Tribunal: TJBA
Processo: 8093625-02.2021.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): RENATO RIBEIRO MARQUES DA COSTA
Órgão julgador: RENATO RIBEIRO MARQUES DA COSTA
Órgão colegiado: QUINTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-11-28
Data de publicação: 2025-11-28

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8093625-02.2021.8.05.0001 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. Advogado(s): CYNTHIA MARIA TAVARES FALCAO, AHAMED DOS SANTOS TEIXEIRA APELADO: MARCELO GOMES DA PAZ Advogado(s): ACORDÃO Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.786/2018. RETENÇÃO DE 50%. COMISSÃO DE CORRETAGEM PAGA A TERCEIROS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual para: (i) declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes para aquisição de unidade no empreendimento Adorato Cabula; (ii) condenar a incorporadora à restituição de 75% dos valores pagos; e (iii) declarar nula a cláusula de retenção de 50% do montante pago em caso de rescisão. A ré apelou pleiteando a aplicação da cláusula contratual de retenção de 50% e a exclusão da comissão de corretagem do montante a ser restituído, por ter sido paga a terceiros. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se é válida a cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos em contrato submetido ao regime de patrimônio de afetação; (ii) estabelecer se os valores pagos a título de comissão de corretagem devem integrar a base de cálculo da restituição; e (iii) determinar o montante efetivamente recebido pela incorporadora para fins de aplicação da cláusula de retenção. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A cláusula de retenção de 50% revela-se válida nos contratos firmados após a vigência da Lei nº 13.786/2018, desde que o empreendimento esteja submetido ao regime de patrimônio de afetação, conforme autoriza o art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64. 4. A rescisão contratual decorreu da inadimplência do promitente comprador, o que configura hipótese de resolução contratual por culpa do adquirente, legitimando a aplicação da cláusula penal no limite legal de 50%. 5. A comissão de corretagem foi paga diretamente à empresa de intermediação e não à incorporadora, não havendo obrigação de restituição do valor por parte desta, nos termos do Tema 939 do STJ. 6. O valor efetivamente recebido pela incorporadora foi de R$ 17.000,00, de modo que a retenção de 50% deve incidir exclusivamente sobre esse montante, com exclusão da quantia de R$ 10.000,00 paga a título de corretagem. 7. Diante da sucumbência recíproca, os ônus sucumbenciais devem ser redistribuídos proporcionalmente entre as partes, mantendo-se os honorários advocatícios em 10%, com suspensão da exigibilidade em relação ao autor beneficiário da gratuidade de justiça. IV. DISPOSITIVO 8. Recurso parcialmente provido. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 13.786/2018, art. 67-A, § 5º; Lei nº 4.591/64, arts. 31-A a 31-F; CPC, arts. 85, § 14, 86 e 98, § 3º. Jurisprudências relevantes citadas: STJ, AgInt no REsp 2110077/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 29.04.2024, DJe 02.05.2024; TJ-BA, Apelação Cível nº 8067850-48.2022.8.05.0001, Rel. Des. Joanice Maria Guimarães de Jesus, Terceira Câmara Cível, j. 19.12.2023, DJe 24.01.2024. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8093625-02.2022.8.05.0001, em que é apelante JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e apelado MARCELO GOMES DA PAZ. Acordam os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Quinta Câmara Cível, do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em conhecer e DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto condutor. RM07

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quinta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8093625-02.2021.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Quinta Câmara Cível

APELANTE: JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.

Advogado(s)
:
CYNTHIA MARIA TAVARES FALCAO, AHAMED DOS SANTOS TEIXEIRA

APELADO: MARCELO GOMES DA PAZ

Advogado(s)
:

ACORDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.786/2018. RETENÇÃO DE 50%. COMISSÃO DE CORRETAGEM PAGA A TERCEIROS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual para: (i) declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes para aquisição de unidade no empreendimento Adorato Cabula; (ii) condenar a incorporadora à restituição de 75% dos valores pagos; e (iii) declarar nula a cláusula de retenção de 50% do montante pago em caso de rescisão. A ré apelou pleiteando a aplicação da cláusula contratual de retenção de 50% e a exclusão da comissão de corretagem do montante a ser restituído, por ter sido paga a terceiros.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2
. Há três questões em discussão: (i) definir se é válida a cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos em contrato submetido ao regime de patrimônio de afetação; (ii) estabelecer se os valores pagos a título de comissão de corretagem devem integrar a base de cálculo da restituição; e (iii) determinar o montante efetivamente recebido pela incorporadora para fins de aplicação da cláusula de retenção.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3
. A cláusula de retenção de 50% revela-se válida nos contratos firmados após a vigência da Lei nº 13.786/2018, desde que o empreendimento esteja submetido ao regime de patrimônio de afetação, conforme autoriza o art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64.

4.
A rescisão contratual decorreu da inadimplência do promitente comprador, o que configura hipótese de resolução contratual por culpa do adquirente, legitimando a aplicação da cláusula penal no limite legal de 50%.

5.
A comissão de corretagem foi paga diretamente à empresa de intermediação e não à incorporadora, não havendo obrigação de restituição do valor por parte desta, nos termos do Tema 939 do STJ.

6.
O valor efetivamente recebido pela incorporadora foi de R$ 17.000,00, de modo que a retenção de 50% deve incidir exclusivamente sobre esse montante, com exclusão da quantia de R$ 10.000,00 paga a título de corretagem.

7.
Diante da sucumbência recíproca, os ônus sucumbenciais devem ser redistribuídos proporcionalmente entre as partes, mantendo-se os honorários advocatícios em 10%, com suspensão da exigibilidade em relação ao autor beneficiário da gratuidade de justiça.

IV. DISPOSITIVO

8
. Recurso parcialmente provido.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 13.786/2018, art. 67-A, § 5º; Lei nº 4.591/64, arts. 31-A a 31-F; CPC, arts. 85, § 14, 86 e 98, § 3º.

Jurisprudência
s
relevante
s
citada
s
: STJ, AgInt no REsp 2110077/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 29.04.2024, DJe 02.05.2024;
TJ-BA, Apelação Cível nº 8067850-48.2022.8.05.0001, Rel. Des. Joanice Maria Guimarães de Jesus, Terceira Câmara Cível, j. 19.12.2023, DJe 24.01.2024.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Apelação Cível nº 809
3625
-
02
.2022.8.05.0001
, em que é apelante
JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

e
apelado
MARCELO GOMES DA PAZ
.

Acordam os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Quinta Câmara Cível, do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em conhecer e
DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO
, nos termos do voto condutor.

RM07