Tribunal: TJBA
Processo: 8002412-16.2022.8.05.0150
Classe: Apelação
Relator(a): GRACA MARINA VIEIRA FURTADO
Órgão julgador: GRACA MARINA VIEIRA FURTADO
Órgão colegiado: QUINTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-05-01
Data de publicação: 2026-05-01

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8002412-16.2022.8.05.0150 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: ELIANA DOS SANTOS ALMEIDA Advogado(s): VICTOR DOS ANJOS CORDEIRO APELADO: ADRIANA GOLDMAN MAGNAVITA e outros Advogado(s):GENIVALDO ARAUJO DOS SANTOS ACORDÃO AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONTRATO PRELIMINAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO APELO DA VENDEDORA PARA DECLARAR A NULIDADE DO NEGÓCIO POR VÍCIO DE FORMA. IRRESIGNAÇÃO DOS COMPRADORES. CABIMENTO. CONTRATO PRELIMINAR QUE DISPENSA A FORMA DO CONTRATO DEFINITIVO. INTELIGÊNCIA DO ART. 462 DO CÓDIGO CIVIL. A EXIGÊNCIA DE ESCRITURA PÚBLICA (ART. 108 DO CC) É REQUISITO DE VALIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO TRANSLATIVO DA PROPRIEDADE (CONTRATO DEFINITIVO), E NÃO DO PACTO PRELIMINAR, QUE GERA APENAS OBRIGAÇÃO DE FAZER. SÚMULA 239 DO STJ. VALIDADE DO COMPROMISSO. VIOLAÇÃO DA BOA-FÉ OBJETIVA. COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO (VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM) DA VENDEDORA. AGRAVO INTERNO CONHECIDO E PROVIDO. I. Caso em exame Trata-se de Agravo Interno interposto pelos promitentes compradores contra decisão monocrática que, em sede de Apelação, reformou a sentença de primeiro grau para declarar a nulidade absoluta de contrato de compra e venda de imóvel. A sentença originária havia julgado procedente o pedido para determinar que a promitente vendedora cumprisse a obrigação de fazer consistente na outorga da escritura pública definitiva, reconhecendo a validade do ajuste preliminar, ainda que verbal e instrumentalizado por meios eletrônicos. A decisão monocrática agravada, por sua vez, fundamentou-se na inobservância da forma prescrita em lei (art. 108 do Código Civil), por entender que a ausência de escritura pública invalidava o negócio desde a sua origem. II. Questão em discussão A controvérsia central consiste em definir se a promessa de compra e venda de imóvel com valor superior a trinta salários mínimos, não celebrada por escritura pública, configura negócio jurídico nulo por vício de forma ou se constitui um contrato preliminar válido, gerador de obrigações de natureza pessoal entre as partes, notadamente a de celebrar o contrato definitivo. III. Razões de decidir O contrato preliminar, ou promessa de compra e venda, tem por objeto a celebração de um contrato futuro e definitivo. Sua função é vincular as partes a uma obrigação de fazer, qual seja, a de manifestar a vontade necessária à conclusão do negócio principal. O Código Civil, em seu artigo 462, estabelece que o contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado. Essa norma excepciona expressamente o contrato preliminar da exigência de forma idêntica à do contrato definitivo, permitindo, assim, que uma promessa de compra e venda de imóvel seja celebrada por instrumento particular, ou até mesmo por outros meios que comprovem a manifestação de vontade, ainda que o contrato definitivo de compra e venda exija escritura pública por força do artigo 108 do mesmo diploma legal. A exigência de escritura pública prevista no artigo 108 do Código Civil é requisito de validade para os negócios jurídicos que visam à transferência de direitos reais sobre imóveis, ou seja, para o contrato definitivo. Confundir a forma do contrato preliminar com a do definitivo esvazia a própria finalidade do instituto, que é justamente garantir a realização de um negócio que, por diversas razões, não pode ser formalizado em definitivo de imediato. A pretensão dos Agravantes, deduzida na ação originária, é a de obter uma tutela específica para o cumprimento de uma obrigação de fazer: a outorga da escritura definitiva. Esse direito é expressamente assegurado pelos artigos 463 e 1.418 do Código Civil, que permitem ao promitente comprador exigir a celebração do contrato definitivo e, em caso de recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. Tais mecanismos processuais confirmam a validade e a eficácia do contrato preliminar como fonte de obrigações. A conduta da promitente vendedora, que após iniciar as tratativas, receber parte do pagamento e gerar a legítima expectativa da conclusão do negócio, se recusa a formalizar a venda e, posteriormente, alega a nulidade do ato por vício de forma, caracteriza comportamento contraditório (venire contra factum proprium). Tal comportamento viola o princípio da boa-fé objetiva, que deve nortear todas as fases do contrato, conforme o artigo 422 do Código Civil. IV. Dispositivo e tese Agravo Interno conhecido e provido para, reformando a decisão monocrática agravada, negar provimento ao recurso de Apelação e restabelecer integralmente a sentença de primeiro grau. Tese de julgamento: "1. O contrato preliminar de compra e venda de imóvel, por força do disposto no artigo 462 do Código Civil, não exige a mesma forma do contrato definitivo, sendo válido e eficaz ainda que celebrado por instrumento particular ou por outros meios idôneos a comprovar a manifestação de vontade das partes, independentemente do valor do bem. 2. A exigência de escritura pública, contida no artigo 108 do Código Civil, é requisito de validade do contrato definitivo de compra e venda, destinado à transferência do direito real, e não do contrato preliminar que gera apenas obrigações de natureza pessoal, como a de celebrar o negócio principal. 3. A recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva, após ter recebido o preço e gerado a expectativa de conclusão do negócio, configura violação à boa-fé objetiva e comportamento contraditório (venire contra factum proprium), não podendo ser invocada como fundamento para a anulação do ajuste preliminar." Dispositivos relevantes citados: CC Artigos 104, 108, 166, 422, 462, 463, 464, 1.417 e 1.418. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo Interno em Apelação Cível nº 8002412-16.2022.8.05.0150, em que figuram como Agravantes ADRIANA GOLDMAN MAGNAVITA e FÁBIO BRITO FIGUEREDO e como Agravada ELIANA DOS SANTOS ALMEIDA. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER e DAR PROVIMENTO ao Agravo Interno, nos termos do voto do Relator. Salvador/BA, data registrada no sistema. Desª. Graça Marina Vieira Furtado Relatora GMVF 09

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quinta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8002412-16.2022.8.05.0150

Órgão Julgador
:
Quinta Câmara Cível

APELANTE: ELIANA DOS SANTOS ALMEIDA

Advogado(s)
:
VICTOR DOS ANJOS CORDEIRO

APELADO: ADRIANA GOLDMAN MAGNAVITA e outros

Advogado(s)
:
GENIVALDO ARAUJO DOS SANTOS

ACORDÃO

AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONTRATO PRELIMINAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO APELO DA VENDEDORA PARA DECLARAR A NULIDADE DO NEGÓCIO POR VÍCIO DE FORMA. IRRESIGNAÇÃO DOS COMPRADORES. CABIMENTO. CONTRATO PRELIMINAR QUE DISPENSA A FORMA DO CONTRATO DEFINITIVO. INTELIGÊNCIA DO ART. 462 DO CÓDIGO CIVIL. A EXIGÊNCIA DE ESCRITURA PÚBLICA (ART. 108 DO CC) É REQUISITO DE VALIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO TRANSLATIVO DA PROPRIEDADE (CONTRATO DEFINITIVO), E NÃO DO PACTO PRELIMINAR, QUE GERA APENAS OBRIGAÇÃO DE FAZER. SÚMULA 239 DO STJ. VALIDADE DO COMPROMISSO. VIOLAÇÃO DA BOA-FÉ OBJETIVA. COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO (
VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM
) DA VENDEDORA. AGRAVO INTERNO CONHECIDO E PROVIDO.

I. Caso em exame

Trata-se de Agravo Interno interposto pelos promitentes compradores contra decisão monocrática que, em sede de Apelação, reformou a sentença de primeiro grau para declarar a nulidade absoluta de contrato de compra e venda de imóvel. A sentença originária havia julgado procedente o pedido para determinar que a promitente vendedora cumprisse a obrigação de fazer consistente na outorga da escritura pública definitiva, reconhecendo a validade do ajuste preliminar, ainda que verbal e instrumentalizado por meios eletrônicos. A decisão monocrática agravada, por sua vez, fundamentou-se na inobservância da forma prescrita em lei (art. 108 do Código Civil), por entender que a ausência de escritura pública invalidava o negócio desde a sua origem.

II. Questão em discussão

A controvérsia central consiste em definir se a promessa de compra e venda de imóvel com valor superior a trinta salários mínimos, não celebrada por escritura pública, configura negócio jurídico nulo por vício de forma ou se constitui um contrato preliminar válido, gerador de obrigações de natureza pessoal entre as partes, notadamente a de celebrar o contrato definitivo.

III. Razões de decidir

O contrato preliminar, ou promessa de compra e venda, tem por objeto a celebração de um contrato futuro e definitivo. Sua função é vincular as partes a uma obrigação de fazer, qual seja, a de manifestar a vontade necessária à conclusão do negócio principal.

O Código Civil, em seu artigo 462, estabelece que o contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado. Essa norma excepciona expressamente o contrato preliminar da exigência de forma idêntica à do contrato definitivo, permitindo, assim, que uma promessa de compra e venda de imóvel seja celebrada por instrumento particular, ou até mesmo por outros meios que comprovem a manifestação de vontade, ainda que o contrato definitivo de compra e venda exija escritura pública por força do artigo 108 do mesmo diploma legal.

A exigência de escritura pública prevista no artigo 108 do Código Civil é requisito de validade para os negócios jurídicos que visam à transferência de direitos reais sobre imóveis, ou seja, para o contrato definitivo. Confundir a forma do contrato preliminar com a do definitivo esvazia a própria finalidade do instituto, que é justamente garantir a realização de um negócio que, por diversas razões, não pode ser formalizado em definitivo de imediato.

A pretensão dos Agravantes, deduzida na ação originária, é a de obter uma tutela específica para o cumprimento de uma obrigação de fazer: a outorga da escritura definitiva. Esse direito é expressamente assegurado pelos artigos 463 e 1.418 do Código Civil, que permitem ao promitente comprador exigir a celebração do contrato definitivo e, em caso de recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. Tais mecanismos processuais confirmam a validade e a eficácia do contrato preliminar como fonte de obrigações.

A conduta da promitente vendedora, que após iniciar as tratativas, receber parte do pagamento e gerar a legítima expectativa da conclusão do negócio, se recusa a formalizar a venda e, posteriormente, alega a nulidade do ato por vício de forma, caracteriza comportamento contraditório (
venire contra factum proprium
). Tal comportamento viola o princípio da boa-fé objetiva, que deve nortear todas as fases do contrato, conforme o artigo 422 do Código Civil.

IV. Dispositivo e tese

Agravo Interno conhecido e provido para, reformando a decisão monocrática agravada, negar provimento ao recurso de Apelação e restabelecer integralmente a sentença de primeiro grau.

Tese de julgamento: "1. O contrato preliminar de compra e venda de imóvel, por força do disposto no artigo 462 do Código Civil, não exige a mesma forma do contrato definitivo, sendo válido e eficaz ainda que celebrado por instrumento particular ou por outros meios idôneos a comprovar a manifestação de vontade das partes, independentemente do valor do bem. 2. A exigência de escritura pública, contida no artigo 108 do Código Civil, é requisito de validade do contrato definitivo de compra e venda, destinado à transferência do direito real, e não do contrato preliminar que gera apenas obrigações de natureza pessoal, como a de celebrar o negócio principal. 3. A recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva, após ter recebido o preço e gerado a expectativa de conclusão do negócio, configura violação à boa-fé objetiva e comportamento contraditório (
venire contra factum proprium
), não podendo ser invocada como fundamento para a anulação do ajuste preliminar."

Dispositivos relevantes citados: CC Artigos 104, 108, 166, 422, 462, 463, 464, 1.417 e 1.418.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo Interno em Apelação Cível nº
8002412-16.2022.8.05.0150
, em que figuram como Agravantes
ADRIANA GOLDMAN MAGNAVITA
e
FÁBIO BRITO FIGUEREDO
e como Agravada
ELIANA DOS SANTOS ALMEIDA
.

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em
CONHECER
e
DAR PROVIMENTO
ao Agravo Interno, nos termos do voto do Relator.

Salvador/BA, data registrada no sistema
.

Desª. Graça Marina Vieira Furtado

Relatora

GMVF 09