Tribunal: TJBA
Processo: 0525912-02.2015.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): MARIA DAS GRACAS GUERRA DE SANTANA HAMILTON
Órgão julgador: MARIA DAS GRACAS GUERRA DE SANTANA HAMILTON
Órgão colegiado: QUARTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-04-23
Data de publicação: 2026-04-23

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quarta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0525912-02.2015.8.05.0001 Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível APELANTE: BRUNO CARNEIRO DE SOUZA e outros (11) Advogado(s): MARCIO BESERRA GUIMARAES, HENRIQUE BORGES GUIMARAES NETO APELADO: BARAO DO TRIUNFO INCORPORADORA LTDA. e outros Advogado(s):FABIO RIVELLI ACORDÃO Ementa. DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. BASE DE CÁLCULO. INCIDÊNCIA SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO. TEMAS 970 E 996 DO STJ. REPARAÇÃO PELA PRIVAÇÃO DO USO DO BEM. VEDAÇÃO À CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Ação indenizatória ajuizada por consumidores em face de incorporadora e construtora, em razão do atraso na entrega de unidade imobiliária objeto de contrato de promessa de compra e venda. 2. O Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos para reconhecer o atraso na entrega do empreendimento a partir de abril de 2014, validar cláusula de tolerância de 180 dias e afastar alegação de caso fortuito ou força maior. Condenou as rés ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 para cada autor, determinou a substituição do índice de correção do saldo devedor do INCC para o IPCA e declarou a nulidade de cláusula contratual que autorizava a oferta da unidade em garantia a terceiros. 3. A sentença também determinou a inversão da cláusula penal moratória prevista no contrato, fixando juros de 1% ao mês e multa de 2% ao mês, mas estabeleceu que os percentuais incidiriam sobre o valor devido pelos autores relativo às parcelas em atraso na data do ajuizamento da ação, afastando a cumulação com lucros cessantes. 4. Embargos de declaração opostos pelos autores foram rejeitados. 5. Os autores interpuseram recurso de apelação sustentando a inadequação da base de cálculo adotada na sentença para a aplicação da cláusula penal invertida, defendendo que a incidência deve ocorrer sobre o valor atualizado do contrato ou do imóvel, em consonância com os Temas 970 e 996 do Superior Tribunal de Justiça. Pleitearam, ainda, majoração dos honorários sucumbenciais. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 6. A questão em discussão consiste em saber se a cláusula penal moratória invertida em favor do consumidor, em razão do atraso na entrega de imóvel, deve incidir sobre o valor das parcelas pagas ou sobre o valor atualizado do contrato. III. RAZÕES DE DECIDIR 7. O atraso na entrega do imóvel configura inadimplemento contratual da incorporadora, ensejando a responsabilização pelo prejuízo causado ao adquirente pela privação injusta do uso do bem. 8. Em contratos de adesão envolvendo aquisição de imóvel na planta, admite-se a inversão da cláusula penal originalmente prevista para o inadimplemento do comprador, aplicando-se a penalidade em desfavor da construtora quando caracterizada a mora na entrega do empreendimento. 9. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar recursos repetitivos, consolidou entendimento acerca das consequências jurídicas do atraso na entrega de imóveis. No Tema 970, firmou-se a tese de que “a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”. 10. A natureza reparatória da cláusula penal moratória exige correlação com o valor locativo do imóvel, que representa a compensação pela privação do uso do bem durante o período de atraso. 11. A fixação da base de cálculo apenas sobre os valores pagos pelos adquirentes distorce essa finalidade indenizatória, pois desvincula a penalidade do valor econômico do imóvel e gera tratamento desigual entre consumidores que efetuaram pagamentos distintos, embora tenham suportado prejuízo equivalente. 12. O Tema 996 do Superior Tribunal de Justiça reforça essa diretriz ao estabelecer que o atraso na entrega do imóvel gera o dever de indenizar o adquirente pela privação do uso do bem, mediante valor locatício que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato ou do mercado. 13. Dessa forma, para assegurar a reparação integral do dano e o equilíbrio contratual, a cláusula penal invertida deve incidir sobre o valor atualizado do contrato, e não apenas sobre os valores pagos pelos compradores. 14. A solução encontra fundamento nos princípios da reparação integral do dano e da interpretação mais favorável ao consumidor, previstos nos arts. 6º, VI, e 47 do Código de Defesa do Consumidor. 15. Mantém-se a impossibilidade de cumulação da cláusula penal com lucros cessantes quando a penalidade possui natureza equivalente ao valor locativo, conforme orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça. 16. Precedentes desta Corte reconhecem a adequação da aplicação da cláusula penal moratória sobre o valor do contrato em hipóteses de atraso na entrega de imóvel, observando a orientação fixada nos Temas repetitivos do STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE 17. Recurso de apelação conhecido e provido para reformar parcialmente a sentença, determinando que a inversão da cláusula penal moratória (juros de 1% ao mês e multa de 2%) incida sobre o valor atualizado do contrato de cada autor, por mês de atraso, mantidos os demais termos da sentença. Tese de julgamento: “Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, a cláusula penal moratória invertida em favor do consumidor, em razão do atraso na entrega da unidade, deve incidir sobre o valor atualizado do contrato, por representar forma de indenização pela privação do uso do bem, sendo vedada sua cumulação com lucros cessantes quando equivalente ao valor locativo.” Dispositivos relevantes citados CPC/2015, arts. 85, § 11, e 1.026, § 2º. Código de Defesa do Consumidor, arts. 6º, VI, e 47. Jurisprudência relevante citada STJ, Tema Repetitivo 970. STJ, Tema Repetitivo 996. TJBA, Apelação nº 0335524-16.2013.8.05.0001, Rel. Des. Nivaldo dos Santos Aquino, Quinta Câmara Cível, j. 09.06.2025. TJBA, Apelação nº 8033740-28.2019.8.05.0001, Rel. Juíza Subst. Mariana Varjão Alves Evangelista, Primeira Câmara Cível, j. 25.02.2025. Vistos, relatados e discutidos estes autos de nº 0525912-02.2015.8.05.0001, em que figuram, como apelante BRUNO CARNEIRO DE SOUZA e OUTROS e apelados BARÃO DO TRIUNFO INCORPORADORA LTDA. e PDG REALTY S/A. EMPREENDIMENTO E PARTICIPAÇÕES. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER e DAR PROVIMENTO ao apelo, nos termos do voto da Relatora. Salvador/BA, datado e assinado eletronicamente. Maria das Graças Hamilton Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quarta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n. 0525912-02.2015.8.05.0001

Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível

APELANTE: BRUNO CARNEIRO DE SOUZA e outros (11)

Advogado(s): MARCIO BESERRA GUIMARAES, HENRIQUE BORGES GUIMARAES NETO

APELADO: BARAO DO TRIUNFO INCORPORADORA LTDA. e outros

Advogado(s):FABIO RIVELLI

ACORDÃO

Ementa.
DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. BASE DE CÁLCULO. INCIDÊNCIA SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO. TEMAS 970 E 996 DO STJ. REPARAÇÃO PELA PRIVAÇÃO DO USO DO BEM. VEDAÇÃO À CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Ação indenizatória ajuizada por consumidores em face de incorporadora e construtora, em razão do atraso na entrega de unidade imobiliária objeto de contrato de promessa de compra e venda.

2. O Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos para reconhecer o atraso na entrega do empreendimento a partir de abril de 2014, validar cláusula de tolerância de 180 dias e afastar alegação de caso fortuito ou força maior. Condenou as rés ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 para cada autor, determinou a substituição do índice de correção do saldo devedor do INCC para o IPCA e declarou a nulidade de cláusula contratual que autorizava a oferta da unidade em garantia a terceiros.

3. A sentença também determinou a inversão da cláusula penal moratória prevista no contrato, fixando juros de 1% ao mês e multa de 2% ao mês, mas estabeleceu que os percentuais incidiriam sobre o valor devido pelos autores relativo às parcelas em atraso na data do ajuizamento da ação, afastando a cumulação com lucros cessantes.

4. Embargos de declaração opostos pelos autores foram rejeitados.

5. Os autores interpuseram recurso de apelação sustentando a inadequação da base de cálculo adotada na sentença para a aplicação da cláusula penal invertida, defendendo que a incidência deve ocorrer sobre o valor atualizado do contrato ou do imóvel, em consonância com os Temas 970 e 996 do Superior Tribunal de Justiça. Pleitearam, ainda, majoração dos honorários sucumbenciais.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

6. A questão em discussão consiste em saber se a cláusula penal moratória invertida em favor do consumidor, em razão do atraso na entrega de imóvel, deve incidir sobre o valor das parcelas pagas ou sobre o valor atualizado do contrato.

III. RAZÕES DE DECIDIR

7. O atraso na entrega do imóvel configura inadimplemento contratual da incorporadora, ensejando a responsabilização pelo prejuízo causado ao adquirente pela privação injusta do uso do bem.

8. Em contratos de adesão envolvendo aquisição de imóvel na planta, admite-se a inversão da cláusula penal originalmente prevista para o inadimplemento do comprador, aplicando-se a penalidade em desfavor da construtora quando caracterizada a mora na entrega do empreendimento.
9. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar recursos repetitivos, consolidou entendimento acerca das consequências jurídicas do atraso na entrega de imóveis.

No Tema 970, firmou-se a tese de que “a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”.

10. A natureza reparatória da cláusula penal moratória exige correlação com o valor locativo do imóvel, que representa a compensação pela privação do uso do bem durante o período de atraso.

11. A fixação da base de cálculo apenas sobre os valores pagos pelos adquirentes distorce essa finalidade indenizatória, pois desvincula a penalidade do valor econômico do imóvel e gera tratamento desigual entre consumidores que efetuaram pagamentos distintos, embora tenham suportado prejuízo equivalente.

12. O Tema 996 do Superior Tribunal de Justiça reforça essa diretriz ao estabelecer que o atraso na entrega do imóvel gera o dever de indenizar o adquirente pela privação do uso do bem, mediante valor locatício que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato ou do mercado.

13. Dessa forma, para assegurar a reparação integral do dano e o equilíbrio contratual, a cláusula penal invertida deve incidir sobre o valor atualizado do contrato, e não apenas sobre os valores pagos pelos compradores.

14. A solução encontra fundamento nos princípios da reparação integral do dano e da interpretação mais favorável ao consumidor, previstos nos arts. 6º, VI, e 47 do Código de Defesa do Consumidor.

15. Mantém-se a impossibilidade de cumulação da cláusula penal com lucros cessantes quando a penalidade possui natureza equivalente ao valor locativo, conforme orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça.

16. Precedentes desta Corte reconhecem a adequação da aplicação da cláusula penal moratória sobre o valor do contrato em hipóteses de atraso na entrega de imóvel, observando a orientação fixada nos Temas repetitivos do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

17. Recurso de apelação conhecido e provido para reformar parcialmente a sentença, determinando que a inversão da cláusula penal moratória (juros de 1% ao mês e multa de 2%) incida sobre o valor atualizado do contrato de cada autor, por mês de atraso, mantidos os demais termos da sentença.

Tese de julgamento: “Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, a cláusula penal moratória invertida em favor do consumidor, em razão do atraso na entrega da unidade, deve incidir sobre o valor atualizado do contrato, por representar forma de indenização pela privação do uso do bem, sendo vedada sua cumulação com lucros cessantes quando equivalente ao valor locativo.”

Dispositivos relevantes citados

CPC/2015, arts. 85, § 11, e 1.026, § 2º.

Código de Defesa do Consumidor, arts. 6º, VI, e 47.

Jurisprudência relevante citada

STJ, Tema Repetitivo 970.

STJ, Tema Repetitivo 996.

TJBA, Apelação nº 0335524-16.2013.8.05.0001, Rel. Des. Nivaldo dos Santos Aquino, Quinta Câmara Cível, j. 09.06.2025.
TJBA, Apelação nº 8033740-28.2019.8.05.0001, Rel. Juíza Subst. Mariana Varjão Alves Evangelista, Primeira Câmara Cível, j. 25.02.2025.

Vistos, relatados e discutidos estes autos d
e
nº
0525912-02.2015.8.05.0001
, em que figuram, como

apelante

BRUNO CARNEIRO DE SOUZA e OUTROS
e apelados

BARÃO DO TRIUNFO INCORPORADORA LTDA. e PDG REALTY S/A. EMPREENDIMENTO E PARTICIPAÇÕES.

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em
CONHECER e

D
AR PROVIMENTO

ao apelo
, nos termos do voto da Relatora.

Salvador/BA, datado e assinado eletronicamente.

Maria das Graças Hamilton

Desembargadora
Relatora