Tribunal: TJBA
Processo: 8005975-38.2023.8.05.0229
Classe: Apelação
Relator(a): MARIELZA BRANDAO FRANCO
Órgão julgador: MARIELZA BRANDAO FRANCO
Órgão colegiado: 2ª VICE-PRESIDÊNCIA
Data de julgamento: 2026-02-05
Data de publicação: 2026-02-05

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8005975-38.2023.8.05.0229 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA - EPP Advogado(s): GUSTAVO LUIS DE ALBUQUERQUE CARDOSO, WALTER NEY VITA SAMPAIO, NAIRA BARBOSA BASTOS, TAMIRES DA SILVA BARBOSA APELADO: AILTON DA PAIXAO DE JESUS SANTOS Advogado(s):GIZELI DA SILVA BRAGA ACORDÃO EMENTA: DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTEAMENTO. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. QUESTÃO DE DIREITO. DESNECESSIDADE DE DESIGNAÇÃO DE AUDIÊNCIA INSTRUTÓRIA. ATRASO NA ENTREGA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO CONFIGURADOS. LUCROS CESSANTES E DANO MORAL CONFIGURADOS. CERCEAMENTO DE DEFESA INOCORRENTE. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por Loteamento Portal Residence SPE Ltda – EPP contra sentença que, nos autos da ação ordinária proposta por Ailton da Paixão de Jesus Santos, julgou parcialmente procedentes os pedidos para: (i) declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda de lote; (ii) determinar a restituição integral dos valores pagos, com juros e correção monetária; (iii) condenar ao pagamento de danos morais no valor de R$ 10.000,00; e (iv) indenização por lucros cessantes no percentual de 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel por mês de atraso, desde junho de 2019. O juízo a quo também condenou a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor da condenação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO As questões em discussão são: (i) saber se houve cerceamento de defesa pela não designação de audiência instrutória para produção de provas requeridas; (ii) saber se os fatos invocados pelo apelante (chuvas torrenciais, atraso do alvará municipal e pandemia de COVID-19) configuram caso fortuito ou força maior aptos a afastar sua responsabilidade contratual; (iii) saber se são devidos os danos morais e os lucros cessantes fixados na sentença. III. RAZÕES DE DECIDIR Inexistência de cerceamento de defesa. A controvérsia cinge-se à qualificação jurídica de fatos incontroversos — atraso na entrega do lote —, não sendo necessária instrução probatória suplementar. A prova documental já constante nos autos é suficiente para formação do convencimento. O art. 370 do CPC confere ao magistrado a prerrogativa de indeferir diligências probatórias que reputar desnecessárias, sendo tal faculdade validada pela jurisprudência do TJBA. Responsabilidade contratual pelo inadimplemento. O contrato previa conclusão da obra até junho de 2019, já incluído o prazo de tolerância. A ação foi proposta em 2023. As alegações de atraso na expedição do alvará, chuvas e pandemia não configuram caso fortuito ou força maior. São riscos inerentes à atividade empresarial (fortuito interno), conforme a Teoria do Risco do Empreendimento. A pandemia, por sua vez, ocorreu após o prazo de entrega. Restituição das parcelas pagas. A culpa exclusiva do promitente vendedor enseja a devolução integral dos valores pagos, conforme fixado na Súmula 543 do STJ. Danos materiais (lucros cessantes). Conforme entendimento consolidado do STJ, o prejuízo decorrente do atraso na entrega do imóvel é presumido, mesmo tratando-se de lote não edificado. O percentual de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel está de acordo com os parâmetros adotados pela jurisprudência desta Corte. Danos morais. O descumprimento contratual, quando prolongado e injustificado, atinge a esfera da dignidade do consumidor. A frustração da legítima expectativa de aquisição do imóvel destinado à moradia própria configura dano extrapatrimonial. O valor de R$ 10.000,00 é razoável e proporcional. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida integralmente. Tese de julgamento: “1. O atraso injustificado na entrega de imóvel adquirido pelo consumidor, mesmo que se trate de lote sem edificação, enseja a rescisão contratual e impõe a devolução integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ.” “2. A alegação de caso fortuito ou força maior deve observar a Teoria do Risco do Empreendimento, sendo ônus do empreendedor os riscos previsíveis da atividade, tais como morosidade administrativa e intempéries climáticas.” “3. A presunção de prejuízo decorrente do inadimplemento autoriza a fixação de lucros cessantes em percentual razoável, ainda que ausente edificação no lote.” “4. O prolongado e injustificado descumprimento contratual pode ensejar reparação por danos morais, desde que configurada ofensa à dignidade ou à legítima expectativa do consumidor.” “5. A ausência de designação de audiência instrutória não configura cerceamento de defesa quando a controvérsia pode ser dirimida por prova documental suficiente, conforme art. 370 do CPC.” Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 370 e 85, § 11; CC/2002, arts. 421, 422, 475 e 393; CDC, arts. 6º e 14. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1.817.304/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 08/05/2023, DJe 11/05/2023; TJBA, Apelação Cível nº 8131269-42.2022.8.05.0001, Rel. Des. José Cícero Landin Neto, j. 16/09/2025; TJBA, AI nº 8070382-27.2024.8.05.0000, Rel. Des. Cláudio Cesare Braga Pereira, j. 12/08/2025. Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO nº 8005975-38.2023.8.05.0229, da Comarca de Santo Antonio de Jesus, em que figuram, como Apelante, LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA - EPP, e, como Apelado, AILTON DA PAIXÃO DE JESUS SANTOS. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em REJEITAR A PRELIMINAR, E, NO MÉRITO, NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO, nos termos do voto condutor.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8005975-38.2023.8.05.0229

