Tribunal: TJBA
Processo: 8165893-49.2024.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): RAIMUNDO SERGIO SALES CAFEZEIRO
Órgão julgador: RAIMUNDO SERGIO SALES CAFEZEIRO
Órgão colegiado: QUINTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-04-07
Data de publicação: 2026-04-07

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8165893-49.2024.8.05.0001 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: KAMILA DE MENDONCA NASCIMENTO Advogado(s): ADRIANA SILVA CALDAS DE OLIVEIRA, DANIEL SOARES DE OLIVEIRA PESSOA SANTANA, FRANCISCO VINICIUS DE ALMEIDA RIBEIRO APELADO: DONATO CASINI e outros Advogado(s):DANIELE DE LIMA CARQUEIJA, PRISCILA AMARAL ALVES APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO. VALIDADE DA CITAÇÃO EM CONDOMÍNIO. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. ABUSIVIDADE NÃO CONFIGURADA. COMPETÊNCIA TERRITORIAL. MULTA COMPENSATÓRIA. INDENIZAÇÃO PELO USO DO IMÓVEL. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por Kamila de Mendonça Nascimento contra sentença proferida em Ação de Resolução Contratual c/c Cobrança de Valores ajuizada por Donato Casini e Gianni Contemori, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, determinar a devolução do imóvel, impor cláusula penal de 20% sobre o débito, condenar ao pagamento de despesas extrajudiciais e indenização por uso indevido do bem, além de custas e honorários advocatícios. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há cinco questões em discussão: (i) definir se é válida a citação realizada mediante entrega na portaria de condomínio; (ii) estabelecer se o juízo da Comarca de Salvador/BA é competente diante da cláusula de eleição de foro; (iii) determinar se são abusivas as cláusulas contratuais relativas à multa, benfeitorias e encargos; (iv) analisar a legalidade da condenação ao pagamento de indenização pelo uso do imóvel e despesas extrajudiciais; e (v) verificar a possibilidade de concessão de efeito suspensivo ao recurso e tutela recursal para depósito das parcelas. III. RAZÕES DE DECIDIR A citação realizada por Aviso de Recebimento entregue na portaria do condomínio é válida, conforme art. 248, § 4º, do CPC, e jurisprudência consolidada do STJ. A cláusula de eleição de foro não gera incompetência absoluta e, no caso, a Comarca de Salvador é competente por ser o local do imóvel e domicílio da ré, nos termos do art. 53, III, do CPC. A cláusula penal de 20% sobre o valor do débito é proporcional e não abusiva, sendo compatível com o art. 413 do CC e a função de reparação das perdas e danos. A cláusula que imputa à compradora os encargos do imóvel desde a imissão na posse não é abusiva, pois decorre da efetiva fruição do bem pela ré, conforme jurisprudência e prática contratual consolidada. A cláusula de incorporação das benfeitorias sem direito à retenção não pode ser afastada sem prova concreta da realização e natureza das benfeitorias, o que não foi apresentado pela ré, atraindo o ônus da prova conforme art. 373, II, do CPC. A cláusula que previa a perda total dos valores pagos foi corretamente afastada pela sentença por configurar bis in idem e enriquecimento sem causa, sendo desnecessária nova análise no recurso. A condenação ao pagamento de honorários advocatícios no percentual de 20% sobre o valor da condenação observa os limites legais do art. 85, § 2º, do CPC e reflete a complexidade da causa. A fixação da indenização pelo uso indevido do imóvel para fase de liquidação de sentença é medida equitativa, pois permite apuração com base em valor de mercado, evitando distorções e prejuízos desproporcionais. Inviável a concessão de efeito suspensivo ou tutela recursal para purgação da mora tardia, em razão da ausência de probabilidade do direito e da perda da oportunidade processual adequada. IV. DISPOSITIVO Recurso desprovido. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 53, III, “a” e “d”, 85, § 2º, 248, § 4º, 373, II, 474; CC, arts. 402, 409, 413; CF/1988, art. 5º, XXXV. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2316569/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 27.05.2024, DJe 29.05.2024; STJ, REsp 2.069.123/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe 09.10.2023; TJBA, APL 0504625-66.2017.8.05.0080, Rel. Des. Ilona Márcia Reis, Quinta Câmara Cível, j. 15.07.2020. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, pelos motivos expostos no voto do Relator.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quinta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8165893-49.2024.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Quinta Câmara Cível

APELANTE: KAMILA DE MENDONCA NASCIMENTO

Advogado(s)
:
ADRIANA SILVA CALDAS DE OLIVEIRA, DANIEL SOARES DE OLIVEIRA PESSOA SANTANA, FRANCISCO VINICIUS DE ALMEIDA RIBEIRO

APELADO: DONATO CASINI e outros

Advogado(s)
:
DANIELE DE LIMA CARQUEIJA, PRISCILA AMARAL ALVES

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO. VALIDADE DA CITAÇÃO EM CONDOMÍNIO. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. ABUSIVIDADE NÃO CONFIGURADA. COMPETÊNCIA TERRITORIAL. MULTA COMPENSATÓRIA. INDENIZAÇÃO PELO USO DO IMÓVEL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por Kamila de Mendonça Nascimento contra sentença proferida em Ação de Resolução Contratual c/c Cobrança de Valores ajuizada por Donato Casini e Gianni Contemori, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, determinar a devolução do imóvel, impor cláusula penal de 20% sobre o débito, condenar ao pagamento de despesas extrajudiciais e indenização por uso indevido do bem, além de custas e honorários advocatícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) definir se é válida a citação realizada mediante entrega na portaria de condomínio; (ii) estabelecer se o juízo da Comarca de Salvador/BA é competente diante da cláusula de eleição de foro; (iii) determinar se são abusivas as cláusulas contratuais relativas à multa, benfeitorias e encargos; (iv) analisar a legalidade da condenação ao pagamento de indenização pelo uso do imóvel e despesas extrajudiciais; e (v) verificar a possibilidade de concessão de efeito suspensivo ao recurso e tutela recursal para depósito das parcelas.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A citação realizada por Aviso de Recebimento entregue na portaria do condomínio é válida, conforme art. 248, § 4º, do CPC, e jurisprudência consolidada do STJ.
A cláusula de eleição de foro não gera incompetência absoluta e, no caso, a Comarca de Salvador é competente por ser o local do imóvel e domicílio da ré, nos termos do art. 53, III, do CPC.

A cláusula penal de 20% sobre o valor do débito é proporcional e não abusiva, sendo compatível com o art. 413 do CC e a função de reparação das perdas e danos.

A cláusula que imputa à compradora os encargos do imóvel desde a imissão na posse não é abusiva, pois decorre da efetiva fruição do bem pela ré, conforme jurisprudência e prática contratual consolidada.

A cláusula de incorporação das benfeitorias sem direito à retenção não pode ser afastada sem prova concreta da realização e natureza das benfeitorias, o que não foi apresentado pela ré, atraindo o ônus da prova conforme art. 373, II, do CPC.

A cláusula que previa a perda total dos valores pagos foi corretamente afastada pela sentença por configurar
bis in idem
e enriquecimento sem causa, sendo desnecessária nova análise no recurso.

A condenação ao pagamento de honorários advocatícios no percentual de 20% sobre o valor da condenação observa os limites legais do art. 85, § 2º, do CPC e reflete a complexidade da causa.

A fixação da indenização pelo uso indevido do imóvel para fase de liquidação de sentença é medida equitativa, pois permite apuração com base em valor de mercado, evitando distorções e prejuízos desproporcionais.

Inviável a concessão de efeito suspensivo ou tutela recursal para purgação da mora tardia, em razão da ausência de probabilidade do direito e da perda da oportunidade processual adequada.

IV. DISPOSITIVO

Recurso desprovido.

Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 53, III, “a” e “d”, 85, § 2º, 248, § 4º, 373, II, 474; CC, arts. 402, 409, 413; CF/1988, art. 5º, XXXV.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt no AREsp 2316569/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 27.05.2024, DJe 29.05.2024; STJ, REsp 2.069.123/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe 09.10.2023; TJBA, APL 0504625-66.2017.8.05.0080, Rel. Des. Ilona Márcia Reis, Quinta Câmara Cível, j. 15.07.2020.

A C Ó R D Ã O

Vistos
,
relatados e discutidos estes autos,
ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em
CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO,
pelos motivos expostos no voto do Relator.