Tribunal: TJBA
Processo: 0338251-06.2017.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): LICIA PINTO FRAGOSO MODESTO
Órgão julgador: LICIA PINTO FRAGOSO MODESTO
Órgão colegiado: 2ª VICE-PRESIDÊNCIA
Data de julgamento: 2025-08-08
Data de publicação: 2025-08-08

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0338251-06.2017.8.05.0001 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: ALEXANDRA JANSEN MUAKAD Advogado(s): MARIA AUGUSTA ANDRADE KREJCI, LUCAS ANDRADE KREJCI APELADO: CONDOMINIO EMPRESARIAL TORRE DO PARQUE Advogado(s):JANE APARECIDA SILVA DE SANTANA ACORDÃO APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. LOCATÁRIA QUE ASSUMIU CONTRATUALMENTE A OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO DA REFERIDA DESPESA. LEGITIMIDADE PASSIVA CONFIGURADA. INÉPCIA DA INICIAL. INOCORRÊNCIA. DOCUMENTOS SUFICIENTES À PROPOSITURA DA AÇÃO EXECUTIVA, TAL QUAL O ENTENDIMENTO MONOCRÁTICO. REJEIÇÃO DAS PREFACIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PREVALÊNCIA DA RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. PRESERVAÇÃO DA SENTENÇA. IMPROVIMENTO DO RECURSO. ESTABELECIMENTO DE HONORÁRIOS RECURSAIS E SUSPENSÃO DA SUA EXIGIBILIDADE CONFORME JÁ REGISTRADO NA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1.A responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais, embora possua natureza propter rem, pode ser validamente transferida ao locatário mediante cláusula contratual expressa, tornando-o legitimado passivo para responder pela execução, como ocorrido na espécie, daí a rejeição da preliminar de ilegitimidade passiva suscitada em sede de apelo. 2.A petição inicial instruída com convenção condominial, planilha de débitos e contrato de locação atende aos requisitos legais para a propositura da ação executiva. Rejeição da preliminar de Inépcia. 3.A obrigação contratualmente assumida pelo inquilino prevalece sobre a regra geral da responsabilidade propter rem do proprietário. Obrigação Propter Rem. A responsabilidade do proprietário não exclui a da locatária quando esta assume contratualmente os encargos. Aplicação também da Lei nº 8245/91, art. 23, XII. 4.Inépcia da inicial igualmente não configurada, diante da presença de documentos suficientes para a instrução do processo de execução. Título executivo extrajudicial e necessidade de continuidade da execução. Incidência do art. 784, III, do Código de Processo Civil. 5.Honorários Recursais de 05% (cinco por cento) sobre o valor da causa, totalizando 15% (quinze por cento) de honorários advocatícios, a teor o art. 85, §11, do CPC, permanecendo suspensa a exigibilidade da verba, a teor do art. 98, §3º, do mesmo Código de Ritos. 6.Manutenção da Sentença e Improvimento do Recurso. Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação nº 0338251-06.2017.805.0001, da Comarca de Salvador, em que figuram, como apelante, ALEXANDRA JANSEN MUAKAD, e, como apelado, CONDOMÍNIO EMPRESARIAL TORRE DO PARQUE. ACORDAM os Desembargadores e Magistrados Convocados, integrantes da Turma Julgadora da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, em rejeitar as preliminares de ilegitimidade passiva e inépcia da inicial, e, no mérito, CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto da Relatora. Sala de Sessões, datado e assinado eletronicamente. Desa. Lícia Pinto Fragoso Modesto RELATORA

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0338251-06.2017.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Terceira Câmara Cível

APELANTE: ALEXANDRA JANSEN MUAKAD

Advogado(s)
:
MARIA AUGUSTA ANDRADE KREJCI, LUCAS ANDRADE KREJCI

APELADO: CONDOMINIO EMPRESARIAL TORRE DO PARQUE

Advogado(s)
:
JANE APARECIDA SILVA DE SANTANA

ACORDÃO

APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. LOCATÁRIA QUE ASSUMIU CONTRATUALMENTE A OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO DA REFERIDA DESPESA. LEGITIMIDADE PASSIVA CONFIGURADA. INÉPCIA DA INICIAL. INOCORRÊNCIA. DOCUMENTOS SUFICIENTES À PROPOSITURA DA AÇÃO EXECUTIVA, TAL QUAL O ENTENDIMENTO MONOCRÁTICO. REJEIÇÃO DAS PREFACIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PREVALÊNCIA DA RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. PRESERVAÇÃO DA SENTENÇA. IMPROVIMENTO DO RECURSO. ESTABELECIMENTO DE HONORÁRIOS RECURSAIS E SUSPENSÃO DA SUA EXIGIBILIDADE CONFORME JÁ REGISTRADO NA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

1.
A responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais, embora possua natureza
propter rem
, pode ser validamente transferida ao locatário mediante cláusula contratual expressa, tornando-o legitimado passivo para responder pela execução, como ocorrido na espécie, daí a rejeição da preliminar de ilegitimidade passiva suscitada em sede de apelo.

2.
A petição inicial instruída com convenção condominial, planilha de débitos e contrato de locação atende aos requisitos legais para a propositura da ação executiva. Rejeição da preliminar de Inépcia.

3.
A obrigação contratualmente assumida pelo inquilino prevalece sobre a regra geral da responsabilidade
propter rem
do proprietário. Obrigação
Propter Rem
. A responsabilidade do proprietário não exclui a da locatária quando esta assume contratualmente os encargos. Aplicação também da Lei nº 8245/91, art. 23, XII.

4.
Inépcia da inicial igualmente não configurada, diante da presença de documentos suficientes para a instrução do processo de execução. Título executivo extrajudicial e necessidade de continuidade da execução. Incidência do art. 784, III, do Código de Processo Civil.

5.
Honorários Recursais de 05% (cinco por cento) sobre o valor da causa, totalizando 15% (quinze por cento) de honorários advocatícios, a teor o art. 85, §11, do CPC, permanecendo suspensa a exigibilidade da verba, a teor do art. 98, §3º, do mesmo Código de Ritos.

6.Manutenção da Sentença e Improvimento do Recurso
.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação nº
0338251-06.2017.805.0001,
da Comarca de Salvador, em que figuram, como apelante,
ALEXANDRA JANSEN MUAKAD
, e, como apelado,
CONDOMÍNIO EMPRESARIAL TORRE DO PARQUE
.

ACORDAM
os Desembargadores e Magistrados Convocados, integrantes da Turma Julgadora da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, em rejeitar as preliminares de ilegitimidade passiva e inépcia da inicial, e, no mérito,
CONHECER
e
NEGAR PROVIMENTO
ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Sala de Sessões, datado e assinado eletronicamente.

Desa. Lícia Pinto Fragoso Modesto

RELATORA