Tribunal: TJBA
Processo: 0520687-69.2013.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): MARCELO SILVA BRITTO
Órgão julgador: MARCELO SILVA BRITTO
Órgão colegiado: QUARTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-10-23
Data de publicação: 2025-10-23

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quarta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0520687-69.2013.8.05.0001 Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível APELANTE: CONSIL EMPREENDIMENTOS LTDA Advogado(s): VANESSA OLIVEIRA ROSA FREITAS, DANIELA BECK DE BRITO, MARIANA DA RESSURREICAO BARROS APELADO: ANDERSON SILVA VIEIRA Advogado(s):ARTUR VINICIUS RAMOS TAVARES DA SILVA, GILVAN CARLOS BUERY ROCHA ACORDÃO Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES LIMITADA À CLÁUSULA PENAL CONTRATUAL. INAPLICABILIDADE DE MAJORAÇÃO PARA 25%. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA SOBRE TAXA CONDOMINIAL FIXADO A PARTIR DA CITAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. I. Caso em exame 1. Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença que, em ação ordinária com pedido de indenização por dano moral, declarou rescindido contrato de compra e venda de unidade imobiliária, determinando a restituição dos valores pagos pela parte autora, com retenção de 10% a título de multa contratual, bem como devolução integral da taxa de condomínio, acrescida de juros de mora e correção monetária, fixando-se custas e honorários conforme dispositivo. Foram opostos embargos de declaração, rejeitados. No apelo, a parte ré pleiteia a majoração do percentual de retenção para 25% e alteração do termo inicial dos juros de mora incidentes sobre a devolução da taxa condominial para a data do trânsito em julgado. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em: (i) saber se, na rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador, é possível majorar o percentual de retenção de 10% previsto em cláusula penal contratual para 25%, com base em jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça; e (ii) saber se o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre a restituição da taxa condominial deve ser alterado da citação para o trânsito em julgado, aplicando-se a tese firmada no Tema 1002/STJ. III. Razões de decidir 3. Restou incontroversa a rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador, que não obteve o financiamento necessário para quitar a parcela final do preço. Há previsão expressa, no contrato, de multa compensatória de 10% sobre o valor pago, em caso de resolução por culpa do adquirente. A cláusula penal e a retenção têm a mesma finalidade, de modo que a majoração sem base contratual implicaria bis in idem. Ademais, não houve imissão na posse, afastando fundamento utilizado em precedentes para justificar retenções mais elevadas. 4. A jurisprudência do STJ admite retenção de até 25% do valor pago em rescisões por desistência do comprador, anteriores à Lei nº 13.786/2018, quando não houver cláusula penal ou quando esta for judicialmente ajustada por desproporcionalidade. Tal hipótese não se verifica no presente caso. 5. Quanto ao termo inicial dos juros moratórios sobre a devolução da taxa condominial, trata-se de obrigação propter rem, cuja cobrança pressupõe posse do bem. Como não houve imissão na posse, o pagamento foi indevido e sua restituição possui natureza de repetição de indébito. Aplica-se, portanto, o art. 405 do Código Civil, fixando-se o termo inicial na citação, e não no trânsito em julgado, sendo inaplicável o Tema 1002/STJ para esta verba. IV. Dispositivo e tese 6. Sentença mantida. Recurso conhecido e não provido. Tese de julgamento: “1. É inviável majorar o percentual de retenção fixado em cláusula penal contratual expressa, sob pena de bis in idem, quando não houver imissão na posse e a multa já compensar a rescisão por culpa do comprador. 2. Na restituição de taxa condominial indevida, os juros moratórios fluem a partir da citação, por se tratar de obrigação de repetição de indébito”. ________ Dispositivos relevantes citados: CC, art. 405; CPC, arts. 85, §11; 1.021, §4º; 1.026, §2º; Lei nº 13.786/2018 . Jurisprudências relevantes citadas: STJ - AgInt no REsp: 1959759 RS 2021/0291531-2, Data de Julgamento: 02/05/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/05/2022; STJ - REsp: 1740911 DF 2018/0109250-6, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 14/08/2019 (Tema 1002). Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0520687-69.2013.8.05.0001, em que figura como Apelante Consil Empreendimentos Ltda e Apelado Anderson Silva Viera, acordam os Desembargadores componentes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em conhecer do recurso e negar-lhe provimento, nos termos do voto condutor. Salvador/BA, data registrada eletronicamente no sistema. Des. Marcelo Silva Britto Presidente / Relator

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quarta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n. 0520687-69.2013.8.05.0001

Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível

APELANTE: CONSIL EMPREENDIMENTOS LTDA

Advogado(s): VANESSA OLIVEIRA ROSA FREITAS, DANIELA BECK DE BRITO, MARIANA DA RESSURREICAO BARROS

APELADO: ANDERSON SILVA VIEIRA

Advogado(s):ARTUR VINICIUS RAMOS TAVARES DA SILVA, GILVAN CARLOS BUERY ROCHA

ACORDÃO

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POR CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES LIMITADA À CLÁUSULA PENAL CONTRATUAL. INAPLICABILIDADE DE MAJORAÇÃO PARA 25%. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA SOBRE TAXA CONDOMINIAL FIXADO A PARTIR DA CITAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença que, em ação ordinária com pedido de indenização por dano moral, declarou rescindido contrato de compra e venda de unidade imobiliária, determinando a restituição dos valores pagos pela parte autora, com retenção de 10% a título de multa contratual, bem como devolução integral da taxa de condomínio, acrescida de juros de mora e correção monetária, fixando-se custas e honorários conforme dispositivo. Foram opostos embargos de declaração, rejeitados. No apelo, a parte ré pleiteia a majoração do percentual de retenção para 25% e alteração do termo inicial dos juros de mora incidentes sobre a devolução da taxa condominial para a data do trânsito em julgado.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em: (i) saber se, na rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador, é possível majorar o percentual de retenção de 10% previsto em cláusula penal contratual para 25%, com base em jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça; e (ii) saber se o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre a restituição da taxa condominial deve ser alterado da citação para o trânsito em julgado, aplicando-se a tese firmada no Tema 1002/STJ.

III. Razões de decidir

3. Restou incontroversa a rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador, que não obteve o financiamento necessário para quitar a parcela final do preço. Há previsão expressa, no contrato, de multa compensatória de 10% sobre o valor pago, em caso de resolução por culpa do adquirente. A cláusula penal e a retenção têm a mesma finalidade, de modo que a majoração sem base contratual implicaria bis in idem. Ademais, não houve imissão na posse, afastando fundamento utilizado em precedentes para justificar retenções mais elevadas.

4. A jurisprudência do STJ admite retenção de até 25% do valor pago em rescisões por desistência do comprador, anteriores à Lei nº 13.786/2018, quando não houver cláusula penal ou quando esta for judicialmente ajustada por desproporcionalidade. Tal hipótese não se verifica no presente caso.

5. Quanto ao termo inicial dos juros moratórios sobre a devolução da taxa condominial, trata-se de obrigação propter rem, cuja cobrança pressupõe posse do bem. Como não houve imissão na posse, o pagamento foi indevido e sua restituição possui natureza de repetição de indébito. Aplica-se, portanto, o art. 405 do Código Civil, fixando-se o termo inicial na citação, e não no trânsito em julgado, sendo inaplicável o Tema 1002/STJ para esta verba.

IV. Dispositivo e tese

6. Sentença mantida. Recurso conhecido e não provido.

Tese de julgamento: “1. É inviável majorar o percentual de retenção fixado em cláusula penal contratual expressa, sob pena de
bis in idem
, quando não houver imissão na posse e a multa já compensar a rescisão por culpa do comprador. 2. Na restituição de taxa condominial indevida, os juros moratórios fluem a partir da citação, por se tratar de obrigação de repetição de indébito”.

________

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 405; CPC, arts. 85, §11; 1.021, §4º; 1.026, §2º; Lei nº 13.786/2018 .

Jurisprudências relevantes citadas: STJ - AgInt no REsp: 1959759 RS 2021/0291531-2, Data de Julgamento: 02/05/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/05/2022; STJ - REsp: 1740911 DF 2018/0109250-6, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 14/08/2019 (Tema 1002).

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0520687-69.2013.8.05.0001, em que figura como Apelante Consil Empreendimentos Ltda e Apelado
Anderson Silva Viera
, acordam

os Desembargadores componentes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em
conhecer do recurso e negar-lhe provimento, nos termos do voto condutor.

Salvador/BA, data registrada eletronicamente no sistema.

Des.
Marcelo Silva Britto

Presidente / Relator