Tribunal: TJBA
Processo: 0504960-79.2018.8.05.0103
Classe: Apelação
Relator(a): JOSEVANDO SOUZA ANDRADE
Órgão julgador: JOSEVANDO SOUZA ANDRADE
Órgão colegiado: 2ª VICE-PRESIDÊNCIA
Data de julgamento: 2025-11-11
Data de publicação: 2025-11-11

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0504960-79.2018.8.05.0103 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível APELANTE: CST EXPANSAO URBANA LTDA e outros Advogado(s): AIRES VIGO APELADO: CATIUSSA CUNHA VIGNE ANDRADE e outros Advogado(s):EDILSON BATISTA DE MENEZES JUNIOR ACORDÃO Ementa: DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. INFRAESTRUTURA MÍNIMA INEXISTENTE. INADIMPLEMENTO DO FORNECEDOR. APLICAÇÃO DO CDC. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/97. RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. RESPONSABILIDADE PELO IPTU E DEMAIS ENCARGOS. APELAÇÃO DESPROVIDA. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por CST Expansão Urbana LTDA e SP-66 Empreendimentos Imobiliários LTDA contra sentença que julgou procedente a ação de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição de valores pagos, ajuizada por Catiussa Cunha Vigne Andrade e Marcos Ribeiro Andrade. As partes firmaram contrato de promessa de compra e venda de lote no empreendimento “Reserva Brisas do Mar”, com previsão de entrega da infraestrutura básica até novembro de 2018. Contudo, os compradores não puderam utilizar o imóvel por ausência das condições mínimas legais exigidas para o licenciamento da construção, conforme previsto no art. 4º, §1º, da Lei nº 6.766/79. A ação visou à resolução contratual, com devolução integral dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem e outras despesas acessórias. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor ao contrato celebrado entre as partes, mesmo diante da existência de cláusula de alienação fiduciária; (ii) estabelecer se o inadimplemento das vendedoras, consubstanciado na não entrega da infraestrutura mínima legal, autoriza a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos; (iii) determinar a responsabilidade pelo pagamento de IPTU e demais encargos sobre o imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR A jurisprudência consolidada do STJ admite a aplicação do Código de Defesa do Consumidor nos contratos de compra e venda de imóvel firmados entre pessoa física e pessoa jurídica fornecedora, ainda que com cláusulas de alienação fiduciária, quando o inadimplemento contratual decorre do fornecedor e não do consumidor. O inadimplemento contratual, reconhecido em Termo de Ajustamento de Conduta firmado com o Ministério Público, decorre da não entrega da infraestrutura mínima exigida por lei, o que inviabilizou o uso do imóvel conforme sua destinação contratual, autorizando a resolução do contrato por culpa exclusiva das rés. Nos termos da Súmula 543 do STJ, é devida a restituição integral das parcelas pagas pelo promitente comprador quando a rescisão contratual decorre de culpa exclusiva do promitente vendedor. A responsabilidade pelo pagamento do IPTU, taxas condominiais e demais encargos incidentes sobre o imóvel recai sobre as vendedoras até a efetiva entrega da posse ao comprador, por se tratar de obrigação correlata ao risco do empreendimento. O índice de correção monetária aplicável, à luz da jurisprudência pacífica do STJ, é o INPC, por ser mais favorável ao consumidor e refletir adequadamente a recomposição do poder aquisitivo das quantias a serem restituídas. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A aplicação da Lei nº 9.514/97 não afasta o direito do consumidor à rescisão judicial do contrato quando o inadimplemento é imputável ao fornecedor. A ausência de infraestrutura mínima exigida pela Lei nº 6.766/79 compromete o objeto contratual e autoriza a resolução do contrato por inadimplemento do vendedor. É devida a restituição integral das quantias pagas, incluindo despesas acessórias, sem qualquer retenção, quando a culpa pela rescisão é exclusiva do promitente vendedor. Os encargos tributários e despesas incidentes sobre o imóvel são de responsabilidade da vendedora até a efetiva entrega da posse ao comprador. O índice de correção monetária aplicável à restituição das quantias pagas é o INPC, nos termos pactuados no contrato e conforme entendimento do STJ. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, arts. 405 e 406; CDC, arts. 2º, 3º, 6º, III, e 53; Lei nº 6.766/79, art. 4º, §1º, incisos I a IV; Lei nº 9.514/97, arts. 23, 26 e 27. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1929240/TO, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 26.08.2024; STJ, AgInt no REsp 2077633/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 08.04.2024; STJ, REsp 1976082/DF, j. 09.08.2022; STJ, AgInt no REsp 2086777/RN, j. 17.06.2024; TJ-MT, Ap. Cív. 10155437620198110002, Rel. Des. Sebastião de Moraes Filho, j. 19.06.2024; TJ-SP, Ap. Cív. 1022891-44.2023.8.26.0405, Rel. Des. João Pazine Neto, j. 07.02.2024; TJ-MG, Ap. Cív. 0064736-60.2016.8.13.0153, Rel. Des. Luiz Carlos Gomes da Mata, j. 16.05.2024. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível n.º 0504960-79.2018.8.05.0103, da comarca de Ilhéus, em que figura como Apelante CST EXPANSAO URBANA LTDA e outros e Apelado Marcos Ribeiro Andrade e outros. ACORDAM os Magistrados componentes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao apelo, nos termos do voto do Relator. Sala das Sessões, data em sistema. DES. PRESIDENTE DES. JOSEVANDO ANDRADE RELATOR PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0504960-79.2018.8.05.0103

Órgão Julgador
:
Primeira Câmara Cível

APELANTE: CST EXPANSAO URBANA LTDA e outros

Advogado(s)
:
AIRES VIGO

APELADO: CATIUSSA CUNHA VIGNE ANDRADE e outros

Advogado(s)
:
EDILSON BATISTA DE MENEZES JUNIOR

ACORDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. INFRAESTRUTURA MÍNIMA INEXISTENTE. INADIMPLEMENTO DO FORNECEDOR. APLICAÇÃO DO CDC. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/97. RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. RESPONSABILIDADE PELO IPTU E DEMAIS ENCARGOS. APELAÇÃO DESPROVIDA.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por CST Expansão Urbana LTDA e SP-66 Empreendimentos Imobiliários LTDA contra sentença que julgou procedente a ação de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição de valores pagos, ajuizada por Catiussa Cunha Vigne Andrade e Marcos Ribeiro Andrade. As partes firmaram contrato de promessa de compra e venda de lote no empreendimento “Reserva Brisas do Mar”, com previsão de entrega da infraestrutura básica até novembro de 2018. Contudo, os compradores não puderam utilizar o imóvel por ausência das condições mínimas legais exigidas para o licenciamento da construção, conforme previsto no art. 4º, §1º, da Lei nº 6.766/79. A ação visou à resolução contratual, com devolução integral dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem e outras despesas acessórias.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) definir se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor ao contrato celebrado entre as partes, mesmo diante da existência de cláusula de alienação fiduciária; (ii) estabelecer se o inadimplemento das vendedoras, consubstanciado na não entrega da infraestrutura mínima legal, autoriza a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos; (iii) determinar a responsabilidade pelo pagamento de IPTU e demais encargos sobre o imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A jurisprudência consolidada do STJ admite a aplicação do Código de Defesa do Consumidor nos contratos de compra e venda de imóvel firmados entre pessoa física e pessoa jurídica fornecedora, ainda que com cláusulas de alienação fiduciária, quando o inadimplemento contratual decorre do fornecedor e não do consumidor.

O inadimplemento contratual, reconhecido em Termo de Ajustamento de Conduta firmado com o Ministério Público, decorre da não entrega da infraestrutura mínima exigida por lei, o que inviabilizou o uso do imóvel conforme sua destinação contratual, autorizando a resolução do contrato por culpa exclusiva das rés.

Nos termos da Súmula 543 do STJ, é devida a restituição integral das parcelas pagas pelo promitente comprador quando a rescisão contratual decorre de culpa exclusiva do promitente vendedor.

A responsabilidade pelo pagamento do IPTU, taxas condominiais e demais encargos incidentes sobre o imóvel recai sobre as vendedoras até a efetiva entrega da posse ao comprador, por se tratar de obrigação correlata ao risco do empreendimento.

O índice de correção monetária aplicável, à luz da jurisprudência pacífica do STJ, é o INPC, por ser mais favorável ao consumidor e refletir adequadamente a recomposição do poder aquisitivo das quantias a serem restituídas.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A aplicação da Lei nº 9.514/97 não afasta o direito do consumidor à rescisão judicial do contrato quando o inadimplemento é imputável ao fornecedor.

A ausência de infraestrutura mínima exigida pela Lei nº 6.766/79 compromete o objeto contratual e autoriza a resolução do contrato por inadimplemento do vendedor.

É devida a restituição integral das quantias pagas, incluindo despesas acessórias, sem qualquer retenção, quando a culpa pela rescisão é exclusiva do promitente vendedor.

Os encargos tributários e despesas incidentes sobre o imóvel são de responsabilidade da vendedora até a efetiva entrega da posse ao comprador.

O índice de correção monetária aplicável à restituição das quantias pagas é o INPC, nos termos pactuados no contrato e conforme entendimento do STJ.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, arts. 405 e 406; CDC, arts. 2º, 3º, 6º, III, e 53; Lei nº 6.766/79, art. 4º, §1º, incisos I a IV; Lei nº 9.514/97, arts. 23, 26 e 27.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgInt no REsp 1929240/TO, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 26.08.2024; STJ, AgInt no REsp 2077633/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 08.04.2024; STJ, REsp 1976082/DF, j. 09.08.2022; STJ, AgInt no REsp 2086777/RN, j. 17.06.2024; TJ-MT, Ap. Cív. 10155437620198110002, Rel. Des. Sebastião de Moraes Filho, j. 19.06.2024; TJ-SP, Ap. Cív. 1022891-44.2023.8.26.0405, Rel. Des. João Pazine Neto, j. 07.02.2024; TJ-MG, Ap. Cív. 0064736-60.2016.8.13.0153, Rel. Des. Luiz Carlos Gomes da Mata, j. 16.05.2024.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível n.º
0504960-79.2018.8.05.0103
, da comarca de Ilhéus, em que figura como Apelante

CST EXPANSAO URBANA LTDA e outros
e Apelado
Marcos Ribeiro Andrade e outros
.

ACORDAM
os Magistrados componentes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em
CONHECER E NEGAR PROVIMENTO
ao apelo, nos termos do voto do Relator.

Sala das Sessões, data em sistema.

DES. PRESIDENTE

DES. JOSEVANDO ANDRADE

RELATOR

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA