Tribunal: TJBA
Processo: 8007774-20.2019.8.05.0080
Classe: Apelação
Relator(a): JOSE JORGE LOPES BARRETO DA SILVA
Órgão julgador: JOSE JORGE LOPES BARRETO DA SILVA
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-05-26
Data de publicação: 2025-05-26

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8007774-20.2019.8.05.0080 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: AIDNI SAMPAIO REIS Advogado(s): GIVANILDO FERNANDES LEONIDAS APELADO: LUZINETE FERREIRA DE OLIVEIRA Advogado(s):WIVERSON GEORGE DE OLIVEIRA ACORDÃO DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO PARCIAL. EXCLUSÃO DE PEDIDOS ESTRANHOS À LIDE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta por AIDNI SAMPAIO REIS contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de indenização por danos morais e materiais ajuizada por LUZINETE FERREIRA DE OLIVEIRA, declarando resolvido o contrato de compra e venda firmado entre as partes e condenando a ré à devolução de 95% do valor pago pela autora, com exclusão da comissão de corretagem, corrigido monetariamente e com juros legais. A autora havia firmado contrato para aquisição de imóvel no valor de R$ 140.000,00, com pagamento de sinal de R$ 30.000,00. Diante da não concretização do financiamento, foi celebrado contrato de locação, seguido de controvérsia quanto à desistência da venda e à restituição das arras. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se é admissível a apreciação de pedidos relacionados à multa contratual e à inadimplência de aluguéis no âmbito da presente demanda; (ii) estabelecer a natureza jurídica das arras pagas pela autora; (iii) determinar o percentual razoável de retenção do valor pago a título de arras pela vendedora, à luz do princípio da proporcionalidade. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Os pedidos relativos à multa contratual e à cobrança de aluguéis não podem ser analisados na presente ação, por extrapolarem os limites objetivos da lide e violarem o contraditório e a ampla defesa, sendo matéria própria de ação autônoma, especialmente após a extinção sem resolução de mérito da ação de despejo anteriormente proposta. 4.A cláusula contratual de irrevogabilidade e irretratabilidade, sem menção ao direito de arrependimento, confere às arras natureza confirmatória, conforme previsão do art. 417 do Código Civil. 5. A autora não demonstrou, por prova documental, a efetiva liberação do financiamento bancário, mesmo após longo trâmite processual, justificando-se a resolução do contrato por inexecução de obrigação a ela imputável. 6. Embora legítima a retenção das arras, o valor integral de R$ 30.000,00 mostra-se excessivo em relação ao valor do imóvel, devendo a penalidade ser reduzida equitativamente, nos termos do art. 413 do Código Civil e da jurisprudência do STJ, fixando-se a retenção em 20% do valor pago. 7. A utilização dos meios legais de defesa pela apelante não configura litigância de má-fé, não sendo cabível condenação a esse título. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. A análise de pedidos relacionados à multa contratual e à inadimplência de aluguéis é incabível em ação de rescisão contratual de compra e venda, quando tais pedidos não integram o objeto da lide e não foram instruídos no processo. 2. Arras pagas com cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, sem previsão de arrependimento, têm natureza confirmatória, nos termos do art. 417 do CC. 3. A retenção de arras confirmatórias pode ser reduzida equitativamente, nos termos do art. 413 do CC, quando o valor integral for manifestamente excessivo diante das circunstâncias do caso concreto. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 8007774-20.2019.8.05.0080, em que figuram, como apelante, AIDNI SAMPAIO REIS, e, como apelada, LUZINETE FERREIRA DE OLIVEIRA, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora que compõe a Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, por maioria, em DAR PARCIAL PROVIMENTO à Apelação, para reconhecer a natureza confirmatória das arras pagas e autorizar sua retenção parcial pela ré, no importe de 20% do valor pago a título de arras, determinando a devolução do valor excedente à autora, com correção monetária desde o pagamento e juros legais desde a citação; e assim o fazem pelas razões que integram o voto do Relator. Sala das Sessões, data registrada no Sistema. Des. JORGE BARRETTO Vistor (Assinado eletronicamente)

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n. 8007774-20.2019.8.05.0080

Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível

APELANTE: AIDNI SAMPAIO REIS

Advogado(s): GIVANILDO FERNANDES LEONIDAS

APELADO: LUZINETE FERREIRA DE OLIVEIRA

Advogado(s):WIVERSON GEORGE DE OLIVEIRA

ACORDÃO

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO PARCIAL. EXCLUSÃO DE PEDIDOS ESTRANHOS À LIDE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação interposta por AIDNI SAMPAIO REIS contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de indenização por danos morais e materiais ajuizada por LUZINETE FERREIRA DE OLIVEIRA, declarando resolvido o contrato de compra e venda firmado entre as partes e condenando a ré à devolução de 95% do valor pago pela autora, com exclusão da comissão de corretagem, corrigido monetariamente e com juros legais. A autora havia firmado contrato para aquisição de imóvel no valor de R$ 140.000,00, com pagamento de sinal de R$ 30.000,00. Diante da não concretização do financiamento, foi celebrado contrato de locação, seguido de controvérsia quanto à desistência da venda e à restituição das arras.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há três questões em discussão: (i) definir se é admissível a apreciação de pedidos relacionados à multa contratual e à inadimplência de aluguéis no âmbito da presente demanda; (ii) estabelecer a natureza jurídica das arras pagas pela autora; (iii) determinar o percentual razoável de retenção do valor pago a título de arras pela vendedora, à luz do princípio da proporcionalidade.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

Os pedidos relativos à multa contratual e à cobrança de aluguéis não podem ser analisados na presente ação, por extrapolarem os limites objetivos da lide e violarem o contraditório e a ampla defesa, sendo matéria própria de ação autônoma, especialmente após a extinção sem resolução de mérito da ação de despejo anteriormente proposta.

4.
A cláusula contratual de irrevogabilidade e irretratabilidade, sem menção ao direito de arrependimento, confere às arras natureza confirmatória, conforme previsão do art. 417 do Código Civil.

5.
A autora não demonstrou, por prova documental, a efetiva liberação do financiamento bancário, mesmo após longo trâmite processual, justificando-se a resolução do contrato por inexecução de obrigação a ela imputável.

6.
Embora legítima a retenção das arras, o valor integral de R$ 30.000,00 mostra-se excessivo em relação ao valor do imóvel, devendo a penalidade ser reduzida equitativamente, nos termos do art. 413 do Código Civil e da jurisprudência do STJ, fixando-se a retenção em 20% do valor pago.

7.
A utilização dos meios legais de defesa pela apelante não configura litigância de má-fé, não sendo cabível condenação a esse título.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8.

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1.
A análise de pedidos relacionados à multa contratual e à inadimplência de aluguéis é incabível em ação de rescisão contratual de compra e venda, quando tais pedidos não integram o objeto da lide e não foram instruídos no processo.

2.
Arras pagas com cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, sem previsão de arrependimento, têm natureza confirmatória, nos termos do art. 417 do CC.

3. A retenção de arras confirmatórias pode ser reduzida equitativamente, nos termos do art. 413 do CC, quando o valor integral for manifestamente excessivo diante das circunstâncias do caso concreto.
APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA

Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Apelação nº 8007774-20.2019
.8.05.0080
, em que figuram, como apelante,
AIDNI SAMPAIO REIS
, e, como apelada,
LUZINETE FERREIRA DE OLIVEIRA
,

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora que compõe a Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, por maioria, em
DAR PARCIAL PROVIMENTO
à Apelação, para reconhecer a natureza confirmatória das arras pagas e autorizar sua retenção parcial pela ré, no importe de 20% do valor pago a título de arras, determinando a devolução do valor excedente à autora, com correção monetária desde o pagamento e juros legais desde a citação; e assim o fazem pelas razões que integram o voto do Relator.

Sala das Sessões
,
data registrada no Sistema.

Des. JORGE BARRETTO

Vistor

(Assinado eletronicamente)