Tribunal: TJBA
Processo: 0564195-31.2014.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): FRANCISCO DE OLIVEIRA BISPO
Órgão julgador: FRANCISCO DE OLIVEIRA BISPO
Órgão colegiado: TERCEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-06-13
Data de publicação: 2025-06-13

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível SR-10 Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0564195-31.2014.8.05.0001 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: AYALA MELO RIBEIRO e outros (2) Advogado(s): ANA PAULA DE CARVALHO LIMA, JOSE ANTONIO FERREIRA GARRIDO APELADO: VIA CELERE BRASIL 6 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros (2) Advogado(s):JOSE ANTONIO FERREIRA GARRIDO, ANA PAULA DE CARVALHO LIMA ACORDÃO APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. RESILIÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FINANCIADO PELO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA EM 14/05/2013, ANTERIOR À LEI Nº 13.786/2018. CULPA EXCLUSIVA DOS COMPRADORES. IMPOSSIBILIDADE DE CONCLUSÃO DO CONTRATO COM O FINANCIAMENTO DO IMÓVEL. DEVOLUÇÃO DOS VALORES. DESCONTO DE 25% DO VALOR PAGO. PRECEDENTE JURISPRUDENCIAL DO STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RETENÇÃO. TEMA 960 DO STJ. JUROS DE MORA TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. TEMA 1.002 DO STJ. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA RECONHECIDA. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. 1. O distrato foi provocado pela impossibilidade de os autores financiarem o bem imóvel junto ao respectivo banco. 2. Conforme entendimento firmado pelo STJ, a vendedora reterá o percentual de 25% do valor efetivamente pago, para compensar as despesas administrativas com a venda, dependendo de fatores que podem influenciar esse percentual, como o tipo de imóvel, se de moradia popular ou de médio ou alto padrão, o percentual de adimplemento com relação ao preço total do contrato, as despesas previstas com o tipo de negócio e também a título de penalidade pela culpa da rescisão. “(...) 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. (...) (RESP - RECURSO ESPECIAL - 1723519 2018.00.23436-5, MARIA ISABEL GALLOTTI, STJ - SEGUNDA SEÇÃO, DJE DATA:02/10/2019)” 3. TAXA DE CORRETAGEM: O STJ no julgamento do Tema 960 fixou a tese pela possibilidade da cobrança desta taxa ao comprador nos seguintes termos: “Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.” 4. JUROS DE MORA: Nos moldes do quanto estabelecido no julgamento do Tema 1.002 do STJ, “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”. RECURSOS CONHECIDOS E PROVIDOS PARCIALMENTE. Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelações cíveis simultâneas nº 0564195-31.2014.8.05.0001, em que são apelantes e apelados, PAULO ROBSON RIBEIRO COSTA, AYLA MELO DOS SANTOS e VIA CÉLERE BAHIA 6 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Acordam os Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Terceira Câmara Cível, do Tribunal de Justiça da Bahia, por votação unânime, em conhecer dos recursos e DAR PROVIMENTO PARCIAL A AMBOS, nos termos do voto do relator. Sala das Sessões, de de 2024. Presidente Francisco de Oliveira Bispo Juiz Convocado - Substituto de 2º Grau Relator Procurador(a) de Justiça

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

SR-10

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0564195-31.2014.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Terceira Câmara Cível

APELANTE: AYALA MELO RIBEIRO e outros (2)

Advogado(s)
:
ANA PAULA DE CARVALHO LIMA, JOSE ANTONIO FERREIRA GARRIDO

APELADO: VIA CELERE BRASIL 6 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros (2)

Advogado(s)
:
JOSE ANTONIO FERREIRA GARRIDO, ANA PAULA DE CARVALHO LIMA

ACORDÃO

APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS.
AÇÃO DE RE
SCISÃO CONTRATUAL.
RESILIÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FINANCIADO PELO
PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA EM 14/05/2013,
ANTERIOR À LEI Nº 13.786/2018
.
CULPA
EXCLUSIVA
DOS COMPRADORES. IMPOSSIBILIDADE DE CONCLUSÃO DO CONTRATO COM O FINANCIAMENTO
DO IMÓVEL
. DEVOLUÇÃO DOS VALORES. DESCONTO DE
2
5% DO VALOR PAGO. PRECEDENTE JURISPRUDENCIAL
DO STJ
. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RETENÇÃO. TEMA 960 DO STJ. JUROS DE MORA TERMO INICIAL.
TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO.

TEMA 1.002 DO STJ.
SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA RECONHECIDA. RECURSO
S
PARCIALMENTE PROVIDOS.

1.
O distrato foi provocado pela impossibilidade de os autores financiarem o bem imóvel junto ao respectivo banco.

2.

Conforme entendimento firmado pelo STJ, a vendedora reterá o percentual de 25% do valor efetivamente pago, para
compensar as despesas administrativas com a venda, dependendo de fatores que podem influenciar esse percentual, como o tipo de imóvel, se de moradia popular ou de médio ou alto padrão, o percentual de adimplemento com relação ao preço total do contrato, as despesas previstas com o tipo de negócio e também a título de penalidade pela culpa da rescisão. “(...) 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. (...) (RESP - RECURSO ESPECIAL - 1723519 2018.00.23436-5, MARIA ISABEL GALLOTTI, STJ - SEGUNDA SEÇÃO, DJE
DATA:02/10/2019
)”

3.

TAXA DE CORRETAGEM:
O STJ no julgamento do Tema 960 fixou a tese pela possibilidade da cobrança desta taxa ao comprador nos seguintes termos: “
Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.”

4.

JUROS DE MORA:
Nos moldes do quanto estabelecido no julgamento do Tema
1.002
do STJ,
“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”.

RECURSOS CONHECIDOS
E PROVIDOS
PARCIALMENTE.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelações cíveis simultâneas nº
0564195-31.2014.8.05.0001
, em que são apelantes e apelad
o
s,
PAULO ROBSON RIBEIRO COSTA, AYLA MELO DOS SANTOS
e
VIA CÉLERE BAHIA 6 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
.

Acordam os Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Terceira Câmara Cível, do Tribunal de Justiça da Bahia, por votação unânime, em conhecer dos recursos
e
DAR PROVIMENTO PARCIAL A
AMBOS
, nos termos do voto do relator.

Sala das Sessões, de de 2024.

Presidente

Francisco de Oliveira Bispo

Juiz Convocado - Substituto de 2º Grau

Relator

Procurador(a) de Justiça