Tribunal: TJBA
Processo: 8002970-03.2020.8.05.0103
Classe: Apelação
Relator(a): CLAUDIO CESARE BRAGA PEREIRA
Órgão julgador: CLAUDIO CESARE BRAGA PEREIRA
Órgão colegiado: 2ª VICE-PRESIDÊNCIA
Data de julgamento: 2026-03-10
Data de publicação: 2026-03-10

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8002970-03.2020.8.05.0103 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: CST EXPANSAO URBANA LTDA e outros Advogado(s): AIRES VIGO, TADEU ANTONIO BORBA APELADO: ECIO ALMEIDA SOARES Advogado(s):RODRIGO SOUZA MEIRA ACORDÃO Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL SEM NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR. NULIDADE DO PROCEDIMENTO EXPROPRIATÓRIO. CULPA EXCLUSIVA DAS VENDEDORAS. DANO MORAL CONFIGURADO. CORREÇÃO DO ÍNDICE DE ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por SP 03 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (sucessora de SP 66 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.) e CST EXPANSÃO URBANA LTDA. contra sentença que julgou parcialmente procedente ação indenizatória ajuizada por Écio Almeida Soares. O autor celebrou contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária, quitando cerca de 74,68% do valor. Em razão de inadimplemento, as rés promoveram unilateralmente o distrato e leiloaram o imóvel, sem notificação prévia para purgação da mora ou ciência das datas do leilão. A sentença reconheceu a nulidade do leilão e declarou rescindido o contrato por culpa exclusiva das rés, condenando-as à restituição integral dos valores pagos, pagamento de multa contratual, danos morais e custas processuais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir se as apelantes fazem jus ao benefício da gratuidade de justiça; (ii) estabelecer se o procedimento expropriatório obedeceu às exigências da Lei nº 9.514/97; (iii) determinar a responsabilidade das rés pela resolução contratual e os efeitos indenizatórios decorrentes; (iv) fixar o índice correto de atualização monetária sobre os valores devidos. III. RAZÕES DE DECIDIR A concessão da gratuidade de justiça às apelantes se justifica diante da comprovação de sua recuperação judicial e da incapacidade momentânea de arcar com os custos do preparo recursal, afastando a deserção. A ausência de comprovação da notificação pessoal do devedor quanto às datas, horários e locais dos leilões extrajudiciais acarreta a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade e alienação do imóvel, por violação à Lei nº 9.514/97 e à jurisprudência consolidada do STJ. A nulidade do procedimento expropriatório afasta a aplicação do Tema 1095 do STJ e impõe a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, pois a resolução do contrato decorre de culpa exclusiva das rés. Na hipótese de resolução contratual por culpa das vendedoras, impõe-se a restituição integral das parcelas pagas, nos termos da Súmula 543 do STJ, vedada qualquer retenção ou abatimento a título de IPTU ou taxas, por ausência de usufruto do imóvel pelo autor. O dano moral se configura in re ipsa diante da perda indevida do imóvel por ato ilícito das rés, sendo o valor de R$ 20.000,00 compatível com a extensão do dano e a finalidade pedagógica da indenização. A incidência cumulativa de IPCA e SELIC configura bis in idem. A Taxa SELIC deve incidir exclusivamente a partir da citação, por englobar juros e correção monetária, devendo os valores ser corrigidos pelo INPC (ou índice oficial) apenas até a data da citação. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: A ausência de notificação pessoal do devedor quanto à realização de leilão extrajudicial torna nulo o procedimento expropriatório previsto na Lei nº 9.514/97. A resolução contratual por culpa exclusiva do vendedor/credor fiduciário impõe a restituição integral dos valores pagos pelo comprador, nos termos da Súmula 543 do STJ. A perda irregular do imóvel por leilão nulo configura dano moral indenizável, independentemente de prova do prejuízo. A Taxa SELIC deve incidir a partir da citação como índice único de atualização, vedada a cumulação com qualquer outro índice de correção monetária. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 322, §2º, 373, II, 405 e 406, §1º; CPC, arts. 85, §2º, e 487, I; Lei nº 9.514/1997, arts. 26 e 27. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1095, j. 08.06.2022; STJ, EREsp 1.348.640/SP, Corte Especial, j. 02.12.2015; STJ, Súmula 543. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n° 8002970-03.2020.8.05.0103, oriundos da Comarca de Ilhéus, em que figuram como Recorrente SP 03 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, sendo Recorrido ECIO ALMEIDA SOARES. Acordam os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER E DAR PROVIMENTO PARCIAL AO APELO. 09

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quinta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8002970-03.2020.8.05.0103

Órgão Julgador
:
Quinta Câmara Cível

APELANTE: CST EXPANSAO URBANA LTDA e outros

Advogado(s)
:
AIRES VIGO, TADEU ANTONIO BORBA

APELADO: ECIO ALMEIDA SOARES

Advogado(s)
:
RODRIGO SOUZA MEIRA

ACORDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL SEM NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR. NULIDADE DO PROCEDIMENTO EXPROPRIATÓRIO. CULPA EXCLUSIVA DAS VENDEDORAS. DANO MORAL CONFIGURADO. CORREÇÃO DO ÍNDICE DE ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por SP 03 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (sucessora de SP 66 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.) e CST EXPANSÃO URBANA LTDA. contra sentença que julgou parcialmente procedente ação indenizatória ajuizada por Écio Almeida Soares. O autor celebrou contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária, quitando cerca de 74,68% do valor. Em razão de inadimplemento, as rés promoveram unilateralmente o distrato e leiloaram o imóvel, sem notificação prévia para purgação da mora ou ciência das datas do leilão. A sentença reconheceu a nulidade do leilão e declarou rescindido o contrato por culpa exclusiva das rés, condenando-as à restituição integral dos valores pagos, pagamento de multa contratual, danos morais e custas processuais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se as apelantes fazem jus ao benefício da gratuidade de justiça; (ii) estabelecer se o procedimento expropriatório obedeceu às exigências da Lei nº 9.514/97; (iii) determinar a responsabilidade das rés pela resolução contratual e os efeitos indenizatórios decorrentes; (iv) fixar o índice correto de atualização monetária sobre os valores devidos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A concessão da gratuidade de justiça às apelantes se justifica diante da comprovação de sua recuperação judicial e da incapacidade momentânea de arcar com os custos do preparo recursal, afastando a deserção.

A ausência de comprovação da notificação pessoal do devedor quanto às datas, horários e locais dos leilões extrajudiciais acarreta a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade e alienação do imóvel, por violação à Lei nº 9.514/97 e à jurisprudência consolidada do STJ.

A nulidade do procedimento expropriatório afasta a aplicação do Tema 1095 do STJ e impõe a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, pois a resolução do contrato decorre de culpa exclusiva das rés.

Na hipótese de resolução contratual por culpa das vendedoras, impõe-se a restituição integral das parcelas pagas, nos termos da Súmula 543 do STJ, vedada qualquer retenção ou abatimento a título de IPTU ou taxas, por ausência de usufruto do imóvel pelo autor.

O dano moral se configura in re ipsa diante da perda indevida do imóvel por ato ilícito das rés, sendo o valor de R$ 20.000,00 compatível com a extensão do dano e a finalidade pedagógica da indenização.

A incidência cumulativa de IPCA e SELIC configura bis in idem. A Taxa SELIC deve incidir exclusivamente a partir da citação, por englobar juros e correção monetária, devendo os valores ser corrigidos pelo INPC (ou índice oficial) apenas até a data da citação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A ausência de notificação pessoal do devedor quanto à realização de leilão extrajudicial torna nulo o procedimento expropriatório previsto na Lei nº 9.514/97.

A resolução contratual por culpa exclusiva do vendedor/credor fiduciário impõe a restituição integral dos valores pagos pelo comprador, nos termos da Súmula 543 do STJ.

A perda irregular do imóvel por leilão nulo configura dano moral indenizável, independentemente de prova do prejuízo.

A Taxa SELIC deve incidir a partir da citação como índice único de atualização, vedada a cumulação com qualquer outro índice de correção monetária.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 322, §2º, 373, II, 405 e 406, §1º; CPC, arts. 85, §2º, e 487, I; Lei nº 9.514/1997, arts. 26 e 27.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Tema 1095, j. 08.06.2022; STJ, EREsp 1.348.640/SP, Corte Especial, j. 02.12.2015; STJ, Súmula 543.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n°
8002970-03.2020.8.05.0103
, oriundos da
Comarca de
Ilhéus
, em que figuram

como Recorrente
SP 03 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, sendo Recorrido
ECIO ALMEIDA SOARES
.

Acordam os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em
CONHECER E
D
A
R PROVIMENTO
PARCIAL
AO APELO.

09