Tribunal: TJBA
Processo: 8094955-63.2023.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): MARTA MOREIRA SANTANA
Órgão julgador: MARTA MOREIRA SANTANA
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-06-30
Data de publicação: 2026-06-30

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8094955-63.2023.8.05.0001 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: DAVI DOS SANTOS PINHEIRO e outros Advogado(s): JON NEI MOTA COSTA, CYNTHIA MARIA TAVARES FALCAO, AHAMED DOS SANTOS TEIXEIRA, JOSENOR MOTA COSTA, KARITA KATARINE SODRE LOPES, TENILLE MATIAS CAVALCANTE, ERMIRO FERREIRA NETO, LARA BRITTO DE ALMEIDA DOMINGUES NEVES APELADO: JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e outros Advogado(s):JOSENOR MOTA COSTA, CYNTHIA MARIA TAVARES FALCAO, AHAMED DOS SANTOS TEIXEIRA, KARITA KATARINE SODRE LOPES, TENILLE MATIAS CAVALCANTE, JON NEI MOTA COSTA, LARA BRITTO DE ALMEIDA DOMINGUES NEVES, ERMIRO FERREIRA NETO ACORDÃO DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. PROCEDIMENTO RECURSAL DE APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS INTERPOSTAS EM SEDE DE AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM REGIME DE INCORPORAÇÃO. CONTROVÉRSIA ACERCA DA CONFIGURAÇÃO DE MORA E DO TERMO FINAL PARA ENTREGA DA UNIDADE HABITACIONAL. ATRASO NA OBRA NÃO CONFIGURADO EM RAZÃO DA EXPEDIÇÃO DO "HABITE-SE" DENTRO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA CONTRATUALMENTE PREVISTO. DESFAZIMENTO DO VÍNCULO OBRIGACIONAL POR INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. APLICABILIDADE DAS REGRAS ESPECÍFICAS DA LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO) AOS CONTRATOS SOB REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. LEGITIMIDADE DA RETENÇÃO DE ATÉ 50% DOS VALORES PAGOS CONFORME PREVISÃO NA LEI 4.591/64. PREVALÊNCIA DA LEGISLAÇÃO ESPECIAL SOBRE AS NORMAS GERAIS DE PROTEÇÃO AO CONSUMIDOR. RECURSO DA PARTE RÉ (CONSTRUTORA) CONHECIDO E PROVIDO PARA MAJORAR O PERCENTUAL DE RETENÇÃO. RECURSO DA PARTE AUTORA (COMPRADOR) CONHECIDO E DESPROVIDO, MANTENDO-SE A IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS DE DANOS MORAIS E RESTITUIÇÃO INTEGRAL. I. Caso em exame: Trata-se de apelações simultâneas interpostas contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em Ação de Rescisão Contratual com Indenização envolvendo a compra e venda de unidade no Condomínio Adorato Cabula, declarando a rescisão por culpa do comprador e autorizando a construtora a reter vinte por cento dos valores pagos, negando, contudo, os pedidos de devolução da taxa de corretagem e de indenização por danos morais formulados pelo autor. O promitente comprador defende a culpa exclusiva da construtora pelo atraso na regularização da individualização no cartório, o que teria inviabilizado o financiamento, pleiteando a devolução integral dos valores, incidência de multa de cinquenta por cento, devolução da corretagem e danos morais no valor de setenta mil reais decorrentes também de alegados vícios estruturais nas áreas comuns. Por sua vez, a construtora recorre buscando a majoração do percentual de retenção para cinquenta por cento dos valores pagos, argumentando que o contrato foi firmado sob as diretrizes da Lei do Distrato e que o empreendimento é resguardado pelo regime de patrimônio de afetação. II. Questão em discussão: A questão em discussão consiste em (i) definir de quem é a culpa pela rescisão contratual, se da construtora pelo lapso temporal até a averbação do Habite-se ou do promitente comprador pela inadimplência do saldo devedor; (ii) verificar a validade da cobrança da comissão de corretagem; (iii) analisar o cabimento de indenização por danos morais; e (iv) determinar o limite legal adequado do percentual de retenção dos valores pagos em favor da construtora, considerando o regime jurídico do patrimônio de afetação submetido à Lei nº 13.786/2018. III. Razões de decidir: A expedição do Habite-se ocorreu dentro do prazo de tolerância de cento e oitenta dias legalmente admitido, consistindo este documento no marco final da obrigação de entrega da obra, não se confundindo o mero registro cartorário subsequente com atraso imputável à construtora apto a justificar a rescisão, que se deu unicamente pela inadimplência do adquirente. A cobrança da comissão de corretagem é perfeitamente válida e não comporta restituição, tendo em vista que o contrato e a respectiva entrevista ao cliente observaram o dever de transparência, com o destaque claro do valor correspondente, alinhando-se à tese firmada no Tema Repetitivo 938 do Superior Tribunal de Justiça. Os supostos vícios e anomalias apontados encontram-se predominantemente nas áreas comuns do condomínio e caracterizam falhas de acabamento que não tornam a unidade imprópria para habitação, inserindo-se no âmbito da garantia, sem gravidade para ensejar a resolução do negócio por culpa da vendedora ou mesmo ofensa a direitos da personalidade que justifique a condenação em danos morais, configurando o distrato mero dissabor cotidiano. O contrato de promessa de compra e venda foi firmado sob a vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), tratando-se de empreendimento comprovadamente submetido ao regime de patrimônio de afetação, de modo que atrai a incidência do artigo 67-A, parágrafo 5º, da Lei nº 4.591/1964, sendo impositiva a majoração do percentual de retenção para cinquenta por cento da quantia paga, prevalecendo a norma especial sobre a regra geral. IV. Dispositivo e tese: recurso de apelação interposto por Davi dos Santos Pinheiro CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Recurso de apelação interposto pela JVF Empreendimentos Imobiliários Ltda. CONHECIDO E PROVIDO, para reformar a sentença e majorar o percentual de retenção para 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos pelo promitente comprador, bem como para adequar o ônus sucumbencial para refletir a maior sucumbência do acionante. Honorários fixados em 10 % sobre o valor da causa a ser pago pelo comprador. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 13.786/2018; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, § 5º; CPC, arts. 85, § 11 e 86. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo 938 (REsp 1.599.511/SP e REsp 1.551.956/SP); STJ, AREsp 00000000000002903050, Rel. Min. Marco Buzzi, j. 30/06/2025. Vistos, relatados e discutidos os presentes autos de Apelação Cível nº 8094955-63.2023.8.05.0001, em que figuram como Apelantes Simultâneos JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e DAVI DOS SANTOS PINHEIRO, e como Apelados os mesmos, ACORDAM os Excelentíssimos Senhores Desembargadores integrantes da 2ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade de votos, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto por Davi dos Santos Pinheiro e CONHECER E DAR PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto pela JVF Empreendimentos Imobiliários Ltda., para reformar a sentença e majorar o percentual de retenção para 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos pelo promitente comprador, bem como para adequar o ônus sucumbencial para refletir a maior sucumbência do acionante, majorando-se a verba honorária ao patamar de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, a ser arcada pelo promitente comprador, em atenção ao disposto no art. 85, §11, do Código de Processo Civil, tudo nos termos do voto da Relatora. Salvador, ASSINADO DIGITALMENTE. PRESIDENTE MARTA MOREIRA SANTANA Juíza Substituta de 2º grau - Relatora PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n. 8094955-63.2023.8.05.0001

Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível

APELANTE: DAVI DOS SANTOS PINHEIRO e outros

Advogado(s): JON NEI MOTA COSTA, CYNTHIA MARIA TAVARES FALCAO, AHAMED DOS SANTOS TEIXEIRA, JOSENOR MOTA COSTA, KARITA KATARINE SODRE LOPES, TENILLE MATIAS CAVALCANTE, ERMIRO FERREIRA NETO, LARA BRITTO DE ALMEIDA DOMINGUES NEVES

APELADO: JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e outros

Advogado(s):JOSENOR MOTA COSTA, CYNTHIA MARIA TAVARES FALCAO, AHAMED DOS SANTOS TEIXEIRA, KARITA KATARINE SODRE LOPES, TENILLE MATIAS CAVALCANTE, JON NEI MOTA COSTA, LARA BRITTO DE ALMEIDA DOMINGUES NEVES, ERMIRO FERREIRA NETO

ACORDÃO

DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. PROCEDIMENTO RECURSAL DE APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS INTERPOSTAS EM SEDE DE AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM REGIME DE INCORPORAÇÃO. CONTROVÉRSIA ACERCA DA CONFIGURAÇÃO DE MORA E DO TERMO FINAL PARA ENTREGA DA UNIDADE HABITACIONAL. ATRASO NA OBRA NÃO CONFIGURADO EM RAZÃO DA EXPEDIÇÃO DO "HABITE-SE" DENTRO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA CONTRATUALMENTE PREVISTO. DESFAZIMENTO DO VÍNCULO OBRIGACIONAL POR INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. APLICABILIDADE DAS REGRAS ESPECÍFICAS DA LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO) AOS CONTRATOS SOB REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. LEGITIMIDADE DA RETENÇÃO DE ATÉ 50% DOS VALORES PAGOS CONFORME PREVISÃO NA LEI 4.591/64. PREVALÊNCIA DA LEGISLAÇÃO ESPECIAL SOBRE AS NORMAS GERAIS DE PROTEÇÃO AO CONSUMIDOR. RECURSO DA PARTE RÉ (CONSTRUTORA) CONHECIDO E PROVIDO PARA MAJORAR O PERCENTUAL DE RETENÇÃO. RECURSO DA PARTE AUTORA (COMPRADOR) CONHECIDO E DESPROVIDO, MANTENDO-SE A IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS DE DANOS MORAIS E RESTITUIÇÃO INTEGRAL.

