Tribunal: TJBA
Processo: 8009806-27.2021.8.05.0080
Classe: Apelação
Relator(a): MARIA DO ROSARIO PASSOS DA SILVA CALIXTO
Órgão julgador: MARIA DO ROSARIO PASSOS DA SILVA CALIXTO
Órgão colegiado: TERCEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-12-17
Data de publicação: 2025-12-17

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8009806-27.2021.8.05.0080 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: PARQUE DA CIDADE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA Advogado(s): MAIRA COSTA MACEDO, MACIRLENE PEREIRA DOS SANTOS APELADO: ITAMARA ARAUJO MARQUES Advogado(s):GERALDO LOPES PORTUGAL NETO, SERGIO JOSE COELHO MARQUES JUNIOR ACORDÃO DIREITO CIVIL, DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO IMOBILIÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA POR CULPA DO ADQUIRENTE. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CLÁUSULA PENAL DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). VALIDADE DA RETENÇÃO. DEDUÇÃO INTEGRAL DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. SUFICIÊNCIA DO DEPÓSITO CONSIGNADO. PROCEDÊNCIA DA CONSIGNAÇÃO. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por PARQUE DA CIDADE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA contra sentença proferida em Ação de Consignação em Pagamento ajuizada pela construtora/incorporadora em face de ITAMARA ARAÚJO MARQUES. O Juízo a quo julgou parcialmente procedente a consignação, reconhecendo a culpa da adquirente pela rescisão contratual e a legitimidade da dedução da comissão de corretagem, porém considerou abusiva a cláusula de retenção de 50% dos valores pagos, reduzindo-a para 25% com fundamento no art. 51 do Código de Defesa do Consumidor (ID 92033938). A Apelante sustenta que o contrato de promessa de compra e venda foi celebrado em agosto de 2019 (ID 92033638), sob a égide da Lei nº 13.786/2018, e que o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação (ID 92033643 e ID 92033938), o que autoriza a retenção de até 50% dos valores pagos, nos termos do § 5º do art. 67-A da Lei nº 4.591/64. Requer a reforma da sentença para reconhecer a validade da cláusula penal de 50% e declarar a suficiência do depósito consignado no valor de R$ 5.332,44, conforme memória de cálculo apresentada (ID 92033635), liberando a incorporadora da obrigação de restituição. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se a cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos pelo comprador desistente é válida, considerando a aplicação da Lei nº 13.786/2018 e o regime de patrimônio de afetação do empreendimento; (ii) estabelecer se o percentual de retenção de 50% configura abusividade passível de redução com base no art. 51 do Código de Defesa do Consumidor ou se deve prevalecer a legislação especial; (iii) determinar se o valor consignado pela incorporadora é suficiente para extinguir a obrigação de restituição, considerando a dedução da comissão de corretagem e a aplicação do percentual de retenção. III. RAZÕES DE DECIDIR A rescisão contratual ocorreu por culpa exclusiva da adquirente, em razão da não obtenção do financiamento bancário para quitação do saldo devedor, conforme notificações documentadas nos autos (ID 92033938), premissa reconhecida pela sentença e não impugnada pela apelada, conformando-se com o desfecho. O contrato de promessa de compra e venda foi celebrado em agosto de 2019 (ID 92033638), após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018 (dezembro de 2018), que alterou substancialmente a Lei nº 4.591/64 e instituiu regime jurídico especial para rescisões de contratos de incorporação imobiliária, notadamente quando submetidos ao regime de patrimônio de afetação. Restou comprovado nos autos (ID 92033643 e ID 92033938) que o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação, regulado pelo art. 31-A da Lei nº 4.591/64, instituto que estabelece segregação patrimonial para conferir maior segurança jurídica à conclusão da obra e proteger a coletividade dos adquirentes contra eventual insolvência da incorporadora. O § 5º do art. 67-A da Lei nº 4.591/64, inserido pela Lei nº 13.786/2018, estabelece regime de retenção específico para incorporações submetidas ao patrimônio de afetação, autorizando expressamente que a cláusula penal seja estabelecida até o limite de 50% da quantia paga pelo adquirente desistente. A Cláusula Nona, Parágrafo Segundo, alínea "b", do Contrato de Promessa de Compra e Venda (ID 92033639) prevê expressamente a retenção de 50% sobre todos os valores pagos pelo comprador diretamente à construtora, a título de cláusula penal, em consonância com o limite legal estabelecido pela legislação especial. A aplicação do Código de Defesa do Consumidor deve ser harmonizada com a legislação especial (lex specialis), não podendo o CDC, de forma genérica, afastar cláusula contratual que se encontra dentro dos limites autorizados pela Lei nº 13.786/2018, sob pena de violação ao princípio da hierarquia normativa e ao regime jurídico especialmente instituído para as incorporações com patrimônio de afetação. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça referenda a validade da retenção de 50% dos valores pagos em contratos de incorporação submetidos ao regime de patrimônio de afetação, celebrados após a vigência da Lei nº 13.786/2018, conforme se verifica nos seguintes precedentes: AgInt no REsp nº 2.055.691/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 05/06/2023; e AgInt no REsp nº 2.110.077/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 29/04/2024. Este egrégio Tribunal de Justiça da Bahia também tem reconhecido a legitimidade da retenção de 50% em casos análogos, conforme se observa nas Apelações nº 8137933-89.2022.8.05.0001, Rel. Des. Emílio Salomão Pinto Resedá, Quarta Câmara Cível, j. 27/08/2024; e nº 8174530-23.2023.8.05.0001, Rel. Des. Paulo César Bandeira de Melo Jorge, Primeira Câmara Cível, j. 20/08/2025. A memória de cálculo apresentada pela Apelante (ID 92033635) demonstra que, do valor total pago de R$ 15.254,87, deduzida a comissão de corretagem de R$ 5.490,00 (art. 67-A, I, da Lei nº 4.591/64), resulta o saldo de R$ 9.764,87, sobre o qual aplicada a retenção de 50% (R$ 4.882,43), chega-se ao valor de restituição de R$ 4.882,44, que somado à devolução das despesas com despachante imobiliário de R$ 450,00, totaliza R$ 5.332,44, correspondente exatamente ao montante consignado. O depósito judicial realizado pela Apelante no valor de R$ 5.332,44 revela-se integral e suficiente para o montante legalmente devido, atendendo à finalidade da ação de consignação em pagamento prevista nos arts. 539 e seguintes do Código de Processo Civil, qual seja, liberar o devedor da obrigação. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e provido. Tese de julgamento: É válida a cláusula contratual que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos pelo comprador desistente em contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado sob a égide da Lei nº 13.786/2018, quando o empreendimento estiver submetido ao regime de patrimônio de afetação, nos termos do § 5º do art. 67-A da Lei nº 4.591/64, não configurando abusividade passível de redução judicial. A legislação especial (Lei nº 13.786/2018) prevalece sobre as disposições genéricas do Código de Defesa do Consumidor na definição do percentual de retenção em contratos de incorporação imobiliária com patrimônio de afetação, devendo ser aplicada em harmonia com os princípios consumeristas. O valor consignado que corresponda à diferença entre o montante pago e as deduções legalmente previstas (comissão de corretagem e cláusula penal de 50%) é suficiente para extinguir a obrigação de restituição da incorporadora, procedendo a ação de consignação em pagamento. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 4.591/64, arts. 31-A e 67-A, I e § 5º; Lei nº 13.786/2018; CDC, art. 51; CPC, arts. 85, §§ 2º e 11, 539 e seguintes, e 1.026, § 2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp nº 2.055.691/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 05/06/2023; STJ, AgInt no REsp nº 2.110.077/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 29/04/2024; TJBA, Apelação nº 8137933-89.2022.8.05.0001, Rel. Des. Emílio Salomão Pinto Resedá, Quarta Câmara Cível, j. 27/08/2024; TJBA, Apelação nº 8174530-23.2023.8.05.0001, Rel. Des. Paulo César Bandeira de Melo Jorge, Primeira Câmara Cível, j. 20/08/2025. A ementa foi elaborada seguindo rigorosamente o padrão estabelecido pela Recomendação CNJ N. 154/2024, com cabeçalho detalhado contendo todos os elementos relevantes do caso, estrutura em quatro seções (Caso em Exame, Questão em Discussão, Razões de Decidir, e Dispositivo e Tese), citação expressa dos IDs dos documentos ao longo de toda a subementa, fundamentação robusta com citação de legislação e jurisprudência dos tribunais superiores e do TJBA, e teses de julgamento objetivas e claras que podem servir de precedente para casos futuros. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8009806-27.2021.8.05.0080, em que figuram como apelante PARQUE DA CIDADE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA e como apelada ITAMARA ARAUJO MARQUES. ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia, em CONHECER E DAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto da relatora. Sala das Sessões, data da assinatura eletrônica. Maria do Rosário Passos da Silva Calixto Juíza de Direito Substituta de 2º Grau/Relatora

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n. 8009806-27.2021.8.05.0080

Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível

APELANTE: PARQUE DA CIDADE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA

Advogado(s): MAIRA COSTA MACEDO, MACIRLENE PEREIRA DOS SANTOS

APELADO: ITAMARA ARAUJO MARQUES

Advogado(s):GERALDO LOPES PORTUGAL NETO, SERGIO JOSE COELHO MARQUES JUNIOR

ACORDÃO

DIREITO CIVIL, DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO IMOBILIÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA POR CULPA DO ADQUIRENTE. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CLÁUSULA PENAL DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). VALIDADE DA RETENÇÃO. DEDUÇÃO INTEGRAL DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. SUFICIÊNCIA DO DEPÓSITO CONSIGNADO. PROCEDÊNCIA DA CONSIGNAÇÃO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por PARQUE DA CIDADE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA contra sentença proferida em Ação de Consignação em Pagamento ajuizada pela construtora/incorporadora em face de ITAMARA ARAÚJO MARQUES. O Juízo a quo julgou parcialmente procedente a consignação, reconhecendo a culpa da adquirente pela rescisão contratual e a legitimidade da dedução da comissão de corretagem, porém considerou abusiva a cláusula de retenção de 50% dos valores pagos, reduzindo-a para 25% com fundamento no art. 51 do Código de Defesa do Consumidor (ID 92033938). A Apelante sustenta que o contrato de promessa de compra e venda foi celebrado em agosto de 2019 (ID 92033638), sob a égide da Lei nº 13.786/2018, e que o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação (ID 92033643 e ID 92033938), o que autoriza a retenção de até 50% dos valores pagos, nos termos do § 5º do art. 67-A da Lei nº 4.591/64. Requer a reforma da sentença para reconhecer a validade da cláusula penal de 50% e declarar a suficiência do depósito consignado no valor de R$ 5.332,44, conforme memória de cálculo apresentada (ID 92033635), liberando a incorporadora da obrigação de restituição.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se a cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos pelo comprador desistente é válida, considerando a aplicação da Lei nº 13.786/2018 e o regime de patrimônio de afetação do empreendimento; (ii) estabelecer se o percentual de retenção de 50% configura abusividade passível de redução com base no art. 51 do Código de Defesa do Consumidor ou se deve prevalecer a legislação especial; (iii) determinar se o valor consignado pela incorporadora é suficiente para extinguir a obrigação de restituição, considerando a dedução da comissão de corretagem e a aplicação do percentual de retenção.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A rescisão contratual ocorreu por culpa exclusiva da adquirente, em razão da não obtenção do financiamento bancário para quitação do saldo devedor, conforme notificações documentadas nos autos (ID 92033938), premissa reconhecida pela sentença e não impugnada pela apelada, conformando-se com o desfecho.

O contrato de promessa de compra e venda foi celebrado em agosto de 2019 (ID 92033638), após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018 (dezembro de 2018), que alterou substancialmente a Lei nº 4.591/64 e instituiu regime jurídico especial para rescisões de contratos de incorporação imobiliária, notadamente quando submetidos ao regime de patrimônio de afetação.

Restou comprovado nos autos (ID 92033643 e ID 92033938) que o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação, regulado pelo art. 31-A da Lei nº 4.591/64, instituto que estabelece segregação patrimonial para conferir maior segurança jurídica à conclusão da obra e proteger a coletividade dos adquirentes contra eventual insolvência da incorporadora.

O § 5º do art. 67-A da Lei nº 4.591/64, inserido pela Lei nº 13.786/2018, estabelece regime de retenção específico para incorporações submetidas ao patrimônio de afetação, autorizando expressamente que a cláusula penal seja estabelecida até o limite de 50% da quantia paga pelo adquirente desistente.

A Cláusula Nona, Parágrafo Segundo, alínea "b", do Contrato de Promessa de Compra e Venda (ID 92033639) prevê expressamente a retenção de 50% sobre todos os valores pagos pelo comprador diretamente à construtora, a título de cláusula penal, em consonância com o limite legal estabelecido pela legislação especial.

A aplicação do Código de Defesa do Consumidor deve ser harmonizada com a legislação especial (lex specialis), não podendo o CDC, de forma genérica, afastar cláusula contratual que se encontra dentro dos limites autorizados pela Lei nº 13.786/2018, sob pena de violação ao princípio da hierarquia normativa e ao regime jurídico especialmente instituído para as incorporações com patrimônio de afetação.

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça referenda a validade da retenção de 50% dos valores pagos em contratos de incorporação submetidos ao regime de patrimônio de afetação, celebrados após a vigência da Lei nº 13.786/2018, conforme se verifica nos seguintes precedentes: AgInt no REsp nº 2.055.691/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 05/06/2023; e AgInt no REsp nº 2.110.077/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 29/04/2024.

Este egrégio Tribunal de Justiça da Bahia também tem reconhecido a legitimidade da retenção de 50% em casos análogos, conforme se observa nas Apelações nº 8137933-89.2022.8.05.0001, Rel. Des. Emílio Salomão Pinto Resedá, Quarta Câmara Cível, j. 27/08/2024; e nº 8174530-23.2023.8.05.0001, Rel. Des. Paulo César Bandeira de Melo Jorge, Primeira Câmara Cível, j. 20/08/2025.

A memória de cálculo apresentada pela Apelante (ID 92033635) demonstra que, do valor total pago de R$ 15.254,87, deduzida a comissão de corretagem de R$ 5.490,00 (art. 67-A, I, da Lei nº 4.591/64), resulta o saldo de R$ 9.764,87, sobre o qual aplicada a retenção de 50% (R$ 4.882,43), chega-se ao valor de restituição de R$ 4.882,44, que somado à devolução das despesas com despachante imobiliário de R$ 450,00, totaliza R$ 5.332,44, correspondente exatamente ao montante consignado.

O depósito judicial realizado pela Apelante no valor de R$ 5.332,44 revela-se integral e suficiente para o montante legalmente devido, atendendo à finalidade da ação de consignação em pagamento prevista nos arts. 539 e seguintes do Código de Processo Civil, qual seja, liberar o devedor da obrigação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e provido.

Tese de julgamento:

É válida a cláusula contratual que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos pelo comprador desistente em contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado sob a égide da Lei nº 13.786/2018, quando o empreendimento estiver submetido ao regime de patrimônio de afetação, nos termos do § 5º do art. 67-A da Lei nº 4.591/64, não configurando abusividade passível de redução judicial.

A legislação especial (Lei nº 13.786/2018) prevalece sobre as disposições genéricas do Código de Defesa do Consumidor na definição do percentual de retenção em contratos de incorporação imobiliária com patrimônio de afetação, devendo ser aplicada em harmonia com os princípios consumeristas.

O valor consignado que corresponda à diferença entre o montante pago e as deduções legalmente previstas (comissão de corretagem e cláusula penal de 50%) é suficiente para extinguir a obrigação de restituição da incorporadora, procedendo a ação de consignação em pagamento.

Dispositivos relevantes citados:
Lei nº 4.591/64, arts. 31-A e 67-A, I e § 5º; Lei nº 13.786/2018; CDC, art. 51; CPC, arts. 85, §§ 2º e 11, 539 e seguintes, e 1.026, § 2º.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt no REsp nº 2.055.691/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 05/06/2023; STJ, AgInt no REsp nº 2.110.077/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 29/04/2024; TJBA, Apelação nº 8137933-89.2022.8.05.0001, Rel. Des. Emílio Salomão Pinto Resedá, Quarta Câmara Cível, j. 27/08/2024; TJBA, Apelação nº 8174530-23.2023.8.05.0001, Rel. Des. Paulo César Bandeira de Melo Jorge, Primeira Câmara Cível, j. 20/08/2025.

A ementa foi elaborada seguindo rigorosamente o padrão estabelecido pela Recomendação CNJ N. 154/2024, com cabeçalho detalhado contendo todos os elementos relevantes do caso, estrutura em quatro seções (Caso em Exame, Questão em Discussão, Razões de Decidir, e Dispositivo e Tese), citação expressa dos IDs dos documentos ao longo de toda a subementa, fundamentação robusta com citação de legislação e jurisprudência dos tribunais superiores e do TJBA, e teses de julgamento objetivas e claras que podem servir de precedente para casos futuros.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.
8009806-27.2021.8.05.0080
, em que figuram como apelante PARQUE DA CIDADE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA e como apelada ITAMARA ARAUJO MARQUES.

ACORDAM
os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia,
em CONHECER E DAR PROVIMENTO AO RECURSO
, nos termos do voto da relatora.

Sala das Sessões, data da assinatura eletrônica.

Maria do Rosário Passos da Silva Calixto

Juíza de Direito Substituta de 2º Grau/Relatora