Tribunal: TJBA
Processo: 8074836-16.2025.8.05.0000
Classe: Agravo de Instrumento
Relator(a): MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAUJO
Órgão julgador: MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAUJO
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-11
Data de publicação: 2026-03-11

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 8074836-16.2025.8.05.0000 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível AGRAVANTE: AKITEM PATRIMONIAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS, E PARTICIPACOES LTDA Advogado(s): ANDRESSA DE ALBUQUERQUE CARDOSO FONSECA, EDUARDO LIMA SODRE AGRAVADO: CELINA CERQUEIRA DA CRUZ Advogado(s):VICTOR CRUZ CERQUEIRA DA SILVA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. CONTRATO PRORROGADO POR PRAZO INDETERMINADO. DECADÊNCIA DO DIREITO DE RENOVAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE ATIVIDADE PROTEGIDA. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de Instrumento interposto por AKITEM PATRIMONIAL EMPREENDIMENTOS LTDA contra decisão interlocutória proferida em Ação Renovatória ajuizada por CELINA CERQUEIRA DA CRUZ. A decisão agravada deferiu tutela de urgência para manter a locatária na posse do imóvel e fixar aluguel provisório, com fundamento na suposta existência de contrato escrito por prazo determinado superior a cinco anos e na natureza da atividade da locatária (estabelecimento de saúde). A agravante alega que o contrato original teve vigência de 12 meses, findo em 2018, passando a viger por prazo indeterminado, o que inviabilizaria a renovatória. Sustenta ainda decadência do direito e erro quanto à caracterização da atividade exercida no imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se estão presentes os requisitos legais para o ajuizamento de ação renovatória de contrato de locação comercial, especialmente quanto à existência de contrato escrito por prazo determinado vigente; e (ii) estabelecer se a ação foi proposta dentro do prazo decadencial previsto no art. 51, § 5º, da Lei nº 8.245/91. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O direito à renovação compulsória do contrato de locação comercial pressupõe a existência de contrato escrito, com prazo determinado e vigência ininterrupta mínima de cinco anos, conforme art. 51, I e II, da Lei nº 8.245/91. 4. A prorrogação do contrato por prazo indeterminado afasta o preenchimento do requisito essencial do prazo determinado, sendo incabível a ação renovatória ajuizada após o término do contrato escrito. 5. O prazo para propositura da ação renovatória é decadencial, devendo ser ajuizada entre um ano e seis meses antes do fim do contrato vigente. No caso concreto é possível que tenha se configurado a decadência. 6. A proteção legal conferida a estabelecimentos de saúde (art. 53 da Lei nº 8.245/91) não se aplica quando a atividade exercida no imóvel é de natureza diversa, como quiosque ou bar. 7. A ausência de pagamento integral dos aluguéis pactuados e a confissão da locatária quanto à prática de valores distintos também fragilizam a probabilidade do direito, afastando os requisitos da tutela de urgência previstos no art. 300 do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Agravo de instrumento provido. Tese de julgamento: 1. É incabível a ação renovatória quando o contrato de locação comercial, originalmente por prazo determinado, prorroga-se por prazo indeterminado, por ausência de requisito legal (art. 51, I, da Lei 8.245/91). 2. Ajuizada a ação renovatória após o decurso do prazo do contrato escrito, opera-se a decadência do direito à renovação (art. 51, § 5º, da Lei 8.245/91). 3. A proteção legal conferida a estabelecimentos de saúde não se aplica quando a atividade efetivamente exercida é diversa, como quiosque ou bar. 4. A ausência de prova robusta do direito à renovação e o inadimplemento contratual inviabilizam a concessão de tutela de urgência em ação renovatória. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/1991, arts. 51, I e II, § 5º, 53 e 71; CPC, art. 300. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.060.300/PR, Rel. Min. Laurita Vaz, Quinta Turma, j. 02.08.2011, DJe 20.09.2011. ACORDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos do RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por AKITEM PATRIMONIAL EMPREENDIMENTOS LTDA, em face da decisão interlocutória proferida no Juízo da 1ª Vara dos Feitos Relativos às Relações de Consumo, Cíveis, Comerciais e Registro Público da Comarca de Lauro de Freitas, nos autos da Ação Renovatória, ajuizada por CELINA CERQUEIRA DA CRUZ. ACORDAM os Desembargadores componentes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em o VOTO é no sentido de DAR PROVIMENTO a este Agravo de Instrumento, confirmando a liminar recursal anteriormente deferida, para reformar a decisão interlocutória de primeiro grau e revogar a tutela de urgência concedida à Agravada, amparados nos fundamentos constantes do voto do Relator. PRESIDENTE DES. MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAÚJO RELATOR PROCURADOR(A)

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
AGRAVO DE INSTRUMENTO n.
8074836-16.2025.8.05.0000

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

AGRAVANTE: AKITEM PATRIMONIAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS, E PARTICIPACOES LTDA

Advogado(s)
:
ANDRESSA DE ALBUQUERQUE CARDOSO FONSECA, EDUARDO LIMA SODRE

AGRAVADO: CELINA CERQUEIRA DA CRUZ

Advogado(s)
:
VICTOR CRUZ CERQUEIRA DA SILVA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. CONTRATO PRORROGADO POR PRAZO INDETERMINADO. DECADÊNCIA DO DIREITO DE RENOVAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE ATIVIDADE PROTEGIDA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de Instrumento interposto por AKITEM PATRIMONIAL EMPREENDIMENTOS LTDA contra decisão interlocutória proferida em Ação Renovatória ajuizada por CELINA CERQUEIRA DA CRUZ. A decisão agravada deferiu tutela de urgência para manter a locatária na posse do imóvel e fixar aluguel provisório, com fundamento na suposta existência de contrato escrito por prazo determinado superior a cinco anos e na natureza da atividade da locatária (estabelecimento de saúde). A agravante alega que o contrato original teve vigência de 12 meses, findo em 2018, passando a viger por prazo indeterminado, o que inviabilizaria a renovatória. Sustenta ainda decadência do direito e erro quanto à caracterização da atividade exercida no imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há duas questões em discussão: (i) definir se estão presentes os requisitos legais para o ajuizamento de ação renovatória de contrato de locação comercial, especialmente quanto à existência de contrato escrito por prazo determinado vigente; e (ii) estabelecer se a ação foi proposta dentro do prazo decadencial previsto no art. 51, § 5º, da Lei nº 8.245/91.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
O direito à renovação compulsória do contrato de locação comercial pressupõe a existência de contrato escrito, com prazo determinado e vigência ininterrupta mínima de cinco anos, conforme art. 51, I e II, da Lei nº 8.245/91.

4.
A prorrogação do contrato por prazo indeterminado afasta o preenchimento do requisito essencial do prazo determinado, sendo incabível a ação renovatória ajuizada após o término do contrato escrito.

5.
O prazo para propositura da ação renovatória é decadencial, devendo ser ajuizada entre um ano e seis meses antes do fim do contrato vigente. No caso concreto é possível que tenha se configurado a decadência.

6.
A proteção legal conferida a estabelecimentos de saúde (art. 53 da Lei nº 8.245/91) não se aplica quando a atividade exercida no imóvel é de natureza diversa, como quiosque ou bar.

7.
A ausência de pagamento integral dos aluguéis pactuados e a confissão da locatária quanto à prática de valores distintos também fragilizam a probabilidade do direito, afastando os requisitos da tutela de urgência previstos no art. 300 do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Agravo de instrumento
provido
.

Tese de julgamento
:

1
.
É incabível a ação renovatória quando o contrato de locação comercial, originalmente por prazo determinado, prorroga-se por prazo indeterminado, por ausência de requisito legal (art. 51, I, da Lei 8.245/91).

2.
Ajuizada a ação renovatória após o decurso do prazo do contrato escrito, opera-se a decadência do direito à renovação (art. 51, § 5º, da Lei 8.245/91).

3.
A proteção legal conferida a estabelecimentos de saúde não se aplica quando a atividade efetivamente exercida é diversa, como quiosque ou bar.

4.
A ausência de prova robusta do direito à renovação e o inadimplemento contratual inviabilizam a concessão de tutela de urgência em ação renovatória.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 8.245/1991, arts. 51, I e II, § 5º, 53 e 71; CPC, art. 300.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.060.300/PR, Rel. Min. Laurita Vaz, Quinta Turma, j. 02.08.2011, DJe 20.09.2011.

ACORDÃO

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos do
RECURSO DE

AGRAVO DE INSTRUMENTO
interposto por
AKITEM PATRIMONIAL EMPREENDIMENTOS LTDA,
em face da decisão interlocutória proferida no Juízo

da 1ª Vara dos Feitos Relativos às Relações de Consumo, Cíveis, Comerciais e Registro Público da Comarca de Lauro de Freitas, nos autos da Ação Renovatória
, ajuizada por
CELINA CERQUEIRA DA CRUZ.

ACORDAM
os Desembargadores componentes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em
o
VOTO
é no sentido de
DAR PROVIMENTO
a este Agravo de Instrumento, confirmando a liminar recursal anteriormente deferida, para reformar a decisão interlocutória de primeiro grau e revogar a tutela de urgência concedida à Agravada,
amparados nos fundamentos constantes do voto do Relator.

PRESIDENTE

DES. MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAÚJO

RELATOR

PROCURADOR(A)