Tribunal: TJBA
Processo: 0512718-27.2018.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): ZANDRA ANUNCIACAO ALVAREZ PARADA
Órgão julgador: ZANDRA ANUNCIACAO ALVAREZ PARADA
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-04-20
Data de publicação: 2026-04-20

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0512718-27.2018.8.05.0001 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: FATOR ICONE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A Advogado(s): DIOGENES ALMEIDA GAMA NETO, SIDNEY ROBERTO SAMPAIO LACERDA SILVA FILHO, LARISSA FERREIRA SIMOES DE OLIVEIRA APELADO: CARLOS ANTONIO ARAGAO BRITO Advogado(s):RONALDO SAFIRA ANDRADE ACORDÃO DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE IMÓVEIS. QUITAÇÃO POR COMPENSAÇÃO LEGAL. INEXISTÊNCIA DE COISA JULGADA MATERIAL. MORA DA INCORPORADORA. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. IMPROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por Fator Ícone Empreendimentos Imobiliários S.A. contra sentença da 8ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador que julgou parcialmente procedente pedido de adjudicação compulsória, reconhecendo a quitação por compensação legal dos contratos relativos às unidades 407, 506, 1601, 1603 e 1802 do Edifício Ícone, com base em mora significativa da incorporadora. A sentença também determinou o cancelamento das hipotecas incidentes sobre os imóveis, nos termos da Súmula 308 do STJ, e rejeitou reconvenção que pleiteava a rescisão contratual por inadimplemento do promitente comprador. Embargos de declaração acolhidos parcialmente para delimitar que a quitação decorreu de compensação legal, com necessidade de liquidação de sentença para confirmação técnica dos cálculos. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir se há coisa julgada material impeditiva do exame da adjudicação compulsória, em razão de decisões anteriores; (ii) estabelecer se é válida a quitação contratual por compensação legal, apesar da prescrição da pretensão indenizatória; (iii) verificar se a adjudicação compulsória é possível diante da alegada rescisão contratual e alienação dos imóveis a terceiros; e (iv) determinar se a reconvenção apresentada pela ré deve ser acolhida, com reconhecimento de inadimplemento do autor. III. RAZÕES DE DECIDIR A coisa julgada material exige identidade de partes, pedido e causa de pedir (CPC, art. 503). Como a ação cautelar anterior visava à imissão na posse com base em pagamento direto, enquanto a presente ação objetiva adjudicação compulsória fundada em compensação legal, não se configura a tríplice identidade necessária à coisa julgada. O julgamento parcial de mérito extinguiu apenas o pedido de imissão na posse por perda de objeto, sem análise da pretensão de adjudicação compulsória, não havendo decisão anterior com força de coisa julgada sobre a quitação dos contratos. A compensação legal reconhecida na sentença tem por base a mora relevante da incorporadora, que comprometeu o equilíbrio contratual, resultando em créditos compensatórios suficientes para extinguir o saldo devedor do autor. A prescrição da pretensão indenizatória não impede o reconhecimento dos efeitos econômicos da mora para fins de apuração do equilíbrio contratual. A incorporadora não impugnou de forma específica os cálculos compensatórios apresentados pelo autor, tampouco apresentou prova robusta de inadimplemento ou saldo devedor remanescente, o que legitima a quitação dos contratos por compensação legal. A adjudicação compulsória é medida consequente à quitação dos contratos, nos termos do art. 1.418 do Código Civil. O cancelamento das hipotecas encontra amparo na Súmula 308 do STJ, que as torna ineficazes perante o promitente comprador. A reconvenção foi corretamente julgada improcedente, pois não restou demonstrado inadimplemento substancial do autor. A pretensa rescisão contratual unilateral e a alienação dos imóveis a terceiros não foram comprovadas com documentação idônea nem registro imobiliário. A coisa julgada produzida nesta ação vincula apenas as partes processuais (CPC, art. 506), não afetando terceiros adquirentes, que poderão discutir eventuais direitos em ações próprias, com observância do contraditório. Considerando o desprovimento da apelação, é devida a majoração dos honorários advocatícios, nos termos do art. 85, §§ 1º e 11, do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A inexistência de coisa julgada material entre ação cautelar e ação de adjudicação compulsória afasta óbice à análise do mérito da segunda. A compensação legal pode ser reconhecida com base em créditos decorrentes da mora relevante do vendedor, ainda que prescrita a pretensão indenizatória autônoma. Quitados os contratos por compensação legal e ausente prova de inadimplemento do comprador, é cabível a adjudicação compulsória com cancelamento das hipotecas incidentes. A reconvenção fundada em inadimplemento do comprador não se sustenta se reconhecida judicialmente a quitação dos contratos por compensação legal. A coisa julgada não atinge terceiros não integrantes da lide, sendo incabível presumir ofensa a direito de terceiros sem prova nos autos. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 368 e 1.418; CPC, arts. 85, §§ 1º e 11; 86; 354, parágrafo único; 503; 506; 206, § 3º, V. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 308; STJ, Tema 970 e Tema 971. ACÓRDÃO ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, para NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto da Relatora Zandra Anunciação Alvarez Parada, Juíza de Direito Substituta de 2º Grau. Sala das sessões, documento assinado de forma eletrônica. Presidente ZANDRA ANUNCIAÇÃO ALVAREZ PARADA Juíza de Direito Substituta de 2º Grau – Relatora Procurador(a) de Justiça 01

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0512718-27.2018.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

APELANTE: FATOR ICONE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A

Advogado(s)
:
DIOGENES ALMEIDA GAMA NETO, SIDNEY ROBERTO SAMPAIO LACERDA SILVA FILHO, LARISSA FERREIRA SIMOES DE OLIVEIRA

APELADO: CARLOS ANTONIO ARAGAO BRITO

Advogado(s)
:
RONALDO SAFIRA ANDRADE

ACORDÃO

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE IMÓVEIS. QUITAÇÃO POR COMPENSAÇÃO LEGAL. INEXISTÊNCIA DE COISA JULGADA MATERIAL. MORA DA INCORPORADORA. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. IMPROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Fator Ícone Empreendimentos Imobiliários S.A. contra sentença da 8ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador que julgou parcialmente procedente pedido de adjudicação compulsória, reconhecendo a quitação por compensação legal dos contratos relativos às unidades 407, 506, 1601, 1603 e 1802 do Edifício Ícone, com base em mora significativa da incorporadora. A sentença também determinou o cancelamento das hipotecas incidentes sobre os imóveis, nos termos da Súmula 308 do STJ, e rejeitou reconvenção que pleiteava a rescisão contratual por inadimplemento do promitente comprador. Embargos de declaração acolhidos parcialmente para delimitar que a quitação decorreu de compensação legal, com necessidade de liquidação de sentença para confirmação técnica dos cálculos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se há coisa julgada material impeditiva do exame da adjudicação compulsória, em razão de decisões anteriores; (ii) estabelecer se é válida a quitação contratual por compensação legal, apesar da prescrição da pretensão indenizatória; (iii) verificar se a adjudicação compulsória é possível diante da alegada rescisão contratual e alienação dos imóveis a terceiros; e (iv) determinar se a reconvenção apresentada pela ré deve ser acolhida, com reconhecimento de inadimplemento do autor.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A coisa julgada material exige identidade de partes, pedido e causa de pedir (CPC, art. 503). Como a ação cautelar anterior visava à imissão na posse com base em pagamento direto, enquanto a presente ação objetiva adjudicação compulsória fundada em compensação legal, não se configura a tríplice identidade necessária à coisa julgada.

O julgamento parcial de mérito extinguiu apenas o pedido de imissão na posse por perda de objeto, sem análise da pretensão de adjudicação compulsória, não havendo decisão anterior com força de coisa julgada sobre a quitação dos contratos.

A compensação legal reconhecida na sentença tem por base a mora relevante da incorporadora, que comprometeu o equilíbrio contratual, resultando em créditos compensatórios suficientes para extinguir o saldo devedor do autor. A prescrição da pretensão indenizatória não impede o reconhecimento dos efeitos econômicos da mora para fins de apuração do equilíbrio contratual.

A incorporadora não impugnou de forma específica os cálculos compensatórios apresentados pelo autor, tampouco apresentou prova robusta de inadimplemento ou saldo devedor remanescente, o que legitima a quitação dos contratos por compensação legal.

A adjudicação compulsória é medida consequente à quitação dos contratos, nos termos do art. 1.418 do Código Civil. O cancelamento das hipotecas encontra amparo na Súmula 308 do STJ, que as torna ineficazes perante o promitente comprador.

A reconvenção foi corretamente julgada improcedente, pois não restou demonstrado inadimplemento substancial do autor. A pretensa rescisão contratual unilateral e a alienação dos imóveis a terceiros não foram comprovadas com documentação idônea nem registro imobiliário.

A coisa julgada produzida nesta ação vincula apenas as partes processuais (CPC, art. 506), não afetando terceiros adquirentes, que poderão discutir eventuais direitos em ações próprias, com observância do contraditório.

Considerando o desprovimento da apelação, é devida a majoração dos honorários advocatícios, nos termos do art. 85, §§ 1º e 11, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A inexistência de coisa julgada material entre ação cautelar e ação de adjudicação compulsória afasta óbice à análise do mérito da segunda.

A compensação legal pode ser reconhecida com base em créditos decorrentes da mora relevante do vendedor, ainda que prescrita a pretensão indenizatória autônoma.

Quitados os contratos por compensação legal e ausente prova de inadimplemento do comprador, é cabível a adjudicação compulsória com cancelamento das hipotecas incidentes.

A reconvenção fundada em inadimplemento do comprador não se sustenta se reconhecida judicialmente a quitação dos contratos por compensação legal.

A coisa julgada não atinge terceiros não integrantes da lide, sendo incabível presumir ofensa a direito de terceiros sem prova nos autos.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 368 e 1.418; CPC, arts. 85, §§ 1º e 11; 86; 354, parágrafo único; 503; 506; 206, § 3º, V.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 308; STJ, Tema 970 e Tema 971.

ACÓRDÃO

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, para
NEGAR PROVIMENTO
ao recurso
, nos termos do voto da Relatora Zandra Anunciação Alvarez Parada, Juíza de Direito Substituta de 2º Grau.

Sala das sessões, documento assinado de forma eletrônica.

Presidente

ZANDRA ANUNCIAÇÃO ALVAREZ PARADA

Juíza de Direito Substituta de 2º Grau – Relatora

Procurador(a) de Justiça

01