Tribunal: TJBA
Processo: 8006065-76.2021.8.05.0274
Classe: Apelação
Relator(a): ANDREA PAULA MATOS RODRIGUES DE MIRANDA
Órgão julgador: ANDREA PAULA MATOS RODRIGUES DE MIRANDA
Órgão colegiado: TERCEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-01-30
Data de publicação: 2026-01-30

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n.8006065-76.2021.8.05.0274 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: PARQUE REAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA Advogado(s): RAPHAEL ANTONIO DOS REIS MADUREIRA (OAB:BA29289-A), MILLENA SOARES LEITE (OAB:BA72053-A) APELADO: RICARDO SOUSA DE ARAUJO Advogado(s): JANE MEIRA GOMES (OAB:BA368-A) ACORDÃO Ementa. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM LOTEAMENTO URBANO. RELAÇÃO DE CONSUMO. REAJUSTE DE PARCELAS COM BASE EM IGP-M. MAJORAÇÃO DESPROPORCIONAL. ONEROSIDADE EXCESSIVA CONFIGURADA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL EM FAVOR DO CONSUMIDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DAS PARCELAS PAGAS. INAPLICABILIDADE, NO CASO CONCRETO, DAS RETENÇÕES PREVISTAS NA LEI Nº 13.786/2018. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE CORRETAGEM, MULTA CONTRATUAL E TAXA DE FRUIÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame. 1. Trata-se de apelação interposta pela loteadora-ré contra sentença proferida em ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores, ajuizada por consumidor-adquirente de lote urbano, que julgou procedentes os pedidos autorais para declarar rescindido o contrato, determinar a restituição integral e imediata das quantias pagas e afastar a aplicação de qualquer retenção contratual, reconhecendo, ainda, a inexistência de danos morais. 2. Inconformada, a ré sustenta que o reajuste das parcelas decorreu de índice contratualmente previsto (IGP-M), inexistindo abuso ou violação à boa-fé, motivo pelo qual a rescisão seria imputável ao consumidor. Pugna, por consequência, pela retenção da corretagem, da multa contratual de 10% e da taxa de fruição, com fundamento na Lei nº 13.786/2018. II. Questão em discussão 3. Discute-se se o reajuste das parcelas, que elevaram de forma significativa o valor das prestações, configura onerosidade excessiva apta a justificar a rescisão contratual por culpa da fornecedora, com devolução integral dos valores pagos, ou se, ao contrário, o reajuste seria válido e permitiria a aplicação das retenções previstas em contrato e na Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018), notadamente a cláusula penal, a retenção da corretagem e a taxa de fruição. III. Razões de decidir 4. O conjunto probatório evidencia que o reajuste aplicado ao contrato ultrapassou a mera recomposição monetária e resultou em aumento aproximado de 29% em curto intervalo, tornando a prestação excessivamente onerosa e rompendo o equilíbrio contratual, em afronta aos princípios da boa-fé objetiva e da tutela do consumidor (art. 6º, V, CDC). 5. A rescisão, portanto, não decorreu de inadimplemento voluntário do adquirente, mas de circunstâncias inerentes à própria dinâmica de reajuste contratual, cuja aplicação, no período em questão, mostrou-se desproporcional e incompatível com a legítima expectativa de pagamento do consumidor. Em situações nas quais o desfazimento contratual não pode ser imputado ao promitente comprador, a Súmula 543 do STJ impõe a restituição integral e imediata das parcelas pagas, vedada a retenção de valores. 6. Reconhecido que o desfazimento contratual, na espécie, não é imputável ao adquirente, mas decorre de desequilíbrio contratual provocado pela forma concreta de reajuste das parcelas, não há base legal para a incidência da cláusula penal, cuja exigibilidade, à luz do art. 67-A, II, da Lei nº 4.591/1964 (com redação da Lei nº 13.786/2018), pressupõe resolução por inadimplemento ou desistência atribuíveis ao comprador. 7. Também é indevida a retenção da corretagem, pois tal desconto somente é admitido quando a rescisão decorre da vontade ou da inadimplência do comprador, o que não se verifica na espécie (art. 67-A, I, Lei nº 4.591/1964). 8. A taxa de fruição, por sua vez, pressupõe posse efetiva e útil do imóvel, bem como culpa do adquirente pelo distrato. Não havendo demonstração de ocupação do lote e não sendo a rescisão imputável ao comprador, mas decorrente se desequilíbrio contratual, é inviável sua cobrança (art. 67-A, §2º, III, Lei nº 4.591/1964). 9. Mantém-se, portanto, a sentença que reconheceu a onerosidade excessiva e determinou a restituição integral dos valores pagos, afastando-se integralmente as penalidades contratuais e legais pretendidas pela apelante. IV. Dispositivo e tese 10. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: 11. Configurada a onerosidade excessiva decorrente de reajuste desproporcional das parcelas em contrato de promessa de compra e venda de lote submetido ao Código de Defesa do Consumidor, e não sendo possível imputar ao adquirente a causa do desfazimento contratual, a resolução deve operar em seu favor, impondo a restituição integral e imediata das parcelas pagas, nos termos da Súmula 543 do STJ, sendo inadmissível qualquer retenção contratual, inclusive corretagem, multa penal e taxa de fruição, especialmente quando inexistente posse útil do imóvel pelo comprador. Dispositivos legais relevantes citados: CDC, arts. 6º, V; 39, V; 51, IV e §1º, II; CPC, art. 85, §11; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A (Lei nº 13.786/2018). Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 543; TJ-MT - Apelação Cível: 10040843820198110015, Relator.: Antonia Siqueira Goncalves, Data de Julgamento: 27/11/2024, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/11/2024. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 8006065-76.2021.8.05.0274, que figuram como parte recorrente PARQUE REAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA. e parte recorrida RICARDO SOUSA DE ARAUJO: ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em CONHECER O RECURSO e, no mérito, NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo integralmente a sentença recorrida por seus próprios fundamentos, nos termos do voto do eminente Relator. Sala das Sessões da 3ª Câmara Cível, datado e assinado eletronicamente. PRESIDENTE ANDRÉA PAULA MATOS RODRIGUES DE MIRANDA Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo: APELAÇÃO CÍVEL n.8006065-76.2021.8.05.0274

Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível

APELANTE: PARQUE REAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA

Advogado(s): RAPHAEL ANTONIO DOS REIS MADUREIRA (OAB:BA29289-A), MILLENA SOARES LEITE (OAB:BA72053-A)

APELADO: RICARDO SOUSA DE ARAUJO

Advogado(s): JANE MEIRA GOMES (OAB:BA368-A)

ACORDÃO

Ementa
. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM LOTEAMENTO URBANO. RELAÇÃO DE CONSUMO. REAJUSTE DE PARCELAS COM BASE EM IGP-M. MAJORAÇÃO DESPROPORCIONAL. ONEROSIDADE EXCESSIVA CONFIGURADA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL EM FAVOR DO CONSUMIDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DAS PARCELAS PAGAS. INAPLICABILIDADE, NO CASO CONCRETO, DAS RETENÇÕES PREVISTAS NA LEI Nº 13.786/2018. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE CORRETAGEM, MULTA CONTRATUAL E TAXA DE FRUIÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame.

1. Trata-se de apelação interposta pela loteadora-ré contra sentença proferida em ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores, ajuizada por consumidor-adquirente de lote urbano, que julgou procedentes os pedidos autorais para declarar rescindido o contrato, determinar a restituição integral e imediata das quantias pagas e afastar a aplicação de qualquer retenção contratual, reconhecendo, ainda, a inexistência de danos morais.

2. Inconformada, a ré sustenta que o reajuste das parcelas decorreu de índice contratualmente previsto (IGP-M), inexistindo abuso ou violação à boa-fé, motivo pelo qual a rescisão seria imputável ao consumidor. Pugna, por consequência, pela retenção da corretagem, da multa contratual de 10% e da taxa de fruição, com fundamento na Lei nº 13.786/2018.

II. Questão em discussão

3. Discute-se se o reajuste das parcelas, que elevaram de forma significativa o valor das prestações, configura onerosidade excessiva apta a justificar a rescisão contratual por culpa da fornecedora, com devolução integral dos valores pagos, ou se, ao contrário, o reajuste seria válido e permitiria a aplicação das retenções previstas em contrato e na Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018), notadamente a cláusula penal, a retenção da corretagem e a taxa de fruição.

III. Razões de decidir

4. O conjunto probatório evidencia que o reajuste aplicado ao contrato ultrapassou a mera recomposição monetária e resultou em aumento aproximado de 29% em curto intervalo, tornando a prestação excessivamente onerosa e rompendo o equilíbrio contratual, em afronta aos princípios da boa-fé objetiva e da tutela do consumidor (art. 6º, V, CDC).

5. A rescisão, portanto, não decorreu de inadimplemento voluntário do adquirente, mas de circunstâncias inerentes à própria dinâmica de reajuste contratual, cuja aplicação, no período em questão, mostrou-se desproporcional e incompatível com a legítima expectativa de pagamento do consumidor. Em situações nas quais o desfazimento contratual não pode ser imputado ao promitente comprador, a Súmula 543 do STJ impõe a restituição integral e imediata das parcelas pagas, vedada a retenção de valores.

6. Reconhecido que o desfazimento contratual, na espécie, não é imputável ao adquirente, mas decorre de desequilíbrio contratual provocado pela forma concreta de reajuste das parcelas, não há base legal para a incidência da cláusula penal, cuja exigibilidade, à luz do art. 67-A, II, da Lei nº 4.591/1964 (com redação da Lei nº 13.786/2018), pressupõe resolução por inadimplemento ou desistência atribuíveis ao comprador.

7. Também é indevida a retenção da corretagem, pois tal desconto somente é admitido quando a rescisão decorre da vontade ou da inadimplência do comprador, o que não se verifica na espécie (art. 67-A, I, Lei nº 4.591/1964).

8. A taxa de fruição, por sua vez, pressupõe posse efetiva e útil do imóvel, bem como culpa do adquirente pelo distrato. Não havendo demonstração de ocupação do lote e não sendo a rescisão imputável ao comprador, mas decorrente se desequilíbrio contratual, é inviável sua cobrança (art. 67-A, §2º, III, Lei nº 4.591/1964).

9. Mantém-se, portanto, a sentença que reconheceu a onerosidade excessiva e determinou a restituição integral dos valores pagos, afastando-se integralmente as penalidades contratuais e legais pretendidas pela apelante.

IV. Dispositivo e tese

10. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:

11. Configurada a onerosidade excessiva decorrente de reajuste desproporcional das parcelas em contrato de promessa de compra e venda de lote submetido ao Código de Defesa do Consumidor, e não sendo possível imputar ao adquirente a causa do desfazimento contratual, a resolução deve operar em seu favor, impondo a restituição integral e imediata das parcelas pagas, nos termos da Súmula 543 do STJ, sendo inadmissível qualquer retenção contratual, inclusive corretagem, multa penal e taxa de fruição, especialmente quando inexistente posse útil do imóvel pelo comprador.

Dispositivos legais relevantes citados
: CDC, arts. 6º, V; 39, V; 51, IV e §1º, II; CPC, art. 85, §11; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A (Lei nº 13.786/2018).

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula nº 543; TJ-MT - Apelação Cível: 10040843820198110015, Relator.: Antonia Siqueira Goncalves, Data de Julgamento: 27/11/2024, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/11/2024.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos de
APELAÇÃO CÍVEL Nº 8006065-76.2021.8.05.0274
, que figuram como parte recorrente
PARQUE REAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA.
e parte recorrida
RICARDO SOUSA DE ARAUJO
:

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em
CONHECER O RECURSO e, no mérito, NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo integralmente a sentença recorrida por seus próprios fundamentos
, nos termos do voto do eminente Relator.

Sala das Sessões da 3ª Câmara Cível, datado e assinado eletronicamente.

PRESIDENTE

ANDRÉA PAULA MATOS RODRIGUES DE MIRANDA

Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA