Tribunal: TJBA
Processo: 8070658-60.2021.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): JOAO BOSCO DE OLIVEIRA SEIXAS
Órgão julgador: JOAO BOSCO DE OLIVEIRA SEIXAS
Órgão colegiado: PRIMEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-05-11
Data de publicação: 2026-05-11

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8070658-60.2021.8.05.0001 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível APELANTE: EGILDA LUCIA DE SOUZA MELO Advogado(s): TATIANE EMIDIO DE MENEZES APELADO: ASSOCIACAO DE MORADORES DO CONDOMINIO VILA DOS FALMBOYANTS Advogado(s):TIAGO MOURA SANTANA, ELMAR CAETANO DE SOUZA LIMA ACORDÃO DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. LOTEAMENTO URBANO. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL RECONHECIDA DE OFÍCIO. INTELIGÊNCIA DO ART. 206, § 5º, I, DO CÓDIGO CIVIL. MÉRITO. TEMA 882 DO STJ E TEMA 492 DO STF. AUSÊNCIA DE PROVA DE ADESÃO VOLUNTÁRIA OU REGISTRO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME: 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente pedido de cobrança de taxas de manutenção formulado por associação de moradores em face de proprietária de imóvel. A apelante argui, preliminarmente, a ilegitimidade ativa da recorrida sob o fundamento de inexistência de vínculo associativo ou registro da obrigação em matrícula. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 2. Há duas questões em discussão: (i) estabelecer se a associação autora possui legitimidade ativa para cobrar taxas de manutenção de proprietária que não anuiu formalmente à constituição da entidade; (ii) determinar a aplicação das teses fixadas pelos Tribunais Superiores (Temas 882/STJ e 492/STF) ao caso concreto. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não se confunde legitimidade de figurar no polo ativo da ação com a legitimação e legalidade da cobrança do encargo. Demanda ajuizada por Associação de Moradores do Condomínio Vila dos Flamboyants, entidade regularmente constituída, com função administrativa, dotada de personalidade jurídica própria, com estatuto social vigente. 4. As associações de moradores, entidades de direito privado sem fins lucrativos, não se confundem com o condomínio edilício regularmente constituído, de sorte que suas taxas não possuem natureza de obrigação propter rem. 5. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, fixada no Tema Repetitivo 882, estabelece que as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram. O Supremo Tribunal Federal, no Tema 492 (RE 695.911), declarou a inconstitucionalidade da cobrança dessas taxas de proprietário não associado antes da Lei nº 13.465/2017. Para períodos posteriores, a exigibilidade depende de adesão ao ato constitutivo ou de registro da obrigação na matrícula do imóvel. No caso concreto, a autora possui natureza de associação civil e não demonstrou a adesão formal da ré ou o registro imobiliário do encargo. 6. Inexistindo nos autos prova de adesão voluntária da Apelante aos quadros da Associação De Moradores Do Condomínio Vila Dos Flamboyants, ou prova de registro da obrigação em sua matrícula imobiliária, a improcedência do pedido é medida impositiva. 7. A pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento particular, no qual se incluem as taxas de manutenção de loteamento, prescreve em 5 (cinco) anos, nos termos do art. 206, § 5º, I, do Código Civil. Proposta a ação em 08/07/2021, de ofício, reconhece-se que estão fulminadas pela prescrição as parcelas vencidas antes de 08/07/2016. IV. DISPOSITIVO E TESE: Recurso conhecido e provido. Tese de julgamento: 1. É ilegítima a cobrança de taxas de manutenção por associação de moradores de proprietário não associado quando ausente prova inequívoca de adesão expressa ou registro da obrigação na matrícula do imóvel, vedada aceitação tácita sobre a cobrança do encargo. DISPOSITIVOS RELEVANTES: arts. 206, §5º, I, do Código Civil; 5º, XX, da Constituição Federal; 487, I, 85, §2º, e 98, §3º, do Código de Processo Civil; Lei nº 13.465/2017. JURISPRUDÊNCIA: Supremo Tribunal Federal, Tema 492 da repercussão geral (RE 695.911); Superior Tribunal de Justiça, Tema 882 dos recursos repetitivos (REsp 1.439.163/SP e REsp 1.280.871/SP). Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8070658-60.2021.8.05.0001, em que figuram como apelante Egilda Lúcia de Souza Melo e como apelada Associação de Moradores do Condomínio Vila dos Flamboyants. Acordam os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em DAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do Relator. Sala das Sessões, (data registrada no sistema no momento da prática do ato) Des. João Bosco de Oliveira Seixas Relator 04

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8070658-60.2021.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Primeira Câmara Cível

APELANTE: EGILDA LUCIA DE SOUZA MELO

Advogado(s)
:
TATIANE EMIDIO DE MENEZES

APELADO: ASSOCIACAO DE MORADORES DO CONDOMINIO VILA DOS FALMBOYANTS

Advogado(s)
:
TIAGO MOURA SANTANA, ELMAR CAETANO DE SOUZA LIMA

ACORDÃO

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. LOTEAMENTO URBANO. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL RECONHECIDA DE OFÍCIO. INTELIGÊNCIA DO ART. 206, § 5º, I, DO CÓDIGO CIVIL. MÉRITO. TEMA 882 DO STJ E TEMA 492 DO STF. AUSÊNCIA DE PROVA DE ADESÃO VOLUNTÁRIA OU REGISTRO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME:

1
.
Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente pedido de cobrança de taxas de manutenção formulado por associação de moradores em face de proprietária de imóvel. A apelante argui, preliminarmente, a ilegitimidade ativa da recorrida sob o fundamento de inexistência de vínculo associativo ou registro da obrigação em matrícula.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:

2.
Há duas questões em discussão: (i) estabelecer se a associação autora possui legitimidade ativa para cobrar taxas de manutenção de proprietária que não anuiu formalmente à constituição da entidade; (ii) determinar a aplicação das teses fixadas pelos Tribunais Superiores (Temas 882/STJ e 492/STF) ao caso concreto.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
Não se confunde legitimidade de figurar no polo ativo da ação
com a legitimação e legalidade da cobrança do encargo. Demanda ajuizada por Associação de Moradores do Condomínio Vila dos Flamboyants, entidade regularmente constituída, com função administrativa, dotada de personalidade jurídica própria, com estatuto social vigente.

4.
As associações de moradores, entidades de direito privado sem fins lucrativos, não se confundem com o condomínio edilício regularmente constituído, de sorte que suas taxas não possuem natureza de obrigação
propter rem
.

5
. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, fixada no Tema Repetitivo 882, estabelece que as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram. O Supremo Tribunal Federal, no Tema 492 (RE 695.911), declarou a inconstitucionalidade da cobrança dessas taxas de proprietário não associado antes da Lei nº 13.465/2017. Para períodos posteriores, a exigibilidade depende de adesão ao ato constitutivo ou de registro da obrigação na matrícula do imóvel. No caso concreto, a autora possui natureza de associação civil e não demonstrou a adesão formal da ré ou o registro imobiliário do encargo.

6.
Inexistindo nos autos prova de adesão voluntária da Apelante aos quadros da Associação De Moradores Do Condomínio Vila Dos Flamboyants, ou prova de registro da obrigação em sua matrícula imobiliária, a improcedência do pedido é medida impositiva.

7.
A pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento particular, no qual se incluem as taxas de manutenção de loteamento, prescreve em 5 (cinco) anos, nos termos do art. 206, § 5º, I, do Código Civil. Proposta a ação em 08/07/2021, de ofício, reconhece-se que estão fulminadas pela prescrição as parcelas vencidas antes de 08/07/2016.

IV. DISPOSITIVO E TESE:

Recurso conhecido e provido.

Tese de julgamento:
1
.
É ilegítima a cobrança de taxas de manutenção por associação de moradores de proprietário não associado quando ausente prova inequívoca de adesão expressa ou registro da obrigação na matrícula do imóvel, vedada
aceitação tácita sobre a cobrança do encargo.

DISPOSITIVOS RELEVANTES: arts. 206, §5º, I, do Código Civil; 5º, XX, da Constituição Federal; 487, I, 85, §2º, e 98, §3º, do Código de Processo Civil; Lei nº 13.465/2017.

JURISPRUDÊNCIA: Supremo Tribunal Federal, Tema 492 da repercussão geral (RE 695.911); Superior Tribunal de Justiça, Tema 882 dos recursos repetitivos (REsp 1.439.163/SP e REsp 1.280.871/SP).

Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Apelação Cível nº 8070658-60.2021.8.05.0001
, em que figuram como apelante Egilda Lúcia de Souza Melo e como apelada Associação de Moradores do Condomínio Vila dos Flamboyants.

Acordam os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em
DAR PROVIMENTO
ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Sala das Sessões, (
data registrada no sistema no momento da prática do at
o)

Des. João Bosco de Oliveira Seixas

Relator

04