Tribunal: TJBA
Processo: 8000628-60.2020.8.05.0154
Classe: Apelação
Relator(a): ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS
Órgão julgador: ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS
Órgão colegiado: TERCEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-08-20
Data de publicação: 2025-08-20

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8000628-60.2020.8.05.0154 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: RAFAEL GOMES DOS SANTOS Advogado(s): CAMILA LOF PEREIRA, ERIKA BENITA DA SILVA SANTOS APELADO: BOSQUE DOS GIRASSOIS I EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA e outros Advogado(s):CAROLINA VIEIRA GIOVANUCI A2 ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEADORA QUE NÃO É ENQUADRADA COMO INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. ALEGAÇÃO DE ABUSIVIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADES. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. I. Caso em exame: Trata-se de apelação interposta por Rafael Gomes dos Santos contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação revisional de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, na qual pleiteava a revisão de cláusulas contratuais, declaração de nulidade de encargos e tarifas, bem como afastamento da mora e declaração de nulidade da cobrança da comissão de corretagem. A sentença, ademais, julgou procedente o pedido reconvencional, condenando o autor ao pagamento das parcelas em aberto e encargos contratuais. II. Questão em discussão: A controvérsia recursal gira em torno da legalidade da cobrança de tarifa de administração, da capitalização mensal de juros, dos encargos moratórios e da comissão de corretagem. Discute-se também a possibilidade de revisão contratual à luz da legislação consumerista e princípios do direito contratual contemporâneo. III. Razões de decidir: O contrato firmado entre as partes não se submete às regras aplicáveis às instituições financeiras, sendo vedada a capitalização mensal de juros. No entanto, constatou-se a incidência apenas de juros anuais, com correção monetária pelo IGPM, ambos previstos contratualmente. A cláusula de cobrança da tarifa de administração mostra-se válida diante da sua expressa previsão contratual e vinculação a serviço efetivamente prestado. Não se verificou abusividade nos encargos moratórios, tampouco foram descaracterizados os pressupostos da mora. A questão dos depósitos judiciais deve ser discutida em sede de cumprimento de sentença, diante da procedência do pedido reconvencional e da necessidade de recálculo. Embora modificada parte da fundamentação, a improcedência dos pedidos iniciais deve ser mantida. IV. Dispositivo e tese: Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: "A capitalização mensal de juros somente é permitida às instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional. A incidência de juros anuais e correção pelo IGPM é válida se prevista em contrato de promessa de compra e venda. É válida a cobrança ao comprador do pagamento da comissão de corretagem, desde que expressamente prevista em contrato e correspondente a serviço prestado. A ausência de abusividade nas cláusulas contratuais afasta a revisão pretendida e não descaracteriza a mora." Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8000628-60.2020.8.05.0154, em que figuram como apelante RAFAEL GOMES DOS SANTOS e como apelada BOSQUE DOS GIRASSOIS I EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA e RIZZO PARTICIPACOES IMOBILIARIAS LTDA. ACORDAM os desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do Relator.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8000628-60.2020.8.05.0154

Órgão Julgador
:
Terceira Câmara Cível

APELANTE: RAFAEL GOMES DOS SANTOS

Advogado(s)
:
CAMILA LOF PEREIRA, ERIKA BENITA DA SILVA SANTOS

APELADO: BOSQUE DOS GIRASSOIS I EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA e outros

Advogado(s)
:
CAROLINA VIEIRA GIOVANUCI

A2

ACORDÃO

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEADORA QUE NÃO É ENQUADRADA COMO INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. ALEGAÇÃO DE ABUSIVIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADES. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame: Trata-se de apelação interposta por Rafael Gomes dos Santos contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação revisional de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, na qual pleiteava a revisão de cláusulas contratuais, declaração de nulidade de encargos e tarifas, bem como afastamento da mora e declaração de nulidade da cobrança da comissão de corretagem. A sentença, ademais, julgou procedente o pedido reconvencional, condenando o autor ao pagamento das parcelas em aberto e encargos contratuais.

II. Questão em discussão: A controvérsia recursal gira em torno da legalidade da cobrança de tarifa de administração, da capitalização mensal de juros, dos encargos moratórios e da comissão de corretagem. Discute-se também a possibilidade de revisão contratual à luz da legislação consumerista e princípios do direito contratual contemporâneo.

III. Razões de decidir: O contrato firmado entre as partes não se submete às regras aplicáveis às instituições financeiras, sendo vedada a capitalização mensal de juros. No entanto, constatou-se a incidência apenas de juros anuais, com correção monetária pelo IGPM, ambos previstos contratualmente. A cláusula de cobrança da tarifa de administração mostra-se válida diante da sua expressa previsão contratual e vinculação a serviço efetivamente prestado. Não se verificou abusividade nos encargos moratórios, tampouco foram descaracterizados os pressupostos da mora. A questão dos depósitos judiciais deve ser discutida em sede de cumprimento de sentença, diante da procedência do pedido reconvencional e da necessidade de recálculo. Embora modificada parte da fundamentação, a improcedência dos pedidos iniciais deve ser mantida.

IV. Dispositivo e tese: Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: "A capitalização mensal de juros somente é permitida às instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional. A incidência de juros anuais e correção pelo IGPM é válida se prevista em contrato de promessa de compra e venda. É válida a cobrança ao comprador do pagamento da comissão de corretagem, desde que expressamente prevista em contrato e correspondente a serviço prestado. A ausência de abusividade nas cláusulas contratuais afasta a revisão pretendida e não descaracteriza a mora."

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.
8000628-60.2020.8.05.0154
, em que figuram como apelante RAFAEL GOMES DOS SANTOS e como apelada BOSQUE DOS GIRASSOIS I EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA e RIZZO PARTICIPACOES IMOBILIARIAS LTDA.

ACORDAM
os desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade,
em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso
, nos termos do voto do Relator.