Tribunal: TJBA
Processo: 8061887-25.2023.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): PAULO CESAR BANDEIRA DE MELO JORGE
Órgão julgador: PAULO CESAR BANDEIRA DE MELO JORGE
Órgão colegiado: PRIMEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-02-09
Data de publicação: 2026-02-09

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8061887-25.2023.8.05.0001 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível APELANTE: JUCIANE BARBOSA DA SILVA e outros Advogado(s): CAIO PRYL OCKE, JULIANA DE CAIRES BONFIM, LEONARDO DA SILVA GUIMARAES APELADO: FNR CONSTRUTORA ENCORPORADORA E ADMINISTRACAO DE OBRAS LTDA - ME e outros Advogado(s):LEONARDO DA SILVA GUIMARAES, CAIO PRYL OCKE, JULIANA DE CAIRES BONFIM PJ6 ACORDÃO DIREITO CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SEM REGISTRO. PANDEMIA DE COVID-19. RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. MULTA LEGAL DO ART. 35, § 5º, DA LEI 4.591/64. CLÁUSULA PENAL INVERTIDA (TEMA 971/STJ). CUMULAÇÃO. DANO MORAL. HONORÁRIOS. GRATUIDADE DA JUSTIÇA À PESSOA JURÍDICA. RECURSO DA RÉ DESPROVIDO. RECURSO DA AUTORA PROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelações recíprocas interpostas em face de sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel. A rescisão foi motivada pelo atraso no início das obras e pela comercialização das unidades sem o prévio registro de incorporação. A construtora ré busca o reconhecimento de caso fortuito (pandemia), a aplicação da Lei do Distrato com retenção de valores e o afastamento dos danos morais. A autora recorre adesivamente pleiteando a cumulação da multa legal (art. 35, § 5º, da Lei nº 4.591/64) com a cláusula penal invertida. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (i) saber se a pessoa jurídica faz jus à gratuidade da justiça mediante prova de hipossuficiência; (ii) saber se a pandemia de Covid-19 configura força maior apta a afastar a responsabilidade pelo atraso, quando a mora antecede o evento sanitário; (iii) saber se é aplicável a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) a contratos firmados anteriormente à sua vigência; (iv) saber se é possível a cumulação da multa do art. 35, § 5º, da Lei nº 4.591/64 com a cláusula penal compensatória invertida (Tema 971/STJ); e (v) saber se o atraso excessivo e a irregularidade registral configuram dano moral. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A pessoa jurídica com ou sem fins lucrativos faz jus ao benefício da justiça gratuita, desde que demonstre a impossibilidade de arcar com os encargos processuais (Súmula nº 481/STJ). 4. O atraso no licenciamento da obra, ocorrido antes da pandemia, afasta a alegação de força maior, integrando o risco do empreendimento. Configurada a culpa exclusiva da construtora, a restituição das parcelas deve ser integral e imediata (Súmula nº 543/STJ), sendo inaplicável a Lei nº 13.786/2018 a contratos firmados antes de sua vigência ("tempus regit actum"). 5. É cabível a cumulação da multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei nº 4.591/64 com a cláusula penal invertida (Tema 971/STJ). As sanções possuem fatos geradores distintos: a primeira penaliza o ilícito administrativo (falta de registro da incorporação), enquanto a segunda compensa o inadimplemento contratual relativo à obrigação de fazer (atraso na obra). 6. O atraso excessivo na entrega do imóvel, somado à venda irregular de unidade sem registro de incorporação, ultrapassa o mero dissabor, configurando dano moral indenizável. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso da Ré desprovido. Recurso da Autora provido. Tese de julgamento: "1. É admissível a cumulação da multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei nº 4.591/64 com a cláusula penal contratual invertida (Tema 971/STJ), pois possuem naturezas jurídicas e fatos geradores distintos. 2. A venda de imóvel sem o registro da incorporação, somada ao atraso injustificado na obra, gera dano moral 'in re ipsa' ou presumido, dada a gravidade da conduta." Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.º 8061887-25.2023.8.05.0001, sendo Recorrentes e Recorridos FNR CONSTRUTORA ENCORPORADORA E ADMINISTRACAO DE OBRAS LTDA e JUCIANE BARBOSA DA SILVA. ACORDAM os Desembargadores componentes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em CONHECER DAS APELAÇÕES, DANDO-SE PROVIMENTO ao recurso interposto pela parte Autora e NEGANDO-SE PROVIMENTO ao recurso interposto pela Acionada, nos termos do voto do Relator. Sala de Sessões, de de 2025. PRESIDENTE DES. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE Relator Procurador(a) de Justiça

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8061887-25.2023.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Primeira Câmara Cível

APELANTE: JUCIANE BARBOSA DA SILVA e outros

Advogado(s)
:
CAIO PRYL OCKE, JULIANA DE CAIRES BONFIM, LEONARDO DA SILVA GUIMARAES

APELADO: FNR CONSTRUTORA ENCORPORADORA E ADMINISTRACAO DE OBRAS LTDA - ME e outros

Advogado(s)
:
LEONARDO DA SILVA GUIMARAES, CAIO PRYL OCKE, JULIANA DE CAIRES BONFIM

PJ6

ACORDÃO

DIREITO CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SEM REGISTRO. PANDEMIA DE COVID-19. RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. MULTA LEGAL DO ART. 35, § 5º, DA LEI 4.591/64. CLÁUSULA PENAL INVERTIDA (TEMA 971/STJ). CUMULAÇÃO. DANO MORAL. HONORÁRIOS. GRATUIDADE DA JUSTIÇA À PESSOA JURÍDICA. RECURSO DA RÉ DESPROVIDO. RECURSO DA AUTORA PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelações recíprocas interpostas em face de sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel. A rescisão foi motivada pelo atraso no início das obras e pela comercialização das unidades sem o prévio registro de incorporação. A construtora ré busca o reconhecimento de caso fortuito (pandemia), a aplicação da Lei do Distrato com retenção de valores e o afastamento dos danos morais. A autora recorre adesivamente pleiteando a cumulação da multa legal (art. 35, § 5º, da Lei nº 4.591/64) com a cláusula penal invertida.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há cinco questões em discussão: (i) saber se a pessoa jurídica faz jus à gratuidade da justiça mediante prova de hipossuficiência; (ii) saber se a pandemia de Covid-19 configura força maior apta a afastar a responsabilidade pelo atraso, quando a mora antecede o evento sanitário; (iii) saber se é aplicável a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) a contratos firmados anteriormente à sua vigência; (iv) saber se é possível a cumulação da multa do art. 35, § 5º, da Lei nº 4.591/64 com a cláusula penal compensatória invertida (Tema 971/STJ); e (v) saber se o atraso excessivo e a irregularidade registral configuram dano moral.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A pessoa jurídica com ou sem fins lucrativos faz jus ao benefício da justiça gratuita, desde que demonstre a impossibilidade de arcar com os encargos processuais (Súmula nº 481/STJ).

4. O atraso no licenciamento da obra, ocorrido antes da pandemia, afasta a alegação de força maior, integrando o risco do empreendimento. Configurada a culpa exclusiva da construtora, a restituição das parcelas deve ser integral e imediata (Súmula nº 543/STJ), sendo inaplicável a Lei nº 13.786/2018 a contratos firmados antes de sua vigência ("tempus regit actum").

5. É cabível a cumulação da multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei nº 4.591/64 com a cláusula penal invertida (Tema 971/STJ). As sanções possuem fatos geradores distintos: a primeira penaliza o ilícito administrativo (falta de registro da incorporação), enquanto a segunda compensa o inadimplemento contratual relativo à obrigação de fazer (atraso na obra).

6. O atraso excessivo na entrega do imóvel, somado à venda irregular de unidade sem registro de incorporação, ultrapassa o mero dissabor, configurando dano moral indenizável.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso da Ré desprovido. Recurso da Autora provido. Tese de julgamento: "1. É admissível a cumulação da multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei nº 4.591/64 com a cláusula penal contratual invertida (Tema 971/STJ), pois possuem naturezas jurídicas e fatos geradores distintos. 2. A venda de imóvel sem o registro da incorporação, somada ao atraso injustificado na obra, gera dano moral 'in re ipsa' ou presumido, dada a gravidade da conduta."

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.º 8061887-25.2023.8.05.0001, sendo Recorrentes e Recorridos FNR CONSTRUTORA ENCORPORADORA E ADMINISTRACAO DE OBRAS LTDA e JUCIANE BARBOSA DA SILVA.

ACORDAM os Desembargadores componentes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em
CONHECER
DAS APELAÇÕES,
DANDO-SE PROVIMENTO
ao recurso interposto pela parte Autora e
NEGANDO-SE PROVIMENTO
ao recurso interposto pela Acionada, nos termos do voto do Relator.

Sala de Sessões, de de 2025.

PRESIDENTE

DES. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE

Relator

Procurador(a) de Justiça