Tribunal: TJBA
Processo: 8000513-90.2023.8.05.0103
Classe: Apelação
Relator(a): MARIA DE FATIMA SILVA CARVALHO
Órgão julgador: MARIA DE FATIMA SILVA CARVALHO
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-04-01
Data de publicação: 2026-04-01

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8000513-90.2023.8.05.0103 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: CIDADELLE I HOUSE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA Advogado(s): FABIO DE ANDRADE MOURA, TANDE DOS SANTOS BANDEIRA APELADO: JOBSON DUARTE RIMET DOMINGUES e outros Advogado(s):ANDREA OLIVEIRA ALVES, ADRIELLY COSTA GALLY ACORDÃO Ementa. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/97. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESILIÇÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS. RAZOABILIDADE. PEDIDO DE ABATIMENTO DE DÉBITOS DE IPTU. RESPONSABILIDADE DO POSSUIDOR DIRETO. POSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO. RECURSO PROVIDO EM PARTE. SENTENÇA REFORMADA APENAS PARA PARA DEFERIR O PEDIDO DE ABATIMENTO DOS DÉBITOS DE IPTU INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL NO PERÍODO DE POSSE DOS APELADOS. I. Caso em exame: Trata-se de Apelação interposta por CIDADELLE I HOUSE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA em face da sentença que julgou parcialmente procedente a Ação de Rescisão Contratual, declarando a resolução do pacto e determinando a devolução de 80% das quantias pagas pelos adquirentes, em parcela única, com correção monetária e juros de mora. II. Questões em discussão A primeira questão consiste em definir se a ausência de registro da cláusula de alienação fiduciária afasta o regime da Lei nº 9.514/97 em favor do Código de Defesa do Consumidor. A segunda questão reside na análise do percentual de retenção e na possibilidade de abatimento dos débitos de IPTU inadimplentes durante o período de posse dos autores. III. Razões de decidir A inexistência de registro do contrato com pacto de alienação fiduciária no Registro de Imóveis impede a constituição da propriedade fiduciária, conforme exige o artigo 23 da Lei nº 9.514/97. Desse modo, a relação jurídica permanece regida pelo Código de Defesa do Consumidor, sendo inaplicável o Tema 1095 do STJ. O percentual de retenção de 20% (vinte por cento) sobre as parcelas pagas é adequado para compensar os custos administrativos, situando-se dentro dos parâmetros da jurisprudência pátria. No que tange aos débitos de IPTU, a responsabilidade pelo pagamento dos tributos incidentes sobre o lote recai sobre o possuidor direto durante o período de exercício da posse. Com efeito, existindo prova de débitos tributários inadimplentes relativos ao intervalo em que os autores detiveram a posse do imóvel, deve ser autorizada a compensação de tais valores sobre o montante a ser restituído, sob pena de enriquecimento sem causa. IV. Dispositivo e tese Recurso conhecido e provido em parte. Tese de julgamento: "A ausência de registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel sujeita a rescisão do contrato às normas do Código de Defesa do Consumidor. É lícita a compensação de débitos de IPTU inadimplentes, relativos ao período de posse do adquirente, sobre o saldo de restituição em caso de rescisão contratual." Dispositivos legais relevantes citados: Código de Defesa do Consumidor, artigo 53; Lei nº 9.514/97, artigo 23; Código Civil, artigo 368. Jurisprudência citada: STJ - AgInt no AREsp: 2227266 RJ 2022/0320266-7, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 23/09/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/09/2024. TJ-BA - Apelação: 80057614120228050113, Relator: Alberto Raimundo Gomes dos Santos, Segunda Câmara Cível, Data de Publicação: 24/02/2025. TJ-GO 55964532720238090051, Relator.: ALICE TELES DE OLIVEIRA - (DESEMBARGADOR), 11ª Câmara Cível, Data de Publicação: 12/09/2024. Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível n.º 8000513-90.2023.8.05.0103, em que figuram como Apelante CIDADELLE I HOUSE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA e como Apelados JOBSON DUARTE RIMET DOMINGUES e REGIVANIA FERNANDA MEDEIROS DE ARAUJO DOMINGUES. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER E DAR PROVIMENTO PARCIAL ao recurso, nos termos do voto da Relatora. II

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8000513-90.2023.8.05.0103

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

APELANTE: CIDADELLE I HOUSE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA

Advogado(s)
:
FABIO DE ANDRADE MOURA, TANDE DOS SANTOS BANDEIRA

APELADO: JOBSON DUARTE RIMET DOMINGUES e outros

Advogado(s)
:
ANDREA OLIVEIRA ALVES, ADRIELLY COSTA GALLY

ACORDÃO

Ementa.
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/97. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESILIÇÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS. RAZOABILIDADE. PEDIDO DE ABATIMENTO DE DÉBITOS DE IPTU. RESPONSABILIDADE DO POSSUIDOR DIRETO. POSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO.
RECURSO PROVIDO EM PARTE. SENTENÇA REFORMADA APENAS PARA
PARA DEFERIR O PEDIDO DE ABATIMENTO DOS DÉBITOS DE IPTU INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL NO PERÍODO DE POSSE DOS APELADOS.

I. Caso em exame:
Trata-se de Apelação interposta por CIDADELLE I HOUSE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA em face da sentença que julgou parcialmente procedente a Ação de Rescisão Contratual, declarando a resolução do pacto e determinando a devolução de 80% das quantias pagas pelos adquirentes, em parcela única, com correção monetária e juros de mora.

II. Questões em discussão
A primeira questão consiste em definir se a ausência de registro da cláusula de alienação fiduciária afasta o regime da Lei nº 9.514/97 em favor do Código de Defesa do Consumidor. A segunda questão reside na análise do percentual de retenção e na possibilidade de abatimento dos débitos de IPTU inadimplentes durante o período de posse dos autores.

III. Razões de decidir
A inexistência de registro do contrato com pacto de alienação fiduciária no Registro de Imóveis impede a constituição da propriedade fiduciária, conforme exige o artigo 23 da Lei nº 9.514/97. Desse modo, a relação jurídica permanece regida pelo Código de Defesa do Consumidor, sendo inaplicável o Tema 1095 do STJ. O percentual de retenção de 20% (vinte por cento) sobre as parcelas pagas é adequado para compensar os custos administrativos, situando-se dentro dos parâmetros da jurisprudência pátria. No que tange aos débitos de IPTU, a responsabilidade pelo pagamento dos tributos incidentes sobre o lote recai sobre o possuidor direto durante o período de exercício da posse. Com efeito, existindo prova de débitos tributários inadimplentes relativos ao intervalo em que os autores detiveram a posse do imóvel, deve ser autorizada a compensação de tais valores sobre o montante a ser restituído, sob pena de enriquecimento sem causa.

IV. Dispositivo e tese
Recurso conhecido e provido em parte. Tese de julgamento: "A ausência de registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel sujeita a rescisão do contrato às normas do Código de Defesa do Consumidor. É lícita a compensação de débitos de IPTU inadimplentes, relativos ao período de posse do adquirente, sobre o saldo de restituição em caso de rescisão contratual."

Dispositivos legais relevantes citados:
Código de Defesa do Consumidor, artigo 53; Lei nº 9.514/97, artigo 23; Código Civil, artigo 368.

Jurisprudência citada
:

STJ - AgInt no AREsp: 2227266 RJ 2022/0320266-7, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 23/09/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/09/2024.

TJ-BA - Apelação: 80057614120228050113, Relator: Alberto Raimundo Gomes dos Santos, Segunda Câmara Cível, Data de Publicação: 24/02/2025.

TJ-GO 55964532720238090051, Relator.: ALICE TELES DE OLIVEIRA - (DESEMBARGADOR), 11ª Câmara Cível, Data de Publicação: 12/09/2024.

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível n.º 8000513-90.2023.8.05.0103, em que figuram como Apelante CIDADELLE I HOUSE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA e como Apelados JOBSON DUARTE RIMET DOMINGUES e REGIVANIA FERNANDA MEDEIROS DE ARAUJO DOMINGUES.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER E DAR PROVIMENTO PARCIAL ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

II