Tribunal: TJBA
Processo: 8002800-91.2023.8.05.0049
Classe: Apelação
Relator(a): MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAUJO
Órgão julgador: MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAUJO
Órgão colegiado: 2ª VICE-PRESIDÊNCIA
Data de julgamento: 2025-10-13
Data de publicação: 2025-10-13

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8002800-91.2023.8.05.0049 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: OSCAR WENZEL e outros (2) Advogado(s): LUCAS DANIEL VIEIRA MESQUITA, LAIRTON AUGUSTO DOS SANTOS ARAUJO APELADO: JOTANUNES CONSTRUTORA LTDA e outros (2) Advogado(s):LAIRTON AUGUSTO DOS SANTOS ARAUJO, LUCAS DANIEL VIEIRA MESQUITA ACORDÃO EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CULPA DO ADQUIRENTE. RETENÇÃO DE 50%. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DANOS MORAIS. HONORÁRIOS. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. I. Caso em exame 1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel ajuizada pelos promitentes compradores em razão da não obtenção de financiamento bancário. Pleitearam a restituição integral dos valores pagos, além de indenização por danos materiais e morais. A sentença declarou a rescisão contratual, determinou restituição parcial dos valores pagos (com retenção de 10% e dedução da comissão de corretagem), e indeferiu os pedidos indenizatórios. Ambas as partes apelaram. II. Questão em discussão 2. Discute-se: (i) a validade da concessão da justiça gratuita; (ii) a responsabilidade pela rescisão contratual; (iii) o percentual de retenção aplicável; (iv) a dedução da comissão de corretagem; (v) a configuração de danos morais e materiais; (vi) o termo inicial dos encargos legais; e (vii) a redistribuição da sucumbência. III. Razões de decidir 3. Mantida a justiça gratuita por ausência de elementos suficientes para afastar a presunção legal de hipossuficiência (CPC, art. 99, §3º). 4. A responsabilidade pela rescisão foi exclusivamente dos compradores, que não obtiveram financiamento, conforme cláusulas expressas do contrato. 5. Diante do regime de patrimônio de afetação e da vigência da Lei nº 13.786/2018, é legítima a retenção de até 50% dos valores pagos (Lei nº 4.591/64, art. 67-A, §5º), conforme jurisprudência consolidada do STJ. 6. A comissão de corretagem foi devidamente informada e comprovada, sendo lícita sua dedução (Lei nº 4.591/64, art. 67-A, I; Tema 938/STJ). 7. A restituição fixada é de R$ 3.279,60, após dedução de 50% e da comissão de corretagem. 8. Inexistência de ato ilícito ou situação excepcional que configure dano moral e material. 9. A correção monetária deve incidir a partir de cada desembolso e os juros de mora, a partir do trânsito em julgado da decisão (STJ). 10. Readequada a sucumbência conforme o decaimento dos pedidos, com distribuição proporcional entre as partes, observada a gratuidade deferida aos autores. IV. Dispositivo e tese 11. Recurso da construtora parcialmente provido. Recurso dos adquirentes desprovido. Sentença parcialmente reformada. Tese de julgamento: "1. Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel sob regime de patrimônio de afetação, firmados após a Lei nº 13.786/2018, é legítima a retenção de até 50% dos valores pagos em caso de rescisão por culpa do comprador. 2. É válida a cláusula contratual que transfere ao comprador o encargo da comissão de corretagem, desde que expressamente destacada. 3. A correção monetária deve incidir desde cada pagamento e os juros de mora, em caso de culpa do comprador, a partir do trânsito em julgado. 4. O inadimplemento contratual, por si só, não gera dano moral indenizável. 5. A gratuidade da justiça deve ser mantida se não houver prova suficiente da capacidade financeira da parte." Dispositivos legais relevantes citados: Lei nº 4.591/64, art. 67-A, I e §5º; Lei nº 13.786/2018; CPC, arts. 98, 99, 85, 86; CDC, arts. 2º, 3º, 6º. Jurisprudência relevante citada: Súmula 543/STJ; REsp 1300418/SC; AgInt no REsp 2055691/SP; Tema 938/STJ; TJBA - Apelações nºs 8137933-89.2022.8.05.0001 e 8067850-48.2022.8.05.0001. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos dos RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL Nº 8002800-91.2023.8.05.0049, interpostos contra a sentença proferida pelo Juízo da Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Capim Grosso, figurando simultaneamente como Apelantes e Apelados OSCAR WENZEL E GIRLEIDE FERNANDES DA SILVA WENZEL e a JOTANUNES CONSTRUTORA LTDA ACORDAM os Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em CONHECER DE AMBOS OS RECURSOS E, NO MÉRITO, AR PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO DE JOTANUNES CONSTRUTORA LTDA. e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE OSCAR WENZEL E GIRLEIDE FERNANDES DA SILVA WENZE, pelas razões expostas no Voto do Relator. Sala de Sessões, PRESIDENTE Des. MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAÚJO Relator PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8002800-91.2023.8.05.0049

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

APELANTE: OSCAR WENZEL e outros (2)

Advogado(s)
:
LUCAS DANIEL VIEIRA MESQUITA, LAIRTON AUGUSTO DOS SANTOS ARAUJO

APELADO: JOTANUNES CONSTRUTORA LTDA e outros (2)

Advogado(s)
:
LAIRTON AUGUSTO DOS SANTOS ARAUJO, LUCAS DANIEL VIEIRA MESQUITA

ACORDÃO

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CULPA DO ADQUIRENTE. RETENÇÃO DE 50%. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DANOS MORAIS. HONORÁRIOS. REFORMA
PARCIAL DA SENTENÇA.

I. Caso em exame

1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel ajuizada pelos promitentes compradores em razão da não obtenção de financiamento bancário. Pleitearam a restituição integral dos valores pagos, além de indenização por danos materiais e morais. A sentença declarou a rescisão contratual, determinou restituição parcial dos valores pagos (com retenção de 10% e dedução da comissão de corretagem), e indeferiu os pedidos indenizatórios. Ambas as partes apelaram.

II. Questão em discussão

2. Discute-se: (i) a validade da concessão da justiça gratuita; (ii) a responsabilidade pela rescisão contratual; (iii) o percentual de retenção aplicável; (iv) a dedução da comissão de corretagem; (v) a configuração de danos morais e materiais; (vi) o termo inicial dos encargos legais; e (vii) a redistribuição da sucumbência.

III. Razões de decidir

3. Mantida a justiça gratuita por ausência de elementos suficientes para afastar a presunção legal de hipossuficiência (CPC, art. 99, §3º).
4. A responsabilidade pela rescisão foi exclusivamente dos compradores, que não obtiveram financiamento, conforme cláusulas expressas do contrato.
5. Diante do regime de patrimônio de afetação e da vigência da Lei nº 13.786/2018, é legítima a retenção de até 50% dos valores pagos (Lei nº 4.591/64, art. 67-A, §5º), conforme jurisprudência consolida
da do STJ.

6. A comissão de corretagem foi devidamente informada e comprovada, sendo lícita sua dedução (Lei nº 4.591/64, art. 67-A, I;
Tema 938/STJ).

7. A restituição fixada é de R$ 3.279,60, após dedução de 50% e
da comissão de corretagem.

8. Inexistência de ato ilícito ou situação excepcional que configure
dano moral e material.

9. A correção monetária deve incidir a partir de cada desembolso e os juros de mora, a partir do trânsito em julgado da decisão (STJ).
10. Readequada a sucumbência conforme o decaimento dos pedidos, com distribuição proporcional entre as partes, observada a gratuidade deferida aos autores.

IV. Dispositivo e tese

11. Recurso da construtora parcialmente provido. Recurso dos adquirentes desprovido. Sentença parcialmente reformada.

Tese de julgamento:

"1. Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel sob regime de patrimônio de afetação, firmados após a Lei nº 13.786/2018, é legítima a retenção de até 50% dos valores pagos em caso de rescisão por culpa do comprador.
2. É válida a cláusula contratual que transfere ao comprador o encargo da comissão de corretagem, desde que expressamente destacada.
3. A correção monetária deve incidir desde cada pagamento e os juros de mora, em caso de culpa do comprador, a partir do trânsito
em julgado.

4. O inadimplemento contratual, por si só, não gera dano moral indenizável.
5. A gratuidade da justiça deve ser mantida se não houver prova suficiente da capacidade financeira da parte."

Dispositivos legais relevantes citados: Lei nº 4.591/64, art. 67-A, I e §5º; Lei nº 13.786/2018; CPC, arts. 98, 99, 85, 86; CDC, arts. 2º, 3º, 6º.
Jurisprudência relevante citada: Súmula 543/STJ; REsp 1300418/SC; AgInt no REsp 2055691/SP; Tema 938/STJ; TJBA - Apelações nºs 8137933-89.2022.8.05.0001 e 8067850-48.2022.8.05.0001.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do
s

RECURSO
S
DE APELAÇÃO

CÍVEL Nº
8002800-91.2023.8.05.0049
,
interpostos contra a sentença proferida pelo Juízo da Vara dos Feitos de Relações de Consumo,
Cíveis e Comerciais
da Comarca de
Capim Grosso
, figurando simultaneamente como Apelante
s
e Apelado
s

OSCAR WENZEL E GIRLEIDE FERNANDES DA SILVA WENZEL
e a
JOTANUNES CONSTRUTORA LTDA

ACORDAM
os Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em
CONHECER DE AMBOS OS RECURSOS E, NO MÉRITO,
AR PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO DE JOTANUNES CONSTRUTORA LTDA.
e
NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE OSCAR WENZEL E GIRLEIDE FERNANDES DA SILVA WENZE
, pelas razões expostas no Voto do Relator.

Sala de Sessões,

PRESIDENTE

Des. MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAÚJO

Relator

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA