Tribunal: TJBA
Processo: 0511565-22.2019.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): ROSITA FALCAO DE ALMEIDA MAIA
Órgão julgador: ROSITA FALCAO DE ALMEIDA MAIA
Órgão colegiado: TERCEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-10
Data de publicação: 2026-03-10

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0511565-22.2019.8.05.0001 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: NOVA BAHIA EMPREENDIMENTOS S.A e outros Advogado(s): VIRGINIA COTRIM NERY LERNER, LAIS LYRA BORJA, GABRIEL SEIJO LEAL DE FIGUEIREDO, LEANDRO HENRIQUE MOSELLO LIMA, ICARO D EMIDIO GUIMARAES APELADO: CONDOMINIO EDIFICIO MARTINS CATHARINO e outros Advogado(s):ICARO D EMIDIO GUIMARAES, GABRIEL SEIJO LEAL DE FIGUEIREDO, LAIS LYRA BORJA, LEANDRO HENRIQUE MOSELLO LIMA, VIRGINIA COTRIM NERY LERNER ACORDÃO EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL E APELAÇÃO ADESIVA. CONDOMÍNIO. DESPESAS CONDOMINIAIS. RATEIO POR FRAÇÃO IDEAL. LEGALIDADE DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL NÃO REGISTRADA. CERCEAMENTO DE DEFESA. PRECLUSÃO QUANTO AO VALOR DA CAUSA. HONORÁRIOS FIXADOS POR EQUIDADE. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por Nova Bahia Empreendimentos S.A. e Apelação Adesiva apresentada pelo Condomínio Edifício Martins Catharino contra a sentença proferida pelo juízo da 1ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador/BA, que julgou improcedente o pedido formulado em Ação Declaratória de Nulidade de Cláusula de Convenção Condominial. A autora sustenta que suas unidades comerciais, situadas no térreo e com acesso independente, não utilizam áreas comuns como portaria, elevadores e limpeza, pleiteando, assim, a substituição do critério de rateio das despesas condominiais por fração ideal por critério mais proporcional. O condomínio, por sua vez, busca, em apelação adesiva, a majoração do valor da causa e dos honorários advocatícios sucumbenciais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se é nula a cláusula da convenção condominial que adota o critério de rateio por fração ideal, diante da alegação de desproporcionalidade no uso das áreas comuns; (ii) estabelecer se é possível a alteração do valor da causa em sede de apelação, após preclusão da decisão interlocutória que a fixou. III. RAZÕES DE DECIDIR O indeferimento da produção de provas (testemunhal, pericial e depoimento pessoal) está amparado no art. 370, parágrafo único, do CPC, por se tratar de matéria de direito que dispensa dilação probatória, não configurando cerceamento de defesa. A sentença recorrida apresenta fundamentação clara e adequada, nos termos do art. 489, §1º, do CPC, tendo enfrentado os argumentos da inicial, inclusive a alegação de enriquecimento sem causa. O critério de rateio por fração ideal encontra respaldo nos arts. 1.336, I, do Código Civil, e 12, §1º, da Lei 4.591/64, constituindo a regra legal, salvo convenção em sentido diverso. A convenção condominial aprovada, ainda que não registrada, é eficaz entre os condôminos, conforme estabelece a Súmula 260 do STJ. Não se verifica ilegalidade ou abusividade na cláusula da convenção impugnada, sendo incabível a substituição judicial do critério pactuado sem deliberação da assembleia condominial. A aquisição das unidades pela autora ocorreu com ciência das regras convencionais então vigentes, inexistindo direito subjetivo à revisão judicial do critério de rateio com base em alegação de uso reduzido das áreas comuns. A pretensão de rediscussão do valor da causa em apelação encontra óbice na preclusão consumativa, conforme jurisprudência consolidada no STJ (Tema 988), sendo incabível nova análise após a estabilização da decisão interlocutória não agravada. Os honorários advocatícios foram fixados equitativamente e majorados em sede recursal, nos termos do art. 85, §11, do CPC, em valor compatível com a causa e o trabalho desenvolvido. IV. DISPOSITIVO E TESE Recursos desprovidos. Tese de julgamento: A cláusula de convenção condominial que prevê o rateio das despesas com base na fração ideal é válida e eficaz entre os condôminos, ainda que não registrada, salvo disposição diversa aprovada em assembleia. A alegação de cerceamento de defesa não prospera quando o indeferimento da prova se dá com base na irrelevância da dilação probatória para o deslinde da controvérsia, nos termos do art. 370, parágrafo único, do CPC. A omissão de impugnação à decisão interlocutória que fixa o valor da causa acarreta preclusão, sendo incabível a rediscussão da matéria em sede de apelação. A utilização desigual ou reduzida das áreas comuns por determinadas unidades não invalida o critério de rateio por fração ideal, que reflete o valor e o potencial de aproveitamento das unidades autônomas no contexto condominial. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº. 0511565-22.2019.8.05.0001, sendo Apelantes/Apelados NOVA BAHIA EMPREENDIMENTOS S.A. e CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MARTINS CATHARINO. Acordam os Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO PRINCIPAL E À APELAÇÃO ADESIVA, e o fazem pelas razões expostas no voto da Relatora.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0511565-22.2019.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Terceira Câmara Cível

APELANTE: NOVA BAHIA EMPREENDIMENTOS S.A e outros

Advogado(s)
:
VIRGINIA COTRIM NERY LERNER, LAIS LYRA BORJA, GABRIEL SEIJO LEAL DE FIGUEIREDO, LEANDRO HENRIQUE MOSELLO LIMA, ICARO D EMIDIO GUIMARAES

APELADO: CONDOMINIO EDIFICIO MARTINS CATHARINO e outros

Advogado(s)
:
ICARO D EMIDIO GUIMARAES, GABRIEL SEIJO LEAL DE FIGUEIREDO, LAIS LYRA BORJA, LEANDRO HENRIQUE MOSELLO LIMA, VIRGINIA COTRIM NERY LERNER

ACORDÃO

EMENTA
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL E APELAÇÃO ADESIVA. CONDOMÍNIO. DESPESAS CONDOMINIAIS. RATEIO POR FRAÇÃO IDEAL. LEGALIDADE DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL NÃO REGISTRADA. CERCEAMENTO DE DEFESA. PRECLUSÃO QUANTO AO VALOR DA CAUSA. HONORÁRIOS FIXADOS POR EQUIDADE. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por Nova Bahia Empreendimentos S.A. e Apelação Adesiva apresentada pelo Condomínio Edifício Martins Catharino contra a sentença proferida pelo juízo da 1ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador/BA, que julgou improcedente o pedido formulado em Ação Declaratória de Nulidade de Cláusula de Convenção Condominial. A autora sustenta que suas unidades comerciais, situadas no térreo e com acesso independente, não utilizam áreas comuns como portaria, elevadores e limpeza, pleiteando, assim, a substituição do critério de rateio das despesas condominiais por fração ideal por critério mais proporcional. O condomínio, por sua vez, busca, em apelação adesiva, a majoração do valor da causa e dos honorários advocatícios sucumbenciais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se é nula a cláusula da convenção condominial que adota o critério de rateio por fração ideal, diante da alegação de desproporcionalidade no uso das áreas comuns; (ii) estabelecer se é possível a alteração do valor da causa em sede de apelação, após preclusão da decisão interlocutória que a fixou.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O indeferimento da produção de provas (testemunhal, pericial e depoimento pessoal) está amparado no art. 370, parágrafo único, do CPC, por se tratar de matéria de direito que dispensa dilação probatória, não configurando cerceamento de defesa.

A sentença recorrida apresenta fundamentação clara e adequada, nos termos do art. 489, §1º, do CPC, tendo enfrentado os argumentos da inicial, inclusive a alegação de enriquecimento sem causa.

O critério de rateio por fração ideal encontra respaldo nos arts. 1.336, I, do Código Civil, e 12, §1º, da Lei 4.591/64, constituindo a regra legal, salvo convenção em sentido diverso.

A convenção condominial aprovada, ainda que não registrada, é eficaz entre os condôminos, conforme estabelece a Súmula 260 do STJ.

Não se verifica ilegalidade ou abusividade na cláusula da convenção impugnada, sendo incabível a substituição judicial do critério pactuado sem deliberação da assembleia condominial.

A aquisição das unidades pela autora ocorreu com ciência das regras convencionais então vigentes, inexistindo direito subjetivo à revisão judicial do critério de rateio com base em alegação de uso reduzido das áreas comuns.

A pretensão de rediscussão do valor da causa em apelação encontra óbice na preclusão consumativa, conforme jurisprudência consolidada no STJ (Tema 988), sendo incabível nova análise após a estabilização da decisão interlocutória não agravada.

Os honorários advocatícios foram fixados equitativamente e majorados em sede recursal, nos termos do art. 85, §11, do CPC, em valor compatível com a causa e o trabalho desenvolvido.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos desprovidos.

Tese de julgamento
:

A cláusula de convenção condominial que prevê o rateio das despesas com base na fração ideal é válida e eficaz entre os condôminos, ainda que não registrada, salvo disposição diversa aprovada em assembleia.

A alegação de cerceamento de defesa não prospera quando o indeferimento da prova se dá com base na irrelevância da dilação probatória para o deslinde da controvérsia, nos termos do art. 370, parágrafo único, do CPC.

A omissão de impugnação à decisão interlocutória que fixa o valor da causa acarreta preclusão, sendo incabível a rediscussão da matéria em sede de apelação.

A utilização desigual ou reduzida das áreas comuns por determinadas unidades não invalida o critério de rateio por fração ideal, que reflete o valor e o potencial de aproveitamento das unidades autônomas no contexto condominial.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº.
0511565-22.2019.8.05.0001
, sendo Apelantes/Apelados
NOVA BAHIA EMPREENDIMENTOS S.A.
e
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MARTINS CATHARINO.

Acordam os Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em
CONHECER E NEGAR PROVIMENTO

À APELAÇÃO PRINCIPAL E À APELAÇÃO ADESIVA
, e o fazem pelas razões expostas no voto da Relatora.