Tribunal: TJBA
Processo: 0553597-81.2015.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): MARIA DAS GRACAS GUERRA DE SANTANA HAMILTON
Órgão julgador: MARIA DAS GRACAS GUERRA DE SANTANA HAMILTON
Órgão colegiado: QUARTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-06-16
Data de publicação: 2026-06-16

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quarta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0553597-81.2015.8.05.0001 Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível APELANTE: Queiroz Galvão Itaigara Desenvolvimento Imobiliário Ltda e outros Advogado(s): ANDRE LUIZ GALINDO DE CARVALHO, MARCUS HERONYDES BATISTA MELLO APELADO: HAMILTON DE ARAUJO BACELAR FILHO e outros Advogado(s):CANDIDO EMANOEL VIVEIROS SA FILHO, RENATA LOBO QUADROS ACORDÃO DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA. ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO GRUPO ECONÔMICO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. POSSIBILIDADE. EQUILÍBRIO CONTRATUAL. CUMULAÇÃO DE MULTA CONTRATUAL COM DANOS EMERGENTES. DESPESAS COM ALUGUÉIS COMPROVADAS. DISTINÇÃO DOS LUCROS CESSANTES VEDADOS PELO TEMA 970 DO STJ. RECURSO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta por empresas do ramo de construção civil e incorporação imobiliária contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, condenando-as ao pagamento de multa por atraso na entrega da obra (inversão da cláusula penal), reparação por danos emergentes referentes a aluguéis pagos pelos compradores no período da mora, restituição de juros de obra e devolução de valores pela substituição do índice INCC pelo INPC. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões principais em discussão: (i) verificar a legitimidade passiva da empresa integrante do mesmo grupo econômico da incorporadora; (ii) analisar a legalidade da inversão da cláusula penal em desfavor das construtoras; e (iii) estabelecer se é lícita a cumulação da condenação ao pagamento de multa moratória com a reparação por danos emergentes (gastos com moradia). III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A relação jurídica firmada entre as partes rege-se pelo Código de Defesa do Consumidor. Reconhece-se a responsabilidade solidária de todas as empresas pertencentes ao mesmo conglomerado econômico que atuaram na cadeia de consumo para a comercialização do empreendimento imobiliário, rejeitando-se a tese de ilegitimidade passiva. 4. É cabível a inversão da cláusula penal estipulada em contrato de adesão exclusivamente em desfavor do consumidor para aplicá-la à construtora inadimplente, com o objetivo de assegurar a igualdade e o equilíbrio contratual, em conformidade com o Tema 971 do Superior Tribunal de Justiça. 5. A vedação estabelecida pelo Tema 970 do STJ restringe-se à cumulação da cláusula penal com lucros cessantes (aluguéis presumidos). Tal entendimento não impede a condenação simultânea da construtora ao pagamento da multa moratória e ao ressarcimento dos danos emergentes, consubstanciados nas despesas efetiva e comprovadamente pagas pelos consumidores a título de aluguel para moradia própria durante o período de atraso da obra. 6. O risco da atividade empresarial, que inclui dificuldades administrativas e logísticas, não configura força maior capaz de afastar a responsabilidade objetiva da construtora pelos danos causados em razão do atraso na entrega do imóvel. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida integralmente. Honorários advocatícios majorados em sede recursal. Tese de julgamento: 1. Empresas do mesmo grupo econômico que atuam na cadeia de fornecimento de empreendimento imobiliário possuem responsabilidade solidária perante o consumidor. 2. É lícita a cumulação da cláusula penal moratória, invertida em favor do consumidor, com a indenização por danos emergentes correspondentes aos aluguéis efetivamente pagos para moradia durante o período de atraso na entrega da obra, hipótese que não se confunde com a vedação do Tema 970 do STJ relativa aos lucros cessantes. Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 7º, parágrafo único; CPC, art. 85, § 11, e art. 1.026, § 2º. Jurisprudência relevante citada: Apelação/Reexame Necessário 0553369-43.2014.8.05.0001, Rel(a). Des(a). Claudio Cesare Braga Pereira, Quinta Câmara Cível, Disponibilizado no DJEN em 22/01/2026; Apelação 0561030-73.2014.8.05.0001, Rel(a). Des(a). Lisbete Maria Teixeira Almeida C Santos, Segunda Câmara Cível, Publicado em 12/11/2024; Apelação 0324476-31.2011.8.05.0001, Rel(a). Des(a). Rosita Falcao de Almeida Maia, Terceira Câmara Cível, Publicado em 09/04/2024. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0553597-81.2015.8.05.0001, em que figuram como apelante Queiroz Galvão Itaigara Desenvolvimento Imobiliário Ltda e outros e como apelada HAMILTON DE ARAUJO BACELAR FILHO e outros. ACORDAM os magistrados integrantes da Quarta Câmara Cível do Estado da Bahia, em NEGAR PROVIMENTO ao apelo, nos termos do voto da relatora. Salvador, datado e assinado eletronicamente. Maria das Graças Hamilton Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quarta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0553597-81.2015.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Quarta Câmara Cível

APELANTE: Queiroz Galvão Itaigara Desenvolvimento Imobiliário Ltda e outros

Advogado(s)
:
ANDRE LUIZ GALINDO DE CARVALHO, MARCUS HERONYDES BATISTA MELLO

APELADO: HAMILTON DE ARAUJO BACELAR FILHO e outros

Advogado(s)
:
CANDIDO EMANOEL VIVEIROS SA FILHO, RENATA LOBO QUADROS

ACORDÃO

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA. ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO GRUPO ECONÔMICO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. POSSIBILIDADE. EQUILÍBRIO CONTRATUAL. CUMULAÇÃO DE MULTA CONTRATUAL COM DANOS EMERGENTES. DESPESAS COM ALUGUÉIS COMPROVADAS. DISTINÇÃO DOS LUCROS CESSANTES VEDADOS PELO TEMA 970 DO STJ. RECURSO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por empresas do ramo de construção civil e incorporação imobiliária contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, condenando-as ao pagamento de multa por atraso na entrega da obra (inversão da cláusula penal), reparação por danos emergentes referentes a aluguéis pagos pelos compradores no período da mora, restituição de juros de obra e devolução de valores pela substituição do índice INCC pelo INPC.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões principais em discussão: (i) verificar a legitimidade passiva da empresa integrante do mesmo grupo econômico da incorporadora; (ii) analisar a legalidade da inversão da cláusula penal em desfavor das construtoras; e (iii) estabelecer se é lícita a cumulação da condenação ao pagamento de multa moratória com a reparação por danos emergentes (gastos com moradia).

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A relação jurídica firmada entre as partes rege-se pelo Código de Defesa do Consumidor. Reconhece-se a responsabilidade solidária de todas as empresas pertencentes ao mesmo conglomerado econômico que atuaram na cadeia de consumo para a comercialização do empreendimento imobiliário, rejeitando-se a tese de ilegitimidade passiva.

4. É cabível a inversão da cláusula penal estipulada em contrato de adesão exclusivamente em desfavor do consumidor para aplicá-la à construtora inadimplente, com o objetivo de assegurar a igualdade e o equilíbrio contratual, em conformidade com o Tema 971 do Superior Tribunal de Justiça.

5. A vedação estabelecida pelo Tema 970 do STJ restringe-se à cumulação da cláusula penal com lucros cessantes (aluguéis presumidos). Tal entendimento não impede a condenação simultânea da construtora ao pagamento da multa moratória e ao ressarcimento dos danos emergentes, consubstanciados nas despesas efetiva e comprovadamente pagas pelos consumidores a título de aluguel para moradia própria durante o período de atraso da obra.

6. O risco da atividade empresarial, que inclui dificuldades administrativas e logísticas, não configura força maior capaz de afastar a responsabilidade objetiva da construtora pelos danos causados em razão do atraso na entrega do imóvel.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7.
Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida integralmente. Honorários advocatícios majorados em sede recursal.

Tese de julgamento:

1. Empresas do mesmo grupo econômico que atuam na cadeia de fornecimento de empreendimento imobiliário possuem responsabilidade solidária perante o consumidor.

2. É lícita a cumulação da cláusula penal moratória, invertida em favor do consumidor, com a indenização por danos emergentes correspondentes aos aluguéis efetivamente pagos para moradia durante o período de atraso na entrega da obra, hipótese que não se confunde com a vedação do Tema 970 do STJ relativa aos lucros cessantes.

Dispositivos relevantes citados:
CDC, art. 7º, parágrafo único; CPC, art. 85, § 11, e art. 1.026, § 2º.

Jurisprudência relevante citada:
Apelação/Reexame Necessário 0553369-43.2014.8.05.0001, Rel(a). Des(a). Claudio Cesare Braga Pereira, Quinta Câmara Cível, Disponibilizado no DJEN em 22/01/2026; Apelação 0561030-73.2014.8.05.0001, Rel(a). Des(a). Lisbete Maria Teixeira Almeida C Santos, Segunda Câmara Cível, Publicado em 12/11/2024; Apelação 0324476-31.2011.8.05.0001, Rel(a). Des(a). Rosita Falcao de Almeida Maia, Terceira Câmara Cível, Publicado em 09/04/2024.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.
0553597-81.2015.8.05.0001
, em que figuram como apelante Queiroz Galvão Itaigara Desenvolvimento Imobiliário Ltda e outros e como apelada HAMILTON DE ARAUJO BACELAR FILHO e outros.

ACORDAM
os magistrados integrantes da Quarta Câmara Cível do Estado da Bahia,
em NEGAR PROVIMENTO ao apelo
, nos termos do voto da relatora.

Salvador, datado e assinado eletronicamente.

Maria das Graças Hamilton

Desembargadora Relatora