Tribunal: TJBA
Processo: 8004981-44.2022.8.05.0229
Classe: Apelação
Relator(a): PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD
Órgão julgador: PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD
Órgão colegiado: 2ª VICE-PRESIDÊNCIA
Data de julgamento: 2025-10-15
Data de publicação: 2025-10-15

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8004981-44.2022.8.05.0229 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: FLORENTINO FALEIRO DE CASTRO Advogado(s): HENRIQUE DA ANUNCIACAO VALOIS APELADO: SANDRA MARIA SOUZA SANTOS Advogado(s):HEBERTE NASCIMENTO SANTOS, MARIA DAS GRACAS BARROS FONSECA, JALDICEIA BOMFIM MATOS ACORDÃO DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL. USO DE IMÓVEL COMUM APÓS TÉRMINO DE CONTRATO COM IMOBILIÁRIA, QUE NÃO LOGROU A VENDA DO BEM. AUTONOMIA DA VONTADE PRIVADA QUE PODE SER RELATIVIZADA DIANTE DA FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO. MANUTENÇÃO DO IMÓVEL. MULTA POR OCUPAÇÃO DECLARADA INEXIGÍVEL. RECURSO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta pela parte Ré contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação anulatória proposta pela coproprietária de imóvel, com o objetivo de declarar a nulidade da cláusula 5ª de acordo firmado entre as partes, que impunha multa diária pelo uso do bem após o término do contrato de exclusividade com a imobiliária. O Juízo de origem entendeu que a ocupação do imóvel pela Autora tinha por finalidade sua conservação, sendo legítima à luz da função social do contrato. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em definir se é válida a cláusula contratual que impõe multa diária à coproprietária pela permanência no imóvel comum após o prazo estipulado para sua desocupação, mesmo diante da ausência de venda e da necessidade de manutenção do bem. III. RAZÕES DE DECIDIR A validade das cláusulas contratuais deve ser examinada à luz do princípio da função social do contrato, nos termos do art. 421 do Código Civil, podendo ser revistas quando ofendem a boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual. A cláusula 5ª do acordo firmado entre as partes (ID 82302591) é omissa quanto à destinação do imóvel após o fim do contrato com a imobiliária e não contempla hipótese de manutenção do bem, configurando lacuna que justifica sua revisão judicial. A permanência da Autora no imóvel visa preservar suas condições físicas e valor de mercado, não havendo nos autos qualquer conduta que demonstre intenção de inviabilizar a venda ou violar o acordo. A imposição da multa por ocupação, na ausência de prejuízo concreto comprovado e diante da omissão contratual, revela-se excessivamente onerosa e incompatível com os princípios da boa-fé e da função social. Não restou comprovado pelo Réu qualquer prejuízo material decorrente da ocupação, tampouco o descumprimento da obrigação de conservação atribuída à Autora. Ausente a demonstração de conduta dolosa ou temerária, afasta-se a alegação de litigância de má-fé, cuja configuração exige dolo específico, conforme jurisprudência do STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 421; CPC, arts. 373, II, 80 e 85, §11. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2137625/MS, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 24.04.2023; STJ, REsp 1.123.195/SP, Rel. Min. Massami Uyeda, j. 16.12.2010. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8004981-44.2022.8.05.0229, em que figuram como apelante FLORENTINO FALEIRO DE CASTRO e como apelada SANDRA MARIA SOUZA SANTOS. Acordam os(as) Senhores(as) Desembargadores(as) integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, conforme certidão de julgamento, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do Relator. Salvador/BA, Sala das Sessões, data registrada no sistema. PRESIDENTE PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD DESEMBARGADOR RELATOR 10-239

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8004981-44.2022.8.05.0229

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

APELANTE: FLORENTINO FALEIRO DE CASTRO

Advogado(s)
:
HENRIQUE DA ANUNCIACAO VALOIS

APELADO: SANDRA MARIA SOUZA SANTOS

Advogado(s)
:
HEBERTE NASCIMENTO SANTOS, MARIA DAS GRACAS BARROS FONSECA, JALDICEIA BOMFIM MATOS

ACORDÃO

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL. USO DE IMÓVEL COMUM APÓS TÉRMINO DE CONTRATO COM IMOBILIÁRIA, QUE NÃO LOGROU A VENDA DO BEM. AUTONOMIA DA VONTADE PRIVADA QUE PODE SER RELATIVIZADA DIANTE DA FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO. MANUTENÇÃO DO IMÓVEL. MULTA POR OCUPAÇÃO DECLARADA INEXIGÍVEL. RECURSO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta pela parte Ré contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação anulatória proposta pela coproprietária de imóvel, com o objetivo de declarar a nulidade da cláusula 5ª de acordo firmado entre as partes, que impunha multa diária pelo uso do bem após o término do contrato de exclusividade com a imobiliária. O Juízo de origem entendeu que a ocupação do imóvel pela Autora tinha por finalidade sua conservação, sendo legítima à luz da função social do contrato.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em definir se é válida a cláusula contratual que impõe multa diária à coproprietária pela permanência no imóvel comum após o prazo estipulado para sua desocupação, mesmo diante da ausência de venda e da necessidade de manutenção do bem.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A validade das cláusulas contratuais deve ser examinada à luz do princípio da função social do contrato, nos termos do art. 421 do Código Civil, podendo ser revistas quando ofendem a boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual.

A cláusula 5ª do acordo firmado entre as partes (ID 82302591) é omissa quanto à destinação do imóvel após o fim do contrato com a imobiliária e não contempla hipótese de manutenção do bem, configurando lacuna que justifica sua revisão judicial.

A permanência da Autora no imóvel visa preservar suas condições físicas e valor de mercado, não havendo nos autos qualquer conduta que demonstre intenção de inviabilizar a venda ou violar o acordo.

A imposição da multa por ocupação, na ausência de prejuízo concreto comprovado e diante da omissão contratual, revela-se excessivamente onerosa e incompatível com os princípios da boa-fé e da função social.

Não restou comprovado pelo Réu qualquer prejuízo material decorrente da ocupação, tampouco o descumprimento da obrigação de conservação atribuída à Autora.

Ausente a demonstração de conduta dolosa ou temerária, afasta-se a alegação de litigância de má-fé, cuja configuração exige dolo específico, conforme jurisprudência do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 421; CPC, arts. 373, II, 80 e 85, §11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no AREsp 2137625/MS, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 24.04.2023; STJ, REsp 1.123.195/SP, Rel. Min. Massami Uyeda, j. 16.12.2010.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8004981-44.2022.8.05.0229, em que figuram como apelante FLORENTINO FALEIRO DE CASTRO e como apelada SANDRA MARIA SOUZA SANTOS.

Acordam os(as) Senhores(as) Desembargadores(as) integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, conforme certidão de julgamento, em
CONHECER e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO
, nos termos do voto do Relator.

Salvador/BA, Sala das Sessões, data registrada no sistema.

PRESIDENTE

PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD

DESEMBARGADOR RELATOR

10-239