Tribunal: TJBA
Processo: 8011308-08.2025.8.05.0000
Classe: Agravo de Instrumento
Relator(a): MARIO AUGUSTO ALBIANI ALVES JUNIOR
Órgão julgador: MARIO AUGUSTO ALBIANI ALVES JUNIOR
Órgão colegiado: PRIMEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-02-26
Data de publicação: 2026-02-26

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 8011308-08.2025.8.05.0000 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível AGRAVANTE: M A 7 PATRIMONIAL LTDA Advogado(s): IZAAK BRODER, MARCELO NEESER NOGUEIRA REIS, ROBERTA DE ALMEIDA MAIA BRODER, PAULO HENRIQUE OLIVEIRA PACHECO JUNIOR AGRAVADO: ARQUIDIOCESE DE VITORIA DA CONQUISTA Advogado(s):RAMON LELES DE OLIVEIRA ACORDÃO DIREITO CIVIL. DIREITOS REAIS. ENFITEUSE. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA PROVISÓRIA. COBRANÇA DE LAUDÊMIO SEM REGISTRO DE ENFITEUSE. VEROSSIMILHANÇA DAS ALEGAÇÕES. NECESSIDADE DE REGISTRO DA ENFITEUSE NO REGISTRO DE IMÓVEIS. EXIGÊNCIA PREVISTA NO ORDENAMENTO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, nos autos de ação declaratória de inexistência de relação enfitêutica, postergou a apreciação do pedido de tutela provisória para após a formação do contraditório. 2. A agravante alega que adquiriu imóvel cuja matrícula não contém qualquer registro de enfiteuse ou domínio útil favorável à agravada, mas que, ainda assim, foi exigido o pagamento de laudêmio para fins de averbação da compra e venda no registro de imóveis. 3. Postulou a suspensão da exigência de laudêmio, a expedição de certidão de dispensa e autorização de averbação da alienação independentemente de tal pagamento. 4. Efeito suspensivo deferido liminarmente. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 5. Há três questões em discussão: (i) saber se a enfiteuse, enquanto direito real, depende de registro para produzir efeitos perante terceiros; (ii) saber se a ausência de registro de enfiteuse na matrícula ou na cadeia dominial do imóvel afasta a legitimidade da cobrança de laudêmio; e (iii) saber se estão presentes os requisitos para concessão da tutela provisória pleiteada. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. A decisão que posterga a apreciação de tutela provisória, quando presentes seus requisitos, configura indeferimento implícito e pode ser objeto de agravo de instrumento, nos termos do art. 1.015, I, do CPC. 7. A verossimilhança das alegações está evidenciada pela ausência de registro de enfiteuse na matrícula do imóvel de nº 47.750 ou em sua cadeia dominial. 8. O art. 167, I, 10, da Lei nº 6.015/1973 e o art. 1.227 do Código Civil exigem o registro para constituição e eficácia dos direitos reais perante terceiros, o que abrange a enfiteuse e o direito à percepção de laudêmio. 9. A jurisprudência consolidada reconhece que a ausência de registro da enfiteuse impede sua oponibilidade a terceiros e afasta a legitimidade da cobrança do laudêmio. 10. O direito da agravada de demonstrar eventual equívoco registral ou pleitear regularização futura permanece resguardado, nos termos do art. 204 da Lei de Registros Públicos. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Agravo de instrumento conhecido e provido para determinar à agravada que se abstenha de cobrar o laudêmio e que autorize a averbação da alienação do imóvel, independentemente do referido pagamento. 12. Tese de julgamento: A enfiteuse, como direito real sobre coisa alheia, somente se constitui com o respectivo registro no Cartório de Registro de Imóveis; inexistindo tal registro, é ilegítima a cobrança de laudêmio pelo suposto senhorio direto, sendo cabível o deferimento de tutela provisória para afastar a exigência e permitir a averbação da alienação do imóvel. Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 1.227 e 2.038; Lei nº 6.015/1973, arts. 167, I, 10 e 204. Jurisprudência relevante citada: TJ-BA, AI 80029555220208050000, Rel. Maurício Kertzman Szporer, j. 10/12/2020; TJ-BA, AI 80158333820228050000, Rel. José Jorge Lopes Barreto da Silva, j. 19/07/2022; TJ-BA, Apelação 80023471220248050001, Rel. Paulo Cesar Bandeira de Melo Jorge, j. 24/04/2025; TJ-CE, AC 01969666620158060001, Rel. Heraclito Vieira de Sousa Neto, j. 22/09/2021; TJ-RN, AI 08019446920238200000, Rel. João Batista Rodrigues Rebouças, j. 27/06/2023; TJ-AC, Apelação 07004451120168010002, Rel. Cezarinete Angelim, j. 03/07/2018. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento nº 8011308-08.2025.8.05.0000, tendo como agravante M A 7 PATRIMONIAL LTDA e agravada ARQUIDIOCESE DE VITÓRIA DA CONQUISTA, Acordam os Desembargadores integrantes da turma julgadora da Primeira Câmara Cível, à unanimidade de votos, em conhecer e DAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do relator. Salvador, .

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Processo
:
AGRAVO DE INSTRUMENTO n.
8011308-08.2025.8.05.0000

Órgão Julgador
:
Primeira Câmara Cível

AGRAVANTE: M A 7 PATRIMONIAL LTDA

Advogado(s)
:
IZAAK BRODER, MARCELO NEESER NOGUEIRA REIS, ROBERTA DE ALMEIDA MAIA BRODER, PAULO HENRIQUE OLIVEIRA PACHECO JUNIOR

AGRAVADO: ARQUIDIOCESE DE VITORIA DA CONQUISTA

Advogado(s)
:
RAMON LELES DE OLIVEIRA

ACORDÃO

DIREITO CIVIL. DIREITOS REAIS. ENFITEUSE. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA PROVISÓRIA. COBRANÇA DE LAUDÊMIO SEM REGISTRO DE ENFITEUSE. VEROSSIMILHANÇA DAS ALEGAÇÕES.
NECESSIDADE DE REGISTRO DA ENFITEUSE NO REGISTRO DE IMÓVEIS. EXIGÊNCIA PREVISTA NO ORDENAMENTO.
RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, nos autos de ação declaratória de inexistência de relação enfitêutica, postergou a apreciação do pedido de tutela provisória para após a formação do contraditório.

2. A agravante alega que adquiriu imóvel cuja matrícula não contém qualquer registro de enfiteuse ou domínio útil favorável à agravada, mas que, ainda assim, foi exigido o pagamento de laudêmio para fins de averbação da compra e venda no registro de imóveis.

3. Postulou a suspensão da exigência de laudêmio, a expedição de certidão de dispensa e autorização de averbação da alienação independentemente de tal pagamento.

4. Efeito suspensivo deferido liminarmente.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

5. Há três questões em discussão: (i) saber se a enfiteuse, enquanto direito real, depende de registro para produzir efeitos perante terceiros; (ii) saber se a ausência de registro de enfiteuse na matrícula ou na cadeia dominial do imóvel afasta a legitimidade da cobrança de laudêmio; e (iii) saber se estão presentes os requisitos para concessão da tutela provisória pleiteada.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. A decisão que posterga a apreciação de tutela provisória, quando presentes seus requisitos, configura indeferimento implícito e pode ser objeto de agravo de instrumento, nos termos do art. 1.015, I, do CPC.

7. A verossimilhança das alegações está evidenciada pela ausência de registro de enfiteuse na matrícula do imóvel de nº 47.750 ou em sua cadeia dominial.

8. O art. 167, I, 10, da Lei nº 6.015/1973 e o art. 1.227 do Código Civil exigem o registro para constituição e eficácia dos direitos reais perante terceiros, o que abrange a enfiteuse e o direito à percepção de laudêmio.

9. A jurisprudência consolidada reconhece que a ausência de registro da enfiteuse impede sua oponibilidade a terceiros e afasta a legitimidade da cobrança do laudêmio.

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0
. O direito da agravada de demonstrar eventual equívoco registral ou pleitear regularização futura permanece resguardado, nos termos do art. 204 da Lei de Registros Públicos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

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1
. Agravo de instrumento conhecido e provido para determinar à agravada que se abstenha de cobrar o laudêmio e que autorize a averbação da alienação do imóvel, independentemente do referido pagamento.

12
. Tese de julgamento: A enfiteuse, como direito real sobre coisa alheia, somente se constitui com o respectivo registro no Cartório de Registro de Imóveis; inexistindo tal registro, é ilegítima a cobrança de laudêmio pelo suposto senhorio direto, sendo cabível o deferimento de tutela provisória para afastar a exigência e permitir a averbação da alienação do imóvel.

Dispositivos relevantes citados:

Código Civil, arts. 1.227 e 2.038;

Lei nº 6.015/1973, arts. 167, I, 10 e 204.

Jurisprudência relevante citada:

TJ-BA, AI 80029555220208050000, Rel. Maurício Kertzman Szporer, j. 10/12/2020;

TJ-BA, AI 80158333820228050000, Rel. José Jorge Lopes Barreto da Silva, j. 19/07/2022;

TJ-BA, Apelação 80023471220248050001, Rel. Paulo Cesar Bandeira de Melo Jorge, j. 24/04/2025;

TJ-CE, AC 01969666620158060001, Rel. Heraclito Vieira de Sousa Neto, j. 22/09/2021;

TJ-RN, AI 08019446920238200000, Rel. João Batista Rodrigues Rebouças, j. 27/06/2023;

TJ-AC, Apelação 07004451120168010002, Rel. Cezarinete Angelim, j. 03/07/2018.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Agravo de Instrumento nº
8011308-08.2025.8.05.0000
, tendo como agravante
M A 7 PATRIMONIAL LTDA

e
agravada

ARQUIDIOCESE DE VITÓRIA DA CONQUISTA
,

Acordam os Desembargadores integrantes da turma julgadora da Primeira Câmara Cível, à unanimidade de votos,
em conhecer e
D
AR PROVIMENTO ao recurso
,

nos termos do voto do relator.

Salvador, .