Tribunal: TJBA
Processo: 8003992-14.2021.8.05.0022
Classe: Apelação
Relator(a): MARTA MOREIRA SANTANA
Órgão julgador: MARTA MOREIRA SANTANA
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-08-06
Data de publicação: 2025-08-06

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8003992-14.2021.8.05.0022 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: JUCIANE NOVAES DOS SANTOS LOPES Advogado(s): TATIANE SILVA REGO APELADO: FIRENZI URBANISMO SPE LTDA Advogado(s):VICTOR GABRIEL SPINDOLA PEREIRA, JULIANA PEREIRA GOMES ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DA COMPRADORA. CLÁUSULA PENAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. IPTU. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame Recurso de apelação interposto pela promitente compradora contra decisão que, ao acolher embargos de declaração com efeitos infringentes, modificou a sentença para majorar o percentual de retenção de valores de 10% para 23% e para lhe atribuir a responsabilidade pelo pagamento do IPTU incidente sobre o imóvel durante a vigência do contrato. A apelante alega a nulidade da decisão dos embargos por violação ao art. 1.022 do CPC, a abusividade do percentual de retenção e a indevida condenação ao pagamento do tributo, por nunca ter exercido a posse física do bem. II. Questão em discussão 2. A controvérsia consiste em examinar a regularidade da decisão que atribuiu efeitos infringentes aos embargos de declaração e, no mérito, a validade da cláusula contratual que estabelece o percentual de retenção em 23% dos valores pagos em caso de rescisão por culpa da compradora, bem como a sua responsabilidade pelo pagamento do IPTU durante a vigência contratual. III. Razões de decidir 3. É válida a atribuição de efeitos infringentes aos embargos de declaração quando, para sanar omissão ou contradição, houver alteração do resultado do julgamento, desde que seja garantido o prévio contraditório à parte embargada, o que foi observado no caso. 4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça considera razoável a retenção, pelo vendedor, de percentual entre 10% e 25% dos valores pagos em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente. O percentual de 23%, previsto expressamente no contrato, encontra-se dentro do limite validado pela jurisprudência, não havendo que se falar em abusividade. 5. A responsabilidade pelo pagamento do IPTU, a partir da celebração do contrato de promessa de compra e venda, recai sobre o promitente comprador, que passa a ostentar a condição de possuidor com ânimo de dono, sendo, portanto, contribuinte do imposto, nos termos do art. 34 do Código Tributário Nacional. IV. Dispositivo e tese 6. Recurso conhecido e não provido. Tese de julgamento: "1. É válida a atribuição de efeitos infringentes aos embargos de declaração quando, para sanar vício do julgado, houver alteração do resultado, desde que assegurado o prévio contraditório à parte embargada. 2. Em rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente, é legítima a retenção, pelo vendedor, de percentual entre 10% e 25% dos valores pagos, sendo válida a cláusula contratual que fixa o patamar de 23%. 3. A responsabilidade pelo pagamento do IPTU, a partir da celebração do contrato de promessa de compra e venda, é do promitente comprador, nos termos do art. 34 do CTN, sendo lícita a cláusula contratual que lhe atribui tal encargo." Dispositivos legais relevantes citados: CPC, art. 1.022; CDC, art. 51, IV; CTN, art. 34. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.526.672/SP, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, j. 26/05/2015; STJ, AgInt no AREsp 2.403.988/MT, Rel. Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, j. 11/03/2024. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos do RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL nº 8003992-14.2021.8.05.0022 em que figuram como parte(s) recorrente(s) JUCIANE NOVAES DOS SANTOS LOPES e parte(s) recorridas FIRENZI URBANISMO SPE LTDA: ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em conhecer e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto da eminente Relatora, no sentido de confirmar a validade da cláusula de retenção contratual de 23% e a atribuição de responsabilidade pelo pagamento do IPTU à promitente compradora

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8003992-14.2021.8.05.0022

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

APELANTE: JUCIANE NOVAES DOS SANTOS LOPES

Advogado(s)
:
TATIANE SILVA REGO

APELADO: FIRENZI URBANISMO SPE LTDA

Advogado(s)
:
VICTOR GABRIEL SPINDOLA PEREIRA, JULIANA PEREIRA GOMES

ACORDÃO

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DA COMPRADORA. CLÁUSULA PENAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. IPTU. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Recurso de apelação interposto pela promitente compradora contra decisão que, ao acolher embargos de declaração com efeitos infringentes, modificou a sentença para majorar o percentual de retenção de valores de 10% para 23% e para lhe atribuir a responsabilidade pelo pagamento do IPTU incidente sobre o imóvel durante a vigência do contrato. A apelante alega a nulidade da decisão dos embargos por violação ao art. 1.022 do CPC, a abusividade do percentual de retenção e a indevida condenação ao pagamento do tributo, por nunca ter exercido a posse física do bem.

II. Questão em discussão

2. A controvérsia consiste em examinar a regularidade da decisão que atribuiu efeitos infringentes aos embargos de declaração e, no mérito, a validade da cláusula contratual que estabelece o percentual de retenção em 23% dos valores pagos em caso de rescisão por culpa da compradora, bem como a sua responsabilidade pelo pagamento do IPTU durante a vigência contratual.

III. Razões de decidir

3. É válida a atribuição de efeitos infringentes aos embargos de declaração quando, para sanar omissão ou contradição, houver alteração do resultado do julgamento, desde que seja garantido o prévio contraditório à parte embargada, o que foi observado no caso.

4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça considera razoável a retenção, pelo vendedor, de percentual entre 10% e 25% dos valores pagos em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente. O percentual de 23%, previsto expressamente no contrato, encontra-se dentro do limite validado pela jurisprudência, não havendo que se falar em abusividade.

5. A responsabilidade pelo pagamento do IPTU, a partir da celebração do contrato de promessa de compra e venda, recai sobre o promitente comprador, que passa a ostentar a condição de possuidor com ânimo de dono, sendo, portanto, contribuinte do imposto, nos termos do art. 34 do Código Tributário Nacional.

IV. Dispositivo e tese

6. Recurso conhecido e não provido.

Tese de julgamento: "1. É válida a atribuição de efeitos infringentes aos embargos de declaração quando, para sanar vício do julgado, houver alteração do resultado, desde que assegurado o prévio contraditório à parte embargada. 2. Em rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente, é legítima a retenção, pelo vendedor, de percentual entre 10% e 25% dos valores pagos, sendo válida a cláusula contratual que fixa o patamar de 23%. 3. A responsabilidade pelo pagamento do IPTU, a partir da celebração do contrato de promessa de compra e venda, é do promitente comprador, nos termos do art. 34 do CTN, sendo lícita a cláusula contratual que lhe atribui tal encargo."

Dispositivos legais relevantes citados: CPC, art. 1.022; CDC, art. 51, IV; CTN, art. 34.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.526.672/SP, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, j. 26/05/2015; STJ, AgInt no AREsp 2.403.988/MT, Rel. Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, j. 11/03/2024.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos do
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL
nº
8003992-14.2021.8.05.0022
em que figuram como parte(s) recorrente(s)
JUCIANE NOVAES DOS SANTOS LOPES
e parte(s) recorridas
FIRENZI URBANISMO SPE LTDA
:

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em conhecer e
NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO
, nos termos do voto da eminente Relatora, no sentido de confirmar a validade da cláusula de retenção contratual de 23% e a atribuição de responsabilidade pelo pagamento do IPTU à promitente compradora