Tribunal: TJBA
Processo: 8180100-87.2023.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): RAIMUNDO SERGIO SALES CAFEZEIRO
Órgão julgador: RAIMUNDO SERGIO SALES CAFEZEIRO
Órgão colegiado: QUINTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-05-26
Data de publicação: 2026-05-26

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8180100-87.2023.8.05.0001 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: RESIDENCIAL ILHA DE CRETA SPE LTDA e outros Advogado(s): ANA CAROLINA STRUFFALDI DE VUONO, ANDRE FERREIRA LINS ROCHA, GUILMA RITA DE CASSIA GOTTSCHALL DA SILVA SOARES, IVAN ALVES SOARES APELADO: IVAN ALVES SOARES FILHO e outros Advogado(s):GUILMA RITA DE CASSIA GOTTSCHALL DA SILVA SOARES, IVAN ALVES SOARES, ANA CAROLINA STRUFFALDI DE VUONO, ANDRE FERREIRA LINS ROCHA APELAÇÃO CÍVEL E APELAÇÃO ADESIVA. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA LAVRATURA DA ESCRITURA DEFINITIVA PELO PROMITENTE COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE NA DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSO PRINCIPAL DESPROVIDO. RECURSO ADESIVO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Ação de obrigação de fazer cumulada com pedido de indenização por cláusula penal contratual, ajuizada por Residencial Ilha De Creta SPE LTDA, promitente vendedora, contra Ivan Alves Soares Filho, promissário comprador, em razão do descumprimento do prazo de 30 dias para lavratura da escritura definitiva após a quitação integral do imóvel. A sentença reconheceu a perda superveniente do objeto quanto à obrigação de fazer, diante do cumprimento da obrigação antes da citação válida, mas condenou o réu ao pagamento da multa contratual de 2% sobre o valor do imóvel. O réu apelou da condenação à multa; a autora apresentou apelação adesiva para afastar a sua condenação parcial aos honorários sucumbenciais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se a lavratura da escritura definitiva fora do prazo contratual justifica a aplicação da cláusula penal estipulada; (ii) estabelecer se a distribuição dos ônus sucumbenciais deve ser integralmente atribuída ao réu, à luz do princípio da causalidade. III. RAZÕES DE DECIDIR A cláusula contratual que impõe ao comprador a obrigação de lavrar a escritura em até 30 dias após a quitação do preço é válida e expressa. A escritura somente foi lavrada quase um ano após o término do prazo, configurando mora contratual. A alegação do réu de que o atraso decorreu de burocracia cartorária ou inércia da autora não foi comprovada, o que atrai a incidência do art. 373, II, do CPC, que impõe ao réu o ônus de provar fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito da autora. A cláusula penal prevista no contrato (2% sobre o valor do imóvel) configura pena compensatória, incidindo de pleno direito nos termos do art. 408 do CC, bastando a comprovação da mora, que, no caso, é ex re. A multa estipulada mostra-se proporcional diante do atraso significativo e dos prejuízos causados à vendedora, que permaneceu responsável pelas obrigações propter rem do imóvel. O princípio da causalidade impõe que os ônus sucumbenciais sejam atribuídos à parte que deu causa à demanda. A mora contratual do réu ensejou o ajuizamento da ação, mesmo tendo cumprido a obrigação de fazer antes da citação, após notificação extrajudicial. A condenação da autora ao pagamento de honorários sucumbenciais em virtude da extinção parcial do feito contraria o art. 85, §10, do CPC, devendo ser revertida a seu favor. Com o desprovimento do recurso do réu e o provimento do recurso adesivo da autora, majoram-se os honorários advocatícios devidos pelo réu para 20% sobre o valor da condenação, com exigibilidade suspensa em razão da concessão da justiça gratuita. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso principal desprovido. Recurso adesivo provido. Tese de julgamento: O atraso injustificado na lavratura da escritura definitiva de imóvel, mesmo que sanado antes da citação, caracteriza mora do comprador e autoriza a incidência da cláusula penal estipulada no contrato. A cláusula penal compensatória incide automaticamente quando o devedor deixa de cumprir a obrigação no prazo pactuado, independentemente de prova de prejuízo. Em caso de perda superveniente do objeto, os ônus sucumbenciais devem ser atribuídos à parte que deu causa à demanda, conforme o princípio da causalidade. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 394, 408; CPC, arts. 85, §§ 3º, 10 e 11, e art. 373, II; CPC, art. 98, § 3º. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1.757.370/SC, Rel. Min. Gurgel de Faria, T1, j. 21.02.2022, DJe 24.02.2022; TJBA, Apelação Cível 0571174-38.2016.8.05.0001, Rel. Des. Gustavo Silva Pequeno, 1ª Câm. Cív., j. 11.07.2022; TJBA, Apelação Cível 0513860-23.2018.8.05.0080, Rel. Des. Cassinelza da Costa Santos Lopes, 4ª Câm. Cív., j. 27.04.2022. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível, à unanimidade de votos, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DO RÉU E CONHECER E DAR PROVIMENTO AO RECURSO DA PARTE AUTORA, e o fazem de acordo com o voto do Relator.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quinta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8180100-87.2023.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Quinta Câmara Cível

APELANTE: RESIDENCIAL ILHA DE CRETA SPE LTDA e outros

Advogado(s)
:
ANA CAROLINA STRUFFALDI DE VUONO, ANDRE FERREIRA LINS ROCHA, GUILMA RITA DE CASSIA GOTTSCHALL DA SILVA SOARES, IVAN ALVES SOARES

APELADO: IVAN ALVES SOARES FILHO e outros

Advogado(s)
:
GUILMA RITA DE CASSIA GOTTSCHALL DA SILVA SOARES, IVAN ALVES SOARES, ANA CAROLINA STRUFFALDI DE VUONO, ANDRE FERREIRA LINS ROCHA

APELAÇÃO CÍVEL E APELAÇÃO ADESIVA. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA LAVRATURA DA ESCRITURA DEFINITIVA
PELO PROMITENTE COMPRADOR
. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE NA DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSO PRINCIPAL DESPROVIDO. RECURSO ADESIVO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Ação de obrigação de fazer cumulada com pedido de indenização por cláusula penal contratual, ajuizada por Residencial Ilha De Creta SPE LTDA, promitente vendedora, contra Ivan Alves Soares Filho, promissário comprador, em razão do descumprimento do prazo de 30 dias para lavratura da escritura definitiva após a quitação integral do imóvel. A sentença reconheceu a perda superveniente do objeto quanto à obrigação de fazer, diante do cumprimento da obrigação antes da citação válida, mas condenou o réu ao pagamento da multa contratual de 2% sobre o valor do imóvel. O réu apelou da condenação à multa; a autora apresentou apelação adesiva para afastar a sua condenação parcial aos honorários sucumbenciais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a lavratura da escritura definitiva fora do prazo contratual justifica a aplicação da cláusula penal estipulada; (ii) estabelecer se a distribuição dos ônus sucumbenciais deve ser integralmente atribuída ao réu, à luz do princípio da causalidade.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A cláusula contratual que impõe ao comprador a obrigação de lavrar a escritura em até 30 dias após a quitação do preço é válida e expressa. A escritura somente foi lavrada quase um ano após o término do prazo, configurando mora contratual.

A alegação do réu de que o atraso decorreu de burocracia cartorária ou inércia da autora não foi comprovada, o que atrai a incidência do art. 373, II, do CPC, que impõe ao réu o ônus de provar fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito da autora.

A cláusula penal prevista no contrato (2% sobre o valor do imóvel) configura pena compensatória, incidindo de pleno direito nos termos do art. 408 do CC, bastando a comprovação da mora, que, no caso, é
ex re
.

A multa estipulada mostra-se proporcional diante do atraso significativo e dos prejuízos causados à vendedora, que permaneceu responsável pelas obrigações
propter rem
do imóvel.

O princípio da causalidade impõe que os ônus sucumbenciais sejam atribuídos à parte que deu causa à demanda. A mora contratual do réu ensejou o ajuizamento da ação, mesmo tendo cumprido a obrigação de fazer antes da citação, após notificação extrajudicial.

A condenação da autora ao pagamento de honorários sucumbenciais em virtude da extinção parcial do feito contraria o art. 85, §10, do CPC, devendo ser revertida a seu favor.

Com o desprovimento do recurso do réu e o provimento do recurso adesivo da autora, majoram-se os honorários advocatícios devidos pelo réu para 20% sobre o valor da condenação, com exigibilidade suspensa em razão da concessão da justiça gratuita.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso principal desprovido. Recurso adesivo provido.

Tese de julgamento:

O atraso injustificado na lavratura da escritura definitiva de imóvel, mesmo que sanado antes da citação, caracteriza mora do comprador e autoriza a incidência da cláusula penal estipulada no contrato.

A cláusula penal compensatória incide automaticamente quando o devedor deixa de cumprir a obrigação no prazo pactuado, independentemente de prova de prejuízo.

Em caso de perda superveniente do objeto, os ônus sucumbenciais devem ser atribuídos à parte que deu causa à demanda, conforme o princípio da causalidade.

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 394, 408; CPC, arts. 85, §§ 3º, 10 e 11, e art. 373, II; CPC, art. 98, § 3º.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt no REsp 1.757.370/SC, Rel. Min. Gurgel de Faria, T1, j. 21.02.2022, DJe 24.02.2022; TJBA, Apelação Cível 0571174-38.2016.8.05.0001, Rel. Des. Gustavo Silva Pequeno, 1ª Câm. Cív., j. 11.07.2022; TJBA, Apelação Cível 0513860-23.2018.8.05.0080, Rel. Des. Cassinelza da Costa Santos Lopes, 4ª Câm. Cív., j. 27.04.2022.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos,
ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível, à unanimidade de votos, em
CONHECER E
NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO
DO RÉU
E
CONHECER E
DAR PROVIMENTO AO RECURSO
D
A

PARTE
AUTOR
A
,
e o fazem de acordo com o voto do Relator.