Tribunal: TJBA
Processo: 8089623-23.2020.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD
Órgão julgador: PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-11-07
Data de publicação: 2025-11-07

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8089623-23.2020.8.05.0001 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: ROBERTO KAZUYOSHI TOMITA e outros Advogado(s): ANDRE LUIZ DE OLIVEIRA MACHADO, ABELARDO SAMPAIO LOPES NETO APELADO: CONDOMINIO CIVIL SHOPPING CENTER Advogado(s):MAYRA ISIS DE SA TELLES MARTINEZ ACORDÃO Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE CESSÃO DE USO DE INFRAESTRUTURA TÉCNICA FIRMADO COM SHOPPING CENTER. FIADORES. VALIDADE DO TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. ALTERAÇÃO SOCIETÁRIA DA EMPRESA LOCATÁRIA. FRUSTRAÇÃO DE EXPECTATIVA COMERCIAL. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os embargos à execução opostos em face do Condomínio Civil Shopping Center Paralela, reconhecendo a validade do título executivo extrajudicial decorrente de contrato de cessão de uso de infraestrutura técnica firmado com empresa comercial cessionária, na qual os apelantes figuraram como fiadores. A sentença afastou as alegações de nulidade do título, de extinção da fiança por modificação societária da empresa devedora e de ausência de contraprestação pelo shopping, além de condenar os embargantes ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se o contrato de cessão de uso de infraestrutura técnica constitui título executivo extrajudicial válido, diante da ausência de duas testemunhas no contrato originário; (ii) estabelecer se a modificação do quadro societário da empresa cessionária invalida a fiança prestada; (iii) determinar se a cobrança pela cessão de uso é indevida por frustração das expectativas comerciais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O contrato de cessão de uso de infraestrutura técnica (ID 82059688), embora inicialmente subscrito por apenas uma testemunha, foi aditado por instrumento posterior (ID 82059687) com a presença de duas testemunhas e ratificação expressa de todas as cláusulas originárias, inclusive as relativas à fiança. A jurisprudência admite que a exigência prevista no art. 784, III, do CPC seja suprida mediante termo aditivo regularmente firmado, com participação das partes e testemunhas, desde que haja continuidade contratual e ausência de vícios, o que se verifica no caso. 4. A modificação no quadro societário da empresa cessionária não invalida, por si só, a fiança prestada. A empresa manteve a mesma inscrição no CNPJ, não havendo extinção da personalidade jurídica. Além disso, os fiadores renunciaram expressamente aos benefícios previstos nos artigos 821, 823, 827, 834, 835, 838 e 839 do Código Civil, inclusive à possibilidade de exoneração, conforme cláusula contratual constante no ID 82059688. Não há nos autos prova de comunicação formal ao credor solicitando a exoneração da fiança ou da alegada quebra de confiança decorrente da alteração societária. 5. A alegação de ausência de contraprestação e frustração contratual não se sustenta. O contrato tem por objeto a cessão de uso de infraestrutura técnica para exploração comercial no shopping, não se vinculando a obrigações de resultado ou garantias de faturamento. 6. Não há, no contrato firmado (ID 82059688), qualquer cláusula contratual que imponha ao shopping o dever de garantir um determinado número de lojas ou mix de marcas, tampouco obrigação de assegurar o sucesso do negócio ali instalado. Com efeito, a promessa de “tenant mix” ou de fluxo comercial constitui expectativa de mercado, não gerando nulidade da cobrança pela cessão de uso da infraestrutura técnica. 7. Tendo o cedente cumprido com a sua obrigação principal, de dispor da infra-estrutura técnica do Shopping durante o prazo do contrato de locação da unidade autônoma a que alude o quadro resumo do contrato em questão, não pode o cessionário furtar-se de pagar o preço da cessão, resguardados eventuais direitos indenizatórios pela suposta má administração do Shopping. 8. É inviável pretender o afastamento da obrigação contratual somente após a execução da dívida, com base em frustração de expectativa de faturamento em shopping center, como se isso justificasse a inadimplência, ausente adoção de qualquer providência prévia legal pelo devedor. 9. A interdição temporária de lojas pela SUCOM e alegadas obras em andamento não demonstram, por si só, inadimplemento essencial, tampouco exoneram os fiadores da obrigação contratual. Não bastasse, observa-se dos autos que a notícia de interdição anexada pelo embargante (ID 82058614) e que foi fundamento da sentença citada (ID 82058615) remonta a período anterior à data do contrato em questão, não podendo ser alegado o seu desconhecimento pelo contratante. No mais, inexiste nos autos qualquer documento apto a demontrar eventual demonstração de insatisfação do cessionário em manter o vínculo no período estabelecido entre as partes. 10. Não houve demonstração de má-fé do exequente, tampouco de inadimplemento contratual apto a afastar a exigibilidade do crédito executado, sendo incabível a alegação de nulidade do título ou de exoneração da fiança em sede de embargos à execução. 11. Em razão do desprovimento do recurso, os honorários advocatícios fixados em primeira instância são majorados para 12% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §§ 2º e 11 do CPC. IV. DISPOSITIVO 12. Recurso desprovido. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 784, III; CC, arts. 821, 823, 827, 834, 835, 838 e 839. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 541.267/RJ, Rel. Min. Jorge Scartezzini, 4ª Turma, j. 20.09.2005; STJ, AgInt no REsp 1.792.659/DF, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 21.03.2022; TJ-MG, AC 1045918-00.1698.0.003, Rel. Des. Valéria Rodrigues Queiroz, j. 01.12.2020; TJ-PR, APL 0002871-32.2017.8.16.0116, Rel. Des. Victor Martim Batschke, j. 25.09.2020. Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível nº 8089623-23.2020.8.05.0001, em que figuram como apelantes Roberto Kazuyoshi Tomita e Rosivane Ramos Tomita, e apelado o Condomínio Civil Shopping Center Paralela. Acordam os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, conforme certidão de julgamento, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do relator. Salvador/BA, Sala das Sessões, PRESIDENTE PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD DESEMBARGADOR RELATOR PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8089623-23.2020.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

APELANTE: ROBERTO KAZUYOSHI TOMITA e outros

Advogado(s)
:
ANDRE LUIZ DE OLIVEIRA MACHADO, ABELARDO SAMPAIO LOPES NETO

APELADO: CONDOMINIO CIVIL SHOPPING CENTER

Advogado(s)
:
MAYRA ISIS DE SA TELLES MARTINEZ

ACORDÃO

Ementa
: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE CESSÃO DE USO DE INFRAESTRUTURA TÉCNICA FIRMADO COM SHOPPING CENTER. FIADORES. VALIDADE DO TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. ALTERAÇÃO SOCIETÁRIA DA EMPRESA LOCATÁRIA. FRUSTRAÇÃO DE EXPECTATIVA COMERCIAL. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os embargos à execução opostos em face do Condomínio Civil Shopping Center Paralela, reconhecendo a validade do título executivo extrajudicial decorrente de contrato de cessão de uso de infraestrutura técnica firmado com empresa comercial cessionária, na qual os apelantes figuraram como fiadores. A sentença afastou as alegações de nulidade do título, de extinção da fiança por modificação societária da empresa devedora e de ausência de contraprestação pelo shopping, além de condenar os embargantes ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se o contrato de cessão de uso de infraestrutura técnica constitui título executivo extrajudicial válido, diante da ausência de duas testemunhas no contrato originário; (ii) estabelecer se a modificação do quadro societário da empresa cessionária invalida a fiança prestada; (iii) determinar se a cobrança pela cessão de uso é indevida por frustração das expectativas comerciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato de cessão de uso de infraestrutura técnica (ID 82059688), embora inicialmente subscrito por apenas uma testemunha, foi aditado por instrumento posterior (ID 82059687) com a presença de duas testemunhas e ratificação expressa de todas as cláusulas originárias, inclusive as relativas à fiança. A jurisprudência admite que a exigência prevista no art. 784, III, do CPC seja suprida mediante termo aditivo regularmente firmado, com participação das partes e testemunhas, desde que haja continuidade contratual e ausência de vícios, o que se verifica no caso.

4. A modificação no quadro societário da empresa cessionária não invalida, por si só, a fiança prestada. A empresa manteve a mesma inscrição no CNPJ, não havendo extinção da personalidade jurídica. Além disso, os fiadores renunciaram expressamente aos benefícios previstos nos artigos 821, 823, 827, 834, 835, 838 e 839 do Código Civil, inclusive à possibilidade de exoneração, conforme cláusula contratual constante no ID 82059688. Não há nos autos prova de comunicação formal ao credor solicitando a exoneração da fiança ou da alegada quebra de confiança decorrente da alteração societária.

5. A alegação de ausência de contraprestação e frustração contratual não se sustenta. O contrato tem por objeto a cessão de uso de infraestrutura técnica para exploração comercial no shopping, não se vinculando a obrigações de resultado ou garantias de faturamento.

6. Não há, no contrato firmado (ID 82059688), qualquer cláusula contratual que imponha ao shopping o dever de garantir um determinado número de lojas ou mix de marcas, tampouco obrigação de assegurar o sucesso do negócio ali instalado. Com efeito, a promessa de “tenant mix” ou de fluxo comercial constitui expectativa de mercado, não gerando nulidade da cobrança pela cessão de uso da infraestrutura técnica.

7. Tendo o cedente cumprido com a sua obrigação principal, de dispor da infra-estrutura técnica do Shopping durante o prazo do contrato de locação da unidade autônoma a que alude o quadro resumo do contrato em questão, não pode o cessionário furtar-se de pagar o preço da cessão, resguardados eventuais direitos indenizatórios pela suposta má administração do Shopping.

8. É inviável pretender o afastamento da obrigação contratual somente após a execução da dívida, com base em frustração de expectativa de faturamento em shopping center, como se isso justificasse a inadimplência, ausente adoção de qualquer providência prévia legal pelo devedor.

9. A interdição temporária de lojas pela SUCOM e alegadas obras em andamento não demonstram, por si só, inadimplemento essencial, tampouco exoneram os fiadores da obrigação contratual. Não bastasse, observa-se dos autos que a notícia de interdição anexada pelo embargante (ID 82058614) e que foi fundamento da sentença citada (ID 82058615) remonta a período anterior à data do contrato em questão, não podendo ser alegado o seu desconhecimento pelo contratante. No mais, inexiste nos autos qualquer documento apto a demontrar eventual demonstração de insatisfação do cessionário em manter o vínculo no período estabelecido entre as partes.

10. Não houve demonstração de má-fé do exequente, tampouco de inadimplemento contratual apto a afastar a exigibilidade do crédito executado, sendo incabível a alegação de nulidade do título ou de exoneração da fiança em sede de embargos à execução.

11. Em razão do desprovimento do recurso, os honorários advocatícios fixados em primeira instância são majorados para 12% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §§ 2º e 11 do CPC.

IV. DISPOSITIVO

12. Recurso desprovido.

Dispositivos relevantes citados
: CPC, art. 784, III; CC, arts. 821, 823, 827, 834, 835, 838 e 839.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 541.267/RJ, Rel. Min. Jorge Scartezzini, 4ª Turma, j. 20.09.2005; STJ, AgInt no REsp 1.792.659/DF, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 21.03.2022; TJ-MG, AC 1045918-00.1698.0.003, Rel. Des. Valéria Rodrigues Queiroz, j. 01.12.2020; TJ-PR, APL 0002871-32.2017.8.16.0116, Rel. Des. Victor Martim Batschke, j. 25.09.2020.

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da
Apelação Cível nº 8089623-23.2020.8.05.0001
, em que figuram como apelantes
Roberto Kazuyoshi Tomita e Rosivane Ramos Tomita
, e apelado o
Condomínio Civil Shopping Center Paralela
.

Acordam os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia
, conforme certidão de julgamento, em
CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO
, nos termos do voto do relator.

Salvador/BA, Sala das Sessões,

PRESIDENTE

PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD

DESEMBARGADOR RELATOR

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA