Tribunal: TJBA
Processo: 0558910-52.2017.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): MARIELZA BRANDAO FRANCO
Órgão julgador: MARIELZA BRANDAO FRANCO
Órgão colegiado: 2ª VICE-PRESIDÊNCIA
Data de julgamento: 2025-11-06
Data de publicação: 2025-11-06

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0558910-52.2017.8.05.0001 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: CITY PARK BROTAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA e outros (4) Advogado(s): THIAGO MAHFUZ VEZZI, HELIO YAZBEK, PAULO SERGIO CASAL DE SOUZA, LEONARDO DE CASTRO DUNHAM, FLAVIA AKEMI INOUE DE OLIVEIRA, DOUGLAS CAETANO DA SILVA, DOUGLAS APARECIDO BARBOSA DE SOUSA, WAGNER BARBOSA DE SOUSA APELADO: TAMARA MARIA LOPES SANTOS CUNHA e outros Advogado(s):MARISTELA ABREU ACORDÃO APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FRAUDE NA COBRANÇA DE ITIV COM APRESENTAÇÃO DE DOCUMENTO FALSIFICADO. IMPOSSIBILIDADE DE OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DOS FORNECEDORES. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADAS. TEORIA DA APARÊNCIA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS INTEGRANTES DA CADEIA DE FORNECIMENTO. DOCUMENTOS QUE COMPROVAM A PARTICIPAÇÃO DO CORRETOR EM VÁRIAS ETAPAS DA TRANSAÇÃO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. SÚMULA 543 DO STJ. APLICAÇÃO INVERSA DA CLÁUSULA PENAL. TEMA 971 DO STJ. DANOS MORAIS CONFIGURADOS IN RE IPSA. QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VENDA CASADA. DEVOLUÇÃO DEVIDA. RECURSOS DAS EMPRESAS CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS. RECURSO DA PESSOA FÍSICA CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO PARA CONCEDER A GRATUIDADE DE JUSTIÇA. SENTENÇA 1. Quanto ao pedido de gratuidade de justiça formulado por WILLIAN ANDRADE DO NASCIMENTO, verifica-se que o apelante atendeu ao comando da sentença, juntando aos autos suas declarações de imposto de renda, certidão de baixa empresarial e carteira de trabalho demonstrando ausência de vínculo empregatício atual. 2. A documentação apresentada comprova que o requerente encontra-se em situação de vulnerabilidade econômica, tendo perdido seu único veículo avaliado em R$ 31.000,00, não possui empresa ativa desde dezembro de 2023 e encontra-se desempregado. Ante tais elementos, defiro o pedido de gratuidade de justiça em favor do apelante WILLIAN ANDRADE DO NASCIMENTO, ficando isento do pagamento das custas e demais despesas processuais. 3. No que concerne às empresas do grupo econômico OAS, GAFISA e CITY PARK, verifica-se dos autos que todas participaram ativamente do empreendimento, utilizando suas marcas e credibilidade para atrair consumidores. A aplicação da teoria da aparência é medida que se impõe, pois não se pode permitir que as empresas se beneficiem do bônus mercadológico de vincular seus nomes ao projeto e depois se eximam do ônus da responsabilidade quando surgem problemas. As consumidoras foram induzidas a contratar justamente em razão da confiança depositada na força dessas marcas conhecidas no mercado imobiliário nacional. 4. Quanto à LPS BAHIA CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA, sua legitimidade decorre da participação na cadeia de fornecimento, atuando no stand de vendas de forma exclusiva por imposição das construtoras, não se tratando de escolha livre das adquirentes. Embora alegue ser mera intermediadora regida pela Lei nº 6.530/78, o contexto demonstra a sua participação, respondendo solidariamente nos termos do CDC. 5. A alegação de cerceamento de defesa formulada por WILLIAN ANDRADE DO NASCIMENTO não prospera. A matéria controvertida é predominantemente de direito, existindo prova documental robusta que permite a adequada formação do convencimento. O conjunto probatório dos autos, incluindo e-mails, comprovantes de transferência bancária, documentos com autenticação falsa e a própria condenação criminal de Marcelo Augusto Simões Aguiar por estelionato, é suficiente para o deslinde da controvérsia. 6. Quanto ao mérito, a fraude restou inequivocamente comprovada nos autos. As autoras foram induzidas a efetuar o pagamento do ITIV através de documento de arrecadação com autenticação falsificada, conforme atestado pelo próprio gerente bancário. 7. A exigência do pagamento antecipado do tributo, antes mesmo do fato gerador (registro do contrato), com depósito em contas de pessoas físicas, caracteriza ardil elaborado para obtenção ilícita de recursos das consumidoras. 8. O próprio Marcelo Augusto Simões Aguiar, beneficiário de parte dos valores, foi posteriormente condenado criminalmente por estelionato em caso análogo, corroborando a tese de fraude sistêmica. 9. Demonstrada a fraude, resta configurada a responsabilidade solidária de todos os apelantes com fundamento no art. 7º, parágrafo único, do CDC, que estabelece a solidariedade entre os causadores da ofensa, bem como no art. 25, § 1º, do mesmo diploma legal. Todos integram a cadeia de fornecimento, ainda que em diferentes níveis, devendo responder pelos danos causados às consumidoras. A teoria da aparência e o princípio da proteção ao consumidor hipossuficiente reforçam tal responsabilização. 10. Configurada a fraude e a responsabilidade solidária dos fornecedores, impõe-se a rescisão contratual com a restituição integral dos valores pagos, em consonância com a Súmula 543 do STJ, que dispõe: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)" 11. No caso dos autos, configurada está a culpa exclusiva dos fornecedores pela fraude praticada, impondo-se a restituição integral dos valores de R$ 58.153,99, sem qualquer retenção. 12. Quanto à aplicação inversa da cláusula penal, a tese encontra respaldo no Tema 971 do STJ, que estabelece: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” 13. Verificado o inadimplemento das construtoras e incorporadoras por meio da fraude perpetrada, deve ser aplicada inversamente a cláusula penal prevista apenas para o consumidor, como forma de equilibrar a relação contratual e evitar cláusulas abusivas que oneram exclusivamente a parte mais fraca da relação. 14. Relativamente à comissão de corretagem cobrada pela LPS BAHIA, embora formalmente prevista em contrato específico, sua cobrança ocorreu em contexto de verdadeira venda casada, sem possibilidade de escolha pelas consumidoras, que foram direcionadas exclusivamente aos corretores do stand de vendas das próprias construtoras. Sendo a rescisão motivada por fraude dos fornecedores, é devida a restituição da comissão paga, aplicando-se o princípio da reparação integral previsto no art. 6º, VI, do CDC. O argumento da LPS BAHIA de que faria jus à remuneração com base no art. 725 do Código Civil não prospera, pois a rescisão decorreu de fraude na qual a própria intermediadora teve participação através de seus prepostos. 15. No que se refere aos danos morais, estes estão configurados in re ipsa. As autoras foram vítimas de fraude elaborada e dolosa, tendo seus projetos de vida e o sonho da casa própria frustrados por conduta criminosa dos fornecedores. A situação vivenciada ultrapassa o mero dissabor contratual, caracterizando verdadeira violação à dignidade das consumidoras, que depositaram confiança legítima nos fornecedores e foram por eles enganadas. O valor de R$ 10.000,00 para cada autora, totalizando R$ 20.000,00, atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, considerando a extensão do dano, as condições socioeconômicas das partes e o caráter pedagógico-punitivo da reparação. 16. Portanto, conclui-se que a sentença recorrida analisou adequadamente o conjunto probatório e aplicou corretamente o direito ao caso concreto. A conduta fraudulenta dos apelantes, especialmente a apresentação de documento falsificado para cobrança de tributo e a participação em esquema de estelionato, caracteriza grave violação aos princípios da boa-fé objetiva e da confiança que deve presidir as relações de consumo. O ordenamento jurídico não pode tolerar que fornecedores se locupletem através de práticas criminosas em detrimento de consumidores de boa-fé. 17. RECURSOS DAS EMPRESAS CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS. RECURSO DA PESSOA FÍSICA CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO TÃO SOMENTE PARA CONCEDER A GRATUIDADE DE JUSTIÇA. SENTENÇA MANTIDA. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0558910-52.2017.8.05.0001, em que figuram como apelantes GAFISA S/A, LPS BAHIA CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA, OAS EMPREENDIMENTOS S.A., CITY PARK BROTAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA e WILLIAN ANDRADE DO NASCIMENTO, e como apelados TAMARA MARIA LOPES SANTOS CUNHA e ELIANA LOPES SANTOS SILVA. ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia em conhecer dos recursos interpostos pelas empresas e negar-lhes provimento, além de conhecer e dar parcial provimento ao recurso da pessoa física, nos termos do voto da relatora.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0558910-52.2017.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Terceira Câmara Cível

APELANTE: CITY PARK BROTAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA e outros (4)

Advogado(s)
:
THIAGO MAHFUZ VEZZI, HELIO YAZBEK, PAULO SERGIO CASAL DE SOUZA, LEONARDO DE CASTRO DUNHAM, FLAVIA AKEMI INOUE DE OLIVEIRA, DOUGLAS CAETANO DA SILVA, DOUGLAS APARECIDO BARBOSA DE SOUSA, WAGNER BARBOSA DE SOUSA

APELADO: TAMARA MARIA LOPES SANTOS CUNHA e outros

Advogado(s)
:
MARISTELA ABREU

ACORDÃO

APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FRAUDE NA COBRANÇA DE ITIV COM APRESENTAÇÃO DE DOCUMENTO FALSIFICADO. IMPOSSIBILIDADE DE OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DOS FORNECEDORES. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADAS. TEORIA DA APARÊNCIA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS INTEGRANTES DA CADEIA DE FORNECIMENTO. DOCUMENTOS QUE COMPROVAM A PARTICIPAÇÃO DO CORRETOR EM VÁRIAS ETAPAS DA TRANSAÇÃO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. SÚMULA 543 DO STJ. APLICAÇÃO INVERSA DA CLÁUSULA PENAL. TEMA 971 DO STJ. DANOS MORAIS CONFIGURADOS IN RE IPSA. QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VENDA CASADA. DEVOLUÇÃO DEVIDA. RECURSOS DAS EMPRESAS CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS. RECURSO DA PESSOA FÍSICA CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO PARA CONCEDER A GRATUIDADE DE JUSTIÇA. SENTENÇA

1. Quanto ao pedido de gratuidade de justiça formulado por WILLIAN ANDRADE DO NASCIMENTO, verifica-se que o apelante atendeu ao comando da sentença, juntando aos autos suas declarações de imposto de renda, certidão de baixa empresarial e carteira de trabalho demonstrando ausência de vínculo empregatício atual.

2. A documentação apresentada comprova que o requerente encontra-se em situação de vulnerabilidade econômica, tendo perdido seu único veículo avaliado em R$ 31.000,00, não possui empresa ativa desde dezembro de 2023 e encontra-se desempregado. Ante tais elementos, defiro o pedido de gratuidade de justiça em favor do apelante WILLIAN ANDRADE DO NASCIMENTO, ficando isento do pagamento das custas e demais despesas processuais.

3. No que concerne às empresas do grupo econômico OAS, GAFISA e CITY PARK, verifica-se dos autos que todas participaram ativamente do empreendimento, utilizando suas marcas e credibilidade para atrair consumidores.
A aplicação da teoria da aparência é medida que se impõe, pois não se pode permitir que as empresas se beneficiem do bônus mercadológico de vincular seus nomes ao projeto e depois se eximam do ônus da responsabilidade quando surgem problemas. As consumidoras foram induzidas a contratar justamente em razão da confiança depositada na força dessas marcas conhecidas no mercado imobiliário nacional.

4. Quanto à LPS BAHIA CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA, sua legitimidade decorre da participação na cadeia de fornecimento, atuando no stand de vendas de forma exclusiva por imposição das construtoras, não se tratando de escolha livre das adquirentes. Embora alegue ser mera intermediadora regida pela Lei nº 6.530/78, o contexto demonstra a sua participação, respondendo solidariamente nos termos do CDC.

5. A alegação de cerceamento de defesa formulada por WILLIAN ANDRADE DO NASCIMENTO não prospera. A matéria controvertida é predominantemente de direito, existindo prova documental robusta que permite a adequada formação do convencimento. O conjunto probatório dos autos, incluindo e-mails, comprovantes de transferência bancária, documentos com autenticação falsa e a própria condenação criminal de Marcelo Augusto Simões Aguiar por estelionato, é suficiente para o deslinde da controvérsia.

6. Quanto ao mérito, a fraude restou inequivocamente comprovada nos autos. As autoras foram induzidas a efetuar o pagamento do ITIV através de documento de arrecadação com autenticação falsificada, conforme atestado pelo próprio gerente bancário.

7. A exigência do pagamento antecipado do tributo, antes mesmo do fato gerador (registro do contrato), com depósito em contas de pessoas físicas, caracteriza ardil elaborado para obtenção ilícita de recursos das consumidoras.

8. O próprio Marcelo Augusto Simões Aguiar, beneficiário de parte dos valores, foi posteriormente condenado criminalmente por estelionato em caso análogo, corroborando a tese de fraude sistêmica.

9. Demonstrada a fraude, resta configurada a responsabilidade solidária de todos os apelantes com fundamento no art. 7º, parágrafo único, do CDC, que estabelece a solidariedade entre os causadores da ofensa, bem como no art. 25, § 1º, do mesmo diploma legal. Todos integram a cadeia de fornecimento, ainda que em diferentes níveis, devendo responder pelos danos causados às consumidoras. A teoria da aparência e o princípio da proteção ao consumidor hipossuficiente reforçam tal responsabilização.

10. Configurada a fraude e a responsabilidade solidária dos fornecedores, impõe-se a rescisão contratual com a restituição integral dos valores pagos, em consonância com a Súmula 543 do STJ, que dispõe: "
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)"

11. No caso dos autos, configurada está a culpa exclusiva dos fornecedores pela fraude praticada, impondo-se a restituição integral dos valores de R$ 58.153,99, sem qualquer retenção.

12. Quanto à aplicação inversa da cláusula penal, a tese encontra respaldo no Tema 971 do STJ, que estabelece:
“
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

13. Verificado o inadimplemento das construtoras e incorporadoras por meio da fraude perpetrada, deve ser aplicada inversamente a cláusula penal prevista apenas para o consumidor, como forma de equilibrar a relação contratual e evitar cláusulas abusivas que oneram exclusivamente a parte mais fraca da relação.

14. Relativamente à comissão de corretagem cobrada pela LPS BAHIA, embora formalmente prevista em contrato específico, sua cobrança ocorreu em contexto de verdadeira venda casada, sem possibilidade de escolha pelas consumidoras, que foram direcionadas exclusivamente aos corretores do stand de vendas das próprias construtoras. Sendo a rescisão motivada por fraude dos fornecedores, é devida a restituição da comissão paga, aplicando-se o princípio da reparação integral previsto no art. 6º, VI, do CDC. O argumento da LPS BAHIA de que faria jus à remuneração com base no art. 725 do Código Civil não prospera, pois a rescisão decorreu de fraude na qual a própria intermediadora teve participação através de seus prepostos.

15. No que se refere aos danos morais, estes estão configurados in re ipsa. As autoras foram vítimas de fraude elaborada e dolosa, tendo seus projetos de vida e o sonho da casa própria frustrados por conduta criminosa dos fornecedores. A situação vivenciada ultrapassa o mero dissabor contratual, caracterizando verdadeira violação à dignidade das consumidoras, que depositaram confiança legítima nos fornecedores e foram por eles enganadas. O valor de R$ 10.000,00 para cada autora, totalizando R$ 20.000,00, atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, considerando a extensão do dano, as condições socioeconômicas das partes e o caráter pedagógico-punitivo da reparação.

16. Portanto, conclui-se que a sentença recorrida analisou adequadamente o conjunto probatório e aplicou corretamente o direito ao caso concreto. A conduta fraudulenta dos apelantes, especialmente a apresentação de documento falsificado para cobrança de tributo e a participação em esquema de estelionato, caracteriza grave violação aos princípios da boa-fé objetiva e da confiança que deve presidir as relações de consumo. O ordenamento jurídico não pode tolerar que fornecedores se locupletem através de práticas criminosas em detrimento de consumidores de boa-fé.

17.
RECURSOS DAS EMPRESAS CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS. RECURSO DA PESSOA FÍSICA CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO TÃO SOMENTE PARA CONCEDER A GRATUIDADE DE JUSTIÇA. SENTENÇA MANTIDA.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0558910-52.2017.8.05.0001, em que figuram como apelantes GAFISA S/A, LPS BAHIA CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA, OAS EMPREENDIMENTOS S.A., CITY PARK BROTAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA e WILLIAN ANDRADE DO NASCIMENTO, e como apelados TAMARA MARIA LOPES SANTOS CUNHA e ELIANA LOPES SANTOS SILVA.

ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia em conhecer dos recursos interpostos pelas empresas e negar-lhes provimento, além de conhecer e dar parcial provimento ao recurso da pessoa física, nos termos do voto da relatora.