Tribunal: TJBA
Processo: 8036839-30.2024.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): MARIA DA PURIFICACAO DA SILVA
Órgão julgador: MARIA DA PURIFICACAO DA SILVA
Órgão colegiado: PRIMEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-11-14
Data de publicação: 2025-11-14

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8036839-30.2024.8.05.0001 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível APELANTE: LOTEAMENTO JARDIM FORTALEZA BRODOWSKI SPE LTDA. e outros (2) Advogado(s): IZABELLA CRISTINA MARTINS DE OLIVEIRA, GISELLE DIAS GUIMARAES APELADO: JOAO DANIEL SOARES DIAS e outros (2) Advogado(s):GISELLE DIAS GUIMARAES, IZABELLA CRISTINA MARTINS DE OLIVEIRA ACORDÃO EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.RECURSOS SIMULTANEOS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. I. Caso em exame 1. Trata-se de Recurso de Apelação interposto contra sentença que declarou a rescisão do contrato de compra e venda de um imóvel firmado entre os litigantes, fixou o valor da cláusula penal que não foi prevista no contrato. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em analisar o abuso no percentual da cláusula penal fixada, e o momento de incidência dos encargos decorrentes da devolução dos valores pagos. III. Razões de decidir 3. Quando a rescisão contratual é motivada por culpa dos promitentes compradores, a retenção de valores é plenamente válida. O assunto, inclusive é objeto de Recurso Repetitivo (tema 577), em que se firmou tese no sentido de que em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 4. Não existindo previsão contratual neste sentido, a jurisprudência do STJ estabelece que a retenção deve ser proporcional e não causar enriquecimento ilícito ao vendedor, podendo variar entre 10% e 25%. 5. No caso de rescisão por iniciativa do próprio comprador do imóvel e se o contrato tiver sido efetuado antes do advento da Lei nº 13.786/2018, como é o caso dos autos, em que o contrato foi firmado no ano de 2016, o termo inicial dos juros será a data do trânsito em julgado da decisão que determinou a restituição dos valores. Esse é o entendimento fixado no julgamento do recurso repetitivo REsp 1740911/DF, Tema 1002, pelo STJ, aplicável a qualquer caso, em território nacional IV. Dispositivo PROVIMENTO PARCIAL DOS RECURSOS. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8036839-30.2024.8.05.0001, em que figuram como apelante LOTEAMENTO JARDIM FORTALEZA BRODOWSKI SPE LTDA. e outros (2) e como apelada JOAO DANIEL SOARES DIAS e outros (2). ACORDAM os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em DAR PROVIMENTO PARCIAL AOS RECURSOS, e assim o fazem pelas razões que integram o voto condutor. Sala das Sessões, data registrada no sistema PRESIDENTE DESA. MARIA DA PURIFICAÇÃO DA SILVA RELATORA PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8036839-30.2024.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Primeira Câmara Cível

APELANTE: LOTEAMENTO JARDIM FORTALEZA BRODOWSKI SPE LTDA. e outros (2)

Advogado(s)
:
IZABELLA CRISTINA MARTINS DE OLIVEIRA, GISELLE DIAS GUIMARAES

APELADO: JOAO DANIEL SOARES DIAS e outros (2)

Advogado(s)
:
GISELLE DIAS GUIMARAES, IZABELLA CRISTINA MARTINS DE OLIVEIRA

ACORDÃO

EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.RECURSOS SIMULTANEOS.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
INICIATIVA DO COMPRADOR.
RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO.

I. Caso em exame

1. Trata-se de
Recurso de Apelação interposto contra sentença que

declarou a rescisão do contrato de compra e venda de um imóvel firmado entre os litigantes,
fixou
o valor da cláusula penal
que não foi prevista
no contrato.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em analisar o abuso no percentual da cláusula penal fixada, e o momento de incidência dos encargos decorrentes da devolução dos valores pagos.

III. Razões de decidir

3.
Quando a rescisão contratual é motivada por culpa dos promitentes compradores, a retenção de valores é plenamente válida. O assunto, inclusive
é
objeto de Recurso Repetitivo (tema 577), em que
se firmou tese no sentido de
que
em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

4.
Não existindo previsão contratual neste sentido, a
jurisprudência do STJ estabelece que a retenção deve ser proporcional e não causar enriquecimento ilícito ao vendedor,
podendo variar entre 10% e 25%
.

5.
No caso de rescisão por iniciativa do próprio comprador do imóvel e se o contrato tiver sido efetuado antes do advento da Lei nº 13.786/2018, como é o caso dos autos, em que o contrato foi firmado no ano de 2016, o termo inicial dos juros será a data do trânsito em julgado da decisão que determinou a restituição dos valores. Esse é o entendimento fixado no julgamento do recurso repetitivo REsp 1740911/DF, Tema 1002, pelo STJ, aplicável a qualquer caso, em território nacional

I
V. Dispositivo

PROVIMENTO PARCIAL DOS RECURSOS.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.
8036839-30.2024.8.05.0001
, em que figuram como apelante LOTEAMENTO JARDIM FORTALEZA BRODOWSKI SPE LTDA. e outros (2) e como apelada JOAO DANIEL SOARES DIAS e outros (2).

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara
Cível

do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em
D
AR PROVIMENTO
PARCIAL
AO
S
RECURSO
S
, e assim o fazem pelas razões que integram o voto condutor.

Sala das Sessões, data registrada no sistema

PRESIDENTE

DESA. MARIA DA PURIFICAÇÃO DA SILVA

RELATORA

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA