Tribunal: TJBA
Processo: 0502361-96.2018.8.05.0256
Classe: Apelação
Relator(a): MARIA DAS GRACAS GUERRA DE SANTANA HAMILTON
Órgão julgador: MARIA DAS GRACAS GUERRA DE SANTANA HAMILTON
Órgão colegiado: 2ª VICE-PRESIDÊNCIA
Data de julgamento: 2025-11-11
Data de publicação: 2025-11-11

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0502361-96.2018.8.05.0256 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: MUNICIPIO DE TEIXEIRA DE FREITAS Advogado(s): APELADO: ALDI NUNES DE AVELAR Advogado(s):IGOR RAMALHO SALES, CAMILA CRISTINA PIRES SALES ACORDÃO Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO EM ESTADO PRECÁRIO. RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO. VÍCIO DE CONSENTIMENTO NO TERMO DE ENTREGA. BOA-FÉ OBJETIVA. DEVER DE RESTITUIR O IMÓVEL NAS MESMAS CONDIÇÕES. PROVA TESTEMUNHAL E DOCUMENTAL. DESNECESSIDADE DE PERÍCIA. TEORIA DA CHANCE PERDIDA. INAPLICABILIDADE. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta pelo Município de Teixeira de Freitas contra sentença que o condenou ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 19.636,07 (dezenove mil seiscentos e trinta e seis reais e sete centavos), referentes aos custos de reforma de imóvel locado. A autora, proprietária do imóvel, celebrou contrato de locação com o município para funcionamento de creche. O imóvel foi devolvido em março de 2018, após o término do contrato, em estado de deterioração, com piso, pias, banheiros e portas danificados, exigindo reforma urgente. A autora alega que assinou termo de entrega do imóvel sem conhecimento do teor, induzida por funcionário municipal que condicionou o pagamento de valores devidos à assinatura do documento, configurando vício de consentimento. O município apelante argumenta ausência de prova pericial, imprecisão testemunhal quanto ao momento das avarias, inviabilização da perícia pela reforma realizada pela autora e possível inclusão de benfeitorias voluptuárias, propondo subsidiariamente aplicação da Teoria da Chance Perdida para redução da condenação pela metade. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se o município locatário deve indenizar a proprietária pelos custos de reforma do imóvel locado devolvido em estado precário, considerando a existência de termo de entrega assinado que atestava condições satisfatórias; (ii) estabelecer se a ausência de perícia judicial e a realização unilateral da reforma pela autora prejudicam o direito à indenização pelos danos materiais comprovados. III. RAZÕES DE DECIDIR 1. O locatário tem o dever legal de restituir o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvadas apenas as deteriorações decorrentes do uso normal, conforme artigo 23, inciso III, da Lei nº 8.245/1991 e artigo 569 do Código Civil. 2. A prova testemunhal demonstra de forma robusta que o imóvel foi devolvido em estado de deterioração significativa, com danos ao piso, banheiros, pias e portas que ultrapassam o desgaste natural do uso. 3. A assinatura do termo de entrega ocorreu sob vício de consentimento, configurado pela coação indireta de funcionário municipal que condicionou o recebimento de valores devidos à assinatura do documento, violando o princípio da boa-fé objetiva previsto no artigo 422 do Código Civil. 4. A realização urgente da reforma pela autora constitui conduta razoável para mitigar prejuízos e tornar o imóvel habitável, não caracterizando má-fé ou precipitação que invalide seu direito à indenização. 5. A ausência de perícia judicial não invalida a força probatória do conjunto documental e testemunhal que comprova a existência e extensão dos danos materiais. 6. A Teoria da Chance Perdida não se aplica quando os danos materiais são concretos, quantificados e comprovados documentalmente, tratando-se de prejuízo efetivo e não de mera possibilidade de dano. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. O locatário que devolve o imóvel locado em estado de deterioração superior ao desgaste natural do uso responde pelos custos de restauração, ainda que exista termo de entrega assinado pelo locador atestando condições satisfatórias, quando comprovado vício de consentimento na assinatura do documento e violação à boa-fé objetiva. 2. A ausência de perícia judicial não impede o reconhecimento do dever de indenizar por danos materiais decorrentes de locação quando a prova testemunhal e documental demonstra de forma robusta a existência e extensão das avarias, sendo legítima a conduta do locador que realiza reforma urgente para mitigar prejuízos e tornar o imóvel habitável. 3. A Teoria da Chance Perdida não se aplica quando os danos materiais são concretos, quantificados e comprovados mediante documentos e testemunhos, tratando-se de prejuízo efetivo e não de mera possibilidade de dano. Dispositivos relevantes citados: Artigo 23, inciso III, da Lei nº 8.245/1991; artigo 422 do Código Civil; artigo 569, inciso IV, do Código Civil; artigo 402 do Código Civil; artigo 566, inciso I, do Código Civil. Jurisprudência relevante citada: STJ - REsp: 1919208 MA 2018/0336534-4, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 20/04/2021; TJ-PE - Apelação Cível: 00480540420168172001, Relator Desembargador Ruy Trezena Patu Júnior, Segunda Câmara Cível, julgado em 23/07/2024. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n.º 0502361-96.2018.8.05.0256, em que figuram como Apelante MUNICÍPIO DE TEIXEIRA DE FREITAS e como Apelada ALDI NUNES DE AVELAR. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em NEGAR PROVIMENTO ao Recurso de Apelação, nos termos do voto da Relatora. Salvador-BA, datado e assinado eletronicamente. Maria das Graças Hamilton Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quinta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0502361-96.2018.8.05.0256

Órgão Julgador
:
Quinta Câmara Cível

APELANTE: MUNICIPIO DE TEIXEIRA DE FREITAS

Advogado(s)
:

APELADO: ALDI NUNES DE AVELAR

Advogado(s)
:
IGOR RAMALHO SALES, CAMILA CRISTINA PIRES SALES

ACORDÃO

Ementa:

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO EM ESTADO PRECÁRIO. RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO. VÍCIO DE CONSENTIMENTO NO TERMO DE ENTREGA. BOA-FÉ OBJETIVA. DEVER DE RESTITUIR O IMÓVEL NAS MESMAS CONDIÇÕES. PROVA TESTEMUNHAL E DOCUMENTAL. DESNECESSIDADE DE PERÍCIA. TEORIA DA CHANCE PERDIDA. INAPLICABILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta pelo Município de Teixeira de Freitas contra sentença que o condenou ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 19.636,07 (dezenove mil seiscentos e trinta e seis reais e sete centavos), referentes aos custos de reforma de imóvel locado. A autora, proprietária do imóvel, celebrou contrato de locação com o município para funcionamento de creche. O imóvel foi devolvido em março de 2018, após o término do contrato, em estado de deterioração, com piso, pias, banheiros e portas danificados, exigindo reforma urgente. A autora alega que assinou termo de entrega do imóvel sem conhecimento do teor, induzida por funcionário municipal que condicionou o pagamento de valores devidos à assinatura do documento, configurando vício de consentimento. O município apelante argumenta ausência de prova pericial, imprecisão testemunhal quanto ao momento das avarias, inviabilização da perícia pela reforma realizada pela autora e possível inclusão de benfeitorias voluptuárias, propondo subsidiariamente aplicação da Teoria da Chance Perdida para redução da condenação pela metade.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se o município locatário deve indenizar a proprietária pelos custos de reforma do imóvel locado devolvido em estado precário, considerando a existência de termo de entrega assinado que atestava condições satisfatórias; (ii) estabelecer se a ausência de perícia judicial e a realização unilateral da reforma pela autora prejudicam o direito à indenização pelos danos materiais comprovados.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1.

O locatário tem o dever legal de restituir o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvadas apenas as deteriorações decorrentes do uso normal, conforme artigo 23, inciso III, da Lei nº 8.245/1991 e artigo 569 do Código Civil.

2.

A prova testemunhal demonstra de forma robusta que o imóvel foi devolvido em estado de deterioração significativa, com danos ao piso, banheiros, pias e portas que ultrapassam o desgaste natural do uso.

3.

A assinatura do termo de entrega ocorreu sob vício de consentimento, configurado pela coação indireta de funcionário municipal que condicionou o recebimento de valores devidos à assinatura do documento, violando o princípio da boa-fé objetiva previsto no artigo 422 do Código Civil.

4.

A realização urgente da reforma pela autora constitui conduta razoável para mitigar prejuízos e tornar o imóvel habitável, não caracterizando má-fé ou precipitação que invalide seu direito à indenização.

5.

A ausência de perícia judicial não invalida a força probatória do conjunto documental e testemunhal que comprova a existência e extensão dos danos materiais.

6.

A Teoria da Chance Perdida não se aplica quando os danos materiais são concretos, quantificados e comprovados documentalmente, tratando-se de prejuízo efetivo e não de mera possibilidade de dano.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. O locatário que devolve o imóvel locado em estado de deterioração superior ao desgaste natural do uso responde pelos custos de restauração, ainda que exista termo de entrega assinado pelo locador atestando condições satisfatórias, quando comprovado vício de consentimento na assinatura do documento e violação à boa-fé objetiva.

2. A ausência de perícia judicial não impede o reconhecimento do dever de indenizar por danos materiais decorrentes de locação quando a prova testemunhal e documental demonstra de forma robusta a existência e extensão das avarias, sendo legítima a conduta do locador que realiza reforma urgente para mitigar prejuízos e tornar o imóvel habitável.

3. A Teoria da Chance Perdida não se aplica quando os danos materiais são concretos, quantificados e comprovados mediante documentos e testemunhos, tratando-se de prejuízo efetivo e não de mera possibilidade de dano.

Dispositivos relevantes citados:
Artigo 23, inciso III, da Lei nº 8.245/1991; artigo 422 do Código Civil; artigo 569, inciso IV, do Código Civil; artigo 402 do Código Civil; artigo 566, inciso I, do Código Civil.

Jurisprudência relevante citada:
STJ - REsp: 1919208 MA 2018/0336534-4, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 20/04/2021; TJ-PE - Apelação Cível: 00480540420168172001, Relator Desembargador Ruy Trezena Patu Júnior, Segunda Câmara Cível, julgado em 23/07/2024.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n.º
0502361-96.2018.8.05.0256
, em que figuram como Apelante MUNICÍPIO DE TEIXEIRA DE FREITAS e como Apelada ALDI NUNES DE AVELAR.

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em
NEGAR PROVIMENTO
ao Recurso de Apelação, nos termos do voto da Relatora.

Salvador-BA, datado e assinado eletronicamente.

Maria das Graças Hamilton

Desembargadora Relatora