Tribunal: TJBA
Processo: 8002991-74.2020.8.05.0039
Classe: Apelação
Relator(a): JOSEVANDO SOUZA ANDRADE
Órgão julgador: JOSEVANDO SOUZA ANDRADE
Órgão colegiado: PRIMEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-06-04
Data de publicação: 2026-06-04

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8002991-74.2020.8.05.0039 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível APELANTE: VICTOR LUIZ COSTA DE ARAUJO SANTOS e outros (2) Advogado(s): MARIO CESAR RIBEIRO REIS, LUCAS LIMA RODRIGUES APELADO: CIPASA CAMACARI CRI1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA e outros (2) Advogado(s):LUCAS LIMA RODRIGUES, MARIO CESAR RIBEIRO REIS ACORDÃO APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO DO AUTOR E DESPROVIMENTO DO RECURSO DAS RÉS. I. Caso em exame Tratam-se de apelações simultâneas interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação decorrente de contrato de promessa de compra e venda de lote, com pacto de alienação fiduciária, reconhecendo a mora da construtora desde janeiro de 2016, mas indeferindo a rescisão contratual. A sentença condenou as rés ao pagamento de lucros cessantes e à restituição de valores pagos a título de IPTU e taxas associativas, rejeitando danos morais e declarando prescrita a restituição da corretagem. O autor pleiteia a rescisão contratual, devolução integral dos valores e indenização por danos morais. As rés buscam afastar as condenações impostas. II. Questão em discussão A controvérsia consiste em definir: (i) a possibilidade de rescisão contratual por culpa do vendedor, mesmo diante de alienação fiduciária registrada; (ii) a responsabilidade pelo atraso na entrega do empreendimento; (iii) a restituição de valores pagos, inclusive comissão de corretagem; (iv) a configuração de danos morais; e (v) a validade das condenações por lucros cessantes e encargos propter rem. III. Razões de decidir A mora da construtora restou caracterizada desde janeiro de 2016, sendo inaplicável a justificativa de prazo legal diverso ou entraves administrativos, por se tratar de risco inerente à atividade econômica, nos termos do Código de Defesa do Consumidor. O prazo contratual vincula o fornecedor, sendo abusiva a alteração unilateral ou transferência dos riscos ao consumidor. A responsabilidade por IPTU e taxas condominiais somente se transfere com a imissão na posse, sendo nulas cláusulas que antecipem tal obrigação ao consumidor. O atraso na entrega de loteamento gera presunção de prejuízo, sendo devidos lucros cessantes, ainda que se trate de lote não edificado. A alienação fiduciária não impede a resolução contratual quando o inadimplemento decorre do vendedor, afastando-se a aplicação da Lei nº 9.514/97. A rescisão por culpa do vendedor impõe a restituição integral e imediata dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem, com fundamento no art. 475 do Código Civil e no art. 53 do CDC. Não há prescrição da pretensão de restituição da corretagem quando vinculada à resolução contratual, aplicando-se o prazo decenal. O atraso excessivo, superior a anos, configura dano moral indenizável, por violar o projeto de vida e a legítima expectativa do consumidor. IV. Dispositivo e tese Recursos conhecidos. Recurso das rés desprovido. Recurso do autor parcialmente provido. Tese de julgamento: “É cabível a rescisão do contrato de compra e venda com alienação fiduciária quando o inadimplemento decorre do vendedor.” “A rescisão por culpa do fornecedor impõe a restituição integral e imediata dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem.” “O atraso significativo na entrega de imóvel gera dano moral indenizável.” “A responsabilidade por encargos propter rem somente se transfere ao adquirente com a imissão na posse.” Dispositivos legais relevantes citados: CDC, arts. 30, 35, 51 e 53; CC, arts. 205, 405 e 475; CPC, arts. 487, I, e 85. Jurisprudência relevante citada: Tema 886/STJ; Tema 970/STJ; Tema 938/STJ; Súmula 543/STJ; Súmula 362/STJ; AgInt no REsp 1839851/STJ; REsp 1739994/STJ. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelações Simultâneas de n.º 8002991-74.2020.8.05.0039, em que são Apelantes e Apelados JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORACOES LTDA e ANA CAROLINA SOUZA DA CRUZ, reciprocamente. Acordam os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em NEGAR PROVIMENTO ao Apelo dos Réus e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao Apelo do Autor, nos termos deste voto. Sala das Sessões, data em sistema. DES. PRESIDENTE DES. JOSEVANDO ANDRADE RELATOR PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8002991-74.2020.8.05.0039

Órgão Julgador
:
Primeira Câmara Cível

APELANTE: VICTOR LUIZ COSTA DE ARAUJO SANTOS e outros (2)

Advogado(s)
:
MARIO CESAR RIBEIRO REIS, LUCAS LIMA RODRIGUES

APELADO: CIPASA CAMACARI CRI1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA e outros (2)

Advogado(s)
:
LUCAS LIMA RODRIGUES, MARIO CESAR RIBEIRO REIS

ACORDÃO

APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO DO AUTOR E DESPROVIMENTO DO RECURSO DAS RÉS.

I. Caso em exame

Tratam-se de apelações simultâneas interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação decorrente de contrato de promessa de compra e venda de lote, com pacto de alienação fiduciária, reconhecendo a mora da construtora desde janeiro de 2016, mas indeferindo a rescisão contratual.

A sentença condenou as rés ao pagamento de lucros cessantes e à restituição de valores pagos a título de IPTU e taxas associativas, rejeitando danos morais e declarando prescrita a restituição da corretagem. O autor pleiteia a rescisão contratual, devolução integral dos valores e indenização por danos morais. As rés buscam afastar as condenações impostas.

II. Questão em discussão

A controvérsia consiste em definir: (i) a possibilidade de rescisão contratual por culpa do vendedor, mesmo diante de alienação fiduciária registrada; (ii) a responsabilidade pelo atraso na entrega do empreendimento; (iii) a restituição de valores pagos, inclusive comissão de corretagem; (iv) a configuração de danos morais; e (v) a validade das condenações por lucros cessantes e encargos
propter rem
.

III. Razões de decidir

A mora da construtora restou caracterizada desde janeiro de 2016, sendo inaplicável a justificativa de prazo legal diverso ou entraves administrativos, por se tratar de risco inerente à atividade econômica, nos termos do Código de Defesa do Consumidor.

O prazo contratual vincula o fornecedor, sendo abusiva a alteração unilateral ou transferência dos riscos ao consumidor.

A responsabilidade por IPTU e taxas condominiais somente se transfere com a imissão na posse, sendo nulas cláusulas que antecipem tal obrigação ao consumidor.

O atraso na entrega de loteamento gera presunção de prejuízo, sendo devidos lucros cessantes, ainda que se trate de lote não edificado.

A alienação fiduciária não impede a resolução contratual quando o inadimplemento decorre do vendedor, afastando-se a aplicação da Lei nº 9.514/97.

A rescisão por culpa do vendedor impõe a restituição integral e imediata dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem, com fundamento no art. 475 do Código Civil e no art. 53 do CDC.

Não há prescrição da pretensão de restituição da corretagem quando vinculada à resolução contratual, aplicando-se o prazo decenal.

O atraso excessivo, superior a anos, configura dano moral indenizável, por violar o projeto de vida e a legítima expectativa do consumidor.

IV. Dispositivo e tese

Recursos conhecidos. Recurso das rés desprovido.

Recurso do autor parcialmente provido.

Tese de julgamento:

“É cabível a rescisão do contrato de compra e venda com alienação fiduciária quando o inadimplemento decorre do vendedor.”

“A rescisão por culpa do fornecedor impõe a restituição integral e imediata dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem.”

“O atraso significativo na entrega de imóvel gera dano moral indenizável.”

“A responsabilidade por encargos propter rem somente se transfere ao adquirente com a imissão na posse.”

Dispositivos legais relevantes citados:
CDC, arts. 30, 35, 51 e 53; CC, arts. 205, 405 e 475; CPC, arts. 487, I, e 85.

Jurisprudência relevante citada:
Tema 886/STJ; Tema 970/STJ; Tema 938/STJ; Súmula 543/STJ; Súmula 362/STJ; AgInt no REsp 1839851/STJ; REsp 1739994/STJ.

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a do Estado da Bahia, em
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DAR PARCIAL PROVIMENTO
ao Apelo do Autor, nos termos deste voto.

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DES. PRESIDENTE

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