Tribunal: TJBA
Processo: 8032729-27.2020.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): MARIA DE FATIMA SILVA CARVALHO
Órgão julgador: MARIA DE FATIMA SILVA CARVALHO
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-04-01
Data de publicação: 2026-04-01

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8032729-27.2020.8.05.0001 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: JOSE DO DESTERRO SOUZA Advogado(s): JOSE GOMES QUADROS FILHO APELADO: SANTANDER SECURITIES SERVICES BRASIL DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIARIOS S.A. e outros (2) Advogado(s):CARLOS AUGUSTO TORTORO JUNIOR, MARIA ESTTELA SILVA GUIMARAES, FABIO PIRES DA SILVA ACORDÃO Ementa. DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO QUE PREVIA PAGAMENTO DO VALOR RESIDUAL, TRINTA DIAS APÓS A QUITAÇÃO DO SINAL. CLÁUSULA INSERIDA UNILATERALMENTE NO VERSO DO CHEQUE, SEM OBSERVÂNCIA DAS FORMALIDADES LEGAIS. INADIMPLEMENTO COMPROVADO. RETENÇÃO DE VALORES. POSSIBILIDADE AUSÊNCIA DE PROVA DE ILICITUDE. CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO. I. CASO EM EXAME Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais c/c Lucros Cessantes e Obrigação de Fazer ajuizada pelo promitente comprador em face de empresa do ramo imobiliário, sob alegação de ausência de comunicação quanto à expedição do habite-se e à vistoria do imóvel, culminando em notificação extrajudicial para distrato com retenção de 30% (trinta por cento) dos valores pagos. Sentença da 9ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/BA julgou improcedente o pedido e condenou o apelante ao pagamento das custas e honorários advocatícios, suspensa a exigibilidade ante a Justiça Gratuita. Interposição de Apelação Cível requerendo a reforma integral da sentença. Apresentação de contrarrazões pelas apeladas SANTANDER SECURITIES SERVICES BRASIL DTVM S.A. e GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA “EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL”; ausência de resposta da apelada SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) saber se a apelação preenche os requisitos legais de admissibilidade; (ii) saber se a GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA possui legitimidade passiva; (iii) saber se houve inadimplemento contratual e falha na prestação de serviço por parte das recorridas, justificando a condenação por danos materiais, morais e lucros cessantes. III. RAZÕES DE DECIDIR Rejeição da preliminar de inadmissibilidade do recurso, uma vez que a peça recursal demonstra claramente o inconformismo com os fundamentos da sentença. Rejeição da preliminar de ilegitimidade passiva da corretora GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA, com base na Teoria da Asserção, em razão da alegação de omissão informacional imputada à empresa. Ausência de cláusula contratual prevendo o dever das apeladas de informar a expedição do habite-se ou convocar o comprador para vistoria. Disposição unilateral no verso de cheque apresentada pelo autor não possui força vinculativa, por ausência de aditamento contratual formal. Existência de cláusula expressa no contrato exigindo o pagamento do saldo devedor em trinta dias do sinal, independentemente do habite-se, evidenciando inadimplemento do comprador. Jurisprudência consolidada estabelece que, em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, a não obtenção de financiamento ou inadimplemento do promitente comprador autoriza a rescisão contratual com retenção proporcional. Ausência de elementos que demonstrem ilícito contratual ou conduta abusiva por parte das promovidas. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e desprovido, mantendo-se integralmente a sentença por seus próprios fundamentos. Tese de julgamento: “A ausência de cláusula contratual que imponha dever de comunicação acerca da expedição do habite-se ou convocação para vistoria, bem como a inércia do comprador quanto à quitação do saldo devedor nos moldes ajustados, não configuram inadimplemento por parte das vendedoras ou corretoras, inviabilizando pedido indenizatório.” Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil, arts. 99, § 3º; 1.010, III; 85, § 11; 98, § 3º. Jurisprudência relevante citada: TJ-GO, Apelação Cível 5274310-25.2020.8.09.0051, Rel. Des. Anderson Máximo de Holanda, 10ª Câmara Cível, julgado em 26/04/2024. Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível nº 8032729-27.2020.8.05.0001 da Comarca de Salvador/BA, apelante JOSE DO DESTERRO SOUZA e apelados SANTANDER SECURITIES SERVICES BRASIL DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIARIOS S.A., BRITO AMOEDO IMOBILIARIA LTDA e SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto desta Relatora. II

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8032729-27.2020.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

APELANTE: JOSE DO DESTERRO SOUZA

Advogado(s)
:
JOSE GOMES QUADROS FILHO

APELADO: SANTANDER SECURITIES SERVICES BRASIL DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIARIOS S.A. e outros (2)

Advogado(s)
:
CARLOS AUGUSTO TORTORO JUNIOR, MARIA ESTTELA SILVA GUIMARAES, FABIO PIRES DA SILVA

ACORDÃO

Ementa.
DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO QUE PREVIA PAGAMENTO DO VALOR RESIDUAL, TRINTA DIAS APÓS A QUITAÇÃO DO SINAL. CLÁUSULA INSERIDA UNILATERALMENTE NO VERSO DO CHEQUE, SEM OBSERVÂNCIA DAS FORMALIDADES LEGAIS. INADIMPLEMENTO COMPROVADO. RETENÇÃO DE VALORES. POSSIBILIDADE AUSÊNCIA DE PROVA DE ILICITUDE.
CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO.

I. CASO EM EXAME

Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais c/c Lucros Cessantes e Obrigação de Fazer ajuizada pelo promitente comprador em face de empresa do ramo imobiliário, sob alegação de ausência de comunicação quanto à expedição do habite-se e à vistoria do imóvel, culminando em notificação extrajudicial para distrato com retenção de 30% (trinta por cento) dos valores pagos.

Sentença da 9ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/BA julgou improcedente o pedido e condenou o apelante ao pagamento das custas e honorários advocatícios, suspensa a exigibilidade ante a Justiça Gratuita.

Interposição de Apelação Cível requerendo a reforma integral da sentença.
Apresentação de contrarrazões pelas apeladas SANTANDER SECURITIES SERVICES BRASIL DTVM S.A. e GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA “EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL”; ausência de resposta da apelada SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
Há três questões em discussão: (i) saber se a apelação preenche os requisitos legais de admissibilidade; (ii) saber se a GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA possui legitimidade passiva; (iii) saber se houve inadimplemento contratual e falha na prestação de serviço por parte das recorridas, justificando a condenação por danos materiais, morais e lucros cessantes.

III. RAZÕES DE DECIDIR
Rejeição da preliminar de inadmissibilidade do recurso, uma vez que a peça recursal demonstra claramente o inconformismo com os fundamentos da sentença.
Rejeição da preliminar de ilegitimidade passiva da corretora GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA, com base na Teoria da Asserção, em razão da alegação de omissão informacional imputada à empresa.
Ausência de cláusula contratual prevendo o dever das apeladas de informar a expedição do habite-se ou convocar o comprador para vistoria.
Disposição unilateral no verso de cheque apresentada pelo autor não possui força vinculativa, por ausência de aditamento contratual formal.
Existência de cláusula expressa no contrato exigindo o pagamento do saldo devedor em trinta dias do sinal, independentemente do habite-se, evidenciando inadimplemento do comprador.
Jurisprudência consolidada estabelece que, em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, a não obtenção de financiamento ou inadimplemento do promitente comprador autoriza a rescisão contratual com retenção proporcional.
Ausência de elementos que demonstrem ilícito contratual ou conduta abusiva por parte das promovidas.

IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso conhecido e desprovido, mantendo-se integralmente a sentença por seus próprios fundamentos.
Tese de julgamento: “A ausência de cláusula contratual que imponha dever de comunicação acerca da expedição do habite-se ou convocação para vistoria, bem como a inércia do comprador quanto à quitação do saldo devedor nos moldes ajustados, não configuram inadimplemento por parte das vendedoras ou corretoras, inviabilizando pedido indenizatório.”

Dispositivos relevantes citados:

Código de Processo Civil, arts. 99, § 3º; 1.010, III; 85, § 11; 98, § 3º.

Jurisprudência relevante citada:

TJ-GO, Apelação Cível 5274310-25.2020.8.09.0051, Rel. Des. Anderson Máximo de Holanda, 10ª Câmara Cível, julgado em 26/04/2024.

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível nº 8032729-27.2020.8.05.0001 da Comarca de Salvador/BA, apelante JOSE DO DESTERRO SOUZA e apelados SANTANDER SECURITIES SERVICES BRASIL DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIARIOS S.A., BRITO AMOEDO IMOBILIARIA LTDA e SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto desta Relatora.

II