Tribunal: TJBA
Processo: 8178458-16.2022.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): MARTA MOREIRA SANTANA
Órgão julgador: MARTA MOREIRA SANTANA
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-01-21
Data de publicação: 2026-01-21

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8178458-16.2022.8.05.0001 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: FNR CONSTRUTORA ENCORPORADORA E ADMINISTRACAO DE OBRAS LTDA - ME Advogado(s): LEONARDO DA SILVA GUIMARAES APELADO: PAULO HENRIQUE LIMA ADACHI Advogado(s):JESSICA TITO DO SACRAMENTO, TATIANA REIS DA SILVA ACORDÃO DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NO INÍCIO DAS OBRAS. AUSÊNCIA DE REGISTRO DA INCORPORAÇÃO. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1 - Apelação cível interposta pela construtora contra sentença que julgou procedentes os pedidos em ação de rescisão contratual. 2 - A decisão de primeiro grau declarou a resolução do contrato por culpa exclusiva da ré (apelante), determinou a restituição integral dos valores pagos e fixou indenização por danos morais, em razão do completo inadimplemento, caracterizado pelo não início das obras e pela ausência de registro da incorporação imobiliária (art. 32 da Lei nº 4.591/64). II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3 - Há quatro questões em discussão: (i) saber se a pandemia de COVID-19 configura caso fortuito apto a afastar a responsabilidade da construtora pelo atraso (art. 393, CC); (ii) saber se a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) aplica-se a contrato firmado em 2017; (iii) saber se a ausência de registro da incorporação e o não início das obras configuram culpa exclusiva da vendedora, a ensejar a restituição integral (Súmula 543, STJ); e (iv) saber se a frustração na aquisição do imóvel configura dano moral indenizável ou mero dissabor. III. RAZÕES DE DECIDIR 4 - A tese de caso fortuito decorrente da pandemia de COVID-19 é rechaçada. O prazo contratual para o início das obras (dezembro de 2019) expirou antes da decretação do estado de calamidade (março de 2020), estando a construtora em mora preexistente. A alegação genérica de dificuldades administrativas não configura a excludente do art. 393 do CC. 5 - A comercialização de unidades imobiliárias sem o prévio e obrigatório registro da incorporação constitui falta grave e violação expressa ao art. 32 da Lei nº 4.591/64, configurando, por si só, o inadimplemento absoluto e a culpa exclusiva da vendedora. 6 - A Lei nº 13.786/2018 não se aplica ao contrato em análise, celebrado em 2017, em respeito ao ato jurídico perfeito (art. 5º, XXXVI, CF/88) e ao princípio da irretroatividade das leis. 7 - Configurada a culpa exclusiva da construtora pela rescisão, é devida a restituição imediata e integral das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos termos da Súmula 543 do STJ. 8 - A frustração absoluta do projeto de vida de aquisição da casa própria, causada pelo completo abandono do empreendimento e pela comercialização irregular (sem registro), ultrapassa o mero dissabor e configura dano moral indenizável. O valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) foi mantido por ser razoável e proporcional. IV. DISPOSITIVO 9 - Recurso de apelação conhecido e desprovido. Majorada a verba honorária para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação (art. 85, § 11, do CPC), com exigibilidade suspensa em razão da gratuidade de justiça deferida à apelante neste grau recursal. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXVI; CC, art. 393; CPC, art. 85, § 11; Lei nº 4.591/64, art. 32; Lei nº 13.786/2018; Código de Defesa do Consumidor. Jurisprudência relevante citada: Súmula 481/STJ; Súmula 543/STJ; TJ-BA, Apelação 8037733-74.2022.8.05.0001; TJ-BA, APL 80684449620218050001. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos da(o) APELAÇÃO CÍVEL n. 8178458-16.2022.8.05.0001, sendo parte(s) Apelante FNR CONSTRUTORA ENCORPORADORA E ADMINISTRACAO DE OBRAS LTDA - ME e parte(s) Apelada PAULO HENRIQUE LIMA ADACHI, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto da Relatora.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8178458-16.2022.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

APELANTE: FNR CONSTRUTORA ENCORPORADORA E ADMINISTRACAO DE OBRAS LTDA - ME

Advogado(s)
:
LEONARDO DA SILVA GUIMARAES

APELADO: PAULO HENRIQUE LIMA ADACHI

Advogado(s)
:
JESSICA TITO DO SACRAMENTO, TATIANA REIS DA SILVA

ACORDÃO

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NO INÍCIO DAS OBRAS. AUSÊNCIA DE REGISTRO DA INCORPORAÇÃO. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1 - Apelação cível interposta pela construtora contra sentença que julgou procedentes os pedidos em ação de rescisão contratual.

2 - A decisão de primeiro grau declarou a resolução do contrato por culpa exclusiva da ré (apelante), determinou a restituição integral dos valores pagos e fixou indenização por danos morais, em razão do completo inadimplemento, caracterizado pelo não início das obras e pela ausência de registro da incorporação imobiliária (art. 32 da Lei nº 4.591/64).

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3 - Há quatro questões em discussão: (i) saber se a pandemia de COVID-19 configura caso fortuito apto a afastar a responsabilidade da construtora pelo atraso (art. 393, CC); (ii) saber se a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) aplica-se a contrato firmado em 2017; (iii) saber se a ausência de registro da incorporação e o não início das obras configuram culpa exclusiva da vendedora, a ensejar a restituição integral (Súmula 543, STJ); e (iv) saber se a frustração na aquisição do imóvel configura dano moral indenizável ou mero dissabor.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4 - A tese de caso fortuito decorrente da pandemia de COVID-19 é rechaçada. O prazo contratual para o início das obras (dezembro de 2019) expirou antes da decretação do estado de calamidade (março de 2020), estando a construtora em mora preexistente. A alegação genérica de dificuldades administrativas não configura a excludente do art. 393 do CC.

5 - A comercialização de unidades imobiliárias sem o prévio e obrigatório registro da incorporação constitui falta grave e violação expressa ao art. 32 da Lei nº 4.591/64, configurando, por si só, o inadimplemento absoluto e a culpa exclusiva da vendedora.

6 - A Lei nº 13.786/2018 não se aplica ao contrato em análise, celebrado em 2017, em respeito ao ato jurídico perfeito (art. 5º, XXXVI, CF/88) e ao princípio da irretroatividade das leis.

7 - Configurada a culpa exclusiva da construtora pela rescisão, é devida a restituição imediata e integral das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos termos da Súmula 543 do STJ.

8 - A frustração absoluta do projeto de vida de aquisição da casa própria, causada pelo completo abandono do empreendimento e pela comercialização irregular (sem registro), ultrapassa o mero dissabor e configura dano moral indenizável. O valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) foi mantido por ser razoável e proporcional.

IV. DISPOSITIVO 9 - Recurso de apelação conhecido e desprovido. Majorada a verba honorária para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação (art. 85, § 11, do CPC), com exigibilidade suspensa em razão da gratuidade de justiça deferida à apelante neste grau recursal.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXVI; CC, art. 393; CPC, art. 85, § 11; Lei nº 4.591/64, art. 32; Lei nº 13.786/2018; Código de Defesa do Consumidor.

Jurisprudência relevante citada: Súmula 481/STJ; Súmula 543/STJ; TJ-BA, Apelação 8037733-74.2022.8.05.0001; TJ-BA, APL 80684449620218050001.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos da(o)
APELAÇÃO CÍVEL n. 8178458-16.2022.8.05.0001
, sendo parte(s) Apelante
FNR CONSTRUTORA ENCORPORADORA E ADMINISTRACAO DE OBRAS LTDA - ME
e parte(s) Apelada
PAULO HENRIQUE LIMA ADACHI
,

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em
NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO
, nos termos do voto da Relatora.