Tribunal: TJBA
Processo: 8004717-20.2019.8.05.0039
Classe: Apelação
Relator(a): RAIMUNDO NONATO BORGES BRAGA
Órgão julgador: RAIMUNDO NONATO BORGES BRAGA
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-06-11
Data de publicação: 2026-06-11

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8004717-20.2019.8.05.0039 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: LUIZ ANDRE DE JESUS VARGAS e outros Advogado(s): ARMANDO NOGUEIRA FERNANDES, MARTA DE OLIVEIRA BASTOS FERREIRA APELADO: SC CAMACARI DESENVOLVIMENTO S.A. Advogado(s):MARIA CRISTINA LANZA LEMOS DEDA, ALINE DEDA MACHADO SANTANA, LANARA ROSANE BITTENCOURT SOUZA, MARIELE ARAGAO SANTANA ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E EMPRESARIAL. AÇÃO DE EXIGIR CONTAS. CONTRATO DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. SENTENÇA DE EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO POR FALTA DE INTERESSE DE AGIR. RECURSO DOS AUTORES. GRATUIDADE DA JUSTIÇA RECURSAL DEFERIDA. PRESENÇA DOS PRESSUPOSTOS DE ADMISSIBILIDADE. MÉRITO. INTERESSE DE AGIR. REQUERIMENTO ADMINISTRATIVO PRÉVIO. PRESCINDIBILIDADE QUANDO CONFIGURADA A PRETENSÃO RESISTIDA. CONTESTAÇÃO DE MÉRITO QUE SUPRE A AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL ESPECÍFICA. LEGITIMIDADE ATIVA DO LOCATÁRIO. RELAÇÃO REGIDA PELA LEI Nº 8.245/91. DIREITO SUBJETIVO DE FISCALIZAR AS DESPESAS CONDOMINIAIS E DEMAIS ENCARGOS REPASSADOS PELO EMPREENDEDOR. INTELIGÊNCIA DOS ARTIGOS 22, IX, E 54, § 2º, DA LEI DO INQUILINATO. DISTINÇÃO DA RELAÇÃO ENTRE CONDÔMINO E SÍNDICO. ERROR IN PROCEDENDO. SENTENÇA CASSADA. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM PARA PROSSEGUIMENTO DO FEITO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. I. Caso em exame Apelação Cível interposta por Luiz Andre de Jesus Vargas e Luiz Andre de Jesus Vargas – EIRELI contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara dos Feitos de Relação de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Camaçari/BA, que extinguiu Ação de Exigir Contas sem resolução do mérito, com fundamento no art. 485, VI, do CPC, por ausência de interesse de agir. Os autores, lojistas em shopping center, sustentam que, durante a vigência do contrato de locação da loja nº 1020 do Boulevard Shopping Camaçari, foram cobradas despesas condominiais e encargos de forma genérica e sem transparência, motivo pelo qual ajuizaram ação para compelir a administradora do empreendimento a apresentar prestação de contas detalhada em formato mercantil, abrangendo despesas, critérios de rateio, encargos de lojas vagas, fundo de promoções e demais rubricas relativas ao período contratual. A sentença reconheceu ausência de interesse processual, ao fundamento de inexistência de requerimento administrativo prévio específico que demonstrasse a pretensão resistida. Os autores interpuseram apelação, sustentando que a via administrativa não constitui requisito para o ajuizamento da ação, bem como que a própria resistência da ré em apresentar as contas no formato solicitado evidencia a necessidade de tutela jurisdicional. II. Questão em discussão Há duas questões em discussão: (i) saber se a ausência de requerimento administrativo prévio específico afasta o interesse de agir na ação de exigir contas; e (ii) saber se o locatário em shopping center possui legitimidade ativa para exigir prestação de contas das despesas e encargos repassados pelo empreendedor ou administrador do empreendimento. III. Razões de decidir Interesse de agir e pretensão resistida. O interesse processual na ação de exigir contas decorre do binômio necessidade-adequação, configurando-se quando há recusa, mora ou inadequação das contas prestadas por quem possui o dever de administrá-las. Prescindibilidade de requerimento administrativo prévio. A exigência de prévia notificação extrajudicial não constitui requisito absoluto para a propositura da ação, bastando a demonstração de controvérsia concreta acerca da prestação de contas. A contestação apresentada pela ré, ao negar o dever de prestar contas ao locatário e sustentar a suficiência de balancetes genéricos, configura pretensão resistida, tornando superada eventual discussão acerca da especificidade do requerimento administrativo. Legitimidade ativa do locatário. Diferentemente da relação entre condômino e síndico, a relação entre empreendedor de shopping center e lojista locatário é regida pela Lei nº 8.245/1991, que assegura ao locatário o direito de exigir a comprovação das despesas que lhe são repassadas. O art. 22, IX, da Lei nº 8.245/1991 impõe ao locador o dever de exibir ao locatário os comprovantes das parcelas exigidas, enquanto o art. 54, § 2º, da mesma lei autoriza o locatário a exigir, periodicamente, a comprovação das despesas cobradas em locações em shopping centers. Tal direito constitui faculdade de fiscalização do locatário, na condição de devedor das despesas rateadas, não se confundindo com a prestação de contas devida à assembleia de condôminos. Error in procedendo. Ao extinguir o processo por ausência de interesse de agir, sem analisar a primeira fase da ação de exigir contas — destinada justamente à verificação da existência do dever de prestar contas —, o juízo de origem incorreu em extinção prematura do processo, impedindo a análise do mérito da controvérsia. IV. Dispositivo e tese Recurso de apelação conhecido e provido, para anular a sentença e determinar o retorno dos autos ao juízo de origem, a fim de que seja analisado o mérito da primeira fase da ação de exigir contas, verificando-se a existência e a extensão do dever da ré de prestar contas. Tese de julgamento: “1. O requerimento administrativo prévio não constitui requisito indispensável para o ajuizamento da ação de exigir contas, bastando a demonstração de pretensão resistida, a qual pode ser evidenciada pela própria contestação.” “2. O locatário em shopping center possui legitimidade para exigir a comprovação das despesas e encargos que lhe são repassados pelo empreendedor, nos termos dos arts. 22, IX, e 54, § 2º, da Lei nº 8.245/1991.” “3. A extinção do processo por ausência de interesse de agir, sem análise da primeira fase da ação de exigir contas, configura error in procedendo e impõe a anulação da sentença.” Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8004717-20.2019.8.05.0039, em que figuram como Apelantes LUIZ ANDRE DE JESUS VARGAS e LUIZ ANDRE DE JESUS VARGAS - EIRELI e como Apelado SC CAMAÇARI DESENVOLVIMENTO S.A. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER e DAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, para anular a sentença e determinar o retorno dos autos ao juízo de origem, nos termos do voto do Relator. Salvador, data da assinatura eletrônica. PRESIDENTE DES. RAIMUNDO NONATO BORGES BRAGA RELATOR PROCURADOR(A) R-04

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8004717-20.2019.8.05.0039

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

APELANTE: LUIZ ANDRE DE JESUS VARGAS e outros

Advogado(s)
:
ARMANDO NOGUEIRA FERNANDES, MARTA DE OLIVEIRA BASTOS FERREIRA

APELADO: SC CAMACARI DESENVOLVIMENTO S.A.

Advogado(s)
:
MARIA CRISTINA LANZA LEMOS DEDA, ALINE DEDA MACHADO SANTANA, LANARA ROSANE BITTENCOURT SOUZA, MARIELE ARAGAO SANTANA

ACORDÃO

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E EMPRESARIAL. AÇÃO DE EXIGIR CONTAS. CONTRATO DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. SENTENÇA DE EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO POR FALTA DE INTERESSE DE AGIR. RECURSO DOS AUTORES. GRATUIDADE DA JUSTIÇA RECURSAL DEFERIDA. PRESENÇA DOS PRESSUPOSTOS DE ADMISSIBILIDADE. MÉRITO. INTERESSE DE AGIR. REQUERIMENTO ADMINISTRATIVO PRÉVIO. PRESCINDIBILIDADE QUANDO CONFIGURADA A PRETENSÃO RESISTIDA. CONTESTAÇÃO DE MÉRITO QUE SUPRE A AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL ESPECÍFICA. LEGITIMIDADE ATIVA DO LOCATÁRIO. RELAÇÃO REGIDA PELA LEI Nº 8.245/91. DIREITO SUBJETIVO DE FISCALIZAR AS DESPESAS CONDOMINIAIS E DEMAIS ENCARGOS REPASSADOS PELO EMPREENDEDOR. INTELIGÊNCIA DOS ARTIGOS 22, IX, E 54, § 2º, DA LEI DO INQUILINATO. DISTINÇÃO DA RELAÇÃO ENTRE CONDÔMINO E SÍNDICO. ERROR IN PROCEDENDO. SENTENÇA CASSADA. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM PARA PROSSEGUIMENTO DO FEITO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

I. Caso em exame

Apelação Cível interposta por Luiz Andre de Jesus Vargas e Luiz Andre de Jesus Vargas – EIRELI contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara dos Feitos de Relação de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Camaçari/BA, que extinguiu Ação de Exigir Contas sem resolução do mérito, com fundamento no art. 485, VI, do CPC, por ausência de interesse de agir.

Os autores, lojistas em shopping center, sustentam que, durante a vigência do contrato de locação da loja nº 1020 do Boulevard Shopping Camaçari, foram cobradas despesas condominiais e encargos de forma genérica e sem transparência, motivo pelo qual ajuizaram ação para compelir a administradora do empreendimento a apresentar prestação de contas detalhada em formato mercantil, abrangendo despesas, critérios de rateio, encargos de lojas vagas, fundo de promoções e demais rubricas relativas ao período contratual.

A sentença reconheceu ausência de interesse processual, ao fundamento de inexistência de requerimento administrativo prévio específico que demonstrasse a pretensão resistida.

Os autores interpuseram apelação, sustentando que a via administrativa não constitui requisito para o ajuizamento da ação, bem como que a própria resistência da ré em apresentar as contas no formato solicitado evidencia a necessidade de tutela jurisdicional.

II. Questão em discussão

Há duas questões em discussão:
(i) saber se a ausência de requerimento administrativo prévio específico afasta o interesse de agir na ação de exigir contas; e
(ii) saber se o locatário em shopping center possui legitimidade ativa para exigir prestação de contas das despesas e encargos repassados pelo empreendedor ou administrador do empreendimento.

III. Razões de decidir

Interesse de agir e pretensão resistida. O interesse processual na ação de exigir contas decorre do binômio necessidade-adequação, configurando-se quando há recusa, mora ou inadequação das contas prestadas por quem possui o dever de administrá-las.

Prescindibilidade de requerimento administrativo prévio. A exigência de prévia notificação extrajudicial não constitui requisito absoluto para a propositura da ação, bastando a demonstração de controvérsia concreta acerca da prestação de contas. A contestação apresentada pela ré, ao negar o dever de prestar contas ao locatário e sustentar a suficiência de balancetes genéricos, configura pretensão resistida, tornando superada eventual discussão acerca da especificidade do requerimento administrativo.

Legitimidade ativa do locatário. Diferentemente da relação entre condômino e síndico, a relação entre empreendedor de shopping center e lojista locatário é regida pela Lei nº 8.245/1991, que assegura ao locatário o direito de exigir a comprovação das despesas que lhe são repassadas.

O art. 22, IX, da Lei nº 8.245/1991 impõe ao locador o dever de exibir ao locatário os comprovantes das parcelas exigidas, enquanto o art. 54, § 2º, da mesma lei autoriza o locatário a exigir, periodicamente, a comprovação das despesas cobradas em locações em shopping centers.

Tal direito constitui faculdade de fiscalização do locatário, na condição de devedor das despesas rateadas, não se confundindo com a prestação de contas devida à assembleia de condôminos.

Error in procedendo. Ao extinguir o processo por ausência de interesse de agir, sem analisar a primeira fase da ação de exigir contas — destinada justamente à verificação da existência do dever de prestar contas —, o juízo de origem incorreu em extinção prematura do processo, impedindo a análise do mérito da controvérsia.

IV. Dispositivo e tese

Recurso de apelação conhecido e provido, para anular a sentença e determinar o retorno dos autos ao juízo de origem, a fim de que seja analisado o mérito da primeira fase da ação de exigir contas, verificando-se a existência e a extensão do dever da ré de prestar contas.

Tese de julgamento:

“1. O requerimento administrativo prévio não constitui requisito indispensável para o ajuizamento da ação de exigir contas, bastando a demonstração de pretensão resistida, a qual pode ser evidenciada pela própria contestação.”

“2. O locatário em shopping center possui legitimidade para exigir a comprovação das despesas e encargos que lhe são repassados pelo empreendedor, nos termos dos arts. 22, IX, e 54, § 2º, da Lei nº 8.245/1991.”

“3. A extinção do processo por ausência de interesse de agir, sem análise da primeira fase da ação de exigir contas, configura error in procedendo e impõe a anulação da sentença.”

Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Apelação Cível nº 8004717-20.2019.8.05.0039
, em que figuram como Apelantes
LUIZ ANDRE DE JESUS VARGAS
e
LUIZ ANDRE DE JESUS VARGAS - EIRELI
e como Apelado
SC CAMAÇARI DESENVOLVIMENTO S.A.

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em
CONHECER
e
DAR PROVIMENTO
ao recurso de apelação, para anular a sentença e determinar o retorno dos autos ao juízo de origem, nos termos do voto do Relator.

Salvador, data da assinatura eletrônica.

PRESIDENTE

DES. RAIMUNDO NONATO BORGES BRAGA

RELATOR

PROCURADOR(A)

R-04