Tribunal: TJBA
Processo: 0501860-54.2019.8.05.0274
Classe: Apelação
Relator(a): EDUARDO AFONSO MAIA CARICCHIO
Órgão julgador: EDUARDO AFONSO MAIA CARICCHIO
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-20
Data de publicação: 2026-03-20

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0501860-54.2019.8.05.0274 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: TERRAS ALPHAVILLE VITORIA DA CONQUISTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e outros Advogado(s): RAFAEL NASCIMENTO ACCIOLY, MARCELO ARAUJO CARVALHO JUNIOR, RENATO CHAGAS CORREA DA SILVA, FERNANDO MOREIRA DRUMMOND TEIXEIRA APELADO: CARLOS AUGUSTO DE SOUSA BORBA e outros Advogado(s):LINCOLN ALEXANDRE TEIXEIRA CLARET, ADELSON VICTOR MOTA SANTA CRUZ, ISABELLE CRISTINE OLIVEIRA RIBEIRO ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. CLÁUSULAS ABUSIVAS. COBRANÇA DE CORREÇÃO MONETÁRIA SOBRE O SALDO DEVEDOR REMANESCENTE. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. BIS IN IDEM. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. RECUSA INJUSTIFICADA À RESILIÇÃO AMIGÁVEL. DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL E CONDUTA ABUSIVA. DIREITO À RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR. IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE CONTRATUAL. INAPLICABILIDADE EM CASO DE INEXECUÇÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. AFASTAMENTO DE RETENÇÃO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. MULTA CONTRATUAL EM FAVOR DO CONSUMIDOR. APLICAÇÃO DO ENTENDIMENTO FIRMADO NO TEMA 971/STJ. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. I. Caso em exame 1. Cuida-se de apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual, julgou procedentes os pedidos dos autores para declarar a abusividade na forma de reajuste do saldo devedor contratual, decretar a resolução do contrato por culpa exclusiva das fornecedoras e condená-las, solidariamente, à devolução integral dos valores pagos, acrescidos de correção monetária e juros de mora, bem como ao pagamento de multa de 20% sobre a quantia restituída. II. Questão em discussão 2. A controvérsia recursal versa sobre a legalidade da conduta das fornecedoras na aplicação de correção monetária não prevista expressamente no contrato, a incidência da cláusula de irrevogabilidade como obstáculo à rescisão contratual por iniciativa dos consumidores, a possibilidade de retenção de parte das quantias pagas e a validade da cláusula penal fixada judicialmente em desfavor das fornecedoras. III. Razões de decidir 3. O contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes está submetido à disciplina do Código de Defesa do Consumidor, por se tratar de relação de consumo em que os adquirentes são destinatários finais do bem. 4. A análise do instrumento contratual evidencia que apenas as parcelas mensais e anuais estariam sujeitas a atualização pelo IGP-M, não havendo autorização para correção monetária paralela e autônoma sobre o saldo devedor remanescente. 5. A prática das fornecedoras de corrigir cumulativamente o saldo devedor, além das parcelas que o integram, configura cobrança duplicada, caracterizando bis in idem e resultando em acréscimo desproporcional à obrigação dos consumidores, violando o princípio do equilíbrio contratual. 6. A ausência de documentos que demonstrem de forma clara a correlação entre os alegados atrasos e o acréscimo do saldo devedor enfraquece a argumentação recursal e configura falha na prestação do serviço, nos termos do art. 14 do CDC. 7. Ao se recusarem a formalizar o distrato de forma amigável, as fornecedoras impuseram aos consumidores alternativas prejudiciais, como a quitação antecipada do valor inflado ou a inadimplência com sanções contratuais, desconsiderando os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato. 8. A cláusula de irrevogabilidade não prevalece quando evidenciada a inexecução das obrigações contratuais por parte do fornecedor, sendo legítima a rescisão por iniciativa do consumidor. 9. A jurisprudência consolidada do STJ e dos Tribunais pátrios reconhece que a resolução contratual por culpa do promitente vendedor impõe o dever de restituição integral dos valores pagos pelo consumidor, afastando qualquer possibilidade de retenção, multa ou penalidade. 10. A inversão da cláusula penal, prevista originariamente apenas em desfavor do comprador, é admitida no Tema 971/STJ como medida de equilíbrio contratual, sendo legítima sua aplicação em face do fornecedor que descumpre o contrato. 11. No caso concreto, a fixação da multa de 20% sobre o valor a ser restituído — nos moldes previstos no próprio contrato — configura aplicação simétrica e equitativa das penalidades contratuais. IV. Dispositivo e tese Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: 1. É abusiva a prática de cobrança de correção monetária sobre o saldo devedor remanescente quando não prevista expressamente no contrato, sobretudo quando as parcelas que o compõem já estão sujeitas a reajuste. 2. A cláusula de irrevogabilidade contratual não impede a rescisão do contrato por iniciativa do consumidor quando demonstrada a falha na prestação do serviço ou o descumprimento contratual por parte do fornecedor. 3. Em caso de resolução contratual motivada por culpa exclusiva do promitente vendedor, impõe-se a devolução integral das quantias pagas pelo consumidor, afastando-se a possibilidade de retenção de qualquer valor. 4. A cláusula penal originalmente estipulada em desfavor do comprador pode ser invertida em benefício do consumidor, nos termos do Tema 971/STJ, quando verificado o inadimplemento do fornecedor ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, identificados de forma preambular, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, mantendo-se integralmente a sentença recorrida, na forma do quanto fundamentado no voto do excelentíssimo Relator, adiante registrado e que a este se integra. Sala de Sessões, de 2025. PRESIDENTE Desembargador EDUARDO CARICCHIO Relator Procurador(a) de Justiça (02)

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0501860-54.2019.8.05.0274

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

APELANTE: TERRAS ALPHAVILLE VITORIA DA CONQUISTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e outros

Advogado(s)
:
RAFAEL NASCIMENTO ACCIOLY, MARCELO ARAUJO CARVALHO JUNIOR, RENATO CHAGAS CORREA DA SILVA, FERNANDO MOREIRA DRUMMOND TEIXEIRA

APELADO: CARLOS AUGUSTO DE SOUSA BORBA e outros

Advogado(s)
:
LINCOLN ALEXANDRE TEIXEIRA CLARET, ADELSON VICTOR MOTA SANTA CRUZ, ISABELLE CRISTINE OLIVEIRA RIBEIRO

ACORDÃO

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. CLÁUSULAS ABUSIVAS. COBRANÇA DE CORREÇÃO MONETÁRIA SOBRE O SALDO DEVEDOR REMANESCENTE. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. BIS IN IDEM. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. RECUSA INJUSTIFICADA À RESILIÇÃO AMIGÁVEL. DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL E CONDUTA ABUSIVA. DIREITO À RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR. IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE CONTRATUAL. INAPLICABILIDADE EM CASO DE INEXECUÇÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. AFASTAMENTO DE RETENÇÃO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. MULTA CONTRATUAL EM FAVOR DO CONSUMIDOR. APLICAÇÃO DO ENTENDIMENTO FIRMADO NO TEMA 971/STJ. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Cuida-se de apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual, julgou procedentes os pedidos dos autores para declarar a abusividade na forma de reajuste do saldo devedor contratual, decretar a resolução do contrato por culpa exclusiva das fornecedoras e condená-las, solidariamente, à devolução integral dos valores pagos, acrescidos de correção monetária e juros de mora, bem como ao pagamento de multa de 20% sobre a quantia restituída.

II. Questão em discussão

2. A controvérsia recursal versa sobre a legalidade da conduta das fornecedoras na aplicação de correção monetária não prevista expressamente no contrato, a incidência da cláusula de irrevogabilidade como obstáculo à rescisão contratual por iniciativa dos consumidores, a possibilidade de retenção de parte das quantias pagas e a validade da cláusula penal fixada judicialmente em desfavor das fornecedoras.

III. Razões de decidir

3. O contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes está submetido à disciplina do Código de Defesa do Consumidor, por se tratar de relação de consumo em que os adquirentes são destinatários finais do bem.

4. A análise do instrumento contratual evidencia que apenas as parcelas mensais e anuais estariam sujeitas a atualização pelo IGP-M, não havendo autorização para correção monetária paralela e autônoma sobre o saldo devedor remanescente.

5. A prática das fornecedoras de corrigir cumulativamente o saldo devedor, além das parcelas que o integram, configura cobrança duplicada, caracterizando
bis in idem
e resultando em acréscimo desproporcional à obrigação dos consumidores, violando o princípio do equilíbrio contratual.

6. A ausência de documentos que demonstrem de forma clara a correlação entre os alegados atrasos e o acréscimo do saldo devedor enfraquece a argumentação recursal e configura falha na prestação do serviço, nos termos do art. 14 do CDC.

7. Ao se recusarem a formalizar o distrato de forma amigável, as fornecedoras impuseram aos consumidores alternativas prejudiciais, como a quitação antecipada do valor inflado ou a inadimplência com sanções contratuais, desconsiderando os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

8. A cláusula de irrevogabilidade não prevalece quando evidenciada a inexecução das obrigações contratuais por parte do fornecedor, sendo legítima a rescisão por iniciativa do consumidor.

9. A jurisprudência consolidada do STJ e dos Tribunais pátrios reconhece que a resolução contratual por culpa do promitente vendedor impõe o dever de restituição integral dos valores pagos pelo consumidor, afastando qualquer possibilidade de retenção, multa ou penalidade.

10. A inversão da cláusula penal, prevista originariamente apenas em desfavor do comprador, é admitida no Tema 971/STJ como medida de equilíbrio contratual, sendo legítima sua aplicação em face do fornecedor que descumpre o contrato.

11. No caso concreto, a fixação da multa de 20% sobre o valor a ser restituído — nos moldes previstos no próprio contrato — configura aplicação simétrica e equitativa das penalidades contratuais.

IV. Dispositivo e tese

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:

1. É abusiva a prática de cobrança de correção monetária sobre o saldo devedor remanescente quando não prevista expressamente no contrato, sobretudo quando as parcelas que o compõem já estão sujeitas a reajuste.

2. A cláusula de irrevogabilidade contratual não impede a rescisão do contrato por iniciativa do consumidor quando demonstrada a falha na prestação do serviço ou o descumprimento contratual por parte do fornecedor.

3. Em caso de resolução contratual motivada por culpa exclusiva do promitente vendedor, impõe-se a devolução integral das quantias pagas pelo consumidor, afastando-se a possibilidade de retenção de qualquer valor.

4. A cláusula penal originalmente estipulada em desfavor do comprador pode ser invertida em benefício do consumidor, nos termos do Tema 971/STJ, quando verificado o inadimplemento do fornecedor

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, identificados de forma preambular,
ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos,
CONHECER e

NEGAR PROVIMENTO
ao recurso de apelação, mantendo-se integralmente a sentença recorrida, na forma do quanto fundamentado no voto do excelentíssimo Relator, adiante registrado e que a este se integra.

Sala de Sessões, de 2025.

PRESIDENTE

Desembargador EDUARDO CARICCHIO

Relator

Procurador(a) de Justiça

(02)