Tribunal: TJBA
Processo: 8000005-67.2022.8.05.0043
Classe: Apelação
Relator(a): JOANICE MARIA GUIMARAES DE JESUS
Órgão julgador: JOANICE MARIA GUIMARAES DE JESUS
Órgão colegiado: TERCEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-12-22
Data de publicação: 2025-12-22

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8000005-67.2022.8.05.0043 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: DEBORAH SUZANE SILVEIRA XAVIER Advogado(s): RODRIGO EMANUEL RABELO DOS SANTOS PEREIRA, DURVAL FRANCISCO DE ALMEIDA NETO, JOAO AFONSO SOARES MAIA APELADO: WALKYRIA BRASIL DE CARVALHO e outros Advogado(s):ADLA ALMEIDA SOBRAL ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. RESPONSABILIDADE DA CREDORA FIDUCIÁRIA. TAXA DE OCUPAÇÃO. VALOR DO IMÓVEL PARA EFEITO DE VENDA EM LEILÃO. LEI N.º 9.514/1997. RECONVENÇÃO JULGADA IMPROCEDENTE. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em exame: 1. Ação de imissão na posse ajuizada por adquirente de imóvel arrematado em leilão extrajudicial, com sentença que determinou a imissão na posse condicionada ao pagamento de indenização por benfeitorias aos ocupantes e fixou taxa de ocupação mensal, além de reconhecer o direito dos ocupantes à indenização por benfeitorias em reconvenção. II. Questão em discussão: 2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a arrematante do imóvel em leilão extrajudicial é responsável pelo pagamento de indenização por benfeitorias realizadas por antigos ocupantes; e (ii) saber se é válida a fixação da taxa de ocupação com base no valor efetivo de venda do imóvel arrematado, à luz da Lei n.º 9.514/1997. III. Razões de decidir: 3. A arrematação transfere ao adquirente a propriedade do imóvel no estado em que se encontra, não sendo oponível ao arrematante o direito à indenização por benfeitorias realizadas anteriormente, salvo previsão expressa no edital do leilão. 4. Eventual direito de indenização deve ser pleiteado em face da credora fiduciária que promoveu o leilão. 5. A sentença fixou a taxa de ocupação em 1% do valor do imóvel, tendo inicialmente considerado equivocadamente o valor de R$ 324.000,00. Após embargos de declaração, a sentença foi corrigida para R$ 624,00 mensais, equivalentes a 1% do valor de R$ 62.400,00 — preço de aquisição do bem pela autora. 6. A retificação está formalmente correta quanto ao percentual, mas aplica indevidamente como base de cálculo o valor de aquisição pela arrematante, e não o valor da avaliação para leilão (R$ 27.000,00), conforme determina o art. 37-A da Lei n.º 9.514/1997. Entretanto, diante da ausência de recurso da parte adversa, eventual redução do valor configuraria reformatio in pejus, o que impede a modificação da base de cálculo nesta instância. IV. Dispositivo e tese: Recurso parcialmente provido para julgar improcedente o pedido reconvencional e afastar a condenação da autora ao pagamento de indenização por benfeitorias, mantendo-se a sentença nos seus demais termos. Tese de julgamento: “1. O arrematante de imóvel em leilão extrajudicial não responde por benfeitorias realizadas por terceiros, salvo previsão expressa no edital. 2. A indenização por benfeitorias deve ser pleiteada contra a credora fiduciária responsável pelo leilão. 3. A taxa de ocupação deve ser calculada com base no valor do imóvel estipulado para fins de venda em leilão, nos termos do art. 37-A da Lei n.º 9.514/1997, não sendo possível sua redução nesta instância quando implicar reformatio in pejus.” Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.228; Lei nº 9.514/1997, arts. 27, § 4.º, e 37-A; CPC/2015, arts. 1.013, § 1.º, e 1.013, § 3.º, II. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no REsp 1.151.040/RJ, 4.ª Turma, j. 14.02.2012; TJBA, Apelação 0561545-06.2017.8.05.0001, Rel. Des. José Luiz Cardoso, j. 07.06.2022. Vistos, examinados, relatados e discutidos os presentes autos de apelação cível n.º 8000005-67.2022.8.05.0043 tendo como apelante o DÉBORAH SUZANE SILVEIRA XAVIER e como apelado o WALKYRIA BRASIL DE CARVALHO e outro. ACORDAM os Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em conhecer e dar parcial provimento, conforme voto da Relatora. Sala de Sessões, 11 de dezembro de 2025. Presidente Desª. Joanice Maria Guimarães de Jesus Relatora Procurador(a) de Justiça JG22

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8000005-67.2022.8.05.0043

Órgão Julgador
:
Terceira Câmara Cível

APELANTE: DEBORAH SUZANE SILVEIRA XAVIER

Advogado(s)
:
RODRIGO EMANUEL RABELO DOS SANTOS PEREIRA, DURVAL FRANCISCO DE ALMEIDA NETO, JOAO AFONSO SOARES MAIA

APELADO: WALKYRIA BRASIL DE CARVALHO e outros

Advogado(s)
:
ADLA ALMEIDA SOBRAL

ACORDÃO

APELAÇÃO CÍVEL.
DIREITO CIVIL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. RESPONSABILIDADE DA CREDORA FIDUCIÁRIA. TAXA DE OCUPAÇÃO. VALOR DO IMÓVEL PARA EFEITO DE VENDA EM LEILÃO. LEI N.º 9.514/1997. RECONVENÇÃO JULGADA IMPROCEDENTE. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame:

1. Ação de imissão na posse ajuizada por adquirente de imóvel arrematado em leilão extrajudicial, com sentença que determinou a imissão na posse condicionada ao pagamento de indenização por benfeitorias aos ocupantes e fixou taxa de ocupação mensal, além de reconhecer o direito dos ocupantes à indenização por benfeitorias em reconvenção.

II. Questão em discussão:

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a arrematante do imóvel em leilão extrajudicial é responsável pelo pagamento de indenização por benfeitorias realizadas por antigos ocupantes; e (ii) saber se é válida a fixação da taxa de ocupação com base no valor efetivo de venda do imóvel arrematado, à luz da Lei n.º 9.514/1997.

III. Razões de decidir:

3. A arrematação transfere ao adquirente a propriedade do imóvel no estado em que se encontra, não sendo oponível ao arrematante o direito à indenização por benfeitorias realizadas anteriormente, salvo previsão expressa no edital do leilão.

4. Eventual direito de indenização deve ser pleiteado em face da credora fiduciária que promoveu o leilão.

5. A sentença fixou a taxa de ocupação em 1% do valor do imóvel, tendo inicialmente considerado equivocadamente o valor de R$ 324.000,00. Após embargos de declaração, a sentença foi corrigida para R$ 624,00 mensais, equivalentes a 1% do valor de R$ 62.400,00 — preço de aquisição do bem pela autora.

6. A retificação está formalmente correta quanto ao percentual, mas aplica indevidamente como base de cálculo o valor de aquisição pela arrematante, e não o valor da avaliação para leilão (R$ 27.000,00), conforme determina o art. 37-A da Lei n.º 9.514/1997. Entretanto, diante da ausência de recurso da parte adversa, eventual redução do valor configuraria reformatio in pejus, o que impede a modificação da base de cálculo nesta instância.

IV. Dispositivo e tese:

Recurso parcialmente provido para julgar improcedente o pedido reconvencional
e afastar a condenação da autora ao pagamento de indenização por benfeitorias, mantendo-se a sentença nos seus demais termos.

Tese de julgamento:
“1. O arrematante de imóvel em leilão extrajudicial não responde por benfeitorias realizadas por terceiros, salvo previsão expressa no edital. 2. A indenização por benfeitorias deve ser pleiteada contra a credora fiduciária responsável pelo leilão. 3. A taxa de ocupação deve ser calculada com base no valor do imóvel estipulado para fins de venda em leilão, nos termos do art. 37-A da Lei n.º 9.514/1997, não sendo possível sua redução nesta instância quando implicar reformatio in pejus.”

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 1.228; Lei nº 9.514/1997, arts. 27, § 4.º, e 37-A; CPC/2015, arts. 1.013, § 1.º, e 1.013, § 3.º, II.

Jurisprudência relevante citada
:
STJ, AgRg no REsp 1.151.040/RJ, 4.ª Turma, j. 14.02.2012; TJBA, Apelação 0561545-06.2017.8.05.0001, Rel. Des. José Luiz Cardoso, j. 07.06.2022.

Vistos, examinados, relatados e discutidos os presentes autos de apelação cível n.º 8000005-67.2022.8.05.0043

tendo como apelante o
DÉBORAH SUZANE SILVEIRA XAVIER

e como apelado o
WALKYRIA BRASIL DE CARVALHO e outro
.

ACORDAM
os Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em
conhecer e dar parcial provimento,
conforme voto da Relatora.

Sala de Sessões,

11 de dezembro de 2025
.

Presidente

Desª. Joanice Maria Guimarães de Jesus

Relatora

Procurador(a) de Justiça

JG22