Tribunal: TJBA
Processo: 8083078-97.2021.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): GARDENIA PEREIRA DUARTE
Órgão julgador: GARDENIA PEREIRA DUARTE
Órgão colegiado: 2ª VICE-PRESIDÊNCIA
Data de julgamento: 2025-12-11
Data de publicação: 2025-12-11

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quarta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8083078-97.2021.8.05.0001 Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível APELANTE: TERRA NORTE EMPREENDIMENTOS RURAIS E COMERCIAIS S/A Advogado(s): LUIZ MACHADO BISNETO APELADO: NDCJ CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA. e outros Advogado(s):CARLOS AUGUSTO TORTORO JUNIOR, CONSTANTINO MACHADO TAVARES FILHO ACORDÃO EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. HIPOTECA FIRMADA ENTRE CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRO. IMÓVEL COMERCIAL QUITADO. APLICABILIDADE DA SÚMULA 308 DO STJ. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO. I. Caso em exame 1. Trata-se de apelação contra sentença que, em ação de adjudicação compulsória de imóvel comercial, acolheu a ilegitimidade passiva do agente financeiro e afastou a aplicação da Súmula 308 do STJ. A apelante, adquirente do imóvel, busca a reforma da decisão para incluir o banco na condenação, aplicar a referida súmula e obter a inversão de cláusula penal. II. Questão em discussão 2. As questões em discussão consistem em: (i) saber se o agente financeiro possui legitimidade para figurar no polo passivo de ação que visa ao cancelamento de hipoteca; (ii) definir se a proteção da Súmula 308 do STJ se estende a imóveis de natureza comercial; e (iii) analisar a possibilidade de inversão de cláusula penal moratória em favor do adquirente, quando prevista contratualmente apenas em seu desfavor. III. Razões de decidir 3. O agente financeiro, como titular do direito real de garantia que obsta a transferência da propriedade, possui legitimidade passiva para a ação em que se pleiteia o cancelamento da hipoteca, configurada a lide por sua resistência em liberar o gravame. 4. A ratio decidendi da Súmula 308 do STJ é a proteção do adquirente de boa-fé que quitou integralmente o preço, sendo irrelevante a destinação do imóvel. A interpretação teleológica do enunciado e a jurisprudência deste Tribunal estendem sua aplicação a imóveis comerciais, tornando a hipoteca ineficaz perante o comprador. 5. Em observância aos princípios do equilíbrio contratual, da boa-fé objetiva e da isonomia, a cláusula penal moratória estipulada exclusivamente em desfavor do adquirente deve ser aplicada, por simetria, para sancionar o inadimplemento do fornecedor, notadamente o descumprimento de sua obrigação principal. 6. A adjudicação compulsória é provimento de natureza constitutiva, que se efetiva por meio de mandado judicial que supre a vontade do vendedor e serve como título para o registro da propriedade, sendo a medida mais adequada para a efetivação do direito do comprador. IV. Dispositivo e tese 7. Recurso provido. Tese de julgamento: "1. A Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, ao proteger o adquirente de boa-fé, tem sua aplicação estendida aos contratos de promessa de compra e venda de imóveis com destinação comercial, tornando a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro ineficaz perante o comprador que quitou o preço. 2. Em contratos sinalagmáticos, a cláusula penal prevista apenas para o inadimplemento do adquirente deve ser aplicada, por simetria, em desfavor do fornecedor em caso de descumprimento de sua obrigação principal, a fim de preservar o equilíbrio contratual." Dispositivos relevantes citados: Decreto-Lei nº 58/1937, art. 16; Código Civil, art. 422. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 308; STJ, Tema 971 (REsp 1.614.721/DF); TJBA, Apelação Cível nº 0527405-48.2014.8.05.0001; TJBA, Apelação Cível nº 0549451-89.2018.8.05.0001. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível nº 8083078-97.2021.8.05.0001, em que figuram como apelante TERRA NORTE EMPREENDIMENTOS RURAIS E COMERCIAIS S/A e como apelados NDCJ CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA. e BANCO PAN S.A. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em conhecer e DAR PROVIMENTO AO APELO, nos termos do voto da eminente Relatora. Sala das Sessões, data registrada no sistema. Desa. GARDÊNIA PEREIRA DUARTE Relatora

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quarta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8083078-97.2021.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Quarta Câmara Cível

APELANTE: TERRA NORTE EMPREENDIMENTOS RURAIS E COMERCIAIS S/A

Advogado(s)
:
LUIZ MACHADO BISNETO

APELADO: NDCJ CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA. e outros

Advogado(s)
:
CARLOS AUGUSTO TORTORO JUNIOR, CONSTANTINO MACHADO TAVARES FILHO

ACORDÃO

EMENTA

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. HIPOTECA FIRMADA ENTRE CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRO. IMÓVEL COMERCIAL QUITADO. APLICABILIDADE DA SÚMULA 308 DO STJ. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Trata-se de apelação contra sentença que, em ação de adjudicação compulsória de imóvel comercial, acolheu a ilegitimidade passiva do agente financeiro e afastou a aplicação da Súmula 308 do STJ. A apelante, adquirente do imóvel, busca a reforma da decisão para incluir o banco na condenação, aplicar a referida súmula e obter a inversão de cláusula penal.

II. Questão em discussão

2. As questões em discussão consistem em: (i) saber se o agente financeiro possui legitimidade para figurar no polo passivo de ação que visa ao cancelamento de hipoteca; (ii) definir se a proteção da Súmula 308 do STJ se estende a imóveis de natureza comercial; e (iii) analisar a possibilidade de inversão de cláusula penal moratória em favor do adquirente, quando prevista contratualmente apenas em seu desfavor.

III. Razões de decidir

3. O agente financeiro, como titular do direito real de garantia que obsta a transferência da propriedade, possui legitimidade passiva para a ação em que se pleiteia o cancelamento da hipoteca, configurada a lide por sua resistência em liberar o gravame.

4. A ratio decidendi da Súmula 308 do STJ é a proteção do adquirente de boa-fé que quitou integralmente o preço, sendo irrelevante a destinação do imóvel. A interpretação teleológica do enunciado e a jurisprudência deste Tribunal estendem sua aplicação a imóveis comerciais, tornando a hipoteca ineficaz perante o comprador.

5. Em observância aos princípios do equilíbrio contratual, da boa-fé objetiva e da isonomia, a cláusula penal moratória estipulada exclusivamente em desfavor do adquirente deve ser aplicada, por simetria, para sancionar o inadimplemento do fornecedor, notadamente o descumprimento de sua obrigação principal.

6. A adjudicação compulsória é provimento de natureza constitutiva, que se efetiva por meio de mandado judicial que supre a vontade do vendedor e serve como título para o registro da propriedade, sendo a medida mais adequada para a efetivação do direito do comprador.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso provido.

Tese de julgamento: "1. A Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, ao proteger o adquirente de boa-fé, tem sua aplicação estendida aos contratos de promessa de compra e venda de imóveis com destinação comercial, tornando a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro ineficaz perante o comprador que quitou o preço. 2. Em contratos sinalagmáticos, a cláusula penal prevista apenas para o inadimplemento do adquirente deve ser aplicada, por simetria, em desfavor do fornecedor em caso de descumprimento de sua obrigação principal, a fim de preservar o equilíbrio contratual."

Dispositivos relevantes citados: Decreto-Lei nº 58/1937, art. 16; Código Civil, art. 422.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 308; STJ, Tema 971 (REsp 1.614.721/DF); TJBA, Apelação Cível nº 0527405-48.2014.8.05.0001; TJBA, Apelação Cível nº 0549451-89.2018.8.05.0001.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível nº
8083078-97.2021.8.05.0001
, em que figuram como apelante
TERRA NORTE EMPREENDIMENTOS RURAIS E COMERCIAIS S/A
e como apelados
NDCJ CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA.
e
BANCO PAN S.A.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em conhecer e
DAR PROVIMENTO AO APELO
, nos termos do voto da eminente Relatora.

Sala das Sessões, data registrada no sistema.

Desa. GARDÊNIA PEREIRA DUARTE

Relatora