Tribunal: TJBA
Processo: 0339149-82.2018.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): MARIA DE FATIMA SILVA CARVALHO
Órgão julgador: MARIA DE FATIMA SILVA CARVALHO
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-07-15
Data de publicação: 2025-07-15

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0339149-82.2018.8.05.0001 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA Advogado(s): FABIO PIRES DA SILVA APELADO: CONDOMINIO SALVADOR PRIME Advogado(s):LIVIA LEONOR FREITAS FREIRE, MARIANA FREIRE DE ANDRADE ACORDÃO DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE. COTAS CONDOMINIAIS. PARCELAS VINCENDAS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONVENCIONAIS. EXECUÇÃO. CERTEZA E LIQUIDEZ DO TÍTULO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME APELAÇÃO CÍVEL interposta por SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. em face da sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador - BA, que julgou IMPROCEDENTES os EMBARGOS À EXECUÇÃO. A embargante alegou ilegitimidade passiva, sob o fundamento de que a unidade condominial objeto da cobrança foi prometida à venda a terceiro, sendo este o responsável pelo pagamento das cotas condominiais. A sentença afastou a alegada ilegitimidade passiva e reconheceu a higidez do título executivo extrajudicial, mantendo a execução. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO Saber se a parte apelante possui legitimidade passiva para responder pela execução das cotas condominiais relativas ao imóvel prometido à venda. Saber se a execução é válida diante dos documentos apresentados pelo condomínio. Saber se a cobrança de parcelas vincendas compromete a liquidez do título. Saber se a incidência de honorários advocatícios convencionais caracteriza cobrança excessiva. III. RAZÕES DE DECIDIR A responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais permanece com o promitente vendedor até que haja a efetiva imissão do adquirente na posse do imóvel, com ciência do condomínio. No caso concreto, a parte apelante não demonstrou que o promissário comprador assumiu a posse do imóvel, razão pela qual persiste sua responsabilidade pelo débito condominial. O art. 784, X, do CPC, estabelece que as contribuições ordinárias e extraordinárias do condomínio constituem título executivo extrajudicial, desde que documentalmente comprovadas, condição atendida nos autos. A convenção condominial pode prever a incidência de honorários advocatícios convencionais, sendo sua cobrança lícita desde que respeitados os limites pactuados, não caracterizando bis in idem. A execução de parcelas vincendas é admitida pelo art. 323 do CPC, pois o inadimplemento sucessivo reforça a exigibilidade do crédito, não comprometendo a liquidez do título. Precedente jurisprudencial: "AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. DECISÃO QUE REJEITOU O PEDIDO DE INCLUSÃO DAS PARCELAS VINCENDAS NA EXECUÇÃO. INCONFORMISMO DO EXEQUENTE. ACOLHIMENTO. POSSIBILIDADE DE INCLUSÃO DAS COTAS CONDOMINIAIS VENCIDAS E NÃO PAGAS NO CURSO DO PROCESSO. PRESTAÇÕES PERIÓDICAS E DE TRATO SUCESSIVO EXIGÍVEIS ENQUANTO DURAR A EXECUÇÃO. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA DO DISPOSTO NO ART. 323 DO CPC, AUTORIZADA PELO PARÁGRAFO Único DO ART. 771 DO MESMO ESTATUTO. EXEGESE DO ART. 786, PARÁGRAFO Único, DO CPC. PROVIDÊNCIA QUE NÃO É CAPAZ DE AFASTAR A CERTEZA, LIQUIDEZ E EXIGIBILIDADE DO DÉBITO, PRIVILEGIANDO A CELERIDADE E A ECONOMIA PROCESSUAL. PRECEDENTES. DECISÃO REFORMADA. RECURSO PROVIDO. (TJ-SP - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 2160455-02.2023.8.26.0000 CAMPINAS, RELATOR.: RÔMOLO RUSSO, DATA DE JULGAMENTO: 13/10/2023, 34ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, DATA DE PUBLICAÇÃO: 13/10/2023)." IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida em todos os seus termos. Tese de julgamento: "A responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais permanece com o promitente vendedor até que haja a efetiva imissão do adquirente na posse do imóvel, com ciência do condomínio. A execução de parcelas vincendas é possível quando decorrente de relação jurídica contínua, não comprometendo a liquidez do título. A cobrança de honorários advocatícios convencionais é válida desde que respeitados os limites estipulados na convenção condominial." Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 323, 771, parágrafo único, 784, X, e 786, parágrafo único. Jurisprudência relevante citada: TJ-SP - Agravo de Instrumento: 2160455-02.2023.8.26.0000 Campinas, Relator: Rômolo Russo, Data de Julgamento: 13/10/2023, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/10/2023. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível n. 0339149-82.2018.8.05.0001, originária da Comarca de Salvador-BA, apelante SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA. e apelado CONDOMINIO SALVADOR PRIME. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto desta Relatora.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0339149-82.2018.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

APELANTE: SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA

Advogado(s)
:
FABIO PIRES DA SILVA

APELADO: CONDOMINIO SALVADOR PRIME

Advogado(s)
:
LIVIA LEONOR FREITAS FREIRE, MARIANA FREIRE DE ANDRADE

ACORDÃO

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE. COTAS CONDOMINIAIS. PARCELAS VINCENDAS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONVENCIONAIS. EXECUÇÃO. CERTEZA E LIQUIDEZ DO TÍTULO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

APELAÇÃO CÍVEL interposta por SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. em face da sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador - BA, que julgou IMPROCEDENTES os EMBARGOS À EXECUÇÃO.

A embargante alegou ilegitimidade passiva, sob o fundamento de que a unidade condominial objeto da cobrança foi prometida à venda a terceiro, sendo este o responsável pelo pagamento das cotas condominiais.

A sentença afastou a alegada ilegitimidade passiva e reconheceu a higidez do título executivo extrajudicial, mantendo a execução.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

Saber se a parte apelante possui legitimidade passiva para responder pela execução das cotas condominiais relativas ao imóvel prometido à venda.

Saber se a execução é válida diante dos documentos apresentados pelo condomínio.

Saber se a cobrança de parcelas vincendas compromete a liquidez do título.

Saber se a incidência de honorários advocatícios convencionais caracteriza cobrança excessiva.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais permanece com o promitente vendedor até que haja a efetiva imissão do adquirente na posse do imóvel, com ciência do condomínio.

No caso concreto, a parte apelante não demonstrou que o promissário comprador assumiu a posse do imóvel, razão pela qual persiste sua responsabilidade pelo débito condominial.

O art. 784, X, do CPC, estabelece que as contribuições ordinárias e extraordinárias do condomínio constituem título executivo extrajudicial, desde que documentalmente comprovadas, condição atendida nos autos.

A convenção condominial pode prever a incidência de honorários advocatícios convencionais, sendo sua cobrança lícita desde que respeitados os limites pactuados, não caracterizando bis in idem.

A execução de parcelas vincendas é admitida pelo art. 323 do CPC, pois o inadimplemento sucessivo reforça a exigibilidade do crédito, não comprometendo a liquidez do título.

Precedente jurisprudencial:

"AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. DECISÃO QUE REJEITOU O PEDIDO DE INCLUSÃO DAS PARCELAS VINCENDAS NA EXECUÇÃO. INCONFORMISMO DO EXEQUENTE. ACOLHIMENTO. POSSIBILIDADE DE INCLUSÃO DAS COTAS CONDOMINIAIS VENCIDAS E NÃO PAGAS NO CURSO DO PROCESSO. PRESTAÇÕES PERIÓDICAS E DE TRATO SUCESSIVO EXIGÍVEIS ENQUANTO DURAR A EXECUÇÃO. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA DO DISPOSTO NO ART. 323 DO CPC, AUTORIZADA PELO PARÁGRAFO Único DO ART. 771 DO MESMO ESTATUTO. EXEGESE DO ART. 786, PARÁGRAFO Único, DO CPC. PROVIDÊNCIA QUE NÃO É CAPAZ DE AFASTAR A CERTEZA, LIQUIDEZ E EXIGIBILIDADE DO DÉBITO, PRIVILEGIANDO A CELERIDADE E A ECONOMIA PROCESSUAL. PRECEDENTES. DECISÃO REFORMADA. RECURSO PROVIDO. (TJ-SP - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 2160455-02.2023.8.26.0000 CAMPINAS, RELATOR.: RÔMOLO RUSSO, DATA DE JULGAMENTO: 13/10/2023, 34ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, DATA DE PUBLICAÇÃO: 13/10/2023)."

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida em todos os seus termos.

Tese de julgamento: "A responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais permanece com o promitente vendedor até que haja a efetiva imissão do adquirente na posse do imóvel, com ciência do condomínio. A execução de parcelas vincendas é possível quando decorrente de relação jurídica contínua, não comprometendo a liquidez do título. A cobrança de honorários advocatícios convencionais é válida desde que respeitados os limites estipulados na convenção condominial."

Dispositivos relevantes citados:

CPC, art. 323, 771, parágrafo único, 784, X, e 786, parágrafo único.

Jurisprudência relevante citada:

TJ-SP - Agravo de Instrumento: 2160455-02.2023.8.26.0000 Campinas, Relator: Rômolo Russo, Data de Julgamento: 13/10/2023, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/10/2023.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível n. 0339149-82.2018.8.05.0001, originária da Comarca de Salvador-BA, apelante SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA. e apelado CONDOMINIO SALVADOR PRIME.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto desta Relatora.