Tribunal: TJBA
Processo: 0009016-44.2005.8.05.0274
Classe: Apelação
Relator(a): CLAUDIO CESARE BRAGA PEREIRA
Órgão julgador: CLAUDIO CESARE BRAGA PEREIRA
Órgão colegiado: QUINTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-04
Data de publicação: 2026-03-04

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0009016-44.2005.8.05.0274 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: PENA EMPREENDIMENTOS E COMERCIO IMOBILIARIO EIRELI - ME Advogado(s): WILTON DOS SANTOS MELLO JUNIOR APELADO: JOAO BATISTA DEUS SANTOS e outros Advogado(s):JAQUELINE SILVA SANTOS, DANILO GONCALVES NOVAES, GISELE OLIVEIRA ASSIS NOVAES ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO. DESDOBRAMENTO POSSESSÓRIO. POSSE INDIRETA. ESBULHO POSSESSÓRIO. TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. DIREITO À MORADIA. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME: Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda cumulada com reintegração de posse. Contrato celebrado em 2000 com pagamento parcelado. Inadimplemento do promissário comprador após pagamento de apenas quatro das cinquenta parcelas avençadas. Transferência irregular do imóvel a terceiro de boa-fé mediante escritura particular. Sentença de improcedência dos pedidos autorais. Recurso de apelação interposto pela promitente vendedora. II. ASSUNTO EM DISCUSSÃO: Concessão de justiça gratuita para pessoa jurídica que demonstra inatividade operacional. Preclusão temporal de preliminares rejeitadas em decisão saneadora não impugnada tempestivamente. Impossibilidade de reconhecimento judicial constitutivo de usucapião como matéria de defesa em ação possessória, ausência de preenchimento dos requisitos legais da usucapião especial urbana. Desdobramento possessório decorrente de contrato de promessa de compra e venda, com manutenção da posse indireta pelo promitente vendedor proprietário. Caracterização de esbulho possessório pela permanência indevida no imóvel após inadimplemento contratual que autoriza rescisão. Transmissão automática de vícios na cadeia possessória aos sucessores. Oponibilidade da rescisão contratual e da reintegração de posse a terceiro adquirente de boa-fé que recebeu posse derivada de cadeia viciada na origem. Ponderação entre função social da propriedade e direito constitucional à moradia em confronto com direito de propriedade, segurança jurídica dos contratos e vedação ao enriquecimento ilícito. III. RAZÕES DE DECIDIR: A pessoa jurídica faz jus ao benefício da justiça gratuita quando demonstra impossibilidade de arcar com os encargos processuais, conforme Súmula 481 do Superior Tribunal de Justiça. As declarações de inatividade perante a Receita Federal comprovam a hipossuficiência alegada. As preliminares de prescrição intercorrente, falta de interesse processual e carência da ação foram rejeitadas em decisão saneadora da qual não houve recurso tempestivo, operando-se a preclusão temporal nos termos do artigo 223 do Código de Processo Civil. O artigo 1.009, parágrafo primeiro, não se aplica quando a decisão comporta agravo de instrumento, como no caso concreto. A Súmula 237 do Supremo Tribunal Federal admite a alegação de usucapião como matéria de defesa, mas não o reconhecimento judicial constitutivo da propriedade com todos os seus efeitos, que pode afetar direitos de terceiros não participantes da relação processual. Os requisitos da usucapião especial urbana não foram demonstrados: o quinquênio constitucional não estava completo quando da contestação apresentada em 2012, a posse não foi comprovadamente mansa e pacífica, e não há prova de que o réu não possui outro imóvel. O contrato de promessa de compra e venda gera desdobramento possessório conforme artigo 1.197 do Código Civil. O promitente vendedor mantém posse indireta na qualidade de proprietário, conservando o direito de reaver a coisa em caso de inadimplemento, enquanto o promissário comprador adquire posse direta. A posse indireta decorre do contrato e da propriedade, independentemente de ocupação material. O inadimplemento contratual transmuta a posse direta legítima em posse injusta. A permanência no imóvel após inadimplemento que autoriza rescisão contratual configura esbulho, privando o proprietário do exercício da posse indireta e preenchendo os requisitos do artigo 561 do Código de Processo Civil. A rescisão e a reintegração são oponíveis ao terceiro adquirente de boa-fé porque ninguém pode transferir mais direitos do que possui. O promissário comprador inadimplente detinha apenas posse precária que se tornou injusta, jamais tendo adquirido a propriedade ou poder de disposição sobre o bem. O artigo 1.203 do Código Civil consagra o princípio da continuidade do caráter da posse: os vícios transmitem-se automaticamente aos sucessores, não beneficiando a boa-fé subjetiva quando a posse originária era viciada. A boa-fé é relevante para direitos a benfeitorias, frutos e responsabilidade, mas não impede a reintegração quando demonstrado melhor direito possessório. No conflito entre posse indireta amparada em propriedade registrada e melhor título versus posse direta de boa-fé derivada de cadeia viciada, prevalece a primeira. O Superior Tribunal de Justiça consolidou que na venda a non domino há nulidade absoluta, impossível de convalidação, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente. O descumprimento da função social não implica perda automática da propriedade, sob pena de legitimar esbulho e enriquecimento sem causa. A promitente vendedora exerceu regularmente seus direitos ao lotear o imóvel, tentar cobrança extrajudicial e ajuizar ação judicial. Premiar o inadimplemento contratual invocando função social viola a segurança jurídica dos contratos. O direito à moradia não autoriza ocupação gratuita. Aplicando o princípio da proporcionalidade, a reintegração é adequada, necessária e proporcional para proteger o direito de propriedade e a segurança jurídica. IV. DISPOSITIVO E TESE: Recurso de Apelação conhecido. Preliminares de prescrição intercorrente, falta de interesse processual, carência da ação e usucapião rejeitadas. No mérito, recurso provido para reformar integralmente a sentença recorrida e julgar procedentes os pedidos formulados na inicial. Declara-se rescindido, por inadimplemento do comprador, o contrato de promessa de compra e venda celebrado em 2000 entre a promitente vendedora e o promissário comprador, tendo por objeto o lote número onze, Quadra B, do Loteamento Vila da Conquista II, anexo ao Bairro Kadija, Vitória da Conquista, Bahia. Julga-se procedente o pedido de reintegração de posse para reintegrar a autora na posse plena do imóvel descrito nos autos, sendo tal reintegração oponível ao promissário comprador inadimplente, ao terceiro adquirente de boa-fé e eventuais ocupantes do imóvel. Declara-se a perda das quatro parcelas pagas pelo promissário comprador original, no valor total de duzentos e quarenta reais, em favor da parte apelante, a título de indenização por perdas e danos, nos termos da cláusula contratual e do artigo 475 do Código Civil. Condena-se os apelados, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais, fixados em dez por cento sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, parágrafo segundo, do Código de Processo Civil, ressalvada a gratuidade de justiça concedida. Tese jurídica fixada: O promitente vendedor, enquanto proprietário, mantém posse indireta sobre o imóvel objeto de promessa de compra e venda, podendo valer-se de ação de reintegração de posse contra o promissário comprador inadimplente e contra terceiros adquirentes de boa-fé, uma vez que o inadimplemento transmuta a posse direta legítima em posse injusta e os vícios da cadeia possessória transmitem-se automaticamente aos sucessores, ainda que de boa-fé, prevalecendo o melhor direito possessório fundado na propriedade registrada e no contrato. A boa-fé do terceiro adquirente não convalida título inexistente ou viciado na origem, não impedindo a reintegração quando demonstrado melhor direito possessório. A função social da propriedade e o direito constitucional à moradia não autorizam ocupação gratuita de imóvel nem legitimam o inadimplemento contratual, devendo prevalecer a segurança jurídica dos contratos e a vedação ao enriquecimento ilícito. Dispositivos legais citados: Arts. 99, caput e§3º, 223, 373, incisos I e II, 492, 561, 1.009, §1º, do CPC. Arts. 475, 1.197, 1.203, 1.214, 1.217, 1.219, 1.220 e 1.240 do Código Civil. Arts. 5º, XXII e XXIII, 6º e 183 da Constituição Federal. Súmula 481 do Superior Tribunal de Justiça. Súmula 237 do Supremo Tribunal Federal. Enunciado 315 do Conselho da Justiça Federal. JURISPRUDÊNCIA CITADA: Tribunal de Justiça da Bahia, Agravo de Instrumento número 80030686920218050000, Relator Desembargador Rolemberg José Araújo Costa, Terceira Câmara Cível, julgamento em 28 de abril de 2023. Tribunal de Justiça de São Paulo, Apelação Cível número 1001001-04.2022.8.26.0302, Comarca de Jaú, Relator Desembargador Nelson Jorge Júnior, 13ª Câmara de Direito Privado, julgamento em 15 de junho de 2024. Tribunal de Justiça de São Paulo, Apelação Cível número 10031580520188260038, Relator Desembargador Correia Lima, 20ª Câmara de Direito Privado, julgamento em 11 de agosto de 2021. STJ, Agravo Interno nos Embargos de Declaração no Recurso Especial número 1897620/RJ, Relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgamento em 13 de maio de 2024. Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível nº 0009016-44.2005.8.05.0274, onde figura como Apelante, PENA EMPREENDIMENTOS E COMÉRCIO IMOBILIÁRIO EIRELI-ME, e, como Apelados, JOÃO BATISTA DEUS SANTOS e NORDIVAL BARROS BORGES. ACORDAM, os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, CONHECER do Recurso de Apelação para REJEITAR AS PRELIMINARES DE PRESCRIÇÃO INTERCORRENTE, FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL, CARÊNCIA DA AÇÃO E USUCAPIÃO arguidas pelos apelados, e, no mérito, DAR PROVIMENTO ao Apelo, reformando integralmente a decisão recorrida, tudo na forma do voto do Relator. Sala das Sessões, documento datado eletronicamente. PRESIDENTE DES. CLÁUDIO CÉSARE BRAGA PEREIRA RELATOR PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA 04

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quinta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0009016-44.2005.8.05.0274

Órgão Julgador
:
Quinta Câmara Cível

APELANTE: PENA EMPREENDIMENTOS E COMERCIO IMOBILIARIO EIRELI - ME

Advogado(s)
:
WILTON DOS SANTOS MELLO JUNIOR

APELADO: JOAO BATISTA DEUS SANTOS e outros

Advogado(s)
:
JAQUELINE SILVA SANTOS, DANILO GONCALVES NOVAES, GISELE OLIVEIRA ASSIS NOVAES

ACORDÃO

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO. DESDOBRAMENTO POSSESSÓRIO. POSSE INDIRETA. ESBULHO POSSESSÓRIO. TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. DIREITO À MORADIA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME:
Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda cumulada com reintegração de posse. Contrato celebrado em 2000 com pagamento parcelado. Inadimplemento do promissário comprador após pagamento de apenas quatro das cinquenta parcelas avençadas. Transferência irregular do imóvel a terceiro de boa-fé mediante escritura particular. Sentença de improcedência dos pedidos autorais. Recurso de apelação interposto pela promitente vendedora.

II. ASSUNTO EM DISCUSSÃO:
Concessão de justiça gratuita para pessoa jurídica que demonstra inatividade operacional. Preclusão temporal de preliminares rejeitadas em decisão saneadora não impugnada tempestivamente. Impossibilidade de reconhecimento judicial constitutivo de usucapião como matéria de defesa em ação possessória, ausência de preenchimento dos requisitos legais da usucapião especial urbana. Desdobramento possessório decorrente de contrato de promessa de compra e venda, com manutenção da posse indireta pelo promitente vendedor proprietário. Caracterização de esbulho possessório pela permanência indevida no imóvel após inadimplemento contratual que autoriza rescisão. Transmissão automática de vícios na cadeia possessória aos sucessores. Oponibilidade da rescisão contratual e da reintegração de posse a terceiro adquirente de boa-fé que recebeu posse derivada de cadeia viciada na origem. Ponderação entre função social da propriedade e direito constitucional à moradia em confronto com direito de propriedade, segurança jurídica dos contratos e vedação ao enriquecimento ilícito.

III. RAZÕES DE DECIDIR:
A pessoa jurídica faz jus ao benefício da justiça gratuita quando demonstra impossibilidade de arcar com os encargos processuais, conforme Súmula 481 do Superior Tribunal de Justiça. As declarações de inatividade perante a Receita Federal comprovam a hipossuficiência alegada.

As preliminares de prescrição intercorrente, falta de interesse processual e carência da ação foram rejeitadas em decisão saneadora da qual não houve recurso tempestivo, operando-se a preclusão temporal nos termos do artigo 223 do Código de Processo Civil. O artigo 1.009, parágrafo primeiro, não se aplica quando a decisão comporta agravo de instrumento, como no caso concreto.

A Súmula 237 do Supremo Tribunal Federal admite a alegação de usucapião como matéria de defesa, mas não o reconhecimento judicial constitutivo da propriedade com todos os seus efeitos, que pode afetar direitos de terceiros não participantes da relação processual. Os requisitos da usucapião especial urbana não foram demonstrados: o quinquênio constitucional não estava completo quando da contestação apresentada em 2012, a posse não foi comprovadamente mansa e pacífica, e não há prova de que o réu não possui outro imóvel.

O contrato de promessa de compra e venda gera desdobramento possessório conforme artigo 1.197 do Código Civil. O promitente vendedor mantém posse indireta na qualidade de proprietário, conservando o direito de reaver a coisa em caso de inadimplemento, enquanto o promissário comprador adquire posse direta. A posse indireta decorre do contrato e da propriedade, independentemente de ocupação material. O inadimplemento contratual transmuta a posse direta legítima em posse injusta. A permanência no imóvel após inadimplemento que autoriza rescisão contratual configura esbulho, privando o proprietário do exercício da posse indireta e preenchendo os requisitos do artigo 561 do Código de Processo Civil.

A rescisão e a reintegração são oponíveis ao terceiro adquirente de boa-fé porque ninguém pode transferir mais direitos do que possui. O promissário comprador inadimplente detinha apenas posse precária que se tornou injusta, jamais tendo adquirido a propriedade ou poder de disposição sobre o bem. O artigo 1.203 do Código Civil consagra o princípio da continuidade do caráter da posse: os vícios transmitem-se automaticamente aos sucessores, não beneficiando a boa-fé subjetiva quando a posse originária era viciada. A boa-fé é relevante para direitos a benfeitorias, frutos e responsabilidade, mas não impede a reintegração quando demonstrado melhor direito possessório. No conflito entre posse indireta amparada em propriedade registrada e melhor título versus posse direta de boa-fé derivada de cadeia viciada, prevalece a primeira. O Superior Tribunal de Justiça consolidou que na venda a non domino há nulidade absoluta, impossível de convalidação, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente.

O descumprimento da função social não implica perda automática da propriedade, sob pena de legitimar esbulho e enriquecimento sem causa. A promitente vendedora exerceu regularmente seus direitos ao lotear o imóvel, tentar cobrança extrajudicial e ajuizar ação judicial. Premiar o inadimplemento contratual invocando função social viola a segurança jurídica dos contratos. O direito à moradia não autoriza ocupação gratuita. Aplicando o princípio da proporcionalidade, a reintegração é adequada, necessária e proporcional para proteger o direito de propriedade e a segurança jurídica.

IV. DISPOSITIVO E TESE:
Recurso de Apelação conhecido. Preliminares de prescrição intercorrente, falta de interesse processual, carência da ação e usucapião rejeitadas. No mérito, recurso provido para reformar integralmente a sentença recorrida e julgar procedentes os pedidos formulados na inicial. Declara-se rescindido, por inadimplemento do comprador, o contrato de promessa de compra e venda celebrado em 2000 entre a promitente vendedora e o promissário comprador, tendo por objeto o lote número onze, Quadra B, do Loteamento Vila da Conquista II, anexo ao Bairro Kadija, Vitória da Conquista, Bahia. Julga-se procedente o pedido de reintegração de posse para reintegrar a autora na posse plena do imóvel descrito nos autos, sendo tal reintegração oponível ao promissário comprador inadimplente, ao terceiro adquirente de boa-fé e eventuais ocupantes do imóvel. Declara-se a perda das quatro parcelas pagas pelo promissário comprador original, no valor total de duzentos e quarenta reais, em favor da parte apelante, a título de indenização por perdas e danos, nos termos da cláusula contratual e do artigo 475 do Código Civil. Condena-se os apelados, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais, fixados em dez por cento sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, parágrafo segundo, do Código de Processo Civil, ressalvada a gratuidade de justiça concedida.

Tese jurídica fixada: O promitente vendedor, enquanto proprietário, mantém posse indireta sobre o imóvel objeto de promessa de compra e venda, podendo valer-se de ação de reintegração de posse contra o promissário comprador inadimplente e contra terceiros adquirentes de boa-fé, uma vez que o inadimplemento transmuta a posse direta legítima em posse injusta e os vícios da cadeia possessória transmitem-se automaticamente aos sucessores, ainda que de boa-fé, prevalecendo o melhor direito possessório fundado na propriedade registrada e no contrato. A boa-fé do terceiro adquirente não convalida título inexistente ou viciado na origem, não impedindo a reintegração quando demonstrado melhor direito possessório. A função social da propriedade e o direito constitucional à moradia não autorizam ocupação gratuita de imóvel nem legitimam o inadimplemento contratual, devendo prevalecer a segurança jurídica dos contratos e a vedação ao enriquecimento ilícito.

Dispositivos legais citados:
Arts. 99, caput e§3º, 223, 373, incisos I e II, 492, 561, 1.009, §1º, do CPC. Arts. 475, 1.197, 1.203, 1.214, 1.217, 1.219, 1.220 e 1.240 do Código Civil. Arts. 5º, XXII e XXIII, 6º e 183 da Constituição Federal. Súmula 481 do Superior Tribunal de Justiça. Súmula 237 do Supremo Tribunal Federal. Enunciado 315 do Conselho da Justiça Federal.

JURISPRUDÊNCIA CITADA:
Tribunal de Justiça da Bahia, Agravo de Instrumento número 80030686920218050000, Relator Desembargador Rolemberg José Araújo Costa, Terceira Câmara Cível, julgamento em 28 de abril de 2023.

Tribunal de Justiça de São Paulo, Apelação Cível número 1001001-04.2022.8.26.0302, Comarca de Jaú, Relator Desembargador Nelson Jorge Júnior, 13ª Câmara de Direito Privado, julgamento em 15 de junho de 2024. Tribunal de Justiça de São Paulo, Apelação Cível número 10031580520188260038, Relator Desembargador Correia Lima, 20ª Câmara de Direito Privado, julgamento em 11 de agosto de 2021.

STJ, Agravo Interno nos Embargos de Declaração no Recurso Especial número 1897620/RJ, Relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgamento em 13 de maio de 2024.

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível
nº 0009016-44.2005.8.05.0274
, onde figura como Apelante,
PENA EMPREENDIMENTOS E COMÉRCIO IMOBILIÁRIO EIRELI-ME
, e, como Apelados,
JOÃO BATISTA DEUS SANTOS
e
NORDIVAL BARROS BORGES
.

ACORDAM
, os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos,
CONHECER
do Recurso de Apelação para
REJEITAR AS PRELIMINARES DE PRESCRIÇÃO INTERCORRENTE, FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL, CARÊNCIA DA AÇÃO E USUCAPIÃO
arguidas pelos apelados, e, no mérito,
DAR PROVIMENTO
ao Apelo, reformando integralmente a decisão recorrida, tudo na forma do voto do Relator.

Sala das Sessões, documento datado eletronicamente.

PRESIDENTE

DES. CLÁUDIO CÉSARE BRAGA PEREIRA

RELATOR

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

04