Tribunal: TJBA
Processo: 8013591-89.2024.8.05.0080
Classe: Apelação
Relator(a): LISBETE MARIA TEIXEIRA ALMEIDA C SANTOS
Órgão julgador: LISBETE MARIA TEIXEIRA ALMEIDA C SANTOS
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-02-12
Data de publicação: 2026-02-12

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8013591-89.2024.8.05.0080 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: URBAMAIS PROPERTIES E PARTICIPACOES S.A. e outros Advogado(s): THIAGO DA COSTA E SILVA LOTT APELADO: JHONATAS VILAS BOAS SILVA Advogado(s):MAURICIO BRAGA MAGALHAES DIAS ACORDÃO DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TAXA DE FRUIÇÃO E DESPESAS CONDOMINIAIS. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA DO CDC E DA LEI Nº 13.786/2018. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por URBAMAIS PROPERTIES E PARTICIPAÇÕES S.A. e PERFILEX PARTICIPAÇÕES LTDA contra sentença que, nos autos de Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores e Compensatória por Danos Morais ajuizada por JHONATAS VILAS BOAS SILVA, declarou a resilição contratual e condenou solidariamente as rés à restituição de 75% dos valores pagos, com correção monetária pelo IPCA desde os desembolsos e juros moratórios de 1% ao mês desde a citação, afastando os pedidos de indenização por danos morais e multa diária. As apelantes alegam legalidade das retenções contratuais previstas no art. 32-A da Lei nº 13.786/2018, requerendo a redução da devolução a apenas R$ 412,00, valor líquido após deduções com cláusula penal, corretagem, taxa de fruição e despesas associativas e tributárias. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir se é válida a cláusula de retenção da comissão de corretagem diante da informação clara e destacada; (ii) estabelecer se é legítima a cobrança de taxa de fruição na ausência de comprovação de uso efetivo do imóvel; (iii) determinar se podem ser deduzidas despesas associativas e de IPTU não comprovadas pelas rés; (iv) verificar a adequação do percentual de retenção dos valores pagos à luz do CDC e da Lei nº 13.786/2018. III. RAZÕES DE DECIDIR A relação jurídica entre as partes está submetida ao Código de Defesa do Consumidor, dada a hipossuficiência do adquirente e a natureza da fornecedora das apelantes. Embora a Lei nº 13.786/2018 autorize a estipulação de cláusula penal, sua aplicação deve observar os princípios da boa-fé e da vedação ao enriquecimento sem causa, sendo válida a limitação da retenção a 25% dos valores pagos, conforme art. 413 do CC e entendimento consolidado do STJ (REsp 2.073.412/SP). É válida a cláusula que transfere ao comprador a responsabilidade pela comissão de corretagem, nos termos do Tema 938 do STJ, desde que informada de forma clara e destacada, o que se verifica no caso concreto, autorizando a sua dedução. A cobrança de taxa de fruição exige comprovação do uso efetivo do imóvel pelo comprador, o que não foi demonstrado nos autos, razão pela qual sua dedução é indevida, conforme jurisprudência dominante e interpretação do art. 32-A, I, da Lei nº 13.786/2018. A dedução de valores correspondentes a IPTU e taxas associativas depende de comprovação de que tenham sido efetivamente pagos pelas rés após a transmissão da posse, o que não ocorreu. Aplicável a inversão do ônus da prova em favor do consumidor. Correta a fixação dos juros de mora a partir da citação, com base no art. 405 do CC, por tratar-se de contrato firmado sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, afastando-se a aplicação do Tema 1002 do STJ. Embora parcialmente provido o recurso, não houve sucumbência significativa do autor, razão pela qual se mantém a condenação integral das apelantes aos ônus da sucumbência. IV. DISPOSITIVO Recurso parcialmente provido. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8013591-89.2024.8.05.0080 da Comarca de Feira de Santana, que figuram como Apelantes - URBAMAIS PROPERTIES E PARTICIPACOES S.A e PERFILEX PARTICIPAÇÕES LTDA ME como Apelado - JHONATAS VILAS BOAS SILVA. ACORDAM os Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em DAR PROVIMENTO PARCIAL ao apelo, nos termos do voto da Relatora. Salvador, 2

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8013591-89.2024.8.05.0080

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

APELANTE: URBAMAIS PROPERTIES E PARTICIPACOES S.A. e outros

Advogado(s)
:
THIAGO DA COSTA E SILVA LOTT

APELADO: JHONATAS VILAS BOAS SILVA

Advogado(s)
:
MAURICIO BRAGA MAGALHAES DIAS

ACORDÃO

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TAXA DE FRUIÇÃO E DESPESAS CONDOMINIAIS. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA DO CDC E DA LEI Nº 13.786/2018. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por URBAMAIS PROPERTIES E PARTICIPAÇÕES S.A. e PERFILEX PARTICIPAÇÕES LTDA contra sentença que, nos autos de Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores e Compensatória por Danos Morais ajuizada por JHONATAS VILAS BOAS SILVA, declarou a resilição contratual e condenou solidariamente as rés à restituição de 75% dos valores pagos, com correção monetária pelo IPCA desde os desembolsos e juros moratórios de 1% ao mês desde a citação, afastando os pedidos de indenização por danos morais e multa diária. As apelantes alegam legalidade das retenções contratuais previstas no art. 32-A da Lei nº 13.786/2018, requerendo a redução da devolução a apenas R$ 412,00, valor líquido após deduções com cláusula penal, corretagem, taxa de fruição e despesas associativas e tributárias.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se é válida a cláusula de retenção da comissão de corretagem diante da informação clara e destacada; (ii) estabelecer se é legítima a cobrança de taxa de fruição na ausência de comprovação de uso efetivo do imóvel; (iii) determinar se podem ser deduzidas despesas associativas e de IPTU não comprovadas pelas rés; (iv) verificar a adequação do percentual de retenção dos valores pagos à luz do CDC e da Lei nº 13.786/2018.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A relação jurídica entre as partes está submetida ao Código de Defesa do Consumidor, dada a hipossuficiência do adquirente e a natureza da fornecedora das apelantes.

Embora a Lei nº 13.786/2018 autorize a estipulação de cláusula penal, sua aplicação deve observar os princípios da boa-fé e da vedação ao enriquecimento sem causa, sendo válida a limitação da retenção a 25% dos valores pagos, conforme art. 413 do CC e entendimento consolidado do STJ (REsp 2.073.412/SP).

É válida a cláusula que transfere ao comprador a responsabilidade pela comissão de corretagem, nos termos do Tema 938 do STJ, desde que informada de forma clara e destacada, o que se verifica no caso concreto, autorizando a sua dedução.

A cobrança de taxa de fruição exige comprovação do uso efetivo do imóvel pelo comprador, o que não foi demonstrado nos autos, razão pela qual sua dedução é indevida, conforme jurisprudência dominante e interpretação do art. 32-A, I, da Lei nº 13.786/2018.

A dedução de valores correspondentes a IPTU e taxas associativas depende de comprovação de que tenham sido efetivamente pagos pelas rés após a transmissão da posse, o que não ocorreu. Aplicável a inversão do ônus da prova em favor do consumidor.

Correta a fixação dos juros de mora a partir da citação, com base no art. 405 do CC, por tratar-se de contrato firmado sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, afastando-se a aplicação do Tema 1002 do STJ.

Embora parcialmente provido o recurso, não houve sucumbência significativa do autor, razão pela qual se mantém a condenação integral das apelantes aos ônus da sucumbência.

IV. DISPOSITIVO

Recurso parcialmente provido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8013591-89.2024.8.05.0080 da Comarca de Feira de Santana, que figuram como Apelantes - URBAMAIS PROPERTIES E PARTICIPACOES S.A e PERFILEX PARTICIPAÇÕES LTDA ME como Apelado - JHONATAS VILAS BOAS SILVA.

ACORDAM os Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em DAR PROVIMENTO PARCIAL ao apelo, nos termos do voto da Relatora.

Salvador,

2