Tribunal: TJBA
Processo: 0015892-05.2011.8.05.0080
Classe: Apelação
Relator(a): MARIELZA BRANDAO FRANCO
Órgão julgador: MARIELZA BRANDAO FRANCO
Órgão colegiado: TERCEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-06-04
Data de publicação: 2026-06-04

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0015892-05.2011.8.05.0080 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: RÔMULO AUGUSTO SANTOS QUEIROZ Advogado(s): JULIA D AFFONSECA BARREIROS, HUGO VALVERDE MELO APELADO: R CARVALHO CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS LTDA - EM RECUPERACAO JUDICIAL Advogado(s):LEONARDO ALMEIDA RIOS ACORDÃO Ementa: DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FINANCIAMENTO BANCÁRIO JUNTO À CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. INÉRCIA DO COMPRADOR NA ENTREGA DA DOCUMENTAÇÃO EXIGIDA. MORA CONFIGURADA. RESCISÃO CONTRATUAL IMPUTÁVEL AO ADQUIRENTE. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. MULTA CONTRATUAL NÃO REQUERIDA EM CONTESTAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE DESCONTO EM EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. JULGAMENTO EXTRA PETITA. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA ADSTRIÇÃO. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA TÃO SOMENTE PARA AFASTAR A MULTA CONTRATUAL POR AUSÊNCIA DE PEDIDO. I. CASO EM EXAME Apelação interposta por comprador em ação relativa à rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, em que sustenta ausência de mora na entrega de documentação para financiamento bancário, alegada conduta fraudulenta da vendedora para desfazer o negócio e vender o imóvel a terceiro, invalidade do desconto de multa contratual determinado em embargos de declaração e cabimento de indenização por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se a rescisão contratual decorre de mora do comprador na entrega da documentação necessária ao financiamento bancário ou de conduta fraudulenta da vendedora; (ii) estabelecer se é válida a determinação de desconto de multa contratual introduzida no julgamento de embargos de declaração, sem pedido formulado pela ré em contestação; e (iii) determinar se são devidos danos morais ao comprador. III. RAZÕES DE DECIDIR O contrato prevê que o financiamento junto à Caixa Econômica Federal deve ser realizado no prazo de 90 dias a contar da assinatura e que o comprador deve entregar a documentação exigida no prazo de 7 dias após comunicação, sob pena de rescisão contratual. A documentação dos autos demonstra que a vendedora convoca reiteradamente o comprador a providenciar os documentos necessários ao financiamento durante a construção do empreendimento, sem que ele adote as providências cabíveis. A notificação de 26/05/2011 concede prazo ao comprador para purgar a mora relativa ao saldo devedor do financiamento, e a alienação do imóvel a terceiro ocorre apenas em 09/12/2011, mais de seis meses depois, lapso suficiente para regularização perante a instituição financeira. A alegação de que a Caixa Econômica Federal somente liberaria o financiamento após a conclusão da obra não encontra apoio na literalidade do contrato, que não condiciona o financiamento à entrega das chaves. A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça autoriza a restituição parcial das parcelas pagas quando o comprador dá causa ao desfazimento do contrato, mas o desconto de multa contratual exige pedido da parte interessada, em observância ao princípio da adstrição. A ré não formula reconvenção nem pedido, ainda que subsidiário, de aplicação de multa contratual, compensação ou desconto sobre eventual valor a restituir, limitando-se a requerer a extinção sem resolução do mérito ou a improcedência dos pedidos do autor. O acolhimento de embargos de declaração para inserir desconto de multa contratual inova o objeto da lide e configura decisão extra petita, em violação aos arts. 141 e 492 do Código de Processo Civil. O mero inadimplemento contratual não configura dano moral indenizável, sendo necessária a demonstração de ofensa a direito da personalidade, o que não se verifica, especialmente diante do reconhecimento da mora do próprio comprador. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. O comprador dá causa à rescisão contratual quando, apesar de previsão contratual expressa e de notificações, não providencia a documentação necessária ao financiamento bancário no prazo ajustado. 2. A aplicação de multa contratual ou desconto sobre valores a restituir exige pedido da parte interessada, não podendo ser introduzida em embargos de declaração sem requerimento prévio. 3. O mero inadimplemento contratual não gera dano moral indenizável sem demonstração de ofensa a direito da personalidade. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 141 e 492. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0015892-05.2011.8.05.0080

Órgão Julgador
:
Terceira Câmara Cível

APELANTE: RÔMULO AUGUSTO SANTOS QUEIROZ

Advogado(s)
:
JULIA D AFFONSECA BARREIROS, HUGO VALVERDE MELO

APELADO: R CARVALHO CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS LTDA - EM RECUPERACAO JUDICIAL

Advogado(s)
:
LEONARDO ALMEIDA RIOS

ACORDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FINANCIAMENTO BANCÁRIO JUNTO À CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. INÉRCIA DO COMPRADOR NA ENTREGA DA DOCUMENTAÇÃO EXIGIDA. MORA CONFIGURADA. RESCISÃO CONTRATUAL IMPUTÁVEL AO ADQUIRENTE. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. MULTA CONTRATUAL NÃO REQUERIDA EM CONTESTAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE DESCONTO EM EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. JULGAMENTO EXTRA PETITA. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA ADSTRIÇÃO. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA TÃO SOMENTE PARA AFASTAR A MULTA CONTRATUAL POR AUSÊNCIA DE PEDIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta por comprador em ação relativa à rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, em que sustenta ausência de mora na entrega de documentação para financiamento bancário, alegada conduta fraudulenta da vendedora para desfazer o negócio e vender o imóvel a terceiro, invalidade do desconto de multa contratual determinado em embargos de declaração e cabimento de indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se a rescisão contratual decorre de mora do comprador na entrega da documentação necessária ao financiamento bancário ou de conduta fraudulenta da vendedora; (ii) estabelecer se é válida a determinação de desconto de multa contratual introduzida no julgamento de embargos de declaração, sem pedido formulado pela ré em contestação; e (iii) determinar se são devidos danos morais ao comprador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O contrato prevê que o financiamento junto à Caixa Econômica Federal deve ser realizado no prazo de 90 dias a contar da assinatura e que o comprador deve entregar a documentação exigida no prazo de 7 dias após comunicação, sob pena de rescisão contratual.

A documentação dos autos demonstra que a vendedora convoca reiteradamente o comprador a providenciar os documentos necessários ao financiamento durante a construção do empreendimento, sem que ele adote as providências cabíveis.

A notificação de 26/05/2011 concede prazo ao comprador para purgar a mora relativa ao saldo devedor do financiamento, e a alienação do imóvel a terceiro ocorre apenas em 09/12/2011, mais de seis meses depois, lapso suficiente para regularização perante a instituição financeira.

A alegação de que a Caixa Econômica Federal somente liberaria o financiamento após a conclusão da obra não encontra apoio na literalidade do contrato, que não condiciona o financiamento à entrega das chaves.

A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça autoriza a restituição parcial das parcelas pagas quando o comprador dá causa ao desfazimento do contrato, mas o desconto de multa contratual exige pedido da parte interessada, em observância ao princípio da adstrição.

A ré não formula reconvenção nem pedido, ainda que subsidiário, de aplicação de multa contratual, compensação ou desconto sobre eventual valor a restituir, limitando-se a requerer a extinção sem resolução do mérito ou a improcedência dos pedidos do autor.

O acolhimento de embargos de declaração para inserir desconto de multa contratual inova o objeto da lide e configura decisão extra petita, em violação aos arts. 141 e 492 do Código de Processo Civil.

O mero inadimplemento contratual não configura dano moral indenizável, sendo necessária a demonstração de ofensa a direito da personalidade, o que não se verifica, especialmente diante do reconhecimento da mora do próprio comprador.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
: 1. O comprador dá causa à rescisão contratual quando, apesar de previsão contratual expressa e de notificações, não providencia a documentação necessária ao financiamento bancário no prazo ajustado. 2. A aplicação de multa contratual ou desconto sobre valores a restituir exige pedido da parte interessada, não podendo ser introduzida em embargos de declaração sem requerimento prévio. 3. O mero inadimplemento contratual não gera dano moral indenizável sem demonstração de ofensa a direito da personalidade.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 141 e 492.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543.