Tribunal: TJBA
Processo: 8136364-87.2021.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): JOSE EDIVALDO ROCHA ROTONDANO
Órgão julgador: JOSE EDIVALDO ROCHA ROTONDANO
Órgão colegiado: 2ª VICE-PRESIDÊNCIA
Data de julgamento: 2025-10-03
Data de publicação: 2025-10-03

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quarta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8136364-87.2021.8.05.0001 Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível APELANTE: CONSTRUTORA CAM FERREIRA LTDA - EPP Advogado(s): MARCELO DE CASTRO CARRERA APELADO: ANDRE OLIVEIRA DE SA e outros Advogado(s):ALIETE RODRIGUES MARINHO, SERGIO RAMOS CARDOSO ACORDÃO DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DEMORA NA REGULARIZAÇÃO DO REGISTRO JUNTO AO CARTÓRIO DE IMÓVEIS. COBRANÇA DA MULTA LEGAL PREVISTA NO ART. 35, §5º, DA LEI N. 4.591/64. REDUÇÃO EQUITATIVA EM RAZÃO DA VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO ILÍCITO E À ONEROSIDADE EXCESSIVA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em exame 1. Trata-se de apelação cível em face de sentença que rejeitou os embargos à execução propostos contra ação de exigência da multa de 50% sobre a quantia efetivamente paga pelo adquirente de unidade imobiliária, nos termos do art. 35, §5º, da Lei n. 4.591/64. II. Questão em discussão 2. As questões em discussão consistem em saber: (i) se a ação de execução é meio adequado para a cobrança da multa prevista no art. 35, §5º, da Lei n. 4.591/64; (ii) se houve descumprimento da obrigação legal referente à ausência de regularização registral do regime de incorporação imobiliária e (iii) se é possível a redução equitativa da multa que se mostre excessivamente onerosa. III. Razões de decidir 3. De acordo com a jurisprudência do STJ, a ação de execução é meio adequado para a cobrança da multa do art. 35, §5º, da Lei n. 4.491/64, ainda que ausente previsão contratual expressa, isso porque incide de forma coercitiva e imediata, independentemente de processo de conhecimento, prova de prejuízo e contraprestação financeira. 4. Nos termos do art. 32, caput, da Lei n. 4.591/64, o incorporador não pode comercializar as unidades imobiliárias enquanto não efetuado o registro do empreendimento perante o Cartório de Imóveis. No caso, restou evidente que a regularização foi efetivada em 06/08/2021, por meio da averbação da construção e da institucionalização do condomínio, momento posterior ao contrato de promessa de compra e venda formalizado em 29/07/2014. Portanto, o descumprimento da obrigação legal enseja a incidência da multa do art. 35, §5º, da Lei n. 4.591/64. 5. Por sua vez, por se tratar de cláusula penal, é possível a redução equitativa do valor quando se demonstrar manifestamente excessivo, a fim de evitar o enriquecimento ilícito dos adquirentes, nos termos do art. 413 do CC/02 e da jurisprudência da Corte Cidadã. 6. No caso concreto, a falta de regularização não impediu a imissão dos apelados na posse desde 23/08/2017, de modo que se mostra proporcional e razoável a minoração do percentual para 15% sobre o valor efetivamente pago pelos adquirentes, devidamente atualizado pelo índice convencionado contratualmente e juros de 1% desde a citação, nos termos dos arts. 405 e 406 do CC/02. IV. Dispositivo e tese 7. Recurso conhecido e parcialmente provido. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8136364-87.2021.8.05.0001, em que figuram como apelante CONSTRUTORA CAM FERREIRA LTDA - EPP e como apelados ANDRE OLIVEIRA DE SA e outros. ACORDAM os magistrados integrantes da Quarta Câmara Cível do Estado da Bahia, em conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do relator.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quarta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8136364-87.2021.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Quarta Câmara Cível

APELANTE: CONSTRUTORA CAM FERREIRA LTDA - EPP

Advogado(s)
:
MARCELO DE CASTRO CARRERA

APELADO: ANDRE OLIVEIRA DE SA e outros

Advogado(s)
:
ALIETE RODRIGUES MARINHO, SERGIO RAMOS CARDOSO

ACORDÃO

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DEMORA NA REGULARIZAÇÃO DO REGISTRO JUNTO AO CARTÓRIO DE IMÓVEIS. COBRANÇA DA MULTA LEGAL PREVISTA NO ART. 35, §5º, DA LEI N. 4.591/64. REDUÇÃO EQUITATIVA EM RAZÃO DA VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO ILÍCITO E À ONEROSIDADE EXCESSIVA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Trata-se de apelação cível em face de sentença que rejeitou os embargos à execução propostos contra ação de exigência da multa de 50% sobre a quantia efetivamente paga pelo adquirente de unidade imobiliária, nos termos do art. 35, §5º, da Lei n. 4.591/64
.

II. Questão em discussão

2. As questões em discussão consistem em saber: (i) se a ação de execução é meio adequado para a cobrança da multa prevista no art. 35, §5º, da Lei n. 4.591/64; (ii) se houve descumprimento da obrigação legal referente à ausência de regularização registral do regime de incorporação imobiliária e (iii) se é possível a redução equitativa da multa que se mostre excessivamente onerosa.

III. Razões de decidir

3. De
acordo com a jurisprudência do STJ,
a ação de execução é meio adequado para
a
cobrança da multa do art. 35, §5º, da Lei n. 4.491/64, ainda que ausente previsão contratual expressa, isso porque incide

de forma coercitiva e imediata,
independentemente

de processo de conhecimento, prova de prejuízo e contraprestação financeira.

4. Nos termos do art. 32, caput, da Lei n. 4.591/64, o incorporador não pode comercializar as unidades imobiliárias enquanto não efetuado o registro do empreendimento perante o Cartório de Imóveis. No caso, restou evidente que a regularização foi efetivada em 06/08/2021, por meio da averbação da construção e da institucionalização do condomínio, momento posterior ao contrato de promessa de compra e venda formalizado em
29/07/2014. Portanto, o descumprimento da obrigação legal enseja a incidência da multa do
art. 35, §5º, da Lei n. 4.591/64.

5
. Por
sua vez, por se tratar de cláusula penal, é possível a redução equitativa do valor quando se demonstrar manifestamente excessivo, a fim de evitar o enriquecimento ilícito dos adquirentes, nos termos do art. 413 do CC/02 e da jurisprudência da Corte Cidadã.

6. No caso concreto, a falta de regularização não impediu a imissão dos apelados na posse desde 23/08/2017, de modo que se mostra proporcional e razoável a minoração do percentual para 15% sobre o valor efetivamente pago pelos adquirentes, devidamente atualizado pelo índice convencionado contratualmente e juros de 1% desde a citação, nos termos dos arts. 405 e 406 do CC/02.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.
8136364-87.2021.8.05.0001
, em que figuram como apelante
CONSTRUTORA CAM FERREIRA LTDA - EPP
e como apelados
ANDRE OLIVEIRA DE SA e outros
.

ACORDAM
os magistrados integrantes da
Quarta Câmara Cível
do Estado da Bahia, em
conhecer e dar parcial provimento ao recurso
, nos termos do voto do relator.