Tribunal: TJBA
Processo: 8003173-38.2021.8.05.0229
Classe: Apelação
Relator(a): LISBETE MARIA TEIXEIRA ALMEIDA C SANTOS
Órgão julgador: LISBETE MARIA TEIXEIRA ALMEIDA C SANTOS
Órgão colegiado: 2ª VICE-PRESIDÊNCIA
Data de julgamento: 2025-07-17
Data de publicação: 2025-07-17

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8003173-38.2021.8.05.0229 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: MARIA IRACI SANTOS ANDRADE FONSECA e outros Advogado(s): CLAUDIO NASCIMENTO MAIA DA FONSECA JUNIOR, PEDRO HENRIQUE AMORIM FERNANDES, WALTER NEY VITA SAMPAIO, GUSTAVO LUIS DE ALBUQUERQUE CARDOSO APELADO: LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA - EPP e outros Advogado(s):GUSTAVO LUIS DE ALBUQUERQUE CARDOSO, WALTER NEY VITA SAMPAIO, PEDRO HENRIQUE AMORIM FERNANDES, CLAUDIO NASCIMENTO MAIA DA FONSECA JUNIOR ACORDÃO Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DE LOTEAMENTO. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO CONFIGURADOS. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. DANOS MORAIS. LUCROS CESSANTES. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSOS DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta por Loteamento Portal Residence SPE Ltda – EPP e Recurso Adesivo interposto por Maria Iraci Santos Andrade Fonseca contra sentença que declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda de lote, condenando a ré à restituição dos valores pagos, ao pagamento de indenização por danos morais e à inversão da cláusula penal em favor da autora. O réu-apelante pleiteia a reforma da sentença para afastar sua responsabilidade pelo atraso na entrega do empreendimento, sustentando a ocorrência de caso fortuito e força maior, bem como a exclusão da condenação por danos morais e da inversão da cláusula penal. A autora-apelante, por sua vez, busca a majoração da cláusula penal para 50% do valor pago, a condenação ao pagamento de lucros cessantes, a majoração dos danos morais e da verba honorária, bem como a devolução em dobro do sinal pago. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se as circunstâncias alegadas pelo réu-apelante configuram caso fortuito ou força maior aptos a excluir sua responsabilidade pelo atraso na entrega do lote; (ii) estabelecer se a cláusula penal deve ser majorada para 50% do valor pago pela autora-apelante; (iii) determinar se há cabimento para a cumulação da cláusula penal com lucros cessantes e a devolução em dobro do sinal pago; e (iv) verificar se os danos morais e os honorários advocatícios devem ser majorados. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O atraso na entrega do lote ultrapassou o prazo contratual, incluindo o período de tolerância, configurando inadimplemento contratual imputável ao réu-apelante. 4. As alegações de chuvas torrenciais, demora na concessão de alvará pelo Poder Público Municipal e pandemia da Covid-19 não afastam a responsabilidade da ré, pois são riscos inerentes à atividade empresarial e não configuram caso fortuito ou força maior. 5. A inversão da cláusula penal em favor do consumidor é cabível, conforme entendimento do STJ (Tema 970), quando prevista apenas para o inadimplemento do comprador, devendo ser aplicada também ao vendedor em caso de mora deste. 6. A majoração da cláusula penal para 50% do valor pago não se justifica, pois o percentual fixado pelo juízo de origem (20%) observa os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, conforme previsto no art. 413 do Código Civil. 7. A cumulação da cláusula penal moratória com lucros cessantes não é admitida pelo STJ (Tema 970), uma vez que a penalidade já tem caráter indenizatório. 8. A devolução em dobro do sinal pago não se aplica ao caso, pois não há comprovação de má-fé da ré, conforme previsto no art. 418 do Código Civil. 9. O dano moral é configurado diante do atraso injustificado superior a dois anos na entrega do lote, frustrando as legítimas expectativas da consumidora, sendo adequado o valor fixado em R$ 10.000,00. 10. Os honorários advocatícios devem ser majorados para 18% sobre o valor da condenação, considerando a atuação da parte autora em sede recursal, conforme art. 85, § 11, do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Recursos desprovidos. Tese de julgamento: 1. O atraso injustificado na entrega de lote configura inadimplemento contratual imputável ao fornecedor, sendo inaplicáveis as excludentes de caso fortuito e força maior quando decorrem de riscos inerentes à atividade empresarial. 2. A inversão da cláusula penal prevista exclusivamente em favor do vendedor é cabível em favor do comprador, nos termos do Tema 970 do STJ, desde que observados os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. 3. A cláusula penal moratória tem natureza indenizatória, razão pela qual sua cumulação com lucros cessantes não é admitida. 4. A devolução em dobro do sinal pago exige a comprovação de má-fé do vendedor, nos termos do art. 418 do Código Civil. 5. O atraso significativo na entrega de lote configura dano moral indenizável, sendo razoável a fixação de indenização conforme os parâmetros jurisprudenciais. 6. Os honorários advocatícios devem ser majorados em sede recursal, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 413, 418; CDC, arts. 2º, 3º; CPC, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.614.721/DF (Tema 970); STJ, REsp 1.635.428/SC; STJ, REsp 1.617.652/DF; TJ-BA, AI 8005200-70.2019.8.05.0000. Vistos, discutidos e relatados estes autos de Apelação Cível nº 8003173-38.2021.8.05.0229, da Comarca de Santo Antonio de Jesus/Bahia, onde figuram como Apelantes- LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA – EPP e MARIA IRACI SANTOS ANDRADE FONSECA, e como Apelados – os mesmos. Acordam os Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Segunda Câmara Cível, do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO ÀS APELAÇÕES, nos termos do voto da relatora. 7

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8003173-38.2021.8.05.0229

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

APELANTE: MARIA IRACI SANTOS ANDRADE FONSECA e outros

Advogado(s)
:
CLAUDIO NASCIMENTO MAIA DA FONSECA JUNIOR, PEDRO HENRIQUE AMORIM FERNANDES, WALTER NEY VITA SAMPAIO, GUSTAVO LUIS DE ALBUQUERQUE CARDOSO

APELADO: LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA - EPP e outros

Advogado(s)
:
GUSTAVO LUIS DE ALBUQUERQUE CARDOSO, WALTER NEY VITA SAMPAIO, PEDRO HENRIQUE AMORIM FERNANDES, CLAUDIO NASCIMENTO MAIA DA FONSECA JUNIOR

ACORDÃO

Ementa
: DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DE LOTEAMENTO. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO CONFIGURADOS. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. DANOS MORAIS. LUCROS CESSANTES. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSOS DESPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação Cível interposta por Loteamento Portal Residence SPE Ltda – EPP e Recurso Adesivo interposto por Maria Iraci Santos Andrade Fonseca contra sentença que declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda de lote, condenando a ré à restituição dos valores pagos, ao pagamento de indenização por danos morais e à inversão da cláusula penal em favor da autora. O réu-apelante pleiteia a reforma da sentença para afastar sua responsabilidade pelo atraso na entrega do empreendimento, sustentando a ocorrência de caso fortuito e força maior, bem como a exclusão da condenação por danos morais e da inversão da cláusula penal. A autora-apelante, por sua vez, busca a majoração da cláusula penal para 50% do valor pago, a condenação ao pagamento de lucros cessantes, a majoração dos danos morais e da verba honorária, bem como a devolução em dobro do sinal pago.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há quatro questões em discussão: (i) definir se as circunstâncias alegadas pelo réu-apelante configuram caso fortuito ou força maior aptos a excluir sua responsabilidade pelo atraso na entrega do lote; (ii) estabelecer se a cláusula penal deve ser majorada para 50% do valor pago pela autora-apelante; (iii) determinar se há cabimento para a cumulação da cláusula penal com lucros cessantes e a devolução em dobro do sinal pago; e (iv) verificar se os danos morais e os honorários advocatícios devem ser majorados.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

O atraso na entrega do lote ultrapassou o prazo contratual, incluindo o período de tolerância, configurando inadimplemento contratual imputável ao réu-apelante.

4.

As alegações de chuvas torrenciais, demora na concessão de alvará pelo Poder Público Municipal e pandemia da Covid-19 não afastam a responsabilidade da ré, pois são riscos inerentes à atividade empresarial e não configuram caso fortuito ou força maior.

5.

A inversão da cláusula penal em favor do consumidor é cabível, conforme entendimento do STJ (Tema 970), quando prevista apenas para o inadimplemento do comprador, devendo ser aplicada também ao vendedor em caso de mora deste.

6.

A majoração da cláusula penal para 50% do valor pago não se justifica, pois o percentual fixado pelo juízo de origem (20%) observa os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, conforme previsto no art. 413 do Código Civil.

7.

A cumulação da cláusula penal moratória com lucros cessantes não é admitida pelo STJ (Tema 970), uma vez que a penalidade já tem caráter indenizatório.

8.

A devolução em dobro do sinal pago não se aplica ao caso, pois não há comprovação de má-fé da ré, conforme previsto no art. 418 do Código Civil.

9.

O dano moral é configurado diante do atraso injustificado superior a dois anos na entrega do lote, frustrando as legítimas expectativas da consumidora, sendo adequado o valor fixado em R$ 10.000,00.

10.

Os honorários advocatícios devem ser majorados para 18% sobre o valor da condenação, considerando a atuação da parte autora em sede recursal, conforme art. 85, § 11, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11.

Recursos desprovidos.

Tese de julgamento
:

1.

O atraso injustificado na entrega de lote configura inadimplemento contratual imputável ao fornecedor, sendo inaplicáveis as excludentes de caso fortuito e força maior quando decorrem de riscos inerentes à atividade empresarial.

2.

A inversão da cláusula penal prevista exclusivamente em favor do vendedor é cabível em favor do comprador, nos termos do Tema 970 do STJ, desde que observados os princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

3.

A cláusula penal moratória tem natureza indenizatória, razão pela qual sua cumulação com lucros cessantes não é admitida.

4.

A devolução em dobro do sinal pago exige a comprovação de má-fé do vendedor, nos termos do art. 418 do Código Civil.

5.

O atraso significativo na entrega de lote configura dano moral indenizável, sendo razoável a fixação de indenização conforme os parâmetros jurisprudenciais.

6.

Os honorários advocatícios devem ser majorados em sede recursal, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 413, 418; CDC, arts. 2º, 3º; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.614.721/DF (Tema 970); STJ, REsp 1.635.428/SC; STJ, REsp 1.617.652/DF; TJ-BA, AI 8005200-70.2019.8.05.0000.

Vistos, discutidos e relatados estes autos de Apelação Cível nº

8003173-38.2021.8.05.0229
, da Comarca de Santo Antonio de Jesus/Bahia, onde figuram como Apelantes-
LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA – EPP
e MARIA IRACI SANTOS ANDRADE FONSECA, e como Apelados – os mesmos.

Acordam os Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Segunda Câmara Cível, do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO ÀS APELAÇÕES, nos termos do voto da relatora.

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