Tribunal: TJBA
Processo: 0513909-49.2014.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): JOSEVANDO SOUZA ANDRADE
Órgão julgador: JOSEVANDO SOUZA ANDRADE
Órgão colegiado: PRIMEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-12
Data de publicação: 2026-03-12

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0513909-49.2014.8.05.0001 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível APELANTE: JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORACOES LTDA. e outros (2) Advogado(s): REGINALDO ARAUJO LINO, BRUNO DE ALMEIDA MAIA, JOAO BERNARDO OLIVEIRA DE GOES, CARLOS ALBERTO AMARO MARTINS JUNIOR APELADO: JESSE FERREIRA GONCALVES e outros (2) Advogado(s):CARLOS ALBERTO AMARO MARTINS JUNIOR, REGINALDO ARAUJO LINO, BRUNO DE ALMEIDA MAIA, JOAO BERNARDO OLIVEIRA DE GOES ACORDÃO Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA CONSTRUTORA. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS PELOS COMPRADORES. DANO MORAL CONFIGURADO. INDENIZAÇÃO DEVIDA. RESTITUIÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. TEMA 1099 DO STJ. RECURSO DO RÉU DESPROVIDO E APELAÇÃO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDA. I. CASO EM EXAME Apelações cíveis interpostas em face de sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos morais e materiais, proposta por promitentes compradores de imóvel em razão de atraso na entrega da unidade contratada. A sentença reconheceu a entrega do imóvel e afastou o pedido de rescisão contratual, indeferindo os pleitos indenizatórios, mas determinou a devolução do valor da taxa de corretagem. Os autores interpuseram recurso para obter a rescisão do contrato por culpa do réu, a devolução integral dos valores pagos e a fixação de indenização por dano moral. A parte ré, por sua vez, recorreu buscando a reforma do capítulo da sentença que determinou a devolução da taxa de corretagem. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há cinco questões em discussão: (i) verificar se foi atendido o pressuposto de admissibilidade recursal da dialeticidade; (ii) analisar se houve efetiva entrega do imóvel contratado; (iii) avaliar se o atraso na entrega da unidade se deu por culpa dos autores; (iv) definir se há responsabilidade do réu por danos materiais e morais; (v) estabelecer a obrigação de devolução dos valores pagos, incluindo a taxa de corretagem. III. RAZÕES DE DECIDIR 3.1. Considera-se atendido o pressuposto da dialeticidade quando das razões recursais se extraem os fundamentos que evidenciam o inconformismo da parte com a sentença, o que se verifica no recurso do réu, razão pela qual a preliminar suscitada pelos autores deve ser afastada. 3.2. O contrato firmado entre as partes previa prazo de entrega do imóvel até 30/10/2013, considerando a cláusula de tolerância. A construtora não comprovou ter disponibilizado a unidade aos autores, ausente qualquer prova documental de comunicação para entrega das chaves, o que corrobora o atraso na entrega da obra. 3.3. Incumbia à parte ré o ônus de provar a entrega do imóvel, nos termos do contrato, o que não foi feito. A ausência de termo de vistoria e entrega confirma a inadimplência da obrigação principal, ensejando a rescisão contratual por culpa da construtora. 3.4. A alegação de inadimplemento dos autores não se sustenta, uma vez que os documentos juntados aos autos comprovam que as parcelas foram suspensas somente após o decurso do prazo contratual para entrega do imóvel, atraindo a incidência do art. 476 do Código Civil (exceção do contrato não cumprido). 3.5. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel acarreta responsabilidade objetiva do fornecedor e gera dano moral indenizável, em razão da frustração legítima dos promitentes compradores, conforme entendimento consolidado do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia. 3.6. A restituição integral das parcelas pagas, no valor de R$ 44.253,24, é devida visto que a rescisão contratual ocorreu por culpa da construtora, conforme entendimento consolidado na Súmula 543 do STJ. 3.7. A indenização por dano moral fixada em R$10.000,00 mostra-se razoável e proporcional, conforme precedentes citados e prática reiterada em casos análogos no âmbito do TJ-BA. 3.8. A restituição da comissão de corretagem, de forma simples, também é devida, em observância ao Tema 1099 do STJ, uma vez reconhecida a responsabilidade da construtora pela rescisão. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso do réu desprovido. Recurso dos autores parcialmente provido. Tese de julgamento: i) O descumprimento do prazo contratual para entrega de imóvel gera o direito à rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora. ii) A ausência de prova da entrega da unidade impede o reconhecimento da mora dos compradores. iii) A restituição das parcelas pagas deve ser integral e imediata quando a rescisão contratual decorre de inadimplemento da construtora. iv) O atraso injustificado na entrega do imóvel caracteriza dano moral indenizável. v) A devolução da comissão de corretagem é devida, de forma simples, nas hipóteses de rescisão contratual imputável ao fornecedor. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 476; CDC, arts. 6º, VI, 14 e 51; CPC, art. 1.010, II. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543. STJ, Tema 1099, REsp 1.723.519/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 12.12.2018. TJ-BA, Apelação Cível n. 0521780-62.2016.8.05.0001, Rel. Des. Maria de Fátima Silva Carvalho, j. 07.03.2021. TJ-BA, Apelação Cível n. 0406556-81.2013.8.05.0001, Rel. Des. Jorge Barretto, j. 28.03.2012. TJ-BA, Apelação Cível n. 0302904-86.2013.8.05.0150, Rel. Des. Ícaro Almeida Matos, j. 10.08.2021. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0513909-49.2014.8.05.0001, em que figuram como apelante JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORACOES LTDA. e outros (2) e como apelada JESSE FERREIRA GONCALVES e outros (2). ACORDAM os magistrados integrantes da Primeira Câmara Cível do Estado da Bahia, em NEGAR PROVIMENTO ao apelo do réu e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso dos autores, nos termos do voto do relator. Salvador, data registrada em sistema. PRESIDENTE DES. JOSEVANDO ANDRADE RELATOR PROCURADOR DE JUSTIÇA

