Tribunal: TJBA
Processo: 8017909-27.2025.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): FRANCISCO DE OLIVEIRA BISPO
Órgão julgador: FRANCISCO DE OLIVEIRA BISPO
Órgão colegiado: TERCEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-24
Data de publicação: 2026-03-24

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n.8017909-27.2025.8.05.0001 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: KLAUDMILLA AMORIM DE SOUZA e outros (4) Advogado(s): LORENA PONTES IZEQUIEL LEAL (OAB:RJ245274-A) APELADO: CONDOMINIO EDF PATRICIA Advogado(s): DANIEL ISAIAS BARBOSA DE SOUZA (OAB:BA47100-A), UBIRACY RIBEIRO PORTO (OAB:BA23580-A) ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. ALEGAÇÃO DE ILIQUIDEZ, EXCESSO DE EXECUÇÃO E CASO FORTUITO. REJEIÇÃO LIMINAR. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. I. Caso em exame 1. Trata-se de recurso de apelação interposto por herdeiras em face de sentença que rejeitou liminarmente os embargos à execução por elas opostos. A execução originária visa à cobrança de taxas condominiais inadimplidas, constituindo um débito que as embargantes, ora apelantes, buscaram impugnar sob as alegações de iliquidez do título, ocorrência de força maior em razão do falecimento de seu genitor e excesso de execução. A decisão recorrida rechaçou as teses e considerou a oposição dos embargos como manifestamente protelatória. II. Questão em discussão 2. As questões controvertidas submetidas a este Órgão Julgador consistem em analisar: a) a preliminar de nulidade da execução por suposta iliquidez do título executivo extrajudicial, que, segundo as apelantes, demandaria cálculos complexos; b) a alegação de excesso de execução, arguida de forma genérica e sem a apresentação de demonstrativo de cálculo com o valor entendido como devido; c) a tese de mérito de que o falecimento do proprietário original do imóvel configuraria caso fortuito ou força maior, apto a afastar a mora no pagamento das obrigações condominiais; e d) a higidez da sentença que reconheceu o caráter manifestamente protelatório dos embargos e os rejeitou liminarmente. III. Razões de decidir 3. O crédito decorrente de contribuições condominiais possui, por expressa disposição legal (art. 784, X, do Código de Processo Civil), a natureza de título executivo extrajudicial, sendo sua liquidez aferível por meio de simples cálculos aritméticos com base na convenção, nas atas de assembleia e nos boletos de cobrança, o que afasta a alegação de nulidade. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica quanto à possibilidade de inclusão das cotas vincendas no curso do processo executivo, sem que isso comprometa a liquidez ou a certeza do título. 4. A arguição de excesso de execução, para ser conhecida, impõe ao embargante o dever processual de indicar, já na petição inicial, o valor que entende correto e de apresentar o respectivo demonstrativo discriminado e atualizado do cálculo. A inobservância de tal requisito, conforme preceitua o artigo 917, §§ 3º e 4º, do Código de Processo Civil, acarreta a rejeição liminar dos embargos nesse ponto ou o não conhecimento do fundamento, o que torna inócua a alegação genérica de encargos abusivos formulada pelas apelantes. 5. A obrigação de arcar com as despesas condominiais possui natureza propter rem, ou seja, adere à coisa e acompanha o imóvel independentemente de quem seja seu titular. Com o falecimento do proprietário, a responsabilidade pelo pagamento do débito se transmite aos seus herdeiros, nos limites da herança, por força do princípio da saisine (art. 1.784 do Código Civil). Dessa forma, dificuldades financeiras ou o luto familiar, embora sejam situações compreensíveis no plano pessoal, não configuram caso fortuito ou força maior (art. 393 do Código Civil) com o condão de descaracterizar a mora ou afastar a exigibilidade da dívida condominial. 6. A oposição de embargos à execução com fundamentos manifestamente improcedentes, por contrariarem texto expresso de lei e jurisprudência consolidada, e desprovidos do cumprimento de requisitos processuais essenciais, configura resistência injustificada à pretensão executória e revela o intuito protelatório da parte embargante, autorizando a rejeição liminar da petição inicial, nos exatos termos do artigo 918, inciso III, do Código de Processo Civil, tal como corretamente procedeu o juízo de primeiro grau. IV. Dispositivo e tese 7. Recurso de apelação conhecido e não provido, mantendo-se integralmente a sentença de rejeição liminar dos embargos à execução. Tese de julgamento: "1. O crédito referente às contribuições condominiais, documentalmente comprovado, constitui título executivo extrajudicial líquido, certo e exigível, nos termos do art. 784, X, do Código de Processo Civil. 2. A alegação de excesso de execução em embargos deve ser acompanhada da indicação do valor tido como correto e de memória de cálculo, sob pena de rejeição liminar ou não conhecimento da matéria, conforme o art. 917, §§ 3º e 4º, do Código de Processo Civil. 3. A obrigação de pagar as taxas condominiais possui natureza propter rem, aderindo ao imóvel e sendo transmitida aos herdeiros com a sucessão, não constituindo o falecimento do proprietário originário caso fortuito ou força maior apto a afastar a mora. 4. A oposição de embargos à execução com fundamentos manifestamente improcedentes e em desacordo com exigências processuais expressas caracteriza o intuito protelatório, autorizando a rejeição liminar nos termos do art. 918, III, do Código de Processo Civil." Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 393 e 1.784. Código de Processo Civil, arts. 85, 98, § 3º, 323, 771, 784, X, 917, §§ 3º e 4º, e 918, III. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.759.364/RS, Relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 5/2/2019. STJ, AgInt no AREsp 2287007/DF, Relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 13/11/2023. STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2536846/SP, Relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 14/10/2024. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8017909-27.2025.8.05.0001, em que figuram como Apelantes KLAUDMILLA AMORIM DE SOUZA, ISABEL MARIA AMORIM DE SOUZA, LUCIANA VIRGILIA AMORIM DE SOUZA, SILVIA MARIA AMORIM DE SOUZA e LUCIA MARIA MUNIZ AMORIM DE SOUZA e como Apelado o CONDOMÍNIO EDIFÍCIO PATRÍCIA. Acordam os Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto do Desembargador Relator. Salvador (BA), 09 de fevereiro de 2026 FRANCISCO DE OLIVEIRA BISPO Juiz Convocado – Substituto de 2º Grau Relator

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo: APELAÇÃO CÍVEL n.8017909-27.2025.8.05.0001

Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível

APELANTE: KLAUDMILLA AMORIM DE SOUZA e outros (4)

Advogado(s): LORENA PONTES IZEQUIEL LEAL (OAB:RJ245274-A)

APELADO: CONDOMINIO EDF PATRICIA

Advogado(s): DANIEL ISAIAS BARBOSA DE SOUZA (OAB:BA47100-A), UBIRACY RIBEIRO PORTO (OAB:BA23580-A)

ACORDÃO

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. ALEGAÇÃO DE ILIQUIDEZ, EXCESSO DE EXECUÇÃO E CASO FORTUITO. REJEIÇÃO LIMINAR. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Trata-se de recurso de apelação interposto por herdeiras em face de sentença que rejeitou liminarmente os embargos à execução por elas opostos. A execução originária visa à cobrança de taxas condominiais inadimplidas, constituindo um débito que as embargantes, ora apelantes, buscaram impugnar sob as alegações de iliquidez do título, ocorrência de força maior em razão do falecimento de seu genitor e excesso de execução. A decisão recorrida rechaçou as teses e considerou a oposição dos embargos como manifestamente protelatória.

II. Questão em discussão

2.

As questões controvertidas submetidas a este Órgão Julgador consistem em analisar: a) a preliminar de nulidade da execução por suposta iliquidez do título executivo extrajudicial, que, segundo as apelantes, demandaria cálculos complexos; b) a alegação de excesso de execução, arguida de forma genérica e sem a apresentação de demonstrativo de cálculo com o valor entendido como devido; c) a tese de mérito de que o falecimento do proprietário original do imóvel configuraria caso fortuito ou força maior, apto a afastar a mora no pagamento das obrigações condominiais; e d) a higidez da sentença que reconheceu o caráter manifestamente protelatório dos embargos e os rejeitou liminarmente.

III. Razões de decidir

3.

O crédito decorrente de contribuições condominiais possui, por expressa disposição legal (art. 784, X, do Código de Processo Civil), a natureza de título executivo extrajudicial, sendo sua liquidez aferível por meio de simples cálculos aritméticos com base na convenção, nas atas de assembleia e nos boletos de cobrança, o que afasta a alegação de nulidade. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica quanto à possibilidade de inclusão das cotas vincendas no curso do processo executivo, sem que isso comprometa a liquidez ou a certeza do título.

4.

A arguição de excesso de execução, para ser conhecida, impõe ao embargante o dever processual de indicar, já na petição inicial, o valor que entende correto e de apresentar o respectivo demonstrativo discriminado e atualizado do cálculo. A inobservância de tal requisito, conforme preceitua o artigo 917, §§ 3º e 4º, do Código de Processo Civil, acarreta a rejeição liminar dos embargos nesse ponto ou o não conhecimento do fundamento, o que torna inócua a alegação genérica de encargos abusivos formulada pelas apelantes.

5.

A obrigação de arcar com as despesas condominiais possui natureza
propter rem
, ou seja, adere à coisa e acompanha o imóvel independentemente de quem seja seu titular. Com o falecimento do proprietário, a responsabilidade pelo pagamento do débito se transmite aos seus herdeiros, nos limites da herança, por força do princípio da
saisine
(art. 1.784 do Código Civil). Dessa forma, dificuldades financeiras ou o luto familiar, embora sejam situações compreensíveis no plano pessoal, não configuram caso fortuito ou força maior (art. 393 do Código Civil) com o condão de descaracterizar a mora ou afastar a exigibilidade da dívida condominial.

6.

A oposição de embargos à execução com fundamentos manifestamente improcedentes, por contrariarem texto expresso de lei e jurisprudência consolidada, e desprovidos do cumprimento de requisitos processuais essenciais, configura resistência injustificada à pretensão executória e revela o intuito protelatório da parte embargante, autorizando a rejeição liminar da petição inicial, nos exatos termos do artigo 918, inciso III, do Código de Processo Civil, tal como corretamente procedeu o juízo de primeiro grau.

IV. Dispositivo e tese

7.

Recurso de apelação conhecido e não provido, mantendo-se integralmente a sentença de rejeição liminar dos embargos à execução.

Tese de julgamento: "1. O crédito referente às contribuições condominiais, documentalmente comprovado, constitui título executivo extrajudicial líquido, certo e exigível, nos termos do art. 784, X, do Código de Processo Civil. 2. A alegação de excesso de execução em embargos deve ser acompanhada da indicação do valor tido como correto e de memória de cálculo, sob pena de rejeição liminar ou não conhecimento da matéria, conforme o art. 917, §§ 3º e 4º, do Código de Processo Civil. 3. A obrigação de pagar as taxas condominiais possui natureza
propter rem
, aderindo ao imóvel e sendo transmitida aos herdeiros com a sucessão, não constituindo o falecimento do proprietário originário caso fortuito ou força maior apto a afastar a mora. 4. A oposição de embargos à execução com fundamentos manifestamente improcedentes e em desacordo com exigências processuais expressas caracteriza o intuito protelatório, autorizando a rejeição liminar nos termos do art. 918, III, do Código de Processo Civil."

Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 393 e 1.784. Código de Processo Civil, arts. 85, 98, § 3º, 323, 771, 784, X, 917, §§ 3º e 4º, e 918, III.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.759.364/RS, Relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 5/2/2019. STJ, AgInt no AREsp 2287007/DF, Relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 13/11/2023. STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2536846/SP, Relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 14/10/2024.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº
8017909-27.2025.8.05.0001
, em que figuram como Apelantes
KLAUDMILLA AMORIM DE SOUZA, ISABEL MARIA AMORIM DE SOUZA, LUCIANA VIRGILIA AMORIM DE SOUZA, SILVIA MARIA AMORIM DE SOUZA e LUCIA MARIA MUNIZ AMORIM DE SOUZA
e como Apelado o
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO PATRÍCIA
.

Acordam os Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em
CONHECER e NEGAR PROVIMENTO
ao recurso de apelação, nos termos do voto do Desembargador Relator.

Salvador (BA), 09 de fevereiro de 2026

FRANCISCO DE OLIVEIRA BISPO

Juiz Convocado – Substituto de 2º Grau

Relator