Tribunal: TJBA
Processo: 8138139-35.2024.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): CARMEM LUCIA SANTOS PINHEIRO
Órgão julgador: CARMEM LUCIA SANTOS PINHEIRO
Órgão colegiado: QUINTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-06-18
Data de publicação: 2026-06-18

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8138139-35.2024.8.05.0001 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: JOSINA MARIA CARDOZO AMORIM DO ROSARIO e outros Advogado(s): FRANCISCO CARLOS DE SOUZA MOURA, MICHELE OLIVEIRA DE SOUZA MOURA, FRANCIELE SANTOS CHAGAS APELADO: MUNICIPIO DE SALVADOR e outros Advogado(s): ACORDÃO DIREITO REGISTRAL E ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS. CANCELAMENTO DE MATRÍCULA IMOBILIÁRIA. FRAUDE NA CADEIA DOMINIAL. SOBREPOSIÇÃO A ÁREA PÚBLICA. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. IMPOSSIBILIDADE DE USUCAPIÃO DE BEM PÚBLICO. BOA-FÉ DO ADQUIRENTE INSUFICIENTE PARA CONVALIDAR REGISTRO NULO. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame Apelação cível interposta contra sentença proferida em Pedido de Providências instaurado por Oficial do 7º Registro de Imóveis de Salvador/BA, que julgou procedente o pedido e determinou o cancelamento da matrícula nº 41.638, referente à unidade nº 08 do Condomínio Village Palmas da Lagoa, em razão de nulidade absoluta decorrente de fraude na cadeia dominial e de sobreposição parcial a área pública municipal. Os apelantes sustentam a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, em razão do indeferimento de prova pericial técnica. Alegam, ainda, aquisição do imóvel de boa-fé, presunção de legitimidade do registro público, pagamento de tributos municipais e preenchimento dos requisitos para usucapião extraordinária. II. Questão em discussão Há quatro questões em discussão: (i) saber se houve cerceamento de defesa em razão do julgamento sem produção de prova pericial; (ii) saber se a matrícula nº 41.638 padece de nulidade absoluta por vício de origem na cadeia dominial; (iii) saber se a sobreposição do imóvel a área verde pública impede a manutenção do registro e a aquisição por usucapião; e (iv) saber se a boa-fé dos adquirentes é suficiente para convalidar matrícula imobiliária fundada em cadeia dominial fraudulenta. III. Razões de decidir Não há cerceamento de defesa quando o magistrado, destinatário da prova, indefere a produção de perícia por considerar suficiente o conjunto documental constante dos autos. No caso, as manifestações técnicas da Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano e da Procuradoria Geral do Município, além da planta de sobreposição, foram consideradas aptas a demonstrar a irregularidade registral e a inserção parcial do imóvel em área pública. O Pedido de Providências possui natureza administrativa e correcional, voltada ao controle da legalidade dos atos registrais, não comportando dilação probatória complexa ou discussão de alta indagação, as quais devem ser deduzidas em via ordinária própria. A matrícula nº 41.638 deriva de cadeia dominial viciada, originada do ressurgimento artificial da transcrição nº 25.849, referente à antiga Fazenda Paramoquara, já encerrada e esgotada desde 1978. A abertura posterior de suposta área remanescente, com base em alvará falsificado, comprometeu todos os registros subsequentes, em violação ao princípio da continuidade registral. A nulidade de pleno direito do registro imobiliário, decorrente de fraude e ausência de lastro jurídico válido, autoriza o cancelamento da matrícula independentemente de ação direta, nos termos da Lei de Registros Públicos. A unidade imobiliária objeto da matrícula cancelada encontra-se parcialmente sobreposta à Área Verde AV-1 do Loteamento Praias do Flamengo, área pública de uso comum do povo, incorporada ao patrimônio municipal com o registro do loteamento. Bens públicos são inalienáveis enquanto afetados e imprescritíveis, sendo inviável sua aquisição por usucapião. A boa-fé subjetiva dos adquirentes e a confiança no registro imobiliário não convalidam nulidade absoluta nem legitimam aquisição a non domino. Eventual prejuízo deve ser buscado pelas vias próprias, inclusive mediante responsabilização de quem alienou o bem viciado, não sendo possível manter matrícula nula em detrimento do patrimônio público e da segurança jurídica registral. IV. Dispositivo e tese Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “1. O indeferimento de prova pericial não configura cerceamento de defesa quando o conjunto documental é suficiente para o julgamento da nulidade registral em Pedido de Providências. 2. A matrícula imobiliária fundada em cadeia dominial fraudulenta e em título de origem nulo deve ser cancelada, independentemente da boa-fé do adquirente. 3. A sobreposição de imóvel particular a área pública impede a manutenção do registro e afasta a possibilidade de aquisição por usucapião. 4. A boa-fé subjetiva do adquirente não convalida registro imobiliário nulo de pleno direito, sem prejuízo de eventual pretensão indenizatória pelas vias próprias.” ACORDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos do Recurso de Apelação nº 8138139-35.2024.8.05.0001, oriundos da 1ª Vara de Registros Públicos da Comarca de Salvador/BA, tendo, como Apelantes, JOSINA MARIA CARDOZO AMORIM DO ROSÁRIO E JOSINO NEGRÃO DO ROSÁRIO e, como Apelados, MUNICÍPIO DE SALVADOR E MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DA BAHIA. Acordam os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em CONHECER DO RECURSO DE APELAÇÃO E NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto condutor. Sala de Sessões, __ de ______ de 202_. PRESIDENTE DESª. CARMEM LÚCIA SANTOS PINHEIRO RELATORA PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quinta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8138139-35.2024.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Quinta Câmara Cível

APELANTE: JOSINA MARIA CARDOZO AMORIM DO ROSARIO e outros

Advogado(s)
:
FRANCISCO CARLOS DE SOUZA MOURA, MICHELE OLIVEIRA DE SOUZA MOURA, FRANCIELE SANTOS CHAGAS

APELADO: MUNICIPIO DE SALVADOR e outros

Advogado(s)
:

ACORDÃO

DIREITO REGISTRAL E ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS. CANCELAMENTO DE MATRÍCULA IMOBILIÁRIA. FRAUDE NA CADEIA DOMINIAL. SOBREPOSIÇÃO A ÁREA PÚBLICA. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. IMPOSSIBILIDADE DE USUCAPIÃO DE BEM PÚBLICO. BOA-FÉ DO ADQUIRENTE INSUFICIENTE PARA CONVALIDAR REGISTRO NULO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação cível interposta contra sentença proferida em Pedido de Providências instaurado por Oficial do 7º Registro de Imóveis de Salvador/BA, que julgou procedente o pedido e determinou o cancelamento da matrícula nº 41.638, referente à unidade nº 08 do Condomínio Village Palmas da Lagoa, em razão de nulidade absoluta decorrente de fraude na cadeia dominial e de sobreposição parcial a área pública municipal.
Os apelantes sustentam a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, em razão do indeferimento de prova pericial técnica. Alegam, ainda, aquisição do imóvel de boa-fé, presunção de legitimidade do registro público, pagamento de tributos municipais e preenchimento dos requisitos para usucapião extraordinária.

II. Questão em discussão

Há quatro questões em discussão: (i) saber se houve cerceamento de defesa em razão do julgamento sem produção de prova pericial; (ii) saber se a matrícula nº 41.638 padece de nulidade absoluta por vício de origem na cadeia dominial; (iii) saber se a sobreposição do imóvel a área verde pública impede a manutenção do registro e a aquisição por usucapião; e (iv) saber se a boa-fé dos adquirentes é suficiente para convalidar matrícula imobiliária fundada em cadeia dominial fraudulenta.

III. Razões de decidir

Não há cerceamento de defesa quando o magistrado, destinatário da prova, indefere a produção de perícia por considerar suficiente o conjunto documental constante dos autos. No caso, as manifestações técnicas da Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano e da Procuradoria Geral do Município, além da planta de sobreposição, foram consideradas aptas a demonstrar a irregularidade registral e a inserção parcial do imóvel em área pública.

O Pedido de Providências possui natureza administrativa e correcional, voltada ao controle da legalidade dos atos registrais, não comportando dilação probatória complexa ou discussão de alta indagação, as quais devem ser deduzidas em via ordinária própria.

A matrícula nº 41.638 deriva de cadeia dominial viciada, originada do ressurgimento artificial da transcrição nº 25.849, referente à antiga Fazenda Paramoquara, já encerrada e esgotada desde 1978. A abertura posterior de suposta área remanescente, com base em alvará falsificado, comprometeu todos os registros subsequentes, em violação ao princípio da continuidade registral.

A nulidade de pleno direito do registro imobiliário, decorrente de fraude e ausência de lastro jurídico válido, autoriza o cancelamento da matrícula independentemente de ação direta, nos termos da Lei de Registros Públicos.

A unidade imobiliária objeto da matrícula cancelada encontra-se parcialmente sobreposta à Área Verde AV-1 do Loteamento Praias do Flamengo, área pública de uso comum do povo, incorporada ao patrimônio municipal com o registro do loteamento. Bens públicos são inalienáveis enquanto afetados e imprescritíveis, sendo inviável sua aquisição por usucapião.

A boa-fé subjetiva dos adquirentes e a confiança no registro imobiliário não convalidam nulidade absoluta nem legitimam aquisição a non domino. Eventual prejuízo deve ser buscado pelas vias próprias, inclusive mediante responsabilização de quem alienou o bem viciado, não sendo possível manter matrícula nula em detrimento do patrimônio público e da segurança jurídica registral.

IV. Dispositivo e tese

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: “1. O indeferimento de prova pericial não configura cerceamento de defesa quando o conjunto documental é suficiente para o julgamento da nulidade registral em Pedido de Providências. 2. A matrícula imobiliária fundada em cadeia dominial fraudulenta e em título de origem nulo deve ser cancelada, independentemente da boa-fé do adquirente. 3. A sobreposição de imóvel particular a área pública impede a manutenção do registro e afasta a possibilidade de aquisição por usucapião. 4. A boa-fé subjetiva do adquirente não convalida registro imobiliário nulo de pleno direito, sem prejuízo de eventual pretensão indenizatória pelas vias próprias.”

ACORDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do Recurso de Apelação nº 8138139-35.2024.8.05.0001, oriundos da 1ª Vara de Registros Públicos da Comarca de Salvador/BA, tendo, como Apelantes,
JOSINA MARIA CARDOZO AMORIM DO ROSÁRIO E JOSINO NEGRÃO DO ROSÁRIO
e, como Apelados,
MUNICÍPIO DE SALVADOR E MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DA BAHIA
.

Acordam os Desembargadores integrantes da
Quinta Câmara Cível
do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em
CONHECER DO RECURSO DE APELAÇÃO E
NEGAR
-LHE PROVIMENTO
, nos termos do voto condutor.

Sala de Sessões, __ de ______ de 202_.

PRESIDENTE

DESª. CARMEM LÚCIA SANTOS PINHEIRO

RELATORA

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA