Tribunal: TJBA
Processo: 0314076-84.2013.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): MARIELZA MAUES PINHEIRO LIMA
Órgão julgador: MARIELZA MAUES PINHEIRO LIMA
Órgão colegiado: QUARTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-07-14
Data de publicação: 2025-07-14

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quarta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0314076-84.2013.8.05.0001 Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível APELANTE: CARLOS LEONARDO GUIMARÃES BARRETO e outros (2) Advogado(s): MARCIO ANTONIO COSTA, MAURICIO NEUMANN APELADO: CONDOMINIO EDIFICIO PRAIA DA PITUBA Advogado(s):MAYANA DE OLIVEIRA BARRETO ACORDÃO EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. DIREITO CONDOMINIAL. ALTERAÇÃO DE FACHADA. REALIZAÇÃO DE OBRAS SEM AUTORIZAÇÃO DA ASSEMBLEIA. VIOLAÇÃO AO ART. 1.336, INCISO III, DO CÓDIGO CIVIL. ALEGAÇÃO DE CONCORDÂNCIA TÁCITA. IRRELEVÂNCIA. LIMITAÇÃO AO DIREITO DE PROPRIEDADE NO CONDOMÍNIO EDILÍCIO. APLICAÇÃO DE MULTA DIÁRIA (ASTREINTES). PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por Carlos Leonardo Guimarães Barreto, Stephanie Guimarães Barreto e Maria Lúcia Guimarães Barreto, contra sentença proferida nos autos da Ação de Obrigação de Fazer nº 0314076-84.2013.8.05.0001, ajuizada pelo Condomínio Edifício Praia da Pituba, que julgou procedente o pedido inicial. O pedido formulado visava compelir os réus a se absterem de realizar alterações nas áreas comuns do edifício, notadamente na varanda de sua unidade, bem como a desfazerem as modificações realizadas sem autorização da assembleia condominial, além da fixação de multa diária. A sentença determinou a obrigação de fazer consistente no restabelecimento da fachada à condição original e a obrigação de não fazer consistente na abstenção de novas alterações sem prévia autorização, com a fixação de multa diária em caso de descumprimento. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) saber se a realização de obras na fachada do edifício, sem autorização da assembleia, caracteriza violação ao artigo 1.336, inciso III, do Código Civil; (ii) saber se a suposta concordância tácita dos condôminos tem o condão de convalidar as alterações realizadas; e (iii) saber se a multa diária fixada na sentença revela-se excessiva, devendo ser reduzida. III. RAZÕES DE DECIDIR As provas constantes nos autos demonstram de forma inequívoca que as obras realizadas pelos apelantes, especificamente na varanda de sua unidade, alteraram a fachada do edifício sem qualquer autorização formal da assembleia condominial. Nos termos do artigo 1.336, inciso III, do Código Civil, constitui dever do condômino não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas, salvo autorização unânime da assembleia. A alegação de concordância tácita não possui respaldo jurídico, uma vez que a legislação condominial exige autorização expressa e formal, mediante deliberação em assembleia, sendo inaplicável qualquer presunção de anuência. A limitação ao direito de propriedade em condomínio edilício decorre do interesse coletivo, que prevalece sobre interesses individuais, sobretudo quando se trata da preservação da estética e da harmonia arquitetônica do edifício. A multa diária fixada a título de astreintes não se mostra excessiva, considerando-se sua função coercitiva e a razoabilidade dos parâmetros estabelecidos pelo juízo de origem (R$ 500,00 por dia, limitada a R$ 50.000,00), revelando-se adequada ao fim de compelir os réus ao cumprimento da obrigação. A jurisprudência dos tribunais, em casos análogos, é pacífica no sentido da necessidade de prévia autorização condominial para qualquer alteração na fachada, não se admitindo anuência tácita. IV. DISPOSITIVO E TESE Apelação cível conhecida e não provida, mantendo-se integralmente a sentença. Tese de julgamento: “1. A realização de obras que alterem a fachada do edifício, sem autorização da assembleia de condôminos, viola o dever legal previsto no artigo 1.336, inciso III, do Código Civil.” “2. A concordância tácita dos condôminos não supre a exigência legal de deliberação formal em assembleia, sendo inválida qualquer modificação realizada sem essa autorização.” “3. A fixação de multa diária (astreintes) encontra respaldo legal, sendo válida quando proporcional, adequada e necessária à efetividade da decisão judicial.” Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.336, III; CPC, art. 931. Jurisprudência relevante citada: TJPR, Apelação Cível nº 0042440-63.2019.8.16.0021, Rel. Des. Alexandre Barbosa Fabiani, 9ª Câmara Cível, j. 04.04.2024. ACORDAM os Desembargadores componentes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade e pelos fundamentos constantes, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO à Apelação interposta por Carlos Leonardo Guimarães Barreto, Stephanie Guimarães Barreto e Maria Lúcia Guimarães Barreto, nos termos do voto da Relatora. Salvador, Bahia, data registrada em sistema. Marielza Maués Pinheiro Lima Juíza Substituta Convocada – Relatora

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quarta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0314076-84.2013.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Quarta Câmara Cível

APELANTE: CARLOS LEONARDO GUIMARÃES BARRETO e outros (2)

Advogado(s)
:
MARCIO ANTONIO COSTA, MAURICIO NEUMANN

APELADO: CONDOMINIO EDIFICIO PRAIA DA PITUBA

Advogado(s)
:
MAYANA DE OLIVEIRA BARRETO

ACORDÃO

EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. DIREITO CONDOMINIAL.
ALTERAÇÃO DE FACHADA. REALIZAÇÃO DE OBRAS SEM AUTORIZAÇÃO DA ASSEMBLEIA.
VIOLAÇÃO AO ART. 1.336, INCISO III, DO CÓDIGO CIVIL.
ALEGAÇÃO DE CONCORDÂNCIA TÁCITA. IRRELEVÂNCIA. LIMITAÇÃO AO DIREITO DE PROPRIEDADE NO CONDOMÍNIO EDILÍCIO. APLICAÇÃO DE MULTA DIÁRIA (ASTREINTES). PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE.
SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta por Carlos Leonardo Guimarães Barreto, Stephanie Guimarães Barreto e Maria Lúcia Guimarães Barreto, contra sentença proferida nos autos da Ação de Obrigação de Fazer nº 0314076-84.2013.8.05.0001, ajuizada pelo Condomínio Edifício Praia da Pituba, que julgou procedente o pedido inicial.

O pedido formulado visava compelir os réus a se absterem de realizar alterações nas áreas comuns do edifício, notadamente na varanda de sua unidade, bem como a desfazerem as modificações realizadas sem autorização da assembleia condominial, além da fixação de multa diária.

A sentença determinou a obrigação de fazer consistente no restabelecimento da fachada à condição original e a obrigação de não fazer consistente na abstenção de novas alterações sem prévia autorização, com a fixação de multa diária em caso de descumprimento.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) saber se a realização de obras na fachada do edifício, sem autorização da assembleia, caracteriza violação ao artigo 1.336, inciso III, do Código Civil; (ii) saber se a suposta concordância tácita dos condôminos tem o condão de convalidar as alterações realizadas; e (iii) saber se a multa diária fixada na sentença revela-se excessiva, devendo ser reduzida.

III. RAZÕES DE DECIDIR

As provas constantes nos autos demonstram de forma inequívoca que as obras realizadas pelos apelantes, especificamente na varanda de sua unidade, alteraram a fachada do edifício sem qualquer autorização formal da assembleia condominial.

Nos termos do artigo 1.336, inciso III, do Código Civil, constitui dever do condômino não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas, salvo autorização unânime da assembleia.

A alegação de concordância tácita não possui respaldo jurídico, uma vez que a legislação condominial exige autorização expressa e formal, mediante deliberação em assembleia, sendo inaplicável qualquer presunção de anuência.

A limitação ao direito de propriedade em condomínio edilício decorre do interesse coletivo, que prevalece sobre interesses individuais, sobretudo quando se trata da preservação da estética e da harmonia arquitetônica do edifício.

A multa diária fixada a título de astreintes não se mostra excessiva, considerando-se sua função coercitiva e a razoabilidade dos parâmetros estabelecidos pelo juízo de origem (R$ 500,00 por dia, limitada a R$ 50.000,00), revelando-se adequada ao fim de compelir os réus ao cumprimento da obrigação.

A jurisprudência dos tribunais, em casos análogos, é pacífica no sentido da necessidade de prévia autorização condominial para qualquer alteração na fachada, não se admitindo anuência tácita.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Apelação cível
conhecida e não provida
, mantendo-se integralmente a sentença.

Tese de julgamento:

“1. A realização de obras que alterem a fachada do edifício, sem autorização da assembleia de condôminos, viola o dever legal previsto no artigo 1.336, inciso III, do Código Civil.”

“2. A concordância tácita dos condôminos não supre a exigência legal de deliberação formal em assembleia, sendo inválida qualquer modificação realizada sem essa autorização.”

“3. A fixação de multa diária (astreintes) encontra respaldo legal, sendo válida quando proporcional, adequada e necessária à efetividade da decisão judicial.”

Dispositivos relevantes citados:
CC, art. 1.336, III; CPC, art. 931.

Jurisprudência relevante citada:
TJPR, Apelação Cível nº 0042440-63.2019.8.16.0021, Rel. Des. Alexandre Barbosa Fabiani, 9ª Câmara Cível, j. 04.04.2024.

ACORDAM
os Desembargadores componentes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade e pelos fundamentos constantes, em
CONHECER E NEGAR PROVIMENTO
à Apelação interposta por Carlos Leonardo Guimarães Barreto, Stephanie Guimarães Barreto e Maria Lúcia Guimarães Barreto, nos termos do voto da Relatora.

Salvador, Bahia, data registrada em sistema.

Marielza Maués Pinheiro Lima

Juíza Substituta Convocada – Relatora