Tribunal: TJBA
Processo: 8003725-32.2023.8.05.0229
Classe: Apelação
Relator(a): MARINEIS FREITAS CERQUEIRA
Órgão julgador: MARINEIS FREITAS CERQUEIRA
Órgão colegiado: QUINTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-07-13
Data de publicação: 2026-07-13

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8003725-32.2023.8.05.0229 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA - EPP Advogado(s): GUSTAVO LUIS DE ALBUQUERQUE CARDOSO, WALTER NEY VITA SAMPAIO APELADO: CONCEICAO BASTOS DOS SANTOS Advogado(s):MARCIO SOUZA GARCIA, FABIO SILVA SANTANA SANTOS ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DE INFRAESTRUTURA BÁSICA. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO CONFIGURADOS. FORTUITO INTERNO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por construtora contra sentença que, nos autos de ação de obrigação de fazer cumulada com indenizatória por danos materiais e morais , julgou parcialmente procedentes os pedidos para determinar a entrega do lote em 90 (noventa) dias sob pena de multa diária, bem como condená-la ao pagamento de indenização por danos morais e lucros cessantes . II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. As questões em discussão consistem em definir: (i) se houve nulidade processual por cerceamento de defesa decorrente do julgamento antecipado da lide; (ii) se o atraso na entrega das obras de infraestrutura básica do loteamento restou justificado por caso fortuito ou força maior decorrente de chuvas intensas, entraves administrativos municipais e a pandemia de COVID-19; (iii) se são devidos lucros cessantes pelo atraso em lote de terra não edificado; (iv) se restou configurado dano moral passível de compensação e a adequação do valor arbitrado; e (v) se a multa diária cominada possui caráter proporcional e razoável. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide na hipótese em que o conjunto documental constante dos autos mostra-se suficiente para a resolução da controvérsia, que versa sobre inadimplemento contratual por atraso de obra imobiliária . 4. As intempéries climáticas, a exemplo de chuvas intensas, e a demora na obtenção de licenças e alvará definitivo junto à municipalidade constituem riscos inerentes à própria atividade imobiliária, qualificando-se como fortuito interno que não elide o dever de indenizar do incorporador . 5. A pandemia de COVID-19 não afasta a responsabilidade contratual se a mora da construtora já se encontrava plenamente configurada antes do estabelecimento do estado de emergência sanitária nacional em março de 2020 . 6. O atraso injustificado na entrega de imóvel gera presunção de prejuízo ao comprador pela privação do uso e gozo do bem, o que autoriza a condenação em lucros cessantes no percentual de 0,5% (meio por cento) ao mês, incidindo referida presunção inclusive no caso de lote de terra não edificado . 7. O descumprimento injustificado do prazo de entrega por período excessivo ultrapassando quatro anos ultrapassa o mero dissabor do cotidiano e gera dano moral indenizável, mantendo-se o patamar reparatório de R$ 10.000,00 (dez mil reais) fixado em conformidade com os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade . 8. Mostra-se proporcional e razoável a fixação de astreintes no patamar diário de R$ 500,00 (quinhentos reais) limitado a 30 (trinta) dias para compelir ao adimplemento da obrigação de fazer . IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso de apelação conhecido e desprovido. 10. Tese de julgamento: 1. O julgamento antecipado da lide é lícito quando os elementos documentais dos autos mostram-se aptos a formar o convencimento motivado do julgador, afastando-se a preliminar de cerceamento de defesa . 2. Chuvas sazonais e burocracia administrativa municipal para a concessão de alvará de habite-se caracterizam fortuito interno e não afastam o dever de indenizar do incorporador . 3. O atraso na entrega de lote de terra não edificado gera presunção de prejuízo à fruição econômica do adquirente, ensejando a condenação em lucros cessantes presumidos . 4. O atraso superior a quatro anos na entrega de infraestrutura básica de loteamento residencial gera danos morais indenizáveis . Dispositivos citados: Lei nº 13.105/2015, artigos 355, I, 370, 537 e 85, § 11; Lei nº 10.406/2002, artigos 393 e 475. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp. 1729593/SP, Segunda Seção, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizzes, publ. 27/09/2019; TJBA, Apelação Cível nº 8005851-55.2023.8.05.0229, Rel. Desembargador Cássio José Barbosa Miranda, Quinta Câmara Cível, publ. 12/08/2025; TJBA, Apelação Cível nº 8002105-82.2023.8.05.0229, Quinta Câmara Cível, Relatora Desembargadora Marielza Maues Pinheiro Lima, julgado em 02/12/2025 . Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8003725-32.2023.8.05.0229, em que figuram como apelante LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA - EPP e como apelada CONCEICAO BASTOS DOS SANTOS. ACORDAM os magistrados integrantes da Quinta Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto da relatora. Salvador, .

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quinta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8003725-32.2023.8.05.0229

Órgão Julgador
:
Quinta Câmara Cível

APELANTE: LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA - EPP

Advogado(s)
:
GUSTAVO LUIS DE ALBUQUERQUE CARDOSO, WALTER NEY VITA SAMPAIO

APELADO: CONCEICAO BASTOS DOS SANTOS

Advogado(s)
:
MARCIO SOUZA GARCIA, FABIO SILVA SANTANA SANTOS

ACORDÃO

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DE INFRAESTRUTURA BÁSICA. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO CONFIGURADOS. FORTUITO INTERNO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por construtora contra sentença que, nos autos de ação de obrigação de fazer cumulada com indenizatória por danos materiais e morais , julgou parcialmente procedentes os pedidos para determinar a entrega do lote em 90 (noventa) dias sob pena de multa diária, bem como condená-la ao pagamento de indenização por danos morais e lucros cessantes .

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. As questões em discussão consistem em definir: (i) se houve nulidade processual por cerceamento de defesa decorrente do julgamento antecipado da lide; (ii) se o atraso na entrega das obras de infraestrutura básica do loteamento restou justificado por caso fortuito ou força maior decorrente de chuvas intensas, entraves administrativos municipais e a pandemia de COVID-19; (iii) se são devidos lucros cessantes pelo atraso em lote de terra não edificado; (iv) se restou configurado dano moral passível de compensação e a adequação do valor arbitrado; e (v) se a multa diária cominada possui caráter proporcional e razoável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide na hipótese em que o conjunto documental constante dos autos mostra-se suficiente para a resolução da controvérsia, que versa sobre inadimplemento contratual por atraso de obra imobiliária .

4. As intempéries climáticas, a exemplo de chuvas intensas, e a demora na obtenção de licenças e alvará definitivo junto à municipalidade constituem riscos inerentes à própria atividade imobiliária, qualificando-se como fortuito interno que não elide o dever de indenizar do incorporador .

5. A pandemia de COVID-19 não afasta a responsabilidade contratual se a mora da construtora já se encontrava plenamente configurada antes do estabelecimento do estado de emergência sanitária nacional em março de 2020 .

6. O atraso injustificado na entrega de imóvel gera presunção de prejuízo ao comprador pela privação do uso e gozo do bem, o que autoriza a condenação em lucros cessantes no percentual de 0,5% (meio por cento) ao mês, incidindo referida presunção inclusive no caso de lote de terra não edificado .

7. O descumprimento injustificado do prazo de entrega por período excessivo ultrapassando quatro anos ultrapassa o mero dissabor do cotidiano e gera dano moral indenizável, mantendo-se o patamar reparatório de R$ 10.000,00 (dez mil reais) fixado em conformidade com os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade .

8. Mostra-se proporcional e razoável a fixação de astreintes no patamar diário de R$ 500,00 (quinhentos reais) limitado a 30 (trinta) dias para compelir ao adimplemento da obrigação de fazer .

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso de apelação conhecido e desprovido.

10. Tese de julgamento:

1. O julgamento antecipado da lide é lícito quando os elementos documentais dos autos mostram-se aptos a formar o convencimento motivado do julgador, afastando-se a preliminar de cerceamento de defesa .

2. Chuvas sazonais e burocracia administrativa municipal para a concessão de alvará de habite-se caracterizam fortuito interno e não afastam o dever de indenizar do incorporador .

3. O atraso na entrega de lote de terra não edificado gera presunção de prejuízo à fruição econômica do adquirente, ensejando a condenação em lucros cessantes presumidos .

4. O atraso superior a quatro anos na entrega de infraestrutura básica de loteamento residencial gera danos morais indenizáveis .

Dispositivos citados
: Lei nº 13.105/2015, artigos 355, I, 370, 537 e 85, § 11; Lei nº 10.406/2002, artigos 393 e 475.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp. 1729593/SP, Segunda Seção, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizzes, publ. 27/09/2019; TJBA, Apelação Cível nº 8005851-55.2023.8.05.0229, Rel. Desembargador Cássio José Barbosa Miranda, Quinta Câmara Cível, publ. 12/08/2025; TJBA, Apelação Cível nº 8002105-82.2023.8.05.0229, Quinta Câmara Cível, Relatora Desembargadora Marielza Maues Pinheiro Lima, julgado em 02/12/2025 .

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.
8003725-32.2023.8.05.0229
, em que figuram como apelante LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA - EPP e como apelada CONCEICAO BASTOS DOS SANTOS.

ACORDAM
os magistrados integrantes da Quinta Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade,
em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso
, nos termos do voto da relatora.

Salvador, .