Tribunal: TJBA
Processo: 8004108-31.2022.8.05.0201
Classe: Apelação
Relator(a): PAULO CESAR BANDEIRA DE MELO JORGE
Órgão julgador: PAULO CESAR BANDEIRA DE MELO JORGE
Órgão colegiado: PRIMEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-01-08
Data de publicação: 2026-01-08

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8004108-31.2022.8.05.0201 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível APELANTE: VANESSA GONCALVES OKI e outros Advogado(s): SAMUEL RODRIGUES EPITACIO APELADO: SPE PORTO SEGURO 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A e outros (3) Advogado(s):DIEGO MARTINS SILVA DO AMARAL, WILSON BELCHIOR, LEONARDO LACERDA JUBE PJ04 ACORDÃO DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA (COTA DE MULTIPROPRIEDADE). DESISTÊNCIA POR CULPA DO COMPRADOR. CUMULAÇÃO DE PENALIDADES. TAXA DE FRUIÇÃO E TAXAS CONDOMINIAIS. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PROVA DA IMISSÃO NA POSSE. BIS IN IDEM CONFIGURADO. CLÁUSULA PENAL FIXADA EM 20% DOS VALORES PAGOS. RAZOABILIDADE. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em Exame 1. Apelação Cível interposta por VANESSA GONCALVES OKI E JOÃO GABRIEL AFFONSO DA SILVA contra sentença proferida pelo Juízo da V DOS FEITOS DE REL DE CONS. CIVEL E COMERCIAIS, CONSUMIDOR E REGISTROS PÚBLICOS DE PORTO SEGURO/BA, que, em Ação de Rescisão Contratual, julgou parcialmente procedentes os pedidos, declarando a rescisão por culpa dos autores (compradores) e determinando a restituição de valores, mas autorizando a retenção cumulativa de: (a) 20% dos valores pagos (cláusula penal, incluindo o sinal); (b) 0,5% sobre o valor do contrato (taxa de fruição); e (c) taxas condominiais. II. Questão em Discussão 2. Discute-se: (i) a legalidade da cumulação da cláusula penal compensatória (fixada em 20% dos valores pagos) com a cobrança de taxa de fruição e taxas condominiais; (ii) a configuração de bis in idem e enriquecimento ilícito das vendedoras; (iii) a exigibilidade da taxa de fruição e das despesas propter rem (condomínio) antes da efetiva imissão na posse do imóvel pelos compradores. III. Razões de Decidir 3. A taxa de fruição (ou taxa de ocupação) visa indenizar o vendedor pelo uso e gozo do imóvel pelo comprador. Sua cobrança é indevida quando não há prova inequívoca da efetiva imissão na posse e da fruição do bem pelos adquirentes. Aplicando a ratio decidendi de precedentes do STJ (AgInt no REsp 2100901 e REsp 2113745), a ausência de utilização do imóvel e de proveito econômico afasta o enriquecimento sem causa e torna a cobrança da taxa ilegal. 4. As despesas condominiais, embora de natureza propter rem, somente são de responsabilidade do promitente comprador após a efetiva imissão na posse (entrega das chaves), conforme tese firmada pelo STJ no Tema 886 (REsp 1.345.331/RS). Ausente a prova da posse por parte dos Apelantes, a responsabilidade permanece com as promitentes vendedoras (Apeladas). 5. A cláusula penal compensatória fixada em 20% (vinte por cento) sobre a totalidade dos valores pagos mostra-se razoável e alinhada aos parâmetros do STJ (que admite retenção entre 10% e 25%). É correta a inclusão das arras confirmatórias (sinal) na base de cálculo da retenção, sendo vedada, contudo, a sua cumulação com a cláusula penal (STJ - AgInt no AREsp 1942925). O bis in idem configurava-se pela cumulação da cláusula penal (que já indeniza as perdas e danos) com as taxas de fruição e condomínio, ora afastadas. IV. Dispositivo e Tese 6. Recurso parcialmente provido, para reformar a sentença e decotar (afastar) a condenação ao pagamento da taxa de fruição e das taxas condominiais, mantendo a retenção de 20% sobre a totalidade dos valores pagos (incluindo o sinal) como única penalidade compensatória. Tese de julgamento: "1. Na rescisão de promessa de compra e venda por culpa do comprador, a cláusula penal (fixada entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme STJ) visa indenizar o vendedor pelas perdas e danos, sendo incabível sua cumulação com taxa de fruição e taxas condominiais quando não comprovada a efetiva imissão na posse do imóvel pelo adquirente. 2. A responsabilidade por despesas propter rem (condomínio) pressupõe a posse (Tema 886/STJ), e a taxa de fruição exige a efetiva utilização do bem (Precedentes/STJ)." Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível nº 8004108-31.2022.8.05.0201, em que figuram, como apelantes, VANESSA GONCALVES OKI E JOÃO GABRIEL AFFONSO DA SILVA, e, como apeladas, SPE PORTO SEGURO 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A E OUTRAS. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, pelos fundamentos constantes, em DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO para reformar a sentença, em parte, nos exatos termos do voto do Relator. Sala das Sessões, ___ de ___________ de 2025. Presidente Des. Paulo César Bandeira de Melo Jorge Relator Procurador(a) de Justiça

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8004108-31.2022.8.05.0201

Órgão Julgador
:
Primeira Câmara Cível

APELANTE: VANESSA GONCALVES OKI e outros

Advogado(s)
:
SAMUEL RODRIGUES EPITACIO

APELADO: SPE PORTO SEGURO 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A e outros (3)

Advogado(s)
:
DIEGO MARTINS SILVA DO AMARAL, WILSON BELCHIOR, LEONARDO LACERDA JUBE

PJ04

ACORDÃO

DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA (COTA DE MULTIPROPRIEDADE). DESISTÊNCIA POR CULPA DO COMPRADOR. CUMULAÇÃO DE PENALIDADES. TAXA DE FRUIÇÃO E TAXAS CONDOMINIAIS. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PROVA DA IMISSÃO NA POSSE.
BIS IN IDEM
CONFIGURADO. CLÁUSULA PENAL FIXADA EM 20% DOS VALORES PAGOS. RAZOABILIDADE. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em Exame

1. Apelação Cível interposta por VANESSA GONCALVES OKI E JOÃO GABRIEL AFFONSO DA SILVA contra sentença proferida pelo Juízo da V DOS FEITOS DE REL DE CONS. CIVEL E COMERCIAIS, CONSUMIDOR E REGISTROS PÚBLICOS DE PORTO SEGURO/BA, que, em Ação de Rescisão Contratual, julgou parcialmente procedentes os pedidos, declarando a rescisão por culpa dos autores (compradores) e determinando a restituição de valores, mas autorizando a retenção cumulativa de: (a) 20% dos valores pagos (cláusula penal, incluindo o sinal); (b) 0,5% sobre o valor do contrato (taxa de fruição); e (c) taxas condominiais.

II. Questão em Discussão

2. Discute-se: (i) a legalidade da cumulação da cláusula penal compensatória (fixada em 20% dos valores pagos) com a cobrança de taxa de fruição e taxas condominiais; (ii) a configuração de
bis in idem
e enriquecimento ilícito das vendedoras; (iii) a exigibilidade da taxa de fruição e das despesas
propter rem
(condomínio) antes da efetiva imissão na posse do imóvel pelos compradores.

III. Razões de Decidir

3. A taxa de fruição (ou taxa de ocupação) visa indenizar o vendedor pelo uso e gozo do imóvel pelo comprador. Sua cobrança é indevida quando não há prova inequívoca da efetiva imissão na posse e da fruição do bem pelos adquirentes. Aplicando a
ratio decidendi
de precedentes do STJ (AgInt no REsp 2100901 e REsp 2113745), a ausência de utilização do imóvel e de proveito econômico afasta o enriquecimento sem causa e torna a cobrança da taxa ilegal.

4. As despesas condominiais, embora de natureza
propter rem
, somente são de responsabilidade do promitente comprador após a efetiva imissão na posse (entrega das chaves), conforme tese firmada pelo STJ no Tema 886 (REsp 1.345.331/RS). Ausente a prova da posse por parte dos Apelantes, a responsabilidade permanece com as promitentes vendedoras (Apeladas).

5. A cláusula penal compensatória fixada em 20% (vinte por cento) sobre a totalidade dos valores pagos mostra-se razoável e alinhada aos parâmetros do STJ (que admite retenção entre 10% e 25%). É correta a inclusão das arras confirmatórias (sinal) na base de cálculo da retenção, sendo vedada, contudo, a sua cumulação com a cláusula penal (STJ - AgInt no AREsp 1942925). O
bis in idem
configurava-se pela cumulação da cláusula penal (que já indeniza as perdas e danos) com as taxas de fruição e condomínio, ora afastadas.

IV. Dispositivo e Tese

6. Recurso parcialmente provido, para reformar a sentença e decotar (afastar) a condenação ao pagamento da taxa de fruição e das taxas condominiais, mantendo a retenção de 20% sobre a totalidade dos valores pagos (incluindo o sinal) como única penalidade compensatória.

Tese de julgamento:
"1. Na rescisão de promessa de compra e venda por culpa do comprador, a cláusula penal (fixada entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme STJ) visa indenizar o vendedor pelas perdas e danos, sendo incabível sua cumulação com taxa de fruição e taxas condominiais quando não comprovada a efetiva imissão na posse do imóvel pelo adquirente. 2. A responsabilidade por despesas propter rem (condomínio) pressupõe a posse (Tema 886/STJ), e a taxa de fruição exige a efetiva utilização do bem (Precedentes/STJ)."

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da
Apelação Cível nº 8004108-31.2022.8.05.0201
, em que figuram, como apelantes,
VANESSA GONCALVES OKI E JOÃO GABRIEL AFFONSO DA SILVA
, e, como apeladas,
SPE PORTO SEGURO 02 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A E OUTRAS
.

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, pelos fundamentos constantes, em
DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO
para reformar a sentença, em parte, nos exatos termos do voto do Relator.

Sala das Sessões, ___ de ___________ de 2025.

Presidente

Des. Paulo César Bandeira de Melo Jorge

Relator

Procurador(a) de Justiça