Tribunal: TJBA
Processo: 0519565-45.2018.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): RICARDO REGIS DOURADO
Órgão julgador: RICARDO REGIS DOURADO
Órgão colegiado: QUARTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-06-02
Data de publicação: 2026-06-02

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quarta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0519565-45.2018.8.05.0001 Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível APELANTE: MADRID EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - SPE e outros (2) Advogado(s): CONSTANTINO MACHADO TAVARES FILHO, FABIO RIVELLI, GILBERTO VIEIRA LEITE NETO, CARLOS AUGUSTO TORTORO JUNIOR APELADO: FABIO HENRIQUE VASCONCELOS COSTA Advogado(s):ENDRO LIMA MOTA, FERNANDA NUNES TRINDADE ACORDÃO EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA SECURITIZADORA. ART. 31-A, § 12, DA LEI Nº 4.591/64. MÉRITO. MORA DA CONSTRUTORA CONFIGURADA. TERMO FINAL. EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE E QUITAÇÃO PELO ADQUIRENTE. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. BASE DE CÁLCULO SOBRE VALOR ATUALIZADO DO BEM. TAXAS CONDOMINIAIS E JUROS DE OBRA. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA ATÉ A IMISSÃO NA POSSE. DANO MORAL CONFIGURADO. ITIV COMPLEMENTAR. AUSÊNCIA DE NEXO CAUSAL. RECURSO DA SECURITIZADORA PROVIDO. RECURSO DAS DEMAIS RÉS PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Recursos de apelação interpostos por Brazilian Securities Companhia de Securitização, Madrid Empreendimentos Imobiliários Ltda. – SPE e Nova Dimensão Gestão e Desenvolvimento Imobiliário Ltda. contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de indenização. O juízo de origem reconheceu o atraso na entrega da unidade 806 do Condomínio Green Life Imbuí e condenou as rés, solidariamente, ao pagamento de lucros cessantes (0,5% a.m.), restituição de taxas condominiais e encargos de obra. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) a legitimidade passiva da securitizadora de créditos; (ii) o termo final da mora da construtora diante da expedição do habite-se e demora na quitação pelo autor; (iii) a base de cálculo dos lucros cessantes; (iv) a responsabilidade pelo ITIV complementar. III. RAZÕES DE DECIDIR A securitizadora (Brazilian Securities) é parte ilegítima. Atuou como cessionária fiduciária de recebíveis para garantia de financiamento, o que, nos termos do art. 31-A, § 12, da Lei nº 4.591/64, não transfere ao credor as obrigações do incorporador ou construtor. Inexistência de participação na cadeia de fornecimento do objeto principal (construção). O atraso na obra é incontroverso. Contudo, expedido o "Habite-se" em maio/2016 e restando o autor inadimplente com o saldo devedor até fevereiro/2017, cessa a mora da construtora na data da conclusão da obra (habite-se), por força da exceptio non adimpleti contractus (art. 476, CC). Os lucros cessantes são presumidos pelo atraso (Súmula 160 TJSP e jurisprudência STJ). A base de cálculo deve ser o valor atualizado do imóvel, refletindo o valor de mercado da utilidade frustrada, sob pena de enriquecimento ilícito da construtora. A responsabilidade por taxas condominiais e "juros de obra" só se transfere ao adquirente com a efetiva imissão na posse (entrega das chaves). Durante a mora da construtora, tais encargos são de sua responsabilidade exclusiva. Dano moral configurado. O atraso injustificado em imóvel destinado à moradia frustra planejamento existencial e gera angústia que ultrapassa o mero dissabor. Indevida a restituição do ITIV complementar. Ausência de prova de que a majoração do tributo decorreu diretamente do atraso da obra (nexo causal não demonstrado). IV. DISPOSITIVO Recurso da Brazilian Securities provido para acolher a ilegitimidade passiva (art. 485, VI, CPC). Recurso da Madrid e Nova Dimensão parcialmente provido para afastar a restituição do ITIV complementar. Tese de julgamento: A cessão fiduciária de direitos creditórios, nos termos do art. 31-A, § 12, da Lei nº 4.591/64, não implica a transferência para o credor securitizador de nenhuma das obrigações ou responsabilidades do incorporador ou construtor. Na resolução ou mora de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do vendedor, a responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais e encargos de obra (juros de obra) apenas se inicia para o adquirente com a efetiva entrega das chaves. Os lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega do imóvel devem ser calculados com base no valor atualizado do bem, por representar o valor de mercado da fruição obstada. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, 485, VI; CDC, arts. 7º, 18, 51; CC, arts. 186, 389, 402, 413, 475, 476, 944; Lei nº 4.591/64, art. 31-A, § 12. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, Tema 577 (REsp 1.300.418/SC); STJ, REsp 1.723.812/SP; STJ, REsp 1.729.593; TJ-BA, AC 0572265-37.2014.8.05.0001; TJ-BA, AC 0579306-50.2017.8.05.0001. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n. 0519565-45.2018.8.05.0001, em que figuram como apelantes BRAZILIAN SECURITIES COMPANHIA DE SECURITIZAÇÃO, MADRID EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e NOVA DIMENSAO GESTAO E DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA e, como apelado, FÁBIO HENRIQUE VASCONCELOS COSTA. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER E DAR PROVIMENTO AO RECURSO DA BRAZILIAN SECURITIES e CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DAS DEMAIS RÉS, nos termos do voto do Relator. Sala das Sessões, data registrada em sistema. PRESIDENTE DES. RICARDO REGIS DOURADO Relator PROCURADOR DE JUSTIÇA (RRD8)

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quarta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0519565-45.2018.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Quarta Câmara Cível

APELANTE: MADRID EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - SPE e outros (2)

Advogado(s)
:
CONSTANTINO MACHADO TAVARES FILHO, FABIO RIVELLI, GILBERTO VIEIRA LEITE NETO, CARLOS AUGUSTO TORTORO JUNIOR

APELADO: FABIO HENRIQUE VASCONCELOS COSTA

Advogado(s)
:
ENDRO LIMA MOTA, FERNANDA NUNES TRINDADE

ACORDÃO

EMENTA:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATR
AS
O NA ENTREGA. ILEGITIMIDADE P
AS
SIVA DA SECURITIZADORA. ART. 31-A, § 12, DA LEI Nº 4.591/64. MÉRITO. MORA DA CONSTRUTORA CONFIGURADA. TERMO FINAL. EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE E QUITAÇÃO PELO ADQUIRENTE. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. B
AS
E DE CÁLCULO SOBRE VALOR ATUALIZADO DO BEM. TAX
AS
CONDOMINIAIS E JUROS DE OBRA. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA ATÉ A IMISSÃO NA POSSE. DANO MORAL CONFIGURADO. ITIV COMPLEMENTAR. AUSÊNCIA DE NEXO CAUSAL. RECURSO DA SECURITIZADORA PROVIDO. RECURSO D
AS
DEMAIS RÉS PARCIALMENTE PROVIDO.

I. C
AS
O EM EXAME

Recursos de apelação interpostos por
Brazilian

Securities
Companhia de Securitização, Madrid Empreendimentos Imobiliários Ltda. – SPE e Nova Dimensão Gestão e Desenvolvimento Imobiliário Ltda. contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de indenização.

O juízo de origem reconheceu o atr
as
o na entrega da unidade 806 do Condomínio Green
Life
Imbuí e condenou
as
ré
s
, solidariamente, ao pagamento de lucros cessantes (0,5%
a.m.
), restituição de tax
as

condominiais
e encargos de obra.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há
quatro
questões em discussão: (i) a legitimidade p
as
siva da
securitizadora
de créditos; (
ii
) o termo final da mora da construtora diante da expedição do habite-se e demora na quitação pelo autor; (
iii
) a b
as
e de cálculo dos lucros cessantes; (
iv
) a responsabilidade pelo ITIV complementar.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A securitizadora (
Brazilian

Securities
) é parte ilegítima. Atuou como cessionária fiduciária de recebíveis para garantia de financiamento, o que, nos termos do art. 31-A, § 12, da Lei nº 4.591/64, não transfere ao credor
as
obrigações do incorporador ou construtor. Inexistência de participação na cadeia de fornecimento do objeto principal (construção).

O atr
as
o na obra é incontroverso. Contudo, expedido o "Habite-se" em maio/2016 e restando o autor inadimplente com o saldo devedor até fevereiro/2017, cessa a mora da construtora na data da conclusão da obra (habite-se), por força da
exceptio
non
adimpleti

contractus
(art. 476, CC).

Os lucros cessantes são presumidos pelo atr
as
o (Súmula 160 TJSP e jurisprudência STJ). A b
as
e de cálculo deve ser o valor atualizado do imóvel, refletindo o valor de mercado da utilidade frustrada, sob pena de enriquecimento ilícito da construtora.

A responsabilidade por tax
as
condominiais e "juros de obra" só se transfere ao adquirente com a efetiva imissão na posse (entrega d
as
chaves).

Durante a mora da construtora, tais encargos são de sua responsabilidade exclusiva. Dano moral configurado.

O atr
as
o injustificado em imóvel destinado à moradia frustra planejamento existencial e gera angústia que ultrap
as
sa o mero dissabor. Indevida a restituição do ITIV complementar. Ausência de prova de que a majoração do tributo decorreu diretamente do atr
as
o da obra (nexo causal não demonstrado).

IV. DISPOSITIVO

Recurso da
Brazilian

Securities
provido para acolher a ilegitimidade p
as
siva (
art
. 485, VI, CPC).
Recurso da Madrid e Nova Dimensão parcialmente provido para af
as
tar a restituição do ITIV complementar.

Tese de julgamento:

A cessão fiduciária de direitos creditórios, nos termos do art. 31-A, § 12, da Lei nº 4.591/64, não implica a transferência para o credor
securitizador
de nenhuma d
as
obrigações ou responsabilidades do incorporador ou construtor.

Na resolução ou mora de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do vendedor, a responsabilidade pelo pagamento de tax
as
condominiais e encargos de obra (juros de obra) apen
as
se inicia para o adquirente com a efetiva entrega d
as
chaves.

Os lucros cessantes decorrentes do atr
as
o na entrega do imóvel devem ser calculados com b
as
e no valor atualizado do bem, por representar o valor de mercado da fruição obstada.

Dispositivos relevantes citados:

CPC,
arts
. 85, 485, VI; CDC,
arts
. 7º, 18, 51; CC,
arts
. 186, 389, 402, 413, 475, 476, 944; Lei nº 4.591/64, art. 31-A, § 12.

Jurisprudência relevante citada:

STJ, Súmula 543; STJ, Tema 577 (REsp 1.300.418/SC); STJ, REsp 1.723.812/SP; STJ, REsp 1.729.593; TJ-BA, AC 0572265-37.2014.8.05.0001; TJ-BA, AC 0579306-50.2017.8.05.0001.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n. 0519565-45.2018.8.05.0001, em que figuram como apelantes BRAZILIAN SECURITIES COMPANHIA DE SECURITIZAÇÃO, MADRID EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e NOVA DIMENSAO GESTAO E DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA e, como apelado, FÁBIO HENRIQUE V
AS
CONCELOS COSTA.

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do
Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER E DAR PROVIMENTO AO RECURSO DA BRAZILIAN SECURITIES e CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO D
AS
DEMAIS RÉS
, nos termos do voto do Relator.

Sala d
as
Sessões, data
registrada
em sistema.

PRESIDENTE

DES. RICARDO REGIS DOURADO

Relator

PROCURADOR DE JUSTIÇA

(RRD8)