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0513909-49.2014.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Primeira Câmara Cível

APELANTE: JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORACOES LTDA. e outros (2)

Advogado(s)
:
REGINALDO ARAUJO LINO, BRUNO DE ALMEIDA MAIA, JOAO BERNARDO OLIVEIRA DE GOES, CARLOS ALBERTO AMARO MARTINS JUNIOR

APELADO: JESSE FERREIRA GONCALVES e outros (2)

Advogado(s)
:
CARLOS ALBERTO AMARO MARTINS JUNIOR, REGINALDO ARAUJO LINO, BRUNO DE ALMEIDA MAIA, JOAO BERNARDO OLIVEIRA DE GOES

ACORDÃO

Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA CONSTRUTORA. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS PELOS COMPRADORES. DANO MORAL CONFIGURADO. INDENIZAÇÃO DEVIDA. RESTITUIÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. TEMA 1099 DO STJ. RECURSO DO RÉU DESPROVIDO E APELAÇÃO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDA.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas em face de sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos morais e materiais, proposta por promitentes compradores de imóvel em razão de atraso na entrega da unidade contratada. A sentença reconheceu a entrega do imóvel e afastou o pedido de rescisão contratual, indeferindo os pleitos indenizatórios, mas determinou a devolução do valor da taxa de corretagem. Os autores interpuseram recurso para obter a rescisão do contrato por culpa do réu, a devolução integral dos valores pagos e a fixação de indenização por dano moral. A parte ré, por sua vez, recorreu buscando a reforma do capítulo da sentença que determinou a devolução da taxa de corretagem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) verificar se foi atendido o pressuposto de admissibilidade recursal da dialeticidade; (ii) analisar se houve efetiva entrega do imóvel contratado; (iii) avaliar se o atraso na entrega da unidade se deu por culpa dos autores; (iv) definir se há responsabilidade do réu por danos materiais e morais; (v) estabelecer a obrigação de devolução dos valores pagos, incluindo a taxa de corretagem.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.1. Considera-se atendido o pressuposto da dialeticidade quando das razões recursais se extraem os fundamentos que evidenciam o inconformismo da parte com a sentença, o que se verifica no recurso do réu, razão pela qual a preliminar suscitada pelos autores deve ser afastada.

3.2. O contrato firmado entre as partes previa prazo de entrega do imóvel até 30/10/2013, considerando a cláusula de tolerância. A construtora não comprovou ter disponibilizado a unidade aos autores, ausente qualquer prova documental de comunicação para entrega das chaves, o que corrobora o atraso na entrega da obra.

3.3. Incumbia à parte ré o ônus de provar a entrega do imóvel, nos termos do contrato, o que não foi feito. A ausência de termo de vistoria e entrega confirma a inadimplência da obrigação principal, ensejando a rescisão contratual por culpa da construtora.

3.4. A alegação de inadimplemento dos autores não se sustenta, uma vez que os documentos juntados aos autos comprovam que as parcelas foram suspensas somente após o decurso do prazo contratual para entrega do imóvel, atraindo a incidência do art. 476 do Código Civil (exceção do contrato não cumprido).

3.5. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel acarreta responsabilidade objetiva do fornecedor e gera dano moral indenizável, em razão da frustração legítima dos promitentes compradores, conforme entendimento consolidado do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia.

3.6. A restituição integral das parcelas pagas, no valor de R$ 44.253,24, é devida visto que a rescisão contratual ocorreu por culpa da construtora, conforme entendimento consolidado na Súmula 543 do STJ.

3.7. A indenização por dano moral fixada em R$10.000,00 mostra-se razoável e proporcional, conforme precedentes citados e prática reiterada em casos análogos no âmbito do TJ-BA.

3.8. A restituição da comissão de corretagem, de forma simples, também é devida, em observância ao Tema 1099 do STJ, uma vez reconhecida a responsabilidade da construtora pela rescisão.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso do réu desprovido. Recurso dos autores parcialmente provido.

Tese de julgamento:

i) O descumprimento do prazo contratual para entrega de imóvel gera o direito à rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora.

ii) A ausência de prova da entrega da unidade impede o reconhecimento da mora dos compradores.

iii) A restituição das parcelas pagas deve ser integral e imediata quando a rescisão contratual decorre de inadimplemento da construtora.

iv) O atraso injustificado na entrega do imóvel caracteriza dano moral indenizável.

v) A devolução da comissão de corretagem é devida, de forma simples, nas hipóteses de rescisão contratual imputável ao fornecedor.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 476; CDC, arts. 6º, VI, 14 e 51; CPC, art. 1.010, II.

Jurisprudência relevante citada:

STJ, Súmula 543.

STJ, Tema 1099, REsp 1.723.519/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 12.12.2018.

TJ-BA, Apelação Cível n. 0521780-62.2016.8.05.0001, Rel. Des. Maria de Fátima Silva Carvalho, j. 07.03.2021.

TJ-BA, Apelação Cível n. 0406556-81.2013.8.05.0001, Rel. Des. Jorge Barretto, j. 28.03.2012.

TJ-BA, Apelação Cível n. 0302904-86.2013.8.05.0150, Rel. Des. Ícaro Almeida Matos, j. 10.08.2021.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0513909-49.2014.8.05.0001, em que figuram como apelante
JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORACOES LTDA.
e outros (2) e como apelada
JESSE FERREIRA GONCALVES e outros
(2).

ACORDAM os magistrados integrantes da Primeira Câmara Cível do Estado da Bahia, em
NEGAR PROVIMENTO ao apelo do réu e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso dos autores
, nos termos do voto do relator.

Salvador, data registrada em sistema.

PRESIDENTE

DES. JOSEVANDO ANDRADE

RELATOR

PROCURADOR DE JUSTIÇA