Tribunal: TJBA
Processo: 0568756-64.2015.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): PAULO CESAR BANDEIRA DE MELO JORGE
Órgão julgador: PAULO CESAR BANDEIRA DE MELO JORGE
Órgão colegiado: 2ª VICE-PRESIDÊNCIA
Data de julgamento: 2025-06-19
Data de publicação: 2025-06-19

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0568756-64.2015.8.05.0001 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível APELANTE: PARQUE MILENIO II EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros Advogado(s): MAURICIO BRITO PASSOS SILVA, LEANDRO VILASBOAS BORGES APELADO: MAIRA PATRIARCHA LEAL Advogado(s):JOSE JORGE ARAUJO DA SILVA PJ04 ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. LUCROS CESSANTES. CLÁUSULA PENAL. DANOS MORAIS. NEGADO PROVIMENTO. I. Caso em exame 1. Apelação interposta por PARQUE MILÊNIO II EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e FATOR REALTY PARTICIPAÇÕES S/A contra sentença que, nos autos da ação de rescisão contratual ajuizada por Maíra Patriarcha Leal, julgou parcialmente procedentes os pedidos para: i) declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda; ii) determinar a devolução integral e imediata dos valores pagos; iii) aplicar cláusula penal moratória em favor da consumidora; e iv) condenar as apelantes ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00. II. Questão em discussão 2. As questões centrais consistem em: i) a alegação de excludente de responsabilidade, baseada na crise econômica do setor imobiliário; ii) a validade da cláusula de tolerância e o termo inicial da mora; iii) a possibilidade de cumulação da cláusula penal com lucros cessantes; iv) a configuração de danos morais em razão do atraso na entrega do imóvel. III. Razões de decidir 3. Cláusula de tolerância e mora contratual: 3.1. A cláusula de tolerância de 180 dias é válida e tem por objetivo mitigar impactos de fatores previsíveis na construção civil, como intempéries e dificuldades operacionais. 3.2. A mora contratual configura-se a partir do 181º dia após o término do prazo de tolerância, em 30/11/2015, momento em que a construtora deveria ter entregue o imóvel. 4. Excludente de responsabilidade – crise no setor imobiliário: 4.1. A crise econômica não caracteriza força maior, por ser fator previsível e inerente ao risco do negócio. Tais dificuldades já são mitigadas pela cláusula de tolerância de 180 dias, sendo necessária uma justificativa extraordinária para afastar a responsabilidade das apelantes. 5. Cláusula penal e lucros cessantes: 5.1. A cláusula penal moratória, fixada em 0,5% ao mês sobre os valores pagos, é válida e suficiente para compensar os prejuízos decorrentes do atraso na entrega do imóvel. 5.2. Conforme o Tema 970/STJ, é vedada a cumulação da cláusula penal com lucros cessantes, sob pena de configurar bis in idem. 6. Indenização por danos morais: 6.1. Os danos morais são configurados pelo atraso injustificado na entrega do imóvel, associado à ausência de informações claras e à frustração gerada pela conduta das apelantes. 6.2. O valor de R$ 5.000,00 é proporcional e atende aos princípios da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem causa. IV. Dispositivo e tese 7. Apelação conhecida e não provida, com majoração dos honorários advocatícios para 20% do valor da condenação, distribuídos proporcionalmente à sucumbência. Tese de julgamento: "1. A cláusula de tolerância de 180 dias é válida e prevê fatores exógenos previsíveis, mas a mora contratual configura-se a partir do 181º dia após o prazo estipulado. 2. Dificuldades econômicas e crises no setor imobiliário não caracterizam força maior, pois são riscos inerentes ao empreendimento. 3. A cláusula penal moratória substitui os lucros cessantes, conforme o Tema 970/STJ. 4. A indenização por danos morais é cabível quando os transtornos ultrapassam os meros dissabores da vida cotidiana, sendo o valor fixado com base nos princípios da razoabilidade e proporcionalidade." Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL nº 0568756-64.2015.8.05.0001, da COMARCA DE SALVADOR, em que figuram, como apelantes, PARQUE MILÊNIO II EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e FATOR REALTY PARTICIPAÇÕES S/A, e, como apelada, MAÍRA PATRIARCHA LEAL. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, pelas razões adiante alinhadas. Sala de sessões, ___ de ______________ de 2024. Presidente Des. Paulo César Bandeira de Melo Jorge Relator Procurador(a) de Justiça

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0568756-64.2015.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Primeira Câmara Cível

APELANTE: PARQUE MILENIO II EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros

Advogado(s)
:
MAURICIO BRITO PASSOS SILVA, LEANDRO VILASBOAS BORGES

APELADO: MAIRA PATRIARCHA LEAL

Advogado(s)
:
JOSE JORGE ARAUJO DA SILVA

PJ04

ACORDÃO

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. LUCROS CESSANTES. CLÁUSULA PENAL. DANOS MORAIS. NEGADO PROVIMENTO.

I. Caso em exame

1. Apelação interposta por PARQUE MILÊNIO II EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e FATOR REALTY PARTICIPAÇÕES S/A contra sentença que, nos autos da ação de rescisão contratual ajuizada por Maíra Patriarcha Leal, julgou parcialmente procedentes os pedidos para: i) declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda; ii) determinar a devolução integral e imediata dos valores pagos; iii) aplicar cláusula penal moratória em favor da consumidora; e iv) condenar as apelantes ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00.

II. Questão em discussão

2. As questões centrais consistem em: i) a alegação de excludente de responsabilidade, baseada na crise econômica do setor imobiliário; ii) a validade da cláusula de tolerância e o termo inicial da mora; iii) a possibilidade de cumulação da cláusula penal com lucros cessantes; iv) a configuração de danos morais em razão do atraso na entrega do imóvel.

III. Razões de decidir

3. Cláusula de tolerância e mora contratual: 3.1. A cláusula de tolerância de 180 dias é válida e tem por objetivo mitigar impactos de fatores previsíveis na construção civil, como intempéries e dificuldades operacionais. 3.2. A mora contratual configura-se a partir do 181º dia após o término do prazo de tolerância, em 30/11/2015, momento em que a construtora deveria ter entregue o imóvel.

4. Excludente de responsabilidade – crise no setor imobiliário: 4.1. A crise econômica não caracteriza força maior, por ser fator previsível e inerente ao risco do negócio. Tais dificuldades já são mitigadas pela cláusula de tolerância de 180 dias, sendo necessária uma justificativa extraordinária para afastar a responsabilidade das apelantes.

5. Cláusula penal e lucros cessantes: 5.1. A cláusula penal moratória, fixada em 0,5% ao mês sobre os valores pagos, é válida e suficiente para compensar os prejuízos decorrentes do atraso na entrega do imóvel. 5.2. Conforme o Tema 970/STJ, é vedada a cumulação da cláusula penal com lucros cessantes, sob pena de configurar
bis in idem
.

6. Indenização por danos morais: 6.1. Os danos morais são configurados pelo atraso injustificado na entrega do imóvel, associado à ausência de informações claras e à frustração gerada pela conduta das apelantes. 6.2. O valor de R$ 5.000,00 é proporcional e atende aos princípios da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem causa.

IV. Dispositivo e tese

7. Apelação conhecida e não provida, com majoração dos honorários advocatícios para 20% do valor da condenação, distribuídos proporcionalmente à sucumbência.

Tese de julgamento
: "1. A cláusula de tolerância de 180 dias é válida e prevê fatores exógenos previsíveis, mas a mora contratual configura-se a partir do 181º dia após o prazo estipulado. 2. Dificuldades econômicas e crises no setor imobiliário não caracterizam força maior, pois são riscos inerentes ao empreendimento. 3. A cláusula penal moratória substitui os lucros cessantes, conforme o Tema 970/STJ. 4. A indenização por danos morais é cabível quando os transtornos ultrapassam os meros dissabores da vida cotidiana, sendo o valor fixado com base nos princípios da razoabilidade e proporcionalidade."

Vistos, relatados e discutidos estes autos de
APELAÇÃO CÍVEL nº 0568756-64.2015.8.05.0001
, da COMARCA DE SALVADOR, em que figuram, como apelantes,
PARQUE MILÊNIO II EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
e
FATOR REALTY PARTICIPAÇÕES S/A
, e, como apelada,
MAÍRA PATRIARCHA LEAL.

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em
CONHECER e NEGAR PROVIMENTO
ao recurso de apelação, pelas razões adiante alinhadas.

Sala de sessões, ___ de ______________ de 2024.

Presidente

Des. Paulo César Bandeira de Melo Jorge
Relator

Procurador(a) de Justiça