Tribunal: TJBA
Processo: 0835552-19.2016.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): PAULO CESAR BANDEIRA DE MELO JORGE
Órgão julgador: PAULO CESAR BANDEIRA DE MELO JORGE
Órgão colegiado: 2ª VICE-PRESIDÊNCIA
Data de julgamento: 2026-03-05
Data de publicação: 2026-03-05

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0835552-19.2016.8.05.0001 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível APELANTE: MUNICIPIO DE SALVADOR Advogado(s): APELADO: MARIA DE LOURDES MACHADO VIEIRA Advogado(s):IGOR NUNES COSTA E COSTA PJ1 ACORDÃO DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO FISCAL. ITIV/ITBI. FATO GERADOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. COBRANÇA ANTECIPADA. INCONSTITUCIONALIDADE. PRINCÍPIO DA ESTRITA LEGALIDADE TRIBUTÁRIA. IMPRESCINDIBILIDADE DO REGISTRO IMOBILIÁRIO. APLICAÇÃO DO TEMA 1124 DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL EM REPERCUSSÃO GERAL. DESPROVIMENTO DO RECURSO. I. Caso em exame 1. Execução Fiscal ajuizada pelo Município Recorrente, visando a cobrança do Imposto sobre a Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis (ITIV) referente à Notificação Fiscal de Lançamento (NFL) nº 197.2013, que considerou como fato gerador a aquisição de unidade imobiliária em 05/2012, com base em contrato de promessa de compra e venda, totalizando o valor histórico de R$ 26.991,74. A Sentença vergastada acolheu a Exceção de Pré-Executividade oposta pela Recorrida e julgou extinta a execução fiscal, ao fundamento de que a cobrança do ITIV somente é devida a partir do efetivo registro da transmissão da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis, conforme a tese de repercussão geral fixada pelo Supremo Tribunal Federal no Tema 1124. II. Questão em discussão 2. O momento da ocorrência do fato gerador do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITIV/ITBI) e sua estrita correlação com o conceito de propriedade previsto no direito civil. 3. A impossibilidade de o legislador municipal antecipar o fato gerador do ITIV para o momento da celebração de promessa de compra e venda, em contrariedade às normas gerais de direito tributário e à Constituição Federal. 4. O cabimento da Exceção de Pré-Executividade para veicular a nulidade da Certidão de Dívida Ativa (CDA) por ausência de pressuposto fático de validade. III. Razões de decidir 5. A materialidade da hipótese de incidência do ITIV, prevista no Art. 156, II, da Constituição Federal, consiste na transmissão, a título oneroso, de bens imóveis e de direitos reais sobre imóveis, cujo aperfeiçoamento se dá apenas com o registro do título translativo na matrícula do imóvel, a teor do disposto no Art. 1.245 do Código Civil. 6. Em observância ao princípio da não alteração dos institutos de Direito Privado para fins tributários, expressamente previsto no Art. 110 do Código Tributário Nacional, a legislação municipal não pode desvirtuar o conceito civilista de transmissão da propriedade para fins de exigir o tributo em momento anterior ao ato registral, sob pena de usurpar a competência constitucional. 7. O contrato de promessa de compra e venda gera apenas uma obrigação de fazer ou um direito pessoal à aquisição do imóvel, sendo inábil, por si só, a concretizar o fato gerador do ITIV, que exige a efetiva transferência do domínio, caracterizada como direito real. 8. O Supremo Tribunal Federal, ao julgar o Tema 1124 (ARE 1294969), em regime de repercussão geral, consolidou o entendimento de que o fato gerador do ITIV/ITBI somente ocorre com o registro imobiliário, tornando inconstitucional e nula a cobrança antecipada com base em negócios jurídicos preliminares. 9. A Certidão de Dívida Ativa (CDA), embora goze de presunção relativa de certeza e liquidez, não subsiste quando o vício que a macula é de ordem material e pública, atinente à própria inexistência do fato gerador que lhe daria suporte, o que pode ser deduzido em Exceção de Pré-Executividade, com base em prova pré-constituída. IV. Dispositivo e tese 10. Recurso de Apelação conhecido e, no mérito, desprovido, mantendo-se a Sentença que extinguiu a Execução Fiscal. Tese de julgamento: "1. O fato gerador do Imposto sobre a Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis (ITIV/ITBI) ocorre exclusivamente com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, sendo inconstitucional qualquer exigência anterior a este ato, inclusive a cobrança baseada em promessa de compra e venda ou cessão de direitos, conforme tese firmada pelo Supremo Tribunal Federal no Tema 1124." Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0835552-19.2016.8.05.0001, em que figuram como Apelante, MUNICIPIO DE SALVADOR, e, como Apelado, MARIA DE LOURDES MACHADO VIEIRA. Acordam os Desembargadores componentes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, por votação unânime, CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO APELO, nos termos do voto do Relator. Sala de Sessões,__de______________de 2026. PRESIDENTE DES. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE Relator Procurador(a) de Justiça

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0835552-19.2016.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Primeira Câmara Cível

APELANTE: MUNICIPIO DE SALVADOR

Advogado(s)
:

APELADO: MARIA DE LOURDES MACHADO VIEIRA

Advogado(s)
:
IGOR NUNES COSTA E COSTA

PJ1

ACORDÃO

DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO FISCAL. ITIV/ITBI. FATO GERADOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. COBRANÇA ANTECIPADA. INCONSTITUCIONALIDADE. PRINCÍPIO DA ESTRITA LEGALIDADE TRIBUTÁRIA. IMPRESCINDIBILIDADE DO REGISTRO IMOBILIÁRIO. APLICAÇÃO DO TEMA 1124 DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL EM REPERCUSSÃO GERAL. DESPROVIMENTO DO RECURSO.

I. Caso em exame

1. Execução Fiscal ajuizada pelo Município Recorrente, visando a cobrança do Imposto sobre a Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis (ITIV) referente à Notificação Fiscal de Lançamento (NFL) nº 197.2013, que considerou como fato gerador a aquisição de unidade imobiliária em 05/2012, com base em contrato de promessa de compra e venda, totalizando o valor histórico de R$ 26.991,74. A Sentença vergastada acolheu a Exceção de Pré-Executividade oposta pela Recorrida e julgou extinta a execução fiscal, ao fundamento de que a cobrança do ITIV somente é devida a partir do efetivo registro da transmissão da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis, conforme a tese de repercussão geral fixada pelo Supremo Tribunal Federal no Tema 1124.

II. Questão em discussão

2. O momento da ocorrência do fato gerador do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITIV/ITBI) e sua estrita correlação com o conceito de propriedade previsto no direito civil.

3. A impossibilidade de o legislador municipal antecipar o fato gerador do ITIV para o momento da celebração de promessa de compra e venda, em contrariedade às normas gerais de direito tributário e à Constituição Federal.

4. O cabimento da Exceção de Pré-Executividade para veicular a nulidade da Certidão de Dívida Ativa (CDA) por ausência de pressuposto fático de validade.

III. Razões de decidir

5. A materialidade da hipótese de incidência do ITIV, prevista no Art. 156, II, da Constituição Federal, consiste na transmissão, a título oneroso, de bens imóveis e de direitos reais sobre imóveis, cujo aperfeiçoamento se dá apenas com o registro do título translativo na matrícula do imóvel, a teor do disposto no Art. 1.245 do Código Civil.

6. Em observância ao princípio da não alteração dos institutos de Direito Privado para fins tributários, expressamente previsto no Art. 110 do Código Tributário Nacional, a legislação municipal não pode desvirtuar o conceito civilista de transmissão da propriedade para fins de exigir o tributo em momento anterior ao ato registral, sob pena de usurpar a competência constitucional.

7. O contrato de promessa de compra e venda gera apenas uma obrigação de fazer ou um direito pessoal à aquisição do imóvel, sendo inábil, por si só, a concretizar o fato gerador do ITIV, que exige a efetiva transferência do domínio, caracterizada como direito real.

8. O Supremo Tribunal Federal, ao julgar o Tema 1124 (ARE 1294969), em regime de repercussão geral, consolidou o entendimento de que o fato gerador do ITIV/ITBI somente ocorre com o registro imobiliário, tornando inconstitucional e nula a cobrança antecipada com base em negócios jurídicos preliminares.

9. A Certidão de Dívida Ativa (CDA), embora goze de presunção relativa de certeza e liquidez, não subsiste quando o vício que a macula é de ordem material e pública, atinente à própria inexistência do fato gerador que lhe daria suporte, o que pode ser deduzido em Exceção de Pré-Executividade, com base em prova pré-constituída.

IV. Dispositivo e tese

10. Recurso de Apelação conhecido e, no mérito, desprovido, mantendo-se a Sentença que extinguiu a Execução Fiscal.

Tese de julgamento:
"1. O fato gerador do Imposto sobre a Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis (ITIV/ITBI) ocorre exclusivamente com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, sendo inconstitucional qualquer exigência anterior a este ato, inclusive a cobrança baseada em promessa de compra e venda ou cessão de direitos, conforme tese firmada pelo Supremo Tribunal Federal no Tema 1124."

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0835552-19.2016.8.05.0001, em que figuram como Apelante,
MUNICIPIO DE SALVADOR,
e, como Apelado,
MARIA DE LOURDES MACHADO VIEIRA.

Acordam os Desembargadores componentes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, por votação unânime,
CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO

APELO
, nos termos do voto do Relator.

Sala de Sessões,__de______________de 2026.

PRESIDENTE

DES. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE

Relator

Procurador(a) de Justiça