Tribunal: TJBA
Processo: 8013732-07.2024.8.05.0146
Classe: Apelação
Relator(a): MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAUJO
Órgão julgador: MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAUJO
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-02-06
Data de publicação: 2026-02-06

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8013732-07.2024.8.05.0146 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: GAV MURO ALTO 2 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA Advogado(s): ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO APELADO: MILKA MARTINS PEREIRA SANT ANNA e outros Advogado(s):GRACA ARETHA CAROLINE MACEDO CRUZ ACORDÃO DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM REGIME DE AFETAÇÃO. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. PRELIMINARES REJEITADAS. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de Apelação Cível interposta pela incorporadora imobiliária contra sentença que julgou procedente o pedido de rescisão contratual de compra e venda de cinco cotas de imóvel em regime de multipropriedade, condenando a ré à restituição de valores. O contrato foi rescindido por iniciativa dos compradores (resilição unilateral/desistência), os quais alegaram falha no dever de informação quanto à distinção entre sinal e comissão de corretagem. A incorporação estava submetida ao regime de patrimônio de afetação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em: (i) saber se a aquisição de múltiplas cotas imobiliárias para fins de investimento afasta a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e a competência do foro de domicílio do consumidor; (ii) determinar a culpa pela rescisão contratual (compradores ou vendedora) e a validade da retenção da comissão de corretagem; e (iii) definir o percentual de retenção dos valores pagos e o termo inicial dos juros de mora na hipótese de rescisão por culpa do adquirente em empreendimento com patrimônio de afetação. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Aplicabilidade do CDC: Adota-se a teoria finalista mitigada, reconhecendo a condição de consumidor ao investidor ocasional (pessoas físicas), dada a hipossuficiência técnica frente à incorporadora em contratos de adesão. A competência é do foro do domicílio do consumidor (art. 101, I, do CDC), sendo nula a cláusula de eleição de foro que dificulte sua defesa. 4. Rescisão e Comissão de Corretagem: A culpa pela rescisão é dos adquirentes (desistência), pois os documentos contratuais demonstram a expressa e destacada informação do valor da comissão de corretagem, em consonância com o Tema 938 do STJ. Tendo o serviço sido prestado e a informação sido clara, a retenção integral da comissão de corretagem é válida. 5. Percentual de Retenção e Patrimônio de Afetação: O contrato foi celebrado sob a vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), que alterou a Lei nº 4.591/64. Comprovado o regime de patrimônio de afetação, a penalidade de retenção de até 50% dos valores pagos é legal e legítima, conforme art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64 e jurisprudência do STJ e Tribunais Estaduais. A cumulação da multa compensatória de 50% com a perda integral das arras (sinal) configuraria bis in idem e excesso punitivo, devendo o sinal compor a base de cálculo da restituição. 6. Juros de Mora: Em caso de rescisão por iniciativa do comprador, os juros de mora sobre o valor a ser restituído devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme entendimento consolidado do STJ (Tema 1002). 7. Multa por Embargos: Afasta-se a multa por embargos de declaração protelatórios, pois o recurso buscou o prequestionamento de matérias legais relevantes (Lei do Distrato e Patrimônio de Afetação), caracterizando o exercício regular do direito de defesa. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Preliminares rejeitadas. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: "1. É válida a retenção integral da comissão de corretagem pela incorporadora quando o contrato de compra e venda é rescindido por desistência do comprador, desde que comprovada a prévia e destacada informação do valor ao adquirente (Tema 938/STJ).” “2.Em caso de rescisão contratual por culpa ou iniciativa do adquirente, em empreendimento submetido ao regime de patrimônio de afetação, a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos é legítima, nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64, com redação dada pela Lei nº 13.786/2018.” “3. Os valores pagos a título de sinal (arras) devem integrar a base de cálculo sobre a qual incide o percentual de retenção de 50%, vedada a perda integral cumulada com a multa compensatória (retenção de 50%), em observância ao princípio do non bis in idem." Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5°, XIV, 37, caput, e 93, IX; CPC, arts. 926 e seguintes; Lei nº 8.078/90 (CDC), art. 101, I; Lei nº 4.591/64, art. 67-A, § 5º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.599.511/SP (Tema 938); STJ, REsp 1.740.911/DF (Tema 1002); STJ, AgInt no REsp 2055691/SP; TJ-BA, Apelação 8137933-89.2022.8.05.0001; TJ-BA, Apelação 8067850-48.2022.8.05.0001; TJ-DF, Apelação Cível 0720138-46.2022.8.07.0020. Vistos, relatados e discutidos estes autos do RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL 8013732-07.2024.8.05.0146, em que é Apelante GAV MURO ALTO 2 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA e Apelados MILKA MARTINS PEREIRA SANT’ANNA e ROBERMILSON SANT’ANNA DE OLIVEIRA RODRIGUES. ACORDAM os Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Segunda Câmara Cível, do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em REJEITAR AS PRELIMINARES e, no mérito, DAR PROVIMENTO PARCIAL ao recurso de apelação, nos termos do voto do Relator. Sala de Sessões, PRESIDENTE Des. MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAÚJO Relator PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8013732-07.2024.8.05.0146

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

APELANTE: GAV MURO ALTO 2 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA

Advogado(s)
:
ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO

APELADO: MILKA MARTINS PEREIRA SANT ANNA e outros

Advogado(s)
:
GRACA ARETHA CAROLINE MACEDO CRUZ

ACORDÃO

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM REGIME DE AFETAÇÃO. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. PRELIMINARES REJEITADAS. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO.

I. CASO EM EXAME

1. Trata-se de Apelação Cível interposta pela incorporadora imobiliária contra sentença que julgou procedente o pedido de rescisão contratual de compra e venda de cinco cotas de imóvel em regime de multipropriedade, condenando a ré à restituição de valores. O contrato foi rescindido por iniciativa dos compradores (resilição unilateral/desistência), os quais alegaram falha no dever de informação quanto à distinção entre sinal e comissão de corretagem. A incorporação estava submetida ao regime de patrimônio de afetação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em: (i) saber se a aquisição de múltiplas cotas imobiliárias para fins de investimento afasta a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e a competência do foro de domicílio do consumidor; (ii) determinar a culpa pela rescisão contratual (compradores ou vendedora) e a validade da retenção da comissão de corretagem; e (iii) definir o percentual de retenção dos valores pagos e o termo inicial dos juros de mora na hipótese de rescisão por culpa do adquirente em empreendimento com patrimônio de afetação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Aplicabilidade do CDC: Adota-se a teoria finalista mitigada, reconhecendo a condição de consumidor ao investidor ocasional (pessoas físicas), dada a hipossuficiência técnica frente à incorporadora em contratos de adesão. A competência é do foro do domicílio do consumidor (art. 101, I, do CDC), sendo nula a cláusula de eleição de foro que dificulte sua defesa.

4. Rescisão e Comissão de Corretagem: A culpa pela rescisão é dos adquirentes (desistência), pois os documentos contratuais demonstram a expressa e destacada informação do valor da comissão de corretagem, em consonância com o Tema 938 do STJ. Tendo o serviço sido prestado e a informação sido clara, a retenção integral da comissão de corretagem é válida.

5. Percentual de Retenção e Patrimônio de Afetação: O contrato foi celebrado sob a vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), que alterou a Lei nº 4.591/64. Comprovado o regime de patrimônio de afetação, a penalidade de retenção de até 50% dos valores pagos é legal e legítima, conforme art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64 e jurisprudência do STJ e Tribunais Estaduais. A cumulação da multa compensatória de 50% com a perda integral das arras (sinal) configuraria
bis in idem
e excesso punitivo, devendo o sinal compor a base de cálculo da restituição.

6. Juros de Mora: Em caso de rescisão por iniciativa do comprador, os juros de mora sobre o valor a ser restituído devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme entendimento consolidado do STJ (Tema 1002).

7. Multa por Embargos: Afasta-se a multa por embargos de declaração protelatórios, pois o recurso buscou o prequestionamento de matérias legais relevantes (Lei do Distrato e Patrimônio de Afetação), caracterizando o exercício regular do direito de defesa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Preliminares rejeitadas. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:
"1. É válida a retenção integral da comissão de corretagem pela incorporadora quando o contrato de compra e venda é rescindido por desistência do comprador, desde que comprovada a prévia e destacada informação do valor ao adquirente (Tema 938/STJ).” “2.Em caso de rescisão contratual por culpa ou iniciativa do adquirente, em empreendimento submetido ao regime de patrimônio de afetação, a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos é legítima, nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64, com redação dada pela Lei nº 13.786/2018.” “3. Os valores pagos a título de sinal (arras) devem integrar a base de cálculo sobre a qual incide o percentual de retenção de 50%, vedada a perda integral cumulada com a multa compensatória (retenção de 50%), em observância ao princípio do
non bis in idem
."

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 5°, XIV, 37,
caput
, e 93, IX; CPC, arts. 926 e seguintes; Lei nº 8.078/90 (CDC), art. 101, I; Lei nº 4.591/64, art. 67-A, § 5º.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1.599.511/SP (Tema 938); STJ, REsp 1.740.911/DF (Tema 1002); STJ, AgInt no REsp 2055691/SP; TJ-BA, Apelação 8137933-89.2022.8.05.0001; TJ-BA, Apelação 8067850-48.2022.8.05.0001; TJ-DF, Apelação Cível 0720138-46.2022.8.07.0020.

Vistos, relatados e discutidos estes autos do
RECURSO DE APELAÇÃO

CÍVEL
80
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07
.202
4
.8.05.0
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em que é
Apelant
e
GAV MURO ALTO 2 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA
e Ap
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ados

MILKA MARTINS PEREIRA SANT’ANNA
e
ROBERMILSON SANT’ANNA DE OLIVEIRA RODRIGUES.

ACORDAM
os Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Segunda Câmara Cível, do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia
,
em
REJEITAR A
S
PRELIMINAR
ES
e, no mérito,
DAR PROVIMENTO PARCIAL
ao recurso de apelação
,
nos termos do voto do Relator.

Sala de Sessões,

PRESIDENTE

Des. MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAÚJO

Relator

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA