Tribunal: TJBA
Processo: 8113160-43.2023.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): RENATO RIBEIRO MARQUES DA COSTA
Órgão julgador: RENATO RIBEIRO MARQUES DA COSTA
Órgão colegiado: QUINTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-09-05
Data de publicação: 2025-09-05

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8113160-43.2023.8.05.0001 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e outros Advogado(s): CYNTHIA MARIA TAVARES FALCAO, AHAMED DOS SANTOS TEIXEIRA APELADO: MONICA VASCONCELOS DA SILVA Advogado(s):EMANUELA SANTOS DEIRO LIMA ACORDÃO DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR CULPA DA COMPRADORA. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. AFASTAMENTO DE DANOS MORAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta em razão da sentença que declarou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel e condenou a construtora à devolução integral dos valores pagos, incluindo comissão de corretagem, bem como ao pagamento de indenização por danos morais de R$ 5.000,00. 2. O contrato. Instrumento particular de promessa de compra e venda datado de 08/02/2020, para aquisição de unidade habitacional no edifício residencial "Adorato Cabula", pelo valor de R$ 310.379,44, com prazo de entrega fixado para 30/08/2021, acrescido de tolerância de 180 dias. 3. O distrato. A promitente compradora manifestou, por e-mail, interesse em realizar o distrato “entre junho e julho de 2021”, antes do término do prazo contratual para entrega do imóvel, alegando redução salarial. II. Questão em discussão 4. Há três questões em discussão: (i) saber se a rescisão contratual ocorreu por culpa da compradora; (ii) saber se é aplicável a retenção de 50% dos valores pagos para empreendimentos sob regime de patrimônio de afetação; e (iii) saber se há direito à indenização por danos morais. III. Razões de decidir 5. A negativa de financiamento imobiliário por instituição financeira, embora seja fato alheio à vontade da compradora, não a exime da responsabilidade pela rescisão contratual, tendo em vista a ciência prévia da possibilidade de resolução do contrato em caso de não aprovação do crédito. 6. O empreendimento foi submetido ao regime de patrimônio de afetação, conforme arts. 31-A e 31-F da Lei nº 4.591/64, permitindo a aplicação do § 5º do art. 67-A da mesma lei, que autoriza a retenção de até 50% dos valores pagos em caso de desistência do comprador. 7. A manifestação de distrato e o inadimplemento ocorreram antes da conclusão da obra, que se deu em 07/10/2022, justificando a aplicação da cláusula de retenção prevista no contrato e com amparo no § 5º do art. 67-A da lei nº 4.591/64. 8. As deduções de impostos, taxas condominiais e demais encargos previstas nos incisos "ii" a "v" da cláusula "06" são inaplicáveis, pois condicionadas ao período em que as chaves forem disponibilizadas ao comprador, o que não ocorreu no caso. 9. A restituição da comissão de corretagem é devida, vez que a intermediação não obteve resultado útil ante a não conclusão do negócio. 10. Iniciado o distrato por iniciativa da promitente compradora antes do termo final para entrega da unidade habitacional, não há que se falar em indenização por danos morais. IV. Dispositivo e tese 11. Recurso conhecido e parcialmente provido. Sentença parcialmente reformada para reconhecer a rescisão contratual por culpa da promitente compradora, aplicar a retenção de 50% dos valores efetivamente pagos e afastar a condenação por danos morais. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 4.591/64, arts. 31-A, 31-F e 67-A, § 5º; CDC, arts. 2º e 3º; CPC, art. 1.012. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 939 (REsp 1.551.951/SP); STJ, AgInt no REsp 2110077 SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 29/04/2024; STJ, AgInt no REsp 1703628 SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 24/04/2018. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8113160-43.2023.8.05.0001, em que figuram como apelante JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e outros e como apelada MONICA VASCONCELOS DA SILVA. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO APELO para reformar parcialmente a sentença, reconhecendo a rescisão contratual por culpa da promitente compradora e, por conseguinte, autorizar a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores efetivamente pagos, com exclusão das deduções previstas nos incisos "ii" a "v" da cláusula "06" do contrato, bem como afastar a condenação da apelante na obrigação de pagar indenização por danos morais, mantendo a sentença em seus demais aspectos, nos termos do voto do relator. Des(a). Presidente Des. Renato Ribeiro Marques da Costa Relator Procurador(a) de Justiça RM08

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quinta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8113160-43.2023.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Quinta Câmara Cível

APELANTE: JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e outros

Advogado(s)
:
CYNTHIA MARIA TAVARES FALCAO, AHAMED DOS SANTOS TEIXEIRA

APELADO: MONICA VASCONCELOS DA SILVA

Advogado(s)
:
EMANUELA SANTOS DEIRO LIMA

ACORDÃO

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR CULPA DA COMPRADORA. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. AFASTAMENTO DE DANOS MORAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Apelação cível interposta em razão da sentença que declarou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel e condenou a construtora à devolução integral dos valores pagos, incluindo comissão de corretagem, bem como ao pagamento de indenização por danos morais de R$ 5.000,00.

2.
O contrato.
Instrumento particular de promessa de compra e venda datado de 08/02/2020, para aquisição de unidade habitacional no edifício residencial "Adorato Cabula", pelo valor de R$ 310.379,44, com prazo de entrega fixado para 30/08/2021, acrescido de tolerância de 180 dias.

3.
O distrato.
A promitente compradora manifestou, por e-mail, interesse em realizar o distrato “entre junho e julho de 2021”, antes do término do prazo contratual para entrega do imóvel, alegando redução salarial.

II. Questão em discussão

4. Há três questões em discussão: (i) saber se a rescisão contratual ocorreu por culpa da compradora; (ii) saber se é aplicável a retenção de 50% dos valores pagos para empreendimentos sob regime de patrimônio de afetação; e (iii) saber se há direito à indenização por danos morais.

III. Razões de decidir

5. A negativa de financiamento imobiliário por instituição financeira, embora seja fato alheio à vontade da compradora, não a exime da responsabilidade pela rescisão contratual, tendo em vista a ciência prévia da possibilidade de resolução do contrato em caso de não aprovação do crédito.

6. O empreendimento foi submetido ao regime de patrimônio de afetação, conforme arts. 31-A e 31-F da Lei nº 4.591/64, permitindo a aplicação do § 5º do art. 67-A da mesma lei, que autoriza a retenção de até 50% dos valores pagos em caso de desistência do comprador.

7. A manifestação de distrato e o inadimplemento ocorreram antes da conclusão da obra, que se deu em 07/10/2022, justificando a aplicação da cláusula de retenção prevista no contrato e com amparo no § 5º do art. 67-A da lei nº 4.591/64.

8. As deduções de impostos, taxas condominiais e demais encargos previstas nos incisos "ii" a "v" da cláusula "06" são inaplicáveis, pois condicionadas ao período em que as chaves forem disponibilizadas ao comprador, o que não ocorreu no caso.

9. A restituição da comissão de corretagem é devida, vez que a intermediação não obteve resultado útil ante a não conclusão do negócio.

10. Iniciado o distrato por iniciativa da promitente compradora antes do termo final para entrega da unidade habitacional, não há que se falar em indenização por danos morais.

IV. Dispositivo e tese

11. Recurso conhecido e parcialmente provido. Sentença parcialmente reformada para reconhecer a rescisão contratual por culpa da promitente compradora, aplicar a retenção de 50% dos valores efetivamente pagos e afastar a condenação por danos morais.

Dispositivos relevantes citados:
Lei nº 4.591/64, arts. 31-A, 31-F e 67-A, § 5º; CDC, arts. 2º e 3º; CPC, art. 1.012.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Tema 939 (REsp 1.551.951/SP); STJ, AgInt no REsp 2110077 SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 29/04/2024; STJ, AgInt no REsp 1703628 SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 24/04/2018.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.
8113160-43.2023.8.05.0001
, em que figuram como apelante JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e outros e como apelada MONICA VASCONCELOS DA SILVA.

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia
em
CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO APELO
para reformar parcialmente a sentença, reconhecendo a rescisão contratual por culpa da promitente compradora e, por conseguinte, autorizar a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores efetivamente pagos, com exclusão das deduções previstas nos incisos "ii" a "v" da cláusula "06" do contrato, bem como afastar a condenação da apelante na obrigação de pagar indenização por danos morais, mantendo a sentença em seus demais aspectos,
nos termos do voto do relator.

Des(a). Presidente

Des. Renato Ribeiro Marques da Costa

Relator

Procurador(a) de Justiça

RM08