Tribunal: TJBA
Processo: 8001447-58.2023.8.05.0229
Classe: Apelação
Relator(a): MARIA DA PURIFICACAO DA SILVA
Órgão julgador: MARIA DA PURIFICACAO DA SILVA
Órgão colegiado: PRIMEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-13
Data de publicação: 2026-03-13

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8001447-58.2023.8.05.0229 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível APELANTE: DUO SANTO ANTONIO CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS SPE LTDA e outros (2) Advogado(s): MAIRA COSTA MACEDO, AMANDA RIBEIRO MOTA APELADO: AUREA MARIA DA SILVA JESUS e outros (2) Advogado(s):AMANDA RIBEIRO MOTA, MAIRA COSTA MACEDO ACORDÃO Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULAS ABUSIVAS EM CONTRATO E CONVENÇÃO CONDOMINIAL ELABORADA PELA CONSTRUTORA. COBRANÇA INDEVIDA DE TAXAS CONDOMINIAIS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. LEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA RECONHECIDAS. DANOS MATERIAIS. DANO MORAL INEXISTENTE. HONORÁRIOS MAJORADOS. RECURSO DAS RÉS DESPROVIDO. RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO. Apelações cíveis interpostas pelas partes contra sentença parcialmente procedente proferida em Ação de Revisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais, na qual se discutem cláusulas abusivas constantes do contrato de promessa de compra e venda e da convenção condominial, bem como a devolução de valores pagos a título de despesas condominiais antes da imissão na posse. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir se a autora possui legitimidade ativa para impugnar cláusulas da convenção condominial elaborada pela construtora; (ii) estabelecer se as construtoras possuem legitimidade passiva para responder por cobranças condominiais indevidas; (iii) determinar a validade das cláusulas contratuais que impõem ao comprador encargos condominiais antes da entrega das chaves e atribuem descontos às unidades não comercializadas; (iv) analisar a possibilidade de restituição em dobro dos valores pagos e a ocorrência de dano moral indenizável. III. RAZÕES DE DECIDIR O condômino possui legitimidade ativa para impugnar cláusulas da convenção ou do regulamento interno que afetem diretamente sua esfera jurídica, sobretudo quando elaboradas unilateralmente pelas construtoras, sem participação dos adquirentes e com conteúdo típico de contrato de adesão. As construtoras detêm legitimidade passiva para responder por cláusulas abusivas que inseriram no contrato e na convenção condominial. São nulas as cláusulas que impõem ao comprador o pagamento de taxas condominiais antes da efetiva entrega das chaves, por violarem os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual, conforme jurisprudência consolidada do STJ (Tema 886 e Tema 996), bem como da cláusula que concede desconto de 70% nas taxas condominiais às unidades não comercializadas pelas construtoras, com repasse da diferença aos demais condôminos, por configurar benefício subjetivo indevido, enriquecimento sem causa e oneração desproporcional. Não há que se falar em devolução e dobro, eis que não foram as Rés que receberam as taxas condominiais pagas pela Autora. Assim, a condenação ao pagamento não se trata de repetição do indébito, mas de indenização por danos materiais. Não se reconhece o dano moral quando a cobrança indevida, embora ilegítima, não configura abalo psíquico relevante, não ultrapassando os meros aborrecimentos da relação contratual, mormente quando o valor envolvido é de pequena monta e não há prova de sofrimento anormal. A verba honorária fixada inicialmente em valor irrisório deve ser majorada para R$ 1.700,00, nos termos do art. 85, § 8º, do CPC, considerando a complexidade da causa e a atuação do patrono. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso das rés desprovido. Recurso da autora parcialmente provido. Tese de julgamento: O promitente comprador tem legitimidade para impugnar cláusulas abusivas da convenção condominial quando elaborada unilateralmente pela construtora. A construtora é parte legítima para responder por cobranças indevidas decorrentes de cláusulas que ela própria instituiu no contrato ou na convenção condominial. É nula a cláusula que impõe ao comprador o pagamento de taxas condominiais antes da entrega das chaves, bem como que que concede desconto exclusivo às unidades não comercializadas, com repasse da diferença aos demais condôminos. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, caput; CC, arts. 169, 187, 422, 1.333, 1.334, I, 1.336, I, 1.348, II; CDC, arts. 7º, parágrafo único, 14, 25, § 1º, 39, V, 42, parágrafo único, 51, IV e § 1º; CPC, art. 85, § 8º; Lei 4.591/64, arts. 12 e 44. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.816.039/MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 04/02/2020; STJ, EAREsp 676.608/SP, Rel. Min. Maria Thereza de Assis Moura, Corte Especial, DJe 15/12/2015; STJ, REsp 1.345.331/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 21/10/2013 (Tema 886); STJ, REsp 1.635.428/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe 06/12/2019 (Tema 996); TJ-SP, ApCiv 1045501-48.2023.8.26.0100, Rel. Des. Silvério da Silva, j. 22/03/2024; TJ-PE, ApCiv 0061245-14.2019.8.17.2001, Rel. Des. Silvio Neves Baptista Filho, j. 21/04/2025; TJ-BA, APL 8010438-24.2019.8.05.0080, Rel. Des. Josevando Souza Andrade, publ. 05/10/2021. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8001447-58.2023.8.05.0229, em que figuram como apelante DUO SANTO ANTONIO CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS SPE LTDA e outros (2) e como apelada AUREA MARIA DA SILVA JESUS e outros (2). ACORDAM os magistrados integrantes da Primeira Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em negar provimento à apelação cível da parte ré e dar provimento parcial à apelação cível da autora, nos termos do voto do relatora. Salvador/BA, data registrada no sistema. Desa. Maria da Purificação da Silva Relatora

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n. 8001447-58.2023.8.05.0229

Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível

APELANTE: DUO SANTO ANTONIO CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS SPE LTDA e outros (2)

Advogado(s): MAIRA COSTA MACEDO, AMANDA RIBEIRO MOTA

APELADO: AUREA MARIA DA SILVA JESUS e outros (2)

Advogado(s):AMANDA RIBEIRO MOTA, MAIRA COSTA MACEDO

ACORDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULAS ABUSIVAS EM CONTRATO E CONVENÇÃO CONDOMINIAL ELABORADA PELA CONSTRUTORA. COBRANÇA INDEVIDA DE TAXAS CONDOMINIAIS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. LEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA RECONHECIDAS. DANOS MATERIAIS. DANO MORAL INEXISTENTE. HONORÁRIOS MAJORADOS. RECURSO DAS RÉS DESPROVIDO. RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO.

Apelações cíveis interpostas pelas partes contra sentença parcialmente procedente proferida em Ação de Revisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais, na qual se discutem cláusulas abusivas constantes do contrato de promessa de compra e venda e da convenção condominial, bem como a devolução de valores pagos a título de despesas condominiais antes da imissão na posse.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão:
(i) definir se a autora possui legitimidade ativa para impugnar cláusulas da convenção condominial elaborada pela construtora;
(ii) estabelecer se as construtoras possuem legitimidade passiva para responder por cobranças condominiais indevidas;
(iii) determinar a validade das cláusulas contratuais que impõem ao comprador encargos condominiais antes da entrega das chaves e atribuem descontos às unidades não comercializadas;
(iv) analisar a possibilidade de restituição em dobro dos valores pagos e a ocorrência de dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O condômino possui legitimidade ativa para impugnar cláusulas da convenção ou do regulamento interno que afetem diretamente sua esfera jurídica, sobretudo quando elaboradas unilateralmente pelas construtoras, sem participação dos adquirentes e com conteúdo típico de contrato de adesão.

As construtoras detêm legitimidade passiva para responder por cláusulas abusivas que inseriram no contrato e na convenção condominial.

São nulas as cláusulas que impõem ao comprador o pagamento de taxas condominiais antes da efetiva entrega das chaves, por violarem os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual, conforme jurisprudência consolidada do STJ (Tema 886 e Tema 996), bem como d
a cláusula que concede desconto de 70% nas taxas condominiais às unidades não comercializadas pelas construtoras, com repasse da diferença aos demais condôminos, por configurar benefício subjetivo indevido, enriquecimento sem causa e oneração desproporcional.

Não há que se falar em devolução e dobro, eis que não foram as Rés que receberam as taxas condominiais pagas pela Autora. Assim, a condenação ao pagamento não se trata de repetição do indébito, mas de indenização por danos materiais.

Não se reconhece o dano moral quando a cobrança indevida, embora ilegítima, não configura abalo psíquico relevante, não ultrapassando os meros aborrecimentos da relação contratual, mormente quando o valor envolvido é de pequena monta e não há prova de sofrimento anormal.

A verba honorária fixada inicialmente em valor irrisório deve ser majorada para R$ 1.700,00, nos termos do art. 85, § 8º, do CPC, considerando a complexidade da causa e a atuação do patrono.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso das rés desprovido. Recurso da autora parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

O promitente comprador tem legitimidade para impugnar cláusulas abusivas da convenção condominial quando elaborada unilateralmente pela construtora.

A construtora é parte legítima para responder por cobranças indevidas decorrentes de cláusulas que ela própria instituiu no contrato ou na convenção condominial.

É nula a cláusula que impõe ao comprador o pagamento de taxas condominiais antes da entrega das chaves, bem como que que concede desconto exclusivo às unidades não comercializadas, com repasse da diferença aos demais condôminos.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, caput; CC, arts. 169, 187, 422, 1.333, 1.334, I, 1.336, I, 1.348, II; CDC, arts. 7º, parágrafo único, 14, 25, § 1º, 39, V, 42, parágrafo único, 51, IV e § 1º; CPC, art. 85, § 8º; Lei 4.591/64, arts. 12 e 44.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.816.039/MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 04/02/2020; STJ, EAREsp 676.608/SP, Rel. Min. Maria Thereza de Assis Moura, Corte Especial, DJe 15/12/2015; STJ, REsp 1.345.331/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 21/10/2013 (Tema 886); STJ, REsp 1.635.428/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe 06/12/2019 (Tema 996); TJ-SP, ApCiv 1045501-48.2023.8.26.0100, Rel. Des. Silvério da Silva, j. 22/03/2024; TJ-PE, ApCiv 0061245-14.2019.8.17.2001, Rel. Des. Silvio Neves Baptista Filho, j. 21/04/2025; TJ-BA, APL 8010438-24.2019.8.05.0080, Rel. Des. Josevando Souza Andrade, publ. 05/10/2021.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.
8001447-58.2023.8.05.0229
, em que figuram como apelante DUO SANTO ANTONIO CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS SPE LTDA e outros (2) e como apelada AUREA MARIA DA SILVA JESUS e outros (2).

ACORDAM
os magistrados integrantes da Primeira Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade,
em negar provimento à apelação cível da parte ré e dar provimento parcial à apelação cível da autora
, nos termos do voto do relatora.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

Desa. Maria da Purificação da Silva

Relatora