimento pessoal da sócia da apelada e expedição de ofícios bancários, revelam-se incapazes de superar o óbice probatório central, a total ausência de documentação contemporânea aos fatos. Ademais, a decisão saneadora que indeferiu as provas não foi impugnada oportunamente, operando-se a preclusão nos termos do art. 1.009, §1º, do CPC.
Mérito.
Os fatos articulados na reconvenção são os mesmos que compõem a contestação, tendo sido expressa e especificamente impugnados pela apelada em sua réplica, projetando-se tais efeitos sobre a idêntica matéria fática da reconvenção. A presunção de veracidade prevista no art. 341 do CPC é relativa e deve ser interpretada em consonância com o princípio do livre convencimento motivado, não podendo desconstituir obrigações contratualmente assumidas por instrumento escrito com base em alegação fática desprovida de qualquer evidência documental contemporânea. A locação não residencial rege-se pela Lei nº 8.245/1991, sendo o pagamento pontual dos aluguéis e encargos obrigação principal do locatário, nos termos do art. 23, I, do referido diploma. A apelada demonstrou, por meio dos contratos de locação e das planilhas de débito, tanto a existência da relação contratual quanto a inadimplência desde outubro de 2018. À apelante cabia comprovar a quitação dos valores ou causa legítima a impedir sua exigibilidade, ônus do qual não se desincumbiu. O alegado acordo verbal de suspensão dos aluguéis durante a pandemia contraria o princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do CC), que exige que alterações relevantes de obrigações contratuais de significativa expressão econômica sejam devidamente registradas. A análise dos contratos de locação firmados pelas partes desde 2004 revela que a Cláusula Terceira de todos eles estipula, sem qualquer ressalva ou limitação percentual, que o locatário suportará as despesas do IPTU pelo seu valor integral. A alegação de ajuste verbal limitando a obrigação a percentual de 9,94% do aluguel mensal encontra os mesmos obstáculos probatórios do acordo verbal sobre os aluguéis, além de não encontrar correspondência em qualquer documento dos autos. A revisão contratual pela teoria da onerosidade excessiva exige, cumulativamente, a superveniência de fato extraordinário e imprevisível, nexo causal entre o evento e o desequilíbrio contratual, onerosidade excessiva para o devedor e vantagem extrema para o credor, não se tratando de decorrência lógica ou automática da pandemia, conforme diretriz fixada pelo STJ. No presente caso, a inadimplência da apelante tem início em outubro de 2018, aproximadamente dezoito meses antes do decreto de emergência sanitária, o que enfraquece substancialmente o nexo causal entre o evento pandêmico e o inadimplemento. Ademais, a empresa já encerrou definitivamente suas atividades durante o curso do processo, o que faz a revisão perder seu fundamento finalístico de preservar a equidade e a continuidade do contrato. A aplicação do art. 940 do Código Civil pressupõe, cumulativamente, a cobrança objetivamente indevida e o dolo do credor. Não há cobrança de dívida quitada, mas de débito existente cuja causa é real e documentalmente demonstrada. A mera sucumbência em sede recursal não configura má-fé processual. Honorários advocatícios majorados. Apelo improvido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos da
Apelação Cível nº 8000926-18.2019.8.05.0112
, em que figura como apelante
CENTRO DE CONVIVÊNCIA MARCIAL FTINESS ACADEMIA
e, como apelada, AGROPECUÁRIA J. F. BAHIA LTDA.

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da 5ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia
em rejeitar as preliminares suscitadas e, no mérito, negar provimento à apelação interposta
, nos termos do voto do Relator.