Tribunal: TJBA
Processo: 8006464-98.2024.8.05.0113
Classe: Apelação
Relator(a): MARIA DE FATIMA SILVA CARVALHO
Órgão julgador: MARIA DE FATIMA SILVA CARVALHO
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-04-02
Data de publicação: 2026-04-02

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8006464-98.2024.8.05.0113 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: LOTEAMENTO NOVA ITABUNA SPE LTDA Advogado(s): FABIO DE ANDRADE MOURA, LEONARDO BARUCH MIRANDA DE SOUZA APELADO: JULIE EVELLIN SILVA SANTOS Advogado(s):GILMAR BISPO DA SILVA JUNIOR ACORDÃO Ementa. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SEM REGISTRO NO OFÍCIO DE IMÓVEIS. INAPLICABILIDADE DA LEI 9.514/97. RESCISÃO CONTRATUAL UNILATERAL PELO ADQUIRENTE. CDC. RETENÇÃO DE VALORES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO I. CASO EM EXAME Ação de rescisão contratual e restituição de valores pagos c/c tutela de urgência, ajuizada pela adquirente de lote de terreno urbano. Sentença de parcial procedência, proferida pela 1ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis, Comerciais e de Acidente de Trabalho da Comarca de Itabuna/BA, para declarar a rescisão do contrato e determinar a restituição de 85% (oitenta e cinco por cento) das importâncias pagas, em parcela única, acrescida de correção monetária e juros, além de custas e honorários. Interposição de apelação suscitando preliminar de ilegitimidade passiva quanto à restituição da comissão de corretagem, nulidade da sentença por modificação em sede de embargos de declaração e, no mérito, defendendo a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, a prevalência da Lei nº 9.514/97, a possibilidade de retenção de 25%, a retenção integral da comissão de corretagem e a aplicação do IPCA como índice de correção. Apresentação de contrarrazões pela apelada, requerendo o improvimento do recurso. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) saber se o apelante é parte legítima para responder pela restituição da comissão de corretagem; (ii) saber se há nulidade na sentença por modificação indevida em sede de embargos de declaração; (iii) saber se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor, a possibilidade de retenção de 25% dos valores pagos, a incidência da comissão de corretagem no cálculo da restituição e o índice de correção monetária aplicável. III. RAZÕES DE DECIDIR A ilegitimidade passiva do apelante foi corretamente afastada, considerando a responsabilidade solidária dos integrantes da cadeia de fornecimento nas relações de consumo (art. 7º, parágrafo único, do CDC). A alegada nulidade da sentença por modificação em embargos de declaração não se sustenta, tratando-se de questão de mérito, cuja análise compete ao Tribunal. A ausência de registro do pacto de alienação fiduciária afasta a incidência da Lei nº 9.514/97 e autoriza a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, conforme entendimento consolidado do STJ e desta Corte. É legítima a retenção de parte das quantias pagas pelo comprador desistente, a título de compensação por despesas administrativas e operacionais, sendo razoável o percentual de 15% (quinze por cento), especialmente em se tratando de loteamento. A comissão de corretagem integra os custos do fornecedor e deve ser incluída na base de cálculo da restituição, incidindo sobre ela o percentual de retenção. Mantida a aplicação do índice contratualmente previsto (IGPM/FGV), conforme cláusula expressa, afastando-se o pedido de substituição pelo IPCA. Aplicação da Súmula 543 do STJ quanto à forma de restituição, em parcela única, e inaplicabilidade da Lei nº 13.786/18 aos contratos firmados anteriormente. Jurisprudência desta Segunda Câmara Cível confirma a inaplicabilidade da Lei nº 9.514/97 na ausência de registro da alienação fiduciária e a legitimidade de retenção de percentual razoável sobre os valores pagos pelo consumidor desistente. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e não provido, mantendo-se integralmente a sentença recorrida. Majoração da verba honorária para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação. Tese de julgamento: A ausência de registro da alienação fiduciária impede a aplicação da Lei nº 9.514/97, autorizando a resolução contratual com base no Código de Defesa do Consumidor. É válida a retenção de parte dos valores pagos pelo comprador desistente, desde que proporcional e justificada, podendo abranger a comissão de corretagem. Dispositivos relevantes citados Código de Defesa do Consumidor, art. 7º, parágrafo único Código de Processo Civil, arts. 85, § 11; 523 Código Civil, art. 389 (com redação anterior à Lei nº 14.905/2024) Lei nº 9.514/97, art. 23 Jurisprudência relevante citada TJ-BA - Apelação: 8012581-15.2021.8.05.0274, Relator: Lisbete Maria Teixeira Almeida C. Santos, 2ª Câmara Cível, j. 12/2025, DJE 11/02/2025. Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível n.º 8006464-98.2024.8.05.0113, da 1ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis, Comerciais e de Acidente de Trabalho da Comarca de Itabuna - BA, apelante LOTEAMENTO NOVA ITABUNA SPE LTDA e apelado JULIE EVELLIN SILVA SANTOS. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto desta Relatora. II

