Tribunal: TJBA
Processo: 8013041-16.2019.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): RAIMUNDO NONATO BORGES BRAGA
Órgão julgador: RAIMUNDO NONATO BORGES BRAGA
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-08-01
Data de publicação: 2025-08-01

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8013041-16.2019.8.05.0001 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: INCORPLAN INCORPORACOES LTDA e outros Advogado(s): FLAVIO MENDONCA DE SAMPAIO LOPES, CLAUDIO GUERRA DE SOUZA APELADO: GILMARIO MOURA SANTOS e outros Advogado(s):CLAUDIO GUERRA DE SOUZA, FLAVIO MENDONCA DE SAMPAIO LOPES ACORDÃO APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ENTREGA DE LOTEAMENTO. INFRAESTRURTURA INCOMPLETA. RESCISÃO CONTRATUAL. PRELIMINARES. PRESCRIÇÃO TRIENAL. AFASTADA. APLICAÇÃO DO ART. 205 DO CC. PRESCRIÇÃO DECENAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AFASTADA. TEMA 939 STJ. MULTA CONTRATUAL. PREVISÃO CONTRATUAL. POSSIBILIDADE. DANO MORAL. CONFIGURAÇÃO. VALOR RAZOÁVEL E PROPORCIONAL (R$ 10.000,00). MANUTENÇÃO. LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. INVIABILIDADE DA PARCELA NA HIPÓTESE DE LOTE NÃO EDIFICADO. PRELIMINARES REJEITADAS E RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. SENTENÇA MANTIDA. I. CASO EM EXAME Apelações Cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido em ação de rescisão de contrato de compra e venda de lote em empreendimento imobiliário, cumulada com indenização por danos materiais e morais, em razão do atraso na entrega da infraestrutura. Discute-se nos recursos a prescrição trienal para o ajuizamento da demanda, a legitimidade passiva da construtora para restituição da comissão de corretagem, a configuração da mora da construtora, a possibilidade de condenação em lucros cessantes e sua cumulação com a multa contratual, bem como a condenação por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há 4 questões em discussão no presente recurso: (i) definir o prazo prescricional aplicável à pretensão de rescisão contratual e restituição de valores; (ii) determinar a legitimidade passiva da construtora para a devolução da comissão de corretagem; (iii) analisar a mora da construtora na entrega do empreendimento e a consequente aplicação da multa contratual e do dano moral; e (iv) verificar a possibilidade de condenação e cumulação de lucros cessantes com a multa contratual, em caso de atraso na entrega de lote não edificado. III. RAZÕES DE DECIDIR O prazo prescricional aplicável à pretensão de rescisão de contrato de compra e venda e restituição de valores pagos, decorrente de inadimplemento contratual por parte da construtora, é o decenal, previsto no art. 205 do Código Civil. A construtora/incorporadora possui legitimidade passiva "ad causam" para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem, nos termos do Tema 939 do STJ, especialmente quando o pedido de restituição decorre do inadimplemento contratual. Configura-se a mora da construtora quando o empreendimento, incluindo a infraestrutura essencial, não é entregue integralmente no prazo contratual, mesmo após a expedição do "habite-se", o que justifica a incidência da multa contratual até a efetiva rescisão e caracteriza dano moral indenizável. A condenação por danos morais não se trata de mero descumprimento contratual, mas de grave inércia da construtora, que se estendeu por anos, frustrando a legítima expectativa do consumidor de usufruir do imóvel, sendo o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) razoável e proporcional. A cumulação de lucros cessantes com a cláusula penal moratória é vedada pelo Superior Tribunal de Justiça (Tema 970), sob pena de "bis in idem", uma vez que ambas as parcelas visam compensar o promitente-comprador pelos prejuízos decorrentes do inadimplemento. Em regra, não é cabível o pagamento de lucros cessantes decorrente do atraso na entrega de lote não edificado, dada a inviabilidade de presunção do prejuízo experimentado em razão da injusta privação do seu uso. IV. DISPOSITIVO E TESE Recursos conhecidos e desprovidos. Honorários advocatícios majorados para 17% sobre o valor da condenação, mantida a proporção de sucumbência recíproca. Tese(s) de julgamento: O prazo prescricional para pretensão de rescisão de contrato de compra e venda e restituição de valores pagos, em razão de inadimplemento da construtora, é decenal. A construtora possui legitimidade passiva para a restituição da comissão de corretagem quando o pedido decorre do inadimplemento contratual, conforme o Tema 939 do STJ. O atraso injustificado na entrega do empreendimento, mesmo com "habite-se" expedido, mas com infraestrutura incompleta, configura mora da construtora, ensejando a aplicação da multa contratual até a rescisão e a indenização por danos morais. É inviável a cumulação de lucros cessantes com a cláusula penal moratória em contratos de promessa de compra e venda, nos termos do Tema 970 do STJ, e, em regra, não se presumem os lucros cessantes em caso de atraso na entrega de lote não edificado. Dispositivos legais relevantes citados: Código Civil, arts. 205, 206, § 3º, V; Código de Defesa do Consumidor, arts. 14; Lei nº 4.591/64, art. 43, II; Código de Processo Civil, art. 85, § 11, art. 86, art. 98, § 3º. Jurisprudência relevante citada: STJ, EREsp 1281594/SP, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES, Rel. p/ Acórdão Ministro FELIX FISCHER, CORTE ESPECIAL, julgado em 15/05/2019, DJe 23/05/2019. STJ, AgInt no AREsp: 1988601 SC, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 28/03/2022. STJ, REsp: 1591223 PR, Relator: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 02/06/2016. STJ, AgInt no REsp: 2015374 SP, Relator: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 02/04/2024. STJ, Tema 939. STJ, Tema 970. STJ, AgInt no AREsp n. 2.215.393/RJ, relator Ministro Raul Araújo. REJEITAR AS PRELIMINARES E NEGAR PROVIMENTO A APELAÇÃO DA PARTE RÉ. NEGAR PROVIMENTO A APELAÇÃO DA PARTE AUTORA. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÕES CÍVEIS Nº 8013041-16.2019.8.05.0001, da Comarca de Salvador/Ba, que tem como Apelante/Apelado INCORPLAN INCORPORACOES LTDA e outros e Apelados/Apelantes GILMARIO MOURA SANTOS e outros. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, em REJEITAR AS PRELIMINARES, NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO DA PARTE RÉ E NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO DA PARTE AUTORA, assim o fazem pelas razões adiante expostas. Sala das Sessões, PRESIDENTE Des. RAIMUNDO NONATO BORGES BRAGA Relator PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8013041-16.2019.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

APELANTE: INCORPLAN INCORPORACOES LTDA e outros

Advogado(s)
:
FLAVIO MENDONCA DE SAMPAIO LOPES, CLAUDIO GUERRA DE SOUZA

APELADO: GILMARIO MOURA SANTOS e outros

Advogado(s)
:
CLAUDIO GUERRA DE SOUZA, FLAVIO MENDONCA DE SAMPAIO LOPES

ACORDÃO

APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ENTREGA DE LOTEAMENTO. INFRAESTRURTURA INCOMPLETA. RESCISÃO CONTRATUAL. PRELIMINARES. PRESCRIÇÃO TRIENAL. AFASTADA. APLICAÇÃO DO ART. 205 DO CC. PRESCRIÇÃO DECENAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AFASTADA. TEMA 939 STJ. MULTA CONTRATUAL. PREVISÃO CONTRATUAL. POSSIBILIDADE. DANO MORAL. CONFIGURAÇÃO. VALOR RAZOÁVEL E PROPORCIONAL (R$ 10.000,00). MANUTENÇÃO. LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. INVIABILIDADE DA PARCELA NA HIPÓTESE DE LOTE NÃO EDIFICADO.
PRELIMINARES REJEITADAS E RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. SENTENÇA MANTIDA.

I. CASO EM EXAME
Apelações Cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido em ação de rescisão de contrato de compra e venda de lote em empreendimento imobiliário, cumulada com indenização por danos materiais e morais, em razão do atraso na entrega da infraestrutura. Discute-se nos recursos a prescrição trienal para o ajuizamento da demanda, a legitimidade passiva da construtora para restituição da comissão de corretagem, a configuração da mora da construtora, a possibilidade de condenação em lucros cessantes e sua cumulação com a multa contratual, bem como a condenação por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há 4 questões em discussão no presente recurso: (i) definir o prazo prescricional aplicável à pretensão de rescisão contratual e restituição de valores; (ii) determinar a legitimidade passiva da construtora para a devolução da comissão de corretagem; (iii) analisar a mora da construtora na entrega do empreendimento e a consequente aplicação da multa contratual e do dano moral; e (iv) verificar a possibilidade de condenação e cumulação de lucros cessantes com a multa contratual, em caso de atraso na entrega de lote não edificado.
III. RAZÕES DE DECIDIR
O prazo prescricional aplicável à pretensão de rescisão de contrato de compra e venda e restituição de valores pagos, decorrente de inadimplemento contratual por parte da construtora, é o decenal, previsto no art. 205 do Código Civil.

A construtora/incorporadora possui legitimidade passiva "ad causam" para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem, nos termos do Tema 939 do STJ, especialmente quando o pedido de restituição decorre do inadimplemento contratual.
Configura-se a mora da construtora quando o empreendimento, incluindo a infraestrutura essencial, não é entregue integralmente no prazo contratual, mesmo após a expedição do "habite-se", o que justifica a incidência da multa contratual até a efetiva rescisão e caracteriza dano moral indenizável.
A condenação por danos morais não se trata de mero descumprimento contratual, mas de grave inércia da construtora, que se estendeu por anos, frustrando a legítima expectativa do consumidor de usufruir do imóvel, sendo o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) razoável e proporcional.
A cumulação de lucros cessantes com a cláusula penal moratória é vedada pelo Superior Tribunal de Justiça (Tema 970), sob pena de "bis in idem", uma vez que ambas as parcelas visam compensar o promitente-comprador pelos prejuízos decorrentes do inadimplemento.
Em regra, não é cabível o pagamento de lucros cessantes decorrente do atraso na entrega de lote não edificado, dada a inviabilidade de presunção do prejuízo experimentado em razão da injusta privação do seu uso.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recursos conhecidos e desprovidos. Honorários advocatícios majorados para 17% sobre o valor da condenação, mantida a proporção de sucumbência recíproca.
Tese(s) de julgamento:

O prazo prescricional para pretensão de rescisão de contrato de compra e venda e restituição de valores pagos, em razão de inadimplemento da construtora, é decenal.
A construtora possui legitimidade passiva para a restituição da comissão de corretagem quando o pedido decorre do inadimplemento contratual, conforme o Tema 939 do STJ.
O atraso injustificado na entrega do empreendimento, mesmo com "habite-se" expedido, mas com infraestrutura incompleta, configura mora da construtora, ensejando a aplicação da multa contratual até a rescisão e a indenização por danos morais.
É inviável a cumulação de lucros cessantes com a cláusula penal moratória em contratos de promessa de compra e venda, nos termos do Tema 970 do STJ, e, em regra, não se presumem os lucros cessantes em caso de atraso na entrega de lote não edificado.
Dispositivos legais relevantes citados: Código Civil, arts. 205, 206, § 3º, V; Código de Defesa do Consumidor, arts. 14; Lei nº 4.591/64, art. 43, II; Código de Processo Civil, art. 85, § 11, art. 86, art. 98, § 3º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, EREsp 1281594/SP, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES, Rel. p/ Acórdão Ministro FELIX FISCHER, CORTE ESPECIAL, julgado em 15/05/2019, DJe 23/05/2019. STJ, AgInt no AREsp: 1988601 SC, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 28/03/2022. STJ, REsp: 1591223 PR, Relator: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 02/06/2016. STJ, AgInt no REsp: 2015374 SP, Relator: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 02/04/2024. STJ, Tema 939. STJ, Tema 970. STJ, AgInt no AREsp n. 2.215.393/RJ, relator Ministro Raul Araújo.

REJEITAR AS PRELIMINARES E NEGAR PROVIMENTO A
APELAÇÃO DA PARTE RÉ.

NEGAR PROVIMENTO A
APELAÇÃO

DA PARTE AUTORA.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de
APELA
ÇÕES CÍVEIS
Nº 8013041-16.2019.8.05.0001,
da Comarca de Salvador/Ba, que tem como Apelante/Apelado
INCORPLAN INCORPORACOES LTDA e outros
e Apelados/Apelantes
GILMARIO MOURA SANTOS e outros
.

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, em
REJEITAR AS PRELIMINARES,
NEGAR PROVIMENTO À
APELAÇÃO DA PARTE RÉ E

NEGAR

PROVIMENTO À APELAÇÃO DA PARTE AUTORA
, assim o fazem pelas razões adiante expostas.

Sala das Sessões,

PRESIDENTE

Des. RAIMUNDO NONATO BORGES BRAGA

Relator

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA