Tribunal: TJBA
Processo: 8059708-53.2025.8.05.0000
Classe: Agravo de Instrumento
Relator(a): MARIELZA BRANDAO FRANCO
Órgão julgador: MARIELZA BRANDAO FRANCO
Órgão colegiado: TERCEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-06-04
Data de publicação: 2026-06-04

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 8059708-53.2025.8.05.0000 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível AGRAVANTE: QUADRADE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Advogado(s): MAURICIO BRITO PASSOS SILVA, SARA REGO SILVA RODRIGUES AGRAVADO: CARLOS EDUARDO BRUNINI ALVES SILVA Advogado(s):LUIZ FERNANDO SANDE MATHIAS, LUIZ FERNANDO GARCIA LANDEIRO ACORDÃO Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO EM CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. SUBSTITUIÇÃO DE PENHORA. UNIDADES IMOBILIÁRIAS INDICADAS PELA PRÓPRIA EXECUTADA. JULGAMENTO ANTERIOR DA CÂMARA QUE RECONHECEU A SUFICIÊNCIA E A PROPORCIONALIDADE DA CONSTRIÇÃO. ALEGAÇÃO POSTERIOR DE EXCESSO DE PENHORA. AUSÊNCIA DE AVALIAÇÃO JUDICIAL. TESE PREMATURA. BOA-FÉ OBJETIVA. VEDAÇÃO AO COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO NÃO COMPROVADO E INOPONÍVEL AO CREDOR DO PRÓPRIO EMPREENDIMENTO. DIREITOS DE TERCEIROS NÃO DEMONSTRADOS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. I. CASO EM EXAME Agravo de instrumento interposto pela executada em cumprimento de sentença contra decisão que manteve a penhora sobre as unidades autônomas n.º 505, 710 e 804 do imóvel de matrícula n.º 57.138, indicadas pela própria agravante em substituição à constrição anteriormente deferida sobre a totalidade do bem. A executada sustentou excesso de penhora, comprometimento da atividade empresarial de Sociedade de Propósito Específico e violação a direitos de compromissários compradores. A controvérsia foi examinada após julgamento anterior desta Câmara, no Agravo de Instrumento n.º 8010591-30.2024.8.05.0000, em que se reconheceu a suficiência das mesmas unidades para garantia do crédito exequendo e a proporcionalidade da substituição da penhora integral pela constrição limitada às três unidades. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir se a executada pode alegar excesso de penhora antes da avaliação judicial dos bens; (ii) estabelecer se a indicação anterior das unidades pela própria executada e o julgamento anterior da Câmara impedem a rediscussão da suficiência da constrição; (iii) determinar se a alegação de existência de Sociedade de Propósito Específico e de patrimônio de afetação obsta a penhora; e (iv) definir se supostos direitos de compromissários compradores impedem a manutenção da constrição. III. RAZÕES DE DECIDIR A decisão agravada não determina a penhora da integralidade da matrícula n.º 57.138, mas mantém a constrição limitada às três unidades autônomas indicadas pela própria executada. O julgamento anterior da Câmara reconhece que as unidades n.º 505, 710 e 804 possuem valor de mercado equivalente ao montante do débito exequendo e que a substituição da penhora integral pela constrição limitada às três unidades atende à proporcionalidade e à razoabilidade. A alegação de excesso de penhora é prematura quando formulada antes da avaliação oficial dos bens, pois o art. 874 do CPC pressupõe avaliação judicial para a verificação de excesso ou insuficiência da constrição. A executada viola a boa-fé objetiva processual ao indicar as unidades à penhora, afirmar que estavam desembaraçadas e eram suficientes para garantir o crédito, obter a substituição da constrição e, posteriormente, impugnar a penhora que ela própria provocou. A vedação ao comportamento contraditório — venire contra factum proprium — impede que a parte se beneficie de conduta processual anterior e, em seguida, sustente tese incompatível com a declaração que motivou a decisão judicial. A alegação de patrimônio de afetação não afasta a penhora quando a matrícula do imóvel não contém a averbação expressa exigida pelo art. 31-B da Lei n.º 4.591/1964. Ainda que existente, o patrimônio de afetação responde pelas obrigações e dívidas vinculadas à própria incorporação, nos termos do art. 31-A, § 1.º, da Lei n.º 4.591/1964, especialmente quando o crédito decorre do inadimplemento contratual no âmbito do empreendimento. A constrição de três unidades avaliadas pela própria executada em aproximadamente R$ 831.000,00 não comprova inviabilização da atividade empresarial quando a agravante afirma que o imóvel total possui valor de R$ 12.000.000,00. A executada não comprova a existência de compromissos de compra e venda com terceiros, não identifica os supostos adquirentes e não demonstra as datas de celebração ou registro dos negócios jurídicos. A executada não possui legitimidade para defender, em nome próprio, direitos de terceiros, cabendo aos eventuais adquirentes prejudicados manejar embargos de terceiro, nos termos dos arts. 18 e 674 do CPC. As alienações realizadas após a instauração do cumprimento de sentença podem caracterizar fraude à execução, nos termos do art. 792, IV, do CPC, quando praticadas durante a tramitação de demanda capaz de reduzir a devedora à insolvência. A decisão agravada concilia a menor onerosidade da execução, ao preservar a substituição da penhora integral pela constrição limitada às três unidades, com a efetividade da tutela executiva. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A parte executada não pode alegar excesso de penhora antes da avaliação judicial dos bens constritos. 2. A boa-fé objetiva impede que a executada impugne a penhora de bens que ela própria indicou como desembaraçados e suficientes para garantir a execução. 3. O julgamento anterior que reconhece a suficiência e a proporcionalidade da constrição limitada às unidades indicadas pela executada reforça a manutenção da penhora. 4. O patrimônio de afetação depende de averbação expressa na matrícula do imóvel e não se opõe ao credor de obrigação vinculada à própria incorporação. 5. A executada não pode defender, em nome próprio, direitos de supostos compromissários compradores não comprovados nos autos. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 5.º, 6.º, 18, 674, 774, V, 792, IV, 797, 805, 843, 874 e 1.015, parágrafo único; Lei n.º 4.591/1964, arts. 31-A, § 1.º, e 31-B. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n.º 1.698.344/MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe 01.08.2018; TJBA, Agravo de Instrumento n.º 8010591-30.2024.8.05.0000.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo
:
AGRAVO DE INSTRUMENTO n.
8059708-53.2025.8.05.0000

Órgão Julgador
:
Terceira Câmara Cível

AGRAVANTE: QUADRADE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

Advogado(s)
:
MAURICIO BRITO PASSOS SILVA, SARA REGO SILVA RODRIGUES

AGRAVADO: CARLOS EDUARDO BRUNINI ALVES SILVA

Advogado(s)
:
LUIZ FERNANDO SANDE MATHIAS, LUIZ FERNANDO GARCIA LANDEIRO

ACORDÃO

Ementa
: AGRAVO DE INSTRUMENTO EM CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. SUBSTITUIÇÃO DE PENHORA. UNIDADES IMOBILIÁRIAS INDICADAS PELA PRÓPRIA EXECUTADA. JULGAMENTO ANTERIOR DA CÂMARA QUE RECONHECEU A SUFICIÊNCIA E A PROPORCIONALIDADE DA CONSTRIÇÃO. ALEGAÇÃO POSTERIOR DE EXCESSO DE PENHORA. AUSÊNCIA DE AVALIAÇÃO JUDICIAL. TESE PREMATURA. BOA-FÉ OBJETIVA. VEDAÇÃO AO COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO NÃO COMPROVADO E INOPONÍVEL AO CREDOR DO PRÓPRIO EMPREENDIMENTO. DIREITOS DE TERCEIROS NÃO DEMONSTRADOS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto pela executada em cumprimento de sentença contra decisão que manteve a penhora sobre as unidades autônomas n.º 505, 710 e 804 do imóvel de matrícula n.º 57.138, indicadas pela própria agravante em substituição à constrição anteriormente deferida sobre a totalidade do bem. A executada sustentou excesso de penhora, comprometimento da atividade empresarial de Sociedade de Propósito Específico e violação a direitos de compromissários compradores. A controvérsia foi examinada após julgamento anterior desta Câmara, no Agravo de Instrumento n.º 8010591-30.2024.8.05.0000, em que se reconheceu a suficiência das mesmas unidades para garantia do crédito exequendo e a proporcionalidade da substituição da penhora integral pela constrição limitada às três unidades.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se a executada pode alegar excesso de penhora antes da avaliação judicial dos bens; (ii) estabelecer se a indicação anterior das unidades pela própria executada e o julgamento anterior da Câmara impedem a rediscussão da suficiência da constrição; (iii) determinar se a alegação de existência de Sociedade de Propósito Específico e de patrimônio de afetação obsta a penhora; e (iv) definir se supostos direitos de compromissários compradores impedem a manutenção da constrição.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A decisão agravada não determina a penhora da integralidade da matrícula n.º 57.138, mas mantém a constrição limitada às três unidades autônomas indicadas pela própria executada.

O julgamento anterior da Câmara reconhece que as unidades n.º 505, 710 e 804 possuem valor de mercado equivalente ao montante do débito exequendo e que a substituição da penhora integral pela constrição limitada às três unidades atende à proporcionalidade e à razoabilidade.

A alegação de excesso de penhora é prematura quando formulada antes da avaliação oficial dos bens, pois o art. 874 do CPC pressupõe avaliação judicial para a verificação de excesso ou insuficiência da constrição.

A executada viola a boa-fé objetiva processual ao indicar as unidades à penhora, afirmar que estavam desembaraçadas e eram suficientes para garantir o crédito, obter a substituição da constrição e, posteriormente, impugnar a penhora que ela própria provocou.

A vedação ao comportamento contraditório — venire contra factum proprium — impede que a parte se beneficie de conduta processual anterior e, em seguida, sustente tese incompatível com a declaração que motivou a decisão judicial.

A alegação de patrimônio de afetação não afasta a penhora quando a matrícula do imóvel não contém a averbação expressa exigida pelo art. 31-B da Lei n.º 4.591/1964.

Ainda que existente, o patrimônio de afetação responde pelas obrigações e dívidas vinculadas à própria incorporação, nos termos do art. 31-A, § 1.º, da Lei n.º 4.591/1964, especialmente quando o crédito decorre do inadimplemento contratual no âmbito do empreendimento.

A constrição de três unidades avaliadas pela própria executada em aproximadamente R$ 831.000,00 não comprova inviabilização da atividade empresarial quando a agravante afirma que o imóvel total possui valor de R$ 12.000.000,00.

A executada não comprova a existência de compromissos de compra e venda com terceiros, não identifica os supostos adquirentes e não demonstra as datas de celebração ou registro dos negócios jurídicos.

A executada não possui legitimidade para defender, em nome próprio, direitos de terceiros, cabendo aos eventuais adquirentes prejudicados manejar embargos de terceiro, nos termos dos arts. 18 e 674 do CPC.

As alienações realizadas após a instauração do cumprimento de sentença podem caracterizar fraude à execução, nos termos do art. 792, IV, do CPC, quando praticadas durante a tramitação de demanda capaz de reduzir a devedora à insolvência.

A decisão agravada concilia a menor onerosidade da execução, ao preservar a substituição da penhora integral pela constrição limitada às três unidades, com a efetividade da tutela executiva.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. A parte executada não pode alegar excesso de penhora antes da avaliação judicial dos bens constritos. 2. A boa-fé objetiva impede que a executada impugne a penhora de bens que ela própria indicou como desembaraçados e suficientes para garantir a execução. 3. O julgamento anterior que reconhece a suficiência e a proporcionalidade da constrição limitada às unidades indicadas pela executada reforça a manutenção da penhora. 4. O patrimônio de afetação depende de averbação expressa na matrícula do imóvel e não se opõe ao credor de obrigação vinculada à própria incorporação. 5. A executada não pode defender, em nome próprio, direitos de supostos compromissários compradores não comprovados nos autos.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 5.º, 6.º, 18, 674, 774, V, 792, IV, 797, 805, 843, 874 e 1.015, parágrafo único; Lei n.º 4.591/1964, arts. 31-A, § 1.º, e 31-B.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp n.º 1.698.344/MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe 01.08.2018; TJBA, Agravo de Instrumento n.º 8010591-30.2024.8.05.0000.