Tribunal: TJBA
Processo: 0348942-55.2012.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): GUSTAVO SILVA PEQUENO
Órgão julgador: GUSTAVO SILVA PEQUENO
Órgão colegiado: TERCEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-12-19
Data de publicação: 2025-12-19

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0348942-55.2012.8.05.0001 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: CITTA ITAPUA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA e outros Advogado(s): FLAVIA AKEMI INOUE DE OLIVEIRA, WAGNER BARBOSA DE SOUSA, DOUGLAS CAETANO DA SILVA APELADO: SILVIA LETICIA BISPO DOS SANTOS Advogado(s):LUIS HENRIQUE ORGE BARRADAS CARNEIRO ACORDÃO EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU ANTERIORES À ENTREGA DAS CHAVES. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação interposta por OAS Empreendimentos S.A. e Cittá Itapuã Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por Silvia Leticia Bispo dos Santos para condenar as construtoras: (i) ao pagamento de R$ 1.139,80, a título de restituição em dobro dos valores pagos por encargos moratórios pelo atraso no pagamento de ITIV; (ii) à restituição dos valores pagos a título de IPTU e taxas condominiais do período anterior à efetiva entrega das chaves, ambos com correção monetária e juros de mora. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) saber se a OAS Empreendimentos S.A. possui legitimidade passiva para a demanda; (ii) saber se a construtora pode cobrar taxas condominiais, IPTU e ITIV anteriormente à efetiva entrega das chaves ao promitente comprador; e (iii) saber qual o índice de correção monetária e juros de mora aplicável às restituições deferidas. III. RAZÕES DE DECIDIR A OAS Empreendimentos S.A. participou conjuntamente da comercialização do imóvel, conforme demonstram os e-mails trocados sobre tratativas comerciais. As empresas apelantes integram a cadeia de fornecimento, beneficiando-se com o contrato firmado, devendo suportar eventuais responsabilidades que favoreçam o consumidor, nos termos do art. 3º do CDC. O Superior Tribunal de Justiça, no Tema 886, estabeleceu que o elemento determinante para a responsabilidade pelo pagamento de obrigações condominiais é a relação jurídica material com o imóvel, consubstanciada na efetiva imissão na posse, e não aspectos formais como a expedição do Habite-se. No caso, a entrega das chaves à apelada ocorreu apenas em 27.12.2012. Até esse momento, não se configurou imissão na posse pela promitente compradora, permanecendo a construtora como detentora da relação material com o imóvel e responsável pelas taxas condominiais, IPTU e ITIV. A mera expedição do Habite-se não transfere automaticamente à promitente compradora os encargos condominiais, porquanto esta não detinha a posse efetiva do bem. Durante o período anterior à entrega das chaves, a construtora permaneceu como proprietária e possuidora do imóvel. A sentença não definiu o índice de correção monetária aplicável. Com a vigência da Lei nº 14.905/2024, que alterou os arts. 389, parágrafo único, e 406 do Código Civil, a correção monetária será calculada com base no Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e os juros de mora pela Taxa SELIC, deduzida a variação do IPCA. Os juros de mora, em se tratando de responsabilidade contratual, incidem a partir da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil. A distribuição dos ônus sucumbenciais fixada na sentença mostra-se proporcional aos pedidos denegados, mantendo-se o percentual de 80% (oitenta por cento) para a parte autora. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e parcialmente provido apenas para modificar os critérios de atualização monetária. Tese de julgamento: "1. A responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais, IPTU e ITIV é da construtora até a efetiva entrega das chaves ao promitente comprador, independentemente da expedição do Habite-se ou de eventual inadimplência do adquirente. 2. Aplica-se a Lei nº 14.905/2024 para definição dos índices de correção monetária e juros de mora quando a sentença não tenha estabelecido tais parâmetros." Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 3º e art. 7º, parágrafo único; CC, arts. 389, parágrafo único, 405 e 406; CPC, art. 85, § 2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.345.331/RS (Tema 886), Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Primeira Seção, j. 03.12.2014; STJ. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0348942-55.2012.8.05.0001, em que figuram como apelante CITTA ITAPUA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA e outros e como apelada SILVIA LETICIA BISPO DOS SANTOS. ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia em DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, MODIFICANDO A SENTENÇA PARCIALMENTE, nos termos do voto do relator. Salvador, .

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0348942-55.2012.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Terceira Câmara Cível

APELANTE: CITTA ITAPUA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA e outros

Advogado(s)
:
FLAVIA AKEMI INOUE DE OLIVEIRA, WAGNER BARBOSA DE SOUSA, DOUGLAS CAETANO DA SILVA

APELADO: SILVIA LETICIA BISPO DOS SANTOS

Advogado(s)
:
LUIS HENRIQUE ORGE BARRADAS CARNEIRO

ACORDÃO

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU ANTERIORES À ENTREGA DAS CHAVES. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta por OAS Empreendimentos S.A. e Cittá Itapuã Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por Silvia Leticia Bispo dos Santos para condenar as construtoras: (i) ao pagamento de R$ 1.139,80, a título de restituição em dobro dos valores pagos por encargos moratórios pelo atraso no pagamento de ITIV; (ii) à restituição dos valores pagos a título de IPTU e taxas condominiais do período anterior à efetiva entrega das chaves, ambos com correção monetária e juros de mora.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) saber se a OAS Empreendimentos S.A. possui legitimidade passiva para a demanda; (ii) saber se a construtora pode cobrar taxas condominiais, IPTU e ITIV anteriormente à efetiva entrega das chaves ao promitente comprador; e (iii) saber qual o índice de correção monetária e juros de mora aplicável às restituições deferidas.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A OAS Empreendimentos S.A. participou conjuntamente da comercialização do imóvel, conforme demonstram os e-mails trocados sobre tratativas comerciais. As empresas apelantes integram a cadeia de fornecimento, beneficiando-se com o contrato firmado, devendo suportar eventuais responsabilidades que favoreçam o consumidor, nos termos do art. 3º do CDC.

O Superior Tribunal de Justiça, no Tema 886, estabeleceu que o elemento determinante para a responsabilidade pelo pagamento de obrigações condominiais é a relação jurídica material com o imóvel, consubstanciada na efetiva imissão na posse, e não aspectos formais como a expedição do Habite-se.

No caso, a entrega das chaves à apelada ocorreu apenas em 27.12.2012. Até esse momento, não se configurou imissão na posse pela promitente compradora, permanecendo a construtora como detentora da relação material com o imóvel e responsável pelas taxas condominiais, IPTU e ITIV.

A mera expedição do Habite-se não transfere automaticamente à promitente compradora os encargos condominiais, porquanto esta não detinha a posse efetiva do bem. Durante o período anterior à entrega das chaves, a construtora permaneceu como proprietária e possuidora do imóvel.

A sentença não definiu o índice de correção monetária aplicável. Com a vigência da Lei nº 14.905/2024, que alterou os arts. 389, parágrafo único, e 406 do Código Civil, a correção monetária será calculada com base no Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e os juros de mora pela Taxa SELIC, deduzida a variação do IPCA.

Os juros de mora, em se tratando de responsabilidade contratual, incidem a partir da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil.

A distribuição dos ônus sucumbenciais fixada na sentença mostra-se proporcional aos pedidos denegados, mantendo-se o percentual de 80% (oitenta por cento) para a parte autora.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e parcialmente provido apenas para modificar os critérios de atualização monetária.

Tese de julgamento:
"1. A responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais, IPTU e ITIV é da construtora até a efetiva entrega das chaves ao promitente comprador, independentemente da expedição do Habite-se ou de eventual inadimplência do adquirente. 2. Aplica-se a Lei nº 14.905/2024 para definição dos índices de correção monetária e juros de mora quando a sentença não tenha estabelecido tais parâmetros."

Dispositivos relevantes citados:
CDC, art. 3º e art. 7º, parágrafo único; CC, arts. 389, parágrafo único, 405 e 406; CPC, art. 85, § 2º.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1.345.331/RS (Tema 886), Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Primeira Seção, j. 03.12.2014; STJ.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.
0348942-55.2012.8.05.0001
, em que figuram como apelante CITTA ITAPUA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA e outros e como apelada SILVIA LETICIA BISPO DOS SANTOS.

ACORDAM
os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia
em DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, MODIFICANDO A SENTENÇA PARCIALMENTE,
nos termos do voto do relator.

Salvador, .