Tribunal: TJBA
Processo: 0518886-11.2019.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD
Órgão julgador: PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD
Órgão colegiado: 2ª VICE-PRESIDÊNCIA
Data de julgamento: 2026-04-01
Data de publicação: 2026-04-01

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0518886-11.2019.8.05.0001 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: BANCO BRADESCO SA e outros Advogado(s): PAULO EDUARDO PRADO, VIDA CATARINA SILVA VASCONCELOS APELADO: ROBERTO FERNANDES DIAS MASCARENHAS Advogado(s):MATHEUS DE CERQUEIRA Y COSTA, JANAINA GALVAO NEVES ACORDÃO DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. HIPOTECA CONSTITUÍDA ENTRE CONSTRUTORA E INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. QUITAÇÃO PELO ADQUIRENTE. INEFICÁCIA DO GRAVAME PERANTE O COMPRADOR. SÚMULA 308 DO STJ. LEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO CREDOR HIPOTECÁRIO. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA E DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. OBRIGAÇÃO DE BAIXA DA HIPOTECA E OUTORGA DA ESCRITURA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. BASE DE CÁLCULO PELO PROVEITO ECONÔMICO. ART. 85, §§ 2º E 11, DO CPC. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME 1. Apelações Cíveis interpostas por instituição financeira e construtora, contra sentença que julgou procedente ação ordinária proposta por adquirente de imóvel, para declarar a ineficácia de hipoteca incidente sobre a unidade imobiliária, determinar a baixa do gravame, a outorga da escritura definitiva livre de ônus e condenar solidariamente os réus ao pagamento de indenização por danos morais e honorários advocatícios fixados sobre o proveito econômico obtido. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se a instituição financeira credora hipotecária possui legitimidade passiva para responder à ação proposta pelo adquirente do imóvel; (ii) estabelecer se a manutenção indevida da hipoteca após a quitação do imóvel configura dano moral indenizável; e (iii) determinar se a base de cálculo dos honorários advocatícios deve corresponder ao valor do proveito econômico obtido, ou se é cabível a fixação por equidade. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A instituição financeira é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda, pois figura como credora hipotecária e é responsável, em tese, pela baixa do gravame que recai sobre o imóvel adquirido pelo autor. 4. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro é ineficaz em relação ao adquirente de boa-fé que quitou integralmente o preço do imóvel, nos termos da Súmula 308 do STJ. 5. Eventuais conflitos contratuais entre construtora e banco não podem ser opostos ao comprador, nem restringir o pleno exercício do direito de propriedade. 6. A omissão injustificada na baixa da hipoteca e na outorga da escritura definitiva ultrapassa o mero dissabor contratual e configura violação à esfera extrapatrimonial do adquirente, ensejando indenização por danos morais. 7. O valor fixado a título de danos morais de R$ 12.000,00 (doze mil reais) observa os critérios da razoabilidade e proporcionalidade, considerando a extensão do dano e o caráter compensatório e pedagógico da indenização. 8. Em caso de procedência cumulativa de pedidos, a base de cálculo dos honorários advocatícios deve refletir a integralidade do proveito econômico obtido, incluindo o valor do imóvel liberado do gravame e a condenação pecuniária. 9. A fixação dos honorários por equidade constitui medida excepcional, inaplicável quando o proveito econômico é mensurável e expressivo, como na liberação de bem imóvel. IV. DISPOSITIVO 10. Recursos conhecidos e desprovidos. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, §§ 2º, 8º e 11, 487, I, 497 e 931. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 308; TJSP, AC nº 1046167-80.2018.8.26.0114; TJBA, APL nº 0546812-98.2018.8.05.0001; TJBA, APL nº 0518158-04.2018.8.05.0001; TJBA, APL nº 8037538-94.2019.8.05.0001; TJBA, APL nº 0504715-54.2016.8.05.0001. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível nº 0518886-11.2019.8.05.0001, em que figuram como apelante BANCO BRADESCO S. A. e CATABAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e como apelado ROBERTO FERNANDES DIAS MASCARENHAS. Acordam os(as) Senhores(as) Desembargadores(as) integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, conforme certidão de julgamento, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO aos recursos de Apelação Cível, nos termos do voto do Relator. Salvador/BA, Sala das Sessões, data registrada no sistema. PRESIDENTE PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD DESEMBARGADOR RELATOR 01/BI

