Tribunal: TJBA
Processo: 8014758-49.2021.8.05.0080
Classe: Apelação
Relator(a): ADRIANO AUGUSTO GOMES BORGES
Órgão julgador: ADRIANO AUGUSTO GOMES BORGES
Órgão colegiado: TERCEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-05-20
Data de publicação: 2025-05-20

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8014758-49.2021.8.05.0080 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: FNR CONSTRUTORA ENCORPORADORA E ADMINISTRACAO DE OBRAS LTDA - ME Advogado(s): LEONARDO DA SILVA GUIMARAES APELADO: ROSEMEIRE DOS SANTOS NOGUEIRA Advogado(s):UILSON FERREIRA DAMIAO, ANA LUISA SILVA LOPES ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. ALEGAÇÃO DE EXCLUDENTE DE NEXO CAUSAL DE CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR CAUSADOS PELA PANDEMIA DO COVID-19. NÃO OCORRÊNCIA. ATRASO INCIADO ANTES DO PERÍODO PANDÊMICO. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. SÚMULA Nº 543 DO STJ. HIPÓTESE DE RETENÇÃO QUE NÃO SE APLICA AO PRESENTE CASO. IMPROVIMENTO. I. Caso em exame Apelação Cível interposta por FNR Construtora Encorporadora e Administração de Obras Ltda. contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual c/c pedido indenizatório ajuizada por Rosemeire dos Santos Nogueira. A sentença determinou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com restituição integral das quantias pagas e aplicação de multa contratual em desfavor da construtora, em razão do inadimplemento contratual por ausência de início das obras no prazo estipulado contratualmente. II. Questão em discussão Examina-se a responsabilidade civil da construtora pela inexecução do contrato de promessa de compra e venda, diante da alegada ocorrência de força maior decorrente da pandemia de COVID-19, e a possibilidade de retenção de parte dos valores pagos pela compradora, em face da resolução do contrato. III. Razões de decidir Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, sendo a relação contratual entre as partes tipicamente de consumo. Constatado o inadimplemento absoluto da construtora, que não iniciou as obras mesmo após 69 meses da assinatura do contrato, tampouco apresentou qualquer documentação comprobatória de licenciamento ou diligência preparatória. A pandemia de COVID-19 não constitui excludente de responsabilidade no caso concreto, uma vez que o prazo contratual já estava em curso muito antes da decretação da pandemia, não havendo prova de que as medidas sanitárias impediram ou dificultaram o cumprimento das obrigações pela construtora. Nos termos da Súmula 543 do STJ, a restituição das parcelas pagas deve ser integral quando a culpa pela rescisão é exclusiva do vendedor/construtor. A cláusula penal é devida, por estar expressamente prevista em contrato e decorrente do inadimplemento do fornecedor. A tese subsidiária de retenção parcial de valores revela-se descabida, pois o desfazimento contratual decorreu exclusivamente de culpa da empresa vendedora, não havendo que se falar em ressarcimento de custos administrativos. IV. Dispositivo e tese Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: 1. Construtora que não inicia as obras no prazo contratual, sem justificativa plausível e sem diligências mínimas, responde civilmente pela rescisão contratual. 2. A pandemia de COVID-19 não configura excludente de responsabilidade nos casos em que o inadimplemento já estava configurado antes de sua decretação. 3. Em caso de inadimplemento contratual exclusivo da construtora, é devida a restituição integral dos valores pagos pelo comprador, nos termos da Súmula 543 do STJ. 4. Não se admite a retenção de percentual dos valores pagos quando o desfazimento contratual não decorre de culpa do consumidor. Dispositivos legais relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, arts. 393, 421 e 422; CDC, arts. 2º, 3º, 14 e 20; CPC, art. 85, §1º; Lei nº 14.010/2020, art. 1º. Jurisprudência relevante citada: Súmula 543/STJ; TJ-SP, Apelação Cível nº 1048084-04.2021.8.26.0576; TJ-DF, Apelação Cível nº 0701728-03.2023.8.07.0020; TJ-CE, Apelação Cível nº 0203981-97.2022.8.06.0112. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 8014758-49.2021.8.05.0080, que figuram como parte recorrente FNR CONSTRUTORA ENCORPORADORA E ADMINISTRACAO DE OBRAS LTDA. e parte recorrida ROSEMEIRE DOS SANTOS NOGUEIRA: ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, CONHECER E NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO, nos termos do voto do eminente Relator.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8014758-49.2021.8.05.0080

Órgão Julgador
:
Terceira Câmara Cível

APELANTE: FNR CONSTRUTORA ENCORPORADORA E ADMINISTRACAO DE OBRAS LTDA - ME

Advogado(s)
:
LEONARDO DA SILVA GUIMARAES

APELADO: ROSEMEIRE DOS SANTOS NOGUEIRA

Advogado(s)
:
UILSON FERREIRA DAMIAO, ANA LUISA SILVA LOPES

ACORDÃO

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. ALEGAÇÃO DE EXCLUDENTE DE NEXO CAUSAL DE CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR CAUSADOS PELA PANDEMIA DO COVID-19. NÃO OCORRÊNCIA. ATRASO INCIADO ANTES DO PERÍODO PANDÊMICO. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. SÚMULA Nº 543 DO STJ. HIPÓTESE DE RETENÇÃO QUE NÃO SE APLICA AO PRESENTE CASO. IMPROVIMENTO.

I. Caso em exame

Apelação Cível interposta por FNR Construtora Encorporadora e Administração de Obras Ltda. contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual c/c pedido indenizatório ajuizada por Rosemeire dos Santos Nogueira. A sentença determinou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com restituição integral das quantias pagas e aplicação de multa contratual em desfavor da construtora, em razão do inadimplemento contratual por ausência de início das obras no prazo estipulado contratualmente.

II. Questão em discussão

Examina-se a responsabilidade civil da construtora pela inexecução do contrato de promessa de compra e venda, diante da alegada ocorrência de força maior decorrente da pandemia de COVID-19, e a possibilidade de retenção de parte dos valores pagos pela compradora, em face da resolução do contrato.

III. Razões de decidir

Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, sendo a relação contratual entre as partes tipicamente de consumo.

Constatado o inadimplemento absoluto da construtora, que não iniciou as obras mesmo após 69 meses da assinatura do contrato, tampouco apresentou qualquer documentação comprobatória de licenciamento ou diligência preparatória.

A pandemia de COVID-19 não constitui excludente de responsabilidade no caso concreto, uma vez que o prazo contratual já estava em curso muito antes da decretação da pandemia, não havendo prova de que as medidas sanitárias impediram ou dificultaram o cumprimento das obrigações pela construtora.

Nos termos da Súmula 543 do STJ, a restituição das parcelas pagas deve ser integral quando a culpa pela rescisão é exclusiva do vendedor/construtor.

A cláusula penal é devida, por estar expressamente prevista em contrato e decorrente do inadimplemento do fornecedor.

A tese subsidiária de retenção parcial de valores revela-se descabida, pois o desfazimento contratual decorreu exclusivamente de culpa da empresa vendedora, não havendo que se falar em ressarcimento de custos administrativos.

IV. Dispositivo e tese

Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:

1. Construtora que não inicia as obras no prazo contratual, sem justificativa plausível e sem diligências mínimas, responde civilmente pela rescisão contratual.

2. A pandemia de COVID-19 não configura excludente de responsabilidade nos casos em que o inadimplemento já estava configurado antes de sua decretação.

3. Em caso de inadimplemento contratual exclusivo da construtora, é devida a restituição integral dos valores pagos pelo comprador, nos termos da Súmula 543 do STJ.

4. Não se admite a retenção de percentual dos valores pagos quando o desfazimento contratual não decorre de culpa do consumidor.

Dispositivos legais relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, arts. 393, 421 e 422; CDC, arts. 2º, 3º, 14 e 20; CPC, art. 85, §1º; Lei nº 14.010/2020, art. 1º.

Jurisprudência relevante citada
: Súmula 543/STJ; TJ-SP, Apelação Cível nº 1048084-04.2021.8.26.0576; TJ-DF, Apelação Cível nº 0701728-03.2023.8.07.0020; TJ-CE, Apelação Cível nº 0203981-97.2022.8.06.0112.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 8014758-49.2021.8.05.0080, que figuram como parte recorrente FNR CONSTRUTORA ENCORPORADORA E ADMINISTRACAO DE OBRAS LTDA. e parte recorrida ROSEMEIRE DOS SANTOS NOGUEIRA:

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, CONHECER E NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO, nos termos do voto do eminente Relator.