Tribunal: TJBA
Processo: 0001193-19.2014.8.05.0172
Classe: Apelação
Relator(a): LICIA PINTO FRAGOSO MODESTO
Órgão julgador: LICIA PINTO FRAGOSO MODESTO
Órgão colegiado: 2ª VICE-PRESIDÊNCIA
Data de julgamento: 2025-08-08
Data de publicação: 2025-08-08

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0001193-19.2014.8.05.0172 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: CNI - CENTRAL DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA Advogado(s): ELTON MOZZER BRANDAO APELADO: NAJIARA RAPINA CABRAL Advogado(s):DANIEL TELES CARVALHO MACHADO, MARCELO ABADE OLIVEIRA, DARLEY SIMOES FIGUEIREDO ACORDÃO DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO. INTERMEDIAÇÃO REALIZADA POR EMPRESA IMOBILIÁRIA. RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL PELO PROMITENTE VENDEDOR. INÉRCIA DA IMOBILIÁRIA QUANTO À ENTREGA DO BEM. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INTERMEDIADORA. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DECORRENTE DA ATUAÇÃO DO PREPOSTO. ART. 932, III DO CÓDIGO CIVIL E ART. 14 DO CDC. DANOS MATERIAIS EVIDENCIADOS. CLÁUSULA PENAL CONTRATUAL EXIGÍVEL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS EM RAZÃO DA FRUSTRAÇÃO LEGÍTIMA DO CONSUMIDOR E OMISSÃO DA EMPRESA. RECONVENÇÃO IMPROCEDENTE POR AUSÊNCIA DE VÍNCULO DIRETO E PROVA DE PREJUÍZO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por CNI – Central de Negócios Imobiliários Ltda contra sentença proferida em ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores e indenização por danos morais ajuizada por Najiara Rapina Cabral. A autora alegou ter firmado contrato de promessa de compra e venda com Armando Penha Fernandes, com intermediação da CNI, mediante pagamento de sinal e despesas, sem, contudo, receber o imóvel ou obter restituição. A sentença julgou procedentes os pedidos iniciais, condenando a CNI ao pagamento de danos materiais (R$ 3.000,00 e R$ 859,00), cláusula penal (R$ 17.000,00) e danos morais (R$ 20.000,00), além de rejeitar a reconvenção apresentada pela ré. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há seis questões em discussão: (i) definir se a CNI possui legitimidade passiva na relação contratual; (ii) estabelecer se a ausência de fundamentação na sentença acarreta nulidade; (iii) determinar se a citação por edital sem curador especial implica nulidade processual; (iv) verificar se houve preclusão por inércia da autora; (v) avaliar a responsabilidade da CNI pelos danos materiais, cláusula penal e danos morais; (vi) analisar a procedência da reconvenção. III. RAZÕES DE DECIDIR A empresa CNI é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda, tendo em vista a atuação de seu preposto como intermediador da negociação, sendo solidária sua responsabilidade, nos termos do art. 932, III, do CC e art. 7º, parágrafo único, do CDC. A ausência de fundamentação na sentença não invalida o julgamento, pois o vício pode ser suprido em sede recursal pelo tribunal ad quem, conforme art. 1.013, §1º, do CPC. A falta de nomeação de curador especial ao corréu citado por edital não acarreta nulidade em prejuízo da CNI, que exerceu amplamente seu direito de defesa; a nulidade, se reconhecida, beneficiaria apenas o corréu ausente. Não se configura preclusão por inércia da autora, pois houve manifestação nos autos em tempo hábil e o processo não foi extinto por abandono. A responsabilidade civil da CNI é objetiva, conforme art. 14 do CDC, uma vez que a autora comprovou a existência da relação de consumo, o inadimplemento contratual e os danos decorrentes da frustração na aquisição do imóvel. A cláusula penal prevista no contrato é válida, nos termos do art. 409 do CC, sendo devida a indenização por inadimplemento no valor estipulado (R$ 17.000,00). A indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00 é adequada, considerando os critérios de razoabilidade, proporcionalidade e jurisprudência consolidada do STJ. A reconvenção formulada pela CNI foi corretamente rejeitada, por ausência de demonstração de dano ou vínculo contratual direto com o imóvel. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A empresa que intermedeia promessa de compra e venda responde solidariamente pelos danos causados ao consumidor em razão do inadimplemento, ainda que não figure formalmente no contrato. A ausência de fundamentação em sentença oral pode ser suprida pelo tribunal ad quem, desde que presentes nos autos os elementos fáticos e jurídicos necessários ao julgamento do mérito. A falta de curador especial em citação por edital não acarreta nulidade ao corréu que exerceu plenamente sua defesa e foi o único condenado. O inadimplemento contratual por parte do fornecedor de serviços justifica o reconhecimento de danos materiais, aplicação da cláusula penal contratual e indenização por danos morais, desde que comprovada a frustração da legítima expectativa do consumidor. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 93, IX; CC, arts. 409, 932, III e 933; CDC, arts. 7º, parágrafo único, e 14; CPC, arts. 72, II, 85, §11, 277 e 1.013, §1º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 884.367/DF, Rel. Min. Raul Araújo, j. 06.03.2012; STJ, AgInt no REsp 1922885/SP, Rel. Min. Raul Araújo, j. 24.05.2021; STJ, AgInt no REsp 2037717/MT, Rel. Min. Humberto Martins, j. 13.12.2023; TJ-AP, RI 0048944-79.2017.8.03.0001, Rel. Des. José Luciano de Assis, j. 23.04.2019. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0001193-19.2014.8.05.0172, em que figuram como apelante CNI - CENTRAL DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA e como apelada NAJIARA RAPINA CABRAL. ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do relator. Salvador, .

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n. 0001193-19.2014.8.05.0172

Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível

APELANTE: CNI - CENTRAL DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA

Advogado(s): ELTON MOZZER BRANDAO

APELADO: NAJIARA RAPINA CABRAL

Advogado(s):DANIEL TELES CARVALHO MACHADO, MARCELO ABADE OLIVEIRA, DARLEY SIMOES FIGUEIREDO

ACORDÃO

DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO. INTERMEDIAÇÃO REALIZADA POR EMPRESA IMOBILIÁRIA. RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL PELO PROMITENTE VENDEDOR. INÉRCIA DA IMOBILIÁRIA QUANTO À ENTREGA DO BEM. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INTERMEDIADORA. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DECORRENTE DA ATUAÇÃO DO PREPOSTO. ART. 932, III DO CÓDIGO CIVIL E ART. 14 DO CDC. DANOS MATERIAIS EVIDENCIADOS. CLÁUSULA PENAL CONTRATUAL EXIGÍVEL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS EM RAZÃO DA FRUSTRAÇÃO LEGÍTIMA DO CONSUMIDOR E OMISSÃO DA EMPRESA. RECONVENÇÃO IMPROCEDENTE POR AUSÊNCIA DE VÍNCULO DIRETO E PROVA DE PREJUÍZO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por CNI – Central de Negócios Imobiliários Ltda contra sentença proferida em ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores e indenização por danos morais ajuizada por Najiara Rapina Cabral. A autora alegou ter firmado contrato de promessa de compra e venda com Armando Penha Fernandes, com intermediação da CNI, mediante pagamento de sinal e despesas, sem, contudo, receber o imóvel ou obter restituição. A sentença julgou procedentes os pedidos iniciais, condenando a CNI ao pagamento de danos materiais (R$ 3.000,00 e R$ 859,00), cláusula penal (R$ 17.000,00) e danos morais (R$ 20.000,00), além de rejeitar a reconvenção apresentada pela ré.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há seis questões em discussão: (i) definir se a CNI possui legitimidade passiva na relação contratual; (ii) estabelecer se a ausência de fundamentação na sentença acarreta nulidade; (iii) determinar se a citação por edital sem curador especial implica nulidade processual; (iv) verificar se houve preclusão por inércia da autora; (v) avaliar a responsabilidade da CNI pelos danos materiais, cláusula penal e danos morais; (vi) analisar a procedência da reconvenção.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A empresa CNI é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda, tendo em vista a atuação de seu preposto como intermediador da negociação, sendo solidária sua responsabilidade, nos termos do art. 932, III, do CC e art. 7º, parágrafo único, do CDC.

A ausência de fundamentação na sentença não invalida o julgamento, pois o vício pode ser suprido em sede recursal pelo tribunal ad quem, conforme art. 1.013, §1º, do CPC.

A falta de nomeação de curador especial ao corréu citado por edital não acarreta nulidade em prejuízo da CNI, que exerceu amplamente seu direito de defesa; a nulidade, se reconhecida, beneficiaria apenas o corréu ausente.

Não se configura preclusão por inércia da autora, pois houve manifestação nos autos em tempo hábil e o processo não foi extinto por abandono.

A responsabilidade civil da CNI é objetiva, conforme art. 14 do CDC, uma vez que a autora comprovou a existência da relação de consumo, o inadimplemento contratual e os danos decorrentes da frustração na aquisição do imóvel.

A cláusula penal prevista no contrato é válida, nos termos do art. 409 do CC, sendo devida a indenização por inadimplemento no valor estipulado (R$ 17.000,00).

A indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00 é adequada, considerando os critérios de razoabilidade, proporcionalidade e jurisprudência consolidada do STJ.

A reconvenção formulada pela CNI foi corretamente rejeitada, por ausência de demonstração de dano ou vínculo contratual direto com o imóvel.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A empresa que intermedeia promessa de compra e venda responde solidariamente pelos danos causados ao consumidor em razão do inadimplemento, ainda que não figure formalmente no contrato.

A ausência de fundamentação em sentença oral pode ser suprida pelo tribunal ad quem, desde que presentes nos autos os elementos fáticos e jurídicos necessários ao julgamento do mérito.

A falta de curador especial em citação por edital não acarreta nulidade ao corréu que exerceu plenamente sua defesa e foi o único condenado.

O inadimplemento contratual por parte do fornecedor de serviços justifica o reconhecimento de danos materiais, aplicação da cláusula penal contratual e indenização por danos morais, desde que comprovada a frustração da legítima expectativa do consumidor.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 93, IX; CC, arts. 409, 932, III e 933; CDC, arts. 7º, parágrafo único, e 14; CPC, arts. 72, II, 85, §11, 277 e 1.013, §1º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 884.367/DF, Rel. Min. Raul Araújo, j. 06.03.2012; STJ, AgInt no REsp 1922885/SP, Rel. Min. Raul Araújo, j. 24.05.2021; STJ, AgInt no REsp 2037717/MT, Rel. Min. Humberto Martins, j. 13.12.2023; TJ-AP, RI 0048944-79.2017.8.03.0001, Rel. Des. José Luciano de Assis, j. 23.04.2019.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.
0001193-19.2014.8.05.0172
, em que figuram como apelante CNI - CENTRAL DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA e como apelada NAJIARA RAPINA CABRAL.

ACORDAM
os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia,
em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso
, nos termos do voto do relator.

Salvador, .