Tribunal: TJBA
Processo: 8059251-86.2023.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): PAULO CESAR BANDEIRA DE MELO JORGE
Órgão julgador: PAULO CESAR BANDEIRA DE MELO JORGE
Órgão colegiado: PRIMEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-01-08
Data de publicação: 2026-01-08

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8059251-86.2023.8.05.0001 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível APELANTE: BAHIANA REIS LTDA - EPP e outros Advogado(s): LUILE GADELHA PEREIRA APELADO: TANIA REGINA LIMA COSTA Advogado(s):PATRICIO LIMA RODRIGUES, JOSEANE LIMA RODRIGUES PJ13 ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE). EMPREENDIMENTO "PARQUE DAS MARGARIDAS". PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO SÓCIO. ACOLHIMENTO NA FUNDAMENTAÇÃO E CONDENAÇÃO NO DISPOSITIVO. CONTRADIÇÃO DO JULGADO NESTE PONTO. RECURSO PROVIDO APENAS PARA EXCLUIR O SÓCIO DA LIDE. MÉRITO. ALEGAÇÃO DE REGIME DE CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO (PREÇO DE CUSTO). LEI Nº 4.591/64. DESCARACTERIZAÇÃO. RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA. INCORPORADORA COMO ÚNICA ADMINISTRADORA E DESTINATÁRIA DOS PAGAMENTOS. ATRASO SUBSTANCIAL NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA. ABANDONO DA OBRA. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. SÚMULA 543/STJ. DANO MORAL CONFIGURADO. ARBITRAMENTO NO VALOR DE R$6.000,00, QUE ATENDE AOS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE/ RAZOABILIDADE. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível (ID 91506758) interposta contra a sentença (ID 91506756) que, em Ação de Restituição c/c Danos Morais, julgou parcialmente procedentes os pedidos para rescindir o contrato de compra de lote no empreendimento "Parque das Margaridas" (adquirido em 2017), em razão de culpa exclusiva dos vendedores (atraso de mais de seis anos e abandono da infraestrutura). A sentença condenou os réus solidariamente à restituição integral dos valores pagos (R$ 33.152,59) e ao pagamento de danos morais (R$ 6.000,00). II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há 3 (três) questões em discussão no presente recurso: (i) sanar a contradição da sentença quanto à ilegitimidade passiva do sócio-administrador, excluído na fundamentação e condenado no dispositivo; (ii) definir a natureza jurídica do contrato (regime de administração/preço de custo ou incorporação direta/CDC); e (iii) aferir a culpa pela rescisão contratual e o cabimento da restituição integral dos valores e da indenização por danos morais. III. RAZÕES DE DECIDIR 1. A sentença se mostrou contraditória ao acolher a preliminar de ilegitimidade passiva do sócio na fundamentação e, em seguida, incluí-lo na condenação solidária do dispositivo. Deve prevalecer a fundamentação que reconheceu que o sócio atuou apenas como representante legal da pessoa jurídica, impondo-se a reforma da sentença para acolher a preliminar e excluir o sócio da lide. 2. O regime de "construção por administração" (Art. 58, Lei nº 4.591/64) é integralmente descaracterizado quando a incorporadora (Apelante) atua como única administradora e destinatária direta dos pagamentos, não havendo qualquer prova de formação de comissão de representantes ou de gestão pelos adquirentes. Trata-se de típica relação de consumo de incorporação direta. 3. O inadimplemento contratual é exclusivo da vendedora, que, passados mais de seis anos da contratação (2017), não entregou a infraestrutura do loteamento, permanecendo o local em estado de abandono. 4. Comprovada a culpa exclusiva da vendedora, a restituição dos valores pagos deve ser integral e imediata (parcela única), conforme entendimento da Súmula 543/STJ. 5. O abandono do empreendimento por longo período (quase uma década) e a resistência injustificada em devolver os valores, frustrando o sonho da casa própria de uma consumidora idosa e vulnerável, ultrapassam o mero dissabor e configuram dano moral in re ipsa, sendo o quantum de R$ 6.000,00 adequado, atendendo aos princípios da proporcionalidade/razoabilidade. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e parcialmente provido. Tese(s) de julgamento: 1. Verificada contradição na sentença entre a fundamentação (que acolhe a ilegitimidade passiva do sócio) e o dispositivo (que o condena solidariamente), acolhe-se o recurso para sanar o vício, fazendo prevalecer a exclusão do sócio que atuou como mero representante legal, na ausência de prova de desconsideração da personalidade jurídica. 2. Descaracteriza-se o regime de construção "por administração" (Lei nº 4.591/64) quando a incorporadora é a real administradora do negócio e destinatária direta dos pagamentos, sem gestão por comissão de representantes, configurando-se típica relação de consumo de incorporação direta. 3. A rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva da vendedora (atraso substancial e abandono da obra) acarreta o dever de restituição integral e imediata dos valores pagos pelo consumidor (Súmula 543/STJ). Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8059251-86.2023.8.05.0001, em que figuram como Apelantes LUCAS BAHIANA DOS REIS e BAHIANA REIS LTDA - EPP e como Apelada TÂNIA REGINA LIMA COSTA. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade de votos, em CONHECER e DAR PROVIMENTO PARCIAL ao recurso, nos termos do voto do Relator. Salvador, Sala de Sessões, data registrada no sistema. Presidente Des. Paulo César Bandeira de Melo Jorge Relator Procurador(a) de Justiça

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8059251-86.2023.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Primeira Câmara Cível

APELANTE: BAHIANA REIS LTDA - EPP e outros

Advogado(s)
:
LUILE GADELHA PEREIRA

APELADO: TANIA REGINA LIMA COSTA

Advogado(s)
:
PATRICIO LIMA RODRIGUES, JOSEANE LIMA RODRIGUES

PJ13

ACORDÃO

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE). EMPREENDIMENTO "PARQUE DAS MARGARIDAS". PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO SÓCIO. ACOLHIMENTO NA FUNDAMENTAÇÃO E CONDENAÇÃO NO DISPOSITIVO. CONTRADIÇÃO DO JULGADO NESTE PONTO. RECURSO PROVIDO APENAS PARA EXCLUIR O SÓCIO DA LIDE. MÉRITO. ALEGAÇÃO DE REGIME DE CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO (PREÇO DE CUSTO). LEI Nº 4.591/64. DESCARACTERIZAÇÃO. RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA. INCORPORADORA COMO ÚNICA ADMINISTRADORA E DESTINATÁRIA DOS PAGAMENTOS. ATRASO SUBSTANCIAL NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA. ABANDONO DA OBRA. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. SÚMULA 543/STJ. DANO MORAL CONFIGURADO. ARBITRAMENTO NO VALOR DE R$6.000,00, QUE ATENDE AOS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE/ RAZOABILIDADE. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível (ID 91506758) interposta contra a sentença (ID 91506756) que, em Ação de Restituição c/c Danos Morais, julgou parcialmente procedentes os pedidos para rescindir o contrato de compra de lote no empreendimento "Parque das Margaridas" (adquirido em 2017), em razão de culpa exclusiva dos vendedores (atraso de mais de seis anos e abandono da infraestrutura). A sentença condenou os réus solidariamente à restituição integral dos valores pagos (R$ 33.152,59) e ao pagamento de danos morais (R$ 6.000,00).

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há 3 (três) questões em discussão no presente recurso: (i) sanar a contradição da sentença quanto à ilegitimidade passiva do sócio-administrador, excluído na fundamentação e condenado no dispositivo; (ii) definir a natureza jurídica do contrato (regime de administração/preço de custo ou incorporação direta/CDC); e (iii) aferir a culpa pela rescisão contratual e o cabimento da restituição integral dos valores e da indenização por danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1.

A sentença se mostrou contraditória ao acolher a preliminar de ilegitimidade passiva do sócio na fundamentação e, em seguida, incluí-lo na condenação solidária do dispositivo. Deve prevalecer a fundamentação que reconheceu que o sócio atuou apenas como representante legal da pessoa jurídica, impondo-se a reforma da sentença para acolher a preliminar e excluir o sócio da lide.

2.

O regime de "construção por administração" (Art. 58, Lei nº 4.591/64) é integralmente descaracterizado quando a incorporadora (Apelante) atua como única administradora e destinatária direta dos pagamentos, não havendo qualquer prova de formação de comissão de representantes ou de gestão pelos adquirentes. Trata-se de típica relação de consumo de incorporação direta.

3.

O inadimplemento contratual é exclusivo da vendedora, que, passados mais de seis anos da contratação (2017), não entregou a infraestrutura do loteamento, permanecendo o local em estado de abandono.

4.

Comprovada a culpa exclusiva da vendedora, a restituição dos valores pagos deve ser integral e imediata (parcela única), conforme entendimento da Súmula 543/STJ.

5.

O abandono do empreendimento por longo período (quase uma década) e a resistência injustificada em devolver os valores, frustrando o sonho da casa própria de uma consumidora idosa e vulnerável, ultrapassam o mero dissabor e configuram dano moral
in re ipsa
, sendo o
quantum
de R$ 6.000,00 adequado, atendendo aos princípios da proporcionalidade/razoabilidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e parcialmente provido.

Tese(s) de julgamento:

1. Verificada contradição na sentença entre a fundamentação (que acolhe a ilegitimidade passiva do sócio) e o dispositivo (que o condena solidariamente), acolhe-se o recurso para sanar o vício, fazendo prevalecer a exclusão do sócio que atuou como mero representante legal, na ausência de prova de desconsideração da personalidade jurídica.

2. Descaracteriza-se o regime de construção "por administração" (Lei nº 4.591/64) quando a incorporadora é a real administradora do negócio e destinatária direta dos pagamentos, sem gestão por comissão de representantes, configurando-se típica relação de consumo de incorporação direta.

3. A rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva da vendedora (atraso substancial e abandono da obra) acarreta o dever de restituição integral e imediata dos valores pagos pelo consumidor (Súmula 543/STJ).

Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Apelação Cível nº 8059251-86.2023.8.05.0001
, em que figuram como Apelantes
LUCAS BAHIANA DOS REIS e BAHIANA REIS LTDA - EPP
e como Apelada
TÂNIA REGINA LIMA COSTA
.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade de votos, em
CONHECER e DAR PROVIMENTO PARCIAL
ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Salvador, Sala de Sessões, data registrada no sistema.

Presidente

Des. Paulo César Bandeira de Melo Jorge

Relator

Procurador(a) de Justiça