Tribunal: TJBA
Processo: 8002669-95.2022.8.05.0229
Classe: Apelação
Relator(a): MARIA DO ROSARIO PASSOS DA SILVA CALIXTO
Órgão julgador: MARIA DO ROSARIO PASSOS DA SILVA CALIXTO
Órgão colegiado: 2ª VICE-PRESIDÊNCIA
Data de julgamento: 2025-08-29
Data de publicação: 2025-08-29

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8002669-95.2022.8.05.0229 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA - EPP Advogado(s): WALTER NEY VITA SAMPAIO, GUSTAVO LUIS DE ALBUQUERQUE CARDOSO APELADO: REINALDO ANDRADE DOS SANTOS Advogado(s):DEBORA CAROLINE MACEDO SOUZA, LUCAS ANDRADE SANTOS registrado(a) civilmente como LUCAS ANDRADE SANTOS ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ATRASO EM OBRA DE UNIDADE RESIDENCIAL. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL. INSURGÊNCIA DA CONSTRUTORA. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE REJEITADA. MÉRITO. OBRA NÃO ENTREGUE NO PRAZO. FATO INCONTROVERSO. ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. INOCORRÊNCIA. RISCO DO NEGÓCIO INERENTE À ATIVIDADE EMPRESARIAL. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. SÚMULA 543 DO STJ. PLEITO DE REDUÇÃO DA CLÁUSULA PENAL INVERTIDA NA SENTENÇA. PERCENTUAL DE 50% ESTABELECIDO NO CONTRATO REDUZIDO PARA 20% PELO JUÍZO A QUO. CONDENAÇÃO RAZOÁVEL E PROPORCIONAL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. ATRASO DE MAIS DE DOIS ANOS. INDENIZAÇÃO FIXADA EM R$ 10.000,00 (DEZ MIL REAIS). VALOR ADEQUADO. PRECEDENTES DESTA CORTE. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. ART. 85, §11, DO CPC. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Trata-se de Recurso de Apelação interposto por LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA-EPP contra a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara dos Feitos Relativos às Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Santo Antônio de Jesus/BA que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual nº 8002669-95.2022.8.05.0229, ajuizada por REINALDO ANDRADE DOS SANTOS, julgou parcialmente procedentes os pleitos autorais, condenando a acionada a restituir o total pago pelos autores a título de quitação do preço do imóvel, ao pagamento de danos morais e ao pagamento de 20% dos valores adimplidos pelo autor, em razão da inversão da cláusula penal (ID. 45477747). 2. Inicialmente, rejeita-se a preliminar de ausência de dialeticidade do apelo da ré, suscitada pelo autor em suas contrarrazões de ID. 45477761, uma vez que constata-se, sem dificuldade, que o apelante impugnou especificamente os fundamentos do decisum relativos à sua responsabilidade pelo atraso da obra, devolvendo tais matérias ao conhecimento deste E. Tribunal, a teor do art. 1.013, caput, do CPC/15. 3. No mérito, cinge-se a controvérsia em aferir se há responsabilidade da apelante no atraso da obra a ensejar sua condenação à devolução dos valores pagos pelo autor e a indenizá-lo pelos danos morais, bem como se o percentual da cláusula penal invertida na sentença deve ser reduzido. 4. Compulsando os autos, verifica-se que as partes firmaram Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de um lote do empreendimento denominado Loteamento Portal Residence, cuja obra deveria estar concluída em junho de 2019 (ID. 45476310). 5. No presente processo, todavia, admitiu-se como incontroverso que a Apelante, confessadamente, extrapolou o prazo de entrega da unidade imobiliária objeto do contrato firmado com a parte autora, uma vez que até a data do ajuizamento da demanda as obras ainda não haviam se encerrado. 6. A Recorrente não só reconhece esse fato, como também tenta justificá-lo: alega que o atraso decorreu de fatos públicos e notórios, absolutamente imprevisíveis, como a recessão econômica, a crise que atingiu o setor da construção civil, as fortes chuvas que atingiram a região e a pandemia do vírus da COVID-19. Sucede que, ao contrário da tese recursal, tais fatos não configuram hipóteses de caso fortuito ou força maior e, portanto, não têm o condão de excluir a responsabilidade civil objetiva da Apelante. 7. Assim, resta afastada a hipótese de força maior e/ou caso fortuito alegados pela Recorrente e, por conseguinte, caracterizada a inadimplência contratual da apelante, que, por sua exclusiva culpa, deu ensejo à resolução do contrato. 8. Logo, não merece prosperar o Apelo neste ponto, devendo ser mantida sentença que entendeu pela culpa exclusiva da Apelante e, consequentemente, pela sua condenação à restituição integral dos valores pagos pelo apelado. 9. Quanto ao pleito de redução do percentual da cláusula penal invertida na sentença em desfavor do apelante, verifica-se que também não comporta acolhimento, uma vez que desprovida de qualquer fundamentação. 10. Alega o recorrente, apenas de forma genérica, que o percentual é desproporcional e enseja enriquecimento ilícito da parte recorrida. Contudo, constata-se que a cláusula penal foi estabelecida pelo próprio apelante em 50%, percentual que foi reduzido pelo MM. Juízo a quo para 20% dos valores adimplidos, que não configura valor desarrazoado quando analisado em conjunto com as consequências práticas da sua mora e com a sua capacidade financeira. 11. No tocante aos danos morais, cumpre destacar que o atraso injustificado na entrega do imóvel residencial que extrapola o prazo de tolerância contratualmente previsto na avença, não tendo decorrido de culpa do consumidor, enseja a necessidade de indenização. 12. Foi o caso dos autos: como visto acima, a conclusão das obras deveria ocorrer em junho de 2019, mas até o ajuizamento da demanda, em maio de 2022, ainda não havia se concretizado por motivos jamais imputáveis ao Autor. 13. Nítida, pois, a ocorrência do dano moral. Afinal, frustra-se a legítima expectativa criada no consumidor que, durante mais de dois anos, aguarda o término das obras e realiza, com regularidade, vultosos investimentos financeiros para tornar real o sonho de aquisição da casa própria. Trata-se, assim, de abalo íntimo que ultrapassa a esfera do mero dissabor e configura lesão extrapatrimonial que dá azo ao dever de indenizar. 14. O quantum indenizatório, porém, deve ser dosado em consonância com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sendo componentes nesta equação a natureza do bem jurídico lesado, a intensidade da culpa e grau de reprovabilidade da conduta, as consequências decorrentes do ato ilícito, as capacidades econômicas do ofensor e da vítima, além do caráter pedagógico da indenização, para desestimular que novas condutas danosas voltem a ser perpetradas pelo ofensor. 15. Tendo em vista essas balizas, a indenização fixada pelo juízo primevo, na monta de R$10.000,00 (dez mil reais), está em consonância com os parâmetros acima, porquanto se tratar de valor proporcional e razoável que, por um lado, atende à finalidade pedagógica da condenação e, por outro lado, não implica enriquecimento sem causa do ofendido. Precedentes do TJ/BA. 16. Por fim, quanto ao ônus da sucumbência, verifica-se que a parte autora sucumbiu em parte mínima do pedido, devendo, portanto, ser assumido integralmente pelo recorrente. 17. Ademais, diante do desprovimento do recurso, que enseja a aplicação do art. 85, §11, do CPC, majoro para 15% do valor da condenação os honorários de sucumbência em favor do patrono da apelada. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 8002669-95.2022.8.05.0229, em que é Apelante LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA - EPP e Apelada REINALDO ANDRADE DOS SANTOS. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em REJEITAR A PRELIMINAR, CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao Apelo, de acordo com o voto da Relatora Convocada Juíza de Direito Substituta de 2º Grau Maria do Rosário Passos da Silva Calixto. Sala de Sessões, 2024. PRESIDENTE MARIA DO ROSÁRIO PASSOS DA SILVA CALIXTO JUÍZA DE DIREITO SUBSTITUTA DE 2º GRAU - RELATORA PROCURADOR DE JUSTIÇA (MR25/27/15)

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n. 8002669-95.2022.8.05.0229

Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível

APELANTE: LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA - EPP

Advogado(s): WALTER NEY VITA SAMPAIO, GUSTAVO LUIS DE ALBUQUERQUE CARDOSO

APELADO: REINALDO ANDRADE DOS SANTOS

Advogado(s):DEBORA CAROLINE MACEDO SOUZA, LUCAS ANDRADE SANTOS registrado(a) civilmente como LUCAS ANDRADE SANTOS

ACORDÃO

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ATRASO EM OBRA DE UNIDADE RESIDENCIAL. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL. INSURGÊNCIA DA CONSTRUTORA. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE
R
EJEITADA. MÉRITO. OBRA NÃO ENTREGUE NO PRAZO. FATO INCONTROVERSO. ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. INOCORRÊNCIA. RISCO DO NEGÓCIO INERENTE À ATIVIDADE EMPRESARIAL. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. SÚMULA 543 DO STJ.
PLEITO DE
REDUÇÃO DA CLÁUSULA PENAL INVERTIDA NA SENTENÇA.
PERCENTUAL DE 50% ESTABELECIDO NO CONTRATO REDUZIDO PARA 20% PELO JUÍZO
A QUO.
CONDENAÇÃO RAZOÁVEL E PROPORCIONAL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. ATRASO DE MAIS DE DOIS ANOS.
INDENIZAÇÃO FIXADA EM R$ 10.000,00 (DEZ MIL REAIS). VALOR ADEQUADO.
PRECEDENTES DESTA CORTE. MAJORAÇÃO
DOS
HONORÁRIOS
DE SUCUMBÊNCIA
. ART. 85, §11,
DO
CPC. APELO CONHECIDO E
DES
PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

1. Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA-EPP
contra
a sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara dos Feitos Relativos às Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Santo Antônio de Jesus/BA que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual nº 8002669-95.2022.8.05.0229
,
ajuizada por
REINALDO ANDRADE DOS SANTOS
, julgou parcialmente procedentes os pleitos autorais, condenando a acionada a restituir o total pago pelos autores a título de quitação do preço d
o i
móve
l
, ao pagamento de danos morais e ao pagamento de 20% dos valores adimplidos pelo autor
,
em razão da inversão da cláusula penal (
ID. 45477747
).

2. Inicialmente, rejeita-se a preliminar de ausência de dialeticidade do apelo da ré, suscitada pelo autor em suas contrarrazões de
ID. 45477761
, uma vez que constata-se, sem dificuldade, que o apelante impugnou especificamente os fundamentos do
decisum
relativos à sua responsabilidade pelo atraso da obra, devolvendo tais matérias ao conhecimento deste E. Tribunal, a teor do art. 1.013, caput, do CPC/15.

3. No mérito, cinge-se a controvérsia em aferir se há responsabilidade da apelante no atraso da obra a ensejar sua condenação à devolução dos valores pagos pelo autor e a indenizá-lo pelos danos morais, bem como se o percentual da cláusula penal invertida na sentença deve ser reduzido.

4. Compulsando os autos, verifica-se que as partes firmaram Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de um lote do empreendimento denominado Loteamento Portal Residence, cuja obra deveria estar concluída em junho de 2019
(ID. 45476310)
.

5. No presente processo, todavia, admitiu-se como incontroverso que a Apelante, confessadamente, extrapolou o prazo de entrega da unidade imobiliária objeto do contrato firmado com a parte autora, uma vez que até a data do ajuizamento da demanda as obras ainda não haviam se encerrado.

6. A Recorrente não só reconhece esse fato, como também tenta justificá-lo: alega que o atraso decorreu de fatos públicos e notórios, absolutamente imprevisíveis, como a recessão econômica, a crise que atingiu o setor da construção civil, as fortes chuvas que atingiram a região e a pandemia do vírus da COVID-19. Sucede que, ao contrário da tese recursal, tais fatos não configuram hipóteses de caso fortuito ou força maior e, portanto, não têm o condão de excluir a responsabilidade civil objetiva da Apelante.

7. Assim, resta afastada a hipótese de força maior e/ou caso fortuito alegad
os
pela Recorrente e, por conseguinte, caracterizada a inadimplência contratual da apelante, que, por sua exclusiva culpa, deu ensejo à resolução do contrato.

8. Logo, não merece prosperar o Apelo neste ponto, devendo ser mantida sentença que entendeu pela culpa exclusiva da Apelante e, consequentemente, pela sua condenação à restituição integral dos valores pagos pel
o
apelad
o
.

9. Quanto ao pleito de redução do percentual da cláusula penal invertida na sentença em desfavor do apelante, verifica-se que também não comporta acolhimento, uma vez que desprovida de qualquer fundamentação.

10. Alega o recorrente
,
apenas de forma genérica
,
que o percentual é desproporcional e enseja enriquecimento ilícito da parte recorrida. Contudo, constata-se que a cláusula penal foi estabelecida pelo próprio apelante em
50%, percentual que foi reduzido pelo MM. Juízo
a quo
para
20% dos valores adimplidos, que não configura valor desarrazoado quando analisado em conjunto com as consequências práticas da sua mora
e
com a sua capacidade financeira.

11. No tocante aos danos morais, cumpre destacar que o atraso injustificado na entrega do imóvel residencial que extrapola o prazo de tolerância contratualmente previsto na avença, não tendo decorrido de culpa do consumidor, enseja a necessidade de indenização.

12. Foi o caso dos autos: como visto acima, a conclusão das obras deveria ocorrer em junho de 2019, mas até o ajuizamento da demanda, em maio de 2022, ainda não havia
se concretizado
por motivos jamais imputáveis ao Autor.

13. Nítida, pois, a ocorrência do dano moral. Afinal, frustra-se a legítima expectativa criada no consumidor que, durante mais de dois anos, aguarda o término das obras e realiza, com regularidade, vultosos investimentos financeiros para
tornar real
o sonho de aquisição da casa própria. Trata-se, assim, de abalo íntimo que ultrapassa a esfera do mero dissabor e configura lesão extrapatrimonial que dá azo ao dever de indenizar.

14. O
quantum
indenizatório, porém, deve ser dosado em consonância com os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sendo componentes nesta equação a natureza do bem jurídico lesado, a intensidade da culpa e grau de reprovabilidade da conduta, as consequências decorrentes do ato ilícito, as capacidades econômicas do ofensor e da vítima, além do caráter pedagógico da indenização, para desestimular que novas condutas danosas voltem a ser perpetradas pelo ofensor.

15. Tendo em vista essas balizas, a indenização fixada pelo juízo primevo
,
na monta de R$10.000,00 (dez mil reais)
,
está em consonância com os parâmetros acima, porquanto se tratar de valor proporcional e razoável que, por um lado, atende à finalidade pedagógica da condenação e, por outro lado, não implica enriquecimento sem causa do ofendido.
Precedentes do TJ/BA.

16. Por fim, quanto ao ônus da sucumbência, verifica-se que a parte autora sucumbiu em parte mínima do pedido, devendo, portanto, ser assumido integralmente pelo recorrente.

17. Ademais, diante do
des
provimento do recurso, que enseja a aplicação do art. 85, §11, do CPC, majoro para 15% do valor da condenação os honorários de sucumbência em favor do patrono da apelada.

APELO CONHECIDO E
DES
PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Apelação nº 8002669-95.2022.8.05.0229,
em que é Apelante
LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA - EPP
e Apelada
REINALDO ANDRADE DOS SANTOS.

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em
REJEITAR A PRELIMINAR,

CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao Apelo
, de acordo com o voto da Relatora Convocada Juíza de Direito Substituta de 2º Grau Maria do Rosário Passos da Silva Calixto.

Sala de Sessões, 2024.

PRESIDENTE

MARIA DO ROSÁRIO PASSOS DA SILVA CALIXTO

JUÍZA DE DIREITO SUBSTITUTA DE 2º GRAU - RELATORA

PROCURADOR DE JUSTIÇA

(MR25/27/15)