Tribunal: TJBA
Processo: 8089868-97.2021.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): MARIA DA PURIFICACAO DA SILVA
Órgão julgador: MARIA DA PURIFICACAO DA SILVA
Órgão colegiado: PRIMEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-05-26
Data de publicação: 2026-05-26

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8089868-97.2021.8.05.0001 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível APELANTE: ERLON ANDRADE DA SILVA e outros Advogado(s): ALANE SILVA DE CERQUEIRA, BRUNO SILVA DE CERQUEIRA APELADO: CONDOMINIO CIVIL CENTER LAPA Advogado(s):MELANIE BORGES VALGUEIRO, ALINE DEDA MACHADO SANTANA, JESSICA LIDIA MALHADO FREITAS, GABRIELA GIACOMOSE RIBEIRO, MARIA CRISTINA LANZA LEMOS DEDA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. AUSÊNCIA DE EXCLUSIVIDADE COMERCIAL. FUNDO DE PROMOÇÃO E PROPAGANDA. VALIDADE. EXCESSO DE EXECUÇÃO NÃO DEMONSTRADO. COMPENSAÇÃO INDEVIDA. RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. FIANÇA. RENÚNCIA AO BENEFÍCIO DE ORDEM. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes embargos à execução opostos por locatários e fiador em face de execução promovida por condomínio de shopping center, na qual se pleiteia o afastamento da exigibilidade da dívida, o reconhecimento de excesso de execução, a invalidação de encargos contratuais (especialmente FPP), a compensação por valores pagos e benfeitorias, bem como a exclusão da responsabilidade do fiador. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Questões em discussão: (i) definir se há inadimplemento do locador a justificar a exceção do contrato não cumprido; (ii) estabelecer se há excesso de execução; (iii) determinar a validade da cobrança do Fundo de Promoção e Propaganda (FPP); (iv) verificar a possibilidade de compensação por “luvas”, benfeitorias e valorização do ponto; (v) aferir a eficácia da cláusula de renúncia ao benefício de ordem pelo fiador. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O contrato afasta expressamente a exclusividade comercial, inexistindo inadimplemento do locador, que cumpre sua obrigação ao disponibilizar o espaço, não sendo responsável pelo sucesso econômico do locatário. 4. A exceção do contrato não cumprido exige inadimplemento da contraparte, o que não se verifica, sendo indevida a transferência dos riscos do empreendimento ao locador. 5. O insucesso empresarial decorre de risco inerente à atividade econômica, não integrando o conteúdo obrigacional do contrato de locação em shopping center. 6. O princípio da mitigação do próprio prejuízo não impõe ao credor o dever de renegociar dívida ou renunciar ao crédito legitimamente constituído. 7. O excesso de execução não se configura diante da ausência de impugnação técnica e individualizada dos valores cobrados, prevalecendo a presunção de legitimidade da planilha do credor. 8. A cobrança do FPP é válida por possuir previsão contratual expressa e corresponder a encargo típico de locações em shopping center, destinado a benefício coletivo. 9. A compensação por “luvas”, benfeitorias ou valorização do ponto é indevida por ausência de previsão contratual e natureza autônoma da obrigação assumida. 10. A cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias é válida e impede reconhecimento de crédito compensável. 11. A valorização do ponto comercial não gera direito subjetivo indenizável contra o locador, sobretudo quando há inadimplemento do locatário. 12. A cláusula de fiança com renúncia ao benefício de ordem é válida, impondo responsabilidade solidária ao fiador como principal pagador. IV. DISPOSITIVO E TESE 13. Recurso desprovido. Teses de julgamento: 1. A ausência de cláusula de exclusividade em contrato de locação em shopping center afasta a alegação de inadimplemento do locador e a aplicação da exceção do contrato não cumprido. 2. A cobrança do Fundo de Promoção e Propaganda é válida quando prevista contratualmente, independentemente de benefício individualizado ao lojista. 3. O excesso de execução exige demonstração técnica específica, não se admitindo impugnação genérica. 4. A renúncia contratual à indenização por benfeitorias impede compensação de valores. 5. A cláusula de fiança com renúncia ao benefício de ordem é eficaz e legitima a responsabilidade solidária do fiador. ACORDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível nº 8089868-97.2021.8.05.0001, de Salvador, em que figuram, como apelantes, Erlon Andrade da Silva e Emerson Pereira da Silva e, como apelado, o Condomínio Civil Center Lapa. Acordam os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, por unanimidade de votos, em negar provimento ao apelo. Sala das Sessões, DATA REGISTRADA NO SISTEMA. Presidente Desa. Maria da Purificação da Silva Relatora Procurador(a) de Justiça

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n. 8089868-97.2021.8.05.0001

Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível

APELANTE: ERLON ANDRADE DA SILVA e outros

Advogado(s): ALANE SILVA DE CERQUEIRA, BRUNO SILVA DE CERQUEIRA

APELADO: CONDOMINIO CIVIL CENTER LAPA

Advogado(s):MELANIE BORGES VALGUEIRO, ALINE DEDA MACHADO SANTANA, JESSICA LIDIA MALHADO FREITAS, GABRIELA GIACOMOSE RIBEIRO, MARIA CRISTINA LANZA LEMOS DEDA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. AUSÊNCIA DE EXCLUSIVIDADE COMERCIAL. FUNDO DE PROMOÇÃO E PROPAGANDA. VALIDADE. EXCESSO DE EXECUÇÃO NÃO DEMONSTRADO. COMPENSAÇÃO INDEVIDA. RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. FIANÇA. RENÚNCIA AO BENEFÍCIO DE ORDEM. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes embargos à execução opostos por locatários e fiador em face de execução promovida por condomínio de shopping center, na qual se pleiteia o afastamento da exigibilidade da dívida, o reconhecimento de excesso de execução, a invalidação de encargos contratuais (especialmente FPP), a compensação por valores pagos e benfeitorias, bem como a exclusão da responsabilidade do fiador.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Questões em discussão: (i) definir se há inadimplemento do locador a justificar a exceção do contrato não cumprido; (ii) estabelecer se há excesso de execução; (iii) determinar a validade da cobrança do Fundo de Promoção e Propaganda (FPP); (iv) verificar a possibilidade de compensação por “luvas”, benfeitorias e valorização do ponto; (v) aferir a eficácia da cláusula de renúncia ao benefício de ordem pelo fiador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato afasta expressamente a exclusividade comercial, inexistindo inadimplemento do locador, que cumpre sua obrigação ao disponibilizar o espaço, não sendo responsável pelo sucesso econômico do locatário.

4. A exceção do contrato não cumprido exige inadimplemento da contraparte, o que não se verifica, sendo indevida a transferência dos riscos do empreendimento ao locador.

5. O insucesso empresarial decorre de risco inerente à atividade econômica, não integrando o conteúdo obrigacional do contrato de locação em shopping center.

6. O princípio da mitigação do próprio prejuízo não impõe ao credor o dever de renegociar dívida ou renunciar ao crédito legitimamente constituído.

7. O excesso de execução não se configura diante da ausência de impugnação técnica e individualizada dos valores cobrados, prevalecendo a presunção de legitimidade da planilha do credor.

8. A cobrança do FPP é válida por possuir previsão contratual expressa e corresponder a encargo típico de locações em shopping center, destinado a benefício coletivo.

9. A compensação por “luvas”, benfeitorias ou valorização do ponto é indevida por ausência de previsão contratual e natureza autônoma da obrigação assumida.

10. A cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias é válida e impede reconhecimento de crédito compensável.

11. A valorização do ponto comercial não gera direito subjetivo indenizável contra o locador, sobretudo quando há inadimplemento do locatário.

12. A cláusula de fiança com renúncia ao benefício de ordem é válida, impondo responsabilidade solidária ao fiador como principal pagador.

IV. DISPOSITIVO E TESE

13. Recurso desprovido.

Teses de julgamento:

1. A ausência de cláusula de exclusividade em contrato de locação em shopping center afasta a alegação de inadimplemento do locador e a aplicação da exceção do contrato não cumprido.

2. A cobrança do Fundo de Promoção e Propaganda é válida quando prevista contratualmente, independentemente de benefício individualizado ao lojista.

3. O excesso de execução exige demonstração técnica específica, não se admitindo impugnação genérica.

4. A renúncia contratual à indenização por benfeitorias impede compensação de valores.

5. A cláusula de fiança com renúncia ao benefício de ordem é eficaz e legitima a responsabilidade solidária do fiador.

ACORDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível nº 8089868-97.2021.8.05.0001, de Salvador, em que figuram, como apelantes, Erlon Andrade da Silva e Emerson Pereira da Silva e, como apelado, o Condomínio Civil Center Lapa.

Acordam os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, por unanimidade de votos, em negar provimento ao apelo.

Sala das Sessões, DATA REGISTRADA NO SISTEMA.

Presidente

Desa. Maria da Purificação da Silva

Relatora

Procurador(a) de Justiça