Tribunal: TJBA
Processo: 8089817-86.2021.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): MAURICIO KERTZMAN SZPORER
Órgão julgador: MAURICIO KERTZMAN SZPORER
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-11
Data de publicação: 2026-03-11

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8089817-86.2021.8.05.0001 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: THIAGO CANAVARRO RODRIGUES DE QUEIROZ e outros Advogado(s): GUILHERME TEIXEIRA DE OLIVEIRA, IVANILTON SANTOS DA SILVA JUNIOR, RAFAEL ALFREDI DE MATOS, HERMANO ADOLFO GOTTSCHALL SOUTO NETO, MARLUS SANTOS ALVES APELADO: JUVENAL RODRIGUES NETO e outros (2) Advogado(s):AGENOR AUGUSTO DE SIQUEIRA JUNIOR, ANTONIO GERALDO TEIXEIRA NETO, FELIPE SAMPAIO TEIXEIRA ACORDÃO Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. RESCISÃO CONTRATUAL E DESPEJO. PRELIMINAR DE SENTENÇA EXTRA PETITA. ACOLHIDA. INADIMPLEMENTO CONFIGURADO. ACORDO DE NÃO COBRANÇA QUE FOI CESSADO. DÍVIDA ADMITIDA PELA RÉ. BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS COMPENSADAS. DIREITO DE PREFERÊNCIA RESPEITADO. LEGITIMIDADE PASSIVA DE SÓCIO RETIRANTE. PRECEDENTE DO STJ. SENTENÇA PARCIALMENTE MODIFICADA. I. CASO EM EXAME: 1. Apelações interpostas pelos réus em face da sentença do juízo da 10ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, que, nos autos da Ação de Despejo, julgou parcialmente procedente os pedidos autorais, declarando a extinção do contrato e condenando os requeridos aos pagamentos dos valores apontados na inicial, com juros e correção monetária, e ao pagamento dos honorários advocatícios no valor de 14% (quatorze por cento) da condenação. 2. A primeira apelante sustenta, em síntese, que a sentença é nula por julgamento extra e ultra petita, haja vista a inexistência de pedido de cobrança de aluguéis na inicial; que comporta reforma, ao argumento de que desconsiderou a inexistência de inadimplência haja vista o acordo de suspensão de cobrança de aluguéis pactuado com a parte adversa, bem como por desconsiderar as benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel para fins de desempenho de suas atividades, como também o despeito do direito de preferência por parte dos apelados. 3. O segundo apelante, em síntese, requereu a concessão dos benefícios da justiça gratuita, ao passo em que defendeu a reforma da sentença em razão da sua nulidade, decorrente do julgamento extra petita; defendeu a sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da lide, bem como a impossibilidade de ser responsabilizado por débitos da empresa. 4. Em sede de contrarrazões ao primeiro apelo, os apelados rechaçam as razões recursais, pugnando pela manutenção integral da sentença. 5. A título de contrarrazões ao segundo apelo, os apelados defendem a intempestividade de sua interposição, ao passo em que impugnam o pedido de justiça gratuita para, em sede de mérito, rechaçar as razões recursais, pugnando pela manutenção integral da sentença. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em verificar se (i) a condenação ao pagamento de aluguéis em mora é extra petita, se (ii) se houve inadimplemento contratual por parte das rés, diante do acordo de não cobrança previamente feito entre as partes, se (iii) se há direito a compensação pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel, (iv) se houve violação ao direito de preferência na compra do imóvel locado, e se (iii) há legitimidade do sócio retirante para responder pelas obrigações contratuais. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Nulidade parcial da sentença reconhecida, por condenação ao pagamento de aluguéis em mora não requerida na petição inicial, configurando julgamento extra petita, nos termos do art. 492 do CPC. 7. Inadimplemento contratual configurado, diante da cessação dos efeitos do acordo de suspensão de cobrança de aluguéis, encerrado com o fim das tratativas de compra e venda. Restabelecimento da exigibilidade das obrigações contratuais, nos termos dos arts. 112 e 113 do Código Civil. 8. Compensação pelas benfeitorias realizada de forma antecipada e expressa no contrato de locação, mediante concessão de desconto nos primeiros meses de vigência, afastando o direito à indenização suplementar. 9. Direito de preferência do locatário regularmente observado, mediante envio de notificação prévia concedendo prazo para manifestação de interesse na aquisição do imóvel, seguida de tratativas que não se concretizaram por iniciativa dos próprios locatários. 10. Legitimidade passiva da segunda apelante mantida, por ter integrado o quadro societário da empresa locatária à época do inadimplemento, sendo aplicável o art. 1.003, parágrafo único, do Código Civil, que prevê responsabilidade solidária do sócio retirante pelo prazo de dois anos após a averbação da alteração contratual. IV. TESE E JULGAMENTO Recurso parcialmente provido. Tese de Julgamento: 1. A sentença que impõe condenação ao pagamento dos aluguéis em mora não requerido na petição inicial configura julgamento extra petita, devendo ser parcialmente anulada quanto à cobrança dos débitos vencidos não incluídos no pedido. 2. É válida a condenação por inadimplemento contratual quando, encerradas as tratativas de compra e venda que justificavam a suspensão temporária da cobrança de aluguéis, restabelece-se a exigibilidade das obrigações locatícias, não havendo respaldo jurídico para alegação de ausência de mora. 3. O direito de preferência do locatário é considerado respeitado quando há notificação prévia e oportunidade concreta de aquisição, ainda que a negociação não se concretize por iniciativa do próprio locatário. 4. A compensação pelas benfeitorias realizadas no imóvel locado pode ser pactuada contratualmente de forma antecipada, afastando o direito à indenização suplementar, desde que expressamente prevista e efetivada. 5. O sócio retirante responde solidariamente pelas obrigações contraídas durante sua gestão, inclusive perante terceiros, pelo prazo de até dois anos após a averbação da alteração contratual, nos termos do art. 1.003, parágrafo único, do Código Civil. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8089817-86.2021.8.05.0001, em que figuram como apelante THIAGO CANAVARRO RODRIGUES DE QUEIROZ e outros e como apelada JUVENAL RODRIGUES NETO e outros (2). ACORDAM os magistrados integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, em DAR PROVIMENTO PARCIAL ao apelo, nos termos do voto do relator. Salvador, .

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8089817-86.2021.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

APELANTE: THIAGO CANAVARRO RODRIGUES DE QUEIROZ e outros

Advogado(s)
:
GUILHERME TEIXEIRA DE OLIVEIRA, IVANILTON SANTOS DA SILVA JUNIOR, RAFAEL ALFREDI DE MATOS, HERMANO ADOLFO GOTTSCHALL SOUTO NETO, MARLUS SANTOS ALVES

APELADO: JUVENAL RODRIGUES NETO e outros (2)

Advogado(s)
:
AGENOR AUGUSTO DE SIQUEIRA JUNIOR, ANTONIO GERALDO TEIXEIRA NETO, FELIPE SAMPAIO TEIXEIRA

ACORDÃO

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL.
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. RESCISÃO CONTRATUAL E DESPEJO. PRELIMINAR DE SENTENÇA EXTRA PETITA. ACOLHIDA.
INADIMPLEMENTO CONFIGURADO
. ACORDO DE NÃO COBRANÇA QUE FOI CESSADO. DÍVIDA ADMITIDA PELA RÉ. BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS COMPENSADAS. DIREITO DE PREFERÊNCIA RESPEITADO. LEGITIMIDADE PASSIVA DE SÓCIO RETIRANTE. PRECEDENTE DO STJ. SENTENÇA PARCIALMENTE MODIFICADA.

I. CASO EM EXAME:

1. Apelações interpostas pelos réus em face da sentença do juízo da 10ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, que, nos autos da Ação de Despejo, julgou parcialmente procedente os pedidos autorais, declarando a extinção do contrato e condenando os requeridos aos pagamentos dos valores apontados na inicial, com juros e correção monetária, e ao pagamento dos honorários advocatícios no valor de 14% (quatorze por cento) da condenação.

2. A primeira apelante sustenta, em síntese, que a sentença é nula por julgamento
extra e ultra petita
, haja vista a inexistência de pedido de cobrança de aluguéis na inicial; que comporta reforma, ao argumento de que desconsiderou a inexistência de inadimplência haja vista o acordo de suspensão de cobrança de aluguéis pactuado com a parte adversa, bem como por desconsiderar as benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel para fins de desempenho de suas atividades, como também o despeito do direito de preferência por parte dos apelados.

