Tribunal: TJBA
Processo: 8094660-60.2022.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): JOSE REGINALDO COSTA RODRIGUES NOGUEIRA
Órgão julgador: JOSE REGINALDO COSTA RODRIGUES NOGUEIRA
Órgão colegiado: TERCEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-07-13
Data de publicação: 2026-07-13

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8094660-60.2022.8.05.0001 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: ELEVADORES ATLAS SCHINDLER LTDA. Advogado(s): ANDRE GUSTAVO SALVADOR KAUFFMAN, MARCUS VINICIUS DE SOUZA DA SILVA, ANDERSON SANTOS PIMENTEL PEREIRA APELADO: CONDOMINIO EDIFICIO FALCAO Advogado(s):ARNALDO BASTOS MAGALHAES ACORDÃO DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. MANUTENÇÃO PREVENTIVA E CORRETIVA DE ELEVADORES. RESCISÃO POR JUSTA CAUSA. INADIMPLEMENTO DA PRESTADORA. MULTA RESCISÓRIA INDEVIDA. SUSPEIÇÃO DE TESTEMUNHAS. NÃO CONFIGURAÇÃO. HONORÁRIOS RECURSAIS. PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO DE APELAÇÃO NÃO PROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos em ação declaratória de inexistência de débito, para declarar inexigível multa de R$ 7.091,00 (sete mil e noventa e um reais) decorrente de rescisão contratual. O condomínio autor alegou que a ruptura da avença, celebrada em 2015, ocorreu motivadamente em setembro de 2021, diante da reiterada má prestação dos serviços pela empresa ré, que falhou na manutenção adequada dos equipamentos. A sentença de primeiro grau reconheceu o inadimplemento da prestadora com base na prova oral e documental, confirmando a justa causa para a rescisão sem ônus ao contratante. II. Questão em discussão 2. As questões em discussão consistem em: a) aferir a validade dos depoimentos testemunhais de moradora e funcionário do condomínio frente à arguição de suspeição por interesse no litígio; b) verificar se restou comprovada a falha na prestação dos serviços de manutenção preventiva e corretiva a ensejar a justa causa para a rescisão contratual; c) analisar se a idade avançada dos elevadores e a existência de cartões de manutenção assinados eximem a empresa da responsabilidade pelo inadimplemento; d) definir a exigibilidade da multa rescisória e a majoração dos honorários sucumbenciais. III. Razões de decidir 3. A preliminar de suspeição de testemunhas fundamentada no artigo 447, § 3º, II, do CPC deve ser rejeitada. O simples fato de a testemunha ser moradora ou funcionário do condomínio não induz, por si só, interesse jurídico ou econômico direto no desfecho da lide. Em demandas que versam sobre a manutenção de áreas comuns e equipamentos de uso coletivo, o depoimento daqueles que vivenciam diariamente as falhas técnicas é prova essencial e idônea, inexistindo nos autos elementos concretos de parcialidade ou inimizade capital. Precedentes do STJ e do TJBA. 4. No mérito, o inadimplemento contratual da empresa de elevadores restou demonstrado pela robusta prova oral, que relatou falhas graves como desnível de cabine, defeitos recorrentes em portas e demora injustificada no atendimento aos chamados de emergência. A obrigação de realizar manutenção preventiva e corretiva pressupõe a garantia de funcionamento seguro e eficiente dos equipamentos. 5. A tese de que os problemas decorreriam da idade dos elevadores (mais de 30 anos) não afasta o inadimplemento. Ao contratar a manutenção de equipamentos antigos, a empresa assume o risco da atividade, devendo prestar o serviço de forma adequada às condições técnicas do bem. A proposta de modernização não substitui a obrigação de manutenção contratada. 6. Caracterizada a justa causa para a rescisão por culpa da prestadora, aplica-se a cláusula 10.1.1 do contrato, que isenta o contratante de penalidades em caso de inadimplemento da contratada. A multa rescisória de 50% (cinquenta por cento) das mensalidades vincendas (cláusula 10.1.2.1) é, portanto, inexigível, sob pena de violação ao artigo 475 do Código Civil. 7. Diante do desprovimento do recurso, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC e do Tema Repetitivo 1059 do STJ. IV. Dispositivo e tese 8. Preliminar rejeitada. Recurso conhecido e desprovido. Teses de julgamento: "1. A condição de condômino ou funcionário do condomínio, isoladamente, não caracteriza a suspeição prevista no artigo 447, § 3º, II, do CPC, em lides sobre manutenção de áreas comuns. 2. O inadimplemento da prestadora de serviço de manutenção de elevadores, comprovado por falhas técnicas reiteradas e demora no atendimento, constitui justa causa para rescisão contratual e afasta a incidência de multa rescisória". Referências: Código Civil, art. 475, Código de Processo Civil, arts. 85, § 11 e 447, § 3º, STJ, Tema Repetitivo 1059 (REsp 1865553/PR), STJ, AgInt no AREsp 3.028.274/DF. TJBA, Apelação nº 0514742-28.2018.8.05.0001. Vistos, relatados e discutidos os autos da Apelação Cível nº 8094660-60.2022.8.05.0001, em que é apelante ELEVADORES ATLAS SCHINDLER LTDA. e apelado CONDOMÍNIO EDIFÍCIO FALCÃO. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em REJEITAR A PRELIMINAR, CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO interposto, nos termos do voto do Relator. PRESIDENTE José Reginaldo Costa Rodrigues Nogueira DESEMBARGADOR RELATOR PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n. 8094660-60.2022.8.05.0001

Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível

APELANTE: ELEVADORES ATLAS SCHINDLER LTDA.

Advogado(s): ANDRE GUSTAVO SALVADOR KAUFFMAN, MARCUS VINICIUS DE SOUZA DA SILVA, ANDERSON SANTOS PIMENTEL PEREIRA

APELADO: CONDOMINIO EDIFICIO FALCAO

Advogado(s):ARNALDO BASTOS MAGALHAES

ACORDÃO

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. MANUTENÇÃO PREVENTIVA E CORRETIVA DE ELEVADORES. RESCISÃO POR JUSTA CAUSA. INADIMPLEMENTO DA PRESTADORA. MULTA RESCISÓRIA INDEVIDA. SUSPEIÇÃO DE TESTEMUNHAS. NÃO CONFIGURAÇÃO. HONORÁRIOS RECURSAIS. PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO DE APELAÇÃO NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos em ação declaratória de inexistência de débito, para declarar inexigível multa de R$ 7.091,00 (sete mil e noventa e um reais) decorrente de rescisão contratual. O condomínio autor alegou que a ruptura da avença, celebrada em 2015, ocorreu motivadamente em setembro de 2021, diante da reiterada má prestação dos serviços pela empresa ré, que falhou na manutenção adequada dos equipamentos. A sentença de primeiro grau reconheceu o inadimplemento da prestadora com base na prova oral e documental, confirmando a justa causa para a rescisão sem ônus ao contratante.

II. Questão em discussão

2. As questões em discussão consistem em: a) aferir a validade dos depoimentos testemunhais de moradora e funcionário do condomínio frente à arguição de suspeição por interesse no litígio; b) verificar se restou comprovada a falha na prestação dos serviços de manutenção preventiva e corretiva a ensejar a justa causa para a rescisão contratual; c) analisar se a idade avançada dos elevadores e a existência de cartões de manutenção assinados eximem a empresa da responsabilidade pelo inadimplemento; d) definir a exigibilidade da multa rescisória e a majoração dos honorários sucumbenciais.

III. Razões de decidir

3. A preliminar de suspeição de testemunhas fundamentada no artigo 447, § 3º, II, do CPC deve ser rejeitada. O simples fato de a testemunha ser moradora ou funcionário do condomínio não induz, por si só, interesse jurídico ou econômico direto no desfecho da lide. Em demandas que versam sobre a manutenção de áreas comuns e equipamentos de uso coletivo, o depoimento daqueles que vivenciam diariamente as falhas técnicas é prova essencial e idônea, inexistindo nos autos elementos concretos de parcialidade ou inimizade capital. Precedentes do STJ e do TJBA.

4. No mérito, o inadimplemento contratual da empresa de elevadores restou demonstrado pela robusta prova oral, que relatou falhas graves como desnível de cabine, defeitos recorrentes em portas e demora injustificada no atendimento aos chamados de emergência. A obrigação de realizar manutenção preventiva e corretiva pressupõe a garantia de funcionamento seguro e eficiente dos equipamentos.

5. A tese de que os problemas decorreriam da idade dos elevadores (mais de 30 anos) não afasta o inadimplemento. Ao contratar a manutenção de equipamentos antigos, a empresa assume o risco da atividade, devendo prestar o serviço de forma adequada às condições técnicas do bem. A proposta de modernização não substitui a obrigação de manutenção contratada.

6. Caracterizada a justa causa para a rescisão por culpa da prestadora, aplica-se a cláusula 10.1.1 do contrato, que isenta o contratante de penalidades em caso de inadimplemento da contratada. A multa rescisória de 50% (cinquenta por cento) das mensalidades vincendas (cláusula 10.1.2.1) é, portanto, inexigível, sob pena de violação ao artigo 475 do Código Civil.

7. Diante do desprovimento do recurso, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC e do Tema Repetitivo 1059 do STJ.

IV. Dispositivo e tese

8. Preliminar rejeitada. Recurso conhecido e desprovido.

Teses de julgamento: "
1. A condição de condômino ou funcionário do condomínio, isoladamente, não caracteriza a suspeição prevista no artigo 447, § 3º, II, do CPC, em lides sobre manutenção de áreas comuns. 2. O inadimplemento da prestadora de serviço de manutenção de elevadores, comprovado por falhas técnicas reiteradas e demora no atendimento, constitui justa causa para rescisão contratual e afasta a incidência de multa rescisória".

Referências:
Código Civil, art. 475, Código de Processo Civil, arts. 85, § 11 e 447, § 3º, STJ, Tema Repetitivo 1059 (REsp 1865553/PR), STJ, AgInt no AREsp 3.028.274/DF. TJBA, Apelação nº 0514742-28.2018.8.05.0001.

Vistos, relatados e discutidos os autos da Apelação Cível
nº 8094660-60.2022.8.05.0001,
em que é apelante
ELEVADORES ATLAS SCHINDLER LTDA
. e apelado
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO FALCÃO.

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em
REJEITAR A PRELIMINAR, CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO
interposto, nos termos do voto do Relator.

PRESIDENTE

José Reginaldo Costa Rodrigues Nogueira

DESEMBARGADOR RELATOR

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA