Tribunal: TJBA
Processo: 8029808-81.2022.8.05.0080
Classe: Apelação
Relator(a): RAIMUNDO NONATO BORGES BRAGA
Órgão julgador: RAIMUNDO NONATO BORGES BRAGA
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-24
Data de publicação: 2026-03-24

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8029808-81.2022.8.05.0080 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: ANDERSON OLIVEIRA ALMEIDA Advogado(s): GUSTAVO MASCARENHAS OLIVEIRA, CAIO ALMEIDA SOUZA, BEATRIZ CIDADE ALMEIDA APELADO: CENTRO IMOBILIARIA LTDA e outros Advogado(s):CAMILA MAIA SANTOS, SONIA CASTRO LEITE, PEDRO MASCARENHAS LIMA JUNIOR, ISABELA BRANDAO ALVES LIMA, PEDRO MASCARENHAS LIMA NETO ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO INDENIZATÓRIA. DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. FALHA ESTRUTURAL NO IMÓVEL (PADRÃO DE ENERGIA). IMPOSSIBILIDADE DE LIGAÇÃO REGULAR DE ELETRICIDADE. VIOLAÇÃO AO DEVER DO LOCADOR DE ENTREGAR O IMÓVEL EM ESTADO DE SERVIR AO USO A QUE SE DESTINA (ART. 22, I, DA LEI Nº 8.245/91). RESCISÃO POR CULPA DO LOCADOR. DANOS MATERIAIS (EMERGENTES E LUCROS CESSANTES) CONFIGURADOS. DANO MORAL OCORRENTE. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de rescisão contratual e indenização por danos materiais e morais em ação movida por locatário de imóvel comercial. O autor sustenta que, após a locação de loja em empreendimento novo para instalação de barbearia, foi impedido de obter ligação de energia elétrica devido a falhas técnicas estruturais no barramento do prédio, o que exigiu o uso temporário de geradores e culminou na inviabilidade do negócio. No recurso, busca-se a reforma da sentença para reconhecer a culpa das locadoras pela rescisão e a condenação destas ao pagamento de indenizações. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão no presente recurso: (i) definir se houve descumprimento contratual por parte das locadoras ao entregarem imóvel com vício estrutural que impedia a ligação de energia; (ii) estabelecer a responsabilidade das apeladas pelos danos materiais (danos emergentes e lucros cessantes) decorrentes da inatividade ou operação precária do estabelecimento; (iii) determinar o cabimento e o valor da indenização por danos morais em razão da frustração do empreendimento comercial por falha estrutural do locador. III. RAZÕES DE DECIDIR O locador tem o dever legal de entregar o imóvel ao locatário em estado de servir ao uso a que se destina e de garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel, conforme o art. 22, incisos I e II, da Lei nº 8.245/1991. A falha técnica no padrão de entrada de energia (ausência de barramento adequado), que impede a ligação regular do serviço pela concessionária em prédio recém-construído, configura vício estrutural anterior à locação e de responsabilidade exclusiva do locador/proprietário. A impossibilidade de fruição do imóvel para o fim comercial contratado autoriza a rescisão do contrato por culpa do locador, afastando-se a incidência de multas contra o locatário e impondo-se o dever de indenizar os prejuízos comprovados. Os danos materiais compreendem os danos emergentes relativos aos gastos com geradores e benfeitorias perdidas, além de lucros cessantes pelo período em que o comércio deixou de lucrar ou operou precariamente, valores a serem apurados em liquidação de sentença. A frustração severa de legítima expectativa de exploração comercial, decorrente de descaso do locador com a infraestrutura básica do imóvel, ultrapassa o mero aborrecimento contratual e configura dano moral indenizável, arbitrado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) em atenção aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e provido. Tese(s) de julgamento: O locador responde pela rescisão contratual e pelos danos decorrentes de vícios estruturais no imóvel que impeçam a ligação de serviços essenciais, como energia elétrica, violando o dever de entregar o bem em condições de uso (art. 22, I, Lei 8.245/91). A impossibilidade de pleno exercício da atividade econômica por falha estrutural do imóvel locado gera direito à indenização por danos materiais (emergentes e lucros cessantes) e danos morais. Dispositivos legais relevantes citados: Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), art. 22, I e II; Código Civil, arts. 186, 402, 405 e 927; Código de Processo Civil, art. 373, II. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 362. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8029808-81.2022.8.05.0080, em que figuram como Apelante ANDERSON OLIVEIRA ALMEIDA e como Apelados CENTRO IMOBILIARIA LTDA e ESB EMPREENDIMENTOS LTDA. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade de votos, em CONHECER e DAR PROVIMENTO À APELAÇÃO, para declarar a rescisão do contrato por culpa das locadoras, afastar multas contra o locatário e condenar as apeladas, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos materiais (emergentes e lucros cessantes a serem liquidados) e danos morais no valor de R$ 5.000,00, nos termos do voto do Relator. Sala de Sessões, data registrada no sistema. Presidente Des. Raimundo Nonato Borges Braga Relator Procurador(a) de Justiça R01

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8029808-81.2022.8.05.0080

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

APELANTE: ANDERSON OLIVEIRA ALMEIDA

Advogado(s)
:
GUSTAVO MASCARENHAS OLIVEIRA, CAIO ALMEIDA SOUZA, BEATRIZ CIDADE ALMEIDA

APELADO: CENTRO IMOBILIARIA LTDA e outros

Advogado(s)
:
CAMILA MAIA SANTOS, SONIA CASTRO LEITE, PEDRO MASCARENHAS LIMA JUNIOR, ISABELA BRANDAO ALVES LIMA, PEDRO MASCARENHAS LIMA NETO

ACORDÃO

APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO INDENIZATÓRIA. DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. FALHA ESTRUTURAL NO IMÓVEL (PADRÃO DE ENERGIA). IMPOSSIBILIDADE DE LIGAÇÃO REGULAR DE ELETRICIDADE. VIOLAÇÃO AO DEVER DO LOCADOR DE ENTREGAR O IMÓVEL EM ESTADO DE SERVIR AO USO A QUE SE DESTINA (ART. 22, I, DA LEI Nº 8.245/91). RESCISÃO POR CULPA DO LOCADOR. DANOS MATERIAIS (EMERGENTES E LUCROS CESSANTES) CONFIGURADOS. DANO MORAL OCORRENTE. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de rescisão contratual e indenização por danos materiais e morais em ação movida por locatário de imóvel comercial. O autor sustenta que, após a locação de loja em empreendimento novo para instalação de barbearia, foi impedido de obter ligação de energia elétrica devido a falhas técnicas estruturais no barramento do prédio, o que exigiu o uso temporário de geradores e culminou na inviabilidade do negócio. No recurso, busca-se a reforma da sentença para reconhecer a culpa das locadoras pela rescisão e a condenação destas ao pagamento de indenizações.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão no presente recurso: (i) definir se houve descumprimento contratual por parte das locadoras ao entregarem imóvel com vício estrutural que impedia a ligação de energia; (ii) estabelecer a responsabilidade das apeladas pelos danos materiais (danos emergentes e lucros cessantes) decorrentes da inatividade ou operação precária do estabelecimento; (iii) determinar o cabimento e o valor da indenização por danos morais em razão da frustração do empreendimento comercial por falha estrutural do locador.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O locador tem o dever legal de entregar o imóvel ao locatário em estado de servir ao uso a que se destina e de garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel, conforme o art. 22, incisos I e II, da Lei nº 8.245/1991.

A falha técnica no padrão de entrada de energia (ausência de barramento adequado), que impede a ligação regular do serviço pela concessionária em prédio recém-construído, configura vício estrutural anterior à locação e de responsabilidade exclusiva do locador/proprietário.

A impossibilidade de fruição do imóvel para o fim comercial contratado autoriza a rescisão do contrato por culpa do locador, afastando-se a incidência de multas contra o locatário e impondo-se o dever de indenizar os prejuízos comprovados.

Os danos materiais compreendem os danos emergentes relativos aos gastos com geradores e benfeitorias perdidas, além de lucros cessantes pelo período em que o comércio deixou de lucrar ou operou precariamente, valores a serem apurados em liquidação de sentença.

A frustração severa de legítima expectativa de exploração comercial, decorrente de descaso do locador com a infraestrutura básica do imóvel, ultrapassa o mero aborrecimento contratual e configura dano moral indenizável, arbitrado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) em atenção aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e provido.

Tese(s) de julgamento
:

O locador responde pela rescisão contratual e pelos danos decorrentes de vícios estruturais no imóvel que impeçam a ligação de serviços essenciais, como energia elétrica, violando o dever de entregar o bem em condições de uso (art. 22, I, Lei 8.245/91).

A impossibilidade de pleno exercício da atividade econômica por falha estrutural do imóvel locado gera direito à indenização por danos materiais (emergentes e lucros cessantes) e danos morais.

Dispositivos legais relevantes citados
: Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), art. 22, I e II; Código Civil, arts. 186, 402, 405 e 927; Código de Processo Civil, art. 373, II.
Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula nº 362.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8029808-81.2022.8.05.0080, em que figuram como Apelante ANDERSON OLIVEIRA ALMEIDA e como Apelados CENTRO IMOBILIARIA LTDA e ESB EMPREENDIMENTOS LTDA. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade de votos, em
CONHECER e DAR PROVIMENTO À APELAÇÃO
, para declarar a rescisão do contrato por culpa das locadoras, afastar multas contra o locatário e condenar as apeladas, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos materiais (emergentes e lucros cessantes a serem liquidados) e danos morais no valor de R$ 5.000,00, nos termos do voto do Relator.

Sala de Sessões, data registrada no sistema.

Presidente

Des. Raimundo Nonato Borges Braga

Relator

Procurador(a) de Justiça

R01