Tribunal: TJBA
Processo: 8018433-34.2019.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): JOSEVANDO SOUZA ANDRADE
Órgão julgador: JOSEVANDO SOUZA ANDRADE
Órgão colegiado: PRIMEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-04-09
Data de publicação: 2026-04-09

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8018433-34.2019.8.05.0001 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível APELANTE: NIVALDO SANTOS DE ALMEIDA Advogado(s): WELLINGTON CHARLES RAMOS DA SILVA, HENRIQUE MENEZES PASSOS, JOSE ISMAR ROCHA LAGO, FABIO FERREIRA DE JESUS APELADO: DANIEL DA SILVA TELES Advogado(s):MARIA LUANE SANTOS CRUZ, VICTOR LUIS ANDRADE DE TOBIO ACORDÃO Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO. CONTRATOS DISTINTOS DE COMPRA E VENDA E LOCAÇÃO. INADIMPLEMENTO CONFESSO. IMPOSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO. INAPLICABILIDADE DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. AUSÊNCIA DE DANO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. RECONVENÇÃO EXTINTA POR AUSÊNCIA DE PREPARO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1 - Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente Ação de Despejo fundada em inadimplemento de contrato de locação comercial, rejeitando alegação de compensação de débito locatício com suposto crédito oriundo de contrato anterior de compra e venda do mesmo imóvel, bem como extinguindo reconvenção sem resolução do mérito por ausência de preparo. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2 - Há quatro questões em discussão: (i) definir se o inadimplemento parcial de contrato de compra e venda autoriza a suspensão do pagamento de aluguéis em contrato de locação posterior e autônomo; (ii) estabelecer se é juridicamente possível a compensação entre créditos oriundos de contratos distintos; (iii) determinar se houve efetivo dano apto a justificar a alegada compensação; (iv) verificar a regularidade da extinção da reconvenção por ausência de recolhimento de custas. III. RAZÕES DE DECIDIR 3 - O ordenamento jurídico reconhece a autonomia dos negócios jurídicos, de modo que contrato de compra e venda e contrato de locação, embora celebrados entre as mesmas partes e envolvendo o mesmo imóvel, possuem causas, objetos e obrigações próprias e independentes. 4 - A exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil, aplica-se apenas a obrigações correspondentes oriundas da mesma relação jurídica bilateral, não sendo admissível sua invocação entre contratos distintos. 5 - A compensação exige identidade, liquidez e exigibilidade recíproca das obrigações, nos termos dos arts. 368 e 369 do Código Civil, o que não se verifica quando os créditos decorrem de relações contratuais diversas e não foram objeto de reconvenção regularmente processada. 6 - A pretensão de compensação amplia indevidamente os limites objetivos da lide, sobretudo diante da ausência de prova de liquidez do crédito e da inexistência de prejuízo efetivo. 7 - A permanência do Apelante na posse do imóvel por mais de seis anos, explorando atividade econômica sem pagamento de aluguéis, caracteriza enriquecimento sem causa, vedado pelo art. 884 do Código Civil. 8 - O inadimplemento do contrato de locação por prazo determinado legitima a procedência da ação de despejo, nos termos do art. 9º, III, da Lei nº 8.245/1991. 9 - A invocação simultânea da impossibilidade de uso do veículo e sua posterior alienação configura comportamento contraditório, vedado pelo princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil). 10 - A reconvenção possui natureza de ação autônoma e exige recolhimento de custas iniciais; a ausência de preparo, após indeferimento da gratuidade, autoriza a extinção sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, IV, do CPC. 11 - Eventual crédito decorrente do contrato de compra e venda deve ser perseguido em ação própria, sem interferir na Ação de Despejo. IV. DISPOSITIVO E TESE 12 - Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1 - A exceção do contrato não cumprido somente se aplica a obrigações correspondentes oriundas da mesma relação jurídica bilateral. 2 - É inviável a compensação de créditos derivados de contratos distintos quando ausentes liquidez, identidade e regular dedução em reconvenção. 3 - A inexistência de dano efetivo afasta a alegação de compensação fundada em responsabilidade civil contratual. 4 - O inadimplemento de contrato de locação por prazo determinado autoriza a procedência da Ação de Despejo, nos termos do art. 9º, III, da Lei nº 8.245/1991. 5 - A ausência de preparo da reconvenção, após indeferimento da gratuidade, impõe sua extinção sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, IV, do CPC. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 368, 369, 422, 476 e 884; CPC, arts. 485, IV, e 85, §11; Lei nº 8.245/1991, art. 9º, III. Jurisprudência relevante citada: TJ-PB, Apelação/Remessa Necessária nº 0846300-38.2022.8.15.2001, Rel. Desª. Túlia Gomes de Souza Neves, 3ª Câmara Cível; TJ-SC, Apelação nº 0309347-23.2019.8.24.0018, Rel. Des. Janice Goulart Garcia Ubialli, Quarta Câmara de Direito Comercial, j. 24.11.2020; TJ-MT, AI nº 1002537-66.2023.8.11.0000, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, Terceira Câmara de Direito Privado, j. 12.04.2023. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível de nº 8018433-34.2019.8.05.0001, que tem como Apelante NIVALDO SANTOS DE ALMEIDA e como Apelado DANIEL DA SILVA TELES. Acordam os Desembargadores componentes da PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em NEGAR PROVIMENTO ao recurso, e o fazem pelas seguintes razões. Sala das Sessões, data registrada pelo sistema. PRESIDENTE DES. JOSEVANDO ANDRADE Relator PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8018433-34.2019.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Primeira Câmara Cível

APELANTE: NIVALDO SANTOS DE ALMEIDA

Advogado(s)
:
WELLINGTON CHARLES RAMOS DA SILVA, HENRIQUE MENEZES PASSOS, JOSE ISMAR ROCHA LAGO, FABIO FERREIRA DE JESUS

APELADO: DANIEL DA SILVA TELES

Advogado(s)
:
MARIA LUANE SANTOS CRUZ, VICTOR LUIS ANDRADE DE TOBIO

ACORDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO. CONTRATOS DISTINTOS DE COMPRA E VENDA E LOCAÇÃO. INADIMPLEMENTO CONFESSO. IMPOSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO. INAPLICABILIDADE DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. AUSÊNCIA DE DANO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. RECONVENÇÃO EXTINTA POR AUSÊNCIA DE PREPARO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1 - Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente Ação de Despejo fundada em inadimplemento de contrato de locação comercial, rejeitando alegação de compensação de débito locatício com suposto crédito oriundo de contrato anterior de compra e venda do mesmo imóvel, bem como extinguindo reconvenção sem resolução do mérito por ausência de preparo.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2 - Há quatro questões em discussão: (i) definir se o inadimplemento parcial de contrato de compra e venda autoriza a suspensão do pagamento de aluguéis em contrato de locação posterior e autônomo; (ii) estabelecer se é juridicamente possível a compensação entre créditos oriundos de contratos distintos; (iii) determinar se houve efetivo dano apto a justificar a alegada compensação; (iv) verificar a regularidade da extinção da reconvenção por ausência de recolhimento de custas.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3 - O ordenamento jurídico reconhece a autonomia dos negócios jurídicos, de modo que contrato de compra e venda e contrato de locação, embora celebrados entre as mesmas partes e envolvendo o mesmo imóvel, possuem causas, objetos e obrigações próprias e independentes.

4 - A exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil, aplica-se apenas a obrigações correspondentes oriundas da mesma relação jurídica bilateral, não sendo admissível sua invocação entre contratos distintos.

5 - A compensação exige identidade, liquidez e exigibilidade recíproca das obrigações, nos termos dos arts. 368 e 369 do Código Civil, o que não se verifica quando os créditos decorrem de relações contratuais diversas e não foram objeto de reconvenção regularmente processada.

6 - A pretensão de compensação amplia indevidamente os limites objetivos da lide, sobretudo diante da ausência de prova de liquidez do crédito e da inexistência de prejuízo efetivo.

7 - A permanência do Apelante na posse do imóvel por mais de seis anos, explorando atividade econômica sem pagamento de aluguéis, caracteriza enriquecimento sem causa, vedado pelo art. 884 do Código Civil.

8 - O inadimplemento do contrato de locação por prazo determinado legitima a procedência da ação de despejo, nos termos do art. 9º, III, da Lei nº 8.245/1991.

9 - A invocação simultânea da impossibilidade de uso do veículo e sua posterior alienação configura comportamento contraditório, vedado pelo princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil).

10 - A reconvenção possui natureza de ação autônoma e exige recolhimento de custas iniciais; a ausência de preparo, após indeferimento da gratuidade, autoriza a extinção sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, IV, do CPC.

11 - Eventual crédito decorrente do contrato de compra e venda deve ser perseguido em ação própria, sem interferir na Ação de Despejo.

IV. DISPOSITIVO E TESE

12 - Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1 - A exceção do contrato não cumprido somente se aplica a obrigações correspondentes oriundas da mesma relação jurídica bilateral.

2 - É inviável a compensação de créditos derivados de contratos distintos quando ausentes liquidez, identidade e regular dedução em reconvenção.

3 - A inexistência de dano efetivo afasta a alegação de compensação fundada em responsabilidade civil contratual.

4 - O inadimplemento de contrato de locação por prazo determinado autoriza a procedência da Ação de Despejo, nos termos do art. 9º, III, da Lei nº 8.245/1991.

5 - A ausência de preparo da reconvenção, após indeferimento da gratuidade, impõe sua extinção sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, IV, do CPC.

Dispositivos relevantes citados
:
CC, arts. 368, 369, 422, 476 e 884; CPC, arts. 485, IV, e 85, §11; Lei nº 8.245/1991, art. 9º, III.

Jurisprudência relevante citada
:
TJ-PB, Apelação/Remessa Necessária nº 0846300-38.2022.8.15.2001, Rel. Desª. Túlia Gomes de Souza Neves, 3ª Câmara Cível; TJ-SC, Apelação nº 0309347-23.2019.8.24.0018, Rel. Des. Janice Goulart Garcia Ubialli, Quarta Câmara de Direito Comercial, j. 24.11.2020; TJ-MT, AI nº 1002537-66.2023.8.11.0000, Rel. Des. Carlos Alberto Alves da Rocha, Terceira Câmara de Direito Privado, j. 12.04.2023.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível de nº
8018433-34.2019.8.05.0001
, que tem como Apelante

NIVALDO SANTOS DE ALMEIDA
e como Apelado DANIEL DA SILVA TELES
.

Acordam
os Desembargadores componentes da PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em
NEGAR PROVIMENTO
ao recurso, e o fazem pelas seguintes razões.

Sala das Sessões, data registrada pelo sistema.

PRESIDENTE

DES. JOSEVANDO ANDRADE

Relator

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA