Tribunal: TJBA
Processo: 8000680-22.2019.8.05.0112
Classe: Apelação
Relator(a): MARIA DO ROSARIO PASSOS DA SILVA CALIXTO
Órgão julgador: MARIA DO ROSARIO PASSOS DA SILVA CALIXTO
Órgão colegiado: QUARTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-05-18
Data de publicação: 2026-05-18

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quarta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8000680-22.2019.8.05.0112 Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível APELANTE: IRACEMA SANTOS OLIVEIRA Advogado(s): APELADO: L. MARQUEZZO CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS LTDA. e outros Advogado(s):MAIRA COSTA MACEDO ACORDÃO Ementa: DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. CANCELAMENTO UNILATERAL E DEFINITIVO DO EMPREENDIMENTO. PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. TEORIA DA CAUSA MADURA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS, INCLUSIVE COMISSÃO DE CORRETAGEM. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. MULTA CONTRATUAL INDEVIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por consumidora contra sentença que reconheceu a prescrição quinquenal e extinguiu o processo com resolução do mérito, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, indenização por danos morais e aplicação de multa contratual, ajuizada em razão do cancelamento unilateral de empreendimento imobiliário pelas construtoras após a celebração de compromisso de compra e venda de imóvel na planta e o pagamento de entrada e comissão de corretagem. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se a pretensão deduzida, fundada em descumprimento contratual, submete-se ao prazo prescricional de cinco ou de dez anos; (ii) estabelecer se o cancelamento do empreendimento por inviabilidade financeira das construtoras caracteriza culpa exclusiva das fornecedoras e autoriza a rescisão contratual; (iii) determinar se a consumidora tem direito à restituição integral dos valores pagos, inclusive da comissão de corretagem; (iv) verificar se a conduta das empresas configura dano moral indenizável; e (v) definir se é cabível a aplicação da multa contratual de 5% postulada pela autora. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A pretensão deduzida decorre de inadimplemento contratual, e não de fato do produto ou do serviço, razão pela qual não incide o prazo quinquenal do art. 27 do CDC nem o prazo trienal aplicável à responsabilidade extracontratual, mas sim o prazo geral de dez anos previsto no art. 205 do Código Civil. 4. O processo encontra-se em condições de imediato julgamento, porque os fatos relevantes estão documentalmente comprovados e a controvérsia remanescente é predominantemente de direito, o que autoriza a aplicação da teoria da causa madura. 5. O cancelamento do empreendimento por inviabilidade econômica perante a instituição financeira integra o risco da atividade empresarial das construtoras e não pode ser transferido à consumidora, de modo que a desistência unilateral da obra configura inadimplemento contratual imputável exclusivamente às vendedoras. 6. A resolução do contrato por culpa das fornecedoras impõe o retorno das partes ao estado anterior, com devolução integral e imediata de todas as quantias pagas pela compradora, inclusive aquelas destinadas à comissão de corretagem, sem retenções. 7. A indenização por dano moral deve ser fixada em R$ 10.000,00, valor compatível com a gravidade da conduta, a frustração do projeto de aquisição da moradia, a capacidade econômica das rés e os critérios de proporcionalidade e razoabilidade adotados no caso. 8. A multa contratual de 5% não é devida, porque a restituição integral dos valores pagos, somada à condenação por danos morais, recompõe adequadamente os prejuízos suportados, e a incidência cumulativa da cláusula penal acarretaria desequilíbrio e enriquecimento sem causa. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso conhecido e parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. O prazo prescricional aplicável à pretensão fundada em descumprimento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel é o decenal do art. 205 do Código Civil. 2. O cancelamento unilateral do empreendimento por inviabilidade financeira do fornecedor configura risco da atividade empresarial e caracteriza inadimplemento contratual imputável exclusivamente às construtoras. 3. A rescisão contratual por culpa do vendedor impõe a restituição integral dos valores pagos pela consumidora, inclusive da comissão de corretagem 4. A cláusula penal contratual pode ser afastada quando a restituição integral e a indenização por danos morais já recompõem adequadamente os prejuízos, sob pena de enriquecimento sem causa. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 205. CPC, arts. 487, II, 1.013, § 4º, 931 e 937, I. CDC, art. 27. Lei nº 4.591/1964. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp nº 1.910.592/RJ, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4ª Turma, j. 25.04.2022, DJe 23.05.2022. STJ, EREsp nº 1.280.825/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, 2ª Seção, j. 27.06.2018, DJe 02.08.2018. STJ, EREsp nº 1.281.594/SP, Rel. p/ acórdão Min. Felix Fischer, Corte Especial, j. 15.05.2019, DJe 23.05.2019. STJ, AgInt no REsp nº 2.047.767/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 05.06.2023, DJe 13.06.2023. STJ, AgInt no AREsp nº 1.864.106/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, DJe 14.12.2021. TJBA, Apelação Cível nº 0571347-91.2018.8.05.0001, Rel. Desª Gardênia Pereira Duarte, 4ª Câmara Cível, publ. 14.05.2025. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, para reformar integralmente a sentença, afastar a prescrição reconhecida na origem e, com fundamento no art. 1.013, § 4º, do Código de Processo Civil, julgar parcialmente procedentes os pedidos iniciais, nos termos do voto da Relatora. Sala das Sessões, data registrada em sistema. Maria do Rosário Passos da Silva Calixto Relatora Substituta

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quarta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8000680-22.2019.8.05.0112

Órgão Julgador
:
Quarta Câmara Cível

APELANTE: IRACEMA SANTOS OLIVEIRA

Advogado(s)
:

APELADO: L. MARQUEZZO CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS LTDA. e outros

Advogado(s)
:
MAIRA COSTA MACEDO

ACORDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. CANCELAMENTO UNILATERAL E DEFINITIVO DO EMPREENDIMENTO. PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. TEORIA DA CAUSA MADURA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS, INCLUSIVE COMISSÃO DE CORRETAGEM. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. MULTA CONTRATUAL INDEVIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta por consumidora contra sentença que reconheceu a prescrição quinquenal e extinguiu o processo com resolução do mérito, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, indenização por danos morais e aplicação de multa contratual, ajuizada em razão do cancelamento unilateral de empreendimento imobiliário pelas construtoras após a celebração de compromisso de compra e venda de imóvel na planta e o pagamento de entrada e comissão de corretagem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há cinco questões em discussão: (i) definir se a pretensão deduzida, fundada em descumprimento contratual, submete-se ao prazo prescricional de cinco ou de dez anos; (ii) estabelecer se o cancelamento do empreendimento por inviabilidade financeira das construtoras caracteriza culpa exclusiva das fornecedoras e autoriza a rescisão contratual; (iii) determinar se a consumidora tem direito à restituição integral dos valores pagos, inclusive da comissão de corretagem; (iv) verificar se a conduta das empresas configura dano moral indenizável; e (v) definir se é cabível a aplicação da multa contratual de 5% postulada pela autora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A pretensão deduzida decorre de inadimplemento contratual, e não de fato do produto ou do serviço, razão pela qual não incide o prazo quinquenal do art. 27 do CDC nem o prazo trienal aplicável à responsabilidade extracontratual, mas sim o prazo geral de dez anos previsto no art. 205 do Código Civil.

4. O processo encontra-se em condições de imediato julgamento, porque os fatos relevantes estão documentalmente comprovados e a controvérsia remanescente é predominantemente de direito, o que autoriza a aplicação da teoria da causa madura.

5. O cancelamento do empreendimento por inviabilidade econômica perante a instituição financeira integra o risco da atividade empresarial das construtoras e não pode ser transferido à consumidora, de modo que a desistência unilateral da obra configura inadimplemento contratual imputável exclusivamente às vendedoras.

6. A resolução do contrato por culpa das fornecedoras impõe o retorno das partes ao estado anterior, com devolução integral e imediata de todas as quantias pagas pela compradora, inclusive aquelas destinadas à comissão de corretagem, sem retenções.

7. A indenização por dano moral deve ser fixada em R$ 10.000,00, valor compatível com a gravidade da conduta, a frustração do projeto de aquisição da moradia, a capacidade econômica das rés e os critérios de proporcionalidade e razoabilidade adotados no caso.

8. A multa contratual de 5% não é devida, porque a restituição integral dos valores pagos, somada à condenação por danos morais, recompõe adequadamente os prejuízos suportados, e a incidência cumulativa da cláusula penal acarretaria desequilíbrio e enriquecimento sem causa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.
Recurso conhecido e parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. O prazo prescricional aplicável à pretensão fundada em descumprimento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel é o decenal do art. 205 do Código Civil.

2. O cancelamento unilateral do empreendimento por inviabilidade financeira do fornecedor configura risco da atividade empresarial e caracteriza inadimplemento contratual imputável exclusivamente às construtoras.

3. A rescisão contratual por culpa do vendedor impõe a restituição integral dos valores pagos pela consumidora, inclusive da comissão de corretagem

4. A cláusula penal contratual pode ser afastada quando a restituição integral e a indenização por danos morais já recompõem adequadamente os prejuízos, sob pena de enriquecimento sem causa.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 205. CPC, arts. 487, II, 1.013, § 4º, 931 e 937, I. CDC, art. 27. Lei nº 4.591/1964.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp nº 1.910.592/RJ, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4ª Turma, j. 25.04.2022, DJe 23.05.2022. STJ, EREsp nº 1.280.825/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, 2ª Seção, j. 27.06.2018, DJe 02.08.2018. STJ, EREsp nº 1.281.594/SP, Rel. p/ acórdão Min. Felix Fischer, Corte Especial, j. 15.05.2019, DJe 23.05.2019. STJ, AgInt no REsp nº 2.047.767/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 05.06.2023, DJe 13.06.2023. STJ, AgInt no AREsp nº 1.864.106/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, DJe 14.12.2021. TJBA, Apelação Cível nº 0571347-91.2018.8.05.0001, Rel. Desª Gardênia Pereira Duarte, 4ª Câmara Cível, publ. 14.05.2025.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível,
ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em
CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso, para reformar integralmente a sentença, afastar a prescrição reconhecida na origem e, com fundamento no art. 1.013, § 4º, do Código de Processo Civil, julgar parcialmente procedentes os pedidos iniciais, nos termos do voto da Relatora.

Sala das Sessões, data registrada em sistema.

Maria do Rosário Passos da Silva Calixto

Relatora Substituta