Tribunal: TJBA
Processo: 8004436-71.2022.8.05.0229
Classe: Apelação
Relator(a): FRANCISCO DE OLIVEIRA BISPO
Órgão julgador: FRANCISCO DE OLIVEIRA BISPO
Órgão colegiado: 2ª VICE-PRESIDÊNCIA
Data de julgamento: 2025-06-12
Data de publicação: 2025-06-12

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8004436-71.2022.8.05.0229 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA - EPP Advogado(s): GUSTAVO LUIS DE ALBUQUERQUE CARDOSO, WALTER NEY VITA SAMPAIO APELADO: JANICE CONCEICAO DOS SANTOS Advogado(s):EDICARLOS DOS SANTOS BRITO ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA. MÉRITO. RESILIÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO DE OBRA. VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA (180 DIAS). PRECEDENTES DO STJ. MORA CONFIGURADA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS IMEDIATA E SEM PARCELAMENTO. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543 DO STJ. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. PERTINÊNCIA. TESE FIRMADA NO JULGAMENTO DO TEMA 971 DO STJ. DANO MORAL CONFIGURADO. NÃO HÁ NOTÍCIA NOS AUTOS DA CONCLUSÃO DA OBRA. APELAÇÃO IMPROVIDA. 1. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA: Ao contrário do alegado, a Magistrada anunciou a conclusão dos autos para julgamento através do ID 73932133, quando realizada audiência, e a parte acionada, não requereu o depoimento da autora ou qualquer outra providência, mantendo-se inerte. Portanto não se verifica o cerceamento de defesa. 2. MÉRITO: 2.1. Consta dos autos que a Apelada adquiriu em 17 de dezembro de 2016, um imóvel descrito na modalidade de loteamento, Lote de nº 12 da Quadra 12, localizado no Município de Santo Antônio de Jesus (BA), com a finalidade RESIDENCIAL, no valor de R$ 62.838,24 (sessenta e dois mil e oitocentos e trinta e oito reais e vinte e quatro centavos), com data de entrega prevista para dezembro de 2018 nos termos da Cláusula 7.1.1, ID 73931112, sendo admitida a cláusula de tolerância, Cláusula 8.1. O prazo de entrega do imóvel, contudo, não foi cumprido pela ré, correspondendo tal atraso ao ilícito contratual que deu ensejo à presente ação. O Egrégio STJ tem entendido pela legalidade e razoabilidade da cláusula de tolerância, destaca-se que, por analogia, este é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965), e também é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC), já que, no mercado imobiliário, eventualmente, ocorre prorrogação na data de conclusão da obra, em razão de acontecimentos imprevisíveis inerentes a este tipo de atividade comercial. Em análise à matéria, essa Corte no julgamento do Tema 996 fixou as seguintes teses: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor". 2.2. Pertinente a inversão da cláusula penal, tendo em vista a inadimplência do apelado, que não entregou o imóvel no termo apropriado. Conforme a tese firmada no julgamento do Tema 971 do STJ, pela qual “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” 2.3. Para o reconhecimento da existência de dano moral faz-se necessária a demonstração de que houve prática de ilícito e que este excedeu o simples descumprimento contratual, gerando dano não limitado à esfera patrimonial da autora, o que, a toda evidência, restou demonstrado no caso presente, uma vez que a recorrente informou nos autos a conclusão da obra. Quanto ao valor indenizatório, a quantia R$ 10.000,00 (dez mil reais) revela-se apta ao ressarcimento do dano, sem causar injusto prejuízo ou enriquecimento ilícito. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR DE REJEITADA. APELO IMPROVIDO. Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível nº 8004436-71.2022.8.05.0229, de Salvador, em que são apelantes, LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA - EPP e, apelada, JANICE CONCEICAO DOS SANTOS. Acordam os Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Terceira Câmara Cível, do Tribunal de Justiça da Bahia, por votação unânime, em conhecer do recurso, rejeitar a preliminar, e, no mérito, NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do relator. Sala das Sessões, de de 2025. Presidente Francisco de Oliveira Bispo Juiz Convocado - Substituto de 2º Grau Relator Procurador(a) de Justiça

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8004436-71.2022.8.05.0229

Órgão Julgador
:
Terceira Câmara Cível

APELANTE: LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA - EPP

Advogado(s)
:
GUSTAVO LUIS DE ALBUQUERQUE CARDOSO, WALTER NEY VITA SAMPAIO

APELADO: JANICE CONCEICAO DOS SANTOS

Advogado(s)
:
EDICARLOS DOS SANTOS BRITO

ACORDÃO

APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. DIREITO DO CONSUMIDOR.
PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA. MÉRITO.
RESILIÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO DE OBRA. VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA (180 DIAS). PRECEDENTES DO STJ. MORA CONFIGURADA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS IMEDIATA E SEM PARCELAMENTO. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543 DO STJ. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. PERTINÊNCIA. TESE FIRMADA NO JULGAMENTO DO TEMA 971 DO STJ. DANO MORAL CONFIGURADO. NÃO HÁ NOTÍCIA NOS AUTOS DA CONCLUSÃO DA OBRA. APELAÇÃO IMPROVIDA.

1.
PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA:
Ao contrário do alegado, a Magistrada anunciou a conclusão dos autos para julgamento através do ID 73932133, quando realizada audiência, e a parte acionada, não requereu o depoimento da autora ou qualquer outra providência, mantendo-se inerte. Portanto não se verifica o cerceamento de defesa.

2. MÉRITO:

2.1.

Consta dos autos que
a
Apelad
a
adquiriu em 17 de dezembro de 2016, um imóvel descrito na modalidade de loteamento, Lote de nº
1
2
da Quadra
12
, localizado no Município de Santo Antônio de Jesus (BA), com a finalidade RESIDENCIAL, no valor de R$
62
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838
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quatro
centavos), com data de entrega prevista para dezembro de 2018 nos termos da Cláusula 7.1.1, ID 73931112, sendo admitida a cláusula de tolerância, Cláusula 8.1. O prazo de entrega do imóvel, contudo, não foi cumprido pela ré, correspondendo tal atraso ao ilícito contratual que deu ensejo à presente ação.

O Egrégio STJ tem entendido pela legalidade e razoabilidade da cláusula de tolerância, destaca-se que, por analogia, este é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965), e também é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC), já que, no mercado imobiliário, eventualmente, ocorre prorrogação na data de conclusão da obra, em razão de acontecimentos imprevisíveis inerentes a este tipo de atividade comercial.

Em análise à matéria, essa Corte no julgamento do Tema 996 fixou as seguintes teses:
“1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor"
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2.
2.
Pertinente a inversão da cláusula penal, tendo em vista a inadimplência do apelado, que não entregou o imóvel no termo apropriado. Conforme a tese firmada no julgamento do Tema
971 do STJ, pela qual
“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

2.
3.
Para o reconhecimento da existência de dano moral faz-se necessária a demonstração de que houve prática de ilícito e que este excedeu o simples descumprimento contratual, gerando dano não limitado à esfera patrimonial da autora, o que, a toda evidência, restou demonstrado no caso presente, uma vez que a recorrente informou nos autos a conclusão da obra.
Quanto ao valor indenizatório, a quantia R$ 10.000,00 (dez mil reais) revela-se apta ao ressarcimento do dano, sem causar injusto prejuízo ou enriquecimento ilícito.

RECURSO CONHECIDO.
PRELIMINAR DE REJEITADA.
APELO IMPROVIDO.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível nº
8004436-71.2022.8.05.0229
, de Salvador, em que são apelantes,
LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA - EPP
e, apelad
a
,

JANICE CONCEICAO DOS SANTOS
.

Acordam os Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Terceira Câmara Cível, do Tribunal de Justiça da Bahia, por votação unânime, em conhecer do recurso,
rejeitar a preliminar
, e,
no mérito,

NEGAR-LHE PROVIMENTO
, nos termos do voto do relator.

Sala das Sessões, de de 2025.

Presidente

Francisco de Oliveira Bispo

Juiz Convocado - Substituto de 2º Grau

Relator

Procurador(a) de Justiça