Tribunal: TJBA
Processo: 8000124-27.2023.8.05.0032
Classe: Apelação
Relator(a): RAIMUNDO SERGIO SALES CAFEZEIRO
Órgão julgador: RAIMUNDO SERGIO SALES CAFEZEIRO
Órgão colegiado: 2ª VICE-PRESIDÊNCIA
Data de julgamento: 2025-07-14
Data de publicação: 2025-07-14

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8000124-27.2023.8.05.0032 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: ANTONIO CARLOS RODRIGUES SANTOS e outros Advogado(s): KLEBER LIMA DIAS APELADO: ROSILENE PEREIRA LIMA Advogado(s):GUSTAVO JOSE AMARAL DE MAGALHAES APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍCIO ESSENCIAL DO NEGÓCIO JURÍDICO. INEXISTÊNCIA DE MATRÍCULA DO IMÓVEL. ERRO SUBSTANCIAL. VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO. I. Caso em exame A autora ajuizou ação declaratória de nulidade de contrato de compra e venda de imóvel, alegando que, embora tenha quitado integralmente o preço ajustado, não pôde registrar o imóvel adquirido, pois este não possui matrícula no Cartório de Registro de Imóveis da comarca. Requereu a rescisão do contrato, a restituição dos valores pagos e indenização por danos morais. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido, declarando rescindido o contrato e determinando a devolução do valor pago. Apelação dos réus sustentando decadência, inexistência de vício e improcedência dos pedidos. II. Questão em discussão A controvérsia versa sobre (i) a existência de decadência ou prescrição quanto ao direito de pleitear a nulidade do contrato; (ii) a validade de contrato de promessa de compra e venda de imóvel sem possibilidade de registro; e (iii) a obrigação de restituição dos valores pagos pela autora. III. Razões de decidir Afastadas as alegações de decadência e prescrição, pois o vício essencial do negócio — ausência de matrícula do imóvel — somente foi identificado pela autora em 2022, iniciando-se, a partir de então, o prazo decadencial de quatro anos previsto no art. 178, II, do Código Civil. Restou comprovado que o imóvel objeto do contrato não possui registro, o que inviabiliza sua transferência formal e compromete a finalidade do negócio jurídico, caracterizando erro substancial sobre a essência do contrato (arts. 138 e 139 do Código Civil). Os réus violaram os princípios da boa-fé objetiva e da lealdade contratual, ao omitirem informação essencial acerca da regularidade registral do bem, em afronta ao dever de transparência nas relações de consumo. A conduta dos réus configura prática ilícita, nos termos do art. 37 da Lei nº 6.766/79, que proíbe a comercialização de imóveis não registrados. Os apelantes não se desincumbiram do ônus de provar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da parte autora, conforme exige o art. 373, II, do CPC. IV. Dispositivo e tese Recurso conhecido e desprovido. “1. É nulo o contrato de promessa de compra e venda de imóvel que tenha por objeto bem desprovido de matrícula no registro de imóveis, por inviabilidade de sua regularização. 2. A ausência de informação clara acerca da situação registral do imóvel configura violação à boa-fé objetiva e à transparência, autorizando a rescisão contratual e a restituição integral do valor pago pelo adquirente.” Dispositivos legais citados: CC, arts. 138, 139, 178, II; CPC, art. 373, II; Lei nº 6.766/79, art. 37. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; TJMG, Apelação Cível 10611160004325001, Rel. Des. Lílian Maciel, j. 12/02/2020; TJBA, Apelação Cível 8001515-15.2019.8.05.0078, Rel. Des. Raimundo Sérgio Sales Cafezeiro, j. 09/09/2020. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, EM CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, pelos motivos expostos no voto do Relator.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quinta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8000124-27.2023.8.05.0032

Órgão Julgador
:
Quinta Câmara Cível

APELANTE: ANTONIO CARLOS RODRIGUES SANTOS e outros

Advogado(s)
:
KLEBER LIMA DIAS

APELADO: ROSILENE PEREIRA LIMA

Advogado(s)
:
GUSTAVO JOSE AMARAL DE MAGALHAES

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍCIO ESSENCIAL DO NEGÓCIO JURÍDICO. INEXISTÊNCIA DE MATRÍCULA DO IMÓVEL. ERRO SUBSTANCIAL. VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO.

I. Caso em exame

A autora ajuizou ação declaratória de nulidade de contrato de compra e venda de imóvel, alegando que, embora tenha quitado integralmente o preço ajustado, não pôde registrar o imóvel adquirido, pois este não possui matrícula no Cartório de Registro de Imóveis da comarca. Requereu a rescisão do contrato, a restituição dos valores pagos
e indenização por danos morais
. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido, declarando rescindido o contrato e determinando a devolução do valor pago. Apelação dos réus sustentando decadência, inexistência de vício e improcedência dos pedidos.

II. Questão em discussão

A controvérsia versa sobre (i) a existência de decadência ou prescrição quanto ao direito de pleitear a nulidade do contrato; (ii) a validade de contrato de promessa de compra e venda de imóvel sem possibilidade de registro; e (iii) a obrigação de restituição dos valores pagos pela autora.

III. Razões de decidir

Afastadas as alegações de decadência e prescrição, pois o vício essencial do negócio — ausência de matrícula do imóvel — somente foi identificado pela autora em 2022, iniciando-se, a partir de então, o prazo decadencial de quatro anos previsto no art. 178, II, do Código Civil.

Restou comprovado que o imóvel objeto do contrato não possui registro, o que inviabiliza sua transferência formal e compromete a finalidade do negócio jurídico, caracterizando erro substancial sobre a essência do contrato (arts. 138 e 139 do Código Civil).

Os réus violaram os princípios da boa-fé objetiva e da lealdade contratual, ao omitirem informação essencial acerca da regularidade registral do bem, em afronta ao dever de transparência nas relações de consumo.

A conduta dos réus configura prática ilícita, nos termos do art. 37 da Lei nº 6.766/79, que proíbe a comercialização de imóveis não registrados.

Os apelantes não se desincumbiram do ônus de provar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da parte autora, conforme exige o art. 373, II, do CPC.

IV. Dispositivo e tese

Recurso conhecido e desprovido. “1. É nulo o contrato de promessa de compra e venda de imóvel que tenha por objeto bem desprovido de matrícula no registro de imóveis, por inviabilidade de sua regularização. 2. A ausência de informação clara acerca da situação registral do imóvel configura violação à boa-fé objetiva e à transparência, autorizando a rescisão contratual e a restituição integral do valor pago pelo adquirente.”

Dispositivos legais citados:
CC, arts. 138, 139, 178, II; CPC, art. 373, II; Lei nº 6.766/79, art. 37.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Súmula 543; TJMG, Apelação Cível 10611160004325001, Rel. Des. Lílian Maciel, j. 12/02/2020; TJBA, Apelação Cível 8001515-15.2019.8.05.0078, Rel. Des. Raimundo Sérgio Sales Cafezeiro, j. 09/09/2020.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos,
ACORDAM

os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade,

EM
CONHECER E
NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO
,
pelos motivos expostos no voto do Relator.