Tribunal: TJBA
Processo: 8025350-84.2023.8.05.0080
Classe: Apelação
Relator(a): RENATO RIBEIRO MARQUES DA COSTA
Órgão julgador: RENATO RIBEIRO MARQUES DA COSTA
Órgão colegiado: QUINTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-10
Data de publicação: 2026-03-10

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8025350-84.2023.8.05.0080 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: PERFILEX PARTICIPACOES LTDA e outros Advogado(s): THIAGO DA COSTA E SILVA LOTT, RODOLFO CHIQUINI DA SILVA APELADO: ANDRE LUIS LIMA SILVA e outros Advogado(s):RODOLFO CHIQUINI DA SILVA, THIAGO DA COSTA E SILVA LOTT ACORDÃO DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. LEI 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL. BASE DE CÁLCULO SOBRE VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE 25%. TAXA DE FRUIÇÃO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DESPESA JÁ ABRANGIDA NO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. RECURSOS DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME 1 - Apelação cível interposta por empresa loteadora e recurso adesivo interposto por comprador em face de sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual, determinando a restituição de 75% dos valores pagos pelo autor, com retenção de 25% pela ré. 2 - O autor celebrou contrato de promessa de compra e venda de lote urbano e, por dificuldades financeiras, pleiteou rescisão com restituição de 90% dos valores pagos. A ré, em apelação, pretende aplicação integral da Lei 13.786/2018, com cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato, dedução de comissão de corretagem, taxa de fruição e reversão da sucumbência. O autor, em recurso adesivo, pretende majoração da restituição para 90% ou 80%. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3 - A questão em discussão consiste em saber: (i) se a cláusula penal prevista na Lei 13.786/2018 deve incidir sobre o valor total do contrato ou sobre os valores efetivamente pagos; (ii) se é devida taxa de fruição em contrato de lote urbano sem edificação; (iii) se a comissão de corretagem pode ser deduzida separadamente do percentual de retenção fixado; e (iv) se o percentual de 25% de retenção mostra-se adequado ou excessivo. III. RAZÕES DE DECIDIR 4 - A Lei 13.786/2018 aplica-se ao caso concreto, porém sua interpretação deve harmonizar-se com os princípios do Código de Defesa do Consumidor, evitando onerosidade excessiva ao consumidor e enriquecimento sem causa do fornecedor. 5 - A incidência da cláusula penal sobre o valor integral do contrato, quando o consumidor pagou apenas parcela do preço, resulta em retenção desproporcional. O artigo 413 do Código Civil autoriza a redução equitativa da penalidade quando manifestamente excessiva. O percentual de 25% sobre os valores efetivamente pagos revela-se equilibrado, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça. 6 - A taxa de fruição somente é devida quando comprovada a efetiva utilização do imóvel pelo adquirente. Tratando-se de lote urbano sem edificação, inexiste fruição no sentido de uso, gozo ou aproveitamento econômico. A cobrança adicional desta taxa configuraria dupla penalização, pois o percentual de retenção já abrange despesas gerais e custos da rescisão. 7 - O percentual de 25% de retenção possui natureza indenizatória e cominatória, abrangendo de uma só vez todos os valores devidos ao vendedor pela extinção do contrato, inclusive a comissão de corretagem. A dedução adicional e específica desta verba importaria em dupla penalização ao consumidor. Após o desfazimento do contrato, a vendedora poderá comercializar novamente o imóvel, obtendo nova receita e eventual valorização do bem. 8 - O recurso adesivo do autor não merece acolhida. O percentual de 10% mostra-se insuficiente para ressarcir a vendedora pelos investimentos na comercialização, divulgação e despesas administrativas. A retenção de 25% garante ao consumidor a restituição da maior parte dos valores pagos e compensa adequadamente a promitente vendedora, revelando-se equilibrada, razoável e proporcional. 9 - A condenação da ré aos ônus sucumbenciais observa o princípio da causalidade. A necessidade de ajuizamento da ação decorreu da recusa em proceder à restituição em percentual adequado. A sentença acolheu substancialmente os pedidos do autor, configurando sucumbência mínima. IV. DISPOSITIVO 10 - Recursos conhecidos e desprovidos. Sentença mantida integralmente. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 13.786/2018; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A, I, II e V; CC, arts. 413 e 51, IV; CDC, art. 51, IV. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.723.519/SP, Rel. Min. Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 28.08.2019; STJ, REsp 2.006.528/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 24.11.2020. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos da APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO n. 8025350-84.2023.8.05.0080, sendo parte Apelante/Recorrida PERFILEX PARTICIPAÇÕES LTDA, parte Apelado/Recorrente ANDRE LUIS LIMA SILVA, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO E AO RECURSO ADESIVO, nos termos do voto do Relator. Sala das sessões, data registrada no sistema. Presidente Relator Procurador(a) de Justiça RM02

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quinta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8025350-84.2023.8.05.0080

Órgão Julgador
:
Quinta Câmara Cível

APELANTE: PERFILEX PARTICIPACOES LTDA e outros

Advogado(s)
:
THIAGO DA COSTA E SILVA LOTT, RODOLFO CHIQUINI DA SILVA

APELADO: ANDRE LUIS LIMA SILVA e outros

Advogado(s)
:
RODOLFO CHIQUINI DA SILVA, THIAGO DA COSTA E SILVA LOTT

ACORDÃO

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. LEI 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL. BASE DE CÁLCULO SOBRE VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE 25%. TAXA DE FRUIÇÃO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DESPESA JÁ ABRANGIDA NO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME
1 - Apelação cível interposta por empresa loteadora e recurso adesivo interposto por comprador em face de sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual, determinando a restituição de 75% dos valores pagos pelo autor, com retenção de 25% pela ré.
2 - O autor celebrou contrato de promessa de compra e venda de lote urbano e, por dificuldades financeiras, pleiteou rescisão com restituição de 90% dos valores pagos. A ré, em apelação, pretende aplicação integral da Lei 13.786/2018, com cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato, dedução de comissão de corretagem, taxa de fruição e reversão da sucumbência. O autor, em recurso adesivo, pretende majoração da restituição para 90% ou 80%.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3 - A questão em discussão consiste em saber: (i) se a cláusula penal prevista na Lei 13.786/2018 deve incidir sobre o valor total do contrato ou sobre os valores efetivamente pagos; (ii) se é devida taxa de fruição em contrato de lote urbano sem edificação; (iii) se a comissão de corretagem pode ser deduzida separadamente do percentual de retenção fixado; e (iv) se o percentual de 25% de retenção mostra-se adequado ou excessivo.

III. RAZÕES DE DECIDIR
4 - A Lei 13.786/2018 aplica-se ao caso concreto, porém sua interpretação deve harmonizar-se com os princípios do Código de Defesa do Consumidor, evitando onerosidade excessiva ao consumidor e enriquecimento sem causa do fornecedor.
5 - A incidência da cláusula penal sobre o valor integral do contrato, quando o consumidor pagou apenas parcela do preço, resulta em retenção desproporcional. O artigo 413 do Código Civil autoriza a redução equitativa da penalidade quando manifestamente excessiva. O percentual de 25% sobre os valores efetivamente pagos revela-se equilibrado, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.
6 - A taxa de fruição somente é devida quando comprovada a efetiva utilização do imóvel pelo adquirente. Tratando-se de lote urbano sem edificação, inexiste fruição no sentido de uso, gozo ou aproveitamento econômico. A cobrança adicional desta taxa configuraria dupla penalização, pois o percentual de retenção já abrange despesas gerais e custos da rescisão.
7 - O percentual de 25% de retenção possui natureza indenizatória e cominatória, abrangendo de uma só vez todos os valores devidos ao vendedor pela extinção do contrato, inclusive a comissão de corretagem. A dedução adicional e específica desta verba importaria em dupla penalização ao consumidor. Após o desfazimento do contrato, a vendedora poderá comercializar novamente o imóvel, obtendo nova receita e eventual valorização do bem.
8 - O recurso adesivo do autor não merece acolhida. O percentual de 10% mostra-se insuficiente para ressarcir a vendedora pelos investimentos na comercialização, divulgação e despesas administrativas. A retenção de 25% garante ao consumidor a restituição da maior parte dos valores pagos e compensa adequadamente a promitente vendedora, revelando-se equilibrada, razoável e proporcional.
9 - A condenação da ré aos ônus sucumbenciais observa o princípio da causalidade. A necessidade de ajuizamento da ação decorreu da recusa em proceder à restituição em percentual adequado. A sentença acolheu substancialmente os pedidos do autor, configurando sucumbência mínima.

IV. DISPOSITIVO
10 - Recursos conhecidos e desprovidos. Sentença mantida integralmente.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 13.786/2018; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A, I, II e V; CC, arts. 413 e 51, IV; CDC, art. 51, IV.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.723.519/SP, Rel. Min. Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 28.08.2019; STJ, REsp 2.006.528/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 24.11.2020.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos da
APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO
n.
8025350-84.2023.8.05.0080
, sendo parte Apelante/Recorrida
PERFILEX PARTICIPAÇÕES LTDA
, parte Apelado/Recorrente
ANDRE LUIS LIMA SILVA
,

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em
NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO E AO RECURSO ADESIVO
, nos termos do voto do Relator.

Sala das sessões, data registrada no sistema.

Presidente

Relator

Procurador(a) de Justiça

RM02