Tribunal: TJBA
Processo: 0409995-03.2013.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): MARIA DAS GRACAS GUERRA DE SANTANA HAMILTON
Órgão julgador: MARIA DAS GRACAS GUERRA DE SANTANA HAMILTON
Órgão colegiado: QUARTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-06-16
Data de publicação: 2026-06-16

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quarta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0409995-03.2013.8.05.0001 Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível APELANTE: ALBERTO BISPO DE SANTANA e outros (11) Advogado(s): HENRIQUE BORGES GUIMARAES NETO, MARCIO BESERRA GUIMARAES APELADO: SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. - PROJETO ROTULA Advogado(s):JOSE HORMINO BRASIL CURVELLO FILHO, ALBERT SALES ANDRADE, JULIANA SANTOS REBOUCAS, BRUNO VALTER SANTOS ARAUJO, LARISSA MARTINS DA SILVA OLIVEIRA, LORENA SOUZA CARVALHO, FABIO PIRES DA SILVA ACORDÃO Ementa. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RELAÇÃO DE CONSUMO. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. CLÁUSULA HIPOTECÁRIA EM FAVOR DE AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AOS ADQUIRENTES. SÚMULA 308 DO STJ. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. MANUTENÇÃO DA CONDENAÇÃO. TERMO FINAL DA MORA. ENTREGA DAS CHAVES. SUBSTITUIÇÃO DO INCC PELO IPCA DURANTE A MORA DA CONSTRUTORA. TEMA 996 DO STJ. DANOS MORAIS CONFIGURADOS PELO ATRASO SIGNIFICATIVO NA ENTREGA DE IMÓVEL DESTINADO À MORADIA. REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. RECURSOS CONHECIDOS. APELAÇÃO DA RÉ DESPROVIDA. APELAÇÃO DOS AUTORES PROVIDA. I. CASO EM EXAME 1. Ação indenizatória proposta por adquirentes de unidades imobiliárias contra construtora, em razão de atraso na entrega de imóveis adquiridos na planta. 2. Sentença do Juízo da Vara Cível e Comercial julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar a ré ao pagamento de lucros cessantes, fixados em 0,5% ao mês sobre o valor do contrato durante o período de atraso, julgando improcedentes os demais pleitos. 3. Em embargos de declaração, o juízo de origem examinou pedido relativo a danos morais, rejeitando-o, e reconheceu a sucumbência recíproca entre as partes. 4. Os autores interpuseram apelação buscando a substituição do índice de correção do saldo devedor (INCC pelo IPCA) durante o período de atraso e a condenação da construtora ao pagamento de danos morais. 5. A ré também apelou, sustentando inexistência de atraso injustificado, afastamento da condenação em lucros cessantes e, subsidiariamente, a fixação do termo final da mora na data de expedição do “habite-se”. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 6. Há três questões em discussão: a) saber se a construtora responde pelo atraso na entrega das unidades imobiliárias e se são devidos lucros cessantes aos adquirentes; b) saber se é cabível a substituição do índice de atualização do saldo devedor (INCC pelo IPCA) durante o período de mora da construtora; c) saber se o atraso significativo na entrega do imóvel destinado à moradia configura dano moral indenizável. III. RAZÕES DE DECIDIR 7. A relação jurídica estabelecida entre as partes possui natureza consumerista, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor e o regime de responsabilidade objetiva do fornecedor. 8. Comprovado atraso na entrega das unidades imobiliárias após o término do prazo contratual acrescido da cláusula de tolerância de 180 dias, configura-se inadimplemento contratual imputável à construtora. 9. Alegações de greves, chuvas, escassez de mão de obra e dificuldades de mercado caracterizam fortuito interno, inerente ao risco da atividade empresarial, não sendo aptas a afastar a mora da construtora. 10. Reconhecida, de ofício, omissão da sentença quanto ao pedido de invalidação de cláusula contratual que instituiu garantia hipotecária em favor de agente financeiro, declarando-se sua ineficácia em relação aos adquirentes, conforme entendimento consolidado na Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça. 11. O atraso injustificado na entrega do imóvel enseja indenização por lucros cessantes, consistentes na privação do uso do bem, sendo razoável a fixação no percentual de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato. 12. O termo final da mora corresponde à efetiva entrega das chaves ao adquirente, e não à expedição do “habite-se”, pois apenas naquele momento ocorre a disponibilização da posse direta do imóvel. 13. Durante o período de mora da construtora, revela-se abusiva a incidência do INCC, índice vinculado ao custo da construção civil, impondo-se sua substituição por índice de correção monetária mais favorável ao consumidor, como o IPCA, a fim de recompor o equilíbrio contratual, conforme orientação consolidada no Tema 996 do STJ. 14. Eventual diferença cobrada em razão da incidência indevida do INCC durante a mora deve ser objeto de abatimento simples no saldo devedor. 15. O atraso significativo na entrega de imóvel destinado à moradia, por período superior ao prazo contratualmente previsto, ultrapassa o mero inadimplemento contratual e caracteriza dano moral indenizável, dada a frustração da legítima expectativa habitacional e os reflexos na organização familiar dos adquirentes. 16. Mostra-se adequada a fixação da indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 por contrato, observados os critérios da proporcionalidade e da razoabilidade. 17. A correção monetária da indenização por dano moral incide desde a data do arbitramento, e os juros de mora desde a citação. 18. A reforma parcial da sentença evidencia sucumbência mínima dos autores, impondo-se a redistribuição dos ônus sucumbenciais para condenar a ré ao pagamento integral das custas e honorários advocatícios. IV. DISPOSITIVO E TESE 19. Recursos conhecidos. 20. Apelação da ré desprovida. 21. Apelação dos autores provida para determinar a substituição do INCC pelo IPCA durante o período de mora da construtora, com abatimento simples de eventual diferença cobrada, bem como para condenar a ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 por contrato, além de reconhecer, de ofício, a ineficácia de cláusula contratual de garantia hipotecária em relação aos adquirentes. Tese de julgamento: “O atraso injustificado na entrega de imóvel adquirido na planta configura inadimplemento contratual da construtora, ensejando indenização por lucros cessantes e danos morais. Durante o período de mora da fornecedora, é abusiva a incidência do INCC sobre o saldo devedor, admitindo-se sua substituição pelo IPCA, se mais favorável ao consumidor. A hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro não produz efeitos em relação aos adquirentes do imóvel.” Dispositivos relevantes citados Código Civil, art. 405. Código de Processo Civil, arts. 85, §11, e 1.026, §2º. Jurisprudência relevante citada STJ, Súmula 308. STJ, Súmula 362. TJBA, Apelação nº 0380480-54.2012.8.05.0001, Rel. Des. Edson Ruy Bahiense Guimarães, Primeira Câmara Cível, publ. 19/11/2025. TJBA, Apelação nº 0384275-34.2013.8.05.0001, Rel. Des. José Edivaldo Rocha Rotondano, Quarta Câmara Cível, publ. 10/09/2025. TJBA, Apelação nº 0374039-23.2013.8.05.0001, Rel. Des. Rosita Falcão de Almeida Maia, Terceira Câmara Cível, publ. 20/08/2025. Vistos, relatados e discutidos estes autos de nº 0409995-03.2013.8.05.0001, em que figuram, como apelantes e apelados, simultaneamente, FABIO CRUZ BANDEIRA E OUTROS (autores) e por SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. - PROJETO ROTULA. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER e DAR PROVIMENTO ao apelo dos autores e NEGAR PROVIMENTO ao recurso da ré, nos termos do voto da Relatora. Salvador/BA, datado e assinado eletronicamente. Maria das Graças Hamilton Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quarta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n. 0409995-03.2013.8.05.0001

Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível

APELANTE: ALBERTO BISPO DE SANTANA e outros (11)

Advogado(s): HENRIQUE BORGES GUIMARAES NETO, MARCIO BESERRA GUIMARAES

APELADO: SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. - PROJETO ROTULA

Advogado(s):JOSE HORMINO BRASIL CURVELLO FILHO, ALBERT SALES ANDRADE, JULIANA SANTOS REBOUCAS, BRUNO VALTER SANTOS ARAUJO, LARISSA MARTINS DA SILVA OLIVEIRA, LORENA SOUZA CARVALHO, FABIO PIRES DA SILVA

ACORDÃO

Ementa
. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RELAÇÃO DE CONSUMO. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. CLÁUSULA HIPOTECÁRIA EM FAVOR DE AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AOS ADQUIRENTES. SÚMULA 308 DO STJ. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. MANUTENÇÃO DA CONDENAÇÃO. TERMO FINAL DA MORA. ENTREGA DAS CHAVES. SUBSTITUIÇÃO DO INCC PELO IPCA DURANTE A MORA DA CONSTRUTORA. TEMA 996 DO STJ. DANOS MORAIS CONFIGURADOS PELO ATRASO SIGNIFICATIVO NA ENTREGA DE IMÓVEL DESTINADO À MORADIA. REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. RECURSOS CONHECIDOS. APELAÇÃO DA RÉ DESPROVIDA. APELAÇÃO DOS AUTORES PROVIDA.

I. CASO EM EXAME

1.
Ação indenizatória proposta por adquirentes de unidades imobiliárias contra construtora, em razão de atraso na entrega de imóveis adquiridos na planta.

2.
Sentença do Juízo da Vara Cível e Comercial julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar a ré ao pagamento de lucros cessantes, fixados em 0,5% ao mês sobre o valor do contrato durante o período de atraso, julgando improcedentes os demais pleitos.

3.
Em embargos de declaração, o juízo de origem examinou pedido relativo a danos morais, rejeitando-o, e reconheceu a sucumbência recíproca entre as partes.

4.
Os autores interpuseram apelação buscando a substituição do índice de correção do saldo devedor (INCC pelo IPCA) durante o período de atraso e a condenação da construtora ao pagamento de danos morais.

5.
A ré também apelou, sustentando inexistência de atraso injustificado, afastamento da condenação em lucros cessantes e, subsidiariamente, a fixação do termo final da mora na data de expedição do “habite-se”.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

6. Há três questões em discussão:
a
) saber se a construtora responde pelo atraso na entrega das unidades imobiliárias e se são devidos lucros cessantes aos adquirentes;
b
) saber se é cabível a substituição do índice de atualização do saldo devedor (INCC pelo IPCA) durante o período de mora da construtora;
c
) saber se o atraso significativo na entrega do imóvel destinado à moradia configura dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

7. A relação jurídica estabelecida entre as partes possui natureza consumerista, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor e o regime de responsabilidade objetiva do fornecedor.

8. Comprovado atraso na entrega das unidades imobiliárias após o término do prazo contratual acrescido da cláusula de tolerância de 180 dias, configura-se inadimplemento contratual imputável à construtora.

9. Alegações de greves, chuvas, escassez de mão de obra e dificuldades de mercado caracterizam fortuito interno, inerente ao risco da atividade empresarial, não sendo aptas a afastar a mora da construtora.

10. Reconhecida, de ofício, omissão da sentença quanto ao pedido de invalidação de cláusula contratual que instituiu garantia hipotecária em favor de agente financeiro, declarando-se sua ineficácia em relação aos adquirentes, conforme entendimento consolidado na Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça.

11. O atraso injustificado na entrega do imóvel enseja indenização por lucros cessantes, consistentes na privação do uso do bem, sendo razoável a fixação no percentual de 0,5% ao mês sobre o valor do contrato.

12. O termo final da mora corresponde à efetiva entrega das chaves ao adquirente, e não à expedição do “habite-se”, pois apenas naquele momento ocorre a disponibilização da posse direta do imóvel.

13. Durante o período de mora da construtora, revela-se abusiva a incidência do INCC, índice vinculado ao custo da construção civil, impondo-se sua substituição por índice de correção monetária mais favorável ao consumidor, como o IPCA, a fim de recompor o equilíbrio contratual, conforme orientação consolidada no Tema 996 do STJ.

14. Eventual diferença cobrada em razão da incidência indevida do INCC durante a mora deve ser objeto de abatimento simples no saldo devedor.

15. O atraso significativo na entrega de imóvel destinado à moradia, por período superior ao prazo contratualmente previsto, ultrapassa o mero inadimplemento contratual e caracteriza dano moral indenizável, dada a frustração da legítima expectativa habitacional e os reflexos na organização familiar dos adquirentes.

16. Mostra-se adequada a fixação da indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 por contrato, observados os critérios da proporcionalidade e da razoabilidade.
17. A correção monetária da indenização por dano moral incide desde a data do arbitramento, e os juros de mora desde a citação.

18. A reforma parcial da sentença evidencia sucumbência mínima dos autores, impondo-se a redistribuição dos ônus sucumbenciais para condenar a ré ao pagamento integral das custas e honorários advocatícios.

IV. DISPOSITIVO E TESE

19. Recursos conhecidos.

20. Apelação da ré desprovida.

21. Apelação dos autores provida para determinar a substituição do INCC pelo IPCA durante o período de mora da construtora, com abatimento simples de eventual diferença cobrada, bem como para condenar a ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 por contrato, além de reconhecer, de ofício, a ineficácia de cláusula contratual de garantia hipotecária em relação aos adquirentes.

Tese de julgamento: “O atraso injustificado na entrega de imóvel adquirido na planta configura inadimplemento contratual da construtora, ensejando indenização por lucros cessantes e danos morais. Durante o período de mora da fornecedora, é abusiva a incidência do INCC sobre o saldo devedor, admitindo-se sua substituição pelo IPCA, se mais favorável ao consumidor. A hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro não produz efeitos em relação aos adquirentes do imóvel.”

Dispositivos relevantes citados

Código Civil, art. 405.

Código de Processo Civil, arts. 85, §11, e 1.026, §2º.

Jurisprudência relevante citada

STJ, Súmula 308.

STJ, Súmula 362.

TJBA, Apelação nº 0380480-54.2012.8.05.0001, Rel. Des. Edson Ruy Bahiense Guimarães, Primeira Câmara Cível, publ. 19/11/2025.

TJBA, Apelação nº 0384275-34.2013.8.05.0001, Rel. Des. José Edivaldo Rocha Rotondano, Quarta Câmara Cível, publ. 10/09/2025.

TJBA, Apelação nº 0374039-23.2013.8.05.0001, Rel. Des. Rosita Falcão de Almeida Maia, Terceira Câmara Cível, publ. 20/08/2025.

Vistos, relatados e discutidos estes autos d
e
nº

0409995-03.2013.8.05.0001
, em que figuram, como

apelante
s e apelados, simultaneamente,

FABIO CRUZ BANDEIRA E OUTROS
(autores) e por
SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. - PROJETO ROTULA.

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia,
em
CONHECER
e D
AR PROVIMENTO ao apelo dos
autores
e NEGAR PROVIMENTO ao recurso da ré
,
nos termos do voto d
a
Relatora.

Salvador/BA
, data
do e assinado eletronicamente.

Maria das Graças Hamilton

Desembargadora Relatora