Tribunal: TJBA
Processo: 0500787-15.2015.8.05.0039
Classe: Apelação
Relator(a): ANDREA PAULA MATOS RODRIGUES DE MIRANDA
Órgão julgador: ANDREA PAULA MATOS RODRIGUES DE MIRANDA
Órgão colegiado: 2ª VICE-PRESIDÊNCIA
Data de julgamento: 2025-06-04
Data de publicação: 2025-06-04

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0500787-15.2015.8.05.0039 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível APELANTE: MARLENE XAVIER DE OLIVEIRA Advogado(s): ANTONIO ROBERTO PRATES MAIA, BRUNO DE ALMEIDA MAIA, IZAYHARA KATHERINE DANTAS NUNES APELADO: CONDOMINIO BUSCA VIDA Advogado(s):VIRGINIA COTRIM NERY LERNER, CAROLINE SANTOS SOBRAL NEVES, ERIKA ROCHA FARIAS DE OLIVEIRA, LOUISE MASCARENHAS GODINHO ACORDÃO Ementa. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER C/C RECONVENÇÃO. CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. UTILIZAÇÃO DE UNIDADE PARA FINS COMERCIAIS. LOCAÇÃO PARA EVENTOS E FESTAS. DESVIRTUAMENTO DA FINALIDADE RESIDENCIAL. REGULAMENTO DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO. VALIDADE. MULTA ADMINISTRATIVA. LEGALIDADE. LIMITAÇÃO LEGAL. DEVIDO PROCESSO LEGAL ADMINISTRATIVO. OBSERVÂNCIA. DANOS MORAIS. NÃO CONFIGURAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1 - Apelação cível contra sentença que julgou procedente ação de obrigação de não fazer proposta por condomínio, determinando que a proprietária se abstivesse de promover festas advindas da exploração comercial da sua propriedade sem aprovação da Assembleia Geral do condomínio, conforme Convenção e Regimento Interno, bem como julgou improcedente a reconvenção. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2 - A questão em discussão consiste em verificar: (i) a validade jurídica do Regulamento de Uso e Ocupação do Solo do Condomínio; (ii) a legitimidade do Conselho de Administração para deliberar sobre aplicação de multa e propositura de ação judicial; (iii) a legalidade da multa aplicada; (iv) a conformidade do Regimento Interno com os princípios constitucionais do contraditório e ampla defesa; (v) se a utilização da propriedade caracteriza atividade comercial; e (vi) a ocorrência de danos morais em favor da proprietária. III. RAZÕES DE DECIDIR 3 - O Regulamento de Uso e Ocupação do Solo do Condomínio, devidamente aprovado em Assembleia Geral e registrado em Cartório de Títulos e Documentos, possui validade jurídica e força vinculante para todos os condôminos. 4 - Compete ao síndico representar o condomínio judicial e extrajudicialmente, bem como impor e cobrar multas, sem necessidade de prévia autorização da Assembleia, nos termos do art. 1.348, II e VII, do Código Civil. Todavia, a multa deve observar o teto estabelecido no art. 1.336, § 2º, do Código Civil, razão pela qual deve ser readequada em fase de cumprimento de sentença. 5 - Ausente demonstração de prejuízo efetivo à defesa da condômina no procedimento administrativo condominial, com prévia notificação e possibilidade de recurso, não há violação aos princípios do contraditório e ampla defesa. 6 - A exploração da propriedade para realização de eventos mediante locação caracteriza-se como atividade comercial, desviando a finalidade precípua residencial prevista na Convenção e no Regulamento do Condomínio, o que, sem prévia autorização da Assembleia Geral, configura infração às normas condominiais. 7 - Inexiste dano moral indenizável quando o condomínio age no exercício regular de direito, buscando fazer cumprir as normas condominiais, sem prática de ato ilícito. IV. DISPOSITIVO 9 - Recurso parcialmente provido, tão somente para determinar que o valor da multa aplicada observe, no cumprimento da sentença, o limite legal de cinco vezes o valor da contribuição mensal da condômina, nos termos do art. 1.336, § 2º, do Código Civil, mantendo-se, no mais, a sentença recorrida. ________________ Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.228, 1.332, III, 1.335, 1.336, § 2º e IV, 1.348, I, II, III, IV, V e VII; CPC, arts. 282, §1º, 373, II; Lei nº 4.591/64, art. 19. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1.933.270/RJ, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 6/3/2023; STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1.896.710/PR, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 13/2/2023; STJ, REsp 1.819.075/RS, Rel. p/ acórdão Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 20/04/2021. Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL n. 0500787-15.2015.8.05.0039, em que figura como apelante MARLENE XAVIER DE OLIVEIRA e como apelado CONDOMÍNIO BUSCA VIDA. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em DAR PROVIMENTO PARCIAL AO APELO, nos termos do relatório e voto da Relatora que integram este aresto. Sala das Sessões, Presidente Andréa Paula Matos Rodrigues de Miranda Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora Procurador(a) de Justiça

