Tribunal: TJBA
Processo: 8035677-05.2021.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD
Órgão julgador: PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-04-08
Data de publicação: 2026-04-08

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8035677-05.2021.8.05.0001 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: BANCO BRADESCO SA Advogado(s): ROBERTO DOREA PESSOA APELADO: GUSTAVO HENRIQUE LEAO GOMES Advogado(s):ALEXANDRA DE JESUS BARBOZA, RENATA RAMALHO LINS ACORDÃO DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO DO CREDOR HIPOTECÁRIO. INEFICÁCIA DA GARANTIA PERANTE ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. SÚMULA 308/STJ. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. BASE DE CÁLCULO. VALOR DO IMÓVEL. TEMA 1.076/STJ. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de Ação de Adjudicação Compulsória, julgou parcialmente procedentes os pedidos para determinar o cancelamento de hipoteca incidente sobre imóvel adquirido e quitado pelo autor, reconhecendo a prescrição dos pedidos indenizatórios e fixando honorários advocatícios em 10% sobre o valor da causa, com sucumbência recíproca. O apelante sustenta ilegitimidade passiva, ausência de interesse processual, legalidade da hipoteca e impugna a condenação em honorários. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se o credor hipotecário possui legitimidade para integrar o polo passivo de ação que objetiva o cancelamento de hipoteca vinculada ao imóvel; (ii) estabelecer se a hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro é oponível ao adquirente de boa-fé que quitou integralmente o preço; (iii) determinar se correta a fixação dos honorários sucumbenciais sobre o valor do imóvel, vedada a apreciação equitativa. III. RAZÕES DE DECIDIR A instituição financeira que concede financiamento à construtora e recebe o imóvel como garantia hipotecária possui legitimidade para figurar no polo passivo da ação de adjudicação compulsória movida pelo promitente comprador. A pretensão de cancelamento do gravame afeta diretamente a esfera de direitos do credor hipotecário, tornando indispensável sua presença na lide para que a decisão judicial possa produzir efeitos contra ele. Incide no caso a Súmula 308/STJ, segundo a qual a hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro, anterior ou posterior à promessa de compra e venda, não tem eficácia perante o adquirente do imóvel. Tendo o autor comprovado a quitação integral do preço do imóvel (ID 99400767), a manutenção do gravame hipotecário decorrente da relação entre a construtora e o banco se mostra indevida e ineficaz em relação a ele, sendo impositiva a determinação de seu cancelamento para viabilizar a transferência da propriedade. Em ação de adjudicação compulsória, a fixação dos honorários é sobre o valor do imóvel, nos termos do art. 292, II, do CPC, em consonância com a jurisprudência do STJ. Arbitramento por equidade afastado, pois o valor da causa não é irrisório nem o proveito econômico inestimável, incidindo a tese firmada no Tema 1.076/STJ, que impõe a observância dos percentuais do art. 85, § 2º, do CPC. IV. DISPOSITIVO Recurso desprovido. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 82, § 2º; 85, §§ 2º e 11; 86; 292, II; 487, I e II; 931; 937, I; 1.022. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 308; AgInt no AREsp 1.463.045/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 22.11.2021; STJ, AgInt no AREsp 2.324.749/SC, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 24.6.2024; STJ, AgInt no REsp 1.804.282/PE, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 11.5.2021; STJ, AgInt nos EDcl no REsp 2.079.648/DF, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 23.9.2024; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2.455.245/DF, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 1.7.2024; STJ, REsps 1.850.512/SP, 1.877.883/SP, 1.906.618/SP e 1.906.623/SP, Tema 1.076 (recursos repetitivos). Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8035677-05.2021.8.05.0001, em que figuram como apelante BANCO BRADESCO SA e como apelado GUSTAVO HENRIQUE LEAO GOMES. ACORDAM os magistrados integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do relator. Salvador, .

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8035677-05.2021.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

APELANTE: BANCO BRADESCO SA

Advogado(s)
:
ROBERTO DOREA PESSOA

APELADO: GUSTAVO HENRIQUE LEAO GOMES

Advogado(s)
:
ALEXANDRA DE JESUS BARBOZA, RENATA RAMALHO LINS

ACORDÃO

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO DO CREDOR HIPOTECÁRIO. INEFICÁCIA DA GARANTIA PERANTE ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. SÚMULA 308/STJ. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. BASE DE CÁLCULO. VALOR DO IMÓVEL. TEMA 1.076/STJ. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de Ação de Adjudicação Compulsória, julgou parcialmente procedentes os pedidos para determinar o cancelamento de hipoteca incidente sobre imóvel adquirido e quitado pelo autor, reconhecendo a prescrição dos pedidos indenizatórios e fixando honorários advocatícios em 10% sobre o valor da causa, com sucumbência recíproca. O apelante sustenta ilegitimidade passiva, ausência de interesse processual, legalidade da hipoteca e impugna a condenação em honorários.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se o credor hipotecário possui legitimidade para integrar o polo passivo de ação que objetiva o cancelamento de hipoteca vinculada ao imóvel; (ii) estabelecer se a hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro é oponível ao adquirente de boa-fé que quitou integralmente o preço; (iii) determinar se correta a fixação dos honorários sucumbenciais sobre o valor do imóvel, vedada a apreciação equitativa.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A instituição financeira que concede financiamento à construtora e recebe o imóvel como garantia hipotecária possui legitimidade para figurar no polo passivo da ação de adjudicação compulsória movida pelo promitente comprador. A pretensão de cancelamento do gravame afeta diretamente a esfera de direitos do credor hipotecário, tornando indispensável sua presença na lide para que a decisão judicial possa produzir efeitos contra ele.

Incide no caso a Súmula 308/STJ, segundo a qual a hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro, anterior ou posterior à promessa de compra e venda, não tem eficácia perante o adquirente do imóvel.

Tendo o autor comprovado a quitação integral do preço do imóvel (ID 99400767), a manutenção do gravame hipotecário decorrente da relação entre a construtora e o banco se mostra indevida e ineficaz em relação a ele, sendo impositiva a determinação de seu cancelamento para viabilizar a transferência da propriedade.

Em ação de adjudicação compulsória, a fixação dos honorários é sobre o valor do imóvel, nos termos do art. 292, II, do CPC, em consonância com a jurisprudência do STJ.

Arbitramento por equidade afastado, pois o valor da causa não é irrisório nem o proveito econômico inestimável, incidindo a tese firmada no Tema 1.076/STJ, que impõe a observância dos percentuais do art. 85, § 2º, do CPC.
IV. DISPOSITIVO

Recurso desprovido.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 82, § 2º; 85, §§ 2º e 11; 86; 292, II; 487, I e II; 931; 937, I; 1.022.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 308; AgInt no AREsp 1.463.045/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 22.11.2021; STJ, AgInt no AREsp 2.324.749/SC, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 24.6.2024; STJ, AgInt no REsp 1.804.282/PE, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 11.5.2021; STJ, AgInt nos EDcl no REsp 2.079.648/DF, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 23.9.2024; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2.455.245/DF, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 1.7.2024; STJ, REsps 1.850.512/SP, 1.877.883/SP, 1.906.618/SP e 1.906.623/SP, Tema 1.076 (recursos repetitivos).

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.
8035677-05.2021.8.05.0001
, em que figuram como apelante BANCO BRADESCO SA e como apelado GUSTAVO HENRIQUE LEAO GOMES.

ACORDAM
os magistrados integrantes da
Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia,
em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO
, nos termos do voto do relator.

Salvador, .