Tribunal: TJBA
Processo: 8109702-86.2021.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): MARCELO SILVA BRITTO
Órgão julgador: MARCELO SILVA BRITTO
Órgão colegiado: QUARTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-06-10
Data de publicação: 2026-06-10

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quarta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8109702-86.2021.8.05.0001 Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível APELANTE: ALOISIO HERMELINO TUDE DE MELO FILHO e outros (2) Advogado(s): RICARDO JULIO COSTA OLIVEIRA APELADO: MARCELO GOMES SOTTO MAIOR Advogado(s):MARCO AURELIO FORTUNA DOREA ACORDÃO Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO COMERCIAL. “AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUERES E OUTRAS AVENÇAS E PEDIDO LIMINAR DE DESPEJO”. RECONVENÇÃO. PEDIDO DE REVISÃO DO VALOR DO ALUGUEL. NULIDADE DA SENTENÇA. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO ADEQUADA. CONFUSÃO ENTRE INSTITUTOS JURÍDICOS DISTINTOS. SENTENÇA QUE REJEITA PEDIDO REVISIONAL COM BASE EM FUNDAMENTOS APLICÁVEIS À RENOVAÇÃO COMPULSÓRIA. VIOLAÇÃO AO DEVER CONSTITUCIONAL DE FUNDAMENTAÇÃO. ARTIGO 93, IX, DA CF/88 E ARTIGO 489, §1º, IV E VI, DO CPC. NULIDADE RECONHECIDA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. I. Caso em exame 1. Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedente ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de alugueres, declarando a rescisão do contrato de locação comercial, determinando o despejo dos locatários, condenando-os ao pagamento dos valores em aberto e julgando improcedente o pedido de retenção por benfeitorias, bem como a reconvenção apresentada pelos réus, na qual pleiteavam a revisão do valor do aluguel. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se a sentença recorrida padece de nulidade por ausência de fundamentação adequada, ao rejeitar pedido de revisão do valor do aluguel formulado em reconvenção com base em fundamentos jurídicos aplicáveis exclusivamente à renovação compulsória do contrato de locação, instituto distinto daquele invocado pelos reconvintes. III. Razões de decidir 3. A reconvenção apresentada pelos réus veiculou pedido de revisão judicial do aluguel, com fundamento nos artigos 18 e 19 da Lei nº 8.245/91, alegando desequilíbrio contratual e desconformidade do valor exigido com o preço de mercado. 4. A sentença recorrida, embora tenha mencionado a existência de reconvenção com pedido de revisão do valor locatício, fundamentou sua rejeição com base no artigo 71, inciso II, da Lei de Locações, dispositivo aplicável à renovação compulsória do contrato de locação, instituto jurídico diverso daquele invocado pelos reconvintes. 5. Revisão do valor do aluguel e renovação compulsória do contrato de locação constituem pretensões juridicamente distintas, com pressupostos e regime jurídico próprios, não sendo possível o indeferimento do pedido revisional com base exclusiva em norma aplicável à ação renovatória. 6. A incongruência entre a causa de pedir reconvencional e os fundamentos utilizados para seu julgamento revela que o pedido efetivamente formulado não foi enfrentado de maneira específica e adequada. 7. Tal vício configura violação ao dever constitucional e legal de fundamentação das decisões judiciais, previsto no artigo 93, inciso IX, da Constituição Federal e densificado pelo artigo 489, §1º, incisos IV e VI, do Código de Processo Civil. 8. Não se considera fundamentada a decisão que não enfrenta todos os argumentos capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada ou que se vale de razões dissociadas da controvérsia posta em julgamento. 9. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que a ausência de enfrentamento adequado do pedido ou a utilização de fundamentos estranhos à pretensão deduzida caracteriza nulidade absoluta da sentença, impondo sua anulação. 10. A improcedência da reconvenção foi proclamada sem exame efetivo dos pressupostos da ação revisional de aluguel, tampouco apreciação do conjunto probatório produzido para esse fim, comprometendo a validade do decisum. 11. O reconhecimento da inadimplência, fundamento central da sentença, encontra-se diretamente vinculado à controvérsia acerca do valor locatício exigido, tornando indispensável a análise adequada do pedido revisional. IV. Dispositivo e tese 12. Sentença anulada. Recurso conhecido e provido. Tese de julgamento: "1. Configura nulidade absoluta da sentença, por ausência de fundamentação adequada, a rejeição de pedido reconvencional de revisão do valor do aluguel com base em fundamentos jurídicos aplicáveis exclusivamente à renovação compulsória do contrato de locação, institutos juridicamente distintos com pressupostos e regime próprios; 2. A decisão que não enfrenta adequadamente o pedido formulado ou que se vale de razões dissociadas da controvérsia posta em julgamento viola o dever constitucional de fundamentação previsto no artigo 93, IX, da CF/88 e no artigo 489, §1º, IV e VI, do CPC, impondo-se sua anulação para que seja proferida nova decisão." _________ Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 93, IX; CPC, arts. 931, 937, I, 489, §1º, IV e VI, 1026, §2º; Lei nº 8.245/91, arts. 18, 19 e 71, II. Jurisprudência relevante citada: TJ-MS - Apelação Cível: 08003524220218120045 Sidrolândia, Relator.: Des. Ary Raghiant Neto, Data de Julgamento: 21/05/2025, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 22/05/2025. Vistos, relatados e discutidos os autos da apelação cível nº 8109702-86.2021.8.05.0001, sendo apelantes, Aloisio Hermelino Tude de Melo Filho e outros e, apelado, Marcelo Gomes Sotto Maior, acordam os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em conhecer e dar provimento ao recurso, para anular a sentença vergastada, na esteira do voto condutor. Salvador, data registrada eletronicamente no sistema. Des. Marcelo Silva Britto Presidente/Relator

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quarta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n. 8109702-86.2021.8.05.0001

Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível

APELANTE: ALOISIO HERMELINO TUDE DE MELO FILHO e outros (2)

Advogado(s): RICARDO JULIO COSTA OLIVEIRA

APELADO: MARCELO GOMES SOTTO MAIOR

Advogado(s):MARCO AURELIO FORTUNA DOREA

ACORDÃO

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO COMERCIAL. “AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUERES E OUTRAS AVENÇAS E PEDIDO LIMINAR DE DESPEJO”. RECONVENÇÃO. PEDIDO DE REVISÃO DO VALOR DO ALUGUEL. NULIDADE DA SENTENÇA. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO ADEQUADA. CONFUSÃO ENTRE INSTITUTOS JURÍDICOS DISTINTOS. SENTENÇA QUE REJEITA PEDIDO REVISIONAL COM BASE EM FUNDAMENTOS APLICÁVEIS À RENOVAÇÃO COMPULSÓRIA. VIOLAÇÃO AO DEVER CONSTITUCIONAL DE FUNDAMENTAÇÃO. ARTIGO 93, IX, DA CF/88 E ARTIGO 489, §1º, IV E VI, DO CPC. NULIDADE RECONHECIDA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedente ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de alugueres, declarando a rescisão do contrato de locação comercial, determinando o despejo dos locatários, condenando-os ao pagamento dos valores em aberto e julgando improcedente o pedido de retenção por benfeitorias, bem como a reconvenção apresentada pelos réus, na qual pleiteavam a revisão do valor do aluguel.

II. Questão em discussão

2.

A questão em discussão consiste em saber se a sentença recorrida padece de nulidade por ausência de fundamentação adequada, ao rejeitar pedido de revisão do valor do aluguel formulado em reconvenção com base em fundamentos jurídicos aplicáveis exclusivamente à renovação compulsória do contrato de locação, instituto distinto daquele invocado pelos reconvintes.

III. Razões de decidir

3.

A reconvenção apresentada pelos réus veiculou pedido de revisão judicial do aluguel, com fundamento nos artigos 18 e 19 da Lei nº 8.245/91, alegando desequilíbrio contratual e desconformidade do valor exigido com o preço de mercado.

4. A sentença recorrida, embora tenha mencionado a existência de reconvenção com pedido de revisão do valor locatício, fundamentou sua rejeição com base no artigo 71, inciso II, da Lei de Locações, dispositivo aplicável à renovação compulsória do contrato de locação, instituto jurídico diverso daquele invocado pelos reconvintes.

5. Revisão do valor do aluguel e renovação compulsória do contrato de locação constituem pretensões juridicamente distintas, com pressupostos e regime jurídico próprios, não sendo possível o indeferimento do pedido revisional com base exclusiva em norma aplicável à ação renovatória.

6. A incongruência entre a causa de pedir reconvencional e os fundamentos utilizados para seu julgamento revela que o pedido efetivamente formulado não foi enfrentado de maneira específica e adequada.

7. Tal vício configura violação ao dever constitucional e legal de fundamentação das decisões judiciais, previsto no artigo 93, inciso IX, da Constituição Federal e densificado pelo artigo 489, §1º, incisos IV e VI, do Código de Processo Civil.

8. Não se considera fundamentada a decisão que não enfrenta todos os argumentos capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada ou que se vale de razões dissociadas da controvérsia posta em julgamento.

9. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que a ausência de enfrentamento adequado do pedido ou a utilização de fundamentos estranhos à pretensão deduzida caracteriza nulidade absoluta da sentença, impondo sua anulação.

10. A improcedência da reconvenção foi proclamada sem exame efetivo dos pressupostos da ação revisional de aluguel, tampouco apreciação do conjunto probatório produzido para esse fim, comprometendo a validade do
decisum
.

11. O reconhecimento da inadimplência, fundamento central da sentença, encontra-se diretamente vinculado à controvérsia acerca do valor locatício exigido, tornando indispensável a análise adequada do pedido revisional.

IV. Dispositivo e tese

12.

Sentença anulada. Recurso conhecido e provido.

Tese de julgamento: "1. Configura nulidade absoluta da sentença, por ausência de fundamentação adequada, a rejeição de pedido reconvencional de revisão do valor do aluguel com base em fundamentos jurídicos aplicáveis exclusivamente à renovação compulsória do contrato de locação, institutos juridicamente distintos com pressupostos e regime próprios; 2. A decisão que não enfrenta adequadamente o pedido formulado ou que se vale de razões dissociadas da controvérsia posta em julgamento viola o dever constitucional de fundamentação previsto no artigo 93, IX, da CF/88 e no artigo 489, §1º, IV e VI, do CPC, impondo-se sua anulação para que seja proferida nova decisão."

_________

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 93, IX; CPC, arts. 931, 937, I, 489, §1º, IV e VI, 1026, §2º; Lei nº 8.245/91, arts. 18, 19 e 71, II.

Jurisprudência relevante citada: TJ-MS - Apelação Cível: 08003524220218120045 Sidrolândia, Relator.: Des. Ary Raghiant Neto, Data de Julgamento: 21/05/2025, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 22/05/2025.

Vistos, relatados e discutidos os autos da apelação cível nº 8109702-86.2021.8.05.0001, sendo apelantes, Aloisio Hermelino Tude de Melo Filho e outros e, apelado, Marcelo Gomes Sotto Maior, acordam os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia
em conhecer e dar provimento ao recurso, para anular a sentença vergastada,
na esteira do voto condutor.

Salvador, data registrada eletronicamente no sistema.

Des.
Marcelo Silva Britto

Presidente/Relator