Tribunal: TJBA
Processo: 0356275-24.2013.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): ANDREA PAULA MATOS RODRIGUES DE MIRANDA
Órgão julgador: ANDREA PAULA MATOS RODRIGUES DE MIRANDA
Órgão colegiado: TERCEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-12-12
Data de publicação: 2025-12-12

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n.0356275-24.2013.8.05.0001 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: MARIZETE LACERDA MUNIZ Advogado(s): VITOR EMANUEL LINS DE MORAES (OAB:BA15969-A), MARCO ANTONIO SILVA MIRANDA (OAB:BA41921-A) APELADO: G & E EMPREENDIMENTOS LTDA Advogado(s): GUSTAVO ALMEIDA MARINHO (OAB:BA22003-A), PEDRO ABREU GOES DE ARAUJO (OAB:BA35095-A), NAIARA DE CASTRO RIOS (OAB:BA37737-A) ACORDÃO Ementa. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. AFASTAMENTO DA RESCISÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. JUROS MORATÓRIOS. RECONVENÇÃO. PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO PROVIDO. I. Caso em exame 1. Trata-se de apelação cível interposta por consumidora-adquirente de imóvel contra sentença proferida nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores, ajuizada pela incorporadora vendedora, que julgou procedentes os pedidos autorais para rescindir o contrato de promessa de compra e venda, determinar a devolução das quantias pagas com retenções e impor a cobrança de taxa de fruição e cláusula penal, declarando, ainda, improcedentes os pedidos formulados na reconvenção. Irresignada, a ré apelante sustenta o adimplemento substancial do contrato, o que impediria a resolução, e a ocorrência de julgamento ultra petita, em razão da imposição de juros moratórios de 1% sobre a taxa de fruição sem pedido expresso. II. Questão em discussão 2. Discute-se, essencialmente, se o inadimplemento contratual imputado à consumidora é suficiente para ensejar a resolução do contrato de promessa de compra e venda, bem como se houve julgamento ultra petita ao determinar a incidência de juros moratórios sobre a taxa de fruição. Subsidiariamente, analisa-se a repercussão da reforma do julgado sobre os pedidos reconvencionais formulados pela adquirente. III. Razões de decidir 3. O exame do conjunto fático-probatório evidencia que, embora houvesse parcelas em atraso, o inadimplemento não se mostrou substancial, considerando o montante já adimplido e a ausência de demonstração de prejuízo grave ou irremediável à autora, impondo-se o reconhecimento do adimplemento substancial e, por conseguinte, o afastamento da resolução contratual. 4. Com a manutenção da vigência do contrato, restam sem efeito os comandos sentenciais que impuseram a rescisão, a devolução das quantias pagas e a cobrança de taxa de fruição e cláusula penal, porquanto tais verbas pressupõem a extinção do vínculo contratual e a posse indevida do imóvel. 5. A Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato Imobiliário) positivou a possibilidade de cobrança da taxa de fruição em hipóteses de resolução contratual, até o limite de 0,5% do valor atualizado do contrato por mês de ocupação. Contudo, na espécie, o contrato permanece hígido, tornando inexigível a taxa de fruição, que é típica da resolução contratual e tem caráter compensatório pela utilização indevida do bem. 6. Assim, o questionamento sobre a incidência de juros moratórios de 1% só tem cabimento quando se parte do pressuposto de que houve rescisão contratual e perda da posse legítima do bem. Como a rescisão foi afastada, a taxa de fruição não subsiste, e o debate sobre encargos incidentes sobre essa verba fica superado, uma vez que não há base jurídica para sua exigência. 7. Quanto à reconvenção, o reexame do mérito, em sede de causa madura, permite julgar parcialmente procedentes os pedidos reconvencionais, apenas para reconhecer a validade e continuidade do contrato de promessa de compra e venda, mantendo-se, porém, a improcedência das demais pretensões indenizatórias e restitutórias, por ausência de comprovação fática. IV. Dispositivo e tese 8. Recurso conhecido e provido para julgar improcedentes os pedidos da ação principal e julgar parcialmente procedentes os pedidos reconvencionais, apenas para declarar a validade e eficácia do contrato, afastando a incidência de taxa de fruição, cláusula penal e juros moratórios sobre tais verbas. Tese de julgamento: O inadimplemento parcial do promitente comprador, quando não se mostra substancial a ponto de frustrar a finalidade econômica do contrato, não autoriza a rescisão da promessa de compra e venda de imóvel, aplicando-se o princípio do adimplemento substancial como limite ao exercício do direito potestativo de resolução. Reconhecido o adimplemento substancial, impõe-se a manutenção da vigência do contrato e a improcedência do pedido resolutório, com o consequente afastamento de todos os efeitos próprios da rescisão, inclusive cláusula penal, taxa de fruição e retenções correlatas. Dispositivos legais relevantes citados: Código de Processo Civil, arts. 141, 492, 1.013, §3º, II, e 85, §11; Código Civil, arts. 389 e 406; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A (com redação dada pela Lei nº 13.786/2018). Jurisprudência relevante citada: STJ - AgInt no AREsp: 2656253 SC 2024/0197355-4, Relator.: Ministro Humberto Martins, Data de Julgamento: 17/02/2025, Terceira Turma, Data de Publicação: DJEN 20/02/2025; TJ-BA - Agravo de Instrumento: 80749959020248050000, Relator.: Marielza Maues Pinheiro Lima, Quarta Camara CíveL, Data de Publicação: 30/07/2025; TJ-BA - Apelação: 05006531420178050137, Relator.: Edson Ruy Bahiense Guimaraes, Primeira Camara Cível, Data de Publicação: 01/07/2025. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 0356275-24.2013.8.05.0001, que figuram como parte recorrente MARIZETE LACERDA MUNIZ e parte recorrida G & E EMPREENDIMENTOS LTDA.: ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em CONHECER O RECURSO e, no mérito, DAR PROVIMENTO À APELAÇÃO, reformando integralmente a sentença para afastar a resolução do contrato de promessa de compra e venda celebrada entre as partes, reconhecendo o adimplemento substancial da consumidora e, por conseguinte, julgar improcedentes os pedidos formulados na ação principal, bem como reconhecer parcialmente procedente a reconvenção, apenas para manter a validade e eficácia do contrato, afastando-se todas as penalidades, retenções e encargos vinculados à rescisão contratual, inclusive a taxa de fruição e os juros moratórios incidentes sobre ela, nos termos do voto do eminente Relator. Sala das Sessões da 3ª Câmara Cível, datado e assinado eletronicamente. PRESIDENTE ANDRÉA PAULA MATOS RODRIGUES DE MIRANDA Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo: APELAÇÃO CÍVEL n.0356275-24.2013.8.05.0001

Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível

APELANTE: MARIZETE LACERDA MUNIZ

Advogado(s): VITOR EMANUEL LINS DE MORAES (OAB:BA15969-A), MARCO ANTONIO SILVA MIRANDA (OAB:BA41921-A)

APELADO: G & E EMPREENDIMENTOS LTDA

Advogado(s): GUSTAVO ALMEIDA MARINHO (OAB:BA22003-A), PEDRO ABREU GOES DE ARAUJO (OAB:BA35095-A), NAIARA DE CASTRO RIOS (OAB:BA37737-A)

ACORDÃO

Ementa
. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. AFASTAMENTO DA RESCISÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. JUROS MORATÓRIOS. RECONVENÇÃO. PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Trata-se de apelação cível interposta por consumidora-adquirente de imóvel contra sentença proferida nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores, ajuizada pela incorporadora vendedora, que julgou procedentes os pedidos autorais para rescindir o contrato de promessa de compra e venda, determinar a devolução das quantias pagas com retenções e impor a cobrança de taxa de fruição e cláusula penal, declarando, ainda, improcedentes os pedidos formulados na reconvenção. Irresignada, a ré apelante sustenta o adimplemento substancial do contrato, o que impediria a resolução, e a ocorrência de julgamento ultra petita, em razão da imposição de juros moratórios de 1% sobre a taxa de fruição sem pedido expresso.

II. Questão em discussão

2. Discute-se, essencialmente, se o inadimplemento contratual imputado à consumidora é suficiente para ensejar a resolução do contrato de promessa de compra e venda, bem como se houve julgamento ultra petita ao determinar a incidência de juros moratórios sobre a taxa de fruição. Subsidiariamente, analisa-se a repercussão da reforma do julgado sobre os pedidos reconvencionais formulados pela adquirente.

III. Razões de decidir

3. O exame do conjunto fático-probatório evidencia que, embora houvesse parcelas em atraso, o inadimplemento não se mostrou substancial, considerando o montante já adimplido e a ausência de demonstração de prejuízo grave ou irremediável à autora, impondo-se o reconhecimento do adimplemento substancial e, por conseguinte, o afastamento da resolução contratual.

4. Com a manutenção da vigência do contrato, restam sem efeito os comandos sentenciais que impuseram a rescisão, a devolução das quantias pagas e a cobrança de taxa de fruição e cláusula penal, porquanto tais verbas pressupõem a extinção do vínculo contratual e a posse indevida do imóvel.

5. A Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato Imobiliário) positivou a possibilidade de cobrança da taxa de fruição em hipóteses de resolução contratual, até o limite de 0,5% do valor atualizado do contrato por mês de ocupação. Contudo, na espécie, o contrato permanece hígido, tornando inexigível a taxa de fruição, que é típica da resolução contratual e tem caráter compensatório pela utilização indevida do bem.

6. Assim, o questionamento sobre a incidência de juros moratórios de 1% só tem cabimento quando se parte do pressuposto de que houve rescisão contratual e perda da posse legítima do bem. Como a rescisão foi afastada, a taxa de fruição não subsiste, e o debate sobre encargos incidentes sobre essa verba fica superado, uma vez que não há base jurídica para sua exigência.

7. Quanto à reconvenção, o reexame do mérito, em sede de causa madura, permite julgar parcialmente procedentes os pedidos reconvencionais, apenas para reconhecer a validade e continuidade do contrato de promessa de compra e venda, mantendo-se, porém, a improcedência das demais pretensões indenizatórias e restitutórias, por ausência de comprovação fática.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso conhecido e provido para julgar improcedentes os pedidos da ação principal e julgar parcialmente procedentes os pedidos reconvencionais, apenas para declarar a validade e eficácia do contrato, afastando a incidência de taxa de fruição, cláusula penal e juros moratórios sobre tais verbas.

Tese de julgamento:
O inadimplemento parcial do promitente comprador, quando não se mostra substancial a ponto de frustrar a finalidade econômica do contrato, não autoriza a rescisão da promessa de compra e venda de imóvel, aplicando-se o princípio do adimplemento substancial como limite ao exercício do direito potestativo de resolução.

Reconhecido o adimplemento substancial, impõe-se a manutenção da vigência do contrato e a improcedência do pedido resolutório, com o consequente afastamento de todos os efeitos próprios da rescisão, inclusive cláusula penal, taxa de fruição e retenções correlatas.

Dispositivos legais relevantes citados
: Código de Processo Civil, arts. 141, 492, 1.013, §3º, II, e 85, §11; Código Civil, arts. 389 e 406; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A (com redação dada pela Lei nº 13.786/2018).

Jurisprudência relevante citada
: STJ - AgInt no AREsp: 2656253 SC 2024/0197355-4, Relator.: Ministro Humberto Martins, Data de Julgamento: 17/02/2025, Terceira Turma, Data de Publicação: DJEN 20/02/2025; TJ-BA - Agravo de Instrumento: 80749959020248050000, Relator.: Marielza Maues Pinheiro Lima, Quarta Camara CíveL, Data de Publicação: 30/07/2025; TJ-BA - Apelação: 05006531420178050137, Relator.: Edson Ruy Bahiense Guimaraes, Primeira Camara Cível, Data de Publicação: 01/07/2025.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos de
APELAÇÃO CÍVEL Nº 0356275-24.2013.8.05.0001
, que figuram como parte recorrente
MARIZETE LACERDA MUNIZ
e parte recorrida
G & E EMPREENDIMENTOS LTDA.
:

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em
CONHECER O RECURSO e, no mérito, DAR PROVIMENTO À APELAÇÃO,
reformando integralmente a sentença para afastar a resolução do contrato de promessa de compra e venda celebrada entre as partes, reconhecendo o adimplemento substancial da consumidora e, por conseguinte, julgar improcedentes os pedidos formulados na ação principal, bem como reconhecer parcialmente procedente a reconvenção, apenas para manter a validade e eficácia do contrato, afastando-se todas as penalidades, retenções e encargos vinculados à rescisão contratual, inclusive a taxa de fruição e os juros moratórios incidentes sobre ela, nos termos do voto do eminente Relator.

Sala das Sessões da 3ª Câmara Cível, datado e assinado eletronicamente.

PRESIDENTE

ANDRÉA PAULA MATOS RODRIGUES DE MIRANDA

Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA