Tribunal: TJBA
Processo: 8005324-70.2020.8.05.0274
Classe: Apelação
Relator(a): MARIO AUGUSTO ALBIANI ALVES JUNIOR
Órgão julgador: MARIO AUGUSTO ALBIANI ALVES JUNIOR
Órgão colegiado: PRIMEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-08-20
Data de publicação: 2025-08-20

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8005324-70.2020.8.05.0274 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível APELANTE: RESIDENCIAL VITORIA DA CONQUISTA I SPE SA e outros Advogado(s): LUCAS LIMA RODRIGUES APELADO: WIVIANE BRITO DOS SANTOS e outros Advogado(s):IVAN ALVES DE ANDRADE, SONIA APARECIDA MERLANTI GUAZI ACORDÃO DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SEM REGISTRO. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/97. CDC APLICÁVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO IMEDIATA. ENCARGOS TRIBUTÁRIOS E CONDOMINIAIS PROPORCIONAIS À POSSE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO I. CASO EM EXAME Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas, ajuizada por consumidores contra empresas vendedoras de imóvel, julgada parcialmente procedente pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Vitória da Conquista. Sentença que declarou rescindido o contrato, determinou a restituição de 80% das quantias pagas, com desconto de encargos relativos a IPTU e condomínio, e condenou as rés ao pagamento das custas e honorários advocatícios. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) saber se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor à relação contratual envolvendo cláusula de alienação fiduciária não registrada; (ii) saber se é legítima a rescisão contratual por iniciativa dos compradores com restituição parcial dos valores pagos; (iii) saber se é válida a imposição de obrigação de arcar com encargos tributários e condominiais proporcionalmente à posse do imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR A ausência de registro da cláusula de alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis impede a constituição da propriedade fiduciária, nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/97, sendo inaplicável o regime dessa legislação especial. A relação contratual se enquadra na definição de relação de consumo, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor. A rescisão contratual por iniciativa do consumidor é admissível com base nos arts. 54, §2º, da Lei 8.078/90 e 473 do Código Civil. A devolução de 80% das quantias pagas encontra respaldo na Súmula 543 do STJ e em jurisprudência consolidada, sendo a retenção de 20% razoável e proporcional para ressarcimento dos custos do vendedor. A responsabilização do consumidor pelo pagamento de IPTU e condomínio se limita ao período de sua posse, em conformidade com a jurisprudência dominante. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e improvido. Tese de julgamento: “É aplicável o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de promessa de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária não registrada, sendo legítima a rescisão contratual por iniciativa do consumidor, com restituição imediata das quantias pagas, autorizada a retenção de percentual razoável para ressarcimento dos custos do vendedor e imposição de encargos tributários e condominiais proporcionalmente à posse.” Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 473. Código de Defesa do Consumidor, arts. 39, V; 51, IV; 53; 54, §2º. Lei nº 9.514/97, art. 23. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 2127929/SP, DJe 22/08/2024. STJ, AgInt no REsp 2106448/SP, DJe 19/04/2024. STJ, AgInt no AREsp 2018699/RJ, DJe 16/11/2022. TJBA, Apelação nº 0572051-46.2014.8.05.0001, publ. Em 14/08/2024. TJBA, Apelação nº 0518053-32.2015.8.05.0001, publ. Em 11/05/2021. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação 8005324-70.2020.8.05.0274 em que figura como apelantes RESIDENCIAL VITÓRIA DA CONQUISTA LTDA. e CIPASA VITÓRIA VDC1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. e apelados WIVIANE BRITO DOS SANTOS e JOSELITO ALVES DOS SANTOS, ACORDAM os Desembargadores integrantes da turma julgadora da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, em conhecer e NEGAR PROVIMENTO à apelação, nos termos do voto do relator. Salvador, .

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8005324-70.2020.8.05.0274

Órgão Julgador
:
Primeira Câmara Cível

APELANTE: RESIDENCIAL VITORIA DA CONQUISTA I SPE SA e outros

Advogado(s)
:
LUCAS LIMA RODRIGUES

APELADO: WIVIANE BRITO DOS SANTOS e outros

Advogado(s)
:
IVAN ALVES DE ANDRADE, SONIA APARECIDA MERLANTI GUAZI

ACORDÃO

DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA SEM REGISTRO. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/97. CDC APLICÁVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO IMEDIATA. ENCARGOS TRIBUTÁRIOS E CONDOMINIAIS PROPORCIONAIS À POSSE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO

I. CASO EM EXAME

Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas, ajuizada por consumidores contra empresas vendedoras de imóvel, julgada parcialmente procedente pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Vitória da Conquista.

Sentença que declarou rescindido o contrato, determinou a restituição de 80% das quantias pagas, com desconto de encargos relativos a IPTU e condomínio, e condenou as rés ao pagamento das custas e honorários advocatícios.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) saber se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor à relação contratual envolvendo cláusula de alienação fiduciária não registrada; (ii) saber se é legítima a rescisão contratual por iniciativa dos compradores com restituição parcial dos valores pagos; (iii) saber se é válida a imposição de obrigação de arcar com encargos tributários e condominiais proporcionalmente à posse do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A ausência de registro da cláusula de alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis impede a constituição da propriedade fiduciária, nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/97, sendo inaplicável o regime dessa legislação especial.

A relação contratual se enquadra na definição de relação de consumo, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor.

A rescisão contratual por iniciativa do consumidor é admissível com base nos arts. 54, §2º, da Lei 8.078/90 e 473 do Código Civil.

A devolução de 80% das quantias pagas encontra respaldo na Súmula 543 do STJ e em jurisprudência consolidada, sendo a retenção de 20% razoável e proporcional para ressarcimento dos custos do vendedor.

A responsabilização do consumidor pelo pagamento de IPTU e condomínio se limita ao período de sua posse, em conformidade com a jurisprudência dominante.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e improvido.
Tese de julgamento: “É aplicável o Código de Defesa do Consumidor aos contratos de promessa de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária não registrada, sendo legítima a rescisão contratual por iniciativa do consumidor, com restituição imediata das quantias pagas, autorizada a retenção de percentual razoável para ressarcimento dos custos do vendedor e imposição de encargos tributários e condominiais proporcionalmente à posse.”

Dispositivos relevantes citados:

Código Civil, art. 473.

Código de Defesa do Consumidor, arts. 39, V; 51, IV; 53; 54, §2º.

Lei nº 9.514/97, art. 23.

Jurisprudência relevante citada:

STJ, AgInt no REsp 2127929/SP, DJe 22/08/2024.
STJ, AgInt no REsp 2106448/SP, DJe 19/04/2024.
STJ, AgInt no AREsp 2018699/RJ, DJe 16/11/2022.

TJBA, Apelação nº 0572051-46.2014.8.05.0001, publ. Em 14/08/2024.

TJBA, Apelação nº 0518053-32.2015.8.05.0001, publ. Em 11/05/2021.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Apelação
8005324-70.2020.8.05.0274

em que figura como apelante
s

RESIDENCIAL VITÓRIA DA CONQUISTA LTDA.
e
CIPASA VITÓRIA VDC1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA.

e apelad
os

WIVIANE BRITO DOS SANTOS
e
JOSELITO ALVES DOS SANTOS
,

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da turma julgadora da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, em conhecer e
NEGAR
PROVIMENTO
à apelação, nos termos do voto do relator.

Salvador, .