Tribunal: TJBA
Processo: 8021427-59.2024.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): RAIMUNDO NONATO BORGES BRAGA
Órgão julgador: RAIMUNDO NONATO BORGES BRAGA
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-27
Data de publicação: 2026-03-27

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8021427-59.2024.8.05.0001 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: CONDOMINIO COLETANEA VALE DO CANELA e outros (2) Advogado(s): ARTUR RIBEIRO BARACHISIO LISBOA, HORLAN REAL MOTA APELADO: PEDRO DA SILVA e outros (3) Advogado(s):HORLAN REAL MOTA, HELIO VEIGA PEIXOTO DOS SANTOS, ARTUR RIBEIRO BARACHISIO LISBOA ACORDÃO APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS EM AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. LEGITIMIDADE PASSIVA DO CREDOR FIDUCIÁRIO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. POSSIBILIDADE DE PENHORA DO IMÓVEL. PREVALÊNCIA DO CRÉDITO CONDOMINIAL. RECURSOS CONHECIDOS. APELO DOS RÉUS PESSOAS FÍSICAS DESPROVIDO. APELO DO CONDOMÍNIO AUTOR PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelações Cíveis interpostas simultaneamente contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido de cobrança de cotas condominiais, condenando os devedores fiduciantes (possuidores diretos) ao pagamento da dívida, mas acolhendo a preliminar de ilegitimidade passiva da credora fiduciária (HESA 75 - Investimentos Imobiliários Ltda.), extinguindo o feito em relação a esta. Discute-se nos recursos a responsabilidade pelo pagamento das despesas e a possibilidade de constrição do imóvel alienado fiduciariamente. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões principais em discussão nos presentes recursos: (i) definir se o credor fiduciário (proprietário resolúvel) possui legitimidade passiva para responder, solidariamente, pelas dívidas condominiais; (ii) estabelecer se é possível a penhora do imóvel gravado com alienação fiduciária para a satisfação de crédito oriundo de despesas condominiais. III. RAZÕES DE DECIDIR A obrigação de pagamento das cotas condominiais possui natureza propter rem (própria da coisa), conforme o art. 1.345 do Código Civil, o que vincula o bem à dívida, independentemente de quem detenha sua posse ou propriedade, visando assegurar a conservação do próprio imóvel e o interesse da coletividade condominial. O credor fiduciário, detentor da propriedade resolúvel, beneficia-se da conservação do bem promovida pelo condomínio, possuindo, portanto, legitimidade para figurar no polo passivo da ação de cobrança e respondendo solidariamente pelos débitos, não podendo a garantia fiduciária se sobrepor à subsistência da coisa. É admissível a penhora sobre o imóvel gerador do débito condominial, ainda que objeto de alienação fiduciária, uma vez que a dívida propter rem prefere ao crédito fiduciário, garantindo-se a efetividade da tutela jurisdicional e evitando o enriquecimento sem causa do proprietário fiduciário em detrimento da massa condominial. Quanto aos réus pessoas físicas (devedores fiduciantes), a responsabilidade pelo pagamento é inconteste diante da fruição dos serviços e da posse direta, devendo ser mantida a condenação, com a majoração dos honorários recursais. IV. DISPOSITIVO E TESE Recursos conhecidos. Apelação dos Réus Pedro da Silva e Marla Cruz desprovida. Apelação do Autor Condomínio Coletânea Vale do Canela provida. Tese de julgamento: 1. O credor fiduciário responde solidariamente pelas despesas condominiais incidentes sobre imóvel objeto de alienação fiduciária, ante a natureza propter rem da obrigação. 2. É legítima a penhora do imóvel alienado fiduciariamente para garantir o pagamento de dívidas condominiais, prevalecendo o interesse da coletividade na conservação do bem. Dispositivos legais relevantes citados: Código Civil, art. 1.345. Código de Processo Civil, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: Precedentes do STJ e deste Egrégio Tribunal de Justiça sobre a natureza propter rem e penhorabilidade do bem em alienação fiduciária. Acórdão Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8021427-59.2024.8.05.0001, em que figuram como Apelantes e Apelados, simultaneamente, CONDOMÍNIO COLETANEA VALE DO CANELA, PEDRO DA SILVA e MARLA CRUZ DE ALBUQUERQUE SANTOS, e como Apelada HESA 75-INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade de votos, em CONHECER de ambos os recursos, para NEGAR PROVIMENTO ao apelo dos Réus Pedro da Silva e Marla Cruz de Albuquerque Santos e DAR PROVIMENTO ao apelo do Autor Condomínio Coletânea Vale do Canela, determinando a reinclusão da Ré HESA 75 no polo passivo e autorizando a penhora do imóvel, nos termos do voto do Relator. Sala de Sessões, data registrada no sistema. Presidente Des. Raimundo Nonato Borges Braga Relator Procurador(a) de Justiça R01

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8021427-59.2024.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

APELANTE: CONDOMINIO COLETANEA VALE DO CANELA e outros (2)

Advogado(s)
:
ARTUR RIBEIRO BARACHISIO LISBOA, HORLAN REAL MOTA

APELADO: PEDRO DA SILVA e outros (3)

Advogado(s)
:
HORLAN REAL MOTA, HELIO VEIGA PEIXOTO DOS SANTOS, ARTUR RIBEIRO BARACHISIO LISBOA

ACORDÃO

APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS EM AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. OBRIGAÇÃO
PROPTER REM
. LEGITIMIDADE PASSIVA DO CREDOR FIDUCIÁRIO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. POSSIBILIDADE DE PENHORA DO IMÓVEL. PREVALÊNCIA DO CRÉDITO CONDOMINIAL. RECURSOS CONHECIDOS. APELO DOS RÉUS PESSOAS FÍSICAS DESPROVIDO. APELO DO CONDOMÍNIO AUTOR PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelações Cíveis interpostas simultaneamente contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido de cobrança de cotas condominiais, condenando os devedores fiduciantes (possuidores diretos) ao pagamento da dívida, mas acolhendo a preliminar de ilegitimidade passiva da credora fiduciária (HESA 75 - Investimentos Imobiliários Ltda.), extinguindo o feito em relação a esta. Discute-se nos recursos a responsabilidade pelo pagamento das despesas e a possibilidade de constrição do imóvel alienado fiduciariamente.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões principais em discussão nos presentes recursos: (i) definir se o credor fiduciário (proprietário resolúvel) possui legitimidade passiva para responder, solidariamente, pelas dívidas condominiais; (ii) estabelecer se é possível a penhora do imóvel gravado com alienação fiduciária para a satisfação de crédito oriundo de despesas condominiais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A obrigação de pagamento das cotas condominiais possui natureza
propter rem
(própria da coisa), conforme o art. 1.345 do Código Civil, o que vincula o bem à dívida, independentemente de quem detenha sua posse ou propriedade, visando assegurar a conservação do próprio imóvel e o interesse da coletividade condominial.

O credor fiduciário, detentor da propriedade resolúvel, beneficia-se da conservação do bem promovida pelo condomínio, possuindo, portanto, legitimidade para figurar no polo passivo da ação de cobrança e respondendo solidariamente pelos débitos, não podendo a garantia fiduciária se sobrepor à subsistência da coisa.

É admissível a penhora sobre o imóvel gerador do débito condominial, ainda que objeto de alienação fiduciária, uma vez que a dívida
propter rem
prefere ao crédito fiduciário, garantindo-se a efetividade da tutela jurisdicional e evitando o enriquecimento sem causa do proprietário fiduciário em detrimento da massa condominial.

Quanto aos réus pessoas físicas (devedores fiduciantes), a responsabilidade pelo pagamento é inconteste diante da fruição dos serviços e da posse direta, devendo ser mantida a condenação, com a majoração dos honorários recursais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos conhecidos. Apelação dos Réus Pedro da Silva e Marla Cruz desprovida. Apelação do Autor Condomínio Coletânea Vale do Canela provida.
Tese de julgamento
: 1. O credor fiduciário responde solidariamente pelas despesas condominiais incidentes sobre imóvel objeto de alienação fiduciária, ante a natureza
propter rem
da obrigação. 2. É legítima a penhora do imóvel alienado fiduciariamente para garantir o pagamento de dívidas condominiais, prevalecendo o interesse da coletividade na conservação do bem.

Dispositivos legais relevantes citados
: Código Civil, art. 1.345. Código de Processo Civil, art. 85, § 11.
Jurisprudência relevante citada
: Precedentes do STJ e deste Egrégio Tribunal de Justiça sobre a natureza
propter rem
e penhorabilidade do bem em alienação fiduciária.

Acórdão

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº
8021427-59.2024.8.05.0001
, em que figuram como Apelantes e Apelados, simultaneamente,
CONDOMÍNIO COLETANEA VALE DO CANELA
,
PEDRO DA SILVA
e
MARLA CRUZ DE ALBUQUERQUE SANTOS
, e como Apelada
HESA 75-INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.
,
ACORDAM
os Desembargadores integrantes da
Segunda Câmara Cível
do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade de votos, em
CONHECER
de ambos os recursos, para
NEGAR PROVIMENTO
ao apelo dos Réus Pedro da Silva e Marla Cruz de Albuquerque Santos e
DAR PROVIMENTO
ao apelo do Autor Condomínio Coletânea Vale do Canela, determinando a reinclusão da Ré HESA 75 no polo passivo e autorizando a penhora do imóvel, nos termos do voto do Relator.

Sala de Sessões, data registrada no sistema.

Presidente

Des. Raimundo Nonato Borges Braga

Relator

Procurador(a) de Justiça

R01