Tribunal: TJBA
Processo: 8009084-60.2023.8.05.0229
Classe: Apelação
Relator(a): MARTA MOREIRA SANTANA
Órgão julgador: MARTA MOREIRA SANTANA
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-04-28
Data de publicação: 2026-04-28

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8009084-60.2023.8.05.0229 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: LOTEAMENTO RESIDENCE MASTER SPE LTDA Advogado(s): WALTER NEY VITA SAMPAIO, GUSTAVO LUIS DE ALBUQUERQUE CARDOSO, NAIRA BARBOSA BASTOS APELADO: MARIZETE AQUINO DE MENEZES QUEIROZ Advogado(s):THYAGO SANTANA DE ANDRADE EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. ATRASO SUBSTANCIAL NA ENTREGA DE OBRAS DE INFRAESTRUTURA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de um lote. A promitente compradora alega que a promitente vendedora descumpriu o prazo para a conclusão das obras de infraestrutura do loteamento, que expirou em outubro de 2020. A sentença reconheceu a culpa exclusiva da vendedora, determinou a rescisão do contrato, a restituição integral dos valores pagos, e condenou a ré ao pagamento de indenizações por danos morais e lucros cessantes. A vendedora apelou, arguindo preliminares de nulidade e, no mérito, a ausência de culpa pelo atraso, atribuindo-o a caso fortuito e força maior (chuvas e pandemia), e impugnando as condenações indenizatórias. II. Questão em discussão 2. As questões controvertidas a serem analisadas são: a) A ocorrência de nulidade da sentença por cerceamento de defesa, devido ao julgamento antecipado da lide sem a produção de prova oral e inspeção judicial. b) A existência de nulidade da sentença por ser citra petita, em razão da alegada ausência de declaração expressa da rescisão contratual no dispositivo. c) A responsabilidade da promitente vendedora pelo atraso na entrega das obras de infraestrutura, examinando a validade das justificativas de caso fortuito e força maior (chuvas e pandemia de Covid-19) como excludentes de responsabilidade. d) A adequação da condenação ao pagamento de lucros cessantes em uma ação que visa à rescisão contratual, com o retorno das partes ao estado anterior. e) A configuração de dano moral indenizável em decorrência do atraso excessivo na entrega do empreendimento e a razoabilidade do valor arbitrado (R$ 10.000,00). f) A legalidade da multa de 2% aplicada por embargos de declaração considerados protelatórios. III. Razões de decidir 3. As preliminares de nulidade da sentença devem ser rejeitadas. Não há cerceamento de defesa quando o juiz, destinatário final das provas, considera os documentos existentes nos autos suficientes para formar seu convencimento, especialmente quando a matéria controvertida (justificativa para o atraso) é majoritariamente de direito e os fatos essenciais são incontroversos. Igualmente, a sentença não é citra petita, pois, ao fixar o termo final dos lucros cessantes como "a data desta rescisão", o dispositivo implicitamente acolheu o pedido de rescindir o contrato, permitindo a plena compreensão do julgado. 4. A culpa da promitente vendedora pelo atraso é manifesta. O prazo final para a entrega das obras, incluindo a tolerância, era outubro de 2020. A alegação de chuvas intensas e da pandemia de Covid-19 não configura caso fortuito ou força maior externa capaz de afastar a responsabilidade. Eventos climáticos previsíveis e dificuldades operacionais decorrentes da pandemia inserem-se no risco inerente à atividade empresarial da construção civil (fortuito interno) e não justificam um atraso de anos, que persistia na data do ajuizamento da ação em dezembro de 2023. 5. Conforme jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal, o atraso na entrega de imóvel objeto de promessa de compra e venda acarreta a presunção de prejuízo ao promitente comprador, a título de lucros cessantes. Tal indenização é devida pela privação da fruição do bem durante o período de mora do vendedor e é plenamente cumulável com a rescisão contratual, pois visa reparar o dano ocorrido no passado, enquanto a rescisão desfaz o vínculo para o futuro. A restituição integral dos valores pagos retorna as partes ao estado anterior à contratação, mas não compensa o prejuízo temporal sofrido pela impossibilidade de utilização do lote. Portanto, a condenação a este título deve ser mantida. 6. O dano moral está devidamente configurado. O atraso de mais de três anos na entrega das obras de infraestrutura de um loteamento ultrapassa o mero aborrecimento contratual, frustrando a legítima expectativa da consumidora de construir sua moradia e causando angústia e abalo psicológico significativos. O valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) mostra-se razoável e proporcional, atendendo ao caráter compensatório e pedagógico da medida, em linha com os parâmetros adotados por este Tribunal. 7. A multa aplicada em sede de embargos de declaração deve ser mantida. A oposição do recurso para rediscutir o mérito da causa, sob o pretexto de sanar uma suposta omissão já inexistente, evidencia o intuito manifestamente protelatório, autorizando a aplicação da penalidade prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC, como forma de coibir o abuso do direito de recorrer. IV. Dispositivo e tese 8. Recurso de apelação conhecido e desprovido, mantendo-se a sentença em sua integralidade. Honorários advocatícios majorados em sede recursal. Tese de julgamento: "1. O atraso substancial e injustificado na entrega das obras de infraestrutura de loteamento configura inadimplemento por culpa exclusiva do promitente vendedor, autorizando a rescisão do contrato. 2. É cabível a cumulação da condenação à restituição integral dos valores pagos com a indenização por lucros cessantes, pois estes visam reparar o dano decorrente da privação da posse do imóvel durante o período de mora. 3. O atraso excessivo, que frustra o projeto de vida do consumidor, ultrapassa o mero dissabor e enseja a condenação por danos morais." A C Ó R D Ã O VISTOS, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8009084-6020238050229, como Apelante LOTEAMENTO RESIDENCE MASTER SPE LTDA e como Apelada MARIZETE AQUINO DE MENEZES QUEIROZ. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível, do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto da Relatora. Salvador, datado e assinado digitalmente PRESIDENTE MARTA MOREIRA SANTANA Juíza Substituta de 2º Grau Relatora PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8009084-60.2023.8.05.0229

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

APELANTE: LOTEAMENTO RESIDENCE MASTER SPE LTDA

Advogado(s)
:
WALTER NEY VITA SAMPAIO, GUSTAVO LUIS DE ALBUQUERQUE CARDOSO, NAIRA BARBOSA BASTOS

APELADO: MARIZETE AQUINO DE MENEZES QUEIROZ

Advogado(s)
:
THYAGO SANTANA DE ANDRADE

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. ATRASO SUBSTANCIAL NA ENTREGA DE OBRAS DE INFRAESTRUTURA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de um lote. A promitente compradora alega que a promitente vendedora descumpriu o prazo para a conclusão das obras de infraestrutura do loteamento, que expirou em outubro de 2020. A sentença reconheceu a culpa exclusiva da vendedora, determinou a rescisão do contrato, a restituição integral dos valores pagos, e condenou a ré ao pagamento de indenizações por danos morais e lucros cessantes. A vendedora apelou, arguindo preliminares de nulidade e, no mérito, a ausência de culpa pelo atraso, atribuindo-o a caso fortuito e força maior (chuvas e pandemia), e impugnando as condenações indenizatórias.

II. Questão em discussão

2. As questões controvertidas a serem analisadas são:

a) A ocorrência de nulidade da sentença por cerceamento de defesa, devido ao julgamento antecipado da lide sem a produção de prova oral e inspeção judicial.

b) A existência de nulidade da sentença por ser
citra petita
, em razão da alegada ausência de declaração expressa da rescisão contratual no dispositivo.

c) A responsabilidade da promitente vendedora pelo atraso na entrega das obras de infraestrutura, examinando a validade das justificativas de caso fortuito e força maior (chuvas e pandemia de Covid-19) como excludentes de responsabilidade.

d) A adequação da condenação ao pagamento de lucros cessantes em uma ação que visa à rescisão contratual, com o retorno das partes ao estado anterior.

e) A configuração de dano moral indenizável em decorrência do atraso excessivo na entrega do empreendimento e a razoabilidade do valor arbitrado (R$ 10.000,00).

f) A legalidade da multa de 2% aplicada por embargos de declaração considerados protelatórios.

III. Razões de decidir

3. As preliminares de nulidade da sentença devem ser rejeitadas. Não há cerceamento de defesa quando o juiz, destinatário final das provas, considera os documentos existentes nos autos suficientes para formar seu convencimento, especialmente quando a matéria controvertida (justificativa para o atraso) é majoritariamente de direito e os fatos essenciais são incontroversos. Igualmente, a sentença não é
citra petita
, pois, ao fixar o termo final dos lucros cessantes como "a data desta rescisão", o dispositivo implicitamente acolheu o pedido de rescindir o contrato, permitindo a plena compreensão do julgado.

4. A culpa da promitente vendedora pelo atraso é manifesta. O prazo final para a entrega das obras, incluindo a tolerância, era outubro de 2020. A alegação de chuvas intensas e da pandemia de Covid-19 não configura caso fortuito ou força maior externa capaz de afastar a responsabilidade. Eventos climáticos previsíveis e dificuldades operacionais decorrentes da pandemia inserem-se no risco inerente à atividade empresarial da construção civil (fortuito interno) e não justificam um atraso de anos, que persistia na data do ajuizamento da ação em dezembro de 2023.

5. Conforme jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal, o atraso na entrega de imóvel objeto de promessa de compra e venda acarreta a presunção de prejuízo ao promitente comprador, a título de lucros cessantes. Tal indenização é devida pela privação da fruição do bem durante o período de mora do vendedor e é plenamente cumulável com a rescisão contratual, pois visa reparar o dano ocorrido no passado, enquanto a rescisão desfaz o vínculo para o futuro. A restituição integral dos valores pagos retorna as partes ao estado anterior à contratação, mas não compensa o prejuízo temporal sofrido pela impossibilidade de utilização do lote. Portanto, a condenação a este título deve ser mantida.

6. O dano moral está devidamente configurado. O atraso de mais de três anos na entrega das obras de infraestrutura de um loteamento ultrapassa o mero aborrecimento contratual, frustrando a legítima expectativa da consumidora de construir sua moradia e causando angústia e abalo psicológico significativos. O valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) mostra-se razoável e proporcional, atendendo ao caráter compensatório e pedagógico da medida, em linha com os parâmetros adotados por este Tribunal.

7. A multa aplicada em sede de embargos de declaração deve ser mantida. A oposição do recurso para rediscutir o mérito da causa, sob o pretexto de sanar uma suposta omissão já inexistente, evidencia o intuito manifestamente protelatório, autorizando a aplicação da penalidade prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC, como forma de coibir o abuso do direito de recorrer.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso de apelação conhecido e desprovido, mantendo-se a sentença em sua integralidade. Honorários advocatícios majorados em sede recursal.

Tese de julgamento:

"1. O atraso substancial e injustificado na entrega das obras de infraestrutura de loteamento configura inadimplemento por culpa exclusiva do promitente vendedor, autorizando a rescisão do contrato.

2. É cabível a cumulação da condenação à restituição integral dos valores pagos com a indenização por lucros cessantes, pois estes visam reparar o dano decorrente da privação da posse do imóvel durante o período de mora.

3. O atraso excessivo, que frustra o projeto de vida do consumidor, ultrapassa o mero dissabor e enseja a condenação por danos morais."

A C Ó R D Ã O

VISTOS,

relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº
8009084-6020238050229
,
como Apelante LOTEAMENTO RESIDENCE MASTER SPE LTDA

e como Apelada
MARIZETE AQUINO DE MENEZES QUEIROZ.

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível, do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em
CONHECER E NEGAR PROVIMENTO
ao recurso,

nos termos do voto da Relatora.

Salvador, datado e assinado digitalmente

PRESIDENTE

MARTA MOREIRA SANTANA

Juíza Substituta de 2º Grau

Relatora

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA