Tribunal: TJBA
Processo: 0533237-23.2018.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): PAULO CESAR BANDEIRA DE MELO JORGE
Órgão julgador: PAULO CESAR BANDEIRA DE MELO JORGE
Órgão colegiado: 2ª VICE-PRESIDÊNCIA
Data de julgamento: 2026-04-14
Data de publicação: 2026-04-14

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0533237-23.2018.8.05.0001 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível APELANTE: CONSIL EMPREENDIMENTOS LTDA Advogado(s): MARIANA DA RESSURREICAO BARROS APELADO: FRANCINE SENNA MASCARENHAS Advogado(s):ANA PAULA GOMES DE OLIVEIRA PJ8 ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA EM PARCELA ÚNICA. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 13.786/2018 AO CONTRATO DE 2010. MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Trata-se de Apelação Cível interposta por CONSIL EMPREENDIMENTOS LTDA contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara dos Feitos de Relação de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Jequié, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas nº 0533237-23.2018.8.05.0001, ajuizada por FRANCINE SENNA MASCARENHAS, que julgou procedentes os pedidos para (a) declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda celebrado em 21/12/2010, referente ao apartamento nº 1101, do Edifício Alexandria, integrante do empreendimento Fórmula Residencial Alpha Plus, e (b) condenar a ré à restituição integral da quantia de R$ 67.440,00, corrigida pelo INPC desde cada desembolso e com juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, além de custas e honorários fixados em 10% sobre o valor da condenação. Embargos de declaração foram rejeitados. A apelante sustenta, em síntese, a possibilidade de retenção de parte dos valores, com base em cláusulas contratuais e na Lei nº 13.786/2018, e atribui à autora inadimplemento relativo à parcela final vinculada à entrega do imóvel/financiamento. II. Questão em discussão 2. Discute-se se a resolução do contrato decorreu de culpa exclusiva da construtora pelo atraso na entrega do imóvel e, em consequência, se é devida a restituição integral e imediata das parcelas pagas, ou se caberia retenção de percentual e/ou aplicação da Lei nº 13.786/2018, bem como se a falta de pagamento do saldo final pela adquirente afastaria a mora da vendedora. III. Razões de decidir 3. A relação jurídica é de consumo, impondo a incidência do Código de Defesa do Consumidor, com interpretação das cláusulas contratuais de adesão de forma mais favorável à consumidora e vedação de disposições que transfiram ao adquirente os riscos da atividade econômica da incorporadora/construtora. 4. O conjunto fático evidencia que o atraso significativo na entrega do imóvel foi a causa determinante do desfazimento do negócio, não sendo oponíveis à compradora justificativas relacionadas a intercorrências previsíveis da construção civil, caracterizadas como fortuito interno. 5. A alegação de mora da adquirente, fundada no não pagamento da parcela final vinculada à entrega das chaves/financiamento, não prevalece, pois a exigibilidade dessa etapa pressupõe obra concluída, regularidade documental e condições para obtenção do financiamento, aplicando-se a exceção do contrato não cumprido quando o inadimplemento originário parte da fornecedora. 6. Reconhecida a culpa exclusiva da construtora, impõe-se o retorno ao estado anterior, com restituição integral das quantias pagas, sendo indevida retenção a título de cláusula penal, despesas administrativas, tributos ou corretagem, sob pena de transferir à consumidora o prejuízo decorrente do inadimplemento do fornecedor. 7. Incide a orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça, consubstanciada na Súmula 543, que assegura a restituição integral das parcelas na hipótese de resolução por culpa do promitente vendedor/construtor, não se admitindo solução diversa diante do quadro delineado. 8. A Lei nº 13.786/2018 não se aplica ao caso, pois o contrato foi celebrado em 2010, além de que suas regras de retenção se dirigem, em essência, a hipóteses de desfazimento por iniciativa ou inadimplemento do adquirente, o que não se verifica quando configurada mora da vendedora. 9. Mantém-se a determinação de devolução em parcela única, por coerência com a recomposição imediata do equilíbrio patrimonial e com a restituição integral devida na espécie. 10. Mantida a sucumbência da apelante, cabe a majoração dos honorários recursais, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, elevando-se o percentual para 15% sobre o valor atualizado da condenação. IV. Dispositivo e tese 11. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “1. Configurada a culpa exclusiva da construtora pelo atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, é devida a rescisão contratual com restituição integral e imediata, em parcela única, das quantias pagas pelo consumidor, nos termos da Súmula 543/STJ. 2. A exceção do contrato não cumprido afasta a alegação de mora do comprador quanto a parcela vinculada à entrega das chaves/financiamento quando a vendedora se encontra previamente inadimplente. 3. A Lei nº 13.786/2018 não incide sobre contrato celebrado antes de sua vigência e não autoriza retenção quando a resolução decorre de mora da fornecedora.” Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0533237-23.2018.8.05.0001, em que figuram como Apelante, CONSIL EMPREENDIMENTOS LTDA, e Apelado, FRANCINE SENNA MASCARENHAS. Acordam os magistrados integrantes da Primeira Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO APELO, nos termos do voto do Relator. Sala de Sessões, de de 2026. PRESIDENTE Des. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE Relator Procurador(a) de Justiça

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0533237-23.2018.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Primeira Câmara Cível

APELANTE: CONSIL EMPREENDIMENTOS LTDA

Advogado(s)
:
MARIANA DA RESSURREICAO BARROS

APELADO: FRANCINE SENNA MASCARENHAS

Advogado(s)
:
ANA PAULA GOMES DE OLIVEIRA

PJ8

ACORDÃO

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA EM PARCELA ÚNICA. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 13.786/2018 AO CONTRATO DE 2010. MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.
Trata-se de Apelação Cível interposta por CONSIL EMPREENDIMENTOS LTDA contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara dos Feitos de Relação de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Jequié, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas nº 0533237-23.2018.8.05.0001, ajuizada por FRANCINE SENNA MASCARENHAS, que julgou procedentes os pedidos para (a) declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda celebrado em 21/12/2010, referente ao apartamento nº 1101, do Edifício Alexandria, integrante do empreendimento Fórmula Residencial Alpha Plus, e (b) condenar a ré à restituição integral da quantia de R$ 67.440,00, corrigida pelo INPC desde cada desembolso e com juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, além de custas e honorários fixados em 10% sobre o valor da condenação. Embargos de declaração foram rejeitados. A apelante sustenta, em síntese, a possibilidade de retenção de parte dos valores, com base em cláusulas contratuais e na Lei nº 13.786/2018, e atribui à autora inadimplemento relativo à parcela final vinculada à entrega do imóvel/financiamento.

II. Questão em discussão

2.
Discute-se se a resolução do contrato decorreu de culpa exclusiva da construtora pelo atraso na entrega do imóvel e, em consequência, se é devida a restituição integral e imediata das parcelas pagas, ou se caberia retenção de percentual e/ou aplicação da Lei nº 13.786/2018, bem como se a falta de pagamento do saldo final pela adquirente afastaria a mora da vendedora.

III. Razões de decidir

3.
A relação jurídica é de consumo, impondo a incidência do Código de Defesa do Consumidor, com interpretação das cláusulas contratuais de adesão de forma mais favorável à consumidora e vedação de disposições que transfiram ao adquirente os riscos da atividade econômica da incorporadora/construtora.
4.
O conjunto fático evidencia que o atraso significativo na entrega do imóvel foi a causa determinante do desfazimento do negócio, não sendo oponíveis à compradora justificativas relacionadas a intercorrências previsíveis da construção civil, caracterizadas como fortuito interno.
5.
A alegação de mora da adquirente, fundada no não pagamento da parcela final vinculada à entrega das chaves/financiamento, não prevalece, pois a exigibilidade dessa etapa pressupõe obra concluída, regularidade documental e condições para obtenção do financiamento, aplicando-se a exceção do contrato não cumprido quando o inadimplemento originário parte da fornecedora.

6.
Reconhecida a culpa exclusiva da construtora, impõe-se o retorno ao estado anterior, com restituição integral das quantias pagas, sendo indevida retenção a título de cláusula penal, despesas administrativas, tributos ou corretagem, sob pena de transferir à consumidora o prejuízo decorrente do inadimplemento do fornecedor.

7.
Incide a orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça, consubstanciada na Súmula 543, que assegura a restituição integral das parcelas na hipótese de resolução por culpa do promitente vendedor/construtor, não se admitindo solução diversa diante do quadro delineado.

8.
A Lei nº 13.786/2018 não se aplica ao caso, pois o contrato foi celebrado em 2010, além de que suas regras de retenção se dirigem, em essência, a hipóteses de desfazimento por iniciativa ou inadimplemento do adquirente, o que não se verifica quando configurada mora da vendedora.

9.
Mantém-se a determinação de devolução em parcela única, por coerência com a recomposição imediata do equilíbrio patrimonial e com a restituição integral devida na espécie.

10.
Mantida a sucumbência da apelante, cabe a majoração dos honorários recursais, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, elevando-se o percentual para 15% sobre o valor atualizado da condenação.

IV. Dispositivo e tese

11.

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: “1. Configurada a culpa exclusiva da construtora pelo atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, é devida a rescisão contratual com restituição integral e imediata, em parcela única, das quantias pagas pelo consumidor, nos termos da Súmula 543/STJ. 2. A exceção do contrato não cumprido afasta a alegação de mora do comprador quanto a parcela vinculada à entrega das chaves/financiamento quando a vendedora se encontra previamente inadimplente. 3. A Lei nº 13.786/2018 não incide sobre contrato celebrado antes de sua vigência e não autoriza retenção quando a resolução decorre de mora da fornecedora.”

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº
0533237-23.2018.8.05.0001,
em que figuram como Apelante,
CONSIL EMPREENDIMENTOS LTDA,
e Apelado,
FRANCINE SENNA MASCARENHAS.

Acordam os magistrados integrantes da Primeira Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em
CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO APELO,
nos termos do voto do Relator.

Sala de Sessões, de de 2026.

PRESIDENTE

Des. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE

Relator

Procurador(a) de Justiça