Tribunal: TJBA
Processo: 8002183-70.2022.8.05.0113
Classe: Apelação
Relator(a): MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAUJO
Órgão julgador: MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAUJO
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-07-14
Data de publicação: 2026-07-14

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8002183-70.2022.8.05.0113 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: S S FREITAS CONSTRUCAO E INCORPORACAO LTDA - ME Advogado(s): RENATA VIEIRA BORGES MOREIRA APELADO: CONDOMINIO RESIDENCIAL FREITAS PRIVILEGE Advogado(s):RAPHAEL NONATO NUNES APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO COMINATÓRIA. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. ÁREAS COMUNS DE CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. PREJUDICIAIS DE DECADÊNCIA E PRESCRIÇÃO REJEITADAS. PRAZO QUINQUENAL DE GARANTIA DO ARTIGO 618 DO CÓDIGO CIVIL. CONSTATADOS OS VÍCIOS DENTRO DO LAPSO DE GARANTIA, APLICA-SE O PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL DO ARTIGO 205 DO CÓDIGO CIVIL PARA A PRETENSÃO COMINATÓRIA DE REPARAÇÃO. JURISPRUDÊNCIA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. MÉRITO. LAUDO PERICIAL JUDICIAL CONCLUSIVO. CONSTATAÇÃO DE VÍCIOS CONSTRUTIVOS ENDÓGENOS EM CINCO ITENS DAS ÁREAS COMUNS (INFILTRAÇÕES NAS GARAGENS, VAZAMENTOS NAS CONEXÕES DE INCÊNDIO, INFILTRAÇÕES DA GARAGEM G02 ORIUNDAS DO PÁTIO, DESPLACAMENTOS DO PISO DO PÁTIO E AUSÊNCIA DE SELANTE NAS JUNTAS DE FACHADA). AFASTADA A ALEGAÇÃO DE FALTA DE MANUTENÇÃO OU CULPA EXCLUSIVA DO CONDOMÍNIO. DEVER DE REPARAR DA CONSTRUTORA MANTIDO. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. REJEIÇÃO NA SENTENÇA DE OITO PEDIDOS AUTORAIS CUMULADOS, ALÉM DO INDEFERIMENTO DO ADITAMENTO À INICIAL. CONFIGURAÇÃO DE SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. ARTIGO 86, CAPUT, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. INAPLICABILIDADE DA SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO APENAS PARA REDISTRIBUIR AS DESPESAS PROCESSUAIS E OS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta por construtora em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por condomínio edilício para condenar a ré a realizar reparos em áreas comuns do empreendimento. A apelante sustenta a ocorrência de decadência do direito autoral, perda do prazo de garantia e, no mérito, a inexistência de nexo causal por culpa exclusiva do condomínio em decorrência de falta de manutenção. Sucessivamente, requer a distribuição proporcional dos ônus de sucumbência em razão da rejeição de parte expressiva dos pleitos iniciais. II. Questão em discussão 2. As questões em discussão consistem em: a) verificar a ocorrência de decadência e de prescrição da pretensão de reparação de vícios construtivos propostos pelo condomínio; b) examinar o nexo de causalidade e a responsabilidade da construtora pelos defeitos estruturais e de acabamento constatados nas áreas comuns; e c) analisar se a rejeição de oito dos treze pedidos cumulados na petição inicial, somada à rejeição do aditamento de perdas e danos, caracteriza sucumbência recíproca ou decaimento mínimo do autor. III. Razões de decidir 3. O prazo previsto no art. 618 do Código Civil é de garantia. Uma vez identificados e notificados os vícios estruturais e de segurança dentro do lapso de cinco anos da entrega da obra (ocorrida em 14/03/2017), o proprietário dispõe do prazo prescricional decenal geral do art. 205 do Código Civil para exercer a pretensão cominatória de obrigação de fazer voltada à reparação dos defeitos. Ajuizada a demanda em 31/03/2022, não há que falar em prescrição ou decadência. 4. A prova pericial judicial foi conclusiva ao apontar que cinco das patologias reclamadas decorrem diretamente de falhas de execução e projeto da construtora (vícios endógenos), quais sejam: umidade nas garagens por falha de impermeabilização de reservatório adjacente, corrosão e vazamento nas conexões do sistema de incêndio, oxidação de armaduras na G02 por infiltrações do pátio, desplacamento do piso do pátio por descumprimento das normas de assentamento e ausência de selante nas juntas de fachada. 5. Afasta-se a tese de culpa do condomínio por alegadas reformas particulares, uma vez que a perícia judicial complementar elucidou que os documentos e fotos apresentados pelo assistente técnico da ré faziam referência a áreas distintas e sem correlação com os pontos afetados pelas infiltrações. 6. Caracteriza-se a sucumbência recíproca quando a sentença afasta a responsabilidade da construtora por oito itens inicialmente demandados (fissuras nas juntas entre prédios, fissuras no piso da garagem, defeitos no cilindro de gás, rejunte das placas de peitoril, mofo na guarita, problemas na laje dos reservatórios superiores, falhas na tubulação de esgoto e desprendimento do rejunte da piscina), além de indeferir o aditamento de perdas e danos. Inaplicável o parágrafo único do art. 86 do CPC, impondo-se a redistribuição proporcional das custas e dos honorários advocatícios. IV. Dispositivo e tese 7. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: "1. Constatados os vícios construtivos de solidez e segurança dentro do prazo quinquenal de garantia do artigo 618 do Código Civil, a pretensão cominatória para reparação de tais defeitos sujeita-se ao prazo prescricional decenal previsto no artigo 205 do mesmo diploma legal. 2. A rejeição de parcela substancial dos pedidos cumulados de forma autônoma na petição inicial obsta o reconhecimento de sucumbência mínima, impondo-se a repartição proporcional dos ônus sucumbenciais nos termos do artigo 86, caput, do Código de Processo Civil." Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 205, 618; Código de Processo Civil, arts. 85, 86 e 329. Jurisprudência relevante citada: STJ, EREsp 1.280.825/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, Segunda Seção, julgado em 27/06/2018; STJ, AgInt no AREsp 1.897.767/CE, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 21/03/2022. ACORDÃO Vistos, relatados e discutidos este RECURSO DE APELAÇÃO, interposto por SS FREITAS CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO LTDA-ME, em face da sentença proferida no Juízo da 4ª Vara de Feitos de Relações de Consumo, Cíveis, Comerciais e Registros Públicos da Comarca de Itabuna/BA, nos autos da Ação Cominatória de Obrigação de Fazer, movida em desfavor do CONDOMÍNIO RESIDENCIAL FREITAS PRIVILEGE. ACORDAM os Desembargadores componentes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em DAR PROVIMENTO PARCIAL a este recurso de apelação, DAR PARCIAL PROVIMENTO a este recurso de apelação, reformando a sentença de primeiro grau apenas no capítulo referente aos ônus sucumbenciais, distribuindo-se as custas processuais e as despesas na proporção de 60% (sessenta por cento) a serem arcados pela ré e 40% (quarenta por cento) pelo condomínio autor, assim como os honorários advocatícios sucumbenciais, fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, o que, de acordo com a proporção acima, caberá à ré o pagamento de 9% (nove por cento) aos advogados do autor, e ao autor o pagamento de 6% (seis por cento) em favor da advogada da ré, amparados nos fundamentos constantes do voto do Relator. PRESIDENTE DES. MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAÚJO RELATOR PROCURADOR(A)

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8002183-70.2022.8.05.0113

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

APELANTE: S S FREITAS CONSTRUCAO E INCORPORACAO LTDA - ME

Advogado(s)
:
RENATA VIEIRA BORGES MOREIRA

APELADO: CONDOMINIO RESIDENCIAL FREITAS PRIVILEGE

Advogado(s)
:
RAPHAEL NONATO NUNES

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO COMINATÓRIA. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. ÁREAS COMUNS DE CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. PREJUDICIAIS DE DECADÊNCIA E PRESCRIÇÃO REJEITADAS. PRAZO QUINQUENAL DE GARANTIA DO ARTIGO 618 DO CÓDIGO CIVIL. CONSTATADOS OS VÍCIOS DENTRO DO LAPSO DE GARANTIA, APLICA-SE O PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL DO ARTIGO 205 DO CÓDIGO CIVIL PARA A PRETENSÃO COMINATÓRIA DE REPARAÇÃO. JURISPRUDÊNCIA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. MÉRITO. LAUDO PERICIAL JUDICIAL CONCLUSIVO. CONSTATAÇÃO DE VÍCIOS CONSTRUTIVOS ENDÓGENOS EM CINCO ITENS DAS ÁREAS COMUNS (INFILTRAÇÕES NAS GARAGENS, VAZAMENTOS NAS CONEXÕES DE INCÊNDIO, INFILTRAÇÕES DA GARAGEM G02 ORIUNDAS DO PÁTIO, DESPLACAMENTOS DO PISO DO PÁTIO E AUSÊNCIA DE SELANTE NAS JUNTAS DE FACHADA). AFASTADA A ALEGAÇÃO DE FALTA DE MANUTENÇÃO OU CULPA EXCLUSIVA DO CONDOMÍNIO. DEVER DE REPARAR DA CONSTRUTORA MANTIDO. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. REJEIÇÃO NA SENTENÇA DE OITO PEDIDOS AUTORAIS CUMULADOS, ALÉM DO INDEFERIMENTO DO ADITAMENTO À INICIAL. CONFIGURAÇÃO DE SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. ARTIGO 86, CAPUT, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. INAPLICABILIDADE DA SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO APENAS PARA REDISTRIBUIR AS DESPESAS PROCESSUAIS E OS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta por construtora em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por condomínio edilício para condenar a ré a realizar reparos em áreas comuns do empreendimento. A apelante sustenta a ocorrência de decadência do direito autoral, perda do prazo de garantia e, no mérito, a inexistência de nexo causal por culpa exclusiva do condomínio em decorrência de falta de manutenção. Sucessivamente, requer a distribuição proporcional dos ônus de sucumbência em razão da rejeição de parte expressiva dos pleitos iniciais.

II. Questão em discussão

2. As questões em discussão consistem em:
a) verificar a ocorrência de decadência e de prescrição da pretensão de reparação de vícios construtivos propostos pelo condomínio;

b) examinar o nexo de causalidade e a responsabilidade da construtora pelos defeitos estruturais e de acabamento constatados nas áreas comuns; e

c) analisar se a rejeição de oito dos treze pedidos cumulados na petição inicial, somada à rejeição do aditamento de perdas e danos, caracteriza sucumbência recíproca ou decaimento mínimo do autor.

III. Razões de decidir

3. O prazo previsto no art. 618 do Código Civil é de garantia. Uma vez identificados e notificados os vícios estruturais e de segurança dentro do lapso de cinco anos da entrega da obra (ocorrida em 14/03/2017), o proprietário dispõe do prazo prescricional decenal geral do art. 205 do Código Civil para exercer a pretensão cominatória de obrigação de fazer voltada à reparação dos defeitos. Ajuizada a demanda em 31/03/2022, não há que falar em prescrição ou decadência.

4. A prova pericial judicial foi conclusiva ao apontar que cinco das patologias reclamadas decorrem diretamente de falhas de execução e projeto da construtora (vícios endógenos), quais sejam: umidade nas garagens por falha de impermeabilização de reservatório adjacente, corrosão e vazamento nas conexões do sistema de incêndio, oxidação de armaduras na G02 por infiltrações do pátio, desplacamento do piso do pátio por descumprimento das normas de assentamento e ausência de selante nas juntas de fachada.

5. Afasta-se a tese de culpa do condomínio por alegadas reformas particulares, uma vez que a perícia judicial complementar elucidou que os documentos e fotos apresentados pelo assistente técnico da ré faziam referência a áreas distintas e sem correlação com os pontos afetados pelas infiltrações.

6. Caracteriza-se a sucumbência recíproca quando a sentença afasta a responsabilidade da construtora por oito itens inicialmente demandados (fissuras nas juntas entre prédios, fissuras no piso da garagem, defeitos no cilindro de gás, rejunte das placas de peitoril, mofo na guarita, problemas na laje dos reservatórios superiores, falhas na tubulação de esgoto e desprendimento do rejunte da piscina), além de indeferir o aditamento de perdas e danos. Inaplicável o parágrafo único do art. 86 do CPC, impondo-se a redistribuição proporcional das custas e dos honorários advocatícios.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
: "1. Constatados os vícios construtivos de solidez e segurança dentro do prazo quinquenal de garantia do artigo 618 do Código Civil, a pretensão cominatória para reparação de tais defeitos sujeita-se ao prazo prescricional decenal previsto no artigo 205 do mesmo diploma legal. 2. A rejeição de parcela substancial dos pedidos cumulados de forma autônoma na petição inicial obsta o reconhecimento de sucumbência mínima, impondo-se a repartição proporcional dos ônus sucumbenciais nos termos do artigo 86, caput, do Código de Processo Civil."

Dispositivos relevantes citados
: Código Civil, arts. 205, 618; Código de Processo Civil, arts. 85, 86 e 329.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, EREsp 1.280.825/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, Segunda Seção, julgado em 27/06/2018; STJ, AgInt no AREsp 1.897.767/CE, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 21/03/2022.

ACORDÃO

Vistos, relatados e discutidos este
RECURSO DE APELAÇÃO,
interposto por
SS FREITAS CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO LTDA-ME
, em face da sentença proferida no Juízo da 4ª Vara de Feitos de Relações de Consumo, Cíveis, Comerciais e Registros Públicos da Comarca de Itabuna/BA, nos autos da Ação Cominatória de Obrigação de Fazer, movida em desfavor do
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL FREITAS PRIVILEGE.

ACORDAM
os Desembargadores componentes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia,
em
DAR PROVIMENTO PARCIAL
a este recurso de apelação,
DAR PARCIAL PROVIMENTO
a este recurso de apelação, reformando a sentença de primeiro grau apenas no capítulo referente aos ônus sucumbenciais, distribuindo-se as custas processuais e as despesas na proporção de
60% (sessenta por cento) a serem arcados pela ré

e

40% (quarenta por cento) pelo condomínio autor
, assim como os
honorários advocatícios sucumbenciais, fixados em
15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa
, o que, de acordo com a proporção acima, caberá à ré o pagamento de 9% (nove por cento) aos advogados do autor, e ao autor o pagamento de 6% (seis por cento) em favor da advogada da ré,

amparados nos fundamentos constantes do voto do Relator.

PRESIDENTE

DES. MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAÚJO

RELATOR

PROCURADOR(A)