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0500787-15.2015.8.05.0039

Órgão Julgador
:
Primeira Câmara Cível

APELANTE: MARLENE XAVIER DE OLIVEIRA

Advogado(s)
:
ANTONIO ROBERTO PRATES MAIA, BRUNO DE ALMEIDA MAIA, IZAYHARA KATHERINE DANTAS NUNES

APELADO: CONDOMINIO BUSCA VIDA

Advogado(s)
:
VIRGINIA COTRIM NERY LERNER, CAROLINE SANTOS SOBRAL NEVES, ERIKA ROCHA FARIAS DE OLIVEIRA, LOUISE MASCARENHAS GODINHO

ACORDÃO

Ementa.
DIREITO CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER C/C RECONVENÇÃO. CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. UTILIZAÇÃO DE UNIDADE PARA FINS COMERCIAIS. LOCAÇÃO PARA EVENTOS E FESTAS. DESVIRTUAMENTO DA FINALIDADE RESIDENCIAL. REGULAMENTO DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO. VALIDADE. MULTA ADMINISTRATIVA. LEGALIDADE. LIMITAÇÃO LEGAL. DEVIDO PROCESSO LEGAL ADMINISTRATIVO. OBSERVÂNCIA. DANOS MORAIS. NÃO CONFIGURAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1 - Apelação cível contra sentença que julgou procedente ação de obrigação de não fazer proposta por condomínio, determinando que a proprietária se abstivesse de promover festas advindas da exploração comercial da sua propriedade sem aprovação da Assembleia Geral do condomínio, conforme Convenção e Regimento Interno, bem como julgou improcedente a reconvenção.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2 - A questão em discussão consiste em verificar: (i) a validade jurídica do Regulamento de Uso e Ocupação do Solo do Condomínio; (ii) a legitimidade do Conselho de Administração para deliberar sobre aplicação de multa e propositura de ação judicial; (iii) a legalidade da multa aplicada; (iv) a conformidade do Regimento Interno com os princípios constitucionais do contraditório e ampla defesa; (v) se a utilização da propriedade caracteriza atividade comercial; e (vi) a ocorrência de danos morais em favor da proprietária.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3 - O Regulamento de Uso e Ocupação do Solo do Condomínio, devidamente aprovado em Assembleia Geral e registrado em Cartório de Títulos e Documentos, possui validade jurídica e força vinculante para todos os condôminos.

4 - Compete ao síndico representar o condomínio judicial e extrajudicialmente, bem como impor e cobrar multas, sem necessidade de prévia autorização da Assembleia, nos termos do art. 1.348, II e VII, do Código Civil. Todavia, a multa deve observar o teto estabelecido no art. 1.336, § 2º, do Código Civil, razão pela qual deve ser readequada em fase de cumprimento de sentença.

5
- Ausente demonstração de prejuízo efetivo à defesa da condômina no procedimento administrativo condominial, com prévia notificação e possibilidade de recurso, não há violação aos princípios do contraditório e ampla defesa.

6 - A exploração da propriedade para realização de eventos mediante locação caracteriza-se como atividade comercial, desviando a finalidade precípua residencial prevista na Convenção e no Regulamento do Condomínio, o que, sem prévia autorização da Assembleia Geral, configura infração às normas condominiais.

7 - Inexiste dano moral indenizável quando o condomínio age no exercício regular de direito, buscando fazer cumprir as normas condominiais, sem prática de ato ilícito.

IV. DISPOSITIVO

9 - Recurso parcialmente
provido, tão somente para determinar que o valor da multa aplicada observe, no cumprimento da sentença, o limite legal de cinco vezes o valor da contribuição mensal da condômina, nos termos do art. 1.336, § 2º, do Código Civil, mantendo-se, no mais, a sentença recorrida.

________________

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 1.228, 1.332, III, 1.335, 1.336, § 2º e IV, 1.348, I, II, III, IV, V e VII; CPC, arts. 282, §1º, 373, II; Lei nº 4.591/64, art. 19.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1.933.270/RJ, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 6/3/2023; STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1.896.710/PR, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 13/2/2023; STJ, REsp 1.819.075/RS, Rel. p/ acórdão Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 20/04/2021.

Vistos,
relatados e discutidos estes autos de
APELAÇÃO CÍVEL n. 0500787-15.2015.8.05.0039,
em que figura como apelante
MARLENE XAVIER DE OLIVEIRA
e como apelado
CONDOMÍNIO BUSCA VIDA.

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em
DAR

PROVIMENTO PARCIAL AO

APELO
, nos termos do relatório e voto da Relatora que integram este aresto.

Sala das Sessões,

Presidente

Andréa Paula Matos Rodrigues de Miranda

Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora

Procurador(a) de Justiça