Tribunal: TJBA
Processo: 0535334-64.2016.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): JOSEVANDO SOUZA ANDRADE
Órgão julgador: JOSEVANDO SOUZA ANDRADE
Órgão colegiado: 2ª VICE-PRESIDÊNCIA
Data de julgamento: 2025-05-29
Data de publicação: 2025-05-29

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0535334-64.2016.8.05.0001 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível APELANTE: PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES e outros Advogado(s): FABIO RIVELLI, THIAGO MAHFUZ VEZZI APELADO: JORGE FRANCISCO DA COSTA FREIRE Advogado(s):DIEGO LEAL PITOMBO ACORDÃO Ementa: DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. MORA CONTRATUAL SUPERIOR A OITO MESES. RISCO DA ATIVIDADE DO FORNECEDOR. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. CONDENAÇÃO À MULTA CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. PRECEDENTES DO STJ. DANO MORAL CONFIGURADO. MANUTENÇÃO INTEGRAL DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Recurso de apelação interposto por PDG Realty S/A Empreendimentos e Participações e Gan Salvador Incorporadora Ltda. contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação indenizatória ajuizada por promitente comprador de imóvel residencial. A sentença reconheceu o atraso na entrega das chaves do imóvel, determinando a condenação das rés ao pagamento de multa contratual, à restituição simples dos valores pagos pelo autor a título de IPTU e cotas condominiais incidentes antes da entrega do imóvel, bem como ao pagamento de indenização por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) verificar se houve mora contratual imputável à parte vendedora em razão do atraso na entrega do imóvel; (ii) definir se é devida a restituição dos valores pagos pelo comprador a título de tributos e encargos condominiais anteriores à sua imissão na posse; (iii) estabelecer se estão configurados os danos morais decorrentes do inadimplemento contratual e se o valor arbitrado a esse título é adequado. III. RAZÕES DE DECIDIR O contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes fixou como prazo para entrega do imóvel a data de 31/01/2015, tendo a entrega das chaves ocorrido apenas em 17/07/2015, configurando mora contratual superior a oito meses, sem prova de fortuito externo ou justificativa idônea que afaste a responsabilidade das rés. As apelantes alegam que a entrega somente se efetivaria após o adimplemento integral do preço e aprovação de financiamento, porém os autos demonstram que a demora na regularização do imóvel perante o cartório e na solução de pendências tributárias se deu por culpa exclusiva das fornecedoras, não havendo justificativa legal para postergar a posse do comprador. Entraves burocráticos, pendências administrativas e débitos fiscais anteriores à celebração do contrato são ônus, reconhecido expressamente na contestação pelas próprias rés. são inerentes à atividade de construção e incorporação imobiliária, e não podem ser opostos ao consumidor. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem entendimento consolidado no sentido de que o atraso na entrega de imóvel, sem comprovação de caso fortuito ou força maior, presume o prejuízo do comprador e impõe o dever de indenizar, cabendo ao fornecedor provar a ausência de culpa, ônus do qual as rés não se desincumbiram. A cobrança de tributos (IPTU) e de taxas condominiais antes da entrega das chaves ao comprador é abusiva, por violar a boa-fé objetiva e representar a imposição de encargos sem a correspondente fruição do bem, sendo pacífico o entendimento do STJ no sentido de ser devida a devolução desses valores cobrados indevidamente, de forma simples. A responsabilidade por tributos e encargos de natureza propter rem somente se transmite ao adquirente com a imissão na posse e a ciência inequívoca do condomínio acerca da transferência dos direitos aquisitivos, circunstâncias não configuradas nos autos. O atraso injustificado na entrega de imóvel residencial gera legítima frustração de expectativas, comprometendo o planejamento pessoal e familiar do comprador, situação que ultrapassa o mero dissabor e caracteriza abalo moral indenizável, conforme reiterado entendimento do TJ/BA e de outros tribunais pátrios. O valor arbitrado a título de danos morais (R$ 8.000,00) mostra-se proporcional e razoável diante do tempo de mora contratual, da natureza do bem envolvido e do caráter pedagógico da indenização, não ensejando enriquecimento ilícito. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A mora na entrega de imóvel, ainda que a obra esteja concluída, configura inadimplemento contratual quando demonstrada a ausência de culpa do comprador e a responsabilidade exclusiva da vendedora pelas pendências que impediram a posse. A cobrança de IPTU e taxas condominiais incidentes antes da entrega das chaves ao promitente comprador é indevida e enseja a restituição simples dos valores pagos. A frustração da legítima expectativa de recebimento do imóvel no prazo avençado, sem justificativa plausível, configura dano moral presumido, passível de compensação pecuniária. As dificuldades administrativas ou burocráticas para regularização do imóvel constituem riscos próprios da atividade empresarial do incorporador e não excluem sua responsabilidade. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, V e XXXII; CDC, arts. 6º, VI, 14, 20 e 39, V; CPC, art. 85, § 11; Lei 4.591/64, art. 9º. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no Ag 1036023/RJ, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, T4, j. 23.11.2010, DJe 03.12.2010; STJ, AgInt no AREsp 1570780/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, T3, j. 09.03.2020, DJe 13.03.2020; TJ-BA, Apelação Cível nº 00051555720208190202, Rel. Des. Carlos Gustavo Vianna Direito, j. 07.08.2024; TJ-MT, AC nº 10070630420228110003, Rel. Des. Marilsen Andrade Addario, j. 30.08.2023; TJ-PA, Apelação Cível nº 08255800720208140301, Rel. Des. Ricardo Ferreira Nunes, j. 11.06.2024; TJ-MG, Apelação Cível nº 50008841120198130625, Rel. Des. Maurílio Gabriel, j. 18.07.2024. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos do RECURSO DE APELAÇÃO, processo nº 0535334-64.2016.8.05.0001, interposto por PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES, originária da Comarca de Salvador, onde figura como Apelado JORGE FRANCISCO DA COSTA FREIRE. ACORDAM os Desembargadores componentes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO, amparados nos fundamentos constantes do Voto do Relator. Sala de Sessões, data registrada do sistema. PRESIDENTE JOSEVANDO ANDRADE RELATOR PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0535334-64.2016.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Primeira Câmara Cível

APELANTE: PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES e outros

Advogado(s)
:
FABIO RIVELLI, THIAGO MAHFUZ VEZZI

APELADO: JORGE FRANCISCO DA COSTA FREIRE

Advogado(s)
:
DIEGO LEAL PITOMBO

ACORDÃO

Ementa: DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. MORA CONTRATUAL SUPERIOR A OITO MESES. RISCO DA ATIVIDADE DO FORNECEDOR. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. CONDENAÇÃO À MULTA CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. PRECEDENTES DO STJ. DANO MORAL CONFIGURADO. MANUTENÇÃO INTEGRAL DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de apelação interposto por PDG Realty S/A Empreendimentos e Participações e Gan Salvador Incorporadora Ltda. contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação indenizatória ajuizada por promitente comprador de imóvel residencial. A sentença reconheceu o atraso na entrega das chaves do imóvel, determinando a condenação das rés ao pagamento de multa contratual, à restituição simples dos valores pagos pelo autor a título de IPTU e cotas condominiais incidentes antes da entrega do imóvel, bem como ao pagamento de indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) verificar se houve mora contratual imputável à parte vendedora em razão do atraso na entrega do imóvel; (ii) definir se é devida a restituição dos valores pagos pelo comprador a título de tributos e encargos condominiais anteriores à sua imissão na posse; (iii) estabelecer se estão configurados os danos morais decorrentes do inadimplemento contratual e se o valor arbitrado a esse título é adequado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes fixou como prazo para entrega do imóvel a data de 31/01/2015, tendo a entrega das chaves ocorrido apenas em 17/07/2015, configurando mora contratual superior a oito meses, sem prova de fortuito externo ou justificativa idônea que afaste a responsabilidade das rés.

As apelantes alegam que a entrega somente se efetivaria após o adimplemento integral do preço e aprovação de financiamento, porém os autos demonstram que a demora na regularização do imóvel perante o cartório e na solução de pendências tributárias se deu por culpa exclusiva das fornecedoras, não havendo justificativa legal para postergar a posse do comprador.

Entraves burocráticos, pendências administrativas e débitos fiscais anteriores à celebração do contrato são ônus, reconhecido expressamente na contestação pelas próprias rés. são inerentes à atividade de construção e incorporação imobiliária, e não podem ser opostos ao consumidor.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem entendimento consolidado no sentido de que o atraso na entrega de imóvel, sem comprovação de caso fortuito ou força maior, presume o prejuízo do comprador e impõe o dever de indenizar, cabendo ao fornecedor provar a ausência de culpa, ônus do qual as rés não se desincumbiram.

A cobrança de tributos (IPTU) e de taxas condominiais antes da entrega das chaves ao comprador é abusiva, por violar a boa-fé objetiva e representar a imposição de encargos sem a correspondente fruição do bem, sendo pacífico o entendimento do STJ no sentido de ser devida a devolução desses valores cobrados indevidamente, de forma simples.

A responsabilidade por tributos e encargos de natureza
propter rem
somente se transmite ao adquirente com a imissão na posse e a ciência inequívoca do condomínio acerca da transferência dos direitos aquisitivos, circunstâncias não configuradas nos autos.

O atraso injustificado na entrega de imóvel residencial gera legítima frustração de expectativas, comprometendo o planejamento pessoal e familiar do comprador, situação que ultrapassa o mero dissabor e caracteriza abalo moral indenizável, conforme reiterado entendimento do TJ/BA e de outros tribunais pátrios.

O valor arbitrado a título de danos morais (R$ 8.000,00) mostra-se proporcional e razoável diante do tempo de mora contratual, da natureza do bem envolvido e do caráter pedagógico da indenização, não ensejando enriquecimento ilícito.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A mora na entrega de imóvel, ainda que a obra esteja concluída, configura inadimplemento contratual quando demonstrada a ausência de culpa do comprador e a responsabilidade exclusiva da vendedora pelas pendências que impediram a posse.

A cobrança de IPTU e taxas condominiais incidentes antes da entrega das chaves ao promitente comprador é indevida e enseja a restituição simples dos valores pagos.

A frustração da legítima expectativa de recebimento do imóvel no prazo avençado, sem justificativa plausível, configura dano moral presumido, passível de compensação pecuniária.

As dificuldades administrativas ou burocráticas para regularização do imóvel constituem riscos próprios da atividade empresarial do incorporador e não excluem sua responsabilidade.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, V e XXXII; CDC, arts. 6º, VI, 14, 20 e 39, V; CPC, art. 85, § 11; Lei 4.591/64, art. 9º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no Ag 1036023/RJ, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, T4, j. 23.11.2010, DJe 03.12.2010; STJ, AgInt no AREsp 1570780/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, T3, j. 09.03.2020, DJe 13.03.2020; TJ-BA, Apelação Cível nº 00051555720208190202, Rel. Des. Carlos Gustavo Vianna Direito, j. 07.08.2024; TJ-MT, AC nº 10070630420228110003, Rel. Des. Marilsen Andrade Addario, j. 30.08.2023; TJ-PA, Apelação Cível nº 08255800720208140301, Rel. Des. Ricardo Ferreira Nunes, j. 11.06.2024; TJ-MG, Apelação Cível nº 50008841120198130625, Rel. Des. Maurílio Gabriel, j. 18.07.2024.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos do
RECURSO DE

APELAÇÃO,
processo

nº
0535334-64.2016.8.05.0001
, interposto por
PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES,
originária da Comarca de Salvador, onde figura como Apelado
JORGE FRANCISCO DA COSTA FREIRE.

ACORDAM
os Desembargadores componentes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em
NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO,
amparados nos fundamentos constantes do Voto do Relator.

Sala de Sessões, data registrada do sistema.

PRESIDENTE

JOSEVANDO ANDRADE

RELATOR

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA