Tribunal: TJBA
Processo: 8003229-05.2021.8.05.0154
Classe: Apelação
Relator(a): CLAUDIO CESARE BRAGA PEREIRA
Órgão julgador: CLAUDIO CESARE BRAGA PEREIRA
Órgão colegiado: QUINTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-04-16
Data de publicação: 2026-04-16

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8003229-05.2021.8.05.0154 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: PILAR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA e outros (4) Advogado(s): MARCIO ROGERIO DE SOUZA, SUELLEM APARECIDA URNAUER, VICTOR FERNANDES FIQUENE APELADO: MARLY DE SOUZA PORTO e outros (4) Advogado(s):VICTOR FERNANDES FIQUENE, SUELLEM APARECIDA URNAUER, MARCIO ROGERIO DE SOUZA ACORDÃO Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PERMUTA DE TERRENO POR UNIDADES IMOBILIÁRIAS EM CONSTRUÇÃO. PRELIMINARES DE DESERÇÃO, REVOGAÇÃO DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA E PRESCRIÇÃO. REJEIÇÃO. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. TEORIA FINALISTA MITIGADA. VALIDADE DE ADITIVO CONTRATUAL PARA PRORROGAÇÃO DE PRAZO DE ENTREGA. INEXISTÊNCIA DE MORA DA CONSTRUTORA. IMPOSSIBILIDADE DE RETIFICAÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA PARA PERMUTA. ATO JURÍDICO PERFEITO. REDUÇÃO SUBSTANCIAL DA METRAGEM DOS IMÓVEIS. EXTRAPOLAÇÃO DO LIMITE LEGAL DE UM VIGÉSIMO. DIREITO À INDENIZAÇÃO PROPORCIONAL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CONSTRUTORA E DOS FIADORES. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSOS DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME Apelações cíveis interpostas por PILAR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. e MARLY DE SOUZA PORTO contra sentença que, em ação de obrigação de fazer cumulada com indenização decorrente de contrato de permuta de terreno por nove apartamentos a serem construídos, julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar a construtora e seus fiadores, solidariamente, ao pagamento de indenização pela diferença de metragem das unidades entregues em área inferior à contratada, superior ao limite legal de tolerância, a ser apurada em liquidação de sentença, reconhecendo sucumbência recíproca e rejeitando os demais pleitos, inclusive retificação da escritura pública, multas contratuais, aluguéis por atraso e danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há cinco questões em discussão: (i) definir se o recurso dos réus é deserto e se deve ser revogada a gratuidade da justiça concedida à autora; (ii) estabelecer se incide prescrição trienal ou o prazo decenal nas pretensões indenizatórias decorrentes de inadimplemento contratual; (iii) determinar se a relação jurídica configura relação de consumo e se subsiste a responsabilidade solidária dos fiadores; (iv) verificar a validade do aditivo contratual que prorrogou o prazo de entrega das unidades e a possibilidade de retificação da escritura pública originalmente lavrada como compra e venda; e (v) definir se a redução da metragem dos imóveis além do limite legal gera direito à indenização e se há configuração de dano moral. III. RAZÕES DE DECIDIR O recolhimento do preparo com base em proveito econômico estimado não caracteriza deserção em condenação ilíquida, sendo possível a complementação do valor, conforme art. 1.007, §2º, do CPC. A revogação da gratuidade da justiça exige prova inequívoca da capacidade financeira da parte, inexistente no caso, mantendo-se o benefício diante da ausência de elementos que infirmem a declaração de hipossuficiência. Nas pretensões de reparação decorrentes de responsabilidade civil contratual aplica-se o prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil, contado do efetivo descumprimento contratual. O contrato de permuta de terreno por unidades imobiliárias firmado entre pessoa física e construtora configura relação de consumo à luz da teoria finalista mitigada, diante da vulnerabilidade técnica e jurídica da contratante. A cláusula contratual que prevê a atuação dos sócios como fiadores e responsáveis diretos legitima sua responsabilização solidária pelo cumprimento das obrigações contratuais. A escritura pública lavrada como compra e venda constitui ato jurídico perfeito e não pode ser alterada anos depois para redefinir a natureza da operação jurídica, sobretudo quando a modificação implicaria insegurança registral e repercussões fiscais. O aditivo contratual firmado pelas partes para prorrogação do prazo de entrega da obra é válido quando celebrado com anuência do contratante e sem demonstração de vício de consentimento, afastando a mora da construtora quando as unidades são entregues dentro do novo prazo ajustado. A redução da área dos imóveis entregues além do limite de um vigésimo previsto no art. 500 do Código Civil gera direito à indenização proporcional, por representar vantagem manifestamente excessiva do fornecedor e desequilíbrio contratual. O descumprimento contratual consistente na entrega de imóvel com metragem inferior à pactuada gera dano material indenizável, mas não configura, por si só, dano moral. A sucumbência recíproca é cabível quando ambas as partes obtêm êxito parcial em seus pedidos, nos termos do art. 86 do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE Recursos desprovidos. Tese de julgamento: Aplica-se o prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil às pretensões indenizatórias decorrentes de inadimplemento contratual em contrato de permuta imobiliária. O contrato de permuta de terreno por unidades imobiliárias firmado entre pessoa física e construtora pode caracterizar relação de consumo à luz da teoria finalista mitigada. A redução da metragem do imóvel além do limite de um vigésimo previsto no art. 500 do Código Civil gera direito à indenização proporcional ao adquirente. A entrega de imóvel com metragem inferior à contratada constitui inadimplemento contratual apto a gerar reparação material, mas não configura dano moral automaticamente. A escritura pública regularmente lavrada constitui ato jurídico perfeito e não pode ser alterada posteriormente apenas para redefinir a natureza do negócio jurídico. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, LXXVIII; CC, arts. 205, 389, parágrafo único, 405, 406, §1º, e 500; CPC, arts. 85, §11, 86, 487, I, 1.007, §2º, e 1.010; CDC, art. 51, IV; Lei 4.591/1964, art. 39. Jurisprudência relevante citada: STJ, entendimento consolidado sobre prazo prescricional decenal em responsabilidade civil contratual. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8003229-05.2021.8.05.0154, oriundos da Comarca de Luís Eduardo Magalhães, em que figuram, simultaneamente, como Recorrentes e Recorridos PILAR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. E OUTROS e MARLY DE SOUZA PORTO. Acordam os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em NEGAR PROVIMENTO AOS RECURSOS. 09

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quinta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8003229-05.2021.8.05.0154

Órgão Julgador
:
Quinta Câmara Cível

APELANTE: PILAR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA e outros (4)

Advogado(s)
:
MARCIO ROGERIO DE SOUZA, SUELLEM APARECIDA URNAUER, VICTOR FERNANDES FIQUENE

APELADO: MARLY DE SOUZA PORTO e outros (4)

Advogado(s)
:
VICTOR FERNANDES FIQUENE, SUELLEM APARECIDA URNAUER, MARCIO ROGERIO DE SOUZA

ACORDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PERMUTA DE TERRENO POR UNIDADES IMOBILIÁRIAS EM CONSTRUÇÃO. PRELIMINARES DE DESERÇÃO, REVOGAÇÃO DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA E PRESCRIÇÃO. REJEIÇÃO. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. TEORIA FINALISTA MITIGADA. VALIDADE DE ADITIVO CONTRATUAL PARA PRORROGAÇÃO DE PRAZO DE ENTREGA. INEXISTÊNCIA DE MORA DA CONSTRUTORA. IMPOSSIBILIDADE DE RETIFICAÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA PARA PERMUTA. ATO JURÍDICO PERFEITO. REDUÇÃO SUBSTANCIAL DA METRAGEM DOS IMÓVEIS. EXTRAPOLAÇÃO DO LIMITE LEGAL DE UM VIGÉSIMO. DIREITO À INDENIZAÇÃO PROPORCIONAL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CONSTRUTORA E DOS FIADORES. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas por PILAR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. e MARLY DE SOUZA PORTO contra sentença que, em ação de obrigação de fazer cumulada com indenização decorrente de contrato de permuta de terreno por nove apartamentos a serem construídos, julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar a construtora e seus fiadores, solidariamente, ao pagamento de indenização pela diferença de metragem das unidades entregues em área inferior à contratada, superior ao limite legal de tolerância, a ser apurada em liquidação de sentença, reconhecendo sucumbência recíproca e rejeitando os demais pleitos, inclusive retificação da escritura pública, multas contratuais, aluguéis por atraso e danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) definir se o recurso dos réus é deserto e se deve ser revogada a gratuidade da justiça concedida à autora; (ii) estabelecer se incide prescrição trienal ou o prazo decenal nas pretensões indenizatórias decorrentes de inadimplemento contratual; (iii) determinar se a relação jurídica configura relação de consumo e se subsiste a responsabilidade solidária dos fiadores; (iv) verificar a validade do aditivo contratual que prorrogou o prazo de entrega das unidades e a possibilidade de retificação da escritura pública originalmente lavrada como compra e venda; e (v) definir se a redução da metragem dos imóveis além do limite legal gera direito à indenização e se há configuração de dano moral.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O recolhimento do preparo com base em proveito econômico estimado não caracteriza deserção em condenação ilíquida, sendo possível a complementação do valor, conforme art. 1.007, §2º, do CPC.

A revogação da gratuidade da justiça exige prova inequívoca da capacidade financeira da parte, inexistente no caso, mantendo-se o benefício diante da ausência de elementos que infirmem a declaração de hipossuficiência.

Nas pretensões de reparação decorrentes de responsabilidade civil contratual aplica-se o prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil, contado do efetivo descumprimento contratual.

O contrato de permuta de terreno por unidades imobiliárias firmado entre pessoa física e construtora configura relação de consumo à luz da teoria finalista mitigada, diante da vulnerabilidade técnica e jurídica da contratante.

A cláusula contratual que prevê a atuação dos sócios como fiadores e responsáveis diretos legitima sua responsabilização solidária pelo cumprimento das obrigações contratuais.

A escritura pública lavrada como compra e venda constitui ato jurídico perfeito e não pode ser alterada anos depois para redefinir a natureza da operação jurídica, sobretudo quando a modificação implicaria insegurança registral e repercussões fiscais.

O aditivo contratual firmado pelas partes para prorrogação do prazo de entrega da obra é válido quando celebrado com anuência do contratante e sem demonstração de vício de consentimento, afastando a mora da construtora quando as unidades são entregues dentro do novo prazo ajustado.

A redução da área dos imóveis entregues além do limite de um vigésimo previsto no art. 500 do Código Civil gera direito à indenização proporcional, por representar vantagem manifestamente excessiva do fornecedor e desequilíbrio contratual.

O descumprimento contratual consistente na entrega de imóvel com metragem inferior à pactuada gera dano material indenizável, mas não configura, por si só, dano moral.

A sucumbência recíproca é cabível quando ambas as partes obtêm êxito parcial em seus pedidos, nos termos do art. 86 do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos desprovidos.

Tese de julgamento
:

Aplica-se o prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil às pretensões indenizatórias decorrentes de inadimplemento contratual em contrato de permuta imobiliária.

O contrato de permuta de terreno por unidades imobiliárias firmado entre pessoa física e construtora pode caracterizar relação de consumo à luz da teoria finalista mitigada.

A redução da metragem do imóvel além do limite de um vigésimo previsto no art. 500 do Código Civil gera direito à indenização proporcional ao adquirente.

A entrega de imóvel com metragem inferior à contratada constitui inadimplemento contratual apto a gerar reparação material, mas não configura dano moral automaticamente.

A escritura pública regularmente lavrada constitui ato jurídico perfeito e não pode ser alterada posteriormente apenas para redefinir a natureza do negócio jurídico.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, LXXVIII; CC, arts. 205, 389, parágrafo único, 405, 406, §1º, e 500; CPC, arts. 85, §11, 86, 487, I, 1.007, §2º, e 1.010; CDC, art. 51, IV; Lei 4.591/1964, art. 39.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, entendimento consolidado sobre prazo prescricional decenal em responsabilidade civil contratual.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº
8003229-05.2021.8.05.0154
,
oriundos da Comarca de Luís Eduardo Magalhães, em que figuram, simultaneamente, como Recorrentes e Recorridos
PILAR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
. E OUTROS
e

MARLY DE SOUZA PORTO
.

Acordam os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em

NEGA
R PROVIMENTO AO
S
RECURSOS.

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