Tribunal: TJBA
Processo: 8018230-08.2022.8.05.0150
Classe: Apelação
Relator(a): RAIMUNDO SERGIO SALES CAFEZEIRO
Órgão julgador: RAIMUNDO SERGIO SALES CAFEZEIRO
Órgão colegiado: QUINTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-06-30
Data de publicação: 2026-06-30

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8018230-08.2022.8.05.0150 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: ANTONIA ANDRADE BARROS Advogado(s): GUSTAVO DE OLIVEIRA CUNHA APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA Advogado(s):IVAN ISAAC FERREIRA FILHO DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. JUROS DE OBRA APÓS PRAZO DE TOLERÂNCIA. ITBI E REGISTRO CARTORÁRIO. REEMBOLSO PACTUADO. DANOS MORAIS. PROVIMENTO PARCIAL. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por Antonia Andrade Barros contra sentença que julgou improcedente ação indenizatória movida contra MRV Engenharia e Participações S/A, objetivando a condenação da ré à reparação de vícios em área comum, à restituição de encargos de obra após o fim da tolerância contratual, à devolução de taxas de ITBI e de registro, à substituição de índice pelo IPCA e ao pagamento de danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em determinar: a) a legitimidade ativa da condômina individual para pleitear indenização amparada em anomalias construtivas localizadas nas áreas comuns do condomínio edilício; b) a competência jurisdicional e a legitimidade passiva da construtora quanto à restituição de juros de obra cobrados no período de atraso; c) a ocorrência de atraso na entrega do imóvel e a licitude da cobrança de encargos de evolução de obra após o escoamento do prazo de tolerância de 180 dias; d) a legalidade do repasse e cobrança parcelada de despesas de ITBI e registro cartorário adiantadas pela construtora; e e) a caracterização de danos morais extrapatrimoniais. III. RAZÕES DE DECIDIR 1. O condômino individualmente considerado é parte ilegítima para pleitear indenização fundada em vícios construtivos localizados nas áreas comuns do condomínio edilício, cuja representação ativa e defesa dos interesses coletivos competem de forma exclusiva ao síndico (CC, art. 1.348, II; CPC, art. 75, XI). Manutenção da preliminar acolhida pelo juízo de origem em sede saneadora (ID 101292401). 2. A construtora ostenta legitimidade passiva para responder pela restituição de juros de obra cobrados do adquirente após o decurso do prazo contratual limite de entrega, sendo a Justiça Estadual plenamente competente para dirimir a controvérsia (Tema 996 do STJ). 3. O prazo limite para a entrega do bem, considerado o período de tolerância de 180 dias, encerrou-se em 27/10/2021, ocorrendo a imissão na posse apenas em 04/11/2021, configurando o atraso de 8 dias imputável à ré. 4. É ilícita a cobrança de juros de obra após o exaurimento do prazo de tolerância contratual, impondo-se a restituição simples das quantias comprovadamente pagas a esse título durante o período de mora da construtora (Tema 996, item 1.3, do STJ). A repetição em dobro pressupõe prova de má-fé, inexistente nos autos. 5. Substituição do índice setorial de construção (INCC) pelo indexador geral do IPCA sobre as eventuais parcelas de saldo devedor devidas no período de mora da construtora, se este último se mostrar mais favorável à adquirente (Tema 996, item 1.4, do STJ). 6. É lícita a transferência das despesas tributárias de ITBI e registrais de cartório ao comprador (CC, art. 490), revelando-se válida a cláusula que autoriza o adiantamento de tais importâncias pela vendedora mediante o reembolso parcelado em extrato financeiro (Tema 958 do STJ). Comprovados os adimplementos pela ré, afasta-se o dever de repetição. 7. O descumprimento contratual decorrente do atraso exíguo de 8 dias na entrega do imóvel ou a cobrança de encargos assessórios, por si só, não ensejam lesão aos direitos da personalidade, desautorizando o arbitramento de indenização por danos morais extrapatrimoniais. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso de apelação conhecido e provido em parte. Tese jurídica de julgamento: "1. O condômino carece de legitimidade ativa ordinária para postular reparação fundada em vícios construtivos de áreas comuns do condomínio edilício, cuja tutela compete ao condomínio por seu síndico. 2. É ilícita a cobrança de juros de obra após o decurso do prazo limite de tolerância contratual, devendo a construtora restituir de forma simples os valores quitados pelo adquirente no período de mora. 3. A substituição do INCC pelo IPCA incide exclusivamente sobre o saldo devedor exigido durante o atraso da construtora, se mais favorável ao consumidor. 4. É legítimo o reembolso parcelado de despesas de ITBI e taxas cartorárias adiantadas pela construtora, desde que expressamente contratado e comprovado o pagamento originário perante o fisco e o cartório imobiliário." REFERÊNCIAS: Constituição Federal, art. 156, II; Código de Defesa do Consumidor, arts. 14, 27 e 42; Código Civil, arts. 406, 490, 1.314, 1.331 e 1.348; Código de Processo Civil, arts. 75, XI, 85, § 2º, 98, § 3º, 373, II, e 509, § 2º; REsp 1.729.593/SP (Tema 996 do STJ); REsp 1.551.951/SP (Tema 938 do STJ); ARE 1.294.969/SP (Tema 1.124 do STF) A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores integrantes da turma julgadora da Quinta Câmara Cível, do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, CONHECER E DAR PROVIMENTO PARCIAL AO APELO, pelos motivos expostos no voto do Relator.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quinta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8018230-08.2022.8.05.0150

Órgão Julgador
:
Quinta Câmara Cível

APELANTE: ANTONIA ANDRADE BARROS

Advogado(s)
:
GUSTAVO DE OLIVEIRA CUNHA

APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA

Advogado(s)
:
IVAN ISAAC FERREIRA FILHO

DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. JUROS DE OBRA APÓS PRAZO DE TOLERÂNCIA. ITBI E REGISTRO CARTORÁRIO. REEMBOLSO PACTUADO. DANOS MORAIS. PROVIMENTO PARCIAL.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Antonia Andrade Barros contra sentença que julgou improcedente ação indenizatória movida contra MRV Engenharia e Participações S/A, objetivando a condenação da ré à reparação de vícios em área comum, à restituição de encargos de obra após o fim da tolerância contratual, à devolução de taxas de ITBI e de registro, à substituição de índice pelo IPCA e ao pagamento de danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em determinar:

a) a legitimidade ativa da condômina individual para pleitear indenização amparada em anomalias construtivas localizadas nas áreas comuns do condomínio edilício;

b) a competência jurisdicional e a legitimidade passiva da construtora quanto à restituição de juros de obra cobrados no período de atraso;

c) a ocorrência de atraso na entrega do imóvel e a licitude da cobrança de encargos de evolução de obra após o escoamento do prazo de tolerância de 180 dias;

d) a legalidade do repasse e cobrança parcelada de despesas de ITBI e registro cartorário adiantadas pela construtora; e

e) a caracterização de danos morais extrapatrimoniais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. O condômino individualmente considerado é parte ilegítima para pleitear indenização fundada em vícios construtivos localizados nas áreas comuns do condomínio edilício, cuja representação ativa e defesa dos interesses coletivos competem de forma exclusiva ao síndico (CC, art. 1.348, II; CPC, art. 75, XI). Manutenção da preliminar acolhida pelo juízo de origem em sede saneadora (ID 101292401).

2. A construtora ostenta legitimidade passiva para responder pela restituição de juros de obra cobrados do adquirente após o decurso do prazo contratual limite de entrega, sendo a Justiça Estadual plenamente competente para dirimir a controvérsia (Tema 996 do STJ).

3. O prazo limite para a entrega do bem, considerado o período de tolerância de 180 dias, encerrou-se em 27/10/2021, ocorrendo a imissão na posse apenas em 04/11/2021, configurando o atraso de 8 dias imputável à ré.

4. É ilícita a cobrança de juros de obra após o exaurimento do prazo de tolerância contratual, impondo-se a restituição simples das quantias comprovadamente pagas a esse título durante o período de mora da construtora (Tema 996, item 1.3, do STJ). A repetição em dobro pressupõe prova de má-fé, inexistente nos autos.

5. Substituição do índice setorial de construção (INCC) pelo indexador geral do IPCA sobre as eventuais parcelas de saldo devedor devidas no período de mora da construtora, se este último se mostrar mais favorável à adquirente (Tema 996, item 1.4, do STJ).

6. É lícita a transferência das despesas tributárias de ITBI e registrais de cartório ao comprador (CC, art. 490), revelando-se válida a cláusula que autoriza o adiantamento de tais importâncias pela vendedora mediante o reembolso parcelado em extrato financeiro (Tema 958 do STJ). Comprovados os adimplementos pela ré, afasta-se o dever de repetição.

7. O descumprimento contratual decorrente do atraso exíguo de 8 dias na entrega do imóvel ou a cobrança de encargos assessórios, por si só, não ensejam lesão aos direitos da personalidade, desautorizando o arbitramento de indenização por danos morais extrapatrimoniais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso de apelação conhecido e provido em parte.

Tese jurídica de julgamento:

"1. O condômino carece de legitimidade ativa ordinária para postular reparação fundada em vícios construtivos de áreas comuns do condomínio edilício, cuja tutela compete ao condomínio por seu síndico.

2. É ilícita a cobrança de juros de obra após o decurso do prazo limite de tolerância contratual, devendo a construtora restituir de forma simples os valores quitados pelo adquirente no período de mora.

3. A substituição do INCC pelo IPCA incide exclusivamente sobre o saldo devedor exigido durante o atraso da construtora, se mais favorável ao consumidor.

4. É legítimo o reembolso parcelado de despesas de ITBI e taxas cartorárias adiantadas pela construtora, desde que expressamente contratado e comprovado o pagamento originário perante o fisco e o cartório imobiliário."

REFERÊNCIAS:

Constituição Federal, art. 156, II; Código de Defesa do Consumidor, arts. 14, 27 e 42; Código Civil, arts. 406, 490, 1.314, 1.331 e 1.348; Código de Processo Civil, arts. 75, XI, 85, § 2º, 98, § 3º, 373, II, e 509, § 2º; REsp 1.729.593/SP (Tema 996 do STJ); REsp 1.551.951/SP (Tema 938 do STJ); ARE 1.294.969/SP (Tema 1.124 do STF)

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos,
ACORDAM
os Desembargadores integrantes da turma julgadora da Quinta Câmara Cível, do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade,
CONHECER E DAR PROVIMENTO PARCIAL AO APELO,
pelos motivos expostos no voto do Relator.