Tribunal: TJBA
Processo: 8138206-39.2020.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): MARTA MOREIRA SANTANA
Órgão julgador: MARTA MOREIRA SANTANA
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-08-27
Data de publicação: 2025-08-27

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8138206-39.2020.8.05.0001 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: SALOMAO JOSE COSTA e outros Advogado(s): CAIO PRYL OCKE, JULIANA DE CAIRES BONFIM, LEONARDO DA SILVA GUIMARAES APELADO: FNR CONSTRUTORA ENCORPORADORA E ADMINISTRACAO DE OBRAS LTDA - ME e outros Advogado(s):CAIO PRYL OCKE, JULIANA DE CAIRES BONFIM, LEONARDO DA SILVA GUIMARAES ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. ATRASO NO INÍCIO DAS OBRAS, COMERCIALIZAÇÃO DE UNIDADE SEM O REGISTRO DA INCORPORAÇÃO E OMISSÃO DE ÔNUS SOBRE O IMÓVEL. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO PRINCIPAL PROVIDO. RECURSO ADESIVO NÃO CONHECIDO. I. Caso em exame Trata-se de recurso de apelação principal interposto pelo consumidor em face de sentença que, embora tenha declarado a rescisão do contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva da construtora, julgou improcedente o pedido de indenização por danos morais. A sentença condenou a ré à restituição integral dos valores pagos, à aplicação de cláusula penal por inversão e ao pagamento da multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei nº 4.591/64. O recurso adesivo da construtora não foi conhecido por deserção. II. Questão em discussão 2. Cinge-se a controvérsia recursal em definir se a conduta da construtora, consistente na comercialização de imóvel sem o prévio registro da incorporação, na omissão sobre a existência de ônus reais que gravavam o bem e no atraso injustificado para o início das obras, ultrapassa o mero inadimplemento contratual e configura dano moral indenizável. III. Razões de decidir 3. A comercialização de unidades imobiliárias sem o prévio registro da incorporação no cartório competente constitui ilícito grave e viola o art. 32 da Lei nº 4.591/64, expondo o adquirente a risco inaceitável e justificando a rescisão do contrato por culpa exclusiva da vendedora. 4. A declaração contratual inverídica de que o imóvel estaria livre de ônus, quando na verdade servia de garantia em execuções fiscais, representa violação manifesta do dever de informação e transparência, configurando quebra da boa-fé objetiva que rege as relações contratuais. 5. O atraso no início das obras decorrente de entraves burocráticos para obtenção de licenças não caracteriza caso fortuito ou força maior, mas sim fortuito interno, risco inerente à atividade empresarial da construtora que não pode ser transferido ao consumidor. 6. O dano moral, na hipótese, não decorre do simples atraso na entrega do imóvel, mas do conjunto de ilícitos praticados pela construtora, que frustraram a legítima expectativa do consumidor de adquirir a casa própria e geraram angústia e insegurança que ultrapassam o mero dissabor. IV. Dispositivo e tese 7. Recurso principal provido; recurso adesivo não conhecido. Tese de julgamento: "1. A conduta da construtora que, além de atrasar injustificadamente o início da obra, comercializa unidade imobiliária sem o prévio registro da incorporação e omite a existência de ônus sobre o imóvel, ultrapassa o mero dissabor do inadimplemento contratual e gera dano moral indenizável, em razão da quebra da confiança e da insegurança jurídica impostas ao consumidor." Dispositivos legais relevantes citados: CF/1988, art. 5º, X; CC, arts. 186, 422 e 927; Lei nº 4.591/64, arts. 32 e 35, § 5º. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos dos RECURSOS DE APELAÇÃO (PRINCIPAL E ADESIVO) nº 8138206-39.2020.8.05.0001 em que figuram como parte(s) recorrente(s) SALOMÃO JOSÉ COSTA e FNR CONSTRUTORA ENCORPORADORA E ADMINISTRACAO DE OBRAS LTDA - ME e parte(s) recorridas FNR CONSTRUTORA ENCORPORADORA E ADMINISTRACAO DE OBRAS LTDA - ME e SALOMÃO JOSÉ COSTA: ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em NÃO CONHECER DO RECURSO ADESIVO E DAR PROVIMENTO AO RECURSO PRINCIPAL, nos termos do voto da eminente Relatora, para reformar em parte a sentença vergastada, e condenar a ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), acrescido de correção monetária pelo INPC a partir da data deste acórdão (Súmula 362, STJ) e juros de mora de 1% ao mês desde a citação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8138206-39.2020.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

APELANTE: SALOMAO JOSE COSTA e outros

Advogado(s)
:
CAIO PRYL OCKE, JULIANA DE CAIRES BONFIM, LEONARDO DA SILVA GUIMARAES

APELADO: FNR CONSTRUTORA ENCORPORADORA E ADMINISTRACAO DE OBRAS LTDA - ME e outros

Advogado(s)
:
CAIO PRYL OCKE, JULIANA DE CAIRES BONFIM, LEONARDO DA SILVA GUIMARAES

ACORDÃO

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. ATRASO NO INÍCIO DAS OBRAS, COMERCIALIZAÇÃO DE UNIDADE SEM O REGISTRO DA INCORPORAÇÃO E OMISSÃO DE ÔNUS SOBRE O IMÓVEL. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO PRINCIPAL PROVIDO. RECURSO ADESIVO NÃO CONHECIDO.

I. Caso em exame

Trata-se de recurso de apelação principal interposto pelo consumidor em face de sentença que, embora tenha declarado a rescisão do contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva da construtora, julgou improcedente o pedido de indenização por danos morais. A sentença condenou a ré à restituição integral dos valores pagos, à aplicação de cláusula penal por inversão e ao pagamento da multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei nº 4.591/64. O recurso adesivo da construtora não foi conhecido por deserção.

II. Questão em discussão

2. Cinge-se a controvérsia recursal em definir se a conduta da construtora, consistente na comercialização de imóvel sem o prévio registro da incorporação, na omissão sobre a existência de ônus reais que gravavam o bem e no atraso injustificado para o início das obras, ultrapassa o mero inadimplemento contratual e configura dano moral indenizável.

III. Razões de decidir

3. A comercialização de unidades imobiliárias sem o prévio registro da incorporação no cartório competente constitui ilícito grave e viola o art. 32 da Lei nº 4.591/64, expondo o adquirente a risco inaceitável e justificando a rescisão do contrato por culpa exclusiva da vendedora.

4. A declaração contratual inverídica de que o imóvel estaria livre de ônus, quando na verdade servia de garantia em execuções fiscais, representa violação manifesta do dever de informação e transparência, configurando quebra da boa-fé objetiva que rege as relações contratuais.

5. O atraso no início das obras decorrente de entraves burocráticos para obtenção de licenças não caracteriza caso fortuito ou força maior, mas sim fortuito interno, risco inerente à atividade empresarial da construtora que não pode ser transferido ao consumidor.

6. O dano moral, na hipótese, não decorre do simples atraso na entrega do imóvel, mas do conjunto de ilícitos praticados pela construtora, que frustraram a legítima expectativa do consumidor de adquirir a casa própria e geraram angústia e insegurança que ultrapassam o mero dissabor.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso principal provido; recurso adesivo não conhecido.

Tese de julgamento: "1. A conduta da construtora que, além de atrasar injustificadamente o início da obra, comercializa unidade imobiliária sem o prévio registro da incorporação e omite a existência de ônus sobre o imóvel, ultrapassa o mero dissabor do inadimplemento contratual e gera dano moral indenizável, em razão da quebra da confiança e da insegurança jurídica impostas ao consumidor."

Dispositivos legais relevantes citados: CF/1988, art. 5º, X; CC, arts. 186, 422 e 927; Lei nº 4.591/64, arts. 32 e 35, § 5º.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos dos
RECURSOS DE APELAÇÃO (PRINCIPAL E ADESIVO)
nº
8138206-39.2020.8.05.0001
em que figuram como parte(s) recorrente(s)
SALOMÃO JOSÉ COSTA e FNR CONSTRUTORA ENCORPORADORA E ADMINISTRACAO DE OBRAS LTDA - ME
e parte(s) recorridas
FNR CONSTRUTORA ENCORPORADORA E ADMINISTRACAO DE OBRAS LTDA - ME e SALOMÃO JOSÉ COSTA
:

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em
NÃO CONHECER DO RECURSO ADESIVO E DAR PROVIMENTO AO RECURSO PRINCIPAL
, nos termos do voto da eminente Relatora, para reformar em parte a sentença vergastada, e condenar a ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), acrescido de correção monetária pelo INPC a partir da data deste acórdão (Súmula 362, STJ) e juros de mora de 1% ao mês desde a citação.