Tribunal: TJBA
Processo: 0505205-04.2014.8.05.0274
Classe: Apelação
Relator(a): DINALVA GOMES LARANJEIRA PIMENTEL
Órgão julgador: DINALVA GOMES LARANJEIRA PIMENTEL
Órgão colegiado: QUARTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-08-29
Data de publicação: 2025-08-29

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quarta Câmara Cível Gabinete da Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0505205-04.2014.8.05.0274 Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível Relator: Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel APELANTE: MARILENE BRITO CUNHA e outros (4) Advogado(s): WALDENYA DE CERQUEIRA JATOBA APELADO: WESLEY PINTO COUTO e outros Advogado(s): EDUARDO CARVALHO TAYAROL FERREIRA, FLAVIO FARIAS DE CARVALHO, BRUNO SANTOS SOUSA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA FUNDADA EM CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INAPLICABILIDADE DO CDC EM RELAÇÃO ENTRE PARTICULARES, EM QUE NÃO HÁ PROVA DA EXPLORAÇÃO DA ATIVIDADE DE CONSTRUÇÃO/INCORPORAÇÃO DE MANEIRA HABITUAL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO REJEITADA POR DESPROPORCIONALIDADE ENTRE AS OBRIGAÇÕES INADIMPLIDAS. RECONHECIMENTO DE PAGAMENTO PARCIAL DA TERCEIRA PARCELA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em exame 1. Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença que os condenou solidariamente ao pagamento de R$ 88.073,00, referente ao saldo devedor de contrato de compra e venda de imóvel. Os apelantes alegaram erro procedimental pela não reunião com ação indenizatória conexa; exceção do contrato não cumprido em razão de vício na vaga de garagem; redução da multa contratual; reconhecimento de pagamentos efetuados e abusividade de cláusulas contratuais sob alegação de relação consumerista. II. Questões em discussão 2. Há seis questões em discussão: (i) saber se houve erro procedimental pela não reunião da ação de cobrança com ação indenizatória conexa; (ii) saber se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor à relação contratual entre as partes; (iii) saber se é cabível a exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus) em razão de vício na vaga de garagem; (iv) saber se a multa contratual deve incidir sobre o valor integral do contrato ou apenas sobre as parcelas inadimplidas; (v) saber se os juros pactuados são abusivos; e (vi) saber se deve ser reconhecido o pagamento da terceira parcela (antepenúltima) para fins de abatimento do débito. III. Razões de decidir 3. Inaplicabilidade do CDC: O contrato foi firmado entre particulares, não restando demonstrado o exercício de atividade de construção/incorporação por parte dos apelados, tampouco a habitualidade do desenvolvimento desta profissão, sendo patente a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. 4. Erro procedimental: A reunião de ações conexas é facultativa, não obrigatória, sendo obrigatória apenas quando há risco de decisões conflitantes. Na hipótese, embora a causa de pedir seja a mesma (contrato de compra e venda), os pedidos são diversos (cobrança da dívida versus indenização por vício), não se vislumbrando perigo de decisões conflitantes. 5. Exceção do contrato não cumprido: Embora a exceptio non adimpleti contractus seja matéria perfeitamente arguível em sede de contestação, não pode ser acolhida por ausência de proporcionalidade entre os inadimplementos. O vendedor entregou todo o imóvel, sendo apenas as condições da vaga de garagem (obrigação acessória) a parcela em desconformidade contratual, descumprimento, em muito, menor àquele perpetrado pelos apelantes, que deixaram de pagar o saldo do preço (obrigação principal), confessado ter pago apenas 70% do preço estipulado. 6. Multa contratual e juros: Não se tratando de contrato de adesão, as cláusulas foram devidamente convencionadas, cumprindo prestigiar os princípios da autonomia da vontade e da força obrigatória dos contratos. A multa de 20% sobre o valor total da venda e os juros pactuados foram livremente estipulados, não havendo inadequação ou desproporcionalidade. 7. Reconhecimento de pagamento: Restou comprovado, pelos depósitos documentados, que a terceira parcela encontra-se adimplida, devendo ser decotado do valor devido a quantia de R$ 24.500,00. IV. Dispositivo e tese 8. Recurso parcialmente provido. Sucumbência recíproca na proporção de 80% para os apelantes e 20% para os apelados. Tese de julgamento: "1. É inaplicável o Código de Defesa do Consumidor em contratos de compra e venda de imóvel firmados entre particulares quando não demonstrada a habitualidade da atividade de construção/incorporação. 2. A reunião de ações conexas é facultativa, sendo obrigatória apenas quando há risco de decisões conflitantes. 3. A exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus) é matéria arguível em contestação, mas exige proporcionalidade entre os inadimplementos das obrigações pelas partes contratantes. 4. Em contratos livremente pactuados entre particulares, devem ser prestigiados os princípios da autonomia da vontade e da força obrigatória dos contratos, mantendo-se multas e juros convencionados quando não manifestamente desproporcionais." ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, preambularmente identificados, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, conforme certidão de julgamento, em DAR PARCIAL PROVIMENTO, nos termos do quanto fundamentado no voto da excelentíssima Relatora, adiante registrado e que a este se integra. Salvador, data registrada no sistema.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quarta Câmara Cível

Gabinete da Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel

Processo:
APELAÇÃO CÍVEL n. 0505205-04.2014.8.05.0274

Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível

Relator:

Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel

APELANTE: MARILENE BRITO CUNHA e outros (4)

Advogado(s): WALDENYA DE CERQUEIRA JATOBA

APELADO: WESLEY PINTO COUTO e outros

Advogado(s): EDUARDO CARVALHO TAYAROL FERREIRA, FLAVIO FARIAS DE CARVALHO, BRUNO SANTOS SOUSA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA FUNDADA EM CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INAPLICABILIDADE DO CDC EM RELAÇÃO ENTRE PARTICULARES, EM QUE NÃO HÁ PROVA DA EXPLORAÇÃO DA ATIVIDADE DE CONSTRUÇÃO/INCORPORAÇÃO DE MANEIRA HABITUAL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO REJEITADA POR DESPROPORCIONALIDADE ENTRE AS OBRIGAÇÕES INADIMPLIDAS. RECONHECIMENTO DE PAGAMENTO PARCIAL DA TERCEIRA PARCELA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença que os condenou solidariamente ao pagamento de R$ 88.073,00, referente ao saldo devedor de contrato de compra e venda de imóvel. Os apelantes alegaram erro procedimental pela não reunião com ação indenizatória conexa; exceção do contrato não cumprido em razão de vício na vaga de garagem; redução da multa contratual; reconhecimento de pagamentos efetuados e abusividade de cláusulas contratuais sob alegação de relação consumerista.

II. Questões em discussão

2.
Há seis questões em discussão: (i) saber se houve erro procedimental pela não reunião da ação de cobrança com ação indenizatória conexa; (ii) saber se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor à relação contratual entre as partes; (iii) saber se é cabível a exceção do contrato não cumprido (
exceptio non adimpleti contractus
) em razão de vício na vaga de garagem; (iv) saber se a multa contratual deve incidir sobre o valor integral do contrato ou apenas sobre as parcelas inadimplidas; (v) saber se os juros pactuados são abusivos; e (vi) saber se deve ser reconhecido o pagamento da terceira parcela (antepenúltima) para fins de abatimento do débito.

III. Razões de decidir

3.
Inaplicabilidade do CDC:
O contrato foi firmado entre particulares, não restando demonstrado o exercício de atividade de construção/incorporação por parte dos apelados, tampouco a habitualidade do desenvolvimento desta profissão, sendo patente a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor.

4.
Erro procedimental:
A reunião de ações conexas é facultativa, não obrigatória, sendo obrigatória apenas quando há risco de decisões conflitantes. Na hipótese, embora a causa de pedir seja a mesma (contrato de compra e venda), os pedidos são diversos (cobrança
da dívida
versus indenização por vício), não se vislumbrando perigo de decisões conflitantes.

5.
Exceção do contrato não cumprido:
Embora a
exceptio non adimpleti contractus
seja matéria perfeitamente arguível em sede de contestação, não pode ser acolhida por ausência de proporcionalidade entre os inadimplementos. O vendedor entregou todo o imóvel, sendo apenas as condições da vaga de garagem (obrigação acessória) a parcela em desconformidade contratual, descumprimento,
em
muito, menor àquele perpetrado pelos apelantes, que deixaram de pagar o saldo do preço (obrigação principal), confessa
d
o ter pago apenas 70% do preço estipulado.

6.
Multa contratual e juros:
Não se tratando de contrato de adesão, as cláusulas foram devidamente convencionadas, cumprindo prestigiar os princípios da autonomia da vontade e da força obrigatória dos contratos. A multa de 20% sobre o valor total da venda e os juros pactuados foram livremente estipulados, não havendo inadequação ou desproporcionalidade.

7.
Reconhecimento de pagamento:
Restou comprovado, pelos depósitos documentados, que a terceira parcela encontra-se adimplida, devendo ser decotado do valor devido a quantia de R$ 24.500,00.

IV. Dispositivo e tese

8.
Recurso parcialmente provido. Sucumbência recíproca na proporção de 80% para os apelantes e 20% para os apelados.

Tese de julgamento:
"1. É inaplicável o Código de Defesa do Consumidor em contratos de compra e venda de imóvel firmados entre particulares quando não demonstrada a habitualidade da atividade de construção/incorporação. 2. A reunião de ações conexas é facultativa, sendo obrigatória apenas quando há risco de decisões conflitantes. 3. A exceção do contrato não cumprido (
exceptio non adimpleti contractus
) é matéria arguível em contestação, mas exige proporcionalidade entre os inadimplementos das
obrigações pelas
partes contratantes. 4. Em contratos livremente pactuados entre particulares, devem ser prestigiados os princípios da autonomia da vontade e da força obrigatória dos contratos, mantendo-se multas e juros convencionados quando não manifestamente desproporcionais."

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, preambularmente identificados,
ACORDAM
os Desembargadores integrantes da
Quarta Câmara Cível
do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia,
conforme certidão de julgamento
, em
DAR PARCIAL
PROVIMENTO
, nos termos do quanto fundamentado no voto da excelentíssima Relatora, adiante registrado e que a este se integra.

Salvador, data registrada no sistema.