Tribunal: TJBA
Processo: 8040351-89.2022.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): RENATO RIBEIRO MARQUES DA COSTA
Órgão julgador: RENATO RIBEIRO MARQUES DA COSTA
Órgão colegiado: QUINTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-11-10
Data de publicação: 2025-11-10

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8040351-89.2022.8.05.0001 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: GILBERTO SANTOS NOVAIS e outros (2) Advogado(s): WANDERVAL MACEDO DA SILVA JUNIOR, AHAMED DOS SANTOS TEIXEIRA, CYNTHIA MARIA TAVARES FALCAO APELADO: JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e outros (2) Advogado(s):CYNTHIA MARIA TAVARES FALCAO, AHAMED DOS SANTOS TEIXEIRA, WANDERVAL MACEDO DA SILVA JUNIOR ACORDÃO EMENTA: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÕES SIMULTÂNEAS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE PERCENTUAL SOBRE VALORES PAGOS. EMPREENDIMENTO SOB REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. LEI 13.786/2018. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE DIREITO À DEVOLUÇÃO. LUCROS CESSANTES. MULTA PENAL. DANOS MORAIS. INDEVIDOS. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. REDISTRIBUIÇÃO. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO DA CONSTRUTORA. DESPROVIMENTO DO RECURSO DOS COMPRADORES. I. CASO EM EXAME 1 - Apelações simultâneas interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual, determinando a rescisão do contrato e devolução de 80% dos valores pagos pelos compradores, com retenção de apenas 20% em favor da construtora. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2 - As questões em discussão consistem em saber: (i) qual o percentual de retenção a ser aplicado pela construtora sobre os valores pagos pelos compradores em caso de rescisão contratual decorrente de inadimplência destes; (ii) se é devida a devolução da comissão de corretagem; (iii) se há direito à aplicação de cláusula penal, lucros cessantes e danos morais em favor dos compradores; e (iv) como devem ser distribuídos os ônus sucumbenciais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3 - Conforme restou incontroverso nos autos, os compradores encontravam-se inadimplentes desde julho de 2021, data anterior ao prazo final para entrega da obra (26/02/2022), não havendo que se falar em mora da construtora. Aplica-se, in casu, o princípio exceptio non adimpleti contractus, consagrado no art. 476 do Código Civil. 4 - A Lei do Distrato (Lei nº 13.786/18) autoriza a retenção no percentual de até 50% dos valores pagos para os empreendimentos sob regime de patrimônio de afetação, nos termos do § 5º do artigo 67-A da Lei nº 4.591/64, não havendo abusividade na cláusula contratual que prevê tal percentual. 5 - O STJ, no julgamento do REsp 1.599.511/SP (Tema 939), firmou entendimento sobre a validade da transferência da comissão de corretagem ao consumidor, desde que devidamente informada, como ocorreu no caso concreto. 6 - Inexistindo ato ilícito praticado pela construtora, e sendo a rescisão decorrente de inadimplência dos compradores, não há fundamento para aplicação de cláusula penal em favor dos autores, nem para condenação ao pagamento de lucros cessantes ou danos morais. 7 - Os ônus sucumbenciais devem ser distribuídos proporcionalmente entre as partes, na razão de 80% para os compradores e 20% para a construtora, considerando que os autores decaíram em maior parte de sua pretensão. IV. DISPOSITIVO 8 - Recurso da construtora a que se dá parcial provimento. Recurso dos compradores a que se nega provimento. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 405 e 476; Lei nº 4.591/64, art. 67-A, § 5º; Lei nº 13.786/18; CPC, arts. 86 e 98, § 3º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.599.511/SP (Tema 939); STJ, AgInt no REsp 2110077/SP. Vistos, relatados e discutidos estes autos da APELAÇÃO CÍVEL n. 8040351-89.2022.8.05.0001, sendo parte Apelantes GILBERTO SANTOS NOVAIS e CARLA BATISTA LEAL NOVAIS e JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e parte Apelada JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e GILBERTO SANTOS NOVAIS e CARLA BATISTA LEAL NOVAIS, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DOS AUTORES E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DA CONSTRUTORA, nos termos do voto do Relator. Salvador, data registrada no sistema. Presidente Relator Procurador(a) de Justiça RM02

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quinta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8040351-89.2022.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Quinta Câmara Cível

APELANTE: GILBERTO SANTOS NOVAIS e outros (2)

Advogado(s)
:
WANDERVAL MACEDO DA SILVA JUNIOR, AHAMED DOS SANTOS TEIXEIRA, CYNTHIA MARIA TAVARES FALCAO

APELADO: JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e outros (2)

Advogado(s)
:
CYNTHIA MARIA TAVARES FALCAO, AHAMED DOS SANTOS TEIXEIRA, WANDERVAL MACEDO DA SILVA JUNIOR

ACORDÃO

EMENTA: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÕES SIMULTÂNEAS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE PERCENTUAL SOBRE VALORES PAGOS. EMPREENDIMENTO SOB REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. LEI 13.786/2018. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE DIREITO À DEVOLUÇÃO. LUCROS CESSANTES. MULTA PENAL. DANOS MORAIS. INDEVIDOS. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. REDISTRIBUIÇÃO. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO DA CONSTRUTORA. DESPROVIMENTO DO RECURSO DOS COMPRADORES.

I. CASO EM EXAME

1 - Apelações simultâneas interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual, determinando a rescisão do contrato e devolução de 80% dos valores pagos pelos compradores, com retenção de apenas 20% em favor da construtora.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2 - As questões em discussão consistem em saber: (i) qual o percentual de retenção a ser aplicado pela construtora sobre os valores pagos pelos compradores em caso de rescisão contratual decorrente de inadimplência destes; (ii) se é devida a devolução da comissão de corretagem; (iii) se há direito à aplicação de cláusula penal, lucros cessantes e danos morais em favor dos compradores; e (iv) como devem ser distribuídos os ônus sucumbenciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3 - Conforme restou incontroverso nos autos, os compradores encontravam-se inadimplentes desde julho de 2021, data anterior ao prazo final para entrega da obra (26/02/2022), não havendo que se falar em mora da construtora. Aplica-se, in casu, o princípio exceptio non adimpleti contractus, consagrado no art. 476 do Código Civil.

4 - A Lei do Distrato (Lei nº 13.786/18) autoriza a retenção no percentual de até 50% dos valores pagos para os empreendimentos sob regime de patrimônio de afetação, nos termos do § 5º do artigo 67-A da Lei nº 4.591/64, não havendo abusividade na cláusula contratual que prevê tal percentual.

5 - O STJ, no julgamento do REsp 1.599.511/SP (Tema 939), firmou entendimento sobre a validade da transferência da comissão de corretagem ao consumidor, desde que devidamente informada, como ocorreu no caso concreto.

6 - Inexistindo ato ilícito praticado pela construtora, e sendo a rescisão decorrente de inadimplência dos compradores, não há fundamento para aplicação de cláusula penal em favor dos autores, nem para condenação ao pagamento de lucros cessantes ou danos morais.

7 - Os ônus sucumbenciais devem ser distribuídos proporcionalmente entre as partes, na razão de 80% para os compradores e 20% para a construtora, considerando que os autores decaíram em maior parte de sua pretensão.

IV. DISPOSITIVO

8 - Recurso da construtora a que se dá parcial provimento. Recurso dos compradores a que se nega provimento.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 405 e 476; Lei nº 4.591/64, art. 67-A, § 5º; Lei nº 13.786/18; CPC, arts. 86 e 98, § 3º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.599.511/SP (Tema 939); STJ, AgInt no REsp 2110077/SP.

Vistos, relatados e discutidos estes autos da
APELAÇÃO CÍVEL n. 8040351-89.2022.8.05.0001
, sendo parte Apelantes
GILBERTO SANTOS NOVAIS e CARLA BATISTA LEAL NOVAIS
e
JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e parte Apelada
JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e
GILBERTO SANTOS NOVAIS e CARLA BATISTA LEAL NOVAIS
,

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em
NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DOS AUTORES E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DA CONSTRUTORA
, nos termos do voto do Relator.

Salvador, data registrada no sistema.

Presidente

Relator

Procurador(a) de Justiça

RM02