Tribunal: TJBA
Processo: 8030508-37.2021.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): MARIO AUGUSTO ALBIANI ALVES JUNIOR
Órgão julgador: MARIO AUGUSTO ALBIANI ALVES JUNIOR
Órgão colegiado: PRIMEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-06-17
Data de publicação: 2026-06-17

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8030508-37.2021.8.05.0001 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível APELANTE: DIEGO SANTOS OLIVEIRA e outros Advogado(s): DEBORA DE SANTANA CERQUEIRA, FILIPE CORREIA PENEDO CAVALCANTI DE ALBUQUERQUE APELADO: FJRS INCORPORACAO E CONSTRUCAO IMOBILIARIA LTDA Advogado(s):DIEGO VINICIUS SILVA LEAO DE OLIVEIRA, ISRAEL ALMEIDA DE CESARE MAIA ACORDÃO DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO UNILATERAL PELA CONSTRUTORA. IRRETRATABILIDADE DO COMPROMISSO. CULPA EXCLUSIVA DA PROMISSÁRIA VENDEDORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. MULTA CONTRATUAL. DANOS MATERIAIS PARCIALMENTE CONFIGURADOS. LUCROS CESSANTES NÃO DEMONSTRADOS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Ação ordinária de cumprimento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel cumulada com indenização por danos morais e materiais, ajuizada pelos autores em face da construtora ré, sob alegação de rescisão unilateral e injustificada do contrato de aquisição de imóvel residencial. 2. A sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador julgou improcedentes os pedidos, sob o fundamento de impossibilidade superveniente de cumprimento da obrigação em razão da alienação do imóvel a terceiros, inexistência de má-fé da ré e ausência de danos morais indenizáveis. 3. Os autores interpuseram apelação sustentando que a rescisão contratual foi ilícita, em afronta ao princípio da boa-fé objetiva e à regra de irretratabilidade da promessa de compra e venda prevista na legislação urbanística, requerendo a reforma da sentença para condenar a ré à devolução integral das parcelas pagas, pagamento de multa contratual, indenização por danos materiais, lucros cessantes, danos emergentes e danos morais. 4. Contrarrazões apresentadas pela parte ré. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 5. Há três questões em discussão: (i) saber se a rescisão do contrato de promessa de compra e venda decorreu de culpa exclusiva da construtora; (ii) saber se os autores fazem jus à devolução das parcelas pagas, multa contratual e indenizações por danos materiais; (iii) saber se estão presentes os pressupostos para condenação ao pagamento de indenização por danos morais. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. A promessa de compra e venda de imóvel, em regra, possui caráter irretratável, conforme previsto no art. 25 da Lei nº 6.766/79 e no art. 32, §2º, da Lei nº 4.591/64, admitindo-se a resolução apenas nas hipóteses de inadimplemento contratual devidamente comprovado. 7. A análise do conjunto probatório demonstra que os questionamentos realizados pelos compradores acerca de alterações no projeto arquitetônico do imóvel constituíram exercício legítimo do direito de informação e fiscalização inerente à relação de consumo, não caracterizando comportamento abusivo ou inadimplemento contratual. 8. Verificou-se que a construtora rescindiu unilateralmente o contrato sob alegação de insatisfação dos compradores e, em curto espaço de tempo, alienou o imóvel a terceiros por valor superior ao anteriormente pactuado, circunstância que evidencia violação aos deveres anexos de lealdade e cooperação decorrentes do princípio da boa-fé objetiva, previsto no art. 422 do Código Civil. 9. Reconhecida a culpa exclusiva da vendedora pela resolução contratual, impõe-se a restituição integral das parcelas pagas pelos compradores, no montante de R$ 50.000,00, acrescidas de correção monetária e juros legais, bem como a incidência da multa contratual de 10% prevista no instrumento firmado entre as partes. 10. No que se refere aos lucros cessantes, a pretensão deve ser rejeitada, pois a resolução contratual com retorno das partes ao estado anterior afasta a presunção de ganhos frustrados, sendo necessária a comprovação concreta do prejuízo, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça. 11. Por outro lado, os danos emergentes restaram demonstrados, consistentes nas despesas suportadas pelos autores com pagamento de alugueres, projeto arquitetônico e aquisição de materiais de construção destinados especificamente ao imóvel prometido, devendo tais valores ser ressarcidos, com apuração em liquidação de sentença. 12. A indenização por danos morais também é devida, uma vez que a rescisão unilateral do contrato, acompanhada da posterior venda do imóvel a terceiros e da frustração do projeto de aquisição da casa própria, ultrapassa o mero aborrecimento cotidiano e atinge esfera relevante da dignidade dos consumidores. 13. O valor da reparação extrapatrimonial deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sendo adequado o arbitramento em R$ 10.000,00, montante compatível com a jurisprudência desta Corte em hipóteses semelhantes. IV. DISPOSITIVO E TESE 15. Recurso conhecido e parcialmente provido para reformar a sentença e condenar a ré à devolução integral das parcelas pagas, acrescidas de correção monetária e juros legais, ao pagamento da multa contratual de 10%, ao ressarcimento dos danos materiais comprovados, a serem apurados em liquidação de sentença, e ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00. Dispositivos relevantes citados Código Civil, arts. 248, 250, 422 . Lei nº 4.591/64, art. 32, §2º. Lei nº 6.766/79, art. 25. Jurisprudência relevante citada STJ, AgInt no REsp 1.881.482/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, julgado em 06/02/2024. TJBA, Apelação nº 0504360-78.2015.8.05.0001, Rel. Desa. Márcia Borges Faria, publ. 01/12/2020. TJBA, Apelação nº 0519028-20.2016.8.05.0001, Rel. Des. João Augusto Alves de Oliveira Pinto, publ. 30/11/2020. Vistos, relatados e discutidos os autos da Apelação n.º 8030508-37.2021.8.05.0001, tendo como apelantes DIEGO SANTOS OLIVEIRA e LAIS ALMEIDA DOS SANTOS e apelada FJRS INCORPORACAO E CONSTRUCAO IMOBILIARIA LTDA , ACORDAM os Desembargadores componentes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, por unanimidade, em DAR PROVIMENTO PARCIAL ao recurso de apelação, nos termos do voto do Relator. Salvador, .

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8030508-37.2021.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Primeira Câmara Cível

APELANTE: DIEGO SANTOS OLIVEIRA e outros

Advogado(s)
:
DEBORA DE SANTANA CERQUEIRA, FILIPE CORREIA PENEDO CAVALCANTI DE ALBUQUERQUE

APELADO: FJRS INCORPORACAO E CONSTRUCAO IMOBILIARIA LTDA

Advogado(s)
:
DIEGO VINICIUS SILVA LEAO DE OLIVEIRA, ISRAEL ALMEIDA DE CESARE MAIA

ACORDÃO

DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO UNILATERAL PELA CONSTRUTORA. IRRETRATABILIDADE DO COMPROMISSO. CULPA EXCLUSIVA DA PROMISSÁRIA VENDEDORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. MULTA CONTRATUAL. DANOS MATERIAIS PARCIALMENTE CONFIGURADOS. LUCROS CESSANTES NÃO DEMONSTRADOS. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Ação ordinária de cumprimento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel cumulada com indenização por danos morais e materiais, ajuizada pelos autores em face da construtora ré, sob alegação de rescisão unilateral e injustificada do contrato de aquisição de imóvel residencial.

2. A sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador julgou improcedentes os pedidos, sob o fundamento de impossibilidade superveniente de cumprimento da obrigação em razão da alienação do imóvel a terceiros, inexistência de má-fé da ré e ausência de danos morais indenizáveis.

3. Os autores interpuseram apelação sustentando que a rescisão contratual foi ilícita, em afronta ao princípio da boa-fé objetiva e à regra de irretratabilidade da promessa de compra e venda prevista na legislação urbanística, requerendo a reforma da sentença para condenar a ré à devolução integral das parcelas pagas, pagamento de multa contratual, indenização por danos materiais, lucros cessantes, danos emergentes e danos morais.

4. Contrarrazões apresentadas pela parte ré.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

5. Há três questões em discussão: (i) saber se a rescisão do contrato de promessa de compra e venda decorreu de culpa exclusiva da construtora; (ii) saber se os autores fazem jus à devolução das parcelas pagas, multa contratual e indenizações por danos materiais; (iii) saber se estão presentes os pressupostos para condenação ao pagamento de indenização por danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. A promessa de compra e venda de imóvel, em regra, possui caráter irretratável, conforme previsto no art. 25 da Lei nº 6.766/79 e no art. 32, §2º, da Lei nº 4.591/64, admitindo-se a resolução apenas nas hipóteses de inadimplemento contratual devidamente comprovado.

7. A análise do conjunto probatório demonstra que os questionamentos realizados pelos compradores acerca de alterações no projeto arquitetônico do imóvel constituíram exercício legítimo do direito de informação e fiscalização inerente à relação de consumo, não caracterizando comportamento abusivo ou inadimplemento contratual.

8. Verificou-se que a construtora rescindiu unilateralmente o contrato sob alegação de insatisfação dos compradores e, em curto espaço de tempo, alienou o imóvel a terceiros por valor superior ao anteriormente pactuado, circunstância que evidencia violação aos deveres anexos de lealdade e cooperação decorrentes do princípio da boa-fé objetiva, previsto no art. 422 do Código Civil.

9. Reconhecida a culpa exclusiva da vendedora pela resolução contratual, impõe-se a restituição integral das parcelas pagas pelos compradores, no montante de R$ 50.000,00, acrescidas de correção monetária e juros legais, bem como a incidência da multa contratual de 10% prevista no instrumento firmado entre as partes.

10. No que se refere aos lucros cessantes, a pretensão deve ser rejeitada, pois a resolução contratual com retorno das partes ao estado anterior afasta a presunção de ganhos frustrados, sendo necessária a comprovação concreta do prejuízo, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça.

11. Por outro lado, os danos emergentes restaram demonstrados, consistentes nas despesas suportadas pelos autores com pagamento de alugueres, projeto arquitetônico e aquisição de materiais de construção destinados especificamente ao imóvel prometido, devendo tais valores ser ressarcidos, com apuração em liquidação de sentença.

12. A indenização por danos morais também é devida, uma vez que a rescisão unilateral do contrato, acompanhada da posterior venda do imóvel a terceiros e da frustração do projeto de aquisição da casa própria, ultrapassa o mero aborrecimento cotidiano e atinge esfera relevante da dignidade dos consumidores.

13. O valor da reparação extrapatrimonial deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sendo adequado o arbitramento em R$ 10.000,00, montante compatível com a jurisprudência desta Corte em hipóteses semelhantes.

IV. DISPOSITIVO E TESE

15. Recurso conhecido e parcialmente provido para reformar a sentença e condenar a ré à devolução integral das parcelas pagas, acrescidas de correção monetária e juros legais, ao pagamento da multa contratual de 10%, ao ressarcimento dos danos materiais comprovados, a serem apurados em liquidação de sentença, e ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00.

Dispositivos relevantes citados

Código Civil, arts. 248, 250, 422 .

Lei nº 4.591/64, art. 32, §2º.

Lei nº 6.766/79, art. 25.

Jurisprudência relevante citada

STJ, AgInt no REsp 1.881.482/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, julgado em 06/02/2024.

TJBA, Apelação nº 0504360-78.2015.8.05.0001, Rel. Desa. Márcia Borges Faria, publ. 01/12/2020.

TJBA, Apelação nº 0519028-20.2016.8.05.0001, Rel. Des. João Augusto Alves de Oliveira Pinto, publ. 30/11/2020.

Vistos, relatados e discutidos os autos da
Apelaç
ão
n.º
8030508-37.2021.8.05.0001
, tendo como apelante
s
DIEGO SANTOS OLIVEIRA
e
LAIS ALMEIDA DOS SANTOS
e apelad
a

FJRS INCORPORACAO E CONSTRUCAO IMOBILIARIA LTDA

,

ACORDAM
os Desembargadores componentes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia,
por unanimidade,
em
DAR
PROVIMENTO PARCIAL
ao recurso de apelação
,

nos termos do voto do Relator.

Salvador, .