Tribunal: TJBA
Processo: 0535918-05.2014.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): LISBETE MARIA TEIXEIRA ALMEIDA C SANTOS
Órgão julgador: LISBETE MARIA TEIXEIRA ALMEIDA C SANTOS
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-02-06
Data de publicação: 2026-02-06

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0535918-05.2014.8.05.0001 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: OAS EMPREENDIMENTOS S.A. - EM RECUPERACAO JUDICIAL Advogado(s): FLAVIA AKEMI INOUE DE OLIVEIRA, WAGNER BARBOSA DE SOUSA, DOUGLAS CAETANO DA SILVA, ADRIANO DO NASCIMENTO SIQUEIRA, LAURA FERNANDES NOVAIS, MILENA MAYUMI MURAOKA, WALLACE MOREIRA ALCANTARA VIEIRA APELADO: JOAO PAULO PRADO DORIA e outros Advogado(s):ELMAR CAETANO DE SOUZA LIMA, TIAGO MOURA SANTANA, THIAGO MAHFUZ VEZZI ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DA OBRA. INCIDÊNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL PENAL POR INVERSÃO. NECESSIDADE DE SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA DO SALDO DEVEDOR. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO NÃO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta contra sentença proferida nos autos da Ação Ordinária de Perdas e Danos por Descumprimento Contratual, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais. O autor alegou atraso de 34 meses na entrega de unidade imobiliária adquirida em contrato de promessa de compra e venda, cuja entrega era prevista para março de 2012, com tolerância de 180 dias. Pleiteou a responsabilização da construtora por danos materiais e morais, além de revisão das cláusulas contratuais. A sentença reconheceu o inadimplemento contratual após o prazo de tolerância, condenou a Ré ao pagamento de cláusula penal moratória invertida no percentual de 12% ao ano sobre o valor do contrato, e determinou a substituição do índice INCC por IPCA/IGP-M no período de mora, afastando os pedidos de danos morais e devolução em dobro. Honorários fixados com base na sucumbência recíproca. Embargos de declaração foram rejeitados. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se é válida a inversão da cláusula penal moratória com base no Tema 971 do STJ e sua fixação em 12% ao ano sobre o valor do contrato; (ii) estabelecer se é legítima a substituição do índice INCC por IPCA/IGP-M após o término do prazo de tolerância contratual; (iii) determinar se a distribuição dos ônus sucumbenciais foi correta diante da procedência parcial dos pedidos. III. RAZÕES DE DECIDIR Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor às relações de compra e venda de imóveis em regime de incorporação imobiliária, reconhecendo-se o comprador como destinatário final e a construtora como fornecedora, conforme os arts. 2º e 3º do CDC. A alegação de caso fortuito ou força maior não afasta a responsabilidade da incorporadora pelo atraso na entrega do imóvel, pois eventos como greves, chuvas e escassez de materiais são considerados fortuitos internos, inerentes ao risco da atividade empresarial. O STJ, no Tema 971, firmou o entendimento de que a cláusula penal prevista para o inadimplemento do consumidor pode ser invertida em favor deste, quando houver inadimplemento da construtora, mediante arbitramento judicial, garantindo equilíbrio contratual nas relações de consumo. A cláusula penal invertida no percentual de 12% ao ano sobre o valor total do contrato não configura enriquecimento ilícito, pois guarda proporção com o quanto estabelecido no contrato, evitando o esvaziamento da função compensatória da penalidade. A substituição do índice INCC por IPCA/IGP-M durante o período de mora contratual é legítima, pois o INCC reflete os custos da construção e não se aplica após o término do prazo contratual, sob pena de onerar injustamente o consumidor, em descumprimento ao princípio da boa-fé objetiva. A distribuição dos ônus sucumbenciais observou adequadamente o grau de êxito de cada parte, nos termos do art. 86 do CPC, pois, embora não tenha sido acolhido integralmente o pedido do autor, foi reconhecida sua pretensão principal relacionada ao atraso na entrega, a revisão do índice aplicado e a compensação decorrente do descumprimento contratual. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A cláusula penal estipulada exclusivamente contra o consumidor pode ser invertida em favor deste, com arbitramento proporcional ao valor do contrato, nos termos do Tema 971 do STJ. A responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega do imóvel não é afastada por alegações de fortuito interno, como greves, chuvas ou falta de insumos. Durante o período de mora da construtora, é legítima a substituição do INCC por índices inflacionários gerais (IPCA ou IGP-M), desde que mais benéficos ao consumidor, evitando onerosidade excessiva ao apelado. A fixação da cláusula penal moratória com base no valor total do contrato não afronta o equilíbrio contratual, desde que guardada proporcionalidade com o tempo de atraso. A distribuição proporcional dos ônus sucumbenciais deve considerar o resultado prático da demanda, não havendo falar em sucumbência mínima da parte que obteve êxito em maior parte da demanda, e que corresponde aos pontos centrais da controvérsia. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0535918-05.2014.8.05.0001, em que figuram como apelante OAS EMPREENDIMENTOS S.A. - EM RECUPERACAO JUDICIAL e como apelada JOAO PAULO PRADO DORIA e outros. ACORDAM os magistrados integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, por UNANIMIDADE, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto da relatora. Salvador, . 14

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n. 0535918-05.2014.8.05.0001

Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível

APELANTE: OAS EMPREENDIMENTOS S.A. - EM RECUPERACAO JUDICIAL

Advogado(s): FLAVIA AKEMI INOUE DE OLIVEIRA, WAGNER BARBOSA DE SOUSA, DOUGLAS CAETANO DA SILVA, ADRIANO DO NASCIMENTO SIQUEIRA, LAURA FERNANDES NOVAIS, MILENA MAYUMI MURAOKA, WALLACE MOREIRA ALCANTARA VIEIRA

APELADO: JOAO PAULO PRADO DORIA e outros

Advogado(s):ELMAR CAETANO DE SOUZA LIMA, TIAGO MOURA SANTANA, THIAGO MAHFUZ VEZZI

ACORDÃO

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DA OBRA. INCIDÊNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL PENAL POR INVERSÃO. NECESSIDADE DE SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA DO SALDO DEVEDOR. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta contra sentença proferida nos autos da Ação Ordinária de Perdas e Danos por Descumprimento Contratual, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais. O autor alegou atraso de 34 meses na entrega de unidade imobiliária adquirida em contrato de promessa de compra e venda, cuja entrega era prevista para março de 2012, com tolerância de 180 dias. Pleiteou a responsabilização da construtora por danos materiais e morais, além de revisão das cláusulas contratuais. A sentença reconheceu o inadimplemento contratual após o prazo de tolerância, condenou a Ré ao pagamento de cláusula penal moratória invertida no percentual de 12% ao ano sobre o valor do contrato, e determinou a substituição do índice INCC por IPCA/IGP-M no período de mora, afastando os pedidos de danos morais e devolução em dobro. Honorários fixados com base na sucumbência recíproca. Embargos de declaração foram rejeitados.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se é válida a inversão da cláusula penal moratória com base no Tema 971 do STJ e sua fixação em 12% ao ano sobre o valor do contrato; (ii) estabelecer se é legítima a substituição do índice INCC por IPCA/IGP-M após o término do prazo de tolerância contratual; (iii) determinar se a distribuição dos ônus sucumbenciais foi correta diante da procedência parcial dos pedidos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor às relações de compra e venda de imóveis em regime de incorporação imobiliária, reconhecendo-se o comprador como destinatário final e a construtora como fornecedora, conforme os arts. 2º e 3º do CDC.

A alegação de caso fortuito ou força maior não afasta a responsabilidade da incorporadora pelo atraso na entrega do imóvel, pois eventos como greves, chuvas e escassez de materiais são considerados fortuitos internos, inerentes ao risco da atividade empresarial.

O STJ, no Tema 971, firmou o entendimento de que a cláusula penal prevista para o inadimplemento do consumidor pode ser invertida em favor deste, quando houver inadimplemento da construtora, mediante arbitramento judicial, garantindo equilíbrio contratual nas relações de consumo.

A cláusula penal invertida no percentual de 12% ao ano sobre o valor total do contrato não configura enriquecimento ilícito, pois guarda proporção com o quanto estabelecido no contrato, evitando o esvaziamento da função compensatória da penalidade.

A substituição do índice INCC por IPCA/IGP-M durante o período de mora contratual é legítima, pois o INCC reflete os custos da construção e não se aplica após o término do prazo contratual, sob pena de onerar injustamente o consumidor, em descumprimento ao princípio da boa-fé objetiva.

A distribuição dos ônus sucumbenciais observou adequadamente o grau de êxito de cada parte, nos termos do art. 86 do CPC, pois, embora não tenha sido acolhido integralmente o pedido do autor, foi reconhecida sua pretensão principal relacionada ao atraso na entrega, a revisão do índice aplicado e a compensação decorrente do descumprimento contratual.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A cláusula penal estipulada exclusivamente contra o consumidor pode ser invertida em favor deste, com arbitramento proporcional ao valor do contrato, nos termos do Tema 971 do STJ.

A responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega do imóvel não é afastada por alegações de fortuito interno, como greves, chuvas ou falta de insumos.

Durante o período de mora da construtora, é legítima a substituição do INCC por índices inflacionários gerais (IPCA ou IGP-M), desde que mais benéficos ao consumidor, evitando onerosidade excessiva ao apelado.

A fixação da cláusula penal moratória com base no valor total do contrato não afronta o equilíbrio contratual, desde que guardada proporcionalidade com o tempo de atraso.

A distribuição proporcional dos ônus sucumbenciais deve considerar o resultado prático da demanda, não havendo falar em sucumbência mínima da parte que obteve êxito em maior parte da demanda, e que corresponde aos pontos centrais da controvérsia.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.
0535918-05.2014.8.05.0001
, em que figuram como apelante OAS EMPREENDIMENTOS S.A. - EM RECUPERACAO JUDICIAL e como apelada JOAO PAULO PRADO DORIA e outros.

ACORDAM
os magistrados integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, por UNANIMIDADE,
em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO
, nos termos do voto da relatora.

Salvador, .

14