Tribunal: TJBA
Processo: 0571815-89.2017.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): RAIMUNDO NONATO BORGES BRAGA
Órgão julgador: RAIMUNDO NONATO BORGES BRAGA
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-06-11
Data de publicação: 2026-06-11

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0571815-89.2017.8.05.0001 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: MARCELO ANTONIO STABEL HORLLE - ME Advogado(s): ROGERIO HORLLE APELADO: CONDOMINIO CIVIL SHOPPING CENTER e outros Advogado(s):DIEGO MONTENEGRO SAMPAIO E SILVA ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E EMPRESARIAL. AÇÃO ANULATÓRIA CUMULADA COM INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL REJEITADA. MÉRITO. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL PELO EMPREENDEDOR. QUEBRA DA OBRIGAÇÃO DE MANUTENÇÃO DO TENANT MIX E FRUSTRAÇÃO DA RES SPERATA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. COMPROVAÇÃO DE ALTA VACÂNCIA E PROBLEMAS ESTRUTURAIS. INVIABILIZAÇÃO DA ATIVIDADE DO LOJISTA. VALIDADE DOS TERMOS DE CONFISSÃO DE DÍVIDA POR AUSÊNCIA DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO. CONFIGURAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPENSAÇÃO DOS VALORES INDENIZATÓRIOS COM O DÉBITO CONFESSADO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. I. CASO EM EXAME 1.Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados por empresa locatária em ação anulatória de débitos e de cláusulas contratuais cumulada com pedido indenizatório movida em face do consórcio empreendedor de shopping center. Discute-se no recurso a responsabilidade do empreendedor pelo insucesso do lojista em decorrência do esvaziamento comercial (tenant mix), problemas estruturais graves e obras de ampliação prejudiciais, bem como a exigibilidade de termos de confissão de dívida e o cabimento de indenizações por danos materiais e morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.Há 5 questões em discussão no presente recurso: (i) definir se a juntada de documentos e fotos em sede recursal configura inovação em âmbito recursal; (ii) estabelecer se houve descumprimento dos deveres contratuais de manutenção do tenant mix e salvaguarda da res sperata por parte do shopping center; (iii) determinar a aplicabilidade da exceção do contrato não cumprido em relação aos aluguéis e encargos cobrados; (iv) aferir a validade dos termos de confissão de dívida firmados entre as partes; e (v) examinar a ocorrência de danos materiais (perda do fundo de comércio) e morais (ofensa à honra objetiva da pessoa jurídica) passíveis de reparação. III. RAZÕES DE DECIDIR 3.Não configura inovação recursal a apresentação de fotografias, reportagens e listas de processos que não alteram o pedido ou a causa de pedir deduzidos na inicial, mas que apenas reforçam, ilustram e aprofundam a prova dos fatos centrais já alegados e submetidos ao contraditório. 4.O contrato de locação em shopping center possui natureza complexa e atípica, impondo ao empreendedor uma obrigação de trato sucessivo consistente na gestão contínua e ativa para manter a atratividade e a composição do tenant mix, protegendo a res sperata (legítima expectativa de sucesso do lojista). 5.A comprovação de vacância extraordinária e sistêmica (fechamento de mais de 50 lojas entre 2016 e 2017 e constatação notarial de mais de 70 lojas desocupadas em 2020), somada a problemas estruturais crônicos (rachaduras, infiltrações e queda de teto) e interrupções por obras irregulares na frente do estabelecimento, demonstra o inadimplemento culposo do shopping. 6.Os instrumentos de confissão de dívida são formalmente válidos e exigíveis quando firmados por livre manifestação de vontade e sem qualquer vício de consentimento (erro, dolo ou coação), restando inviabilizada a sua anulação pura e simples. 7.Constatado o nexo causal entre a ruína do ponto comercial e a desídia do shopping center, exsurge o dever de indenizar os danos materiais (perda do fundo de comércio), cujo valor exato deve ser apurado em sede de liquidação de sentença por arbitramento ou artigos. 8.Embora o dano moral da pessoa jurídica não se presuma, as circunstâncias de agonia comercial forçada em corredor deserto, submissão a ambiente inóspito e encerramento indesejado da tradicional marca "Couro e Cia" geram estigma de fracasso mercantil e abalo à sua honra objetiva (reputação e credibilidade), justificando a fixação de indenização no patamar de R$ 100.000,00 (cem mil reais). 9.Verificada a reciprocidade de obrigações decorrentes do mesmo liame contratual — o crédito indenitário material a ser liquidado e o débito histórico incontroverso de R$ 121.431,92 —, impõe-se a determinação de compensação de valores, nos exatos termos do art. 368 do Código Civil. IV. DISPOSITIVO E TESE 10.Recurso conhecido e provido em parte. Tese(s) de julgamento: 1. O esvaziamento severo e crônico do tenant mix, aliado à negligência na manutenção estrutural do shopping center, caracteriza inadimplemento de obrigação de trato sucessivo e frustração da res sperata. 2. O encerramento forçado de atividade comercial decorrente de asfixia econômica provocada pelo próprio empreendedor do shopping center enseja reparação por danos materiais a título de perda do fundo de comércio e configura dano moral por ofensa à honra objetiva da pessoa jurídica. Dispositivos legais relevantes citados: Código Civil, arts. 368, 422 e 476. Código de Processo Civil, arts. 85, § 11 and 489, § 1º, IV. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0571815-89.2017.8.05.0001, em que figuram como Apelante MARCELO ANTONIO STABEL HORLLE - ME e como Apelados CONDOMINIO CIVIL SHOPPING CENTER e CONSÓRCIO EMPREENDEDOR DO SHOPPING PARALELA. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por maioria de votos, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto do Desembargador Relator Designado. Vencido o Exmo. Desembargador Relator originário, que votava pela manutenção da sentença de improcedência. Sala de Sessões, data registrada no sistema. Presidente Des. RAIMUNDO NONATO BORGES BRAGA Relator Designado

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0571815-89.2017.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

APELANTE: MARCELO ANTONIO STABEL HORLLE - ME

Advogado(s)
:
ROGERIO HORLLE

APELADO: CONDOMINIO CIVIL SHOPPING CENTER e outros

Advogado(s)
:
DIEGO MONTENEGRO SAMPAIO E SILVA

ACORDÃO

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E EMPRESARIAL. AÇÃO ANULATÓRIA CUMULADA COM INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL REJEITADA. MÉRITO. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL PELO EMPREENDEDOR. QUEBRA DA OBRIGAÇÃO DE MANUTENÇÃO DO
TENANT MIX
E FRUSTRAÇÃO DA
RES SPERATA
. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. COMPROVAÇÃO DE ALTA VACÂNCIA E PROBLEMAS ESTRUTURAIS. INVIABILIZAÇÃO DA ATIVIDADE DO LOJISTA. VALIDADE DOS TERMOS DE CONFISSÃO DE DÍVIDA POR AUSÊNCIA DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO. CONFIGURAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPENSAÇÃO DOS VALORES INDENIZATÓRIOS COM O DÉBITO CONFESSADO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.

I. CASO EM EXAME

1.Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados por empresa locatária em ação anulatória de débitos e de cláusulas contratuais cumulada com pedido indenizatório movida em face do consórcio empreendedor de shopping center. Discute-se no recurso a responsabilidade do empreendedor pelo insucesso do lojista em decorrência do esvaziamento comercial (
tenant mix
), problemas estruturais graves e obras de ampliação prejudiciais, bem como a exigibilidade de termos de confissão de dívida e o cabimento de indenizações por danos materiais e morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.Há 5 questões em discussão no presente recurso: (i) definir se a juntada de documentos e fotos em sede recursal configura inovação em âmbito recursal; (ii) estabelecer se houve descumprimento dos deveres contratuais de manutenção do
tenant mix
e salvaguarda da
res sperata
por parte do shopping center; (iii) determinar a aplicabilidade da exceção do contrato não cumprido em relação aos aluguéis e encargos cobrados; (iv) aferir a validade dos termos de confissão de dívida firmados entre as partes; e (v) examinar a ocorrência de danos materiais (perda do fundo de comércio) e morais (ofensa à honra objetiva da pessoa jurídica) passíveis de reparação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.Não configura inovação recursal a apresentação de fotografias, reportagens e listas de processos que não alteram o pedido ou a causa de pedir deduzidos na inicial, mas que apenas reforçam, ilustram e aprofundam a prova dos fatos centrais já alegados e submetidos ao contraditório.

4.O contrato de locação em shopping center possui natureza complexa e atípica, impondo ao empreendedor uma obrigação de trato sucessivo consistente na gestão contínua e ativa para manter a atratividade e a composição do
tenant mix
, protegendo a
res sperata
(legítima expectativa de sucesso do lojista).

5.A comprovação de vacância extraordinária e sistêmica (fechamento de mais de 50 lojas entre 2016 e 2017 e constatação notarial de mais de 70 lojas desocupadas em 2020), somada a problemas estruturais crônicos (rachaduras, infiltrações e queda de teto) e interrupções por obras irregulares na frente do estabelecimento, demonstra o inadimplemento culposo do shopping.

6.Os instrumentos de confissão de dívida são formalmente válidos e exigíveis quando firmados por livre manifestação de vontade e sem qualquer vício de consentimento (erro, dolo ou coação), restando inviabilizada a sua anulação pura e simples.

7.Constatado o nexo causal entre a ruína do ponto comercial e a desídia do shopping center, exsurge o dever de indenizar os danos materiais (perda do fundo de comércio), cujo valor exato deve ser apurado em sede de liquidação de sentença por arbitramento ou artigos.

8.Embora o dano moral da pessoa jurídica não se presuma, as circunstâncias de agonia comercial forçada em corredor deserto, submissão a ambiente inóspito e encerramento indesejado da tradicional marca "Couro e Cia" geram estigma de fracasso mercantil e abalo à sua honra objetiva (reputação e credibilidade), justificando a fixação de indenização no patamar de R$ 100.000,00 (cem mil reais).

9.Verificada a reciprocidade de obrigações decorrentes do mesmo liame contratual — o crédito indenitário material a ser liquidado e o débito histórico incontroverso de R$ 121.431,92 —, impõe-se a determinação de compensação de valores, nos exatos termos do art. 368 do Código Civil.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10.Recurso conhecido e provido em parte.

Tese(s) de julgamento:
1. O esvaziamento severo e crônico do
tenant mix
, aliado à negligência na manutenção estrutural do shopping center, caracteriza inadimplemento de obrigação de trato sucessivo e frustração da
res sperata
.

2. O encerramento forçado de atividade comercial decorrente de asfixia econômica provocada pelo próprio empreendedor do shopping center enseja reparação por danos materiais a título de perda do fundo de comércio e configura dano moral por ofensa à honra objetiva da pessoa jurídica.

Dispositivos legais relevantes citados:
Código Civil, arts. 368, 422 e 476. Código de Processo Civil, arts. 85, § 11 and 489, § 1º, IV.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0571815-89.2017.8.05.0001, em que figuram como Apelante
MARCELO ANTONIO STABEL HORLLE - ME
e como Apelados
CONDOMINIO CIVIL SHOPPING CENTER e CONSÓRCIO EMPREENDEDOR DO SHOPPING PARALELA
.

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por maioria de votos, em
CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação, nos termos do voto do Desembargador Relator Designado. Vencido o Exmo. Desembargador Relator originário, que votava pela manutenção da sentença de improcedência.

Sala de Sessões, data registrada no sistema.

Presidente

Des. RAIMUNDO NONATO BORGES BRAGA

Relator Designado