Tribunal: TJBA
Processo: 8012800-28.2021.8.05.0080
Classe: Apelação
Relator(a): MARIA DAS GRACAS GUERRA DE SANTANA HAMILTON
Órgão julgador: MARIA DAS GRACAS GUERRA DE SANTANA HAMILTON
Órgão colegiado: QUARTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-06-16
Data de publicação: 2026-06-16

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quarta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8012800-28.2021.8.05.0080 Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível APELANTE: URBAMAIS PROPERTIES E PARTICIPACOES S.A. e outros Advogado(s): THIAGO DA COSTA E SILVA LOTT, PAULO SERGIO RODRIGUES DE SANTANA APELADO: LUCIANA SILVA MORAES e outros Advogado(s):PAULO SERGIO RODRIGUES DE SANTANA, THIAGO DA COSTA E SILVA LOTT ACORDÃO Ementa. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE LOTE. LEI DO DISTRATO. RETENÇÃO DE VALORES. BASE DE CÁLCULO. TAXA DE FRUIÇÃO. AUSÊNCIA DE PROVA. DANOS MORAIS. INEXISTÊNCIA. MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME 1. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais proposta pela compradora em face da vendedora, em razão de contrato de compra e venda de lote urbano, diante da alegada onerosidade excessiva decorrente da correção monetária contratual. 2. Sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a rescisão contratual, determinar a restituição dos valores pagos com retenção de 10% sobre o montante pago e desconto da comissão de corretagem, afastando a taxa de fruição, a dedução de tributos por ausência de prova e o pedido de danos morais, com sucumbência recíproca. 3. A compradora interpôs apelação buscando exclusivamente a condenação da vendedora ao pagamento de danos morais. 4. A vendedora interpôs apelação pretendendo a incidência da cláusula penal de 10% sobre o valor total do contrato, a cobrança de taxa de fruição e a dedução de encargos, como IPTU e taxa associativa. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 5. Há duas questões em discussão: (i) saber se a recusa de devolução administrativa dos valores pagos caracteriza dano moral indenizável; (ii) saber se a retenção deve incidir sobre o valor total do contrato ou sobre os valores pagos, bem como se são devidas taxa de fruição e deduções de encargos. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. A rescisão contratual ocorreu por iniciativa da compradora, em razão de incapacidade financeira superveniente, configurando distrato por culpa do adquirente, nos termos da Lei nº 13.786/2018. 7. O inadimplemento contratual ou a divergência quanto à restituição de valores não configura, por si só, dano moral, por não atingir direitos da personalidade, sendo situação resolvida na esfera patrimonial. 8. A aplicação do art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/1979 deve ser interpretada em consonância com o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, que veda a perda integral das parcelas pagas, impedindo retenção excessiva. 9. A incidência da cláusula penal sobre o valor total do contrato, cumulada com outros descontos, implicaria retenção substancial dos valores pagos, caracterizando enriquecimento sem causa e violação ao equilíbrio contratual. 10. A retenção deve incidir sobre os valores efetivamente pagos, em conformidade com a orientação da Súmula 543 do STJ e da jurisprudência consolidada. 11. A taxa de fruição não é devida na ausência de prova de utilização do imóvel, especialmente quando se trata de lote não edificado. 12. A dedução de encargos, como IPTU e taxas associativas, depende de prova do pagamento pela vendedora, ônus não cumprido nos autos. 13. Mantém-se a sentença integralmente, inclusive quanto à distribuição da sucumbência, com majoração dos honorários advocatícios em grau recursal, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, observada a suspensão de exigibilidade em relação à parte beneficiária da gratuidade. IV. DISPOSITIVO E TESE 14. Recursos conhecidos e desprovidos, com manutenção integral da sentença e majoração dos honorários advocatícios. 15. Tese de julgamento: “Na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, não há dano moral decorrente de inadimplemento contratual, devendo a retenção incidir sobre os valores efetivamente pagos, vedada a aplicação que implique perda substancial das quantias adimplidas, sendo indevidas taxa de fruição sem prova de uso e deduções de encargos não comprovados”. Dispositivos relevantes citados Lei nº 6.766/1979, art. 32-A, II Lei nº 13.786/2018 Código de Defesa do Consumidor, art. 53 Código de Processo Civil, arts. 85, § 11; 1.026, § 2º Jurisprudência relevante citada TJBA, Apelação/Reexame Necessário 8000417-44.2022.8.05.0060, Rel. Des. Angelo Jeronimo e Silva Vita, Quarta Câmara Cível, j. 06/10/2025 TJBA, Apelação/Reexame Necessário 8113160-43.2023.8.05.0001, Rel. Des. Renato Ribeiro Marques da Costa, Quinta Câmara Cível, j. 03/09/2025 STJ, Súmula 543 Vistos, relatados e discutidos estes autos de nº 8012800-28.2021.8.05.0080, em que figuram, como apelantes e apelados, simultaneamente, URBAMAIS PROPERTIES E PARTICIPAÇÕES S/A. e LUCIANA SILVA MORAES. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO aos apelos, nos termos do voto da Relatora. Salvador/BA, datado e assinado eletronicamente. Maria das Graças Hamilton Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quarta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n. 8012800-28.2021.8.05.0080

Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível

APELANTE: URBAMAIS PROPERTIES E PARTICIPACOES S.A. e outros

Advogado(s): THIAGO DA COSTA E SILVA LOTT, PAULO SERGIO RODRIGUES DE SANTANA

APELADO: LUCIANA SILVA MORAES e outros

Advogado(s):PAULO SERGIO RODRIGUES DE SANTANA, THIAGO DA COSTA E SILVA LOTT

ACORDÃO

Ementa. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE LOTE. LEI DO DISTRATO. RETENÇÃO DE VALORES. BASE DE CÁLCULO. TAXA DE FRUIÇÃO. AUSÊNCIA DE PROVA. DANOS MORAIS. INEXISTÊNCIA. MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais proposta pela compradora em face da vendedora, em razão de contrato de compra e venda de lote urbano, diante da alegada onerosidade excessiva decorrente da correção monetária contratual.

2. Sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a rescisão contratual, determinar a restituição dos valores pagos com retenção de 10% sobre o montante pago e desconto da comissão de corretagem, afastando a taxa de fruição, a dedução de tributos por ausência de prova e o pedido de danos morais, com sucumbência recíproca.

3. A compradora interpôs apelação buscando exclusivamente a condenação da vendedora ao pagamento de danos morais.

4. A vendedora interpôs apelação pretendendo a incidência da cláusula penal de 10% sobre o valor total do contrato, a cobrança de taxa de fruição e a dedução de encargos, como IPTU e taxa associativa.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

5. Há duas questões em discussão: (i) saber se a recusa de devolução administrativa dos valores pagos caracteriza dano moral indenizável; (ii) saber se a retenção deve incidir sobre o valor total do contrato ou sobre os valores pagos, bem como se são devidas taxa de fruição e deduções de encargos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. A rescisão contratual ocorreu por iniciativa da compradora, em razão de incapacidade financeira superveniente, configurando distrato por culpa do adquirente, nos termos da Lei nº 13.786/2018.
7. O inadimplemento contratual ou a divergência quanto à restituição de valores não configura, por si só, dano moral, por não atingir direitos da personalidade, sendo situação resolvida na esfera patrimonial.

8. A aplicação do art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/1979 deve ser interpretada em consonância com o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, que veda a perda integral das parcelas pagas, impedindo retenção excessiva.

9. A incidência da cláusula penal sobre o valor total do contrato, cumulada com outros descontos, implicaria retenção substancial dos valores pagos, caracterizando enriquecimento sem causa e violação ao equilíbrio contratual.
10. A retenção deve incidir sobre os valores efetivamente pagos, em conformidade com a orientação da Súmula 543 do STJ e da jurisprudência consolidada.

11. A taxa de fruição não é devida na ausência de prova de utilização do imóvel, especialmente quando se trata de lote não edificado.

12. A dedução de encargos, como IPTU e taxas associativas, depende de prova do pagamento pela vendedora, ônus não cumprido nos autos.

13. Mantém-se a sentença integralmente, inclusive quanto à distribuição da sucumbência, com majoração dos honorários advocatícios em grau recursal, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, observada a suspensão de exigibilidade em relação à parte beneficiária da gratuidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

14. Recursos conhecidos e desprovidos, com manutenção integral da sentença e majoração dos honorários advocatícios.
15. Tese de julgamento: “Na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, não há dano moral decorrente de inadimplemento contratual, devendo a retenção incidir sobre os valores efetivamente pagos, vedada a aplicação que implique perda substancial das quantias adimplidas, sendo indevidas taxa de fruição sem prova de uso e deduções de encargos não comprovados”.

Dispositivos relevantes citados

Lei nº 6.766/1979, art. 32-A, II

Lei nº 13.786/2018

Código de Defesa do Consumidor, art. 53

Código de Processo Civil, arts. 85, § 11; 1.026, § 2º

Jurisprudência relevante citada

TJBA, Apelação/Reexame Necessário 8000417-44.2022.8.05.0060, Rel. Des. Angelo Jeronimo e Silva Vita, Quarta Câmara Cível, j. 06/10/2025

TJBA, Apelação/Reexame Necessário 8113160-43.2023.8.05.0001, Rel. Des. Renato Ribeiro Marques da Costa, Quinta Câmara Cível, j. 03/09/2025

STJ, Súmula 543

Vistos, relatados e discutidos estes autos d
e
nº

8012800-28.2021.8.05.0080
, em que figuram, como

apelante
s e apelados, simultaneamente,
URBAMAIS PROPERTIES E PARTICIPAÇÕES S/A. e LUCIANA SILVA MORAES.

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia,
em
CONHECER
e NEG
AR PROVIMENTO
ao
s
apelo
s
,
nos termos do voto d
a
Relatora.

Salvador/BA
, data
do e assinado eletronicamente.

Maria das Graças Hamilton

Desembargadora Relatora