Tribunal: TJBA
Processo: 8001739-45.2021.8.05.0154
Classe: Apelação
Relator(a): JOSE CICERO LANDIN NETO
Órgão julgador: JOSE CICERO LANDIN NETO
Órgão colegiado: QUINTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-05-01
Data de publicação: 2026-05-01

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8001739-45.2021.8.05.0154 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: LEM 1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA Advogado(s): EDUARDO CAVALCANTE GAUCHE APELADO: IVANIR PERETTI e outros Advogado(s):PEDRO FEITOSA ARAUJO, CAROLINA VIEIRA GIOVANUCI, WELLINGHTON TAYLOR GIOVANUCI ACORDÃO EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DE INFRAESTRUTURA BÁSICA. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA. INDEFERIMENTO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E EM PARCELA ÚNICA DOS VALORES PAGOS. SÚMULA 543 DO STJ E TEMA 577/STJ. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO EM FAVOR DO CONSUMIDOR. TEMA 971/STJ. REDUÇÃO DA MULTA. DESCABIMENTO. INADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. ATRASO DE SETE ANOS. RESTITUIÇÃO DO IPTU. AUSÊNCIA DE POSSE EFETIVA. CLÁUSULA ABUSIVA. IMPROVIMENTO. A gratuidade de justiça deve ser indeferida quando a parte, instada a comprovar os requisitos legais, efetua o pagamento das custas processuais sem demonstrar a impossibilidade de fazê-lo, inexistindo nos autos prova robusta de hipossuficiência financeira. A expressão "imediata restituição" contida na Súmula 543 do STJ é incompatível com o parcelamento dos valores devidos ao consumidor, devendo a devolução ocorrer de forma integral e em parcela única, nos termos do Tema 577/STJ, que considera abusiva, nos contratos regidos pelo CDC, a cláusula que prevê devolução parcelada em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor. A redução da cláusula penal com fundamento no art. 413 do Código Civil é incabível quando verificado inadimplemento substancial e prolongado, consubstanciado em atraso de mais de sete anos na entrega da infraestrutura básica do loteamento, com percentuais ínfimos de execução das obras essenciais à época do ajuizamento, o que afasta a alegação de cumprimento parcial significativo da obrigação. A inversão da cláusula penal em favor do consumidor encontra amparo no Tema 971 do STJ. O atraso excessivo e injustificado na entrega de infraestrutura de loteamento, por período aproximado de sete anos, que impede os adquirentes de usufruir dos lotes, construir ou obter habite-se, frustrando projeto de vida e gerando incertezas sobre o investimento realizado, ultrapassa a esfera do mero inadimplemento contratual e configura dano moral indenizável, por atentar contra a dignidade da pessoa humana e a boa-fé objetiva. A cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a responsabilidade pelo pagamento do IPTU é abusiva e nula, nos termos do art. 51, inciso IV, do CDC, quando o adquirente jamais foi imitido na posse efetiva do bem, sendo impossível a fruição do imóvel em razão do descumprimento das obras de infraestrutura pelo loteador. A obrigação tributária recai sobre o proprietário, nos termos do art. 34 do CTN. Apelo improvido. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8001739-45.2021.8.05.0154, em que figuram, como apelante, LEM 1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA e, como apelados, IVANIR PERETTI e outros. ACORDAM os Desembargadores componentes da 5ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em negar provimento ao Recurso interposto, na forma do quanto fundamentado no voto do Excelentíssimo Relator, adiante registrado e que a este se integra. Sala das Sessões, de de 2026. PRESIDENTE DES. JOSÉ CÍCERO LANDIN NETO RELATOR PROCURADOR (A) DE JUSTIÇA

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quinta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8001739-45.2021.8.05.0154

Órgão Julgador
:
Quinta Câmara Cível

APELANTE: LEM 1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA

Advogado(s)
:
EDUARDO CAVALCANTE GAUCHE

APELADO: IVANIR PERETTI e outros

Advogado(s)
:
PEDRO FEITOSA ARAUJO, CAROLINA VIEIRA GIOVANUCI, WELLINGHTON TAYLOR GIOVANUCI

ACORDÃO

EMENTA:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DE INFRAESTRUTURA BÁSICA. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA. INDEFERIMENTO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E EM PARCELA ÚNICA DOS VALORES PAGOS. SÚMULA 543 DO STJ E TEMA 577/STJ. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO EM FAVOR DO CONSUMIDOR. TEMA 971/STJ. REDUÇÃO DA MULTA. DESCABIMENTO. INADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. ATRASO DE SETE ANOS. RESTITUIÇÃO DO IPTU. AUSÊNCIA DE POSSE EFETIVA. CLÁUSULA ABUSIVA. IMPROVIMENTO. A gratuidade de justiça deve ser indeferida quando a parte, instada a comprovar os requisitos legais, efetua o pagamento das custas processuais sem demonstrar a impossibilidade de fazê-lo, inexistindo nos autos prova robusta de hipossuficiência financeira. A expressão "imediata restituição" contida na Súmula 543 do STJ é incompatível com o parcelamento dos valores devidos ao consumidor, devendo a devolução ocorrer de forma integral e em parcela única, nos termos do Tema 577/STJ, que considera abusiva, nos contratos regidos pelo CDC, a cláusula que prevê devolução parcelada em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor. A redução da cláusula penal com fundamento no art. 413 do Código Civil é incabível quando verificado inadimplemento substancial e prolongado, consubstanciado em atraso de mais de sete anos na entrega da infraestrutura básica do loteamento, com percentuais ínfimos de execução das obras essenciais à época do ajuizamento, o que afasta a alegação de cumprimento parcial significativo da obrigação. A inversão da cláusula penal em favor do consumidor encontra amparo no Tema 971 do STJ. O atraso excessivo e injustificado na entrega de infraestrutura de loteamento, por período aproximado de sete anos, que impede os adquirentes de usufruir dos lotes, construir ou obter habite-se, frustrando projeto de vida e gerando incertezas sobre o investimento realizado, ultrapassa a esfera do mero inadimplemento contratual e configura dano moral indenizável, por atentar contra a dignidade da pessoa humana e a boa-fé objetiva. A cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a responsabilidade pelo pagamento do IPTU é abusiva e nula, nos termos do art. 51, inciso IV, do CDC, quando o adquirente jamais foi imitido na posse efetiva do bem, sendo impossível a fruição do imóvel em razão do descumprimento das obras de infraestrutura pelo loteador. A obrigação tributária recai sobre o proprietário, nos termos do art. 34 do CTN.
Apelo improvido.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8001739-45.2021.8.05.0154, em que figuram, como apelante,
LEM 1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA
e, como apelados,
IVANIR PERETTI e outros
.

ACORDAM os Desembargadores componentes da 5ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em
negar provimento ao Recurso
interposto
,
na forma do quanto fundamentado no voto do Excelentíssimo Relator, adiante registrado e que a este se integra.

Sala das Sessões, de de 2026.

PRESIDENTE

DES. JOSÉ CÍCERO LANDIN NETO

RELATOR

PROCURADOR (A) DE JUSTIÇA