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n. 0518886-11.2019.8.05.0001

Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível

APELANTE: BANCO BRADESCO SA e outros

Advogado(s): PAULO EDUARDO PRADO, VIDA CATARINA SILVA VASCONCELOS

APELADO: ROBERTO FERNANDES DIAS MASCARENHAS

Advogado(s):MATHEUS DE CERQUEIRA Y COSTA, JANAINA GALVAO NEVES

ACORDÃO

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. HIPOTECA CONSTITUÍDA ENTRE CONSTRUTORA E INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. QUITAÇÃO PELO ADQUIRENTE. INEFICÁCIA DO GRAVAME PERANTE O COMPRADOR. SÚMULA 308 DO STJ. LEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO CREDOR HIPOTECÁRIO. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA E DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. OBRIGAÇÃO DE BAIXA DA HIPOTECA E OUTORGA DA ESCRITURA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. BASE DE CÁLCULO PELO PROVEITO ECONÔMICO. ART. 85, §§ 2º E 11, DO CPC. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações Cíveis interpostas por instituição financeira e construtora, contra sentença que julgou procedente ação ordinária proposta por adquirente de imóvel, para declarar a ineficácia de hipoteca incidente sobre a unidade imobiliária, determinar a baixa do gravame, a outorga da escritura definitiva livre de ônus e condenar solidariamente os réus ao pagamento de indenização por danos morais e honorários advocatícios fixados sobre o proveito econômico obtido.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se a instituição financeira credora hipotecária possui legitimidade passiva para responder à ação proposta pelo adquirente do imóvel; (ii) estabelecer se a manutenção indevida da hipoteca após a quitação do imóvel configura dano moral indenizável; e (iii) determinar se a base de cálculo dos honorários advocatícios deve corresponder ao valor do proveito econômico obtido, ou se é cabível a fixação por equidade.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A instituição financeira é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda, pois figura como credora hipotecária e é responsável, em tese, pela baixa do gravame que recai sobre o imóvel adquirido pelo autor.

4. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro é ineficaz em relação ao adquirente de boa-fé que quitou integralmente o preço do imóvel, nos termos da Súmula 308 do STJ.

5. Eventuais conflitos contratuais entre construtora e banco não podem ser opostos ao comprador, nem restringir o pleno exercício do direito de propriedade.

6. A omissão injustificada na baixa da hipoteca e na outorga da escritura definitiva ultrapassa o mero dissabor contratual e configura violação à esfera extrapatrimonial do adquirente, ensejando indenização por danos morais.

7. O valor fixado a título de danos morais de R$ 12.000,00 (doze mil reais) observa os critérios da razoabilidade e proporcionalidade, considerando a extensão do dano e o caráter compensatório e pedagógico da indenização.

8. Em caso de procedência cumulativa de pedidos, a base de cálculo dos honorários advocatícios deve refletir a integralidade do proveito econômico obtido, incluindo o valor do imóvel liberado do gravame e a condenação pecuniária.

9. A fixação dos honorários por equidade constitui medida excepcional, inaplicável quando o proveito econômico é mensurável e expressivo, como na liberação de bem imóvel.

IV. DISPOSITIVO

10. Recursos conhecidos e desprovidos.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, §§ 2º, 8º e 11, 487, I, 497 e 931.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 308; TJSP, AC nº 1046167-80.2018.8.26.0114; TJBA, APL nº 0546812-98.2018.8.05.0001; TJBA, APL nº 0518158-04.2018.8.05.0001; TJBA, APL nº 8037538-94.2019.8.05.0001; TJBA, APL nº 0504715-54.2016.8.05.0001.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível nº 0518886-11.2019.8.05.0001, em que figuram como apelante
BANCO BRADESCO S. A
. e
CATABAS EMPREENDIMENTOS IMOBILI
Á
RIOS LTDA.
e como apelado
ROBERTO FERNANDES DIAS MASCARENHAS
.

Acordam

os(as) Senhores(as) Desembargadores(as) integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, conforme certidão de julgamento, em
CONHECER e

NEGAR
PROVIMENTO
aos recursos de Apelação Cível, nos termos do voto do Relator.

Salvador/BA, Sala das Sessões, data registrada no sistema.

PRESIDENTE

PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD

DESEMBARGADOR RELATOR

01/BI