Tribunal: TJBA
Processo: 8026213-11.2021.8.05.0080
Classe: Apelação
Relator(a): MARTA MOREIRA SANTANA
Órgão julgador: MARTA MOREIRA SANTANA
Órgão colegiado: 2ª VICE-PRESIDÊNCIA
Data de julgamento: 2026-05-06
Data de publicação: 2026-05-06

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8026213-11.2021.8.05.0080 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: CONDOMINIO RIVIERA e outros Advogado(s): THIAGO DE SOUZA GUIMARAES, ISABELE DA SILVA TRINDADE, LEONARDO ALMEIDA RIOS, PATRICIA SILVA BRANDAO APELADO: LUCIANO BACELAR SILVA e outros (2) Advogado(s):LEONARDO ALMEIDA RIOS, ISABELE DA SILVA TRINDADE, PATRICIA SILVA BRANDAO, THIAGO DE SOUZA GUIMARAES ACORDÃO EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO. IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. TEMA REPETITIVO 886 DO STJ. MARCO INICIAL. IMISSÃO NA POSSE. EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. LEGITIMIDADE DA CONSTRUTORA ATÉ A POSSE DO ADQUIRENTE. PAGAMENTO INDEVIDO PELO CONDÔMINO DE DÉBITO DA CONSTRUTORA. ABATIMENTO DOS VALORES. POSSIBILIDADE. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. ECONOMIA PROCESSUAL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME Apelações Cíveis interpostas por CONDOMÍNIO RIVIERA e ESTAÇÃO 1 CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA em face de sentença que julgou parcialmente procedente ação de cobrança de taxas condominiais. A decisão condenou a construtora pelos débitos de jan/2020 a dez/2020 (período anterior à entrega das chaves) e o adquirente pelas taxas vencidas em 2021 (pós-imissão na posse). Determinou, ainda, o abatimento de valor pago indevidamente pelo comprador referente a débito de responsabilidade da construtora. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) saber se a responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais de imóvel novo recai sobre a construtora ou sobre o promitente comprador no período anterior à entrega das chaves; e (ii) definir se é possível o abatimento de valores pagos pelo condômino ao condomínio, relativos a período de responsabilidade da construtora, no débito particular do próprio condômino. III. RAZÕES DE DECIDIR Conforme tese firmada pelo STJ no Tema Repetitivo 886 (REsp 1.345.331/RS), o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promitente comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. No caso concreto, restou comprovado que o adquirente apenas se imitiu na posse em janeiro de 2021, razão pela qual a construtora é a única responsável pelos encargos condominiais vencidos no ano de 2020. O abatimento de valores pagos indevidamente pelo condômino, referentes a débitos de responsabilidade da construtora, sobre sua própria dívida condominial, fundamenta-se nos princípios da instrumentalidade das formas, da economia processual e, primordialmente, na vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil), evitando-se a necessidade de nova ação regressiva entre as partes. IV. DISPOSITIVO E TESE Recursos conhecidos e desprovidos. Majoração dos honorários sucumbenciais para 17% sobre o valor da condenação (art. 85, § 11, CPC). Tese de julgamento: "1. A responsabilidade pelas despesas de condomínio, em casos de promessa de compra e venda, é determinada pela imissão na posse direta do promitente comprador, que se consolida com a entrega das chaves. 2. É legítimo o abatimento de cotas condominiais pagas por equívoco pelo adquirente, relativas a período de posse da construtora, sobre o débito condominial de sua responsabilidade, visando evitar o enriquecimento ilícito do ente condomínio." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 884, 1.336, I, e 1.345; CPC, arts. 487, I, 927, III, e 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.345.331/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 08.04.2015 (Tema 886); TJ-SP, Apelação Cível 1000596-61.2023.8.26.0292, Rel. L. G. Costa Wagner, j. 23.09.2024; TJ-BA, Apelação Cível 0527514-62.2014.8.05.0001, Rel. Marielza Brandão Franco, j. 10.06.2025. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelações Cíveis nº 8026213-11.2021.8.05.0080, em que figuram como apelantes CONDOMÍNIO RIVIERA e ESTAÇÃO 1 CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA, e, como apelada, LUCIANO BACELAR SILVA, ACORDAM os Desembargadores componentes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AOS RECURSOS, mantendo a sentença em todos os seus termos. Salvador, ASSINADO E DATADO DIGITALMENTE PRESIDENTE MARTA MOREIRA SANTANA Juíza Substituta de 2º grau Relato

