Tribunal: TJBA
Processo: 8002812-78.2021.8.05.0113
Classe: Apelação
Relator(a): REGINA HELENA SANTOS E SILVA
Órgão julgador: REGINA HELENA SANTOS E SILVA
Órgão colegiado: TERCEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-06-10
Data de publicação: 2025-06-10

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8002812-78.2021.8.05.0113 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: MICHELLY KAREN SILVA MENEZES Advogado(s): PATRICIA MATIAS GUIMARAES APELADO: ILHA DO ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Advogado(s):IOHANNAH NERES DE MELO, GUILHERME MENDES, RAFAEL LANGHOFF, MAYRA FERNANDA IANETA PALOPOLI ALBRECHT, OTAVIO ALFIERI ALBRECHT ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL. GRATUIDADE CONFIRMADA. IMÓVEL NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. CLÁUSULA DE RETENÇÃO ADMITIDA COM REDUÇÃO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMA. RECURSO CONHECIDE E PROVIDO EM PARTE. 1. É indevida a cobrança de taxa de fruição quando o imóvel objeto do contrato sequer foi edificado, pois não se caracteriza posse útil ou aproveitamento econômico do bem pelo comprador, tampouco há demonstração de perda patrimonial do vendedor, ausentes os requisitos para configuração de enriquecimento sem causa. 2. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que a taxa de ocupação somente é devida quando há efetiva utilização do imóvel como moradia, o que não se verifica no caso dos autos, sendo inaplicável o art. 67-A, §2º, III, da Lei 4.591/64. 3. Por outro lado, é válida a cláusula contratual que prevê retenção parcial dos valores pagos, desde que observados os princípios da proporcionalidade e da boa-fé objetiva, consoante entendimento firmado pela Segunda Seção do STJ no Tema 1002 (REsp 1.723.519/SP). 4. No caso concreto, mostra-se excessivo o percentual de 30% previsto contratualmente, sendo razoável sua redução para 15%, ante a ausência de edificação no imóvel, a inexistência de despesas comprovadas extraordinárias e o valor reduzido do contrato. 5. Sentença parcialmente reformada apenas para reconhecer a legalidade da cláusula de retenção, com redução do percentual a ser aplicado. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. Vistos, relatados e discutidos os presentes autos de 8002812-78.2021.8.05.0113, no qual figuram como apelante e apelada as partes acima elencadas. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, e assim o fazem pelas seguintes razões. VII

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8002812-78.2021.8.05.0113

Órgão Julgador
:
Terceira Câmara Cível

APELANTE: MICHELLY KAREN SILVA MENEZES

Advogado(s)
:
PATRICIA MATIAS GUIMARAES

APELADO: ILHA DO ATALAIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

Advogado(s)
:
IOHANNAH NERES DE MELO, GUILHERME MENDES, RAFAEL LANGHOFF, MAYRA FERNANDA IANETA PALOPOLI ALBRECHT, OTAVIO ALFIERI ALBRECHT

ACORDÃO

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL. GRATUIDADE CONFIRMADA. IMÓVEL NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. CLÁUSULA DE RETENÇÃO ADMITIDA COM REDUÇÃO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMA. RECURSO CONHECIDE E PROVIDO EM PARTE.

1. É indevida a cobrança de taxa de fruição quando o imóvel objeto do contrato sequer foi edificado, pois não se caracteriza posse útil ou aproveitamento econômico do bem pelo comprador, tampouco há demonstração de perda patrimonial do vendedor, ausentes os requisitos para configuração de enriquecimento sem causa.

2. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que a taxa de ocupação somente é devida quando há efetiva utilização do imóvel como moradia, o que não se verifica no caso dos autos, sendo inaplicável o art. 67-A, §2º, III, da Lei 4.591/64.

3. Por outro lado, é válida a cláusula contratual que prevê retenção parcial dos valores pagos, desde que observados os princípios da proporcionalidade e da boa-fé objetiva, consoante entendimento firmado pela Segunda Seção do STJ no Tema 1002 (REsp 1.723.519/SP).

4. No caso concreto, mostra-se excessivo o percentual de 30% previsto contratualmente, sendo razoável sua redução para 15%, ante a ausência de edificação no imóvel, a inexistência de despesas comprovadas extraordinárias e o valor reduzido do contrato.

5. Sentença parcialmente reformada apenas para reconhecer a legalidade da cláusula de retenção, com redução do percentual a ser aplicado.

RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos de
8002812-78.2021.8.05.0113
, no qual figuram como apelante e apelada as partes acima elencadas.

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em
CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO,
e assim o fazem pelas seguintes razões.

VII