Tribunal: TJBA
Processo: 8026403-37.2022.8.05.0080
Classe: Apelação
Relator(a): ANDREA PAULA MATOS RODRIGUES DE MIRANDA
Órgão julgador: ANDREA PAULA MATOS RODRIGUES DE MIRANDA
Órgão colegiado: TERCEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-01-29
Data de publicação: 2026-01-29

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n.8026403-37.2022.8.05.0080 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: LANTAI RESIDENCIAL SPE LTDA Advogado(s): ISABELE DA SILVA TRINDADE (OAB:BA21082-A), PATRICIA SILVA BRANDAO (OAB:BA63259-A), LEONARDO ALMEIDA RIOS (OAB:BA26559-A), CAROLINA SILVEIRA DULTRA DALTRO DE CASTRO (OAB:BA32038-A) APELADO: FERNANDA KARLA SILVA DE HOLANDA DANTAS e outros Advogado(s): VICTOR CORTES MACEDO (OAB:BA39021-A), KELTON ARAPIRACA DI GOMES (OAB:BA18008-A) ACORDÃO Ementa. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO POSTERIOR DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL COM A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. CRÉDITO ASSOCIATIVO. INEXISTÊNCIA DE NOVAÇÃO AUTOMÁTICA. FUNDAMENTO EQUIVOCADO DA SENTENÇA. PROVIMENTO DO RECURSO. RETORNO DOS AUTOS PARA PROSSEGUIMENTO DA EXECUÇÃO QUANTO AO SALDO RESIDUAL I. Caso em exame. 1. Trata-se de apelação cível interposta por incorporadora-exequente contra sentença que acolheu exceção de pré-executividade e declarou extinta a execução, com fundamento no art. 924, I, do CPC, sob o entendimento de que o débito cobrado estaria quitado em razão da celebração de contrato de compra e venda e financiamento habitacional com alienação fiduciária, firmado pelos devedores com a Caixa Econômica Federal, na modalidade de crédito associativo. II. Questão em discussão 2. Discute-se se o contrato de financiamento habitacional firmado na modalidade de crédito associativo tem o condão de extinguir as obrigações assumidas no compromisso de compra e venda de imóvel, afastando a exigibilidade do título executivo, ou se subsiste obrigação residual em favor da incorporadora, a ser apurada no âmbito da execução. III. Razões de decidir 3. O contrato firmado com a Caixa Econômica Federal (ID 79365599) insere-se na modalidade de crédito associativo, disciplinada pelas Leis nº 4.380/64 e nº 10.188/2001, cuja finalidade é a produção do empreendimento, mediante repasse progressivo de recursos à construtora, e não a quitação integral do preço ajustado no compromisso de compra e venda. 4. O crédito associativo distingue-se do financiamento tradicional de saldo devedor, pois não opera substituição de credores nem implica repasse integral do valor da unidade no ato da contratação, de modo que não há novação ou quitação automática das obrigações originais, salvo prova inequívoca de liquidação integral ou novação expressa, nos termos do art. 360 do Código Civil. 5. A jurisprudência dos Tribunais Pátrios reconhece que o contrato de financiamento com alienação fiduciária, ainda que firmado na modalidade associativa e com participação da incorporadora, não produz efeito novatório em relação à promessa de compra e venda, devendo a extinção da execução fundar-se em prova cabal de quitação. 6. O equívoco da sentença reside, portanto, em presumir a extinção do débito com base na existência do contrato de crédito associativo, sem exigir a demonstração da origem e composição das parcelas supostamente quitadas, contrariando o art. 373, I, do CPC, que impõe ao credor o ônus de comprovar o fato constitutivo de seu direito. 7. Embora a inexistência de novação automática afaste a quitação presumida, não autoriza a presunção inversa de subsistência do crédito, sendo indispensável que a exequente demonstre, documentalmente, o saldo residual não abrangido pelo financiamento, a fim de evitar duplicidade de cobrança e preservar o princípio da boa-fé objetiva. IV. Dispositivo e tese 8. Recurso conhecido e provido para reformar a sentença e afastar o reconhecimento de quitação automática do débito, determinando o prosseguimento da execução no juízo de origem. Tese de julgamento: 9. A inexistência de novação automática não afasta o dever da construtora de comprovar a subsistência do crédito, cabendo-lhe demonstrar de forma inequívoca que as parcelas exigidas não foram quitadas ou repassadas no âmbito do contrato de financiamento. 10. Ainda que o contrato de financiamento não importe novação, cabe à construtora demonstrar a efetiva subsistência do crédito exigido, sob pena de enriquecimento sem causa. Dispositivos legais relevantes citados: Código de Processo Civil, arts. 373, 783 e 924, I; Código Civil, art. 360; Leis nº 4.380/1964 e nº 10.188/2001. Jurisprudência relevante citada: TJ-SP - Apelação Cível: 1041697-12.2022.8 .26.0002 São Paulo, Relator.: Lia Porto, Data de Julgamento: 18/03/2023, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/03/2023; TJ-SC - Apelação: 5017583-67.2020 .8.24.0033, Relator.: Raulino Jacó Bruning, Data de Julgamento: 14/12/2023, Primeira Câmara de Direito Civil. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 8026403-37.2022.8.05.0080, que figuram como parte recorrente LANTAI RESIDENCIAL SPE LTDA. e parte recorrida FERNANDA KARLA SILVA DE HOLANDA DANTAS e JURACY RAIMUNDO CERQUEIRA DANTAS JUNIOR: ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em CONHECER O RECURSO e, no mérito, DAR PROVIMENTO À APELAÇÃO, para reformar a sentença e afastar o reconhecimento de quitação automática do débito exequendo, determinando o prosseguimento da execução no juízo de origem, a fim de que a exequente seja instada a demonstrar, mediante prova documental ou técnica, a existência, origem e extensão do eventual saldo residual não abrangido pelo contrato de financiamento habitacional firmado na modalidade de crédito associativo (ID 79365599), nos termos do voto do eminente Relator. Sala das Sessões da 3ª Câmara Cível, datado e assinado eletronicamente. PRESIDENTE ANDRÉA PAULA MATOS RODRIGUES DE MIRANDA Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo: APELAÇÃO CÍVEL n.8026403-37.2022.8.05.0080

Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível

APELANTE: LANTAI RESIDENCIAL SPE LTDA

Advogado(s): ISABELE DA SILVA TRINDADE (OAB:BA21082-A), PATRICIA SILVA BRANDAO (OAB:BA63259-A), LEONARDO ALMEIDA RIOS (OAB:BA26559-A), CAROLINA SILVEIRA DULTRA DALTRO DE CASTRO (OAB:BA32038-A)

APELADO: FERNANDA KARLA SILVA DE HOLANDA DANTAS e outros

Advogado(s): VICTOR CORTES MACEDO (OAB:BA39021-A), KELTON ARAPIRACA DI GOMES (OAB:BA18008-A)

ACORDÃO

Ementa
. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO POSTERIOR DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL COM A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. CRÉDITO ASSOCIATIVO. INEXISTÊNCIA DE NOVAÇÃO AUTOMÁTICA. FUNDAMENTO EQUIVOCADO DA SENTENÇA. PROVIMENTO DO RECURSO. RETORNO DOS AUTOS PARA PROSSEGUIMENTO DA EXECUÇÃO QUANTO AO SALDO RESIDUAL

I. Caso em exame.

1. Trata-se de apelação cível interposta por incorporadora-exequente contra sentença que acolheu exceção de pré-executividade e declarou extinta a execução, com fundamento no art. 924, I, do CPC, sob o entendimento de que o débito cobrado estaria quitado em razão da celebração de contrato de compra e venda e financiamento habitacional com alienação fiduciária, firmado pelos devedores com a Caixa Econômica Federal, na modalidade de crédito associativo.

II. Questão em discussão

2. Discute-se se o contrato de financiamento habitacional firmado na modalidade de crédito associativo tem o condão de extinguir as obrigações assumidas no compromisso de compra e venda de imóvel, afastando a exigibilidade do título executivo, ou se subsiste obrigação residual em favor da incorporadora, a ser apurada no âmbito da execução.

III. Razões de decidir

3. O contrato firmado com a Caixa Econômica Federal (ID 79365599) insere-se na modalidade de crédito associativo, disciplinada pelas Leis nº 4.380/64 e nº 10.188/2001, cuja finalidade é a produção do empreendimento, mediante repasse progressivo de recursos à construtora, e não a quitação integral do preço ajustado no compromisso de compra e venda.

4. O crédito associativo distingue-se do financiamento tradicional de saldo devedor, pois não opera substituição de credores nem implica repasse integral do valor da unidade no ato da contratação, de modo que não há novação ou quitação automática das obrigações originais, salvo prova inequívoca de liquidação integral ou novação expressa, nos termos do art. 360 do Código Civil.

5. A jurisprudência dos Tribunais Pátrios reconhece que o contrato de financiamento com alienação fiduciária, ainda que firmado na modalidade associativa e com participação da incorporadora, não produz efeito novatório em relação à promessa de compra e venda, devendo a extinção da execução fundar-se em prova cabal de quitação.

6. O equívoco da sentença reside, portanto, em presumir a extinção do débito com base na existência do contrato de crédito associativo, sem exigir a demonstração da origem e composição das parcelas supostamente quitadas, contrariando o art. 373, I, do CPC, que impõe ao credor o ônus de comprovar o fato constitutivo de seu direito.

7. Embora a inexistência de novação automática afaste a quitação presumida, não autoriza a presunção inversa de subsistência do crédito, sendo indispensável que a exequente demonstre, documentalmente, o saldo residual não abrangido pelo financiamento, a fim de evitar duplicidade de cobrança e preservar o princípio da boa-fé objetiva.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso conhecido e provido para reformar a sentença e afastar o reconhecimento de quitação automática do débito, determinando o prosseguimento da execução no juízo de origem.

Tese de julgamento:

9. A inexistência de novação automática não afasta o dever da construtora de comprovar a subsistência do crédito, cabendo-lhe demonstrar de forma inequívoca que as parcelas exigidas não foram quitadas ou repassadas no âmbito do contrato de financiamento.

10. Ainda que o contrato de financiamento não importe novação, cabe à construtora demonstrar a efetiva subsistência do crédito exigido, sob pena de enriquecimento sem causa.

Dispositivos legais relevantes citados
: Código de Processo Civil, arts. 373, 783 e 924, I; Código Civil, art. 360; Leis nº 4.380/1964 e nº 10.188/2001.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-SP - Apelação Cível: 1041697-12.2022.8 .26.0002 São Paulo, Relator.: Lia Porto, Data de Julgamento: 18/03/2023, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/03/2023; TJ-SC - Apelação: 5017583-67.2020 .8.24.0033, Relator.: Raulino Jacó Bruning, Data de Julgamento: 14/12/2023, Primeira Câmara de Direito Civil.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos de
APELAÇÃO CÍVEL Nº 8026403-37.2022.8.05.0080
, que figuram como parte recorrente
LANTAI RESIDENCIAL SPE LTDA.
e parte recorrida
FERNANDA KARLA SILVA DE HOLANDA DANTAS e JURACY RAIMUNDO CERQUEIRA DANTAS JUNIOR
:

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em
CONHECER O RECURSO e, no mérito, DAR PROVIMENTO À APELAÇÃO,
para reformar a sentença e afastar o reconhecimento de quitação automática do débito exequendo, determinando o prosseguimento da execução no juízo de origem, a fim de que a exequente seja instada a demonstrar, mediante prova documental ou técnica, a existência, origem e extensão do eventual saldo residual não abrangido pelo contrato de financiamento habitacional firmado na modalidade de crédito associativo (ID 79365599), nos termos do voto do eminente Relator.

Sala das Sessões da 3ª Câmara Cível, datado e assinado eletronicamente.

PRESIDENTE

ANDRÉA PAULA MATOS RODRIGUES DE MIRANDA

Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA