Tribunal: TJBA
Processo: 0570310-34.2015.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): JOSE EDIVALDO ROCHA ROTONDANO
Órgão julgador: JOSE EDIVALDO ROCHA ROTONDANO
Órgão colegiado: 2ª VICE-PRESIDÊNCIA
Data de julgamento: 2025-12-18
Data de publicação: 2025-12-18

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quarta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0570310-34.2015.8.05.0001 Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível APELANTE: GIUSEPPE NASSI Advogado(s): ALEXANDRE FRANCO LOPES, SORAYA MARIA TELES LIMA FRANCO, STEPHANIE CORREIA CARVALHO NERY, JACOPO ALBERTO PASI, FRANKLIN JOSE ANDRADE GOMES APELADO: CONDOMINIO CLOC MARINA RESIDENCE Advogado(s):RAFAELA COSTA ABREU, MOACYR MONTENEGRO SOUTO JUNIOR, CARLA BORGES DE ANDRADE ACORDÃO EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. ANULATÓRIA DE LEILÃO. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL. CUSTO EXTRA DE CONSTRUÇÃO DO CONDOMÍNIO. NOTIFICAÇÃO PARA PURGAR MORA. DESNECESSIDADE DE RENOVAÇÃO PARA CIÊNCIA DOS LEILÕES. APLICABILIDADE DA LEI N. 4.591/64. INEXISTÊNCIA DE PREÇO VIL. SALDO REMANESCENTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em exame 1. Trata-se de apelação interposta pelo autor contra sentença que, no bojo da ação anulatória de leilão de imóvel em construção, indeferiu todos os pedidos autorais. II. Questão em discussão 2. Há três questões em discussão: (i) analisar a necessidade de intimação pessoal prévia para as datas dos leilões do imóvel; (ii) verificar se a arrematação se deu com base em preço vil e (iii) averiguar se há sado remanescente para o devedor. III. Razões de decidir 3. Por se tratar de alienação extrajudicial de unidade imobiliária de condomínio em construção, atrai-se a aplicação da disposição do art. 63, da Lei n. 4.591/64, não se aplicando as regras da Lei n. 9.514/97. Em complemento, o Superior Tribunal de Justiça entendeu que, após a notificação pela constituição em mora, o procedimento não exige segunda notificação para ciência do devedor sobre as datas dos leilões. 4. No caso, o recorrente foi notificado em 10/11/2014 para purgar a mora, sob pena de exclusão do condomínio e leilão do imóvel, sendo que os contatos posteriores entre ele, seu procurador, sua advogada e o causídico do condomínio demonstram o conhecimento da inadimplência e o prosseguimento da arrematação, fatos que se tornaram incontroversos nos autos (art. 374, III, CPC). 5. A hasta foi efetivada em 03/07/2015, antes do CPC/15, de sorte que imperava o art. 692 do CPC/73, o qual não caracterizava o preço vil, indicando em seu parágrafo único que bastava que a arrematação alcançasse o valor da dívida, o que se coaduna com a normativa extraível do §2º, do art. 63, Lei n. 4.591/64. Portanto, não há previsão legal que resguarde o pleito autoral, tampouco o autor não se desincumbiu de seu ônus probatório sobre este ponto. 6. Em relação ao saldo remanescente, o §4º, do art. 63, da Lei n. 4.591/64 determina que, do preço apurado, após descontos, a diferença deve ser revertida ao devedor. Na hipótese, a dívida perfazia R$241.173,95, enquanto o imóvel foi arrematado por R$271.000,00, assumindo o arrematante despesas com honorários (R$27.100,00) e comissão do leiloeiro (R$ 13.550,00), de maneira que não há prova da transferência do saldo remanescente, cuja existência de sobejo deve ser apurada em sede de liquidação. IV. Dispositivo e tese 7. Recurso parcialmente provido. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0570310-34.2015.8.05.0001, em que figuram como apelante GIUSEPPE NASSI e como apelado CONDOMINIO CLOC MARINA RESIDENCE. ACORDAM os magistrados integrantes da Quarta Câmara Cível do Estado da Bahia, em conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do relator.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quarta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0570310-34.2015.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Quarta Câmara Cível

APELANTE: GIUSEPPE NASSI

Advogado(s)
:
ALEXANDRE FRANCO LOPES, SORAYA MARIA TELES LIMA FRANCO, STEPHANIE CORREIA CARVALHO NERY, JACOPO ALBERTO PASI, FRANKLIN JOSE ANDRADE GOMES

APELADO: CONDOMINIO CLOC MARINA RESIDENCE

Advogado(s)
:
RAFAELA COSTA ABREU, MOACYR MONTENEGRO SOUTO JUNIOR, CARLA BORGES DE ANDRADE

ACORDÃO

E
MENTA
:
DIREITO CIVIL. A
PELAÇÃO.

ANULATÓRIA DE LEILÃO. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL
.
CUSTO EXTRA DE CONSTRUÇÃO DO CONDOMÍNIO.
NOTIFICAÇÃO PARA PURGAR MORA.
DESNECESSIDADE DE RENOVAÇÃO PARA CIÊNCIA DOS LEILÕES. APLICABILIDADE DA LEI N. 4.591/64.
INEXISTÊNCIA DE PREÇO VIL. SALDO REMANESCENTE.
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO.

I.

Caso em exame

1.

Trata-se
de apelação

interposta pelo autor contra sentença que, no bojo da ação anulatória de leilão de imóvel em construção, indeferiu todos os pedidos autorais.

II.
Questão em discussão

2.
Há
três
questões em discussão: (i)
analisar a necessidade de intimação pessoal prévia para as datas dos leilões do imóvel; (ii) verificar se a arrematação se deu com base em preço vil e (iii) averiguar se há sado remanescente para o devedor.

III.
Razões de decidir

3.
Por se tratar de alienação extrajudicial
d
e unidade imobiliária de condomínio em construção, atrai-se a aplicação da disposição do art. 63, da Lei n. 4.591/64, não se aplicando as regras da Lei n. 9.514/97. Em complemento, o Superior Tribunal de Justiça entendeu que, após a notificação pela constituição em mora, o procedimento não exige segunda notificação para ciência do devedor sobre as datas dos leilões.

4. No caso,
o recorrente foi notificado em 10/11/2014 para purgar a mora, sob pena de exclusão do condomínio e leilão do imóvel, sendo que os contatos posteriores entre ele, seu procurador, sua advogada e o causídico do condomínio demonstram o conhecimento da
inadimplência
e o prosseguimento da arrematação, fatos que se tornaram incontroversos nos autos
(
art. 374, III, CPC).

5. A hasta foi efetivada em 03/07/2015, antes do CPC/15, de sorte que imperava o art. 692 do CPC/73, o qual não caracterizava o preço vil, indicando em seu parágrafo único que bastava que a arrematação alcançasse o valor da dívida, o que se coaduna com a normativa extraível do §2º, do art. 63, Lei n. 4.591/64. Portanto,
não há previsão legal que resguarde o pleito autoral, tampouco o autor não se desincumbiu de seu ônus probatório sobre este ponto.

6. Em relação ao saldo remanescente, o §4º, do art. 63, da Lei n. 4.591/64 determina que, do preço apurado, após descontos, a diferença deve ser revertida ao devedor. Na hipótese,
a dívida perfazia
R$
241.173,95,
enquanto
o imóvel foi arrematado por
R$
271.000,00,
assumindo o arrematante
despesas com honorários (R$
27.100,00
) e comissão do leiloeiro (R$
13.550,00
)
,
de maneira que não há prova da transferência d
o
saldo remanescente,
cuja existência de sobejo deve ser apurada em sede de liquidação.

IV.
Dispositivo e tese

7. Recurso parcialmente provido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.
0570310-34.2015.8.05.0001
, em que figuram como apelante
GIUSEPPE NASSI
e como apelado
CONDOMINIO CLOC MARINA RESIDENCE
.

ACORDAM
os magistrados integrantes da
Quarta Câmara Cível
do Estado da Bahia,
em conhecer e dar parcial provimento ao recurso
, nos termos do voto do relator.