Tribunal: TJBA
Processo: 8122785-38.2022.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): CLAUDIO CESARE BRAGA PEREIRA
Órgão julgador: CLAUDIO CESARE BRAGA PEREIRA
Órgão colegiado: QUINTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-19
Data de publicação: 2026-03-19

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8122785-38.2022.8.05.0001 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: TANIA MARGARIDA CORREIA DANTAS e outros (7) Advogado(s): ENZO PHILIPE GONCALVES OLIVEIRA APELADO: NEIDE PEREIRA DE JESUS Advogado(s):CARLOS ROBERTO AGUIAR DE PELLEGRINI FREITAS ACORDÃO Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CONDOMINIAL. AÇÃO DEMOLITÓRIA. CONSTRUÇÃO IRREGULAR EM ÁREA COMUM. PRESCRIÇÃO RECONHECIDA NA ORIGEM. PRAZO DECENAL. ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL. TERMO INICIAL. CONCLUSÃO DA OBRA. INAPLICABILIDADE DA TEORIA DA ACTIO NATA EM SUA VERTENTE SUBJETIVA. LESÃO APARENTE E IMEDIATA AO DIREITO DO CONDOMÍNIO. CIÊNCIA DOS DANOS E LAUDO TÉCNICO POSTERIOR IRRELEVANTES PARA A CONTAGEM DO PRAZO. OBRA CONCLUÍDA EM 2005. AÇÃO AJUIZADA EM 2022. PRESCRIÇÃO CONFIGURADA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. SUCUMBENCIA MAJORADA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta por TANIA MARGARIDA CORREIA DANTAS E OUTROS contra sentença que julgou improcedente o pedido inicial, em razão da do reconhecimento da prescrição da pretensão demolitória. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há apenas uma questão em discussão: (i) definir o termo inicial do prazo prescricional aplicável à ação demolitória de obra irregular realizada em área comum de condomínio, especificamente se a contagem deve ter início na data da conclusão da construção ou na data da ciência inequívoca, pelo condomínio, dos danos dela decorrentes, à luz dos arts. 189 e 205 do Código Civil e da teoria da actio nata. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A pretensão de demolição de construção irregular erigida em área comum de condomínio, por se tratar de direito pessoal, submete-se ao prazo prescricional geral de 10 (dez) anos, previsto no art. 205 do Código Civil. 4. O termo inicial da contagem do prazo prescricional, em se tratando de obra irregular em área comum, coincide com a data da conclusão da construção, momento em que se consuma a violação ao direito do condomínio e nasce a pretensão de exigir o retorno ao status quo ante, nos termos do art. 189 do Código Civil. 5. Inaplicável a vertente subjetiva da teoria da actio nata quando a lesão é aparente e passível de imediata constatação, distinguindo-se das hipóteses de vício oculto. 6. A posterior ciência de danos estruturais ou a elaboração de laudo técnico não têm o condão de postergar o dies a quo do prazo prescricional da ação demolitória. 7. Concluída a obra em 2005 e ajuizada a ação apenas em 2022, resta configurada a prescrição decenal da pretensão autoral. 8. Em razão do resultado do recurso, majoram-se os honorários sucumbenciais em mais 2%, art. 85, §11º do CPC, mantida a suspensão da exigibilidade ante a gratuidade concedida IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso desprovido. Tese de julgamento: “A pretensão de demolição de construção irregular erigida em área comum de condomínio submete-se ao prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do Código Civil, cujo termo inicial coincide com a data da conclusão da obra, momento em que se consuma a violação ao direito do condomínio, nos termos do art. 189 do Código Civil. Inaplicável, nessa hipótese, a vertente subjetiva da teoria da actio nata, por se tratar de lesão aparente e imediatamente constatável, sendo irrelevante, para fins de contagem do prazo prescricional, a posterior ciência de danos estruturais ou a elaboração de laudo técnico.” Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 189 e 205; CPC, art. 1.026, § 2º, c/c art. 80. Jurisprudência relevante citada: TJ-BA, Apelação Cível nº 8001935-72.2023.8.05.0080, Rel. Des. Francisco de Oliveira Bispo, Terceira Câmara Cível, pub. 23/09/2025. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n.º 8122785-38.2022.8.05.0001, oriundos do Juízo da 4° Vara Cível da Comarca de Salvador, em que é Apelante TÂNIA MARGARIDA CORREIA DANTAS E OUTROS e Apelada NEIDE PEREIRA DE JESUS. ACORDAM, os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO AO APELO, mantendo a sentença pelos seus e pelos ora apresentados fundamentos, majorando a verba sucumbencial em mais 2%, mantida a suspensão ante gratuidade concedida, tudo nos termos do voto relator. Sala das Sessões, documento datado eletronicamente. PRESIDENTE DES. CLÁUDIO CÉSARE BRAGA PEREIRA RELATOR PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA 04

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quinta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8122785-38.2022.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Quinta Câmara Cível

APELANTE: TANIA MARGARIDA CORREIA DANTAS e outros (7)

Advogado(s)
:
ENZO PHILIPE GONCALVES OLIVEIRA

APELADO: NEIDE PEREIRA DE JESUS

Advogado(s)
:
CARLOS ROBERTO AGUIAR DE PELLEGRINI FREITAS

ACORDÃO

Ementa
: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CONDOMINIAL.
AÇÃO DEMOLITÓRIA. CONSTRUÇÃO IRREGULAR EM ÁREA COMUM. PRESCRIÇÃO RECONHECIDA NA ORIGEM. PRAZO DECENAL. ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL. TERMO INICIAL. CONCLUSÃO DA OBRA. INAPLICABILIDADE DA TEORIA DA
ACTIO NATA
EM SUA VERTENTE SUBJETIVA. LESÃO APARENTE E IMEDIATA AO DIREITO DO CONDOMÍNIO. CIÊNCIA DOS DANOS E LAUDO TÉCNICO POSTERIOR IRRELEVANTES PARA A CONTAGEM DO PRAZO. OBRA CONCLUÍDA EM 2005. AÇÃO AJUIZADA EM 2022. PRESCRIÇÃO CONFIGURADA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. SUCUMBENCIA MAJORADA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação interposta por
TANIA MARGARIDA CORREIA DANTAS E OUTROS
contra sentença que julgou improcedente o pedido inicial, em razão da do reconhecimento da prescrição da pretensão demolitória.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há apenas uma questão em discussão: (i) definir o termo inicial do prazo prescricional aplicável à ação demolitória de obra irregular realizada em área comum de condomínio, especificamente se a contagem deve ter início na data da conclusão da construção ou na data da ciência inequívoca, pelo condomínio, dos danos dela decorrentes, à luz dos arts. 189 e 205 do Código Civil e da teoria da
actio nata
.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A pretensão de demolição de construção irregular erigida em área comum de condomínio, por se tratar de direito pessoal, submete-se ao prazo prescricional geral de 10 (dez) anos, previsto no art. 205 do Código Civil.

4.
O termo inicial da contagem do prazo prescricional, em se tratando de obra irregular em área comum, coincide com a data da conclusão da construção, momento em que se consuma a violação ao direito do condomínio e nasce a pretensão de exigir o retorno ao status quo ante, nos termos do art. 189 do Código Civil.

5.
Inaplicável a vertente subjetiva da teoria da actio nata quando a lesão é aparente e passível de imediata constatação, distinguindo-se das hipóteses de vício oculto.

6.
A posterior ciência de danos estruturais ou a elaboração de laudo técnico não têm o condão de postergar o dies a quo do prazo prescricional da ação demolitória.

7.
Concluída a obra em 2005 e ajuizada a ação apenas em 2022, resta configurada a prescrição decenal da pretensão autoral.

8. Em razão do resultado do recurso, majoram-se os honorários sucumbenciais em mais 2%, art. 85, §11º do CPC, mantida a suspensão da exigibilidade ante a gratuidade concedida

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: “A pretensão de demolição de construção irregular erigida em área comum de condomínio submete-se ao prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do Código Civil, cujo termo inicial coincide com a data da conclusão da obra, momento em que se consuma a violação ao direito do condomínio, nos termos do art. 189 do Código Civil. Inaplicável, nessa hipótese, a vertente subjetiva da teoria da
actio nata
, por se tratar de lesão aparente e imediatamente constatável, sendo irrelevante, para fins de contagem do prazo prescricional, a posterior ciência de danos estruturais ou a elaboração de laudo técnico.”

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 189 e 205; CPC, art. 1.026, § 2º, c/c art. 80.

Jurisprudência relevante citada
:
TJ-BA, Apelação Cível nº 8001935-72.2023.8.05.0080, Rel. Des. Francisco de Oliveira Bispo, Terceira Câmara Cível, pub. 23/09/2025.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Apelação Cível n.º 8122785-38.2022.8.05.0001
, oriundos do Juízo da 4° Vara Cível da Comarca de Salvador, em que é Apelante
TÂNIA MARGARIDA CORREIA DANTAS E OUTROS
e Apelada
NEIDE PEREIRA DE JESUS.

ACORDAM,
os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, em
NEGAR PROVIMENTO AO APELO,
mantendo a sentença pelos seus e pelos ora apresentados fundamentos, majorando a verba sucumbencial em mais 2%, mantida a suspensão ante gratuidade concedida, tudo nos termos do voto relator.

Sala das Sessões, documento datado eletronicamente.

PRESIDENTE

DES. CLÁUDIO CÉSARE BRAGA PEREIRA

RELATOR

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

04