Tribunal: TJBA
Processo: 8140744-56.2021.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): RAIMUNDO NONATO BORGES BRAGA
Órgão julgador: RAIMUNDO NONATO BORGES BRAGA
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-11-20
Data de publicação: 2025-11-20

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8140744-56.2021.8.05.0001 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: BANCO BRADESCO SA Advogado(s): CARLOS EDUARDO CAVALCANTE RAMOS APELADO: CONDOMINIO EDIFICIO ONDINA APART HOTEL RESIDENCIA Advogado(s):MURILLO BAGANO GUIMARAES SOUZA ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO EM AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL PARA COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. CONDOMÍNIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. BANCO FIDUCIÁRIO. LEGITIMIDADE PASSIVA DO RESPONSABILIDADE POR DÉBITOS ANTERIORES À POSSE. TEMA 866 DO STJ. DISTINÇÃO. NATUREZA REAL DA OBRIGAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por Banco Bradesco S/A contra sentença que julgou improcedentes embargos à execução movida por condomínio, visando à cobrança de cotas condominiais inadimplidas relativas à unidade imobiliária objeto de alienação fiduciária. O banco alega ilegitimidade passiva por ausência de posse do imóvel à época da inadimplência. A sentença reconheceu a responsabilidade do fiduciário, após a consolidação da propriedade em seu nome, com base na natureza propter rem da obrigação condominial. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em saber se o banco, após a consolidação da propriedade fiduciária, responde pelas cotas condominiais vencidas anteriormente à imissão na posse do imóvel, à luz do art. 1.345 do Código Civil e da jurisprudência do STJ. III. RAZÕES DE DECIDIR A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário transfere-lhe a responsabilidade integral pelas obrigações condominiais pendentes, mesmo que anteriores à posse direta do bem, em virtude da natureza propter rem da obrigação (CC, art. 1.345). A posse direta não é requisito para a incidência da obrigação condominial, sendo irrelevante para o vínculo jurídico entre o titular do domínio e o condomínio. A tese firmada no Tema Repetitivo 886 do STJ não se aplica ao caso, pois trata da responsabilidade do promitente comprador em contrato de promessa de compra e venda, situação fática e juridicamente distinta da consolidação da propriedade em contrato de alienação fiduciária em garantia. A previsão do art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/97 disciplina a relação interna entre credor fiduciário e devedor fiduciante, não sendo oponível ao condomínio, que é terceiro na relação contratual de financiamento e cujo direito de crédito decorre diretamente do regime jurídico da propriedade edilícia. A jurisprudência consolidada do STJ reconhece que a consolidação do domínio em nome do banco impõe a ele a obrigação de arcar com os débitos condominiais vencidos. Comprovada a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira em data anterior ao ajuizamento da execução, conforme averbação na matrícula do imóvel, resta configurada sua legitimidade e responsabilidade pelo pagamento da integralidade do débito condominial executado, conforme art. 784, X, do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e improvido. Sentença mantida. Tese de julgamento: "1. A obrigação de pagar as despesas condominiais tem natureza propter rem, vinculando-se à titularidade do direito real sobre o imóvel e transmitindo-se ao novo proprietário. 2. O credor fiduciário que consolida a propriedade de bem imóvel em seu nome torna-se responsável pelo pagamento dos débitos condominiais, inclusive aqueles vencidos anteriormente à data da consolidação, nos termos do art. 1.345 do Código Civil." Dispositivos legais relevantes citados: Código Civil, art. 1.345. Lei nº 9.514/97, arts. 26 e 27. Código de Processo Civil, art. 85, § 11, e art. 784, X. Jurisprudência relevante citada: TJ-BA, Apelação nº 8038051-91.2021.8.05.0001; STJ, Tema Repetitivo 886 (distinguishing). Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da APELAÇÃO CÍVEL nº 8140744-56.2021.8.05.0001, em que figuram como partes recorrente BANCO BRADESCO SA e recorrida CONDOMINIO EDIFICIO ONDINA APART HOTEL RESIDENCIA ACORDAM os Desembargadores componentes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade e pelos fundamentos constantes, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso de Apelação, nos termos do voto do Relator. Sala de sessões, Salvador, data da assinatura eletrônica. PRESIDENTE DES. RAIMUNDO NONATO BORGES BRAGA Relator PROCURADOR(A) R-S07

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n. 8140744-56.2021.8.05.0001

Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível

APELANTE: BANCO BRADESCO SA

Advogado(s): CARLOS EDUARDO CAVALCANTE RAMOS

APELADO: CONDOMINIO EDIFICIO ONDINA APART HOTEL RESIDENCIA

Advogado(s):MURILLO BAGANO GUIMARAES SOUZA

ACORDÃO

APELAÇÃO CÍVEL.
EMBARGOS À EXECUÇÃO EM AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL PARA COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS.
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.
OBRIGAÇÃO
PROPTER REM
.
CONDOMÍNIO
.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE
. BANCO FIDUCIÁRIO. LEGITIMIDADE PASSIVA DO RESPONSABILIDADE POR DÉBITOS ANTERIORES À POSSE. TEMA 866 DO STJ. DISTINÇÃO.
NATUREZA REAL DA OBRIGAÇÃO.
SENTENÇA MANTIDA.
RECURSO CONHECIDO
E
IMPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Banco Bradesco S/A contra sentença que julgou improcedentes embargos à execução movida por condomínio
,
visando à cobrança de cotas condominiais inadimplidas relativas à unidade imobiliária objeto de alienação fiduciária.

O banco alega ilegitimidade passiva por ausência de posse do imóvel à época da inadimplência. A sentença reconheceu a responsabilidade do fiduciário
,
após a consolidação da propriedade em seu nome, com base na natureza
propter rem
da obrigação condominial.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

A questão em discussão consiste em saber se o banco, após a consolidação da propriedade fiduciária, responde pelas cotas condominiais vencidas anteriormente à imissão na posse do imóvel
,
à luz do art. 1.345 do Código Civil e da jurisprudência do STJ.

III
. RAZÕES DE DECIDIR

A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário transfere-lhe a responsabilidade integral pelas obrigações condominiais pendentes
,
mesmo que anteriores à posse direta do bem
,
em virtude da natureza
propter rem
da obrigação (CC
,
art. 1.345).

A posse direta não é requisito para a incidência da obrigação condominial, sendo irrelevante para o vínculo jurídico entre o titular do domínio e o condomínio.

A tese firmada no Tema Repetitivo 886 do STJ não se aplica ao caso, pois trata da responsabilidade do promitente comprador em contrato de promessa de compra e venda, situação fática e juridicamente distinta da consolidação da propriedade em contrato de alienação fiduciária em garantia.

A previsão do art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/97 disciplina a relação interna entre credor fiduciário e devedor fiduciante, não sendo oponível ao condomínio, que é terceiro na relação contratual de financiamento e cujo direito de crédito decorre diretamente do regime jurídico da propriedade edilícia. A jurisprudência consolidada do STJ reconhece que a consolid
ação do domínio em nome do banco impõe a ele a obrigação de arcar com os débitos condominiais vencidos.

Comprovada a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira em data anterior ao ajuizamento da execução, conforme averbação na matrícula do imóvel, resta configurada sua legitimidade e responsabilidade pelo pagamento da integralidade do débito condominial executado,
conforme art. 784, X, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e improvido. Sentença mantida.

Tese de julgamento
: "
1. A obrigação de pagar as despesas condominiais tem natureza
propter rem
, vinculando-se à titularidade do direito real sobre o imóvel e transmitindo-se ao novo proprietário. 2. O credor fiduciário que consolida a propriedade de bem imóvel em seu nome torna-se responsável pelo pagamento dos débitos condominiais, inclusive aqueles vencidos anteriormente à data da consolidação, nos termos do art. 1.345 do Código Civil."

Dispositivos legais relevantes citados: Código Civil, art. 1.345. Lei nº 9.514/97, arts. 26 e 27. Código de Processo Civil, art. 85, § 11, e art. 784, X.

Jurisprudência relevante citada:
TJ-BA, Apelação nº 8038051-91.2021.8.05.0001; STJ, Tema Repetitivo 886 (distinguishing).

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da APELAÇÃO CÍVEL nº
8140744-56.2021.8.05.0001
, em que figuram como partes recorrente
BANCO BRADESCO SA
e recorrida
CONDOMINIO EDIFICIO ONDINA APART HOTEL RESIDENCIA

ACORDAM
os Desembargadores componentes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia
,
à unanimidade e pelos fundamentos constantes
,
em
CONHECER E NEGAR PROVIMENTO
ao recurso de Apelação
,
nos termos do voto do Relator.

Sala de sessões,

Salvador, data da assinatura eletrônica.

PRESIDENTE

DES. RAIMUNDO NONATO BORGES BRAGA

Relator

PROCURADOR(A)

R-S07