Tribunal: TJBA
Processo: 8161599-51.2024.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): MARTA MOREIRA SANTANA
Órgão julgador: MARTA MOREIRA SANTANA
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-07-08
Data de publicação: 2026-07-08

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8161599-51.2024.8.05.0001 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: VIVVER ULYSSES INCORPORADORA SPE LTDA e outros Advogado(s): JOSE ADAILAN MOTA ARAUJO, EDUARDO ALCANTARA ANDRADE FILHO, MARCELO TOURINHO DANTAS APELADO: FABIANO SANTOS DE OLIVEIRA e outros Advogado(s):DIEGO HENRIQUE DE SOUSA MAIA ACORDÃO DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINARES DE REVOGAÇÃO DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA, CERCEAMENTO DE DEFESA E NULIDADE POR DECISÃO SURPRESA REJEITADAS. PRESUNÇÃO LEGAL DE HIPOSSUFICIÊNCIA (ART. 99, § 3º, DO CPC) QUE NÃO FOI ELIDIDA PELAS RÉS, SENDO INSUFICIENTES AS ALEGAÇÕES GENÉRICAS SOBRE A PROFISSÃO DOS ADQUIRENTES PARA AFASTAR O BENEFÍCIO. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA (ART. 6º, VIII, DO CDC) NA SENTENÇA QUE NÃO CONFIGURA NULIDADE ABSOLUTA QUANDO ASSEGURADA A AMPLA DEFESA E O CONTRADITÓRIO PRÉVIOS. AUSÊNCIA DE CERCEAMENTO PELA NÃO REALIZAÇÃO DE PERÍCIA TÉCNICA, UMA VEZ QUE A PROVA FOI REQUERIDA EXCLUSIVAMENTE PELOS AUTORES, OPERANDO-SE A PRECLUSÃO PARA AS APELANTES, QUE QUEDARAM INERTES NO MOMENTO OPORTUNO. MAGISTRADO COMO DESTINATÁRIO FINAL DA PROVA, QUE FORMOU SEU CONVENCIMENTO COM BASE EM ROBUSTO ACERVO DOCUMENTAL PRÉ-CONSTITUÍDO, A EXEMPLO DOS CHECK-LISTS E RELATÓRIOS DE VISTORIA (ART. 370 DO CPC). VÍCIOS CONSTRUTIVOS OCULTOS E CONTÍNUOS CONSTATADOS APÓS O RECEBIMENTO DO BEM. DEMONSTRAÇÃO INEQUÍVOCA DE VÍCIOS REITERADOS NO IMÓVEL (COMO PORTAS AMASSADAS, FISSURAS EM JANELAS E PROBLEMAS DE CAIMENTO EM RALO) QUE EXIGIRAM SUCESSIVAS REVISTORIAS REPROVADAS. RESPONSABILIDADE OBJETIVA E SOLIDÁRIA DA CONSTRUTORA (ART. 18 DO CDC). A MERA ASSINATURA DE TERMO DE RECEBIMENTO DE CHAVES NÃO EXIME A FORNECEDORA DA RESPONSABILIDADE QUANTO A DEFEITOS OCULTOS QUE SE MANIFESTAM APENAS COM A UTILIZAÇÃO DO BEM. OBRIGAÇÃO DE REPARAR OS DEFEITOS (OBRIGAÇÃO DE FAZER) INTEGRALMENTE MANTIDA. INDEFERIMENTO DOS DANOS MATERIAIS MANTIDO PELA TOTAL FALTA DE COMPROVAÇÃO DOCUMENTAL (ART. 944 DO CC). FRUSTRAÇÃO DA LEGÍTIMA EXPECTATIVA E PERDA DO TEMPO ÚTIL. TEORIA DO DESVIO PRODUTIVO DO CONSUMIDOR. DANOS MORAIS CONFIGURADOS E MANTIDOS. CONSUMIDORES SUBMETIDOS A UM VERDADEIRO CALVÁRIO, COMPELIDOS A ABRIR INÚMEROS PROTOCOLOS E A ENFRENTAR ESPERA PROLONGADA PELA SOLUÇÃO DE FALHAS QUE INVIABILIZARAM A IMEDIATA HABITABILIDADE E A SEGURANÇA DO NOVO LAR, TRANSCENDENDO O MERO ABORRECIMENTO COTIDIANO. INDENIZAÇÃO FIXADA NA ORIGEM EM R$ 7.000,00 (SETE MIL REAIS) QUE SE MOSTRA ADEQUADA E MANTIDA EM ESTRITA OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE, DA PROPORCIONALIDADE E AO CARÁTER PEDAGÓGICO DA MEDIDA. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS ANTES DA EFETIVA IMISSÃO NA POSSE (ENTREGA DAS CHAVES). ABUSIVIDADE RECONHECIDA. INSUFICIÊNCIA DA MERA EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE PARA TRANSFERIR O ENCARGO FINANCEIRO AO COMPRADOR, CONFORME JURISPRUDÊNCIA PACIFICADA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES QUE DERIVOU DA PRÓPRIA CONDUTA DESIDIOSA DAS CONSTRUTORAS EM SANAR OS VÍCIOS DA OBRA. REPETIÇÃO DO INDÉBITO EM DOBRO (TEMA 929/STJ E ART. 42, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CDC) PLENAMENTE DEVIDA, ANTE A IMPOSIÇÃO DE COBRANÇA CONTRÁRIA À BOA-FÉ OBJETIVA E A ABSOLUTA INEXISTÊNCIA DE ENGANO JUSTIFICÁVEL POR PARTE DAS FORNECEDORAS. HONORÁRIOS RECURSAIS MAJORADOS PARA O PATAMAR DE 17% (DEZESSETE POR CENTO) SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO, COM FULCRO NO ARTIGO 85, § 11, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. I. Caso em exame Trata-se de recurso de apelação cível interposto em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar as construtoras rés à obrigação de fazer consistente na reparação definitiva de vícios construtivos manifestados após a entrega das chaves de unidade habitacional, fixando prazo de 120 dias sob pena de multa, bem como à restituição em dobro das taxas condominiais cobradas indevidamente antes da imissão na posse e ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$ 7.000,00, rejeitando-se as preliminares de nulidade por cerceamento de defesa e por decisão surpresa decorrente da inversão do ônus da prova. II. Questão em discussão A questão em discussão consiste em (a) verificar a ocorrência de cerceamento de defesa pelo indeferimento de prova pericial e suposta nulidade por inversão do ônus probatório na sentença; (b) determinar a responsabilidade objetiva das construtoras pela reparação de vícios construtivos atestados em relatórios de vistoria após a entrega do imóvel; (c) avaliar a configuração de danos morais indenizáveis decorrentes do desvio produtivo do consumidor diante da persistência das falhas estruturais; e (d) aferir a legalidade da cobrança de taxas condominiais a partir do "Habite-se" e o cabimento da repetição do indébito em dobro. III. Razões de decidir A inversão do ônus da prova na sentença não configura nulidade quando a parte fornecedora teve ampla oportunidade para a produção de provas ao longo da instrução processual. Inexiste cerceamento de defesa quando o julgador, na qualidade de destinatário das provas, dispensa a dilação pericial por considerá-la inútil ou protelatória frente a um acervo documental já robusto e suficiente, sobretudo quando a prova técnica não foi sequer requerida pela parte que alega o prejuízo. A responsabilidade das construtoras por vícios ocultos é de natureza objetiva, de modo que a simples assinatura de termo de recebimento de chaves não afasta o dever de reparação de patologias estruturais contínuas e documentadas. A imposição de sucessivas vistorias frustradas e a demora na entrega do imóvel em plenas condições de habitabilidade ultrapassam o mero dissabor, configurando desvio produtivo que enseja reparação por danos morais em patamar razoável e proporcional. A responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais apenas se transfere ao adquirente com a efetiva imissão na posse por meio da entrega das chaves, sendo abusiva a cobrança amparada exclusivamente na expedição do habite-se. A cobrança indevida de encargos antes da imissão na posse, contrariando a boa-fé objetiva e sem justificativa plausível, impõe a restituição em dobro dos valores pagos, independentemente da comprovação de má-fé, alinhando-se à jurisprudência pacificada dos tribunais superiores. IV. Dispositivo e tese Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida. Honorários advocatícios sucumbenciais majorados para 17% sobre o valor da condenação. Tese de julgamento: " O indeferimento de prova pericial não configura cerceamento de defesa quando o acervo documental é suficiente para o convencimento do magistrado, sobretudo ante a preclusão para a parte que deixou de requerê-la. No mérito, a cobrança de taxas condominiais antes da efetiva imissão na posse, perfectibilizada apenas com a entrega das chaves, é abusiva e enseja a repetição em dobro do indébito, sendo insuficiente a mera expedição do habite-se; ademais, a persistência de vícios construtivos atrai a responsabilidade objetiva da construtora pela reparação e configura dano moral indenizável fundamentado na teoria do desvio produtivo do consumidor.” Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 6º, VIII, 18 e 42, parágrafo único; CPC, arts. 10, 85, § 11, 99, § 3º e 370; CC, arts. 186, 927 e 944. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2317820/SP, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, 2ª Turma, j. 04.12.2023; STJ, AgInt no REsp 2095488/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 14.10.2024; STJ, Tema 886; STJ, Tema 929. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8161599-51.2024.8.05.0001, em que figuram como Apelantes PJ CONSTRUÇÕES E TERRAPLANAGEM LTDA e VIVVER ULYSSES INCORPORADORA SPE LTDA e, como Apelados, FABIANO SANTOS DE OLIVEIRA e MAIARA DOS SANTOS PINHEIRO DE OLIVEIRA ACORDAM os Desembargadores integrantes da 2ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, mantendo a sentença de ID 96628020 em todos os seus termos e majorando os honorários advocatícios sucumbenciais para o patamar de 17% (dezessete por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do voto da Relatora. Salvador, ASSINADO ELETRONICAMENTE. PRESIDENTE MARTA MOREIRA SANTANA Juíza Substituta de 2º grau - Relatora PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8161599-51.2024.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

APELANTE: VIVVER ULYSSES INCORPORADORA SPE LTDA e outros

Advogado(s)
:
JOSE ADAILAN MOTA ARAUJO, EDUARDO ALCANTARA ANDRADE FILHO, MARCELO TOURINHO DANTAS

APELADO: FABIANO SANTOS DE OLIVEIRA e outros

Advogado(s)
:
DIEGO HENRIQUE DE SOUSA MAIA

ACORDÃO

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINARES DE REVOGAÇÃO DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA, CERCEAMENTO DE DEFESA E NULIDADE POR DECISÃO SURPRESA REJEITADAS. PRESUNÇÃO LEGAL DE HIPOSSUFICIÊNCIA (ART. 99, § 3º, DO CPC) QUE NÃO FOI ELIDIDA PELAS RÉS, SENDO INSUFICIENTES AS ALEGAÇÕES GENÉRICAS SOBRE A PROFISSÃO DOS ADQUIRENTES PARA AFASTAR O BENEFÍCIO. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA (ART. 6º, VIII, DO CDC) NA SENTENÇA QUE NÃO CONFIGURA NULIDADE ABSOLUTA QUANDO ASSEGURADA A AMPLA DEFESA E O CONTRADITÓRIO PRÉVIOS. AUSÊNCIA DE CERCEAMENTO PELA NÃO REALIZAÇÃO DE PERÍCIA TÉCNICA, UMA VEZ QUE A PROVA FOI REQUERIDA EXCLUSIVAMENTE PELOS AUTORES, OPERANDO-SE A PRECLUSÃO PARA AS APELANTES, QUE QUEDARAM INERTES NO MOMENTO OPORTUNO. MAGISTRADO COMO DESTINATÁRIO FINAL DA PROVA, QUE FORMOU SEU CONVENCIMENTO COM BASE EM ROBUSTO ACERVO DOCUMENTAL PRÉ-CONSTITUÍDO, A EXEMPLO DOS CHECK-LISTS E RELATÓRIOS DE VISTORIA (ART. 370 DO CPC). VÍCIOS CONSTRUTIVOS OCULTOS E CONTÍNUOS CONSTATADOS APÓS O RECEBIMENTO DO BEM. DEMONSTRAÇÃO INEQUÍVOCA DE VÍCIOS REITERADOS NO IMÓVEL (COMO PORTAS AMASSADAS, FISSURAS EM JANELAS E PROBLEMAS DE CAIMENTO EM RALO) QUE EXIGIRAM SUCESSIVAS REVISTORIAS REPROVADAS. RESPONSABILIDADE OBJETIVA E SOLIDÁRIA DA CONSTRUTORA (ART. 18 DO CDC). A MERA ASSINATURA DE TERMO DE RECEBIMENTO DE CHAVES NÃO EXIME A FORNECEDORA DA RESPONSABILIDADE QUANTO A DEFEITOS OCULTOS QUE SE MANIFESTAM APENAS COM A UTILIZAÇÃO DO BEM. OBRIGAÇÃO DE REPARAR OS DEFEITOS (OBRIGAÇÃO DE FAZER) INTEGRALMENTE MANTIDA. INDEFERIMENTO DOS DANOS MATERIAIS MANTIDO PELA TOTAL FALTA DE COMPROVAÇÃO DOCUMENTAL (ART. 944 DO CC). FRUSTRAÇÃO DA LEGÍTIMA EXPECTATIVA E PERDA DO TEMPO ÚTIL. TEORIA DO DESVIO PRODUTIVO DO CONSUMIDOR. DANOS MORAIS CONFIGURADOS E MANTIDOS. CONSUMIDORES SUBMETIDOS A UM VERDADEIRO CALVÁRIO, COMPELIDOS A ABRIR INÚMEROS PROTOCOLOS E A ENFRENTAR ESPERA PROLONGADA PELA SOLUÇÃO DE FALHAS QUE INVIABILIZARAM A IMEDIATA HABITABILIDADE E A SEGURANÇA DO NOVO LAR, TRANSCENDENDO O MERO ABORRECIMENTO COTIDIANO. INDENIZAÇÃO FIXADA NA ORIGEM EM R$ 7.000,00 (SETE MIL REAIS) QUE SE MOSTRA ADEQUADA E MANTIDA EM ESTRITA OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE, DA PROPORCIONALIDADE E AO CARÁTER PEDAGÓGICO DA MEDIDA. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS ANTES DA EFETIVA IMISSÃO NA POSSE (ENTREGA DAS CHAVES). ABUSIVIDADE RECONHECIDA. INSUFICIÊNCIA DA MERA EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE PARA TRANSFERIR O ENCARGO FINANCEIRO AO COMPRADOR, CONFORME JURISPRUDÊNCIA PACIFICADA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES QUE DERIVOU DA PRÓPRIA CONDUTA DESIDIOSA DAS CONSTRUTORAS EM SANAR OS VÍCIOS DA OBRA. REPETIÇÃO DO INDÉBITO EM DOBRO (TEMA 929/STJ E ART. 42, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CDC) PLENAMENTE DEVIDA, ANTE A IMPOSIÇÃO DE COBRANÇA CONTRÁRIA À BOA-FÉ OBJETIVA E A ABSOLUTA INEXISTÊNCIA DE ENGANO JUSTIFICÁVEL POR PARTE DAS FORNECEDORAS. HONORÁRIOS RECURSAIS MAJORADOS PARA O PATAMAR DE 17% (DEZESSETE POR CENTO) SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO, COM FULCRO NO ARTIGO 85, § 11, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

I. Caso em exame

Trata-se de recurso de apelação cível interposto em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar as construtoras rés à obrigação de fazer consistente na reparação definitiva de vícios construtivos manifestados após a entrega das chaves de unidade habitacional, fixando prazo de 120 dias sob pena de multa, bem como à restituição em dobro das taxas condominiais cobradas indevidamente antes da imissão na posse e ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$ 7.000,00, rejeitando-se as preliminares de nulidade por cerceamento de defesa e por decisão surpresa decorrente da inversão do ônus da prova.

II. Questão em discussão

A questão em discussão consiste em (a) verificar a ocorrência de cerceamento de defesa pelo indeferimento de prova pericial e suposta nulidade por inversão do ônus probatório na sentença; (b) determinar a responsabilidade objetiva das construtoras pela reparação de vícios construtivos atestados em relatórios de vistoria após a entrega do imóvel; (c) avaliar a configuração de danos morais indenizáveis decorrentes do desvio produtivo do consumidor diante da persistência das falhas estruturais; e (d) aferir a legalidade da cobrança de taxas condominiais a partir do "Habite-se" e o cabimento da repetição do indébito em dobro.

III. Razões de decidir

A inversão do ônus da prova na sentença não configura nulidade quando a parte fornecedora teve ampla oportunidade para a produção de provas ao longo da instrução processual. Inexiste cerceamento de defesa quando o julgador, na qualidade de destinatário das provas, dispensa a dilação pericial por considerá-la inútil ou protelatória frente a um acervo documental já robusto e suficiente, sobretudo quando a prova técnica não foi sequer requerida pela parte que alega o prejuízo. A responsabilidade das construtoras por vícios ocultos é de natureza objetiva, de modo que a simples assinatura de termo de recebimento de chaves não afasta o dever de reparação de patologias estruturais contínuas e documentadas. A imposição de sucessivas vistorias frustradas e a demora na entrega do imóvel em plenas condições de habitabilidade ultrapassam o mero dissabor, configurando desvio produtivo que enseja reparação por danos morais em patamar razoável e proporcional. A responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais apenas se transfere ao adquirente com a efetiva imissão na posse por meio da entrega das chaves, sendo abusiva a cobrança amparada exclusivamente na expedição do habite-se. A cobrança indevida de encargos antes da imissão na posse, contrariando a boa-fé objetiva e sem justificativa plausível, impõe a restituição em dobro dos valores pagos, independentemente da comprovação de má-fé, alinhando-se à jurisprudência pacificada dos tribunais superiores.

IV. Dispositivo e tese

Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida. Honorários advocatícios sucumbenciais majorados para 17% sobre o valor da condenação.

Tese de julgamento: " O indeferimento de prova pericial não configura cerceamento de defesa quando o acervo documental é suficiente para o convencimento do magistrado, sobretudo ante a preclusão para a parte que deixou de requerê-la. No mérito, a cobrança de taxas condominiais antes da efetiva imissão na posse, perfectibilizada apenas com a entrega das chaves, é abusiva e enseja a repetição em dobro do indébito, sendo insuficiente a mera expedição do habite-se; ademais, a persistência de vícios construtivos atrai a responsabilidade objetiva da construtora pela reparação e configura dano moral indenizável fundamentado na teoria do desvio produtivo do consumidor.”

Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 6º, VIII, 18 e 42, parágrafo único; CPC, arts. 10, 85, § 11, 99, § 3º e 370; CC, arts. 186, 927 e 944.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2317820/SP, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, 2ª Turma, j. 04.12.2023; STJ, AgInt no REsp 2095488/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 14.10.2024; STJ, Tema 886; STJ, Tema 929.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8161599-51.2024.8.05.0001, em que figuram como Apelantes PJ CONSTRUÇÕES E TERRAPLANAGEM LTDA e VIVVER ULYSSES INCORPORADORA SPE LTDA e, como Apelados, FABIANO SANTOS DE OLIVEIRA e MAIARA DOS SANTOS PINHEIRO DE OLIVEIRA ACORDAM os Desembargadores integrantes da 2ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em
CONHECER E NEGAR PROVIMENTO
ao recurso de apelação, mantendo a sentença de ID 96628020 em todos os seus termos e majorando os honorários advocatícios sucumbenciais para o patamar de 17% (dezessete por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do voto da Relatora.

Salvador, ASSINADO ELETRONICAMENTE.

PRESIDENTE

MARTA MOREIRA SANTANA

Juíza Substituta de 2º grau -
Relatora

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA