Tribunal: TJBA
Processo: 0120147-09.2001.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): MARIELZA MAUES PINHEIRO LIMA
Órgão julgador: MARIELZA MAUES PINHEIRO LIMA
Órgão colegiado: QUARTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-02-20
Data de publicação: 2026-02-20

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quarta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0120147-09.2001.8.05.0001 Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível APELANTE: Gatto Empreendimentos Ltda e outros (3) Advogado(s): ANA PAULA GORDILHO PESSOA, GABRIELA PEDREIRA FEDERICO, CANDIDO EMANOEL VIVEIROS SA FILHO, FABIANA PRATES CHETTO, ANDERSON LUIS PITANGUEIRA DE JESUS, LUIS FELIPE DE SOUZA REBELO APELADO: Pedro Carneiro Teixeira Cavalcante e outros (3) Advogado(s): ACORDÃO DIREITO CIVIL E EMPRESARIAL. APELAÇÃO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. CONTRATO DE PERMUTA. ATUAÇÃO ATIVA EM ATOS DE PUBLICIDADE. TEORIA DA APARÊNCIA. RESPONSABILIDADE OBJETIVA. RECONHECIMENTO DA LEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO PROPRIETÁRIO DO TERRENO. EMBARGOS REJEITADOS. I. Caso em exame A empresa GATTO EMPREENDIMENTOS LTDA., proprietária de terreno objeto de contrato de permuta com a CONSTRUTORA CANON LTDA., discute sua responsabilização solidária em ação movida por adquirentes de unidades imobiliárias. A empresa alega que sua participação limitou-se à cessão do terreno e à recepção de unidades em contrapartida, sem relação direta com os adquirentes. Decisão recorrida reconheceu a legitimidade passiva da GATTO EMPREENDIMENTOS LTDA. em virtude de sua atuação como incorporadora. II. Questão em discussão A questão em discussão consiste em saber se o proprietário do terreno, que firmou contrato de permuta e participou de atos de divulgação publicitária do empreendimento, pode ser considerado responsável solidário pelos vícios da incorporação imobiliária, à luz da Lei nº 4.591/1964 e da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. III. Razões de decidir A Lei nº 4.591/1964 prevê que o proprietário do terreno pode se eximir da responsabilidade do incorporador apenas quando atua de forma passiva, limitando-se à alienação do imóvel. Provas constantes dos autos demonstram que a recorrente participou ativamente da publicidade do empreendimento, vinculando sua logomarca e reputação como coincorporadora, o que configura ato típico de incorporação imobiliária. A conduta caracteriza-se como adesão à teoria da aparência, gerando responsabilidade objetiva perante os adquirentes, conforme precedentes do STJ (REsp 1.360.269/RJ e REsp 1.536.354/DF). Dessa forma, afasta-se a tese de simples alienante do terreno, reconhecendo-se sua legitimidade passiva e solidariedade. IV. Dispositivo e tese Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “1. O proprietário do terreno que participa de atos de divulgação do empreendimento assume posição de coincorporador e responde solidariamente pelos vícios da incorporação imobiliária.” “2. A responsabilidade solidária do proprietário decorre da adoção de postura ativa, caracterizada pela aplicação da teoria da aparência.” Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.360.269/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 27.11.2018, DJe 08.03.2019; STJ, REsp 1.536.354/DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 07.06.2016, DJe 20.06.2016. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade e pelos fundamentos constantes, em CONHECER e REJEITAR os embargos de GATTO EMPREENDIMENTOS LTDA., nos termos do voto da Relatora. Salvador, data registrada em sistema. Marielza Maués Pinheiro Lima Juíza Substituta Convocada/Relatora

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quarta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0120147-09.2001.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Quarta Câmara Cível

APELANTE: Gatto Empreendimentos Ltda e outros (3)

Advogado(s)
:
ANA PAULA GORDILHO PESSOA, GABRIELA PEDREIRA FEDERICO, CANDIDO EMANOEL VIVEIROS SA FILHO, FABIANA PRATES CHETTO, ANDERSON LUIS PITANGUEIRA DE JESUS, LUIS FELIPE DE SOUZA REBELO

APELADO: Pedro Carneiro Teixeira Cavalcante e outros (3)

Advogado(s)
:

ACORDÃO

DIREITO CIVIL E EMPRESARIAL. APELAÇÃO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.
CONTRATO DE
PERMUTA. ATUAÇÃO ATIVA EM ATOS DE PUBLICIDADE. TEORIA DA APARÊNCIA.
RESPONSABILIDADE OBJETIVA. RECONHECIMENTO DA LEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO PROPRIETÁRIO DO TERRENO.
EMBARGOS REJEITADOS
.

I. Caso em exame

A empresa GATTO EMPREENDIMENTOS LTDA., proprietária de terreno objeto de contrato de permuta com a CONSTRUTORA CANON LTDA., discute sua responsabilização solidária em ação movida por adquirentes de unidades imobiliárias.

A empresa alega que sua participação limitou-se à cessão do terreno e à recepção de unidades em contrapartida, sem relação direta com os adquirentes.

Decisão recorrida reconheceu a legitimidade passiva da GATTO EMPREENDIMENTOS LTDA. em virtude de sua atuação como incorporadora.

II. Questão em discussão

A questão em discussão consiste em saber se o proprietário do terreno, que firmou contrato de permuta e participou de atos de divulgação publicitária do empreendimento, pode ser considerado responsável solidário pelos vícios da incorporação imobiliária, à luz da Lei nº 4.591/1964 e da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

III. Razões de decidir

A Lei nº 4.591/1964 prevê que o
proprietário do terreno
pode se
eximir da responsabilidade
do incorporador
apenas
quando atua de forma
passiva, limitando-se à alienação do imóvel.

Provas constantes dos autos demonstram que a recorrente participou
ativamente da publicidade do empreendimento, vinculando sua logomarca e reputação como coincorporadora, o que configura ato típico de incorporação imobiliária.

A conduta caracteriza-se como adesão à
teoria da aparência
, gerando
responsabilidade objetiva
perante os adquirentes, conforme precedentes do STJ (REsp 1.360.269/RJ e REsp 1.536.354/DF).

Dessa forma,
afasta-se a tese de simples alienante do terreno, reconhecendo-se sua legitimidade passiva e solidariedade.

IV. Dispositivo e tese

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:

“1. O proprietário do terreno que participa de atos de divulgação do empreendimento assume posição de coincorporador e responde solidariamente pelos vícios da incorporação imobiliária.”

“2. A responsabilidade solidária do proprietário decorre da adoção de postura ativa, caracterizada pela aplicação da teoria da aparência.”

Jurisprudência relevante citada:

STJ, REsp 1.360.269/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 27.11.2018, DJe 08.03.2019;

STJ, REsp 1.536.354/DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 07.06.2016, DJe 20.06.2016.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade e pelos fundamentos constantes, em
CONHECER e REJEITAR
os
embargos de GATTO EMPREENDIMENTOS LTDA., nos termos do voto da Relatora.

Salvador, data registrada em sistema.

Marielza Maués Pinheiro Lima

Juíza Substituta Convocada/Relatora