Tribunal: TJBA
Processo: 0517194-16.2015.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): MARIA DO ROSARIO PASSOS DA SILVA CALIXTO
Órgão julgador: MARIA DO ROSARIO PASSOS DA SILVA CALIXTO
Órgão colegiado: QUARTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-05-18
Data de publicação: 2026-05-18

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quarta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0517194-16.2015.8.05.0001 Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível APELANTE: JOSEMIDIO ESTANISLAU DOS SANTOS ALCANTARA e outros (2) Advogado(s): WAGNER VELOSO MARTINS, ARTHUR FELIPPE ALMEIDA HENRIQUE DOS SANTOS, ARTUR TANURI MEIRELLES FILHO, RAFAELA SOUZA TANURI MEIRELLES APELADO: AM1 CONSTRUTORA LTDA - EPP e outros (2) Advogado(s):ARTUR TANURI MEIRELLES FILHO, RAFAELA SOUZA TANURI MEIRELLES, ARTHUR FELIPPE ALMEIDA HENRIQUE DOS SANTOS, WAGNER VELOSO MARTINS ACORDÃO DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO BEM. RECURSO DA RÉ DESPROVIDO. RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelações cíveis interpostas pelas partes contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para reconhecer o atraso na entrega de imóvel de março de 2014 a fevereiro de 2016, invertendo a cláusula penal em favor dos consumidores (0,5% ao mês) e declarando a ilegalidade da cobrança da taxa de evolução de obra após o prazo de tolerância. Os autores buscam a entrega imediata das chaves, danos morais, responsabilidade da ré por IPTU/condomínio e majoração de penalidades. A construtora ré busca o reconhecimento de excludente de responsabilidade em face de atraso atribuído à concessionária de serviço público (Embasa). II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO As questões em discussão consistem em: (i) verificar se entraves com a concessionária de água/esgoto constituem força maior apta a excluir a responsabilidade da construtora; (ii) analisar o cabimento de danos morais por atraso excessivo; (iii) definir a responsabilidade pelas taxas condominiais e IPTU antes da imissão na posse; (iv) determinar a imissão na posse; e (v) analisar a possibilidade de cumulação de cláusula penal com lucros cessantes/multa moratória e devolução em dobro de taxa de obra. III. RAZÕES DE DECIDIR A jurisprudência pátria consolidou o entendimento de que entraves burocráticos ou atrasos imputáveis a concessionárias de serviços públicos para a instalação de infraestrutura em empreendimentos imobiliários configuram fortuito interno, inerente ao risco da atividade empresarial, não afastando a mora da construtora. Precedente: Apelação nº 0520692-52.2017.8.05.0001 (TJBA). O atraso injustificado na entrega do imóvel, que superou em dezenove meses o prazo de tolerância de 120 dias, frustra a legítima expectativa dos adquirentes e caracteriza dano moral in re ipsa, fixado em R$ 5.000,00 para cada autor, em observância à razoabilidade e proporcionalidade. Precedente: AgInt nos EDcl no REsp 1.949.655/RJ (STJ). As despesas de condomínio e o IPTU, por sua natureza propter rem, somente são exigíveis do promitente comprador após a efetiva imissão na posse com a entrega das chaves, recaindo a responsabilidade sobre a construtora até referido marco. Precedente: Apelações Simultâneas nº 0557038-70.2015.8.05.0001 (TJBA). Constatada a mora contínua da construtora e a ausência de provas da imissão na posse, impõe-se a determinação de entrega imediata das chaves, sob pena de multa diária. A teor da tese fixada pelo STJ (Tema 970), é descabida a cumulação da cláusula penal moratória (já invertida no percentual razoável de 0,5% na origem) com lucros cessantes ou outra penalidade da mesma natureza, sob pena de bis in idem. A repetição da taxa de evolução de obra cobrada indevidamente no período de mora deve ocorrer na forma simples, ante a ausência de comprovação de má-fé da construtora. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso da ré CONHECIDO e DESPROVIDO. Recurso dos autores CONHECIDO e PARCIALMENTE PROVIDO. Ônus de sucumbência integralmente a cargo da ré, com honorários majorados para 20% do valor da condenação (art. 85, §§ 2º e 11, do CPC). Teses Adotadas: (a) Entraves administrativos ou demora de concessionárias de serviços públicos para implementação de infraestrutura constituem fortuito interno; (b) O atraso excessivo e desproporcional na entrega de imóvel adquirido para moradia gera dano moral presumido; (c) A responsabilidade pelo adimplemento de despesas condominiais e IPTU apenas é transferida ao promitente comprador com a efetiva entrega das chaves e imissão na posse; (d) Nos termos do Tema 970/STJ, a cláusula penal moratória não pode ser cumulada com lucros cessantes. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0517194-16.2015.8.05.0001, em que figuram como Apelantes e Apelados Josemídio Estanislau dos Santos Alcantara, Ana Carla Silva de Oliveira Alcantara e AM1 Construtora Ltda - EPP. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DA RÉ e CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DOS AUTORES, nos termos do voto da Relatora. Salvador, data registrada no sistema.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quarta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0517194-16.2015.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Quarta Câmara Cível

