Tribunal: TJBA
Processo: 8000098-83.2019.8.05.0124
Classe: Apelação
Relator(a): GARDENIA PEREIRA DUARTE
Órgão julgador: GARDENIA PEREIRA DUARTE
Órgão colegiado: QUARTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-12-18
Data de publicação: 2025-12-18

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quarta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8000098-83.2019.8.05.0124 Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível APELANTE: ASSOCIACAO DOS MORADORES E PROP.DO LOT ENSEADA DO ARAUA Advogado(s): FERNANDO VAZ COSTA NETO, EDUARDO JORGE ALBUQUERQUE DE MENEZES FILHO APELADO: HAROLDO CARLOS SCHINDLER COUTINHO Advogado(s):ANDRE LUIZ PINTO DANTAS ACORDÃO DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE TAXAS ASSOCIATIVAS. LOTEAMENTO FECHADO COM CARACTERÍSTICAS DE CONDOMÍNIO DE LOTES. CUSTOS PARA MANUTENÇÃO DE ÁREAS COMUNS. RATEIO NECESSÁRIO ENTRE OS COPORPRIETÁRIOS. PERSPECTIVA SIMILAR AO CONDOMÍNIO EDILÍCIO. PROPRIETÁRIO NÃO ASSOCIADO FORMALMENTE. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. REFORMA DA SENTENÇA. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta pela Associação dos Moradores e Proprietários do Loteamento Enseada do Arauá contra sentença que julgou improcedente a ação de cobrança de taxas de manutenção e conservação de proprietário de lote, sob o fundamento da inaplicabilidade da obrigação a não associados, conforme o Tema 492 do STF. A parte autora sustenta que o loteamento possui características de condomínio de lotes, com estatuto registrado desde 1987, sendo os encargos cobrados relativos ao período de 2014 a 2018. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é válida a cobrança de taxas de manutenção por associação de moradores a proprietário não formalmente associado em loteamento fechado com características de condomínio de lotes; (ii) determinar se a existência de estatuto registrado, anterior à Lei nº 13.465/2017, e a ciência do adquirente sobre as obrigações são suficientes para afastar a aplicação estrita dos Temas 492 do STF e 882 do STJ. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O art. 1.358-A do Código Civil, incluído pela Lei nº 13.465/2017, autoriza a constituição de condomínio de lotes, aplicando-lhe, no que couber, as regras do condomínio edilício, o que permite a cobrança de encargos a todos os titulares, independentemente de associação formal. 4. O art. 36-A da Lei nº 6.766/79 reconhece a função administrativa das associações de moradores, vinculando os titulares de direitos à normatização constante de seus atos constitutivos, desde que registrados. 5. A existência de estatuto registrado desde 1987 e a aquisição do imóvel pelo recorrido em 1985, com expressa referência ao loteamento, evidenciam ciência e aceitação tácita dos encargos, especialmente diante do usufruto contínuo de serviços como segurança, pavimentação, iluminação e áreas de lazer. 6. A aplicação irrestrita do Tema 492 do STF e do Tema 882 do STJ deve ser relativizada em hipóteses que evidenciem enriquecimento sem causa, nos termos do art. 884 do Código Civil, quando demonstrada a ciência do adquirente e a publicidade das obrigações. 7. A jurisprudência do STJ admite flexibilização da tese vinculante em situações específicas, como a de loteamentos com características de condomínio de fato ou irregulares, especialmente diante de proveito direto do morador com os serviços prestados pela associação. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso provido. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível nº 8000098-83.2019.8.05.0124, em que figuram como apelante ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES E PROP.DO LOT ENSEADA DO ARAUA e como apelado HAROLDO CARLOS SCHINDLER COUTINHO ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em conhecer e DAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto da eminente Relatora. Sala das Sessões, data registrada no sistema. Desa. GARDÊNIA PEREIRA DUARTE Relatora

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quarta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8000098-83.2019.8.05.0124

Órgão Julgador
:
Quarta Câmara Cível

APELANTE: ASSOCIACAO DOS MORADORES E PROP.DO LOT ENSEADA DO ARAUA

Advogado(s)
:
FERNANDO VAZ COSTA NETO, EDUARDO JORGE ALBUQUERQUE DE MENEZES FILHO

APELADO: HAROLDO CARLOS SCHINDLER COUTINHO

Advogado(s)
:
ANDRE LUIZ PINTO DANTAS

ACORDÃO

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE TAXAS ASSOCIATIVAS. LOTEAMENTO FECHADO COM CARACTERÍSTICAS DE CONDOMÍNIO DE LOTES. CUSTOS PARA MANUTENÇÃO DE ÁREAS COMUNS. RATEIO NECESSÁRIO ENTRE OS COPORPRIETÁRIOS. PERSPECTIVA SIMILAR AO CONDOMÍNIO EDILÍCIO. PROPRIETÁRIO NÃO ASSOCIADO FORMALMENTE. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. REFORMA DA SENTENÇA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação Cível interposta pela Associação dos Moradores e Proprietários do Loteamento Enseada do Arauá contra sentença que julgou improcedente a ação de cobrança de taxas de manutenção e conservação de proprietário de lote, sob o fundamento da inaplicabilidade da obrigação a não associados, conforme o Tema 492 do STF. A parte autora sustenta que o loteamento possui características de condomínio de lotes, com estatuto registrado desde 1987, sendo os encargos cobrados relativos ao período de 2014 a 2018.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há duas questões em discussão: (i) definir se é válida a cobrança de taxas de manutenção por associação de moradores a proprietário não formalmente associado em loteamento fechado com características de condomínio de lotes; (ii) determinar se a existência de estatuto registrado, anterior à Lei nº 13.465/2017, e a ciência do adquirente sobre as obrigações são suficientes para afastar a aplicação estrita dos Temas 492 do STF e 882 do STJ.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O art. 1.358-A do Código Civil, incluído pela Lei nº 13.465/2017, autoriza a constituição de condomínio de lotes, aplicando-lhe, no que couber, as regras do condomínio edilício, o que permite a cobrança de encargos a todos os titulares, independentemente de associação formal.

4.

O art. 36-A da Lei nº 6.766/79 reconhece a função administrativa das associações de moradores, vinculando os titulares de direitos à normatização constante de seus atos constitutivos, desde que registrados.

5.

A existência de estatuto registrado desde 1987 e a aquisição do imóvel pelo recorrido em 1985, com expressa referência ao loteamento, evidenciam ciência e aceitação tácita dos encargos, especialmente diante do usufruto contínuo de serviços como segurança, pavimentação, iluminação e áreas de lazer.

6.

A aplicação irrestrita do Tema 492 do STF e do Tema 882 do STJ deve ser relativizada em hipóteses que evidenciem enriquecimento sem causa, nos termos do art. 884 do Código Civil, quando demonstrada a ciência do adquirente e a publicidade das obrigações.

7.

A jurisprudência do STJ admite flexibilização da tese vinculante em situações específicas, como a de loteamentos com características de condomínio de fato ou irregulares, especialmente diante de proveito direto do morador com os serviços prestados pela associação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.

Recurso provido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível nº
8000098-83.2019.8.05.0124
, em que figuram como apelante
ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES E PROP.DO LOT ENSEADA DO ARAUA
e como apelado
HAROLDO CARLOS SCHINDLER COUTINHO

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em conhecer e
DAR PROVIMENTO AO RECURSO
, nos termos do voto da eminente Relatora.

Sala das Sessões, data registrada no sistema.

Desa. GARDÊNIA PEREIRA DUARTE

Relatora