Tribunal: TJBA
Processo: 8000086-18.2015.8.05.0154
Classe: Apelação
Relator(a): MARIELZA MAUES PINHEIRO LIMA
Órgão julgador: MARIELZA MAUES PINHEIRO LIMA
Órgão colegiado: PRIMEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-07-14
Data de publicação: 2026-07-14

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8000086-18.2015.8.05.0154 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível APELANTE: COLEMA 2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Advogado(s): RAQUEL LIMA SARAIVA, EDUARDO PORTO CARREIRO COELHO CAVALCANTI, RICARDO DE CASTRO E SILVA DALLE APELADO: SILVIO SALES TEIXEIRA Advogado(s): ACORDÃO Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO URBANO. INCIDÊNCIA DA LEI Nº 6.766/79. CONSTITUIÇÃO EM MORA DO DEVEDOR. REQUISITO ESSENCIAL. NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA VIA REGISTRO DE IMÓVEIS. TENTATIVA PESSOAL FRUSTRADA. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO POR EDITAL. NÃO OBSERVÂNCIA. AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTO DE CONSTITUIÇÃO E DESENVOLVIMENTO VÁLIDO DO PROCESSO. MORA EX PERSONA. SÚMULA Nº 76 DO STJ. EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta por COLEMA 2 Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença que extinguiu, sem resolução do mérito, ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização ajuizada em face de adquirente de lote urbano, em razão da ausência de constituição válida em mora do devedor. II . Questão em discussão 2. Há três questões em discussão: (i) definir se o inadimplemento de prestações em contrato de promessa de compra e venda de imóvel integrante de loteamento constitui mora automática (ex re) ou se exige interpelação prévia (ex persona); ii) se a cláusula resolutiva expressa dispensa a necessidade de notificação premonitória; iii) se a tentativa negativa de notificação pessoal via cartório desobriga a credora de realizar a notificação por edital prevista na legislação especial. III . Razões de decidir 3. O contrato objeto da lide submete-se à disciplina da Lei nº 6.766/1979, por envolver promessa de compra e venda de lote integrante de loteamento urbano. 4. O art. 32 da Lei nº 6.766/1979 exige a constituição formal em mora do adquirente por intermédio do Oficial do Registro de Imóveis como condição para a rescisão contratual fundada em inadimplemento. 5. A mora, nos contratos de aquisição de imóvel loteado, configura-se como mora ex persona, não se aplicando automaticamente a regra geral do art. 397 do Código Civil acerca da mora ex re. 6. A existência de cláusula resolutiva expressa não afasta a necessidade de prévia constituição em mora, diante da incidência de norma especial protetiva do adquirente. 7. O art. 49 da Lei nº 6.766/1979 determina a realização de notificação por edital quando frustrada a tentativa de intimação pessoal do devedor. 8. A ausência de notificação por edital impede a regular constituição em mora e afasta o preenchimento da condição de procedibilidade necessária ao ajuizamento da ação de rescisão contratual. 9. A exigência de constituição formal em mora revela especial cautela do ordenamento jurídico com a proteção do adquirente em contratos de loteamento, sobretudo quando já houve adimplemento substancial da obrigação, como na hipótese dos autos, em que o pagamento incontroverso supera 85% do valor contratado, evitando-se a resolução abrupta do contrato sem prévia oportunidade regular de purgação da mora. 10. A jurisprudência contemporânea tem reafirmado o entendimento de que a prévia interpelação do devedor constitui requisito indispensável à rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que o contrato não esteja registrado ou contenha cláusula resolutiva expressa. 11. A extinção do processo sem resolução do mérito revela-se adequada diante da ausência de pressuposto processual específico para o desenvolvimento válido da demanda. IV. Dispositivo 12. Apelo conhecido e não provido. _________________________________________ Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 485, IV. CC, arts. 397 e 474. Lei nº 6.766/1979, arts. 32 e 49. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 76. TJ-BA, Apelação nº 8000674-87.2021.8.05.0130, Rel. Desª Joanice Maria Guimarães de Jesus, Terceira Câmara Cível, j. 29.04.2024. TJ-SP, Apelação Cível nº 1004101-94.2024.8.26.0625, Rel. Desª Mônica de Carvalho, 1ª Câmara de Direito Privado, j. 15.01.2025. TJMG, Apelação Cível nº 1.0439.15.017905-9/002, Rel. Desª Mariangela Meyer, 10ª Câmara Cível, j. 15.06.2021. Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação nº 8000086-18.2015.8.05.0154, que tem como parte Apelante, COLEMA 2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e, parte Apelada, SILVIO SALES TEIXEIRA. Acordam os Desembargadores componentes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do Relator. Sala de Sessões,

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n. 8000086-18.2015.8.05.0154

Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível

APELANTE: COLEMA 2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

Advogado(s): RAQUEL LIMA SARAIVA, EDUARDO PORTO CARREIRO COELHO CAVALCANTI, RICARDO DE CASTRO E SILVA DALLE

APELADO: SILVIO SALES TEIXEIRA

Advogado(s):

ACORDÃO

Ementa
:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
LOTEAMENTO URBANO. INCIDÊNCIA DA LEI Nº 6.766/79. CONSTITUIÇÃO EM MORA DO DEVEDOR. REQUISITO ESSENCIAL. NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA VIA REGISTRO DE IMÓVEIS. TENTATIVA PESSOAL FRUSTRADA.
NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO POR EDITAL. NÃO OBSERVÂNCIA
. AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTO DE CONSTITUIÇÃO E DESENVOLVIMENTO VÁLIDO DO PROCESSO. MORA EX PERSONA. SÚMULA Nº 76 DO STJ. EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO MANTIDA.
RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta por COLEMA 2 Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença que extinguiu, sem resolução do mérito, ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização ajuizada em face de adquirente de lote urbano, em razão da ausência de constituição válida em mora do devedor.

II . Questão em discussão

2. Há três questões em discussão: (i) definir se o inadimplemento de prestações em contrato de promessa de compra e venda de imóvel integrante de loteamento constitui mora automática (ex re) ou se exige interpelação prévia (ex persona); ii) se a cláusula resolutiva expressa dispensa a necessidade de notificação premonitória; iii) se a tentativa negativa de notificação pessoal via cartório desobriga a credora de realizar a notificação por edital prevista na legislação especial.

III . Razões de decidir

3. O contrato objeto da lide submete-se à disciplina da Lei nº 6.766/1979, por envolver promessa de compra e venda de lote integrante de loteamento urbano.

4. O art. 32 da Lei nº 6.766/1979 exige a constituição formal em mora do adquirente por intermédio do Oficial do Registro de Imóveis como condição para a rescisão contratual fundada em inadimplemento.

5. A mora, nos contratos de aquisição de imóvel loteado, configura-se como mora ex persona, não se aplicando automaticamente a regra geral do art. 397 do Código Civil acerca da mora ex re.

6. A existência de cláusula resolutiva expressa não afasta a necessidade de prévia constituição em mora, diante da incidência de norma especial protetiva do adquirente.

7. O art. 49 da Lei nº 6.766/1979 determina a realização de notificação por edital quando frustrada a tentativa de intimação pessoal do devedor.

8. A ausência de notificação por edital impede a regular constituição em mora e afasta o preenchimento da condição de procedibilidade necessária ao ajuizamento da ação de rescisão contratual.

9. A exigência de constituição formal em mora revela especial cautela do ordenamento jurídico com a proteção do adquirente em contratos de loteamento, sobretudo quando já houve adimplemento substancial da obrigação, como na hipótese dos autos, em que o pagamento incontroverso supera 85% do valor contratado, evitando-se a resolução abrupta do contrato sem prévia oportunidade regular de purgação da mora.

10. A jurisprudência contemporânea tem reafirmado o entendimento de que a prévia interpelação do devedor constitui requisito indispensável à rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que o contrato não esteja registrado ou contenha cláusula resolutiva expressa.

11. A extinção do processo sem resolução do mérito revela-se adequada diante da ausência de pressuposto processual específico para o desenvolvimento válido da demanda.

IV. Dispositivo

12. Apelo conhecido e não provido.

_________________________________________

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 485, IV. CC, arts. 397 e 474. Lei nº 6.766/1979, arts. 32 e 49.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula nº 76. TJ-BA, Apelação nº 8000674-87.2021.8.05.0130, Rel. Desª Joanice Maria Guimarães de Jesus, Terceira Câmara Cível, j. 29.04.2024. TJ-SP, Apelação Cível nº 1004101-94.2024.8.26.0625, Rel. Desª Mônica de Carvalho, 1ª Câmara de Direito Privado, j. 15.01.2025. TJMG, Apelação Cível nº 1.0439.15.017905-9/002, Rel. Desª Mariangela Meyer, 10ª Câmara Cível, j. 15.06.2021.

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação nº
8000086-18.2015.8.05.0154,
que tem como parte Apelante,
COLEMA 2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
e, parte Apelada,
SILVIO SALES TEIXEIRA
.

Acordam os Desembargadores componentes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em
NEGAR PROVIMENTO ao recurso,
nos termos do voto do Relator.

Sala de Sessões,