Tribunal: TJBA
Processo: 8174987-89.2022.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): ZANDRA ANUNCIACAO ALVAREZ PARADA
Órgão julgador: ZANDRA ANUNCIACAO ALVAREZ PARADA
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-24
Data de publicação: 2026-03-24

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8174987-89.2022.8.05.0001 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: ANTONIO FERNANDO MARTINS MIGUEZ Advogado(s): Roberto Solla registrado(a) civilmente como ROBERTO CARLOS GOMES SUAREZ SOLLA APELADO: CONDOMINIO PEDRA DO SAL RESIDENCIAS Advogado(s):ANGELO DEVECCHI REIS DO SACRAMENTO, THAIANE DOS SANTOS AELO, LIVIA LEONOR FREITAS FREIRE ACORDÃO Ementa. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER E NÃO FAZER, REPARAÇÃO DE DANOS E DESCONSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO. CONSTITUIÇÃO E VALIDADE DE CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. TAXAS DE MANUTENÇÃO. NULIDADE PROCESSUAL AFASTADA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Ação declaratória de nulidade cumulada com obrigação de fazer e não fazer, reparação de danos e desconstituição de condomínio ajuizada pelo recorrente, objetivando a anulação da constituição do Condomínio Pedra do Sal Residências, o cancelamento de seu CNPJ, a suspensão de cobranças condominiais, restituição em dobro dos valores pagos e indenização por danos morais. Sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador acolheu embargos de declaração com efeitos modificativos e julgou improcedentes os pedidos iniciais. Apelação cível interposta sustentando nulidade da sentença por suposta usurpação de competência, extrapolação dos limites da lide (extra petita), e insurgindo-se quanto à validade da convenção condominial e à legitimidade da cobrança de cotas condominiais. Contrarrazões apresentadas pelo apelado, defendendo a regularidade da instituição do condomínio e o desprovimento do recurso. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) saber se é nula a sentença proferida por juiz substituto em sede de embargos de declaração; (ii) saber se houve julgamento extra petita; (iii) saber se são devidas as cotas condominiais, ainda que a convenção registrada não preencha o quórum legal de 2/3, e se há responsabilidade do apelado por supostos danos morais. III. RAZÕES DE DECIDIR A substituição do juiz titular por Magistrado substituto encontra amparo no art. 132 do CPC, não havendo nulidade a ser reconhecida. Inexiste julgamento extra petita quando a sentença aborda a validade da constituição do condomínio e a regularidade da convenção, matérias que integram a causa de pedir e os pedidos formulados. A constituição do empreendimento como condomínio é respaldada por escritura pública de compra e venda, aprovação municipal e existência de áreas comuns, configurando-se como condomínio de fato e de direito. A eventual ausência do quórum de 2/3 para aprovação da convenção condominial não afasta o dever do condômino de participar do rateio das despesas comuns, conforme previsão do art. 36-A da Lei nº 6.766/79. A jurisprudência corrobora a exigibilidade das taxas, mesmo em caso de condomínio irregular, afastando o enriquecimento ilícito. Inexistindo menção nominal ou identificável ao recorrente em mensagens de grupo de moradores, não há configuração de dano moral indenizável. Majoração dos honorários advocatícios, conforme art. 85, §11, do CPC. Tese de julgamento: A atuação de juiz substituto em sede de embargos de declaração é válida quando nos termos do art. 132 do CPC; a ausência do quórum legal na convenção condominial não exime os condôminos do dever de contribuir com as despesas comuns; e a ausência de elementos concretos e identificáveis inviabiliza o reconhecimento de dano moral por mensagens genéricas. Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil, arts. 85, §11, 132 e 492; Lei nº 4.591/64, arts. 7º e 9º; Lei nº 6.766/79, art. 36-A. Jurisprudência relevante citada: TJ-DF, Apelação Cível 0728622-78.2020.8.07.0001, Rel. GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, julgado em 12/06/2024, 7ª Turma Cível, DJE 28/06/2024. Vistos, relatados e discutidos os autos da Apelação Cível nº 8174987-89.2022.8.05.0001, da Comarca de Salvador (BA), apelante ANTONIO FERNANDO MARTINS MIGUEZ e apelado CONDOMÍNIO PEDRA DO SAL RESIDÊNCIAS. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, EM CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO, nos termos do voto desta Relatora. II

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8174987-89.2022.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

APELANTE: ANTONIO FERNANDO MARTINS MIGUEZ

Advogado(s)
:
Roberto Solla registrado(a) civilmente como ROBERTO CARLOS GOMES SUAREZ SOLLA

APELADO: CONDOMINIO PEDRA DO SAL RESIDENCIAS

Advogado(s)
:
ANGELO DEVECCHI REIS DO SACRAMENTO, THAIANE DOS SANTOS AELO, LIVIA LEONOR FREITAS FREIRE

ACORDÃO

Ementa
. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER E NÃO FAZER, REPARAÇÃO DE DANOS E DESCONSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO. CONSTITUIÇÃO E VALIDADE DE CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. TAXAS DE MANUTENÇÃO. NULIDADE PROCESSUAL AFASTADA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME
Ação declaratória de nulidade cumulada com obrigação de fazer e não fazer, reparação de danos e desconstituição de condomínio ajuizada pelo recorrente, objetivando a anulação da constituição do Condomínio Pedra do Sal Residências, o cancelamento de seu CNPJ, a suspensão de cobranças condominiais, restituição em dobro dos valores pagos e indenização por danos morais.
Sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador acolheu embargos de declaração com efeitos modificativos e julgou improcedentes os pedidos iniciais.
Apelação cível interposta sustentando nulidade da sentença por suposta usurpação de competência, extrapolação dos limites da lide (
extra petita
), e insurgindo-se quanto à validade da convenção condominial e à legitimidade da cobrança de cotas condominiais.
Contrarrazões apresentadas pelo apelado, defendendo a regularidade da instituição do condomínio e o desprovimento do recurso.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
Há três questões em discussão: (i) saber se é nula a sentença proferida por juiz substituto em sede de embargos de declaração; (ii) saber se houve julgamento
extra petita
; (iii) saber se são devidas as cotas condominiais, ainda que a convenção registrada não preencha o quórum legal de 2/3, e se há responsabilidade do apelado por supostos danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR
A substituição do juiz titular por Magistrado substituto encontra amparo no art. 132 do CPC, não havendo nulidade a ser reconhecida.
Inexiste julgamento
extra petita
quando a sentença aborda a validade da constituição do condomínio e a regularidade da convenção, matérias que integram a causa de pedir e os pedidos formulados.
A constituição do empreendimento como condomínio é respaldada por escritura pública de compra e venda, aprovação municipal e existência de áreas comuns, configurando-se como condomínio de fato e de direito.
A eventual ausência do quórum de 2/3 para aprovação da convenção condominial não afasta o dever do condômino de participar do rateio das despesas comuns, conforme previsão do art. 36-A da Lei nº 6.766/79.
A jurisprudência corrobora a exigibilidade das taxas, mesmo em caso de condomínio irregular, afastando o enriquecimento ilícito.
Inexistindo menção nominal ou identificável ao recorrente em mensagens de grupo de moradores, não há configuração de dano moral indenizável.
Majoração dos honorários advocatícios, conforme art. 85, §11, do CPC.

Tese de julgamento: A atuação de juiz substituto em sede de embargos de declaração é válida quando nos termos do art. 132 do CPC; a ausência do quórum legal na convenção condominial não exime os condôminos do dever de contribuir com as despesas comuns; e a ausência de elementos concretos e identificáveis inviabiliza o reconhecimento de dano moral por mensagens genéricas.

Dispositivos relevantes citados:

Código de Processo Civil, arts. 85, §11, 132 e 492;
Lei nº 4.591/64, arts. 7º e 9º;
Lei nº 6.766/79, art. 36-A.

Jurisprudência relevante citada:

TJ-DF, Apelação Cível 0728622-78.2020.8.07.0001, Rel. GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, julgado em 12/06/2024, 7ª Turma Cível, DJE 28/06/2024.

Vistos, relatados e discutidos os autos da Apelação Cível nº 8174987-89.2022.8.05.0001, da Comarca de Salvador (BA), apelante
ANTONIO FERNANDO MARTINS MIGUEZ
e apelado
CONDOMÍNIO PEDRA DO SAL RESIDÊNCIAS
.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, EM CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO, nos termos do voto desta Relatora.

II