Tribunal: TJBA
Processo: 8094422-12.2020.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): RICARDO REGIS DOURADO
Órgão julgador: RICARDO REGIS DOURADO
Órgão colegiado: QUARTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-06-09
Data de publicação: 2026-06-09

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quarta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8094422-12.2020.8.05.0001 Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível APELANTE: ALA REIS DO ESPIRITO SANTO Advogado(s): DANIEL SANTOS PRAXEDES SOUZA, EMANUELLE SILVA BORGES DA HORA APELADO: MARIA DA GLORIA SCHMITT PABST Advogado(s):CARLOS EDUARDO SCHMITT PABST ACORDÃO EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA REJEITADA. REVELIA. PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE. MÉRITO. CADEIA POSSESSÓRIA DERIVADA DE FRAUDE. VENDA A NON DOMINO. INEFICÁCIA DO NEGÓCIO JURÍDICO. BOA-FÉ DO ADQUIRENTE IRRELEVANTE. AUSÊNCIA DE DILIGÊNCIAS MÍNIMAS (DUE DILIGENCE). RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso de apelação interposto por Ala Reis do Espirito Santo contra sentença que julgou improcedentes os embargos de terceiro opostos em face de Maria da Glória Schmitt Pabst. O apelante busca a manutenção da posse de imóvel adquirido em 2019, através de contrato particular ("contrato de gaveta"), sustentando ser terceiro de boa-fé em razão da ausência de averbação da ação possessória na matrícula do imóvel. O juízo de origem, fundamentado nas provas da ação principal, reconheceu a nulidade da cadeia possessória iniciada por fraude de corretor e a ocorrência de venda por quem não era dono (a non domino). II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) se a revelia da embargada impõe a procedência automática do pedido por presunção de veracidade da boa-fé do autor; (ii) se a ausência de registro da ação na matrícula (Súmula 375 do STJ) protege o adquirente em hipótese de venda realizada por quem não detém o domínio; (iii) se o comportamento do adquirente, que omite a verificação da cadeia dominial, é compatível com a boa-fé objetiva. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A preliminar de nulidade da sentença não merece acolhida. A presunção de veracidade decorrente da revelia (art. 344, CPC) é relativa (juris tantum). 4. O magistrado tem o dever de confrontar as alegações com as provas dos autos, especialmente em processos conexos (Reintegração de Posse), prevalecendo a verdade real sobre o formalismo processual. 4. No mérito, a aquisição operou-se mediante venda a non domino, uma vez que o imóvel foi alienado ao apelante por pessoa que jamais figurou como proprietária no registro imobiliário. 5. Segundo jurisprudência consolidada do STJ, na venda por quem não é dono, a boa-fé do adquirente é irrelevante, pois o negócio não produz efeitos jurídicos perante o legítimo proprietário. 6. A Súmula 375 do STJ é inaplicável ao caso, pois pressupõe alienação por titular legítimo. No vício de domínio, a ineficácia do título é absoluta. Resta afastada a boa-fé objetiva por ausência de diligências mínimas (due diligence). 7. O adquirente que celebra "contrato de gaveta" sem verificar a matrícula do imóvel e sem extrair certidões em nome do proprietário registral incorre em cegueira deliberada, assumindo o risco da evicção, mormente em imóvel de alto padrão e em área nobre. 8. O direito à moradia do apelante não pode sobrepor-se ao direito de propriedade da embargada, vítima de fraude que litiga há mais de duas décadas, sob pena de chancelar a sucessão de posses clandestinas e viciadas. IV. DISPOSITIVO 9. Recurso desprovido. Teses deste julgamento: "1. A presunção de veracidade decorrente da revelia não é absoluta e cede diante de prova documental robusta em sentido contrário constante dos autos ou de processos conexos. 2. Na venda a non domino, a boa-fé do terceiro adquirente é juridicamente irrelevante para fins de manutenção da posse em face do verdadeiro titular do domínio, ante a ineficácia do negócio jurídico. 3. A omissão no dever de cautela e a ausência de verificação da cadeia dominial registral afastam a proteção da boa-fé objetiva nas aquisições imobiliárias". _________________________________ Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 344, 345, 674, 792; CC, arts. 1.219, 1.245. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1785665/DF; STJ, Súmula 375; STJ. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n. 8094422-12.2020.8.05.0001, em que figuram como apelante ALA REIS DO ESPIRITO SANTO e, como apelada, MARIA DA GLÓRIA SCHMITT PABST. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do Relator. Sala das Sessões, data registrada em sistema. PRESIDENTE DES. RICARDO REGIS DOURADO Relator PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA (RRD8)

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quarta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8094422-12.2020.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Quarta Câmara Cível

APELANTE: ALA REIS DO ESPIRITO SANTO

Advogado(s)
:
DANIEL SANTOS PRAXEDES SOUZA, EMANUELLE SILVA BORGES DA HORA

APELADO: MARIA DA GLORIA SCHMITT PABST

Advogado(s)
:
CARLOS EDUARDO SCHMITT PABST

ACORDÃO

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA REJEITADA. REVELIA. PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE. MÉRITO. CADEIA POSSESSÓRIA DERIVADA DE FRAUDE. VENDA A NON DOMINO. INEFICÁCIA DO NEGÓCIO JURÍDICO. BOA-FÉ DO ADQUIRENTE IRRELEVANTE. AUSÊNCIA DE DILIGÊNCIAS MÍNIMAS (DUE DILIGENCE). RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso de apelação interposto por
Ala
Reis do
Espirito
Santo contra sentença que julgou improcedentes os embargos de
terceiro opostos
em face de Maria da Glória Schmitt Pabst. O apelante busca a manutenção da posse de imóvel adquirido em 2019, através de contrato particular ("contrato de gaveta"), sustentando ser terceiro de boa-fé em razão da ausência de averbação da ação possessória na matrícula do imóvel. O juízo de origem, fundamentado nas provas da ação principal, reconheceu a nulidade da cadeia possessória iniciada por fraude de corretor e a ocorrência de venda por quem não era dono (a non domino).

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) se a revelia da embargada impõe a procedência automática do pedido por presunção de veracidade da boa-fé do autor; (
ii
) se a ausência de
registro
da ação na matrícula (Súmula 375 do STJ) protege o adquirente em hipótese de venda realizada por quem não detém o domínio; (
iii
) se o comportamento do adquirente, que omite a verificação da cadeia dominial, é compatível com a boa-fé objetiva.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A preliminar de nulidade da sentença não merece acolhida. A presunção de veracidade decorrente da revelia (art. 344, CPC) é relativa (
juris tantum
).

4. O magistrado tem o dever de confrontar as alegações com as provas dos autos, especialmente em processos conexos (Reintegração de Posse), prevalecendo a verdade real sobre o formalismo processual.

4. No mérito, a aquisição operou-se mediante venda
a non domino
, uma vez que o imóvel foi alienado ao apelante por pessoa que jamais figurou como proprietária no registro imobiliário.

5. Segundo jurisprudência consolidada do STJ, na venda por quem não é dono, a boa-fé do adquirente é irrelevante, pois o negócio não produz efeitos jurídicos perante o legítimo proprietário.

6. A Súmula 375 do STJ é inaplicável ao caso, pois pressupõe alienação por titular legítimo. No vício de domínio, a ineficácia do título é absoluta. Resta afastada a boa-fé objetiva por ausência de diligências mínimas (
due

diligence
).

7. O adquirente que celebra "contrato de gaveta" sem verificar a matrícula do imóvel e sem extrair certidões em nome do proprietário registral incorre em cegueira deliberada, assumindo o risco da evicção, mormente em imóvel de alto padrão e em área nobre.

8. O direito à moradia do apelante não pode sobrepor-se ao direito de propriedade da embargada, vítima de fraude que litiga há mais de duas décadas, sob pena de chancelar a sucessão de posses clandestinas e viciadas.

IV. DISPOSITIVO

9. Recurso desprovido.

Tese
s
de
ste
julgamento:

"1.
A presunção de veracidade decorrente da revelia não é absoluta e cede diante de prova documental robusta em sentido contrário constante dos autos ou de processos conexos.
2.
Na venda a non domino, a boa-fé do terceiro adquirente é juridicamente irrelevante para fins de manutenção da posse em face do verdadeiro titular do domínio, ante a ineficácia do negócio jurídico.
3.
A omissão no dever de cautela e a ausência de verificação da cadeia dominial registral afastam a proteção da boa-fé objetiva nas aquisições imobiliárias".

_________________________________

Dispositivos relevantes citados:

CPC, arts. 344, 345, 674, 792; CC, arts. 1.219, 1.245.

Jurisprudência relevante citada:

STJ,
AgInt
no REsp 1785665/DF; STJ, Súmula 375; STJ.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n. 8094422-12.2020.8.05.0001, em que figuram como apelante
ALA
REIS DO
ESPIRITO
SANTO
e, como apelada,
MARIA DA GLÓRIA SCHMITT PABST.

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do
Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO
, nos termos do voto do Relator.

S
ala
das Sessões, data
registrada
em sistema.

PRESIDENTE

DES. RICARDO REGIS DOURADO

Relator

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

(RRD8)