Tribunal: TJBA
Processo: 0508416-91.2014.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): ADRIANO AUGUSTO GOMES BORGES
Órgão julgador: ADRIANO AUGUSTO GOMES BORGES
Órgão colegiado: TERCEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-09-16
Data de publicação: 2025-09-16

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0508416-91.2014.8.05.0001 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: ANA PAULA MEDEIROS DE MORAES e outros (8) Advogado(s): MARCIO BESERRA GUIMARAES, HENRIQUE BORGES GUIMARAES NETO, DANIELA DE BRITO ARGOLO, FABIO PIRES DA SILVA APELADO: SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. - PROJETO ROTULA e outros (8) Advogado(s):DANIELA DE BRITO ARGOLO, FABIO PIRES DA SILVA, HENRIQUE BORGES GUIMARAES NETO, MARCIO BESERRA GUIMARAES A2 ACORDÃO APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. DIREITO CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL REVERTIDA EM FAVOR DO CONSUMIDOR DE FORMA CORRETA. DANO MORAL CONFIGURADO E FIXADO EM VALOR RAZOÁVEL. GARANTIA HIPOTECÁRIA INEFICAZ EM RELAÇÃO AO CONSUMIDOR. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 308 DO STJ. CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR. IMPOSSIBILIDADE. PARCIAL PROVIMENTO DE AMBAS AS APELAÇÕES. I. Caso em exame: Tratam-se de Apelações Cíveis simultâneas interpostas por SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (apelação principal) e por ADRIANO CARVALHO SERRA E OUTROS (apelação adesiva), contra sentença da 17ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/BA, que julgou parcialmente procedentes os pedidos dos autores. II. Questão em discussão: A controvérsia gira em torno (i) da existência de atraso injustificado na entrega dos imóveis e da responsabilidade da incorporadora; (ii) da legalidade da inversão da cláusula penal e da cumulação com lucros cessantes; (iii) da validade do congelamento do saldo devedor e do índice de correção monetária; (iv) da caracterização do dano moral; e (v) da validade da garantia hipotecária instituída sobre os imóveis adquiridos. III. Razões de decidir: Configurado o atraso injustificado na entrega dos imóveis, não sendo admissível a invocação de caso fortuito ou força maior, por tratar-se de fortuito interno. Admissível a aplicação da cláusula penal em desfavor da construtora, conforme entendimento firmado no Tema 971 do STJ. Indevido o congelamento do saldo devedor, sendo necessário substituí-lo pelo índice IPCA após o termo final do prazo contratual de entrega, conforme Tema 996 do STJ. O atraso substancial na entrega do imóvel justifica indenização por dano moral, sendo razoável o valor de R$10.000,00 por unidade autônoma. Ineficaz a hipoteca constituída sobre os imóveis perante os adquirentes, nos termos da Súmula 308 do STJ, ainda que prevista contratualmente. IV. Dispositivo e tese: Recursos conhecidos e parcialmente providos. Tese de julgamento: "Atraso na entrega de imóvel, ainda que justificado por eventos externos, caracteriza inadimplemento contratual, ensejando aplicação da cláusula penal e reparação por dano moral. A cláusula penal moratória estipulada em desfavor do adquirente pode ser utilizada em desfavor do vendedor, por equidade, conforme Tema 971/STJ. Após o prazo contratual (com tolerância), deve ser substituído o índice de correção monetária do saldo devedor pelo IPCA, nos termos do Tema 996/STJ. A hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro é ineficaz em relação aos adquirentes do imóvel, nos termos da Súmula 308/STJ." Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n° 0508416-91.2014.8.05.0001, oriundos da Comarca de Salvador, em que figuram como Recorrentes/Recorridos SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. E ADRIANO CARVALHO SERRA E OUTROS. Acordam os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO A AMBAS APELAÇÕES, nos termos do voto do relator.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0508416-91.2014.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Terceira Câmara Cível

APELANTE: ANA PAULA MEDEIROS DE MORAES e outros (8)

Advogado(s)
:
MARCIO BESERRA GUIMARAES, HENRIQUE BORGES GUIMARAES NETO, DANIELA DE BRITO ARGOLO, FABIO PIRES DA SILVA

APELADO: SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. - PROJETO ROTULA e outros (8)

Advogado(s)
:
DANIELA DE BRITO ARGOLO, FABIO PIRES DA SILVA, HENRIQUE BORGES GUIMARAES NETO, MARCIO BESERRA GUIMARAES

A2

ACORDÃO

APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. DIREITO CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL REVERTIDA EM FAVOR DO CONSUMIDOR DE FORMA CORRETA. DANO MORAL CONFIGURADO E FIXADO EM VALOR RAZOÁVEL. GARANTIA HIPOTECÁRIA INEFICAZ EM RELAÇÃO AO CONSUMIDOR. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 308 DO STJ. CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR. IMPOSSIBILIDADE. PARCIAL PROVIMENTO DE AMBAS AS APELAÇÕES.

I. Caso em exame: Tratam-se de Apelações Cíveis simultâneas interpostas por SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (apelação principal) e por ADRIANO CARVALHO SERRA E OUTROS (apelação adesiva), contra sentença da 17ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/BA, que julgou parcialmente procedentes os pedidos dos autores.

II. Questão em discussão: A controvérsia gira em torno (i) da existência de atraso injustificado na entrega dos imóveis e da responsabilidade da incorporadora; (ii) da legalidade da inversão da cláusula penal e da cumulação com lucros cessantes; (iii) da validade do congelamento do saldo devedor e do índice de correção monetária; (iv) da caracterização do dano moral; e (v) da validade da garantia hipotecária instituída sobre os imóveis adquiridos.

III. Razões de decidir: Configurado o atraso injustificado na entrega dos imóveis, não sendo admissível a invocação de caso fortuito ou força maior, por tratar-se de fortuito interno. Admissível a aplicação da cláusula penal em desfavor da construtora, conforme entendimento firmado no Tema 971 do STJ. Indevido o congelamento do saldo devedor, sendo necessário substituí-lo pelo índice IPCA após o termo final do prazo contratual de entrega, conforme Tema 996 do STJ. O atraso substancial na entrega do imóvel justifica indenização por dano moral, sendo razoável o valor de R$10.000,00 por unidade autônoma. Ineficaz a hipoteca constituída sobre os imóveis perante os adquirentes, nos termos da Súmula 308 do STJ, ainda que prevista contratualmente.

IV. Dispositivo e tese: Recursos conhecidos e parcialmente providos.

Tese de julgamento: "Atraso na entrega de imóvel, ainda que justificado por eventos externos, caracteriza inadimplemento contratual, ensejando aplicação da cláusula penal e reparação por dano moral. A cláusula penal moratória estipulada em desfavor do adquirente pode ser utilizada em desfavor do vendedor, por equidade, conforme Tema 971/STJ. Após o prazo contratual (com tolerância), deve ser substituído o índice de correção monetária do saldo devedor pelo IPCA, nos termos do Tema 996/STJ. A hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro é ineficaz em relação aos adquirentes do imóvel, nos termos da Súmula 308/STJ."

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n°

0508416-91.2014.8.05.0001, oriundos da Comarca de Salvador, em que figuram como Recorrentes/Recorridos
SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. E ADRIANO CARVALHO SERRA E OUTROS.

Acordam os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em
CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO A AMBAS APELAÇÕES, nos termos do voto do relator.