Tribunal: TJBA
Processo: 8060950-20.2020.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD
Órgão julgador: PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-05-29
Data de publicação: 2025-05-29

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8060950-20.2020.8.05.0001 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: NUBIA MARA PEREIRA BARBOSA Advogado(s): SHAULA RIQUEL BRANDAO MAIA APELADO: COSME ROSARIO DE OLIVEIRA Advogado(s):VICTOR HUGO PEREIRA CARVALHO ACORDÃO Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM COBRANÇA DE MULTA POR DESCUMPRIMENTO DE CONTRATO LOCATÍCIO. LOCAÇÃO COMERCIAL. CONDENAÇÃO ULTRA PETITA. DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS DE CONDOMÍNIO. NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO. MANUTENÇÃO DA CONDENAÇÃO PELO PAGAMENTO DO IPTU. INCIDÊNCIA DE MULTA MORATÓRIA CONTRATUAL. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ AFASTADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que condenou a ré ao pagamento de valores relativos ao IPTU dos anos de 2019 e 2020, além de valor complementar referente a despesas condominiais. Na reconvenção, foi imposta multa contratual correspondente a três aluguéis atualizados. Embargos de declaração foram parcialmente acolhidos para incluir condenação à multa contratual prevista na cláusula 3.33. A ré recorreu, pleiteando reconhecimento de pagamentos realizados, restituição de valores referentes ao fundo de reserva condominial, afastamento de multa contratual e condenação do autor por litigância de má-fé. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve julgamento ultra petita na condenação ao pagamento de valores não incluídos na petição inicial; (ii) estabelecer se é válida a cláusula contratual que transfere ao locatário o pagamento do fundo de reserva do condomínio; (iii) determinar se subsiste a obrigação da ré quanto ao pagamento do IPTU dos exercícios de 2019 e 2020; e (iv) apurar a incidência de multa contratual por inadimplemento e eventual caracterização de litigância de má-fé. III. RAZÕES DE DECIDIR O art. 434 do CPC impõe às partes a obrigação de juntar à petição inicial ou à contestação todos os documentos necessários à comprovação das alegações, sendo inadmissível a juntada extemporânea de provas disponíveis anteriormente, salvo nas hipóteses previstas no art. 435, o que não se verifica no caso, vez que os documentos foram produzidos em 2020, sendo a contestação protocolada em 2021 e a ré não apresentou justificativa. Ocorre julgamento ultra petita quando o magistrado concede provimento além do pedido inicial, violando o princípio da congruência. No caso, a sentença condenou a ré ao pagamento de taxas condominiais de 2017 e 2018, não incluídas na inicial, o que enseja nulidade parcial da decisão. O pagamento do fundo de reserva constitui despesa extraordinária, de responsabilidade exclusiva do locador, conforme art. 22, X, da Lei nº 8.245/91. Cláusula contratual que transfere essa obrigação ao locatário é nula de pleno direito. Havendo prova da quitação pela locatária, vez que os pagamentos efetuados pela ré no acordo judicial (ID 75985725) incluem valores relativos ao fundo de reserva, impõe-se a restituição dos valores. A ré não comprovou o pagamento do IPTU dos anos de 2019 e 2020, limitando-se a apresentar “print” que aponta a inexistência de débito (ID 75985713). Já o autor comprovou ter parcelado o débito (ID 75985737). Não consta nos autos nenhum recibo de pagamento de parcelas desse parcelamento por parte da ré, tampouco há demonstração de qualquer repasse por ela efetuado ao locador a esse título. Mantida a condenação A cláusula 3.33 do contrato prevê expressamente multa moratória de 10% sobre os encargos locatícios em atraso. Os elementos constantes dos autos demonstram o descumprimento, por parte da ré, da obrigação de pagamento do IPTU, além do inadimplemento das taxas condominiais — estas quitadas apenas após o ajuizamento da presente ação e por meio de acordo homologado em processo distinto. Assim, é legítima a aplicação da penalidade pactuada. Não há nos autos indícios de que o autor tenha agido com má-fé processual, inexistindo alteração dolosa de fatos ou uso do processo com fins ilícitos. Indevida a aplicação da penalidade prevista no art. 80 do CPC. Mantida a sucumbência recíproca, não se altera a distribuição dos ônus processuais fixada na sentença. IV. DISPOSITIVO Recurso parcialmente provido. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXV; CPC, arts. 2º, 141, 434, 435, 492, 80, 85, § 2º, 86, parágrafo único, 405; Lei nº 8.245/91, art. 22, X. Jurisprudência relevante citada: TJ-MT, Ap. Cív. 10308435820198110041, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 01.02.2023; TJ-SP, Ap. Cív. 1033118-51.2017.8.26.0002, Rel. Des. Maurício Campos da Silva Velho, j. 26.08.2021; STJ, REsp 1.962.674/MG, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 24.05.2022; TJ-DF, Ap. Cív. 0000156-73.2015.8.07.0007, Rel. Des. Simone Lucindo, j. 30.09.2020; TJ-PR, Ap. Cív. 0012713-95.2014.8.16.0001, Rel. Des. Fernando Wolff Filho, j. 14.06.2021; TJ-SP, Ap. Cív. 1013863-02.2020.8.26.0003, Rel. Des. Flavio Abramovici, j. 18.02.2022; TJ-MG, Ap. Cív. 5012129-08.2022.8.13.0433, Rel. Des. Jaqueline Calábria Albuquerque, j. 02.04.2024; TJ-GO, Ap. Cív. 0017770-02.2015.8.09.0051, Rel. Des. Mônica Cezar Moreno Senhorelo, j. 13.11.2023. Vistos, relatados e discutidos estes autos de nº 8060950-20.2020.8.05.0001, no qual figuram como apelante NUBIA MARA PEREIRA BARBOSA e como apelado COSME ROSARIO DE OLIVEIRA. Acordam os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, em reconhecer, de ofício, a nulidade parcial da sentença por julgamento ultra petita e, DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto relator. Salvador/BA, Sala das Sessões, data registrada no sistema. PRESIDENTE PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD= DESEMBARGADOR RELATOR

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n. 8060950-20.2020.8.05.0001

Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível

APELANTE: NUBIA MARA PEREIRA BARBOSA

Advogado(s): SHAULA RIQUEL BRANDAO MAIA

APELADO: COSME ROSARIO DE OLIVEIRA

Advogado(s):VICTOR HUGO PEREIRA CARVALHO

ACORDÃO

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO
DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM COBRANÇA DE MULTA POR DESCUMPRIMENTO DE CONTRATO LOCATÍCIO. LOCAÇÃO COMERCIAL. CONDENAÇÃO ULTRA PETITA. DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS DE CONDOMÍNIO. NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO. MANUTENÇÃO DA CONDENAÇÃO PELO PAGAMENTO DO IPTU. INCIDÊNCIA DE MULTA MORATÓRIA CONTRATUAL. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ AFASTADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que condenou a ré ao pagamento de valores relativos ao IPTU dos anos de 2019 e 2020, além de valor complementar referente a despesas condominiais. Na reconvenção, foi imposta multa contratual correspondente a três aluguéis atualizados. Embargos de declaração foram parcialmente acolhidos para incluir condenação à multa contratual prevista na cláusula 3.33. A ré recorreu, pleiteando reconhecimento de pagamentos realizados, restituição de valores referentes ao fundo de reserva condominial, afastamento de multa contratual e condenação do autor por litigância de má-fé.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve julgamento ultra petita na condenação ao pagamento de valores não incluídos na petição inicial; (ii) estabelecer se é válida a cláusula contratual que transfere ao locatário o pagamento do fundo de reserva do condomínio; (iii) determinar se subsiste a obrigação da ré quanto ao pagamento do IPTU dos exercícios de 2019 e 2020; e (iv) apurar a incidência de multa contratual por inadimplemento e eventual caracterização de litigância de má-fé.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O art. 434 do CPC impõe às partes a obrigação de juntar à petição inicial ou à contestação todos os documentos necessários à comprovação das alegações, sendo inadmissível a juntada extemporânea de provas disponíveis anteriormente, salvo nas hipóteses previstas no art. 435, o que não se verifica no caso, vez que os documentos foram produzidos em 2020, sendo a contestação protocolada em 2021 e a ré não apresentou justificativa.

Ocorre julgamento ultra petita quando o magistrado concede provimento além do pedido inicial, violando o princípio da congruência. No caso, a sentença condenou a ré ao pagamento de taxas condominiais de 2017 e 2018, não incluídas na inicial, o que enseja nulidade parcial da decisão.

O pagamento do fundo de reserva constitui despesa extraordinária, de responsabilidade exclusiva do locador, conforme art. 22, X, da Lei nº 8.245/91. Cláusula contratual que transfere essa obrigação ao locatário é nula de pleno direito. Havendo prova da quitação pela locatária, vez que os pagamentos efetuados pela ré no acordo judicial (ID 75985725) incluem valores relativos ao fundo de reserva, impõe-se a restituição dos valores.

A ré não comprovou o pagamento do IPTU dos anos de 2019 e 2020, limitando-se a apresentar “print” que aponta a inexistência de débito (ID 75985713). Já o autor comprovou ter parcelado o débito (ID 75985737). Não consta nos autos nenhum recibo de pagamento de parcelas desse parcelamento por parte da ré, tampouco há demonstração de qualquer repasse por ela efetuado ao locador a esse título. Mantida a condenação

A cláusula 3.33 do contrato prevê expressamente multa moratória de 10% sobre os encargos locatícios em atraso. Os elementos constantes dos autos demonstram o descumprimento, por parte da ré, da obrigação de pagamento do IPTU, além do inadimplemento das taxas condominiais — estas quitadas apenas após o ajuizamento da presente ação e por meio de acordo homologado em processo distinto. Assim, é legítima a aplicação da penalidade pactuada.

Não há nos autos indícios de que o autor tenha agido com má-fé processual, inexistindo alteração dolosa de fatos ou uso do processo com fins ilícitos. Indevida a aplicação da penalidade prevista no art. 80 do CPC.

Mantida a sucumbência recíproca, não se altera a distribuição dos ônus processuais fixada na sentença.

IV. DISPOSITIVO

Recurso parcialmente provido.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXV; CPC, arts. 2º, 141, 434, 435, 492, 80, 85, § 2º, 86, parágrafo único, 405; Lei nº 8.245/91, art. 22, X.

Jurisprudência relevante citada: TJ-MT, Ap. Cív. 10308435820198110041, Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, j. 01.02.2023; TJ-SP, Ap. Cív. 1033118-51.2017.8.26.0002, Rel. Des. Maurício Campos da Silva Velho, j. 26.08.2021; STJ, REsp 1.962.674/MG, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 24.05.2022; TJ-DF, Ap. Cív. 0000156-73.2015.8.07.0007, Rel. Des. Simone Lucindo, j. 30.09.2020; TJ-PR, Ap. Cív. 0012713-95.2014.8.16.0001, Rel. Des. Fernando Wolff Filho, j. 14.06.2021; TJ-SP, Ap. Cív. 1013863-02.2020.8.26.0003, Rel. Des. Flavio Abramovici, j. 18.02.2022; TJ-MG, Ap. Cív. 5012129-08.2022.8.13.0433, Rel. Des. Jaqueline Calábria Albuquerque, j. 02.04.2024; TJ-GO, Ap. Cív. 0017770-02.2015.8.09.0051, Rel. Des. Mônica Cezar Moreno Senhorelo, j. 13.11.2023.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de nº 8060950-20.2020.8.05.0001, no qual figuram como apelante NUBIA MARA PEREIRA BARBOSA e como apelado COSME ROSARIO DE OLIVEIRA.

Acordam os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, em reconhecer, de ofício, a nulidade parcial da sentença por julgamento ultra petita e, DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto relator.

Salvador/BA, Sala das Sessões, data registrada no sistema.

PRESIDENTE

PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD=

DESEMBARGADOR RELATOR