Tribunal: TJBA
Processo: 8017557-40.2023.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): DINALVA GOMES LARANJEIRA PIMENTEL
Órgão julgador: DINALVA GOMES LARANJEIRA PIMENTEL
Órgão colegiado: QUARTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-11-13
Data de publicação: 2025-11-13

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quarta Câmara Cível Gabinete da Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8017557-40.2023.8.05.0001 Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível Relator: Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel APELANTE: SAN FRANCISCO ESPORTES LTDA e outros Advogado(s): CESAR OLIVEIRA RIBEIRO, JOSEPH ANTOINE TAWIL, MARCOS DE ANDRADE STALLONE APELADO: CONSORCIO NACIGUAT Advogado(s): EVELIN FERREIRA DOS SANTOS NASCIMENTO, RICARDO GESTEIRA RAMOS DE ALMEIDA, ANDRE BRANDAO FIALHO RIBEIRO, RODRIGO DO VALLE OLIVEIRA, LUCAS EDUARDO BARBOSA REZENDE, LARISSA GOMES SILVA DA PAZ APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL EM SHOPPING CENTER. PANDEMIA DE COVID-19. ONEROSIDADE EXCESSIVA. TEORIA DA IMPREVISÃO. AUSÊNCIA DE PROVA DO NEXO CAUSAL DIRETO. INAPLICABILIDADE. BENFEITORIAS. MULTA CONTRATUAL. CESSÃO DE DIREITO DE USO. PREVISÃO CONTRATUAL. VALIDADE. INEXISTÊNCIA DE VÍCIOS NO TÍTULO EXECUTIVO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os embargos à execução opostos. Os embargos alegavam onerosidade excessiva em razão da pandemia de COVID-19, pleiteavam a revisão contratual, o afastamento da multa rescisória e da cobrança de Cessão de Direito de Uso (CDU), além de indenização por benfeitorias e fundo de comércio. A sentença reconheceu a validade do título executivo e a regularidade dos encargos pactuados. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) avaliar se os efeitos econômicos da pandemia de COVID-19 configuram hipótese de força maior apta a afastar a incidência de encargos contratuais em contrato de locação não residencial e autorizar a revisão do contrato; (ii) verificar a existência de direito à indenização por benfeitorias realizadas no imóvel locado; e (iii) analisar a validade das cláusulas contratuais relativas à multa rescisória e à Cessão de Direito de Uso (CDU). III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A aplicação da teoria da imprevisão ou da força maior em razão da pandemia exige prova concreta da desproporção contratual e da impossibilidade de cumprimento das obrigações, o que não foi demonstrado pelos apelantes. 4. As alegações de dificuldades financeiras decorrentes da pandemia e do comércio eletrônico não afastam a força obrigatória do contrato de locação empresarial firmado entre lojista e shopping center, especialmente diante da ausência de tentativa de renegociação contratual. 5. Conforme o art. 54 da Lei nº 8.245/1991 e precedentes do STJ, nos contratos de locação em shopping centers prevalecem as cláusulas livremente pactuadas pelas partes, não se justificando a revisão com base em alterações comuns de mercado. 6. É válida a cláusula contratual de renúncia à indenização por benfeitorias, conforme art. 35 da Lei do Inquilinato, não havendo direito à compensação pelas melhorias realizadas no imóvel. 7. A cobrança da Cessão de Direito de Uso (CDU) decorre do contrato e é prática usual em locações comerciais em shopping centers, não configurando enriquecimento sem causa. 8. Não havendo demonstração de cláusulas abusivas ou desproporcionais, mantém-se a validade da multa contratual e dos valores cobrados no título executivo. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e não provido. Tese de julgamento: 1. A revisão contratual por fato superveniente, como a pandemia de COVID-19, exige demonstração objetiva de desequilíbrio econômico relevante e nexo direto com o inadimplemento, o que não ocorreu no caso concreto. 2. Prevalecem, nas locações em shopping center, as cláusulas contratuais livremente pactuadas, nos termos do art. 54 da Lei nº 8.245/1991. 3. A cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias é válida e eficaz, não gerando direito à compensação ao final da locação. 4. A cobrança da Cessão de Direito de Uso (CDU) é legítima quando prevista contratualmente, assim como a multa rescisória, desde que não demonstrada sua abusividade. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 317, 478 a 480; CPC, arts. 85, §11, 98, §3º, e 1.010; Lei nº 8.245/1991, arts. 35 e 54. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1611717/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 24.11.2020, DJe 09.12.2020; STJ, REsp 1947694/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 14.09.2021, DJe 16.09.2021; STJ, REsp 1.998.206/DF, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 14.06.2022, DJe 04.08.2022. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, preambularmente identificados, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, conforme certidão de julgamento, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO, nos termos do quanto fundamentado no voto da excelentíssima Relatora, adiante registrado e que a este se integra. Salvador, data registrada no sistema.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quarta Câmara Cível

Gabinete da Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel

Processo:
APELAÇÃO CÍVEL n. 8017557-40.2023.8.05.0001

Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível

Relator:

Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel

APELANTE: SAN FRANCISCO ESPORTES LTDA e outros

Advogado(s): CESAR OLIVEIRA RIBEIRO, JOSEPH ANTOINE TAWIL, MARCOS DE ANDRADE STALLONE

APELADO: CONSORCIO NACIGUAT

Advogado(s): EVELIN FERREIRA DOS SANTOS NASCIMENTO, RICARDO GESTEIRA RAMOS DE ALMEIDA, ANDRE BRANDAO FIALHO RIBEIRO, RODRIGO DO VALLE OLIVEIRA, LUCAS EDUARDO BARBOSA REZENDE, LARISSA GOMES SILVA DA PAZ

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL EM SHOPPING CENTER. PANDEMIA DE COVID-19. ONEROSIDADE EXCESSIVA. TEORIA DA IMPREVISÃO.
AUSÊNCIA DE PROVA DO NEXO CAUSAL DIRETO.
INAPLICABILIDADE.
BENFEITORIAS. MULTA CONTRATUAL. CESSÃO DE DIREITO DE USO.
PREVISÃO CONTRATUAL.

VALIDADE.
INEXISTÊNCIA DE VÍCIO
S
NO TÍTULO EXECUTIVO. RECURSO
CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os embargos à execução opostos. Os embargos alegavam onerosidade excessiva em razão da pandemia de COVID-19, pleiteavam a revisão contratual, o afastamento da multa rescisória e da cobrança de Cessão de Direito de Uso (CDU), além de indenização por benfeitorias e fundo de comércio. A sentença reconheceu a validade do título executivo e a regularidade dos encargos pactuados.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há três questões em discussão: (i) avaliar se os efeitos econômicos da pandemia de COVID-19
configuram hipótese de força maior apta a afastar a incidência de encargos contratuais em contrato de locação não residencial e autorizar a revisão do contrato;
(ii) verificar a existência de direito à indenização por benfeitorias realizadas no imóvel locado; e (iii) analisar a validade das cláusulas contratuais relativas à multa rescisória e à Cessão de Direito de Uso (CDU).

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A aplicação da teoria da imprevisão ou da força maior em razão da pandemia exige prova concreta da desproporção contratual e da impossibilidade de cumprimento das obrigações, o que não foi demonstrado pelos apelantes.

4.
As alegações de dificuldades financeiras decorrentes da pandemia e do comércio eletrônico não afastam a força obrigatória do contrato de locação empresarial firmado entre lojista e shopping center, especialmente diante da ausência de tentativa de renegociação contratual.

5.
Conforme o art. 54 da Lei nº 8.245/1991 e precedentes do STJ, nos contratos de locação em shopping centers prevalecem as cláusulas livremente pactuadas pelas partes, não se justificando a revisão com base em alterações comuns de mercado.

6.
É válida a cláusula contratual de renúncia à indenização por benfeitorias, conforme art. 35 da Lei do Inquilinato, não havendo direito à compensação pelas melhorias realizadas no imóvel.

7.
A cobrança da Cessão de Direito de Uso (CDU) decorre do contrato e é prática usual em locações comerciais em shopping centers, não configurando enriquecimento sem causa.

8.
Não havendo demonstração de cláusulas abusivas ou desproporcionais, mantém-se a validade da multa contratual e dos valores cobrados no título executivo.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso
conhecido e não provido.

Tese de julgamento:

1.
A revisão contratual por fato superveniente, como a pandemia de COVID-19, exige demonstração objetiva de desequilíbrio econômico relevante e nexo direto com o inadimplemento, o que não ocorreu no caso concreto.

2.
Prevalecem, nas locações em shopping center, as cláusulas contratuais livremente pactuadas, nos termos do art. 54 da Lei nº 8.245/1991.

3.
A cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias é válida e eficaz, não gerando direito à compensação ao final da locação.

4.
A cobrança da Cessão de Direito de Uso (CDU) é legítima quando prevista contratualmente, assim como a multa rescisória, desde que não demonstrada sua abusividade.

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 317, 478 a 480; CPC, arts. 85, §11, 98, §3º, e 1.010; Lei nº 8.245/1991, arts. 35 e 54.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt no AREsp 1611717/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 24.11.2020, DJe 09.12.2020; STJ, REsp 1947694/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 14.09.2021, DJe 16.09.2021; STJ, REsp 1.998.206/DF, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 14.06.2022, DJe 04.08.2022.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, preambularmente identificados,
ACORDAM
os Desembargadores integrantes da
Quarta Câmara Cível
do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia,
conforme certidão de julgamento
, em
NEGAR PROVIMENTO AO
RECURSO DE APELAÇÃO
, nos termos do quanto fundamentado no voto da excelentíssima Relatora, adiante registrado e que a este se integra.

Salvador, data registrada no sistema.