Tribunal: TJBA
Processo: 8056466-23.2024.8.05.0000
Classe: Agravo de Instrumento
Relator(a): MARIO AUGUSTO ALBIANI ALVES JUNIOR
Órgão julgador: MARIO AUGUSTO ALBIANI ALVES JUNIOR
Órgão colegiado: PRIMEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-06-05
Data de publicação: 2025-06-05

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 8056466-23.2024.8.05.0000 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível AGRAVANTE: HYDROAGRO LTDA Advogado(s): ALVERSON BATISTA FICAGNA AGRAVADO: NELSON FERNANDO PADOVANI e outros Advogado(s):FERNANDO ANTONIO ZANELLA, FERNANDO BORTOLON MASSIGNAN ACORDÃO DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA PROVISÓRIA. EMBARGOS DE TERCEIRO. AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NO CURSO DE EXECUÇÃO. PRESUNÇÃO DE FRAUDE À EXECUÇÃO APARENTEMENTE NÃO ELIDIDA. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que deferiu tutela provisória em embargos de terceiro ajuizados por Nelson Fernando Padovani e Geovana Schmitt Padovani para suspender medidas constritivas sobre os imóveis denominados Fazenda Coroa Florida e Fazenda Reino Florida, registrados sob os nºs 4.283 e 4.369 do Registro de Imóveis de Cocos-BA. 2. Antecedentes do litígio. A agravante promove cumprimento de sentença condenatória contra AGROPECUARIA RIO DO MEIO LTDA e, nesse contexto, realizou averbação premonitória em dois imóveis (matrículas 497 e 498, renumeradas para 4.283 e 4.369) que seriam de propriedade da executada. 3. Embargos de terceiro. Os agravados alegam que adquiriram os imóveis em 2016, mas somente promoveram o registro nas matrículas em 2019 e 2020, após a averbação premonitória da execução, justificando o atraso por suposta intervenção no Cartório de Registro de Imóveis de Cocos-BA. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. A questão em discussão consiste em verificar se há probabilidade do direito alegado e urgência que justifiquem a concessão da tutela provisória que determinou a suspensão das medidas constritivas sobre os imóveis, considerando: (i) a alegação de fraude à execução; e (ii) a boa-fé dos terceiros embargantes. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. A transferência da propriedade de bens imóveis só se opera mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, conforme art. 1.245 do Código Civil. O art. 828, §4º do CPC estabelece presunção legal de fraude à execução para alienações posteriores à averbação da execução, presunção que não foi suficientemente ilidida pelos agravados. 6. Apesar de a escritura pública de compra e venda ter sido lavrada em 2016, os agravados somente promoveram o registro em dezembro de 2019 e novembro de 2020, quando já existia a averbação premonitória nas matrículas. Além disso, o contexto nebuloso das transações relacionadas ao bem tornam críveis a alegação da agravante de que os terceiros embargantes teriam como saber das averbações ou pelo menos do estado de insuficiência patrimonial da pessoa jurídica que vendeu para eles os imóveis no momento da realização do negócio. 7. Há circunstâncias que tornam questionável a boa-fé dos embargantes, como: a) a aquisição de imóveis a preço milionário sem a devida pesquisa sobre a saúde econômica da empresa vendedora; b) a ausência de especificação da cláusula resolutória expressa na averbação das matrículas; c) o uso de procuração outorgada pela Agropecuária Rio do Meio ao próprio presidente da empresa que seria a verdadeira proprietária. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso provido para reformar a decisão que concedeu a tutela provisória, determinando a manutenção das prenotações existentes nas matrículas dos imóveis em questão (497 e 498 — renumeradas para 4.283 e 4.369) e a inexistência de óbices ao registro de eventual penhora sobre eles. Fica vedada, entretanto, a implementação de medidas expropriatórias (adjudicação, alienação por iniciativa particular, leilão judicial etc.) até o julgamento definitivo dos embargos de terceiro.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Processo
:
AGRAVO DE INSTRUMENTO n.
8056466-23.2024.8.05.0000

Órgão Julgador
:
Primeira Câmara Cível

AGRAVANTE: HYDROAGRO LTDA

Advogado(s)
:
ALVERSON BATISTA FICAGNA

AGRAVADO: NELSON FERNANDO PADOVANI e outros

Advogado(s)
:
FERNANDO ANTONIO ZANELLA, FERNANDO BORTOLON MASSIGNAN

ACORDÃO

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO.
TUTELA PROVISÓRIA.
EMBARGOS DE TERCEIRO. AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NO CURSO DE EXECUÇÃO. PRESUNÇÃO DE FRAUDE À EXECUÇÃO
APARENTEMENTE NÃO ELIDIDA
. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que deferiu tutela provisória em embargos de terceiro ajuizados por Nelson Fernando Padovani e Geovana Schmitt Padovani para suspender medidas constritivas sobre os imóveis denominados Fazenda Coroa Florida e Fazenda Reino Florida, registrados sob os nºs 4.283 e 4.369 do Registro de Imóveis de Cocos-BA.

2
. Antecedentes do litígio.

A agravante promove cumprimento de sentença condenatória contra AGROPECUARIA RIO DO MEIO LTDA e, nesse contexto, realizou averbação premonitória em dois imóveis (matrículas 497 e 498, renumeradas para 4.283 e 4.369) que seriam de propriedade da executada.

3
. Embargos de terceiro.
Os agravados alegam que adquiriram os imóveis em 2016, mas somente promoveram o registro nas matrículas em 2019 e 2020, após a averbação premonitória da execução, justificando o atraso por suposta intervenção no Cartório de Registro de Imóveis de Cocos-BA.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. A questão em discussão consiste em verificar se há probabilidade do direito alegado e urgência que justifiquem a concessão da tutela provisória que determinou a suspensão das medidas constritivas sobre os imóveis, considerando: (i) a alegação de fraude à execução; e (ii) a boa-fé dos terceiros embargantes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. A transferência da propriedade de bens imóveis só se opera mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, conforme art. 1.245 do Código Civil. O art. 828, §4º do CPC estabelece presunção legal de fraude à execução para alienações posteriores à averbação da execução, presunção que não foi suficientemente ilidida pelos agravados.

6. Apesar de a escritura pública de compra e venda ter sido lavrada em 2016, os agravados somente promoveram o registro em dezembro de 2019 e novembro de 2020, quando já existia a averbação premonitória nas matrículas. Além disso, o contexto nebuloso das transações relacionadas ao bem tornam críveis a alegação da agravante de que os terceiros embargantes teriam como saber das averbações ou pelo menos do estado de insuficiência patrimonial da pessoa jurídica que vendeu para eles os imóveis no momento da realização do negócio.

7. Há circunstâncias que tornam questionável a boa-fé dos embargantes, como: a) a aquisição de imóveis a preço milionário sem a devida pesquisa sobre a saúde econômica da empresa vendedora; b) a ausência de especificação da cláusula resolutória expressa na averbação das matrículas; c) o uso de procuração outorgada pela Agropecuária Rio do Meio ao próprio presidente da empresa que seria a verdadeira proprietária.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso provido para reformar a decisão que concedeu a tutela provisória, determinando a manutenção das prenotações existentes nas matrículas dos imóveis em questão (497 e 498 — renumeradas para 4.283 e 4.369) e a inexistência de óbices ao registro de eventual penhora sobre eles. Fica vedada, entretanto, a implementação de medidas expropriatórias (adjudicação, alienação por iniciativa particular, leilão judicial etc.) até o julgamento definitivo dos embargos de terceiro.