Tribunal: TJBA
Processo: 8068912-89.2023.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): MARTA MOREIRA SANTANA
Órgão julgador: MARTA MOREIRA SANTANA
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-07-02
Data de publicação: 2026-07-02

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL Nº 8068912-89.2023.8.05.0001 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: CIES HOTELARIA E TURISMO LTDA e outros Advogado(s): CESAR OLIVEIRA RIBEIRO, JOSEPH ANTOINE TAWIL, ENALIA FERREIRA DOS SANTOS, MARCOS DE ANDRADE STALLONE, MARCELA COSTA SANTOS APELADO: CONDOMINIO SHOPPING CENTER PIEDADE Advogado(s):Samila Feitosa Mota registrado(a) civilmente como SAMILA FEITOSA MOTA BORGES, MARIA WILMA VITORINO FEITOSA MOTA, MURILLO BAGANO GUIMARAES SOUZA, CARLOS ALBERTO PERRELLI FERNANDES ACORDÃO EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. SHOPPING CENTER. ENCARGOS CONDOMINIAIS E TAXAS. LIQUIDEZ DO TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DOCUMENTAL ANALÍTICA. ART. 54, § 2º, DA LEI Nº 8.245/91. PLANILHA UNILATERAL INSUFICIENTE. CERCEAMENTO DE DEFESA CONFIGURADO. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE INDEVIDO. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA E EXIBIÇÃO DE DOCUMENTOS. SENTENÇA ANULADA. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por empresas lojistas contra sentença que julgou improcedentes embargos à execução de títulos extrajudiciais (encargos condominiais de shopping center). O juízo de origem considerou a dívida incontroversa por suposta confissão e rejeitou a necessidade de dilação probatória. Os apelantes sustentam, preliminarmente, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, ante o indeferimento de prova pericial contábil e documental. No mérito, alegam a iliquidez do título executivo por ausência de demonstração analítica das despesas, conforme exige o art. 54, § 2º, da Lei nº 8.245/91, além de excesso de execução. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em saber se o julgamento antecipado da lide, sem a prévia apresentação dos documentos que compõem o rateio das despesas de shopping center e sem a realização de perícia, cerceia o direito de defesa do embargante que questiona a liquidez do valor executado. III. RAZÕES DE DECIDIR A execução de crédito referente a contribuições condominiais exige que estas estejam "documentalmente comprovadas" (art. 784, X, do CPC). No contexto de shopping centers, o art. 54, § 2º, da Lei nº 8.245/91 impõe ao empreendedor o dever de demonstrar as despesas cobradas de forma analítica. A liquidez do título não é meramente formal; ela pressupõe que o valor seja apurável por cálculo aritmético baseado em dados certos. Quando o lojista impugna a composição do rateio e a metodologia de cálculo (a chamada "caixa-preta" dos shoppings), a planilha unilateral do credor não basta para sustentar a execução. O julgamento antecipado suprimiu etapas instrutórias indispensáveis: a exibição de balancetes e notas fiscais pelo condomínio e a subsequente perícia contábil para validar o quantum debeatur. A negativa de produção dessas provas, diante de dúvida plausível sobre a liquidez, caracteriza cerceamento de defesa. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso provido para anular a sentença. Tese de julgamento: "1. Nas execuções de encargos de shopping center, a liquidez do título depende da demonstração documental e analítica das despesas rateadas, nos termos do art. 54, § 2º, da Lei nº 8.245/91. 2. Configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide que rejeita embargos à execução sem oportunizar a exibição de documentos de gestão e a realização de perícia contábil quando houver impugnação específica sobre a composição do débito." Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 783, 784, X, 396; Lei nº 8.245/91, art. 54, § 2º. Jurisprudência relevante citada: TJ-SP, Agravo de Instrumento nº 2226348-66.2025.8.26.0000; TJ-SP, Apelação Cível nº 1037551-14.2021.8.26.0114; TJ-SP, Apelação Cível nº 1002034-33.2023.8.26.0063. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8068912-89.2023.8.05.0001, em que figuram como apelantes CIES HOTELARIA E TURISMO LTDA e AVIA PATRIMONIAL LTDA e, como apelado, CONDOMINIO SHOPPING CENTER PIEDADE, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em CONHECER E DAR PROVIMENTO À APELAÇÃO CÍVEL para, acolhendo a preliminar de cerceamento de defesa, ANULAR A SENTENÇA, determinando o retorno dos autos à origem para a reabertura da instrução processual, com a exibição de documentos e realização de perícia contábil, nos termos do voto da Relatora. Salvador, ASSINADO DIGITALMENTE. PRESIDENTE MARTA MOREIRA SANTANA Juíza Substituta de 2º grau Relatora

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL Nº 8068912-89.2023.8.05.0001

Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível

APELANTE: CIES HOTELARIA E TURISMO LTDA e outros

Advogado(s): CESAR OLIVEIRA RIBEIRO, JOSEPH ANTOINE TAWIL, ENALIA FERREIRA DOS SANTOS, MARCOS DE ANDRADE STALLONE, MARCELA COSTA SANTOS

APELADO: CONDOMINIO SHOPPING CENTER PIEDADE

Advogado(s):Samila Feitosa Mota registrado(a) civilmente como SAMILA FEITOSA MOTA BORGES, MARIA WILMA VITORINO FEITOSA MOTA, MURILLO BAGANO GUIMARAES SOUZA, CARLOS ALBERTO PERRELLI FERNANDES

ACORDÃO

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. SHOPPING CENTER. ENCARGOS CONDOMINIAIS E TAXAS. LIQUIDEZ DO TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DOCUMENTAL ANALÍTICA. ART. 54, § 2º, DA LEI Nº 8.245/91. PLANILHA UNILATERAL INSUFICIENTE. CERCEAMENTO DE DEFESA CONFIGURADO. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE INDEVIDO. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA E EXIBIÇÃO DE DOCUMENTOS. SENTENÇA ANULADA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por empresas lojistas contra sentença que julgou improcedentes embargos à execução de títulos extrajudiciais (encargos condominiais de shopping center). O juízo de origem considerou a dívida incontroversa por suposta confissão e rejeitou a necessidade de dilação probatória.

Os apelantes sustentam, preliminarmente, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, ante o indeferimento de prova pericial contábil e documental. No mérito, alegam a iliquidez do título executivo por ausência de demonstração analítica das despesas, conforme exige o art. 54, § 2º, da Lei nº 8.245/91, além de excesso de execução.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em saber se o julgamento antecipado da lide, sem a prévia apresentação dos documentos que compõem o rateio das despesas de shopping center e sem a realização de perícia, cerceia o direito de defesa do embargante que questiona a liquidez do valor executado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A execução de crédito referente a contribuições condominiais exige que estas estejam "documentalmente comprovadas" (art. 784, X, do CPC). No contexto de shopping centers, o art. 54, § 2º, da Lei nº 8.245/91 impõe ao empreendedor o dever de demonstrar as despesas cobradas de forma analítica.

A liquidez do título não é meramente formal; ela pressupõe que o valor seja apurável por cálculo aritmético baseado em dados certos. Quando o lojista impugna a composição do rateio e a metodologia de cálculo (a chamada "caixa-preta" dos shoppings), a planilha unilateral do credor não basta para sustentar a execução.

O julgamento antecipado suprimiu etapas instrutórias indispensáveis: a exibição de balancetes e notas fiscais pelo condomínio e a subsequente perícia contábil para validar o
quantum debeatur
. A negativa de produção dessas provas, diante de dúvida plausível sobre a liquidez, caracteriza cerceamento de defesa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido para anular a sentença.

Tese de julgamento: "1. Nas execuções de encargos de shopping center, a liquidez do título depende da demonstração documental e analítica das despesas rateadas, nos termos do art. 54, § 2º, da Lei nº 8.245/91. 2. Configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide que rejeita embargos à execução sem oportunizar a exibição de documentos de gestão e a realização de perícia contábil quando houver impugnação específica sobre a composição do débito."

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 783, 784, X, 396; Lei nº 8.245/91, art. 54, § 2º.

Jurisprudência relevante citada: TJ-SP, Agravo de Instrumento nº 2226348-66.2025.8.26.0000; TJ-SP, Apelação Cível nº 1037551-14.2021.8.26.0114; TJ-SP, Apelação Cível nº 1002034-33.2023.8.26.0063.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8068912-89.2023.8.05.0001, em que figuram como apelantes CIES HOTELARIA E TURISMO LTDA e AVIA PATRIMONIAL LTDA e, como apelado, CONDOMINIO SHOPPING CENTER PIEDADE,
ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em
CONHECER E DAR PROVIMENTO À APELAÇÃO CÍVEL
para, acolhendo a preliminar de cerceamento de defesa,
ANULAR A SENTENÇA
, determinando o retorno dos autos à origem para a reabertura da instrução processual, com a exibição de documentos e realização de perícia contábil
, nos termos do voto da Relatora.

Salvador, ASSINADO DIGITALMENTE.

PRESIDENTE

MARTA MOREIRA SANTANA

Juíza Substituta de 2º grau

Relatora