Tribunal: TJBA
Processo: 8003515-45.2020.8.05.0274
Classe: Apelação
Relator(a): MARIA DE LOURDES PINHO MEDAUAR
Órgão julgador: MARIA DE LOURDES PINHO MEDAUAR
Órgão colegiado: PRIMEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-08-11
Data de publicação: 2025-08-11

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8003515-45.2020.8.05.0274 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível APELANTE: GMS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA Advogado(s): FRANCISCA SULA DOS SANTOS ARAGON APELADO: BIANCA PATRIZIA ZANOVELLO Advogado(s):EDUARDO FERREIRA FREITAS MOTA ACORDÃO Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INÉRCIA DO CREDOR EM REGISTRAR O CONTRATO. RESCISÃO. POSSIBILIDADE. RECURSO NÃO PROVIDO. I. Caso em exame 1. Trata-se de apelação interposta pela empresa ré contra sentença que, em ação de rescisão contratual, declarou extinto o contrato de compra e venda de imóvel firmado entre as partes e determinou a devolução dos valores pagos pela autora, com retenção de 10%. A autora ajuizou a ação por dificuldades financeiras, e a ré defendeu a impossibilidade de rescisão devido à garantia de alienação fiduciária. II. Questão em discussão 2. Há duas questões em discussão: (i) saber se os pedidos de retenção de comissão de corretagem, multa contratual e taxa de fruição, formulados apenas na apelação, configuram inovação recursal; e (ii) se a inércia prolongada da vendedora em registrar o contrato de alienação fiduciária autoriza a rescisão judicial do pacto, com base nas normas do Código de Defesa do Consumidor, e a sua responsabilização pelas despesas de condomínio e IPTU. III. Razões de decidir 3. Os pedidos de retenção de valores com base na Lei do Distrato não podem ser conhecidos, pois não foram apresentados na contestação, configurando inovação recursal vedada pelo ordenamento jurídico. 4. Embora o contrato previsse a alienação fiduciária em garantia, a vendedora permaneceu inerte por mais de quatro anos, sem promover o registro do contrato no cartório de imóveis, requisito essencial para iniciar o procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/97. 5. A omissão deliberada do credor em registrar o contrato, mesmo após a inadimplência da compradora e o ajuizamento da ação, viola o princípio da boa-fé objetiva e configura a supressio, que é a perda de um direito pelo seu não exercício por tempo prolongado. 6. A conduta da vendedora impede a aplicação do rito especial da Lei nº 9.514/97 e autoriza a rescisão do contrato sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor, conforme entendimento recente do Superior Tribunal de Justiça. 7. O percentual de retenção de 10% sobre os valores pagos mostra-se razoável e alinhado à jurisprudência, sendo adequada a sua manutenção. 8. A responsabilidade pelo pagamento das taxas de condomínio e IPTU deve recair sobre a vendedora a partir do momento em que a compradora manifestou seu desinteresse no negócio, pois não é justo atribuir tais ônus a quem não usufruirá mais do bem, especialmente diante da inércia da credora. IV. Dispositivo e tese 9. Recurso de apelação não provido. Tese de julgamento: "1. A inércia prolongada e injustificada do credor fiduciário em registrar o contrato de alienação fiduciária de imóvel configura violação à boa-fé objetiva (supressio), o que afasta a aplicação do rito especial da Lei nº 9.514/97 e permite a rescisão judicial do contrato nos moldes do Código de Defesa do Consumidor. 2. Matéria não suscitada na contestação e arguida apenas em sede de apelação representa inovação recursal, o que impede o seu conhecimento." Dispositivos relevantes citados: CC, art. 422; CPC, arts. 336 e 85, § 11; Lei nº 9.514/1997, arts. 23 e 26. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, EREsp n. 1.866.844/SP; STJ, REsp 2.135.500/GO, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 05.11.2024; TJ-GO, Apelação Cível 0154249-47.2018.8.09.0006, Rel. Des(a). Elizabeth Maria da Silva, 4ª Câmara Cível, j. 22.04.2020. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8003515-45.2020.8.05.0274, da comarca de Vitória da Conquista, em que é apelante GMS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA e apelada BIANCA PATRIZIA ZANOVELLO. Acordam os Desembargadores, componentes da Primeira Câmara Cível, do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto condutor.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n. 8003515-45.2020.8.05.0274

Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível

APELANTE: GMS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA

Advogado(s): FRANCISCA SULA DOS SANTOS ARAGON

APELADO: BIANCA PATRIZIA ZANOVELLO

Advogado(s):EDUARDO FERREIRA FREITAS MOTA

ACORDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INÉRCIA DO CREDOR EM REGISTRAR O CONTRATO. RESCISÃO. POSSIBILIDADE. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame

1.

Trata-se de apelação interposta pela empresa ré contra sentença que, em ação de rescisão contratual, declarou extinto o contrato de compra e venda de imóvel firmado entre as partes e determinou a devolução dos valores pagos pela autora, com retenção de 10%. A autora ajuizou a ação por dificuldades financeiras, e a ré defendeu a impossibilidade de rescisão devido à garantia de alienação fiduciária.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão:
(i)
saber se os pedidos de retenção de comissão de corretagem, multa contratual e taxa de fruição, formulados apenas na apelação, configuram inovação recursal; e
(ii)
se a inércia prolongada da vendedora em registrar o contrato de alienação fiduciária autoriza a rescisão judicial do pacto, com base nas normas do Código de Defesa do Consumidor, e a sua responsabilização pelas despesas de condomínio e IPTU.

III. Razões de decidir

3. Os pedidos de retenção de valores com base na Lei do Distrato não podem ser conhecidos, pois não foram apresentados na contestação, configurando inovação recursal vedada pelo ordenamento jurídico.

4. Embora o contrato previsse a alienação fiduciária em garantia, a vendedora permaneceu inerte por mais de quatro anos, sem promover o registro do contrato no cartório de imóveis, requisito essencial para iniciar o procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/97.

5. A omissão deliberada do credor em registrar o contrato, mesmo após a inadimplência da compradora e o ajuizamento da ação, viola o princípio da boa-fé objetiva e configura a
supressio
, que é a perda de um direito pelo seu não exercício por tempo prolongado.

6. A conduta da vendedora impede a aplicação do rito especial da Lei nº 9.514/97 e autoriza a rescisão do contrato sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor, conforme entendimento recente do Superior Tribunal de Justiça.

7. O percentual de retenção de 10% sobre os valores pagos mostra-se razoável e alinhado à jurisprudência, sendo adequada a sua manutenção.

8. A responsabilidade pelo pagamento das taxas de condomínio e IPTU deve recair sobre a vendedora a partir do momento em que a compradora manifestou seu desinteresse no negócio, pois não é justo atribuir tais ônus a quem não usufruirá mais do bem, especialmente diante da inércia da credora.

IV. Dispositivo e tese

9. Recurso de apelação não provido.

Tese de julgamento:
"1. A inércia prolongada e injustificada do credor fiduciário em registrar o contrato de alienação fiduciária de imóvel configura violação à boa-fé objetiva (
supressio
), o que afasta a aplicação do rito especial da Lei nº 9.514/97 e permite a rescisão judicial do contrato nos moldes do Código de Defesa do Consumidor. 2. Matéria não suscitada na contestação e arguida apenas em sede de apelação representa inovação recursal, o que impede o seu conhecimento."

Dispositivos relevantes citados:
CC, art. 422; CPC, arts. 336 e 85, § 11; Lei nº 9.514/1997, arts. 23 e 26.
Jurisprudência relevante citada:
STJ, Súmula 543; STJ, EREsp n. 1.866.844/SP; STJ, REsp 2.135.500/GO, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 05.11.2024; TJ-GO, Apelação Cível 0154249-47.2018.8.09.0006, Rel. Des(a). Elizabeth Maria da Silva, 4ª Câmara Cível, j. 22.04.2020.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº
8003515-45.2020.8.05.0274,
da comarca de Vitória da Conquista, em que é apelante
GMS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA
e apelada
BIANCA PATRIZIA ZANOVELLO
.

Acordam
os Desembargadores, componentes da Primeira Câmara Cível, do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos,
em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO,
nos termos do voto condutor.