Tribunal: TJBA
Processo: 8004029-45.2021.8.05.0150
Classe: Apelação
Relator(a): RAIMUNDO NONATO BORGES BRAGA
Órgão julgador: RAIMUNDO NONATO BORGES BRAGA
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-11
Data de publicação: 2026-03-11

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8004029-45.2021.8.05.0150 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: BRACO FORTTIY SERVICOS E LOCACAO DE MAO DE OBRA LTDA - ME Advogado(s): DANIELE DO CARMO ABDALLA APELADO: ADRIANO OLIVEIRA DE BRITO e outros Advogado(s):AUGUSTO CEZAR ALDIR MESSEDER, JACKSON ALDIR OLIVEIRA ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PRELIMINAR DE IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DA JUSTIÇA REJEITADA. RECOLHIMENTO DE CUSTAS DIFERIDO PARA O FINAL DO PROCESSO. RESCISÃO CONTRATUAL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL COM OPÇÃO DE COMPRA. CLÁUSULA PENAL E COMISSÃO DE CORRETAGEM. CUMULAÇÃO. PERCENTUAL SOBRE O VALOR TOTAL DO IMÓVEL. ONEROSIDADE EXCESSIVA. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. REDUÇÃO EQUITATIVA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de rescisão contratual com devolução de quantias pagas, validando cláusulas penais que previam a retenção de 20% de multa rescisória e 5% de corretagem sobre o valor total do imóvel (R$ 1.500.000,00), em contrato de locação com opção de compra. Discute-se no recurso a abusividade de tais penalidades frente ao montante efetivamente pago pela promitente compradora (R$ 215.000,00) e a possibilidade de redução equitativa. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão no presente recurso: (i) definir se o princípio do pacta sunt servanda autoriza a manutenção de cláusulas penais que resultem em montante manifestamente excessivo e confiscatório; e (ii) estabelecer o percentual de retenção adequado e proporcional sobre os valores efetivamente pagos, de modo a evitar o enriquecimento sem causa dos vendedores. III. RAZÕES DE DECIDIR A força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) não é absoluta, encontrando limites na função social do contrato (art. 421, CC) e nos princípios da probidade e boa-fé (art. 422, CC), o que autoriza a intervenção judicial para restabelecer o equilíbrio contratual. O art. 413 do Código Civil impõe ao magistrado o dever de reduzir equitativamente a penalidade se o seu montante for manifestamente excessivo, considerando a natureza e a finalidade do negócio, sendo norma de ordem pública e imperativo de justiça. A fixação de multas que, somadas, alcançam R$ 375.000,00 e superam o valor total pago pela compradora (R$ 215.000,00), revela-se confiscatória e gera enriquecimento sem causa (art. 884, CC), especialmente quando o imóvel é restituído aos vendedores para nova comercialização. Conforme orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal, a retenção deve incidir sobre os valores efetivamente pagos e não sobre o valor total do bem, revelando-se o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) como justo e suficiente para indenizar perdas e danos e despesas administrativas. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e parcialmente provido para: (i) reformar a sentença e declarar a rescisão do contrato; (ii) reduzir a retenção total para o patamar de 25% sobre os valores efetivamente pagos; e (iii) determinar a restituição imediata do saldo remanescente (75%), em parcela única, com os devidos consectários legais. Tese(s) de julgamento: É dever do magistrado reduzir cláusulas penais que se mostrem manifestamente excessivas frente ao valor efetivamente adimplido, visando o equilíbrio contratual. Em rescisões de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, a retenção deve incidir sobre as parcelas pagas, sendo o patamar de 25% adequado para cobrir prejuízos e comissões de intermediação. Dispositivos legais relevantes citados: Código Civil, arts. 413, 421, 422 e 884. Súmula nº 543 do STJ. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 2.222.066/MS, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. em 09/12/2025. TJBA, Apelação Cível nº 8173399-13.2023.8.05.0001, Rel. Des. Paulo Alberto Nunes Chenaud, j. em 01/04/2025. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8004029-45.2021.8.05.0150, em que figuram como apelante BRACO FORTTIY SERVICOS E LOCACAO DE MAO DE OBRA LTDA - ME e como apelada ADRIANO OLIVEIRA DE BRITO e outros. Acordam os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER DO RECURSO E DAR-LHE PROVIMENTO PARCIAL, nos termos do voto do Relator. Sala de Sessões, data registrada no sistema. Presidente Des. Raimundo Nonato Borges Braga Relator Procurador (a) de Justiça R08

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8004029-45.2021.8.05.0150

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

APELANTE: BRACO FORTTIY SERVICOS E LOCACAO DE MAO DE OBRA LTDA - ME

Advogado(s)
:
DANIELE DO CARMO ABDALLA

APELADO: ADRIANO OLIVEIRA DE BRITO e outros

Advogado(s)
:
AUGUSTO CEZAR ALDIR MESSEDER, JACKSON ALDIR OLIVEIRA

ACORDÃO

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PRELIMINAR DE IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DA JUSTIÇA REJEITADA. RECOLHIMENTO DE CUSTAS DIFERIDO PARA O FINAL DO PROCESSO. RESCISÃO CONTRATUAL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL COM OPÇÃO DE COMPRA. CLÁUSULA PENAL E COMISSÃO DE CORRETAGEM. CUMULAÇÃO. PERCENTUAL SOBRE O VALOR TOTAL DO IMÓVEL. ONEROSIDADE EXCESSIVA. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. REDUÇÃO EQUITATIVA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de rescisão contratual com devolução de quantias pagas, validando cláusulas penais que previam a retenção de 20% de multa rescisória e 5% de corretagem sobre o valor total do imóvel (R$ 1.500.000,00), em contrato de locação com opção de compra. Discute-se no recurso a abusividade de tais penalidades frente ao montante efetivamente pago pela promitente compradora (R$ 215.000,00) e a possibilidade de redução equitativa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão no presente recurso: (i) definir se o princípio do pacta sunt servanda autoriza a manutenção de cláusulas penais que resultem em montante manifestamente excessivo e confiscatório; e (ii) estabelecer o percentual de retenção adequado e proporcional sobre os valores efetivamente pagos, de modo a evitar o enriquecimento sem causa dos vendedores.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) não é absoluta, encontrando limites na função social do contrato (art. 421, CC) e nos princípios da probidade e boa-fé (art. 422, CC), o que autoriza a intervenção judicial para restabelecer o equilíbrio contratual.

O art. 413 do Código Civil impõe ao magistrado o dever de reduzir equitativamente a penalidade se o seu montante for manifestamente excessivo, considerando a natureza e a finalidade do negócio, sendo norma de ordem pública e imperativo de justiça.

A fixação de multas que, somadas, alcançam R$ 375.000,00 e superam o valor total pago pela compradora (R$ 215.000,00), revela-se confiscatória e gera enriquecimento sem causa (art. 884, CC), especialmente quando o imóvel é restituído aos vendedores para nova comercialização.

Conforme orientação consolidada do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal, a retenção deve incidir sobre os valores efetivamente pagos e não sobre o valor total do bem, revelando-se o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) como justo e suficiente para indenizar perdas e danos e despesas administrativas.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e parcialmente provido para: (i) reformar a sentença e declarar a rescisão do contrato; (ii) reduzir a retenção total para o patamar de 25% sobre os valores efetivamente pagos; e (iii) determinar a restituição imediata do saldo remanescente (75%), em parcela única, com os devidos consectários legais.

Tese(s) de julgamento:

É dever do magistrado reduzir cláusulas penais que se mostrem manifestamente excessivas frente ao valor efetivamente adimplido, visando o equilíbrio contratual.

Em rescisões de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, a retenção deve incidir sobre as parcelas pagas, sendo o patamar de 25% adequado para cobrir prejuízos e comissões de intermediação.

Dispositivos legais relevantes citados: Código Civil, arts. 413, 421, 422 e 884. Súmula nº 543 do STJ.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 2.222.066/MS, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. em 09/12/2025. TJBA, Apelação Cível nº 8173399-13.2023.8.05.0001, Rel. Des. Paulo Alberto Nunes Chenaud, j. em 01/04/2025.

V
istos, relatados e discutidos estes autos de n.
8004029-45.2021.8.05.0150
, em que figuram como apelante BRACO FORTTIY SERVICOS E LOCACAO DE MAO DE OBRA LTDA - ME e como apelada ADRIANO OLIVEIRA DE BRITO e outros.

Acordam os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER DO RECURSO E
DAR-LHE PROVIMENTO PARCIAL
, nos termos do voto do Relator.

Sala de Sessões, data registrada no sistema.

Presidente

Des. Raimundo Nonato Borges Braga

Relator

Procurador (a) de Justiça

R08