Tribunal: TJBA
Processo: 8040986-36.2023.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): MARCELO SILVA BRITTO
Órgão julgador: MARCELO SILVA BRITTO
Órgão colegiado: QUARTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-08-15
Data de publicação: 2025-08-15

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quarta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8040986-36.2023.8.05.0001 Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível APELANTE: URBAMAIS PROPERTIES E PARTICIPACOES S.A. Advogado(s): THIAGO DA COSTA E SILVA LOTT APELADO: JODENILTON DOS SANTOS QUEIROZ Advogado(s):IUCARA CILEA SOUZA DA SILVA, INDIARA NASCIMENTO DA CRUZ ACORDÃO Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO UNILATERAL INDEVIDA. AUSÊNCIA DE PRÉVIA CONSTITUIÇÃO EM MORA. EMISSÃO DE BOLETO APÓS SUPOSTA RESCISÃO. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. IMÓVEL VENDIDO A TERCEIRO. DESCUMPRIMENTO DE ORDEM JUDICIAL. MANUTENÇÃO DAS ASTREINTES. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Ação ordinária julgada parcialmente procedente para declarar nula a rescisão unilateral de contrato de compra e venda de imóvel e condenar a ré ao pagamento de astreintes no valor de R$ 50.000,00 por descumprimento de ordem judicial. A empresa ré apelou alegando a legitimidade da rescisão contratual diante da inadimplência do autor, a impossibilidade de manutenção do contrato devido à venda do imóvel a terceiros e o caráter excessivo das astreintes fixadas. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se: (i) a rescisão unilateral do contrato de compra e venda imobiliária realizada pela apelante foi válida; (ii) a alegação de venda do imóvel a terceiros impossibilita o cumprimento da decisão judicial que determinou a manutenção do contrato; e (iii) as astreintes fixadas na sentença são devidas e proporcionais. III. Razões de decidir 3. A rescisão unilateral do contrato é inválida, pois não houve a prévia constituição em mora do adquirente nos termos do art. 32 da Lei nº 6.766/1979, que exige a intimação do devedor pelo Oficial do Registro de Imóveis ou por outros meios formais para satisfazer as prestações vencidas. 4. A emissão de boleto com vencimento em janeiro de 2023, após a suposta rescisão, configura comportamento contraditório da apelante, violando o princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil) e a vedação ao "venire contra factum proprium", gerando no apelado a legítima expectativa de manutenção do contrato. 5. A alegação de impossibilidade de cumprimento da ordem judicial em razão da venda do imóvel a terceiros não pode beneficiar a apelante, pois tal circunstância decorre de sua própria conduta irregular, tendo sido informada apenas um ano após o ajuizamento da ação e concessão da tutela de urgência. 6. O pedido alternativo de conversão em perdas e danos não merece acolhimento, pois a Lei nº 13.786/2018 pressupõe a validade do ato rescisório, o que não se verifica no caso, sendo que a impossibilidade alegada decorre de ato unilateral da própria apelante, praticado em desconformidade com a legislação. 7. As astreintes fixadas em R$ 50.000,00 são razoáveis e proporcionais, considerando a natureza da obrigação, o prolongado descumprimento e o valor do contrato objeto da lide, cumprindo sua função coercitiva sem caracterizar enriquecimento sem causa. IV. Dispositivo e tese 8. Recurso desprovido, com majoração dos honorários advocatícios para 20% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. Tese de julgamento: "1. A rescisão unilateral de contrato de compra e venda de imóvel em loteamento exige a prévia constituição em mora do adquirente, nos termos do art. 32 da Lei nº 6.766/1979. 2. Configura violação à boa-fé objetiva a emissão de boleto após a suposta rescisão contratual, caracterizando comportamento contraditório (venire contra factum proprium)." _________ Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2º e 3º; CC, arts. 422 e 1.245; CPC, arts. 499 e 85, § 11; Lei nº 6.766/1979, arts. 32 e 32-A, § 2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.745.407/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 11/5/2021, DJe de 14/5/2021. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8040986-36.2023.8.05.0001, sendo Apelante Urbamais Properties e Participações S/A e Apelado Jodenilton dos Santos Queiroz, acordam os Desembargadores componentes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em conhecer e negar provimento ao recurso. Salvador/BA, data registrada eletronicamente no sistema. Des. Marcelo Silva Britto Presidente/Relator

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quarta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n. 8040986-36.2023.8.05.0001

Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível

APELANTE: URBAMAIS PROPERTIES E PARTICIPACOES S.A.

Advogado(s): THIAGO DA COSTA E SILVA LOTT

APELADO: JODENILTON DOS SANTOS QUEIROZ

Advogado(s):IUCARA CILEA SOUZA DA SILVA, INDIARA NASCIMENTO DA CRUZ

ACORDÃO

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO UNILATERAL INDEVIDA. AUSÊNCIA DE PRÉVIA CONSTITUIÇÃO EM MORA. EMISSÃO DE BOLETO APÓS SUPOSTA RESCISÃO. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. IMÓVEL VENDIDO A TERCEIRO. DESCUMPRIMENTO DE ORDEM JUDICIAL. MANUTENÇÃO DAS ASTREINTES. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Ação ordinária julgada parcialmente procedente para declarar nula a rescisão unilateral de contrato de compra e venda de imóvel e condenar a ré ao pagamento de astreintes no valor de R$ 50.000,00 por descumprimento de ordem judicial. A empresa ré apelou alegando a legitimidade da rescisão contratual diante da inadimplência do autor, a impossibilidade de manutenção do contrato devido à venda do imóvel a terceiros e o caráter excessivo das astreintes fixadas.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se: (i) a rescisão unilateral do contrato de compra e venda imobiliária realizada pela apelante foi válida; (ii) a alegação de venda do imóvel a terceiros impossibilita o cumprimento da decisão judicial que determinou a manutenção do contrato; e (iii) as astreintes fixadas na sentença são devidas e proporcionais.

III. Razões de decidir

3. A rescisão unilateral do contrato é inválida, pois não houve a prévia constituição em mora do adquirente nos termos do art. 32 da Lei nº 6.766/1979, que exige a intimação do devedor pelo Oficial do Registro de Imóveis ou por outros meios formais para satisfazer as prestações vencidas.

4. A emissão de boleto com vencimento em janeiro de 2023, após a suposta rescisão, configura comportamento contraditório da apelante, violando o princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil) e a vedação ao "
venire contra factum proprium
", gerando no apelado a legítima expectativa de manutenção do contrato.

5. A alegação de impossibilidade de cumprimento da ordem judicial em razão da venda do imóvel a terceiros não pode beneficiar a apelante, pois tal circunstância decorre de sua própria conduta irregular, tendo sido informada apenas um ano após o ajuizamento da ação e concessão da tutela de urgência.

6. O pedido alternativo de conversão em perdas e danos não merece acolhimento, pois a Lei nº 13.786/2018 pressupõe a validade do ato rescisório, o que não se verifica no caso, sendo que a impossibilidade alegada decorre de ato unilateral da própria apelante, praticado em desconformidade com a legislação.

7. As astreintes fixadas em R$ 50.000,00 são razoáveis e proporcionais, considerando a natureza da obrigação, o prolongado descumprimento e o valor do contrato objeto da lide, cumprindo sua função coercitiva sem caracterizar enriquecimento sem causa.

IV. Dispositivo e tese

8. Recurso desprovido, com majoração dos honorários advocatícios para 20% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

Tese de julgamento: "1. A rescisão unilateral de contrato de compra e venda de imóvel em loteamento exige a prévia constituição em mora do adquirente, nos termos do art. 32 da Lei nº 6.766/1979. 2. Configura violação à boa-fé objetiva a emissão de boleto após a suposta rescisão contratual, caracterizando comportamento contraditório (
venire contra factum proprium
)."

_________

Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2º e 3º; CC, arts. 422 e 1.245; CPC, arts. 499 e 85, § 11; Lei nº 6.766/1979, arts. 32 e 32-A, § 2º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.745.407/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 11/5/2021, DJe de 14/5/2021.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8040986-36.2023.8.05.0001, sendo Apelante Urbamais Properties e Participações S/A e Apelado Jodenilton dos Santos Queiroz, acordam os Desembargadores componentes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia
em conhecer e negar provimento ao recurso
.

Salvador/BA, data registrada eletronicamente no sistema.

Des.
Marcelo Silva Britto

Presidente/Relator