Tribunal: TJBA
Processo: 0504211-48.2016.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): MARIELZA BRANDAO FRANCO
Órgão julgador: MARIELZA BRANDAO FRANCO
Órgão colegiado: ÓRGÃO ESPECIAL
Data de julgamento: 2025-05-28
Data de publicação: 2025-05-28

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0504211-48.2016.8.05.0001 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: ANTONILDO ALVES ALCANTARA Advogado(s): MARCELO LINHARES, JOAQUIM GONCALVES MAGALHAES JUNIOR APELADO: JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORACOES LTDA. Advogado(s):JOAO BERNARDO OLIVEIRA DE GOES, BRUNO DE ALMEIDA MAIA ACORDÃO EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRESCRIÇÃO DECENAL APLICÁVEL A PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM E INDENIZAÇÃO POR DESVALORIZAÇÃO DE IMÓVEL. AFASTAMENTO DE DECADÊNCIA EM PRETENSÃO INDENIZATÓRIA POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. NULIDADE PARCIAL DE ADITIVO CONTRATUAL SEM CONTRAPRESTAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA INVERTIDA EM FAVOR DO CONSUMIDOR. SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA DURANTE O PERÍODO DE MORA. RESTITUIÇÃO DE IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS PAGAS ANTECIPADAMENTE. ABATIMENTO DE 20% DO VALOR DO IMÓVEL EM RAZÃO DO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL QUANTO À ESTRUTURA PROMETIDA. DANO MORAL CONFIGURADO. QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM R$ 10.000,00 (DEZ MIL REAIS). RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA. 1. Apelação cível interposta por consumidor em face de sentença que acolheu as prejudiciais de prescrição e decadência quanto aos pedidos de restituição da comissão de corretagem e de abatimento proporcional do preço de imóvel adquirido na planta, bem como reconheceu a validade de aditivos contratuais que prorrogaram a data de entrega da unidade imobiliária. O Apelante pleiteia: (i) o afastamento das prejudiciais; (ii) a declaração de nulidade de aditivo abusivo; (iii) a condenação da Construtora ao pagamento de cláusula penal moratória; (iv) a substituição do índice de correção do saldo devedor; (v) a restituição de valores pagos a título de IPTU e taxa condominial; (vi) o abatimento do valor do imóvel por inadimplemento contratual; e (vii) a fixação de honorários advocatícios. 2. A tempestividade da apelação está reconhecida por decisão nos embargos de declaração que admitiu a regularidade do protocolo eletrônico, não subsistindo alegação de intempestividade. 3. Aplica-se o prazo prescricional decenal, e não o trienal, ao pedido de restituição da comissão de corretagem, quando fundado em inadimplemento contratual da construtora, conforme entendimento do STJ no AgInt no REsp 2047767/SP. 4. O pedido de abatimento do valor do imóvel por desconformidade com o projeto original tem natureza indenizatória e, portanto, sujeita-se ao prazo prescricional de dez anos previsto no art. 205 do CC, afastando-se a incidência do prazo decadencial do art. 26, II, do CDC. 5. O primeiro aditivo contratual, que prorrogou a entrega do imóvel com contrapartida ao consumidor (vaga de garagem adicional), é válido; o segundo aditivo, firmado sem qualquer benefício ao consumidor, configura cláusula abusiva e é nulo, conforme o art. 51, IV, do CDC. 6. Considerado válido apenas o primeiro aditivo, a entrega do imóvel em 11/12/2013 ultrapassa em cerca de um ano o prazo final de tolerância (30/11/2012), caracterizando atraso injustificado. 7. Diante do inadimplemento contratual, deve-se aplicar a cláusula penal moratória inversa ao consumidor, nos moldes do Tema 970 do STJ, com juros de 1% ao mês, pro rata die, e multa de 2% sobre o valor atualizado do imóvel. 8. Durante o período de atraso, é cabível a substituição do INCC pelo INPC, índice mais benéfico ao consumidor, conforme jurisprudência do STJ (REsp 1454139/RJ) e precedentes dos Tribunais Estaduais. 9. O consumidor faz jus à restituição simples dos valores pagos a título de IPTU e taxa condominial antes da entrega das chaves, conforme entendimento consolidado pelo STJ (AgInt no REsp 1829925/SP). 10. A ausência de entrega de estruturas prometidas no material publicitário, como torres empresariais, hotel, clube e centro comercial, caracteriza inadimplemento contratual e vício do produto, autorizando o abatimento proporcional de 20% no valor do imóvel, nos termos dos arts. 18, §1º, III, e 30 do CDC. 11. Outrossim, caracterizado o atraso de 1 (um) ano na entrega do imóvel, sem justificativa plausível e com manifesta abusividade no segundo aditivo contratual, é de se reconhecer que a situação extrapolou os limites do mero aborrecimento, gerando legítima frustração, angústia e incertezas ao consumidor, que viu seu planejamento comprometido por conduta negligente da fornecedora. 12. Conforme entendimento pacificado, o atraso injustificado na entrega de imóvel adquirido na planta enseja reparação por danos morais, mormente quando o lapso supera o prazo de tolerância contratual e prorroga-se por longo período, como no presente caso. 13. Assim, entendo ser cabível a condenação da Apelada ao pagamento de indenização por danos morais, que fixo em R$ 10.000,00 (dez mil reais), valor que se mostra proporcional à gravidade da conduta, adequado ao caráter pedagógico da condenação e condizente com os parâmetros jurisprudenciais desta Corte em hipóteses similares. 14. Recurso conhecido e parcialmente provido. Sentença reformada. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0504211-48.2016.8.05.0001, em que figura como Apelante ANTONILDO ALVES ALCANTARA e como Apelada JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORAÇÕES LTDA. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade de votos, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0504211-48.2016.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Terceira Câmara Cível

APELANTE: ANTONILDO ALVES ALCANTARA

Advogado(s)
:
MARCELO LINHARES, JOAQUIM GONCALVES MAGALHAES JUNIOR

APELADO: JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORACOES LTDA.

Advogado(s)
:
JOAO BERNARDO OLIVEIRA DE GOES, BRUNO DE ALMEIDA MAIA

ACORDÃO

EMENTA: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRESCRIÇÃO DECENAL APLICÁVEL A PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM E INDENIZAÇÃO POR DESVALORIZAÇÃO DE IMÓVEL. AFASTAMENTO DE DECADÊNCIA EM PRETENSÃO INDENIZATÓRIA POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. NULIDADE PARCIAL DE ADITIVO CONTRATUAL SEM CONTRAPRESTAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA INVERTIDA EM FAVOR DO CONSUMIDOR. SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA DURANTE O PERÍODO DE MORA. RESTITUIÇÃO DE IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS PAGAS ANTECIPADAMENTE. ABATIMENTO DE 20% DO VALOR DO IMÓVEL EM RAZÃO DO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL QUANTO À ESTRUTURA PROMETIDA. DANO MORAL CONFIGURADO. QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM R$ 10.000,00 (DEZ MIL REAIS). RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA.

1. Apelação cível interposta por consumidor em face de sentença que acolheu as prejudiciais de prescrição e decadência quanto aos pedidos de restituição da comissão de corretagem e de abatimento proporcional do preço de imóvel adquirido na planta, bem como reconheceu a validade de aditivos contratuais que prorrogaram a data de entrega da unidade imobiliária. O Apelante pleiteia: (i) o afastamento das prejudiciais; (ii) a declaração de nulidade de aditivo abusivo; (iii) a condenação da Construtora ao pagamento de cláusula penal moratória; (iv) a substituição do índice de correção do saldo devedor; (v) a restituição de valores pagos a título de IPTU e taxa condominial; (vi) o abatimento do valor do imóvel por inadimplemento contratual; e (vii) a fixação de honorários advocatícios.

2. A tempestividade da apelação está reconhecida por decisão nos embargos de declaração que admitiu a regularidade do protocolo eletrônico, não subsistindo alegação de intempestividade.

3. Aplica-se o prazo prescricional decenal, e não o trienal, ao pedido de restituição da comissão de corretagem, quando fundado em inadimplemento contratual da construtora, conforme entendimento do STJ no AgInt no REsp 2047767/SP.

4. O pedido de abatimento do valor do imóvel por desconformidade com o projeto original tem natureza indenizatória e, portanto, sujeita-se ao prazo prescricional de dez anos previsto no art. 205 do CC, afastando-se a incidência do prazo decadencial do art. 26, II, do CDC.

5. O primeiro aditivo contratual, que prorrogou a entrega do imóvel com contrapartida ao consumidor (vaga de garagem adicional), é válido; o segundo aditivo, firmado sem qualquer benefício ao consumidor, configura cláusula abusiva e é nulo, conforme o art. 51, IV, do CDC.

6. Considerado válido apenas o primeiro aditivo, a entrega do imóvel em 11/12/2013 ultrapassa em cerca de um ano o prazo final de tolerância (30/11/2012), caracterizando atraso injustificado.

7. Diante do inadimplemento contratual, deve-se aplicar a cláusula penal moratória inversa ao consumidor, nos moldes do Tema 970 do STJ, com juros de 1% ao mês, pro rata die, e multa de 2% sobre o valor atualizado do imóvel.

8. Durante o período de atraso, é cabível a substituição do INCC pelo INPC, índice mais benéfico ao consumidor, conforme jurisprudência do STJ (REsp 1454139/RJ) e precedentes dos Tribunais Estaduais.

9. O consumidor faz jus à restituição simples dos valores pagos a título de IPTU e taxa condominial antes da entrega das chaves, conforme entendimento consolidado pelo STJ (AgInt no REsp 1829925/SP).

10. A ausência de entrega de estruturas prometidas no material publicitário, como torres empresariais, hotel, clube e centro comercial, caracteriza inadimplemento contratual e vício do produto, autorizando o abatimento proporcional de 20% no valor do imóvel, nos termos dos arts. 18, §1º, III, e 30 do CDC.

11. Outrossim, caracterizado o atraso de 1 (um) ano na entrega do imóvel, sem justificativa plausível e com manifesta abusividade no segundo aditivo contratual, é de se reconhecer que a situação extrapolou os limites do mero aborrecimento, gerando legítima frustração, angústia e incertezas ao consumidor, que viu seu planejamento comprometido por conduta negligente da fornecedora.

12. Conforme entendimento pacificado, o atraso injustificado na entrega de imóvel adquirido na planta enseja reparação por danos morais, mormente quando o lapso supera o prazo de tolerância contratual e prorroga-se por longo período, como no presente caso.

13. Assim, entendo ser cabível a condenação da Apelada ao pagamento de indenização por danos morais, que fixo em R$ 10.000,00 (dez mil reais), valor que se mostra proporcional à gravidade da conduta, adequado ao caráter pedagógico da condenação e condizente com os parâmetros jurisprudenciais desta Corte em hipóteses similares.

14. Recurso conhecido e parcialmente provido. Sentença reformada.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Apelação Cível nº 0504211-48.2016.8.05.0001
, em que figura como
Apelante ANTONILDO ALVES ALCANTARA
e como
Apelada JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORAÇÕES LTDA.

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade de votos, em
CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso, nos termos do voto da Relatora.