Tribunal: TJBA
Processo: 8127567-54.2023.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): DINALVA GOMES LARANJEIRA PIMENTEL
Órgão julgador: DINALVA GOMES LARANJEIRA PIMENTEL
Órgão colegiado: QUARTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-31
Data de publicação: 2026-03-31

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quarta Câmara Cível Gabinete da Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8127567-54.2023.8.05.0001 Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível Relator: Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel APELANTE: JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. Advogado(s): CYNTHIA MARIA TAVARES FALCAO, AHAMED DOS SANTOS TEIXEIRA, LARA BRITTO DE ALMEIDA DOMINGUES NEVES, ERMIRO FERREIRA NETO APELADO: VIRGINIA SILVA NEVES e outros Advogado(s): CAROLINE NEVES OLIVEIRA DA SILVA, MAISA LORENA OHLWEILER DE ARAUJO EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL PELA CONSTRUTORA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Cuida-se de Ação de Rescisão Contratual ajuizada por promitentes compradores em face da construtora, objetivando o desfazimento de negócio jurídico de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, com a consequente devolução integral dos valores pagos e indenização por danos morais. Alegam os autores que a construtora incorreu em múltiplos descumprimentos contratuais, incluindo a alteração unilateral da vaga de garagem, a ausência de entrega da via contratual, o atraso na entrega da obra para além do prazo de tolerância e a constatação de diversos vícios construtivos nas áreas comuns e privativas do empreendimento. A sentença de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos, declarando a rescisão do contrato por culpa exclusiva da ré, condenando-a à restituição integral das quantias pagas e ao pagamento de indenização por danos morais. Inconformada, a construtora interpôs o presente Recurso de Apelação. II. Questão em discussão 2. O cerne da controvérsia recursal consiste em aferir a responsabilidade pelo desfazimento do contrato de promessa de compra e venda, a saber: a) Análise da culpa pela rescisão contratual, verificando se o inadimplemento partiu da construtora, em razão de descumprimentos que antecederam o prazo de entrega, do atraso na conclusão da obra e da existência de vícios construtivos, ou dos compradores, por suposta manifestação de desinteresse antes do prazo final; b) A validade da tese de caso fortuito e força maior, especificamente a alegação de que a pandemia de COVID-19 justificaria o atraso na entrega do empreendimento, afastando a mora da construtora; c) O direito dos promitentes compradores à restituição integral dos valores desembolsados, em conformidade com o enunciado da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça; d) A configuração do dano moral indenizável e a adequação do quantum arbitrado na sentença. III. Razões de decidir 3. O inadimplemento da construtora restou caracterizado não apenas pelo atraso na entrega da obra, mas por uma série de falhas na prestação do serviço que se iniciaram muito antes do prazo final para a conclusão. A alteração unilateral da vaga de garagem e a retenção da via do contrato dos adquirentes por meses configuram quebra da boa-fé objetiva e dos deveres anexos de informação e lealdade, constituindo inadimplemento antecipado do contrato e justificando a pretensão rescisória dos consumidores. 4. A alegação de que a pandemia de COVID-19 configura excludente de responsabilidade por caso fortuito ou força maior não prospera. A jurisprudência pátria, em especial a deste Egrégio Tribunal, tem se consolidado no sentido de que os impactos da pandemia no setor da construção civil se inserem no conceito de fortuito interno, ou seja, um risco inerente à atividade empresarial, o qual já é, em tese, abarcado pela cláusula de tolerância de 180 dias, não servindo como justificativa para o descumprimento do prazo contratual para além deste período. 5. A constatação de inúmeros vícios construtivos no empreendimento, atestados por meio de laudos técnicos e registros fotográficos que demonstram problemas estruturais, de acabamento e de segurança nas áreas comuns e privativas, representa um grave descumprimento da obrigação da vendedora de entregar o imóvel em perfeitas condições de uso e habitação, em conformidade com o memorial descritivo e as legítimas expectativas dos consumidores, reforçando a culpa exclusiva da construtora pela rescisão. 6. A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. Uma vez demonstrada a culpa exclusiva da Apelante, a devolução integral dos valores pagos é medida que se impõe. 7. A conduta da construtora, ao frustrar o sonho da casa própria dos consumidores por meio de atraso injustificado, entrega de imóvel com múltiplos vícios e descaso no tratamento das reclamações, extrapola o mero dissabor do cotidiano e o simples inadimplemento contratual, configurando dano moral passível de compensação. O valor arbitrado em primeiro grau mostra-se razoável e proporcional às circunstâncias do caso concreto. IV. Dispositivo e tese 8. RECURSO DE APELAÇÃO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. Tese de julgamento: "1. A culpa pela rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta é exclusiva da construtora quando esta incorre em múltiplos inadimplementos, incluindo falhas na prestação de serviço que antecedem o prazo de entrega, o atraso na conclusão da obra para além do período de tolerância e a entrega do empreendimento com vícios construtivos que comprometem sua fruição. 2. A pandemia de COVID-19 qualifica-se como fortuito interno no âmbito da construção civil, não possuindo o condão de afastar a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega do imóvel, uma vez que tal risco é inerente à sua atividade empresarial e já contemplado pela cláusula de tolerância. 3. Configurada a culpa exclusiva da promitente vendedora, impõe-se a restituição integral e imediata dos valores pagos pelo promitente comprador, nos termos da Súmula 543 do STJ, bem como a condenação por danos morais, diante da frustração da legítima expectativa e dos transtornos que ultrapassam o mero aborrecimento contratual." Dispositivos relevantes citados: Código de Defesa do Consumidor, artigos 4º, IV, 6º, III e VI, 14, 18, 26, 31, 39, V, 51, IV e XI; Código Civil, artigos 186, 393, 422, 475 e 927; Lei nº 4.591/64, art. 67-A; Lei nº 13.786/2018; Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. Jurisprudência relevante citada: TJ-MG - AC: 50029702020208130301; TJ-SP - AC: 10144539620158260053; TJ-MG - AC: 10000210117958001; TJ-SP - AC: 10085057520238260286; TJ-DF 00006627620168070019. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, preambularmente identificados, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, conforme certidão de julgamento, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do quanto fundamentado no voto da excelentíssima Relatora, adiante registrado e que a este se integra. Salvador, data registrada no sistema.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quarta Câmara Cível

Gabinete da Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel

Processo:
APELAÇÃO CÍVEL n. 8127567-54.2023.8.05.0001

Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível

Relator:

Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel

APELANTE: JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

Advogado(s): CYNTHIA MARIA TAVARES FALCAO, AHAMED DOS SANTOS TEIXEIRA, LARA BRITTO DE ALMEIDA DOMINGUES NEVES, ERMIRO FERREIRA NETO

APELADO: VIRGINIA SILVA NEVES e outros

Advogado(s): CAROLINE NEVES OLIVEIRA DA SILVA, MAISA LORENA OHLWEILER DE ARAUJO

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL PELA CONSTRUTORA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Cuida-se de Ação de Rescisão Contratual ajuizada por promitentes compradores em face da construtora, objetivando o desfazimento de negócio jurídico de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, com a consequente devolução integral dos valores pagos e indenização por danos morais. Alegam os autores que a construtora incorreu em múltiplos descumprimentos contratuais, incluindo a alteração unilateral da vaga de garagem, a ausência de entrega da via contratual, o atraso na entrega da obra para além do prazo de tolerância e a constatação de diversos vícios construtivos nas áreas comuns e privativas do empreendimento. A sentença de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos, declarando a rescisão do contrato por culpa exclusiva da ré, condenando-a à restituição integral das quantias pagas e ao pagamento de indenização por danos morais. Inconformada, a construtora interpôs o presente Recurso de Apelação.

II. Questão em discussão

2.

O cerne da controvérsia recursal consiste em aferir a responsabilidade pelo desfazimento do contrato de promessa de compra e venda, a saber: a) Análise da culpa pela rescisão contratual, verificando se o inadimplemento partiu da construtora, em razão de descumprimentos que antecederam o prazo de entrega, do atraso na conclusão da obra e da existência de vícios construtivos, ou dos compradores, por suposta manifestação de desinteresse antes do prazo final; b) A validade da tese de caso fortuito e força maior, especificamente a alegação de que a pandemia de COVID-19 justificaria o atraso na entrega do empreendimento, afastando a mora da construtora; c) O direito dos promitentes compradores à restituição integral dos valores desembolsados, em conformidade com o enunciado da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça; d) A configuração do dano moral indenizável e a adequação do
quantum
arbitrado na sentença.

III. Razões de decidir

3.

O inadimplemento da construtora restou caracterizado não apenas pelo atraso na entrega da obra, mas por uma série de falhas na prestação do serviço que se iniciaram muito antes do prazo final para a conclusão. A alteração unilateral da vaga de garagem e a retenção da via do contrato dos adquirentes por meses configuram quebra da boa-fé objetiva e dos deveres anexos de informação e lealdade, constituindo inadimplemento antecipado do contrato e justificando a pretensão rescisória dos consumidores.

4.

A alegação de que a pandemia de COVID-19 configura excludente de responsabilidade por caso fortuito ou força maior não prospera. A jurisprudência pátria, em especial a deste Egrégio Tribunal, tem se consolidado no sentido de que os impactos da pandemia no setor da construção civil se inserem no conceito de fortuito interno, ou seja, um risco inerente à atividade empresarial, o qual já é, em tese, abarcado pela cláusula de tolerância de 180 dias, não servindo como justificativa para o descumprimento do prazo contratual para além deste período.

5.

A constatação de inúmeros vícios construtivos no empreendimento, atestados por meio de laudos técnicos e registros fotográficos que demonstram problemas estruturais, de acabamento e de segurança nas áreas comuns e privativas, representa um grave descumprimento da obrigação da vendedora de entregar o imóvel em perfeitas condições de uso e habitação, em conformidade com o memorial descritivo e as legítimas expectativas dos consumidores, reforçando a culpa exclusiva da construtora pela rescisão.

6.

A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. Uma vez demonstrada a culpa exclusiva da Apelante, a devolução integral dos valores pagos é medida que se impõe.

7.

A conduta da construtora, ao frustrar o sonho da casa própria dos consumidores por meio de atraso injustificado, entrega de imóvel com múltiplos vícios e descaso no tratamento das reclamações, extrapola o mero dissabor do cotidiano e o simples inadimplemento contratual, configurando dano moral passível de compensação. O valor arbitrado em primeiro grau mostra-se razoável e proporcional às circunstâncias do caso concreto.

IV. Dispositivo e tese

8.

RECURSO DE APELAÇÃO A QUE SE NEGA PROVIMENTO
.

Tese de julgamento:
"1. A culpa pela rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta é exclusiva da construtora quando esta incorre em múltiplos inadimplementos, incluindo falhas na prestação de serviço que antecedem o prazo de entrega, o atraso na conclusão da obra para além do período de tolerância e a entrega do empreendimento com vícios construtivos que comprometem sua fruição. 2. A pandemia de COVID-19 qualifica-se como fortuito interno no âmbito da construção civil, não possuindo o condão de afastar a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega do imóvel, uma vez que tal risco é inerente à sua atividade empresarial e já contemplado pela cláusula de tolerância. 3. Configurada a culpa exclusiva da promitente vendedora, impõe-se a restituição integral e imediata dos valores pagos pelo promitente comprador, nos termos da Súmula 543 do STJ, bem como a condenação por danos morais, diante da frustração da legítima expectativa e dos transtornos que ultrapassam o mero aborrecimento contratual."

Dispositivos relevantes citados:
Código de Defesa do Consumidor, artigos 4º, IV, 6º, III e VI, 14, 18, 26, 31, 39, V, 51, IV e XI; Código Civil, artigos 186, 393, 422, 475 e 927; Lei nº 4.591/64, art. 67-A; Lei nº 13.786/2018; Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.

Jurisprudência relevante citada:
TJ-MG - AC: 50029702020208130301; TJ-SP - AC: 10144539620158260053; TJ-MG - AC: 10000210117958001; TJ-SP - AC: 10085057520238260286; TJ-DF 00006627620168070019.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, preambularmente identificados,
ACORDAM
os Desembargadores integrantes da
Quarta Câmara Cível
do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia,
conforme certidão de julgamento
, em
NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO
, nos termos do quanto fundamentado no voto da excelentíssima Relatora, adiante registrado e que a este se integra.

Salvador, data registrada no sistema.