Tribunal: TJBA
Processo: 8102151-84.2023.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): ROSITA FALCAO DE ALMEIDA MAIA
Órgão julgador: ROSITA FALCAO DE ALMEIDA MAIA
Órgão colegiado: 2ª VICE-PRESIDÊNCIA
Data de julgamento: 2026-03-02
Data de publicação: 2026-03-02

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8102151-84.2023.8.05.0001 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: HABITACIONAL CONSTRUCOES S/A e outros Advogado(s): CIRO GARZEDIN GOMES, DANIEL GARZEDIN ALMEIDA, PAULO EDUARDO PRADO APELADO: KELSOR GONCALVES FERNANDES e outros Advogado(s):RENAN MARCEL BRANDAO PIRES ACORDÃO Ementa: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. HIPOTECA EM FAVOR DE INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. QUITAÇÃO DO IMÓVEL PELOS AUTORES. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E DANO MORAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA E RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. SÚMULA 308/STJ. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME Apelações cíveis interpostas por Banco Bradesco S/A e Habitacional Construções S/A contra sentença proferida pelo Juízo da 13ª Vara de Relações de Consumo de Salvador/BA, que, nos autos de ação de adjudicação compulsória cumulada com indenização por danos morais, ajuizada por Kelsor Gonçalves Fernandes e Cássia Góes de Carvalho Fernandes, julgou procedentes os pedidos para (i) determinar o cancelamento da hipoteca registrada sobre o imóvel adquirido, (ii) adjudicar o bem aos autores e (iii) condenar solidariamente as rés ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 10.000,00 a cada autor, além de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se o Banco Bradesco S/A possui legitimidade passiva para responder pela adjudicação compulsória e danos morais em razão da hipoteca; (ii) estabelecer se há responsabilidade solidária entre a incorporadora e o agente financeiro; e (iii) determinar se é devida a indenização por danos morais diante da não baixa do gravame hipotecário após quitação do imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR O Banco Bradesco S/A possui legitimidade passiva, pois figura como beneficiário da hipoteca e sua conduta atinge diretamente os adquirentes, nos termos do art. 17 do CDC e da Súmula 308 do STJ. A hipoteca constituída entre a incorporadora e o banco é ineficaz perante os promitentes compradores que quitaram o imóvel, conforme orientação consolidada do STJ. Há responsabilidade solidária entre a incorporadora e a instituição financeira pela não baixa da hipoteca e consequente impedimento de registro da propriedade pelos adquirentes, com respaldo na jurisprudência do STJ e do TJ/BA. A conduta omissiva das rés, ao não promoverem a regularização da matrícula do imóvel mesmo após a quitação, caracteriza descumprimento contratual e afronta à boa-fé objetiva, configurando dano moral indenizável. A incorporadora, mesmo sem legitimidade registral para cancelar a hipoteca, tem o dever de adotar todas as medidas necessárias à liberação do gravame, não podendo transferir a responsabilidade ao consumidor. O valor da indenização por danos morais (R$ 10.000,00 para cada autor) revela-se proporcional e razoável diante da frustração da expectativa dos adquirentes e do prolongado impedimento ao exercício do direito de propriedade. A existência de ação judicial proposta pela incorporadora contra o banco não afasta a sua obrigação perante os consumidores. IV. DISPOSITIVO E TESE Recursos desprovidos. Tese de julgamento: O agente financeiro é parte legítima para figurar no polo passivo de ação de adjudicação compulsória e indenização por danos morais quando beneficiário de hipoteca ineficaz perante adquirente de imóvel quitado. É solidária a responsabilidade entre incorporadora e instituição financeira pela manutenção indevida de hipoteca sobre imóvel quitado pelo comprador. A omissão das rés em viabilizar a baixa da hipoteca após quitação do imóvel configura ato ilícito gerador de dano moral indenizável. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8102151-84.2023.8.05.0001, em que figuram como Apelantes o Banco Bradesco S/A e Habitacional Construções S/A e Apelados Kelsor Gonçalves Fernandes e Cássia Góes de Carvalho Fernandes. Acordam os Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AS APELAÇÕES e o fazem de acordo com o voto de sua Relatora.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8102151-84.2023.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Terceira Câmara Cível

APELANTE: HABITACIONAL CONSTRUCOES S/A e outros

Advogado(s)
:
CIRO GARZEDIN GOMES, DANIEL GARZEDIN ALMEIDA, PAULO EDUARDO PRADO

APELADO: KELSOR GONCALVES FERNANDES e outros

Advogado(s)
:
RENAN MARCEL BRANDAO PIRES

ACORDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. HIPOTECA EM FAVOR DE INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. QUITAÇÃO DO IMÓVEL PELOS AUTORES. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E DANO MORAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA E RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. SÚMULA 308/STJ. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas por Banco Bradesco S/A e Habitacional Construções S/A contra sentença proferida pelo Juízo da 13ª Vara de Relações de Consumo de Salvador/BA, que, nos autos de ação de adjudicação compulsória cumulada com indenização por danos morais, ajuizada por Kelsor Gonçalves Fernandes e Cássia Góes de Carvalho Fernandes, julgou procedentes os pedidos para (i) determinar o cancelamento da hipoteca registrada sobre o imóvel adquirido, (ii) adjudicar o bem aos autores e (iii) condenar solidariamente as rés ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 10.000,00 a cada autor, além de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se o Banco Bradesco S/A possui legitimidade passiva para responder pela adjudicação compulsória e danos morais em razão da hipoteca; (ii) estabelecer se há responsabilidade solidária entre a incorporadora e o agente financeiro; e (iii) determinar se é devida a indenização por danos morais diante da não baixa do gravame hipotecário após quitação do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O Banco Bradesco S/A possui legitimidade passiva, pois figura como beneficiário da hipoteca e sua conduta atinge diretamente os adquirentes, nos termos do art. 17 do CDC e da Súmula 308 do STJ.

A hipoteca constituída entre a incorporadora e o banco é ineficaz perante os promitentes compradores que quitaram o imóvel, conforme orientação consolidada do STJ.

Há responsabilidade solidária entre a incorporadora e a instituição financeira pela não baixa da hipoteca e consequente impedimento de registro da propriedade pelos adquirentes, com respaldo na jurisprudência do STJ e do TJ/BA.

A conduta omissiva das rés, ao não promoverem a regularização da matrícula do imóvel mesmo após a quitação, caracteriza descumprimento contratual e afronta à boa-fé objetiva, configurando dano moral indenizável.

A incorporadora, mesmo sem legitimidade registral para cancelar a hipoteca, tem o dever de adotar todas as medidas necessárias à liberação do gravame, não podendo transferir a responsabilidade ao consumidor.

O valor da indenização por danos morais (R$ 10.000,00 para cada autor) revela-se proporcional e razoável diante da frustração da expectativa dos adquirentes e do prolongado impedimento ao exercício do direito de propriedade.

A existência de ação judicial proposta pela incorporadora contra o banco não afasta a sua obrigação perante os consumidores.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos desprovidos.

Tese de julgamento
:

O agente financeiro é parte legítima para figurar no polo passivo de ação de adjudicação compulsória e indenização por danos morais quando beneficiário de hipoteca ineficaz perante adquirente de imóvel quitado.

É solidária a responsabilidade entre incorporadora e instituição financeira pela manutenção indevida de hipoteca sobre imóvel quitado pelo comprador.

A omissão das rés em viabilizar a baixa da hipoteca após quitação do imóvel configura ato ilícito gerador de dano moral indenizável.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8102151-84.2023.8.05.0001, em que figuram como Apelantes o

Banco Bradesco S/A e Habitacional Construções S/A
e Apelados
Kelsor Gonçalves Fernandes e Cássia Góes de Carvalho Fernandes.

Acordam os Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia em
CONHECER E
NEG
AR PROVIMENTO A
S
APEL
AÇÕES
e o fazem de acordo com o voto de sua Relatora.