Tribunal: TJBA
Processo: 8002327-84.2022.8.05.0229
Classe: Apelação
Relator(a): JOSE SOARES FERREIRA ARAS NETO
Órgão julgador: JOSE SOARES FERREIRA ARAS NETO
Órgão colegiado: 2ª VICE-PRESIDÊNCIA
Data de julgamento: 2026-04-29
Data de publicação: 2026-04-29

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8002327-84.2022.8.05.0229 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível APELANTE: TINTIM COMERCIO ATACADISTA E VAREJISTA LTDA e outros Advogado(s): HERMES HILARIAO TEIXEIRA SOBRINHO, MURILLO OLIVEIRA DE SANTANA registrado(a) civilmente como MURILLO OLIVEIRA DE SANTANA APELADO: ANTONIO JOSE DE SOUZA ALVES Advogado(s):FERNANDA BARRETO TRAVALINO ACORDÃO Ementa: Direito civil e processual civil. Recurso de apelação. Ação de despejo cumulada com cobrança. Contrato de locação comercial. Preliminar de ilegitimidade passiva da pessoa jurídica afastada. Aplicação da teoria da aparência. Suposto acordo verbal para redução de aluguéis durante a pandemia. Falta de comprovação. Teoria da imprevisão. Necessidade de prova contábil da onerosidade excessiva. Sentença mantida. Recurso não provido. I. Caso em análise 1. Recurso de apelação interposto pela locatária pessoa física e por sua pessoa jurídica contra sentença que as condenou solidariamente ao pagamento de diferenças de aluguéis locatícios e reajustes devidos a partir de 4/5/2019 (observada a prescrição trienal), reajustados pelo IPCA. As rés desocuparam o imóvel no curso do processo, restando o debate restrito ao saldo devedor de R$ 377.461,39 e à incidência de juros e multas sobre a alegada inadimplência parcial. II. Questão em discussão 2. O cerne da inconformidade reside em (i) definir se a pessoa jurídica possui legitimidade para compor o polo passivo da lide, embora o contrato de locação tenha sido formalmente assinado apenas pela sócia pessoa física; (ii) estabelecer se a pandemia de Covid-19 justifica a validação de alegado pacto verbal de redução do aluguel, sem comprovação documental, com fundamento na teoria da imprevisão e da onerosidade excessiva. III. Razões de decidir 3. Afasta-se a preliminar de violação ao princípio da dialeticidade, pois o recurso impugna especificamente os fundamentos da sentença, ainda que reproduza argumentos da contestação, em conformidade com o art. 1.010 do CPC e jurisprudência do STJ. 4. Rejeita-se a ilegitimidade passiva da pessoa jurídica, uma vez que o conjunto probatório demonstra que a empresa foi efetiva beneficiária da locação, exercendo suas atividades no imóvel, o que autoriza a aplicação da teoria da aparência e a responsabilização solidária. 5. Aplica-se a função social do contrato e a boa-fé objetiva (arts. 421 e 422 do CC), vedando a dissociação artificial entre a pessoa física contratante e a pessoa jurídica que usufrui do bem locado. 6. Reconhece-se que o ônus de provar fato modificativo do direito do autor incumbe às rés (art. 373, II, do CPC), não sendo suficiente a alegação de acordo verbal desacompanhada de prova documental. 7. Afasta-se a validade do alegado acordo verbal de redução do aluguel, diante da ausência de comprovação inequívoca da anuência do locador, configurando pagamento parcial e inadimplemento contratual. 8. É inviável a aplicação genérica e abstrata da teoria da imprevisão delineada nos artigos 317 e 478 do Código Civil. A simples menção às dificuldades econômicas advindas da crise sanitária global não enseja a revisão contratual de forma compulsória. Faz necessária a comprovação técnica, contábil e específica do profundo abalo financeiro e da onerosidade excessiva suportada pela atividade empresarial, prova totalmente inexistente nos presentes autos. 9. Majora-se a verba honorária em grau recursal para 15% (quinze por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. IV. Dispositivo e tese 10. Sentença mantida. Recurso de apelação desprovido. Vistos, relatados e discutidos estes autos de recurso de apelação nº 8002327-84.2022.8.05.0229, em que é apelante YAO BIYING COMÉRCIO ATACADISTA E VAREJISTA DE PRESENTES LTDA e YAO BIYING e apelado ANTÔNIO JOSÉ DE SOUZA ALVES. ACORDAM os Desembargadores, componentes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em conhecer e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8002327-84.2022.8.05.0229

Órgão Julgador
:
Primeira Câmara Cível

APELANTE: TINTIM COMERCIO ATACADISTA E VAREJISTA LTDA e outros

Advogado(s)
:
HERMES HILARIAO TEIXEIRA SOBRINHO, MURILLO OLIVEIRA DE SANTANA registrado(a) civilmente como MURILLO OLIVEIRA DE SANTANA

APELADO: ANTONIO JOSE DE SOUZA ALVES

Advogado(s)
:
FERNANDA BARRETO TRAVALINO

ACORDÃO

Ementa: Direito civil e processual civil. Recurso de apelação. Ação de despejo cumulada com cobrança. Contrato de locação comercial. Preliminar de ilegitimidade passiva da pessoa jurídica afastada. Aplicação da teoria da aparência. Suposto acordo verbal para redução de aluguéis durante a pandemia. Falta de comprovação. Teoria da imprevisão. Necessidade de prova contábil da onerosidade excessiva. Sentença mantida. Recurso não provido.

I. Caso em análise

1. Recurso de apelação interposto pela locatária pessoa física e por sua pessoa jurídica contra sentença que as condenou solidariamente ao pagamento de diferenças de aluguéis locatícios e reajustes devidos a partir de 4/5/2019 (observada a prescrição trienal), reajustados pelo IPCA. As rés desocuparam o imóvel no curso do processo, restando o debate restrito ao saldo devedor de R$ 377.461,39 e à incidência de juros e multas sobre a alegada inadimplência parcial.

II. Questão em discussão

2. O cerne da inconformidade reside em (i) definir se a pessoa jurídica possui legitimidade para compor o polo passivo da lide, embora o contrato de locação tenha sido formalmente assinado apenas pela sócia pessoa física; (ii) estabelecer se a pandemia de Covid-19 justifica a validação de alegado pacto verbal de redução do aluguel, sem comprovação documental, com fundamento na teoria da imprevisão e da onerosidade excessiva.

III. Razões de decidir

3. Afasta-se a preliminar de violação ao princípio da dialeticidade, pois o recurso impugna especificamente os fundamentos da sentença, ainda que reproduza argumentos da contestação, em conformidade com o art. 1.010 do CPC e jurisprudência do STJ.

4. Rejeita-se a ilegitimidade passiva da pessoa jurídica, uma vez que o conjunto probatório demonstra que a empresa foi efetiva beneficiária da locação, exercendo suas atividades no imóvel, o que autoriza a aplicação da teoria da aparência e a responsabilização solidária.

5. Aplica-se a função social do contrato e a boa-fé objetiva (arts. 421 e 422 do CC), vedando a dissociação artificial entre a pessoa física contratante e a pessoa jurídica que usufrui do bem locado.

6. Reconhece-se que o ônus de provar fato modificativo do direito do autor incumbe às rés (art. 373, II, do CPC), não sendo suficiente a alegação de acordo verbal desacompanhada de prova documental.

7. Afasta-se a validade do alegado acordo verbal de redução do aluguel, diante da ausência de comprovação inequívoca da anuência do locador, configurando pagamento parcial e inadimplemento contratual.

8. É inviável a aplicação genérica e abstrata da teoria da imprevisão delineada nos artigos 317 e 478 do Código Civil. A simples menção às dificuldades econômicas advindas da crise sanitária global não enseja a revisão contratual de forma compulsória. Faz necessária a comprovação técnica, contábil e específica do profundo abalo financeiro e da onerosidade excessiva suportada pela atividade empresarial, prova totalmente inexistente nos presentes autos.

9
. Majora-se a verba honorária em grau recursal
para
15% (quinze por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido,
n
os termos do art. 85, § 11, do CPC.

IV. Dispositivo e tese

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Sentença
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ida
. Recurso de apelação

des
provido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de recurso de apelação nº
8002327-84.2022.8.05.0229
, em que
é
apelant
e

YAO BIYING COMÉRCIO ATACADISTA E VAREJISTA DE PRESENTES LTDA e YAO BIYING
e apelado
ANTÔNIO JOSÉ DE SOUZA ALVES
.

ACORDAM
os Desembargadores, componentes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em conhecer e
NEGAR

PROVIMENTO
ao recurso, nos termos do voto do Relator.