Tribunal: TJBA
Processo: 0516205-78.2013.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS
Órgão julgador: ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS
Órgão colegiado: TERCEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-06-11
Data de publicação: 2026-06-11

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0516205-78.2013.8.05.0001 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: PAULO ROBERTO DE ARAUJO GOMES e outros Advogado(s): HERMES DE OLIVEIRA SOUSA, MARCIO VINHAS BARRETTO, DAVID MEDEIROS BARBOSA, LOURIVAL BOMFIM REIS ROCHA, MAURICIO DANTAS GOES E GOES, WALDEMAR FERREIRA MARTINEZ, INGRID MARTINEZ DE ALMEIDA APELADO: CONSTRUTORA COSMOS LTDA - EPP e outros Advogado(s):LOURIVAL BOMFIM REIS ROCHA, MAURICIO DANTAS GOES E GOES, WALDEMAR FERREIRA MARTINEZ, INGRID MARTINEZ DE ALMEIDA, HERMES DE OLIVEIRA SOUSA, MARCIO VINHAS BARRETTO, DAVID MEDEIROS BARBOSA ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO EXPRESSIVO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. ENTREGA DAS CHAVES SEM EXPEDIÇÃO DE “HABITE-SE”. IMÓVEL JURIDICAMENTE INAPTO À HABITAÇÃO. MORA CONFIGURADA POR LONGO PERÍODO (SUPERIOR A SETE ANOS). FORTUITO INTERNO. IRRELEVÂNCIA DE ALEGAÇÕES DE CHUVAS E GREVES. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DA CONSTRUTORA. INAPLICABILIDADE DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO EM FAVOR DA RÉ. SUSPENSÃO LEGÍTIMA DE PAGAMENTOS PELO CONSUMIDOR. INEXIGIBILIDADE DE TAXAS CONDOMINIAIS ANTES DA REGULARIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO. AUSÊNCIA DE POSSE PLENA E DE CONDOMÍNIO FORMALMENTE CONSTITUÍDO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. ATRASO EXCESSIVO E ENTREGA PRECÁRIA QUE SUPERAM MERO ABORRECIMENTO. MAJORAÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. ADEQUAÇÃO AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE E AO CARÁTER PEDAGÓGICO DA CONDENAÇÃO. MANUTENÇÃO DOS DEMAIS TERMOS DA SENTENÇA. DESPROVIMENTO DO RECURSO DA CONSTRUTORA. PROVIMENTO DO RECURSO DO AUTOR. I. Caso em exame Tratam-se de recursos de apelação interpostos por Paulo Roberto de Araujo Gomes e Construtora Cosmos Ltda. - EPP contra sentença que reconheceu a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega de unidade imobiliária, declarou a inexigibilidade de taxas condominiais até a regularização do imóvel e fixou indenização por danos morais no valor de R$ 7.000,00. A construtora pleiteia a improcedência dos pedidos, alegando ausência de culpa e inadimplemento do autor. O autor, por sua vez, busca a majoração da indenização por danos morais. Consta que o imóvel deveria ser entregue até dezembro de 2011, considerando cláusula de tolerância, mas o “Habite-se” somente foi expedido em abril de 2019, apesar da entrega das chaves em maio de 2012, sem condições regulares de habitabilidade. II. Questão em discussão A controvérsia consiste em verificar: (i) se houve mora da construtora na entrega do imóvel; (ii) se há excludente de responsabilidade; (iii) a exigibilidade de taxas condominiais antes da regularização; e (iv) a adequação do valor fixado a título de danos morais. III. Razões de decidir A entrega do imóvel sem a expedição do “Habite-se” não configura adimplemento contratual, pois impede a plena utilização jurídica e fática do bem, caracterizando mora da construtora. O atraso superior a sete anos evidencia falha grave na prestação do serviço, sendo irrelevantes alegações de chuvas e greves, por se tratarem de fortuito interno inerente ao risco da atividade. Inaplicável a exceção do contrato não cumprido em favor da construtora, pois sua inadimplência é anterior e substancial, legitimando eventual suspensão de pagamentos pelo consumidor. A cobrança de taxas condominiais antes da regularização do empreendimento é indevida, pois inexiste posse plena e condomínio juridicamente constituído. O dano moral é configurado diante do atraso excessivo e da entrega precária do imóvel, que ultrapassam mero aborrecimento. O valor fixado na origem mostra-se insuficiente diante da gravidade da conduta e do longo período de atraso, sendo necessária sua majoração para R$ 15.000,00, em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. IV. Dispositivo e tese Recursos conhecidos. Apelo da ré desprovido. Apelo do autor provido. Tese de julgamento: “1. A entrega de imóvel sem ‘Habite-se’ não configura adimplemento contratual, caracterizando mora da construtora. 2. O atraso excessivo na entrega de imóvel enseja indenização por danos morais, sendo cabível a majoração do quantum quando insuficiente.” ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelações Simultâneas de n.º 0516205-78.2013.8.05.0001 da Comarca de Salvador, em que figuram como Apelantes e Apelados, reciprocamente, PAULO ROBERTO DE ARAUJO GOMES e CONSTRUTORA COSMOS LTDA - EPP. ACORDAM os Senhores Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DA RÉ E DAR PROVIMENTO AO RECURSO DO AUTOR, nos termos do voto do Relator. Sala das Sessões, de de 2026. DES. PRESIDENTE DES. ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS Relator PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0516205-78.2013.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Terceira Câmara Cível

APELANTE: PAULO ROBERTO DE ARAUJO GOMES e outros

Advogado(s)
:
HERMES DE OLIVEIRA SOUSA, MARCIO VINHAS BARRETTO, DAVID MEDEIROS BARBOSA, LOURIVAL BOMFIM REIS ROCHA, MAURICIO DANTAS GOES E GOES, WALDEMAR FERREIRA MARTINEZ, INGRID MARTINEZ DE ALMEIDA

APELADO: CONSTRUTORA COSMOS LTDA - EPP e outros

Advogado(s)
:
LOURIVAL BOMFIM REIS ROCHA, MAURICIO DANTAS GOES E GOES, WALDEMAR FERREIRA MARTINEZ, INGRID MARTINEZ DE ALMEIDA, HERMES DE OLIVEIRA SOUSA, MARCIO VINHAS BARRETTO, DAVID MEDEIROS BARBOSA

ACORDÃO

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO EXPRESSIVO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. ENTREGA DAS CHAVES SEM EXPEDIÇÃO DE
“HABITE-SE”
. IMÓVEL JURIDICAMENTE INAPTO À HABITAÇÃO. MORA CONFIGURADA POR LONGO PERÍODO (SUPERIOR A SETE ANOS). FORTUITO INTERNO. IRRELEVÂNCIA DE ALEGAÇÕES DE CHUVAS E GREVES. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DA CONSTRUTORA. INAPLICABILIDADE DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO EM FAVOR DA RÉ. SUSPENSÃO LEGÍTIMA DE PAGAMENTOS PELO CONSUMIDOR. INEXIGIBILIDADE DE TAXAS CONDOMINIAIS ANTES DA REGULARIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO. AUSÊNCIA DE POSSE PLENA E DE CONDOMÍNIO FORMALMENTE CONSTITUÍDO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. ATRASO EXCESSIVO E ENTREGA PRECÁRIA QUE SUPERAM MERO ABORRECIMENTO. MAJORAÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. ADEQUAÇÃO AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE E AO CARÁTER PEDAGÓGICO DA CONDENAÇÃO. MANUTENÇÃO DOS DEMAIS TERMOS DA SENTENÇA. DESPROVIMENTO DO RECURSO DA CONSTRUTORA. PROVIMENTO DO RECURSO DO AUTOR.

I. Caso em exame

Tratam-se de recursos de apelação interpostos por Paulo Roberto de Araujo Gomes e Construtora Cosmos Ltda. - EPP contra sentença que reconheceu a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega de unidade imobiliária, declarou a inexigibilidade de taxas condominiais até a regularização do imóvel e fixou indenização por danos morais no valor de R$ 7.000,00.

A construtora pleiteia a improcedência dos pedidos, alegando ausência de culpa e inadimplemento do autor. O autor, por sua vez, busca a majoração da indenização por danos morais. Consta que o imóvel deveria ser entregue até dezembro de 2011, considerando cláusula de tolerância, mas o “Habite-se” somente foi expedido em abril de 2019, apesar da entrega das chaves em maio de 2012, sem condições regulares de habitabilidade.

II. Questão em discussão

A controvérsia consiste em verificar: (i) se houve mora da construtora na entrega do imóvel; (ii) se há excludente de responsabilidade; (iii) a exigibilidade de taxas condominiais antes da regularização; e (iv) a adequação do valor fixado a título de danos morais.

III. Razões de decidir

A entrega do imóvel sem a expedição do
“Habite-se”
não configura adimplemento contratual, pois impede a plena utilização jurídica e fática do bem, caracterizando mora da construtora.

O atraso superior a sete anos evidencia falha grave na prestação do serviço, sendo irrelevantes alegações de chuvas e greves, por se tratarem de fortuito interno inerente ao risco da atividade.

Inaplicável a exceção do contrato não cumprido em favor da construtora, pois sua inadimplência é anterior e substancial, legitimando eventual suspensão de pagamentos pelo consumidor.

A cobrança de taxas condominiais antes da regularização do empreendimento é indevida, pois inexiste posse plena e condomínio juridicamente constituído.

O dano moral é configurado diante do atraso excessivo e da entrega precária do imóvel, que ultrapassam mero aborrecimento.

O valor fixado na origem mostra-se insuficiente diante da gravidade da conduta e do longo período de atraso, sendo necessária sua majoração para R$ 15.000,00, em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

IV. Dispositivo e tese

Recursos conhecidos. Apelo da ré desprovido. Apelo do autor provido.

Tese de julgamento:

“1. A entrega de imóvel sem ‘Habite-se’ não configura adimplemento contratual, caracterizando mora da construtora. 2. O atraso excessivo na entrega de imóvel enseja indenização por danos morais, sendo cabível a majoração do quantum quando insuficiente.”

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelaç
ões Simultâneas
de n.º
0516205-78.2013.8.05.0001
da Comarca de
Salvador
, em que figuram como Apelante
s
e Apelado
s
,
reciprocamente
,
PAULO ROBERTO DE ARAUJO GOMES

e
CONSTRUTORA COSMOS LTDA - EPP
.

ACORDAM
os Senhores Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia
em
CONHECER
e
NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DA RÉ E DAR PROVIMENTO AO RECURSO DO AUTOR
, nos termos do voto d
o
Relator.

Sala das Sessões, de de 2026.

DES. PRESIDENTE

DES. ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS

Relator

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA