Tribunal: TJBA
Processo: 8000751-49.2019.8.05.0039
Classe: Apelação
Relator(a): RENATO RIBEIRO MARQUES DA COSTA
Órgão julgador: RENATO RIBEIRO MARQUES DA COSTA
Órgão colegiado: 2ª VICE-PRESIDÊNCIA
Data de julgamento: 2025-07-16
Data de publicação: 2025-07-16

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8000751-49.2019.8.05.0039 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: ERIVALDO RODRIGUES LIMA DOS SANTOS e outros (3) Advogado(s): LAZARO LUIS BRITO DA ROCHA, JOSE FERNANDO MARQUES MUNIZ SANTOS, IAGO DO COUTO NERY, LUCAS LIMA RODRIGUES APELADO: MAD EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e outros (3) Advogado(s):IAGO DO COUTO NERY, JOSE FERNANDO MARQUES MUNIZ SANTOS, LAZARO LUIS BRITO DA ROCHA ACORDÃO Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES SIMULTANEAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. IPTU E TAXAS ASSOCIATIVAS. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. RECURSO DA PARTE RÉ DESPROVIDO. RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta em face de sentença que julgou parcialmente procedente o pedido de rescisão contratual por atraso na entrega de loteamento, determinando a restituição integral dos valores pagos pelos compradores e a isenção de taxas associativas e IPTU. No recurso da parte ré, pleiteia-se a retenção de 30% dos valores pagos e a exclusão de encargos atribuídos à loteadora. No recurso dos autores, requer-se a reforma parcial da sentença para condenar a ré ao pagamento de indenização por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a rescisão do contrato e a restituição integral dos valores pagos pelo comprador, com exclusão de IPTU e taxas associativas, devem ser mantidas; (ii) verificar se os compradores fazem jus à indenização por danos morais decorrentes do atraso na entrega do lote. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Configura-se a relação de consumo entre as partes, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor (CDC), nos termos dos artigos 2º e 3º. A alienação fiduciária em garantia ou a venda de lotes urbanos regulada pela Lei nº 6.766/79 não afastam a aplicação das normas protetivas do CDC. 4. O atraso na entrega do loteamento, cujo prazo contratual final era 2016, configurou inadimplemento contratual, uma vez que a obra só foi concluída parcialmente em setembro de 2017, sem comprovação de efetiva entrega aos compradores até 2019. O atraso enseja a rescisão do contrato com devolução integral dos valores pagos, em conformidade com o artigo 475 do Código Civil e a Súmula 543 do STJ. 5. Quanto à responsabilidade pelos encargos incidentes sobre o imóvel, como IPTU e taxas associativas, esta recai sobre a construtora até a entrega efetiva do lote ao comprador em condições de uso. Antes disso, o comprador não pode usufruir do bem, devendo ser isento de tais encargos. Este entendimento encontra respaldo em precedentes do STJ e tribunais estaduais. 6. A cláusula contratual que permite a prorrogação indefinida do prazo de entrega com base na Lei nº 6.766/79 é abusiva, nos termos do artigo 51, inciso IV, do CDC, pois coloca o consumidor em desvantagem exagerada e viola os princípios da boa-fé e da transparência. 7. O juízo de primeiro grau determinou corretamente a incidência de juros de mora desde a citação, conforme entendimento pacificado do STJ para hipóteses de responsabilidade contratual. 8. O atraso na entrega do imóvel, além do prazo contratualmente previsto, não se trata de mero descumprimento contratual, mas de violação significativa da legítima expectativa dos autores, que comprometeram recursos financeiros e não puderam usufruir do bem no prazo ajustado. Essa situação supera o plano dos aborrecimentos cotidianos e gera abalo emocional passível de reparação moral. 9. A fixação do valor da indenização por danos morais deve observar os princípios da proporcionalidade e razoabilidade, evitando o enriquecimento sem causa da vítima e, ao mesmo tempo, cumprindo função pedagógica e compensatória. No caso, o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) revela-se adequado para reparar os transtornos sofridos, sem gerar desequilíbrio entre as partes. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso da construtora desprovido. Recurso dos autores parcialmente provido para fixar indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00. Tese de julgamento: 1.Configurado o atraso na entrega de loteamento urbano, é cabível a rescisão do contrato por culpa exclusiva da construtora, com restituição integral e imediata dos valores pagos pelos compradores, conforme a Súmula 543 do STJ. 2. A construtora é responsável pelos encargos incidentes sobre o lote, como IPTU e taxas associativas, até a entrega efetiva do imóvel em condições de uso pelo comprador. 3.Cláusulas contratuais que permitem prorrogação indefinida do prazo de entrega são abusivas e violam os princípios da boa-fé objetiva e da proteção ao consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor. 4. O atraso expressivo na entrega de imóvel gera dano moral indenizável, considerando a relevância do direito à moradia e os transtornos experimentados pelo consumidor. Dispositivos relevantes citados: Código de Defesa do Consumidor, arts. 2º, 3º, 6º, VI, e 51, IV; Código Civil, art. 475; Código de Processo Civil, art. 85, § 11; STJ, Súmula 543. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1719574/SP; TJ-BA, Apelação nº 05091519020158050001; TJ-SP, Apelação nº 1001585-26.2020.8.26.0372; TJRS, Apelação Cível nº 70083639823. Vistos, examinados, relatados e discutidos os presentes autos de apelação cível n.º 8000751-49.2019.8.05.0039, tendo como apelantes/ apelados, ERIVALDO RODRIGUES LIMA DOS SANTOS e outros e MAD EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e outro ACORDAM os Desembargadores componentes da Quinta Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em conhecer e negar provimento ao recurso das rés e conhecer e dar parcial provimento ao recurso dos autores, conforme voto do Relator. Sala de Sessões, de de 2024. Presidente Relatora Procurador(a) de Justiça RM02

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quinta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8000751-49.2019.8.05.0039

Órgão Julgador
:
Quinta Câmara Cível

APELANTE: ERIVALDO RODRIGUES LIMA DOS SANTOS e outros (3)

Advogado(s)
:
LAZARO LUIS BRITO DA ROCHA, JOSE FERNANDO MARQUES MUNIZ SANTOS, IAGO DO COUTO NERY, LUCAS LIMA RODRIGUES

APELADO: MAD EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e outros (3)

Advogado(s)
:
IAGO DO COUTO NERY, JOSE FERNANDO MARQUES MUNIZ SANTOS, LAZARO LUIS BRITO DA ROCHA

ACORDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES SIMULTANEAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. IPTU E TAXAS ASSOCIATIVAS. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. RECURSO DA PARTE RÉ DESPROVIDO. RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta em face de sentença que julgou parcialmente procedente o pedido de rescisão contratual por atraso na entrega de loteamento, determinando a restituição integral dos valores pagos pelos compradores e a isenção de taxas associativas e IPTU. No recurso da parte ré, pleiteia-se a retenção de 30% dos valores pagos e a exclusão de encargos atribuídos à loteadora. No recurso dos autores, requer-se a reforma parcial da sentença para condenar a ré ao pagamento de indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a rescisão do contrato e a restituição integral dos valores pagos pelo comprador, com exclusão de IPTU e taxas associativas, devem ser mantidas;

(ii) verificar se os compradores fazem jus à indenização por danos morais decorrentes do atraso na entrega do lote.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Configura-se a relação de consumo entre as partes, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor (CDC), nos termos dos artigos 2º e 3º. A alienação fiduciária em garantia ou a venda de lotes urbanos regulada pela Lei nº 6.766/79 não afastam a aplicação das normas protetivas do CDC.

4. O atraso na entrega do loteamento, cujo prazo contratual final era 2016, configurou inadimplemento contratual, uma vez que a obra só foi concluída parcialmente em setembro de 2017, sem comprovação de efetiva entrega aos compradores até 2019. O atraso enseja a rescisão do contrato com devolução integral dos valores pagos, em conformidade com o artigo 475 do Código Civil e a Súmula 543 do STJ.

5. Quanto à responsabilidade pelos encargos incidentes sobre o imóvel, como IPTU e taxas associativas, esta recai sobre a construtora até a entrega efetiva do lote ao comprador em condições de uso. Antes disso, o comprador não pode usufruir do bem, devendo ser isento de tais encargos. Este entendimento encontra respaldo em precedentes do STJ e tribunais estaduais.

6.

A cláusula contratual que permite a prorrogação indefinida do prazo de entrega com base na Lei nº 6.766/79 é abusiva, nos termos do artigo 51, inciso IV, do CDC, pois coloca o consumidor em desvantagem exagerada e viola os princípios da boa-fé e da transparência.

7. O juízo de primeiro grau determinou corretamente a incidência de juros de mora desde a citação, conforme entendimento pacificado do STJ para hipóteses de responsabilidade contratual.

8. O atraso na entrega do imóvel, além do prazo contratualmente previsto, não se trata de mero descumprimento contratual, mas de violação significativa da legítima expectativa dos autores, que comprometeram recursos financeiros e não puderam usufruir do bem no prazo ajustado. Essa situação supera o plano dos aborrecimentos cotidianos e gera abalo emocional passível de reparação moral.

9. A fixação do valor da indenização por danos morais deve observar os princípios da proporcionalidade e razoabilidade, evitando o enriquecimento sem causa da vítima e, ao mesmo tempo, cumprindo função pedagógica e compensatória. No caso, o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) revela-se adequado para reparar os transtornos sofridos, sem gerar desequilíbrio entre as partes.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso da construtora desprovido. Recurso dos autores parcialmente provido para fixar indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00.

Tese de julgamento
:

1.Configurado o atraso na entrega de loteamento urbano, é cabível a rescisão do contrato por culpa exclusiva da construtora, com restituição integral e imediata dos valores pagos pelos compradores, conforme a Súmula 543 do STJ.

2. A construtora é responsável pelos encargos incidentes sobre o lote, como IPTU e taxas associativas, até a entrega efetiva do imóvel em condições de uso pelo comprador.

3.Cláusulas contratuais que permitem prorrogação indefinida do prazo de entrega são abusivas e violam os princípios da boa-fé objetiva e da proteção ao consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor.

4. O atraso expressivo na entrega de imóvel gera dano moral indenizável, considerando a relevância do direito à moradia e os transtornos experimentados pelo consumidor.

Dispositivos relevantes citados
: Código de Defesa do Consumidor, arts. 2º, 3º, 6º, VI, e 51, IV; Código Civil, art. 475; Código de Processo Civil, art. 85, § 11; STJ, Súmula 543.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no REsp 1719574/SP; TJ-BA, Apelação nº 05091519020158050001; TJ-SP, Apelação nº 1001585-26.2020.8.26.0372; TJRS, Apelação Cível nº 70083639823.

Vistos, examinados, relatados e discutidos os presentes autos de apelação cível n.º
8000751-49.2019.8.05.0039,
tendo como apelantes/ apelados,
ERIVALDO RODRIGUES LIMA DOS SANTOS e outros e MAD EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e outro

ACORDAM
os Desembargadores componentes da Quinta Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em
conhecer e negar provimento ao recurso das rés e conhecer e dar parcial provimento ao recurso dos autores,
conforme voto do Relator.

Sala de Sessões, de de 2024.

Presidente

Relatora

Procurador(a) de Justiça

RM02