Tribunal: TJBA
Processo: 8020927-52.2021.8.05.0080
Classe: Apelação
Relator(a): ADRIANO AUGUSTO GOMES BORGES
Órgão julgador: ADRIANO AUGUSTO GOMES BORGES
Órgão colegiado: TERCEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-07-10
Data de publicação: 2025-07-10

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8020927-52.2021.8.05.0080 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: PERFILEX PARTICIPACOES LTDA e outros Advogado(s): THIAGO DA COSTA E SILVA LOTT APELADO: MARIA EDINALVA DA SILVA OLIVEIRA Advogado(s):NERIDAL DE SOUZA PASTOR, GABRIEL ARAUJO MARQUES PORTO DE CARVALHO ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. CONTRATO FIRMADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N° 13.786/2018. RESTITUIÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL CONTRATUAL. TAXA DE CORRETAGEM. TAXA DE FRUIÇÃO. TERRENO NÃO EDIFICADO. ABUSIVIDADE VERIFICADA NO CASO CONCRETO. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. RESTITUIÇÃO DE 75% (SETENTA E CINCO POR CENTO) DO VALOR TOTAL PAGO PELA CONSUMIDORA. PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Trata-se de apelação cível interposta por PERFILEX PARTICIPAÇÕES LTDA. e URBAMAIS PROPERTIES E PARTICIPAÇÕES S.A. contra sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição de valores, julgou parcialmente procedente os pedidos de MARIA EDINALVA DA SILVA OLIVEIRA. A autora firmou contrato de promessa de compra e venda de lote urbano, tendo posteriormente requerido o distrato em razão de dificuldades financeiras causadas pela pandemia de COVID-19. Inconformada com as condições impostas pelas rés para a rescisão, ajuizou a ação postulando restituição de 90% dos valores pagos. A sentença declarou a rescisão contratual e determinou a restituição de 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos pela Autora, aí incluso o pagamento a título de taxa de corretagem . II. Questão em discussão 2. A controvérsia recursal centra-se na possibilidade de aplicação integral das disposições da Lei nº 13.786/2018, que prevê expressamente a possibilidade de retenção de cláusula penal, comissão de corretagem e taxa de fruição, à luz da alegada abusividade contratual e da jurisprudência que admite mitigação dos seus efeitos em casos de desproporcionalidade e onerosidade excessiva. III. Razões de decidir 3. A preliminar de ausência de dialeticidade recursal foi rejeitada, pois as razões do apelo impugnaram suficientemente os fundamentos da sentença. 4. A sentença fixou a cláusula penal em 25% dos valores pagos, considerando abusiva a retenção integral e a cumulação com a taxa de corretagem, solução conforme à jurisprudência do STJ que admite mitigação da Lei nº 13.786/2018 diante da desproporcionalidade. 5. As Apelantes não comprovaram nos autos que o lote objeto do contrato foi edificado ou usufruído pela Apelada, razão pela qual se revela indevida a cobrança de taxa de fruição. 6. A restituição de 75% do valor total pago, incluindo a taxa de corretagem, representa medida adequada, razoável e proporcional diante das circunstâncias do caso concreto, evitando enriquecimento sem causa das rés, que permaneceram com o lote disponível para nova venda. IV. Dispositivo e tese 7. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: 8. “É possível a mitigação dos efeitos da Lei nº 13.786/2018 quando a aplicação integral das cláusulas contratuais implicar desproporcionalidade ou onerosidade excessiva ao consumidor desistente.” 9. “A taxa de fruição é indevida quando o lote objeto do contrato de promessa de compra e venda não foi edificado ou utilizado pela parte adquirente.” Dispositivos legais relevantes citados: Lei nº 13.786/2018, art. 32-A da Lei nº 6.766/79, art. 5° do Decreto-Lei n° 4.657/1942, art. 85, § 11°, CPC. Jurisprudência relevante citada: STJ - REsp: 2132336, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Publicação: Data da Publicação DJ 23/12/2024; STJ - AgInt no REsp: 1926566 SP 2021/0069710-3, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 26/02/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/02/2024; STJ - AgInt no AREsp: 2368956 MS 2023/0168639-9, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 30/10/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/11/2023 TJ-BA - Apelação: 80110791620238050001, Relato.: RAIMUNDO SERGIO SALES CAFEZEIRO, QUINTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 18/06/2024 ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos do RECURSO DE APELAÇÃO nº 8020927-52.2021.8.05.0080 em que figuram como parte(s) recorrente(s) PERFILEX PARTICIPAÇÕES LTDA. e URBAMAIS PROPERTIES E PARTICIPAÇÕES S.A. e parte(s) recorrida MARIA EDINALVA DA SILVA OLIVEIRA: ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do eminente Relator.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8020927-52.2021.8.05.0080

Órgão Julgador
:
Terceira Câmara Cível

APELANTE: PERFILEX PARTICIPACOES LTDA e outros

Advogado(s)
:
THIAGO DA COSTA E SILVA LOTT

APELADO: MARIA EDINALVA DA SILVA OLIVEIRA

Advogado(s)
:
NERIDAL DE SOUZA PASTOR, GABRIEL ARAUJO MARQUES PORTO DE CARVALHO

ACORDÃO

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. CONTRATO FIRMADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N° 13.786/2018. RESTITUIÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL CONTRATUAL. TAXA DE CORRETAGEM. TAXA DE FRUIÇÃO. TERRENO NÃO EDIFICADO. ABUSIVIDADE VERIFICADA NO CASO CONCRETO.
JURISPRUDÊNCIA DO STJ.
RESTITUIÇÃO DE 75% (SETENTA E CINCO POR CENTO) DO VALOR TOTAL PAGO PELA CONSUMIDORA. PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Trata-se de apelação cível interposta por PERFILEX PARTICIPAÇÕES LTDA. e URBAMAIS PROPERTIES E PARTICIPAÇÕES S.A. contra sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição de valores, julgou parcialmente procedente os pedidos de MARIA EDINALVA DA SILVA OLIVEIRA. A autora firmou contrato de promessa de compra e venda de lote urbano, tendo posteriormente requerido o distrato em razão de dificuldades financeiras causadas pela pandemia de COVID-19. Inconformada com as condições impostas pelas rés para a rescisão, ajuizou a ação postulando restituição de 90% dos valores pagos. A sentença declarou a rescisão contratual e determinou a restituição de 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos pela Autora, aí incluso o pagamento a título de taxa de corretagem .

II. Questão em discussão

2. A controvérsia recursal centra-se na possibilidade de aplicação integral das disposições da Lei nº 13.786/2018, que prevê expressamente a possibilidade de retenção de cláusula penal, comissão de corretagem e taxa de fruição, à luz da alegada abusividade contratual e da jurisprudência que admite mitigação dos seus efeitos em casos de desproporcionalidade e onerosidade excessiva.

III. Razões de decidir

3. A preliminar de ausência de dialeticidade recursal foi rejeitada, pois as razões do apelo impugnaram suficientemente os fundamentos da sentença.

4. A sentença fixou a cláusula penal em 25% dos valores pagos, considerando abusiva a retenção integral e a cumulação com a taxa de corretagem, solução conforme à jurisprudência do STJ que admite mitigação da Lei nº 13.786/2018 diante da desproporcionalidade.

5. As Apelantes não comprovaram nos autos que o lote objeto do contrato foi edificado ou usufruído pela Apelada, razão pela qual se revela indevida a cobrança de taxa de fruição.

6. A restituição de 75% do valor total pago, incluindo a taxa de corretagem, representa medida adequada, razoável e proporcional diante das circunstâncias do caso concreto, evitando enriquecimento sem causa das rés, que permaneceram com o lote disponível para nova venda.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:

8. “
É possível a mitigação dos efeitos da Lei nº 13.786/2018 quando a aplicação integral das cláusulas contratuais implicar desproporcionalidade ou onerosidade excessiva ao consumidor desistente
.”

9. “
A taxa de fruição é indevida quando o lote objeto do contrato de promessa de compra e venda não foi edificado ou utilizado pela parte adquirente
.”

Dispositivos legais relevantes citados:
Lei nº 13.786/2018, art. 32-A da Lei nº 6.766/79, art. 5° do Decreto-Lei n° 4.657/1942, art. 85, § 11°, CPC.

Jurisprudência relevante citada:
STJ - REsp: 2132336, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Publicação: Data da Publicação DJ 23/12/2024; STJ - AgInt no REsp: 1926566 SP 2021/0069710-3, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 26/02/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/02/2024; STJ - AgInt no AREsp: 2368956 MS 2023/0168639-9, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 30/10/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/11/2023 TJ-BA - Apelação: 80110791620238050001, Relato.: RAIMUNDO SERGIO SALES CAFEZEIRO, QUINTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 18/06/2024

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos do
RECURSO DE APELAÇÃO
nº
8020927-52.2021.8.05.0080
em que figuram como parte(s) recorrente(s)
PERFILEX PARTICIPAÇÕES LTDA.
e
URBAMAIS PROPERTIES E PARTICIPAÇÕES S.A.
e parte(s) recorrida
MARIA EDINALVA DA SILVA OLIVEIRA
:

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em
CONHECER
e
NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO
, nos termos do voto do eminente Relator.