Tribunal: TJBA
Processo: 8063771-58.2024.8.05.0000
Classe: Agravo de Instrumento
Relator(a): EDUARDO AFONSO MAIA CARICCHIO
Órgão julgador: EDUARDO AFONSO MAIA CARICCHIO
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-09-23
Data de publicação: 2025-09-23

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 8063771-58.2024.8.05.0000 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível AGRAVANTE: B & S EMPREENDIMENTOS PATRIMONIAIS LTDA Advogado(s): RAPHAEL ANTONIO DOS REIS MADUREIRA AGRAVADO: ADEVALDO GOMES VIANA Advogado(s):LUIS AMERICO BARRETO ALBIANI ALVES ACORDÃO DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO. COMPRA E VENDA A TERCEIRO. RENÚNCIA EXPRESSA AO DIREITO DE PREFERÊNCIA. MANUTENÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO ATÉ O PRAZO FINAL PREVISTO. REFORMA PARCIAL DA DECISÃO. RECURSO PROVIDO EM PARTE. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de Instrumento interposto por B & S Empreendimentos Patrimoniais Ltda. contra decisão da 4ª Vara de Relação de Consumo, Cíveis e Comerciais de Ilhéus/BA, que, nos autos de Ação Anulatória de Notificação e da Compra e Venda de Imóvel, cumulada com Perdas e Danos e Pedido de Tutela Cautelar de Urgência, determinou liminarmente a manutenção do contrato de locação de imóvel até ulterior decisão. O Agravante busca a reforma da decisão, alegando que o locatário renunciou expressamente ao direito de preferência na compra do imóvel e que a notificação de desocupação é legítima. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o direito de preferência do locatário foi devidamente respeitado na alienação do imóvel a terceiro; (ii) (ii) definir se a manutenção do contrato de locação deve ocorrer por prazo indeterminado ou apenas até o termo final previsto no instrumento contratual. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. No caso sub judice, o cerne recursal está na divergência quanto ao acerto da decisão agravada que deferiu parcialmente a tutela de urgência requerida pelo Agravado, determinando a manutenção, por prazo indeterminado, do contrato de locação do imóvel comercial situado na Rua Santos Dumont, número 15, Bairro Centro, Ilhéus, Bahia, em todos os seus termos. 4. Da ação nº 8008592-24.2024.8.05.0103, infere-se que o Agravado - Adevaldo Gomes Viana ajuizou ação anulatória de contrato de compra e venda arguindo que, enquanto locatário, teve desrespeitado o seu direito de preferência de aquisição do imóvel alugado nos mesmos moldes da alienação feita a terceiro. 5. Dos autos de origem, constata-se que o Agravado celebrou com SUZETE SANTOS FREITAS, EDMUNDO JOSÉ SANTOS FREITAS, SUZE MARIA FREITAS MUNIZ FERREIRA e MARIA ELENA FREITAS BARBOSA, contrato de locação e contratos de renovação de locação referente ao imóvel situado à Rua Santos Dumont, nº 15, Centro, na cidade de Ilhéus, ao longo dos anos com data de vigência inicial de 11/08/2003 até 11/08/2006 (ID.459704533 dos autos de origem); sendo sucessivamente renovados os prazos de vigência de 11/08/2006 até 11/08/2009 (ID.459704532 dos autos de origem); de 01/09/2009 até 01/09/2012 (ID.459704531 dos autos de origem); de 01/01/2013 até 30/12/2015 (ID.459704524 dos autos de origem); de 01/01/2016 até 30/12/2018 (ID.459704521 dos autos de origem); e de 01/01/2019 até 20/12/2021 (ID.459704519 dos autos de origem). 6. Por sua vez, o Agravante colacionou às suas razões recursais o contrato de locação vigente com prazo estabelecido de janeiro/2022 com término definido para 30/12/2024 (ID 71462405). 7. Ocorre que, em análise superficial e provisória cabível em sede de agravo de instrumento, infere-se que os locadores/proprietários cumpriram com a obrigação de ofertar o bem ao locatário para a compra, possibilitando o exercício do direito de preferência. Senão, vejamos: I) O locador comunicou ao Agravado que tinha interesse em vender o imóvel com área total de 814,10m2 e área total construída de 849,15m2 pelo valor de R$5.500.000,00 (cinco milhões e quinhentos mil reais “sendo o pagamento feito de forma a combinar” (ID 71462386); II) O locador/proprietário comunicou ter recebido proposta pelo bem no valor de R$4.700.000,00 (quatro milhões e setecentos mil reais) em 03/05/2023 (ID 71462387); III) Os proprietários ofertaram ao locatário o valor de R$4.500.000,00 (quatro milhões e quinhentos mil reais) (ID 71462391); IV) O locatário agravado comunicou por escrito sua renúncia ao direito de preferência em 03/05/2023 (ID 71462392); V) Em 16/05/2023, o comprador, ora Agravante, ofereceu a quantia de R$4.500.000,00 (quatro milhões e quinhentos mil reais) (ID 71462394);sendo, então, celebrado o contrato de compra e venda nesse exato valor a ser pago mediante sinal e valor remanescente na escritura do bem (ID 71462395). 8. A documentação apresentada pelo recorrente demonstra que ao locatário foi comunicado os valores pretendidos com a venda do imóvel, inclusive foi ofertado o exato valor final acertado com o comprador. 9. Ressalte-se que o locatário, muito embora inicialmente tenha manifestado interesse de adquirir o bem, renunciou expressamente ao seu direito de aquisição do imóvel alugado por meio de documento escrito (ID 71462392). 10. O Agravado, ciente das condições de venda do imóvel e do seu direito de preferência, manifestou-se expressamente, por escrito, em 03/05/2023 (ID 71462392), declarando não ter interesse na aquisição do bem. A manifestação se deu antes da conclusão da venda, não havendo evidência, ao menos por enquanto, de violação ao seu direito de preferência. 11. Há que se atentar que ao proprietário do imóvel reserva-se o direito de alienar o bem objeto de contrato de locação exigindo-se apenas que notifique antecipadamente o locatário acerca da intenção de venda, dando-lhe oportunidade de exercer o direito de preferência nos moldes do art. 27 da Lei n. 8.245 /91. 12. O direito de preferência do locatário, previsto na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91, arts. 27 e seguintes), exige que o locador ofereça o imóvel ao locatário nas mesmas condições de venda oferecidas a terceiros, respeitando-se o prazo de 30 dias para manifestação. 13. No presente caso, o locatário foi notificado das condições de venda do imóvel e, após negociação, renunciou expressamente ao direito de preferência, em documento escrito, permitindo que o imóvel fosse alienado a terceiro. 14. A renúncia formal do locatário ao direito de preferência descaracteriza qualquer violação de seu direito, tornando legítima a alienação do imóvel ao Agravante. 15. O locatário manifestou expressamente sua renúncia ao direito de preferência por meio de documento escrito e assinado, tornando legítima a venda do imóvel a terceiro. 16. Não se verifica nos autos a averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, requisito essencial para eventual reivindicação do bem por parte do locatário preterido. 17. Diante disso, a manutenção do contrato de locação deve ser preservada apenas até a data estabelecida no instrumento contratual, 30/12/2024, conforme já previsto pelas partes. 18. A ausência de irregularidades na alienação do imóvel e a renúncia expressa do locatário afastam a necessidade de manutenção da locação por prazo indeterminado, devendo o contrato ser respeitado apenas até o seu termo final, em observância ao princípio da segurança jurídica. 19. Por fim, considerando o julgamento de mérito do presente Agravo de Instrumento, tenho como PREJUDICADA a análise dos Embargos de Declaração ID 72888821e Agravo Interno (ID 72888825). 20. De qualquer forma, quanto à alegação de omissão ou contradição, verifica-se que os argumentos do Agravado foram expressamente analisados, mas não invalidam a conclusão de que a renúncia ao direito de preferência ocorreu de maneira válida e que o contrato de locação não foi averbado na matrícula do imóvel, afastando a aplicação do art. 33 da Lei 8.245/91. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso provido em parte. Tese de julgamento: 1. A renúncia expressa do locatário ao direito de preferência na aquisição do imóvel locado descaracteriza qualquer violação ao direito de preferência previsto na Lei do Inquilinato. 2. O contrato de locação deve ser mantido até a data final previamente estabelecida, nos termos do instrumento contratual. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de nº 8063771-58.2024.8.05.0000, em que figuram como Agravante B & S EMPREENDIMENTOS PATRIMONIAIS LTDA e como Agravado ADEVALDO GOMES VIANA. ACORDAM os magistrados integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER do recurso e, no mérito DAR PARCIAL PROVIMENTO ao Agravo de Instrumento, nos termos do voto do Relator Desembargador Eduardo Caricchio. Sala de Sessões, 2025. PRESIDENTE Desembargador EDUARDO CARICCHIO RELATOR (01)

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
AGRAVO DE INSTRUMENTO n.
8063771-58.2024.8.05.0000

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

AGRAVANTE: B & S EMPREENDIMENTOS PATRIMONIAIS LTDA

Advogado(s)
:
RAPHAEL ANTONIO DOS REIS MADUREIRA

AGRAVADO: ADEVALDO GOMES VIANA

Advogado(s)
:
LUIS AMERICO BARRETO ALBIANI ALVES

ACORDÃO

DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO. COMPRA E VENDA A TERCEIRO. RENÚNCIA EXPRESSA AO DIREITO DE PREFERÊNCIA. MANUTENÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO ATÉ O PRAZO FINAL PREVISTO. REFORMA PARCIAL DA DECISÃO. RECURSO PROVIDO EM PARTE.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de Instrumento interposto por
B & S Empreendimentos Patrimoniais Ltda.
contra decisão da 4ª Vara de Relação de Consumo, Cíveis e Comerciais de Ilhéus/BA, que, nos autos de Ação Anulatória de Notificação e da Compra e Venda de Imóvel, cumulada com Perdas e Danos e Pedido de Tutela Cautelar de Urgência, determinou liminarmente a manutenção do contrato de locação de imóvel até ulterior decisão. O Agravante busca a reforma da decisão, alegando que o locatário renunciou expressamente ao direito de preferência na compra do imóvel e que a notificação de desocupação é legítima.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há duas questões em discussão: (i) definir se o direito de preferência do locatário foi devidamente respeitado na alienação do imóvel a terceiro; (ii) (ii) definir se a manutenção do contrato de locação deve ocorrer por prazo indeterminado ou apenas até o termo final previsto no instrumento contratual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

No caso
sub judice
, o cerne recursal está na divergência quanto ao acerto da decisão agravada que deferiu parcialmente a tutela de urgência requerida pelo Agravado, determinando a manutenção, por prazo indeterminado, do contrato de locação do imóvel comercial situado na Rua Santos Dumont, número 15, Bairro Centro, Ilhéus, Bahia, em todos os seus termos.

4.
Da ação nº 8008592-24.2024.8.05.0103, infere-se que o Agravado - Adevaldo Gomes Viana ajuizou ação anulatória de contrato de compra e venda arguindo que, enquanto locatário, teve desrespeitado o seu direito de preferência de aquisição do imóvel alugado nos mesmos moldes da alienação feita a terceiro.

5. Dos autos de origem, constata-se que o Agravado celebrou com
SUZETE SANTOS FREITAS, EDMUNDO JOSÉ SANTOS FREITAS, SUZE MARIA FREITAS MUNIZ FERREIRA e MARIA ELENA FREITAS BARBOSA
, contrato de locação e contratos de renovação de locação referente ao imóvel situado à Rua Santos Dumont, nº 15, Centro, na cidade de Ilhéus, ao longo dos anos com data de vigência inicial de 11/08/2003 até 11/08/2006 (
ID.459704533 dos autos de origem
); sendo sucessivamente renovados os prazos de vigência de 11/08/2006 até 11/08/2009 (
ID.459704532 dos autos de origem
); de 01/09/2009 até 01/09/2012 (
ID.459704531 dos autos de origem
); de 01/01/2013 até 30/12/2015 (
ID.459704524 dos autos de origem
); de 01/01/2016 até 30/12/2018 (
ID.459704521 dos autos de origem
); e de 01/01/2019 até 20/12/2021 (
ID.459704519 dos autos de origem
).

6. Por sua vez, o Agravante colacionou às suas razões recursais o contrato de locação vigente com prazo estabelecido de janeiro/2022 com término definido para 30/12/2024 (
ID 71462405
).

7.
Ocorre que, em análise superficial e provisória cabível em sede de agravo de instrumento, infere-se que os locadores/proprietários cumpriram com a obrigação de ofertar o bem ao locatário para a compra, possibilitando o exercício do direito de preferência. Senão, vejamos
: I) O locador comunicou ao Agravado que tinha interesse em vender o imóvel com área total de 814,10m2 e área total construída de 849,15m2 pelo valor de R$5.500.000,00 (cinco milhões e quinhentos mil reais
“sendo o pagamento feito de forma a combinar”

(ID 71462386)
; II) O locador/proprietário comunicou ter recebido proposta pelo bem no valor de R$4.700.000,00 (quatro milhões e setecentos mil reais) em 03/05/2023
(ID 71462387)
; III) Os proprietários ofertaram ao locatário o valor de R$4.500.000,00 (quatro milhões e quinhentos mil reais) (ID 71462391); IV) O locatário agravado comunicou por escrito sua renúncia ao direito de preferência em 03/05/2023
(ID 71462392)
; V) Em 16/05/2023, o comprador, ora Agravante, ofereceu a quantia de R$4.500.000,00 (quatro milhões e quinhentos mil reais)
(ID 71462394)
;sendo, então, celebrado o contrato de compra e venda nesse exato valor a ser pago mediante sinal e valor remanescente na escritura do bem
(ID 71462395)
.

8. A documentação apresentada pelo recorrente demonstra que ao locatário foi comunicado os valores pretendidos com a venda do imóvel, inclusive foi ofertado o exato valor final acertado com o comprador.

9. Ressalte-se que o locatário, muito embora inicialmente tenha manifestado interesse de adquirir o bem,
renunciou expressamente ao seu direito de aquisição do imóvel alugado por meio de documento escrito
(
ID 71462392
).

10. O Agravado, ciente das condições de venda do imóvel e do seu direito de preferência, manifestou-se expressamente, por escrito, em 03/05/2023
(ID 71462392)
, declarando não ter interesse na aquisição do bem. A manifestação se deu antes da conclusão da venda, não havendo evidência, ao menos por enquanto, de violação ao seu direito de preferência.

11. Há que se atentar que ao proprietário do imóvel reserva-se o direito de alienar o bem objeto de contrato de locação exigindo-se apenas que notifique antecipadamente o locatário acerca da intenção de venda, dando-lhe oportunidade de exercer o direito de preferência nos moldes do art. 27 da Lei n. 8.245 /91.

12. O direito de preferência do locatário, previsto na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91, arts. 27 e seguintes), exige que o locador ofereça o imóvel ao locatário nas mesmas condições de venda oferecidas a terceiros, respeitando-se o prazo de 30 dias para manifestação.

13. No presente caso, o locatário foi notificado das condições de venda do imóvel e, após negociação, renunciou expressamente ao direito de preferência, em documento escrito, permitindo que o imóvel fosse alienado a terceiro.

14. A renúncia formal do locatário ao direito de preferência descaracteriza qualquer violação de seu direito, tornando legítima a alienação do imóvel ao Agravante.

15. O locatário manifestou expressamente sua renúncia ao direito de preferência por meio de documento escrito e assinado, tornando legítima a venda do imóvel a terceiro.

16. Não se verifica nos autos a averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, requisito essencial para eventual reivindicação do bem por parte do locatário preterido.

17. Diante disso, a manutenção do contrato de locação deve ser preservada apenas até a data estabelecida no instrumento contratual, 30/12/2024, conforme já previsto pelas partes.

18. A ausência de irregularidades na alienação do imóvel e a renúncia expressa do locatário afastam a necessidade de manutenção da locação por prazo indeterminado, devendo o contrato ser respeitado apenas até o seu termo final, em observância ao princípio da segurança jurídica.

19.
Por fim,
considerando o julgamento de mérito do presente Agravo de Instrumento, tenho como
PREJUDICADA

a análise dos Embargos de Declaração ID 72888821e Agravo Interno
(
ID 72888825
).

20. De qualquer forma, quanto à alegação de omissão ou contradição, verifica-se que os argumentos do Agravado foram expressamente analisados, mas não invalidam a conclusão de que a renúncia ao direito de preferência ocorreu de maneira válida e que o contrato de locação não foi averbado na matrícula do imóvel, afastando a aplicação do art. 33 da Lei 8.245/91.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido em parte.

Tese de julgamento
:

1. A renúncia expressa do locatário ao direito de preferência na aquisição do imóvel locado descaracteriza qualquer violação ao direito de preferência previsto na Lei do Inquilinato.

2. O contrato de locação deve ser mantido até a data final previamente estabelecida, nos termos do instrumento contratual.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de nº
8063771-58.2024.8.05.0000
, em que figuram como Agravante
B & S EMPREENDIMENTOS PATRIMONIAIS LTDA

e como Agravado
ADEVALDO GOMES VIANA
.

ACORDAM
os magistrados integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em
CONHECER
do recurso e, no mérito
DAR PARCIAL PROVIMENTO
ao Agravo de Instrumento, nos termos do voto do Relator Desembargador Eduardo Caricchio.

Sala de Sessões, 2025.

PRESIDENTE

Desembargador EDUARDO CARICCHIO

RELATOR

(01)