Tribunal: TJBA
Processo: 8006550-42.2022.8.05.0274
Classe: Apelação
Relator(a): CLAUDIO CESARE BRAGA PEREIRA
Órgão julgador: CLAUDIO CESARE BRAGA PEREIRA
Órgão colegiado: QUINTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-04-08
Data de publicação: 2026-04-08

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8006550-42.2022.8.05.0274 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: FUNDACAO DE ASSISTENCIA E DESENVOLVIMENTO HUMANO PARA CRIANCAS E ADOLESCENTES E SEUS FAMILIARES EM VITORIA DA CONQUISTA - BA Advogado(s): KARINE SUZE RODRIGUES SANTOS APELADO: JOSE NILTON BORGES GONCALVES Advogado(s):JOSE NILTON BORGES GONCALVES ACORDÃO Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL. CONDIÇÃO SUSPENSIVA. AUSÊNCIA DE ALVARÁ E PROJETO ESPECÍFICO. TESE DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INOVAÇÃO RECURSAL. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. OPINATIVO MINISTERIAL PELO NÃO PROVIMENTO DO APELO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta em ação de rescisão de contrato de locação de imóvel comercial ajuizada pela locadora FUNDAÇÃO DE ASSISTÊNCIA E DESENVOLVIMENTO HUMANO PARA CRIANÇAS E ADOLESCENTES E SEUS FAMILIARES EM VITÓRIA DA CONQUISTA/BA (FAMEC) em face do locatário JOSÉ NILTON BORGES GONÇALVES, contra sentença que julgou improcedentes os pedidos, ao fundamento de que a locadora não cumpriu obrigação contratual prévia consistente na entrega do projeto e do alvará de construção específicos, condição necessária ao início da obra e à exigibilidade dos aluguéis. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a ausência de entrega do alvará e do projeto específico pela locadora autoriza a aplicação da exceção do contrato não cumprido, afastando a mora do locatário; (ii) estabelecer se as alegações recursais da locadora acerca da responsabilidade do locatário pela obtenção do alvará configuram inovação recursal vedada. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O contrato de locação é bilateral e oneroso, submetendo as partes a obrigações recíprocas e interdependentes. 4. A exigibilidade do pagamento dos aluguéis estava subordinada à condição suspensiva, consistente no término da obra e no decurso do período de carência pactuado. 5. O início da obra dependia da apresentação de projeto aprovado e de alvará de construção específico, obrigação que incumbia à locadora, na qualidade de proprietária do imóvel. 6. A própria locadora confessou que providenciou apenas alvará referente ao projeto geral, e não o projeto e o alvará específicos necessários à obra do locatário. 7. A inexecução dessa obrigação prévia pela locadora impede a caracterização da mora do locatário, atraindo a aplicação da exceptio non adimpleti contractus, nos termos do art. 476 do Código Civil. 8. A eficácia do contrato e a exigibilidade das obrigações do locatário permaneceram suspensas, nos termos do art. 125 do Código Civil, diante do não implemento da condição pactuada. A tese recursal de que caberia ao locatário providenciar o alvará foi deduzida apenas em sede de apelação e embargos de declaração, configurando inovação recursal vedada pela legislação processual. 9. A juntada de documentos e a alteração da causa de pedir em grau recursal violam os arts. 435 e 1.014 do Código de Processo Civil. 10. A conduta processual da apelante, embora censurável, não evidencia dolo suficiente para caracterizar litigância de má-fé, mantendo-se o afastamento da penalidade. 11. Considerando o resultado do recurso, majoram-se os honorários sucumbenciais em mais 2%. IV. DISPOSITIVO E TESE 5. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A ausência de cumprimento de obrigação contratual prévia pela locadora autoriza a aplicação da exceção do contrato não cumprido, afastando a mora do locatário. 2. A exigibilidade das obrigações contratuais submetidas a condição suspensiva depende do efetivo implemento da condição pactuada. 3. A apresentação de fundamentos e provas inéditas apenas em sede recursal configura inovação recursal vedada. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 125 e 476; CPC, arts. 85, §§ 2º e 11, 435, 487, I, e 1.014; Lei Municipal nº 1.481/2007, art. 4º. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp nº 2.282.332/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 15.05.2023; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp nº 1.654.787/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 15.12.2020; TJSP, Apelação Cível nº 1005714-54.2021.8.26.0529, Rel. Des. Carlos Castilho Aguiar França, j. 13.12.2024. Vistos, relatados e discutidos estes autos, de Apelação Cível n.º 8006550-42.2022.8.05.0274, na qual figuram como Apelante e Apelado respectivamente FUNDAÇÃO DE ASSISTÊNCIA E DESENVOLVIMENTO HUMANO PARA CRIANÇAS E ADOLESCENTES E SEUS FAMILIARES EM VITÓRIA DA CONQUISTA BA e JOSÉ NILTON BORGES GONÇALVES. ACORDAM, os Magistrados integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao apelo, mantendo a sentença inalterada, majorando a verba sucumbencial, tudo nos termos do voto relator. Sala das Sessões, documento datado e assinado eletronicamente. PRESIDENTE DES. CLÁUDIO CÉSARE BRAGA PEREIRA RELATOR PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA 04

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quinta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8006550-42.2022.8.05.0274

Órgão Julgador
:
Quinta Câmara Cível

APELANTE: FUNDACAO DE ASSISTENCIA E DESENVOLVIMENTO HUMANO PARA CRIANCAS E ADOLESCENTES E SEUS FAMILIARES EM VITORIA DA CONQUISTA - BA

Advogado(s)
:
KARINE SUZE RODRIGUES SANTOS

APELADO: JOSE NILTON BORGES GONCALVES

Advogado(s)
:
JOSE NILTON BORGES GONCALVES

ACORDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL. CONDIÇÃO SUSPENSIVA. AUSÊNCIA DE ALVARÁ E PROJETO ESPECÍFICO. TESE DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INOVAÇÃO RECURSAL. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. OPINATIVO MINISTERIAL PELO NÃO PROVIMENTO DO APELO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação Cível
interposta em ação de rescisão de contrato de locação de imóvel comercial ajuizada pela locadora FUNDAÇÃO DE ASSISTÊNCIA E DESENVOLVIMENTO HUMANO PARA CRIANÇAS E ADOLESCENTES E SEUS FAMILIARES EM VITÓRIA DA CONQUISTA/BA (FAMEC) em face do locatário JOSÉ NILTON BORGES GONÇALVES, contra sentença que julgou improcedentes os pedidos, ao fundamento de que a locadora não cumpriu obrigação contratual prévia consistente na entrega do projeto e do alvará de construção específicos, condição necessária ao início da obra e à exigibilidade dos aluguéis.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há
duas questões em discussão
:

(i) definir se a ausência de entrega do alvará e do projeto específico pela locadora autoriza a aplicação da
exceção do contrato não cumprido
, afastando a mora do locatário;

(ii) estabelecer se as alegações recursais da locadora acerca da responsabilidade do locatário pela obtenção do alvará configuram inovação recursal vedada.
III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O contrato de locação é bilateral e oneroso, submetendo as partes a obrigações recíprocas e interdependentes.

4.

A exigibilidade do pagamento dos aluguéis estava subordinada à condição suspensiva, consistente no término da obra e no decurso do período de carência pactuado.

5.

O início da obra dependia da apresentação de projeto aprovado e de alvará de construção específico, obrigação que incumbia à locadora, na qualidade de proprietária do imóvel.

6.

A própria locadora confessou que providenciou apenas alvará referente ao projeto geral, e não o projeto e o alvará específicos necessários à obra do locatário.

7.

A inexecução dessa obrigação prévia pela locadora
impede a caracterização da mora do locatário
, atraindo a aplicação da exceptio non adimpleti contractus, nos termos do art. 476 do Código Civil.

8.

A eficácia do contrato e a exigibilidade das obrigações do locatário permaneceram suspensas, nos termos do art. 125 do Código Civil, diante do não implemento da condição pactuada.
A tese recursal de que caberia ao locatário providenciar o alvará foi deduzida apenas em sede de apelação e embargos de declaração, configurando inovação recursal vedada pela legislação processual.

9.

A juntada de documentos e a alteração da causa de pedir em grau recursal violam os arts. 435 e 1.014 do Código de Processo Civil.

10.

A conduta processual da apelante, embora censurável, não evidencia dolo suficiente para caracterizar litigância de má-fé, mantendo-se o afastamento da penalidade.

11.

Considerando o resultado do recurso, majoram-se os honorários sucumbenciais em mais 2%.

IV. DISPOSITIVO E TESE

5.

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

1.

A ausência de cumprimento de obrigação contratual prévia pela locadora autoriza a aplicação da exceção do contrato não cumprido, afastando a mora do locatário.

2.

A exigibilidade das obrigações contratuais submetidas a condição suspensiva depende do efetivo implemento da condição pactuada.

3.

A apresentação de fundamentos e provas inéditas apenas em sede recursal configura inovação recursal vedada.
Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 125 e 476; CPC, arts. 85, §§ 2º e 11, 435, 487, I, e 1.014; Lei Municipal nº 1.481/2007, art. 4º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp nº 2.282.332/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 15.05.2023; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp nº 1.654.787/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 15.12.2020; TJSP, Apelação Cível nº 1005714-54.2021.8.26.0529, Rel. Des. Carlos Castilho Aguiar França, j. 13.12.2024.

Vistos, relatados e discutidos estes autos, de Apelação Cível n.º
8006550-42.2022.8.05.0274
, na qual figuram como Apelante e Apelado respectivamente
FUNDAÇÃO DE ASSISTÊNCIA E DESENVOLVIMENTO HUMANO PARA CRIANÇAS E ADOLESCENTES E SEUS FAMILIARES EM VITÓRIA DA CONQUISTA BA
e
JOSÉ NILTON BORGES GONÇALVES
.

ACORDAM
, os Magistrados integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em
CONHECER
e
NEGAR PROVIMENTO
ao apelo, mantendo a sentença inalterada, majorando a verba sucumbencial, tudo nos termos do voto relator.

Sala das Sessões, documento datado e assinado eletronicamente.

PRESIDENTE

DES. CLÁUDIO CÉSARE BRAGA PEREIRA

RELATOR

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

04