Tribunal: TJBA
Processo: 8003845-65.2023.8.05.0103
Classe: Apelação
Relator(a): MAURICIO KERTZMAN SZPORER
Órgão julgador: MAURICIO KERTZMAN SZPORER
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-02-26
Data de publicação: 2026-02-26

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8003845-65.2023.8.05.0103 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: MUNICIPIO DE ILHEUS Advogado(s): LORENA VIANA DA MOTTA APELADO: SP-82 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. Advogado(s):MARIANE GABRIELE DA SILVA, IVANDIR CORREIA JUNIOR ACORDÃO EMENTA: DIREITO TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. PROMESSA DE COMPRA E VENDA SEM REGISTRO. ILEGITIMIDADE PASSIVA SUSCITADA EM EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. POSSIBILIDADE DE CONHECIMENTO QUANDO FUNDADA EM PROVA DOCUMENTAL. LEGITIMIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. HONORÁRIOS. INVERSÃO. MAJORAÇÃO. INVIABILIDADE. TEMA 1.059 DO STJ. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que acolheu exceção de pré-executividade e reconheceu a ilegitimidade passiva da executada, extinguindo a execução fiscal movida para cobrança de IPTU e taxa de limpeza urbana, com fundamento na ausência de titularidade do imóvel por parte da ré, alegadamente transferido por compromisso de compra e venda não registrado. O Município apelante sustenta a legitimidade do promitente vendedor para figurar no polo passivo da execução. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a ilegitimidade passiva pode ser reconhecida em sede de exceção de pré-executividade, à luz da documentação constante dos autos; e (ii) estabelecer se, à luz do art. 34 do CTN, da jurisprudência do STJ (Tema 122) e da legislação municipal, subsiste a legitimidade passiva do promitente vendedor, mesmo diante da ausência de registro da alienação. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A exceção de pré-executividade é admissível na execução fiscal para arguição de matérias de ordem pública que não demandem dilação probatória, como a ilegitimidade passiva, conforme dispõe a Súmula 393 do STJ e o julgamento do Tema 262 (REsp 1.110.925/SP). 4. A definição do sujeito passivo do IPTU pode ser aferida com base em elementos documentais objetivos, especialmente quando a controvérsia se refere à existência ou não de registro do título translativo de propriedade, dispensando produção de outras provas. 5. O art. 34 do CTN estabelece que o contribuinte do IPTU é o proprietário do imóvel, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título, sendo certo que o art. 1.245, § 1º, do Código Civil dispõe que, enquanto não houver registro da alienação, o alienante permanece como proprietário formal. 6. O STJ, ao julgar o Tema 122, firmou tese de que tanto o promitente comprador quanto o promitente vendedor — este último na condição de proprietário formal — são legitimados para responder pelo IPTU, inclusive de forma solidária. 7. A legislação municipal aplicável (Lei nº 3.723/2014, art. 75, § 1º) permite o lançamento do IPTU em nome do promitente vendedor, do compromissário comprador ou de ambos, reforçando a responsabilidade solidária na hipótese de promessa de compra e venda sem registro. 8. A ausência de registro da alienação impede o reconhecimento da transferência de titularidade perante o Fisco, de modo que o proprietário formal permanece legitimado para figurar no polo passivo da execução fiscal. 9. A reforma parcial da sentença impõe a inversão dos ônus sucumbenciais, com a condenação da parte executada ao pagamento dos honorários advocatícios fixados na origem, nos termos do art. 85 do CPC, sem aplicação do § 11 do mesmo artigo, conforme entendimento do STJ no Tema 1059. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. A ilegitimidade passiva pode ser arguida em exceção de pré-executividade, desde que fundada em prova documental e versando sobre matéria de ordem pública. 2. O promitente vendedor de imóvel permanece como proprietário formal enquanto não registrado o título translativo, sendo legítimo para figurar no polo passivo da execução fiscal de IPTU. 3. A responsabilidade pelo IPTU é solidária entre o proprietário formal e o possuidor a qualquer título, conforme art. 34 do CTN e legislação municipal aplicável. Dispositivos relevantes citados: CTN, art. 34; CC, art. 1.245, § 1º; CPC, arts. 485, VI, e 85; Lei nº 6.830/1980; Lei Municipal nº 3.723/2014, art. 75, § 1º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 393; STJ, REsp 1.110.925/SP, Rel. Min. Teori Albino Zavascki, DJe 04.05.2009 (Tema 262); STJ, REsp 1.111.202/SP, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, DJe 18.06.2009 (Tema 122); STJ, AgInt no REsp 1.846.880/SP, Rel. Min. Francisco Falcão, DJe 23.03.2021; STJ, REsp 1.634.294/RS, Rel. Min. Og Fernandes, DJe 22.10.2021 (Tema 1059); TJ-BA, Apelação nº 8087631-22.2023.8.05.0001, Rel. Des. Edson Ruy Bahiense Guimarães, DJe 30.09.2025; TJ-BA, Apelação nº 0807386-79.2013.8.05.0001, Rel. Des. José Jorge Lopes Barreto da Silva, DJe 13.11.2023. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8003845-65.2023.8.05.0103, em que figuram como apelante MUNICIPIO DE ILHEUS e como apelada SP-82 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.. ACORDAM os magistrados integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia em CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do relator. Salvador, .

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8003845-65.2023.8.05.0103

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

APELANTE: MUNICIPIO DE ILHEUS

Advogado(s)
:
LORENA VIANA DA MOTTA

APELADO: SP-82 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

Advogado(s)
:
MARIANE GABRIELE DA SILVA, IVANDIR CORREIA JUNIOR

ACORDÃO

EMENTA:
DIREITO TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. PROMESSA DE COMPRA E VENDA SEM REGISTRO. ILEGITIMIDADE PASSIVA SUSCITADA EM EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. POSSIBILIDADE DE CONHECIMENTO QUANDO FUNDADA EM PROVA DOCUMENTAL. LEGITIMIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. HONORÁRIOS.
INVERSÃO. MAJORAÇÃO. INVIABILIDADE. TEMA 1.059 DO STJ.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta contra sentença que acolheu exceção de pré-executividade e reconheceu a ilegitimidade passiva da executada, extinguindo a execução fiscal movida para cobrança de IPTU e taxa de limpeza urbana, com fundamento na ausência de titularidade do imóvel por parte da ré, alegadamente transferido por compromisso de compra e venda não registrado. O Município apelante sustenta a legitimidade do promitente vendedor para figurar no polo passivo da execução.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há duas questões em discussão: (i) definir se a ilegitimidade passiva pode ser reconhecida em sede de exceção de pré-executividade, à luz da documentação constante dos autos; e (ii) estabelecer se, à luz do art. 34 do CTN, da jurisprudência do STJ (Tema 122) e da legislação municipal, subsiste a legitimidade passiva do promitente vendedor, mesmo diante da ausência de registro da alienação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A exceção de pré-executividade é admissível na execução fiscal para arguição de matérias de ordem pública que não demandem dilação probatória, como a ilegitimidade passiva, conforme dispõe a Súmula 393 do STJ e o julgamento do Tema 262 (REsp 1.110.925/SP).

4.
A definição do sujeito passivo do IPTU pode ser aferida com base em elementos documentais objetivos, especialmente quando a controvérsia se refere à existência ou não de registro do título translativo de propriedade, dispensando produção de outras provas.

5.
O art. 34 do CTN estabelece que o contribuinte do IPTU é o proprietário do imóvel, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título, sendo certo que o art. 1.245, § 1º, do Código Civil dispõe que, enquanto não houver registro da alienação, o alienante permanece como proprietário formal.

6.
O STJ, ao julgar o Tema 122, firmou tese de que tanto o promitente comprador quanto o promitente vendedor — este último na condição de proprietário formal — são legitimados para responder pelo IPTU, inclusive de forma solidária.

7.
A legislação municipal aplicável (Lei nº 3.723/2014, art. 75, § 1º) permite o lançamento do IPTU em nome do promitente vendedor, do compromissário comprador ou de ambos, reforçando a responsabilidade solidária na hipótese de promessa de compra e venda sem registro.

8.
A ausência de registro da alienação impede o reconhecimento da transferência de titularidade perante o Fisco, de modo que o proprietário formal permanece legitimado para figurar no polo passivo da execução fiscal.

9.
A reforma parcial da sentença impõe a inversão dos ônus sucumbenciais, com a condenação da parte executada ao pagamento dos honorários advocatícios fixados na origem, nos termos do art. 85 do CPC, sem aplicação do § 11 do mesmo artigo, conforme entendimento do STJ no Tema 1059.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10.
Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1.
A ilegitimidade passiva pode ser arguida em exceção de pré-executividade, desde que fundada em prova documental e versando sobre matéria de ordem pública.

2.
O promitente vendedor de imóvel permanece como proprietário formal enquanto não registrado o título translativo, sendo legítimo para figurar no polo passivo da execução fiscal de IPTU.

3.
A responsabilidade pelo IPTU é solidária entre o proprietário formal e o possuidor a qualquer título, conforme art. 34 do CTN e legislação municipal aplicável.

Dispositivos relevantes citados: CTN, art. 34; CC, art. 1.245, § 1º; CPC, arts. 485, VI, e 85; Lei nº 6.830/1980; Lei Municipal nº 3.723/2014, art. 75, § 1º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 393; STJ, REsp 1.110.925/SP, Rel. Min. Teori Albino Zavascki, DJe 04.05.2009 (Tema 262); STJ, REsp 1.111.202/SP, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, DJe 18.06.2009 (Tema 122); STJ, AgInt no REsp 1.846.880/SP, Rel. Min. Francisco Falcão, DJe 23.03.2021; STJ, REsp 1.634.294/RS, Rel. Min. Og Fernandes, DJe 22.10.2021 (Tema 1059); TJ-BA, Apelação nº 8087631-22.2023.8.05.0001, Rel. Des. Edson Ruy Bahiense Guimarães, DJe 30.09.2025; TJ-BA, Apelação nº 0807386-79.2013.8.05.0001, Rel. Des. José Jorge Lopes Barreto da Silva, DJe 13.11.2023.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.
8003845-65.2023.8.05.0103
, em que figuram como apelante MUNICIPIO DE ILHEUS e como apelada SP-82 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA..

ACORDAM
os magistrados integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia
em CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO
, nos termos do voto do relator.

Salvador, .