Tribunal: TJBA
Processo: 8048232-25.2019.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): MARIA DE LOURDES PINHO MEDAUAR
Órgão julgador: MARIA DE LOURDES PINHO MEDAUAR
Órgão colegiado: PRIMEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-06-02
Data de publicação: 2025-06-02

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8048232-25.2019.8.05.0001 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível APELANTE: HERBERT GEORGE FLORENCIO MACEDO e outros Advogado(s): LUDMILA LEITE PRIMO CAVALCANTI, ANNA EMILIA LEITE PRIMO CAVALCANTI APELADO: BNI BALTICO DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA e outros Advogado(s):THIAGO MAHFUZ VEZZI ACORDÃO Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COBRANÇA INDEVIDA. COMPROVAÇÃO DOS RESPECTIVOS PAGAMENTOS. RESTITUIÇÃO SIMPLES. COTAS CONDOMINIAIS E IPTU ANTERIORES À IMISSÃO NA POSSE. NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL ABUSIVA. AVALIAÇÃO DE ENGENHARIA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES COMPROVADAMENTE PAGOS. DANO MORAL CONFIGURADO. INDENIZAÇÃO FIXADA. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. INVERSÃO. PRELIMINAR REJEITADA E RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente pedido de reconhecimento de nulidade de cláusulas abusivas, de restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem, cotas condominiais e IPTU anteriores à imissão na posse do imóvel, de taxas de avaliação de engenharia e de juros e multas de ITIV, além de indenização por danos morais. Pleito recursal dos autores pretende o reconhecimento da ilegalidade das cobranças e a condenação dos réus à restituição integral dos valores pagos (e em dobro relativamente à comissão de corretagem), além da fixação de indenização por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (i) determinar se os autores lograram comprovar o efetivo pagamento a título de comissão de corretagem e se há direito à restituição dos valores pagos; (ii) determinar se a exigência de pagamento de cotas condominiais e IPTU antes da imissão na posse do imóvel foi abusiva e passível de devolução; (iii) analisar se há comprovação de pagamento pelos autores de avaliações de engenharia excedentes; (iv) determinar se há responsabilidade dos acionados pelo pagamento pelos autores de juros e multas de ITIV; e (v) verificar a ocorrência de dano moral e a fixação do quantum indenizatório. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Os acionados possuem legitimidade passiva para responder pela devolução da comissão de corretagem, nos termos do entendimento consolidado no âmbito do STJ; 4. Não há como se reconhecer a revelia dos réus, posto que a contestação não foi genérica ou divorciada dos fatos narrados nos autos. A peça de defesa impugna diretamente os pleitos dos autores, formulando teses específicas relacionadas ao caso concreto; 5. Os autores demonstraram efetivamente o pagamento a título de comissão de corretagem, extraindo-se do instrumento contratual a inexistência de previsão expressa da transferência do ônus pelo pagamento dessas despesas para o promitente comprador, como já reconhecido na sentença. A restituição é devida e deve ocorrer de forma simples, pois o pagamento dos valores respectivos ocorreu antes do entendimento firmado pelo STJ no EAREsp nº 676.608-RS, não havendo sido demonstrada a má-fé dos demandados. 6. A exigência de pagamento de cotas condominiais e IPTU posteriores à assinatura do contrato de promessa de compra e venda e anteriores à imissão na posse do imóvel, in casu, é abusiva, pois o comprador não pode ser obrigado ao pagamento antes do exercício de seus direitos possessórios. A cláusula contratual que impõe tais obrigações é nula, nos termos da jurisprudência consolidada do STJ. 7. O termo de "acordo" que impôs o pagamento dos referidos encargos para a liberação das chaves do imóvel não configurou manifestação voluntária dos consumidores, sendo inválido por restrições de direitos e por importar em desvantagem excessiva aos consumidores. 8. Os valores pagos a título de avaliação de engenharia deverão ser ressarcidos, pois restou demonstrado que as demandadas contribuíram para a necessidade de novas avaliações devido à demora injustificada na liberação de documentos necessários ao financiamento imobiliário. Por seu turno, os autores comprovaram tanto o pagamento do valor de R$ 400,00 (quatrocentos reais), quanto do montante de R$ 750,00 (setecentos e cinquenta reais). 9. Todavia, em se tratando de relação contratual, os juros de mora devem incidir desde a citação, nos termos do art. 405 do Código Civil. 10. Não merece albergamento o pleito recursal de reforma da sentença para reconhecer o dever dos réus de restituição dos valores pagos com juros e multa pelo atraso no pagamento do ITIV, posto que, malgrado o esforço argumentativo dos recorrentes, não restou comprovado que a cobrança de referidos encargos tenha decorrido de conduta dos acionados. 11. O dano moral foi configurado, pois a conduta dos réus gerou frustração, angústia e transtornos aos consumidores, extrapolando o mero dissabor cotidiano, devendo a fixação do montante indenizatório observar os princípios de proporcionalidade e razoabilidade. 12. Fixação da indenização em R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada autor, valor que atende ao caráter compensatório e pedagógico da indenização, sem implicar enriquecimento sem causa. 13. Considerando a sucumbência mínima dos autores, impõe-se a inversão do ônus da sucumbência, fixando-se os honorários advocatícios em 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 14. Preliminar rejeitada e recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. A incorporadora responde pela restituição da comissão de corretagem quando não houver previsão expressa e destacada no contrato firmado entre as partes. 2. É abusiva a cláusula que impõe ao consumidor o pagamento de cotas condominiais e IPTU antes da imissão na posse do imóvel, sendo devida a restituição dos valores pagos indevidamente. 3. A cobrança de taxa de avaliação de engenharia é indevida quando demonstrada a responsabilidade da incorporada pela necessidade de nova avaliação. 4. A imposição de encargos financeiros indevidos ao consumidor e a conduta dos réus que prejudicam o financiamento imobiliário ensejam indenização por danos morais. 5. O valor da indenização por danos morais deve ser estabelecido em observância aos princípios de proporcionalidade e razoabilidade, considerando a gravidade do dano e sua repercussão na esfera pessoal dos consumidores. Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2º, 3º, 42, parágrafo único e 47; CC, artes. 405, 1.225, VII, 1.345 e 1.417. Jurisprudência relevante: STJ, REsp 1.551.951/SP (Tema 938); STJ, REsp 1.599.511/SP; STJ, EAREsp 676.608/RS; STJ, REsp 1.297.239/RJ. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 8048232-25.2019.8.05.0001, em que figuram como apelantes HERBERT GEORGE FLORENCIO MACEDO e ARLENE DOS SANTOS CARREIRO e apelados, BNI BALTICO DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA e PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES. Acordam os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em REJEITAR A PRELIMINAR E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto condutor.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n. 8048232-25.2019.8.05.0001

Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível

APELANTE: HERBERT GEORGE FLORENCIO MACEDO e outros

Advogado(s): LUDMILA LEITE PRIMO CAVALCANTI, ANNA EMILIA LEITE PRIMO CAVALCANTI

APELADO: BNI BALTICO DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA e outros

Advogado(s):THIAGO MAHFUZ VEZZI

ACORDÃO

Ementa
: DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COBRANÇA INDEVIDA. COMPROVAÇÃO DOS RESPECTIVOS PAGAMENTOS. RESTITUIÇÃO SIMPLES. COTAS CONDOMINIAIS E IPTU ANTERIORES À IMISSÃO NA POSSE. NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL ABUSIVA. AVALIAÇÃO DE ENGENHARIA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES COMPROVADAMENTE PAGOS. DANO MORAL CONFIGURADO. INDENIZAÇÃO FIXADA. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. INVERSÃO. PRELIMINAR REJEITADA E RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente pedido de reconhecimento de nulidade de cláusulas abusivas, de restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem, cotas condominiais e IPTU anteriores à imissão na posse do imóvel, de taxas de avaliação de engenharia e de juros e multas de ITIV, além de indenização por danos morais. Pleito recursal dos autores pretende o reconhecimento da ilegalidade das cobranças e a condenação dos réus à restituição integral dos valores pagos (e em dobro relativamente à comissão de corretagem), além da fixação de indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há cinco questões em discussão:
(i)
determinar se os autores lograram comprovar o efetivo pagamento a título de comissão de corretagem e se há direito à restituição dos valores pagos;
(ii)
determinar se a exigência de pagamento de cotas condominiais e IPTU antes da imissão na posse do imóvel foi abusiva e passível de devolução;
(iii)
analisar se há comprovação de pagamento pelos autores de avaliações de engenharia excedentes;
(iv)
determinar se há responsabilidade dos acionados pelo pagamento pelos autores de
juros e multas de ITIV; e
(v)
verificar a ocorrência de dano moral e a fixação do
quantum
indenizatório.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

Os acionados possuem legitimidade passiva para responder pela devolução da comissão de corretagem, nos termos do entendimento consolidado no âmbito do STJ;

4.

Não há como se reconhecer a revelia dos réus, posto que a contestação não foi
genérica ou divorciada dos fatos narrados nos autos. A peça de defesa impugna diretamente os pleitos dos autores, formulando teses específicas relacionadas ao caso concreto;

5.

Os autores demonstraram efetivamente o pagamento a título de comissão de corretagem,
extraindo-se do instrumento contratual a inexistência de
previsão expressa da transferência do ônus pelo pagamento dessas despesas para o promitente comprador, como já reconhecido na sentença. A
restituição é devida e deve ocorrer de forma simples, pois o pagamento dos valores respectivos ocorreu antes do entendimento firmado pelo STJ no
EAREsp nº 676.608-RS,

não havendo sido demonstrada a má-fé dos demandados.

6.

A exigência de pagamento de cotas condominiais e IPTU
posteriores à assinatura do contrato de promessa de compra e venda e anteriores à imissão na posse do imóvel,
in casu,
é abusiva, pois o comprador não pode ser obrigado ao pagamento antes do exercício de seus direitos possessórios. A cláusula contratual que impõe tais obrigações é nula, nos termos da jurisprudência consolidada do STJ.

7.

O termo de "acordo" que impôs o pagamento dos referidos encargos para a liberação das chaves do imóvel não configurou manifestação voluntária dos consumidores, sendo inválido por restrições de direitos e por importar em desvantagem excessiva aos consumidores.

8.

Os valores pagos a título de avaliação de engenharia deverão ser ressarcidos, pois restou demonstrado que as demandadas contribuíram para a necessidade de novas avaliações devido à demora injustificada na liberação de documentos necessários ao financiamento imobiliário. Por seu turno, os autores comprovaram tanto o pagamento do valor de R$ 400,00 (quatrocentos reais), quanto do montante de
R$ 750,00 (setecentos e cinquenta reais).

9.

Todavia, em se tratando de relação contratual, os juros de mora devem incidir desde a citação, nos termos do art. 405 do Código Civil.

10.

N
ão merece albergamento o pleito recursal de reforma da sentença para reconhecer o dever dos réus de restituição dos valores pagos com juros e multa pelo atraso no pagamento do ITIV, posto que, malgrado o esforço argumentativo dos recorrentes, não restou comprovado que a cobrança de referidos encargos tenha decorrido de conduta dos acionados.

11.

O
dano moral foi configurado, pois a conduta dos réus gerou frustração, angústia e transtornos aos consumidores, extrapolando o mero dissabor cotidiano, devendo a fixação do montante indenizatório observar os princípios de proporcionalidade e razoabilidade.

12.

Fixação da indenização em R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada autor, valor que atende ao caráter compensatório e pedagógico da indenização, sem implicar enriquecimento sem causa.

13.

Considerando a sucumbência mínima dos autores, impõe-se a inversão do ônus da sucumbência, fixando-se os honorários advocatícios em 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

14.

Preliminar rejeitada e recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1.

A incorporadora responde pela restituição da comissão de corretagem quando não houver previsão expressa e destacada no contrato firmado entre as partes.

2.

É abusiva a cláusula que impõe ao consumidor o pagamento de cotas condominiais e IPTU antes da imissão na posse do imóvel, sendo devida a restituição dos valores pagos indevidamente.

3.

A cobrança de taxa de avaliação de engenharia é indevida quando demonstrada a responsabilidade da incorporada pela necessidade de nova avaliação.

4.

A imposição de encargos financeiros indevidos ao consumidor e a conduta dos réus que prejudicam o financiamento imobiliário ensejam indenização por danos morais.

5.

O valor da indenização por danos morais deve ser estabelecido em observância aos princípios de proporcionalidade e razoabilidade, considerando a gravidade do dano e sua repercussão na esfera pessoal dos consumidores.

Dispositivos relevantes citados
: CDC, arts. 2º, 3º, 42, parágrafo único e 47; CC, artes. 405, 1.225, VII, 1.345 e 1.417.
Jurisprudência relevante
: STJ, REsp 1.551.951/SP (Tema 938); STJ, REsp 1.599.511/SP; STJ, EAREsp 676.608/RS; STJ, REsp 1.297.239/RJ.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Apelação nº 8048232-25.2019.8.05.0001
,

em que figuram como apelantes
HERBERT GEORGE FLORENCIO MACEDO e ARLENE DOS SANTOS CARREIRO
e apelados,
BNI BALTICO DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA e PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES
.

Acordam os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em
REJEITAR A PRELIMINAR E DAR PARCIAL

PROVIMENTO AO RECURSO,
nos termos do voto condutor.