Tribunal: TJBA
Processo: 8178468-89.2024.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): PAULO CESAR BANDEIRA DE MELO JORGE
Órgão julgador: PAULO CESAR BANDEIRA DE MELO JORGE
Órgão colegiado: 2ª VICE-PRESIDÊNCIA
Data de julgamento: 2026-03-19
Data de publicação: 2026-03-19

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8178468-89.2024.8.05.0001 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível APELANTE: RONILSON DA SILVA GONCALVES Advogado(s): FELIPE SANTOS GAVAZZA NERY APELADO: PEJOTA EMPREENDIMENTOS LTDA e outros Advogado(s):JOSE ADAILAN MOTA ARAUJO, EDUARDO ALCANTARA ANDRADE FILHO, MARCELO TOURINHO DANTAS PJ13 ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E LUCROS CESSANTES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SALDO DEVEDOR QUE REPRESENTA CERCA DE TRINTA POR CENTO DO VALOR DO IMÓVEL, NÃO CARACTERIZANDO INADIMPLEMENTO ÍNFIMO. INAPLICABILIDADE DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. RETENÇÃO LÍCITA DAS CHAVES. INADIMPLEMENTO CONFIGURADO. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de imissão na posse e indenização por lucros cessantes e danos morais, decorrentes da retenção das chaves de imóvel por parte da construtora em virtude de saldo devedor em aberto. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão reside em verificar a legalidade da retenção das chaves por inadimplemento de parcela do preço diretamente à construtora, a aplicabilidade da Teoria do Adimplemento Substancial e a configuração de danos morais e lucros cessantes ante a execução de taxas condominiais sofrida pelo adquirente sem a posse do bem. III. RAZÕES DE DECIDIR 1. Inaplicabilidade da Teoria do Adimplemento Substancial, uma vez que o saldo devedor atualizado (R$60.706,17) representa aproximadamente 30% do valor do imóvel, não caracterizando inadimplemento ínfimo. 2. Licitude da conduta da construtora baseada na exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), prevista no art. 476 do Código Civil, e em cláusula contratual expressa (Cláusula 15ª) que condiciona a imissão na posse à quitação integral das obrigações. 3. Inexistência de ato ilícito apto a ensejar reparação civil, tratando-se de exercício regular de direito (art. 188, I, do Código Civil). Eventual discussão sobre taxas condominiais cobradas antes da posse deve ser dirimida em via própria, não contaminando a licitude da retenção motivada pela mora no pagamento do preço. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e desprovido. Tese de Julgamento: “É lícita a retenção das chaves de imóvel pela construtora quando houver inadimplemento de parcela expressiva do preço, conforme previsão contratual e o instituto da exceção do contrato não cumprido”. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8178468-89.2024.8.05.0001, em que figuram como Apelante RONILSON DA SILVA GONCALVES e como Apelados PEJOTA EMPREENDIMENTOS LTDA e PEJOTA CONSTRUCOES LTDA. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade de votos, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do Relator. Salvador, Sala de Sessões, data da assinatura eletrônica. Presidente Des. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE Relator Procurador(a) de Justiça

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8178468-89.2024.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Primeira Câmara Cível

APELANTE: RONILSON DA SILVA GONCALVES

Advogado(s)
:
FELIPE SANTOS GAVAZZA NERY

APELADO: PEJOTA EMPREENDIMENTOS LTDA e outros

Advogado(s)
:
JOSE ADAILAN MOTA ARAUJO, EDUARDO ALCANTARA ANDRADE FILHO, MARCELO TOURINHO DANTAS

PJ13

ACORDÃO

APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E LUCROS CESSANTES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SALDO DEVEDOR QUE REPRESENTA CERCA DE TRINTA POR CENTO DO VALOR DO IMÓVEL, NÃO CARACTERIZANDO INADIMPLEMENTO ÍNFIMO. INAPLICABILIDADE DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. RETENÇÃO LÍCITA DAS CHAVES. INADIMPLEMENTO CONFIGURADO. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de imissão na posse e indenização por lucros cessantes e danos morais, decorrentes da retenção das chaves de imóvel por parte da construtora em virtude de saldo devedor em aberto.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
A questão reside em verificar a legalidade da retenção das chaves por inadimplemento de parcela do preço diretamente à construtora, a aplicabilidade da Teoria do Adimplemento Substancial e a configuração de danos morais e lucros cessantes ante a execução de taxas condominiais sofrida pelo adquirente sem a posse do bem.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. Inaplicabilidade da Teoria do Adimplemento Substancial, uma vez que o saldo devedor atualizado (R$60.706,17) representa aproximadamente 30% do valor do imóvel, não caracterizando inadimplemento ínfimo.

2. Licitude da conduta da construtora baseada na exceção do contrato não cumprido (
exceptio non adimpleti contractus
), prevista no art. 476 do Código Civil, e em cláusula contratual expressa (Cláusula 15ª) que condiciona a imissão na posse à quitação integral das obrigações.

3. Inexistência de ato ilícito apto a ensejar reparação civil, tratando-se de exercício regular de direito (art. 188, I, do Código Civil). Eventual discussão sobre taxas condominiais cobradas antes da posse deve ser dirimida em via própria, não contaminando a licitude da retenção motivada pela mora no pagamento do preço.

IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso conhecido e desprovido.
Tese de Julgamento:
“É lícita a retenção das chaves de imóvel pela construtora quando houver inadimplemento de parcela expressiva do preço, conforme previsão contratual e o instituto da exceção do contrato não cumprido”.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8178468-89.2024.8.05.0001, em que figuram como Apelante RONILSON DA SILVA GONCALVES e como Apelados PEJOTA EMPREENDIMENTOS LTDA e PEJOTA CONSTRUCOES LTDA.

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade de votos, em
CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO
, nos termos do voto do Relator.

Salvador, Sala de Sessões, data da assinatura eletrônica.

Presidente

Des. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE

Relator

Procurador(a) de Justiça