Tribunal: TJBA
Processo: 8095821-42.2021.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): JOSE JORGE LOPES BARRETO DA SILVA
Órgão julgador: JOSE JORGE LOPES BARRETO DA SILVA
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-10-22
Data de publicação: 2025-10-22

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8095821-42.2021.8.05.0001 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: JOSELITO SILVA DE JESUS FILHO Advogado(s): FELIPE NASCIMENTO DOS SANTOS APELADO: FNR CONSTRUTORA ENCORPORADORA E ADMINISTRACAO DE OBRAS LTDA - ME Advogado(s):LEONARDO DA SILVA GUIMARAES ACORDÃO Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO ESSENCIAL DA CONSTRUTORA. EXECUÇÃO FISCAL SOBRE O TERRENO. AUSÊNCIA DE REGISTRO DE INCORPORAÇÃO. VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA RÉ. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão contratual c/c indenização por danos morais, reconhecendo a extinção do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, mas afastando o inadimplemento contratual por parte da ré, admitindo retenção de 20% dos valores pagos e negando os pedidos de repetição do indébito e de indenização moral. O autor recorreu, sustentando a existência de vícios graves e inadimplemento absoluto da construtora, pleiteando a restituição integral dos valores pagos e compensação por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2 Há duas questões em discussão: (i) definir se houve inadimplemento contratual essencial por parte da construtora, a justificar a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos; (ii) verificar se estão presentes os requisitos para configuração de dano moral indenizável. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A relação jurídica entre as partes é regida pelas normas do Código de Defesa do Consumidor, dada a configuração de típica relação de consumo, nos termos dos arts. 2º e 3º da Lei nº 8.078/90. 4. Restou comprovado nos autos que o terreno objeto da incorporação se encontrava onerado por execução fiscal desde antes da assinatura do contrato, em violação direta à cláusula contratual que garantia a inexistência de ônus, comprometendo a confiança legítima do consumidor e a segurança jurídica do negócio. 5. A ausência de registro da incorporação imobiliária no Cartório de Registro de Imóveis, conforme exigido pela Lei nº 4.591/64, inviabiliza legalmente a comercialização das unidades, configurando prática abusiva e publicidade enganosa. 6. Não há comprovação documental nos autos quanto ao início efetivo das obras, tampouco obtenção de alvarás ou outras providências necessárias, evidenciando a inexistência de condições materiais da construtora para cumprir o cronograma contratual. 7. A invocação da pandemia de COVID-19 como causa para o atraso nas obras não se sustenta, pois as irregularidades apontadas são anteriores ao período pandêmico e decorrem de falhas estruturais da empresa. 8. A configuração de inadimplemento absoluto justifica a rescisão contratual por culpa exclusiva da ré, tornando abusiva qualquer cláusula de retenção de valores pagos pelo consumidor, nos termos do art. 51, II, do CDC e da Súmula 543 do STJ. 9. O inadimplemento contratual, aliado à frustração das legítimas expectativas do consumidor e à comercialização de imóveis com vícios graves, caracteriza dano moral passível de reparação, ultrapassando o mero aborrecimento. 10. A fixação do valor da indenização à título de danos morais no importe de R$ 10.000,00, observou o método bifásico adotado pelo STJ, considerando a gravidade da conduta, os prejuízos causados ao consumidor e os princípios da proporcionalidade e razoabilidade. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Recurso provido, para reformar a sentença, julgando parcialmente procedentes os pedidos formulados na exordial, para condenar a parte ré à restituição integral dos valores pagos pelo autor, bem como ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8095821-42.2021.8.05.0001, em que figuram, como apelante, JOSELITO SILVA DE JESUS FILHO, e, como apelada, FNR CONSTRUTORA ENCORPORADORA E ADMINISTRACAO DE OBRAS LTDA - ME. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em DAR PROVIMENTO à Apelação, e assim o fazem pelas razões que integram o voto do eminente Desembargador Relator. Sala das Sessões, data registrada no Sistema. Des. JORGE BARRETTO Relator (Assinado eletronicamente)

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8095821-42.2021.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

APELANTE: JOSELITO SILVA DE JESUS FILHO

Advogado(s)
:
FELIPE NASCIMENTO DOS SANTOS

APELADO: FNR CONSTRUTORA ENCORPORADORA E ADMINISTRACAO DE OBRAS LTDA - ME

Advogado(s)
:
LEONARDO DA SILVA GUIMARAES

ACORDÃO

Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO ESSENCIAL DA CONSTRUTORA. EXECUÇÃO FISCAL SOBRE O TERRENO. AUSÊNCIA DE REGISTRO DE INCORPORAÇÃO. VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA RÉ. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão contratual c/c indenização por danos morais, reconhecendo a extinção do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, mas afastando o inadimplemento contratual por parte da ré, admitindo retenção de 20% dos valores pagos e negando os pedidos de repetição do indébito e de indenização moral. O autor recorreu, sustentando a existência de vícios graves e inadimplemento absoluto da construtora, pleiteando a restituição integral dos valores pagos e compensação por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2 Há duas questões em discussão: (i) definir se houve inadimplemento contratual essencial por parte da construtora, a justificar a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos; (ii) verificar se estão presentes os requisitos para configuração de dano moral indenizável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A relação jurídica entre as partes é regida pelas normas do Código de Defesa do Consumidor, dada a configuração de típica relação de consumo, nos termos dos arts. 2º e 3º da Lei nº 8.078/90.

4. Restou comprovado nos autos que o terreno objeto da incorporação se encontrava onerado por execução fiscal desde antes da assinatura do contrato, em violação direta à cláusula contratual que garantia a inexistência de ônus, comprometendo a confiança legítima do consumidor e a segurança jurídica do negócio.

5. A ausência de registro da incorporação imobiliária no Cartório de Registro de Imóveis, conforme exigido pela Lei nº 4.591/64, inviabiliza legalmente a comercialização das unidades, configurando prática abusiva e publicidade enganosa.

6. Não há comprovação documental nos autos quanto ao início efetivo das obras, tampouco obtenção de alvarás ou outras providências necessárias, evidenciando a inexistência de condições materiais da construtora para cumprir o cronograma contratual.

7. A invocação da pandemia de COVID-19 como causa para o atraso nas obras não se sustenta, pois as irregularidades apontadas são anteriores ao período pandêmico e decorrem de falhas estruturais da empresa.

8. A configuração de inadimplemento absoluto justifica a rescisão contratual por culpa exclusiva da ré, tornando abusiva qualquer cláusula de retenção de valores pagos pelo consumidor, nos termos do art. 51, II, do CDC e da Súmula 543 do STJ.

9. O inadimplemento contratual, aliado à frustração das legítimas expectativas do consumidor e à comercialização de imóveis com vícios graves, caracteriza dano moral passível de reparação, ultrapassando o mero aborrecimento.

10. A fixação do valor da indenização à título de danos morais no importe de R$ 10.000,00, observou o método bifásico adotado pelo STJ, considerando a gravidade da conduta, os prejuízos causados ao consumidor e os princípios da proporcionalidade e razoabilidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Recurso provido, para reformar a sentença, julgando parcialmente procedentes os pedidos formulados na exordial, para condenar a parte ré à restituição integral dos valores pagos pelo autor, bem como ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº
8095821-42.2021.8.05.0001
, em que figuram, como apelante,
JOSELITO SILVA DE JESUS FILHO
, e, como apelada,
FNR CONSTRUTORA ENCORPORADORA E ADMINISTRACAO DE OBRAS LTDA - ME
.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em
DAR PROVIMENTO
à Apelação, e assim o fazem pelas razões que integram o voto do eminente Desembargador Relator.

Sala das Sessões, data registrada no Sistema.

Des. JORGE BARRETTO

Relator

(Assinado eletronicamente)