Tribunal: TJBA
Processo: 8063495-90.2025.8.05.0000
Classe: Agravo de Instrumento
Relator(a): ROBERTO MAYNARD FRANK
Órgão julgador: ROBERTO MAYNARD FRANK
Órgão colegiado: QUARTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-05-19
Data de publicação: 2026-05-19

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quarta Câmara Cível Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 8063495-90.2025.8.05.0000 Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível AGRAVANTE: ARISTON SANTOS NOVAES Advogado(s): RAFAEL ANDRADE CARDOSO, THEONIO GOMES DE FREITAS, PAULA LIMA CUNHA DA SILVA AGRAVADO: DPE ENGENHARIA E MANUTENCAO LTDA Advogado(s):PEDRO BARACHISIO LISBOA, RODRIGO ROCHA RODRIGUES ACORDÃO DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROTESTO CONTRA ALIENAÇÃO DE BENS. AVERBAÇÃO NA MATRÍCULA DE IMÓVEL. TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. PROMESSA DE COMPRA E VENDA ANTERIOR AO GRAVAME. PRINCÍPIO DA CONCENTRAÇÃO. CANCELAMENTO DA AVERBAÇÃO. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu o pedido de cancelamento de averbação de protesto judicial na matrícula de imóvel adquirido pelo agravante, sob o fundamento de que a ação de cobrança originária foi ajuizada antes da celebração da promessa de compra e venda, embora a publicidade registral do litígio tenha ocorrido em data posterior à aquisição. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se a averbação de protesto judicial deve subsistir em relação a imóvel adquirido por terceiro de boa-fé mediante promessa de compra e venda celebrada em data anterior à publicidade registral do litígio; e (ii) estabelecer se a manutenção de gravame informativo sobre patrimônio de terceiro alheio à lide viola o princípio da concentração dos atos na matrícula e a proteção ao adquirente de boa-fé. III. RAZÕES DE DECIDIR A proteção ao terceiro adquirente de boa-fé constitui pilar do ordenamento jurídico, exigindo que a oponibilidade de litígios a terceiros dependa da prévia publicidade registral, conforme a inteligência da Súmula 375 do STJ. O princípio da concentração dos atos na matrícula, positivado no art. 54 da Lei nº 13.097/2015, desonera o adquirente de investigar a existência de ações judiciais não averbadas no registro imobiliário ao tempo da celebração do negócio. A anterioridade da posse e do direito aquisitivo, advindos de promessa de compra e venda, confere ao terceiro o direito de ver seu patrimônio livre de anotações relativas a débitos exclusivos da incorporadora/construtora com fornecedores, aplicando-se, por analogia, o espírito protetivo da Súmula 308 do STJ. A averbação de protesto, embora de natureza informativa, ultrapassa o mero desconforto e caracteriza embaraço indevido ao pleno exercício do direito de propriedade quando incidente sobre bem que já não integrava a esfera de disponibilidade do devedor ao tempo da publicização. A ausência de registro prévio do litígio transfere ao credor o ônus de comprovar a má-fé do adquirente para a manutenção de qualquer ato que macule a matrícula do imóvel, nos termos do Tema Repetitivo 243 do STJ. IV. DISPOSITIVO Recurso provido. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8063495-90.2025.8.05.0000, em que figuram como apelante ARISTON SANTOS NOVAES e como apelada DPE ENGENHARIA E MANUTENCAO LTDA. ACORDAM os magistrados integrantes da Quarta Câmara Cível do Estado da Bahia, por maioria de votos, em CONHECER E DAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto vencedor. Salvador, 28 de Abril de 2026.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quarta Câmara Cível

Processo
:
AGRAVO DE INSTRUMENTO n.
8063495-90.2025.8.05.0000

Órgão Julgador
:
Quarta Câmara Cível

AGRAVANTE: ARISTON SANTOS NOVAES

Advogado(s)
:
RAFAEL ANDRADE CARDOSO, THEONIO GOMES DE FREITAS, PAULA LIMA CUNHA DA SILVA

AGRAVADO: DPE ENGENHARIA E MANUTENCAO LTDA

Advogado(s)
:
PEDRO BARACHISIO LISBOA, RODRIGO ROCHA RODRIGUES

ACORDÃO

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROTESTO CONTRA ALIENAÇÃO DE BENS. AVERBAÇÃO NA MATRÍCULA DE IMÓVEL. TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. PROMESSA DE COMPRA E VENDA ANTERIOR AO GRAVAME. PRINCÍPIO DA CONCENTRAÇÃO. CANCELAMENTO DA AVERBAÇÃO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu o pedido de cancelamento de averbação de protesto judicial na matrícula de imóvel adquirido pelo agravante, sob o fundamento de que a ação de cobrança originária foi ajuizada antes da celebração da promessa de compra e venda, embora a publicidade registral do litígio tenha ocorrido em data posterior à aquisição.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a averbação de protesto judicial deve subsistir em relação a imóvel adquirido por terceiro de boa-fé mediante promessa de compra e venda celebrada em data anterior à publicidade registral do litígio; e (ii) estabelecer se a manutenção de gravame informativo sobre patrimônio de terceiro alheio à lide viola o princípio da concentração dos atos na matrícula e a proteção ao adquirente de boa-fé.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A proteção ao terceiro adquirente de boa-fé constitui pilar do ordenamento jurídico, exigindo que a oponibilidade de litígios a terceiros dependa da prévia publicidade registral, conforme a inteligência da Súmula 375 do STJ.

O princípio da concentração dos atos na matrícula, positivado no art. 54 da Lei nº 13.097/2015, desonera o adquirente de investigar a existência de ações judiciais não averbadas no registro imobiliário ao tempo da celebração do negócio.

A anterioridade da posse e do direito aquisitivo, advindos de promessa de compra e venda, confere ao terceiro o direito de ver seu patrimônio livre de anotações relativas a débitos exclusivos da incorporadora/construtora com fornecedores, aplicando-se, por analogia, o espírito protetivo da Súmula 308 do STJ.

A averbação de protesto, embora de natureza informativa, ultrapassa o mero desconforto e caracteriza embaraço indevido ao pleno exercício do direito de propriedade quando incidente sobre bem que já não integrava a esfera de disponibilidade do devedor ao tempo da publicização.

A ausência de registro prévio do litígio transfere ao credor o ônus de comprovar a má-fé do adquirente para a manutenção de qualquer ato que macule a matrícula do imóvel, nos termos do Tema Repetitivo 243 do STJ.

IV. DISPOSITIVO

Recurso provido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.
8063495-90.2025.8.05.0000
, em que figuram como apelante
ARISTON SANTOS NOVAES
e como apelada
DPE ENGENHARIA E MANUTENCAO LTDA
.

ACORDAM os magistrados integrantes da Quarta Câmara Cível do Estado da Bahia, por maioria de votos, em CONHECER E DAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto vencedor.

Salvador, 28 de Abril de 2026.