Tribunal: TJBA
Processo: 8012581-15.2021.8.05.0274
Classe: Apelação
Relator(a): LISBETE MARIA TEIXEIRA ALMEIDA C SANTOS
Órgão julgador: LISBETE MARIA TEIXEIRA ALMEIDA C SANTOS
Órgão colegiado: 2ª VICE-PRESIDÊNCIA
Data de julgamento: 2025-06-09
Data de publicação: 2025-06-09

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8012581-15.2021.8.05.0274 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: RESIDENCIAL VITORIA DA CONQUISTA I SPE SA Advogado(s): LUCAS LIMA RODRIGUES, THIAGO KASTNER DO NASCIMENTO, IAGO DO COUTO NERY, RAFAELA MOREIRA CAMPELO registrado(a) civilmente como RAFAELA MOREIRA CAMPELO APELADO: NINON MUSCY LUEDY Advogado(s):GABRIEL TANAJURA COSTA ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL. INCIDÊNCIA DO MICROSSISTEMA CONSUMERISTA E DISTINÇÃO NA APLICAÇÃO DO TEMA 1095 DO STJ. CABIMENTO. NÃO COMPROVAÇÃO DO REGISTRO DO CONTRATO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. DISTRATO DO PACTO. POSSIBILIDADE. SÚMULA 543 STJ. DEVOLUÇÃO IMEDIATA DOS VALORES QUITADOS PELO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 10% EM FAVOR DO PROMITENTE DEVEDOR. PERTINÊNCIA. CONCRETUDE DOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. APELO DO RÉU NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. Na esteira dos precedentes do Colendo STJ e dos Tribunais Pátrios, tratando-se de um contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, a ausência do seu registro no competente Cartório de Registro de Imóveis, inviabiliza que o credor fiduciário utilize o processo de cobrança do art. 26 da Lei n. 9.514/97 e a própria configuração da mora, em caso de inadimplência do devedor fiduciário, com a consequência atração da incidência do microssistema consumerista e afastamento, após a distinção, da aplicação do Tema 1095 do STJ. In casu, é irrefutável a conclusão dos autos de que avença não foi levado a registro perante o Cartório de Registro de Imóveis por quaisquer dos contratantes, o que, como desfecho primeiro, viabilizaria a incidência das disposições do CDC, por a lide versar acerca de uma prestação de serviço, com a caracterização do fornecedor e do consumidor, a inaplicabilidade do Tema 1095 do STJ e dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97. Ademais, não há como se afastar a conclusão retro pela suspensão dos processos que versassem sobre idêntica questão pelo STJ, a partir de junho de 2021, até o julgamento do Tema 1095 e deferimento de tutela provisória de urgência em 14.03.2022, na medida em que tais fatos não excluíram a possibilidade do réu empreender ao registro do instrumento do pacto e dar início ao processo administrativo de cobrança das prestações já vencidas quando do ajuizamento da ação. Ainda, é sabido que a resolução da avença decorrente da mora do promitente comprador, não lhe dá o direito de exigir a devolução integral das quantias pagas, na dicção da Súmula 543 do STJ. A latere, no que concerne ao percentual da retenção a que faz jus o promitente vendedor a título de indenização pelas despesas gerais e pelo rompimento do contrato em razão do inadimplemento do promitente comprador, dando concretude aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, diante da não pactuação no instrumento da avença pelos litigantes, observando-se entendimento sereno do STJ de que deve perfazer-se no intervalo entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do valor total das prestações pagas, não ocorrendo nos autos a prova de que tal percentual não seja apto a cobrir todas as despesas gerais e pelo rompimento do contrato e na senda de outros julgados deste Tribunal, viável a manutenção do percentual arbitrado pelo juízo de origem de 10% (dez por cento). Apelo conhecido e não provido. Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível n. 8012581-15.2021.8.05.0274, da Comarca de Vitória da Conquista/Bahia em que figuram como apelante, RESIDENCIAL VITORIA DA CONQUISTA I SPE S.A. e como apelado, NINON MUSCY LUEDY. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Segunda Câmara Cível, do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em conhecer do Apelo e negar-lhe provimento, mantendo in totum a sentença, com a majoração dos ônus da sucumbência em desfavor do réu, nos termos do voto da Relatora. Salvador, . 12

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n. 8012581-15.2021.8.05.0274

Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível

APELANTE: RESIDENCIAL VITORIA DA CONQUISTA I SPE SA

Advogado(s): LUCAS LIMA RODRIGUES, THIAGO KASTNER DO NASCIMENTO, IAGO DO COUTO NERY, RAFAELA MOREIRA CAMPELO registrado(a) civilmente como RAFAELA MOREIRA CAMPELO

APELADO: NINON MUSCY LUEDY

Advogado(s):GABRIEL TANAJURA COSTA

ACORDÃO

APE
LAÇÃO CÍVEL
.
DIREITO
DO CONSUMIDOR E
PROCESSUAL C
I
V
I
L. AÇÃO
DE RESCISÃO CONTRATUAL
C/C
RESTITUIÇÃO DE VALORES
.
SENTENÇA
DE

PROCEDÊNCIA PARCIAL.
INCIDÊNCIA DO MICROSSISTEMA CONSUMERISTA
E

DISTINÇÃO NA
APLICAÇÃO DO TEMA 1095
DO STJ
.
CABIMENTO.
NÃO COMPROVAÇÃO DO REGISTRO DO CONTRATO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS
. DISTRATO DO PACTO. POSSIBILIDADE.
SÚMULA 543 STJ. DEVOLUÇÃO IMEDIATA DOS VALORES QUITADOS
PELO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DO PERCENTUAL DE 10% EM FAVOR DO PROMITENTE DEVEDOR.
PERTINÊNCIA
. CONCRETUDE DOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE.

APELO
D
O
RÉU
NÃO

PROVIDO
.

SENTENÇA
MANTIDA
.

Na esteira dos precedentes do Colendo STJ e dos Tribunais Pátrios, tratando-se de um contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, a ausência do seu registro no competente Cartório de Registro de Imóveis
,
inviabiliza que o credor fiduciário utilize o processo de cobrança do art. 26 da Lei n. 9.514/97 e a própria configuração da mora, em caso de inadimplência do devedor fiduciário, com a consequência atração da incidência do microssistema consumerista e afastamento, após a distinção, da aplicação do Tema 1095 do STJ.

In casu,
é irrefutável a conclusão dos autos de que avença não foi levado a registro

perante o Cartório de Registro de Imóveis por quaisquer dos contratantes, o que, como desfecho primeiro, viabilizaria a incidência das disposições do CDC, por a lide versar acerca de uma prestação de serviço, com a caracterização do fornecedor e do consumidor, a inaplicabilidade do Tema 1095 do STJ e dos arts.
26 e 27 da Lei n. 9.514/97.

Ademais, não há como se afastar a conclusão retro pela
suspensão dos processos que versassem sobre idêntica questão pelo STJ, a partir de junho de 2021, até o julgamento do Tema 1095
e deferimento de tutela provisória de urgência em 14.03.2022,
na medida em que tais fatos não excluíram a possibilidade do réu empreender ao registro do instrumento do pacto e dar início ao processo administrativo de cobrança das prestações já vencidas quando do ajuizamento da ação.

Ainda, é sabido que a
resolução
da avença decorrente da mora
do
promitente comprador
, não
lhe
dá o
direito de exigir a devolução integral das quantias pagas,
na dicção
da Súmula 543 do
STJ.

A latere
, no que concerne ao percentual da retenção a que faz jus o
promitente

vendedor a título de indenização pelas despesas gerais e pelo rompimento do contrato em razão do inadimplemento do promitente comprador, dando concretude aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, diante da não pactuação no instrumento da avença
pelos litigantes
, observando-se entendimento sereno do STJ de que deve perfazer-se no intervalo entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do valor total das prestações pagas,
não ocorrendo
nos autos
a prova de que tal percentual não seja apto a cobrir tod
as as

despesas gerais e pelo rompimento do contrato e na senda de outros julgados deste Tribunal, viável a manutenção do percentual arbitrado pelo juízo de origem de 10% (dez por cento).

Apelo conhecido e não provido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos
da
Apelação Cível
n.

8012581-15.2021.8.05.0274,
da Comarca de
Vitória da Conquista
/Bahia em que figuram como apelante,
RESIDENCIAL VITORIA DA CONQUISTA I SPE S.A.

e como apelad
o
,
NINON MUSCY LUEDY.

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Segunda Câmara Cível, do Tribunal de Justiça da Bahia,
à
unanimidade,

em
conhecer
do
Apelo
e
n
egar-
lhe
provimento,

mantendo
in totum

a sentença,
com a majoração dos ônus da sucumbência
em desfavor do réu
,
n
os termos do voto da Relatora.

Salvador, .

12