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n. 8026213-11.2021.8.05.0080

Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível

APELANTE: CONDOMINIO RIVIERA e outros

Advogado(s): THIAGO DE SOUZA GUIMARAES, ISABELE DA SILVA TRINDADE, LEONARDO ALMEIDA RIOS, PATRICIA SILVA BRANDAO

APELADO: LUCIANO BACELAR SILVA e outros (2)

Advogado(s):LEONARDO ALMEIDA RIOS, ISABELE DA SILVA TRINDADE, PATRICIA SILVA BRANDAO, THIAGO DE SOUZA GUIMARAES

ACORDÃO

EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO. IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. TEMA REPETITIVO 886 DO STJ. MARCO INICIAL. IMISSÃO NA POSSE. EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. LEGITIMIDADE DA CONSTRUTORA ATÉ A POSSE DO ADQUIRENTE. PAGAMENTO INDEVIDO PELO CONDÔMINO DE DÉBITO DA CONSTRUTORA. ABATIMENTO DOS VALORES. POSSIBILIDADE. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. ECONOMIA PROCESSUAL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Apelações Cíveis interpostas por CONDOMÍNIO RIVIERA e ESTAÇÃO 1 CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA em face de sentença que julgou parcialmente procedente ação de cobrança de taxas condominiais. A decisão condenou a construtora pelos débitos de jan/2020 a dez/2020 (período anterior à entrega das chaves) e o adquirente pelas taxas vencidas em 2021 (pós-imissão na posse). Determinou, ainda, o abatimento de valor pago indevidamente pelo comprador referente a débito de responsabilidade da construtora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) saber se a responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais de imóvel novo recai sobre a construtora ou sobre o promitente comprador no período anterior à entrega das chaves; e (ii) definir se é possível o abatimento de valores pagos pelo condômino ao condomínio, relativos a período de responsabilidade da construtora, no débito particular do próprio condômino.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Conforme tese firmada pelo STJ no Tema Repetitivo 886 (REsp 1.345.331/RS), o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promitente comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

No caso concreto, restou comprovado que o adquirente apenas se imitiu na posse em janeiro de 2021, razão pela qual a construtora é a única responsável pelos encargos condominiais vencidos no ano de 2020.

O abatimento de valores pagos indevidamente pelo condômino, referentes a débitos de responsabilidade da construtora, sobre sua própria dívida condominial, fundamenta-se nos princípios da instrumentalidade das formas, da economia processual e, primordialmente, na vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil), evitando-se a necessidade de nova ação regressiva entre as partes.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos conhecidos e desprovidos. Majoração dos honorários sucumbenciais para 17% sobre o valor da condenação (art. 85, § 11, CPC).

Tese de julgamento:
"1. A responsabilidade pelas despesas de condomínio, em casos de promessa de compra e venda, é determinada pela imissão na posse direta do promitente comprador, que se consolida com a entrega das chaves. 2. É legítimo o abatimento de cotas condominiais pagas por equívoco pelo adquirente, relativas a período de posse da construtora, sobre o débito condominial de sua responsabilidade, visando evitar o enriquecimento ilícito do ente condomínio."

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 884, 1.336, I, e 1.345; CPC, arts. 487, I, 927, III, e 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1.345.331/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 08.04.2015 (Tema 886); TJ-SP, Apelação Cível 1000596-61.2023.8.26.0292, Rel. L. G. Costa Wagner, j. 23.09.2024; TJ-BA, Apelação Cível 0527514-62.2014.8.05.0001, Rel. Marielza Brandão Franco, j. 10.06.2025.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelações Cíveis nº
8026213-11.2021.8.05.0080
, em que figuram como apelantes
CONDOMÍNIO RIVIERA e ESTAÇÃO 1 CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA
, e, como apelada
, LUCIANO BACELAR SILVA, ACORDAM
os Desembargadores componentes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AOS RECURSOS, mantendo a sentença em todos os seus termos.

Salvador, ASSINADO E DATADO DIGITALMENTE

PRESIDENTE

MARTA MOREIRA SANTANA

Juíza Substituta de 2º grau

Relato