Tribunal: TJBA
Processo: 0359529-05.2013.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD
Órgão julgador: PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-09-23
Data de publicação: 2025-09-23

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0359529-05.2013.8.05.0001 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. Advogado(s): LEONARDO MONTENEGRO COCENTINO APELADO: INSTITUTO DOS AUDITORES FISCAIS DO ESTADO DA BAHIA - IAF Advogado(s):TIAGO VILAN MONTEIRO, THALES ANDRE DA SILVA MATOS ACORDÃO DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS COMERCIAIS. QUITAÇÃO INTEGRAL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. GRAVAME HIPOTECÁRIO FIRMADO ENTRE CONSTRUTORA E INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. ÓBICE À LAVRATURA DA ESCRITURA DE COMPRA E VENDA. NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. VIOLAÇÃO À FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO E BOA-FÉ OBJETIVA. SENTENÇA PROCEDENTE. RECURSO DO BANCO. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. ADQUIRENTE PESSOA JURÍDICA. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por Banco Santander (Brasil) S.A. contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pelo Instituto dos Auditores Fiscais do Estado da Bahia – IAF, em face da construtora Syene Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. e do próprio banco. A ação versou sobre a adjudicação compulsória de unidades imobiliárias quitadas, mas não transferidas, por estarem gravadas com hipoteca em favor da instituição financeira. A sentença determinou a adjudicação compulsória, a nulidade de cláusulas contratuais, a baixa da hipoteca e condenou solidariamente os réus ao pagamento de danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se o Banco Santander é parte legítima para figurar no polo passivo da ação de adjudicação compulsória e baixa da hipoteca; (ii) estabelecer se há nulidade de cláusulas contratuais que impõem ônus indevidos ao adquirente; (iii) determinar se estão configurados os danos morais decorrentes da demora na outorga da escritura e da manutenção do gravame hipotecário. III. RAZÕES DE DECIDIR A instituição financeira é parte legítima para figurar no polo passivo da ação, por ser titular da hipoteca que onera os imóveis objeto da promessa de compra e venda, sendo diretamente impactada pela pretensão de adjudicação compulsória e cancelamento do gravame. A manutenção da hipoteca, mesmo após a quitação integral dos imóveis pelo comprador (IDs 82167212 a 82167215) e a entrega das chaves (ID 82167217), evidencia omissão dos réus em regularizar a propriedade, o que justifica a adjudicação compulsória e a baixa do ônus real, conforme os artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil. As cláusulas contratuais (IDs 82167227, 82167256, 82167287 e 82167318) que impõem ao comprador a aceitação do ônus hipotecário e condicionam a lavratura da escritura à quitação de dívida assumida pela construtora com o banco violam a boa-fé objetiva e a função social do contrato, configurando nulidade nos termos dos artigos 421 e 422 do Código Civil. A condenação por danos morais é indevida, pois o inadimplemento contratual, por si só, não enseja reparação extrapatrimonial à pessoa jurídica, ausente comprovação de abalo à honra objetiva, reputação ou imagem da parte Autora. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido, apenas para excluir a condenação ao pagamento de indenização por danos morais. Dispositivos relevantes citados: CC, artigos 421, 422, 1.417 e 1.418; CPC, artigos 85, § 2º, 86. Jurisprudência relevante citada: TJ-SP, AC 1046167-80.2018.8.26.0114, Rel. Des. Ana Maria Baldy, j. 06.04.2021; TJ-BA, APL 0546812-98.2018.8.05.0001, Rel. Des. José Soares Ferreira Aras Neto, j. 05.07.2022; TJ-RS, AC 5089675-89.2021.8.21.0001, Rel. Des. Ketlin Carla Pasa Casagrande, j. 27.02.2024; TJ-RJ, APL 0033506-29.2018.8.19.0002, Rel. Des. João Batista Damasceno, j. 16.02.2022; TJ-MG, AC 1.0000.19.108953-1/001, Rel. Des. Arnaldo Maciel, j. 05.11.2019. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0359529-05.2013.8.05.0001, em que figuram como apelante BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. e apelado INSTITUTO DOS AUDITORES FISCAIS DO ESTADO DA BAHIA - IAF. Acordam os(as) Senhores(as) Desembargadores(as) integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, conforme certidão de julgamento, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de Apelação Cível, nos termos do voto do Relator. Salvador/BA, Sala das Sessões, data registrada no sistema. PRESIDENTE PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD DESEMBARGADOR RELATOR 10-238

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0359529-05.2013.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

APELANTE: BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A.

Advogado(s)
:
LEONARDO MONTENEGRO COCENTINO

APELADO: INSTITUTO DOS AUDITORES FISCAIS DO ESTADO DA BAHIA - IAF

Advogado(s)
:
TIAGO VILAN MONTEIRO, THALES ANDRE DA SILVA MATOS

ACORDÃO

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS COMERCIAIS. QUITAÇÃO INTEGRAL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. GRAVAME HIPOTECÁRIO FIRMADO ENTRE CONSTRUTORA E INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. ÓBICE À LAVRATURA DA ESCRITURA DE COMPRA E VENDA. NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. VIOLAÇÃO À FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO E BOA-FÉ OBJETIVA. SENTENÇA PROCEDENTE. RECURSO DO BANCO. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. ADQUIRENTE PESSOA JURÍDICA. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por Banco Santander (Brasil) S.A. contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pelo Instituto dos Auditores Fiscais do Estado da Bahia – IAF, em face da construtora Syene Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. e do próprio banco. A ação versou sobre a adjudicação compulsória de unidades imobiliárias quitadas, mas não transferidas, por estarem gravadas com hipoteca em favor da instituição financeira. A sentença determinou a adjudicação compulsória, a nulidade de cláusulas contratuais, a baixa da hipoteca e condenou solidariamente os réus ao pagamento de danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se o Banco Santander é parte legítima para figurar no polo passivo da ação de adjudicação compulsória e baixa da hipoteca; (ii) estabelecer se há nulidade de cláusulas contratuais que impõem ônus indevidos ao adquirente; (iii) determinar se estão configurados os danos morais decorrentes da demora na outorga da escritura e da manutenção do gravame hipotecário.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A instituição financeira é parte legítima para figurar no polo passivo da ação, por ser titular da hipoteca que onera os imóveis objeto da promessa de compra e venda, sendo diretamente impactada pela pretensão de adjudicação compulsória e cancelamento do gravame.

A manutenção da hipoteca, mesmo após a quitação integral dos imóveis pelo comprador (IDs 82167212 a 82167215) e a entrega das chaves (ID 82167217), evidencia omissão dos réus em regularizar a propriedade, o que justifica a adjudicação compulsória e a baixa do ônus real, conforme os artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil.

As cláusulas contratuais (IDs 82167227, 82167256, 82167287 e 82167318) que impõem ao comprador a aceitação do ônus hipotecário e condicionam a lavratura da escritura à quitação de dívida assumida pela construtora com o banco violam a boa-fé objetiva e a função social do contrato, configurando nulidade nos termos dos artigos 421 e 422 do Código Civil.

A condenação por danos morais é indevida, pois o inadimplemento contratual, por si só, não enseja reparação extrapatrimonial à pessoa jurídica, ausente comprovação de abalo à honra objetiva, reputação ou imagem da parte Autora.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido, apenas para excluir a condenação ao pagamento de indenização por danos morais.

Dispositivos relevantes citados
: CC, artigos 421, 422, 1.417 e 1.418; CPC, artigos 85, § 2º, 86.

Jurisprudência relevante citada
: TJ-SP, AC 1046167-80.2018.8.26.0114, Rel. Des. Ana Maria Baldy, j. 06.04.2021; TJ-BA, APL 0546812-98.2018.8.05.0001, Rel. Des. José Soares Ferreira Aras Neto, j. 05.07.2022; TJ-RS, AC 5089675-89.2021.8.21.0001, Rel. Des. Ketlin Carla Pasa Casagrande, j. 27.02.2024; TJ-RJ, APL 0033506-29.2018.8.19.0002, Rel. Des. João Batista Damasceno, j. 16.02.2022; TJ-MG, AC 1.0000.19.108953-1/001, Rel. Des. Arnaldo Maciel, j. 05.11.2019.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0359529-05.2013.8.05.0001, em que figuram como apelante BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A. e apelado INSTITUTO DOS AUDITORES FISCAIS DO ESTADO DA BAHIA - IAF.

Acordam os(as) Senhores(as) Desembargadores(as) integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, conforme certidão de julgamento, em
CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de Apelação Cível, nos termos do voto do Relator.

Salvador/BA, Sala das Sessões, data registrada no sistema.

PRESIDENTE

PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD

DESEMBARGADOR RELATOR

10-238