Tribunal: TJBA
Processo: 0558261-53.2018.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): EDUARDO AFONSO MAIA CARICCHIO
Órgão julgador: EDUARDO AFONSO MAIA CARICCHIO
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-10-08
Data de publicação: 2025-10-08

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0558261-53.2018.8.05.0001 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: JOSE ANTONIO ANDRADE DOS SANTOS e outros (2) Advogado(s): TIAGO CORREIA SANTANA, DEBORAH DE SOUZA FREITAS, FABIO PIRES DA SILVA, RAFAEL BARROSO FONTELLES, VANESSA DE BARROS BEVILAQUA REZENDE APELADO: SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. - PROJETO ROTULA e outros (2) Advogado(s):FABIO PIRES DA SILVA, RAFAEL BARROSO FONTELLES, DEBORAH DE SOUZA FREITAS, VANESSA DE BARROS BEVILAQUA REZENDE, TIAGO CORREIA SANTANA ACORDÃO DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO AGENTE FINANCEIRO. NULIDADE CONTRATUAL. DANO MORAL. IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS ANTES DA POSSE. RECURSO DA CONSTRUTORA NÃO CONHECIDO. RECURSO DO BANCO DESPROVIDO. RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelações interpostas por ITAÚ UNIBANCO S.A., SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. – PROJETO RÓTULA e JOSÉ ANTÔNIO ANDRADE DOS SANTOS contra sentença proferida em ação de responsabilidade civil por inadimplemento contratual, que reconheceu a nulidade de cláusulas contratuais, condenou solidariamente as rés ao pagamento de multa contratual e indenização por danos morais, e distribuiu proporcionalmente os ônus da sucumbência. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) verificar a legitimidade passiva do agente financeiro (Itaú Unibanco S.A.) na relação de consumo e a sua eventual responsabilidade solidária; (ii) analisar a validade das cláusulas contratuais que impõem ao comprador obrigações antes da entrega do imóvel; (iii) definir se é cabível a responsabilização do comprador por IPTU e taxas condominiais antes da imissão na posse. III. RAZÕES DE DECIDIR O recurso da construtora SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. não é conhecido por ausência de preparo recursal após o indeferimento da gratuidade de justiça, conforme previsto no art. 1.007 do CPC. O Banco Itaú Unibanco S.A. integra a cadeia de fornecimento do empreendimento e atua de forma ativa no contrato de promessa de compra e venda, inclusive como interveniente e corresponsável pelo cumprimento do TAC firmado com o MP/BA, evidenciando sua legitimidade passiva ad causam. A jurisprudência e o art. 7º, parágrafo único, do CDC autorizam a responsabilização solidária de todos os integrantes da cadeia de consumo, afastando a tese de ilegitimidade passiva do agente financeiro. A cláusula contratual que impõe ao consumidor o pagamento de IPTU e encargos condominiais antes da efetiva imissão na posse é nula, por violar os arts. 51, IV e XV, do CDC e por contrariar a tese firmada pelo STJ no Tema 886. A indenização por danos morais é devida diante do atraso injustificado na entrega do imóvel, frustrando a legítima expectativa do consumidor, o que configura abalo extrapatrimonial relevante. A multa contratual de 1% ao mês sobre o valor do contrato é aplicável a partir de 180 dias após a data prevista para a entrega do imóvel até a efetiva entrega das chaves, conforme previsão contratual válida. A ausência de dolo ou comportamento temerário da construtora impede o reconhecimento de litigância de má-fé. Diante do desprovimento do apelo do banco e do não conhecimento do recurso da construtora, majora-se a verba honorária de sucumbência em favor do patrono do autor para 15%, nos termos do art. 85, §11, do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso da construtora não conhecido. Recurso do banco desprovido. Recurso do autor parcialmente provido. Tese de julgamento: A atuação ativa do agente financeiro no empreendimento, inclusive como interveniente contratual e signatário de TAC para conclusão das obras, caracteriza sua participação na cadeia de fornecimento e enseja responsabilidade solidária por vícios na prestação do serviço. O pagamento de IPTU e taxas condominiais pelo comprador somente é exigível a partir da imissão na posse do imóvel, sendo nula a cláusula que impõe essa responsabilidade antes da entrega das chaves. O atraso injustificado na entrega de imóvel adquirido na planta configura inadimplemento contratual e enseja compensação por danos morais, não sendo necessário comprovar o abalo extrapatrimonial de forma individualizada. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 2º, 3º, §1º, 7º, parágrafo único, 25, §1º, e 51, IV e XV; CPC, arts. 85, §2º e §11, e 1.007. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo nº 886; STJ, AgInt no REsp 2095488/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 14.10.2024, DJe 17.10.2024; STJ, AgInt no REsp 1846585/RO, Rel. Min. Humberto Martins, 3ª Turma, j. 15.04.2024, DJe 17.04.2024; TJPR, Apelação Cível 0015327-15.2020.8.16.0017, Rel. Des. Antonio Carlos Ribeiro Martins, 20ª Câmara Cível, j. 22.03.2024. ACÓRDÃO ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em NÃO CONHECER o Recurso da construtora, Recurso do banco DESPROVIDO e Recurso do autor PARCIALMENTE PROVIDO, na forma do quanto fundamentado no voto do excelentíssimo Relator, adiante registrado e que a este se integra. Sala das sessões, documento assinado de forma eletrônica. Presidente Desembargador EDUARDO CARICCHIO Relator Procurador(a) de Justiça 01

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0558261-53.2018.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

APELANTE: JOSE ANTONIO ANDRADE DOS SANTOS e outros (2)

Advogado(s)
:
TIAGO CORREIA SANTANA, DEBORAH DE SOUZA FREITAS, FABIO PIRES DA SILVA, RAFAEL BARROSO FONTELLES, VANESSA DE BARROS BEVILAQUA REZENDE

APELADO: SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. - PROJETO ROTULA e outros (2)

Advogado(s)
:
FABIO PIRES DA SILVA, RAFAEL BARROSO FONTELLES, DEBORAH DE SOUZA FREITAS, VANESSA DE BARROS BEVILAQUA REZENDE, TIAGO CORREIA SANTANA

ACORDÃO

DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO AGENTE FINANCEIRO. NULIDADE CONTRATUAL. DANO MORAL. IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS ANTES DA POSSE. RECURSO DA CONSTRUTORA NÃO CONHECIDO. RECURSO DO BANCO DESPROVIDO. RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelações interpostas por ITAÚ UNIBANCO S.A., SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. – PROJETO RÓTULA e JOSÉ ANTÔNIO ANDRADE DOS SANTOS contra sentença proferida em ação de responsabilidade civil por inadimplemento contratual, que reconheceu a nulidade de cláusulas contratuais, condenou solidariamente as rés ao pagamento de multa contratual e indenização por danos morais, e distribuiu proporcionalmente os ônus da sucumbência.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) verificar a legitimidade passiva do agente financeiro (Itaú Unibanco S.A.) na relação de consumo e a sua eventual responsabilidade solidária; (ii) analisar a validade das cláusulas contratuais que impõem ao comprador obrigações antes da entrega do imóvel; (iii) definir se é cabível a responsabilização do comprador por IPTU e taxas condominiais antes da imissão na posse.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O recurso da construtora SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. não é conhecido por ausência de preparo recursal após o indeferimento da gratuidade de justiça, conforme previsto no art. 1.007 do CPC.

O Banco Itaú Unibanco S.A. integra a cadeia de fornecimento do empreendimento e atua de forma ativa no contrato de promessa de compra e venda, inclusive como interveniente e corresponsável pelo cumprimento do TAC firmado com o MP/BA, evidenciando sua legitimidade passiva ad causam.

A jurisprudência e o art. 7º, parágrafo único, do CDC autorizam a responsabilização solidária de todos os integrantes da cadeia de consumo, afastando a tese de ilegitimidade passiva do agente financeiro.

A cláusula contratual que impõe ao consumidor o pagamento de IPTU e encargos condominiais antes da efetiva imissão na posse é nula, por violar os arts. 51, IV e XV, do CDC e por contrariar a tese firmada pelo STJ no Tema 886.

A indenização por danos morais é devida diante do atraso injustificado na entrega do imóvel, frustrando a legítima expectativa do consumidor, o que configura abalo extrapatrimonial relevante.

A multa contratual de 1% ao mês sobre o valor do contrato é aplicável a partir de 180 dias após a data prevista para a entrega do imóvel até a efetiva entrega das chaves, conforme previsão contratual válida.

A ausência de dolo ou comportamento temerário da construtora impede o reconhecimento de litigância de má-fé.

Diante do desprovimento do apelo do banco e do não conhecimento do recurso da construtora, majora-se a verba honorária de sucumbência em favor do patrono do autor para 15%, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso da construtora não conhecido. Recurso do banco desprovido. Recurso do autor parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

A atuação ativa do agente financeiro no empreendimento, inclusive como interveniente contratual e signatário de TAC para conclusão das obras, caracteriza sua participação na cadeia de fornecimento e enseja responsabilidade solidária por vícios na prestação do serviço.

O pagamento de IPTU e taxas condominiais pelo comprador somente é exigível a partir da imissão na posse do imóvel, sendo nula a cláusula que impõe essa responsabilidade antes da entrega das chaves.

O atraso injustificado na entrega de imóvel adquirido na planta configura inadimplemento contratual e enseja compensação por danos morais, não sendo necessário comprovar o abalo extrapatrimonial de forma individualizada.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 2º, 3º, §1º, 7º, parágrafo único, 25, §1º, e 51, IV e XV; CPC, arts. 85, §2º e §11, e 1.007.

Jurisprudência relevante citada
:
STJ, Tema Repetitivo nº 886; STJ, AgInt no REsp 2095488/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 14.10.2024, DJe 17.10.2024;
STJ, AgInt no REsp 1846585/RO, Rel. Min. Humberto Martins, 3ª Turma, j. 15.04.2024, DJe 17.04.2024;
TJPR, Apelação Cível 0015327-15.2020.8.16.0017, Rel. Des. Antonio Carlos Ribeiro Martins, 20ª Câmara Cível, j. 22.03.2024.

ACÓRDÃO

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em
NÃO CONHECER
o Recurso da construtora, Recurso do banco
DESPROVIDO
e Recurso do autor
PARCIALMENTE PROVIDO
, na forma do quanto fundamentado no voto do excelentíssimo Relator, adiante registrado e que a este se integra.

Sala das sessões, documento assinado de forma eletrônica.

Presidente

Desembargador EDUARDO CARICCHIO

Relator

Procurador(a) de Justiça

01