Tribunal: TJBA
Processo: 8103726-64.2022.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): FRANCISCO DE OLIVEIRA BISPO
Órgão julgador: FRANCISCO DE OLIVEIRA BISPO
Órgão colegiado: 2ª VICE-PRESIDÊNCIA
Data de julgamento: 2025-07-31
Data de publicação: 2025-07-31

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8103726-64.2022.8.05.0001 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: ANA IZABELA CORREIA DE ALCANTARA Advogado(s): ELINAIDE DA CRUZ LIMA APELADO: INCORPLAN INCORPORACOES LTDA Advogado(s):FLAVIO MENDONCA DE SAMPAIO LOPES ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. REVISÃO DA CLÁUSULA PENAL. DANOS MORAIS INDEVIDOS. PROVIMENTO PARCIAL. I. Caso em exame Trata-se de apelação interposta por Ana Izabela Correia de Alcântara contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados na ação de reconhecimento e dissolução de união estável movida em face de Incorplan Incorporações LTDA. A apelante sustentou a existência de atraso na entrega do empreendimento e inadimplemento contratual por parte da incorporadora, requerendo a rescisão do contrato com a devolução integral dos valores pagos, o pagamento da multa compensatória fixada no contrato e indenização por danos morais. O juízo de primeiro grau entendeu que houve aceitação tácita da entrega do imóvel por parte da autora, diante da ausência de impugnações ao longo dos anos e da quitação do lote em 2018, motivo pelo qual afastou a rescisão contratual e julgou improcedentes os pedidos. II. Questão em discussão Cinge-se a controvérsia à análise da possibilidade de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel em razão do atraso na entrega do empreendimento e das pendências estruturais verificadas, bem como à definição dos efeitos patrimoniais dessa rescisão, notadamente quanto à devolução dos valores pagos, indenização por danos morais e revisão da cláusula penal. III. Razões de decidir O contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes é regido pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC), considerando-se a incorporadora como fornecedora e a compradora como consumidora final (arts. 2º e 3º do CDC). Restou comprovado nos autos o inadimplemento contratual da incorporadora, decorrente do atraso na entrega do empreendimento e da não conclusão da Estação de Tratamento de Esgoto (ETE), configurando descumprimento contratual. Em razão da culpa exclusiva da incorporadora, deve ser reconhecido o direito da apelante à rescisão do contrato, com a consequente devolução integral dos valores pagos, conforme dispõe a Súmula 543 do STJ. Quanto à cláusula penal, constatou-se que o contrato previa penalidade desproporcionalmente mais gravosa ao consumidor do que à incorporadora, o que justifica sua revisão, nos termos do art. 6º, V, do CDC, para estipular percentual idêntico ao previsto para o comprador inadimplente (2% sobre o valor do contrato). Por outro lado, a condenação por danos morais mostra-se indevida, pois a penalidade compensatória contratual já engloba eventuais prejuízos decorrentes do inadimplemento, nos termos dos arts. 410 e 416 do Código Civil. Com relação às taxas de manutenção e ao IPTU, a responsabilidade pelo pagamento recai sobre a incorporadora até a efetiva entrega do empreendimento, razão pela qual devem ser restituídos os valores pagos indevidamente pela apelante. IV. Dispositivo e tese Recurso conhecido e parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento da incorporadora, o consumidor tem direito à devolução integral dos valores pagos, incluindo taxas de manutenção e, até a entrega do imóvel ao adquirente, os tributos indevidamente exigidos. 2. A cláusula penal contratual deve ser revista para garantir equilíbrio entre as penalidades aplicáveis ao consumidor e à fornecedora. 3. Não é cabível a cumulação de indenização por danos morais com cláusula penal compensatória prevista no contrato. Dispositivos legais relevantes citados: CDC, arts. 2º, 3º, 6º, V, 14 e 20; CC, arts. 395, 408, 410 e 416; CTN, arts. 32 e 34. Jurisprudência relevante citada: Súmula 543 do STJ; Tema 492 do STF; STJ, AgInt no AREsp 2368351/RO, 2023; TJ-SP, Apelação 1048084-04.2021.8.26.0576, 2024. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL Nº 8103726-64.2022.8.05.0001, que figuram como parte recorrente ANA IZABELA CORREIA DE ALCANTARA e parte recorrida INCORPLAN INCORPORACOES LTDA.: ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO À APELAÇÃO, nos termos do voto do eminente Relator. Sala das Sessões da 3ª Câmara Cível, 16 de junho de 2025.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8103726-64.2022.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Terceira Câmara Cível

APELANTE: ANA IZABELA CORREIA DE ALCANTARA

Advogado(s)
:
ELINAIDE DA CRUZ LIMA

APELADO: INCORPLAN INCORPORACOES LTDA

Advogado(s)
:
FLAVIO MENDONCA DE SAMPAIO LOPES

ACORDÃO

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. REVISÃO DA CLÁUSULA PENAL. DANOS MORAIS INDEVIDOS. PROVIMENTO PARCIAL.

I. Caso em exame

Trata-se de apelação interposta por Ana Izabela Correia de Alcântara contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados na ação de reconhecimento e dissolução de união estável movida em face de Incorplan Incorporações LTDA. A apelante sustentou a existência de atraso na entrega do empreendimento e inadimplemento contratual por parte da incorporadora, requerendo a rescisão do contrato com a devolução integral dos valores pagos, o pagamento da multa compensatória fixada no contrato e indenização por danos morais.

O juízo de primeiro grau entendeu que houve aceitação tácita da entrega do imóvel por parte da autora, diante da ausência de impugnações ao longo dos anos e da quitação do lote em 2018, motivo pelo qual afastou a rescisão contratual e julgou improcedentes os pedidos.

II. Questão em discussão

Cinge-se a controvérsia à análise da possibilidade de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel em razão do atraso na entrega do empreendimento e das pendências estruturais verificadas, bem como à definição dos efeitos patrimoniais dessa rescisão, notadamente quanto à devolução dos valores pagos, indenização por danos morais e revisão da cláusula penal.

III. Razões de decidir

O contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes é regido pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC), considerando-se a incorporadora como fornecedora e a compradora como consumidora final (arts. 2º e 3º do CDC).

Restou comprovado nos autos o inadimplemento contratual da incorporadora, decorrente do atraso na entrega do empreendimento e da não conclusão da Estação de Tratamento de Esgoto (ETE), configurando descumprimento contratual.

Em razão da culpa exclusiva da incorporadora, deve ser reconhecido o direito da apelante à rescisão do contrato, com a consequente devolução integral dos valores pagos, conforme dispõe a Súmula 543 do STJ.

Quanto à cláusula penal, constatou-se que o contrato previa penalidade desproporcionalmente mais gravosa ao consumidor do que à incorporadora, o que justifica sua revisão, nos termos do art. 6º, V, do CDC, para estipular percentual idêntico ao previsto para o comprador inadimplente (2% sobre o valor do contrato).

Por outro lado, a condenação por danos morais mostra-se indevida, pois a penalidade compensatória contratual já engloba eventuais prejuízos decorrentes do inadimplemento, nos termos dos arts. 410 e 416 do Código Civil.

Com relação às taxas de manutenção e ao IPTU, a responsabilidade pelo pagamento recai sobre a incorporadora até a efetiva entrega do empreendimento, razão pela qual devem ser restituídos os valores pagos indevidamente pela apelante.

IV. Dispositivo e tese

Recurso conhecido e parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento da incorporadora, o consumidor tem direito à devolução integral dos valores pagos, incluindo taxas de manutenção e, até a entrega do imóvel ao adquirente, os tributos indevidamente exigidos.

2. A cláusula penal contratual deve ser revista para garantir equilíbrio entre as penalidades aplicáveis ao consumidor e à fornecedora.

3. Não é cabível a cumulação de indenização por danos morais com cláusula penal compensatória prevista no contrato.

Dispositivos legais relevantes citados:
CDC, arts. 2º, 3º, 6º, V, 14 e 20; CC, arts. 395, 408, 410 e 416; CTN, arts. 32 e 34.

Jurisprudência relevante citada:
Súmula 543 do STJ; Tema 492 do STF; STJ, AgInt no AREsp 2368351/RO, 2023; TJ-SP, Apelação 1048084-04.2021.8.26.0576, 2024.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos de
APELAÇÃO CÍVEL Nº 8103726-64.2022.8.05.0001
, que figuram como parte recorrente
ANA IZABELA CORREIA DE ALCANTARA
e parte recorrida
INCORPLAN INCORPORACOES LTDA.
:

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade,
CONHECER E

DAR PARCIAL PROVIMENTO À APELAÇÃO
, nos termos do voto do eminente Relator.

Sala das Sessões da 3ª Câmara Cível, 16 de junho de 2025.