Tribunal: TJBA
Processo: 8019775-75.2022.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): MARIA DE FATIMA SILVA CARVALHO
Órgão julgador: MARIA DE FATIMA SILVA CARVALHO
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-05-12
Data de publicação: 2026-05-12

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8019775-75.2022.8.05.0001 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: LUIZ ALBERTO SOUZA FACTUM Advogado(s): MARCIO MEDEIROS BASTOS, LEANDRO MARQUES PIMENTA, GABRIEL SILVA ALMEIDA BARROS APELADO: TATIANA SANT ANA TORREAO FERREIRA Advogado(s):ANGELO JOSE DE SOUZA MATOS FILHO, JOAO LUIS TORREAO FERREIRA ACORDÃO DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. HONORÁRIOS DE CORRETAGEM. OBRIGAÇÃO DE RESULTADO. PARTICIPAÇÃO NA CONCLUSÃO DA TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA. INEXISTÊNCIA COMISSÃO INDEVIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. I. CASO EM EXAME Ação de cobrança ajuizada pelo autor objetivando a condenação da parte ré ao pagamento de R$ 103.750,00, a título de comissão de corretagem pela suposta intermediação na venda de imóvel. Sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador/BA julgou improcedente o pedido, condenando o autor ao pagamento das custas e honorários, com exigibilidade suspensa por ser beneficiário da gratuidade de justiça. Apelação interposta pelo autor alegando cerceamento de defesa pelo indeferimento de produção de novas provas e sustentando ter sido o responsável pela aproximação entre as partes na transação imobiliária. Contrarrazões apresentadas pela parte apelada, pugnando pelo desprovimento do recurso. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) saber se houve cerceamento de defesa em razão do indeferimento de reabertura da instrução para produção de provas; (ii) saber se restou configurado o direito à comissão de corretagem pela intermediação na venda de imóvel, ainda que ausente contrato escrito e cláusula de exclusividade. III. RAZÕES DE DECIDIR Rejeição da preliminar de cerceamento de defesa, diante da suficiência da prova documental constante dos autos para o julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, I, do CPC. A juntada de documentos após a inicial ou contestação deve obedecer ao art. 435 do CPC, o que não restou observado no caso. 8. No mérito, para o reconhecimento do direito à comissão de corretagem, exige-se prova de que o corretor teve participação efetiva e determinante na conclusão do negócio, conforme preceitua o art. 725 do Código Civil. A ausência de contrato com cláusula de exclusividade não impede a venda direta do imóvel pela proprietária, o que afasta o direito à comissão se não demonstrada a intermediação eficaz. Inexistência de elementos que comprovem a mediação eficaz ou atuação determinante do apelante na concretização do negócio, conforme revelado pela prova testemunhal e documental dos autos. Mensagens de WhatsApp e testemunho colhido não comprovam a efetiva intermediação pelo apelante. Jurisprudência do STJ e tribunais pátrios confirmam o entendimento de que a comissão de corretagem exige demonstração de intermediação exitosa do corretor. Majoração dos honorários advocatícios recursais para 20% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, mantida a suspensão de exigibilidade por força da gratuidade de justiça. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e não provido. Tese de julgamento: “O corretor de imóveis somente faz jus à comissão de corretagem se demonstrada sua participação efetiva e determinante na celebração do negócio jurídico, não sendo devida a remuneração quando sua atuação se limita à mera apresentação do imóvel ou aproximação das partes, sem intermediação exitosa”. Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil, arts. 355, I, 435, 85, § 11, e 98, § 3º. Código Civil, arts. 722, 723 e 725. Jurisprudência relevante citada: STJ - AREsp 2464577, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 02/04/2024. TJBA - Apelação 0534550-24.2015.8.05.0001, Rel. Des. Márcia Borges Faria, Publ. 06/12/2019. TJDFT - Apelação Cível 07091717720198070009, Rel. Des. Fábio Eduardo Marques, Publ. 27/08/2024. TJBA - Apelação Cível 0000587-92.2021.8.05.0001, Rel. Des. João Augusto A. O. Pinto, Publ. 10/04/2023. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8019775-75.2022.8.05.0001, originários da Comarca de Salvador (BA), apelante LUIZ ALBERTO SOUZA FACTUM e apelada TATIANA SANT ANA TORREÃO FERREIRA . ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto desta Relatora. VIII

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8019775-75.2022.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

APELANTE: LUIZ ALBERTO SOUZA FACTUM

Advogado(s)
:
MARCIO MEDEIROS BASTOS, LEANDRO MARQUES PIMENTA, GABRIEL SILVA ALMEIDA BARROS

APELADO: TATIANA SANT ANA TORREAO FERREIRA

Advogado(s)
:
ANGELO JOSE DE SOUZA MATOS FILHO, JOAO LUIS TORREAO FERREIRA

ACORDÃO

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. HONORÁRIOS DE CORRETAGEM. OBRIGAÇÃO DE RESULTADO.
PARTICIPAÇÃO NA CONCLUSÃO DA TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA. INEXISTÊNCIA
COMISSÃO INDEVIDA. RECURSO CONHECIDO E
DES
PROVIDO.
SENTENÇA MANTIDA.

I. CASO EM EXAME

Ação de cobrança ajuizada pelo autor objetivando a condenação da parte ré ao pagamento de R$ 103.750,00, a título de comissão de corretagem pela suposta intermediação na venda de imóvel.

Sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador/BA julgou improcedente o pedido, condenando o autor ao pagamento das custas e honorários, com exigibilidade suspensa por ser beneficiário da gratuidade de justiça.

Apelação interposta pelo autor alegando cerceamento de defesa pelo indeferimento de produção de novas provas e sustentando ter sido o responsável pela aproximação entre as partes na transação imobiliária.

Contrarrazões apresentadas pela parte apelada, pugnando pelo desprovimento do recurso.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) saber se houve cerceamento de defesa em razão do indeferimento de reabertura da instrução para produção de provas; (ii) saber se restou configurado o direito à comissão de corretagem pela intermediação na venda de imóvel, ainda que ausente contrato escrito e cláusula de exclusividade.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Rejeição da preliminar de cerceamento de defesa, diante da suficiência da prova documental constante dos autos para o julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, I, do CPC.

A juntada de documentos após a inicial ou contestação deve obedecer ao art. 435 do CPC, o que não restou observado no caso.
8. No mérito, para o reconhecimento do direito à comissão de corretagem, exige-se prova de que o corretor teve participação efetiva e determinante na conclusão do negócio, conforme preceitua o art. 725 do Código Civil.

A ausência de contrato com cláusula de exclusividade não impede a venda direta do imóvel pela proprietária, o que afasta o direito à comissão se não demonstrada a intermediação eficaz.

Inexistência de elementos que comprovem a mediação eficaz ou atuação determinante do apelante na concretização do negócio, conforme revelado pela prova testemunhal e documental dos autos.

Mensagens de WhatsApp e testemunho colhido não comprovam a efetiva intermediação pelo apelante.

Jurisprudência do STJ e tribunais pátrios confirmam o entendimento de que a comissão de corretagem exige demonstração de intermediação exitosa do corretor.

Majoração dos honorários advocatícios recursais para 20% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, mantida a suspensão de exigibilidade por força da gratuidade de justiça.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e não provido.
Tese de julgamento: “O corretor de imóveis somente faz jus à comissão de corretagem se demonstrada sua participação efetiva e determinante na celebração do negócio jurídico, não sendo devida a remuneração quando sua atuação se limita à mera apresentação do imóvel ou aproximação das partes, sem intermediação exitosa”.

Dispositivos relevantes citados:

Código de Processo Civil, arts. 355, I, 435, 85, § 11, e 98, § 3º.
Código Civil, arts. 722, 723 e 725.

Jurisprudência relevante citada:

STJ - AREsp 2464577, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 02/04/2024.
TJBA - Apelação 0534550-24.2015.8.05.0001, Rel. Des. Márcia Borges Faria, Publ. 06/12/2019.
TJDFT - Apelação Cível 07091717720198070009, Rel. Des. Fábio Eduardo Marques, Publ. 27/08/2024.
TJBA - Apelação Cível 0000587-92.2021.8.05.0001, Rel. Des. João Augusto A. O. Pinto, Publ. 10/04/2023.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº

8019775-75.2022.8.05.0001
, originários da Comarca de Salvador (BA),
apelante
LUIZ ALBERTO SOUZA FACTUM
e apelada
TATIANA SANT ANA TORRE
Ã
O FERREIRA
.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto desta Relatora.

VIII