Tribunal: TJBA
Processo: 0548156-51.2017.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): MARIA DO ROSARIO PASSOS DA SILVA CALIXTO
Órgão julgador: MARIA DO ROSARIO PASSOS DA SILVA CALIXTO
Órgão colegiado: 2ª VICE-PRESIDÊNCIA
Data de julgamento: 2025-10-21
Data de publicação: 2025-10-21

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0548156-51.2017.8.05.0001 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: SERGIO LUIZ MIGLIAVACCA Advogado(s): ERICA PUBLIO MORAIS APELADO: BARAO DO TRIUNFO INCORPORADORA LTDA. e outros Advogado(s):FABIO RIVELLI, THIAGO MAHFUZ VEZZI ACORDÃO DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL NA PLANTA. INADIMPLEMENTO ABSOLUTO DAS CONSTRUTORAS. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO ALÉM DO PRAZO DE TOLERÂNCIA. APLICAÇÃO DOS PRINCÍPIOS DA BOA-FÉ OBJETIVA E FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA EM FAVOR DO CONSUMIDOR ADQUIRENTE. CONDENAÇÃO AO RESSARCIMENTO INTEGRAL DOS ALUGUÉIS EFETIVAMENTE PAGOS DURANTE O PERÍODO DE MORA. SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE SETORIAL INCC PELO IPCA COMO CORREÇÃO MONETÁRIA DO SALDO DEVEDOR. MAJORAÇÃO DOS LUCROS CESSANTES DE 0,5% PARA 1% AO MÊS CONFORME PREVISÃO CONTRATUAL. MANUTENÇÃO DA INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta pelo autor contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação indenizatória ajuizada em face de construtoras, fundamentada em atraso na entrega de imóvel residencial adquirido mediante contrato de compromisso de compra e venda. O apelante pleiteou: a) aplicação da cláusula penal moratória em seu favor por inversão; b) condenação das rés ao ressarcimento integral dos aluguéis comprovadamente pagos durante o período de atraso; c) substituição do índice de correção monetária INCC pelo IPCA no período de mora; d) majoração dos lucros cessantes de 0,5% para 1% ao mês; e e) majoração da indenização por danos morais. A sentença (ID 88515826) reconheceu a responsabilidade das rés pelo atraso, condenou ao pagamento de 0,5% ao mês sobre valores adimplidos a título de lucros cessantes e fixou danos morais em R$ 10.000,00, mas não acolheu os demais pedidos. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há cinco questões em discussão: (i) saber se é possível a inversão da cláusula penal moratória prevista apenas em desfavor do comprador para aplicação contra o fornecedor inadimplente; (ii) determinar se o atraso na entrega gera direito ao ressarcimento dos aluguéis efetivamente pagos pelo adquirente; (iii) estabelecer se é cabível a substituição do índice setorial INCC pelo IPCA durante o período de mora da construtora; (iv) definir se os lucros cessantes devem seguir o percentual contratualmente previsto de 1% ao mês; e (v) avaliar se o valor dos danos morais fixado deve ser majorado. III. RAZÕES DE DECIDIR A inversão da cláusula penal moratória é medida que se impõe com base na função social do contrato (art. 421 do CC), na boa-fé objetiva (art. 422 do CC) e no equilíbrio das relações de consumo (art. 4º, III, CDC). A jurisprudência consolidada, inclusive do STJ no Tema Repetitivo 971, reconhece a possibilidade de aplicar a cláusula penal originalmente prevista apenas contra o consumidor também em desfavor do fornecedor inadimplente, restabelecendo o equilíbrio contratual. O ressarcimento dos aluguéis pagos durante o período de atraso encontra amparo na jurisprudência do STJ, especialmente no Tema Repetitivo 996, que estabelece presunção de prejuízo pela privação injusta do uso do bem. No caso, restou comprovado documentalmente que o imóvel destinava-se à moradia própria (IDs 88515725, 88515726, 88515728 e 88515729) e que foram efetuados pagamentos de aluguéis durante o inadimplemento (ID 88515724). A substituição do índice INCC pelo IPCA durante o período de mora decorre da jurisprudência consolidada do STJ, que no Tema Repetitivo 996 determinou a cessação da correção por índice setorial quando há descumprimento culposo do prazo pelo incorporador, devendo ser aplicado índice geral de inflação, desde que não seja mais gravoso ao consumidor. A majoração dos lucros cessantes para 1% ao mês justifica-se pela aplicação do princípio da reciprocidade e simetria contratual, considerando que a cláusula 10.1, alínea "b", do contrato (ID 88515725) estabelece esse percentual para o inadimplemento, devendo ser aplicado por analogia quando a mora é da fornecedora. O valor dos danos morais fixado em R$ 10.000,00 mostra-se adequado e proporcional ao abalo sofrido, observando os critérios de razoabilidade e moderação, não havendo elementos que justifiquem majoração. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: A cláusula penal moratória prevista apenas em desfavor do comprador pode ser invertida para aplicação contra o fornecedor inadimplente, com base na função social do contrato e no equilíbrio das relações de consumo. O atraso na entrega de imóvel gera direito ao ressarcimento integral dos aluguéis comprovadamente pagos pelo adquirente durante o período de inadimplemento. O descumprimento do prazo de entrega faz cessar a correção por índice setorial (INCC), devendo ser substituído pelo IPCA, salvo se mais gravoso ao consumidor. Os lucros cessantes devem observar o percentual contratualmente estipulado para mora (1% ao mês), aplicando-se o princípio da reciprocidade contratual. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 421, 422 e 205; CDC, arts. 4º, III, e 6º, V e VI; CPC, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo 971; STJ, Tema Repetitivo 996; STJ, REsp 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, j. 11.09.2018; TJ-BA, Apelação 80026699520228050229, Rel. Maria do Rosário Passos da Silva Calixto, Segunda Câmara Cível, j. 23.07.2024; TJ-BA, Apelação 03607173320138050001, Rel. Maria do Rosário Passos da Silva Calixto, Segunda Câmara Cível, j. 21.08.2024. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível de nº. 0548156-51.2017.8.05.0001, em que figuram como apelante SERGIO LUIZ MIGLIAVACCA e como apeladas BARAO DO TRIUNFO INCORPORADORA LTDA. e PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES ACORDAM os Desembargadores e Magistrados Convocados, integrantes da Turma Julgadora da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto da Relatora. Salvador/BA, datado e assinado eletronicamente. MARIA DO ROSÁRIO PASSOS DA SILVA CALIXTO Juíza de Direito Substituta de 2º Grau Relatora

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n. 0548156-51.2017.8.05.0001

Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível

APELANTE: SERGIO LUIZ MIGLIAVACCA

Advogado(s): ERICA PUBLIO MORAIS

APELADO: BARAO DO TRIUNFO INCORPORADORA LTDA. e outros

Advogado(s):FABIO RIVELLI, THIAGO MAHFUZ VEZZI

ACORDÃO

DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL NA PLANTA. INADIMPLEMENTO ABSOLUTO DAS CONSTRUTORAS. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO ALÉM DO PRAZO DE TOLERÂNCIA. APLICAÇÃO DOS PRINCÍPIOS DA BOA-FÉ OBJETIVA E FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA EM FAVOR DO CONSUMIDOR ADQUIRENTE. CONDENAÇÃO AO RESSARCIMENTO INTEGRAL DOS ALUGUÉIS EFETIVAMENTE PAGOS DURANTE O PERÍODO DE MORA. SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE SETORIAL INCC PELO IPCA COMO CORREÇÃO MONETÁRIA DO SALDO DEVEDOR. MAJORAÇÃO DOS LUCROS CESSANTES DE 0,5% PARA 1% AO MÊS CONFORME PREVISÃO CONTRATUAL. MANUTENÇÃO DA INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta pelo autor contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação indenizatória ajuizada em face de construtoras, fundamentada em atraso na entrega de imóvel residencial adquirido mediante contrato de compromisso de compra e venda. O apelante pleiteou: a) aplicação da cláusula penal moratória em seu favor por inversão; b) condenação das rés ao ressarcimento integral dos aluguéis comprovadamente pagos durante o período de atraso; c) substituição do índice de correção monetária INCC pelo IPCA no período de mora; d) majoração dos lucros cessantes de 0,5% para 1% ao mês; e e) majoração da indenização por danos morais. A sentença (ID 88515826) reconheceu a responsabilidade das rés pelo atraso, condenou ao pagamento de 0,5% ao mês sobre valores adimplidos a título de lucros cessantes e fixou danos morais em R$ 10.000,00, mas não acolheu os demais pedidos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) saber se é possível a inversão da cláusula penal moratória prevista apenas em desfavor do comprador para aplicação contra o fornecedor inadimplente; (ii) determinar se o atraso na entrega gera direito ao ressarcimento dos aluguéis efetivamente pagos pelo adquirente; (iii) estabelecer se é cabível a substituição do índice setorial INCC pelo IPCA durante o período de mora da construtora; (iv) definir se os lucros cessantes devem seguir o percentual contratualmente previsto de 1% ao mês; e (v) avaliar se o valor dos danos morais fixado deve ser majorado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A inversão da cláusula penal moratória é medida que se impõe com base na função social do contrato (art. 421 do CC), na boa-fé objetiva (art. 422 do CC) e no equilíbrio das relações de consumo (art. 4º, III, CDC). A jurisprudência consolidada, inclusive do STJ no Tema Repetitivo 971, reconhece a possibilidade de aplicar a cláusula penal originalmente prevista apenas contra o consumidor também em desfavor do fornecedor inadimplente, restabelecendo o equilíbrio contratual.

O ressarcimento dos aluguéis pagos durante o período de atraso encontra amparo na jurisprudência do STJ, especialmente no Tema Repetitivo 996, que estabelece presunção de prejuízo pela privação injusta do uso do bem. No caso, restou comprovado documentalmente que o imóvel destinava-se à moradia própria (IDs 88515725, 88515726, 88515728 e 88515729) e que foram efetuados pagamentos de aluguéis durante o inadimplemento (ID 88515724).

A substituição do índice INCC pelo IPCA durante o período de mora decorre da jurisprudência consolidada do STJ, que no Tema Repetitivo 996 determinou a cessação da correção por índice setorial quando há descumprimento culposo do prazo pelo incorporador, devendo ser aplicado índice geral de inflação, desde que não seja mais gravoso ao consumidor.

A majoração dos lucros cessantes para 1% ao mês justifica-se pela aplicação do princípio da reciprocidade e simetria contratual, considerando que a cláusula 10.1, alínea "b", do contrato (ID 88515725) estabelece esse percentual para o inadimplemento, devendo ser aplicado por analogia quando a mora é da fornecedora.

O valor dos danos morais fixado em R$ 10.000,00 mostra-se adequado e proporcional ao abalo sofrido, observando os critérios de razoabilidade e moderação, não havendo elementos que justifiquem majoração.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

A cláusula penal moratória prevista apenas em desfavor do comprador pode ser invertida para aplicação contra o fornecedor inadimplente, com base na função social do contrato e no equilíbrio das relações de consumo.

O atraso na entrega de imóvel gera direito ao ressarcimento integral dos aluguéis comprovadamente pagos pelo adquirente durante o período de inadimplemento.

O descumprimento do prazo de entrega faz cessar a correção por índice setorial (INCC), devendo ser substituído pelo IPCA, salvo se mais gravoso ao consumidor.

Os lucros cessantes devem observar o percentual contratualmente estipulado para mora (1% ao mês), aplicando-se o princípio da reciprocidade contratual.

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 421, 422 e 205; CDC, arts. 4º, III, e 6º, V e VI; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Tema Repetitivo 971; STJ, Tema Repetitivo 996; STJ, REsp 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, j. 11.09.2018; TJ-BA, Apelação 80026699520228050229, Rel. Maria do Rosário Passos da Silva Calixto, Segunda Câmara Cível, j. 23.07.2024; TJ-BA, Apelação 03607173320138050001, Rel. Maria do Rosário Passos da Silva Calixto, Segunda Câmara Cível, j. 21.08.2024.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível de nº.
0548156-51.2017.8.05.0001
, em que figuram como apelante
SERGIO LUIZ MIGLIAVACCA
e como apeladas
BARAO DO TRIUNFO INCORPORADORA LTDA. e PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES

ACORDAM
os Desembargadores e Magistrados Convocados, integrantes da Turma Julgadora da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia,
CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Salvador/BA, datado e assinado eletronicamente.

MARIA DO ROSÁRIO PASSOS DA SILVA CALIXTO

Juíza de Direito Substituta de 2º Grau

Relatora