Tribunal: TJBA
Processo: 8008917-23.2022.8.05.0150
Classe: Apelação
Relator(a): JOSE CICERO LANDIN NETO
Órgão julgador: JOSE CICERO LANDIN NETO
Órgão colegiado: QUINTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-05-22
Data de publicação: 2026-05-22

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8008917-23.2022.8.05.0150 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: AMANDA MIRANDA DAMASCENA SILVA Advogado(s): LARISSA LOPEZ DO PRADO BISPO, RAIMUNDO TEODORO NETO, IGOR OLIVEIRA ARCANJO DA SILVA APELADO: CARLA ROBERTA SANTOS DE BARROS e outros Advogado(s):LEILA GORDIANO GOMES, VAGNER DE ANDRADE FERREIRA ACORDÃO EMENTA Apelação Cível. Ação de Despejo c/c Cobrança de alugueis e encargos. Apelação interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de despejo c/c cobrança de aluguéis e encargos, condenando a locatária ao pagamento de R$ 22.850,89, referentes a aluguéis inadimplidos, consumo de energia elétrica, água e IPTU, além de custas processuais e honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação. A relação locatícia é regida pela Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), legislação especial que afasta a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. A locação residencial não configura relação de consumo, pois não há destinação final de produto ou serviço nos moldes do art. 2º do CDC. Precedentes do STJ. Inexiste hipossuficiência técnica, informacional ou econômica da locatária que justifique inversão do ônus da prova nos termos do art. 373, §1º, do CPC. O ônus de comprovar o pagamento dos aluguéis e encargos compete à locatária, nos termos do art. 373, II, do CPC, por se tratar de fato extintivo do direito da locadora. A locatária não se desincumbiu deste ônus, não apresentando comprovantes de quitação. A cláusula penal foi validamente pactuada pelas partes de forma livre e consciente, estando em conformidade com a Lei do Inquilinato e com o Código Civil. A multa contratual tem por finalidade desestimular o inadimplemento e prefixar perdas e danos decorrentes da rescisão antecipada do contrato. Inexiste abusividade ou desproporcionalidade manifesta que justifique sua declaração de nulidade. O art. 413 do Código Civil permite a redução equitativa da cláusula penal quando manifestamente excessiva. A sentença recorrida corretamente determinou que o valor da multa deve observar a proporção adequada ao período de cumprimento do contrato, afastando-se qualquer excesso. Quanto aos alegados vícios do imóvel, não foi produzida prova técnica pericial que demonstrasse a existência, extensão e origem das infiltrações alegadas pela locatária. As fotografias apresentadas, por si sós, não são suficientes para comprovar que os vícios eram estruturais, preexistentes à locação ou de responsabilidade da locadora. O art. 22, I e III, da Lei nº 8.245/91 estabelece que o locador deve entregar o imóvel em estado de servir ao uso e mantê-lo nessa forma durante a locação. Contudo, a locatária tem o ônus de comprovar que o imóvel não foi entregue em condições adequadas ou que os vícios alegados decorrem de problemas estruturais de responsabilidade da locadora, nos termos do art. 373, II, do CPC. A locatária não se desincumbiu do ônus probatório que lhe competia. Não requereu produção de prova pericial. Não demonstrou ter notificado formalmente a locadora sobre os alegados vícios para que esta procedesse aos reparos. Não comprovou gastos com reparos realizados por sua conta. A mera apresentação de proposta comercial para realização de obras não comprova a efetiva execução dos serviços nem os valores despendidos. Sentença mantida. Apelação não provida. ACORDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 8008917-23.2022.8.05.0150, em que figuram como apelante AMANDA MIRANDA DAMASCENA SILVA ; e como apelado, CARLA ROBERTA SANTOS DE BARROS e outros . ACORDAM os Desembargadores integrantes da 5ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em negar provimento ao recurso e assim o fazem pelos motivos a seguir expostos:

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quinta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8008917-23.2022.8.05.0150

Órgão Julgador
:
Quinta Câmara Cível

APELANTE: AMANDA MIRANDA DAMASCENA SILVA

Advogado(s)
:
LARISSA LOPEZ DO PRADO BISPO, RAIMUNDO TEODORO NETO, IGOR OLIVEIRA ARCANJO DA SILVA

APELADO: CARLA ROBERTA SANTOS DE BARROS e outros

Advogado(s)
:
LEILA GORDIANO GOMES, VAGNER DE ANDRADE FERREIRA

ACORDÃO

EMENTA

Apelação Cível. Ação de Despejo c/c Cobrança de alugueis e encargos. Apelação interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de despejo c/c cobrança de aluguéis e encargos, condenando a locatária ao pagamento de R$ 22.850,89, referentes a aluguéis inadimplidos, consumo de energia elétrica, água e IPTU, além de custas processuais e honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação. A relação locatícia é regida pela Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), legislação especial que afasta a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. A locação residencial não configura relação de consumo, pois não há destinação final de produto ou serviço nos moldes do art. 2º do CDC. Precedentes do STJ. Inexiste hipossuficiência técnica, informacional ou econômica da locatária que justifique inversão do ônus da prova nos termos do art. 373, §1º, do CPC. O ônus de comprovar o pagamento dos aluguéis e encargos compete à locatária, nos termos do art. 373, II, do CPC, por se tratar de fato extintivo do direito da locadora. A locatária não se desincumbiu deste ônus, não apresentando comprovantes de quitação. A cláusula penal foi validamente pactuada pelas partes de forma livre e consciente, estando em conformidade com a Lei do Inquilinato e com o Código Civil. A multa contratual tem por finalidade desestimular o inadimplemento e prefixar perdas e danos decorrentes da rescisão antecipada do contrato. Inexiste abusividade ou desproporcionalidade manifesta que justifique sua declaração de nulidade. O art. 413 do Código Civil permite a redução equitativa da cláusula penal quando manifestamente excessiva. A sentença recorrida corretamente determinou que o valor da multa deve observar a proporção adequada ao período de cumprimento do contrato, afastando-se qualquer excesso. Quanto aos alegados vícios do imóvel, não foi produzida prova técnica pericial que demonstrasse a existência, extensão e origem das infiltrações alegadas pela locatária. As fotografias apresentadas, por si sós, não são suficientes para comprovar que os vícios eram estruturais, preexistentes à locação ou de responsabilidade da locadora. O art. 22, I e III, da Lei nº 8.245/91 estabelece que o locador deve entregar o imóvel em estado de servir ao uso e mantê-lo nessa forma durante a locação. Contudo, a locatária tem o ônus de comprovar que o imóvel não foi entregue em condições adequadas ou que os vícios alegados decorrem de problemas estruturais de responsabilidade da locadora, nos termos do art. 373, II, do CPC. A locatária não se desincumbiu do ônus probatório que lhe competia. Não requereu produção de prova pericial. Não demonstrou ter notificado formalmente a locadora sobre os alegados vícios para que esta procedesse aos reparos. Não comprovou gastos com reparos realizados por sua conta. A mera apresentação de proposta comercial para realização de obras não comprova a efetiva execução dos serviços nem os valores despendidos. Sentença mantida. Apelação não provida.

ACORDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 8008917-23.2022.8.05.0150, em que figuram como apelante AMANDA MIRANDA DAMASCENA SILVA ; e como apelado, CARLA ROBERTA SANTOS DE BARROS e outros .

ACORDAM os Desembargadores integrantes da 5ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em negar provimento ao recurso e assim o fazem pelos motivos a seguir expostos: