Tribunal: TJBA
Processo: 0527514-62.2014.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): MARIELZA BRANDAO FRANCO
Órgão julgador: MARIELZA BRANDAO FRANCO
Órgão colegiado: 2ª VICE-PRESIDÊNCIA
Data de julgamento: 2025-06-12
Data de publicação: 2025-06-12

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0527514-62.2014.8.05.0001 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: NICHOLAS CARVALHO DE ALMEIDA COSTA e outros (2) Advogado(s): LUCIANA SOUSA SANTOS, GEORGE WASHINGTON CARVALHO ANUNCIACAO APELADO: CONDOMINIO RESIDENCIAL VILLAGE DAS ORQUIDEAS Advogado(s):ELIAS FREITAS DOS SANTOS ACORDÃO EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO DE FATO. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. POSSIBILIDADE. DOCUMENTOS SUFICIENTES PARA FORMAÇÃO DO CONVENCIMENTO DO MAGISTRADO. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA REJEITADA. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO NÃO REGISTRADA. SÚMULA 260 DO STJ. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PROPRIETÁRIOS DO IMÓVEL. AQUISIÇÃO POSTERIOR À CONSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO DE FATO. DEVER DE CONTRIBUIR PARA AS DESPESAS COMUNS. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. ÔNUS DA PROVA. FATO IMPEDITIVO, MODIFICATIVO OU EXTINTIVO DO DIREITO DO AUTOR NÃO DEMONSTRADO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente o pedido de cobrança de taxas condominiais, reconhecendo a legitimidade do condomínio de fato para pleitear o pagamento das cotas condominiais. Os apelantes sustentam a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, ilegitimidade ativa do condomínio e inaplicabilidade da cobrança por não terem expressamente anuído com a constituição do condomínio. 2. Não há que se falar em cerceamento de defesa quando os elementos probatórios carreados aos autos são suficientes para formar o convencimento do magistrado. A produção de provas em audiência de instrução, quando os documentos já acostados aos autos são suficientes para a resolução da controvérsia, caracterizaria providência inútil, contrariando os princípios da celeridade e da economia processual. 3. A preliminar de ilegitimidade ativa não merece acolhimento. Nos termos da Súmula 260 do STJ, "a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos". Tratando-se de condomínio de fato regularmente constituído, possui legitimidade para pleitear o pagamento das cotas condominiais inadimplidas. 4. As despesas condominiais constituem obrigação propter rem, que se vincula à coisa e não à pessoa, decorrendo da própria condição de proprietário ou possuidor do imóvel, independentemente de manifestação expressa de vontade. 5. Comprovado que a aquisição do imóvel pelos apelantes ocorreu em data posterior à constituição do condomínio de fato, conforme evidenciado pelos balancetes juntados aos autos, impõe-se o reconhecimento da obrigação dos proprietários de contribuírem para os gastos que beneficiam a todos, como energia elétrica do portão de acesso e demais despesas comuns, sob pena de enriquecimento sem causa. 6. Nos termos do art. 373, II, do CPC, o ônus da prova quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor recai sobre o réu, do qual não se desincumbiu no caso concreto. 7. O trabalho adicional do advogado em grau recursal justifica a majoração dos honorários advocatícios para 15% sobre o valor da condenação, conforme art. 85, § 11, do CPC. 8. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível n°. 0527514-62.2014.8.05.0001, da 10ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, em que são Apelantes NICHOLAS CARVALHO DE ALMEIDA COSTA, LUDMILA CARVALHO DE ALMEIDA COSTA e MICHELLE CARVALHO DE ALMEIDA COSTA, e Apelado CONDOMÍNIO RESIDENCIAL VILLAGE DAS ORQUÍDEAS. Acordam os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Terceira Câmara Cível, do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO INTERPOSTO, na forma do voto da Relatora.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0527514-62.2014.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Terceira Câmara Cível

APELANTE: NICHOLAS CARVALHO DE ALMEIDA COSTA e outros (2)

Advogado(s)
:
LUCIANA SOUSA SANTOS, GEORGE WASHINGTON CARVALHO ANUNCIACAO

APELADO: CONDOMINIO RESIDENCIAL VILLAGE DAS ORQUIDEAS

Advogado(s)
:
ELIAS FREITAS DOS SANTOS

ACORDÃO

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO DE FATO. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. POSSIBILIDADE. DOCUMENTOS SUFICIENTES PARA FORMAÇÃO DO CONVENCIMENTO DO MAGISTRADO. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA REJEITADA. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO NÃO REGISTRADA. SÚMULA 260 DO STJ. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PROPRIETÁRIOS DO IMÓVEL. AQUISIÇÃO POSTERIOR À CONSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO DE FATO. DEVER DE CONTRIBUIR PARA AS DESPESAS COMUNS. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. ÔNUS DA PROVA. FATO IMPEDITIVO, MODIFICATIVO OU EXTINTIVO DO DIREITO DO AUTOR NÃO DEMONSTRADO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente o pedido de cobrança de taxas condominiais, reconhecendo a legitimidade do condomínio de fato para pleitear o pagamento das cotas condominiais. Os apelantes sustentam a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, ilegitimidade ativa do condomínio e inaplicabilidade da cobrança por não terem expressamente anuído com a constituição do condomínio.

2. Não há que se falar em cerceamento de defesa quando os elementos probatórios carreados aos autos são suficientes para formar o convencimento do magistrado. A produção de provas em audiência de instrução, quando os documentos já acostados aos autos são suficientes para a resolução da controvérsia, caracterizaria providência inútil, contrariando os princípios da celeridade e da economia processual.

3. A preliminar de ilegitimidade ativa não merece acolhimento. Nos termos da Súmula 260 do STJ, "a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos". Tratando-se de condomínio de fato regularmente constituído, possui legitimidade para pleitear o pagamento das cotas condominiais inadimplidas.

4. As despesas condominiais constituem obrigação propter rem, que se vincula à coisa e não à pessoa, decorrendo da própria condição de proprietário ou possuidor do imóvel, independentemente de manifestação expressa de vontade.

5. Comprovado que a aquisição do imóvel pelos apelantes ocorreu em data posterior à constituição do condomínio de fato, conforme evidenciado pelos balancetes juntados aos autos, impõe-se o reconhecimento da obrigação dos proprietários de contribuírem para os gastos que beneficiam a todos, como energia elétrica do portão de acesso e demais despesas comuns, sob pena de enriquecimento sem causa.

6. Nos termos do art. 373, II, do CPC, o ônus da prova quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor recai sobre o réu, do qual não se desincumbiu no caso concreto.

7. O trabalho adicional do advogado em grau recursal justifica a majoração dos honorários advocatícios para 15% sobre o valor da condenação, conforme art. 85, § 11, do CPC.

8. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Vistos, relatados e discutidos estes autos da
Apelação Cível n°. 0527514-62.2014.8.05.0001
, da 10ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, em que são Apelantes
NICHOLAS CARVALHO DE ALMEIDA COSTA, LUDMILA CARVALHO DE ALMEIDA COSTA e MICHELLE CARVALHO DE ALMEIDA COSTA
, e Apelado
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL VILLAGE DAS ORQUÍDEAS.

Acordam
os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Terceira Câmara Cível, do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em
NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO INTERPOSTO
, na forma do voto da Relatora.