Tribunal: TJBA
Processo: 0326980-39.2013.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): MARTA MOREIRA SANTANA
Órgão julgador: MARTA MOREIRA SANTANA
Órgão colegiado: 2ª VICE-PRESIDÊNCIA
Data de julgamento: 2025-06-18
Data de publicação: 2025-06-18

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0326980-39.2013.8.05.0001 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: BNI BALTICO DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA e outros (2) Advogado(s): THIAGO MAHFUZ VEZZI, HENRIQUE BORGES GUIMARAES NETO, MARCIO BESERRA GUIMARAES APELADO: RENATA ALVES GONCALVES e outros (2) Advogado(s):HENRIQUE BORGES GUIMARAES NETO, MARCIO BESERRA GUIMARAES, THIAGO MAHFUZ VEZZI ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. INADIMPLEMENTO DAS VENDEDORAS. INVERSÃO INTEGRAL DA CLÁUSULA PENAL. INCIDÊNCIA DE MULTA E JUROS MORATÓRIOS MENSAL SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO IMÓVEL. SIMETRIA CONTRATUAL. VALOR DE MERCADO COMO BASE DE CÁLCULO. PROVIMENTO PARCIAL. I. Caso em exame Apelação interposta por adquirente de unidade habitacional contra sentença que julgou parcialmente procedente ação ordinária para rescisão de contrato de promessa de compra e venda, restituição de valores pagos, aplicação parcial da cláusula penal e indenização por danos morais, diante do atraso na entrega da obra. Apelação da autora busca a integral aplicação da cláusula penal — incluindo juros moratórios mensais de 1% — e a adoção do valor atualizado do imóvel como base de cálculo, em observância aos Temas 970, 971 e 996 do STJ. II. Questão em discussão Determinar se, nos casos de mora do vendedor, a cláusula penal moratória prevista para o inadimplemento do comprador pode ser invertida de forma integral, incluindo multa e juros moratórios. Avaliar se o valor de mercado atualizado do imóvel deve ser adotado como base de cálculo das penalidades de mora, em substituição ao valor efetivamente pago pela autora. Examinar a conformidade da sentença com os precedentes obrigatórios do Superior Tribunal de Justiça (Temas 970, 971 e 996). III. Razões de decidir A jurisprudência do STJ admite a inversão da cláusula penal moratória em favor do comprador prejudicado pelo atraso na entrega do imóvel, com fundamento na teoria do equilíbrio contratual (Tema 971/STJ). A pena convencionada para o inadimplemento do comprador deve ser aplicada ao vendedor, em igualdade de condições, quando for ele o causador da mora. A aplicação parcial da cláusula penal, apenas quanto à multa, resulta em desvantagem excessiva ao consumidor, frustrando o equilíbrio contratual. A inclusão dos juros moratórios mensais, além da multa, está prevista expressamente em diversos contratos como penalidade em caso de inadimplemento, devendo ser replicada contra o vendedor inadimplente. A base de cálculo das penalidades deve refletir o valor total do bem, pois o dano decorre da indisponibilidade da coisa prometida, e não apenas dos valores já quitados. O valor pago pode representar pequena fração do imóvel, tornando irrisória a indenização se adotado como base de cálculo. A adoção do valor atualizado do imóvel corrige distorções e assegura a efetividade da penalidade. O índice INPC é adequado à atualização do valor do imóvel no período de mora. O cálculo das penalidades deve ser feito desde o término do prazo de tolerância contratual até a data da sentença que decretou a rescisão. A manutenção da distribuição da sucumbência se justifica em razão do acolhimento parcial do apelo, mantendo-se os percentuais fixados na origem. Inviável a fixação de honorários recursais, pois a situação não se enquadra nas hipóteses previstas pelo § 11 do art. 85 do CPC. IV. Dispositivo e tese Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: "1. É legítima a inversão integral da cláusula penal moratória em desfavor do vendedor inadimplente, incluindo multa de 2% e juros moratórios de 1% ao mês. A base de cálculo das penalidades contratuais deve ser o valor atualizado do imóvel, e não apenas os valores pagos. O período de incidência das penalidades vai do término do prazo contratual acrescido da tolerância até a data da sentença que declarou a rescisão contratual." Dispositivos legais relevantes citados: CC, arts. 389, 395, 927; CPC, art. 489; CDC, arts. 6º, VI, e 51. Jurisprudência relevante citada: STJ, Temas 970, 971 e 996; TJ-SP, Apelação Cível nº 1024721-14.2015.8.26.0506; TJ-GO, Apelação Cível nº 5607716-27.2021.8.09.0051. Vistos, relatados e discutidos estes autos da apelação cível de nº 0326980-39.2013.8.05.0001, de Salvador, em que figuram como apelante e apelada as partes acima nominadas. Acordam os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER e DAR PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO para reformar a sentença de primeiro grau (ID 58361986) na parte relativa à inversão da cláusula penal, e, consequentemente, condenar as rés BNI BALTICO DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA e PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES a pagar à autora indenização pela mora na entrega do imóvel, equivalente à inversão da cláusula penal moratória, a qual deverá incidir à razão de 2% (dois por cento) de multa e 1% (um por cento) de juros moratórios ao mês, calculados sobre o valor atualizado do imóvel (utilizando-se o INPC como índice de correção monetária), com incidência a partir do término do prazo de tolerância contratual (dezembro de 2010 + 180 dias) até a data da prolação da sentença (06/04/2021), nos termos do voto da eminente Relatora. Sala de sessões, data lançada no sistema. Presidente MARTA MOREIRA SANTANA Juíza Substituta de 2º Grau Relatora Procurador(a) de Justiça

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0326980-39.2013.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

APELANTE: BNI BALTICO DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA e outros (2)

Advogado(s)
:
THIAGO MAHFUZ VEZZI, HENRIQUE BORGES GUIMARAES NETO, MARCIO BESERRA GUIMARAES

APELADO: RENATA ALVES GONCALVES e outros (2)

Advogado(s)
:
HENRIQUE BORGES GUIMARAES NETO, MARCIO BESERRA GUIMARAES, THIAGO MAHFUZ VEZZI

ACORDÃO

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. INADIMPLEMENTO DAS VENDEDORAS. INVERSÃO INTEGRAL DA CLÁUSULA PENAL. INCIDÊNCIA DE MULTA E JUROS MORATÓRIOS MENSAL SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO IMÓVEL. SIMETRIA CONTRATUAL. VALOR DE MERCADO COMO BASE DE CÁLCULO. PROVIMENTO PARCIAL.

I. Caso em exame

Apelação interposta por adquirente de unidade habitacional contra sentença que julgou parcialmente procedente ação ordinária para rescisão de contrato de promessa de compra e venda, restituição de valores pagos, aplicação parcial da cláusula penal e indenização por danos morais, diante do atraso na entrega da obra.

Apelação da autora busca a integral aplicação da cláusula penal — incluindo juros moratórios mensais de 1% — e a adoção do valor atualizado do imóvel como base de cálculo, em observância aos Temas 970, 971 e 996 do STJ.

II. Questão em discussão

Determinar se, nos casos de mora do vendedor, a cláusula penal moratória prevista para o inadimplemento do comprador pode ser invertida de forma integral, incluindo multa e juros moratórios.

Avaliar se o valor de mercado atualizado do imóvel deve ser adotado como base de cálculo das penalidades de mora, em substituição ao valor efetivamente pago pela autora.

Examinar a conformidade da sentença com os precedentes obrigatórios do Superior Tribunal de Justiça (Temas 970, 971 e 996).

III. Razões de decidir

A jurisprudência do STJ admite a inversão da cláusula penal moratória em favor do comprador prejudicado pelo atraso na entrega do imóvel, com fundamento na teoria do equilíbrio contratual (Tema 971/STJ).

A pena convencionada para o inadimplemento do comprador deve ser aplicada ao vendedor, em igualdade de condições, quando for ele o causador da mora.

A aplicação parcial da cláusula penal, apenas quanto à multa, resulta em desvantagem excessiva ao consumidor, frustrando o equilíbrio contratual.

A inclusão dos juros moratórios mensais, além da multa, está prevista expressamente em diversos contratos como penalidade em caso de inadimplemento, devendo ser replicada contra o vendedor inadimplente.

A base de cálculo das penalidades deve refletir o valor total do bem, pois o dano decorre da indisponibilidade da coisa prometida, e não apenas dos valores já quitados.

O valor pago pode representar pequena fração do imóvel, tornando irrisória a indenização se adotado como base de cálculo.

A adoção do valor atualizado do imóvel corrige distorções e assegura a efetividade da penalidade.

O índice INPC é adequado à atualização do valor do imóvel no período de mora.

O cálculo das penalidades deve ser feito desde o término do prazo de tolerância contratual até a data da sentença que decretou a rescisão.

A manutenção da distribuição da sucumbência se justifica em razão do acolhimento parcial do apelo, mantendo-se os percentuais fixados na origem.

Inviável a fixação de honorários recursais, pois a situação não se enquadra nas hipóteses previstas pelo § 11 do art. 85 do CPC.

IV. Dispositivo e tese

Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento:
"1. É legítima a inversão integral da cláusula penal moratória em desfavor do vendedor inadimplente, incluindo multa de 2% e juros moratórios de 1% ao mês.

A base de cálculo das penalidades contratuais deve ser o valor atualizado do imóvel, e não apenas os valores pagos.

O período de incidência das penalidades vai do término do prazo contratual acrescido da tolerância até a data da sentença que declarou a rescisão contratual."

Dispositivos legais relevantes citados: CC, arts. 389, 395, 927; CPC, art. 489; CDC, arts. 6º, VI, e 51.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Temas 970, 971 e 996; TJ-SP, Apelação Cível nº 1024721-14.2015.8.26.0506; TJ-GO, Apelação Cível nº 5607716-27.2021.8.09.0051.

Vistos, relatados e discutidos estes autos da apelação cível de
nº
0326980-39.2013.8.05.0001
, de Salvador, em que figuram como apelante e apelada as partes acima nominadas.

Acordam os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade,
em CONHECER e
DAR PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO

para reformar a sentença de primeiro grau (ID 58361986) na parte relativa à inversão da cláusula penal, e, consequentemente, condenar as rés BNI BALTICO DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA e PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES a pagar à autora indenização pela mora na entrega do imóvel, equivalente à inversão da cláusula penal moratória, a qual deverá incidir à razão de 2% (dois por cento) de multa e 1% (um por cento) de juros moratórios ao mês, calculados sobre o valor atualizado do imóvel (utilizando-se o INPC como índice de correção monetária), com incidência a partir do término do prazo de tolerância contratual (dezembro de 2010 + 180 dias) até a data da prolação da sentença (06/04/2021)
, nos termos do voto da eminente Relatora.

Sala de sessões, data lançada no sistema.

Presidente

MARTA MOREIRA SANTANA

Juíza Substituta de 2º Grau

Relatora

Procurador(a) de Justiça