Tribunal: TJBA
Processo: 8018867-43.2020.8.05.0080
Classe: Apelação
Relator(a): CARMEM LUCIA SANTOS PINHEIRO
Órgão julgador: CARMEM LUCIA SANTOS PINHEIRO
Órgão colegiado: QUINTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-03
Data de publicação: 2026-03-03

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8018867-43.2020.8.05.0080 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: ELEONORA DE FARIAS RODRIGUES Advogado(s): DIEGO DE JESUS DO CARMO APELADO: ALEXSANDRO GUSTAVO PRADO CONRADO MARQUES Advogado(s):RICARDO DOS SANTOS MORAES, CAMILA ANDRADE MORAES ACORDÃO DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS. BENFEITORIAS. PANDEMIA DE COVID-19. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em exame 1.Recurso de Apelação interposto contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais e parcialmente procedente a Reconvenção em Ação de Despejo por Falta de Pagamento cumulada com Cobrança de aluguéis e encargos de contrato de locação de imóvel comercial. A Apelante pugna pelo recebimento dos aluguéis e encargos até a efetiva desocupação, pela validade da cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias e pela aplicação da multa contratual. O Apelado defende a ocorrência de força maior pela pandemia de COVID-19 para isenção dos aluguéis e a mitigação da cláusula de renúncia. II. Questão em discussão 2.Há três questões em discussão: (i) saber se a ocorrência de força maior em decorrência da pandemia de COVID-19 exonera o locatário da obrigação de pagar aluguéis e encargos, considerando a manutenção da posse do imóvel; (ii) analisar a validade e a eficácia da cláusula contratual de renúncia à indenização por benfeitorias, frente à alegação de substanciais melhorias e curto período de fruição; e (iii) verificar a aplicação de multa contratual por inadimplemento em caso de força maior. III. Razões de decidir 3. O benefício da gratuidade de justiça concedido à Apelante foi mantido, pois a mera titularidade de um imóvel comercial não é suficiente para elidir a presunção legal de hipossuficiência financeira, especialmente diante da apresentação de declaração de benefício previdenciário no valor de R$ 1.045,00. 4. Assiste razão, em parte, à Apelante. A sentença foi reformada para condenar o Apelado ao pagamento dos aluguéis e encargos locatícios desde fevereiro de 2020 até novembro de 2021. Isso porque a ocorrência de força maior, como a pandemia de COVID-19, não acarreta automaticamente a exoneração integral das obrigações contratuais locatícias. A manutenção da posse do imóvel pelo locatário impõe a continuidade da obrigação de pagar o aluguel, conforme o art. 23, I, da Lei nº 8.245/1991. Para que a suspensão ou cessação do pagamento fosse integralmente justificada, seria indispensável a demonstração da efetiva entrega do imóvel ou a rescisão formal do contrato. A jurisprudência do STJ entende que a pandemia não constitui, por si só, justificativa para a revisão de contratos (STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2.485.765/SP) e que a entrega das chaves em Juízo põe fim ao contrato de locação (STJ, AgInt no AREsp 2.013.854 DF). 5. A sentença foi mantida no tocante ao afastamento da incidência da multa contratual prevista na Cláusula 5ª. Embora o Locatário deva arcar com o custo do uso do imóvel até a devolução, as penalidades devem ser afastadas, pois o inadimplemento prolongado e a impossibilidade de fruição comercial foram resultados da crise sanitária, configurando Força Maior. O art. 393 do CC dispõe que o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de força maior, e a jurisprudência corrobora que a pandemia e as restrições comerciais afastam a multa contratual pela rescisão antecipada (TJ-MG, AC 5009086-06.2020.8.13.0313; TJ-RS, Apelação 5001218-76.2020.8.21.0014 ESTEIO). 6. A sentença foi reformada para julgar improcedente o pedido reconvencional de indenização por benfeitorias. A Cláusula 19ª do contrato de locação estabelece expressa renúncia à indenização por qualquer benfeitoria, mesmo necessária ou útil, sem direito à retenção, o que é permitido pelo art. 35 da Lei nº 8.245/1991. A Súmula 335 do STJ é clara quanto à validade da cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção nos contratos de locação (STJ, AgInt no AREsp 2.122.403 GO). A mitigação da eficácia dessa cláusula pela sentença de primeira instância não encontra amparo legal suficiente, especialmente em face da expressa disposição contratual e da jurisprudência consolidada. IV. Dispositivo 7. Recurso de apelação conhecido e parcialmente provido. ACORDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos do Recurso de Apelação nº 8018867-43.2020.8.05.0080, oriundos do M.M Juízo da 5ª Vara de Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Feira de Santana/BA, tendo, como Apelante, ELEONORA DE FARIAS RODRIGUES, e como Apelado, ALEXSANDRO GUSTAVO PRADO CONRADO MARQUES. Acordam os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER DA APELAÇÃO E DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, nos termos do voto condutor. Sala de Sessões, Assinatura e Data digital (Lei Federal 11.419/2006). PRESIDENTE DESª. CARMEM LÚCIA SANTOS PINHEIRO Relatora PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quinta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n. 8018867-43.2020.8.05.0080

Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível

APELANTE: ELEONORA DE FARIAS RODRIGUES

Advogado(s): DIEGO DE JESUS DO CARMO

APELADO: ALEXSANDRO GUSTAVO PRADO CONRADO MARQUES

Advogado(s):RICARDO DOS SANTOS MORAES, CAMILA ANDRADE MORAES

ACORDÃO

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS. BENFEITORIAS. PANDEMIA DE COVID-19. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
1.Recurso de Apelação interposto contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais e parcialmente procedente a Reconvenção em Ação de Despejo por Falta de Pagamento cumulada com Cobrança de aluguéis e encargos de contrato de locação de imóvel comercial. A Apelante pugna pelo recebimento dos aluguéis e encargos até a efetiva desocupação, pela validade da cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias e pela aplicação da multa contratual. O Apelado defende a ocorrência de força maior pela pandemia de COVID-19 para isenção dos aluguéis e a mitigação da cláusula de renúncia.

II. Questão em discussão

2.Há três questões em discussão: (i) saber se a ocorrência de força maior em decorrência da pandemia de COVID-19 exonera o locatário da obrigação de pagar aluguéis e encargos, considerando a manutenção da posse do imóvel; (ii) analisar a validade e a eficácia da cláusula contratual de renúncia à indenização por benfeitorias, frente à alegação de substanciais melhorias e curto período de fruição; e (iii) verificar a aplicação de multa contratual por inadimplemento em caso de força maior.

III. Razões de decidir
3. O benefício da gratuidade de justiça concedido à Apelante foi mantido, pois a mera titularidade de um imóvel comercial não é suficiente para elidir a presunção legal de hipossuficiência financeira, especialmente diante da apresentação de declaração de benefício previdenciário no valor de R$ 1.045,00. 4. Assiste razão, em parte, à Apelante. A sentença foi reformada para condenar o Apelado ao pagamento dos aluguéis e encargos locatícios desde fevereiro de 2020 até novembro de 2021. Isso porque a ocorrência de força maior, como a pandemia de COVID-19, não acarreta automaticamente a exoneração integral das obrigações contratuais locatícias. A manutenção da posse do imóvel pelo locatário impõe a continuidade da obrigação de pagar o aluguel, conforme o art. 23, I, da Lei nº 8.245/1991. Para que a suspensão ou cessação do pagamento fosse integralmente justificada, seria indispensável a demonstração da efetiva entrega do imóvel ou a rescisão formal do contrato. A jurisprudência do STJ entende que a pandemia não constitui, por si só, justificativa para a revisão de contratos (STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2.485.765/SP) e que a entrega das chaves em Juízo põe fim ao contrato de locação (STJ, AgInt no AREsp 2.013.854 DF). 5. A sentença foi mantida no tocante ao afastamento da incidência da multa contratual prevista na Cláusula 5ª. Embora o Locatário deva arcar com o custo do uso do imóvel até a devolução, as penalidades devem ser afastadas, pois o inadimplemento prolongado e a impossibilidade de fruição comercial foram resultados da crise sanitária, configurando Força Maior. O art. 393 do CC dispõe que o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de força maior, e a jurisprudência corrobora que a pandemia e as restrições comerciais afastam a multa contratual pela rescisão antecipada (TJ-MG, AC 5009086-06.2020.8.13.0313; TJ-RS, Apelação 5001218-76.2020.8.21.0014 ESTEIO). 6. A sentença foi reformada para julgar improcedente o pedido reconvencional de indenização por benfeitorias. A Cláusula 19ª do contrato de locação estabelece expressa renúncia à indenização por qualquer benfeitoria, mesmo necessária ou útil, sem direito à retenção, o que é permitido pelo art. 35 da Lei nº 8.245/1991. A Súmula 335 do STJ é clara quanto à validade da cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção nos contratos de locação (STJ, AgInt no AREsp 2.122.403 GO). A mitigação da eficácia dessa cláusula pela sentença de primeira instância não encontra amparo legal suficiente, especialmente em face da expressa disposição contratual e da jurisprudência consolidada.

IV. Dispositivo
7. Recurso de apelação conhecido e parcialmente provido.

ACORDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do Recurso de Apelação nº
8018867-43.2020.8.05.0080
, oriundos do M.M Juízo da 5ª Vara de Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Feira de Santana/BA, tendo, como Apelante,
ELEONORA DE FARIAS RODRIGUES
,
e como Apelado,

ALEXSANDRO GUSTAVO PRADO CONRADO MARQUES.

Acordam os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em
CONHECER
DA APELAÇÃO
E
D
AR
-LHE
PARCIAL
PROVIMENTO
, nos termos do voto condutor.

Sala de Sessões, Assinatura e Data digital (Lei Federal 11.419/2006).

PRESIDENTE

DESª. CARMEM LÚCIA SANTOS PINHEIRO

Relatora

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA