Tribunal: TJBA
Processo: 8016903-10.2023.8.05.0274
Classe: Apelação
Relator(a): RENATO RIBEIRO MARQUES DA COSTA
Órgão julgador: RENATO RIBEIRO MARQUES DA COSTA
Órgão colegiado: QUINTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-10
Data de publicação: 2026-03-10

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8016903-10.2023.8.05.0274 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: VCA BARON CONECT EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA Advogado(s): FRANCISCA SULA DOS SANTOS ARAGON, GABRIEL GOMES DE MELO APELADO: CARLOS ALBERTO FELICIO DO NASCIMENTO Advogado(s):RODOLFO CHIQUINI DA SILVA ACORDÃO Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO SOBRE O VALOR DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. BASE DE CÁLCULO SOBRE A QUANTIA PAGA. PERCENTUAL RAZOÁVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta pela Ré contra sentença que declarou abusiva a cláusula penal prevista em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, afastando a retenção de 10% sobre o valor total do contrato, fixando a retenção em 10% sobre a quantia efetivamente paga pelo Autor, determinando a restituição simples e integral do saldo remanescente, em parcela única, e afastando a devolução da comissão de corretagem por não integrar o preço do lote. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se há interesse recursal da Ré quanto à possibilidade de retenção da comissão de corretagem; e (ii) estabelecer a legalidade da cláusula penal que prevê retenção de 10% calculada sobre o valor total do contrato, em caso de rescisão por culpa do comprador. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Inexiste interesse recursal quanto à retenção da comissão de corretagem, uma vez que a sentença expressamente afastou sua devolução, não havendo sucumbência da Ré nesse ponto. 4. A cláusula penal que estabelece retenção calculada sobre o valor total do contrato coloca o consumidor em desvantagem exagerada, violando o art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor. 5. A retenção de parte das parcelas pagas é admitida quando a rescisão ocorre por culpa do comprador, desde que fixada em percentual razoável e compatível com a função social do contrato. 6. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a retenção entre 10% e 25% da quantia efetivamente paga, conforme as circunstâncias do caso concreto e os prejuízos suportados pelo vendedor. 7. A estipulação contratual que implica perda quase total dos valores pagos pelo consumidor afronta o art. 53 do CDC e o entendimento consolidado na Súmula 543 do STJ. 8. A restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma simples e em parcela única, vedado o parcelamento, em observância ao regime consumerista aplicável. 9. A fixação da retenção em 10% sobre a quantia paga mostra-se proporcional e adequada aos prejuízos suportados pela vendedora, não havendo motivo para reforma da sentença. IV. DISPOSITIVO 10. Recurso parcialmente conhecido e, na extensão, desprovido. Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 51, IV, e 53. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.224.921/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe 11.05.2011; STJ, AgInt no AREsp nº 1.373.622/GO, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe 15.05.2019; STJ, AgInt no AgRg no AREsp nº 816.434/DF, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe 06.10.2016; STJ, Súmula nº 543. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8016903-10.2023.8.05.0274, em que figura como apelante VCA BARON CONECT EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA e como apelado CARLOS ALBERTO FELICIO DO NASCIMENTO. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em conhecer parcialmente do recurso e na extensão em que conhecido negar-lhe provimento, nos termos do voto condutor. Salvador, data de registro no sistema. PRESIDENTE RELATOR PROCURADOR DE JUSTIÇA RM06

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quinta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8016903-10.2023.8.05.0274

Órgão Julgador
:
Quinta Câmara Cível

APELANTE: VCA BARON CONECT EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA

Advogado(s)
:
FRANCISCA SULA DOS SANTOS ARAGON, GABRIEL GOMES DE MELO

APELADO: CARLOS ALBERTO FELICIO DO NASCIMENTO

Advogado(s)
:
RODOLFO CHIQUINI DA SILVA

ACORDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO SOBRE O VALOR DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. BASE DE CÁLCULO SOBRE A QUANTIA PAGA. PERCENTUAL RAZOÁVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta pela Ré contra sentença que declarou abusiva a cláusula penal prevista em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, afastando a retenção de 10% sobre o valor total do contrato, fixando a retenção em 10% sobre a quantia efetivamente paga pelo Autor, determinando a restituição simples e integral do saldo remanescente, em parcela única, e afastando a devolução da comissão de corretagem por não integrar o preço do lote.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há duas questões em discussão: (i) definir se há interesse recursal da Ré quanto à possibilidade de retenção da comissão de corretagem; e (ii) estabelecer a legalidade da cláusula penal que prevê retenção de 10% calculada sobre o valor total do contrato, em caso de rescisão por culpa do comprador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

Inexiste interesse recursal quanto à retenção da comissão de corretagem, uma vez que a sentença expressamente afastou sua devolução, não havendo sucumbência da Ré nesse ponto.

4.

A cláusula penal que estabelece retenção calculada sobre o valor total do contrato coloca o consumidor em desvantagem exagerada, violando o art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor.

5.

A retenção de parte das parcelas pagas é admitida quando a rescisão ocorre por culpa do comprador, desde que fixada em percentual razoável e compatível com a função social do contrato.

6.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a retenção entre 10% e 25% da quantia efetivamente paga, conforme as circunstâncias do caso concreto e os prejuízos suportados pelo vendedor.

7.

A estipulação contratual que implica perda quase total dos valores pagos pelo consumidor afronta o art. 53 do CDC e o entendimento consolidado na Súmula 543 do STJ.

8.

A restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma simples e em parcela única, vedado o parcelamento, em observância ao regime consumerista aplicável.

9.

A fixação da retenção em 10% sobre a quantia paga mostra-se proporcional e adequada aos prejuízos suportados pela vendedora, não havendo motivo para reforma da sentença.

IV. DISPOSITIVO

10.

Recurso parcialmente conhecido e, na extensão, desprovido.

Dispositivos relevantes citados
: CDC, arts. 51, IV, e 53.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.224.921/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe 11.05.2011; STJ, AgInt no AREsp nº 1.373.622/GO, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe 15.05.2019; STJ, AgInt no AgRg no AREsp nº 816.434/DF, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe 06.10.2016; STJ, Súmula nº 543.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8016903-10.2023.8.05.0274, em que figura como apelante VCA BARON CONECT EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA e como apelado CARLOS ALBERTO FELICIO DO NASCIMENTO.

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em conhecer parcialmente do recurso e na extensão em que conhecido negar-lhe provimento, nos termos do voto condutor.

Salvador, data de registro no sistema.

PRESIDENTE

RELATOR

PROCURADOR DE JUSTIÇA

RM06