Tribunal: TJBA
Processo: 8011038-15.2024.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): RICARDO REGIS DOURADO
Órgão julgador: RICARDO REGIS DOURADO
Órgão colegiado: QUARTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-02-02
Data de publicação: 2026-02-02

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quarta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8011038-15.2024.8.05.0001 Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível APELANTE: CLEA MEDEIROS DA SILVA MAGALHAES Advogado(s): LIZ ESTEVES FERREIRA ROCHA APELADO: CONDOMINIO CIVIL CENTER LAPA Advogado(s):MAYRA ISIS DE SA TELLES MARTINEZ, GABRIELA GIACOMOSE RIBEIRO ACORDÃO DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. SHOPPING CENTER. LOCAÇÃO COMERCIAL. SISTEMA DE CUSTO TOTAL DE OCUPAÇÃO (CTO). EXCESSO DE EXECUÇÃO. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME O recurso versa sobre Embargos à Execução opostos por fiadora de contrato de locação em Shopping Center. A controvérsia reside na metodologia de cálculo da dívida final de locação após o distrato. A Apelante alega excesso de execução, sustentando que o Condomínio exequente cobrou o percentual integral de 12% sobre o faturamento a título de aluguel, sem abater o valor das despesas condominiais (encargos comuns) que já haviam sido pagas antecipadamente na mesma competência. A sentença julgou improcedentes os embargos sob o fundamento de que a planilha de débito não continha a rubrica "condomínio". II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão consiste em saber se a cobrança do percentual cheio do Custo Total de Ocupação (CTO) a título de aluguel, sem a dedução dos encargos comuns comprovadamente pagos, configura bis in idem e enriquecimento sem causa, violando a fórmula matemática contratual de rateio de despesas. III. RAZÕES DE DECIDIR A sistemática de "Custo Total de Ocupação" (CTO) estabelece um teto percentual sobre o faturamento (no caso, 12%) que engloba todas as despesas da loja. O valor do aluguel, nessa modalidade, é residual: apura-se o CTO total e subtrai-se o valor do condomínio e fundo de promoção. Restou comprovado nos autos que a locatária adimpliu o boleto de condomínio da competência de fevereiro de 2023. Ao executar judicialmente o valor correspondente a 12% do faturamento sem abater esse pagamento prévio, o locador incorre em duplicidade de cobrança, elevando o custo efetivo para patamar superior ao contratado. A alegação de que o distrato no final do mês justificaria a apropriação integral da verba como aluguel não se sustenta, pois viola a natureza da contraprestação pelo uso do espaço na competência vencida. O cálculo deve obedecer estritamente à subtração dos valores pagos. IV. DISPOSITIVO Recurso provido. Sentença reformada para reconhecer o excesso de execução e decotar do valor exequendo a quantia paga a título de encargos comuns. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n. 8011038-15.2024.8.05.0001, da Comarca de Salvador, em que figura como Apelante CLEA MEDEIROS DA SILVA MAGALHAES e como Apelado CONDOMÍNIO CIVIL CENTER LAPA. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em DAR PROVIMENTO AO RECURSO, reformando a sentença para julgar procedentes os Embargos à Execução, nos termos do voto do Relator. Salvador, .

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quarta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n. 8011038-15.2024.8.05.0001

Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível

APELANTE: CLEA MEDEIROS DA SILVA MAGALHAES

Advogado(s): LIZ ESTEVES FERREIRA ROCHA

APELADO: CONDOMINIO CIVIL CENTER LAPA

Advogado(s):MAYRA ISIS DE SA TELLES MARTINEZ, GABRIELA GIACOMOSE RIBEIRO

ACORDÃO

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. SHOPPING CENTER. LOCAÇÃO COMERCIAL. SISTEMA DE CUSTO TOTAL DE OCUPAÇÃO (CTO). EXCESSO DE EXECUÇÃO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

O recurso versa sobre Embargos à Execução opostos por fiadora de contrato de locação em Shopping Center. A controvérsia reside na metodologia de cálculo da dívida final de locação após o distrato. A Apelante alega excesso de execução, sustentando que o Condomínio exequente cobrou o percentual integral de 12% sobre o faturamento a título de aluguel, sem abater o valor das despesas condominiais (encargos comuns) que já haviam sido pagas antecipadamente na mesma competência. A sentença julgou improcedentes os embargos sob o fundamento de que a planilha de débito não continha a rubrica "condomínio".

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão consiste em saber se a cobrança do percentual cheio do Custo Total de Ocupação (CTO) a título de aluguel, sem a dedução dos encargos comuns comprovadamente pagos, configura bis in idem e enriquecimento sem causa, violando a fórmula matemática contratual de rateio de despesas.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A sistemática de "Custo Total de Ocupação" (CTO) estabelece um teto percentual sobre o faturamento (no caso, 12%) que engloba todas as despesas da loja. O valor do aluguel, nessa modalidade, é residual: apura-se o CTO total e subtrai-se o valor do condomínio e fundo de promoção.

Restou comprovado nos autos que a locatária adimpliu o boleto de condomínio da competência de fevereiro de 2023. Ao executar judicialmente o valor correspondente a 12% do faturamento sem abater esse pagamento prévio, o locador incorre em duplicidade de cobrança, elevando o custo efetivo para patamar superior ao contratado.

A alegação de que o distrato no final do mês justificaria a apropriação integral da verba como aluguel não se sustenta, pois viola a natureza da contraprestação pelo uso do espaço na competência vencida. O cálculo deve obedecer estritamente à subtração dos valores pagos.

IV. DISPOSITIVO

Recurso provido. Sentença reformada para reconhecer o excesso de execução e decotar do valor exequendo a quantia paga a título de encargos comuns.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Apelação Cível n. 8011038-15.2024.8.05.0001
, da Comarca de Salvador, em que figura como Apelante
CLEA MEDEIROS DA SILVA MAGALHAES
e como Apelado
CONDOMÍNIO CIVIL CENTER LAPA
.

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em
DAR PROVIMENTO AO RECURSO
, reformando a sentença para julgar procedentes os Embargos à Execução, nos termos do voto do Relator.

Salvador, .