Tribunal: TJBA
Processo: 0569987-92.2016.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): LIDIVALDO REAICHE RAIMUNDO BRITTO
Órgão julgador: LIDIVALDO REAICHE RAIMUNDO BRITTO
Órgão colegiado: PRIMEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-27
Data de publicação: 2026-03-27

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível PROCESSO: APELAÇÃO CÍVEL N. 0569987-92.2016.8.05.0001 ÓRGÃO JULGADOR: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL APELANTES: CAIO FIGUEIREDO TRINDADE E OUTRO ADVOGADOS: MÁRCIO BESERRA GUIMARÃES, HENRIQUE BORGES GUIMARÃES NETO APELADOS: SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA E OUTRO ADVOGADOS: HERNANI LOPES DE SÁ NETO, CARLOS AUGUSTO TORTORO JÚNIOR ACÓRDÃO Ementa: DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO CESSIONÁRIO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. HIPOTECA INEFICAZ PERANTE O PROMITENTE COMPRADOR. IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS. DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta por CAIO FIGUEIREDO TRINDADE e CAIQUE FIGUEIREDO TRINDADE, diante de sentença proferida em Ação Indenizatória movida contra SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA e BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A, que julgou parcialmente procedentes os pedidos em relação à Incorporadora, condenando-a ao pagamento de cláusula penal, à revisão do saldo devedor e à indenização por dano moral, e extinguiu o feito, sem resolução de mérito, quanto ao Banco, por ilegitimidade passiva. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 2. Definir se a Instituição Financeira é parte legítima para figurar no polo passivo; verificar a possibilidade de cumulação de cláusula penal com lucros cessantes; analisar a viabilidade de inversão da cláusula penal, prevista para o comprador inadimplente; apurar a responsabilidade pelo pagamento de IPTU e taxas condominiais, antes da imissão na posse; declarar a ineficácia da hipoteca firmada entre a Incorporadora e a Instituição Financeira frente ao Promitente Comprador; e revisar a distribuição do ônus sucumbencial e da verba honorária fixada. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O Banco Santander, enquanto cessionário de créditos e credor fiduciário, não assumiu as obrigações do incorporador e não integra a cadeia de fornecimento, sendo, portanto, parte ilegítima, nos termos do art. 31-A, §12, da Lei nº 4.591/94 e jurisprudência consolidada do STJ. 4. A cláusula penal moratória, estipulada em 1% do valor do imóvel por mês de atraso, já indeniza o prejuízo presumido dos Compradores e, quando equivalente ao valor de aluguel, afasta a cumulação com lucros cessantes, conforme tese fixada no Tema nº 970, do STJ. 5. A inversão da cláusula penal prevista, exclusivamente, para o inadimplemento do Comprador não é aplicável, quando o contrato já dispõe de penalidade expressa para a mora do Vendedor, consoante entendimento do STJ, no Tema 971. 6. A cobrança de IPTU e taxas condominiais, antes da imissão na posse, é indevida, pois a obrigação do pagamento decorre do uso do bem, o que não se verifica na hipótese dos fólios; no entanto, os Autores não comprovaram os pagamentos, ônus que lhes incumbia, motivo pelo qual foi indeferido o pedido de restituição. 7. A hipoteca firmada entre a Incorporadora e Instituição Financeira não tem eficácia perante os Adquirentes, segundo a Súmula nº 308, do STJ, sendo inoponível aos Promitentes Compradores, ainda que prevista em contrato padrão. 8. Houve sucumbência recíproca, cabendo a repartição proporcional das custas e dos honorários advocatícios, sendo majorada a verba devida aos Patronos dos Demandantes para 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §11, do CPC. IV. DISPOSITIVO 9. Recurso parcialmente provido. –––––––––––––––––––––––––––––– Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, §§2º e 11, 86, 485, VI; CDC, arts. 7º, 14 e 25; Lei nº 4.591/1964, art. 31-A, §12. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1635428/SC e 1498484/DF (Tema 970); STJ, REsp 1614721/DF e 1631485/DF (Tema 971); STJ, Súmula nº 308; TJPR, APL nº 0016402-60.2018.8.16.0017, Rel. Juiz Francisco Carlos Jorge, j. 17.05.2021; TJSP, APL nº 1002840-02.2016.8.26.0229, Rel. Des. Paulo Alcides, j. 31.01.2019; TJPR, APL nº 0000203-73.2018.8.16.0045, Rel. Desª Rosana Andriguetto de Carvalho, j. 19.06.2020. –––––––––––––––––––––––––––––– Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação n° 0569987-92.2016.8.05.0001, oriundos da Comarca de Salvador, em que figuram como Apelantes CAIO FIGUEIREDO TRINDADE e CAIQUE FIGUEIREDO TRINDADE, sendo Apelados a SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA e o BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A. Acordam os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em DAR PROVIMENTO EM PARTE AO RECURSO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

PROCESSO: APELAÇÃO CÍVEL N. 0569987-92.2016.8.05.0001

ÓRGÃO JULGADOR: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

APELANTES: CAIO FIGUEIREDO TRINDADE E OUTRO

ADVOGADOS: MÁRCIO BESERRA GUIMARÃES, HENRIQUE BORGES GUIMARÃES NETO

APELADOS: SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA E OUTRO

ADVOGADOS: HERNANI LOPES DE SÁ NETO, CARLOS AUGUSTO TORTORO JÚNIOR

ACÓRDÃO

Ementa:
DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO CESSIONÁRIO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. HIPOTECA INEFICAZ PERANTE O PROMITENTE COMPRADOR. IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS. DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIA
L
. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por CAIO FIGUEIREDO TRINDADE e CAIQUE FIGUEIREDO TRINDADE, diante de sentença proferida em Ação Indenizatória movida contra SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA e BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A, que julgou parcialmente procedentes os pedidos em relação à
I
ncorporadora, condenando-a ao pagamento de cláusula penal,
à
revisão do saldo devedor e
à
indenização por dano moral, e extinguiu o feito, sem resolução de mérito, quanto ao
B
anco, por ilegitimidade passiva.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

2. D
efinir se
a Instituição Financeira
é parte legítima para figurar no polo passivo; verificar a possibilidade de cumulação de cláusula penal com lucros cessantes; analisar a viabilidade de inversão da cláusula penal, prevista para o comprador inadimplente; apurar a responsabilidade pelo pagamento de IPTU e taxas condominiais, antes da imissão na posse; declarar a ineficácia da hipoteca firmada entre a
I
ncorporadora e
a

I
nstituição
F
inanceira frente ao
P
romitente
C
omprador; e revisar a distribuição do ônus sucumbencia
l
e
d
a verba honorária fixada.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O Banco Santander, enquanto cessionário de créditos e credor fiduciário, não assumiu as obrigações do incorporador e não integra a cadeia de fornecimento, sendo, portanto, parte ilegítima, nos termos do art. 31-A, §12, da Lei nº 4.591/94 e jurisprudência consolidada do STJ.

4. A cláusula penal moratória, estipulada em 1% do valor do imóvel por mês de atraso, já indeniza o prejuízo presumido dos
C
ompradores e, quando equivalente ao valor de aluguel, afasta a cumulação com lucros cessantes, conforme tese fixada no Tema nº 970, do STJ.

5. A inversão da cláusula penal prevista, exclusivamente, para o inadimplemento do
C
omprador não é aplicável, quando o contrato já dispõe
de
penalidade expressa para a mora do
V
endedor,
consoante
entendimento do STJ, no Tema 971.

6. A cobrança de IPTU e taxas condominiais, antes da imissão na posse, é indevida, pois a obrigação do pagamento decorre do uso do bem, o que não se verifica na hipótese dos
fólios
; no entanto, os
A
utores não comprovaram os pagamentos, ônus que lhes incumbia, motivo pelo qual foi indeferido o pedido de restituição.

7. A hipoteca firmada entre a
I
ncorporadora e
I
nstituição
F
inanceira não tem eficácia perante os
A
dquirentes,
segundo a
Súmula nº 308, do STJ, sendo inoponível aos
P
romitentes
C
ompradores, ainda que prevista em contrato padrão.

8. Houve sucumbência recíproca, cabendo a repartição proporcional das custas e dos honorários advocatícios, sendo majorada a verba devida aos Patronos dos Demandantes para 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

IV. DISPOSITIVO

9. Recurso parcialmente provido.

––––––––––––––––––––––––––––––

Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 85, §§2º e 11, 86, 485, VI; CDC, arts. 7º, 14 e 25; Lei nº 4.591/1964, art. 31-A, §12.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1635428/SC e 1498484/DF (Tema 970); STJ, REsp 1614721/DF e 1631485/DF (Tema 971); STJ, Súmula nº 308; TJPR, APL nº 0016402-60.2018.8.16.0017, Rel. Juiz Francisco Carlos Jorge, j. 17.05.2021; TJSP, APL nº 1002840-02.2016.8.26.0229, Rel. Des. Paulo Alcides, j. 31.01.2019; TJPR, APL nº 0000203-73.2018.8.16.0045, Rel. Desª Rosana Andriguetto de Carvalho, j. 19.06.2020.

––––––––––––––––––––––––––––––

Vistos, relatados e discutidos estes autos da
Apela
ção
n°
0569987-92.2016.8.05.0001
,
oriundos da Comarca de
Salvador
, em que figura
m
como Apelantes
CAIO FIGUEIREDO TRINDADE
e
CAIQUE FIGUEIREDO TRINDADE
, sendo Apelad
os

a
SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA
e o
BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A
.

Acordam os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em
DAR
PR
OVIMENTO EM PARTE AO RECURSO.