Tribunal: TJBA
Processo: 0546810-36.2015.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): ADRIANA SALES BRAGA
Órgão julgador: ADRIANA SALES BRAGA
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-05-25
Data de publicação: 2026-05-25

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0546810-36.2015.8.05.0001 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: MOACY DE ALMEIDA MENDES e outros (3) Advogado(s): MARCIO BESERRA GUIMARAES APELADO: POMPEU INCORPORADORA LTDA e outros Advogado(s):THIAGO MAHFUZ VEZZI ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES. BASE DE CÁLCULO E TERMO FINAL. TEMA 996/STJ. DANOS MORAIS. MAJORAÇÃO DEVIDA. TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA. RESTITUIÇÃO SIMPLES. HIPOTECA. BAIXA CONDICIONADA À QUITAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MAJORAÇÃO RECURSAL INDEVIDA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação interposta pelos autores (promitentes compradores) contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação indenizatória por atraso na entrega de imóvel. Os recorrentes buscam a reforma para: (i) alterar a base de cálculo e o termo final dos lucros cessantes; (ii) majorar os danos morais; (iii) obter restituição em dobro da taxa de evolução de obra; (iv) declarar a nulidade da hipoteca; e (v) majorar os honorários sucumbenciais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há cinco questões em discussão: (i) definir se a base de cálculo dos lucros cessantes deve ser o valor atualizado do imóvel e se o termo final é a entrega das chaves ou o "habite-se"; (ii) aferir a adequação do quantum indenizatório por danos morais; (iii) determinar se a restituição da taxa de obra deve ser simples ou dobrada; (iv) analisar a viabilidade da baixa da hipoteca sem prova de quitação integral; (v) verificar o cabimento de majoração de honorários advocatícios em caso de provimento parcial do recurso. III. RAZÕES DE DECIDIR Lucros Cessantes (Tema 996/STJ): O prejuízo do comprador pelo atraso é presumido e a indenização deve corresponder ao valor locatício de imóvel assemelhado. A fixação de percentual sobre o valor histórico do contrato defasa a reparação, devendo incidir sobre o valor atualizado do imóvel. O termo final da mora é a data da efetiva entrega das chaves (disponibilização da posse), sendo insuficiente a mera expedição do "habite-se". Danos Morais: O atraso excessivo na entrega da obra (superior a um ano após o prazo de tolerância) frustra a legítima expectativa de moradia e ultrapassa o mero dissabor. O valor de R$ 5.000,00 fixado na origem mostra-se módico, impondo-se a majoração para R$ 10.000,00 (dez mil reais), em atenção aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade e aos precedentes desta Corte. Taxa de Evolução de Obra: É ilícita a cobrança de juros de obra após o prazo ajustado para a entrega das chaves (Tema 996/STJ). Contudo, a repetição deve ocorrer na forma simples, uma vez que não restou comprovada a má-fé da construtora, exigência para a aplicação da dobra prevista no art. 42 do CDC à época dos fatos. Hipoteca (Súmula 308/STJ): Embora a garantia hipotecária dada pela construtora ao banco não tenha eficácia perante o adquirente, a determinação judicial de baixa do gravame exige a prova da quitação integral do preço pelo consumidor, o que não foi demonstrado nos autos. Honorários Advocatícios: Diante do provimento parcial do recurso, mantém-se a sucumbência recíproca fixada na origem, sendo incabível a majoração dos honorários a título recursal (art. 85, § 11, do CPC), verba devida apenas nos casos de não conhecimento ou desprovimento integral do apelo (Precedentes do STJ). IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e parcialmente provido. Teses de julgamento: A indenização por lucros cessantes deve ter como base de cálculo o valor atualizado do imóvel e como termo final a data da efetiva entrega das chaves (Tema 996/STJ). O atraso excessivo na entrega de imóvel enseja danos morais, cujo quantum deve ser fixado com razoabilidade para atender às funções compensatória e pedagógica. A repetição de indébito decorrente de atraso de obra ocorre na forma simples, salvo prova de má-fé. É incabível a majoração de honorários advocatícios recursais (art. 85, § 11, do CPC) em caso de provimento parcial do recurso. Dispositivos relevantes citados: Código de Defesa do Consumidor, arts. 2º, 3º, 6º, III, 14, 39, V, 42, 51, IV; Código de Processo Civil, art. 85, §11, art. 86, art. 927, III; Lei nº 4.591/1964, art. 44. Precedentes relevantes citados: Súmula nº 308 do STJ; Súmula nº 362 do STJ; Tema Repetitivo 996/STJ; Tema Repetitivo 970/STJ; TJ-BA - Apelação: 05061072920168050001, Relator: ROBERTO MAYNARD FRANK, QUARTA CAMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 25/10/2021; TJ-BA - Apelação: 80009813520218050229, Relator: MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAUJO, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 29/01/2024; TJ-BA - Apelação: 05793065020178050001, Relator: JOSE SOARES FERREIRA ARAS NETO, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 29/08/2013; TJ-BA - Apelação: 05538913120188050001, Relator: ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 25/03/2025; TJ-BA - Apelação: 05152175220168050001, Relator: PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 21/06/2024; TJ-BA - Apelação: 05054706420188050080, Relator: LICIA PINTO FRAGOSO MODESTO, TERCEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 10/09/2024; TJ-BA - Apelação: 05080397220178050080, Relator: JOSE JORGE LOPES BARRETO DA SILVA, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 29/04/2024; TJ-BA - Apelação: 00088116820128050080, Relator: ARNALDO FREIRE FRANCO, QUARTA CAMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 30/05/2023. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0546810-36.2015.8.05.0001, em que figuram como Apelantes DANIELA DIAS MENDES e outros, e como Apelados PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES e outra. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação nos termos do voto da Relatora. Sala das Sessões, data da assinatura eletrônica. PRESIDENTE ADRIANA SALES BRAGA RELATORA PROCURADOR DE JUSTIÇA R-07

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0546810-36.2015.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

APELANTE: MOACY DE ALMEIDA MENDES e outros (3)

Advogado(s)
:
MARCIO BESERRA GUIMARAES

APELADO: POMPEU INCORPORADORA LTDA e outros

Advogado(s)
:
THIAGO MAHFUZ VEZZI

ACORDÃO

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES. BASE DE CÁLCULO E TERMO FINAL. TEMA 996/STJ. DANOS MORAIS. MAJORAÇÃO DEVIDA. TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA. RESTITUIÇÃO SIMPLES. HIPOTECA. BAIXA CONDICIONADA À QUITAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MAJORAÇÃO RECURSAL INDEVIDA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta pelos autores (promitentes compradores) contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação indenizatória por atraso na entrega de imóvel. Os recorrentes buscam a reforma para: (i) alterar a base de cálculo e o termo final dos lucros cessantes; (ii) majorar os danos morais; (iii) obter restituição em dobro da taxa de evolução de obra; (iv) declarar a nulidade da hipoteca; e (v) majorar os honorários sucumbenciais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) definir se a base de cálculo dos lucros cessantes deve ser o valor atualizado do imóvel e se o termo final é a entrega das chaves ou o "habite-se"; (ii) aferir a adequação do quantum indenizatório por danos morais; (iii) determinar se a restituição da taxa de obra deve ser simples ou dobrada; (iv) analisar a viabilidade da baixa da hipoteca sem prova de quitação integral; (v) verificar o cabimento de majoração de honorários advocatícios em caso de provimento parcial do recurso.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Lucros Cessantes (Tema 996/STJ): O prejuízo do comprador pelo atraso é presumido e a indenização deve corresponder ao valor locatício de imóvel assemelhado. A fixação de percentual sobre o valor histórico do contrato defasa a reparação, devendo incidir sobre o valor atualizado do imóvel. O termo final da mora é a data da efetiva entrega das chaves (disponibilização da posse), sendo insuficiente a mera expedição do "habite-se".

Danos Morais: O atraso excessivo na entrega da obra (superior a um ano após o prazo de tolerância) frustra a legítima expectativa de moradia e ultrapassa o mero dissabor. O valor de R$ 5.000,00 fixado na origem mostra-se módico, impondo-se a majoração para R$ 10.000,00 (dez mil reais), em atenção aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade e aos precedentes desta Corte.

Taxa de Evolução de Obra: É ilícita a cobrança de juros de obra após o prazo ajustado para a entrega das chaves (Tema 996/STJ). Contudo, a repetição deve ocorrer na forma simples, uma vez que não restou comprovada a má-fé da construtora, exigência para a aplicação da dobra prevista no art. 42 do CDC à época dos fatos.

Hipoteca (Súmula 308/STJ): Embora a garantia hipotecária dada pela construtora ao banco não tenha eficácia perante o adquirente, a determinação judicial de baixa do gravame exige a prova da quitação integral do preço pelo consumidor, o que não foi demonstrado nos autos.

Honorários Advocatícios: Diante do provimento parcial do recurso, mantém-se a sucumbência recíproca fixada na origem, sendo incabível a majoração dos honorários a título recursal (art. 85, § 11, do CPC), verba devida apenas nos casos de não conhecimento ou desprovimento integral do apelo (Precedentes do STJ).

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e parcialmente provido.

Teses de julgamento:

A indenização por lucros cessantes deve ter como base de cálculo o valor atualizado do imóvel e como termo final a data da efetiva entrega das chaves (Tema 996/STJ).

O atraso excessivo na entrega de imóvel enseja danos morais, cujo quantum deve ser fixado com razoabilidade para atender às funções compensatória e pedagógica.

A repetição de indébito decorrente de atraso de obra ocorre na forma simples, salvo prova de má-fé.

É incabível a majoração de honorários advocatícios recursais (art. 85, § 11, do CPC) em caso de provimento parcial do recurso.

Dispositivos relevantes citados: Código de Defesa do Consumidor, arts. 2º, 3º, 6º, III, 14, 39, V, 42, 51, IV; Código de Processo Civil, art. 85, §11, art. 86, art. 927, III; Lei nº 4.591/1964, art. 44.

Precedentes relevantes citados: Súmula nº 308 do STJ; Súmula nº 362 do STJ; Tema Repetitivo 996/STJ; Tema Repetitivo 970/STJ; TJ-BA - Apelação: 05061072920168050001, Relator: ROBERTO MAYNARD FRANK, QUARTA CAMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 25/10/2021; TJ-BA - Apelação: 80009813520218050229, Relator: MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAUJO, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 29/01/2024; TJ-BA - Apelação: 05793065020178050001, Relator: JOSE SOARES FERREIRA ARAS NETO, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 29/08/2013; TJ-BA - Apelação: 05538913120188050001, Relator: ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 25/03/2025; TJ-BA - Apelação: 05152175220168050001, Relator: PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 21/06/2024; TJ-BA - Apelação: 05054706420188050080, Relator: LICIA PINTO FRAGOSO MODESTO, TERCEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 10/09/2024; TJ-BA - Apelação: 05080397220178050080, Relator: JOSE JORGE LOPES BARRETO DA SILVA, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 29/04/2024; TJ-BA - Apelação: 00088116820128050080, Relator: ARNALDO FREIRE FRANCO, QUARTA CAMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 30/05/2023.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0546810-36.2015.8.05.0001, em que figuram como Apelantes DANIELA DIAS MENDES e outros, e como Apelados PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES e outra.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em
CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação nos termos do voto da Relatora.

Sala das Sessões, data da assinatura eletrônica.

PRESIDENTE

ADRIANA SALES BRAGA

RELATORA

PROCURADOR DE JUSTIÇA

R-07