Tribunal: TJBA
Processo: 0585303-48.2016.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): LISBETE MARIA TEIXEIRA ALMEIDA C SANTOS
Órgão julgador: LISBETE MARIA TEIXEIRA ALMEIDA C SANTOS
Órgão colegiado: 2ª VICE-PRESIDÊNCIA
Data de julgamento: 2025-09-25
Data de publicação: 2025-09-25

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0585303-48.2016.8.05.0001 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORACOES LTDA. Advogado(s): BRUNO DE ALMEIDA MAIA, GYZELLA PARANHOS DOS SANTOS SOUSA, MARCEL TORRES DA SILVA, TAMARA BARBOSA SAO PAULO APELADO: MAURICIO DE SOUZA MUSTAFA e outros Advogado(s):MARCELO LINHARES, ARTHUR HENRIQUE DA COSTA AZEVEDO ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. VALIDADE EM TESE. INVALIDADE DE SUA UTILIZAÇÃO NO CASO CONCRETO ANTE AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. SUBSTITUIÇÃO DO INCC PELA TR NA CORREÇÃO DO SALDO DEVEDOR APÓS O PRAZO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO EM DOBRO DOS VALORES DE IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS PAGOS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DO CONSUMIDOR. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL COM LUCROS CESSANTES. REDUÇÃO DO PREÇO DO CONTRATO EM 20% POR VÍCIOS DO PRODUTO E PROPAGANDA ENGANOSA. DANO MORAL CONFIGURADO. REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. A validade abstrata da cláusula de tolerância de 180 dias em contratos de incorporação imobiliária encontra respaldo em precedentes do STJ, porém sua aplicação exige demonstração de circunstâncias excepcionais ou imprevisíveis que justifiquem o atraso. No caso concreto, restou configurado atraso injustificado na execução do empreendimento, inclusive com necessidade de substituição da unidade adquirida, o que afasta a incidência da cláusula de tolerância, caracterizando mora da incorporadora e inadimplemento contratual relevante, não acobertado pela tolerância. A essência do inadimplemento, neste caso, não é um atraso pontual por força maior, mas uma falha sistêmica na gestão do projeto, que culminou na completa não execução de uma parte essencial do empreendimento e na mora da entrega de outra. Dessa forma, a aplicação da cláusula de tolerância, nas circunstâncias específicas deste processo, é, de fato, inviável, e a mora da construtora resta configurada. O índice INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) é devido enquanto perdura a fase de construção. Superado o prazo contratual para entrega do imóvel, a manutenção do INCC penaliza o adquirente, pois não mais se refere ao custo da obra, mas sim a mero descumprimento da obrigação. Assim, restou mantida a substituição do INCC pela TR (Taxa Referencial) como índice de correção do saldo devedor após o termo contratual, por ser mais benéfico ao consumidor, promovendo o reequilíbrio das prestações e evitando enriquecimento indevido da construtora, conforme orientação consolidada no STJ. As despesas tributárias e condominiais incidentes sobre o imóvel somente podem ser transferidas ao adquirente após a sua efetiva imissão na posse. A cobrança antecipada, anterior à entrega das chaves, revela-se abusiva e enseja restituição em dobro dos valores pagos, com base no art. 42, parágrafo único, do CDC. É inválida cláusula contratual que imponha ao consumidor obrigações vinculadas ao uso do bem quando ainda não lhe foi garantida a posse plena do imóvel. Admite-se a inversão da cláusula penal prevista apenas em desfavor do adquirente para reparação do inadimplemento do fornecedor, conforme o Tema 971 do STJ. No entanto, é vedada a cumulação da cláusula penal com lucros cessantes, pois ambos visam reparar o mesmo fato gerador – o atraso na entrega do imóvel. A fixação da penalidade em percentual equivalente ao locativo, ou conforme previsto contratualmente para a mora do adquirente, atende ao princípio do equilíbrio e da isonomia contratual. O não cumprimento de promessas publicitárias, como a ausência de entrega de estruturas e diferenciais que integraram a oferta do empreendimento (torres comerciais, hotel, clube), caracteriza vício do produto e propaganda enganosa nos termos dos arts. 30 e 35 do CDC. Em razão da desproporção entre o prometido e o entregue, mostra-se cabível a redução proporcional do valor contratual, fixada em 20% no caso concreto, como forma de recompor o equilíbrio da relação de consumo e reparar o prejuízo experimentado pelo adquirente. Restou configurado dano moral indenizável quando o descumprimento contratual extrapola o mero aborrecimento, abrangendo frustração relevante de expectativa, privação prolongada do bem, necessidade de renegociação e elevação injustificada de preço, além de ausência de elementos essenciais ao empreendimento. A fixação do quantum em R$ 12.000,00 (doze mil reais) atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sendo reduzido em relação ao valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) arbitrado em primeira instância para evitar enriquecimento ilícito, mas assegurando compensação ao lesado. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0585303-48.2016.8.05.0001, da Comarca de Salvador, em que figuram como Apelante – JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORAÇÕES S/A e Apelados - MAURICIO DE SOUZA MUSTAFA E SANDRA FONSECA MUSTAFA. ACORDAM os Desembargadores componentes da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade de sua Turma Julgadora, em DÁ-SE PROVIMENTO EM PARTE, para reformar em parte a sentença e reduzir a condenação em danos morais para o valor de R$ 12.000,00 (doze mil reais), mantendo-se a sentença nos seus demais termos por esses e seus próprios fundamentos jurídicos, nos termos do voto da Relatora. Salvador, . 5

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0585303-48.2016.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

APELANTE: JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORACOES LTDA.

Advogado(s)
:
BRUNO DE ALMEIDA MAIA, GYZELLA PARANHOS DOS SANTOS SOUSA, MARCEL TORRES DA SILVA, TAMARA BARBOSA SAO PAULO

APELADO: MAURICIO DE SOUZA MUSTAFA e outros

Advogado(s)
:
MARCELO LINHARES, ARTHUR HENRIQUE DA COSTA AZEVEDO

ACORDÃO

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. VALIDADE EM TESE. INVALIDADE DE SUA UTILIZAÇÃO NO CASO CONCRETO ANTE AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. SUBSTITUIÇÃO DO INCC PELA TR NA CORREÇÃO DO SALDO DEVEDOR APÓS O PRAZO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO EM DOBRO DOS VALORES DE IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS PAGOS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DO CONSUMIDOR. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL COM LUCROS CESSANTES. REDUÇÃO DO PREÇO DO CONTRATO EM 20% POR VÍCIOS DO PRODUTO E PROPAGANDA ENGANOSA. DANO MORAL CONFIGURADO. REDUÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

A validade abstrata da cláusula de tolerância de 180 dias em contratos de incorporação imobiliária encontra respaldo em precedentes do STJ, porém sua aplicação exige demonstração de circunstâncias excepcionais ou imprevisíveis que justifiquem o atraso.

No caso concreto, restou configurado atraso injustificado na execução do empreendimento, inclusive com necessidade de substituição da unidade adquirida, o que afasta a incidência da cláusula de tolerância, caracterizando mora da incorporadora e inadimplemento contratual relevante, não acobertado pela tolerância.

A essência do inadimplemento, neste caso, não é um atraso pontual por força maior, mas uma falha sistêmica na gestão do projeto, que culminou na completa não execução de uma parte essencial do empreendimento e na mora da entrega de outra.

Dessa forma, a aplicação da cláusula de tolerância, nas circunstâncias específicas deste processo, é, de fato, inviável, e a mora da construtora resta configurada.

O índice INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) é devido enquanto perdura a fase de construção. Superado o prazo contratual para entrega do imóvel, a manutenção do INCC penaliza o adquirente, pois não mais se refere ao custo da obra, mas sim a mero descumprimento da obrigação.

Assim, restou mantida a substituição do INCC pela TR (Taxa Referencial) como índice de correção do saldo devedor após o termo contratual, por ser mais benéfico ao consumidor, promovendo o reequilíbrio das prestações e evitando enriquecimento indevido da construtora, conforme orientação consolidada no STJ.

As despesas tributárias e condominiais incidentes sobre o imóvel somente podem ser transferidas ao adquirente após a sua efetiva imissão na posse. A cobrança antecipada, anterior à entrega das chaves, revela-se abusiva e enseja restituição em dobro dos valores pagos, com base no art. 42, parágrafo único, do CDC. É inválida cláusula contratual que imponha ao consumidor obrigações vinculadas ao uso do bem quando ainda não lhe foi garantida a posse plena do imóvel.

Admite-se a inversão da cláusula penal prevista apenas em desfavor do adquirente para reparação do inadimplemento do fornecedor, conforme o Tema 971 do STJ. No entanto, é vedada a cumulação da cláusula penal com lucros cessantes, pois ambos visam reparar o mesmo fato gerador – o atraso na entrega do imóvel.

A fixação da penalidade em percentual equivalente ao locativo, ou conforme previsto contratualmente para a mora do adquirente, atende ao princípio do equilíbrio e da isonomia contratual.

O não cumprimento de promessas publicitárias, como a ausência de entrega de estruturas e diferenciais que integraram a oferta do empreendimento (torres comerciais, hotel, clube), caracteriza vício do produto e propaganda enganosa nos termos dos arts. 30 e 35 do CDC.

Em razão da desproporção entre o prometido e o entregue, mostra-se cabível a redução proporcional do valor contratual, fixada em 20% no caso concreto, como forma de recompor o equilíbrio da relação de consumo e reparar o prejuízo experimentado pelo adquirente.

Restou configurado dano moral indenizável quando o descumprimento contratual extrapola o mero aborrecimento, abrangendo frustração relevante de expectativa, privação prolongada do bem, necessidade de renegociação e elevação injustificada de preço, além de ausência de elementos essenciais ao empreendimento.

A fixação do quantum em R$ 12.000,00 (doze mil reais) atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sendo reduzido em relação ao valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) arbitrado em primeira instância para evitar enriquecimento ilícito, mas assegurando compensação ao lesado.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Apelaç
ão Cível
nº
0585303-48.2016.8.05
.0001
, da Comarca de Salvador, em que figuram como
Apelante
–
JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORAÇÕES S/A
e Apelados - MAURICIO DE SOUZA MUSTAFA
E SANDRA FONSECA MUSTAFA.

ACORDAM os Desembargadores componentes da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade de sua Turma Julgadora,

em
DÁ-SE PROVIMENTO EM PARTE, para reformar em parte a sentença e reduzir a condenação em danos morais para o valor de R$ 12.000,00 (doze mil reais)
,
mantendo-se a sentença
nos seus demais termos por esses e seus próprios
fundamentos jurídicos
, nos termos do voto da Relatora.

Salvador, .

5