Tribunal: TJBA
Processo: 0572249-15.2016.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): RAIMUNDO NONATO BORGES BRAGA
Órgão julgador: RAIMUNDO NONATO BORGES BRAGA
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-05-25
Data de publicação: 2026-05-25

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0572249-15.2016.8.05.0001 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: PATAMARES FLEX EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA e outros Advogado(s): MAURICIO BRITO PASSOS SILVA, CARLA SCHIMMELPFENG CUNHA, CAROLINE OUAIS PROFETA GOES APELADO: PETERSON NUNO DA CUNHA e outros Advogado(s):ELMAR CAETANO DE SOUZA LIMA, TIAGO MOURA SANTANA ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. APLICABILIDADE DA CLÁUSULA PENAL INVERTIDA. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DA CONSTRUTORA. MANUTENÇÃO INTEGRAL DA SENTENÇA. RECURSO IMPROVIDO. I. Caso em exame 1.Trata-se de recurso de apelação interposto pelas empresas rés, PATAMARES FLEX EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. e LIZCONSTRUÇÕES EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA., contra a sentença de primeiro grau que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pelos promitentes compradores, ora apelados, PETERSON NUNO DA CUNHA e ANA CARLA PEREZ SIMAS, reconhecendo a culpa exclusiva das vendedoras pelo atraso na entrega do imóvel, declarando a rescisão do contrato e condenando as apelantes à devolução da integralidade do valor pago, além da cláusula penal, afastando, contudo, o pedido de lucros cessantes e danos morais. II. Questões em discussão 2. A controvérsia recursal centra-se na análise das seguintes questões: (i) a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam da LIZCONSTRUÇÕES EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA.; (ii) a validade e o termo inicial da contagem da cláusula de tolerância, bem como a atribuição da mora na entrega do empreendimento, incluindo a arguição de caso fortuito e força maior; (iii) a correta aplicação da cláusula penal, sua inversão em favor do consumidor e a possibilidade ou não de cumulação com lucros cessantes; (iv) a natureza da rescisão contratual e as consequências daí decorrentes, especialmente quanto à devolução integral ou dedução de valores (retenção, encargos, comissão de corretagem, parcelamento da restituição); e (v) a ocorrência de erro material no quantum efetivamente pago a ser restituído. III. Razões de decidir 3. A preliminar de ilegitimidade passiva ad causam da LIZCONSTRUÇÕES EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. não merece acolhimento, visto que a participação efetiva da empresa na cadeia de consumo, evidenciada pelos contratos, distrato e folder do empreendimento, conforme documentos acostados aos autos (ID 18955561, 18955567), a qualifica como fornecedora para fins do Código de Defesa do Consumidor. 4.No mérito, a relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, aplicando-se as disposições da Lei nº 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor). A interpretação das cláusulas contratuais deve ocorrer de maneira mais favorável ao consumidor, conforme o artigo 47 do CDC, e os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual devem nortear a análise da lide. A responsabilidade da construtora, no caso em apreço, é de natureza objetiva, nos termos do art. 12 e 14 do CDC, respondendo o fornecedor independentemente da existência de culpa pelos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços e produtos. 5. A cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para a entrega do imóvel é, em regra, válida, conforme pacificado pela jurisprudência pátria, desde que expressamente prevista e conhecida pelo consumidor. Entretanto, o termo inicial para a contagem desse prazo é a data estipulada contratualmente para a entrega do imóvel, e o prazo fatal para a conclusão e entrega da obra ao adquirente, já acrescido dos 180 (cento e oitenta) dias de tolerância, conforme a cláusula 25 do contrato (ID 135973190), foi fevereiro de 2015. 6 Afastada a alegação de caso fortuito ou força maior, decorrente de paralisação judicial e demora na expedição do “habite-se” pela municipalidade, pela Teoria do Risco do Empreendimento . A responsabilidade do fornecedor, nesse contexto, é objetiva, prescindindo da comprovação de culpa. 7.A efetiva entrega do imóvel se perfaz com a entrega das chaves ao adquirente, e não com a expedição do “habite-se”, visto que somente a posse direta do bem permite seu usufruto pleno. A inadimplência, portanto, restou configurada por parte das requeridas, que ultrapassaram o prazo de tolerância sem justificativa plausível. 8. A rescisão contratual, neste cenário, se deu por culpa exclusiva das vendedoras. Consequentemente, a devolução dos valores pagos deve ser integral e imediata, sem retenção, dedução de encargos ou comissão de corretagem, ou ainda o parcelamento da restituição. Entendimento em plena consonância com a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. 9. Cláusula penal aplicada em harmonia com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, firmado nos Temas Repetitivos 970 e 971. Assim, correta a condenação das rés ao pagamento da cláusula penal prevista no contrato, no importe de 20% (vinte por cento) do valor pago, devidamente atualizado. 10.Inexistência de erro material na condenação do quantum efetivamente pago. A sentença considerou o valor atualizado e postulado pelos autores na retificação do pedido inicial. A decisão recorrida baseou-se nos elementos probatórios e nos pleitos formulados nos autos, não havendo comprovação de erro material apto a justificar a modificação do valor fixado para restituição - R$ 354.439,04 (trezentos e cinquenta e quatro mil, quatrocentos e trinta e nove reais e quatro centavos). IV. Dispositivo e tese 11. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: "1. É de consumo a relação jurídica estabelecida em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, aplicando-se as normas do Código de Defesa do Consumidor, com interpretação pro-consumidor e responsabilidade objetiva do fornecedor. 2. A cláusula de tolerância para entrega da obra é válida, mas o atraso injustificado além desse período configura culpa exclusiva da construtora, ensejando a rescisão do contrato e a devolução integral e imediata dos valores pagos pelo promitente comprador, conforme Súmula 543 do STJ. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor), artigos 3º, 4º, 7º 12, 14, 25,47 e 51, XI. Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), artigos 50, 422 e 765; Lei nº 13.105/2015 (Código de Processo Civil), artigos 85, §2º, 86, caput, 98, §3º, e 487, I e Lei nº 4.591/1964, art. 43-A. Jurisprudências relevantes citadas. Súmula 543 do STJ; Temas 970 e 971 do STJ; STJ - AgInt no AREsp: 2289941 RJ 2023/0032834-8, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 13/11/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/11/2023; REsp n. 2.138.207/MG, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 20/10/2025, DJEN de 23/10/2025; AgInt no AREsp n. 1.957.756/RO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 5/4/2022; AgInt no AREsp n. 2102403/PR 2022/0099010-9, Quarta Turma, Rel. Rel. Ministro Marco Buzzi ,julgado em 29/08/2022, DJe de 1/9/2022; REsp n. 1.582.318/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/9/2017, DJe de 21/9/2017; STJ - AgInt no AREsp: 2350154 GO 2023/0128200-1, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 11/09/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/09/2023; STJ - AgInt no AREsp: 2054980 MG 2022/0013113-8, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 23/05/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/05/2022; STJ - REsp: 1827060 SP 2019/0208031-1, Relator.: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 22/02/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/02/2022; STJ - AgInt no AREsp: 2723488 RJ 2024/0305430-0, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 07/04/2025, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 11/04/2025. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0572249-15.2016.8.05.0001, em que figuram como apelante PATAMARES FLEX EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA e outros e como apelada PETERSON NUNO DA CUNHA e outros. ACORDAM os magistrados integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto do relator. Salvador, data registrada no sistema Des. RAIMUNDO NONATO BORGES BRAGA Relator

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0572249-15.2016.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

APELANTE: PATAMARES FLEX EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA e outros

Advogado(s)
:
MAURICIO BRITO PASSOS SILVA, CARLA SCHIMMELPFENG CUNHA, CAROLINE OUAIS PROFETA GOES

APELADO: PETERSON NUNO DA CUNHA e outros

Advogado(s)
:
ELMAR CAETANO DE SOUZA LIMA, TIAGO MOURA SANTANA

ACORDÃO

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. APLICABILIDADE DA CLÁUSULA PENAL INVERTIDA. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DA CONSTRUTORA. MANUTENÇÃO INTEGRAL DA SENTENÇA. RECURSO IMPROVIDO.

I. Caso em exame

1.Trata-se de recurso de apelação interposto pelas empresas rés, PATAMARES FLEX EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. e LIZCONSTRUÇÕES EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA., contra a sentença de primeiro grau que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pelos promitentes compradores, ora apelados, PETERSON NUNO DA CUNHA e ANA CARLA PEREZ SIMAS, reconhecendo a culpa exclusiva das vendedoras pelo atraso na entrega do imóvel, declarando a rescisão do contrato e condenando as apelantes à devolução da integralidade do valor pago, além da cláusula penal, afastando, contudo, o pedido de lucros cessantes e danos morais.

II. Questões em discussão

2. A controvérsia recursal centra-se na análise das seguintes questões:

(i) a preliminar de ilegitimidade passiva
ad causam
da LIZCONSTRUÇÕES EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA.;

(ii) a validade e o termo inicial da contagem da cláusula de tolerância, bem como a atribuição da mora na entrega do empreendimento, incluindo a arguição de caso fortuito e força maior;

(iii) a correta aplicação da cláusula penal, sua inversão em favor do consumidor e a possibilidade ou não de cumulação com lucros cessantes;

(iv) a natureza da rescisão contratual e as consequências daí decorrentes, especialmente quanto à devolução integral ou dedução de valores (retenção, encargos, comissão de corretagem, parcelamento da restituição); e

(v) a ocorrência de erro material no
quantum
efetivamente pago a ser restituído.

III. Razões de decidir

3. A preliminar de ilegitimidade passiva
ad causam
da LIZCONSTRUÇÕES EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. não merece acolhimento, visto que a participação efetiva da empresa na cadeia de consumo, evidenciada pelos contratos, distrato e folder do empreendimento, conforme documentos acostados aos autos (ID 18955561, 18955567), a qualifica como fornecedora para fins do Código de Defesa do Consumidor.

4.No mérito, a relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, aplicando-se as disposições da Lei nº 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor). A interpretação das cláusulas contratuais deve ocorrer de maneira mais favorável ao consumidor, conforme o artigo 47 do CDC, e os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual devem nortear a análise da lide. A responsabilidade da construtora, no caso em apreço, é de natureza objetiva, nos termos do art. 12 e 14 do CDC, respondendo o fornecedor independentemente da existência de culpa pelos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços e produtos.

5. A cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para a entrega do imóvel é, em regra, válida, conforme pacificado pela jurisprudência pátria, desde que expressamente prevista e conhecida pelo consumidor. Entretanto, o termo inicial para a contagem desse prazo é a data estipulada contratualmente para a entrega do imóvel, e o prazo fatal para a conclusão e entrega da obra ao adquirente, já acrescido dos 180 (cento e oitenta) dias de tolerância, conforme a cláusula 25 do contrato (ID 135973190), foi fevereiro de 2015.

6 Afastada a alegação de caso fortuito ou força maior, decorrente de paralisação judicial e demora na expedição do “habite-se” pela municipalidade, pela Teoria do Risco do Empreendimento . A responsabilidade do fornecedor, nesse contexto, é objetiva, prescindindo da comprovação de culpa.

7.A efetiva entrega do imóvel se perfaz com a entrega das chaves ao adquirente, e não com a expedição do “habite-se”, visto que somente a posse direta do bem permite seu usufruto pleno. A inadimplência, portanto, restou configurada por parte das requeridas, que ultrapassaram o prazo de tolerância sem justificativa plausível.

8. A rescisão contratual, neste cenário, se deu por culpa exclusiva das vendedoras. Consequentemente, a devolução dos valores pagos deve ser integral e imediata, sem retenção, dedução de encargos ou comissão de corretagem, ou ainda o parcelamento da restituição. Entendimento em plena consonância com a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.

9. Cláusula penal aplicada em harmonia com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, firmado nos Temas Repetitivos 970 e 971. Assim, correta a condenação das rés ao pagamento da cláusula penal prevista no contrato, no importe de 20% (vinte por cento) do valor pago, devidamente atualizado.

10.Inexistência de erro material na condenação do
quantum
efetivamente pago. A sentença considerou o valor atualizado e postulado pelos autores na retificação do pedido inicial. A decisão recorrida baseou-se nos elementos probatórios e nos pleitos formulados nos autos, não havendo comprovação de erro material apto a justificar a modificação do valor fixado para restituição - R$ 354.439,04 (trezentos e cinquenta e quatro mil, quatrocentos e trinta e nove reais e quatro centavos).

IV. Dispositivo e tese

11.
Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento
: "1. É de consumo a relação jurídica estabelecida em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, aplicando-se as normas do Código de Defesa do Consumidor, com interpretação pro-consumidor e responsabilidade objetiva do fornecedor. 2. A cláusula de tolerância para entrega da obra é válida, mas o atraso injustificado além desse período configura culpa exclusiva da construtora, ensejando a rescisão do contrato e a devolução integral e imediata dos valores pagos pelo promitente comprador, conforme Súmula 543 do STJ.

Dispositivos relevantes citados:

Lei nº 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor), artigos 3º, 4º, 7º 12, 14, 25,47 e 51, XI. Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), artigos 50, 422 e 765; Lei nº 13.105/2015 (Código de Processo Civil), artigos 85, §2º, 86,
caput
, 98, §3º, e 487, I e Lei nº 4.591/1964, art. 43-A.

Jurisprudências relevantes citadas
.

Súmula 543 do STJ; Temas 970 e 971 do STJ; STJ - AgInt no AREsp: 2289941 RJ 2023/0032834-8, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 13/11/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/11/2023; REsp n. 2.138.207/MG, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 20/10/2025, DJEN de 23/10/2025; AgInt no AREsp n. 1.957.756/RO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 5/4/2022; AgInt no AREsp n. 2102403/PR 2022/0099010-9, Quarta Turma, Rel.
Rel. Ministro Marco Buzzi
,julgado em 29/08/2022, DJe de 1/9/2022; REsp n. 1.582.318/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/9/2017, DJe de 21/9/2017; STJ - AgInt no AREsp: 2350154 GO 2023/0128200-1, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 11/09/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/09/2023; STJ - AgInt no AREsp: 2054980 MG 2022/0013113-8, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 23/05/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/05/2022; STJ - REsp: 1827060 SP 2019/0208031-1, Relator.: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 22/02/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/02/2022; STJ - AgInt no AREsp: 2723488 RJ 2024/0305430-0, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 07/04/2025, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 11/04/2025.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.
0572249-15.2016.8.05.0001
, em que figuram como apelante
PATAMARES FLEX EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA
e outros e como apelada
PETERSON NUNO DA CUNHA
e outros.

ACORDAM
os magistrados integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade,
em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação
, nos termos do voto do relator.

Salvador, data registrada no sistema

Des. RAIMUNDO NONATO BORGES BRAGA

Relator