Tribunal: TJBA
Processo: 8007987-46.2022.8.05.0201
Classe: Apelação
Relator(a): EDSON RUY BAHIENSE GUIMARAES
Órgão julgador: EDSON RUY BAHIENSE GUIMARAES
Órgão colegiado: PRIMEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-09-11
Data de publicação: 2025-09-11

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8007987-46.2022.8.05.0201 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível APELANTE: VERA LUCIA LOPES DA SILVA e outros Advogado(s): JULIANA ALVES RIBEIRO, JULIANO PAIVA SILVA, KARINA PEREIRA GOUBETTI XAVIER, LEONARDO BARCELOS SILVA, ALBERTO MAGNO DE ANDRADE PINTO GONTIJO MENDES APELADO: VITORIA DA UNIAO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros Advogado(s):LEONARDO BARCELOS SILVA, ALBERTO MAGNO DE ANDRADE PINTO GONTIJO MENDES, JULIANA ALVES RIBEIRO, JULIANO PAIVA SILVA, KARINA PEREIRA GOUBETTI XAVIER ACORDÃO Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS RECÍPROCAS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FINANCIAMENTO DIRETO COM CONSTRUTORA. PRELIMINAR DE DESERÇÃO AFASTADA. PRESCRIÇÃO DECENAL PARA REVISÃO CONTRATUAL. VEDAÇÃO À CAPITALIZAÇÃO DE JUROS EM CONTRATO COM CONSTRUTORA NÃO INTEGRANTE DO SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL. ABUSIVIDADE NA CUMULAÇÃO DE TR + 1% AO MÊS COM JUROS REMUNERATÓRIOS. RESTITUIÇÃO SIMPLES E COMPENSAÇÃO COM SALDO DEVEDOR ADMITIDA. PARCIAL PROVIMENTO DE AMBOS OS RECURSOS. I. CASO EM EXAME 1. Apelações cíveis recíprocas interpostas em sede de Ação Revisional de Contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado diretamente com a construtora, visando a revisão de cláusulas contratuais supostamente abusivas, com destaque para a cobrança de capitalização de juros e reajuste mensal das parcelas, além de pedido de repetição de indébito em dobro. A sentença de primeiro grau reconheceu a parcial procedência dos pedidos, determinando a restituição simples de valores cobrados a maior. A autora recorreu buscando a condenação da ré em restituição em dobro e afastamento das cláusulas abusivas; a construtora, por sua vez, alegou prescrição trienal e legalidade dos encargos contratuais. A autora também suscitou, em contrarrazões, a preliminar de deserção do recurso da parte ré. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões centrais a serem analisadas: (i) a admissibilidade do recurso da ré em face da alegada deserção; (ii) a definição do prazo prescricional aplicável às pretensões revisional e repetitória; (iii) a legalidade da capitalização de juros e da forma de reajuste adotada no contrato, especificamente a cumulação da TR acrescida de 1% ao mês com juros remuneratórios; (iv) a forma correta de restituição dos valores cobrados indevidamente, bem como a possibilidade de compensação com saldo devedor remanescente. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A preliminar de deserção arguida pela parte autora não merece prosperar, porquanto restou demonstrado o recolhimento tempestivo e regular das custas recursais pelo réu, conforme comprovantes anexados aos autos, motivo pelo qual o recurso interposto pela parte ré é considerado admissível. 4. O prazo prescricional aplicável à presente demanda é o decenal, conforme disposição expressa do art. 205 do Código Civil, em consonância com a orientação firmada pela Corte Especial do STJ para ações revisionais de cláusulas contratuais, afastando-se a tese defensiva de prescrição trienal. 5. A revisão contratual deve observar a incidência do Código de Defesa do Consumidor, tendo em vista a caracterização da relação de consumo em contratos de promessa de compra e venda firmados diretamente com construtora, aplicando-se o regime de proteção contra cláusulas abusivas e práticas lesivas ao equilíbrio contratual. 6. A cláusula contratual que determina a capitalização de juros mensal em contrato firmado com construtora, entidade estranha ao Sistema Financeiro Nacional, é nula de pleno direito, haja vista a inaplicabilidade da Súmula 539 do STJ à hipótese em análise. 7. O contrato prevê correção das parcelas pela remuneração da caderneta de poupança (TR + 1%) somada a juros remuneratórios de 1% ao mês, prática que implica cobrança em duplicidade (bis in idem), pois a TR já embute remuneração básica, razão pela qual deve ser afastada a incidência do adicional de 1% vinculado à correção monetária, preservando-se tão somente a TR e os juros remuneratórios pactuados. 8. A repetição dos valores pagos a maior deve ocorrer na forma simples, em razão da inexistência de má-fé da parte ré ou de conduta contrária à boa-fé objetiva, pois se pautava por cláusula contratual vigente até o reconhecimento judicial da abusividade, afastando-se, portanto, a repetição em dobro prevista no art. 42, parágrafo único, do CDC. 9. Com relação à compensação dos valores pagos a maior com eventual saldo devedor, deve ser admitida, tendo em vista a compatibilidade com o disposto nos arts. 368, 369 e 876 do Código Civil, bem como a finalidade de evitar enriquecimento ilícito, conforme precedentes do STJ. 10. Mantida a distribuição recíproca da sucumbência, considerando o êxito parcial das partes, sem majoração dos honorários recursais, nos termos do Tema 1059 do STJ, apenas com ajuste da base de cálculo proporcional ao proveito econômico obtido. IV. DISPOSITIVO 11. Recursos parcialmente providos para: (i) manter a correção monetária pela TR e juros remuneratórios contratuais de 1% ao mês; (ii) afastar o acréscimo de 1% à TR; e (iii) autorizar a compensação de eventual saldo devedor com o valor a restituir. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelações Cíveis Recíprocas n. 8007987-46.2022.8.05.0201, em que figuram como interessados VERA LUCIA LOPES DA SILVA e VITORIA DA UNIAO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. ACORDAM os Senhores Desembargadores componentes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade de votos, CONHECER E DAR PROVIMENTO PARCIAL a ambas as apelações, nos termos do voto do Relator. Sala de Sessões, . Des. Edson Ruy Bahiense Guimarães Relator Presidente

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8007987-46.2022.8.05.0201

Órgão Julgador
:
Primeira Câmara Cível

APELANTE: VERA LUCIA LOPES DA SILVA e outros

Advogado(s)
:
JULIANA ALVES RIBEIRO, JULIANO PAIVA SILVA, KARINA PEREIRA GOUBETTI XAVIER, LEONARDO BARCELOS SILVA, ALBERTO MAGNO DE ANDRADE PINTO GONTIJO MENDES

APELADO: VITORIA DA UNIAO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros

Advogado(s)
:
LEONARDO BARCELOS SILVA, ALBERTO MAGNO DE ANDRADE PINTO GONTIJO MENDES, JULIANA ALVES RIBEIRO, JULIANO PAIVA SILVA, KARINA PEREIRA GOUBETTI XAVIER

ACORDÃO

Ementa
:
DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS RECÍPROCAS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FINANCIAMENTO DIRETO COM CONSTRUTORA. PRELIMINAR DE DESERÇÃO AFASTADA. PRESCRIÇÃO DECENAL PARA REVISÃO CONTRATUAL. VEDAÇÃO À CAPITALIZAÇÃO DE JUROS EM CONTRATO COM CONSTRUTORA NÃO INTEGRANTE DO SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL. ABUSIVIDADE NA CUMULAÇÃO DE TR + 1% AO MÊS COM JUROS REMUNERATÓRIOS. RESTITUIÇÃO SIMPLES E COMPENSAÇÃO COM SALDO DEVEDOR ADMITIDA. PARCIAL PROVIMENTO DE AMBOS OS RECURSOS.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelações cíveis recíprocas interpostas em sede de Ação Revisional de Contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado diretamente com a construtora, visando a revisão de cláusulas contratuais supostamente abusivas, com destaque para a cobrança de capitalização de juros e reajuste mensal das parcelas, além de pedido de repetição de indébito em dobro. A sentença de primeiro grau reconheceu a parcial procedência dos pedidos, determinando a restituição simples de valores cobrados a maior. A autora recorreu buscando a condenação da ré em restituição em dobro e afastamento das cláusulas abusivas; a construtora, por sua vez, alegou prescrição trienal e legalidade dos encargos contratuais. A autora também suscitou, em contrarrazões, a preliminar de deserção do recurso da parte ré.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há quatro questões centrais a serem analisadas: (i) a admissibilidade do recurso da ré em face da alegada deserção; (ii) a definição do prazo prescricional aplicável às pretensões revisional e repetitória; (iii) a legalidade da capitalização de juros e da forma de reajuste adotada no contrato, especificamente a cumulação da TR acrescida de 1% ao mês com juros remuneratórios; (iv) a forma correta de restituição dos valores cobrados indevidamente, bem como a possibilidade de compensação com saldo devedor remanescente.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A preliminar de deserção arguida pela parte autora não merece prosperar, porquanto restou demonstrado o recolhimento tempestivo e regular das custas recursais pelo réu, conforme comprovantes anexados aos autos, motivo pelo qual o recurso interposto pela parte ré é considerado admissível.

4.
O prazo prescricional aplicável à presente demanda é o decenal, conforme disposição expressa do art. 205 do Código Civil, em consonância com a orientação firmada pela Corte Especial do STJ para ações revisionais de cláusulas contratuais, afastando-se a tese defensiva de prescrição trienal.

5.
A revisão contratual deve observar a incidência do Código de Defesa do Consumidor, tendo em vista a caracterização da relação de consumo em contratos de promessa de compra e venda firmados diretamente com construtora, aplicando-se o regime de proteção contra cláusulas abusivas e práticas lesivas ao equilíbrio contratual.

6.
A cláusula contratual que determina a capitalização de juros mensal em contrato firmado com construtora, entidade estranha ao Sistema Financeiro Nacional, é nula de pleno direito, haja vista a inaplicabilidade da Súmula 539 do STJ à hipótese em análise.

7.
O contrato prevê correção das parcelas pela remuneração da caderneta de poupança (TR + 1%) somada a juros remuneratórios de 1% ao mês, prática que implica cobrança em duplicidade (bis in idem), pois a TR já embute remuneração básica, razão pela qual deve ser afastada a incidência do adicional de 1% vinculado à correção monetária, preservando-se tão somente a TR e os juros remuneratórios pactuados.

8.

A repetição dos valores pagos a maior deve ocorrer na forma simples, em razão da inexistência de má-fé da parte ré
ou de conduta contrária à boa-fé objetiva
, pois se pautava por cláusula contratual vigente até o reconhecimento judicial da abusividade, afastando-se, portanto, a repetição em dobro prevista no art. 42, parágrafo único, do CDC.

9.
Com relação à compensação dos valores pagos a maior com eventual saldo devedor, deve ser admitida, tendo em vista a compatibilidade com o disposto nos arts. 368, 369 e 876 do Código Civil, bem como a finalidade de evitar enriquecimento ilícito, conforme precedentes do STJ.

10.
Mantida a distribuição recíproca da sucumbência, considerando o êxito parcial das partes, sem majoração dos honorários recursais, nos termos do Tema 1059 do STJ, apenas com ajuste da base de cálculo proporcional ao proveito econômico obtido.

IV. DISPOSITIVO

11.
Recursos parcialmente providos
para:
(i) manter a
correção monetária pela TR
e
juros remuneratórios contratuais de 1% ao mês
; (ii)
afastar
o acréscimo de 1% à TR; e
(iii)
autorizar
a compensação de eventual saldo devedor com o valor a restituir.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelações Cíveis Recíprocas n. 8007987-46.2022.8.05.0201, em que figuram como interessados
VERA LUCIA LOPES DA SILVA
e
VITORIA DA UNIAO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
.

ACORDAM
os Senhores Desembargadores componentes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade de votos,
CONHECER E DAR PROVIMENTO PARCIAL a ambas as apelações
, nos termos do voto do Relator.

Sala de Sessões, .

Des. Edson Ruy Bahiense Guimarães

Relator Presidente