Tribunal: TJBA
Processo: 8084838-42.2025.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): RENATO RIBEIRO MARQUES DA COSTA
Órgão julgador: RENATO RIBEIRO MARQUES DA COSTA
Órgão colegiado: QUINTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-04-16
Data de publicação: 2026-04-16

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8084838-42.2025.8.05.0001 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: TENDA NEGOCIOS IMOBILIARIOS S.A Advogado(s): LEANDRO HENRIQUE MOSELLO LIMA APELADO: ARIANA SANTOS DE ALMEIDA Advogado(s):VINMERSON DOS SANTOS FREITAS, SIDNEI DE FREITAS MARQUES ACORDÃO DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. AUSÊNCIA DE PROVA. RECURSO PROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta por Tenda Negócios Imobiliários S.A. em razão da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, declarando a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda, condenando a construtora à restituição integral dos valores pagos e ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais). 2. Os fatos. A apelada adquiriu unidade habitacional no empreendimento Costa Portuguesa, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, com financiamento pela Caixa Econômica Federal. Alegou a existência de vícios em fechaduras, descarga, torneiras, instalações elétricas e qualidade da água, que tornaram o imóvel impróprio para uso. II. Questão em discussão 3. Há três questões em discussão: (i) saber se a apelante produziu prova suficiente para afastar a presunção de veracidade da hipossuficiência econômica da apelada; (ii) saber se a constituição da alienação fiduciária sem provas do seu registro na matrícula do imóvel afasta a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e desloca a competência para a Justiça Federal; e (iii) saber se a apelada comprovou os vícios construtivos alegados como fundamento da rescisão contratual. III. Razões de decidir 4. O ônus de desconstituir a presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência é do impugnante, que limitou-se a formulações genéricas, sem apresentar prova concreta de que a apelada possui capacidade financeira para arcar com as despesas processuais sem prejuízo do próprio sustento. 5. A causa de pedir versa sobre rescisão de contrato de compromisso de compra e venda por vícios construtivos imputados à construtora, e não sobre revisão do contrato de financiamento. A responsabilização da Caixa Econômica Federal por vícios construtivos exige que a instituição tenha atuado na construção, elaboração do projeto, execução ou fiscalização das obras, ou que o contrato esteja vinculado ao Programa de Arrendamento Residencial (PAR), com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), hipóteses não comprovadas nos autos. 6. A garantia fiduciária não se constituiu validamente, pois não há prova do registro do contrato de financiamento no competente Registro de Imóveis, conforme exige o art. 23 da Lei nº 9.514/1997. Sem o registro, afasta-se a aplicação desse diploma legal, incidindo, em seu lugar, o Código de Defesa do Consumidor, na medida em que apelante e apelada se enquadram, respectivamente, nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos nos arts. 2º e 3º do CDC. 7. De acordo com o art. 373, I, do Código de Processo Civil, o ônus da prova compete ao autor quanto ao fato constitutivo de seu direito. Embora se trate de uma relação de consumo, a inversão do ônus da prova prevista no art. 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor não é automática (ope legis), mas sim uma regra de instrução que depende de determinação judicial expressa (ope iudicis), ausente no caso. 8. A narrativa da apelada desacompanhada de fotografias, laudos, comunicações formais à construtora ou qualquer outro elemento probatório mínimo não é suficiente para demonstrar a falha construtiva alegada. Ausente prova ou indício dos vícios construtivos, não há inadimplemento contratual imputável à apelante, o que afasta a pretensão de rescisão por culpa da vendedora, a restituição integral dos valores e a indenização por danos morais. IV. Dispositivo 9. Sentença reformada. Recurso provido. Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2º, 3º e 6º, VIII; CPC, arts. 373, I, e 1.012, caput; Lei nº 9.514/1997, art. 23. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no REsp nº 2.014.411/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 14.08.2023, DJe 21.08.2023 Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8084838-42.2025.8.05.0001, em que figuram como apelante TENDA NEGOCIOS IMOBILIARIOS S.A e como apelada ARIANA SANTOS DE ALMEIDA. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em DAR PROVIMENTO ao recurso de apelação para reformar integralmente a sentença e julgar improcedentes todos os pedidos formulados na petição inicial, nos termos do voto do relator. Des(a). Presidente Des. Renato Ribeiro Marques da Costa Relator Procurador(a) de Justiça RM08

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quinta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8084838-42.2025.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Quinta Câmara Cível

APELANTE: TENDA NEGOCIOS IMOBILIARIOS S.A

Advogado(s)
:
LEANDRO HENRIQUE MOSELLO LIMA

APELADO: ARIANA SANTOS DE ALMEIDA

Advogado(s)
:
VINMERSON DOS SANTOS FREITAS, SIDNEI DE FREITAS MARQUES

ACORDÃO

DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. AUSÊNCIA DE PROVA. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta por Tenda Negócios Imobiliários S.A. em razão da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, declarando a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda, condenando a construtora à restituição integral dos valores pagos e ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais).

2. Os fatos.
A apelada adquiriu unidade habitacional no empreendimento Costa Portuguesa, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, com financiamento pela Caixa Econômica Federal. Alegou a existência de vícios em fechaduras, descarga, torneiras, instalações elétricas e qualidade da água, que tornaram o imóvel impróprio para uso.

II. Questão em discussão

3. Há três questões em discussão: (i) saber se a apelante produziu prova suficiente para afastar a presunção de veracidade da hipossuficiência econômica da apelada; (ii) saber se a constituição da alienação fiduciária sem provas do seu registro na matrícula do imóvel afasta a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e desloca a competência para a Justiça Federal; e (iii) saber se a apelada comprovou os vícios construtivos alegados como fundamento da rescisão contratual.

III. Razões de decidir

4. O ônus de desconstituir a presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência é do impugnante, que limitou-se a formulações genéricas, sem apresentar prova concreta de que a apelada possui capacidade financeira para arcar com as despesas processuais sem prejuízo do próprio sustento.

5. A causa de pedir versa sobre rescisão de contrato de compromisso de compra e venda por vícios construtivos imputados à construtora, e não sobre revisão do contrato de financiamento. A responsabilização da Caixa Econômica Federal por vícios construtivos exige que a instituição tenha atuado na construção, elaboração do projeto, execução ou fiscalização das obras, ou que o contrato esteja vinculado ao Programa de Arrendamento Residencial (PAR), com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), hipóteses não comprovadas nos autos.

6. A garantia fiduciária não se constituiu validamente, pois não há prova do registro do contrato de financiamento no competente Registro de Imóveis, conforme exige o art. 23 da Lei nº 9.514/1997. Sem o registro, afasta-se a aplicação desse diploma legal, incidindo, em seu lugar, o Código de Defesa do Consumidor, na medida em que apelante e apelada se enquadram, respectivamente, nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos nos arts. 2º e 3º do CDC.

7. De acordo com o art. 373, I, do Código de Processo Civil, o ônus da prova compete ao autor quanto ao fato constitutivo de seu direito. Embora se trate de uma relação de consumo, a inversão do ônus da prova prevista no art. 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor não é automática (
ope legis
), mas sim uma regra de instrução que depende de determinação judicial expressa (
ope iudicis
), ausente no caso.

8. A narrativa da apelada desacompanhada de fotografias, laudos, comunicações formais à construtora ou qualquer outro elemento probatório mínimo não é suficiente para demonstrar a falha construtiva alegada. Ausente prova ou indício dos vícios construtivos, não há inadimplemento contratual imputável à apelante, o que afasta a pretensão de rescisão por culpa da vendedora, a restituição integral dos valores e a indenização por danos morais.

IV. Dispositivo

9. Sentença reformada. Recurso provido.

Dispositivos relevantes citados:
CDC, arts. 2º, 3º e 6º, VIII; CPC, arts. 373, I, e 1.012,
caput
; Lei nº 9.514/1997, art. 23.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt nos EDcl no REsp nº 2.014.411/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 14.08.2023, DJe 21.08.2023

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.
8084838-42.2025.8.05.0001
, em que figuram como apelante TENDA NEGOCIOS IMOBILIARIOS S.A e como apelada ARIANA SANTOS DE ALMEIDA.

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em
DAR PROVIMENTO
ao recurso de apelação para reformar integralmente a sentença e julgar improcedentes todos os pedidos formulados na petição inicial
, nos termos do voto do relator.

Des(a). Presidente

Des. Renato Ribeiro Marques da Costa

Relator

Procurador(a) de Justiça

RM08