Tribunal: TJBA
Processo: 8093145-58.2020.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): RAIMUNDO SERGIO SALES CAFEZEIRO
Órgão julgador: RAIMUNDO SERGIO SALES CAFEZEIRO
Órgão colegiado: QUINTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-05-26
Data de publicação: 2026-05-26

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8093145-58.2020.8.05.0001 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: BLUE WATERS PATRIMONIAL LTDA Advogado(s): IASMINE LINO ARAUJO GOMES, RICARDO HENRIQUES DA SILVA FILHO, RAFAEL FERREIRA COSTA APELADO: J. E. ESTACIONAMENTO E LOCADORA DE VEICULOS LTDA e outros Advogado(s):EMANOEL BASTOS NOGUEIRA Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. VÍCIOS ESTRUTURAIS PREEXISTENTES. RESPONSABILIDADE DO LOCADOR. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. LUCROS CESSANTES. INEXISTÊNCIA DE COMPROVAÇÃO OBJETIVA. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por locadora contra sentença que julgou improcedente o pedido de cobrança de aluguéis e encargos locatícios e parcialmente procedente a reconvenção, para condená-la ao pagamento de lucros cessantes em razão da inutilização parcial do imóvel locado. A Apelante suscitou preliminar de ilegitimidade passiva e, no mérito, alegou ausência de responsabilidade pelos danos, imprestabilidade do laudo pericial e inexistência de prova do prejuízo alegado pelas reconvintes. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se o locador pode ser excluído da lide sob alegação de ilegitimidade passiva em razão de vícios oriundos de área comum do edifício; (ii) estabelecer se a condenação ao pagamento de lucros cessantes se sustenta diante da inexistência de comprovação objetiva de ganho cessante; (iii) determinar se o laudo pericial é hábil para sustentar a responsabilização do locador por vícios preexistentes. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A responsabilidade do locador por vícios preexistentes no imóvel decorre de obrigação legal prevista no art. 22, I, da Lei nº 8.245/1991, sendo irrelevante que os danos originem-se de áreas comuns do prédio, podendo o locador, se for o caso, buscar direito de regresso contra o condomínio. 4. A preliminar de ilegitimidade passiva é rejeitada, pois o vínculo contratual é estabelecido entre locador e locatário, sendo dever daquele garantir as condições de uso do imóvel. 5. A alegação de que o laudo pericial seria imprestável por ter sido elaborado tardiamente não procede, pois se trata de laudo técnico elaborado por profissional habilitado, com metodologia adequada e conclusões coerentes com os demais elementos dos autos. 6. A prova técnica confirmou a existência de vícios estruturais graves e preexistentes que inviabilizaram o uso integral do imóvel, justificando a inexigibilidade dos aluguéis, com base na exceção do contrato não cumprido. 7. A condenação em lucros cessantes exige demonstração concreta de ganho provável, nos termos do art. 402 do Código Civil, não se admitindo presunções ou expectativas genéricas de lucro. 8. No caso, não foram apresentados elementos objetivos que comprovassem a viabilidade imediata do empreendimento comercial alegado pelas reconvintes, nem sua estruturação efetiva, tampouco contratos ou licenças que evidenciassem início iminente da atividade. 9. A superveniência da pandemia de Covid-19 contribui para tornar ainda mais incerto o cenário alegado, tornando o dano pleiteado altamente especulativo. 10. Mantida a responsabilização do locador pelos vícios do imóvel, mas afastada a condenação por lucros cessantes, diante da ausência de prova objetiva do prejuízo econômico. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. O locador responde pelos vícios preexistentes que impeçam o uso regular do imóvel, ainda que decorrentes de áreas comuns do edifício. 2. A mera existência de projeto comercial não concretizado, desacompanhado de provas objetivas de viabilidade e estruturação, não autoriza a condenação em lucros cessantes. 3. Laudo pericial elaborado por profissional habilitado é válido mesmo se produzido após os fatos, desde que fundado em metodologia adequada e coerente com os demais elementos de prova. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/1991, art. 22, I; CC, art. 402; CPC, art. 86, parágrafo único. Jurisprudência relevante citada: TJ-MG, AC nº 5018275-61.2019.8.13.0145, Rel. Des. Fausto Bawden de Castro Silva, 9ª Câmara Cível, j. 06.06.2023; STJ, AgInt no REsp nº 1963583/SP, 4ª Turma, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 13.06.2022. TJ-BA, Apelação nº 8000448-77.2020.8.05.0046, Rel. .Des. Paulo Alberto Nunes Chenaud, j. 23.09.2025. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, pelos motivos expostos no voto do Relator.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quinta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n. 8093145-58.2020.8.05.0001

Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível

APELANTE: BLUE WATERS PATRIMONIAL LTDA

Advogado(s): IASMINE LINO ARAUJO GOMES, RICARDO HENRIQUES DA SILVA FILHO, RAFAEL FERREIRA COSTA

APELADO: J. E. ESTACIONAMENTO E LOCADORA DE VEICULOS LTDA e outros

Advogado(s):EMANOEL BASTOS NOGUEIRA

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. VÍCIOS ESTRUTURAIS PREEXISTENTES. RESPONSABILIDADE DO LOCADOR. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. LUCROS CESSANTES. INEXISTÊNCIA DE COMPROVAÇÃO OBJETIVA. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta por locadora contra sentença que julgou improcedente o pedido de cobrança de aluguéis e encargos locatícios e parcialmente procedente a reconvenção, para condená-la ao pagamento de lucros cessantes em razão da inutilização parcial do imóvel locado. A Apelante suscitou preliminar de ilegitimidade passiva e, no mérito, alegou ausência de responsabilidade pelos danos, imprestabilidade do laudo pericial e inexistência de prova do prejuízo alegado pelas reconvintes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há três questões em discussão: (i) definir se o locador pode ser excluído da lide sob alegação de ilegitimidade passiva em razão de vícios oriundos de área comum do edifício; (ii) estabelecer se a condenação ao pagamento de lucros cessantes se sustenta diante da inexistência de comprovação objetiva de ganho cessante; (iii) determinar se o laudo pericial é hábil para sustentar a responsabilização do locador por vícios preexistentes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A responsabilidade do locador por vícios preexistentes no imóvel decorre de obrigação legal prevista no art. 22, I, da Lei nº 8.245/1991, sendo irrelevante que os danos originem-se de áreas comuns do prédio, podendo o locador, se for o caso, buscar direito de regresso contra o condomínio.

4.

A preliminar de ilegitimidade passiva é rejeitada, pois o vínculo contratual é estabelecido entre locador e locatário, sendo dever daquele garantir as condições de uso do imóvel.

5.

A alegação de que o laudo pericial seria imprestável por ter sido elaborado tardiamente não procede, pois se trata de laudo técnico elaborado por profissional habilitado, com metodologia adequada e conclusões coerentes com os demais elementos dos autos.

6.

A prova técnica confirmou a existência de vícios estruturais graves e preexistentes que inviabilizaram o uso integral do imóvel, justificando a inexigibilidade dos aluguéis, com base na exceção do contrato não cumprido.

7.

A condenação em lucros cessantes exige demonstração concreta de ganho provável, nos termos do art. 402 do Código Civil, não se admitindo presunções ou expectativas genéricas de lucro.

8.

No caso, não foram apresentados elementos objetivos que comprovassem a viabilidade imediata do empreendimento comercial alegado pelas reconvintes, nem sua estruturação efetiva, tampouco contratos ou licenças que evidenciassem início iminente da atividade.

9.

A superveniência da pandemia de Covid-19 contribui para tornar ainda mais incerto o cenário alegado, tornando o dano pleiteado altamente especulativo.

10.

Mantida a responsabilização do locador pelos vícios do imóvel, mas afastada a condenação por lucros cessantes, diante da ausência de prova objetiva do prejuízo econômico.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11.

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1.

O locador responde pelos vícios preexistentes que impeçam o uso regular do imóvel, ainda que decorrentes de áreas comuns do edifício.

2.

A mera existência de projeto comercial não concretizado, desacompanhado de provas objetivas de viabilidade e estruturação, não autoriza a condenação em lucros cessantes.

3.

Laudo pericial elaborado por profissional habilitado é válido mesmo se produzido após os fatos, desde que fundado em metodologia adequada e coerente com os demais elementos de prova.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/1991, art. 22, I; CC, art. 402; CPC, art. 86, parágrafo único.

Jurisprudência relevante citada
:
TJ-MG, AC nº 5018275-61.2019.8.13.0145, Rel. Des. Fausto Bawden de Castro Silva, 9ª Câmara Cível, j. 06.06.2023; STJ, AgInt no REsp nº 1963583/SP, 4ª Turma, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 13.06.2022.
TJ-BA, Apelação nº 8000448-77.2020.8.05.0046, Rel. .Des. Paulo Alberto Nunes Chenaud, j. 23.09.2025.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos,
ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade,
em CONHECER E DAR PARCIAL
PROVIMENTO AO RECURSO
,

pelos motivos expostos no voto do Relator.