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8006464-98.2024.8.05.0113

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

APELANTE: LOTEAMENTO NOVA ITABUNA SPE LTDA

Advogado(s)
:
FABIO DE ANDRADE MOURA, LEONARDO BARUCH MIRANDA DE SOUZA

APELADO: JULIE EVELLIN SILVA SANTOS

Advogado(s)
:
GILMAR BISPO DA SILVA JUNIOR

ACORDÃO

Ementa.
APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SEM REGISTRO NO OFÍCIO DE IMÓVEIS. INAPLICABILIDADE DA LEI 9.514/97. RESCISÃO CONTRATUAL UNILATERAL PELO ADQUIRENTE. CDC. RETENÇÃO DE VALORES. COMISSÃO DE CORRETAGEM.
RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO

I. CASO EM EXAME
Ação de rescisão contratual e restituição de valores pagos c/c tutela de urgência, ajuizada pela adquirente de lote de terreno urbano.
Sentença de parcial procedência, proferida pela 1ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis, Comerciais e de Acidente de Trabalho da Comarca de Itabuna/BA, para declarar a rescisão do contrato e determinar a restituição de 85% (oitenta e cinco por cento) das importâncias pagas, em parcela única, acrescida de correção monetária e juros, além de custas e honorários.
Interposição de apelação suscitando preliminar de ilegitimidade passiva quanto à restituição da comissão de corretagem, nulidade da sentença por modificação em sede de embargos de declaração e, no mérito, defendendo a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, a prevalência da Lei nº 9.514/97, a possibilidade de retenção de 25%, a retenção integral da comissão de corretagem e a aplicação do IPCA como índice de correção.
Apresentação de contrarrazões pela apelada, requerendo o improvimento do recurso.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
Há três questões em discussão: (i) saber se o apelante é parte legítima para responder pela restituição da comissão de corretagem; (ii) saber se há nulidade na sentença por modificação indevida em sede de embargos de declaração; (iii) saber se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor, a possibilidade de retenção de 25% dos valores pagos, a incidência da comissão de corretagem no cálculo da restituição e o índice de correção monetária aplicável.

III. RAZÕES DE DECIDIR
A ilegitimidade passiva do apelante foi corretamente afastada, considerando a responsabilidade solidária dos integrantes da cadeia de fornecimento nas relações de consumo (art. 7º, parágrafo único, do CDC).
A alegada nulidade da sentença por modificação em embargos de declaração não se sustenta, tratando-se de questão de mérito, cuja análise compete ao Tribunal.
A ausência de registro do pacto de alienação fiduciária afasta a incidência da Lei nº 9.514/97 e autoriza a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, conforme entendimento consolidado do STJ e desta Corte.
É legítima a retenção de parte das quantias pagas pelo comprador desistente, a título de compensação por despesas administrativas e operacionais, sendo razoável o percentual de 15% (quinze por cento), especialmente em se tratando de loteamento.
A comissão de corretagem integra os custos do fornecedor e deve ser incluída na base de cálculo da restituição, incidindo sobre ela o percentual de retenção.
Mantida a aplicação do índice contratualmente previsto (IGPM/FGV), conforme cláusula expressa, afastando-se o pedido de substituição pelo IPCA.
Aplicação da Súmula 543 do STJ quanto à forma de restituição, em parcela única, e inaplicabilidade da Lei nº 13.786/18 aos contratos firmados anteriormente.
Jurisprudência desta Segunda Câmara Cível confirma a inaplicabilidade da Lei nº 9.514/97 na ausência de registro da alienação fiduciária e a legitimidade de retenção de percentual razoável sobre os valores pagos pelo consumidor desistente.

IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso conhecido e não provido, mantendo-se integralmente a sentença recorrida.
Majoração da verba honorária para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.
Tese de julgamento: A ausência de registro da alienação fiduciária impede a aplicação da Lei nº 9.514/97, autorizando a resolução contratual com base no Código de Defesa do Consumidor. É válida a retenção de parte dos valores pagos pelo comprador desistente, desde que proporcional e justificada, podendo abranger a comissão de corretagem.

Dispositivos relevantes citados

Código de Defesa do Consumidor, art. 7º, parágrafo único
Código de Processo Civil, arts. 85, § 11; 523
Código Civil, art. 389 (com redação anterior à Lei nº 14.905/2024)
Lei nº 9.514/97, art. 23

Jurisprudência relevante citada

TJ-BA - Apelação: 8012581-15.2021.8.05.0274, Relator: Lisbete Maria Teixeira Almeida C. Santos, 2ª Câmara Cível, j. 12/2025, DJE 11/02/2025.

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível n.º 8006464-98.2024.8.05.0113, da 1ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis, Comerciais e de Acidente de Trabalho da Comarca de Itabuna - BA, apelante
LOTEAMENTO NOVA ITABUNA SPE LTDA
e apelado
JULIE EVELLIN SILVA SANTOS
.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto desta Relatora.

II