Tribunal: TJBA
Processo: 8057497-75.2024.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): MARIA DE FATIMA SILVA CARVALHO
Órgão julgador: MARIA DE FATIMA SILVA CARVALHO
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-24
Data de publicação: 2026-03-24

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8057497-75.2024.8.05.0001 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: SALVADOR NORTE INCORPORACAO SPE LTDA Advogado(s): LEONARDO BARBOSA ROMEO D OLIVEIRA SANTOS APELADO: ANA CLAUDIA DA SILVA OLIVEIRA Advogado(s):VITOR LUIS MARQUES DOS SANTOS ACORDÃO Ementa. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. RETENÇÃO DE CHAVES POR INADIMPLÊNCIA PARCIAL. ART. 52 DA LEI Nº 4.591/64. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INCIDÊNCIA DO CDC. BOA-FÉ OBJETIVA. FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO. DIREITO FUNDAMENTAL À MORADIA. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Ação de imissão na posse cumulada com indenização por danos materiais e morais, ajuizada em face da incorporadora responsável pela entrega de imóvel residencial. Sentença proferida pelo Juízo da 18ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador que: (i) extinguiu o processo sem resolução do mérito em relação a uma das rés, reconhecendo sua ilegitimidade passiva; (ii) julgou parcialmente procedentes os pedidos, determinando a entrega das chaves à autora, a título de tutela de urgência, e condenando a incorporadora ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00. Recurso de apelação interposto pela incorporadora, sustentando a legalidade da retenção das chaves em virtude da inadimplência parcial da compradora, com fundamento no art. 52 da Lei 4.591/64 e em cláusulas contratuais específicas, além de invocar jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Contrarrazões apresentadas pela parte apelada, pugnando pela manutenção integral da sentença. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 5. Há duas questões em discussão: (i) saber se é legítima a retenção das chaves de imóvel adquirido, diante de inadimplência parcial da compradora, à luz do art. 52 da Lei nº 4.591/64 e das cláusulas contratuais; (ii) saber se a conduta da incorporadora caracteriza dano moral indenizável. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Embora o art. 52 da Lei nº 4.591/64 preveja a retenção das chaves em caso de inadimplemento, sua aplicação deve ser interpretada à luz da Constituição Federal (art. 5º, XXXII) e do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90), que proíbem cláusulas abusivas (art. 51, IV, do CDC). 7. O princípio da proporcionalidade, aliado à teoria do adimplemento substancial, impede a resolução contratual ou a retenção de chaves quando o adquirente já cumpriu parte significativa da obrigação (aproximadamente 85% do contrato), havendo ainda garantia real constituída pela alienação fiduciária em favor de instituição financeira. 8. A doutrina de Nelson Rosenvald esclarece que “o inadimplemento mínimo impede a adoção do remédio resolutório em situações caracterizadas pelo cumprimento de substancial parcela do contrato pelo devedor, sendo coerente que o credor busque meios adequados de cobrança e não a resolução contratual” (Curso de Direito Civil, 9ª ed., Atlas, p. 495/496). 9. O STJ, em diversas oportunidades, relativizou a aplicação literal do art. 52 da Lei nº 4.591/64, privilegiando a boa-fé objetiva e a função social do contrato: “A boa-fé objetiva impõe limites ao exercício dos direitos contratuais, vedando comportamentos que, embora formalmente lícitos, mostrem-se contrários aos padrões éticos de conduta” (REsp 1.237.582/RJ). 10. No caso concreto, a retenção das chaves, além de desproporcional, impõe dupla oneração à adquirente (financiamento + aluguel), afetando o direito fundamental à moradia e configurando dano moral indenizável. 11. A jurisprudência estadual já reconheceu situação análoga: “Retenção indevida das chaves do bem em virtude do inadimplemento parcial. Aplicação da teoria do adimplemento substancial. Danos morais configurados” (TJ-PR, Recurso Inominado nº 00016333420238160191, Rel. José Daniel Toaldo, j. 11/08/2024). IV. DISPOSITIVO E TESE 12. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida por seus próprios fundamentos. Tese de julgamento: A retenção de chaves com base no art. 52 da Lei nº 4.591/64 deve ser relativizada diante de adimplemento substancial, sob pena de violação ao princípio da boa-fé objetiva, à função social do contrato e ao direito fundamental à moradia. Configura dano moral indenizável a privação injustificada da posse do imóvel adquirido, especialmente quando presentes garantias reais e percentual elevado de adimplemento contratual. Dispositivos relevantes citados Constituição Federal, art. 5º, XXXII Código Civil, arts. 187 e 421 Código de Defesa do Consumidor, art. 51, IV Código de Processo Civil, arts. 294, 297, 485, VI, 487, I, 85 Lei nº 4.591/64, art. 52 Jurisprudência relevante citada STJ, REsp 1.237.582/RJ STJ, REsp 2.079.995/MG STJ, AgInt no REsp 1.738.475/PR TJ-PR, Recurso Inominado nº 00016333420238160191 ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n°8057497-75.2024.8.05.0001 da Comarca de Salvador (BA), apelante SALVADOR NORTE INCORPORAÇÃO SPE LTDA e apelada ANA CLAUDIA DA SILVA OLIVEIRA. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO à Apelação, nos termos do voto da Relatora. Salvador, .

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8057497-75.2024.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

APELANTE: SALVADOR NORTE INCORPORACAO SPE LTDA

Advogado(s)
:
LEONARDO BARBOSA ROMEO D OLIVEIRA SANTOS

APELADO: ANA CLAUDIA DA SILVA OLIVEIRA

Advogado(s)
:
VITOR LUIS MARQUES DOS SANTOS

ACORDÃO

Ementa
. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. RETENÇÃO DE CHAVES POR INADIMPLÊNCIA PARCIAL. ART. 52 DA LEI Nº 4.591/64. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INCIDÊNCIA DO CDC. BOA-FÉ OBJETIVA. FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO. DIREITO FUNDAMENTAL À MORADIA. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Ação de imissão na posse cumulada com indenização por danos materiais e morais, ajuizada em face da incorporadora responsável pela entrega de imóvel residencial.

Sentença proferida pelo Juízo da 18ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador que: (i) extinguiu o processo sem resolução do mérito em relação a uma das rés, reconhecendo sua ilegitimidade passiva; (ii) julgou parcialmente procedentes os pedidos, determinando a entrega das chaves à autora, a título de tutela de urgência, e condenando a incorporadora ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00.

Recurso de apelação interposto pela incorporadora, sustentando a legalidade da retenção das chaves em virtude da inadimplência parcial da compradora, com fundamento no art. 52 da Lei 4.591/64 e em cláusulas contratuais específicas, além de invocar jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

Contrarrazões apresentadas pela parte apelada, pugnando pela manutenção integral da sentença.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
5. Há duas questões em discussão: (i) saber se é legítima a retenção das chaves de imóvel adquirido, diante de inadimplência parcial da compradora, à luz do art. 52 da Lei nº 4.591/64 e das cláusulas contratuais; (ii) saber se a conduta da incorporadora caracteriza dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Embora o art. 52 da Lei nº 4.591/64 preveja a retenção das chaves em caso de inadimplemento, sua aplicação deve ser interpretada à luz da Constituição Federal (art. 5º, XXXII) e do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90), que proíbem cláusulas abusivas (art. 51, IV, do CDC).
7. O princípio da proporcionalidade, aliado à teoria do adimplemento substancial, impede a resolução contratual ou a retenção de chaves quando o adquirente já cumpriu parte significativa da obrigação (aproximadamente 85% do contrato), havendo ainda garantia real constituída pela alienação fiduciária em favor de instituição financeira.
8. A doutrina de Nelson Rosenvald esclarece que “o inadimplemento mínimo impede a adoção do remédio resolutório em situações caracterizadas pelo cumprimento de substancial parcela do contrato pelo devedor, sendo coerente que o credor busque meios adequados de cobrança e não a resolução contratual” (Curso de Direito Civil, 9ª ed., Atlas, p. 495/496).
9. O STJ, em diversas oportunidades, relativizou a aplicação literal do art. 52 da Lei nº 4.591/64, privilegiando a boa-fé objetiva e a função social do contrato: “A boa-fé objetiva impõe limites ao exercício dos direitos contratuais, vedando comportamentos que, embora formalmente lícitos, mostrem-se contrários aos padrões éticos de conduta” (REsp 1.237.582/RJ).
10. No caso concreto, a retenção das chaves, além de desproporcional, impõe dupla oneração à adquirente (financiamento + aluguel), afetando o direito fundamental à moradia e configurando dano moral indenizável.
11. A jurisprudência estadual já reconheceu situação análoga: “Retenção indevida das chaves do bem em virtude do inadimplemento parcial. Aplicação da teoria do adimplemento substancial. Danos morais configurados” (TJ-PR, Recurso Inominado nº 00016333420238160191, Rel. José Daniel Toaldo, j. 11/08/2024).

IV. DISPOSITIVO E TESE
12. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.
Tese de julgamento: A retenção de chaves com base no art. 52 da Lei nº 4.591/64 deve ser relativizada diante de adimplemento substancial, sob pena de violação ao princípio da boa-fé objetiva, à função social do contrato e ao direito fundamental à moradia. Configura dano moral indenizável a privação injustificada da posse do imóvel adquirido, especialmente quando presentes garantias reais e percentual elevado de adimplemento contratual.

Dispositivos relevantes citados

Constituição Federal, art. 5º, XXXII

Código Civil, arts. 187 e 421

Código de Defesa do Consumidor, art. 51, IV

Código de Processo Civil, arts. 294, 297, 485, VI, 487, I, 85

Lei nº 4.591/64, art. 52

Jurisprudência relevante citada

STJ, REsp 1.237.582/RJ

STJ, REsp 2.079.995/MG

STJ, AgInt no REsp 1.738.475/PR

TJ-PR, Recurso Inominado nº 00016333420238160191

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n°8057497-75.2024.8.05.0001
da
Comarca de
Salvador
(BA), apelante
SALVADOR NORTE INCORPORAÇÃO SPE LTDA
e apelad
a
ANA CLAUDIA DA SILVA OLIVEIRA.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO à Apelação, nos termos do voto da Relatora.

Salvador, .