Tribunal: TJBA
Processo: 8002510-49.2024.8.05.0079
Classe: Apelação
Relator(a): PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD
Órgão julgador: PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-24
Data de publicação: 2026-03-24

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8002510-49.2024.8.05.0079 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: CONSTRUTORA ORLA NORTE SPE LTDA Advogado(s): LUCAS LIMA RODRIGUES APELADO: TIRZAH LUPPI MARTINS e outros Advogado(s):JEFERSON FERNANDO CELOS, JOAO LUIZ MARTINELLE JUNIOR ACORDÃO DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA DE COTAS IMOBILIÁRIAS EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. ALEGAÇÃO DE VENDA EMOCIONAL. VÍCIO DE CONSENTIMENTO NÃO COMPROVADO. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por Construtora Orla Norte Spe Ltda contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados pelos autores em ação de rescisão contratual cumulada com pedido de indenização por danos morais, reconhecendo a nulidade de contrato de compra de duas cotas imobiliárias no empreendimento “Golden Dolphin Condo Beach” por suposto vício de consentimento decorrente de “venda emocional”, com condenação da ré à restituição integral dos valores adimplidos e ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de danos morais para cada autor. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se houve vício de consentimento decorrente de “venda emocional” apto a ensejar a nulidade do contrato; (ii) estabelecer se é devida a restituição integral dos valores pagos ou se cabível a retenção parcial com base na Lei nº 13.786/2018 e na jurisprudência do STJ; (iii) determinar se houve dano moral indenizável em razão da conduta da empresa ré. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A “venda emocional”, embora reconhecida em casos excepcionais como prática abusiva, não configura vício de consentimento quando desacompanhada de prova robusta de coação, dolo, erro substancial ou outro vício previsto nos arts. 138 a 147 do Código Civil. 4. O contrato foi assinado com cláusula expressa sobre o direito de arrependimento no prazo legal de 07 dias (art. 49 do CDC), sem que os autores tenham exercido tal direito, tendo solicitado a rescisão cerca de três meses após a assinatura, o que descaracteriza compra impulsiva. (ID’s 90008182, 90008183 e 90008184) 5. A ausência de prova de vício de consentimento atrai a incidência da Súmula 543 do STJ, autorizando a retenção parcial dos valores pagos quando a rescisão decorre da iniciativa do comprador. 6. A jurisprudência do STJ, mesmo após a vigência da Lei nº 13.786/2018, considera razoável a retenção de até 25% dos valores pagos, inclusive em empreendimentos com patrimônio de afetação, como forma de compensar custos administrativos e evitar enriquecimento sem causa. 7. Não há comprovação de uso, posse ou fruição do imóvel pelos autores, sendo indevida a dedução de taxa de fruição, IPTU ou cotas condominiais. 8. A configuração de dano moral exige demonstração de conduta ilícita com repercussão extrapatrimonial. A simples rescisão contratual, desacompanhada de elementos que indiquem violação a direitos da personalidade, não enseja indenização por danos morais. IV. DISPOSITIVO 9. Recurso conhecido e parcialmente provido. Sentença parcialmente reformada. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, V e X; CC/2002, arts. 138 a 147; CDC, arts. 6º, III, e 49; CPC, arts. 373, I, e 86; Lei nº 4.591/64, art. 67-A, com redação da Lei nº 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no AREsp 2587113/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 19.08.2024; STJ, REsp 2196816/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 28.04.2025; TJ-SP, Ap. Cív. 1002227-75.2021.8.26.0400, Rel. Des. Claudia Menge, j. 19.01.2024; TJ-SC, Ap. Cív. 5001642-98.2023.8.24.0089, Rel. Des. Marcos Fey Probst, j. 26.08.2025. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos da apelação cível nº 8002510-49.2024.8.05.0079, em que figuram como apelante CONSTRUTORA ORLA NORTE SPE LTDA e apelados TIRZAH LUPPI MARTINS e ROBSON SOUZA MARTINS. Acordam os(as) Senhores(as) Desembargadores(as) integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, conforme certidão de julgamento em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação cível, nos termos do voto do Relator. Salvador/BA, Sala das Sessões, data registrada no sistema. PRESIDENTE PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD DESEMBARGADOR RELATOR 01-238

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n. 8002510-49.2024.8.05.0079

Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível

APELANTE: CONSTRUTORA ORLA NORTE SPE LTDA

Advogado(s): LUCAS LIMA RODRIGUES

APELADO: TIRZAH LUPPI MARTINS e outros

Advogado(s):JEFERSON FERNANDO CELOS, JOAO LUIZ MARTINELLE JUNIOR

ACORDÃO

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA DE COTAS IMOBILIÁRIAS EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. ALEGAÇÃO DE VENDA EMOCIONAL. VÍCIO DE CONSENTIMENTO NÃO COMPROVADO. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por Construtora Orla Norte Spe Ltda contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados pelos autores em ação de rescisão contratual cumulada com pedido de indenização por danos morais, reconhecendo a nulidade de contrato de compra de duas cotas imobiliárias no empreendimento “Golden Dolphin Condo Beach” por suposto vício de consentimento decorrente de “venda emocional”, com condenação da ré à restituição integral dos valores adimplidos e ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de danos morais para cada autor.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se houve vício de consentimento decorrente de “venda emocional” apto a ensejar a nulidade do contrato; (ii) estabelecer se é devida a restituição integral dos valores pagos ou se cabível a retenção parcial com base na Lei nº 13.786/2018 e na jurisprudência do STJ; (iii) determinar se houve dano moral indenizável em razão da conduta da empresa ré.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A “venda emocional”, embora reconhecida em casos excepcionais como prática abusiva, não configura vício de consentimento quando desacompanhada de prova robusta de coação, dolo, erro substancial ou outro vício previsto nos arts. 138 a 147 do Código Civil.

4. O contrato foi assinado com cláusula expressa sobre o direito de arrependimento no prazo legal de 07 dias (art. 49 do CDC), sem que os autores tenham exercido tal direito, tendo solicitado a rescisão cerca de três meses após a assinatura, o que descaracteriza compra impulsiva.
(ID’s 90008182,
90008183
e
90008184)

5. A ausência de prova de vício de consentimento atrai a incidência da Súmula 543 do STJ, autorizando a retenção parcial dos valores pagos quando a rescisão decorre da iniciativa do comprador.

6. A jurisprudência do STJ, mesmo após a vigência da Lei nº 13.786/2018, considera razoável a retenção de até 25% dos valores pagos, inclusive em empreendimentos com patrimônio de afetação, como forma de compensar custos administrativos e evitar enriquecimento sem causa.

7. Não há comprovação de uso, posse ou fruição do imóvel pelos autores, sendo indevida a dedução de taxa de fruição, IPTU ou cotas condominiais.

8. A configuração de dano moral exige demonstração de conduta ilícita com repercussão extrapatrimonial. A simples rescisão contratual, desacompanhada de elementos que indiquem violação a direitos da personalidade, não enseja indenização por danos morais.

IV. DISPOSITIVO

9. Recurso conhecido e parcialmente provido. Sentença parcialmente reformada.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, V e X; CC/2002, arts. 138 a 147; CDC, arts. 6º, III, e 49; CPC, arts. 373, I, e 86; Lei nº 4.591/64, art. 67-A, com redação da Lei nº 13.786/2018.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no AREsp 2587113/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 19.08.2024; STJ, REsp 2196816/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 28.04.2025; TJ-SP, Ap. Cív. 1002227-75.2021.8.26.0400, Rel. Des. Claudia Menge, j. 19.01.2024; TJ-SC, Ap. Cív. 5001642-98.2023.8.24.0089, Rel. Des. Marcos Fey Probst, j. 26.08.2025.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos da apelação cível nº 8002510-49.2024.8.05.0079, em que figuram como apelante
CONSTRUTORA ORLA NORTE SPE LTDA
e apelados
TIRZAH LUPPI MARTINS
e
ROBSON SOUZA MARTINS
.

Acordam os(as) Senhores(as) Desembargadores(as) integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, conforme certidão de julgamento em

CONHECER
e

DAR PARCIAL
PROVIMENTO
ao recurso de apelação cível, nos termos do voto do Relator.

Salvador/BA, Sala das Sessões, data registrada no sistema.

PRESIDENTE

PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD

DESEMBARGADOR RELATOR

01-238