Tribunal: TJBA
Processo: 0569240-16.2014.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): CLAUDIO CESARE BRAGA PEREIRA
Órgão julgador: CLAUDIO CESARE BRAGA PEREIRA
Órgão colegiado: QUINTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-12-16
Data de publicação: 2025-12-16

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0569240-16.2014.8.05.0001 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: ROGERIO DOS SANTOS RAMOS e outros Advogado(s): FREDIE SOUZA DIDIER JUNIOR, EDUARDO LIMA SODRE, JOAO FRANCISCO ALVES ROSA, RAFAEL SANTOS ALEXANDRIA DE OLIVEIRA, GIOVANA GARCIA MENDES RAPOSO APELADO: BROTAS INCORPORADORA LTDA Advogado(s):FABIO RIVELLI, THIAGO MAHFUZ VEZZI ACORDÃO Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE DEVOLUÇÃO DA TAXA DE CORRETAGEM. PRAZO TRIENAL. TERMO INICIAL. DATA DO PAGAMENTO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. MULTA COMPENSATÓRIA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação interposta contra sentença que reconheceu a prescrição da pretensão de devolução da taxa de corretagem, validou a cláusula de tolerância de 180 dias para entrega do imóvel, indeferiu a inversão da cláusula penal moratória e afastou o pleito de restituição dos honorários advocatícios contratuais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir se o pedido de devolução da taxa de corretagem está prescrito; (ii) estabelecer a validade da cláusula de tolerância de 180 dias para entrega do imóvel; (iii) determinar a possibilidade de inversão da cláusula penal moratória e a substituição do índice de correção monetária aplicado no período da mora; (iv) verificar a ocorrência de dano moral em razão do atraso na entrega do imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR O prazo prescricional para pleitear a devolução da taxa de corretagem é de três anos, conforme o art. 206, § 3º, IV, do Código Civil, contados a partir da data do efetivo pagamento, nos termos do Tema 938 do STJ. É válida a cláusula de tolerância de 180 dias para entrega do imóvel, desde que expressamente prevista no contrato, conforme jurisprudência consolidada do STJ. A inversão da cláusula penal é cabível quando prevista apenas contra o comprador, conforme fixado pelo STJ no Tema 971, devendo ser aplicada também em favor do consumidor em caso de descumprimento pela incorporadora. A substituição do INCC pelo IPCA após o prazo de tolerância se justifica para manter o equilíbrio econômico do contrato, conforme entendimento firmado pelo STJ no REsp 1.454.139. O atraso de 20 meses na entrega do imóvel, frustrando o planejamento pessoal e financeiro dos compradores, configura dano moral indenizável, diante da gravidade da lesão extrapatrimonial sofrida pelos consumidores. A restituição dos honorários advocatícios contratuais não é cabível, pois decorre de relação particular entre cliente e advogado, não podendo ser imposta à parte adversa. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: O prazo prescricional para restituição da taxa de corretagem é de três anos, contado da data do pagamento. É válida a cláusula de tolerância de até 180 dias para entrega do imóvel. A inversão da cláusula penal é aplicável quando prevista apenas contra o comprador, devendo beneficiar igualmente o consumidor em caso de inadimplemento da incorporadora. O índice de correção monetária das parcelas vincendas deve ser substituído do INCC para o IPCA após o prazo de tolerância, em caso de mora da incorporadora. O atraso excessivo na entrega do imóvel, quando gera prejuízos significativos à vida pessoal e financeira do comprador, caracteriza dano moral indenizável. A restituição dos honorários advocatícios contratuais não é devida, pois são obrigação contratual entre cliente e advogado, distinta da verba sucumbencial. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 206, § 3º, IV; CDC, art. 51, IV; CPC, art. 85. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.551.956/SP (Tema 938); STJ, AgInt no AREsp 1957756/RO; STJ, AgInt no AREsp 1253328/AM; STJ, REsp 1.454.139; STJ, AgInt no AREsp 1639914/RJ (Tema 971). Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n. 0569240-16.2014.8.05.0001, em que figuram como apelantes ROGÉRIO DOS SANTOS RAMOS e GRACIELE BISPO MARSON e, como apelada BROTAS INCORPORADORA LTDA. ACORDAM, os magistrados integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, em DAR PARCIAL PROVIMENTO AO APELO, nos termos do voto do relator. Sala das Sessões, documento datado eletronicamente. DES. CLÁUDIO CÉSARE BRAGA PEREIRA RELATOR 04

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quinta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0569240-16.2014.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Quinta Câmara Cível

APELANTE: ROGERIO DOS SANTOS RAMOS e outros

Advogado(s)
:
FREDIE SOUZA DIDIER JUNIOR, EDUARDO LIMA SODRE, JOAO FRANCISCO ALVES ROSA, RAFAEL SANTOS ALEXANDRIA DE OLIVEIRA, GIOVANA GARCIA MENDES RAPOSO

APELADO: BROTAS INCORPORADORA LTDA

Advogado(s)
:
FABIO RIVELLI, THIAGO MAHFUZ VEZZI

ACORDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE DEVOLUÇÃO DA TAXA DE CORRETAGEM. PRAZO TRIENAL. TERMO INICIAL. DATA DO PAGAMENTO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. MULTA COMPENSATÓRIA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO
CONHECIDO E
PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta contra sentença que reconheceu a prescrição da pretensão de devolução da taxa de corretagem, validou a cláusula de tolerância de 180 dias para entrega do imóvel, indeferiu a inversão da cláusula penal moratória e afastou o pleito de restituição dos honorários advocatícios contratuais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se o pedido de devolução da taxa de corretagem está prescrito; (ii) estabelecer a validade da cláusula de tolerância de 180 dias para entrega do imóvel; (iii) determinar a possibilidade de inversão da cláusula penal moratória e a substituição do índice de correção monetária aplicado no período da mora; (iv) verificar a ocorrência de dano moral em razão do atraso na entrega do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O prazo prescricional para pleitear a devolução da taxa de corretagem é de três anos, conforme o art. 206, § 3º, IV, do Código Civil, contados a partir da data do efetivo pagamento, nos termos do Tema 938 do STJ.

É válida a cláusula de tolerância de 180 dias para entrega do imóvel, desde que expressamente prevista no contrato, conforme jurisprudência consolidada do STJ.

A inversão da cláusula penal é cabível quando prevista apenas contra o comprador, conforme fixado pelo STJ no Tema 971, devendo ser aplicada também em favor do consumidor em caso de descumprimento pela incorporadora.

A substituição do INCC pelo IPCA após o prazo de tolerância se justifica para manter o equilíbrio econômico do contrato, conforme entendimento firmado pelo STJ no REsp 1.454.139.

O atraso de 20 meses na entrega do imóvel, frustrando o planejamento pessoal e financeiro dos compradores, configura dano moral indenizável, diante da gravidade da lesão extrapatrimonial sofrida pelos consumidores.

A restituição dos honorários advocatícios contratuais não é cabível, pois decorre de relação particular entre cliente e advogado, não podendo ser imposta à parte adversa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

O prazo prescricional para restituição da taxa de corretagem é de três anos, contado da data do pagamento.

É válida a cláusula de tolerância de até 180 dias para entrega do imóvel.

A inversão da cláusula penal é aplicável quando prevista apenas contra o comprador, devendo beneficiar igualmente o consumidor em caso de inadimplemento da incorporadora.

O índice de correção monetária das parcelas vincendas deve ser substituído do INCC para o IPCA após o prazo de tolerância, em caso de mora da incorporadora.

O atraso excessivo na entrega do imóvel, quando gera prejuízos significativos à vida pessoal e financeira do comprador, caracteriza dano moral indenizável.

A restituição dos honorários advocatícios contratuais não é devida, pois são obrigação contratual entre cliente e advogado, distinta da verba sucumbencial.

Dispositivos relevantes citados
: CC, art. 206, § 3º, IV; CDC, art. 51, IV; CPC, art. 85.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.551.956/SP (Tema 938); STJ, AgInt no AREsp 1957756/RO; STJ, AgInt no AREsp 1253328/AM; STJ, REsp 1.454.139; STJ, AgInt no AREsp 1639914/RJ (Tema 971).

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n.
0569240-16.2014.8.05.0001
, em que figuram como apelantes
ROGÉRIO DOS SANTOS RAMOS
e
GRACIELE BISPO MARSON

e, como apelada
BROTAS INCORPORADORA LTDA
.

ACORDAM
, os magistrados integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, em
DAR PARCIAL PROVIMENTO AO APELO
, nos termos do voto do relator.

Sala das Sessões, documento datado eletronicamente.

DES. CLÁUDIO CÉSARE BRAGA PEREIRA

RELATOR

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