I. Caso em exame:
Trata-se de apelações simultâneas interpostas contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em Ação de Rescisão Contratual com Indenização envolvendo a compra e venda de unidade no Condomínio Adorato Cabula, declarando a rescisão por culpa do comprador e autorizando a construtora a reter vinte por cento dos valores pagos, negando, contudo, os pedidos de devolução da taxa de corretagem e de indenização por danos morais formulados pelo autor. O promitente comprador defende a culpa exclusiva da construtora pelo atraso na regularização da individualização no cartório, o que teria inviabilizado o financiamento, pleiteando a devolução integral dos valores, incidência de multa de cinquenta por cento, devolução da corretagem e danos morais no valor de setenta mil reais decorrentes também de alegados vícios estruturais nas áreas comuns. Por sua vez, a construtora recorre buscando a majoração do percentual de retenção para cinquenta por cento dos valores pagos, argumentando que o contrato foi firmado sob as diretrizes da Lei do Distrato e que o empreendimento é resguardado pelo regime de patrimônio de afetação.

II. Questão em discussão:
A questão em discussão consiste em (i) definir de quem é a culpa pela rescisão contratual, se da construtora pelo lapso temporal até a averbação do Habite-se ou do promitente comprador pela inadimplência do saldo devedor; (ii) verificar a validade da cobrança da comissão de corretagem; (iii) analisar o cabimento de indenização por danos morais; e (iv) determinar o limite legal adequado do percentual de retenção dos valores pagos em favor da construtora, considerando o regime jurídico do patrimônio de afetação submetido à Lei nº 13.786/2018.

III. Razões de decidir:
A expedição do Habite-se ocorreu dentro do prazo de tolerância de cento e oitenta dias legalmente admitido, consistindo este documento no marco final da obrigação de entrega da obra, não se confundindo o mero registro cartorário subsequente com atraso imputável à construtora apto a justificar a rescisão, que se deu unicamente pela inadimplência do adquirente.

A cobrança da comissão de corretagem é perfeitamente válida e não comporta restituição, tendo em vista que o contrato e a respectiva entrevista ao cliente observaram o dever de transparência, com o destaque claro do valor correspondente, alinhando-se à tese firmada no Tema Repetitivo 938 do Superior Tribunal de Justiça.

Os supostos vícios e anomalias apontados encontram-se predominantemente nas áreas comuns do condomínio e caracterizam falhas de acabamento que não tornam a unidade imprópria para habitação, inserindo-se no âmbito da garantia, sem gravidade para ensejar a resolução do negócio por culpa da vendedora ou mesmo ofensa a direitos da personalidade que justifique a condenação em danos morais, configurando o distrato mero dissabor cotidiano.

O contrato de promessa de compra e venda foi firmado sob a vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), tratando-se de empreendimento comprovadamente submetido ao regime de patrimônio de afetação, de modo que atrai a incidência do artigo 67-A, parágrafo 5º, da Lei nº 4.591/1964, sendo impositiva a majoração do percentual de retenção para cinquenta por cento da quantia paga, prevalecendo a norma especial sobre a regra geral.

IV. Dispositivo e tese:
recurso de apelação interposto por Davi dos Santos Pinheiro CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Recurso de apelação interposto pela JVF Empreendimentos Imobiliários Ltda. CONHECIDO E PROVIDO, para reformar a sentença e majorar o percentual de retenção para 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos pelo promitente comprador, bem como para adequar o ônus sucumbencial para refletir a maior sucumbência do acionante. Honorários fixados em 10 % sobre o valor da causa a ser pago pelo comprador.

Dispositivos relevantes citados:
Lei nº 13.786/2018; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, § 5º; CPC, arts. 85, § 11 e 86.
Jurisprudência relevante citada:
STJ, Tema Repetitivo 938 (REsp 1.599.511/SP e REsp 1.551.956/SP); STJ, AREsp 00000000000002903050, Rel. Min. Marco Buzzi, j. 30/06/2025.

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos de Apelação Cível nº 8094955-63.2023.8.05.0001, em que figuram como Apelantes Simultâneos JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e DAVI DOS SANTOS PINHEIRO, e como Apelados os mesmos, ACORDAM os Excelentíssimos Senhores Desembargadores integrantes da 2ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade de votos, em
CONHECER E NEGAR PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por Davi dos Santos Pinheiro e
CONHECER E DAR PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto pela JVF Empreendimentos Imobiliários Ltda., para reformar a sentença e majorar o percentual de retenção para 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos pelo promitente comprador, bem como para adequar o ônus sucumbencial para refletir a maior sucumbência do acionante, majorando-se a verba honorária ao patamar de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, a ser arcada pelo promitente comprador, em atenção ao disposto no art. 85, §11, do Código de Processo Civil, tudo nos termos do voto da Relatora.

Salvador, ASSINADO DIGITALMENTE.

PRESIDENTE

MARTA MOREIRA SANTANA

Juíza Substituta de 2º grau - Relatora

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA