Tribunal: TJBA
Processo: 8019689-12.2019.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): GUSTAVO SILVA PEQUENO
Órgão julgador: GUSTAVO SILVA PEQUENO
Órgão colegiado: TERCEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-04-03
Data de publicação: 2026-04-03

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8019689-12.2019.8.05.0001 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: CONDOMINIO CIVIL EULUZ/JHSF Advogado(s): ALINE DEDA MACHADO SANTANA, MARIA CRISTINA LANZA LEMOS DEDA, MARIELE ARAGAO SANTANA, LANARA ROSANE BITTENCOURT SOUZA APELADO: RESTAURANTE DO MAR LTDA Advogado(s):DANIEL ALCANTARA NASTRI CERVEIRA ACORDÃO DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL EM SHOPPING CENTER. CUSTO TOTAL DE OCUPAÇÃO. MANUTENÇÃO DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Recurso de apelação interposto pelo Condomínio Civil Euluz/JHSF contra sentença que julgou procedente ação renovatória de contrato de locação comercial em shopping center, determinando a renovação pelo prazo de 60 meses e fixando o aluguel mensal em 10% do faturamento bruto da loja, mantendo inalteradas as demais cláusulas contratuais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em saber se o percentual de 10% do faturamento bruto fixado na sentença como aluguel engloba ou não as obrigações pecuniárias acessórias de despesas condominiais e Fundo de Promoção e Propaganda (FPP), ou se tais verbas deveriam ser cobradas em apartado, conforme cláusulas do contrato original de 2010. III. RAZÕES DE DECIDIR Rejeitada a preliminar de inovação recursal, pois embora o apelante tenha trazido novos argumentos em sede recursal, estes são relacionados à especificação dos valores da remuneração pela ocupação do imóvel, tema enfrentado na instância primeva, ainda que de forma não aprofundada. O último aditivo contratual firmado em 17/05/2017, vigente quando da propositura da renovatória, estabeleceu no quadro resumo a figura do Custo Total de Ocupação (CTO), correspondente a 10% do faturamento bruto mensal, englobando expressamente os valores de aluguel, fundo de promoção e despesas comuns (condomínio). A renovação compulsória pressupõe a manutenção dos termos pactuados no contrato vigente à época de sua propositura, em observância ao art. 54 da Lei 8.245/91, que determina a prevalência das condições livremente pactuadas em locações de shopping centers. A pretensão do apelante de retornar ao regime de cobrança separada das verbas, tal como previsto no contrato original de 2010, configura indevida modificação contratual em sede renovatória, conferindo efeitos repristinatórios a cláusulas superadas pelo aditivo de 2017. Contradição na tese recursal: embora o apelante defenda que a renovatória não é via adequada para modificar cláusulas livremente pactuadas, pretende justamente alterar o critério estabelecido no último instrumento contratual, o que a sentença preservou integralmente. A própria contestação do apelante manteve a sistemática do CTO ao formular contraproposta, propondo apenas percentual diverso, sem pleitear a volta ao regime de cobrança separada, confirmando a aquiescência com tal sistemática. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e desprovido. Honorários advocatícios majorados em 5% sobre o valor atualizado da causa. Tese de julgamento: "Nas ações renovatórias de contratos de locação em shopping centers, deve-se manter o critério de remuneração estabelecido no último instrumento contratual vigente à época da propositura da ação, vedada a modificação judicial de cláusulas livremente pactuadas pelas partes, em observância ao art. 54 da Lei 8.245/91, podendo apenas o percentual ou valor do aluguel ser arbitrado judicialmente conforme valores de mercado." Dispositivos relevantes citados: Lei nº 8.245/91, arts. 51 e 54; CPC, art. 85, §11. Jurisprudência relevante citada: TJSP, Apelação nº 1060749-72.2014.8.26.0002, Rel. Des. Walter Cesar Exner, j. 23/01/2019; TJSP, Apelação nº 1002288-66.2014.8.26.0533, Rel. Des. Hugo Crepaldi, j. 21/06/2018; TJSP, Apelação Cível nº 10156940420248260114, Rel. Des. Morais Pucci, 26ª Câmara de Direito Privado, j. 09/12/2025; TJDF, Apelação nº 07230068820218070001, Rel. Des. Luís Gustavo B. de Oliveira, 3ª Turma Cível, j. 26/05/2022. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8019689-12.2019.8.05.0001, em que figuram como apelante CONDOMINIO CIVIL EULUZ/JHSF e como apelada RESTAURANTE DO MAR LTDA. ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia, EM NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO, nos termos do voto do relator. Salvador/BA, Presidente Gustavo Silva Pequeno Juiz Convocado/Relator

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8019689-12.2019.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Terceira Câmara Cível

APELANTE: CONDOMINIO CIVIL EULUZ/JHSF

Advogado(s)
:
ALINE DEDA MACHADO SANTANA, MARIA CRISTINA LANZA LEMOS DEDA, MARIELE ARAGAO SANTANA, LANARA ROSANE BITTENCOURT SOUZA

APELADO: RESTAURANTE DO MAR LTDA

Advogado(s)
:
DANIEL ALCANTARA NASTRI CERVEIRA

ACORDÃO

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL EM SHOPPING CENTER. CUSTO TOTAL DE OCUPAÇÃO. MANUTENÇÃO DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de apelação interposto pelo Condomínio Civil Euluz/JHSF contra sentença que julgou procedente ação renovatória de contrato de locação comercial em shopping center, determinando a renovação pelo prazo de 60 meses e fixando o aluguel mensal em 10% do faturamento bruto da loja, mantendo inalteradas as demais cláusulas contratuais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em saber se o percentual de 10% do faturamento bruto fixado na sentença como aluguel engloba ou não as obrigações pecuniárias acessórias de despesas condominiais e Fundo de Promoção e Propaganda (FPP), ou se tais verbas deveriam ser cobradas em apartado, conforme cláusulas do contrato original de 2010.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Rejeitada a preliminar de inovação recursal, pois embora o apelante tenha trazido novos argumentos em sede recursal, estes são relacionados à especificação dos valores da remuneração pela ocupação do imóvel, tema enfrentado na instância primeva, ainda que de forma não aprofundada.

O último aditivo contratual firmado em 17/05/2017, vigente quando da propositura da renovatória, estabeleceu no quadro resumo a figura do Custo Total de Ocupação (CTO), correspondente a 10% do faturamento bruto mensal, englobando expressamente os valores de aluguel, fundo de promoção e despesas comuns (condomínio).

A renovação compulsória pressupõe a manutenção dos termos pactuados no contrato vigente à época de sua propositura, em observância ao art. 54 da Lei 8.245/91, que determina a prevalência das condições livremente pactuadas em locações de shopping centers.

A pretensão do apelante de retornar ao regime de cobrança separada das verbas, tal como previsto no contrato original de 2010, configura indevida modificação contratual em sede renovatória, conferindo efeitos repristinatórios a cláusulas superadas pelo aditivo de 2017.

Contradição na tese recursal: embora o apelante defenda que a renovatória não é via adequada para modificar cláusulas livremente pactuadas, pretende justamente alterar o critério estabelecido no último instrumento contratual, o que a sentença preservou integralmente.

A própria contestação do apelante manteve a sistemática do CTO ao formular contraproposta, propondo apenas percentual diverso, sem pleitear a volta ao regime de cobrança separada, confirmando a aquiescência com tal sistemática.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e desprovido. Honorários advocatícios majorados em 5% sobre o valor atualizado da causa.

Tese de julgamento:
"
Nas ações renovatórias de contratos de locação em shopping centers, deve-se manter o critério de remuneração estabelecido no último instrumento contratual vigente à época da propositura da ação, vedada a modificação judicial de cláusulas livremente pactuadas pelas partes, em observância ao art. 54 da Lei 8.245/91, podendo apenas o percentual ou valor do aluguel ser arbitrado judicialmente conforme valores de mercado
."

Dispositivos relevantes citados:
Lei nº 8.245/91, arts. 51 e 54; CPC, art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada:
TJSP, Apelação nº 1060749-72.2014.8.26.0002, Rel. Des. Walter Cesar Exner, j. 23/01/2019; TJSP, Apelação nº 1002288-66.2014.8.26.0533, Rel. Des. Hugo Crepaldi, j. 21/06/2018; TJSP, Apelação Cível nº 10156940420248260114, Rel. Des. Morais Pucci, 26ª Câmara de Direito Privado, j. 09/12/2025; TJDF, Apelação nº 07230068820218070001, Rel. Des. Luís Gustavo B. de Oliveira, 3ª Turma Cível, j. 26/05/2022.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.
8019689-12.2019.8.05.0001
, em que figuram como apelante CONDOMINIO CIVIL EULUZ/JHSF e como apelada RESTAURANTE DO MAR LTDA.

ACORDAM
os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia, EM NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO, nos termos do voto do relator.

Salvador/BA,

Presidente

Gustavo Silva Pequeno

Juiz Convocado/Relator