Tribunal: TJBA
Processo: 8098566-58.2022.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): CLAUDIO CESARE BRAGA PEREIRA
Órgão julgador: CLAUDIO CESARE BRAGA PEREIRA
Órgão colegiado: QUINTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-05-14
Data de publicação: 2026-05-14

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8098566-58.2022.8.05.0001 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. Advogado(s): CYNTHIA MARIA TAVARES FALCAO, AHAMED DOS SANTOS TEIXEIRA, LARA BRITTO DE ALMEIDA DOMINGUES NEVES, ERMIRO FERREIRA NETO APELADO: CARLOS MIGUEL ARAUJO HERMANO e outros Advogado(s):WAGNER VELOSO MARTINS, CAMILA FONSECA PORTO, LEONARDO CIRNE DE OLIVEIRA ACORDÃO Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PANDEMIA DE COVID-19. FORTUITO INTERNO. INEXISTÊNCIA DE NOVAÇÃO POR CONTRATO DE FINANCIAMENTO. IMÓVEL ENTREGUE COM VÍCIOS CONSTRUTIVOS. TERMO FINAL DA MORA. MULTA CONTRATUAL. DANOS MORAIS. OBRIGAÇÃO DE FAZER. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por JVF Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença proferida em Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenizatória ajuizada por Carlos Miguel Araújo Hermano e Gildecy Fontes de Araújo, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para reconhecer a mora da construtora na entrega de unidade imobiliária adquirida no empreendimento “Adorato Cabula”, condená-la ao pagamento de multa contratual pelo atraso, indenização por danos morais e cumprimento de obrigações de fazer consistentes na instalação de exaustores e substituição de pia e torneira defeituosas. A construtora sustenta inexistência de mora em razão da pandemia de COVID-19, alegada novação do prazo por contrato de financiamento e ausência de vícios construtivos, pleiteando a reforma integral da sentença. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir se a pandemia de COVID-19 configura hipótese de força maior apta a afastar a mora da construtora na entrega do imóvel; (ii) estabelecer se o contrato de financiamento firmado com instituição financeira promove novação do prazo originalmente pactuado na promessa de compra e venda; (iii) determinar o termo final da mora da construtora diante da entrega do imóvel com vícios construtivos que impediram sua plena habitabilidade; e (iv) verificar a configuração de danos morais e a responsabilidade da construtora por vícios na unidade imobiliária. III. RAZÕES DE DECIDIR A pandemia de COVID-19, com efeitos como aumento de custos de insumos e dificuldades operacionais, quando não demonstrada em concreto, integra o risco da atividade de incorporação imobiliária e caracteriza fortuito interno, não afastando a responsabilidade objetiva do fornecedor nas relações de consumo. A inexistência de comprovação de paralisação prolongada da obra por determinação do Poder Público impede o reconhecimento da pandemia como causa legítima de prorrogação do prazo contratual de entrega do imóvel. O contrato de financiamento firmado entre o adquirente e a instituição financeira possui efeitos restritos à relação de crédito e não configura novação da obrigação assumida pela construtora, ausente animus novandi capaz de substituir o prazo originalmente estipulado na promessa de compra e venda. A obrigação da construtora somente se considera adimplida quando o imóvel é disponibilizado em condições plenas de habitabilidade, não bastando a mera expedição do habite-se ou a formal entrega das chaves quando persistem vícios construtivos que impedem o uso regular da unidade. A comprovação de que vícios no imóvel, especialmente obstrução da tubulação do ar-condicionado, somente foram solucionados em 21/12/2022 legitima a fixação dessa data como termo final da mora. Reconhecido o atraso injustificado, aplica-se a cláusula contratual que prevê multa compensatória mensal em favor do adquirente prejudicado. O atraso significativo na entrega do imóvel residencial, aliado à frustração da legítima expectativa de moradia e à entrega da unidade com vícios construtivos, ultrapassa o mero inadimplemento contratual e caracteriza dano moral indenizável. Em relações de consumo, incide a facilitação da defesa do consumidor, cabendo ao fornecedor demonstrar a inexistência de vício do produto, o que não ocorreu no caso quanto à pia e à torneira defeituosas da unidade imobiliária. O desprovimento do recurso impõe a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais em grau recursal. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A pandemia de COVID-19 configura fortuito interno na atividade de incorporação imobiliária e não afasta, por si só, a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega do imóvel. O contrato de financiamento celebrado entre adquirente e instituição financeira não promove novação do prazo de entrega estabelecido na promessa de compra e venda sem inequívoco animus novandi. A mora da construtora persiste até a disponibilização do imóvel em condições plenas de habitabilidade, ainda que já expedido o habite-se ou formalizada a entrega das chaves. O atraso relevante na entrega de imóvel residencial, associado à entrega com vícios construtivos que impedem sua utilização imediata, configura dano moral indenizável. Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 14; CC, arts. 389 e 406; CPC, arts. 85, §11, e 98, §3º. Jurisprudência relevante citada: Não indicada expressamente no acórdão. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n° 8098566-58.2022.8.05.0001, oriundos da Comarca de Salvador, em que figura como Recorrente JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, sendo Recorridos CARLOS MIGUEL ARAÚJO HERMANO E GILDECY FONTES DE ARAÚJO. Acordam os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO APELO. 09

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quinta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8098566-58.2022.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Quinta Câmara Cível

APELANTE: JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

Advogado(s)
:
CYNTHIA MARIA TAVARES FALCAO, AHAMED DOS SANTOS TEIXEIRA, LARA BRITTO DE ALMEIDA DOMINGUES NEVES, ERMIRO FERREIRA NETO

APELADO: CARLOS MIGUEL ARAUJO HERMANO e outros

Advogado(s)
:
WAGNER VELOSO MARTINS, CAMILA FONSECA PORTO, LEONARDO CIRNE DE OLIVEIRA

ACORDÃO

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PANDEMIA DE COVID-19. FORTUITO INTERNO. INEXISTÊNCIA DE NOVAÇÃO POR CONTRATO DE FINANCIAMENTO. IMÓVEL ENTREGUE COM VÍCIOS CONSTRUTIVOS. TERMO FINAL DA MORA. MULTA CONTRATUAL. DANOS MORAIS. OBRIGAÇÃO DE FAZER. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por JVF Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença proferida em Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenizatória ajuizada por Carlos Miguel Araújo Hermano e Gildecy Fontes de Araújo, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para reconhecer a mora da construtora na entrega de unidade imobiliária adquirida no empreendimento “Adorato Cabula”, condená-la ao pagamento de multa contratual pelo atraso, indenização por danos morais e cumprimento de obrigações de fazer consistentes na instalação de exaustores e substituição de pia e torneira defeituosas. A construtora sustenta inexistência de mora em razão da pandemia de COVID-19, alegada novação do prazo por contrato de financiamento e ausência de vícios construtivos, pleiteando a reforma integral da sentença.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se a pandemia de COVID-19 configura hipótese de força maior apta a afastar a mora da construtora na entrega do imóvel; (ii) estabelecer se o contrato de financiamento firmado com instituição financeira promove novação do prazo originalmente pactuado na promessa de compra e venda; (iii) determinar o termo final da mora da construtora diante da entrega do imóvel com vícios construtivos que impediram sua plena habitabilidade; e (iv) verificar a configuração de danos morais e a responsabilidade da construtora por vícios na unidade imobiliária.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A pandemia de COVID-19, com efeitos como aumento de custos de insumos e dificuldades operacionais, quando não demonstrada em concreto, integra o risco da atividade de incorporação imobiliária e caracteriza fortuito interno, não afastando a responsabilidade objetiva do fornecedor nas relações de consumo.

A inexistência de comprovação de paralisação prolongada da obra por determinação do Poder Público impede o reconhecimento da pandemia como causa legítima de prorrogação do prazo contratual de entrega do imóvel.

O contrato de financiamento firmado entre o adquirente e a instituição financeira possui efeitos restritos à relação de crédito e não configura novação da obrigação assumida pela construtora, ausente animus novandi capaz de substituir o prazo originalmente estipulado na promessa de compra e venda.

A obrigação da construtora somente se considera adimplida quando o imóvel é disponibilizado em condições plenas de habitabilidade, não bastando a mera expedição do habite-se ou a formal entrega das chaves quando persistem vícios construtivos que impedem o uso regular da unidade.

A comprovação de que vícios no imóvel, especialmente obstrução da tubulação do ar-condicionado, somente foram solucionados em 21/12/2022 legitima a fixação dessa data como termo final da mora.

Reconhecido o atraso injustificado, aplica-se a cláusula contratual que prevê multa compensatória mensal em favor do adquirente prejudicado.

O atraso significativo na entrega do imóvel residencial, aliado à frustração da legítima expectativa de moradia e à entrega da unidade com vícios construtivos, ultrapassa o mero inadimplemento contratual e caracteriza dano moral indenizável.

Em relações de consumo, incide a facilitação da defesa do consumidor, cabendo ao fornecedor demonstrar a inexistência de vício do produto, o que não ocorreu no caso quanto à pia e à torneira defeituosas da unidade imobiliária.

O desprovimento do recurso impõe a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais em grau recursal.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A pandemia de COVID-19 configura fortuito interno na atividade de incorporação imobiliária e não afasta, por si só, a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega do imóvel.

O contrato de financiamento celebrado entre adquirente e instituição financeira não promove novação do prazo de entrega estabelecido na promessa de compra e venda sem inequívoco animus novandi.

A mora da construtora persiste até a disponibilização do imóvel em condições plenas de habitabilidade, ainda que já expedido o habite-se ou formalizada a entrega das chaves.

O atraso relevante na entrega de imóvel residencial, associado à entrega com vícios construtivos que impedem sua utilização imediata, configura dano moral indenizável.

Dispositivos relevantes citados
: CDC, art. 14; CC, arts. 389 e 406; CPC, arts. 85, §11, e 98, §3º.

Jurisprudência relevante citada
: Não indicada expressamente no acórdão.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível
n°
8098566-58.2022.8.05.0001
,
oriundos da
Comarca de Salvador
, em que figura

como Recorrente
JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, sendo
Recorridos
CARLOS MIGUEL ARAÚJO HERMANO E GILDECY FONTES DE ARAÚJO
.

Acordam os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em
CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO APELO.

09