Tribunal: TJBA
Processo: 0304000-77.2018.8.05.0113
Classe: Apelação
Relator(a): ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS
Órgão julgador: ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS
Órgão colegiado: TERCEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-07-21
Data de publicação: 2025-07-21

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0304000-77.2018.8.05.0113 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: PONCINO & ARAGAO LTDA - ME e outros Advogado(s): MURILO REIS SILVA, FERNANDA VIANA LIMA, ALINE DEDA MACHADO SANTANA APELADO: JPS ADMINISTRACAO E COMERCIO LTDA e outros Advogado(s):ALINE DEDA MACHADO SANTANA, FERNANDA VIANA LIMA, MURILO REIS SILVA A2 ACORDÃO APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. DIREITO CIVIL, EMPRESARIAL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. RES SPERATA. LEGITIMIDADE PARA COBRANÇA DO FUNDO DE PROMOÇÃO E PUBLICIDADE. ADIMPLEMENTO PARCIAL NÃO RECONHECIDO. PROVA DA QUITAÇÃO QUE INCUMBE AO DEVEDOR. ACERVO PROBATÓRIO INSUFICIENTE. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO DE APELAÇÃO DA PONCINO & ARAGAO LTDA CONHECIDO E NÃO PROVIDO. RECURSO DE APELAÇÃO DA JPS ADMINISTRACAO E COMERCIO LTDA CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em exame: Trata-se de apelações cíveis interpostas por ambas as partes – PONCINO & ARAGAO LTDA e JPS ADMINISTRAÇÃO E COMÉRCIO LTDA – contra sentença que julgou parcialmente procedentes os Embargos à Execução opostos em face da execução fundada em contrato de locação comercial, reconhecendo a nulidade parcial do título quanto às despesas condominiais pela ausência de liquidez, além do reconhecimento de adimplemento parcial da dívida no valor de R$ 35.000,00. A sentença rejeitou as teses de ilegitimidade da exequente para cobrança do Fundo de Promoção e Publicidade (FPP), de excesso de execução por “res sperata” e de inexistência de valores devidos. II. Questão em discussão: As apelações discutem: (i) a legitimidade ativa da exequente para cobrança do FPP; (ii) a nulidade do título por ausência de documentos essenciais; (iii) a necessidade de devolução de valores pagos a título de res sperata; (iv) o reconhecimento de adimplemento parcial da dívida e (v) a liquidez dos encargos condominiais. III. Razões de decidir: A legitimidade da exequente para cobrar o FPP está prevista contratualmente, sendo a administradora incumbida expressamente da cobrança. A ausência de documentos acessórios ao contrato não afasta sua natureza de título executivo extrajudicial, nos termos do art. 784, VIII do CPC. Não comprovado o desequilíbrio contratual ou má gestão do empreendimento, não há devolução da res sperata. Não foram produzidas provas suficientes para demonstrar o alegado adimplemento parcial de R$ 35.000,00, motivo pelo qual a sentença merece reforma nesse ponto. Correta a exclusão das verbas condominiais por ausência de elementos probatórios que confiram liquidez à cobrança desses encargos. IV. Dispositivo e tese: Apelação de PONCINO & ARAGAO LTDA conhecida e desprovida. Apelação de JPS ADMINISTRAÇÃO E COMÉRCIO LTDA conhecida e parcialmente provida para afastar o reconhecimento de adimplemento parcial da dívida. Tese de julgamento: “É válida a cobrança do Fundo de Promoção e Publicidade pela administradora do shopping, quando prevista expressamente em contrato de locação. A ausência de documentos acessórios não descaracteriza a exequibilidade do contrato de locação como título executivo extrajudicial. Não é devida a devolução da res sperata na ausência de prova de desequilíbrio contratual relevante ou má gestão do empreendimento. Cabe à parte embargante comprovar de forma inequívoca o adimplemento parcial da dívida, nos termos do art. 373, II do CPC.” Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível de nº 0304000-77.2018.8.05.0113, da Comarca de Itabuna – BA, em que são Apelantes e Apelados as partes acima nominadas. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO DA PONCINO & ARAGAO LTDA e CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO DA JPS ADMINISTRACAO E COMERCIO LTDA, e o fazem de acordo com o Voto do Relator. PRESIDENTE Des. Alberto Raimundo Gomes Dos Santos Relator PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0304000-77.2018.8.05.0113

Órgão Julgador
:
Terceira Câmara Cível

APELANTE: PONCINO & ARAGAO LTDA - ME e outros

Advogado(s)
:
MURILO REIS SILVA, FERNANDA VIANA LIMA, ALINE DEDA MACHADO SANTANA

APELADO: JPS ADMINISTRACAO E COMERCIO LTDA e outros

Advogado(s)
:
ALINE DEDA MACHADO SANTANA, FERNANDA VIANA LIMA, MURILO REIS SILVA

A2

ACORDÃO

APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. DIREITO CIVIL, EMPRESARIAL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS.
RES SPERATA.
LEGITIMIDADE PARA COBRANÇA DO FUNDO DE PROMOÇÃO E PUBLICIDADE. ADIMPLEMENTO PARCIAL NÃO RECONHECIDO. PROVA DA QUITAÇÃO QUE INCUMBE AO DEVEDOR. ACERVO PROBATÓRIO INSUFICIENTE. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO DE APELAÇÃO DA PONCINO & ARAGAO LTDA CONHECIDO E NÃO PROVIDO. RECURSO DE APELAÇÃO DA JPS ADMINISTRACAO E COMERCIO LTDA CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame: Trata-se de apelações cíveis interpostas por ambas as partes – PONCINO & ARAGAO LTDA e JPS ADMINISTRAÇÃO E COMÉRCIO LTDA – contra sentença que julgou parcialmente procedentes os Embargos à Execução opostos em face da execução fundada em contrato de locação comercial, reconhecendo a nulidade parcial do título quanto às despesas condominiais pela ausência de liquidez, além do reconhecimento de adimplemento parcial da dívida no valor de R$ 35.000,00. A sentença rejeitou as teses de ilegitimidade da exequente para cobrança do Fundo de Promoção e Publicidade (FPP), de excesso de execução por “res sperata” e de inexistência de valores devidos.

II. Questão em discussão: As apelações discutem: (i) a legitimidade ativa da exequente para cobrança do FPP; (ii) a nulidade do título por ausência de documentos essenciais; (iii) a necessidade de devolução de valores pagos a título de res sperata; (iv) o reconhecimento de adimplemento parcial da dívida e (v) a liquidez dos encargos condominiais.

III. Razões de decidir: A legitimidade da exequente para cobrar o FPP está prevista contratualmente, sendo a administradora incumbida expressamente da cobrança. A ausência de documentos acessórios ao contrato não afasta sua natureza de título executivo extrajudicial, nos termos do art. 784, VIII do CPC. Não comprovado o desequilíbrio contratual ou má gestão do empreendimento, não há devolução da res sperata. Não foram produzidas provas suficientes para demonstrar o alegado adimplemento parcial de R$ 35.000,00, motivo pelo qual a sentença merece reforma nesse ponto. Correta a exclusão das verbas condominiais por ausência de elementos probatórios que confiram liquidez à cobrança desses encargos.

IV. Dispositivo e tese: Apelação de PONCINO & ARAGAO LTDA conhecida e desprovida. Apelação de JPS ADMINISTRAÇÃO E COMÉRCIO LTDA conhecida e parcialmente provida para afastar o reconhecimento de adimplemento parcial da dívida.

Tese de julgamento: “É válida a cobrança do Fundo de Promoção e Publicidade pela administradora do shopping, quando prevista expressamente em contrato de locação. A ausência de documentos acessórios não descaracteriza a exequibilidade do contrato de locação como título executivo extrajudicial. Não é devida a devolução da res sperata na ausência de prova de desequilíbrio contratual relevante ou má gestão do empreendimento. Cabe à parte embargante comprovar de forma inequívoca o adimplemento parcial da dívida, nos termos do art. 373, II do CPC.”

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível de nº 0304000-77.2018.8.05.0113, da Comarca de Itabuna – BA, em que são Apelantes e Apelados as partes acima nominadas.

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade,

em
CONHECER e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO DA PONCINO & ARAGAO LTDA e CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO DA JPS ADMINISTRACAO E COMERCIO LTDA,
e o fazem de acordo com o Voto do Relator.

PRESIDENTE

Des. Alberto Raimundo Gomes Dos Santos

Relator

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA