Tribunal: TJBA
Processo: 0529070-60.2018.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): MARIELZA BRANDAO FRANCO
Órgão julgador: MARIELZA BRANDAO FRANCO
Órgão colegiado: TERCEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-05-01
Data de publicação: 2026-05-01

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0529070-60.2018.8.05.0001 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORACOES LTDA. Advogado(s): BRUNO DE ALMEIDA MAIA, GYZELLA PARANHOS DOS SANTOS SOUSA, MARCEL TORRES DA SILVA, TAMARA BARBOSA SAO PAULO APELADO: PAULO CEZAR GALDINO SALES e outros (4) Advogado(s):ANDRE ANTONIO ARAUJO DE MEDEIROS, RUBENS SERGIO DOS SANTOS VAZ JUNIOR, LUISIANA LIMA DE MEDEIROS ACORDÃO Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. PUBLICIDADE ENGANOSA E INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. ENTREGA DE IMÓVEL EM CONDIÇÕES DIVERSAS DAS PROMETIDAS EM MATERIAL PUBLICITÁRIO. VINCULAÇÃO DA OFERTA. AUSÊNCIA DE ESTRUTURAS ESSENCIAIS DO “BAIRRO PLANEJADO”. FORTUITO INTERNO. RISCO DA ATIVIDADE EMPRESARIAL. INAPLICABILIDADE DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por construtora e incorporadora contra sentença que julgou procedente o pedido de indenização por danos materiais formulado por adquirentes de unidades imobiliárias, em razão de publicidade enganosa e inadimplemento contratual decorrentes da entrega de empreendimento imobiliário em condições substancialmente inferiores às prometidas no material publicitário do empreendimento “Horto Bela Vista”, determinando a apuração do prejuízo em liquidação de sentença, limitada a 20% do valor do imóvel à época da entrega das chaves. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se a ausência de estruturas relevantes prometidas no material publicitário do empreendimento configura publicidade enganosa e inadimplemento contratual; (ii) estabelecer se fatores como dificuldades técnicas, exigências administrativas e crise econômica afastam a responsabilidade da incorporadora; e (iii) determinar se é aplicável a teoria do adimplemento substancial diante da entrega parcial do empreendimento. III. RAZÕES DE DECIDIR A publicidade suficientemente precisa integra o contrato e vincula o fornecedor, de modo que a oferta de empreendimento imobiliário como “bairro planejado” com infraestrutura específica — clube privativo, hotel, torres comerciais e equipamentos de lazer — passa a constituir elemento essencial do produto oferecido ao consumidor. A discrepância entre o material publicitário e o empreendimento efetivamente entregue caracteriza publicidade enganosa por omissão e inadimplemento contratual quando estruturas centrais prometidas permanecem inexistentes anos após a entrega das unidades. Compete ao fornecedor demonstrar eventual ciência prévia dos consumidores quanto à entrega faseada do empreendimento ou à inexistência de prazo para conclusão das áreas comuns, ônus probatório não satisfeito. Ainda que existente cláusula autorizando entrega por etapas sem prazo definido, tal disposição seria abusiva por permitir alteração unilateral de elementos essenciais da oferta, em violação às normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor. Dificuldades técnicas, exigências de órgãos públicos ou conjuntura econômica configuram fortuito interno, inerente à atividade empresarial de incorporação imobiliária, não sendo aptas a excluir a responsabilidade objetiva do fornecedor. O dano material não se limita à eventual desvalorização absoluta do imóvel, podendo consistir na perda da valorização adicional esperada caso o empreendimento tivesse sido entregue conforme anunciado. A teoria do adimplemento substancial não se aplica quando os elementos não entregues constituem diferenciais centrais do produto oferecido e determinantes da decisão de compra do consumidor, descaracterizando qualitativamente o objeto contratado. Mantém-se a condenação ao pagamento de indenização por danos materiais a ser apurada em liquidação de sentença, limitada a percentual do valor do imóvel, bem como se impõe a majoração dos honorários advocatícios em razão do desprovimento do recurso. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A publicidade suficientemente precisa de empreendimento imobiliário integra o contrato e vincula o fornecedor, tornando obrigatória a entrega do produto conforme as características anunciadas. A ausência de estruturas essenciais prometidas em material publicitário configura publicidade enganosa e inadimplemento contratual, ainda que o empreendimento tenha sido parcialmente entregue. Dificuldades técnicas, exigências administrativas e conjuntura econômica constituem fortuito interno inerente à atividade empresarial de incorporação imobiliária e não afastam a responsabilidade objetiva do fornecedor. A teoria do adimplemento substancial não se aplica quando o descumprimento contratual atinge elementos centrais do produto ofertado e frustra a finalidade essencial do negócio. Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 30, 37, §1º, 51, IV, IX e XIII, e 14, §1º, II; CPC, arts. 373, II, e 85, §11. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1.519.775/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 22.06.2020, DJe 01.07.2020; TJBA, Apelação nº 0564246-03.2018.8.05.0001, Rel. Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel, Quarta Câmara Cível, j. 12.08.2024; TJBA, Apelação nº 8040433-57.2021.8.05.0001, Rel. Desa. Heloísa Pinto de Freitas Vieira Graddi, Quarta Câmara Cível.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0529070-60.2018.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Terceira Câmara Cível

APELANTE: JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORACOES LTDA.

Advogado(s)
:
BRUNO DE ALMEIDA MAIA, GYZELLA PARANHOS DOS SANTOS SOUSA, MARCEL TORRES DA SILVA, TAMARA BARBOSA SAO PAULO

APELADO: PAULO CEZAR GALDINO SALES e outros (4)

Advogado(s)
:
ANDRE ANTONIO ARAUJO DE MEDEIROS, RUBENS SERGIO DOS SANTOS VAZ JUNIOR, LUISIANA LIMA DE MEDEIROS

ACORDÃO

Ementa
: DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. PUBLICIDADE ENGANOSA E INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. ENTREGA DE IMÓVEL EM CONDIÇÕES DIVERSAS DAS PROMETIDAS EM MATERIAL PUBLICITÁRIO. VINCULAÇÃO DA OFERTA. AUSÊNCIA DE ESTRUTURAS ESSENCIAIS DO “BAIRRO PLANEJADO”. FORTUITO INTERNO. RISCO DA ATIVIDADE EMPRESARIAL. INAPLICABILIDADE DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por construtora e incorporadora contra sentença que julgou procedente o pedido de indenização por danos materiais formulado por adquirentes de unidades imobiliárias, em razão de publicidade enganosa e inadimplemento contratual decorrentes da entrega de empreendimento imobiliário em condições substancialmente inferiores às prometidas no material publicitário do empreendimento “Horto Bela Vista”, determinando a apuração do prejuízo em liquidação de sentença, limitada a 20% do valor do imóvel à época da entrega das chaves.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se a ausência de estruturas relevantes prometidas no material publicitário do empreendimento configura publicidade enganosa e inadimplemento contratual; (ii) estabelecer se fatores como dificuldades técnicas, exigências administrativas e crise econômica afastam a responsabilidade da incorporadora; e (iii) determinar se é aplicável a teoria do adimplemento substancial diante da entrega parcial do empreendimento.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A publicidade suficientemente precisa integra o contrato e vincula o fornecedor, de modo que a oferta de empreendimento imobiliário como “bairro planejado” com infraestrutura específica — clube privativo, hotel, torres comerciais e equipamentos de lazer — passa a constituir elemento essencial do produto oferecido ao consumidor.

A discrepância entre o material publicitário e o empreendimento efetivamente entregue caracteriza publicidade enganosa por omissão e inadimplemento contratual quando estruturas centrais prometidas permanecem inexistentes anos após a entrega das unidades.

Compete ao fornecedor demonstrar eventual ciência prévia dos consumidores quanto à entrega faseada do empreendimento ou à inexistência de prazo para conclusão das áreas comuns, ônus probatório não satisfeito.

Ainda que existente cláusula autorizando entrega por etapas sem prazo definido, tal disposição seria abusiva por permitir alteração unilateral de elementos essenciais da oferta, em violação às normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor.

Dificuldades técnicas, exigências de órgãos públicos ou conjuntura econômica configuram fortuito interno, inerente à atividade empresarial de incorporação imobiliária, não sendo aptas a excluir a responsabilidade objetiva do fornecedor.

O dano material não se limita à eventual desvalorização absoluta do imóvel, podendo consistir na perda da valorização adicional esperada caso o empreendimento tivesse sido entregue conforme anunciado.

A teoria do adimplemento substancial não se aplica quando os elementos não entregues constituem diferenciais centrais do produto oferecido e determinantes da decisão de compra do consumidor, descaracterizando qualitativamente o objeto contratado.

Mantém-se a condenação ao pagamento de indenização por danos materiais a ser apurada em liquidação de sentença, limitada a percentual do valor do imóvel, bem como se impõe a majoração dos honorários advocatícios em razão do desprovimento do recurso.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A publicidade suficientemente precisa de empreendimento imobiliário integra o contrato e vincula o fornecedor, tornando obrigatória a entrega do produto conforme as características anunciadas.

A ausência de estruturas essenciais prometidas em material publicitário configura publicidade enganosa e inadimplemento contratual, ainda que o empreendimento tenha sido parcialmente entregue.

Dificuldades técnicas, exigências administrativas e conjuntura econômica constituem fortuito interno inerente à atividade empresarial de incorporação imobiliária e não afastam a responsabilidade objetiva do fornecedor.

A teoria do adimplemento substancial não se aplica quando o descumprimento contratual atinge elementos centrais do produto ofertado e frustra a finalidade essencial do negócio.

Dispositivos relevantes citados
: CDC, arts. 30, 37, §1º, 51, IV, IX e XIII, e 14, §1º, II; CPC, arts. 373, II, e 85, §11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp 1.519.775/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 22.06.2020, DJe 01.07.2020; TJBA, Apelação nº 0564246-03.2018.8.05.0001, Rel. Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel, Quarta Câmara Cível, j. 12.08.2024; TJBA, Apelação nº 8040433-57.2021.8.05.0001, Rel. Desa. Heloísa Pinto de Freitas Vieira Graddi, Quarta Câmara Cível.