Tribunal: TJBA
Processo: 8002920-03.2022.8.05.0201
Classe: Apelação
Relator(a): MARIA DA PURIFICACAO DA SILVA
Órgão julgador: MARIA DA PURIFICACAO DA SILVA
Órgão colegiado: PRIMEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-02-12
Data de publicação: 2026-02-12

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8002920-03.2022.8.05.0201 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível APELANTE: LUCHI RAMOS EMPREENDIMENTOS E CONSTRUCOES LTDA Advogado(s): FABIOLA MORAES AMARAL APELADO: MARLUCE NERES OLIVEIRA Advogado(s):VALBER DE ARAUJO PEREIRA ACORDÃO EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. INCIDÊNCIA DA CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. I. Caso em exame 1. Trata-se de Recurso de Apelação interposto contra sentença que declarou a rescisão do contrato de compra e venda de um imóvel firmado entre os litigantes, reduziu o valor da cláusula penal prevista no contrato. II. Questão em discussão 2. As questões em discussão consistem em analisar: (i) a nulidade da sentença por suposta incompetência territorial; (ii) inexistência de relação de consumo; (iii) a majoração da retenção de valores; (iv) a modificação dos juros e correção; (v) insurgência quanto à distribuição dos ônus sucumbenciais. III. Razões de decidir 3. A relação jurídica estabelecida entre os recorrentes e a recorrida caracteriza-se inequivocamente como relação de consumo, nos moldes dos arts. 2º e 3º do CDC. Não há, pois, como afastar a incidência do CDC, reconhecendo-se a vulnerabilidade do consumidor, aplicando-se o disposto no art. 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor, que prevê como direito básico do consumidor a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências. 4. O sistema de proteção ao consumidor veda cláusulas e práticas que imponham desvantagem exagerada à parte vulnerável (art. 51 do CDC). Abusividade da cláusula contratual que previa a possibilidade de retenção de quase 90% (noventa por cento) do valor pago. 5. A Lei 13.786/18 surgiu com o objetivo de resguardar o consumidor de possíveis abusividades cometidas pela incorporadora quando da fixação de cláusula penal, a qual deve atender aos requisitos da razoabilidade e proporcionalidade e não pode refletir em desvantagem ao consumidor, muito menos em enriquecimento ilícito ao construtor. É o que vem decidindo os nossos Tribunais. 5. Entendo adequada a retenção fixada pelo douto Juízo a quo (10% do montante total pago para aquisição da unidade imobiliária), não se mostrando ínfimo tal valor, mas suficiente para cobrir as despesas referentes ao negócio jurídico rescindido. Vale ressaltar que a construtora poderá comercializar novamente o imóvel, o que lhe permitirá recuperar o investimento. IV. Dispositivo e tese NÃO PROVIMENTO DO RECURSO. Teses: 1. A cláusula de eleição de foro inserida em contratos de consumo pode ser afastada, quando manifestamente abusiva, nos termos do art. 51, XV, do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que impõe ao consumidor hipossuficiente a necessidade de litigar em comarca diversa do seu domicílio. 2. Não existindo prova de prejuízos que justificassem retenção do percentual máximo das arras previstas pelo STJ, a fixação no percentual mínimo atende à função social do desfazimento da avença. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8002920-03.2022.8.05.0201, em que figuram como apelante LUCHI RAMOS EMPREENDIMENTOS E CONSTRUCOES LTDA e como apelada MARLUCE NERES OLIVEIRA. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, e assim o fazem pelas razões que integram o voto condutor. Sala das Sessões, data registrada no sistema PRESIDENTE DESA. MARIA DA PURIFICAÇÃO DA SILVA RELATORA PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8002920-03.2022.8.05.0201

Órgão Julgador
:
Primeira Câmara Cível

APELANTE: LUCHI RAMOS EMPREENDIMENTOS E CONSTRUCOES LTDA

Advogado(s)
:
FABIOLA MORAES AMARAL

APELADO: MARLUCE NERES OLIVEIRA

Advogado(s)
:
VALBER DE ARAUJO PEREIRA

ACORDÃO

EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
DISTRATO.
INCIDÊNCIA DA CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO.

I. Caso em exame

1. Trata-se de
Recurso de Apelação interposto contra sentença que

declarou a rescisão do contrato de compra e venda de um imóvel firmado entre os litigantes,
reduziu o valor da cláusula penal prevista no contrato.

II. Questão em discussão

2. A
s
quest
ões
em discussão consiste
m
em analisar
: (i)
a
nulidade da sentença por suposta incompetência territorial; (ii) inexistência de relação de consumo; (iii)
a
majoração da retenção de valores; (iv)
a
modificação dos juros e correção; (v) insurgência quanto à
distribuição dos ônus sucumbenciais.

III. Razões de decidir

3.

A
relação jurídica estabelecida entre os recorrentes e a recorrida caracteriza-se inequivocamente como relação de consumo, nos moldes dos arts. 2º e 3º do CDC.
Não há, pois, como afastar a incidência do CDC, reconhecendo-se a vulnerabilidade do consumidor,
aplicando-se o disposto no art. 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor, que prevê como direito básico do consumidor
a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências.

4.
O

sistema de proteção ao consumidor veda cláusulas e práticas que imponham desvantagem exagerada à parte vulnerável (art. 51 do CDC).
Abusividade da cláusula contratual que previa a possibilidade de retenção de quase 90% (noventa por cento) do valor pago.

5.
A Lei 13.786/18 surgiu com o objetivo de resguardar o consumidor de possíveis abusividades cometidas pela incorporadora quando da fixação de cláusula penal, a qual deve atender aos requisitos da razoabilidade e proporcionalidade e não pode refletir em desvantagem ao consumidor, muito menos em enriquecimento ilícito ao construtor. É o que vem decidindo os nossos Tribunais.

5.
E
ntendo adequada a retenção fixada pelo douto Juízo
a quo
(
1
0% do montante total pago para aquisição da unidade imobiliária), não se mostrando ínfimo tal valor, mas suficiente para cobrir as despesas referentes ao negócio jurídico rescindido. Vale ressaltar que a construtora poderá comercializar novamente o imóvel, o que lhe permitirá recuperar o investimento.

I
V. Dispositivo
e tese

NÃO PROVIMENTO DO RECURSO.

Teses:

1.

A cláusula de eleição de foro inserida em contratos de consumo pode ser afastada, quando manifestamente abusiva, nos termos do art. 51, XV, do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que impõe ao consumidor hipossuficiente a necessidade de litigar em comarca diversa do seu domicílio.

2. Não existindo prova de prejuízos que justificassem retenção do percentual máximo das arras previstas pelo STJ, a fixação no percentual mínimo atende à função social do desfazimento da avença.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.
8002920-03.2022.8.05.0201
, em que figuram como apelante LUCHI RAMOS EMPREENDIMENTOS E CONSTRUCOES LTDA e como apelada MARLUCE NERES OLIVEIRA.

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara
Cível

do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em
NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO
, e assim o fazem pelas razões que integram o voto condutor.

Sala das Sessões, data registrada no sistema

PRESIDENTE

DESA. MARIA DA PURIFICAÇÃO DA SILVA

RELATORA

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA