Tribunal: TJBA
Processo: 8000744-44.2021.8.05.0150
Classe: Apelação
Relator(a): RAIMUNDO NONATO BORGES BRAGA
Órgão julgador: RAIMUNDO NONATO BORGES BRAGA
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-06-11
Data de publicação: 2026-06-11

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8000744-44.2021.8.05.0150 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: ASSOC DOS PROP E MORADORES DO LOT JD DOS PASSAROS Advogado(s): NADIALICE FRANCISCHINI DE SOUZA APELADO: IVANI DAS MERCES DE SOUZA Advogado(s): ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS DE MANUTENÇÃO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE AUTORA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. ACOLHIMENTO. OBRIGAÇÃO DE NATUREZA PROPTER REM. DÉBITO QUE ACOMPANHA O IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL. DOCUMENTAÇÃO ACOSTADA AOS AUTOS QUE COMPROVA A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA CREDORA FIDUCIÁRIA. ILEGITIMIDADE DA OCUPANTE DO IMÓVEL. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. SENTENÇA MANTIDA, EMBORA POR FUNDAMENTO DIVERSO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. I. Caso em exame Trata-se de recurso de apelação interposto pela Associação de Moradores em face de sentença que julgou improcedente a Ação de Cobrança de taxas de manutenção. A decisão de primeiro grau fundamentou-se na ausência de comprovação de que a ré/apelada tenha se associado voluntariamente à entidade autora, aplicando a tese firmada no Tema 882 do Superior Tribunal de Justiça. II. Questão em discussão A controvérsia cinge-se a duas questões principais: a) a legitimidade passiva da ré, que alega não ser a proprietária do imóvel, para responder pela dívida referente às taxas de manutenção; e b) a obrigatoriedade de pagamento das referidas taxas por morador de loteamento, à luz da liberdade de associação e da vedação ao enriquecimento sem causa, considerando os precedentes vinculantes e a legislação superveniente (Lei nº 13.465/2017). III. Razões de decidir As taxas associativas e condominiais possuem natureza de obrigação propter rem, ou seja, vinculam-se à coisa e não à pessoa. A responsabilidade pelo seu adimplemento recai sobre aquele que detém a qualidade de proprietário do imóvel, conforme consta no registro imobiliário. No caso concreto, a parte ré/apelada apresentou certidão do Cartório de Registro de Imóveis que demonstra a consolidação da propriedade do bem em nome da Caixa Econômica Federal desde o ano de 2015, em virtude da execução de uma alienação fiduciária. Tal documento, dotado de fé pública, comprova que a titularidade do domínio não pertence à ré. A existência de boletos de IPTU em nome da apelada ou o fato de ela residir no imóvel e usufruir dos serviços não se sobrepõem ao registro público de propriedade para fins de definição da responsabilidade pela obrigação propter rem. A própria associação autora, em seu estatuto social, estabelece que a condição de associado e os deveres contributivos estão atrelados à propriedade de lote/residência no loteamento, reforçando o caráter propter rem da obrigação e a consequente responsabilidade do proprietário registral. A cobrança, portanto, foi direcionada à parte ilegítima. A ilegitimidade passiva ad causam é matéria de ordem pública, cognoscível de ofício em qualquer tempo e grau de jurisdição, e conduz à extinção do processo sem resolução do mérito, nos termos do artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. Embora a sentença tenha julgado o mérito improcedente, a análise da preliminar de ilegitimidade é prejudicial e impõe a sua manutenção, ainda que por fundamento diverso. IV. Dispositivo e tese Recurso de Apelação conhecido e não provido. Sentença de improcedência mantida, porém, com alteração de seu fundamento, para extinguir o processo sem resolução do mérito, com base no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, em razão da ilegitimidade passiva da ré. Tese de julgamento: A obrigação de pagar taxas de manutenção de associação de moradores possui natureza propter rem, sendo a responsabilidade pelo seu adimplemento do proprietário registral do imóvel. É parte ilegítima para figurar no polo passivo de ação de cobrança de taxas associativas a pessoa que, embora resida no imóvel, não detém a titularidade do domínio, a qual foi consolidada em nome do credor fiduciário em data anterior ao período do débito cobrado. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8000744-44.2021.8.05.0150, em que figuram como Apelante a ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS E MORADORES DO LOTEAMENTO JARDIM DOS PÁSSAROS e como Apelada IVANI DAS MERCES DE SOUZA. ACORDAM os Desembargadores componentes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade de votos, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, alterando de ofício o fundamento da sentença para extinguir o processo sem resolução do mérito, nos termos do voto do Relator. Salvador, data da assinatura eletrônica. PRESIDENTE DES. RAIMUNDO NONATO BORGES BRAGA RELATOR PROCURADOR(A) R-04

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8000744-44.2021.8.05.0150

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

APELANTE: ASSOC DOS PROP E MORADORES DO LOT JD DOS PASSAROS

Advogado(s)
:
NADIALICE FRANCISCHINI DE SOUZA

APELADO: IVANI DAS MERCES DE SOUZA

Advogado(s)
:

ACORDÃO

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS DE MANUTENÇÃO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE AUTORA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. ACOLHIMENTO. OBRIGAÇÃO DE NATUREZA
PROPTER REM
. DÉBITO QUE ACOMPANHA O IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL. DOCUMENTAÇÃO ACOSTADA AOS AUTOS QUE COMPROVA A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA CREDORA FIDUCIÁRIA. ILEGITIMIDADE DA OCUPANTE DO IMÓVEL. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. SENTENÇA MANTIDA, EMBORA POR FUNDAMENTO DIVERSO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame

Trata-se de recurso de apelação interposto pela Associação de Moradores em face de sentença que julgou improcedente a Ação de Cobrança de taxas de manutenção. A decisão de primeiro grau fundamentou-se na ausência de comprovação de que a ré/apelada tenha se associado voluntariamente à entidade autora, aplicando a tese firmada no Tema 882 do Superior Tribunal de Justiça.

II. Questão em discussão

A controvérsia cinge-se a duas questões principais: a) a legitimidade passiva da ré, que alega não ser a proprietária do imóvel, para responder pela dívida referente às taxas de manutenção; e b) a obrigatoriedade de pagamento das referidas taxas por morador de loteamento, à luz da liberdade de associação e da vedação ao enriquecimento sem causa, considerando os precedentes vinculantes e a legislação superveniente (Lei nº 13.465/2017).

III. Razões de decidir

As taxas associativas e condominiais possuem natureza de obrigação
propter rem
, ou seja, vinculam-se à coisa e não à pessoa. A responsabilidade pelo seu adimplemento recai sobre aquele que detém a qualidade de proprietário do imóvel, conforme consta no registro imobiliário.

No caso concreto, a parte ré/apelada apresentou certidão do Cartório de Registro de Imóveis que demonstra a consolidação da propriedade do bem em nome da Caixa Econômica Federal desde o ano de 2015, em virtude da execução de uma alienação fiduciária. Tal documento, dotado de fé pública, comprova que a titularidade do domínio não pertence à ré. A existência de boletos de IPTU em nome da apelada ou o fato de ela residir no imóvel e usufruir dos serviços não se sobrepõem ao registro público de propriedade para fins de definição da responsabilidade pela obrigação
propter rem
.

A própria associação autora, em seu estatuto social, estabelece que a condição de associado e os deveres contributivos estão atrelados à propriedade de lote/residência no loteamento, reforçando o caráter
propter rem
da obrigação e a consequente responsabilidade do proprietário registral. A cobrança, portanto, foi direcionada à parte ilegítima.

A ilegitimidade passiva
ad causam
é matéria de ordem pública, cognoscível de ofício em qualquer tempo e grau de jurisdição, e conduz à extinção do processo sem resolução do mérito, nos termos do artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil. Embora a sentença tenha julgado o mérito improcedente, a análise da preliminar de ilegitimidade é prejudicial e impõe a sua manutenção, ainda que por fundamento diverso.

IV. Dispositivo e tese

Recurso de Apelação conhecido e não provido. Sentença de improcedência mantida, porém, com alteração de seu fundamento, para extinguir o processo sem resolução do mérito, com base no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, em razão da ilegitimidade passiva da ré.

Tese de julgamento:

A obrigação de pagar taxas de manutenção de associação de moradores possui natureza
propter rem
, sendo a responsabilidade pelo seu adimplemento do proprietário registral do imóvel.

É parte ilegítima para figurar no polo passivo de ação de cobrança de taxas associativas a pessoa que, embora resida no imóvel, não detém a titularidade do domínio, a qual foi consolidada em nome do credor fiduciário em data anterior ao período do débito cobrado.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Apelação Cível nº 8000744-44.2021.8.05.0150
, em que figuram como Apelante a
ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS E MORADORES DO LOTEAMENTO JARDIM DOS PÁSSAROS e como Apelada IVANI DAS MERCES DE SOUZA.

ACORDAM
os Desembargadores componentes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade de votos, em
CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO
, alterando de ofício o fundamento da sentença para extinguir o processo sem resolução do mérito, nos termos do voto do Relator.

Salvador, data da assinatura eletrônica.

PRESIDENTE

DES. RAIMUNDO NONATO BORGES BRAGA

RELATOR

PROCURADOR(A)

R-04