Tribunal: TJBA
Processo: 0577122-58.2016.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): MARINEIS FREITAS CERQUEIRA
Órgão julgador: MARINEIS FREITAS CERQUEIRA
Órgão colegiado: QUINTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-04-14
Data de publicação: 2026-04-14

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0577122-58.2016.8.05.0001 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: CITY PARK ACUPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA Advogado(s): LEONARDO MENDES CRUZ, GLEYCE SAMARA DOS SANTOS FERREIRA, GYZELLA PARANHOS DOS SANTOS SOUSA APELADO: MARCUS VINICIUS SILVA DE SOUZA Advogado(s):ANA CAROLINE PEREIRA SOARES ACORDÃO EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA POR ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. SUBSTITUIÇÃO DO INDEXADOR INCC PELO IPCA. CUSTAS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME O recurso. Apelação cível interposta por CITY PARK ACUPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA em face de sentença que julgou parcialmente procedente ação indenizatória por atraso na entrega de unidade imobiliária, movida por MARCUS VINICIUS SILVA DE SOUZA. Condenação imposta. A sentença condenou a apelante ao pagamento de: (a) indenização por inversão da cláusula penal no valor de R$ 1.393,41 mensais (equivalente a 0,5% do valor do imóvel), pelo período de outubro de 2014 a 12 de agosto de 2015; (b) indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00; (c) substituição do indexador do saldo devedor do financiamento do INCC para o IPCA a partir de outubro de 2014. Insurgência recursal. A apelante contesta a existência de danos morais, a forma de inversão da cláusula penal e pleiteia redistribuição de custas e honorários advocatícios. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em saber se: (i) o atraso na entrega de imóvel configura dano moral indenizável; (ii) a inversão da cláusula penal foi realizada adequadamente mediante arbitramento judicial; (iii) é cabível a substituição do indexador INCC pelo IPCA em caso de atraso na entrega; e (iv) a distribuição de custas e honorários advocatícios atende aos critérios legais. III. RAZÕES DE DECIDIR Danos morais configurados. A violação não se resume ao inadimplemento contratual, mas à privação prolongada do uso do bem imóvel adquirido para fins de moradia, configurando afronta à função social da propriedade e à dignidade da pessoa humana. O atraso de 11 meses além do prazo de tolerância, associado ao descaso da construtora e à transferência dos riscos da atividade empresarial ao consumidor, caracteriza hipótese excepcional que ultrapassa o mero dissabor e justifica a reparação extrapatrimonial. Jurisprudência aplicável sobre danos morais. O Superior Tribunal de Justiça reconhece que, embora o mero atraso na entrega de imóvel não configure, por si só, dano moral, o atraso expressivo extrapola o mero inadimplemento contratual e autoriza a indenização por danos morais, quando presentes circunstâncias agravadoras. Valor fixado com razoabilidade. O montante de R$ 15.000,00 foi estabelecido com observância dos critérios de razoabilidade e proporcionalidade, atendendo ao duplo propósito de indenizar a vítima e dissuadir a conduta lesiva, sem caracterizar enriquecimento sem causa, em conformidade com o princípio da reparação integral previsto no artigo 944 do Código Civil. Inversão da cláusula penal mediante arbitramento judicial. A sentença realizou expresso arbitramento judicial, fixando o valor da indenização com base no equivalente locativo de 0,5% do valor do imóvel, em estrita consonância com a tese firmada no Tema 970 do Superior Tribunal de Justiça, que estabelece que a cláusula penal moratória, em regra estabelecida em valor equivalente ao locativo, tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação. Adequação do valor arbitrado. O valor de R$ 1.393,41 mensais foi determinado com base no valor atualizado do imóvel (R$ 278.682,44) e representa percentual inferior ao usualmente praticado no mercado locativo, demonstrando razoabilidade, equilíbrio e observância à técnica do arbitramento, mediante ponderação de elementos concretos do caso. Substituição do indexador fundamentada em jurisprudência pacificada. O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que, em casos de atraso na entrega do imóvel, é cabível a substituição do INCC pelo IPCA como indexador do saldo devedor, com o objetivo de evitar que o comprador seja penalizado pelo atraso imputável exclusivamente ao fornecedor. Fundamento da substituição do indexador. A medida atende ao princípio da equidade e ao reequilíbrio contratual, assegurando que o comprador não seja afetado por índices inflacionários setoriais alheios à sua esfera de risco, uma vez que o INCC reflete custos de construção e tende a apresentar variação superior ao IPCA, que mensura a inflação do custo de vida das famílias. Custas e honorários advocatícios corretamente fixados. A parte autora obteve provimento jurisdicional no essencial de sua demanda, logrando êxito em suas pretensões principais: condenação por danos morais, reparação por danos materiais mediante inversão da cláusula penal e reequilíbrio contratual mediante substituição do indexador do saldo devedor. Inaplicabilidade da distribuição proporcional de honorários. O artigo 86 do Código de Processo Civil não se aplica ao caso, uma vez que a parte autora emergiu da demanda como clara vencedora. O percentual de 15% sobre o valor da condenação mostra-se razoável e em conformidade com o artigo 85, parágrafo 2º, do Código de Processo Civil. Desnecessidade de postergação da fixação de honorários. A sentença estabeleceu condenações de valor determinado e parâmetros objetivos de cálculo, não havendo óbice à fixação imediata dos honorários com base no valor atual da condenação. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso de apelação conhecido e desprovido. Sentença mantida em todos os seus termos. Tese de julgamento: "1. O atraso expressivo na entrega de imóvel, superior ao prazo de tolerância contratual, quando associado ao descaso da construtora e à privação prolongada do uso do bem adquirido para moradia, configura hipótese excepcional que ultrapassa o mero inadimplemento contratual e autoriza a condenação por danos morais. 2. A inversão da cláusula penal mediante arbitramento judicial, com fixação do valor da indenização com base no equivalente locativo, atende à finalidade de reparação integral dos danos materiais decorrentes do atraso na entrega do imóvel, em conformidade com o Tema 970 do Superior Tribunal de Justiça. 3. É cabível a substituição do INCC pelo IPCA como indexador do saldo devedor em casos de atraso na entrega do imóvel, assegurando o reequilíbrio contratual e evitando que o comprador seja penalizado pelo atraso imputável exclusivamente ao fornecedor. 4. A parte que obtém provimento jurisdicional no essencial de sua demanda deve ser considerada vencedora para fins de fixação de custas processuais e honorários advocatícios, sendo inaplicável a distribuição proporcional prevista no artigo 86 do Código de Processo Civil." Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 1º, III; CC, arts. 944 e 402; CDC, arts. 4º, III, 6º, III e VIII, e 39, V; CPC, arts. 85, § 2º, e 86. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no REsp 2045785/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 26/02/2024; STJ, AgInt no REsp 2032919/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 17/04/2023; STJ, Tema 970 e Tema 971. Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL nº 0577122-58.2016.8.05.0001, oriunda da 17ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/BA, em que figura como Apelante CITY PARK ACUPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA e, como Apelado, MARCUS VINICIUS SILVA DE SOUZA. ACORDAM, à unanimidade de votos, os Desembargadores componentes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, pelas razões contidas no voto condutor, CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, MANTENDO a sentença em sua totalidade, nos termos do voto do Relator. Salvador, data de assinatura no sistema.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quinta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0577122-58.2016.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Quinta Câmara Cível

APELANTE: CITY PARK ACUPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA

Advogado(s)
:
LEONARDO MENDES CRUZ, GLEYCE SAMARA DOS SANTOS FERREIRA, GYZELLA PARANHOS DOS SANTOS SOUSA

APELADO: MARCUS VINICIUS SILVA DE SOUZA

Advogado(s)
:
ANA CAROLINE PEREIRA SOARES

ACORDÃO

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA POR ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. SUBSTITUIÇÃO DO INDEXADOR INCC PELO IPCA. CUSTAS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

O recurso.
Apelação cível interposta por
CITY PARK ACUPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA
em face de sentença que julgou parcialmente procedente ação indenizatória por atraso na entrega de unidade imobiliária, movida por
MARCUS VINICIUS SILVA DE SOUZA
.

Condenação imposta.
A sentença condenou a apelante ao pagamento de: (a) indenização por inversão da cláusula penal no valor de R$ 1.393,41 mensais (equivalente a 0,5% do valor do imóvel), pelo período de outubro de 2014 a 12 de agosto de 2015; (b) indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00; (c) substituição do indexador do saldo devedor do financiamento do INCC para o IPCA a partir de outubro de 2014.

Insurgência recursal.
A apelante contesta a existência de danos morais, a forma de inversão da cláusula penal e pleiteia redistribuição de custas e honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em saber se: (i) o atraso na entrega de imóvel configura dano moral indenizável; (ii) a inversão da cláusula penal foi realizada adequadamente mediante arbitramento judicial; (iii) é cabível a substituição do indexador INCC pelo IPCA em caso de atraso na entrega; e (iv) a distribuição de custas e honorários advocatícios atende aos critérios legais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Danos morais configurados.
A violação não se resume ao inadimplemento contratual, mas à privação prolongada do uso do bem imóvel adquirido para fins de moradia, configurando afronta à função social da propriedade e à dignidade da pessoa humana. O atraso de 11 meses além do prazo de tolerância, associado ao descaso da construtora e à transferência dos riscos da atividade empresarial ao consumidor, caracteriza hipótese excepcional que ultrapassa o mero dissabor e justifica a reparação extrapatrimonial.

Jurisprudência aplicável sobre danos morais.
O Superior Tribunal de Justiça reconhece que, embora o mero atraso na entrega de imóvel não configure, por si só, dano moral, o atraso expressivo extrapola o mero inadimplemento contratual e autoriza a indenização por danos morais, quando presentes circunstâncias agravadoras.

Valor fixado com razoabilidade.
O montante de R$ 15.000,00 foi estabelecido com observância dos critérios de razoabilidade e proporcionalidade, atendendo ao duplo propósito de indenizar a vítima e dissuadir a conduta lesiva, sem caracterizar enriquecimento sem causa, em conformidade com o princípio da reparação integral previsto no artigo 944 do Código Civil.

Inversão da cláusula penal mediante arbitramento judicial.
A sentença realizou expresso arbitramento judicial, fixando o valor da indenização com base no equivalente locativo de 0,5% do valor do imóvel, em estrita consonância com a tese firmada no Tema 970 do Superior Tribunal de Justiça, que estabelece que a cláusula penal moratória, em regra estabelecida em valor equivalente ao locativo, tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação.

Adequação do valor arbitrado.
O valor de R$ 1.393,41 mensais foi determinado com base no valor atualizado do imóvel (R$ 278.682,44) e representa percentual inferior ao usualmente praticado no mercado locativo, demonstrando razoabilidade, equilíbrio e observância à técnica do arbitramento, mediante ponderação de elementos concretos do caso.

Substituição do indexador fundamentada em jurisprudência pacificada.
O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que, em casos de atraso na entrega do imóvel, é cabível a substituição do INCC pelo IPCA como indexador do saldo devedor, com o objetivo de evitar que o comprador seja penalizado pelo atraso imputável exclusivamente ao fornecedor.

Fundamento da substituição do indexador.
A medida atende ao princípio da equidade e ao reequilíbrio contratual, assegurando que o comprador não seja afetado por índices inflacionários setoriais alheios à sua esfera de risco, uma vez que o INCC reflete custos de construção e tende a apresentar variação superior ao IPCA, que mensura a inflação do custo de vida das famílias.

Custas e honorários advocatícios corretamente fixados.
A parte autora obteve provimento jurisdicional no essencial de sua demanda, logrando êxito em suas pretensões principais: condenação por danos morais, reparação por danos materiais mediante inversão da cláusula penal e reequilíbrio contratual mediante substituição do indexador do saldo devedor.

Inaplicabilidade da distribuição proporcional de honorários.
O artigo 86 do Código de Processo Civil não se aplica ao caso, uma vez que a parte autora emergiu da demanda como clara vencedora. O percentual de 15% sobre o valor da condenação mostra-se razoável e em conformidade com o artigo 85, parágrafo 2º, do Código de Processo Civil.

Desnecessidade de postergação da fixação de honorários.
A sentença estabeleceu condenações de valor determinado e parâmetros objetivos de cálculo, não havendo óbice à fixação imediata dos honorários com base no valor atual da condenação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso de apelação conhecido e desprovido. Sentença mantida em todos os seus termos.

Tese de julgamento:
"1. O atraso expressivo na entrega de imóvel, superior ao prazo de tolerância contratual, quando associado ao descaso da construtora e à privação prolongada do uso do bem adquirido para moradia, configura hipótese excepcional que ultrapassa o mero inadimplemento contratual e autoriza a condenação por danos morais. 2. A inversão da cláusula penal mediante arbitramento judicial, com fixação do valor da indenização com base no equivalente locativo, atende à finalidade de reparação integral dos danos materiais decorrentes do atraso na entrega do imóvel, em conformidade com o Tema 970 do Superior Tribunal de Justiça. 3. É cabível a substituição do INCC pelo IPCA como indexador do saldo devedor em casos de atraso na entrega do imóvel, assegurando o reequilíbrio contratual e evitando que o comprador seja penalizado pelo atraso imputável exclusivamente ao fornecedor. 4. A parte que obtém provimento jurisdicional no essencial de sua demanda deve ser considerada vencedora para fins de fixação de custas processuais e honorários advocatícios, sendo inaplicável a distribuição proporcional prevista no artigo 86 do Código de Processo Civil."

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 1º, III; CC, arts. 944 e 402; CDC, arts. 4º, III, 6º, III e VIII, e 39, V; CPC, arts. 85, § 2º, e 86.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt nos EDcl no REsp 2045785/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 26/02/2024; STJ, AgInt no REsp 2032919/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 17/04/2023; STJ, Tema 970 e Tema 971.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL nº
0577122-58.2016.8.05.0001
,
oriunda
da
17ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/BA
, em que figura como Apelante
CITY PARK ACUPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA
e, como Apelado,
MARCUS VINICIUS SILVA DE SOUZA
.

ACORDAM
, à unanimidade de votos, os Desembargadores componentes da
Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, pelas razões contidas no voto condutor
,
CONHECER
e
NEGAR PROVIMENTO
ao recurso de apelação,
MANTENDO
a sentença
em sua totalidade
, nos termos do voto do Relator.

Salvador, data de assinatura no sistema.