Tribunal: TJBA
Processo: 8085925-38.2022.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): FRANCISCO DE OLIVEIRA BISPO
Órgão julgador: FRANCISCO DE OLIVEIRA BISPO
Órgão colegiado: TERCEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-02-11
Data de publicação: 2026-02-11

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8085925-38.2022.8.05.0001 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: FERNANDO AUGUSTO VALE DE ALENCAR FILHO Advogado(s): MARIANA BRANDAO GOMES, FERNANDO AUGUSTO VALE DE ALENCAR NETO APELADO: S/C INCORPORADORA E VALORES IMOBILIARIOS LTDA EPP Advogado(s):PEDRO VITOR DE ALCANTARA SABADINI ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. INTERMEDIAÇÃO EFETIVA DE VENDA DE IMÓVEL. SIMULAÇÃO NA FORMALIZAÇÃO DA COMPRA. COMISSÃO DEVIDA. RECURSO PROVIDO. I. Caso em exame Trata-se de apelação interposta por corretor de imóveis contra sentença que julgou improcedente ação de cobrança de comissão de corretagem. O autor alegou ter intermediado a venda de imóvel entre a empresa Apelada e o locatário, tendo sido o negócio concretizado com a filha deste. A sentença afastou a cobrança da comissão sob o fundamento de que não houve intermediação na venda à real adquirente. II. Questão em discussão A controvérsia recursal cinge-se à verificação da efetiva intermediação da venda do imóvel pelo Apelante, mesmo tendo a formalização ocorrido em nome da filha do locatário, e à consequente existência de direito à comissão de corretagem, à luz da relação contratual e das provas documentais e testemunhais produzidas. III. Razões de decidir Preliminar de nulidade da sentença acolhida por violação ao art. 489, §1º, IV, do CPC, diante da omissão na análise de provas relevantes, como a Ata Notarial e o depoimento do Sr. Claudyson, que demonstram a intermediação do Apelante. Aplicação da teoria da causa madura (CPC, art. 1.013, §3º, IV), diante da instrução processual exaurida e aptidão da causa para julgamento imediato. A relação entre as partes é de consumo, sendo a Apelada destinatária final do serviço de corretagem (CDC, arts. 2º e 3º, §2º), conforme entendimento do STJ. A cláusula contratual que prevê comissão ao corretor em caso de aquisição do imóvel pelo locatário não é abusiva se há comprovação da efetiva prestação do serviço. Provas documentais e orais demonstram que o Apelante conduziu todas as tratativas essenciais à concretização da venda, sendo a Escritura Pública formalizada em nome da filha do locatário, com indícios robustos de simulação. Presente o resultado útil do contrato de corretagem, conforme art. 725 do Código Civil, sendo devida a remuneração do corretor. O não pagamento da comissão caracteriza enriquecimento sem causa (art. 884 do CC) e afronta à boa-fé contratual. IV. Dispositivo e tese Recurso conhecido e provido. V. Tese de julgamento É devida a comissão de corretagem ao profissional que comprova a efetiva intermediação na venda de imóvel, ainda que a escritura pública de compra e venda tenha sido formalizada em nome de terceiro próximo ao real adquirente. O reconhecimento da simulação na titularidade formal do comprador pode ser realizado com base em provas documentais, testemunhais e indícios robustos que revelem a realidade da transação. O não pagamento da comissão de corretagem, diante da efetiva prestação do serviço, configura enriquecimento sem causa. VI. Dispositivos legais relevantes citados CF/1988, art. 93, IX; CPC, arts. 489, §1º, IV, e 1.013, §3º, IV; CC, arts. 725, 422 e 884; CDC, arts. 2º, 3º, §2º, 39, I e 51, VIII. VII. Jurisprudência relevante citada STJ, AgInt no AREsp 1930993/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe 29/04/2022; STJ, REsp 1.582.388; Súmula 546 do STJ. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos do RECURSO DE APELAÇÃO nº 8085925-38.2022.8.05.0001 em que figuram como parte recorrente FERNANDO AUGUSTO VALE DE ALENCAR FILHO e parte recorrida S/C INCORPORADORA E VALORES IMOBILIÁRIOS LTDA EPP ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em CONHECER e DAR PROVIMENTO AO RECURSO, para reformar integralmente a sentença e julgar procedente o pedido de cobrança de comissão de corretagem, nos termos do voto do eminente Relator. Salvador (BA), 15 de outubro de 2025. FRANCISCO DE OLIVEIRA BISPO Juiz Convocado - Substituto de 2º Grau TITULARIDADE EM PROVIMENTO 19 Relator

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8085925-38.2022.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Terceira Câmara Cível

APELANTE: FERNANDO AUGUSTO VALE DE ALENCAR FILHO

Advogado(s)
:
MARIANA BRANDAO GOMES, FERNANDO AUGUSTO VALE DE ALENCAR NETO

APELADO: S/C INCORPORADORA E VALORES IMOBILIARIOS LTDA EPP

Advogado(s)
:
PEDRO VITOR DE ALCANTARA SABADINI

ACORDÃO

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. INTERMEDIAÇÃO EFETIVA DE VENDA DE IMÓVEL. SIMULAÇÃO NA FORMALIZAÇÃO DA COMPRA. COMISSÃO DEVIDA. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

Trata-se de apelação interposta por corretor de imóveis contra sentença que julgou improcedente ação de cobrança de comissão de corretagem. O autor alegou ter intermediado a venda de imóvel entre a empresa Apelada e o locatário, tendo sido o negócio concretizado com a filha deste. A sentença afastou a cobrança da comissão sob o fundamento de que não houve intermediação na venda à real adquirente.

II. Questão em discussão

A controvérsia recursal cinge-se à verificação da efetiva intermediação da venda do imóvel pelo Apelante, mesmo tendo a formalização ocorrido em nome da filha do locatário, e à consequente existência de direito à comissão de corretagem, à luz da relação contratual e das provas documentais e testemunhais produzidas.

III. Razões de decidir

Preliminar de nulidade da sentença acolhida por violação ao art. 489, §1º, IV, do CPC, diante da omissão na análise de provas relevantes, como a Ata Notarial e o depoimento do Sr. Claudyson, que demonstram a intermediação do Apelante.
Aplicação da teoria da causa madura (CPC, art. 1.013, §3º, IV), diante da instrução processual exaurida e aptidão da causa para julgamento imediato.

A relação entre as partes é de consumo, sendo a Apelada destinatária final do serviço de corretagem (CDC, arts. 2º e 3º, §2º), conforme entendimento do STJ.
A cláusula contratual que prevê comissão ao corretor em caso de aquisição do imóvel pelo locatário não é abusiva se há comprovação da efetiva prestação do serviço.

Provas documentais e orais demonstram que o Apelante conduziu todas as tratativas essenciais à concretização da venda, sendo a Escritura Pública formalizada em nome da filha do locatário, com indícios robustos de simulação.

Presente o resultado útil do contrato de corretagem, conforme art. 725 do Código Civil, sendo devida a remuneração do corretor.
O não pagamento da comissão caracteriza enriquecimento sem causa (art. 884 do CC) e afronta à boa-fé contratual.

IV. Dispositivo e tese

Recurso conhecido e provido.

V. Tese de julgamento

É devida a comissão de corretagem ao profissional que comprova a efetiva intermediação na venda de imóvel, ainda que a escritura pública de compra e venda tenha sido formalizada em nome de terceiro próximo ao real adquirente.

O reconhecimento da simulação na titularidade formal do comprador pode ser realizado com base em provas documentais, testemunhais e indícios robustos que revelem a realidade da transação.

O não pagamento da comissão de corretagem, diante da efetiva prestação do serviço, configura enriquecimento sem causa.

VI. Dispositivos legais relevantes citados

CF/1988, art. 93, IX; CPC, arts. 489, §1º, IV, e 1.013, §3º, IV; CC, arts. 725, 422 e 884; CDC, arts. 2º, 3º, §2º, 39, I e 51, VIII.

VII. Jurisprudência relevante citada

STJ, AgInt no AREsp 1930993/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe 29/04/2022; STJ, REsp 1.582.388; Súmula 546 do STJ.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos do
RECURSO DE APELAÇÃO nº 8085925-38.2022.8.05.0001
em que figuram como parte recorrente
FERNANDO AUGUSTO VALE DE ALENCAR FILHO
e parte recorrida
S/C INCORPORADORA E VALORES IMOBILIÁRIOS LTDA EPP

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em
CONHECER e DAR PROVIMENTO AO RECURSO
, para reformar integralmente a sentença e julgar procedente o pedido de cobrança de comissão de corretagem, nos termos do voto do eminente Relator.

Salvador (BA), 15 de outubro de 2025.

FRANCISCO DE OLIVEIRA BISPO

Juiz Convocado - Substituto de 2º Grau

TITULARIDADE EM PROVIMENTO 19

Relator