Tribunal: TJBA
Processo: 8008487-24.2021.8.05.0080
Classe: Apelação
Relator(a): JOSE EDIVALDO ROCHA ROTONDANO
Órgão julgador: JOSE EDIVALDO ROCHA ROTONDANO
Órgão colegiado: 2ª VICE-PRESIDÊNCIA
Data de julgamento: 2025-08-08
Data de publicação: 2025-08-08

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quarta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8008487-24.2021.8.05.0080 Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível APELANTE: ROCHA CRUZ RESTAURANTE E COMERCIO VAREJISTA DE ALIMENTOS LTDA Advogado(s): WILLIAM FELIX LIMA APELADO: IPE PATRIMONIAL LTDA. Advogado(s):REINALDO COPELLO DE CERQUEIRA, MARCELO WALB LIMA CABRAL ACORDÃO EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. TEORIA DA IMPREVISÃO E ONEROSIDADE EXCESSIVA. INAPLICABILIDADE. ÔNUS PROBATÓRIO DA EMPRESA RÉ. PAGAMENTO REALIZADO A TERCEIRO QUE NÃO ERA CREDOR. INVALIDADE. DESÍDIA DA DEVEDORA. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL. IMPROCEDÊNCIA DO PLEITO FORMULADO EM SEDE DE RECONVENÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível objetivando a reforma da sentença que julgou procedente a pretensão inicial e improcedente o pedido reconvencional. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) saber se é aplicável ao caso a teoria da imprevisão e o instituto da onerosidade excessiva capazes de afastar a inadimplência contratual; e (ii) saber se valores pagos a terceiros, que não possuíam autorização para dar quitação, elidem a obrigação. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A teoria da imprevisão ou da onerosidade excessiva prevê a possibilidade de resolução ou a revisão do contrato em razão de eventos supervenientes e imprevisíveis que desequilibrem a sua base econômica, impondo a uma das partes obrigação excessivamente onerosa. 4. Com efeito, as partes celebraram contrato de locação comercial de imóvel, em 05/10/2019, destinado à exploração da atividade do locatário, qual seja, restaurante, localizado em Feira de Santana/BA. 5. Nesta seara, tem-se que a revisão ou intervenção judicial em contrato celebrado entre as partes é exceção, devendo prevalecer a regra da intervenção mínima, conforme dispositivo legal supra. 6. É de se repisar que tal circunstância deve ser observada criteriosamente em cada caso concreto, conjugada com demais singularidades, a fim de verificar a (in) existência de impacto no caso sub judice. E compulsando os autos, observa-se que a parte demandada sequer apresentou o histórico do faturamento mensal, a fim de corroborar a alegada drástica redução de receita e impossibilidade da continuidade com o pagamento da obrigação que lhe é devida, ou a afetação no pagamento do aluguel mensal corrigido pelo índice pactuado. 7. Não tendo demonstrada a excessiva onerosidade do índice ajustado e seus reflexos diretamente no faturamento mensal, deve ser mantida a intervenção mínima no contrato das partes, conforme pontuado no item anterior. Ademais, porque nas relações contratuais cíveis comerciais, devem prevalecer as condições livremente pactuadas nos contratos de locação. Assim, apenas em casos excepcionais é possível ao juiz intervir no acordado, pois prevalece nesse tipo de contrato, em regra, o princípio do pacta sunt servanda (arts. 421 e 421-A, CC). 8. A par disso, vale destacar que o êxito da demanda está intimamente ligado à produção de provas (art. 373, CPC). A processualística civil tem por orientação teórico-pragmática que o ônus da prova incumbe a quem formula a alegação. 9. A parte adversa deve desconstituir as provas apresentadas, somente impugnações genéricas não são suficientes. Ônus probatório não é obrigação, mas condição de sucesso na sustentação da tese, impondo acentuar que, a despeito de intimada para manifestar interesse na produção probatória, a parte recorrente permaneceu silente. 10. Na espécie, não restou documentalmente demonstrado o desequilíbrio econômico-financeiro causado pela pandemia da COVID-19 e, em consequência, a dificuldade de arcar com os pagamentos dos alugueres na forma negociada. 11. O pagamento realizado a terceiro de forma indevida não tem o condão de elidir a obrigação deste ao credor legítimo, mormente porque não evidenciada a hipótese de pagamento a credor putativo. IV. DISPOSITIVO E TESE 12. Recurso conhecido e não provido. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8008487-24.2021.8.05.0080, em que figuram como apelante ROCHA CRUZ RESTAURANTE E COMÉRCIO VAREJISTA DE ALIMENTOS LTDA. e como apelada IPÊ PATRIMONIAL LTDA. ACORDAM os magistrados integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do relator. JR 02

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quarta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8008487-24.2021.8.05.0080

Órgão Julgador
:
Quarta Câmara Cível

APELANTE: ROCHA CRUZ RESTAURANTE E COMERCIO VAREJISTA DE ALIMENTOS LTDA

Advogado(s)
:
WILLIAM FELIX LIMA

APELADO: IPE PATRIMONIAL LTDA.

Advogado(s)
:
REINALDO COPELLO DE CERQUEIRA, MARCELO WALB LIMA CABRAL

ACORDÃO

EMENTA
:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO.
LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL.
TEORIA DA IMPREVISÃO E ONEROSIDADE EXCESSIVA. INAPLICABILIDADE. ÔNUS PROBATÓRIO DA EMPRESA RÉ.
PAGAMENTO REALIZADO A TERCEIRO QUE NÃO ERA CREDOR. INVALIDADE. DESÍDIA DA DEVEDORA.
PROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL. IMPROCEDÊNCIA DO PLEITO FORMULADO EM SEDE DE RECONVENÇÃO.
SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível objetivando a reforma da sentença que julgou procedente a pretensão inicial e improcedente o pedido reconvencional.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há duas questões em discussão: (i)
saber se é
aplicável ao caso
a teoria da imprevisão e o instituto da onerosidade excessiva capazes de afastar a inadimplência contratual; e (ii) saber se valores pagos a terceiros,
que não possuíam autorização para dar quitação, elidem a obrigação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
A teoria da imprevisão ou da onerosidade excessiva prevê a possibilidade de resolução ou a revisão do contrato em razão de eventos supervenientes e imprevisíveis que desequilibrem a sua base econômica, impondo a uma das partes obrigação excessivamente onerosa.

4.
Com efeito, as partes celebraram contrato de locação comercial de imóvel, em
05/10/2019,
destinado à exploração da atividade do locatário, qual seja, restaurante, localizado em Feira de Santana/BA.

5.
Nesta seara, tem-se que a revisão ou intervenção judicial em contrato celebrado entre as partes é exceção, devendo prevalecer a regra da intervenção mínima, conforme dispositivo legal supra.

6. É de se repisar que tal circunstância deve ser observada criteriosamente em cada caso concreto, conjugada com demais singularidades, a fim de verificar a (in) existência de impacto no caso
sub judice
.
E compulsando os autos, observa-se que a parte demandada sequer apresentou o histórico do faturamento mensal, a fim de corroborar a alegada drástica redução de receita e impossibilidade da continuidade com o pagamento da obrigação que lhe é devida, ou a afetação no pagamento do aluguel mensal corrigido pelo índice pactuado
.

7. Não tendo demonstrada a excessiva onerosidade do índice ajustado e seus reflexos diretamente no faturamento mensal, deve ser mantida a intervenção mínima no contrato das partes, conforme pontuado no item anterior.
Ademais, porque nas relações contratuais cíveis comerciais, devem prevalecer as condições livremente pactuadas nos contratos de locação. Assim, apenas em casos excepcionais é possível ao juiz intervir no acordado, pois prevalece nesse tipo de contrato, em regra, o princípio do
pacta sunt servanda
(
arts. 421 e 421-A, CC).

8. A par disso, vale destacar que o êxito da demanda está intimamente ligado à produção de provas (art. 373, CPC). A processualística civil tem por orientação teórico-pragmática que o ônus da prova incumbe a quem formula a alegação.

9. A parte adversa deve desconstituir as provas apresentadas, somente impugnações genéricas não são suficientes. Ônus probatório não é obrigação, mas condição de sucesso na sustentação da tese, impondo acentuar que, a despeito de intimada para manifestar interesse na produção probatória, a parte recorrente permaneceu silente.

10. Na espécie, não restou documentalmente demonstrado
o desequilíbrio econômico-financeiro causado pela pandemia da COVID-19 e, em consequência, a dificuldade de arcar com os pagamentos dos alugueres na forma negociada.

11.
O pagamento realizado a terceiro de forma indevida não tem o condão de elidir a obrigação deste ao credor legítimo,
mormente porque não evidenciada a hipótese de pagamento a credor putativo.

IV. DISPOSITIVO E TESE

12. Recurso conhecido e não provido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.
8008487-24.2021.8.05.0080
, em que figuram como apelante ROCHA CRUZ RESTAURANTE E COMÉRCIO VAREJISTA DE ALIMENTOS LTDA. e como apelada IPÊ PATRIMONIAL LTDA.

ACORDAM
os magistrados integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia
em

conhecer e negar provimento ao recurso
, nos termos do voto do relator
.

JR 02