Tribunal: TJBA
Processo: 8005809-28.2020.8.05.0191
Classe: Apelação
Relator(a): CLAUDIO CESARE BRAGA PEREIRA
Órgão julgador: CLAUDIO CESARE BRAGA PEREIRA
Órgão colegiado: QUINTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-04-16
Data de publicação: 2026-04-16

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8005809-28.2020.8.05.0191 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: EVARISTO DE SOUZA NETO e outros Advogado(s): BRUNO BARBOSA HEIM, HELVIA ALMEIDA DE LIMA, WEZYA MYLENA DOS SANTOS FERREIRA, ALEXANDRE AMANCIO DOS SANTOS NETO APELADO: ARICELLE VANESSA BRITO DOS SANTOS BRAGA e outros Advogado(s):ALEXANDRE AMANCIO DOS SANTOS NETO, BRUNO BARBOSA HEIM, HELVIA ALMEIDA DE LIMA, WEZYA MYLENA DOS SANTOS FERREIRA ACORDÃO Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. LOTEAMENTO IRREGULAR. VENDA DE FRAÇÃO IDEAL EM EMPREENDIMENTO NÃO REGISTRADO. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DE INTEGRANTES DE GRUPO ECONÔMICO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. MULTA CONTRATUAL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. I. CASO EM EXAME Apelações cíveis interpostas por ARICELLE VANESSA BRITO DOS SANTOS BRAGA e EVARISTO DE SOUZA NETO contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos morais, declarou a nulidade de contrato de promessa de compra e venda de lote em loteamento irregular, condenou a vendedora à devolução integral do valor pago pelo comprador, ao pagamento de multa contratual e de indenização por danos morais, e excluiu da lide a empresa Evandro Monteiro Corretora, Construtora e Incorporadora de Empreendimentos Imobiliários EIRELI por ilegitimidade passiva. Os recursos discutem, de um lado, a alegada nulidade da sentença por julgamento extra petita, a incidência do Código de Defesa do Consumidor e o valor da indenização moral; e, de outro, a legitimidade passiva da empresa imobiliária e a responsabilidade solidária pelo empreendimento irregular. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se a sentença incorreu em julgamento extra petita ao declarar a nulidade do contrato quando o pedido autoral consistia na rescisão por inadimplemento; e (ii) estabelecer se a empresa imobiliária que participou da publicidade e comercialização do loteamento irregular integra a cadeia de fornecimento e responde solidariamente pelos prejuízos causados ao adquirente, bem como verificar a adequação da indenização por danos morais. III. RAZÕES DE DECIDIR A declaração de nulidade do contrato configura julgamento extra petita quando a parte autora formula pedido expresso de rescisão contratual por inadimplemento, violando o princípio da congruência previsto nos arts. 141 e 492 do CPC. A controvérsia deve ser analisada sob a perspectiva da resolução contratual por inadimplemento dos vendedores, preservando os efeitos jurídicos decorrentes do descumprimento contratual e a incidência da cláusula penal pactuada. A venda reiterada de lotes ao público, mediante organização empresarial e publicidade ostensiva, caracteriza atividade típica de fornecimento no mercado imobiliário, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor. A ausência de registro do loteamento no cartório competente e a falta de implantação da infraestrutura essencial configuram inadimplemento contratual grave dos vendedores, autorizando a resolução do contrato e o retorno das partes ao estado anterior. Reconhecida a culpa exclusiva dos fornecedores pela frustração do negócio, impõe-se a restituição integral e imediata dos valores pagos pelo comprador, sendo incabível a retenção de percentual quando a resolução decorre de conduta ilícita do vendedor. A participação ativa da empresa imobiliária na publicidade, estrutura operacional e comercialização do empreendimento irregular evidencia a formação de grupo econômico de fato e sua inserção na cadeia de fornecimento, atraindo responsabilidade solidária pelos danos causados aos consumidores. A comercialização de loteamento clandestino, associada à frustração prolongada da expectativa de aquisição regular do imóvel, ultrapassa o mero inadimplemento contratual e caracteriza dano moral indenizável. O valor da indenização deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, justificando-se a redução do montante fixado na sentença para adequação aos parâmetros adotados pelo tribunal em casos análogos. IV. DISPOSITIVO E TESE Recursos parcialmente providos. Tese de julgamento: A declaração de nulidade contratual configura julgamento extra petita quando o pedido formulado pela parte autora se limita à rescisão do contrato por inadimplemento. A comercialização de loteamento irregular sem registro e sem infraestrutura caracteriza inadimplemento do fornecedor e autoriza a resolução do contrato com restituição integral dos valores pagos pelo consumidor. A empresa que participa da publicidade e comercialização de loteamento irregular integra a cadeia de fornecimento e responde solidariamente pelos danos causados aos adquirentes. A venda de lote em empreendimento clandestino com prolongada frustração da expectativa de regularização configura dano moral indenizável, devendo o valor ser fixado segundo critérios de proporcionalidade e razoabilidade. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 141, 492 e 85, §2º; CDC, arts. 2º, 3º e 7º, parágrafo único; Lei nº 6.766/1979, arts. 37 e 47. Jurisprudência relevante citada: não indicada no acórdão. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelos Simultâneos n° 8005809-28.2020.8.05.0191, oriundos da Comarca de Paulo Afonso, em que figuram, como Recorrentes e Recorridos ARICELLE VANESSA BRITO DOS SANTOS BRAGA e EVARISTO DE SOUZA NETO. Acordam os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER E DAR PROVIMENTO PARCIAL AOS APELOS. 09

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quinta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8005809-28.2020.8.05.0191

Órgão Julgador
:
Quinta Câmara Cível

APELANTE: EVARISTO DE SOUZA NETO e outros

Advogado(s)
:
BRUNO BARBOSA HEIM, HELVIA ALMEIDA DE LIMA, WEZYA MYLENA DOS SANTOS FERREIRA, ALEXANDRE AMANCIO DOS SANTOS NETO

APELADO: ARICELLE VANESSA BRITO DOS SANTOS BRAGA e outros

Advogado(s)
:
ALEXANDRE AMANCIO DOS SANTOS NETO, BRUNO BARBOSA HEIM, HELVIA ALMEIDA DE LIMA, WEZYA MYLENA DOS SANTOS FERREIRA

ACORDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. LOTEAMENTO IRREGULAR. VENDA DE FRAÇÃO IDEAL EM EMPREENDIMENTO NÃO REGISTRADO. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DE INTEGRANTES DE GRUPO ECONÔMICO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. MULTA CONTRATUAL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Apelações cíveis interpostas por ARICELLE VANESSA BRITO DOS SANTOS BRAGA e EVARISTO DE SOUZA NETO contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos morais, declarou a nulidade de contrato de promessa de compra e venda de lote em loteamento irregular, condenou a vendedora à devolução integral do valor pago pelo comprador, ao pagamento de multa contratual e de indenização por danos morais, e excluiu da lide a empresa Evandro Monteiro Corretora, Construtora e Incorporadora de Empreendimentos Imobiliários EIRELI por ilegitimidade passiva. Os recursos discutem, de um lado, a alegada nulidade da sentença por julgamento extra petita, a incidência do Código de Defesa do Consumidor e o valor da indenização moral; e, de outro, a legitimidade passiva da empresa imobiliária e a responsabilidade solidária pelo empreendimento irregular.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a sentença incorreu em julgamento extra petita ao declarar a nulidade do contrato quando o pedido autoral consistia na rescisão por inadimplemento; e (ii) estabelecer se a empresa imobiliária que participou da publicidade e comercialização do loteamento irregular integra a cadeia de fornecimento e responde solidariamente pelos prejuízos causados ao adquirente, bem como verificar a adequação da indenização por danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A declaração de nulidade do contrato configura julgamento extra petita quando a parte autora formula pedido expresso de rescisão contratual por inadimplemento, violando o princípio da congruência previsto nos arts. 141 e 492 do CPC.

A controvérsia deve ser analisada sob a perspectiva da resolução contratual por inadimplemento dos vendedores, preservando os efeitos jurídicos decorrentes do descumprimento contratual e a incidência da cláusula penal pactuada.

A venda reiterada de lotes ao público, mediante organização empresarial e publicidade ostensiva, caracteriza atividade típica de fornecimento no mercado imobiliário, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor.

A ausência de registro do loteamento no cartório competente e a falta de implantação da infraestrutura essencial configuram inadimplemento contratual grave dos vendedores, autorizando a resolução do contrato e o retorno das partes ao estado anterior.

Reconhecida a culpa exclusiva dos fornecedores pela frustração do negócio, impõe-se a restituição integral e imediata dos valores pagos pelo comprador, sendo incabível a retenção de percentual quando a resolução decorre de conduta ilícita do vendedor.

A participação ativa da empresa imobiliária na publicidade, estrutura operacional e comercialização do empreendimento irregular evidencia a formação de grupo econômico de fato e sua inserção na cadeia de fornecimento, atraindo responsabilidade solidária pelos danos causados aos consumidores.

A comercialização de loteamento clandestino, associada à frustração prolongada da expectativa de aquisição regular do imóvel, ultrapassa o mero inadimplemento contratual e caracteriza dano moral indenizável.

O valor da indenização deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, justificando-se a redução do montante fixado na sentença para adequação aos parâmetros adotados pelo tribunal em casos análogos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recursos parcialmente providos.

Tese de julgamento
:

A declaração de nulidade contratual configura julgamento extra petita quando o pedido formulado pela parte autora se limita à rescisão do contrato por inadimplemento.

A comercialização de loteamento irregular sem registro e sem infraestrutura caracteriza inadimplemento do fornecedor e autoriza a resolução do contrato com restituição integral dos valores pagos pelo consumidor.

A empresa que participa da publicidade e comercialização de loteamento irregular integra a cadeia de fornecimento e responde solidariamente pelos danos causados aos adquirentes.

A venda de lote em empreendimento clandestino com prolongada frustração da expectativa de regularização configura dano moral indenizável, devendo o valor ser fixado segundo critérios de proporcionalidade e razoabilidade.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, arts. 141, 492 e 85, §2º; CDC, arts. 2º, 3º e 7º, parágrafo único; Lei nº 6.766/1979, arts. 37 e 47.

Jurisprudência relevante citada
: não indicada no acórdão.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelos Simultâneos n°
8005809-28.2020.8.05.0191
, oriundos da
Comarca de Paulo Afonso
, em que figuram, como Recorrentes e Recorridos
ARICELLE VANESSA BRITO DOS SANTOS BRAGA e EVARISTO DE SOUZA NETO
.

Acordam os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em
CONHECER E DAR PROVIMENTO PARCIAL AOS APELOS.

09