Tribunal: TJBA
Processo: 8018812-55.2019.8.05.0039
Classe: Apelação
Relator(a): RAIMUNDO SERGIO SALES CAFEZEIRO
Órgão julgador: RAIMUNDO SERGIO SALES CAFEZEIRO
Órgão colegiado: QUINTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-11
Data de publicação: 2026-03-11

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8018812-55.2019.8.05.0039 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: TARCISIO PEREIRA DE ANDRADE e outros Advogado(s): ONILDE CAVALCANTE DE ANDRADE CARVALHO registrado(a) civilmente como ONILDE CAVALCANTE DE ANDRADE CARVALHO, IAGO DO COUTO NERY, LUCAS LIMA RODRIGUES, THIAGO KASTNER DO NASCIMENTO APELADO: CIPASA DESENVOLVIMENTO URBANO S.A. e outros Advogado(s):LUCAS LIMA RODRIGUES, IAGO DO COUTO NERY, THIAGO KASTNER DO NASCIMENTO, ONILDE CAVALCANTE DE ANDRADE CARVALHO registrado(a) civilmente como ONILDE CAVALCANTE DE ANDRADE CARVALHO Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA CONSTRUTORA. APLICABILIDADE DO CDC. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. DANOS MORAIS. INOVAÇÃO RECURSAL. HONORÁRIOS MAJORADOS. ÔNUS SUCUMBENCIAIS INVERTIDOS. RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DA RÉ DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelações cíveis interpostas por Tarcísio Pereira de Andrade e Lote 01 Empreendimentos S.A. (atual denominação de Cipasa Desenvolvimento Urbano S.A.) contra sentença que, nos autos de ação ordinária de rescisão contratual cumulada com pedido de tutela antecipada, julgou parcialmente procedente o pedido inicial, declarando a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, sem condenação à restituição de valores, e atribuindo ao autor o ônus das custas e honorários advocatícios. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve inovação recursal quanto ao pedido de danos morais; (ii) verificar se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor ao contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária; (iii) estabelecer se a culpa pela rescisão contratual é exclusiva da construtora em razão do atraso na entrega da obra; e (iv) determinar se é devida a devolução integral dos valores pagos pelo consumidor. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A inovação recursal quanto ao pedido de danos morais impede o conhecimento da matéria, pois a pretensão não foi objeto de discussão na instância de origem, conforme jurisprudência consolidada do STJ (AgInt nos EDcl no AREsp 1654787/RJ). 4. O contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária, quando firmado entre consumidor e fornecedora, submete-se ao Código de Defesa do Consumidor quando a rescisão decorre de inadimplemento da construtora, e não do comprador, nos termos da jurisprudência do STJ (Tema 1.095). 5. O atraso superior a 03 (três) anos na entrega das obras de infraestrutura do empreendimento, sem justificativa idônea, caracteriza inadimplemento contratual da fornecedora, conforme reconhecido em decisão judicial anterior com trânsito em julgado (processo nº 0006436-76.2019.8.05.0039), sendo inaplicável o rito da Lei nº 9.514/97. 6. Demonstrado documentalmente o pagamento de R$ 48.877,64 pelo autor, com base em extrato financeiro emitido pela própria ré, impõe-se a restituição integral dos valores pagos, devidamente corrigidos e acrescidos de juros de mora, nos termos da Súmula 543 do STJ. 7. A tentativa da ré de aplicar o regime da alienação fiduciária para afastar o dever de restituição integral revela abuso de direito, diante da sua própria mora na execução do contrato. 8. Diante do provimento parcial do recurso do autor e do desprovimento do recurso da ré, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios e a inversão dos ônus sucumbenciais, com base no art. 85, § 11, do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso do autor parcialmente provido. Recurso da ré desprovido. Tese de julgamento: 1. A inovação recursal quanto ao pedido de danos morais impede o conhecimento da matéria pelo Tribunal. 2. A aplicação do Código de Defesa do Consumidor é cabível nos contratos de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária quando a rescisão decorre da mora da fornecedora. 3. O atraso injustificado na entrega das obras de infraestrutura caracteriza inadimplemento da construtora e autoriza a rescisão contratual por culpa da vendedora. 4. Em caso de culpa exclusiva do fornecedor pela rescisão contratual, o consumidor faz jus à restituição integral e imediata das parcelas pagas, conforme a Súmula 543 do STJ. 5. A mora da fornecedora impede a aplicação do regime da Lei nº 9.514/97, que visa proteger o crédito imobiliário, não podendo ser utilizada em prejuízo do consumidor adimplente. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, arts. 389, 395, 398, 405, 475; CDC, arts. 2º, 3º, 6º, VI, e 51; CPC, arts. 85, §§ 2º e 11, e 487, I; Lei nº 9.514/97, arts. 26 e 27; Lei nº 14.905/2024. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 1654787/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 15.12.2020; STJ, Súmula 543; STJ, Tema 1.095; TJ-BA, APL nº 8010348-79.2020.8.05.0274, Rel. Des. Renato Ribeiro Marques da Costa, j. 07.04.2025; TJ-BA, APL nº 8007317-85.2019.8.05.0080, Rel. Des. Lícia Pinto Fragoso Modesto, j. 31.03.2025. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8018812-55.2019.8.05.0039, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em NÃO CONHECER PARCIALMENTE E, NA PARTE CONHECIDA, DAR PROVIMENTO AO APELO DO AUTOR e NEGAR PROVIMENTO AO APELO DA RÉ, nos termos do voto do Relator.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quinta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n. 8018812-55.2019.8.05.0039

Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível

APELANTE: TARCISIO PEREIRA DE ANDRADE e outros

Advogado(s): ONILDE CAVALCANTE DE ANDRADE CARVALHO registrado(a) civilmente como ONILDE CAVALCANTE DE ANDRADE CARVALHO, IAGO DO COUTO NERY, LUCAS LIMA RODRIGUES, THIAGO KASTNER DO NASCIMENTO

APELADO: CIPASA DESENVOLVIMENTO URBANO S.A. e outros

Advogado(s):LUCAS LIMA RODRIGUES, IAGO DO COUTO NERY, THIAGO KASTNER DO NASCIMENTO, ONILDE CAVALCANTE DE ANDRADE CARVALHO registrado(a) civilmente como ONILDE CAVALCANTE DE ANDRADE CARVALHO

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA CONSTRUTORA. APLICABILIDADE DO CDC. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. DANOS MORAIS. INOVAÇÃO RECURSAL. HONORÁRIOS MAJORADOS. ÔNUS SUCUMBENCIAIS INVERTIDOS. RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DA RÉ DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelações cíveis interpostas por Tarcísio Pereira de Andrade e Lote 01 Empreendimentos S.A. (atual denominação de Cipasa Desenvolvimento Urbano S.A.) contra sentença que, nos autos de ação ordinária de rescisão contratual cumulada com pedido de tutela antecipada, julgou parcialmente procedente o pedido inicial, declarando a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, sem condenação à restituição de valores, e atribuindo ao autor o ônus das custas e honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve inovação recursal quanto ao pedido de danos morais; (ii) verificar se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor ao contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária; (iii) estabelecer se a culpa pela rescisão contratual é exclusiva da construtora em razão do atraso na entrega da obra; e (iv) determinar se é devida a devolução integral dos valores pagos pelo consumidor.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A inovação recursal quanto ao pedido de danos morais impede o conhecimento da matéria, pois a pretensão não foi objeto de discussão na instância de origem, conforme jurisprudência consolidada do STJ (AgInt nos EDcl no AREsp 1654787/RJ).

4.

O contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária, quando firmado entre consumidor e fornecedora, submete-se ao Código de Defesa do Consumidor quando a rescisão decorre de inadimplemento da construtora, e não do comprador, nos termos da jurisprudência do STJ (Tema 1.095).

5.

O atraso superior a 03 (três) anos na entrega das obras de infraestrutura do empreendimento, sem justificativa idônea, caracteriza inadimplemento contratual da fornecedora, conforme reconhecido em decisão judicial anterior com trânsito em julgado (processo nº 0006436-76.2019.8.05.0039), sendo inaplicável o rito da Lei nº 9.514/97.

6.

Demonstrado documentalmente o pagamento de R$ 48.877,64 pelo autor, com base em extrato financeiro emitido pela própria ré, impõe-se a restituição integral dos valores pagos, devidamente corrigidos e acrescidos de juros de mora, nos termos da Súmula 543 do STJ.

7.

A tentativa da ré de aplicar o regime da alienação fiduciária para afastar o dever de restituição integral revela abuso de direito, diante da sua própria mora na execução do contrato.

8.

Diante do provimento parcial do recurso do autor e do desprovimento do recurso da ré, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios e a inversão dos ônus sucumbenciais, com base no art. 85, § 11, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.

Recurso do autor parcialmente provido. Recurso da ré desprovido.

Tese de julgamento
:

1.

A inovação recursal quanto ao pedido de danos morais impede o conhecimento da matéria pelo Tribunal.

2.

A aplicação do Código de Defesa do Consumidor é cabível nos contratos de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária quando a rescisão decorre da mora da fornecedora.

3.

O atraso injustificado na entrega das obras de infraestrutura caracteriza inadimplemento da construtora e autoriza a rescisão contratual por culpa da vendedora.

4.

Em caso de culpa exclusiva do fornecedor pela rescisão contratual, o consumidor faz jus à restituição integral e imediata das parcelas pagas, conforme a Súmula 543 do STJ.

5.

A mora da fornecedora impede a aplicação do regime da Lei nº 9.514/97, que visa proteger o crédito imobiliário, não podendo ser utilizada em prejuízo do consumidor adimplente.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, arts. 389, 395, 398, 405, 475; CDC, arts. 2º, 3º, 6º, VI, e 51; CPC, arts. 85, §§ 2º e 11, e 487, I; Lei nº 9.514/97, arts. 26 e 27; Lei nº 14.905/2024.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 1654787/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 15.12.2020; STJ, Súmula 543; STJ, Tema 1.095; TJ-BA, APL nº 8010348-79.2020.8.05.0274, Rel. Des. Renato Ribeiro Marques da Costa, j. 07.04.2025; TJ-BA, APL nº 8007317-85.2019.8.05.0080, Rel. Des. Lícia Pinto Fragoso Modesto, j. 31.03.2025.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.
8018812-55.2019.8.05.0039
,
ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em
NÃO CONHECER PARCIALMENTE E, NA PARTE CONHECIDA, DAR PROVIMENTO AO APELO DO AUTOR
e
NEGAR PROVIMENTO AO APELO DA RÉ
, nos termos do voto do Relator.