Tribunal: TJBA
Processo: 8093047-34.2024.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): RENATO RIBEIRO MARQUES DA COSTA
Órgão julgador: RENATO RIBEIRO MARQUES DA COSTA
Órgão colegiado: QUINTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-06-19
Data de publicação: 2026-06-19

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8093047-34.2024.8.05.0001 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: LUCIANO ALEXANDRE DE ALMEIDA MONTEIRO Advogado(s): LUCIANO ALEXANDRE DE ALMEIDA MONTEIRO APELADO: REGISTRO GERAL e outros Advogado(s):MATEUS MOZART DOREA DE JESUS, WILLIMS SILVA LEITE ACORDÃO DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS EM IMÓVEL LOCADO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DOS GASTOS. OBRAS ESTRUTURAIS IRREGULARES E NÃO AUTORIZADAS. TRANSFORMAÇÃO DE IMÓVEL UNIFAMILIAR EM KITNETS. INEXISTÊNCIA DE DIREITO À INDENIZAÇÃO OU RETENÇÃO. INAPLICABILIDADE DA VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta por locatário contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação de indenização por benfeitorias realizadas em imóvel alugado e julgou parcialmente procedente reconvenção para condená-lo ao pagamento de aluguéis e encargos locatícios vencidos, declarar extinto o contrato de locação e confirmar despejo anteriormente decretado. O apelante sustenta ter realizado reformas estruturais que valorizaram o imóvel e ampliaram sua rentabilidade, requerendo indenização pelas benfeitorias e reforma integral da sentença. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há 4 questões em discussão: (i) definir se o apelante comprovou os gastos efetivamente realizados com as alegadas benfeitorias; (ii) estabelecer se as obras executadas possuem natureza indenizável nos termos da Lei do Inquilinato; (iii) determinar se cláusula contratual autorizava intervenções estruturais com direito à indenização independentemente de anuência específica da locadora; e (iv) verificar se a valorização mercadológica do imóvel configura enriquecimento sem causa apto a justificar indenização por arbitramento judicial. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O art. 373, I, do CPC impõe ao autor o ônus de comprovar o fato constitutivo do direito alegado, inclusive os gastos efetivamente realizados com as benfeitorias pleiteadas. 4. A ausência de notas fiscais, recibos, comprovantes bancários, contratos de prestação de serviços ou documentos equivalentes inviabiliza a comprovação do alegado desembolso financeiro e impede a quantificação da indenização pretendida. 5. O boletim de ocorrência apresentado (Id. 100584264) para justificar o extravio dos comprovantes possui natureza de declaração unilateral e não constitui prova suficiente da efetiva existência dos documentos ou dos gastos alegados. 6. A transformação do imóvel locado em 12 unidades independentes do tipo kitnet configura alteração substancial da estrutura e da destinação econômica do bem, incompatível com a natureza de benfeitoria necessária. 7. As obras realizadas enquadram-se, quando muito, como benfeitorias úteis, cuja indenização depende de autorização expressa do locador, nos termos do art. 35 da Lei nº 8.245/91. 8. O art. 23, VI, da Lei do Inquilinato veda ao locatário modificar a forma interna ou externa do imóvel sem consentimento prévio e escrito do locador. 9. A cláusula contratual (Id. 100584239)obras que autorizava “obras de melhorias” deve ser interpretada restritivamente e não afasta a necessidade de autorização específica para reformas de grande vulto que alterem a estrutura e a destinação do imóvel. 10. A interpretação contratual deve observar o princípio da boa-fé objetiva e a regra do art. 423 do Código Civil, especialmente porque o contrato foi redigido unilateralmente pelo próprio locatário, advogado, em face de locadora idosa e vulnerável. 11. O laudo pericial judicial (Id. 100584298) não comprovou o valor das benfeitorias nem permitiu o arbitramento de indenização, diante da inexistência de elementos técnicos sobre o estado anterior do imóvel e da ausência de documentação das obras. 12. A inexistência de alvarás, licenças municipais, ART ou RRT evidencia a irregularidade administrativa das intervenções estruturais realizadas, circunstância que afasta o dever de indenizar (Id. 100584303). 13. A valorização mercadológica do imóvel (Id. 100584305) não substitui a comprovação documental do custo efetivo das benfeitorias e não gera direito do locatário à participação na mais-valia do bem. 14. Não há enriquecimento sem causa da locadora quando as intervenções foram realizadas sem autorização, em desconformidade com normas urbanísticas e concomitantemente ao inadimplemento contratual do locatário. IV. DISPOSITIVO 15. Recurso desprovido. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 373, I; CC, arts. 96, 423 e 884. Lei nº 8.245/91, arts. 23, VI, 35 e 36. Jurisprudência relevante citada: TJBA, Apelação nº 8162019-27.2022.8.05.0001, Rel. Des. Francisco de Oliveira Bispo, publ. 23.09.2024. STJ, AgInt no AREsp nº 2.978.565/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 13.04.2026, DJEN 22.04.2026. TJBA, Apelação nº 0546798-17.2018.8.05.0001, Rel. Des. Paulo Cesar Bandeira de Melo Jorge, publ. 21.05.2025. Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível nº 8093047-34.2024.8.05.0001, em que figuram como apelante LUCIANO ALEXANDRE DE ALMEIDA MONTEIRO e como apelado JOSEFA ANTAS FRAGA. Acordam os(as) Senhores(as) Desembargadores(as) integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, conforme certidão de julgamento, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de Apelação Cível, nos termos do voto do Relator. Salvador, data registrada no sistema. Presidente Des. Renato Ribeiro Marques da Costa Relator Procurador(a) de Justiça

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quinta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n. 8093047-34.2024.8.05.0001

Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível

APELANTE: LUCIANO ALEXANDRE DE ALMEIDA MONTEIRO

Advogado(s): LUCIANO ALEXANDRE DE ALMEIDA MONTEIRO

APELADO: REGISTRO GERAL e outros

Advogado(s):MATEUS MOZART DOREA DE JESUS, WILLIMS SILVA LEITE

ACORDÃO

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS EM IMÓVEL LOCADO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DOS GASTOS. OBRAS ESTRUTURAIS IRREGULARES E NÃO AUTORIZADAS. TRANSFORMAÇÃO DE IMÓVEL UNIFAMILIAR EM KITNETS. INEXISTÊNCIA DE DIREITO À INDENIZAÇÃO OU RETENÇÃO. INAPLICABILIDADE DA VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por locatário contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação de indenização por benfeitorias realizadas em imóvel alugado e julgou parcialmente procedente reconvenção para condená-lo ao pagamento de aluguéis e encargos locatícios vencidos, declarar extinto o contrato de locação e confirmar despejo anteriormente decretado. O apelante sustenta ter realizado reformas estruturais que valorizaram o imóvel e ampliaram sua rentabilidade, requerendo indenização pelas benfeitorias e reforma integral da sentença.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há 4 questões em discussão: (i) definir se o apelante comprovou os gastos efetivamente realizados com as alegadas benfeitorias; (ii) estabelecer se as obras executadas possuem natureza indenizável nos termos da Lei do Inquilinato; (iii) determinar se cláusula contratual autorizava intervenções estruturais com direito à indenização independentemente de anuência específica da locadora; e (iv) verificar se a valorização mercadológica do imóvel configura enriquecimento sem causa apto a justificar indenização por arbitramento judicial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O art. 373, I, do CPC impõe ao autor o ônus de comprovar o fato constitutivo do direito alegado, inclusive os gastos efetivamente realizados com as benfeitorias pleiteadas.

4. A ausência de notas fiscais, recibos, comprovantes bancários, contratos de prestação de serviços ou documentos equivalentes inviabiliza a comprovação do alegado desembolso financeiro e impede a quantificação da indenização pretendida.

5. O boletim de ocorrência apresentado (Id. 100584264) para justificar o extravio dos comprovantes possui natureza de declaração unilateral e não constitui prova suficiente da efetiva existência dos documentos ou dos gastos alegados.

6. A transformação do imóvel locado em 12 unidades independentes do tipo kitnet configura alteração substancial da estrutura e da destinação econômica do bem, incompatível com a natureza de benfeitoria necessária.

7. As obras realizadas enquadram-se, quando muito, como benfeitorias úteis, cuja indenização depende de autorização expressa do locador, nos termos do art. 35 da Lei nº 8.245/91.

8. O art. 23, VI, da Lei do Inquilinato veda ao locatário modificar a forma interna ou externa do imóvel sem consentimento prévio e escrito do locador.

9. A cláusula contratual (Id. 100584239)obras que autorizava “obras de melhorias” deve ser interpretada restritivamente e não afasta a necessidade de autorização específica para reformas de grande vulto que alterem a estrutura e a destinação do imóvel.

10. A interpretação contratual deve observar o princípio da boa-fé objetiva e a regra do art. 423 do Código Civil, especialmente porque o contrato foi redigido unilateralmente pelo próprio locatário, advogado, em face de locadora idosa e vulnerável.

11. O laudo pericial judicial (Id. 100584298) não comprovou o valor das benfeitorias nem permitiu o arbitramento de indenização, diante da inexistência de elementos técnicos sobre o estado anterior do imóvel e da ausência de documentação das obras.

12. A inexistência de alvarás, licenças municipais, ART ou RRT evidencia a irregularidade administrativa das intervenções estruturais realizadas, circunstância que afasta o dever de indenizar (Id. 100584303).

13. A valorização mercadológica do imóvel (Id. 100584305) não substitui a comprovação documental do custo efetivo das benfeitorias e não gera direito do locatário à participação na mais-valia do bem.

14. Não há enriquecimento sem causa da locadora quando as intervenções foram realizadas sem autorização, em desconformidade com normas urbanísticas e concomitantemente ao inadimplemento contratual do locatário.

IV. DISPOSITIVO

15. Recurso desprovido.

Dispositivos relevantes citados:
CPC, art. 373, I; CC, arts. 96, 423 e 884. Lei nº 8.245/91, arts. 23, VI, 35 e 36.

Jurisprudência relevante citada: TJBA, Apelação nº 8162019-27.2022.8.05.0001, Rel. Des. Francisco de Oliveira Bispo, publ. 23.09.2024. STJ, AgInt no AREsp nº 2.978.565/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 13.04.2026, DJEN 22.04.2026. TJBA, Apelação nº 0546798-17.2018.8.05.0001, Rel. Des. Paulo Cesar Bandeira de Melo Jorge, publ. 21.05.2025.

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível nº
8093047-34.2024.8.05.0001
, em que figuram como apelante
LUCIANO ALEXANDRE DE ALMEIDA MONTEIRO
e como apelado
JOSEFA ANTAS FRAGA.

Acordam os(as) Senhores(as) Desembargadores(as) integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, conforme certidão de julgamento, em
CONHECER e NEGAR PROVIMENTO
ao recurso de Apelação Cível, nos termos do voto do Relator.

Salvador, data registrada no sistema.

Presidente

Des. Renato Ribeiro Marques da Costa

Relator

Procurador(a) de Justiça