Tribunal: TJBA
Processo: 8066542-11.2021.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): RICARDO REGIS DOURADO
Órgão julgador: RICARDO REGIS DOURADO
Órgão colegiado: QUARTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-02-20
Data de publicação: 2026-02-20

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quarta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8066542-11.2021.8.05.0001 Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível APELANTE: ROMILZA DE ARAUJO BENTO e outros Advogado(s): LEONARDO FERNANDES PURIDADE MACIEL, RAFAELA REIS DE ALMEIDA MAGALHAES APELADO: GILVANDO SANTANA DE JESUS e outros Advogado(s):UENDEL RODRIGUES DOS SANTOS ACORDÃO DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. IMISSÃO NA POSSE. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME O recurso versa sobre ação de imissão na posse movida por arrematantes de imóvel adquirido em leilão extrajudicial da Caixa Econômica Federal. A parte autora comprovou a propriedade mediante registro na matrícula imobiliária. A ré, ex-mutuária, ocupava o bem e alega nulidade do leilão em ação autônoma na Justiça Federal, bem como direito a indenização por benfeitorias realizadas ao longo de 30 anos. A sentença confirmou a liminar de imissão, condenou a ré ao pagamento de taxa de ocupação e rejeitou o pedido de indenização por benfeitorias, tanto pela inadequação da via (ausência de reconvenção) quanto pela ilegitimidade passiva dos autores. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há cinco questões em discussão: (i) se a existência de ação anulatória na Justiça Federal suspende a imissão na posse (prejudicialidade externa); (ii) se houve cerceamento de defesa e julgamento extra petita pela não realização de perícia sobre as benfeitorias; (iii) se a ex-mutuária tem direito de retenção ou indenização por benfeitorias em face dos arrematantes; (iv) se é cabível a compensação entre benfeitorias e taxa de ocupação; (v) se é devida a taxa de ocupação e qual seu termo inicial. III. RAZÕES DE DECIDIR A ação anulatória de leilão extrajudicial, em trâmite na Justiça Federal, não gera suspensão automática da ação de imissão na posse na Justiça Estadual. Inexiste prejudicialidade externa quando não há decisão judicial concreta suspendendo os efeitos do leilão ou da consolidação da propriedade. O indeferimento de prova pericial não configura cerceamento de defesa quando a questão é eminentemente de direito ou quando a prova é inútil para o deslinde da causa. No caso, a perícia para avaliar benfeitorias era desnecessária, pois o pedido indenizatório é juridicamente impossível contra os arrematantes. O arrematante de imóvel em leilão extrajudicial (Lei nº 9.514/97) adquire a propriedade originária, livre e desembaraçada. As discussões sobre o contrato de financiamento anterior e eventuais benfeitorias devem ser travadas entre a ex-mutuária e a instituição financeira (credora fiduciária). O artigo 27, § 4º, da Lei nº 9.514/97 estabelece mecanismo específico de acertamento de contas, onde as benfeitorias são consideradas no saldo do leilão. O terceiro adquirente de boa-fé não responde por indenização de melhorias realizadas pelo antigo devedor fiduciante, descabendo direito de retenção. A taxa de ocupação é devida pelo fiduciante que permanece no imóvel após a consolidação da propriedade e o leilão, conforme o artigo 37-A da Lei nº 9.514/97. A verba tem natureza indenizatória pelo uso indevido do bem alheio, fixada legalmente em 1% sobre o valor do imóvel, incidindo desde a transcrição da carta de arrematação até a efetiva imissão na posse. IV. DISPOSITIVO Recurso desprovido. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8066542-11.2021.8.05.0001, em que figuram como apelante ROMILZA DE ARAUJO BENTO e outros e como apelada GILVANDO SANTANA DE JESUS e outros. ACORDAM os magistrados integrantes da Quarta Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em negar provimento ao recurso, nos termos do voto do relator. Salvador, .

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quarta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n. 8066542-11.2021.8.05.0001

Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível

APELANTE: ROMILZA DE ARAUJO BENTO e outros

Advogado(s): LEONARDO FERNANDES PURIDADE MACIEL, RAFAELA REIS DE ALMEIDA MAGALHAES

APELADO: GILVANDO SANTANA DE JESUS e outros

Advogado(s):UENDEL RODRIGUES DOS SANTOS

ACORDÃO

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. IMISSÃO NA POSSE. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

O recurso versa sobre ação de imissão na posse movida por arrematantes de imóvel adquirido em leilão extrajudicial da Caixa Econômica Federal. A parte autora comprovou a propriedade mediante registro na matrícula imobiliária. A ré, ex-mutuária, ocupava o bem e alega nulidade do leilão em ação autônoma na Justiça Federal, bem como direito a indenização por benfeitorias realizadas ao longo de 30 anos. A sentença confirmou a liminar de imissão, condenou a ré ao pagamento de taxa de ocupação e rejeitou o pedido de indenização por benfeitorias, tanto pela inadequação da via (ausência de reconvenção) quanto pela ilegitimidade passiva dos autores.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) se a existência de ação anulatória na Justiça Federal suspende a imissão na posse (prejudicialidade externa); (ii) se houve cerceamento de defesa e julgamento
extra petita
pela não realização de perícia sobre as benfeitorias; (iii) se a ex-mutuária tem direito de retenção ou indenização por benfeitorias em face dos arrematantes; (iv) se é cabível a compensação entre benfeitorias e taxa de ocupação; (v) se é devida a taxa de ocupação e qual seu termo inicial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A ação anulatória de leilão extrajudicial, em trâmite na Justiça Federal, não gera suspensão automática da ação de imissão na posse na Justiça Estadual. Inexiste prejudicialidade externa quando não há decisão judicial concreta suspendendo os efeitos do leilão ou da consolidação da propriedade.

O indeferimento de prova pericial não configura cerceamento de defesa quando a questão é eminentemente de direito ou quando a prova é inútil para o deslinde da causa. No caso, a perícia para avaliar benfeitorias era desnecessária, pois o pedido indenizatório é juridicamente impossível contra os arrematantes.

O arrematante de imóvel em leilão extrajudicial (Lei nº 9.514/97) adquire a propriedade originária, livre e desembaraçada. As discussões sobre o contrato de financiamento anterior e eventuais benfeitorias devem ser travadas entre a ex-mutuária e a instituição financeira (credora fiduciária).

O artigo 27, § 4º, da Lei nº 9.514/97 estabelece mecanismo específico de acertamento de contas, onde as benfeitorias são consideradas no saldo do leilão. O terceiro adquirente de boa-fé não responde por indenização de melhorias realizadas pelo antigo devedor fiduciante, descabendo direito de retenção.

A taxa de ocupação é devida pelo fiduciante que permanece no imóvel após a consolidação da propriedade e o leilão, conforme o artigo 37-A da Lei nº 9.514/97. A verba tem natureza indenizatória pelo uso indevido do bem alheio, fixada legalmente em 1% sobre o valor do imóvel, incidindo desde a transcrição da carta de arrematação até a efetiva imissão na posse.

IV. DISPOSITIVO

Recurso desprovido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.
8066542-11.2021.8.05.0001
, em que figuram como apelante ROMILZA DE ARAUJO BENTO e outros e como apelada GILVANDO SANTANA DE JESUS e outros.

ACORDAM
os magistrados integrantes da Quarta Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade,
em negar provimento ao recurso
, nos termos do voto do relator.

Salvador, .