Tribunal: TJBA
Processo: 0515730-83.2017.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): MARIA DA PURIFICACAO DA SILVA
Órgão julgador: MARIA DA PURIFICACAO DA SILVA
Órgão colegiado: PRIMEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-04-07
Data de publicação: 2026-04-07

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0515730-83.2017.8.05.0001 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível APELANTE: JAMILE SILVA DE BRITTO Advogado(s): MARCIO BESERRA GUIMARAES, HENRIQUE BORGES GUIMARAES NETO APELADO: PARQUE MILENIO II EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros (2) Advogado(s):MAURICIO BRITO PASSOS SILVA, BRUNO DE SOUZA FERREIRA RAMOS, MAURICIO SAMPAIO CAMPOS FILHO, LEANDRO VILASBOAS BORGES ACORDÃO Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DAS VENDEDORAS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. INSURGÊNCIAS DA COMPRADORA. PEDIDO DE LUCROS CESSANTES. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. ARRESTO E INDISPONIBILIDADE DO IMÓVEL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PROVIMENTO PARCIAL. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de apelação cível interposta pela autora contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com indenizatória. A sentença reconheceu o inadimplemento contratual das rés, consubstanciado no atraso na entrega do imóvel, determinando a rescisão do contrato, a restituição integral dos valores pagos e a aplicação da cláusula penal prevista. A controvérsia recursal envolve a negativa, na origem, dos pedidos de indenização por lucros cessantes, danos morais, inversão da cláusula penal e decretação de indisponibilidade do imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se é devida a indenização por lucros cessantes, mesmo diante da aplicação da cláusula penal moratória; (ii) estabelecer se cabe a inversão da cláusula penal originalmente prevista apenas para o comprador; (iii) verificar se é cabível a decretação de indisponibilidade do imóvel como medida de garantia; (iv) determinar se é devida indenização por danos morais diante do atraso excessivo na entrega do imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A cláusula penal moratória prevista no contrato (0,5% ao mês sobre os valores pagos) tem natureza compensatória e afasta, nos termos do Tema Repetitivo n. 970 do STJ, a possibilidade de cumulação com lucros cessantes, sob pena de bis in idem e enriquecimento sem causa. 4. A pretensão de inversão da cláusula penal com fundamento no Tema Repetitivo n. 971 do STJ não se sustenta, uma vez que o contrato já estabelece penalidade expressa para o inadimplemento do vendedor, sendo a inversão adequada apenas nas hipóteses em que não houver previsão contratual específica. 5. O pedido de indisponibilidade do imóvel, por meio de arresto ou bloqueio de matrícula, não merece acolhimento, por se tratar de medida excepcional que exige a demonstração de risco concreto de ineficácia da tutela jurisdicional. Ademais, com a rescisão do contrato, o imóvel deixou de integrar a relação obrigacional entre as partes, o que afasta a necessidade de constrição sobre o bem. 6. O atraso superior a quatro anos na entrega do imóvel, aliado à necessidade de judicialização para restituição dos valores pagos, configura dano moral indenizável, por ultrapassar o mero inadimplemento contratual e frustrar legítimas expectativas da consumidora, sendo adequada a fixação da indenização em R$ 10.000,00, à luz dos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso provido em parte. Tese de julgamento: 1. A cláusula penal moratória prevista em contrato afasta a possibilidade de cumulação com lucros cessantes. 2. A cláusula penal expressamente estipulada para o inadimplemento do vendedor prevalece, não sendo adequada a sua inversão. 3. A decretação de indisponibilidade de imóvel exige prova concreta de risco de ineficácia da tutela jurisdicional. 4. O atraso excessivo e injustificado na entrega de imóvel pode ensejar o reconhecimento de dano extrapatrimonial. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389 e 927; CPC, arts. 300 e 373, I; CDC, arts. 6º, VI, e 14. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo nº 970, REsp 1.635.428/SC, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 08.11.2017; STJ, Tema Repetitivo nº 971, REsp 1.614.721/DF, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 22.11.2017; STJ, AgInt no REsp 1922885/SP, Rel. Min. Raul Araújo, j. 24.05.2021; STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1816498/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 28.10.2019; TJ-BA, Apelação 0521742-55.2013.8.05.0001, Rel. Des. Mário Augusto Albiani Alves Júnior, j. 19.10.2022. Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação n. 0515730-83.2017.8.05.0001, em que figuram como apelante JAMILE SILVA DE BRITTO e, como apelados, PARQUE MILÊNIO II EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES E FATOR REALTY PARTICIPAÇÕES S/A. Acordam os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade de votos, em CONHECER do recurso e, no mérito, DAR PARCIAL PROVIMENTO ao apelo, nos termos do voto da relatora. Sala de Sessões, (data registrada no sistema). PRESIDENTE Desa. Maria da Purificação da Silva RELATORA PROCURADOR (A) DE JUSTIÇA

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0515730-83.2017.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Primeira Câmara Cível

APELANTE: JAMILE SILVA DE BRITTO

Advogado(s)
:
MARCIO BESERRA GUIMARAES, HENRIQUE BORGES GUIMARAES NETO

APELADO: PARQUE MILENIO II EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros (2)

Advogado(s)
:
MAURICIO BRITO PASSOS SILVA, BRUNO DE SOUZA FERREIRA RAMOS, MAURICIO SAMPAIO CAMPOS FILHO, LEANDRO VILASBOAS BORGES

ACORDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DAS VENDEDORAS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. INSURGÊNCIAS DA COMPRADORA. PEDIDO DE LUCROS CESSANTES. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. ARRESTO E INDISPONIBILIDADE DO IMÓVEL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PROVIMENTO PARCIAL.

I. CASO EM EXAME

1. Trata-se de apelação cível interposta pela autora contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com indenizatória. A sentença reconheceu o inadimplemento contratual das rés, consubstanciado no atraso na entrega do imóvel, determinando a rescisão do contrato, a restituição integral dos valores pagos e a aplicação da cláusula penal prevista. A controvérsia recursal envolve a negativa, na origem, dos pedidos de indenização por lucros cessantes, danos morais, inversão da cláusula penal e decretação de indisponibilidade do imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se é devida a indenização por lucros cessantes, mesmo diante da aplicação da cláusula penal moratória; (ii) estabelecer se cabe a inversão da cláusula penal originalmente prevista apenas para o comprador; (iii) verificar se é cabível a decretação de indisponibilidade do imóvel como medida de garantia; (iv) determinar se é devida indenização por danos morais diante do atraso excessivo na entrega do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A cláusula penal moratória prevista no contrato (0,5% ao mês sobre os valores pagos) tem natureza compensatória e afasta, nos termos do Tema Repetitivo n. 970 do STJ, a possibilidade de cumulação com lucros cessantes, sob pena de
bis in idem
e enriquecimento sem causa.

4. A pretensão de inversão da cláusula penal com fundamento no Tema Repetitivo n. 971 do STJ não se sustenta, uma vez que o contrato já estabelece penalidade expressa para o inadimplemento do vendedor, sendo a inversão adequada apenas nas hipóteses em que não houver previsão contratual específica.

5. O pedido de indisponibilidade do imóvel, por meio de arresto ou bloqueio de matrícula, não merece acolhimento, por se tratar de medida excepcional que exige a demonstração de risco concreto de ineficácia da tutela jurisdicional. Ademais, com a rescisão do contrato, o imóvel deixou de integrar a relação obrigacional entre as partes, o que afasta a necessidade de constrição sobre o bem.

6. O atraso superior a quatro anos na entrega do imóvel, aliado à necessidade de judicialização para restituição dos valores pagos, configura dano moral indenizável, por ultrapassar o mero inadimplemento contratual e frustrar legítimas expectativas da consumidora, sendo adequada a fixação da indenização em R$ 10.000,00, à luz dos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7.

Recurso provido em parte.

Tese de julgamento
:

1. A cláusula penal moratória prevista em contrato afasta a possibilidade de cumulação com lucros cessantes.

2. A cláusula penal expressamente estipulada para o inadimplemento do vendedor prevalece, não sendo adequada a sua inversão.

3. A decretação de indisponibilidade de imóvel exige prova concreta de risco de ineficácia da tutela jurisdicional.

4. O atraso excessivo e injustificado na entrega de imóvel pode ensejar o reconhecimento de dano extrapatrimonial.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 389 e 927; CPC, arts. 300 e 373, I; CDC, arts. 6º, VI, e 14.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema Repetitivo nº 970, REsp 1.635.428/SC, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 08.11.2017; STJ, Tema Repetitivo nº 971, REsp 1.614.721/DF, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 22.11.2017; STJ, AgInt no REsp 1922885/SP, Rel. Min. Raul Araújo, j. 24.05.2021; STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1816498/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 28.10.2019; TJ-BA, Apelação 0521742-55.2013.8.05.0001, Rel. Des. Mário Augusto Albiani Alves Júnior, j. 19.10.2022.

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação n.
0515730-83.2017.8.05.0001
, em que figuram como apelante
JAMILE SILVA DE BRITTO
e, como apelados,
PARQUE MILÊNIO II EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES E FATOR REALTY PARTICIPAÇÕES S/A.

Acordam os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade de votos, em
CONHECER
do recurso e, no mérito,
DAR PARCIAL PROVIMENTO
ao apelo, nos termos do voto da relatora.

Sala de Sessões, (data registrada no sistema).

PRESIDENTE

Desa. Maria da Purificação da Silva

RELATORA

PROCURADOR (A) DE JUSTIÇA