Tribunal: TJBA
Processo: 0500435-51.2018.8.05.0201
Classe: Apelação
Relator(a): CLAUDIO CESARE BRAGA PEREIRA
Órgão julgador: CLAUDIO CESARE BRAGA PEREIRA
Órgão colegiado: QUINTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-09-01
Data de publicação: 2025-09-01

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0500435-51.2018.8.05.0201 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: VITORIA DA UNIAO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Advogado(s): ALBERTO MAGNO DE ANDRADE PINTO GONTIJO MENDES, SIMONE SEIXLACK VALADARES PASSOS, TATIANA CASAES CHACARA, VANESSA DE CASTRO CAVALCANTI APELADO: ALEXANDRE SERGIO FERREIRA e outros Advogado(s):ADRIANO PEREIRA MAIA, FABIO HORDONES DA ROCHA ACORDÃO DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DE OBRIGAÇÕES DE INFRAESTRUTURA. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. CLÁUSULA PENAL VÁLIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta pela Recorrente VITÓRIA DA UNIÃO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, alegando aplicabilidade da teoria do adimplemento substancial, inexistência de danos morais e invalidade da cláusula penal. A pretensão consiste na reforma da sentença que condenou ao pagamento de restituição de valores, danos morais e cláusula penal, sob o fundamento de ter entregue o lote e cumprido a parte essencial do contrato. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se é aplicável a teoria do adimplemento substancial em contrato de promessa de compra e venda com descumprimento das obrigações de infraestrutura; (ii) estabelecer se o inadimplemento contratual configurou danos morais indenizáveis; (iii) verificar o termo inicial dos juros moratórios; (iv) estabelecer a possibilidade de retenção de valores do IPTU. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A teoria do adimplemento substancial pressupõe cumprimento da prestação principal do contrato, sendo inaplicável quando o inadimplemento compromete a finalidade essencial do negócio, como ocorre na hipótese dos autos, conforme disposto no art. 475 do Código Civil. 4. O Auto de Vistoria realizado em maio de 2023, oito anos após o prazo pactuado, comprovou total ausência de infraestrutura básica, caracterizando inadimplemento absoluto que inviabilizou a finalidade habitacional do lote adquirido pelos Apelados. 5. O atraso desarrazoado de oito anos na execução das obras, somado à impossibilidade de fruição do bem, configura circunstância excepcional apta a ensejar reparação por dano moral, extrapolando os limites do mero dissabor contratual, nos termos do art. 6º, VI, do CDC. 6. A rescisão sendo imputável exclusivamente à vendedora, os juros moratórios incidem desde a citação, não se aplicando o Tema 1.002/STJ, que se refere especificamente aos casos de rescisão por iniciativa do comprador. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso desprovido. Tese de julgamento: A teoria do adimplemento substancial é inaplicável em contratos de promessa de compra e venda quando o inadimplemento das obrigações de infraestrutura compromete a finalidade essencial do negócio. O atraso excessivo na entrega de imóvel com completa ausência de infraestrutura básica configura circunstância excepcional apta a ensejar reparação por dano moral. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXV; CDC, art. 6º, VI; CC, art. 475; CPC, arts. 85, §11, 240, 336 e 405. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.202.506/RJ, REsp 1.881.806/SP, AgInt no AREsp 2128645/RS, AgInt no AREsp 2456343/RJ; STJ, Súmula 543. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0500435-51.2018.8.05.0201, em que figuram como Apelante VITÓRIA DA UNIÃO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e como Apelados ALEXANDRE SÉRGIO FERREIRA e CARLOS AUGUSTO DE SOUZA. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de Apelação, nos termos do voto do condutor. Sala das Sessões da 5ª Câmara Cível, datado eletronicamente. Des. Cláudio Césare Braga Pereira Presidente / Relator 03

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quinta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0500435-51.2018.8.05.0201

Órgão Julgador
:
Quinta Câmara Cível

APELANTE: VITORIA DA UNIAO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

Advogado(s)
:
ALBERTO MAGNO DE ANDRADE PINTO GONTIJO MENDES, SIMONE SEIXLACK VALADARES PASSOS, TATIANA CASAES CHACARA, VANESSA DE CASTRO CAVALCANTI

APELADO: ALEXANDRE SERGIO FERREIRA e outros

Advogado(s)
:
ADRIANO PEREIRA MAIA, FABIO HORDONES DA ROCHA

ACORDÃO

DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DE OBRIGAÇÕES DE INFRAESTRUTURA. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. CLÁUSULA PENAL VÁLIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta pela Recorrente VITÓRIA DA UNIÃO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, alegando aplicabilidade da teoria do adimplemento substancial, inexistência de danos morais e invalidade da cláusula penal. A pretensão consiste na reforma da sentença que condenou ao pagamento de restituição de valores, danos morais e cláusula penal, sob o fundamento de ter entregue o lote e cumprido a parte essencial do contrato.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se é aplicável a teoria do adimplemento substancial em contrato de promessa de compra e venda com descumprimento das obrigações de infraestrutura; (ii) estabelecer se o inadimplemento contratual configurou danos morais indenizáveis; (iii) verificar o termo inicial dos juros moratórios; (iv) estabelecer a possibilidade de retenção de valores do IPTU.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A teoria do adimplemento substancial pressupõe cumprimento da prestação principal do contrato, sendo inaplicável quando o inadimplemento compromete a finalidade essencial do negócio, como ocorre na hipótese dos autos, conforme disposto no art. 475 do Código Civil. 4. O Auto de Vistoria realizado em maio de 2023, oito anos após o prazo pactuado, comprovou total ausência de infraestrutura básica, caracterizando inadimplemento absoluto que inviabilizou a finalidade habitacional do lote adquirido pelos Apelados. 5. O atraso desarrazoado de oito anos na execução das obras, somado à impossibilidade de fruição do bem, configura circunstância excepcional apta a ensejar reparação por dano moral, extrapolando os limites do mero dissabor contratual, nos termos do art. 6º, VI, do CDC. 6. A rescisão sendo imputável exclusivamente à vendedora, os juros moratórios incidem desde a citação, não se aplicando o Tema 1.002/STJ, que se refere especificamente aos casos de rescisão por iniciativa do comprador.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A teoria do adimplemento substancial é inaplicável em contratos de promessa de compra e venda quando o inadimplemento das obrigações de infraestrutura compromete a finalidade essencial do negócio.

O atraso excessivo na entrega de imóvel com completa ausência de infraestrutura básica configura circunstância excepcional apta a ensejar reparação por dano moral.

Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 5º, XXXV; CDC, art. 6º, VI; CC, art. 475; CPC, arts. 85, §11, 240, 336 e 405. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.202.506/RJ, REsp 1.881.806/SP, AgInt no AREsp 2128645/RS, AgInt no AREsp 2456343/RJ; STJ, Súmula 543.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0500435-51.2018.8.05.0201, em que figuram como Apelante
VITÓRIA DA UNIÃO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
e como Apelados
ALEXANDRE SÉRGIO FERREIRA e CARLOS AUGUSTO DE SOUZA.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em
CONHECER e NEGAR PROVIMENTO
ao recurso de Apelação, nos termos do voto do condutor.

Sala das Sessões da 5ª Câmara Cível, datado eletronicamente.

Des. Cláudio Césare Braga Pereira

Presidente / Relator

03