Tribunal: TJBA
Processo: 0504715-49.2019.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): ROSITA FALCAO DE ALMEIDA MAIA
Órgão julgador: ROSITA FALCAO DE ALMEIDA MAIA
Órgão colegiado: TERCEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-12-11
Data de publicação: 2025-12-11

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0504715-49.2019.8.05.0001 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: MUNICIPIO DE SALVADOR Advogado(s): APELADO: BERTOLINI HORTO FLORESTAL Advogado(s):VIVIANE ZACHARIAS DO AMARAL ACÓRDÃO EMENTA: DIREITO ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL EM MANDADO DE SEGURANÇA. EXPEDIÇÃO DE HABITE-SE. CONDOMÍNIO DE CONSTRUÇÃO. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE ATIVA E INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA AFASTADAS. MÉRITO. EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE CONDICIONADO AO PAGAMENTO DA OUTORGA ONEROSA E DA SUBSTITUIÇÃO DA TRANSCON. DESCABIMENTO. NORMA SUPERVENIENTE QUE NÃO RETROAGE. IMPOSSIBILIDADE DE IMPOSIÇÃO DE OBRIGAÇÕES A ADQUIRENTES DE BOA-FÉ. PRINCÍPIO DA PROTEÇÃO DA SEGURANÇA LEGÍTIMA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta por ente municipal contra sentença concessiva de Mandado de Segurança, que determinou a expedição do Alvará de Habite-se em favor de condomínio de construção, independentemente do pagamento da outorga onerosa e da substituição da TRANSCON. O Apelante alegou ilegitimidade ativa dos Impetrantes, inadequação da via eleita e ausência de direito líquido e certo, sustentando que a exigência impugnada decorre do poder de autotutela e da superveniência do Decreto Municipal nº 23.809/2013. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) verificar se a Comissão de Representantes do condomínio de construção possui legitimidade para impetrar Mandado de Segurança; (ii) analisar a adequação da via eleita à pretensão deduzida; e (iii) definir se a exigência de pagamento da outorga onerosa e de substituição da TRANSCON, imposta por norma superveniente, pode obstar a expedição do Habite-se. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A Comissão de Representantes do condomínio de construção tem legitimidade para atuar judicialmente em nome dos adquirentes, nos termos do art. 43, VI, da Lei nº 4.591/64, diante da paralisação injustificada das obras e da destituição formal do incorporador, fato devidamente comprovado nos autos. 4. O Mandado de Segurança é via adequada para impugnar exigência administrativa ilegal, especialmente diante da presença de direito líquido e certo demonstrado por prova pré-constituída, extraída de documentos do próprio processo administrativo municipal. 5. A exigência de pagamento da outorga onerosa e da substituição da TRANSCON não pode ser imputada aos adquirentes de boa-fé, que não participaram do TAC celebrado pela incorporadora destituída, nem anuíram com os compromissos por ela assumidos. 6. O empreendimento foi licenciado sob a égide da legislação anterior, com reconhecimento da regularidade dos atos pela Administração à época, sendo incabível a aplicação retroativa de norma superveniente que suspendeu a utilização da TRANSCON, sob pena de violação à segurança jurídica. 7. O princípio da confiança legítima protege situações jurídicas consolidadas, impedindo que a Administração reveja atos praticados com respaldo legal em detrimento de terceiros de boa-fé. 8. A tentativa de condicionar o Habite-se ao adimplemento de obrigação assumida por incorporador destituído configura meio oblíquo de cobrança e afronta o devido processo legal, conforme ressaltado no parecer ministerial. 9. A teoria do fato consumado é aplicável à situação, diante da conclusão do empreendimento, da ocupação das unidades por dezenas de famílias e da comprovação da regularidade das obras, não sendo razoável impor exigências desproporcionais após a consolidação da situação de fato e de direito. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: 1. A Comissão de Representantes de condomínio de construção possui legitimidade para atuar judicialmente em nome dos adquirentes, nos termos da Lei nº 4.591/64. 2. A exigência de outorga onerosa e de substituição da TRANSCON não pode ser oposta a adquirentes de boa-fé, quando o empreendimento foi regularmente licenciado sob legislação anterior. 3. O princípio da confiança legítima impede a retroatividade de normas que comprometam situações jurídicas consolidadas com respaldo legal anterior. 4. A revisão administrativa de atos válidos não pode atingir terceiros de boa-fé, nem ser utilizada como instrumento indireto de cobrança de obrigações alheias. 5. A teoria do fato consumado aplica-se a empreendimento concluído e habitado, vedando exigências retroativas incompatíveis com o direito adquirido. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, LXIX; Lei nº 12.016/2009, arts. 1º e 25; Lei nº 4.591/1964, art. 43, VI; CPC/2015, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: Não há precedentes específicos citados no voto. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0504715-49.2019.8.05.0001, em que figuram como Apelante o MUNICÍPIO DE SALVADOR e Apelado o CONDOMÍNIO DE CONSTRUÇÃO BERTOLINI HORTO FLORESTAL. ACORDAM os Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO APELO, de acordo com o voto da Relatora.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0504715-49.2019.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Terceira Câmara Cível

APELANTE: MUNICIPIO DE SALVADOR

Advogado(s)
:

APELADO: BERTOLINI HORTO FLORESTAL

Advogado(s)
:
VIVIANE ZACHARIAS DO AMARAL

ACÓRDÃO

EMENTA: DIREITO ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL EM MANDADO DE SEGURANÇA. EXPEDIÇÃO DE HABITE-SE. CONDOMÍNIO DE CONSTRUÇÃO.
PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE ATIVA E INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA AFASTADAS
. MÉRITO. EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE CONDICIONADO AO PAGAMENTO DA OUTORGA ONEROSA E DA SUBSTITUIÇÃO DA TRANSCON. DESCABIMENTO. NORMA SUPERVENIENTE QUE NÃO RETROAGE. IMPOSSIBILIDADE DE IMPOSIÇÃO DE OBRIGAÇÕES A ADQUIRENTES DE BOA-FÉ. PRINCÍPIO DA PROTEÇÃO DA SEGURANÇA LEGÍTIMA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por ente municipal contra sentença concessiva de Mandado de Segurança, que determinou a expedição do Alvará de Habite-se em favor de condomínio de construção, independentemente do pagamento da outorga onerosa e da substituição da TRANSCON. O Apelante alegou ilegitimidade ativa dos Impetrantes, inadequação da via eleita e ausência de direito líquido e certo, sustentando que a exigência impugnada decorre do poder de autotutela e da superveniência do Decreto Municipal nº 23.809/2013.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) verificar se a Comissão de Representantes do condomínio de construção possui legitimidade para impetrar Mandado de Segurança; (ii) analisar a adequação da via eleita à pretensão deduzida; e (iii) definir se a exigência de pagamento da outorga onerosa e de substituição da TRANSCON, imposta por norma superveniente, pode obstar a expedição do Habite-se.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A Comissão de Representantes do condomínio de construção tem legitimidade para atuar judicialmente em nome dos adquirentes, nos termos do art. 43, VI, da Lei nº 4.591/64, diante da paralisação injustificada das obras e da destituição formal do incorporador, fato devidamente comprovado nos autos.

4. O Mandado de Segurança é via adequada para impugnar exigência administrativa ilegal, especialmente diante da presença de direito líquido e certo demonstrado por prova pré-constituída, extraída de documentos do próprio processo administrativo municipal.

5. A exigência de pagamento da outorga onerosa e da substituição da TRANSCON não pode ser imputada aos adquirentes de boa-fé, que não participaram do TAC celebrado pela incorporadora destituída, nem anuíram com os compromissos por ela assumidos.

6. O empreendimento foi licenciado sob a égide da legislação anterior, com reconhecimento da regularidade dos atos pela Administração à época, sendo incabível a aplicação retroativa de norma superveniente que suspendeu a utilização da TRANSCON, sob pena de violação à segurança jurídica.

7. O princípio da confiança legítima protege situações jurídicas consolidadas, impedindo que a Administração reveja atos praticados com respaldo legal em detrimento de terceiros de boa-fé.

8. A tentativa de condicionar o Habite-se ao adimplemento de obrigação assumida por incorporador destituído configura meio oblíquo de cobrança e afronta o devido processo legal, conforme ressaltado no parecer ministerial.

9. A teoria do fato consumado é aplicável à situação, diante da conclusão do empreendimento, da ocupação das unidades por dezenas de famílias e da comprovação da regularidade das obras, não sendo razoável impor exigências desproporcionais após a consolidação da situação de fato e de direito.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:

1. A Comissão de Representantes de condomínio de construção possui legitimidade para atuar judicialmente em nome dos adquirentes, nos termos da Lei nº 4.591/64.

2. A exigência de outorga onerosa e de substituição da TRANSCON não pode ser oposta a adquirentes de boa-fé, quando o empreendimento foi regularmente licenciado sob legislação anterior.

3. O princípio da confiança legítima impede a retroatividade de normas que comprometam situações jurídicas consolidadas com respaldo legal anterior.

4. A revisão administrativa de atos válidos não pode atingir terceiros de boa-fé, nem ser utilizada como instrumento indireto de cobrança de obrigações alheias.

5. A teoria do fato consumado aplica-se a empreendimento concluído e habitado, vedando exigências retroativas incompatíveis com o direito adquirido.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, LXIX; Lei nº 12.016/2009, arts. 1º e 25; Lei nº 4.591/1964, art. 43, VI; CPC/2015, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: Não há precedentes específicos citados no voto.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0504715-49.2019.8.05.0001, em que figuram como Apelante o
MUNICÍPIO DE SALVADOR
e Apelado o
CONDOMÍNIO DE CONSTRUÇÃO BERTOLINI HORTO FLORESTAL.

ACORDAM
os Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia em
CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO APELO
, de acordo com o voto da Relatora.