Tribunal: TJBA
Processo: 0532826-77.2018.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): PAULO CESAR BANDEIRA DE MELO JORGE
Órgão julgador: PAULO CESAR BANDEIRA DE MELO JORGE
Órgão colegiado: PRIMEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-12-17
Data de publicação: 2025-12-17

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0532826-77.2018.8.05.0001 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível APELANTE: JAILSON SANTOS LOPES e outros Advogado(s): GERALDO SANTOS DE OLIVEIRA APELADO: BANCO DO BRASIL S/A e outros Advogado(s):ENY ANGÉ SOLEDADE BITTENCOURT DE ARAÚJO, IVAN ISAAC FERREIRA FILHO PJ10 ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INEXISTÊNCIA DE CONSTITUIÇÃO REGULAR EM MORA. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/1997 (TEMA 1095/STJ). INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em exame Trata-se de recurso de apelação interposto por Jailson Santos Lopes e Marcela Gomes da Silva contra sentença que julgou improcedente a ação de rito ordinário com pedido de antecipação de tutela ajuizada em face de MRV Engenharia e Participações S.A., Banco do Brasil S.A. e Condomínio Residencial Parque Solar do Atlântico, objetivando a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, firmado com cláusula de alienação fiduciária, bem como a devolução dos valores pagos. Alegam os autores onerosidade excessiva e ausência de constituição regular em mora, o que afastaria a aplicação da Lei nº 9.514/1997. II. Questão em discussão 2. Delimita-se a controvérsia recursal à análise da aplicabilidade da Lei nº 9.514/1997 — especialmente à luz do Tema 1095/STJ — em contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária, bem como à definição do regime jurídico incidente (Lei nº 9.514/1997 ou Código de Defesa do Consumidor) diante da ausência de constituição em mora do devedor fiduciário. III. Razões de decidir 3. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp nº 1.891.498/SP (Tema 1095), fixou tese no sentido de que, “em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução, em caso de inadimplemento, deve observar o rito da Lei nº 9.514/1997, afastando-se o Código de Defesa do Consumidor”. 4. Contudo, a aplicação do precedente exige o preenchimento cumulativo de três requisitos: (i) registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária; (ii) inadimplemento do devedor; e (iii) constituição regular em mora, na forma do art. 26 da Lei nº 9.514/1997. 5. No caso concreto, embora comprovados o registro do contrato e o inadimplemento, não há prova da constituição dos devedores em mora, o que inviabiliza o enquadramento no Tema 1095/STJ e impõe o afastamento da Lei nº 9.514/1997. 6. Diante da natureza de relação de consumo, aplica-se o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, que veda a perda total das parcelas pagas em razão do inadimplemento do comprador. 7. O contrato celebrado entre as partes prevê, em sua Cláusula Sétima, retenção de 8% do valor total do contrato a título de despesas administrativas, percentual que se mostra compatível com a jurisprudência do STJ e com os princípios da boa-fé e do equilíbrio contratual. IV. Dispositivo e tese 8. Recurso conhecido e parcialmente provido. Reforma-se a sentença para julgar parcialmente procedente a ação, a fim de determinar a restituição dos valores adimplidos pelos autores, a ser efetuada pela ré MRV Engenharia e Participações S.A., com a dedução do percentual de 8% (oito por cento) sobre o valor total da avença, em estrita observância ao disposto na Cláusula Sétima do contrato celebrado entre as partes, que prevê a retenção a título de ressarcimento das despesas iniciais de comercialização e encargos correlatos. Teses de julgamento: “1. A ausência de constituição regular em mora do devedor fiduciário afasta a incidência da Lei nº 9.514/1997 e da tese firmada no Tema 1095/STJ. 2. Em contrato de compra e venda de imóvel firmado sob a égide do Código de Defesa do Consumidor, é devida a restituição parcial das quantias pagas, admitida a retenção razoável a título de despesas administrativas.” Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da APELAÇÃO CÍVEL nº 0532826-77.2018.8.05.0001, em que figuram como apelante JAILSON SANTOS LOPES e MARCELA GOMES DA SILVA, e apelados MRV ENGENHARIA e PARTICIPACOES SA e BANCO DO BRASIL S/A. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, pelos fundamentos constantes, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao RECURSO, nos termos do voto do eminente Relator. Sala das Sessões, ______ de ______________ de 2025. Presidente DES. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE Relator Procurador(a) de Justiça

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0532826-77.2018.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Primeira Câmara Cível

APELANTE: JAILSON SANTOS LOPES e outros

Advogado(s)
:
GERALDO SANTOS DE OLIVEIRA

APELADO: BANCO DO BRASIL S/A e outros

Advogado(s)
:
ENY ANGÉ SOLEDADE BITTENCOURT DE ARAÚJO, IVAN ISAAC FERREIRA FILHO

PJ10

ACORDÃO

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INEXISTÊNCIA DE CONSTITUIÇÃO REGULAR EM MORA. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/1997 (TEMA 1095/STJ). INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

Trata-se de recurso de apelação interposto por Jailson Santos Lopes e Marcela Gomes da Silva contra sentença que julgou improcedente a ação de rito ordinário com pedido de antecipação de tutela ajuizada em face de MRV Engenharia e Participações S.A., Banco do Brasil S.A. e Condomínio Residencial Parque Solar do Atlântico, objetivando a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, firmado com cláusula de alienação fiduciária, bem como a devolução dos valores pagos. Alegam os autores onerosidade excessiva e ausência de constituição regular em mora, o que afastaria a aplicação da Lei nº 9.514/1997.

II. Questão em discussão
2. Delimita-se a controvérsia recursal à análise da aplicabilidade da Lei nº 9.514/1997 — especialmente à luz do Tema 1095/STJ — em contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária, bem como à definição do regime jurídico incidente (Lei nº 9.514/1997 ou Código de Defesa do Consumidor) diante da ausência de constituição em mora do devedor fiduciário.

III. Razões de decidir
3. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp nº 1.891.498/SP (Tema 1095), fixou tese no sentido de que, “em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução, em caso de inadimplemento, deve observar o rito da Lei nº 9.514/1997, afastando-se o Código de Defesa do Consumidor”.
4. Contudo, a aplicação do precedente exige o preenchimento cumulativo de três requisitos: (i) registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária; (ii) inadimplemento do devedor; e (iii) constituição regular em mora, na forma do art. 26 da Lei nº 9.514/1997.
5. No caso concreto, embora comprovados o registro do contrato e o inadimplemento, não há prova da constituição dos devedores em mora, o que inviabiliza o enquadramento no Tema 1095/STJ e impõe o afastamento da Lei nº 9.514/1997.
6. Diante da natureza de relação de consumo, aplica-se o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, que veda a perda total das parcelas pagas em razão do inadimplemento do comprador.
7. O contrato celebrado entre as partes prevê, em sua Cláusula Sétima, retenção de 8% do valor total do contrato a título de despesas administrativas, percentual que se mostra compatível com a jurisprudência do STJ e com os princípios da boa-fé e do equilíbrio contratual.

IV. Dispositivo e tese
8. Recurso conhecido e parcialmente provido. Reforma-se a sentença para julgar parcialmente procedente a ação, a fim de determinar a restituição dos valores adimplidos pelos autores, a ser efetuada pela ré MRV Engenharia e Participações S.A., com a dedução do percentual de 8% (oito por cento) sobre o valor total da avença, em estrita observância ao disposto na Cláusula Sétima do contrato celebrado entre as partes, que prevê a retenção a título de ressarcimento das despesas iniciais de comercialização e encargos correlatos.

Teses de julgamento:
“1. A ausência de constituição regular em mora do devedor fiduciário afasta a incidência da Lei nº 9.514/1997 e da tese firmada no Tema 1095/STJ. 2. Em contrato de compra e venda de imóvel firmado sob a égide do Código de Defesa do Consumidor, é devida a restituição parcial das quantias pagas, admitida a retenção razoável a título de despesas administrativas.”

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da
APELAÇÃO CÍVEL

nº 0532826-77.2018.8.05.0001
, em que figuram como apelante
JAILSON SANTOS LOPES e MARCELA GOMES DA SILVA
, e apelados
MRV ENGENHARIA e PARTICIPACOES SA e BANCO DO BRASIL S/A.

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, pelos fundamentos constantes, em
CONHECER
e
DAR PARCIAL PROVIMENTO
ao
RECURSO
, nos termos do voto do eminente Relator.

Sala das Sessões, ______ de ______________ de 2025.

Presidente

DES. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE

Relator

Procurador(a) de Justiça