Tribunal: TJBA
Processo: 8133296-27.2024.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): MARIELZA BRANDAO FRANCO
Órgão julgador: MARIELZA BRANDAO FRANCO
Órgão colegiado: TERCEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-06-04
Data de publicação: 2026-06-04

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8133296-27.2024.8.05.0001 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: RDP EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA Advogado(s): BRUNO DE ALMEIDA MAIA APELADO: LUANA MARIA BAHIA MOTA Advogado(s):LEVY MENEZES MOSCOVITS, ABEL MARTINS GUERRA LIMA, ALINE BATISTA MOSCOVITS ACORDÃO Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. CORREÇÃO MONETÁRIA. SUBSTITUIÇÃO DO INCC-DI PELO IGPM ENTRE A EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE E SUA AVERBAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE FINANCIAMENTO POR FATO IMPUTÁVEL À CONSTRUTORA. VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA. VANTAGEM EXCESSIVA. NULIDADE PARCIAL DA CLÁUSULA CONTRATUAL. COBRANÇA DE IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. ENCARGOS PROPTER REM. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE. ABUSIVIDADE. INCIDÊNCIA DO TEMA 886 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por construtora contra sentença que declarou a nulidade da aplicação do IGPM no período entre a expedição do habite-se e sua averbação, determinou a incidência do INCC-DI com restituição simples dos valores pagos a maior, e condenou à restituição em dobro de valores cobrados a título de IPTU e taxas condominiais antes da entrega das chaves. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se é válida a substituição do INCC-DI pelo IGPM no período entre a expedição do habite-se e sua averbação na matrícula do imóvel; (ii) estabelecer se é legítima a cobrança de IPTU e taxas condominiais antes da imissão da compradora na posse; (iii) determinar se houve culpa exclusiva da adquirente pelo atraso no pagamento do saldo devedor. III. RAZÕES DE DECIDIR A incidência do IGPM no período entre o habite-se e sua averbação é abusiva quando a construtora mantém pendência administrativa que impede o financiamento bancário, violando a boa-fé objetiva e configurando vantagem excessiva ao fornecedor. O fornecedor não pode se beneficiar economicamente de obstáculo ao adimplemento que ele próprio criou ou manteve, especialmente quando o contrato prevê o financiamento como meio ordinário de pagamento. A ausência de mora na entrega da obra não afasta a abusividade da transferência ao consumidor dos efeitos financeiros decorrentes de providência registral de responsabilidade exclusiva da construtora. A responsabilidade pelo pagamento de IPTU e taxas condominiais surge apenas com a imissão na posse, em regra caracterizada pela entrega das chaves, conforme entendimento consolidado do STJ (Tema 886). A cláusula contratual que impõe encargos antes da posse configura desvantagem exagerada ao consumidor, sendo passível de controle de abusividade à luz do CDC. Não se comprova recusa injustificada da adquirente em receber o imóvel, pois havia impedimento objetivo à quitação decorrente da ausência de averbação do habite-se. A cobrança indevida de encargos autoriza a repetição em dobro, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. É abusiva a aplicação de índice de correção monetária mais oneroso em período no qual o inadimplemento do consumidor decorre de obstáculo criado pelo fornecedor. 2. A responsabilidade por IPTU e taxas condominiais somente se transfere ao adquirente com a efetiva imissão na posse do imóvel. 3. Cláusulas contratuais que antecipam encargos propter rem antes da posse configuram desvantagem exagerada e são nulas. 4. A cobrança indevida de encargos autoriza a repetição em dobro quando ausente justificativa plausível. Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 42, parágrafo único, e 51, IV e §1º, III; CPC, art. 85, §§ 2º e 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.345.331/RS (Tema 886), Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 08.04.2015; TJSP, Apelação nº 1026307-83.2024.8.26.0405, Rel. Des. Adilson de Araujo, j. 15.04.2025; TJSP, Apelação nº 1003160-47.2025.8.26.0161, Rel. Des. José Rubens Queiroz Gomes, j. 19.03.2026.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8133296-27.2024.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Terceira Câmara Cível

APELANTE: RDP EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA

Advogado(s)
:
BRUNO DE ALMEIDA MAIA

APELADO: LUANA MARIA BAHIA MOTA

Advogado(s)
:
LEVY MENEZES MOSCOVITS, ABEL MARTINS GUERRA LIMA, ALINE BATISTA MOSCOVITS

ACORDÃO

Ementa
: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. CORREÇÃO MONETÁRIA. SUBSTITUIÇÃO DO INCC-DI PELO IGPM ENTRE A EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE E SUA AVERBAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE FINANCIAMENTO POR FATO IMPUTÁVEL À CONSTRUTORA. VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA. VANTAGEM EXCESSIVA. NULIDADE PARCIAL DA CLÁUSULA CONTRATUAL. COBRANÇA DE IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. ENCARGOS PROPTER REM. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE. ABUSIVIDADE. INCIDÊNCIA DO TEMA 886 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por construtora contra sentença que declarou a nulidade da aplicação do IGPM no período entre a expedição do habite-se e sua averbação, determinou a incidência do INCC-DI com restituição simples dos valores pagos a maior, e condenou à restituição em dobro de valores cobrados a título de IPTU e taxas condominiais antes da entrega das chaves.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se é válida a substituição do INCC-DI pelo IGPM no período entre a expedição do habite-se e sua averbação na matrícula do imóvel; (ii) estabelecer se é legítima a cobrança de IPTU e taxas condominiais antes da imissão da compradora na posse; (iii) determinar se houve culpa exclusiva da adquirente pelo atraso no pagamento do saldo devedor.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A incidência do IGPM no período entre o habite-se e sua averbação é abusiva quando a construtora mantém pendência administrativa que impede o financiamento bancário, violando a boa-fé objetiva e configurando vantagem excessiva ao fornecedor.

O fornecedor não pode se beneficiar economicamente de obstáculo ao adimplemento que ele próprio criou ou manteve, especialmente quando o contrato prevê o financiamento como meio ordinário de pagamento.

A ausência de mora na entrega da obra não afasta a abusividade da transferência ao consumidor dos efeitos financeiros decorrentes de providência registral de responsabilidade exclusiva da construtora.

A responsabilidade pelo pagamento de IPTU e taxas condominiais surge apenas com a imissão na posse, em regra caracterizada pela entrega das chaves, conforme entendimento consolidado do STJ (Tema 886).

A cláusula contratual que impõe encargos antes da posse configura desvantagem exagerada ao consumidor, sendo passível de controle de abusividade à luz do CDC.

Não se comprova recusa injustificada da adquirente em receber o imóvel, pois havia impedimento objetivo à quitação decorrente da ausência de averbação do habite-se.

A cobrança indevida de encargos autoriza a repetição em dobro, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. É abusiva a aplicação de índice de correção monetária mais oneroso em período no qual o inadimplemento do consumidor decorre de obstáculo criado pelo fornecedor. 2. A responsabilidade por IPTU e taxas condominiais somente se transfere ao adquirente com a efetiva imissão na posse do imóvel. 3. Cláusulas contratuais que antecipam encargos propter rem antes da posse configuram desvantagem exagerada e são nulas. 4. A cobrança indevida de encargos autoriza a repetição em dobro quando ausente justificativa plausível.

Dispositivos relevantes citados
: CDC, arts. 42, parágrafo único, e 51, IV e §1º, III; CPC, art. 85, §§ 2º e 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 1.345.331/RS (Tema 886), Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 08.04.2015; TJSP, Apelação nº 1026307-83.2024.8.26.0405, Rel. Des. Adilson de Araujo, j. 15.04.2025; TJSP, Apelação nº 1003160-47.2025.8.26.0161, Rel. Des. José Rubens Queiroz Gomes, j. 19.03.2026.