Órgão Julgador
:
Terceira Câmara Cível

APELANTE: LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA - EPP

Advogado(s)
:
GUSTAVO LUIS DE ALBUQUERQUE CARDOSO, WALTER NEY VITA SAMPAIO, NAIRA BARBOSA BASTOS, TAMIRES DA SILVA BARBOSA

APELADO: AILTON DA PAIXAO DE JESUS SANTOS

Advogado(s)
:
GIZELI DA SILVA BRAGA

ACORDÃO

EMENTA: DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTEAMENTO. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. QUESTÃO DE DIREITO. DESNECESSIDADE DE DESIGNAÇÃO DE AUDIÊNCIA INSTRUTÓRIA. ATRASO NA ENTREGA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO CONFIGURADOS. LUCROS CESSANTES E DANO MORAL CONFIGURADOS. CERCEAMENTO DE DEFESA INOCORRENTE. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Loteamento Portal Residence SPE Ltda – EPP contra sentença que, nos autos da ação ordinária proposta por Ailton da Paixão de Jesus Santos, julgou parcialmente procedentes os pedidos para: (i) declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda de lote; (ii) determinar a restituição integral dos valores pagos, com juros e correção monetária; (iii) condenar ao pagamento de danos morais no valor de R$ 10.000,00; e (iv) indenização por lucros cessantes no percentual de 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel por mês de atraso, desde junho de 2019.

O juízo a quo também condenou a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor da condenação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

As questões em discussão são:
(i) saber se houve cerceamento de defesa pela não designação de audiência instrutória para produção de provas requeridas;
(ii) saber se os fatos invocados pelo apelante (chuvas torrenciais, atraso do alvará municipal e pandemia de COVID-19) configuram caso fortuito ou força maior aptos a afastar sua responsabilidade contratual;
(iii) saber se são devidos os danos morais e os lucros cessantes fixados na sentença.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Inexistência de cerceamento de defesa. A controvérsia cinge-se à qualificação jurídica de fatos incontroversos — atraso na entrega do lote —, não sendo necessária instrução probatória suplementar. A prova documental já constante nos autos é suficiente para formação do convencimento. O art. 370 do CPC confere ao magistrado a prerrogativa de indeferir diligências probatórias que reputar desnecessárias, sendo tal faculdade validada pela jurisprudência do TJBA.

Responsabilidade contratual pelo inadimplemento. O contrato previa conclusão da obra até junho de 2019, já incluído o prazo de tolerância. A ação foi proposta em 2023. As alegações de atraso na expedição do alvará, chuvas e pandemia não configuram caso fortuito ou força maior. São riscos inerentes à atividade empresarial (fortuito interno), conforme a Teoria do Risco do Empreendimento. A pandemia, por sua vez, ocorreu após o prazo de entrega.

Restituição das parcelas pagas. A culpa exclusiva do promitente vendedor enseja a devolução integral dos valores pagos, conforme fixado na Súmula 543 do STJ.

Danos materiais (lucros cessantes). Conforme entendimento consolidado do STJ, o prejuízo decorrente do atraso na entrega do imóvel é presumido, mesmo tratando-se de lote não edificado. O percentual de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel está de acordo com os parâmetros adotados pela jurisprudência desta Corte.

Danos morais. O descumprimento contratual, quando prolongado e injustificado, atinge a esfera da dignidade do consumidor. A frustração da legítima expectativa de aquisição do imóvel destinado à moradia própria configura dano extrapatrimonial. O valor de R$ 10.000,00 é razoável e proporcional.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida integralmente.

Tese de julgamento:

“1. O atraso injustificado na entrega de imóvel adquirido pelo consumidor, mesmo que se trate de lote sem edificação, enseja a rescisão contratual e impõe a devolução integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ.”
“2. A alegação de caso fortuito ou força maior deve observar a Teoria do Risco do Empreendimento, sendo ônus do empreendedor os riscos previsíveis da atividade, tais como morosidade administrativa e intempéries climáticas.”
“3. A presunção de prejuízo decorrente do inadimplemento autoriza a fixação de lucros cessantes em percentual razoável, ainda que ausente edificação no lote.”
“4. O prolongado e injustificado descumprimento contratual pode ensejar reparação por danos morais, desde que configurada ofensa à dignidade ou à legítima expectativa do consumidor.”
“5. A ausência de designação de audiência instrutória não configura cerceamento de defesa quando a controvérsia pode ser dirimida por prova documental suficiente, conforme art. 370 do CPC.”

Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 370 e 85, § 11; CC/2002, arts. 421, 422, 475 e 393; CDC, arts. 6º e 14.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt no REsp 1.817.304/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 08/05/2023, DJe 11/05/2023;
TJBA, Apelação Cível nº 8131269-42.2022.8.05.0001, Rel. Des. José Cícero Landin Neto, j. 16/09/2025;
TJBA, AI nº 8070382-27.2024.8.05.0000, Rel. Des. Cláudio Cesare Braga Pereira, j. 12/08/2025.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO nº
8005975-38.2023.8.05.0229
, da Comarca de Santo Antonio de Jesus, em que figuram, como Apelante,
LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA - EPP
,
e, como Apelado,
AILTON DA PAIXÃO DE JESUS SANTOS
.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em
REJEITAR A PRELIMINAR, E, NO MÉRITO,

NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO
, nos termos do voto condutor.