Tribunal: TJBA
Processo: 8011675-25.2021.8.05.0274
Classe: Apelação
Relator(a): ROSITA FALCAO DE ALMEIDA MAIA
Órgão julgador: ROSITA FALCAO DE ALMEIDA MAIA
Órgão colegiado: TERCEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-08-21
Data de publicação: 2025-08-21

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8011675-25.2021.8.05.0274 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: RENAN RODRIGUES NUNES e outros Advogado(s): MARIVANDA MOURA SANTOS APELADO: PARQUE REAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA Advogado(s):RAPHAEL ANTONIO DOS REIS MADUREIRA, MILLENA SOARES LEITE ACORDÃO DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C REVISÃO CONTRATUAL E REPETIÇÃO DO INDÉBITO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA PREVISTO CONTRATUALMENTE (IGP-M) PELO IPCA. POSSIBILIDADE. PANDEMIA DA COVID 19. ONEROSIDADE EXCESSIVA. INTELIGÊNCIA DO ART. 6º, V, DO CDC. TEORIA DA IMPREVISÃO. TABELA PRICE. POSSIBILIDADE DE CAPITALIZAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE ABUSIVIDADE. RESTITUIÇÃO SIMPLES DOS VALORES COBRADOS INDEVIDAMENTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1.Trata-se de ação de declaração de nulidade de cláusulas contratuais cumulada com revisão contratual c/c repetição do indébito, com pedido de substituição do índice de correção monetária (IGP-M), afastamento da Tabela Price, revisão das parcelas com base em juros simples e restituição em dobro de valores pagos a maior. A sentença julgou improcedentes os pedidos. 2. Recurso interposto pelos autores visando reforma da sentença para afastamento da Tabela Price, substituição do índice de correção monetária IGP-M por outro mais favorável e repetição em dobro dos valores pagos a maior. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. Há três questões em discussão: (i) saber se a utilização da Tabela Price configura anatocismo ilegal; (ii) verificar se o IGP-M deve ser substituído pelo IPCA ou INPC como índice de correção monetária por suposta onerosidade excessiva; e (iii) determinar se é cabível a repetição de indébito dos valores eventualmente pagos a maior. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. Embora o Superior Tribunal de Justiça tenha consolidado o entendimento de que é possível a fixação do IGPM como índice de correção monetária, desde que efetivamente pactuado entre as partes, ante a efetiva e significativa disparidade entre os índices, causada por circunstância anormal e imprevisível, possível a substituição do índice pelo IPCA, visando, inclusive, a manutenção do vínculo obrigacional entre as partes, limitada, contudo, ao período severo da pandemia, qual seja, março de 2020 até março de 2022. 5. A Tabela Price (sistema de amortização francês), por si só, não implica necessariamente em capitalização de juros. 6. A capitalização de juros é expressamente permitida pelo art. 5º, III, da Lei 9.514/97 para contratos de alienação fiduciária de imóveis. 7. A incorporadora está autorizada a pactuar capitalização de juros, nos termos dos arts. 2º, 5º e § 2º da Lei nº 9.514/97, por equiparação às entidades operadoras do Sistema Financeiro Imobiliário. 8. Com a substituição do índice IGP-M pelo IPCA, eventual restituição de valores cobrados indevidamente deverá se dar de forma simples, eis que ausente demonstração de má-fé ou cobrança indevida em desconformidade contratual. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso a que se dá parcial provimento. Tese de Julgamento: “1. É admissível a substituição do índice de correção monetária pactuado (IGP-M) pelo IPCA em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, quando demonstrado que, em razão de fato superveniente, extraordinário e imprevisível — como a pandemia da COVID-19 —, houve elevação desproporcional do indexador, causando onerosidade excessiva à parte consumidora, nos termos dos arts. 317 e 478 do Código Civil, sendo tal substituição válida apenas durante o período de desequilíbrio (março de 2020 a março de 2022). 2. A capitalização mensal de juros pactuada em contrato de promessa de compra e venda celebrado por incorporadora é válida quando respaldada na Lei nº 9.514/97. 3. A adoção da Tabela Price não caracteriza, por si, prática de anatocismo ou abusividade contratual. 4. Eventual restituição de valores cobrados indevidamente deverá se dar de forma simples, eis que ausente demonstração de má-fé ou cobrança indevida em desconformidade contratual”. Dispositivos relevantes citados: Lei 9.514/97; arts. 317 e 478 do Código Civil; artigo 6º, V, do CDC. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível nº. 8011675-25.2021.8.05.0274, em que figuram como apelantes RENAN RODRIGUES NUNES E OUTROS e apelada PARQUE REAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA. Acordam os Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia em CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, e o fazem de acordo com o voto da Relatora.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n. 8011675-25.2021.8.05.0274

Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível

APELANTE: RENAN RODRIGUES NUNES e outros

Advogado(s): MARIVANDA MOURA SANTOS

APELADO: PARQUE REAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA

Advogado(s):RAPHAEL ANTONIO DOS REIS MADUREIRA, MILLENA SOARES LEITE

ACORDÃO

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO
DE DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C REVISÃO CONTRATUAL E REPETIÇÃO DO INDÉBITO.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA
DE LOTE URBANO.

SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA PREVISTO CONTRATUALMENTE (IGP-M) PELO IPCA. POSSIBILIDADE. PANDEMIA DA COVID 19. ONEROSIDADE EXCESSIVA. INTELIGÊNCIA DO ART. 6º, V, DO CDC. TEORIA DA IMPREVISÃO.
TABELA PRICE. POSSIBILIDADE DE CAPITALIZAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE ABUSIVIDADE.
RESTITUIÇÃO SIMPLES DOS VALORES COBRADOS INDEVIDAMENTE.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.Trata-se de ação de declaração de nulidade de cláusulas contratuais cumulada com revisão contratual c/c repetição do indébito, com pedido de substituição do índice de correção monetária (IGP-M), afastamento da Tabela Price, revisão das parcelas com base em juros simples e restituição em dobro de valores pagos a maior. A sentença julgou improcedentes os pedidos.

2. Recurso interposto pelos autores visando reforma da sentença para afastamento da Tabela Price, substituição do índice de correção monetária IGP-M por outro mais favorável e repetição em dobro dos valores pagos a maior.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. Há três questões em discussão: (i) saber se a utilização da Tabela Price configura anatocismo ilegal; (ii) verificar se o IGP-M deve ser substituído pelo IPCA ou INPC como índice de correção monetária por suposta onerosidade excessiva; e (iii) determinar se é cabível a repetição de indébito dos valores eventualmente pagos a maior.

III. RAZÕES DE DECIDIR

4. Embora o Superior Tribunal de Justiça tenha consolidado o entendimento de que é possível a fixação do IGPM como índice de correção monetária, desde que efetivamente pactuado entre as partes, ante a efetiva e significativa disparidade entre os índices, causada por circunstância anormal e imprevisível, possível a substituição do índice pelo IPCA, visando, inclusive, a manutenção do vínculo obrigacional entre as partes, limitada, contudo, ao período severo da pandemia, qual seja, março de 2020 até março de 2022.

5. A Tabela Price (sistema de amortização francês), por si só, não implica necessariamente em capitalização de juros.

6. A capitalização de juros é expressamente permitida pelo art. 5º, III, da Lei 9.514/97 para contratos de alienação fiduciária de imóveis.

7. A incorporadora está autorizada a pactuar capitalização de juros, nos termos dos arts. 2º, 5º e § 2º da Lei nº 9.514/97, por equiparação às entidades operadoras do Sistema Financeiro Imobiliário.

8. Com a substituição do índice IGP-M pelo IPCA, eventual restituição de valores cobrados indevidamente deverá se dar de forma simples, eis que ausente demonstração de má-fé ou cobrança indevida em desconformidade contratual.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso a que se dá parcial provimento.

Tese de Julgamento: “1. É admissível a substituição do índice de correção monetária pactuado (IGP-M) pelo IPCA em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, quando demonstrado que, em razão de fato superveniente, extraordinário e imprevisível — como a pandemia da COVID-19 —, houve elevação desproporcional do indexador, causando onerosidade excessiva à parte consumidora, nos termos dos arts. 317 e 478 do Código Civil, sendo tal substituição válida apenas durante o período de desequilíbrio (março de 2020 a março de 2022). 2. A capitalização mensal de juros pactuada em contrato de promessa de compra e venda celebrado por incorporadora é válida quando respaldada na Lei nº 9.514/97. 3. A adoção da Tabela Price não caracteriza, por si, prática de anatocismo ou abusividade contratual. 4. Eventual restituição de valores cobrados indevidamente deverá se dar de forma simples, eis que ausente demonstração de má-fé ou cobrança indevida em desconformidade contratual”.

Dispositivos relevantes citados
: Lei 9.514/97; arts. 317 e 478 do Código Civil; artigo 6º, V, do CDC.

ACÓRDÃO:

Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível nº. 8011675-25.2021.8.05.0274, em que figuram como apelantes RENAN RODRIGUES NUNES E OUTROS e apelada PARQUE REAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA.

Acordam os Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia em
CONHECER E DAR

PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO
, e o fazem de acordo com o voto da Relatora.