Tribunal: TJBA
Processo: 0518025-98.2014.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): LICIA PINTO FRAGOSO MODESTO
Órgão julgador: LICIA PINTO FRAGOSO MODESTO
Órgão colegiado: TERCEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-10-16
Data de publicação: 2025-10-16

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0518025-98.2014.8.05.0001 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: JFE 12 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros Advogado(s): HELIO SANTOS MENEZES JUNIOR, NELMA OLIVEIRA CALMON DE BITTENCOURT, ANDREA GUERRA DE OLIVEIRA E SOUSA APELADO: MUNICIPIO DE SALVADOR e outros Advogado(s):ANDREA GUERRA DE OLIVEIRA E SOUSA, HELIO SANTOS MENEZES JUNIOR, NELMA OLIVEIRA CALMON DE BITTENCOURT ACORDÃO DIREITO ADMINISTRATIVO E URBANÍSTICO. APELAÇÕES CÍVEIS. OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR. UTILIZAÇÃO DE CRÉDITOS DE TRANSFERÊNCIA DO DIREITO DE CONSTRUIR (TRANSCON). POSTERIOR MUDANÇA DE ORIENTAÇÃO DA ADMINISTRAÇÃO. CONDICIONAMENTO DA EXPEDIÇÃO DE "HABITE-SE" AO PAGAMENTO EM PECÚNIA. ILEGALIDADE. VIOLAÇÃO À SEGURANÇA JURÍDICA E À CONFIANÇA LEGÍTIMA. RECURSO DO MUNICÍPIO DESPROVIDO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS AQUÉM DO MÍNIMO LEGAL. IMPOSSIBILIDADE DE APRECIAÇÃO EQUITATIVA EM CAUSA DE VALOR ELEVADO. APLICAÇÃO DO ART. 85, §§ 3º E 5º, DO CPC. RECURSO DA CONSTRUTORA PROVIDO. I. CASO EM EXAME Recursos de Apelação interpostos por JFE 12 Empreendimentos Imobiliários Ltda. e pelo Município de Salvador contra sentença que, em Ação Cautelar Preparatória, determinou a expedição do "Habite-se" do empreendimento "Ed. Mirador Morro Ipiranga" sem condicioná-lo ao pagamento em pecúnia da Outorga Onerosa do Direito de Construir, reconhecendo a quitação via créditos de TRANSCON, e fixou honorários advocatícios em 1% do valor da causa. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se a Administração pode condicionar a expedição do "Habite-se" ao pagamento em pecúnia da Outorga Onerosa, desconsiderando quitação anterior por TRANSCON; (ii) estabelecer se a fixação dos honorários advocatícios sucumbenciais em 1% sobre o valor da causa, por apreciação equitativa, encontra amparo legal em demanda de valor elevado. III. RAZÕES DE DECIDIR A Administração possui o dever de anular atos ilegais (autotutela – Súmulas 346 e 473 do STF), mas deve respeitar a segurança jurídica, o direito adquirido e a confiança legítima, não podendo retroagir seus efeitos em prejuízo de particulares que agiram de boa-fé. O Alvará de Construção nº 15654, expedido com quitação da OODC via TRANSCON, consolidou situação jurídica estável, que embasou investimentos vultosos e negociações com terceiros, impedindo alteração posterior pela Administração sem observância do devido processo legal. A retenção do "Habite-se" como meio de compelir o pagamento da Outorga Onerosa configura sanção política, vedada pelo ordenamento, pois o documento possui natureza vinculada e destina-se apenas a atestar a conformidade técnica da edificação. Eventual crédito municipal deve ser cobrado pelas vias próprias (ação de cobrança ou execução fiscal), e não por condicionamento indevido à expedição de ato administrativo essencial. A fixação dos honorários por apreciação equitativa é excepcional e não se aplica a causas de valor elevado ou determinado, como no caso, em que o valor da causa supera R$ 1,7 milhão. O STJ, no Tema Repetitivo 1.076, consolidou o entendimento de que, em demandas de valor expressivo, a fixação da verba honorária deve observar os percentuais previstos no art. 85, §§ 2º a 5º, do CPC, afastando a apreciação equitativa. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso do Município desprovido. Recurso da construtora provido. Tese de julgamento: A Administração não pode condicionar a expedição do "Habite-se" ao pagamento de contrapartida urbanística quando já houver quitação formalmente aceita, sob pena de violar a segurança jurídica, a confiança legítima e a boa-fé. A retenção do "Habite-se" como meio coercitivo de cobrança de obrigação pecuniária configura sanção política e é medida ilegal. Em causas de valor elevado, os honorários advocatícios devem ser fixados conforme os percentuais escalonados do art. 85, §§ 3º e 5º, do CPC, sendo vedada a aplicação da apreciação equitativa. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, LIV e LV; CPC, art. 85, §§ 2º, 3º, 5º e 11; Lei Municipal nº 7.400/2008, arts. 255, § 2º, e 263, § 3º. Jurisprudência relevante citada: STF, RE 594.296 (Tema 138 da Repercussão Geral); STF, Súmulas 346 e 473; STJ, REsp 1.850.512/SP, REsp 1.877.883/SP, REsp 1.906.623/SP e REsp 1.906.618/SP (Tema 1.076, Corte Especial, Rel. Min. Og Fernandes, j. 16.03.2022, DJe 31.05.2022); TJ-BA, AI nº 0010565-52.2016.8.05.0000, Rel. Desa. Regina Helena Ramos Reis, j. 26.10.2016; TJ-SP, Apelação nº 0038298-96.2011.8.26.0577, Rel. João Alberto Pezarini, j. 28.05.2015; TJ-MG, REEX NEC-CV nº 1.0188.12.007543-0/001, Rel. Des. Versiani Penna, j. 14.10.2014. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0518025-98.2014.8.05.0001, em que figuram como apelante JFE 12 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros e como apelada MUNICIPIO DE SALVADOR e outros. ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia, em CONHECER ambos os recursos e NEGAR PROVIMENTO ao recurso da ré e DAR PROVIMENTO ao recurso do autor, nos termos do voto do relator. Salvador, .

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n. 0518025-98.2014.8.05.0001

Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível

APELANTE: JFE 12 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros

Advogado(s): HELIO SANTOS MENEZES JUNIOR, NELMA OLIVEIRA CALMON DE BITTENCOURT, ANDREA GUERRA DE OLIVEIRA E SOUSA

APELADO: MUNICIPIO DE SALVADOR e outros

Advogado(s):ANDREA GUERRA DE OLIVEIRA E SOUSA, HELIO SANTOS MENEZES JUNIOR, NELMA OLIVEIRA CALMON DE BITTENCOURT

ACORDÃO

DIREITO ADMINISTRATIVO E URBANÍSTICO. APELAÇÕES CÍVEIS. OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR. UTILIZAÇÃO DE CRÉDITOS DE TRANSFERÊNCIA DO DIREITO DE CONSTRUIR (TRANSCON). POSTERIOR MUDANÇA DE ORIENTAÇÃO DA ADMINISTRAÇÃO. CONDICIONAMENTO DA EXPEDIÇÃO DE "HABITE-SE" AO PAGAMENTO EM PECÚNIA. ILEGALIDADE. VIOLAÇÃO À SEGURANÇA JURÍDICA E À CONFIANÇA LEGÍTIMA. RECURSO DO MUNICÍPIO DESPROVIDO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS AQUÉM DO MÍNIMO LEGAL. IMPOSSIBILIDADE DE APRECIAÇÃO EQUITATIVA EM CAUSA DE VALOR ELEVADO. APLICAÇÃO DO ART. 85, §§ 3º E 5º, DO CPC. RECURSO DA CONSTRUTORA PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Recursos de Apelação interpostos por JFE 12 Empreendimentos Imobiliários Ltda. e pelo Município de Salvador contra sentença que, em Ação Cautelar Preparatória, determinou a expedição do "Habite-se" do empreendimento "Ed. Mirador Morro Ipiranga" sem condicioná-lo ao pagamento em pecúnia da Outorga Onerosa do Direito de Construir, reconhecendo a quitação via créditos de TRANSCON, e fixou honorários advocatícios em 1% do valor da causa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a Administração pode condicionar a expedição do "Habite-se" ao pagamento em pecúnia da Outorga Onerosa, desconsiderando quitação anterior por TRANSCON; (ii) estabelecer se a fixação dos honorários advocatícios sucumbenciais em 1% sobre o valor da causa, por apreciação equitativa, encontra amparo legal em demanda de valor elevado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A Administração possui o dever de anular atos ilegais (autotutela – Súmulas 346 e 473 do STF), mas deve respeitar a segurança jurídica, o direito adquirido e a confiança legítima, não podendo retroagir seus efeitos em prejuízo de particulares que agiram de boa-fé.

O Alvará de Construção nº 15654, expedido com quitação da OODC via TRANSCON, consolidou situação jurídica estável, que embasou investimentos vultosos e negociações com terceiros, impedindo alteração posterior pela Administração sem observância do devido processo legal.

A retenção do "Habite-se" como meio de compelir o pagamento da Outorga Onerosa configura sanção política, vedada pelo ordenamento, pois o documento possui natureza vinculada e destina-se apenas a atestar a conformidade técnica da edificação.

Eventual crédito municipal deve ser cobrado pelas vias próprias (ação de cobrança ou execução fiscal), e não por condicionamento indevido à expedição de ato administrativo essencial.

A fixação dos honorários por apreciação equitativa é excepcional e não se aplica a causas de valor elevado ou determinado, como no caso, em que o valor da causa supera R$ 1,7 milhão.

O STJ, no Tema Repetitivo 1.076, consolidou o entendimento de que, em demandas de valor expressivo, a fixação da verba honorária deve observar os percentuais previstos no art. 85, §§ 2º a 5º, do CPC, afastando a apreciação equitativa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso do Município desprovido. Recurso da construtora provido.

Tese de julgamento
:

A Administração não pode condicionar a expedição do "Habite-se" ao pagamento de contrapartida urbanística quando já houver quitação formalmente aceita, sob pena de violar a segurança jurídica, a confiança legítima e a boa-fé.

A retenção do "Habite-se" como meio coercitivo de cobrança de obrigação pecuniária configura sanção política e é medida ilegal.

Em causas de valor elevado, os honorários advocatícios devem ser fixados conforme os percentuais escalonados do art. 85, §§ 3º e 5º, do CPC, sendo vedada a aplicação da apreciação equitativa.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, LIV e LV; CPC, art. 85, §§ 2º, 3º, 5º e 11; Lei Municipal nº 7.400/2008, arts. 255, § 2º, e 263, § 3º.

Jurisprudência relevante citada
: STF, RE 594.296 (Tema 138 da Repercussão Geral); STF, Súmulas 346 e 473; STJ, REsp 1.850.512/SP, REsp 1.877.883/SP, REsp 1.906.623/SP e REsp 1.906.618/SP (Tema 1.076, Corte Especial, Rel. Min. Og Fernandes, j. 16.03.2022, DJe 31.05.2022); TJ-BA, AI nº 0010565-52.2016.8.05.0000, Rel. Desa. Regina Helena Ramos Reis, j. 26.10.2016; TJ-SP, Apelação nº 0038298-96.2011.8.26.0577, Rel. João Alberto Pezarini, j. 28.05.2015; TJ-MG, REEX NEC-CV nº 1.0188.12.007543-0/001, Rel. Des. Versiani Penna, j. 14.10.2014.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.
0518025-98.2014.8.05.0001
, em que figuram como apelante JFE 12 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e outros e como apelada MUNICIPIO DE SALVADOR e outros.

ACORDAM
os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia,
em CONHECER ambos os recursos e NEGAR PROVIMENTO ao recurso da ré e DAR PROVIMENTO ao recurso do autor
, nos termos do voto do relator.

Salvador, .