Tribunal: TJBA
Processo: 0520724-28.2015.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): RENATO RIBEIRO MARQUES DA COSTA
Órgão julgador: RENATO RIBEIRO MARQUES DA COSTA
Órgão colegiado: 2ª VICE-PRESIDÊNCIA
Data de julgamento: 2025-09-10
Data de publicação: 2025-09-10

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0520724-28.2015.8.05.0001 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: PARQUE MILENIO II EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros Advogado(s): LEANDRO VILASBOAS BORGES, MAURICIO BRITO PASSOS SILVA APELADO: JOSE CARLOS SILVA SORIANO Advogado(s):CAMILA CARDOSO LUZ SOUSA ACORDÃO Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. FORTUITO INTERNO. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DA CONSTRUTORA. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. LUCROS CESSANTES NÃO CUMULÁVEIS COM MULTA COMPENSATÓRIA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta por construtora contra sentença que declarou a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, determinou a devolução integral dos valores pagos pelo comprador e impôs multa compensatória pelo atraso na entrega do bem. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se o atraso na entrega do imóvel caracteriza inadimplemento contratual imputável à construtora, afastando-se a alegação de caso fortuito ou força maior; (ii) estabelecer se a cláusula penal prevista unilateralmente em desfavor do consumidor pode ser invertida em benefício deste, em conformidade com o Tema 971 do STJ; e (iii) determinar se a multa compensatória prevista no contrato afasta a possibilidade de cumulação com lucros cessantes, conforme o Tema 970 do STJ. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O atraso na entrega do empreendimento caracteriza inadimplemento contratual da construtora, não havendo comprovação de fortuito externo ou força maior que justificasse a mora. O risco da atividade é inerente ao fornecedor, nos termos do art. 14 do CDC. 4. A cláusula penal prevista no contrato apenas para o inadimplemento do comprador pode ser invertida em favor do consumidor quando há descumprimento por parte da construtora, conforme fixado no Tema 971 do STJ. 5. A cláusula penal compensatória estipulada em montante suficiente para reparar os prejuízos do comprador afasta a possibilidade de cumulação com lucros cessantes, conforme o Tema 970 do STJ. 6. A rescisão do contrato por culpa exclusiva da construtora impõe a restituição integral dos valores pagos pelo comprador, conforme entendimento consolidado na Súmula 543 do STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. O atraso na entrega do imóvel configura inadimplemento contratual da construtora, salvo comprovação de fortuito externo ou força maior. 2. Em contratos de adesão, a cláusula penal estipulada unilateralmente em desfavor do consumidor pode ser invertida para incidir contra a construtora inadimplente. (Tema 971, STJ) 3. A multa compensatória fixada no contrato afasta a possibilidade de cumulação com lucros cessantes se for suficiente para reparar os danos do consumidor. 4. Nos contratos submetidos ao CDC, a rescisão por culpa da construtora impõe a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelo comprador. Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2º, 3º e 14; CC, art. 405; CPC, art. 85, § 11º. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 2.167.902/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 13/2/2023, DJe 15/2/2023; STJ, Súmula 543; STJ, Tema 970; STJ, Tema 971; TJ-SP, Apelação Cível 1025103-38.2023.8.26.0405, Rel. Marcondes D'Angelo, j. 07/06/2024; TJ-MG, AC 10000180147100003, Rel. Roberto Apolinário de Castro, j. 02/06/2022. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0520724-28.2015.8.05.0001, em que são Apelantes PARQUE MILÊNIO II EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e FR BRASIL IMÓVEIS LTDA. EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL e Apelado JOSÉ CARLOS SILVA SORIANO. Acordam os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Quinta Câmara Cível, do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em negar provimento ao apelo, nos termos das razões a seguir expendidas. RM07

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quinta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0520724-28.2015.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Quinta Câmara Cível

APELANTE: PARQUE MILENIO II EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros

Advogado(s)
:
LEANDRO VILASBOAS BORGES, MAURICIO BRITO PASSOS SILVA

APELADO: JOSE CARLOS SILVA SORIANO

Advogado(s)
:
CAMILA CARDOSO LUZ SOUSA

ACORDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. FORTUITO INTERNO. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DA CONSTRUTORA. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. LUCROS CESSANTES NÃO CUMULÁVEIS COM MULTA COMPENSATÓRIA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta por construtora contra sentença que declarou a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, determinou a devolução integral dos valores pagos pelo comprador e impôs multa compensatória pelo atraso na entrega do bem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há três questões em discussão: (i) definir se o atraso na entrega do imóvel caracteriza inadimplemento contratual imputável à construtora, afastando-se a alegação de caso fortuito ou força maior; (ii) estabelecer se a cláusula penal prevista unilateralmente em desfavor do consumidor pode ser invertida em benefício deste, em conformidade com o Tema 971 do STJ; e (iii) determinar se a multa compensatória prevista no contrato afasta a possibilidade de cumulação com lucros cessantes, conforme o Tema 970 do STJ.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O atraso na entrega do empreendimento caracteriza inadimplemento contratual da construtora, não havendo comprovação de fortuito externo ou força maior que justificasse a mora. O risco da atividade é inerente ao fornecedor, nos termos do art. 14 do CDC.

4. A cláusula penal prevista no contrato apenas para o inadimplemento do comprador pode ser invertida em favor do consumidor quando há descumprimento por parte da construtora, conforme fixado no Tema 971 do STJ.

5. A cláusula penal compensatória estipulada em montante suficiente para reparar os prejuízos do comprador afasta a possibilidade de cumulação com lucros cessantes, conforme o Tema 970 do STJ.

6. A rescisão do contrato por culpa exclusiva da construtora impõe a restituição integral dos valores pagos pelo comprador, conforme entendimento consolidado na Súmula 543 do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7
. Recurso
des
provido.

Tese de julgamento
:

1.
O atraso na entrega do imóvel configura inadimplemento contratual da construtora, salvo comprovação de fortuito externo ou força maior.

2. Em contratos de adesão, a cláusula penal estipulada unilateralmente em desfavor do consumidor pode ser invertida para incidir contra a construtora inadimplente.
(Tema 971, STJ)

3. A multa compensatória fixada no contrato afasta a possibilidade de cumulação com lucros cessantes se for suficiente para reparar os danos do consumidor.

4. Nos contratos submetidos ao CDC, a rescisão por culpa da construtora impõe a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelo comprador.

Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2º, 3º e 14; CC, art. 405; CPC, art. 85, § 11º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 2.167.902/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 13/2/2023, DJe 15/2/2023; STJ, Súmula 543; STJ, Tema 970; STJ, Tema 971; TJ-SP, Apelação Cível 1025103-38.2023.8.26.0405, Rel. Marcondes D'Angelo, j. 07/06/2024; TJ-MG, AC 10000180147100003, Rel. Roberto Apolinário de Castro, j. 02/06/2022.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Apelação Cível nº 0
52
0
72
4-
28
.201
5
.8.05.0
001
, em que são Apelantes
PARQUE MILÊNIO II
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e FR BRASIL IMÓVEIS LTDA. EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL
e Apelado
JOSÉ CARLOS SILVA SORIANO
.

Acordam os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Quinta Câmara Cível, do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia,
em negar provimento ao apelo,
nos termos das razões a seguir expendidas.

RM07