Tribunal: TJBA
Processo: 0535332-94.2016.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): CYNTHIA MARIA PINA RESENDE
Órgão julgador: CYNTHIA MARIA PINA RESENDE
Órgão colegiado: 2ª VICE-PRESIDÊNCIA
Data de julgamento: 2026-04-03
Data de publicação: 2026-04-03

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0535332-94.2016.8.05.0001 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível APELANTE: UNIAO ENGENHARIA E CONSTRUCOES LTDA e outros Advogado(s): WELLINGTON SABACK RIBEIRO JUNIOR, ISABELA LOPES DA SILVA APELADO: FABRICIO SILVA BORGES e outros Advogado(s):ISABELA LOPES DA SILVA, WELLINGTON SABACK RIBEIRO JUNIOR ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. APARTAMENTO TÉRREO COM ÁREA EXTERNA PRIVATIVA ("GARDEN"). VÍCIO OCULTO DE CONSTRUÇÃO. INSTALAÇÃO DE CAIXAS DE ESGOTO E ÁGUAS PLUVIAIS NA ÁREA PRIVATIVA. LAUDO PERICIAL CONCLUSIVO. DESCONFORMIDADE COM A NORMA TÉCNICA (NBR 8160). VIOLAÇÃO AO DEVER DE INFORMAÇÃO. FRUSTRAÇÃO DA LEGÍTIMA EXPECTATIVA DO CONSUMIDOR. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO PRINCIPAL IMPROVIDO. RECURSO ADESIVO PROVIDO EM PARTE. I. Caso em exame. 1.Cuida-se de Apelação Cível e de Recurso Adesivo interpostos, respectivamente, pela construtora e pelo consumidor, em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em Ação Ordinária Reparatória. A pretensão inicial visava à condenação da construtora ao pagamento de indenizações por danos materiais e morais, decorrentes de vício construtivo em unidade imobiliária térrea ("garden"), consistente na instalação de caixas de esgoto e de águas pluviais em sua área privativa externa, em desconformidade com a oferta e com as normas técnicas aplicáveis. A sentença acolheu em parte os pedidos, fixando danos materiais em R$ 30.000,00 (trinta mil reais) e danos morais em R$ 10.000,00 (dez mil reais). A construtora, em seu apelo principal, busca a reforma total da sentença para julgar improcedente a ação ou, subsidiariamente, a redução dos valores indenizatórios e a alteração do termo inicial dos juros de mora. O consumidor, em seu apelo adesivo, pleiteia a majoração das indenizações e dos honorários de sucumbência. II. Questão em discussão 2. As questões controvertidas submetidas a esta instância revisora consistem em analisar: a) no mérito do apelo principal: (i) a configuração do vício construtivo e a violação ao dever de informação, à luz do laudo pericial produzido; (ii) a existência de danos materiais e morais indenizáveis; (iii) a adequação dos valores arbitrados a título de indenização; (iv) a correção do termo inicial para a incidência dos juros de mora; b) no mérito do apelo adesivo: (i) o cabimento da majoração da indenização por danos materiais para o valor integral do sobrepreço pago pela área privativa; (ii) a possibilidade de majoração da indenização por danos morais; e (iii) o pleito de majoração dos honorários advocatícios de sucumbência. III. Razões de decidir 3. O laudo pericial judicial (Id. 98455795) atestou, de forma inequívoca, por meio de inspeção e teste com traçador químico, que a caixa de esgoto localizada na área privativa (quintal) da unidade do consumidor recebe efluentes de outros apartamentos, o que contraria expressamente a Norma Técnica Brasileira NBR 8160, em seu item 4.2.6.2. Tal fato, somado à ausência de informação clara e ostensiva no momento da contratação, caracteriza violação ao dever de informação (art. 6º, III, e art. 54, § 3º, do CDC) e quebra da legítima expectativa do adquirente, que pagou um valor adicional significativo pela exclusividade e plena fruição da área externa. 4. O dano material é manifesto e decorre da desvalorização econômica do imóvel e da restrição de seu uso. O valor de R$30.000,00 (trinta mil reais), fixado a título de abatimento proporcional do preço, mostra-se razoável e proporcional, pois, embora a fruição da área externa tenha sido substancialmente comprometida, o laudo pericial indicou a possibilidade de aproveitamento parcial do espaço, não se justificando a devolução integral do sobrepreço pago, sob pena de enriquecimento ilícito do consumidor. 5. A indenização por danos morais, arbitrada em R$10.000,00 (dez mil reais), revela-se inadequada para compensar os transtornos que ultrapassam o mero dissabor, como a convivência com o risco de odores, a possibilidade de refluxo de dejetos, a presença de tampas salientes no quintal e a iminência de ter a privacidade do lar violada para manutenções em sistema de uso comum. O montante não atende às funções compensatória e pedagógica da reparação, estando em desconformidade com os parâmetros adotados em casos análogos, merecendo majoração para R$20.000,00 (vinte mil reais). 6. Em se tratando de responsabilidade civil de natureza contratual, o termo inicial para a incidência dos juros de mora sobre as indenizações por danos materiais e morais é a data da citação, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça. 7. Os honorários advocatícios foram fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, patamar que remunera condignamente o trabalho realizado pelo patrono da parte vencedora, em observância aos critérios do art. 85, § 2º, do CPC, não havendo razões para sua majoração. IV. Dispositivo e tese 8. Recurso de Apelação Cível conhecido e improvido. Recurso Adesivo conhecido e provido em parte. Majorados os honorários advocatícios de sucumbência para 17% (dezessete por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. Teses de Julgamento: "1. VÍCIO OCULTO. A instalação de caixa de esgoto em área privativa de unidade autônoma que recebe dejetos de outros apartamentos, em desconformidade com a norma técnica (NBR 8160), constitui vício oculto, cujo prazo decadencial para reclamação (art. 26, § 3º, do CDC) se inicia no momento em que o defeito se torna evidente, e não na data da entrega do imóvel."(tese pacificada na sentença). "2. DEVER DE INFORMAÇÃO E BOA-FÉ. A ausência de informação prévia, clara e ostensiva ao consumidor sobre a existência de estruturas de uso comum (caixas de esgoto e de águas pluviais) na área privativa de seu imóvel, especialmente quando este foi adquirido com sobrepreço em razão do diferencial da área externa (“garden”), configura violação ao dever de informação (art. 6º, III, CDC) e à boa-fé objetiva, gerando o dever de indenizar." "3. DANO MATERIAL. A entrega de imóvel com vício construtivo que limita parcialmente a fruição da área privativa, mas não a inutiliza por completo, enseja o direito ao abatimento proporcional do preço, que pode ser fixado em montante correspondente a um percentual do valor adicional pago pelo consumidor, a fim de evitar o enriquecimento sem causa de qualquer das partes." "4. DANO MORAL. A frustração da legítima expectativa do consumidor que adquire imóvel com área externa privativa e se depara com a instalação de caixas de esgoto compartilhadas, convivendo com o risco de odores, entupimentos e a necessidade de acesso de terceiros para manutenção, ultrapassa o mero dissabor e configura dano moral indenizável." "5. JUROS DE MORA. Em se tratando de ilícito contratual, os juros de mora sobre a condenação por danos materiais e morais incidem a partir da citação (art. 405 do Código Civil)." Referências normativas: arts. 6º, III, 54, § 3º, do CDC; art. 487, I, e art. 85, §§ 2º e 11, do CPC; NBR 8160; Súmula 362/STJ. Precedentes citados: TJ-SP, Apelação Cível 10186865920218260625 (5ª Câmara de Direito Privado, j. 05/11/2024); TJ-MG, AC 50419122120168130024 (12ª Câmara Cível, j. 15/05/2023); STJ, AgInt no AREsp 1.666.670/RS (3ª Turma, j. 29/03/2021); STJ, AREsp 2.872.991/MG (3ª Turma, j. 05/05/2025). Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível e Apelo Adesivo, nº 0535332-94.2016.8.05.0001, de Salvador, figurando, como apelante/apelado adesivo UNIÃO ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA e como apelado/apelante adesivo FABRICIO SILVA BORGES. A C O R D A M os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO e CONHECER E DAR PROVIMENTO PARCIAL AO APELO ADESIVO, nos termos do voto proferido por sua Relatora. Sala das Sessões, de de 2026. Des(a). Presidente Desª. Cynthia Maria Pina Resende Relatora Procurador(a) de Justiça

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0535332-94.2016.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Primeira Câmara Cível

APELANTE: UNIAO ENGENHARIA E CONSTRUCOES LTDA e outros

Advogado(s)
:
WELLINGTON SABACK RIBEIRO JUNIOR, ISABELA LOPES DA SILVA

APELADO: FABRICIO SILVA BORGES e outros

Advogado(s)
:
ISABELA LOPES DA SILVA, WELLINGTON SABACK RIBEIRO JUNIOR

ACORDÃO

APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. APARTAMENTO TÉRREO COM ÁREA EXTERNA PRIVATIVA ("GARDEN"). VÍCIO OCULTO DE CONSTRUÇÃO. INSTALAÇÃO DE CAIXAS DE ESGOTO E ÁGUAS PLUVIAIS NA ÁREA PRIVATIVA. LAUDO PERICIAL CONCLUSIVO. DESCONFORMIDADE COM A NORMA TÉCNICA (NBR 8160). VIOLAÇÃO AO DEVER DE INFORMAÇÃO. FRUSTRAÇÃO DA LEGÍTIMA EXPECTATIVA DO CONSUMIDOR. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO PRINCIPAL IMPROVIDO. RECURSO ADESIVO PROVIDO EM PARTE.

I.
Caso em exame.

1.Cuida-se de Apelação Cível e de Recurso Adesivo interpostos, respectivamente, pela construtora e pelo consumidor, em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em Ação Ordinária Reparatória. A pretensão inicial visava à condenação da construtora ao pagamento de indenizações por danos materiais e morais, decorrentes de vício construtivo em unidade imobiliária térrea ("
garden
"), consistente na instalação de caixas de esgoto e de águas pluviais em sua área privativa externa, em desconformidade com a oferta e com as normas técnicas aplicáveis. A sentença acolheu em parte os pedidos, fixando danos materiais em R$ 30.000,00 (trinta mil reais) e danos morais em R$ 10.000,00 (dez mil reais). A construtora, em seu apelo principal, busca a reforma total da sentença para julgar improcedente a ação ou, subsidiariamente, a redução dos valores indenizatórios e a alteração do termo inicial dos juros de mora. O consumidor, em seu apelo adesivo, pleiteia a majoração das indenizações e dos honorários de sucumbência.

II.
Questão em discussão

2. As questões controvertidas submetidas a esta instância revisora consistem em analisar: a) no mérito do apelo principal: (i) a configuração do vício construtivo e a violação ao dever de informação, à luz do laudo pericial produzido; (ii) a existência de danos materiais e morais indenizáveis; (iii) a adequação dos valores arbitrados a título de indenização; (iv) a correção do termo inicial para a incidência dos juros de mora; b) no mérito do apelo adesivo: (i) o cabimento da majoração da indenização por danos materiais para o valor integral do sobrepreço pago pela área privativa; (ii) a possibilidade de majoração da indenização por danos morais; e (iii) o pleito de majoração dos honorários advocatícios de sucumbência.

III.
Razões de decidir

3. O laudo pericial judicial (Id. 98455795) atestou, de forma inequívoca, por meio de inspeção e teste com traçador químico, que a caixa de esgoto localizada na área privativa (quintal) da unidade do consumidor recebe efluentes de outros apartamentos, o que contraria expressamente a Norma Técnica Brasileira NBR 8160, em seu item 4.2.6.2. Tal fato, somado à ausência de informação clara e ostensiva no momento da contratação, caracteriza violação ao dever de informação (art. 6º, III, e art. 54, § 3º, do CDC) e quebra da legítima expectativa do adquirente, que pagou um valor adicional significativo pela exclusividade e plena fruição da área externa.

4. O dano material é manifesto e decorre da desvalorização econômica do imóvel e da restrição de seu uso. O valor de R$30.000,00 (trinta mil reais), fixado a título de abatimento proporcional do preço, mostra-se razoável e proporcional, pois, embora a fruição da área externa tenha sido substancialmente comprometida, o laudo pericial indicou a possibilidade de aproveitamento parcial do espaço, não se justificando a devolução integral do sobrepreço pago, sob pena de enriquecimento ilícito do consumidor.

5. A indenização por danos morais, arbitrada em R$10.000,00 (dez mil reais), revela-se inadequada para compensar os transtornos que ultrapassam o mero dissabor, como a convivência com o risco de odores, a possibilidade de refluxo de dejetos, a presença de tampas salientes no quintal e a iminência de ter a privacidade do lar violada para manutenções em sistema de uso comum. O montante não atende às funções compensatória e pedagógica da reparação, estando em desconformidade com os parâmetros adotados em casos análogos, merecendo majoração para R$20.000,00 (vinte mil reais).

6. Em se tratando de responsabilidade civil de natureza contratual, o termo inicial para a incidência dos juros de mora sobre as indenizações por danos materiais e morais é a data da citação, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça.

7. Os honorários advocatícios foram fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, patamar que remunera condignamente o trabalho realizado pelo patrono da parte vencedora, em observância aos critérios do art. 85, § 2º, do CPC, não havendo razões para sua majoração.

IV.
Dispositivo e tese

8. Recurso de Apelação Cível conhecido e improvido. Recurso Adesivo conhecido e provido em parte. Majorados os honorários advocatícios de sucumbência para 17% (dezessete por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

Teses de Julgamento:

"1. VÍCIO OCULTO. A instalação de caixa de esgoto em área privativa de unidade autônoma que recebe dejetos de outros apartamentos, em desconformidade com a norma técnica (NBR 8160), constitui vício oculto, cujo prazo decadencial para reclamação (art. 26, § 3º, do CDC) se inicia no momento em que o defeito se torna evidente, e não na data da entrega do imóvel."(tese pacificada na sentença).

"2. DEVER DE INFORMAÇÃO E BOA-FÉ. A ausência de informação prévia, clara e ostensiva ao consumidor sobre a existência de estruturas de uso comum (caixas de esgoto e de águas pluviais) na área privativa de seu imóvel, especialmente quando este foi adquirido com sobrepreço em razão do diferencial da área externa (“
garden
”), configura violação ao dever de informação (art. 6º, III, CDC) e à boa-fé objetiva, gerando o dever de indenizar."

"3. DANO MATERIAL. A entrega de imóvel com vício construtivo que limita parcialmente a fruição da área privativa, mas não a inutiliza por completo, enseja o direito ao abatimento proporcional do preço, que pode ser fixado em montante correspondente a um percentual do valor adicional pago pelo consumidor, a fim de evitar o enriquecimento sem causa de qualquer das partes."

"4. DANO MORAL. A frustração da legítima expectativa do consumidor que adquire imóvel com área externa privativa e se depara com a instalação de caixas de esgoto compartilhadas, convivendo com o risco de odores, entupimentos e a necessidade de acesso de terceiros para manutenção, ultrapassa o mero dissabor e configura dano moral indenizável."

"5. JUROS DE MORA. Em se tratando de ilícito contratual, os juros de mora sobre a condenação por danos materiais e morais incidem a partir da citação (art. 405 do Código Civil)."

Referências normativas: arts. 6º, III, 54, § 3º, do CDC; art. 487, I, e art. 85, §§ 2º e 11, do CPC; NBR 8160; Súmula 362/STJ.

Precedentes citados: TJ-SP, Apelação Cível 10186865920218260625 (5ª Câmara de Direito Privado, j. 05/11/2024); TJ-MG, AC 50419122120168130024 (12ª Câmara Cível, j. 15/05/2023); STJ, AgInt no AREsp 1.666.670/RS (3ª Turma, j. 29/03/2021); STJ, AREsp 2.872.991/MG (3ª Turma, j. 05/05/2025).

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível e Apelo Adesivo,

nº
0535332-94.2016.8.05.0001
, de Salvador, figurando, como apelante/apelado adesivo
UNIÃO ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA
e como apelado/apelante

adesivo
FABRICIO SILVA BORGES
.

A C O R D A M os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em
CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO e CONHECER E DAR PROVIMENTO PARCIAL AO APELO ADESIVO,
nos termos do voto proferido por sua Relatora.

Sala das Sessões, de de 2026.

Des(a). Presidente

Desª. Cynthia Maria Pina Resende

Relatora

Procurador(a) de Justiça