3. O segundo apelante, em síntese, requereu a concessão dos benefícios da justiça gratuita, ao passo em que defendeu a reforma da sentença em razão da sua nulidade, decorrente do julgamento
extra petita
;
defendeu a sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da lide, bem como a impossibilidade de ser responsabilizado por débitos da empresa.

4. Em sede de contrarrazões ao primeiro apelo, os apelados rechaçam as razões recursais, pugnando pela manutenção integral da sentença.

5. A título de contrarrazões ao segundo apelo, os apelados defendem a intempestividade de sua interposição, ao passo em que impugnam o pedido de justiça gratuita para, em sede de mérito, rechaçar as razões recursais, pugnando pela manutenção integral da sentença.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em verificar se (i) a condenação ao pagamento de aluguéis em mora é extra petita, se (ii) se houve inadimplemento contratual por parte das rés, diante do acordo de não cobrança previamente feito entre as partes, se (iii) se há direito a compensação pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel, (iv) se houve violação ao direito de preferência na compra do imóvel locado, e se (iii) há legitimidade do sócio retirante para responder pelas obrigações contratuais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6.
Nulidade parcial da sentença reconhecida, por condenação ao pagamento de aluguéis em mora não requerida na petição inicial, configurando julgamento
extra petita
, nos termos do art. 492 do CPC.

7. Inadimplemento contratual configurado, diante da cessação dos efeitos do acordo de suspensão de cobrança de aluguéis, encerrado com o fim das tratativas de compra e venda. Restabelecimento da exigibilidade das obrigações contratuais, nos termos dos arts. 112 e 113 do Código Civil.

8.
Compensação pelas benfeitorias realizada de forma antecipada e expressa no contrato de locação, mediante concessão de desconto nos primeiros meses de vigência, afastando o direito à indenização suplementar.

9.
Direito de preferência do locatário regularmente observado, mediante envio de notificação prévia concedendo prazo para manifestação de interesse na aquisição do imóvel, seguida de tratativas que não se concretizaram por iniciativa dos próprios locatários.

10.
Legitimidade passiva da segunda apelante mantida, por ter integrado o quadro societário da empresa locatária à época do inadimplemento, sendo aplicável o art. 1.003, parágrafo único, do Código Civil, que prevê responsabilidade solidária do sócio retirante pelo prazo de dois anos após a averbação da alteração contratual.

IV. TESE E JULGAMENTO

Recurso parcialmente provido.

Tese de Julgamento:

1.
A sentença que impõe condenação ao pagamento dos aluguéis em mora não requerido na petição inicial configura julgamento
extra petita
, devendo ser parcialmente anulada quanto à cobrança dos débitos vencidos não incluídos no pedido.

2.
É válida a condenação por inadimplemento contratual quando, encerradas as tratativas de compra e venda que justificavam a suspensão temporária da cobrança de aluguéis, restabelece-se a exigibilidade das obrigações locatícias, não havendo respaldo jurídico para alegação de ausência de mora.

3.
O direito de preferência do locatário é considerado respeitado quando há notificação prévia e oportunidade concreta de aquisição, ainda que a negociação não se concretize por iniciativa do próprio locatário.

4.
A compensação pelas benfeitorias realizadas no imóvel locado pode ser pactuada contratualmente de forma antecipada, afastando o direito à indenização suplementar, desde que expressamente prevista e efetivada.

5.
O sócio retirante responde solidariamente pelas obrigações contraídas durante sua gestão, inclusive perante terceiros, pelo prazo de até dois anos após a averbação da alteração contratual, nos termos do art. 1.003, parágrafo único, do Código Civil.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.
8089817-86.2021.8.05.0001
, em que figuram como apelante THIAGO CANAVARRO RODRIGUES DE QUEIROZ e outros e como apelada JUVENAL RODRIGUES NETO e outros (2).

ACORDAM
os magistrados integrantes da
Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia,
em DAR PROVIMENTO PARCIAL ao apelo
, nos termos do voto do relator.

Salvador, .