Tribunal: TJBA
Processo: 8108311-28.2023.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): ROBERTO MAYNARD FRANK
Órgão julgador: ROBERTO MAYNARD FRANK
Órgão colegiado: CONSELHO DA MAGISTRATURA
Data de julgamento: 2025-11-18
Data de publicação: 2025-11-18

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Conselho da Magistratura Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8108311-28.2023.8.05.0001 Órgão Julgador: Conselho da Magistratura APELANTE: ESPÓLIO DE registrado(a) civilmente como EZEQUIEL NASCIMENTO DE JESUS e outros (5) Advogado(s): APELADO: REGISTRO DE IMOVEIS 2 OFICIO e outros Advogado(s): ACORDÃO DIREITO NOTARIAL E REGISTRAL. APELAÇÃO CÍVEL. PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS DO MINISTÉRIO PÚBLICO. CANCELAMENTO DOS REGISTROS AV-2 E R-3 DA MATRÍCULA Nº 3965 DO 2º OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DE SALVADOR/BA. AUSÊNCIA DE ESCRITURA PÚBLICA E DE ASSINATURA DO REGISTRADOR. ERRO NA LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL. INEXISTÊNCIA DE TÍTULO CAUSAL. VÍCIOS INSANÁVEIS. NULIDADE ABSOLUTA (ART. 214 DA LRP). BOA-FÉ INCAPAZ DE CONVALIDAR REGISTRO NULO. PREJUÍZOS A SEREM DISCUTIDOS EM VIA PRÓPRIA. PRESERVAÇÃO DA LEGALIDADE E DA SEGURANÇA JURÍDICA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por ELIENE OLIVEIRA DE JESUS E OUTROS, herdeiros de Ezequiel Nascimento de Jesus, contra sentença da Vara de Registros Públicos de Salvador/BA, que, com base no art. 214 da Lei nº 6.015/73 e na Súmula 473 do STF, julgou procedente o Pedido de Providências do Ministério Público, determinando o cancelamento dos registros AV-2 e R-3 da matrícula nº 3965 do 2º Ofício de Registro de Imóveis de Salvador/BA, relativos ao imóvel situado na Rua João de Deus, nº 09, Lote 13, Quadra XXXII, Loteamento Fazenda Meireles, bairro de Paripe, Salvador/BA. A decisão fundamentou-se na ausência de escritura pública, na falta de assinatura do registrador e em erro quanto à localização do bem. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se a ausência de escritura pública de compra e venda e de assinatura do oficial registrador compromete a validade dos registros AV-2 e R-3 da matrícula nº 3965; (ii) estabelecer se a suposta boa-fé dos apelantes pode convalidar ato registral eivado de nulidade absoluta; (iii) determinar se a alegação de prejuízo dos ocupantes justifica a manutenção de registros imobiliários sabidamente inválidos. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A validade dos atos registrais exige a existência de título causal previamente constituído, formalizado por meio de escritura pública e dotado de validade formal e material. Sem o título jurídico hábil, o registro imobiliário não apenas é inválido, como juridicamente inexistente. 4. A ausência da assinatura do oficial de registro compromete a autenticidade do ato e configura vício formal grave, pois a subscrição do registrador é requisito essencial à validade do assento, conforme os princípios que regem a fé pública registral. 5. A inexistência de prova idônea da escritura pública alegadamente lavrada no Livro 1088 do 1º Tabelionato de Notas de Salvador inviabiliza o reconhecimento do título causal. Os apelantes não lograram êxito em produzir prova suficiente para demonstrar a existência do título, em desrespeito ao ônus estabelecido no art. 373, I, do CPC. 6. O registro imobiliário no ordenamento brasileiro está sujeito ao princípio da legalidade estrita, exigindo o controle prévio da regularidade formal e substancial do título. Ausente o título, o assento é nulo de pleno direito, conforme o art. 214 da LRP. 7. A alegação de boa-fé, ainda que eventualmente existente, não tem força para convalidar um ato jurídico absolutamente nulo. A boa-fé protege atos jurídicos imperfeitos, mas não supre a inexistência do próprio título. Aplica-se, aqui, o princípio quod nullum est, nullum producit effectum. 8. A fé pública do registro, embora dotada de presunção relativa, não prevalece quando comprovada a invalidade do título subjacente. A proteção conferida ao terceiro de boa-fé pressupõe uma cadeia dominial regular, lastreada em títulos juridicamente válidos. 9. Eventual prejuízo alegado pelos apelantes — como a perda da posse do imóvel — não impede o reconhecimento da nulidade do registro, tampouco legitima sua manutenção, devendo ser pleiteado em ação própria contra os responsáveis ou em sede de regularização fundiária, se for o caso. 10. A jurisprudência é pacífica ao afirmar que o vício no título causal contamina o registro imobiliário dele decorrente, tornando imprescindível seu cancelamento independentemente da existência de má-fé ou prejuízo, como ilustram os precedentes do TJ-BA (Apelação nº 0310707-43.2017.8.05.0001) e do TJ-DF (Apelação nº 0704016-88.2017.8.07.0001). 11. A própria Súmula 473 do STF reconhece que atos administrativos e registrais eivados de vícios que os tornem ilegais podem ser anulados a qualquer tempo, pois deles não se originam direitos. 12. O princípio da segurança jurídica, que fundamenta o sistema registral brasileiro, exige a preservação da integridade do fólio real, sendo inadmissível a manutenção de registros inválidos, sob pena de transformar o registro público em fonte de incerteza jurídica. 13. A via administrativa do Pedido de Providências é adequada para o cancelamento de registros inválidos, conforme jurisprudência reiterada, sendo desnecessária ação judicial autônoma quando presente nulidade manifesta e insanável. IV. DISPOSITIVO 14. Recurso conhecido e desprovido. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8108311-28.2023.8.05.0001, em que figuram como apelante ESPÓLIO DE registrado(a) civilmente como EZEQUIEL NASCIMENTO DE JESUS e outros (5) e como apelada REGISTRO DE IMOVEIS 2 OFICIO e outros. ACORDAM os magistrados integrantes da Conselho da Magistratura do Estado da Bahia, por unanimidade, em negar provimento ao recurso, nos termos do voto do relator. Salvador/BA, data registrada digitalmente. Presidente Des. Roberto Maynard Frank Corregedor Geral da Justiça Procurador (a) da Justiça

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Conselho da Magistratura

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8108311-28.2023.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Conselho da Magistratura

APELANTE: ESPÓLIO DE registrado(a) civilmente como EZEQUIEL NASCIMENTO DE JESUS e outros (5)

Advogado(s)
:

APELADO: REGISTRO DE IMOVEIS 2 OFICIO e outros

Advogado(s)
:

ACORDÃO

DIREITO NOTARIAL E REGISTRAL. APELAÇÃO CÍVEL. PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS DO MINISTÉRIO PÚBLICO. CANCELAMENTO DOS REGISTROS AV-2 E R-3 DA MATRÍCULA Nº 3965 DO 2º OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DE SALVADOR/BA. AUSÊNCIA DE ESCRITURA PÚBLICA E DE ASSINATURA DO REGISTRADOR. ERRO NA LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL. INEXISTÊNCIA DE TÍTULO CAUSAL. VÍCIOS INSANÁVEIS. NULIDADE ABSOLUTA (ART. 214 DA LRP). BOA-FÉ INCAPAZ DE CONVALIDAR REGISTRO NULO. PREJUÍZOS A SEREM DISCUTIDOS EM VIA PRÓPRIA. PRESERVAÇÃO DA LEGALIDADE E DA SEGURANÇA JURÍDICA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Apelação cível interposta por
ELIENE OLIVEIRA DE JESUS E OUTROS, herdeiros de Ezequiel Nascimento de Jesus,
contra sentença da Vara de Registros Públicos de Salvador/BA, que, com base no art. 214 da Lei nº 6.015/73 e na Súmula 473 do STF, julgou procedente o Pedido de Providências do Ministério Público, determinando o cancelamento dos registros AV-2 e R-3 da matrícula nº 3965 do 2º Ofício de Registro de Imóveis de Salvador/BA, relativos ao imóvel situado na Rua João de Deus, nº 09, Lote 13, Quadra XXXII, Loteamento Fazenda Meireles, bairro de Paripe, Salvador/BA. A decisão fundamentou-se na ausência de escritura pública, na falta de assinatura do registrador e em erro quanto à localização do bem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há três questões em discussão:
(i) definir se a ausência de escritura pública de compra e venda e de assinatura do oficial registrador compromete a validade dos registros AV-2 e R-3 da matrícula nº 3965;
(ii) estabelecer se a suposta boa-fé dos apelantes pode convalidar ato registral eivado de nulidade absoluta;
(iii) determinar se a alegação de prejuízo dos ocupantes justifica a manutenção de registros imobiliários sabidamente inválidos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A validade dos atos registrais exige a existência de título causal previamente constituído, formalizado por meio de escritura pública e dotado de validade formal e material. Sem o título jurídico hábil, o registro imobiliário não apenas é inválido, como juridicamente inexistente.

4.

A ausência da assinatura do oficial de registro compromete a autenticidade do ato e configura vício formal grave, pois a subscrição do registrador é requisito essencial à validade do assento, conforme os princípios que regem a fé pública registral.

5.

A inexistência de prova idônea da escritura pública alegadamente lavrada no Livro 1088 do 1º Tabelionato de Notas de Salvador inviabiliza o reconhecimento do título causal. Os apelantes não lograram êxito em produzir prova suficiente para demonstrar a existência do título, em desrespeito ao ônus estabelecido no art. 373, I, do CPC.

6.

O registro imobiliário no ordenamento brasileiro está sujeito ao princípio da legalidade estrita, exigindo o controle prévio da regularidade formal e substancial do título. Ausente o título, o assento é nulo de pleno direito, conforme o art. 214 da LRP.

7.

A alegação de boa-fé, ainda que eventualmente existente, não tem força para convalidar um ato jurídico absolutamente nulo. A boa-fé protege atos jurídicos imperfeitos, mas não supre a inexistência do próprio título. Aplica-se, aqui, o princípio
quod nullum est, nullum producit effectum
.

8.

A fé pública do registro, embora dotada de presunção relativa, não prevalece quando comprovada a invalidade do título subjacente. A proteção conferida ao terceiro de boa-fé pressupõe uma cadeia dominial regular, lastreada em títulos juridicamente válidos.

9.

Eventual prejuízo alegado pelos apelantes — como a perda da posse do imóvel — não impede o reconhecimento da nulidade do registro, tampouco legitima sua manutenção, devendo ser pleiteado em ação própria contra os responsáveis ou em sede de regularização fundiária, se for o caso.

10.

A jurisprudência é pacífica ao afirmar que o vício no título causal contamina o registro imobiliário dele decorrente, tornando imprescindível seu cancelamento independentemente da existência de má-fé ou prejuízo, como ilustram os precedentes do TJ-BA (Apelação nº 0310707-43.2017.8.05.0001) e do TJ-DF (Apelação nº 0704016-88.2017.8.07.0001).

11.

A própria Súmula 473 do STF reconhece que atos administrativos e registrais eivados de vícios que os tornem ilegais podem ser anulados a qualquer tempo, pois deles não se originam direitos.

12.

O princípio da segurança jurídica, que fundamenta o sistema registral brasileiro, exige a preservação da integridade do fólio real, sendo inadmissível a manutenção de registros inválidos, sob pena de transformar o registro público em fonte de incerteza jurídica.

13.

A via administrativa do Pedido de Providências é adequada para o cancelamento de registros inválidos, conforme jurisprudência reiterada, sendo desnecessária ação judicial autônoma quando presente nulidade manifesta e insanável.

IV. DISPOSITIVO

14.

Recurso conhecido e desprovido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.
8108311-28.2023.8.05.0001
, em que figuram como apelante
ESPÓLIO DE registrado(a) civilmente como EZEQUIEL NASCIMENTO DE JESUS e outros (5)
e como apelada
REGISTRO DE IMOVEIS 2 OFICIO e outros
.

ACORDAM
os magistrados integrantes da
Conselho da Magistratura
do Estado da Bahia,
por unanimidade,
em negar provimento ao recurso
, nos termos do voto do relator.

Salvador/BA, data registrada digitalmente.

Presidente

Des. Roberto Maynard Frank

Corregedor Geral da Justiça

Procurador (a) da Justiça