Tribunal: TJBA
Processo: 0532961-26.2017.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): ALMIR PEREIRA DE JESUS
Órgão julgador: ALMIR PEREIRA DE JESUS
Órgão colegiado: TERCEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-06-26
Data de publicação: 2026-06-26

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0532961-26.2017.8.05.0001 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORACOES LTDA. Advogado(s): BRUNO DE ALMEIDA MAIA, MARCEL TORRES DA SILVA, JOAO BERNARDO OLIVEIRA DE GOES APELADO: SUBCONDOMINIO RESERVA DAS FLORES Advogado(s):FELIPE LOBAO FERRAZ RIBEIRO, PAULO SERGIO BARBOSA NEVES, THIAGO DORIA MOREIRA, ERALDO MORAIS SACRAMENTO ACORDÃO Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. MINUTA ELABORADA PELA INCORPORADORA. AUSÊNCIA DE RATIFICAÇÃO POR QUÓRUM LEGAL. COBRANÇA DE ROYALTIES POR USO DE MARCA. INEXISTÊNCIA DE REGISTRO NO INPI. CLÁUSULAS ABUSIVAS E NULAS. JUNTADA TARDIA DE DOCUMENTOS. PRECLUSÃO. EMBARGOS PROTELATÓRIOS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por JHSF Salvador Empreendimentos e Incorporações S/A contra sentença que julgou parcialmente procedente ação declaratória proposta por Subcondomínio Reserva das Flores, para declarar a inexistência de obrigação de pagamento de royalties pelo uso da marca “Horto Bela Vista”, afastar cobranças retroativas e futuras, determinar a exclusão de negativação e impor obrigação de não fazer, sob fundamento de invalidade da convenção condominial não ratificada por quórum legal. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se é admissível a juntada de documentos apenas em sede recursal; (ii) estabelecer se houve nulidade da sentença por decisão surpresa; (iii) determinar se a minuta de convenção condominial elaborada unilateralmente pela incorporadora possui validade para impor obrigação de pagamento de royalties; (iv) verificar a legalidade da multa aplicada por embargos de declaração protelatórios. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A juntada de documentos em fase recursal é inadmissível quando não demonstrada justa causa para a apresentação tardia, operando-se a preclusão temporal, nos termos dos arts. 434 e 435 do CPC. 4. Não há decisão surpresa quando a matéria decidida decorre de questão já debatida nos autos, sendo desnecessária prévia manifestação específica das partes sobre fundamentos jurídicos inerentes à controvérsia (art. 10 do CPC). 5. A minuta de convenção de condomínio depositada no registro da incorporação não substitui a convenção definitiva nem dispensa sua ratificação por titulares de, no mínimo, 2/3 das frações ideais, conforme art. 1.333 do CC e art. 9º, §2º, da Lei nº 4.591/64. 6. A ausência de comprovação do quórum legal de aprovação da convenção impede sua eficácia vinculante para impor obrigações aos condôminos, cabendo à incorporadora o ônus da prova (art. 373, II, do CPC). 7. A imposição unilateral de pagamento de royalties por uso de marca configura ausência de manifestação de vontade dos condôminos, incompatível com a natureza bilateral do contrato de licença. 8. A inexistência de registro válido da marca perante o INPI afasta o direito de exclusividade e inviabiliza a cobrança de royalties. 9. O nome de condomínio não se equipara a marca comercial para fins de exploração econômica, não sendo passível de licenciamento oneroso aos próprios moradores (STJ, REsp 1.804.960/SP). 10. Cláusulas que instituem obrigação pecuniária perpétua, automática e em benefício exclusivo da incorporadora violam a boa-fé objetiva e configuram abusividade, ensejando nulidade absoluta (art. 422 do CC e art. 51, IV, do CDC). 11. Embargos de declaração reiterados sem fundamento nas hipóteses do art. 1.022 do CPC caracterizam intuito protelatório e autorizam a aplicação de multa (art. 1.026, §2º, do CPC). IV. DISPOSITIVO E TESE 12. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A minuta de convenção condominial depositada pela incorporadora não produz efeitos obrigacionais sem ratificação por quórum de 2/3 dos condôminos. 2. É inválida cláusula que impõe pagamento de royalties por uso de denominação de condomínio sem registro de marca e sem consentimento dos condôminos. 3. A juntada de documentos na fase recursal, sem justificativa, configura preclusão e não deve ser admitida. 4. A reiteração de embargos de declaração sem fundamento legal caracteriza conduta protelatória e legitima a aplicação de multa. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação No 0532961-26.2017.8.05.0001, em que figura como apelante JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORAÇÕES S/A e como apelado SUBCONDOMÍNIO RESERVA DAS FLORES, acordam os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO à Apelação, nos termos do voto do Relator. Salvador, (datado e assinado eletronicamente). Desembargador Almir Pereira de Jesus Relator (09)

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0532961-26.2017.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Terceira Câmara Cível

APELANTE: JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORACOES LTDA.

Advogado(s)
:
BRUNO DE ALMEIDA MAIA, MARCEL TORRES DA SILVA, JOAO BERNARDO OLIVEIRA DE GOES

APELADO: SUBCONDOMINIO RESERVA DAS FLORES

Advogado(s)
:
FELIPE LOBAO FERRAZ RIBEIRO, PAULO SERGIO BARBOSA NEVES, THIAGO DORIA MOREIRA, ERALDO MORAIS SACRAMENTO

ACORDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. MINUTA ELABORADA PELA INCORPORADORA. AUSÊNCIA DE RATIFICAÇÃO POR QUÓRUM LEGAL. COBRANÇA DE ROYALTIES POR USO DE MARCA. INEXISTÊNCIA DE REGISTRO NO INPI. CLÁUSULAS ABUSIVAS E NULAS. JUNTADA TARDIA DE DOCUMENTOS. PRECLUSÃO. EMBARGOS PROTELATÓRIOS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por JHSF Salvador Empreendimentos e Incorporações S/A contra sentença que julgou parcialmente procedente ação declaratória proposta por Subcondomínio Reserva das Flores, para declarar a inexistência de obrigação de pagamento de royalties pelo uso da marca “Horto Bela Vista”, afastar cobranças retroativas e futuras, determinar a exclusão de negativação e impor obrigação de não fazer, sob fundamento de invalidade da convenção condominial não ratificada por quórum legal.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se é admissível a juntada de documentos apenas em sede recursal; (ii) estabelecer se houve nulidade da sentença por decisão surpresa; (iii) determinar se a minuta de convenção condominial elaborada unilateralmente pela incorporadora possui validade para impor obrigação de pagamento de royalties; (iv) verificar a legalidade da multa aplicada por embargos de declaração protelatórios.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A juntada de documentos em fase recursal é inadmissível quando não demonstrada justa causa para a apresentação tardia, operando-se a preclusão temporal, nos termos dos arts. 434 e 435 do CPC.

4. Não há decisão surpresa quando a matéria decidida decorre de questão já debatida nos autos, sendo desnecessária prévia manifestação específica das partes sobre fundamentos jurídicos inerentes à controvérsia (art. 10 do CPC).

5. A minuta de convenção de condomínio depositada no registro da incorporação não substitui a convenção definitiva nem dispensa sua ratificação por titulares de, no mínimo, 2/3 das frações ideais, conforme art. 1.333 do CC e art. 9º, §2º, da Lei nº 4.591/64.

6. A ausência de comprovação do quórum legal de aprovação da convenção impede sua eficácia vinculante para impor obrigações aos condôminos, cabendo à incorporadora o ônus da prova (art. 373, II, do CPC).

7. A imposição unilateral de pagamento de royalties por uso de marca configura ausência de manifestação de vontade dos condôminos, incompatível com a natureza bilateral do contrato de licença.

8. A inexistência de registro válido da marca perante o INPI afasta o direito de exclusividade e inviabiliza a cobrança de royalties.

9. O nome de condomínio não se equipara a marca comercial para fins de exploração econômica, não sendo passível de licenciamento oneroso aos próprios moradores (STJ, REsp 1.804.960/SP).

10. Cláusulas que instituem obrigação pecuniária perpétua, automática e em benefício exclusivo da incorporadora violam a boa-fé objetiva e configuram abusividade, ensejando nulidade absoluta (art. 422 do CC e art. 51, IV, do CDC).

11. Embargos de declaração reiterados sem fundamento nas hipóteses do art. 1.022 do CPC caracterizam intuito protelatório e autorizam a aplicação de multa (art. 1.026, §2º, do CPC).

IV. DISPOSITIVO E TESE

12. Recurso desprovido.

Tese de julgamento
: 1. A minuta de convenção condominial depositada pela incorporadora não produz efeitos obrigacionais sem ratificação por quórum de 2/3 dos condôminos. 2. É inválida cláusula que impõe pagamento de royalties por uso de denominação de condomínio sem registro de marca e sem consentimento dos condôminos. 3. A juntada de documentos na fase recursal, sem justificativa, configura preclusão e não deve ser admitida. 4. A reiteração de embargos de declaração sem fundamento legal caracteriza conduta protelatória e legitima a aplicação de multa.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação N
o
0532961-26.2017.8.05.0001, em que figura como apelante
JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORAÇÕES S/A
e como apelado
SUBCONDOMÍNIO RESERVA DAS FLORES
, acordam os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em
CONHECER E NEGAR PROVIMENTO
à Apelação, nos termos do voto do Relator.

Salvador, (datado e assinado eletronicamente).

Desembargador Almir Pereira de Jesus

Relator

(09)