Tribunal: TJBA
Processo: 8149572-70.2023.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAUJO
Órgão julgador: MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAUJO
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-07-03
Data de publicação: 2025-07-03

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8149572-70.2023.8.05.0001 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: SPE HOUSE FEDERACAO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA Advogado(s): BRUNO DE ALMEIDA MAIA APELADO: HECKEL MAGALHAES BRASIL LACERDA e outros Advogado(s):ROGERIO FERREIRA MOTA FILHO AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO POR DESCUMPRIMENTO DA INCORPORADORA/CONSTRUTORA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. TEMA N. 971 DO STJ. PERCENTUAL DE 50% DO VALOR PAGO. REDUÇÃO PARA 20%. POSSIBILIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I- A sociedade empresária agravante pretende a reforma da decisão agravada, requerendo, senão a exclusão da inversão a cláusula penal, seja reduzido o correspondente percentual, previsto em 50% sobre o valor pago. II- Na hipótese dos autos não se aplica o Tema n. 970 do STJ, que trata de mora na entrega do imóvel. A demanda envolve inadimplemento integral, optando os compradores em rescindir o contrato por descumprimento do incorporador, o que atrai a tese vinculante extraída do julgamento do Tema n. 971 do STJ, que autoriza a inversão da cláusula penal, quando prevista no contrato somente para o inadimplemento do adquirente. III- A jurisprudência do STJ reconhece como possível “a redução da cláusula penal se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo” (AgInt no REsp n. 1.761.548/SC, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 11/11/2024, DJEN de 29/11/2024.). No caso concreto, a unidade adquirida pelos agravados estava construída e pronta, cujo ingresso nela dependia, apenas, do “habite-se”, documento expedido pela administração pública municipal, que atesta a segurança e a habitabilidade do imóvel. Mostra-se exagerada a cláusula penal de 50% do valor pago, porque desproporcional ao que não foi cumprido em relação a obrigação principal, sendo pertinente a redução do percentual para 20% do valor pago. IV- APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. ACORDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos do AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO, figurando como agravante SPE HOUSE FEDERAÇÃO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e como agravados HECKEL MAGALHÃES BRASIL LACERDA e MAÍSA MÔNICA FLORES MARTIN. ACORDAM os Desembargadores componentes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em DAR PROVIMENTO PARCIAL a este agravo interno, apenas para acolher o pedido subsidiário, reduzindo o percentual da cláusula penal para 20% do valor pago, acrescidos dos consectários legais, mantendo os ônus sucumbências em desfavor da empresa recorrente, em razão de terem sucumbido em parte mínima da pretensão, amparados nos fundamentos constantes do voto do Relator. PRESIDENTE DES. MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAÚJO RELATOR PROCURADOR(A)

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8149572-70.2023.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

APELANTE: SPE HOUSE FEDERACAO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA

Advogado(s)
:
BRUNO DE ALMEIDA MAIA

APELADO: HECKEL MAGALHAES BRASIL LACERDA e outros

Advogado(s)
:
ROGERIO FERREIRA MOTA FILHO

AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO POR DESCUMPRIMENTO DA INCORPORADORA/CONSTRUTORA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. TEMA N. 971 DO STJ. PERCENTUAL DE 50% DO VALOR PAGO. REDUÇÃO PARA 20%. POSSIBILIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I- A sociedade empresária agravante pretende a reforma da decisão agravada, requerendo, senão a exclusão da inversão a cláusula penal, seja reduzido o correspondente percentual, previsto em 50% sobre o valor pago.

II- Na hipótese dos autos não se aplica o Tema n. 970 do STJ, que trata de mora na entrega do imóvel. A demanda envolve inadimplemento integral, optando os compradores em rescindir o contrato por descumprimento do incorporador, o que atrai a tese vinculante extraída do julgamento do Tema n. 971 do STJ, que autoriza a inversão da cláusula penal, quando prevista no contrato somente para o inadimplemento do adquirente.

III- A jurisprudência do STJ reconhece como possível “a redução da cláusula penal se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo” (AgInt no REsp n. 1.761.548/SC, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 11/11/2024, DJEN de 29/11/2024.). No caso concreto,
a unidade adquirida pelos agravados estava construída e pronta, cujo ingresso nela dependia, apenas, do “habite-se”, documento expedido pela administração pública municipal, que atesta a segurança e a habitabilidade do imóvel. Mostra-se
exagerada a cláusula penal de 50% do valor pago, porque desproporcional ao que não foi cumprido em relação a obrigação principal, sendo pertinente a redução do percentual para 20% do valor pago.

I
V- APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA.

ACORDÃO

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos do
AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO
, figurando como agravante

SPE HOUSE FEDERAÇÃO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
e como agravados
HECKEL MAGALHÃES BRASIL LACERDA e MAÍSA MÔNICA FLORES MARTIN.

ACORDAM
os Desembargadores componentes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia,
em

DAR PROVIMENTO PARCIAL
a este agravo interno, apenas para acolher o pedido subsidiário, reduzindo o percentual da cláusula penal para 20% do valor pago, acrescidos dos consectários legais, mantendo os ônus sucumbências em desfavor da empresa recorrente, em razão de terem sucumbido em parte mínima da pretensão,

amparados nos fundamentos constantes do voto do Relator.

PRESIDENTE

DES. MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAÚJO

RELATOR

PROCURADOR(A)