Tribunal: TJBA
Processo: 8002605-14.2020.8.05.0146
Classe: Apelação
Relator(a): RENATO RIBEIRO MARQUES DA COSTA
Órgão julgador: RENATO RIBEIRO MARQUES DA COSTA
Órgão colegiado: QUINTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-08-07
Data de publicação: 2025-08-07

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8002605-14.2020.8.05.0146 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: MARIA JOSE ALVES DOS SANTOS Advogado(s): MARCIO JANDIR SILVA SOARES APELADO: TARGINO ALVES GONDIM FILHO Advogado(s):LUIZ RAIMUNDO DO NASCIMENTO CUNHA ACORDÃO DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO SALDO REMANESCENTE. CLÁUSULA PENAL. VALIDADE. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados em ação de resolução contratual cumulada com reintegração de posse, decorrente de inadimplemento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel no valor de R$ 950.000,00, com saldo remanescente de R$ 507.000,00 não quitado no prazo estabelecido. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO As questões em discussão consistem em verificar se: (i) há nulidade da sentença por omissão quanto aos pontos levantados em contestação; (ii) existe nulidade do contrato por vício de forma ante a ausência de escritura pública; (iii) configura-se exceção de contrato não cumprido pela ausência de documentos para financiamento; (iv) há vícios ocultos no imóvel que justifiquem o inadimplemento; (v) é abusiva a cláusula penal que prevê perda total dos valores pagos; e (vi) aplica-se a teoria do adimplemento substancial. III. RAZÕES DE DECIDIR 1.Rejeitada a preliminar de nulidade da sentença, uma vez que o magistrado de primeiro grau se manifestou adequadamente sobre todas as questões relevantes apresentadas pelas partes, não configurando violação ao art. 489, § 1º, IV, do CPC. 2.Afastada a alegação de nulidade do contrato por vício de forma, pois se trata de contrato preliminar de promessa de compra e venda, que pode ser celebrado por instrumento particular, conforme art. 462 do Código Civil, sendo a escritura pública exigida apenas para o contrato definitivo após quitação integral. 3.Rejeitada a exceção de contrato não cumprido, considerando que não havia cláusula contratual expressa que impusesse ao vendedor o dever de fornecer documentação adicional para liberação de financiamento bancário, competindo exclusivamente à compradora a obtenção de crédito. 4.Afastada a alegação de vícios ocultos no imóvel, tendo em vista que a compradora tinha pleno conhecimento das condições do bem antes da celebração do contrato, inclusive realizando reparos anteriormente à formalização, aplicando-se a teoria dos atos próprios e o princípio da boa-fé objetiva. 5.Reconhecida a validade da cláusula penal que prevê retenção integral dos valores pagos, por se tratar de contrato celebrado entre particulares, sem relação de consumo, estando dentro dos parâmetros legais dos arts. 412 e 413 do Código Civil, conforme jurisprudência consolidada do STJ. 6.Inaplicável a teoria do adimplemento substancial, uma vez que a apelante pagou apenas 41% do valor total contratado, permanecendo inadimplente quanto a 59% da obrigação, além de ocupar o imóvel há mais de cinco anos sem contrapartida. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida em todos os seus termos. Tese jurídica: Em contratos de promessa de compra e venda celebrados entre particulares: (i) a validade da cláusula penal de perda total dos valores pagos em caso de inadimplemento é reconhecida quando livremente pactuada e dentro dos parâmetros legais; (ii) não se aplica a teoria do adimplemento substancial quando o pagamento não alcança sequer a metade do valor devido; (iii) a exceção de contrato não cumprido exige cláusula expressa que imponha obrigação correlata à parte contrária. V. CITAÇÕES Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 108, 412, 413, 462, 474 e 475; CPC, art. 489, § 1º, IV. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.723.690/DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 06.08.2019; STJ, AgInt no REsp 2.103.088/SP, Rel. Min. Regina Helena Costa, 1ª Turma, j. 29.04.2024. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível, em que figura como Apelante MARIA JOSÉ ALVES DOS SANTOS e como Apelado TARGINO ALVES GONDIM FILHO. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao apelo, mantendo a sentença recorrida em todos os seus termos, com majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, pelas razões expostas no voto do Relator. Salvador, data registrada no sistema. PRESIDENTE DES. RENATO RIBEIRO MARQUES DA COSTA RELATOR PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quinta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8002605-14.2020.8.05.0146

Órgão Julgador
:
Quinta Câmara Cível

APELANTE: MARIA JOSE ALVES DOS SANTOS

Advogado(s)
:
MARCIO JANDIR SILVA SOARES

APELADO: TARGINO ALVES GONDIM FILHO

Advogado(s)
:
LUIZ RAIMUNDO DO NASCIMENTO CUNHA

ACORDÃO

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO SALDO REMANESCENTE. CLÁUSULA PENAL. VALIDADE.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados em ação de resolução contratual cumulada com reintegração de posse, decorrente de inadimplemento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel no valor de R$ 950.000,00, com saldo remanescente de R$ 507.000,00 não quitado no prazo estabelecido.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

As questões em discussão consistem em verificar se: (i) há nulidade da sentença por omissão quanto aos pontos levantados em contestação; (ii) existe nulidade do contrato por vício de forma ante a ausência de escritura pública; (iii) configura-se exceção de contrato não cumprido pela ausência de documentos para financiamento; (iv) há vícios ocultos no imóvel que justifiquem o inadimplemento; (v) é abusiva a cláusula penal que prevê perda total dos valores pagos; e (vi) aplica-se a teoria do adimplemento substancial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1.Rejeitada a preliminar de nulidade da sentença, uma vez que o magistrado de primeiro grau se manifestou adequadamente sobre todas as questões relevantes apresentadas pelas partes, não configurando violação ao art. 489, § 1º, IV, do CPC.

2.Afastada a alegação de nulidade do contrato por vício de forma, pois se trata de contrato preliminar de promessa de compra e venda, que pode ser celebrado por instrumento particular, conforme art. 462 do Código Civil, sendo a escritura pública exigida apenas para o contrato definitivo após quitação integral.

3.Rejeitada a exceção de contrato não cumprido, considerando que não havia cláusula contratual expressa que impusesse ao vendedor o dever de fornecer documentação adicional para liberação de financiamento bancário, competindo exclusivamente à compradora a obtenção de crédito.

4.Afastada a alegação de vícios ocultos no imóvel, tendo em vista que a compradora tinha pleno conhecimento das condições do bem antes da celebração do contrato, inclusive realizando reparos anteriormente à formalização, aplicando-se a teoria dos atos próprios e o princípio da boa-fé objetiva.

5.Reconhecida a validade da cláusula penal que prevê retenção integral dos valores pagos, por se tratar de contrato celebrado entre particulares, sem relação de consumo, estando dentro dos parâmetros legais dos arts. 412 e 413 do Código Civil, conforme jurisprudência consolidada do STJ.

6.Inaplicável a teoria do adimplemento substancial, uma vez que a apelante pagou apenas 41% do valor total contratado, permanecendo inadimplente quanto a 59% da obrigação, além de ocupar o imóvel há mais de cinco anos sem contrapartida.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida em todos os seus termos.

Tese jurídica
: Em contratos de promessa de compra e venda celebrados entre particulares: (i) a validade da cláusula penal de perda total dos valores pagos em caso de inadimplemento é reconhecida quando livremente pactuada e dentro dos parâmetros legais; (ii) não se aplica a teoria do adimplemento substancial quando o pagamento não alcança sequer a metade do valor devido; (iii) a exceção de contrato não cumprido exige cláusula expressa que imponha obrigação correlata à parte contrária.

V. CITAÇÕES

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 108, 412, 413, 462, 474 e 475; CPC, art. 489, § 1º, IV.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1.723.690/DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 06.08.2019; STJ, AgInt no REsp 2.103.088/SP, Rel. Min. Regina Helena Costa, 1ª Turma, j. 29.04.2024.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Apelação Cível
, em que figura como
Apelante
MARIA JOSÉ ALVES DOS SANTOS
e como
Apelado

TARGINO ALVES GONDIM FILHO.

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em
CONHECER E NEGAR PROVIMENTO
ao apelo, mantendo a sentença recorrida em todos os seus termos, com majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, pelas razões expostas no voto do Relator.

Salvador, data registrada no sistema.

PRESIDENTE

DES. RENATO RIBEIRO MARQUES DA COST
A

RELATOR

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA