Tribunal: TJBA
Processo: 8002928-58.2021.8.05.0154
Classe: Apelação
Relator(a): MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAUJO
Órgão julgador: MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAUJO
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-08-28
Data de publicação: 2025-08-28

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8002928-58.2021.8.05.0154 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: JULIA DE JESUS REIS Advogado(s): ROBERTA CAROLINE JARDIM APELADO: S & E PATRIMONIAL LTDA Advogado(s):AILTON BARBOSA DE ASSIS JUNIOR, ANANDA JORGE MATTOS ACORDÃO Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO PROLONGADO. RESCISÃO CONTRATUAL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. LEGALIDADE DA TAXA DE FRUIÇÃO E DA RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por Júlia de Jesus Reis contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, proposta por S & E Patrimonial Ltda., em razão de inadimplemento no pagamento das parcelas de promessa de compra e venda de imóvel, com pedido de reintegração liminar. A sentença reconheceu a rescisão contratual, determinou a reintegração da autora na posse, fixou retenção de 25% dos valores pagos, estabeleceu taxa de fruição de 0,5% ao mês, e autorizou compensação de valores, condenando a requerida ao pagamento de tributos e custas. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) verificar se a ausência de notificação extrajudicial válida invalida a constituição em mora; (ii) estabelecer se é devida indenização por benfeitorias realizadas pela compradora; (iii) definir a legalidade da fixação da taxa de fruição; (iv) averiguar a possibilidade de aplicação da teoria do adimplemento substancial. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A notificação enviada ao endereço contratual é válida, mesmo que não tenha sido recebida por mudança de endereço não comunicada; ademais, a citação judicial supre eventual falha na notificação. 4. A sentença reconhece expressamente o direito à indenização por benfeitorias úteis e necessárias, a ser apurado em fase de liquidação, inexistindo interesse recursal nesse ponto. 5. A taxa de fruição de 0,5% ao mês é legítima e tem respaldo no art. 67-A, §2º, III, da Lei 4.591/64, destinando-se a indenizar lucros cessantes pela ocupação indevida do imóvel. 6. A teoria do adimplemento substancial não se aplica diante da inadimplência prolongada de 15 parcelas e ausência de qualquer pagamento posterior. 7. A retenção de 25% dos valores pagos está de acordo com a jurisprudência do STJ (REsp 1.820.330/SP) e não caracteriza bis in idem em relação à taxa de fruição. 8. A compensação entre os valores devidos está corretamente determinada, com devolução do saldo à parte devedora, se existente, nos termos da fundamentação. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso desprovido. Tese de julgamento: i) A citação judicial supre a ausência de notificação extrajudicial para fins de constituição em mora em ações de rescisão contratual por inadimplemento. ii) É válida a retenção de até 25% dos valores pagos pelo promitente-comprador inadimplente, para compensar despesas do vendedor. Iii) A taxa de fruição de 0,5% ao mês é devida pela ocupação do imóvel após a constituição em mora. iv) A teoria do adimplemento substancial não se aplica quando há inadimplemento prolongado e significativo das obrigações contratuais. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 368, 369, 475 e 1.255; CPC, arts. 82, §2º, 85, §§2º e 11, 98, §3º, 212, §2º, 300, 487, I, 931 e 937; Lei 6.766/79, art. 34; Lei 4.591/64, art. 67-A, §2º, III; Lei 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: TJSP, Ap. Cív. 1024684-17.2017.8.26.0053, Rel. Des. Ana Maria Baldy, j. 17.02.2022; TJ-MS, Ap. Cív. 0800460-46.2021.8.12.0021, Rel. Des. Odemilson R. C. Fassa, j. 29.05.2024; TJ-GO, Ap. Cív. 5260855-27.2019.8.09.0051, Rel. Des. Luiz Eduardo de Sousa, j. 16.12.2023; STJ, REsp 1.820.330/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 2ª Seção, j. 27.11.2019. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos do RECURSO DE APELAÇÃO (processo nº 8002928-58.2021.8.05.0154) interposto por JULIA DE JESUS REIS em face da sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara dos Feitos de Relação de Consumo, Cíveis e comerciais da Comarca de Luis Eduardo Magalhães, nos autos da Ação Rescisória contra ela ajuizada por S & E PATRIMONIAL LTDA, ora apelada. ACORDAM os Desembargadores componentes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO, amparados nos fundamentos constantes do voto do Relator. Sala das sessões, PRESIDENTE Desembargador MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAÚJO Relator PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8002928-58.2021.8.05.0154

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

APELANTE: JULIA DE JESUS REIS

Advogado(s)
:
ROBERTA CAROLINE JARDIM

APELADO: S & E PATRIMONIAL LTDA

Advogado(s)
:
AILTON BARBOSA DE ASSIS JUNIOR, ANANDA JORGE MATTOS

ACORDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO PROLONGADO. RESCISÃO CONTRATUAL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. LEGALIDADE DA TAXA DE FRUIÇÃO E DA RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação cível interposta por Júlia de Jesus Reis contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, proposta por S & E Patrimonial Ltda., em razão de inadimplemento no pagamento das parcelas de promessa de compra e venda de imóvel, com pedido de reintegração liminar. A sentença reconheceu a rescisão contratual, determinou a reintegração da autora na posse, fixou retenção de 25% dos valores pagos, estabeleceu taxa de fruição de 0,5% ao mês, e autorizou compensação de valores, condenando a requerida ao pagamento de tributos e custas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há quatro questões em discussão: (i) verificar se a ausência de notificação extrajudicial válida invalida a constituição em mora; (ii) estabelecer se é devida indenização por benfeitorias realizadas pela compradora; (iii) definir a legalidade da fixação da taxa de fruição; (iv) averiguar a possibilidade de aplicação da teoria do adimplemento substancial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A notificação enviada ao endereço contratual é válida, mesmo que não tenha sido recebida por mudança de endereço não comunicada; ademais, a citação judicial supre eventual falha na notificação.

4. A sentença reconhece expressamente o direito à indenização por benfeitorias úteis e necessárias, a ser apurado em fase de liquidação, inexistindo interesse recursal nesse ponto.

5. A taxa de fruição de 0,5% ao mês é legítima e tem respaldo no art. 67-A, §2º, III, da Lei 4.591/64, destinando-se a indenizar lucros cessantes pela ocupação indevida do imóvel.

6. A teoria do adimplemento substancial não se aplica diante da inadimplência prolongada de 15 parcelas e ausência de qualquer pagamento posterior.

7. A retenção de 25% dos valores pagos está de acordo com a jurisprudência do STJ (REsp 1.820.330/SP) e não caracteriza bis in idem em relação à taxa de fruição.

8. A compensação entre os valores devidos está corretamente determinada, com devolução do saldo à parte devedora, se existente, nos termos da fundamentação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.
Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:
i)
A citação judicial supre a ausência de notificação extrajudicial para fins de constituição em mora em ações de rescisão contratual por inadimplemento.
ii)
É válida a retenção de até 25% dos valores pagos pelo promitente-comprador inadimplente, para compensar despesas do vendedor.
Iii)
A taxa de fruição de 0,5% ao mês é devida pela ocupação do imóvel após a constituição em mora.
iv)
A teoria do adimplemento substancial não se aplica quando há inadimplemento prolongado e significativo das obrigações contratuais.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 368, 369, 475 e 1.255; CPC, arts. 82, §2º, 85, §§2º e 11, 98, §3º, 212, §2º, 300, 487, I, 931 e 937; Lei 6.766/79, art. 34; Lei 4.591/64, art. 67-A, §2º, III; Lei 13.786/2018.

Jurisprudência relevante citada
: TJSP, Ap. Cív. 1024684-17.2017.8.26.0053, Rel. Des. Ana Maria Baldy, j. 17.02.2022; TJ-MS, Ap. Cív. 0800460-46.2021.8.12.0021, Rel. Des. Odemilson R. C. Fassa, j. 29.05.2024; TJ-GO, Ap. Cív. 5260855-27.2019.8.09.0051, Rel. Des. Luiz Eduardo de Sousa, j. 16.12.2023; STJ, REsp 1.820.330/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 2ª Seção, j. 27.11.2019.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos do
RECURSO DE
APELAÇÃO
(processo nº
8002928-58.2021.8.05.0154
)
interposto por
JULIA DE JESUS REIS
em face da sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara dos Feitos de Relação de Consumo, Cíveis e comerciais da Comarca de
Luis Eduardo Magalhães
, nos autos da Ação
Rescisória
contra ela ajuizada por
S & E PATRIMONIAL LTDA
, ora apelada
.

ACORDAM
os Desembargadores componentes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em
NEG
AR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO
, amparados nos fundamentos constantes do voto do Relator.

Sala das sessões,

PRESIDENTE

Desembargador
MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAÚJO

Relator

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA