Tribunal: TJBA
Processo: 0312958-73.2013.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): JOSE JORGE LOPES BARRETO DA SILVA
Órgão julgador: JOSE JORGE LOPES BARRETO DA SILVA
Órgão colegiado: 2ª VICE-PRESIDÊNCIA
Data de julgamento: 2025-03-11
Data de publicação: 2025-03-11

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0312958-73.2013.8.05.0001 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: RICARDO NERI FRANCO e outros (3) Advogado(s): JULIANA NERI FRANCO, THIAGO MAHFUZ VEZZI APELADO: TEIXEIRA DE BARROS INCORPORADORA LTDA e outros (4) Advogado(s):THIAGO MAHFUZ VEZZI, JULIANA NERI FRANCO ACORDÃO APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PRELIMINARES. ILEGITIMIDADE PASSIVA ARC CORP CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, PDG E AGRA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIOS. REJEITADAS. ILEGITIMIDADE QUANTO A DEVOLUÇÃO DA TAXA DE CORRETAGEM. REJEITADA. PRESCRIÇÃO DA TAXA DE CORRETAGEM. REJEITADA. MÉRITO. DESCUMPRIMENTO DO PRAZO CONTRATUAL. MORA CONFIGURADA. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. INOCORRÊNCIA. VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. TESE VINCULANTE DO STJ. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL (MULTA E JUROS MORATÓRIOS). LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. TAXA DE CORRETAGEM. LEGALIDADE. PRECEDENTE VINCULANTE DO STJ. SUBSTITUIÇÃO DOS ÍNDICES DE CORREÇÃO DURANTE O PERÍODO DE ATRASO. CABIMENTO. COMPATIBILIZAÇÃO DOS INTERESSES DO CONSUMIDOR E DA CONSTRUTORA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO. PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. APELAÇÃO INTERPOSTA PELA ARC CORP CONSTRUTORA LTDA NÃO PROVIDA. APELAÇÃO INTERPOSTA PELA TEIXEIRA DE BARROS INCORPORADORA LTDA E OUTROS PARCIALMENTE PROVIDA. APELAÇÃO INTERPOSTA PELO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDA. 1. Preliminares de ilegitimidade passiva que não se sustentam, ante a participação das empresas ARC CORP CONSTRUTORA LTDA, PDG PEALITY S.A. e AGRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A. na cadeia de fornecedores prevista no Código de Defesa do Consumidor, impondo-se a responsabilidade solidária ao caso. 2. No tocante a ilegitimidade passiva arguida pela incorporadora quanto a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, rejeita-se a preliminar, em atenção a tese firmada em sede de repetitivo – Tema 939 do STJ – que aponta a legitimidade passiva da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor. Precedentes do STJ. 3. Considerando que o prazo prescricional para pretensão de devolução dos valores de comissão de corretagem é de 3 (três) anos previsto no § 3º, inciso IV, do art. 206 do Código Civil, sendo a ação ajuizada dentro do lapso estabelecido em lei, não há que se falar em prescrição, pelo que se rejeita a preliminar arguida. 4. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, haja vista que a relação jurídica se enquadra ao mandamento expresso no art. 3º § 2º, do diploma legal. 5. A cláusula de tolerância, estipulada em contrato, é razoável e deve ser considerada válida, conforme precedentes do STJ. Extrapolado o período previsto na sobredita cláusula – 180 dias –, por culpa exclusiva da construtora, resta incontroverso o atraso na entrega do imóvel, que, no caso em análise, foi devidamente entregue 15 (quinze) meses após o término do prazo de tolerância. 6. O prejuízo pelo atraso da obra é considerado presumido ao adquirente de imóvel na planta, devido à privação de uso do bem, conforme entendimento pacífico da Corte Cidadã. Nesta senda, correta a condenação pelos lucros cessantes, inclusive, no percentual aplicado de 0.5% (meio por cento) sobre o valor do imóvel, por mês em atraso, não sendo possível a cumulação com a cláusula penal, conforme as teses firmadas pelo STJ, referente aos temas 970 e 971. 7. O Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento de que a obrigação pela taxa de corretagem deve recair sobre o comprador, destacando, contudo, a necessidade de clareza e transparência na previsão contratual ao transferir o pagamento para o promitente comprador nos contratos de compra e venda de unidades autônomas. 8. O INCC é índice extremamente gravoso ao consumidor, de modo que o retardo na entrega do imóvel, com o prolongamento do período de sua incidência, também implica em desequilíbrio da relação contratual, situação que autoriza sua substituição do índice, e a devolução de eventuais valores pagos a maior, de forma simples. 9. Dano moral configurado, uma vez que no presente caso, o atraso injustificado na entrega do imóvel ultrapassa o mero dissabor, justificando-se a condenação, estando o valor da condenação em R$ 10.000,00 (dez mil reais) fixado em sentença, atinente aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, inclusive, dentro do parâmetro utilizado para os casos análogos. 10. Cumpre pontuar que os pleitos recursais concernentes à ilegitimidade passiva alegadas pela ARC CORP CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA e pelas rés TEIXEIRA BARROS INCORPORADORA LTDA, PDG EMPREENDIMENTOS e AGRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A, prescrição da pretensão de restituição da corretagem, inexistência de atraso injustificado em razão da ocorrência do fortuito e força maior, exclusão do pedido de danos morais e os pedidos de perdas e danos decorrentes do contrato de honorários firmados, restaram indeferidos. APELAÇÃO INTERPOSTA PELA ARC CORP CONSTRUTORA LTDA NÃO PROVIDA. APELAÇÃO INTERPOSTA PELA TEIXEIRA DE BARROS INCORPORADORA LTDA E OUTROS PARCIALMENTE PROVIDA. APELAÇÃO INTERPOSTA PELO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDA. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n.º 0312958-73.2013.8.05.0001, em que figuram como apelantes e apelados RICARDO NERI FRANCO, ARC CORP CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, TEIXEIRA DE BARROS INCORPORADORA LTDA, PDG REALITY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES, BNI BALTICO DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA. ACORDAM os magistrados integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em rejeitar as preliminares, e NEGAR PROVIMENTO à Apelação interposta pela ARC CORP CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, DAR PROVIMENTO PARCIAL às Apelações interpostas por RICARDO NERI FRANCO, para determinar a substituição do índice de correção monetária de INCC para IPCA a partir de dezembro de 2011 até a efetiva entrega das chaves, atualizando os valores, com a devida restituição, de forma simples, e TEIXEIRA DE BARROS INCORPORADORA LTDA E OUTROS, para afastar a condenação cumulativa em lucros cessantes e multa e juros moratórios, mantendo apenas a condenação em lucros cessantes, com incidência de 0,5% sobre o valor do imóvel por mês de atraso, nos termos fixados pela sentença, bem como, afastar a condenação das rés à restituição dos valores relativos a taxa de corretagem, e assim o fazem pelas razões que integram o voto do eminente Desembargador Relator. Sala das Sessões, de de 2025. Des. Jorge Barretto Relator

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0312958-73.2013.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

APELANTE: RICARDO NERI FRANCO e outros (3)

Advogado(s)
:
JULIANA NERI FRANCO, THIAGO MAHFUZ VEZZI

APELADO: TEIXEIRA DE BARROS INCORPORADORA LTDA e outros (4)

Advogado(s)
:
THIAGO MAHFUZ VEZZI, JULIANA NERI FRANCO

ACORDÃO

APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PRELIMINARES. ILEGITIMIDADE PASSIVA ARC CORP
CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, PDG E AGRA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIOS. REJEITADA
S
. ILEGITIMIDADE QUANTO A DEVOLUÇÃO DA TAXA DE CORRETAGEM. REJEITADA. PRESCRIÇÃO DA TAXA DE CORRETAGEM. REJEITADA. MÉRITO.
DESCUMPRIMENTO DO PRAZO CONTRATUAL. MORA CONFIGURADA.

CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. INOCORRÊNCIA.
VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. TESE VINCULANTE DO STJ. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL
(MULTA E JUROS MORATÓRIOS)
. LUCROS CESSANTES.
IM
POSSIBILIDADE
DE CUMULAÇÃO
.

TAXA DE CORRETAGEM. LEGALIDADE. PRECEDENTE VINCULANTE DO STJ. SUBSTITUIÇÃO DOS ÍNDICES DE CORREÇÃO DURANTE O PERÍODO DE ATRASO. CABIMENTO. COMPATIBILIZAÇÃO DOS INTERESSES DO CONSUMIDOR E DA CONSTRUTORA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO. PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. APELAÇÃO
INTERPOSTA PELA ARC CORP CONSTRUTORA LTDA

NÃO
PROVID
A
. APELAÇÃO
INTERPOSTA PELA TEIXEIRA DE BARROS INCORPORADORA LTDA E OUTROS

PARCIALMENTE
PROVID
A
. APELAÇÃO INTERPOSTA PELO AUTOR PARCIALMENTE PROVID
A
.

1. Preliminares de ilegitimidade passiva que não se sustentam, ante a participação das empresas ARC CORP CONSTRUTORA LTDA, PDG PEALITY S.A. e AGRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A. na cadeia de fornecedores prevista no Código de Defesa do Consumidor, impondo-se a responsabilidade solidária ao caso.

2. No tocante a ilegitimidade passiva arguida pela incorporadora quanto a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, rejeita-se a preliminar, em atenção a tese firmada em sede de repetitivo – Tema 939 do STJ – que aponta a legitimidade passiva da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor. Precedentes do STJ.

3. Considerando que o prazo prescricional para pretensão de devolução dos valores de comissão de corretagem é de 3 (três) anos previsto no § 3º, inciso IV, do art. 206 do Código Civil, sendo a ação ajuizada dentro do lapso estabelecido em lei, não há que se falar em prescrição, pelo que se rejeita a preliminar arguida.

4. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, haja vista que a relação jurídica se enquadra ao mandamento expresso no art. 3º § 2º, do diploma legal.

5. A cláusula de tolerância, estipulada em contrato, é razoável e deve ser considerada válida, conforme precedentes do STJ. Extrapolado o período previsto na sobredita cláusula – 180 dias –, por culpa exclusiva da construtora, resta incontroverso o atraso na entrega do imóvel, que, no caso em análise, foi devidamente entregue 15 (quinze) meses após o término do prazo de tolerância.

6. O prejuízo pelo atraso da obra é considerado presumido ao adquirente de imóvel na planta, devido à privação de uso do bem, conforme entendimento pacífico da Corte Cidadã. Nesta senda, correta a condenação pelos lucros cessantes, inclusive, no percentual aplicado de 0.5% (meio por cento) sobre o valor do imóvel, por mês em atraso, não sendo possível a cumulação com a cláusula penal, conforme as teses firmadas pelo STJ, referente aos temas 970 e 971.

7. O Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento de que a obrigação pela taxa de corretagem deve recair sobre o comprador, destacando, contudo, a necessidade de clareza e transparência na previsão contratual ao transferir o pagamento para o promitente comprador nos contratos de compra e venda de unidades autônomas.

8. O INCC é índice extremamente gravoso ao consumidor, de modo que o retardo na entrega do imóvel, com o prolongamento do período de sua incidência, também implica em desequilíbrio da relação contratual, situação que autoriza sua substituição do índice, e a devolução de eventuais valores pagos a maior, de forma simples.

9.

Dano moral configurado, uma vez que no presente caso, o atraso injustificado na entrega do imóvel ultrapassa o mero dissabor, justificando-se a condenação, estando o valor da condenação em R$ 10.000,00 (dez mil reais) fixado em sentença, atinente aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, inclusive, dentro do parâmetro utilizado para os casos análogos
.

10.

Cumpre pontuar que os pleitos recursais concernentes à ilegitimidade passiva alegadas pela ARC CORP CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA e pelas rés TEIXEIRA BARROS INCORPORADORA LTDA, PDG EMPREENDIMENTOS e AGRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A, prescrição da pretensão de restituição da corretagem, inexistência de atraso injustificado em razão da ocorrência do fortuito e força maior, exclusão do pedido de danos morais e os pedidos de perdas e danos decorrentes do contrato de honorários firmados, restaram indeferidos.
APELAÇÃO
INTERPOSTA PELA ARC CORP CONSTRUTORA LTDA

NÃO
PROVID
A
. APELAÇÃO
INTERPOSTA PELA TEIXEIRA DE BARROS INCORPORADORA LTDA E OUTROS

PARCIALMENTE
PROVID
A
. APELAÇÃO INTERPOSTA PELO AUTOR PARCIALMENTE PROVID
A
.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Apelação n.º
0312958-73.2013.8.05.0001
, em que figuram como apelantes e apelados
RICARDO NERI FRANCO, ARC CORP CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, TEIXEIRA DE BARROS INCORPORADORA LTDA, PDG REALITY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES, BNI BALTICO DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA.

ACORDAM
os magistrados integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em rejeitar as preliminares, e
NEGAR PROVIMENTO
à Apelação interposta pela
ARC CORP CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA
,
DAR PROVIMENTO PARCIAL
às Apelações interpostas por
RICARDO NERI FRANCO,
para determinar a substituição do índice de correção monetária de INCC para IPCA a partir de dezembro de 2011 até a efetiva entrega das chaves, atualizando os valores, com a devida restituição, de forma simples, e
TEIXEIRA DE BARROS INCORPORADORA LTDA
E OUTROS
, para afastar a condenação cumulativa em lucros cessantes e multa e juros moratórios, mantendo apenas a condenação em lucros cessantes, com incidência de 0,5% sobre o valor do imóvel por mês de atraso, nos termos fixados pela sentença, bem como, afastar a condenação das rés à restituição dos valores relativos a taxa de corretagem, e assim o fazem pelas razões que integram o voto do eminente Desembargador Relator.

Sala das Sessões, de de 2025.

Des. Jorge Barretto

Relator