APELANTE: JOSEMIDIO ESTANISLAU DOS SANTOS ALCANTARA e outros (2)

Advogado(s)
:
WAGNER VELOSO MARTINS, ARTHUR FELIPPE ALMEIDA HENRIQUE DOS SANTOS, ARTUR TANURI MEIRELLES FILHO, RAFAELA SOUZA TANURI MEIRELLES

APELADO: AM1 CONSTRUTORA LTDA - EPP e outros (2)

Advogado(s)
:
ARTUR TANURI MEIRELLES FILHO, RAFAELA SOUZA TANURI MEIRELLES, ARTHUR FELIPPE ALMEIDA HENRIQUE DOS SANTOS, WAGNER VELOSO MARTINS

ACORDÃO

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO BEM. RECURSO DA RÉ DESPROVIDO. RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas pelas partes contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para reconhecer o atraso na entrega de imóvel de março de 2014 a fevereiro de 2016, invertendo a cláusula penal em favor dos consumidores (0,5% ao mês) e declarando a ilegalidade da cobrança da taxa de evolução de obra após o prazo de tolerância. Os autores buscam a entrega imediata das chaves, danos morais, responsabilidade da ré por IPTU/condomínio e majoração de penalidades. A construtora ré busca o reconhecimento de excludente de responsabilidade em face de atraso atribuído à concessionária de serviço público (Embasa).

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

As questões em discussão consistem em: (i) verificar se entraves com a concessionária de água/esgoto constituem força maior apta a excluir a responsabilidade da construtora; (ii) analisar o cabimento de danos morais por atraso excessivo; (iii) definir a responsabilidade pelas taxas condominiais e IPTU antes da imissão na posse; (iv) determinar a imissão na posse; e (v) analisar a possibilidade de cumulação de cláusula penal com lucros cessantes/multa moratória e devolução em dobro de taxa de obra.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A jurisprudência pátria consolidou o entendimento de que entraves burocráticos ou atrasos imputáveis a concessionárias de serviços públicos para a instalação de infraestrutura em empreendimentos imobiliários configuram
fortuito interno
, inerente ao risco da atividade empresarial, não afastando a mora da construtora. Precedente: Apelação nº 0520692-52.2017.8.05.0001 (TJBA).

O atraso injustificado na entrega do imóvel, que superou em dezenove meses o prazo de tolerância de 120 dias, frustra a legítima expectativa dos adquirentes e caracteriza dano moral
in re ipsa
, fixado em R$ 5.000,00 para cada autor, em observância à razoabilidade e proporcionalidade. Precedente: AgInt nos EDcl no REsp 1.949.655/RJ (STJ).

As despesas de condomínio e o IPTU, por sua natureza
propter rem
, somente são exigíveis do promitente comprador após a efetiva imissão na posse com a entrega das chaves, recaindo a responsabilidade sobre a construtora até referido marco. Precedente: Apelações Simultâneas nº 0557038-70.2015.8.05.0001 (TJBA).

Constatada a mora contínua da construtora e a ausência de provas da imissão na posse, impõe-se a determinação de entrega imediata das chaves, sob pena de multa diária.

A teor da tese fixada pelo STJ (Tema 970), é descabida a cumulação da cláusula penal moratória (já invertida no percentual razoável de 0,5% na origem) com lucros cessantes ou outra penalidade da mesma natureza, sob pena de
bis in idem
.

A repetição da taxa de evolução de obra cobrada indevidamente no período de mora deve ocorrer na forma simples, ante a ausência de comprovação de má-fé da construtora.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso da ré CONHECIDO e DESPROVIDO. Recurso dos autores CONHECIDO e PARCIALMENTE PROVIDO.

Ônus de sucumbência integralmente a cargo da ré, com honorários majorados para 20% do valor da condenação (art. 85, §§ 2º e 11, do CPC).

Teses Adotadas
: (a) Entraves administrativos ou demora de concessionárias de serviços públicos para implementação de infraestrutura constituem fortuito interno; (b) O atraso excessivo e desproporcional na entrega de imóvel adquirido para moradia gera dano moral presumido; (c) A responsabilidade pelo adimplemento de despesas condominiais e IPTU apenas é transferida ao promitente comprador com a efetiva entrega das chaves e imissão na posse; (d) Nos termos do Tema 970/STJ, a cláusula penal moratória não pode ser cumulada com lucros cessantes.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0517194-16.2015.8.05.0001, em que figuram como Apelantes e Apelados
Josemídio Estanislau dos Santos Alcantara
,
Ana Carla Silva de Oliveira Alcantara
e
AM1 Construtora Ltda - EPP
.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, em
CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DA RÉ
e
CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DOS AUTORES
, nos termos do voto da Relatora.

Salvador, data registrada no sistema.