Tribunal: TJBA
Processo: 0564992-70.2015.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): MARIA DA PURIFICACAO DA SILVA
Órgão julgador: MARIA DA PURIFICACAO DA SILVA
Órgão colegiado: PRIMEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-11-19
Data de publicação: 2025-11-19

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0564992-70.2015.8.05.0001 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível APELANTE: EDELZUITA REIS DOS SANTOS e outros Advogado(s): ROBERTA MARIA CERQUEIRA COSTA ANDRADE, CARLOS AUGUSTO TORTORO JUNIOR, FELIPE ANDRES ACEVEDO IBANEZ APELADO: BRAZILIAN MORTGAGES COMPANHIA HIPOTECARIA e outros Advogado(s):FELIPE ANDRES ACEVEDO IBANEZ, CARLOS AUGUSTO TORTORO JUNIOR, ROBERTA MARIA CERQUEIRA COSTA ANDRADE ACORDÃO Ementa: DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. LEGALIDADE DA GARANTIA FIDUCIÁRIA EM BEM DE FAMÍLIA. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE DOS JUROS REMUNERATÓRIOS. LEGALIDADE DA CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS. TAXA DE PROMOÇÃO DE VENDAS E TARIFA DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL INDEVIDAS. TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. EXPRESSA PREVISÃO CONTRATUAL. LICITUDE. SEGUROS MIP E DFI. VENDA CASADA. REPETIÇÃO SIMPLES DOS VALORES COBRADOS INDEVIDAMENTE. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação revisional cumulada com nulidade de cláusula contratual. A sentença afastou a cobrança da taxa de administração e dos seguros de Morte e Invalidez Permanente (MIP) e Danos Físicos ao Imóvel (DFI), com determinação de devolução simples dos valores pagos. Ambas as partes apelaram em face das cláusulas que entenderam abusivas ou legítimas, visando à sua exclusão ou reinclusão contratual. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se a constituição da alienação fiduciária sobre bem de família é válida; (ii) determinar a possibilidade de estipulação de juros remuneratórios superiores a 12% ao ano e sua eventual limitação à taxa média de mercado; (iii) verificar a validade da capitalização mensal de juros e da comissão de permanência no contrato; (iv) apurar a abusividade da cobrança da taxa de promoção de vendas e da tarifa de avaliação do imóvel; (v) estabelecer a legalidade da cobrança da taxa de administração contratual e dos seguros MIP e DFI; III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A alienação fiduciária do imóvel é válida quando o bem, embora destinado à moradia da família, é adquirido com os recursos do próprio financiamento e/ou oferecido voluntariamente pelo mutuário como garantia do contrato, nos termos dos incisos II e V do art. 3º da Lei nº 8.009/90. 4. Os juros remuneratórios pactuados acima de 12% ao ano não são abusivos por si só (Súmula 382 do STJ); cabe à parte alegar e comprovar eventual abusividade, o que não foi feito, considerando a inexistência de taxa média de mercado divulgada pelo BACEN à época do contrato (dez/2010). 5. A capitalização mensal de juros é válida nos contratos firmados a partir de 31/03/2000, desde que expressamente pactuada. 6. No contrato objeto da lide também não consta qualquer previsão da comissão de permanência, nem mesmo na cláusula que trata dos encargos incidentes na hipótese de inadimplemento, mostrando-se inviável a revisão pretendida em relação a este capítulo. 7. A taxa de promoção de vendas e a tarifa de avaliação do imóvel são abusivas quando ausente comprovação da efetiva prestação dos serviços e da apresentação de laudo técnico, nos termos do Tema 958 do STJ. 8. A cobrança da taxa de administração é considerada lícita quando há previsão contratual clara, valor moderado e especificação do serviço prestado, como ocorreu no caso concreto. 9. A imposição de contratação dos seguros MIP e DFI, sem opção à parte autora de contratar com seguradora de sua livre escolha, caracteriza prática abusiva de venda casada, vedada pelo art. 39, I, do CDC, e pela jurisprudência (Súmula 473 do STJ). IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso interposto pela autora provido em parte para afastar a cobrança da taxa de promoção de vendas e da tarifa de avaliação do imóvel. Recurso interposto pela ré parcialmente provido para restabelecer a cobrança da taxa de administração, ante a sua legalidade. Tese de julgamento: 1. A alienação fiduciária de bem de família é válida quando o imóvel financiado é oferecido voluntariamente pelo mutuário como garantia do contrato. 2. A taxa de administração contratual é lícita se prevista expressamente, com descrição do serviço e valor compatível. 3. A contratação compulsória de seguros MIP e DFI sem opção de escolha de seguradora configura venda casada. 4. Os juros remuneratórios podem superar 12% ao ano, desde que não haja demonstração de descompasso com a taxa média de mercado. 5. A capitalização mensal dos juros é admitida nos contratos bancários, desde que pactuada de forma expressa. 6. É abusiva a cobrança de taxa de promoção de vendas e tarifa de avaliação do imóvel quando não comprovada a efetiva prestação dos serviços. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelações Simultâneas n. 0564992-70.2015.8.05.0001, em que figuram como apelantes e apelados, reciprocamente, EDELZUITA REIS DOS SANTOS e BANCO PAN S.A.. Acordam os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade de votos, em CONHECER EM PARTE do recurso interposto pela autora para, na parte conhecida, DAR PARCIAL PROVIMENTO ao apelo e CONHECER do recurso interposto pelo réu para, no mérito, DAR PARCIAL PROVIMENTO, nos termos do voto da relatora. Sala de Sessões, (data registrada no sistema). PRESIDENTE Desa. Maria da Purificação da Silva RELATORA PROCURADOR (A) DE JUSTIÇA

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0564992-70.2015.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Primeira Câmara Cível

APELANTE: EDELZUITA REIS DOS SANTOS e outros

Advogado(s)
:
ROBERTA MARIA CERQUEIRA COSTA ANDRADE, CARLOS AUGUSTO TORTORO JUNIOR, FELIPE ANDRES ACEVEDO IBANEZ

APELADO: BRAZILIAN MORTGAGES COMPANHIA HIPOTECARIA e outros

Advogado(s)
:
FELIPE ANDRES ACEVEDO IBANEZ, CARLOS AUGUSTO TORTORO JUNIOR, ROBERTA MARIA CERQUEIRA COSTA ANDRADE

ACORDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. LEGALIDADE DA GARANTIA FIDUCIÁRIA EM BEM DE FAMÍLIA. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE DOS JUROS REMUNERATÓRIOS. LEGALIDADE DA CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS. TAXA DE PROMOÇÃO DE VENDAS E TARIFA DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL INDEVIDAS. TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. EXPRESSA PREVISÃO CONTRATUAL. LICITUDE. SEGUROS MIP E DFI. VENDA CASADA. REPETIÇÃO SIMPLES DOS VALORES COBRADOS INDEVIDAMENTE. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1. Trata-se de apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação revisional cumulada com nulidade de cláusula contratual. A sentença afastou a cobrança da taxa de administração e dos seguros de Morte e Invalidez Permanente (MIP) e Danos Físicos ao Imóvel (DFI), com determinação de devolução simples dos valores pagos. Ambas as partes apelaram em face das cláusulas que entenderam abusivas ou legítimas, visando à sua exclusão ou reinclusão contratual.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se a constituição da alienação fiduciária sobre bem de família é válida; (ii) determinar a possibilidade de estipulação de juros remuneratórios superiores a 12% ao ano e sua eventual limitação à taxa média de mercado; (iii) verificar a validade da capitalização mensal de juros e da comissão de permanência no contrato; (iv) apurar a abusividade da cobrança da taxa de promoção de vendas e da tarifa de avaliação do imóvel; (v) estabelecer a legalidade da cobrança da taxa de administração contratual e dos seguros MIP e DFI;

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A alienação fiduciária do imóvel é válida quando o bem, embora destinado à moradia da família, é adquirido com os recursos do próprio financiamento e/ou oferecido voluntariamente pelo mutuário como garantia do contrato, nos termos dos incisos II e V do art. 3º da Lei nº 8.009/90.

4. Os juros remuneratórios pactuados acima de 12% ao ano não são abusivos por si só (Súmula 382 do STJ); cabe à parte alegar e comprovar eventual abusividade, o que não foi feito, considerando a inexistência de taxa média de mercado divulgada pelo BACEN à época do contrato (dez/2010).

5. A capitalização mensal de juros é válida nos contratos firmados a partir de 31/03/2000, desde que expressamente pactuada.

6. No contrato objeto da lide também não consta qualquer previsão da comissão de permanência, nem mesmo na cláusula que trata dos encargos incidentes na hipótese de inadimplemento, mostrando-se inviável a revisão pretendida em relação a este capítulo.

7. A taxa de promoção de vendas e a tarifa de avaliação do imóvel são abusivas quando ausente comprovação da efetiva prestação dos serviços e da apresentação de laudo técnico, nos termos do Tema 958 do STJ.

8. A cobrança da taxa de administração é considerada lícita quando há previsão contratual clara, valor moderado e especificação do serviço prestado, como ocorreu no caso concreto.

9. A imposição de contratação dos seguros MIP e DFI, sem opção à parte autora de contratar com seguradora de sua livre escolha, caracteriza prática abusiva de venda casada, vedada pelo art. 39, I, do CDC, e pela jurisprudência (Súmula 473 do STJ).

IV. DISPOSITIVO E TESE

10.

Recurso interposto pela autora provido em parte para afastar a cobrança da taxa de promoção de vendas e da tarifa de avaliação do imóvel. Recurso interposto pela ré parcialmente provido para restabelecer a cobrança da taxa de administração, ante a sua legalidade.

Tese de julgamento
:

1. A alienação fiduciária de bem de família é válida quando o imóvel financiado é oferecido voluntariamente pelo mutuário como garantia do contrato.

2. A taxa de administração contratual é lícita se prevista expressamente, com descrição do serviço e valor compatível.

3. A contratação compulsória de seguros MIP e DFI sem opção de escolha de seguradora configura venda casada.

4. Os juros remuneratórios podem superar 12% ao ano, desde que não haja demonstração de descompasso com a taxa média de mercado.

5. A capitalização mensal dos juros é admitida nos contratos bancários, desde que pactuada de forma expressa.

6. É abusiva a cobrança de taxa de promoção de vendas e tarifa de avaliação do imóvel quando não comprovada a efetiva prestação dos serviços.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelações Simultâneas n.
0564992-70.2015.8.05.0001
, em que figuram como apelantes e apelados, reciprocamente,
EDELZUITA REIS DOS SANTOS
e
BANCO PAN S.A.
.

Acordam os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade de votos, em
CONHECER EM PARTE
do recurso interposto pela autora para, na parte conhecida,
DAR PARCIAL PROVIMENTO
ao apelo e
CONHECER
do recurso interposto pelo réu para, no mérito,
DAR PARCIAL PROVIMENTO
, nos termos do voto da relatora.

Sala de Sessões, (data registrada no sistema).

PRESIDENTE

Desa. Maria da Purificação da Silva

RELATORA

PROCURADOR (A) DE JUSTIÇA