Tribunal: TJBA
Processo: 8007048-12.2020.8.05.0274
Classe: Apelação
Relator(a): ADRIANO AUGUSTO GOMES BORGES
Órgão julgador: ADRIANO AUGUSTO GOMES BORGES
Órgão colegiado: TERCEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-10-01
Data de publicação: 2025-10-01

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8007048-12.2020.8.05.0274 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: ARQUIDIOCESE DE VITORIA DA CONQUISTA Advogado(s): DANILO GONCALVES NOVAES, RUY HERMANN ARAUJO MEDEIROS APELADO: PALADIUM GESTAO EMPRESARIAL LTDA Advogado(s):GABRIELLA FERRERO BRENHA CHAVES GASPAR, PRESLEY MODOLO DE ASSUNCAO ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DIREITO REGISTRAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO ENFITÊUTICA. COBRANÇA DE LAUDÊMIO. INEXISTÊNCIA DE REGISTRO DE ENFITEUSE NAS MATRÍCULAS DOS IMÓVEIS. INOPONIBILIDADE. IMPROCEDÊNCIA DO RECURSO. I. Caso em exame Trata-se de apelação interposta pela Arquidiocese de Vitória da Conquista contra sentença que julgou procedente a ação declaratória ajuizada por Paladium Gestão Empresarial Ltda., declarando inexistente a relação jurídica enfitêutica entre as partes e condenando a devolução dos valores pagos a título de laudêmio. A sentença também condenou a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. A apelante sustenta que os imóveis adquiridos pela autora/apelada localizam-se em área foreira, sendo cabível a cobrança do laudêmio, conforme documentação apresentada. II. Questão em discussão A controvérsia central reside em determinar se é legítima a cobrança de laudêmio pela Arquidiocese, em razão da suposta existência de relação enfitêutica sobre os imóveis adquiridos pela apelada, à luz da ausência de registro da enfiteuse nas matrículas dos imóveis. III. Razões de decidir 1. A enfiteuse, por ser direito real sobre imóvel, exige constituição formal mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis, conforme estabelecido pelos arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil e art. 167, I, 10, da Lei de Registros Públicos. 2. As certidões das matrículas nº 81.516, 81.517 e 81.518 não apresentam qualquer registro de constituição de enfiteuse. A documentação trazida pela apelante não demonstra que os imóveis estão inseridos em área foreira. 3. A ausência de registro torna a enfiteuse inoponível a terceiros, inviabilizando a cobrança de laudêmio. Precedentes do STJ e tribunais estaduais consolidam o entendimento de que o registro é condição essencial à constituição de direitos reais. 4. A sentença recorrida observou corretamente a legislação aplicável e a jurisprudência dominante, reconhecendo a inexistência de relação jurídica enfitêutica e a indevida cobrança de laudêmio. IV. Dispositivo e tese Recurso conhecido e não provido. Tese de julgamento: "1. A cobrança de laudêmio pressupõe a existência de relação jurídica enfitêutica válida, a qual, por se tratar de direito real, exige registro na matrícula do imóvel. 2. A ausência de registro da enfiteuse torna o gravame inoponível a terceiros e inviabiliza a cobrança de laudêmio." Vistos, relatados e discutidos estes autos da apelação nº 8007048-12.2020.8.05.0274, em que figuram como partes as acima mencionadas. ACORDAM os Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em NEGAR PROVIMENTO ao recurso interposto, pelas razões adiante expostas.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8007048-12.2020.8.05.0274

Órgão Julgador
:
Terceira Câmara Cível

APELANTE: ARQUIDIOCESE DE VITORIA DA CONQUISTA

Advogado(s)
:
DANILO GONCALVES NOVAES, RUY HERMANN ARAUJO MEDEIROS

APELADO: PALADIUM GESTAO EMPRESARIAL LTDA

Advogado(s)
:
GABRIELLA FERRERO BRENHA CHAVES GASPAR, PRESLEY MODOLO DE ASSUNCAO

ACORDÃO

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DIREITO REGISTRAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO ENFITÊUTICA. COBRANÇA DE LAUDÊMIO. INEXISTÊNCIA DE REGISTRO DE ENFITEUSE NAS MATRÍCULAS DOS IMÓVEIS. INOPONIBILIDADE. IMPROCEDÊNCIA DO RECURSO.

I. Caso em exame

Trata-se de apelação interposta pela Arquidiocese de Vitória da Conquista contra sentença que julgou procedente a ação declaratória ajuizada por Paladium Gestão Empresarial Ltda., declarando inexistente a relação jurídica enfitêutica entre as partes e condenando a devolução dos valores pagos a título de laudêmio. A sentença também condenou a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. A apelante sustenta que os imóveis adquiridos pela autora/apelada localizam-se em área foreira, sendo cabível a cobrança do laudêmio, conforme documentação apresentada.

II. Questão em discussão

A controvérsia central reside em determinar se é legítima a cobrança de laudêmio pela Arquidiocese, em razão da suposta existência de relação enfitêutica sobre os imóveis adquiridos pela apelada, à luz da ausência de registro da enfiteuse nas matrículas dos imóveis.

III. Razões de decidir

1. A enfiteuse, por ser direito real sobre imóvel, exige constituição formal mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis, conforme estabelecido pelos arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil e art. 167, I, 10, da Lei de Registros Públicos.
2. As certidões das matrículas nº 81.516, 81.517 e 81.518 não apresentam qualquer registro de constituição de enfiteuse. A documentação trazida pela apelante não demonstra que os imóveis estão inseridos em área foreira.

3. A ausência de registro torna a enfiteuse inoponível a terceiros, inviabilizando a cobrança de laudêmio. Precedentes do STJ e tribunais estaduais consolidam o entendimento de que o registro é condição essencial à constituição de direitos reais.
4. A sentença recorrida observou corretamente a legislação aplicável e a jurisprudência dominante, reconhecendo a inexistência de relação jurídica enfitêutica e a indevida cobrança de laudêmio.

IV. Dispositivo e tese
Recurso conhecido e não provido.
Tese de julgamento: "1. A cobrança de laudêmio pressupõe a existência de relação jurídica enfitêutica válida, a qual, por se tratar de direito real, exige registro na matrícula do imóvel. 2. A ausência de registro da enfiteuse torna o gravame inoponível a terceiros e inviabiliza a cobrança de laudêmio."

Vistos, relatados e discutidos estes autos da apelação nº

8007048-12.2020.8.05.0274
, em que figuram como partes as acima mencionadas.

ACORDAM
os Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em
NEGAR PROVIMENTO
ao recurso interposto, pelas razões adiante expostas.