Tribunal: TJBA
Processo: 8161077-24.2024.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): ANTONIO MARON AGLE FILHO
Órgão julgador: ANTONIO MARON AGLE FILHO
Órgão colegiado: TERCEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-06-18
Data de publicação: 2026-06-18

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8161077-24.2024.8.05.0001 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: RAIMUNDO DOS SANTOS FREITAS Advogado(s): JORGE ARAUJO DAS VIRGENS, CLERISTON RAMOS DOS SANTOS APELADO: URBANO NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA Advogado(s):BIANCA FIGUEIREDO MACHADO MAF 03 ACORDÃO DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL PROMOVIDO PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. PROPRIEDADE COMPROVADA POR REGISTRO IMOBILIÁRIO. ART. 1.228 E ART. 1.245, DO CÓDIGO CIVIL. PRELIMINAR DE NULIDADE POR AUSÊNCIA DE ALEGAÇÕES FINAIS. INEXISTÊNCIA DE PREJUÍZO. INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL. INOCORRÊNCIA. PREJUDICIALIDADE EXTERNA. AÇÃO ANULATÓRIA EM TRÂMITE NA JUSTIÇA FEDERAL. AUSÊNCIA DE EFEITO PARALISANTE. TAXA DE OCUPAÇÃO. ART. 37-A, DA LEI Nº 9.514/97. RESSARCIMENTO DE IPTU E CONDOMÍNIO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ARRESTO CONFIRMADO. PRELIMINARES REJEITADAS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de imissão na posse ajuizada por terceiro adquirente de imóvel arrematado em leilão extrajudicial promovido após consolidação da propriedade fiduciária, confirmando tutela de urgência, fixando prazo de 60 dias para desocupação, condenando ao pagamento de taxa de ocupação de 1% ao mês desde 08/02/2024, ao ressarcimento de IPTU e taxas condominiais (valor inicial de R$ 80.675,33) e mantendo arresto no limite de R$ 131.876,00. II. Questão em discussão 2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se houve nulidade da sentença por ausência de intimação para alegações finais; (ii) saber se a Justiça Estadual é incompetente em razão de o leilão ter sido promovido por empresa pública federal; (iii) saber se a existência de ação anulatória e de decisão de indisponibilidade proferida na Justiça Federal impõe suspensão do feito por prejudicialidade externa; (iv) saber se, comprovado o domínio pelo registro imobiliário e a posse injusta do ocupante, são devidas a imissão na posse, a taxa de ocupação, o ressarcimento de encargos e a manutenção do arresto. III. Razões de decidir 3. A ausência de abertura de prazo para alegações finais não gera nulidade quando inexistente demonstração de prejuízo, sendo cabível o julgamento antecipado da lide se a controvérsia é eminentemente de direito e a prova documental é suficiente (CPC, arts. 355, I, e 370, parágrafo único). 4. A competência prevista no art. 109, I, da CF/1988 exige a presença da empresa pública federal no polo da demanda, o que não ocorre em ação petitória proposta pelo adquirente contra o ocupante do imóvel. 5. A suspensão por prejudicialidade externa (CPC, art. 313, V, “a”) depende de relação de dependência necessária entre as causas, não configurada quando a demanda estadual se fundamenta em domínio regularmente registrado e inexiste decisão federal com eficácia desconstitutiva do registro. 6. A propriedade imobiliária se transfere com o registro do título (CC, art. 1.245), que goza de presunção relativa de legitimidade e eficácia erga omnes; enquanto hígido o assento registral, o titular pode reaver o bem de quem injustamente o possua (CC, art. 1.228). 7. A eventual anulação do procedimento extrajudicial em demanda diversa não produz efeitos automáticos sobre terceiro adquirente com título registrado, inexistindo ordem judicial específica de cancelamento do registro ou suspensão da tutela possessória. 8. É devida a taxa de ocupação de 1% ao mês desde a consolidação da propriedade fiduciária até a efetiva imissão na posse, nos termos do art. 37-A, da Lei nº 9.514/1997, como compensação pelo uso do bem após a consolidação. 9. O ressarcimento de IPTU e taxas condominiais pagos pelo adquirente encontra amparo na vedação ao enriquecimento sem causa (CC, art. 884), sobretudo quando o ocupante permaneceu no imóvel sem título oponível. 10. A manutenção do arresto revela-se adequada para assegurar a efetividade das condenações patrimoniais, inexistindo fato novo que justifique sua revogação. 11. Majoram-se os honorários recursais para 15% sobre o valor da condenação, observada a suspensão de exigibilidade em razão da gratuidade deferida (CPC, arts. 85, § 11, e 98, § 3º). IV. Dispositivo e tese 12. Recurso não provido. Tese de julgamento: “1. Não há nulidade processual sem demonstração de prejuízo, sendo possível o julgamento antecipado quando a causa estiver suficientemente instruída. 2. Ação de imissão na posse proposta por terceiro adquirente contra ocupante do imóvel não atrai a competência federal quando a empresa pública não integra a lide. 3. A existência de ação anulatória na Justiça Federal não suspende, por si só, a imissão na posse fundada em domínio registrado, ausente decisão desconstitutiva do assento imobiliário. 4. Comprovados o domínio e a posse injusta, é devida a imissão na posse, a taxa de ocupação prevista no art. 37-A, da Lei nº 9.514/1997, o ressarcimento de encargos e a manutenção de medida constritiva para garantia do crédito.” Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 109, I; CPC, arts. 313, V, “a”, 355, I, 370, parágrafo único, 487, I, 85, § 11, 98, § 3º; CC, arts. 1.228, 1.245, 884; Lei nº 9.514/1997, art. 37-A. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2.090.683/MS, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJe 29.05.2024; STJ, AgInt no AREsp 1.220.366/PE, Rel. Min. [não informado], Quarta Turma, DJe 01.09.2022; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2.040.994/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe 24.10.2022; STJ, AREsp 2.024.265/DF, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, DJe 03.05.2024. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.º 8161077-24.2024.8.05.0001, em que figuram como apelante RAIMUNDO DOS SANTOS FREITAS e como apelada URBANO NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA. ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia, por UNANIMIDADE, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do relator. Salvador-BA, data registrada no sistema. Presidente Des. Antonio Maron Agle Filho Relator

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8161077-24.2024.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Terceira Câmara Cível

APELANTE: RAIMUNDO DOS SANTOS FREITAS

Advogado(s)
:
JORGE ARAUJO DAS VIRGENS, CLERISTON RAMOS DOS SANTOS

APELADO: URBANO NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA

Advogado(s)
:
BIANCA FIGUEIREDO MACHADO

MAF 03

ACORDÃO

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL PROMOVIDO PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. PROPRIEDADE COMPROVADA POR REGISTRO IMOBILIÁRIO. ART. 1.228 E ART. 1.245, DO CÓDIGO CIVIL. PRELIMINAR DE NULIDADE POR AUSÊNCIA DE ALEGAÇÕES FINAIS. INEXISTÊNCIA DE PREJUÍZO. INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL. INOCORRÊNCIA. PREJUDICIALIDADE EXTERNA. AÇÃO ANULATÓRIA EM TRÂMITE NA JUSTIÇA FEDERAL. AUSÊNCIA DE EFEITO PARALISANTE. TAXA DE OCUPAÇÃO. ART. 37-A, DA LEI Nº 9.514/97. RESSARCIMENTO DE IPTU E CONDOMÍNIO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ARRESTO CONFIRMADO. PRELIMINARES REJEITADAS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de imissão na posse ajuizada por terceiro adquirente de imóvel arrematado em leilão extrajudicial promovido após consolidação da propriedade fiduciária, confirmando tutela de urgência, fixando prazo de 60 dias para desocupação, condenando ao pagamento de taxa de ocupação de 1% ao mês desde 08/02/2024, ao ressarcimento de IPTU e taxas condominiais (valor inicial de R$ 80.675,33) e mantendo arresto no limite de R$ 131.876,00.

II. Questão em discussão
2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se houve nulidade da sentença por ausência de intimação para alegações finais; (ii) saber se a Justiça Estadual é incompetente em razão de o leilão ter sido promovido por empresa pública federal; (iii) saber se a existência de ação anulatória e de decisão de indisponibilidade proferida na Justiça Federal impõe suspensão do feito por prejudicialidade externa; (iv) saber se, comprovado o domínio pelo registro imobiliário e a posse injusta do ocupante, são devidas a imissão na posse, a taxa de ocupação, o ressarcimento de encargos e a manutenção do arresto.

III. Razões de decidir
3. A ausência de abertura de prazo para alegações finais não gera nulidade quando inexistente demonstração de prejuízo, sendo cabível o julgamento antecipado da lide se a controvérsia é eminentemente de direito e a prova documental é suficiente (CPC, arts. 355, I, e 370, parágrafo único).
4. A competência prevista no art. 109, I, da CF/1988 exige a presença da empresa pública federal no polo da demanda, o que não ocorre em ação petitória proposta pelo adquirente contra o ocupante do imóvel.
5. A suspensão por prejudicialidade externa (CPC, art. 313, V, “a”) depende de relação de dependência necessária entre as causas, não configurada quando a demanda estadual se fundamenta em domínio regularmente registrado e inexiste decisão federal com eficácia desconstitutiva do registro.
6. A propriedade imobiliária se transfere com o registro do título (CC, art. 1.245), que goza de presunção relativa de legitimidade e eficácia erga omnes; enquanto hígido o assento registral, o titular pode reaver o bem de quem injustamente o possua (CC, art. 1.228).
7. A eventual anulação do procedimento extrajudicial em demanda diversa não produz efeitos automáticos sobre terceiro adquirente com título registrado, inexistindo ordem judicial específica de cancelamento do registro ou suspensão da tutela possessória.
8. É devida a taxa de ocupação de 1% ao mês desde a consolidação da propriedade fiduciária até a efetiva imissão na posse, nos termos do art. 37-A, da Lei nº 9.514/1997, como compensação pelo uso do bem após a consolidação.
9. O ressarcimento de IPTU e taxas condominiais pagos pelo adquirente encontra amparo na vedação ao enriquecimento sem causa (CC, art. 884), sobretudo quando o ocupante permaneceu no imóvel sem título oponível.
10. A manutenção do arresto revela-se adequada para assegurar a efetividade das condenações patrimoniais, inexistindo fato novo que justifique sua revogação.
11. Majoram-se os honorários recursais para 15% sobre o valor da condenação, observada a suspensão de exigibilidade em razão da gratuidade deferida (CPC, arts. 85, § 11, e 98, § 3º).

IV. Dispositivo e tese
12. Recurso não provido.

Tese de julgamento: “1. Não há nulidade processual sem demonstração de prejuízo, sendo possível o julgamento antecipado quando a causa estiver suficientemente instruída. 2. Ação de imissão na posse proposta por terceiro adquirente contra ocupante do imóvel não atrai a competência federal quando a empresa pública não integra a lide. 3. A existência de ação anulatória na Justiça Federal não suspende, por si só, a imissão na posse fundada em domínio registrado, ausente decisão desconstitutiva do assento imobiliário. 4. Comprovados o domínio e a posse injusta, é devida a imissão na posse, a taxa de ocupação prevista no art. 37-A, da Lei nº 9.514/1997, o ressarcimento de encargos e a manutenção de medida constritiva para garantia do crédito.”

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 109, I; CPC, arts. 313, V, “a”, 355, I, 370, parágrafo único, 487, I, 85, § 11, 98, § 3º; CC, arts. 1.228, 1.245, 884; Lei nº 9.514/1997, art. 37-A.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2.090.683/MS, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJe 29.05.2024; STJ, AgInt no AREsp 1.220.366/PE, Rel. Min. [não informado], Quarta Turma, DJe 01.09.2022; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2.040.994/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe 24.10.2022; STJ, AREsp 2.024.265/DF, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, DJe 03.05.2024.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.º
8161077-24.2024.8.05.0001
, em que figuram como apelante
RAIMUNDO DOS SANTOS FREITAS
e como apelada
URBANO NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA
.

ACORDAM
os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia, por UNANIMIDADE,
em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso
, nos termos do voto do relator.

Salvador-BA, data registrada no sistema.

Presidente

Des. Antonio Maron Agle Filho
Relator