Tribunal: TJBA
Processo: 8155276-98.2022.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): ANDREA PAULA MATOS RODRIGUES DE MIRANDA
Órgão julgador: ANDREA PAULA MATOS RODRIGUES DE MIRANDA
Órgão colegiado: PRIMEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-10-16
Data de publicação: 2025-10-16

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8155276-98.2022.8.05.0001 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível APELANTE: SPE SMART AMARALINA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA Advogado(s): BRUNO DE ALMEIDA MAIA APELADO: RENIVALDO GALRÃO LIMA BLANCO Advogado(s): ANNA CAROLINA BLANCO GALRÃO LIMA APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. JUROS MORATÓRIOS. PROVIMENTO PARCIAL. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de recurso de apelação interposto pela SPE Smart Amaralina Empreendimento Imobiliário Ltda. contra sentença que julgou procedente pedido de rescisão contratual formulado por comprador de unidade imobiliária, condenando a vendedora à restituição de 75% dos valores pagos, corrigidos desde cada desembolso e acrescidos de juros de 1% ao mês desde a citação, além de custas e honorários advocatícios fixados em 15% do valor da condenação. A apelante sustenta a validade da cláusula contratual que prevê retenção de 50% dos valores pagos, em razão do regime de patrimônio de afetação, bem como a dedução da comissão de corretagem paga pela própria construtora e a incidência dos juros de mora somente após o trânsito em julgado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Discute-se a validade da cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos pelo promitente comprador em contrato submetido ao regime de patrimônio de afetação, a possibilidade de dedução da comissão de corretagem e o termo inicial da incidência dos juros moratórios. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A cláusula de retenção de 50% dos valores pagos, ainda que amparada na Lei nº 13.786/2018, deve observar os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, sendo fixado o percentual de 25% como razoável e proporcional, diante da ausência de demonstração de prejuízos efetivos pela incorporadora. 4. A comissão de corretagem, comprovadamente paga pela própria construtora, pode ser deduzida da quantia restituível ao comprador, conforme previsão contratual e entendimento jurisprudencial consolidado. 5. A incidência dos juros moratórios a partir da citação é compatível com os contratos celebrados após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, não se aplicando ao caso a tese do Tema 1002 do STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Recurso conhecido e parcialmente provido, para permitir a dedução da comissão de corretagem do montante a ser restituído ao comprador, mantendo-se a sentença nos demais termos. Tese de julgamento: 1) "É válida a cláusula que prevê a dedução da comissão de corretagem paga pela incorporadora no valor a ser restituído ao comprador, desde que expressamente pactuada." 2) "A cláusula que prevê a retenção de 50% dos valores pagos pelo promitente comprador deve observar os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, sendo abusiva na ausência de prova efetiva dos prejuízos sofridos pela vendedora." 3) "Nos contratos celebrados após a vigência da Lei nº 13.786/2018, os juros moratórios incidentes sobre a restituição de valores pagos por promitente comprador devem fluir a partir da citação." Dispositivos legais relevantes citados: CC, art. 405; CPC, art. 85, § 2º; Lei nº 13.786/2018, art. 67-A, § 5º Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; Tema 938/STJ; Tema 1002/STJ; TJ-BA, Apelação nº 8111436-09.2020.8.05.0001; Apelação nº 8011079-16.2023.8.05.0001 ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos do RECURSO DE APELAÇÃO nº 8155276-98.2022.8.05.0001 em que figuram como parte recorrente SPE SMART AMARALINA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e parte recorrida RENIVALDO GALRÂO LIMA BLANCO. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em conhecer e DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto da eminente Relatora. Sala das sessões, Presidente Andrea Paula Matos Rodrigues de Miranda Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora Procurador(a) de Justiça A2

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8155276-98.2022.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Primeira Câmara Cível

APELANTE: SPE SMART AMARALINA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA

Advogado(s)
:
BRUNO DE ALMEIDA MAIA

APELADO: RENIVALDO GALRÃO LIMA BLANCO

Advogado(s)
:
ANNA CAROLINA BLANCO GALRÃO LIMA

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. JUROS MORATÓRIOS. PROVIMENTO PARCIAL.

I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de recurso de apelação interposto pela SPE Smart Amaralina Empreendimento Imobiliário Ltda. contra sentença que julgou procedente pedido de rescisão contratual formulado por comprador de unidade imobiliária, condenando a vendedora à restituição de 75% dos valores pagos, corrigidos desde cada desembolso e acrescidos de juros de 1% ao mês desde a citação, além de custas e honorários advocatícios fixados em 15% do valor da condenação. A apelante sustenta a validade da cláusula contratual que prevê retenção de 50% dos valores pagos, em razão do regime de patrimônio de afetação, bem como a dedução da comissão de corretagem paga pela própria construtora e a incidência dos juros de mora somente após o trânsito em julgado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Discute-se a validade da cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos pelo promitente comprador em contrato submetido ao regime de patrimônio de afetação, a possibilidade de dedução da comissão de corretagem e o termo inicial da incidência dos juros moratórios.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A cláusula de retenção de 50% dos valores pagos, ainda que amparada na Lei nº 13.786/2018, deve observar os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, sendo fixado o percentual de 25% como razoável e proporcional, diante da ausência de demonstração de prejuízos efetivos pela incorporadora.
4. A comissão de corretagem, comprovadamente paga pela própria construtora, pode ser deduzida da quantia restituível ao comprador, conforme previsão contratual e entendimento jurisprudencial consolidado.
5. A incidência dos juros moratórios a partir da citação é compatível com os contratos celebrados após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, não se aplicando ao caso a tese do Tema 1002 do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE
6. Recurso conhecido e parcialmente provido, para permitir a dedução da comissão de corretagem do montante a ser restituído ao comprador, mantendo-se a sentença nos demais termos.

Tese de julgamento:
1) "É válida a cláusula que prevê a dedução da comissão de corretagem paga pela incorporadora no valor a ser restituído ao comprador, desde que expressamente pactuada." 2) "A cláusula que prevê a retenção de 50% dos valores pagos pelo promitente comprador deve observar os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, sendo abusiva na ausência de prova efetiva dos prejuízos sofridos pela vendedora." 3) "Nos contratos celebrados após a vigência da Lei nº 13.786/2018, os juros moratórios incidentes sobre a restituição de valores pagos por promitente comprador devem fluir a partir da citação."

Dispositivos legais relevantes citados:
CC, art. 405; CPC, art. 85, § 2º; Lei nº 13.786/2018, art. 67-A, § 5º

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Súmula 543; Tema 938/STJ; Tema 1002/STJ; TJ-BA, Apelação nº 8111436-09.2020.8.05.0001; Apelação nº 8011079-16.2023.8.05.0001

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos do
RECURSO DE APELAÇÃO nº 8155276-98.2022.8.05.0001
em que figuram como parte recorrente
SPE SMART AMARALINA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
e parte recorrida
RENIVALDO GALRÂO LIMA BLANCO.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da
Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia
, à unanimidade, em conhecer e
DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO
, nos termos do voto da eminente Relatora.

Sala das sessões,

Presidente
Andrea Paula Matos Rodrigues de Miranda
Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora
Procurador(a) de Justiça

A2