Tribunal: TJBA
Processo: 8027567-37.2022.8.05.0080
Classe: Apelação
Relator(a): CLAUDIO CESARE BRAGA PEREIRA
Órgão julgador: CLAUDIO CESARE BRAGA PEREIRA
Órgão colegiado: QUINTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-04-16
Data de publicação: 2026-04-16

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8027567-37.2022.8.05.0080 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: ADAUTO OLIVEIRA DA SILVA SAMPAIO Advogado(s): JOAO PEDRO SANTOS SILVA APELADO: DIVALDO ALMEIDA DE OLIVEIRA e outros Advogado(s):ANA CLARA NOGUEIRA COSTA ACORDÃO Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. BEM REGISTRADO EM NOME DE TERCEIRO FALECIDO. AUSÊNCIA DE INVENTÁRIO E PARTILHA. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DA OUTORGA DA ESCRITURA. INEXISTÊNCIA DE PROPRIEDADE REGISTRAL DOS PROMITENTES VENDEDORES. INDÍCIOS DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente o pedido formulado em ação de adjudicação compulsória proposta pelo autor em face dos promitentes vendedores, sob o fundamento de inexistirem os requisitos legais para a transferência da propriedade do imóvel, uma vez que o bem permanece registrado em nome de terceiro falecido, sem prévia abertura de inventário e partilha. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é juridicamente possível a adjudicação compulsória fundada em contrato particular de compra e venda firmado por pessoas que não detêm a propriedade registral do imóvel, ainda registrado em nome de terceiro falecido; e (ii) estabelecer se os elementos probatórios apresentados são suficientes para demonstrar a validade do contrato e o direito do comprador à outorga da escritura definitiva. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A adjudicação compulsória constitui instrumento destinado a compelir o promitente vendedor a outorgar escritura definitiva ao promitente comprador que tenha cumprido integralmente o contrato, desde que demonstrada a validade do instrumento e a possibilidade jurídica da transferência do domínio. 4. Os direitos reais sobre imóveis somente se adquirem com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o art. 1.227 do Código Civil. 5. A escritura pública constitui requisito de validade dos negócios jurídicos que tenham por objeto a transferência de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente, nos termos do art. 108 do Código Civil. 6. A adjudicação compulsória pressupõe que o promitente vendedor detenha legitimidade para transferir a propriedade do bem, circunstância inexistente quando o imóvel permanece registrado em nome de terceiro falecido, sem a prévia regularização dominial por meio de inventário e partilha. 7. Ninguém pode transferir mais direitos do que possui, razão pela qual promessa de venda firmada por quem não é proprietário registral do imóvel não constitui título apto a ensejar adjudicação compulsória. 8. A existência de alegações de vício de consentimento, consistentes em erro e dolo, reforça a fragilidade do negócio jurídico, pois a validade do contrato constitui requisito indispensável à procedência da adjudicação compulsória. 9. A ausência de regularização registral do imóvel, aliada à existência de outros herdeiros e de procedimentos paralelos de regularização dominial, evidencia a inadequação da via eleita para a obtenção da propriedade pretendida. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A adjudicação compulsória exige a existência de contrato válido e a possibilidade jurídica de transferência da propriedade pelo promitente vendedor. 2. Não é cabível adjudicação compulsória quando o imóvel permanece registrado em nome de terceiro falecido, sem prévia regularização dominial por meio de inventário e partilha. 3. A promessa de compra e venda firmada por quem não detém a propriedade registral do bem não constitui título apto a ensejar adjudicação compulsória. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 127; CC, arts. 108, 171, II, 1.227, 1.417, 1.418 e 1.793; CPC/2015, arts. 85, §11, 176 e 178. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.185.383/MG; STJ, AgInt no AREsp 202.871/MS; TJ-SP, Apelação Cível 1003125-17.2017.8.26.0372, Rel. Des. Alexandre Coelho, j. 28.11.2022; TJ-AC, AC 0712361-69.2021.8.01.0001, Rel. Des. Júnior Alberto, j. 07.10.2022; TJ-SC, APL 5000246-77.2020.8.24.0126, Rel. Des. Luiz Cézar Medeiros, j. 22.06.2021. Vistos, relatados e discutidos estes autos, de Apelação Cível n.º 8027567-37.2022.8.05.0080, na qual figuram como Apelante e Apelado respectivamente ADAUTO OLIVEIRA DA SILVA SAMPAIO e DIVALDO ALMEIDA DE OLIVEIRA e outros. ACORDAM, os Magistrados integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao Apelo, mantendo a sentença pelos seus e pelos ora apresentados fundamentos, majorando a verba sucumbencial, tudo nos termos do voto relator. Sala das Sessões, documento datado eletronicamente. PRESIDENTE DES. CLÁUDIO CÉSARE BRAGA PEREIRA RELATOR PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA 04

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quinta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8027567-37.2022.8.05.0080

Órgão Julgador
:
Quinta Câmara Cível

APELANTE: ADAUTO OLIVEIRA DA SILVA SAMPAIO

Advogado(s)
:
JOAO PEDRO SANTOS SILVA

APELADO: DIVALDO ALMEIDA DE OLIVEIRA e outros

Advogado(s)
:
ANA CLARA NOGUEIRA COSTA

ACORDÃO

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA.
SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA.
CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. BEM REGISTRADO EM NOME DE TERCEIRO FALECIDO. AUSÊNCIA DE INVENTÁRIO E PARTILHA. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DA OUTORGA DA ESCRITURA. INEXISTÊNCIA DE PROPRIEDADE REGISTRAL DOS PROMITENTES VENDEDORES. INDÍCIOS DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente o pedido formulado em ação de adjudicação compulsória proposta pelo autor em face dos promitentes vendedores, sob o fundamento de inexistirem os requisitos legais para a transferência da propriedade do imóvel, uma vez que o bem permanece registrado em nome de terceiro falecido, sem prévia abertura de inventário e partilha.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é juridicamente possível a adjudicação compulsória fundada em contrato particular de compra e venda firmado por pessoas que não detêm a propriedade registral do imóvel, ainda registrado em nome de terceiro falecido; e (ii) estabelecer se os elementos probatórios apresentados são suficientes para demonstrar a validade do contrato e o direito do comprador à outorga da escritura definitiva.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A adjudicação compulsória constitui instrumento destinado a compelir o promitente vendedor a outorgar escritura definitiva ao promitente comprador que tenha cumprido integralmente o contrato, desde que demonstrada a validade do instrumento e a possibilidade jurídica da transferência do domínio.

4. Os direitos reais sobre imóveis somente se adquirem com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o art. 1.227 do Código Civil.

5. A escritura pública constitui requisito de validade dos negócios jurídicos que tenham por objeto a transferência de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente, nos termos do art. 108 do Código Civil.

6. A adjudicação compulsória pressupõe que o promitente vendedor detenha legitimidade para transferir a propriedade do bem, circunstância inexistente quando o imóvel permanece registrado em nome de terceiro falecido, sem a prévia regularização dominial por meio de inventário e partilha.

7. Ninguém pode transferir mais direitos do que possui, razão pela qual promessa de venda firmada por quem não é proprietário registral do imóvel não constitui título apto a ensejar adjudicação compulsória.

8. A existência de alegações de vício de consentimento, consistentes em erro e dolo, reforça a fragilidade do negócio jurídico, pois a validade do contrato constitui requisito indispensável à procedência da adjudicação compulsória.

9. A ausência de regularização registral do imóvel, aliada à existência de outros herdeiros e de procedimentos paralelos de regularização dominial, evidencia a inadequação da via eleita para a obtenção da propriedade pretendida.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A adjudicação compulsória exige a existência de contrato válido e a possibilidade jurídica de transferência da propriedade pelo promitente vendedor.

2. Não é cabível adjudicação compulsória quando o imóvel permanece registrado em nome de terceiro falecido, sem prévia regularização dominial por meio de inventário e partilha.

3. A promessa de compra e venda firmada por quem não detém a propriedade registral do bem não constitui título apto a ensejar adjudicação compulsória.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 127; CC, arts. 108, 171, II, 1.227, 1.417, 1.418 e 1.793; CPC/2015, arts. 85, §11, 176 e 178.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.185.383/MG; STJ, AgInt no AREsp 202.871/MS; TJ-SP, Apelação Cível 1003125-17.2017.8.26.0372, Rel. Des. Alexandre Coelho, j. 28.11.2022; TJ-AC, AC 0712361-69.2021.8.01.0001, Rel. Des. Júnior Alberto, j. 07.10.2022; TJ-SC, APL 5000246-77.2020.8.24.0126, Rel. Des. Luiz Cézar Medeiros, j. 22.06.2021.

Vistos, relatados e discutidos estes autos, de Apelação Cível n.º 8027567-37.2022.8.05.0080, na qual figuram como Apelante e Apelado respectivamente

ADAUTO OLIVEIRA DA SILVA SAMPAIO
e
DIVALDO ALMEIDA DE OLIVEIRA e outros
.

ACORDAM,
os Magistrados integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em
CONHECER e NEGAR PROVIMENTO
ao Apelo, mantendo a sentença pelos seus e pelos ora apresentados fundamentos, majorando a verba sucumbencial, tudo nos termos do voto relator.

Sala das Sessões, documento datado eletronicamente.

PRESIDENTE

DES. CLÁUDIO CÉSARE BRAGA PEREIRA

RELATOR

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

04