Tribunal: TJBA
Processo: 0523097-66.2014.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): EDUARDO AFONSO MAIA CARICCHIO
Órgão julgador: EDUARDO AFONSO MAIA CARICCHIO
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-08-11
Data de publicação: 2025-08-11

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0523097-66.2014.8.05.0001 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: XAVIER CARVALHO DE SOUSA NETO e outros Advogado(s): THEONIO GOMES DE FREITAS, RAFAEL ANDRADE CARDOSO, GABRIEL BICALHO MUNIZ APELADO: FERREIRA FERRAZ INCORPORACOES LTDA Advogado(s):ZUREL DE QUEIROZ CUNHA JUNIOR, ANTONIO JOSE MEHMERI FILHO 07/05 ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES E DE COBRANÇA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RECUSA DOS ADQUIRENTES EM RECEBER O BEM. ALEGAÇÃO DE VÍCIOS CONSTRUTIVOS E FALHA NO DEVER DE COOPERAÇÃO DA CONSTRUTORA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. APLICABILIDADE. SENTENÇA REFORMADA. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL. I. Caso em exame Trata-se de recurso de apelação interposto por adquirentes de imóvel contra sentença que, em ação movida pela construtora, julgou parcialmente procedentes os pedidos da empresa, declarando a obrigação dos consumidores de receber as chaves e condenando-os ao pagamento de encargos contratuais por mora. A controvérsia central reside na legitimidade da recusa dos adquirentes em receber a unidade imobiliária. II. Questão em discussão A questão central submetida a este Colegiado é definir se a recusa dos consumidores em receber as chaves do imóvel configurou mora ou se foi um exercício legítimo do direito, amparado pela exceção do contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil), diante das alegações de vícios construtivos, da falha da construtora em seus deveres de cooperação e da condição de especial vulnerabilidade de um dos adquirentes. III. Razões de decidir A relação jurídica entre as partes é de consumo, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor e seus princípios, notadamente a boa-fé objetiva e a proteção ao consumidor vulnerável. A construtora tem o dever de entregar o imóvel em perfeitas condições de uso e em conformidade com o que foi contratado. Os documentos dos autos demonstram que os consumidores apontaram diversas pendências construtivas em vistorias (ID 23137070) e enfrentaram dificuldades para obter documentos essenciais ao financiamento, que deveriam ser facilitados pela construtora (ID 23137069). Essa conduta da empresa configura falha nos deveres anexos de cooperação e lealdade. A emissão do "Habite-se" é um ato administrativo que atesta a regularidade da obra perante a municipalidade, mas não se sobrepõe à obrigação contratual de entregar o bem em condições adequadas e sem vícios. A recusa do consumidor em receber um imóvel com defeitos, mesmo após o "Habite-se", é legítima. A situação é agravada pela condição de saúde de um dos adquirentes, paciente oncológico (ID 23137210), cuja hipervulnerabilidade exigia da construtora um dever de cuidado redobrado para garantir que o ambiente estivesse livre de qualquer risco, como umidade ou mofo, que poderiam decorrer dos vícios apontados. A conduta da construtora, chegou a desqualificar as reclamações dos consumidores, principalmente a situação de vulnerabilidade do apelante Reginaldo de Sousa Santos, paciente oncológico conforme laudos médicos (ID 23137210), o que evidencia a quebra da boa-fé objetiva e reforça a legitimidade da postura dos adquirentes. Se a construtora não cumpriu sua parte integralmente, não pode exigir o cumprimento da obrigação dos consumidores (recebimento das chaves) nem imputar-lhes mora. IV. Dispositivo e tese Recurso de apelação conhecido e provido para reformar integralmente a sentença, julgando improcedentes os pedidos formulados na ação principal pela construtora. Tese de julgamento: "1. A recusa do consumidor em receber as chaves de imóvel novo é legítima e amparada pela exceção do contrato não cumprido (art. 476, CC) quando a construtora falha em seus deveres de entregar o bem livre de vícios e de cooperar para a conclusão do negócio. 2. A existência de 'Habite-se' não exime a construtora de sua obrigação contratual de entregar o imóvel em perfeitas condições, especialmente quando a saúde e a condição de hipervulnerabilidade do consumidor demandam cuidados adicionais com a habitabilidade do bem. 3. A quebra da boa-fé objetiva por parte do fornecedor, demonstrada por conduta desrespeitosa e negligente, reforça a justificativa para a recusa do consumidor e afasta a sua mora." Dispositivos relevantes citados: Art. 476 do Código Civil; Arts. 4º, I, 6º, VIII, e 14 do Código de Defesa do Consumidor. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, preambularmente identificados, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em DAR PROVIMENTO ao recurso para julgar improcedentes os pleitos iniciais, na forma do voto do excelentíssimo Relator, adiante registrado e que a este se integra. Sala das Sessões, documento assinado de forma eletrônica. PRESIDENTE Desembargador EDUARDO CARICCHIO RELATOR PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0523097-66.2014.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

APELANTE: XAVIER CARVALHO DE SOUSA NETO e outros

Advogado(s)
:
THEONIO GOMES DE FREITAS, RAFAEL ANDRADE CARDOSO, GABRIEL BICALHO MUNIZ

APELADO: FERREIRA FERRAZ INCORPORACOES LTDA

Advogado(s)
:
ZUREL DE QUEIROZ CUNHA JUNIOR, ANTONIO JOSE MEHMERI FILHO

07/05

ACORDÃO

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES E DE COBRANÇA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RECUSA DOS ADQUIRENTES EM RECEBER O BEM. ALEGAÇÃO DE VÍCIOS CONSTRUTIVOS E FALHA NO DEVER DE COOPERAÇÃO DA CONSTRUTORA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. APLICABILIDADE. SENTENÇA REFORMADA. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL.

I. Caso em exame

Trata-se de recurso de apelação interposto por adquirentes de imóvel contra sentença que, em ação movida pela construtora, julgou parcialmente procedentes os pedidos da empresa, declarando a obrigação dos consumidores de receber as chaves e condenando-os ao pagamento de encargos contratuais por mora. A controvérsia central reside na legitimidade da recusa dos adquirentes em receber a unidade imobiliária.

II. Questão em discussão

A questão central submetida a este Colegiado é definir se a recusa dos consumidores em receber as chaves do imóvel configurou mora ou se foi um exercício legítimo do direito, amparado pela exceção do contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil), diante das alegações de vícios construtivos, da falha da construtora em seus deveres de cooperação e da condição de especial vulnerabilidade de um dos adquirentes.

III. Razões de decidir

A relação jurídica entre as partes é de consumo, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor e seus princípios, notadamente a boa-fé objetiva e a proteção ao consumidor vulnerável. A construtora tem o dever de entregar o imóvel em perfeitas condições de uso e em conformidade com o que foi contratado.

Os documentos dos autos demonstram que os consumidores apontaram diversas pendências construtivas em vistorias (ID 23137070) e enfrentaram dificuldades para obter documentos essenciais ao financiamento, que deveriam ser facilitados pela construtora (ID 23137069). Essa conduta da empresa configura falha nos deveres anexos de cooperação e lealdade.

A emissão do "Habite-se" é um ato administrativo que atesta a regularidade da obra perante a municipalidade, mas não se sobrepõe à obrigação contratual de entregar o bem em condições adequadas e sem vícios. A recusa do consumidor em receber um imóvel com defeitos, mesmo após o "Habite-se", é legítima. A situação é agravada pela condição de saúde de um dos adquirentes, paciente oncológico (ID 23137210), cuja hipervulnerabilidade exigia da construtora um dever de cuidado redobrado para garantir que o ambiente estivesse livre de qualquer risco, como umidade ou mofo, que poderiam decorrer dos vícios apontados.

A conduta da construtora, chegou a desqualificar as reclamações dos consumidores, principalmente a situação de vulnerabilidade do apelante Reginaldo de Sousa Santos, paciente oncológico conforme laudos médicos (ID 23137210), o que evidencia a quebra da boa-fé objetiva e reforça a legitimidade da postura dos adquirentes. Se a construtora não cumpriu sua parte integralmente, não pode exigir o cumprimento da obrigação dos consumidores (recebimento das chaves) nem imputar-lhes mora.

IV. Dispositivo e tese

Recurso de apelação conhecido e provido para reformar integralmente a sentença, julgando improcedentes os pedidos formulados na ação principal pela construtora.

Tese de julgamento: "1. A recusa do consumidor em receber as chaves de imóvel novo é legítima e amparada pela exceção do contrato não cumprido (art. 476, CC) quando a construtora falha em seus deveres de entregar o bem livre de vícios e de cooperar para a conclusão do negócio. 2. A existência de 'Habite-se' não exime a construtora de sua obrigação contratual de entregar o imóvel em perfeitas condições, especialmente quando a saúde e a condição de hipervulnerabilidade do consumidor demandam cuidados adicionais com a habitabilidade do bem. 3. A quebra da boa-fé objetiva por parte do fornecedor, demonstrada por conduta desrespeitosa e negligente, reforça a justificativa para a recusa do consumidor e afasta a sua mora."

Dispositivos relevantes citados: Art. 476 do Código Civil; Arts. 4º, I, 6º, VIII, e 14 do Código de Defesa do Consumidor.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, preambularmente identificados, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em
DAR PROVIMENTO ao recurso para julgar improcedentes os pleitos iniciais
, na forma do voto do excelentíssimo Relator, adiante registrado e que a este se integra.

Sala das Sessões, documento assinado de forma eletrônica.

PRESIDENTE

Desembargador EDUARDO CARICCHIO

RELATOR

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA