Tribunal: TJBA
Processo: 8077860-20.2023.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): EDSON RUY BAHIENSE GUIMARAES
Órgão julgador: EDSON RUY BAHIENSE GUIMARAES
Órgão colegiado: 2ª VICE-PRESIDÊNCIA
Data de julgamento: 2025-12-04
Data de publicação: 2025-12-04

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8077860-20.2023.8.05.0001 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível APELANTE: JOSE ROBERTO SOARES PINTO Advogado(s): MARIO MIGUEL NETTO APELADO: CONDOMINIO EDIFICIO GONCALVES DIAS Advogado(s):GUILHERME MACHADO VELLAME ACORDÃO DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. IMPROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DO EMBARGANTE. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÉBITOS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO DE NATUREZA PROPTER REM. TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE NÃO REGISTRADA. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL. APELAÇÃO DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os embargos à execução opostos pelo proprietário registral de unidades autônomas, nos quais se alegava ilegitimidade passiva para responder por débitos condominiais em razão de suposta transferência do imóvel por contrato particular de compra e venda não registrado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se o proprietário registral responde por cotas condominiais inadimplidas, ainda que alegue ter transferido a posse e o domínio por contrato não registrado, sem comunicação formal ao condomínio. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A obrigação condominial possui natureza propter rem, vinculando o proprietário registral, nos termos dos arts. 1.245, § 1º, e 1.336, I, do CC. 4. A transferência da posse ou a ciência informal do condomínio acerca da alienação não são suficientes para afastar a responsabilidade do proprietário constante na matrícula do imóvel. 5. Não houve prova de comunicação formal ao credor ou de anuência tácita à substituição do devedor, o que afasta a pretensão de aplicação da teoria do venire contra factum proprium. 6. A ausência de registro do contrato de compra e venda impede a configuração da transferência da titularidade dominial para fins legais, sendo imprescindível o registro para eficácia erga omnes. 7. O apelante não apresentou prova de fato impeditivo, modificativo ou extintivo da obrigação, nos moldes do art. 917 do CPC. IV. DISPOSITIVO 8. Apelação desprovida. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8077860-20.2023.8.05.0001, em que figuram como apelante JOSE ROBERTO SOARES PINTO e como apelada CONDOMINIO EDIFICIO GONCALVES DIAS. ACORDAM os magistrados integrantes da Primeira Câmara Cível do Estado da Bahia em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do relator.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n. 8077860-20.2023.8.05.0001

Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível

APELANTE: JOSE ROBERTO SOARES PINTO

Advogado(s): MARIO MIGUEL NETTO

APELADO: CONDOMINIO EDIFICIO GONCALVES DIAS

Advogado(s):GUILHERME MACHADO VELLAME

ACORDÃO

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. IMPROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DO EMBARGANTE. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÉBITOS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO DE NATUREZA PROPTER REM. TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE NÃO REGISTRADA. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL. APELAÇÃO DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os embargos à execução opostos pelo proprietário registral de unidades autônomas, nos quais se alegava ilegitimidade passiva para responder por débitos condominiais em razão de suposta transferência do imóvel por contrato particular de compra e venda não registrado.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em saber se o proprietário registral responde por cotas condominiais inadimplidas, ainda que alegue ter transferido a posse e o domínio por contrato não registrado, sem comunicação formal ao condomínio.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A obrigação condominial possui natureza
propter rem
, vinculando o proprietário registral, nos termos dos arts. 1.245, § 1º, e 1.336, I, do CC.

4. A transferência da posse ou a ciência informal do condomínio acerca da alienação não são suficientes para afastar a responsabilidade do proprietário constante na matrícula do imóvel.

5. Não houve prova de comunicação formal ao credor ou de anuência tácita à substituição do devedor, o que afasta a pretensão de aplicação da teoria do
venire contra factum proprium
.

6. A ausência de registro do contrato de compra e venda impede a configuração da transferência da titularidade dominial para fins legais, sendo imprescindível o registro para eficácia erga omnes.

7. O apelante não apresentou prova de fato impeditivo, modificativo ou extintivo da obrigação, nos moldes do art. 917 do CPC.

IV. DISPOSITIVO

8. Apelação desprovida.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.
8077860-20.2023.8.05.0001
, em que figuram como apelante JOSE ROBERTO SOARES PINTO e como apelada CONDOMINIO EDIFICIO GONCALVES DIAS.

ACORDAM
os magistrados integrantes da Primeira Câmara Cível do Estado da Bahia
em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO
, nos termos do voto do relator.