Tribunal: TJBA
Processo: 0000458-23.2013.8.05.0268
Classe: Apelação
Relator(a): ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS
Órgão julgador: ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS
Órgão colegiado: TERCEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-12-11
Data de publicação: 2025-12-11

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0000458-23.2013.8.05.0268 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: MIGUEL TEIXEIRA DOS SANTOS e outros Advogado(s): LEANDRO GABRIEL PEREIRA TEIXEIRA APELADO: MARIA TEIXEIRA DOS SANTOS e outros Advogado(s):RAMON BALEEIRO SANTOS ACORDÃO Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO PRO INDIVISO. VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL RURAL A TERCEIRO. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO FORMAL AOS DEMAIS CONDÔMINOS. VIOLAÇÃO AO DIREITO DE PREFERÊNCIA. NEGÓCIO INEFICAZ EM RELAÇÃO AO CONDÔMINO PRETERIDO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Recurso de Apelação Cível interposto por Miguel Teixeira dos Santos e Almerita Pereira Teixeira contra sentença da 1ª Vara dos Feitos Relativos às Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Jacaraci/BA, que julgou procedente a Ação de Preferência c/c Cancelamento de Escritura Pública e Adjudicação ajuizada por Maria Teixeira dos Santos e Clemente Cândido dos Santos. O pedido dos autores visava o reconhecimento do direito de preferência sobre fração ideal de imóvel rural alienada a terceiro, sem prévia notificação dos demais condôminos, e a adjudicação compulsória do bem. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se o imóvel rural objeto da venda permanecia em condomínio pro indiviso, atraindo a incidência do art. 504 do Código Civil; e (ii) estabelecer se a ausência de notificação formal dos condôminos preteridos invalida a alienação e autoriza o exercício do direito de preferência pelos autores. III. RAZÕES DE DECIDIR O art. 504 do Código Civil assegura ao condômino o direito de preferência na alienação de fração ideal de coisa comum indivisa, exigindo prévia notificação com indicação de preço, condições e identidade do comprador. O imóvel “Lagoa da Catinga”, embora divisível em tese, permanecia juridicamente indiviso, pois não houve partilha formal, divisão física ou extinção do condomínio. O aumento da quota-parte de um dos condôminos não extingue o condomínio nem afasta o direito dos demais. A prova documental e testemunhal confirmou que a condômina Maria Teixeira dos Santos continuava titular de fração ideal e não foi notificada da venda, o que caracteriza preterição do direito de preferência. A alegação de que a afixação de placa de “vende-se” supriria a notificação legal é improcedente, pois o ordenamento jurídico exige comunicação formal e inequívoca, apta a garantir a transparência do negócio e o exercício efetivo do direito de preferência. O prazo decadencial de 180 dias, contado do conhecimento inequívoco da alienação, foi respeitado, uma vez que os autores ajuizaram a ação dentro do prazo e realizaram o depósito judicial do preço constante da escritura. A boa-fé dos alienantes foi afastada por prova testemunhal que evidenciou a intenção deliberada de preterir os condôminos em razão de desavenças pessoais, reforçando a nulidade relativa do ato em relação aos autores. O negócio jurídico é ineficaz em relação aos condôminos preteridos, que podem exercer o direito de adjudicação mediante depósito do valor da venda. O pedido de condenação dos autores por litigância de má-fé é descabido, visto que a ação foi julgada procedente com base em fundamentos legais e fáticos consistentes. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A alienação de fração ideal de imóvel em estado de condomínio pro indiviso, sem notificação formal aos demais condôminos, viola o art. 504 do Código Civil e torna o negócio jurídico ineficaz em relação ao condômino preterido. O aumento da quota-parte de um dos condôminos não extingue o condomínio enquanto não houver divisão formal ou reunião da totalidade das frações em nome de um só proprietário. O direito de preferência deve ser exercido no prazo de 180 dias, contado do conhecimento inequívoco da alienação, mediante depósito do preço pactuado. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 87 e 504; CPC, arts. 85, § 11, e 98, § 3º. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível de n.º 0000458-23.2013.8.05.0268 da comarca de Jacaraci, em que figuram como Apelantes e Apelados MIGUEL TEIXEIRA DOS SANTOS e Outra e MARIA TEIXEIRA DOS SANTOS e Outro, respectivamente. ACORDAM os Senhores Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, e o fazem nos termos do Voto do Relator. Sala das Sessões, de de 2025. DES. PRESIDENTE DES. ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS Relator PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0000458-23.2013.8.05.0268

Órgão Julgador
:
Terceira Câmara Cível

APELANTE: MIGUEL TEIXEIRA DOS SANTOS e outros

Advogado(s)
:
LEANDRO GABRIEL PEREIRA TEIXEIRA

APELADO: MARIA TEIXEIRA DOS SANTOS e outros

Advogado(s)
:
RAMON BALEEIRO SANTOS

ACORDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO PRO INDIVISO. VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL RURAL A TERCEIRO. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO FORMAL AOS DEMAIS CONDÔMINOS. VIOLAÇÃO AO DIREITO DE PREFERÊNCIA. NEGÓCIO INEFICAZ EM RELAÇÃO AO CONDÔMINO PRETERIDO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recurso de Apelação Cível interposto por Miguel Teixeira dos Santos e Almerita Pereira Teixeira contra sentença da 1ª Vara dos Feitos Relativos às Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Jacaraci/BA, que julgou procedente a Ação de Preferência c/c Cancelamento de Escritura Pública e Adjudicação ajuizada por Maria Teixeira dos Santos e Clemente Cândido dos Santos. O pedido dos autores visava o reconhecimento do direito de preferência sobre fração ideal de imóvel rural alienada a terceiro, sem prévia notificação dos demais condôminos, e a adjudicação compulsória do bem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se o imóvel rural objeto da venda permanecia em condomínio pro indiviso, atraindo a incidência do art. 504 do Código Civil; e (ii) estabelecer se a ausência de notificação formal dos condôminos preteridos invalida a alienação e autoriza o exercício do direito de preferência pelos autores.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O art. 504 do Código Civil assegura ao condômino o direito de preferência na alienação de fração ideal de coisa comum indivisa, exigindo prévia notificação com indicação de preço, condições e identidade do comprador.

O imóvel “Lagoa da Catinga”, embora divisível em tese, permanecia juridicamente indiviso, pois não houve partilha formal, divisão física ou extinção do condomínio. O aumento da quota-parte de um dos condôminos não extingue o condomínio nem afasta o direito dos demais.

A prova documental e testemunhal confirmou que a condômina Maria Teixeira dos Santos continuava titular de fração ideal e não foi notificada da venda, o que caracteriza preterição do direito de preferência.

A alegação de que a afixação de placa de “vende-se” supriria a notificação legal é improcedente, pois o ordenamento jurídico exige comunicação formal e inequívoca, apta a garantir a transparência do negócio e o exercício efetivo do direito de preferência.

O prazo decadencial de 180 dias, contado do conhecimento inequívoco da alienação, foi respeitado, uma vez que os autores ajuizaram a ação dentro do prazo e realizaram o depósito judicial do preço constante da escritura.

A boa-fé dos alienantes foi afastada por prova testemunhal que evidenciou a intenção deliberada de preterir os condôminos em razão de desavenças pessoais, reforçando a nulidade relativa do ato em relação aos autores.

O negócio jurídico é ineficaz em relação aos condôminos preteridos, que podem exercer o direito de adjudicação mediante depósito do valor da venda.

O pedido de condenação dos autores por litigância de má-fé é descabido, visto que a ação foi julgada procedente com base em fundamentos legais e fáticos consistentes.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A alienação de fração ideal de imóvel em estado de condomínio pro indiviso, sem notificação formal aos demais condôminos, viola o art. 504 do Código Civil e torna o negócio jurídico ineficaz em relação ao condômino preterido.

O aumento da quota-parte de um dos condôminos não extingue o condomínio enquanto não houver divisão formal ou reunião da totalidade das frações em nome de um só proprietário.

O direito de preferência deve ser exercido no prazo de 180 dias, contado do conhecimento inequívoco da alienação, mediante depósito do preço pactuado.

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 87 e 504; CPC, arts. 85, § 11, e 98, § 3º.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de

Apelação Cível de n.º
0000458-23.2013.8.05.0268
da comarca de
Jacaraci
, em que figuram como Apelante
s
e Apelado
s
MIGUEL TEIXEIRA DOS SANTOS
e Outra

e
MARIA TEIXEIRA DOS SANTOS
e Outro
, respectivamente.

ACORDAM
os Senhores Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em
CONHECER
e
NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO
, e
o fazem nos termos do Voto do Relator.

Sala das Sessões, de de 2025.

DES. PRESIDENTE

DES. ALBERTO RAIMUNDO GOMES DOS SANTOS

Relator

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA