Tribunal: TJBA
Processo: 8044100-80.2023.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): CLAUDIO CESARE BRAGA PEREIRA
Órgão julgador: CLAUDIO CESARE BRAGA PEREIRA
Órgão colegiado: QUINTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-05-29
Data de publicação: 2026-05-29

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8044100-80.2023.8.05.0001 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: MRM CONSTRUTORA LTDA Advogado(s): HELIO SANTOS MENEZES JUNIOR, CAMILA SANTOS MENEZES, GABRIELA PAIXAO SUAREZ APELADO: PATRIMONIAL ITAQUENA LTDA - ME Advogado(s):MARCUS VINICIUS ALCANTARA KALIL ACORDÃO DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA PARA TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA, CONFIRMANDO ANTECIPAÇÃO DA TUTELA PARA ENTREGA DAS ESCRITURAS PÚBLICAS DOS IMÓVEIS. PRELIMINAR DE FALTA DE INTERESSE DE AGIR. REJEITADA. QUITAÇÃO INTEGRAL DA OBRIGAÇÃO PRINCIPAL. MORA DAS OBRIGAÇÕES ACESSÓRIAS, COMO TAXAS/QUOTAS CONDOMINIAIS E IPTU DOS IMÓVEIS, DE COMPETÊNCIA EXCLUSIVA DA APELADA, A PARTIR DA ENTREGA DAS CHAVES EM 04/02/2021 (IDS.67601720 E 67601721). PRECEDENTES DO STJ. RECUSA JUSTIFICADA NA OUTORGA DA ESCRITURA. INEXISTÊNCIA DO DIREITO DE EXIGIR A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMPROCEDÊNCIA DA PRETENSÃO. RECURSO PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA. INVERSÃO DA SUCUMBÊNCIA I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de adjudicação compulsória, proposta por promitente compradora que comprovou adimplemento integral do preço pactuado em dois contratos de promessa de compra e venda e descumprimento da vendedora quanto à outorga das escrituras. A sentença reconheceu a mora da promitente vendedora, rejeitando as alegações de impossibilidade de cumprimento por entraves administrativos e cartorários. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) Se há interesse de agir da autora em adjudicar o registro escritural dos imóveis; (ii) definir se a entrega das chaves à autora/apelada caracteriza imissão na posse, e se transfere a compradora a obrigação acessória de pagamentos das despesas e tributos dos imóveis; (iii) aferir se a recusa da ré/apelante em outorgar as escrituras de mostra justificável; e (iv) estabelecer se há mora da ré/apelante a autorizar a adjudicação compulsória. III. RAZÕES DE DECIDIR. 3. Na medida que autora/apelada afirma que a quitou as obrigações relacionadas aos contratos de compra e venda dos imóveis com a ré/apelante, e que esta se recusa a outorgar as respectivas escrituras, se apresenta necessária a atuação judicial para que seja suprida a recusa, mediante a ordem de adjudicação compulsória, configura-se o interesse de agir. Preliminar rejeitada. 4. Consoante entendimento consolidado do STJ, comprovada a entrega das chaves dos imóveis à autora, em 04 de fevereiro de 2021 (IDs 67601720 e 67601721), impõe-se reconhecer que a partir dessa data, a responsabilidade pelos encargos tributários, condominiais e de consumo dos imóveis, passa a ser da compradora/apelada. 5. A obrigação de outorga da escritura de compra e venda não se circunscreve ao cumprimento das obrigações principais estabelecidas no contrato. Também é necessário que as obrigações acessórias, como a quitação dos encargos legais, sejam atendidas. Assim, não tendo a autora cumprido as obrigações acessórias que lhe cabiam, já que, reconhecidamente, não efetuou o pagamento das taxas condominiais e IPTU posteriores a 04 de fevereiro de 2021, data em que foi imitida na posse dos imóveis, não resta caracterizada a satisfação integral de suas obrigações. 6. Considerando que o direito de exigir a adjudicação compulsória somente se concretiza a partir do momento em que o comprador cumpre integralmente suas obrigações, a recusa, na espécie, da ré/apelante em outorgar a escritura de compra e venda mostra-se, ao menos nesse momento, justificada, descabendo, consequentemente, a pretensão demandada. IV. Dispositivo e tese 7. Preliminar rejeitada. Recurso provido. Sentença reformada. Improcedência da ação com inversão do ônus da sucumbência Tese de julgamento: “1. A imissão na posse, com a entrega das chaves do imóvel ao comprador, transfere a este, a partir de então, a obrigação de pagar as taxas condominiais e IPTU do imóvel. 2. A adjudicação compulsória somente procede com o cumprimento pelo comprador das obrigações principais e acessórias, sendo legítima a recusa do vendedor em outorgar a escritura quando não adimplidas as acessórias” Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXV; CPC/2015, art. 17; CC, arts. 1.418. Jurisprudência relevante citada: STJ, AREsp 2.960.165/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 22.09.2025, DJe 26.09.2025; STJ, AgInt no AgInt nos EDcl no AREsp 2.376.830/PR, Rel. Min. Daniela Teixeira, 3ª Turma, j. 12.08.2025, DJe 15.08.2025; STJ, AgInt no AREsp 2.645.630/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, 4ª Turma, j. 11.06.2025, DJe 18.06.2025; Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8044100-80.8.05.0001, em que figuram como apelante MRM CONSTRUTORA LTDA, e apelada PATRIMONIAL ITAQUENA LTDA – ME. ACORDAM, os magistrados integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, em rejeitar a preliminar e DAR PROVIMENTO AO APELO, reformando a sentença, para julgar improcedente a ação, invertendo-se o ônus da sucumbência, no mesmo percentual fixado na sentença, tudo nos termos do voto relator. Sala das Sessões, documento datado eletronicamente DES. CLÁUDIO CÉSARE BRAGA PEREIRA RELATOR/PRESIDENTE PROCURADOR DE JUSTIÇA

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quinta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8044100-80.2023.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Quinta Câmara Cível

APELANTE: MRM CONSTRUTORA LTDA

Advogado(s)
:
HELIO SANTOS MENEZES JUNIOR, CAMILA SANTOS MENEZES, GABRIELA PAIXAO SUAREZ

APELADO: PATRIMONIAL ITAQUENA LTDA - ME

Advogado(s)
:
MARCUS VINICIUS ALCANTARA KALIL

ACORDÃO

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA PARA TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA, CONFIRMANDO ANTECIPAÇÃO DA TUTELA PARA ENTREGA DAS ESCRITURAS PÚBLICAS DOS IMÓVEIS. PRELIMINAR DE FALTA DE INTERESSE DE AGIR. REJEITADA. QUITAÇÃO INTEGRAL DA OBRIGAÇÃO PRINCIPAL. MORA DAS OBRIGAÇÕES ACESSÓRIAS, COMO TAXAS/QUOTAS CONDOMINIAIS E IPTU DOS IMÓVEIS, DE COMPETÊNCIA EXCLUSIVA DA APELADA, A PARTIR DA ENTREGA DAS CHAVES EM 04/02/2021 (IDS.67601720 E 67601721). PRECEDENTES DO STJ. RECUSA JUSTIFICADA NA OUTORGA DA ESCRITURA. INEXISTÊNCIA DO DIREITO DE EXIGIR A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMPROCEDÊNCIA DA PRETENSÃO. RECURSO PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA. INVERSÃO DA SUCUMBÊNCIA

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de adjudicação compulsória, proposta por promitente compradora que comprovou adimplemento integral do preço pactuado em dois contratos de promessa de compra e venda e descumprimento da vendedora quanto à outorga das escrituras. A sentença reconheceu a mora da promitente vendedora, rejeitando as alegações de impossibilidade de cumprimento por entraves administrativos e cartorários.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) Se há interesse de agir da autora em adjudicar o registro escritural dos imóveis; (ii) definir se a entrega das chaves à autora/apelada caracteriza imissão na posse, e se transfere a compradora a obrigação acessória de pagamentos das despesas e tributos dos imóveis; (iii) aferir se a recusa da ré/apelante em outorgar as escrituras de mostra justificável; e (iv) estabelecer se há mora da ré/apelante a autorizar a adjudicação compulsória.

III.
RAZÕES DE DECIDIR.

3. Na medida que autora/apelada afirma que a quitou as obrigações relacionadas aos contratos de compra e venda dos imóveis com a ré/apelante, e que esta se recusa a outorgar as respectivas escrituras, se apresenta necessária a atuação judicial para que seja suprida a recusa, mediante a ordem de adjudicação compulsória, configura-se o interesse de agir. Preliminar rejeitada.

4. Consoante entendimento consolidado do STJ, comprovada a entrega das chaves dos imóveis à autora, em
04 de fevereiro de 2021
(IDs 67601720 e 67601721), impõe-se reconhecer que a partir dessa data, a responsabilidade pelos encargos tributários, condominiais e de consumo dos imóveis,
passa a ser da compradora/apelada
.

5. A obrigação de outorga da escritura de compra e venda não se circunscreve ao cumprimento das obrigações principais estabelecidas no contrato. Também é necessário que as obrigações acessórias, como a quitação dos encargos legais, sejam atendidas. Assim, não tendo a autora cumprido as obrigações acessórias que lhe cabiam, já que, reconhecidamente, não efetuou o pagamento das taxas condominiais e IPTU posteriores a 04 de fevereiro de 2021, data em que foi imitida na posse dos imóveis, não resta caracterizada a satisfação integral de suas obrigações.

6. Considerando que o direito de exigir a adjudicação compulsória somente se concretiza a partir do momento em que o comprador cumpre integralmente suas obrigações, a recusa, na espécie, da ré/apelante em outorgar a escritura de compra e venda mostra-se, ao menos nesse momento, justificada, descabendo, consequentemente, a pretensão demandada.

IV. Dispositivo e tese

7. Preliminar rejeitada. Recurso provido. Sentença reformada. Improcedência da ação com inversão do ônus da sucumbência

Tese de julgamento
: “1. A imissão na posse, com a entrega das chaves do imóvel ao comprador, transfere a este, a partir de então, a obrigação de pagar as taxas condominiais e IPTU do imóvel. 2. A adjudicação compulsória somente procede com o cumprimento pelo comprador das obrigações principais e acessórias, sendo legítima a recusa do vendedor em outorgar a escritura quando não adimplidas as acessórias”

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXV; CPC/2015, art. 17; CC, arts. 1.418.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, AREsp 2.960.165/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 22.09.2025, DJe 26.09.2025;

STJ, AgInt no AgInt nos EDcl no AREsp 2.376.830/PR, Rel. Min. Daniela Teixeira, 3ª Turma, j. 12.08.2025, DJe 15.08.2025;

STJ, AgInt no AREsp 2.645.630/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, 4ª Turma, j. 11.06.2025, DJe 18.06.2025;

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8044100-80.8.05.0001, em que figuram como apelante
MRM CONSTRUTORA LTDA,
e apelada
PATRIMONIAL ITAQUENA LTDA – ME.

ACORDAM
,
os magistrados integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, em rejeitar a preliminar
e

DAR
PROVIMENTO AO APELO
,
reformando
a sentença, para julgar improcedente a ação, invertendo-se o ônus da sucumbência, no mesmo percentual fixado na sentença
, tudo nos termos do voto relator.

Sala das Sessões, documento datado eletronicamente

DES. CLÁUDIO CÉSARE BRAGA PEREIRA

RELATOR/PRESIDENTE

PROCURADOR DE JUSTIÇA