Tribunal: TJBA
Processo: 0573014-20.2015.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): RAIMUNDO NONATO BORGES BRAGA
Órgão julgador: RAIMUNDO NONATO BORGES BRAGA
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-04-10
Data de publicação: 2026-04-10

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0573014-20.2015.8.05.0001 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORACOES LTDA. e outros Advogado(s): BRUNO DE ALMEIDA MAIA, GYZELLA PARANHOS DOS SANTOS SOUSA, THAIS MAGALHAES FONSECA APELADO: VITOR SOUZA MAGALHAES e outros Advogado(s):MARCIO VINHAS BARRETTO, DAVID MEDEIROS BARBOSA ACORDÃO APELAÇÃO EM AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO ORDINÁRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MORA DA CONSTRUTORA CONFIGURADA. SENTENÇA QUE CONDENOU À CUMULAÇÃO DE MULTA MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA (INVERTIDAS), ALÉM DE RESSARCIMENTO DE JUROS DE OBRA E DIFERENÇA DE INCC. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DAS MULTAS. MESMO FATO GERADOR. BIS IN IDEM. APLICAÇÃO DA RATIO DECIDENDI DO TEMA 970 DO STJ. JUROS DE OBRA E CORREÇÃO PELO INCC. ENCARGOS DEVIDOS PELA CONSTRUTORA APÓS O PRAZO DE TOLERÂNCIA. LEGALIDADE DA CONDENAÇÃO. TEMA 996 DO STJ. ERRO MATERIAL NA SENTENÇA CORRIGIDO DE OFÍCIO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta pelas Rés (JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORACOES LTDA. e JHS F PARTICIPACOES S.A.) contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em Ação Ordinária. A sentença reconheceu o atraso na entrega do imóvel e condenou as Rés, solidariamente, ao pagamento cumulativo de: (i) Multa compensatória de 2%; (ii) Multa moratória de 1% ao mês; (iii) Ressarcimento de juros de obra pagos durante a mora ; e (iv) Ressarcimento da diferença de correção monetária (INCC por INPC) durante a mora. O recurso das Rés pleiteia o afastamento das cumulações. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há 2 (duas) questões em discussão no presente recurso: (i) definir se é lícita a cumulação da multa moratória (Item 2) com a multa compensatória (Item 1), ambas invertidas em desfavor da construtora pelo atraso na entrega do imóvel ; e (ii) estabelecer a legalidade da condenação à restituição dos valores pagos a título de "juros de obra" (Item 3) e da diferença do INCC (Item 5) durante o período da mora da construtora. III. RAZÕES DE DECIDIR Impõe-se, de ofício, a correção de erro material constante na fundamentação da sentença , para retificar o termo final de entrega do imóvel (originariamente 30/05/2013) , que, computado o prazo de tolerância de 180 dias , expirou em 30/11/2013 , e não em "30/05/2023". Considerando que a entrega das chaves ocorreu somente em 26/06/2014 (fato incontroverso), configura-se a mora da construtora no período de 01/12/2013 a 26/06/2014. A cumulação da multa compensatória (Item 1) com a multa moratória (Item 2) é vedada. Ambas as penalidades decorrem do mesmo fato gerador – o inadimplemento relativo (mora) das construtoras – e a condenação simultânea configura bis in idem. Conforme a ratio decidendi do Tema 970/STJ, a cláusula penal moratória (Item 2) , corretamente invertida com base no Tema 971/STJ , já tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação. Impõe-se, assim, o afastamento da condenação no Item 1 (multa compensatória). A partir do termo final do prazo de tolerância (30/11/2013) , torna-se ilícita a transferência dos encargos da mora ao consumidor. O Superior Tribunal de Justiça, no Tema 996, consolidou o entendimento de que é ilícito cobrar "juros de obra" (Item 3) do adquirente após o prazo ajustado para a entrega das chaves, incluído o período de tolerância. O Tema 996/STJ também estabelece que o descumprimento do prazo de entrega faz cessar a incidência do índice setorial (INCC) (Item 5) sobre o saldo devedor. Portanto, deve ser mantida a sentença que determinou o ressarcimento de tais valores pagos durante o período de mora (01/12/2013 a 26/06/2014). IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e parcialmente provido. Ônus sucumbenciais redistribuídos. Tese(s) de julgamento: 1. A cláusula penal moratória (fixada, no caso, por inversão - Tema 971/STJ) visa indenizar o adimplemento tardio da obrigação, não podendo ser cumulada com multa compensatória (também por inversão) quando ambas possuem o mesmo fato gerador (a mora na entrega do imóvel), sob pena de bis in idem (aplicação da ratio decidendi do Tema 970/STJ). 2. Configurada a mora da construtora (após o vencimento do prazo de tolerância), é ilícita a cobrança de "juros de obra" e a aplicação do INCC sobre o saldo devedor, sendo devida a restituição ao consumidor dos valores pagos a esses títulos durante o período de atraso, conforme tese fixada no Tema 996/STJ. Dispositivos legais relevantes citados: Código de Processo Civil, art. 494, I; art. 1.009; art. 1.012. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 970 (REsp 1.635.428/SC); STJ, Tema 971; STJ, Tema 996 (REsp 1.729.593/SP). ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0573014-20.2015.8.05.0001, oriundos da 12ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/BA , em que figuram como Apelantes JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORACOES LTDA. e JHS F PARTICIPACOES S.A. , e como Apelados VITOR SOUZA MAGALHÃES e LUCIANA NOGUEIRA MAGALHÃES. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade de votos, em CORRIGIR, DE OFÍCIO, o erro material constante na fundamentação da sentença (ID 89183155), para que onde se lê "30/05/2023" como prazo final de entrega, leia-se "30/05/2013"; CONHECER E DAR PROVIMENTO PARCIAL ao Recurso de Apelação (ID 89183166) , para reformar a sentença e afastar, unicamente, a condenação referente ao item '1)' (Multa compensatória de 2%) do dispositivo da sentença (ID 89183155) , em razão da vedação de cumulação com a multa moratória (Tema 970/STJ); MANTER AS CONDENAÇÕES referentes aos itens '2)' (Multa moratória - Tema 971), '3)' (Ressarcimento juros de obra - Tema 996) e '5)' (Ressarcimento diferença INCC - Tema 996) do dispositivo da sentença (ID 89183155) ; e REDISTRIBUIR os ônus sucumbenciais, na forma do item 4 do voto, nos termos do voto do Relator. Sala de Sessões, data registrada no sistema. Presidente Des. Raimundo Nonato Borges Braga Relator Procurador(a) de Justiça R01

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0573014-20.2015.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

APELANTE: JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORACOES LTDA. e outros

Advogado(s)
:
BRUNO DE ALMEIDA MAIA, GYZELLA PARANHOS DOS SANTOS SOUSA, THAIS MAGALHAES FONSECA

APELADO: VITOR SOUZA MAGALHAES e outros

Advogado(s)
:
MARCIO VINHAS BARRETTO, DAVID MEDEIROS BARBOSA

ACORDÃO

APELAÇÃO EM AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO ORDINÁRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MORA DA CONSTRUTORA CONFIGURADA. SENTENÇA QUE CONDENOU À CUMULAÇÃO DE MULTA MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA (INVERTIDAS), ALÉM DE RESSARCIMENTO DE JUROS DE OBRA E DIFERENÇA DE INCC. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DAS MULTAS. MESMO FATO GERADOR. BIS IN IDEM. APLICAÇÃO DA RATIO DECIDENDI DO TEMA 970 DO STJ. JUROS DE OBRA E CORREÇÃO PELO INCC. ENCARGOS DEVIDOS PELA CONSTRUTORA APÓS O PRAZO DE TOLERÂNCIA. LEGALIDADE DA CONDENAÇÃO. TEMA 996 DO STJ. ERRO MATERIAL NA SENTENÇA CORRIGIDO DE OFÍCIO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta pelas Rés (JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORACOES LTDA. e JHS F PARTICIPACOES S.A.) contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em Ação Ordinária.

A sentença reconheceu o atraso na entrega do imóvel e condenou as Rés, solidariamente, ao pagamento cumulativo de: (i) Multa compensatória de 2%; (ii) Multa moratória de 1% ao mês; (iii) Ressarcimento de juros de obra pagos durante a mora ; e (iv) Ressarcimento da diferença de correção monetária (INCC por INPC) durante a mora. O recurso das Rés pleiteia o afastamento das cumulações.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há 2 (duas) questões em discussão no presente recurso: (i) definir se é lícita a cumulação da multa moratória (Item 2) com a multa compensatória (Item 1), ambas invertidas em desfavor da construtora pelo atraso na entrega do imóvel ; e (ii) estabelecer a legalidade da condenação à restituição dos valores pagos a título de "juros de obra" (Item 3) e da diferença do INCC (Item 5) durante o período da mora da construtora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Impõe-se, de ofício, a correção de erro material constante na fundamentação da sentença , para retificar o termo final de entrega do imóvel (originariamente 30/05/2013) , que, computado o prazo de tolerância de 180 dias , expirou em
30/11/2013
, e não em "30/05/2023".

Considerando que a entrega das chaves ocorreu somente em 26/06/2014 (fato incontroverso), configura-se a mora da construtora no período de
01/12/2013 a 26/06/2014
.

A cumulação da multa compensatória (Item 1) com a multa moratória (Item 2) é vedada. Ambas as penalidades decorrem do mesmo fato gerador – o inadimplemento relativo (mora) das construtoras – e a condenação simultânea configura
bis in idem
.

Conforme a
ratio decidendi
do
Tema 970/STJ
, a cláusula penal moratória (Item 2) , corretamente invertida com base no
Tema 971/STJ
, já tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação. Impõe-se, assim, o afastamento da condenação no Item 1 (multa compensatória).

A partir do termo final do prazo de tolerância (30/11/2013) , torna-se ilícita a transferência dos encargos da mora ao consumidor.

O Superior Tribunal de Justiça, no
Tema 996
, consolidou o entendimento de que é ilícito cobrar "juros de obra" (Item 3) do adquirente após o prazo ajustado para a entrega das chaves, incluído o período de tolerância.

O
Tema 996/STJ
também estabelece que o descumprimento do prazo de entrega faz cessar a incidência do índice setorial (INCC) (Item 5) sobre o saldo devedor. Portanto, deve ser mantida a sentença que determinou o ressarcimento de tais valores pagos durante o período de mora (01/12/2013 a 26/06/2014).

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e parcialmente provido. Ônus sucumbenciais redistribuídos.

Tese(s) de julgamento
: 1. A cláusula penal moratória (fixada, no caso, por inversão - Tema 971/STJ) visa indenizar o adimplemento tardio da obrigação, não podendo ser cumulada com multa compensatória (também por inversão) quando ambas possuem o mesmo fato gerador (a mora na entrega do imóvel), sob pena de
bis in idem
(aplicação da
ratio decidendi
do Tema 970/STJ). 2. Configurada a mora da construtora (após o vencimento do prazo de tolerância), é ilícita a cobrança de "juros de obra" e a aplicação do INCC sobre o saldo devedor, sendo devida a restituição ao consumidor dos valores pagos a esses títulos durante o período de atraso, conforme tese fixada no Tema 996/STJ.

Dispositivos legais relevantes citados
: Código de Processo Civil, art. 494, I; art. 1.009; art. 1.012.
Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema 970 (REsp 1.635.428/SC); STJ, Tema 971; STJ, Tema 996 (REsp 1.729.593/SP).

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Apelação Cível nº 0573014-20.2015.8.05.0001
, oriundos da 12ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/BA , em que figuram como Apelantes
JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORACOES LTDA.
e
JHS F PARTICIPACOES S.A.
, e como Apelados
VITOR SOUZA MAGALHÃES
e
LUCIANA NOGUEIRA MAGALHÃES
. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade de votos, em
CORRIGIR, DE OFÍCIO
, o erro material constante na fundamentação da sentença (ID 89183155), para que onde se lê "30/05/2023" como prazo final de entrega, leia-se "
30/05/2013
";
CONHECER E DAR PROVIMENTO PARCIAL
ao Recurso de Apelação (ID 89183166) , para reformar a sentença e
afastar, unicamente, a condenação
referente ao item '
1)
' (Multa compensatória de 2%) do dispositivo da sentença (ID 89183155) , em razão da vedação de cumulação com a multa moratória (Tema 970/STJ);
MANTER AS CONDENAÇÕES
referentes aos itens '
2)
' (Multa moratória - Tema 971), '
3)
' (Ressarcimento juros de obra - Tema 996) e '
5)
' (Ressarcimento diferença INCC - Tema 996) do dispositivo da sentença (ID 89183155) ; e
REDISTRIBUIR
os ônus sucumbenciais, na forma do item 4 do voto, nos termos do voto do Relator.

Sala de Sessões, data registrada no sistema.

Presidente

Des. Raimundo Nonato Borges Braga

Relator

Procurador(a) de Justiça

R01