Tribunal: TJBA
Processo: 8078552-58.2019.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): MARIA DAS GRACAS GUERRA DE SANTANA HAMILTON
Órgão julgador: MARIA DAS GRACAS GUERRA DE SANTANA HAMILTON
Órgão colegiado: 2ª VICE-PRESIDÊNCIA
Data de julgamento: 2026-03-12
Data de publicação: 2026-03-12

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8078552-58.2019.8.05.0001 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: ZEILTON DE SENA PINTO Advogado(s): RAFAEL DA SILVA SANTANA APELADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO KENNEDY Advogado(s):JULIANA DE CAIRES BONFIM, ROBERTO NEY OLIVEIRA ARAUJO JUNIOR, CAIO PRYL OCKE ACORDÃO DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. PRELIMINARES DE CERCEAMENTO DE DEFESA E ILEGITIMIDADE ATIVA. REJEIÇÃO. ALTERAÇÃO DE FACHADA. INSTALAÇÃO DE APARELHO DE AR-CONDICIONADO EM DESCONFORMIDADE COM O PADRÃO CONDOMINIAL. DELIBERAÇÃO ASSEMBLEAR REGULARMENTE CONVOCADA E REGISTRADA. OBRIGAÇÃO DE FAZER E MULTA CONDOMINIAL. LEGALIDADE E RAZOABILIDADE. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME: 1. Apelação Cível interposta por condômino contra sentença que julgou procedente a ação de obrigação de fazer ajuizada pelo condomínio, determinando a adequação das instalações do aparelho de ar-condicionado ao padrão aprovado em assembleia condominial e impondo multa pelo descumprimento das normas internas. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO: 2. São três as matérias devolvidas à apreciação: (i) alegação de cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide; (ii) arguição de ilegitimidade ativa do condomínio; e (iii) validade da deliberação assemblear, legalidade da obrigação de fazer imposta e da multa condominial aplicada. III. RAZÕES DE DECIDIR: 3. A preliminar de cerceamento de defesa não merece acolhimento, pois a controvérsia é de natureza eminentemente documental, sendo prescindível a produção de prova oral, nos termos do art. 355, I, do CPC. As provas juntadas — atas, registros e fotografias — foram suficientes para o deslinde da causa. 4. A preliminar de ilegitimidade ativa igualmente não prospera. Conforme o art. 1.348, II, do Código Civil, o síndico é o representante legal do condomínio, com poderes para agir ativa e passivamente em juízo, sendo desnecessária a outorga de mandato pelos condôminos. A ata de eleição regularmente registrada comprova a legitimidade processual. 5. Superadas as preliminares, passa-se ao mérito. A assembleia condominial, realizada em 02/04/2019 e regularmente registrada, deliberou sobre a padronização das instalações de aparelhos de ar-condicionado, exigindo o embutimento de tubulações e drenos. A ata goza de presunção de veracidade e eficácia, não desconstituída pelo apelante. 6. As fotografias demonstram a manutenção de fiação e drenos aparentes na unidade do recorrente, em desacordo com o padrão aprovado. Tal conduta viola o dever previsto no art. 1.336, III, do Código Civil, de não alterar a forma e a cor da fachada, devendo o condômino observar as deliberações assembleares voltadas à harmonia estética e à segurança da edificação. 7. A jurisprudência desta Corte e de outros tribunais pátrios é pacífica quanto à validade das deliberações assembleares que impõem uniformização estética e à impossibilidade de alteração da fachada sem anuência unânime dos condôminos. 8. A multa condominial de R$ 498,00, aprovada em assembleia e aplicada em conformidade com o art. 1.336, §2º, do Código Civil, mostra-se legítima e proporcional, possuindo caráter pedagógico e corretivo. IV. DISPOSITIVO E TESE: 9. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida integralmente. Tese de julgamento: 1. Não há cerceamento de defesa quando a causa dispensa dilação probatória e a prova documental é suficiente para o julgamento antecipado do mérito. 2. O síndico é o representante legítimo do condomínio, nos termos do art. 1.348, II, do Código Civil, possuindo legitimidade ativa para demandar em juízo. 3. As deliberações assembleares regularmente convocadas e registradas vinculam todos os condôminos, impondo a obrigação de observância do padrão arquitetônico aprovado. 4. A instalação de equipamentos em desacordo com o padrão condominial configura alteração de fachada vedada pelo art. 1.336, III, do Código Civil. 5. A multa condominial aplicada em razão de infração às normas internas é válida, desde que aprovada em assembleia e limitada ao percentual legal, conforme o art. 1.336, §2º, do Código Civil. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, §11, e 355, I; Código Civil, arts. 1.336, III e §2º, e 1.348, II; Lei nº 4.591/1964, art. 10, I, §2º. Jurisprudência relevante citada: TJBA, Apelação nº 0508388-75.2017.8.05.0080, Rel. Des. Carmem Lúcia Santos Pinheiro, j. 18/10/2022; TJBA, Apelação nº 0570453-52.2017.8.05.0001, Rel. Des. Carmem Lúcia Santos Pinheiro, j. 18/10/2022; TJPE, Apelação nº 0166476-25.2022.8.17.2001, Rel. Des. Francisco Eduardo Gonçalves Sertório Canto, j. 17/02/2025. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO nº 8078552-58.2019.805.0001, de, em que figura como APELANTE, ZEILTON DE SENA PINTO, e como APELADO, CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO KENNEDY. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de sua Turma Julgadora, em REJEITAR AS PRELIMINARES, E, NO MÉRITO NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto condutor.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quinta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8078552-58.2019.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Quinta Câmara Cível

APELANTE: ZEILTON DE SENA PINTO

Advogado(s)
:
RAFAEL DA SILVA SANTANA

APELADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO KENNEDY

Advogado(s)
:
JULIANA DE CAIRES BONFIM, ROBERTO NEY OLIVEIRA ARAUJO JUNIOR, CAIO PRYL OCKE

ACORDÃO

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. PRELIMINARES DE CERCEAMENTO DE DEFESA E ILEGITIMIDADE ATIVA. REJEIÇÃO. ALTERAÇÃO DE FACHADA. INSTALAÇÃO DE APARELHO DE AR-CONDICIONADO EM DESCONFORMIDADE COM O PADRÃO CONDOMINIAL. DELIBERAÇÃO ASSEMBLEAR REGULARMENTE CONVOCADA E REGISTRADA. OBRIGAÇÃO DE FAZER E MULTA CONDOMINIAL. LEGALIDADE E RAZOABILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME:

1.

Apelação Cível interposta por condômino contra sentença que julgou procedente a ação de obrigação de fazer ajuizada pelo condomínio, determinando a adequação das instalações do aparelho de ar-condicionado ao padrão aprovado em assembleia condominial e impondo multa pelo descumprimento das normas internas.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO:
2. São três as matérias devolvidas à apreciação: (i) alegação de cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide; (ii) arguição de ilegitimidade ativa do condomínio; e (iii) validade da deliberação assemblear, legalidade da obrigação de fazer imposta e da multa condominial aplicada.

III. RAZÕES DE DECIDIR:
3. A preliminar de cerceamento de defesa não merece acolhimento, pois a controvérsia é de natureza eminentemente documental, sendo prescindível a produção de prova oral, nos termos do art. 355, I, do CPC. As provas juntadas — atas, registros e fotografias — foram suficientes para o deslinde da causa.
4. A preliminar de ilegitimidade ativa igualmente não prospera. Conforme o art. 1.348, II, do Código Civil, o síndico é o representante legal do condomínio, com poderes para agir ativa e passivamente em juízo, sendo desnecessária a outorga de mandato pelos condôminos. A ata de eleição regularmente registrada comprova a legitimidade processual.
5. Superadas as preliminares, passa-se ao mérito. A assembleia condominial, realizada em 02/04/2019 e regularmente registrada, deliberou sobre a padronização das instalações de aparelhos de ar-condicionado, exigindo o embutimento de tubulações e drenos. A ata goza de presunção de veracidade e eficácia, não desconstituída pelo apelante.
6. As fotografias demonstram a manutenção de fiação e drenos aparentes na unidade do recorrente, em desacordo com o padrão aprovado. Tal conduta viola o dever previsto no art. 1.336, III, do Código Civil, de não alterar a forma e a cor da fachada, devendo o condômino observar as deliberações assembleares voltadas à harmonia estética e à segurança da edificação.
7. A jurisprudência desta Corte e de outros tribunais pátrios é pacífica quanto à validade das deliberações assembleares que impõem uniformização estética e à impossibilidade de alteração da fachada sem anuência unânime dos condôminos.
8. A multa condominial de R$ 498,00, aprovada em assembleia e aplicada em conformidade com o art. 1.336, §2º, do Código Civil, mostra-se legítima e proporcional, possuindo caráter pedagógico e corretivo.

IV. DISPOSITIVO E TESE:

9. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida integralmente.

Tese de julgamento:

1.

Não há cerceamento de defesa quando a causa dispensa dilação probatória e a prova documental é suficiente para o julgamento antecipado do mérito.

2.

O síndico é o representante legítimo do condomínio, nos termos do art. 1.348, II, do Código Civil, possuindo legitimidade ativa para demandar em juízo.

3.

As deliberações assembleares regularmente convocadas e registradas vinculam todos os condôminos, impondo a obrigação de observância do padrão arquitetônico aprovado.

4.

A instalação de equipamentos em desacordo com o padrão condominial configura alteração de fachada vedada pelo art. 1.336, III, do Código Civil.

5.

A multa condominial aplicada em razão de infração às normas internas é válida, desde que aprovada em assembleia e limitada ao percentual legal, conforme o art. 1.336, §2º, do Código Civil.

Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 85, §11, e 355, I; Código Civil, arts. 1.336, III e §2º, e 1.348, II; Lei nº 4.591/1964, art. 10, I, §2º.

Jurisprudência relevante citada:
TJBA, Apelação nº 0508388-75.2017.8.05.0080, Rel. Des. Carmem Lúcia Santos Pinheiro, j. 18/10/2022; TJBA, Apelação nº 0570453-52.2017.8.05.0001, Rel. Des. Carmem Lúcia Santos Pinheiro, j. 18/10/2022; TJPE, Apelação nº 0166476-25.2022.8.17.2001, Rel. Des. Francisco Eduardo Gonçalves Sertório Canto, j. 17/02/2025.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de
APELAÇÃO
nº 8078552-58.2019.805.0001
,

d
e, em que figura como
APELANTE
,
ZEILTON DE SENA PINTO
,
e como
APELADO,
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO KENNEDY.

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de sua Turma Julgadora, em
REJEITAR AS PRELIMINARES, E, NO MÉRITO NEGAR

PROVIMENTO AO RECURSO
, nos termos do voto condutor.