Tribunal: TJBA
Processo: 8067425-89.2020.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): CLAUDIO CESARE BRAGA PEREIRA
Órgão julgador: CLAUDIO CESARE BRAGA PEREIRA
Órgão colegiado: QUINTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-12-02
Data de publicação: 2025-12-02

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8067425-89.2020.8.05.0001 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: CONDOMINIO SHOPPING BARRA e outros Advogado(s): LANARA ROSANE BITTENCOURT SOUZA, MARIA CRISTINA LANZA LEMOS DEDA, ALINE DEDA MACHADO SANTANA, MARIELE ARAGAO SANTANA, FERNANDA VIANA LIMA, MURILO REIS SILVA, NATHALIA GOMES SILVA, PAULO VICTOR SOUZA SENA, LUIS SERGIO DE SOUZA CARNEIRO APELADO: CONDOMINIO SHOPPING BARRA Advogado(s):ALINE DEDA MACHADO SANTANA, LANARA ROSANE BITTENCOURT SOUZA, MARIA CRISTINA LANZA LEMOS DEDA, MARIELE ARAGAO SANTANA ACORDÃO Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL EM SHOPPING CENTER. PANDEMIA DE COVID-19. RESCISÃO CONTRATUAL POR FORÇA MAIOR. REVISÃO DE CLÁUSULAS LOCATÍCIAS. RETIRADA DE BENS MÓVEIS. COMPENSAÇÃO DE CDU. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. PROVIMENTO PARCIAL DE AMBOS OS RECURSOS. 1.Ações de Apelação cível interpostas por ambas as partes, CONDOMÍNIO SHOPPING BARRA e PLAY KIDS DIVERSÃO E ENTRETENIMENTO EIRELI ME, contra sentença que, em ação de rescisão contratual, julgou improcedente o pedido de rescisão sem multa e parcialmente procedente o pedido de redução do aluguel mínimo mensal em 30%, sem limitação temporal. A autora locatária alegou força maior decorrente da pandemia de COVID-19, requerendo rescisão contratual sem multa, inexigibilidade de aluguéis e encargos, compensação de valores pagos a título de CDU e direito à retirada de equipamentos. O locador, por sua vez, contestou a rescisão sem ônus, defendeu a exigibilidade dos encargos e impugnou a limitação indeterminada da redução do aluguel. 2.Há quatro questões em discussão: (i) definir se é cabível a rescisão contratual por força maior, com afastamento da multa por rescisão antecipada; (ii) estabelecer se é devida a revisão do valor do aluguel e a limitação temporal da redução deferida; (iii) determinar se é possível a compensação de valores pagos a título de Cessão de Direito de Uso (CDU); (iv) reconhecer o direito da locatária à retirada de equipamentos do imóvel. 3.A pandemia de COVID-19 e os decretos municipais que impuseram o fechamento dos shopping centers configuram força maior na modalidade de fato do príncipe, inviabilizando o objeto do contrato de locação e autorizando sua rescisão sem imposição de multa à locatária. 4. A cláusula penal por rescisão antecipada pressupõe culpa da parte resiliente, o que não se verifica quando a rescisão decorre de evento superveniente e inevitável, que inviabiliza o prosseguimento do negócio. 5. A redução do valor do aluguel, fixada em 30%, é medida razoável diante da onerosidade excessiva causada pela paralisação das atividades da locatária, mas deve ter sua vigência limitada ao período em que as atividades de recreação infantil permaneceram proibidas por ato do Poder Público. 6. Os encargos locatícios, como taxas condominiais e FPP, permanecem devidos, pois vinculados à manutenção do empreendimento, ainda que com possível revisão proporcional à utilidade efetiva durante o período. 7. A Cessão de Direito de Uso (CDU) constitui obrigação autônoma e exaurida, que não se confunde com o contrato de locação e não enseja compensação, já que a autora usufruiu da estrutura e fundo de comércio do shopping por período significativo. 8.Os equipamentos de ar condicionado ("fan coils"), por se tratarem de pertenças e não haver cláusula contratual que imponha sua incorporação ao imóvel, podem ser retirados pela locatária, condicionada à reparação de danos eventualmente causados. 9.A sucumbência foi recíproca, com maior êxito da autora locatária nos pontos centrais, razão pela qual os ônus foram redistribuídos em 70% para o locador e 30% para a locatária, observada a gratuidade de justiça deferida à última. 10.Recursos parcialmente providos.11.Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 317, 393 e 93; CPC, art. 85, §11.;Jurisprudência relevante citada: Não há precedentes específicos citados no acórdão. Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelações simultâneas nº 8067425-89.2020.8.05.0001, oriundos da Comarca de Salvador, em que figuram, simultaneamente como Apelantes e Apelados PLAY DIVERSAO E ENTRETENIMENTO LTDA – PLAY KIDS e CONDOMÍNIO SHOPPING BARRA. Acordam os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em DAR PROVIMENTO PARCIAL aos recursos. 09

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quinta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8067425-89.2020.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Quinta Câmara Cível

APELANTE: CONDOMINIO SHOPPING BARRA e outros

Advogado(s)
:
LANARA ROSANE BITTENCOURT SOUZA, MARIA CRISTINA LANZA LEMOS DEDA, ALINE DEDA MACHADO SANTANA, MARIELE ARAGAO SANTANA, FERNANDA VIANA LIMA, MURILO REIS SILVA, NATHALIA GOMES SILVA, PAULO VICTOR SOUZA SENA, LUIS SERGIO DE SOUZA CARNEIRO

APELADO: CONDOMINIO SHOPPING BARRA

Advogado(s)
:
ALINE DEDA MACHADO SANTANA, LANARA ROSANE BITTENCOURT SOUZA, MARIA CRISTINA LANZA LEMOS DEDA, MARIELE ARAGAO SANTANA

ACORDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL EM SHOPPING CENTER. PANDEMIA DE COVID-19. RESCISÃO CONTRATUAL POR FORÇA MAIOR. REVISÃO DE CLÁUSULAS LOCATÍCIAS. RETIRADA DE BENS MÓVEIS. COMPENSAÇÃO DE CDU. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. PROVIMENTO PARCIAL DE AMBOS OS RECURSOS.

1.Ações de Apelação cível interpostas por ambas as partes, CONDOMÍNIO SHOPPING BARRA e PLAY KIDS DIVERSÃO E ENTRETENIMENTO EIRELI ME, contra sentença que, em ação de rescisão contratual, julgou improcedente o pedido de rescisão sem multa e parcialmente procedente o pedido de redução do aluguel mínimo mensal em 30%, sem limitação temporal. A autora locatária alegou força maior decorrente da pandemia de COVID-19, requerendo rescisão contratual sem multa, inexigibilidade de aluguéis e encargos, compensação de valores pagos a título de CDU e direito à retirada de equipamentos. O locador, por sua vez, contestou a rescisão sem ônus, defendeu a exigibilidade dos encargos e impugnou a limitação indeterminada da redução do aluguel.

2.Há quatro questões em discussão:

(i) definir se é cabível a rescisão contratual por força maior, com afastamento da multa por rescisão antecipada;

(ii) estabelecer se é devida a revisão do valor do aluguel e a limitação temporal da redução deferida;

(iii) determinar se é possível a compensação de valores pagos a título de Cessão de Direito de Uso (CDU);

(iv) reconhecer o direito da locatária à retirada de equipamentos do imóvel.

3.A pandemia de COVID-19 e os decretos municipais que impuseram o fechamento dos shopping centers configuram força maior na modalidade de fato do príncipe, inviabilizando o objeto do contrato de locação e autorizando sua rescisão sem imposição de multa à locatária.

4. A cláusula penal por rescisão antecipada pressupõe culpa da parte resiliente, o que não se verifica quando a rescisão decorre de evento superveniente e inevitável, que inviabiliza o prosseguimento do negócio.

5. A redução do valor do aluguel, fixada em 30%, é medida razoável diante da onerosidade excessiva causada pela paralisação das atividades da locatária, mas deve ter sua vigência limitada ao período em que as atividades de recreação infantil permaneceram proibidas por ato do Poder Público.

6. Os encargos locatícios, como taxas condominiais e FPP, permanecem devidos, pois vinculados à manutenção do empreendimento, ainda que com possível revisão proporcional à utilidade efetiva durante o período.

7. A Cessão de Direito de Uso (CDU) constitui obrigação autônoma e exaurida, que não se confunde com o contrato de locação e não enseja compensação, já que a autora usufruiu da estrutura e fundo de comércio do shopping por período significativo.

8.Os equipamentos de ar condicionado ("fan coils"), por se tratarem de pertenças e não haver cláusula contratual que imponha sua incorporação ao imóvel, podem ser retirados pela locatária, condicionada à reparação de danos eventualmente causados.

9.A sucumbência foi recíproca, com maior êxito da autora locatária nos pontos centrais, razão pela qual os ônus foram redistribuídos em 70% para o locador e 30% para a locatária, observada a gratuidade de justiça deferida à última.

10.Recursos parcialmente providos.11.
Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 317, 393 e 93; CPC, art. 85, §11.;
Jurisprudência relevante citada
: Não há precedentes específicos citados no acórdão.

Vistos, relatados e discutidos estes autos da
Apelaç
ões simultâneas
nº

8067425-89.2020.8.05.0001
,

oriundos da
Comarca de Salvador
, em que figuram, simultaneamente como Apelantes e Apelados
PLAY DIVERSAO E ENTRETENIMENTO LTDA – PLAY KIDS e CONDOMÍNIO SHOPPING BARRA
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Acordam os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em

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PROVIMENTO PARCIAL
aos recursos
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