Tribunal: TJBA
Processo: 8165971-14.2022.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): JOSE SOARES FERREIRA ARAS NETO
Órgão julgador: JOSE SOARES FERREIRA ARAS NETO
Órgão colegiado: PRIMEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-09-11
Data de publicação: 2025-09-11

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8165971-14.2022.8.05.0001 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível APELANTE: KATIA MOURA DOS SANTOS Advogado(s): TACIO OLIVEIRA DA SILVA TAMBONE, LUCAS KRAYCHETE MUNIZ FERREIRA, MARCELO NAOTO SHIMIZU APELADO: ROMA PATRIMONIAL S.A. Advogado(s):FERNANDA BERG, MARCEL FERRAZ DE SANTANA ACORDÃO Ementa: Direito civil. Recurso de apelação. Embargos à execução. Locação comercial em shopping center. Pandemia de Covid-19. Teoria da imprevisão. Revisão contratual. Redução proporcional das penalidades contratuais. Sentença reformada em parte. Recurso parcialmente provido. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes embargos à execução para reconhecer o abatimento de R$ 6.000,00, referentes a caução paga, mantendo, contudo, a integral cobrança da multa rescisória e do aviso prévio. Na origem, a parte embargante alegou que o fechamento dos shoppings durante a pandemia da COVID-19, aliado ao falecimento de seu companheiro, inviabilizou a continuidade de sua atividade empresarial, requerendo a rescisão antecipada do contrato e a exclusão das penalidades contratuais por excessiva onerosidade. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a pandemia da COVID-19 configura fato imprevisível apto a justificar a exclusão ou revisão das penalidades previstas em contrato de locação comercial; (ii) estabelecer se é possível excluir ou reduzir a multa rescisória e o aviso prévio diante da quebra de equilíbrio contratual causada por evento extraordinário. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A pandemia da COVID-19, declarada pela OMS em março de 2020, constitui fato imprevisível e extraordinário que alterou significativamente a base objetiva dos contratos, sendo cabível a aplicação da teoria da imprevisão prevista nos arts. 317 e 478 do Código Civil. 4. A jurisprudência do TJBA reconhece a necessidade de repartição dos ônus decorrentes da pandemia entre locador e locatário, rechaçando a exclusão total de obrigações contratuais, mas admitindo a revisão proporcional das prestações. 5. Comprovou-se nos autos que a apelante sofreu significativa redução de receita em razão do fechamento do shopping e do falecimento de seu companheiro, fatos que impactaram diretamente sua capacidade financeira. 6. No caso, houve acordo entre as partes para redução e isenção temporária do aluguel em 2020, medida que, embora relevante, não eliminou integralmente os prejuízos da apelante. Por outro lado, a manutenção integral da multa e do aviso prévio revela-se desproporcional frente ao desequilíbrio temporário causado pela pandemia. 7. Considerando a duração do contrato, o tempo remanescente à época da rescisão, as isenções e reduções já concedidas, e o caráter geral do evento pandêmico, entendo adequado reduzir em 70% o valor da multa contratual e limitar o aviso prévio indenizado ao equivalente a 30 dias, preservando-se parcialmente o pactuado, mas ajustando-o à realidade extraordinária vivida pelas partes. 8. Considerando o êxito substancial da apelante, impõe-se a inversão dos ônus sucumbenciais, com condenação da parte apelada ao pagamento das custas e honorários recursais. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso provido em parte. Vistos, relatados e discutidos estes autos de recurso de apelação nº 8165971-14.2022.8.05.0001, em que figura como apelante KATIA MOURA DOS SANTOS e, como apelada, ROMA PATRIMONIAL S/A. Acordam os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER E DAR PROVIMENTO PARCIAL ao recurso, nos termos do voto do relator.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8165971-14.2022.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Primeira Câmara Cível

APELANTE: KATIA MOURA DOS SANTOS

Advogado(s)
:
TACIO OLIVEIRA DA SILVA TAMBONE, LUCAS KRAYCHETE MUNIZ FERREIRA, MARCELO NAOTO SHIMIZU

APELADO: ROMA PATRIMONIAL S.A.

Advogado(s)
:
FERNANDA BERG, MARCEL FERRAZ DE SANTANA

ACORDÃO

Ementa:
Direito civil.
Recurso de
apelação. Embargos à execução. Locação comercial em shopping center. Pandemia de
C
ovid-19. Teoria da imprevisão. Revisão contratual. Redução proporcional das penalidades contratuais.
Sentença reformada em parte. R
ecurso parcialmente provido.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes embargos à execução para reconhecer o abatimento de R$ 6.000,00, referentes a caução paga, mantendo, contudo, a integral cobrança da multa rescisória e do aviso prévio. Na origem, a parte embargante alegou que o fechamento dos shoppings durante a pandemia da COVID-19, aliado ao falecimento de seu companheiro, inviabilizou a continuidade de sua atividade empresarial, requerendo a rescisão antecipada do contrato e a exclusão das penalidades contratuais por excessiva onerosidade.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a pandemia da COVID-19 configura fato imprevisível apto a justificar a
exclusão ou
revisão das penalidades previstas em contrato de locação comercial; (ii) estabelecer se é possível
excluir ou
reduzir a multa rescisória e o aviso prévio diante da quebra de equilíbrio contratual causada por evento extraordinário.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A pandemia da COVID-19, declarada pela OMS em março de 2020, constitui fato imprevisível e extraordinário que alterou significativamente a base objetiva dos contratos, sendo cabível a aplicação da teoria da imprevisão prevista nos arts. 317 e 478 do Código Civil.

4. A jurisprudência do TJBA reconhece a necessidade de repartição dos ônus decorrentes da pandemia entre locador e locatário, rechaçando a exclusão total de obrigações contratuais, mas admitindo a revisão proporcional das prestações.

5. Comprovou-se nos autos que a apelante sofreu significativa redução de receita em razão do fechamento do shopping e do falecimento de seu companheiro, fatos que impactaram diretamente sua capacidade financeira.

6.
No caso, houve acordo entre as partes para redução e isenção temporária do aluguel em 2020, medida que, embora relevante, não eliminou integralmente os prejuízos da apelante. Por outro lado, a manutenção integral da multa e do aviso prévio revela-se desproporcional frente ao desequilíbrio temporário causado pela pandemia.

7.
C
onsiderando a duração do contrato, o tempo remanescente à época da rescisão, as isenções e reduções já concedidas, e o
caráter geral do evento pandêmico, entendo adequado reduzir
em 70% o valor da multa contratual
e limitar o
aviso prévio indenizado ao equivalente a 30 dias
,
preservando-se parcialmente o pactuado, mas ajustando-o à realidade extraordinária vivida pelas partes.

8. Considerando o êxito substancial da apelante, impõe-se a inversão dos ônus sucumbenciais, com condenação da parte apelada ao pagamento das custas e honorários recursais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9
. Recurso provido
em parte
.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de recurso de
apelação nº

8165971-14.2022.8.05.0001
, em que figura como apelante

KATIA MOURA DOS SANTOS
e,
como apelada,

ROMA PATRIMONIAL S/A
.

Acordam
os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em
CONHECER E
DAR PROVIMENTO
PARCIAL
ao recurso
, nos termos do voto do relator.