Tribunal: TJBA
Processo: 8009260-69.2021.8.05.0080
Classe: Apelação
Relator(a): MARTA MOREIRA SANTANA
Órgão julgador: MARTA MOREIRA SANTANA
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-08-14
Data de publicação: 2025-08-14

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8009260-69.2021.8.05.0080 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: RESIDENCIAL SAO GABRIEL Advogado(s): JESSICA LEITE DE ALMEIDA APELADO: GILMARA SILVA DE SOUZA Advogado(s):FRANCINE DE MOURA MENAS, LORENA DE MOURA MENAS MAIA ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ALTERAÇÃO DE FACHADA E CRIAÇÃO DE NOVA UNIDADE AUTÔNOMA. DESPROVIMENTO. I. Caso em exame Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedente o pedido de um condomínio para condenar uma condômina a regularizar obra realizada no pavimento superior de sua unidade. A decisão determinou o desfazimento da construção, que resultou na criação de uma nova unidade autônoma com acesso independente, em violação à convenção condominial. A apelante alega a desproporcionalidade da medida, a decadência do direito do condomínio e a supressão tácita da norma interna. Pleiteia, ainda, a condenação do condomínio por danos morais e materiais em pedido contraposto. II. Questão em discussão 2. A controvérsia central consiste em duas questões principais: (i) saber se ocorreu a decadência do direito do condomínio de exigir o desfazimento de obra que altera a fachada e a estrutura da unidade autônoma, com base no prazo de ano e dia; e (ii) se a construção de acesso externo e a preparação para instalações individualizadas configuram mera reforma ou a criação irregular de uma nova unidade autônoma, violando a convenção condominial e a legislação civil. III. Razões de decidir 3. A infração às normas condominiais que proíbem a alteração de fachada e a criação de nova unidade de forma irregular é de natureza continuada. A ilicitude se renova enquanto a situação de desconformidade persistir, não havendo início da contagem do prazo decadencial de ano e dia. 4. A construção de acesso externo independente e a instalação de infraestrutura para medidores de consumo autônomos caracterizam alteração substancial da unidade, com a criação de um novo núcleo residencial, e não uma simples reforma. Tal modificação viola a convenção do condomínio, que exige autorização prévia em assembleia, bem como os artigos 1.336, III, do Código Civil e 10, I, da Lei nº 4.591/64. 5. A eventual tolerância do condomínio com outras obras irregulares não revoga tacitamente as normas da convenção, nem cria direito adquirido para que novas infrações sejam cometidas. 6. O ajuizamento de ação pelo condomínio para zelar pelo cumprimento de suas normas internas constitui exercício regular de um direito, não gerando o dever de indenizar por danos morais. A contratação de advogado para a defesa judicial não acarreta, por si só, dano material indenizável. IV. Dispositivo e tese 7. Recurso desprovido. Tese de julgamento: "1. A alteração de fachada em condomínio edilício, por constituir infração de natureza continuada, não se submete ao prazo decadencial de ano e dia enquanto perdurar a irregularidade. 2. A criação de nova unidade autônoma, com alteração da forma externa do imóvel, sem a prévia e unânime autorização dos condôminos, é ilegal e autoriza o condomínio a exigir o desfazimento da obra." Dispositivos legais relevantes citados: CC, arts. 1.302, 1.336, III; Lei nº 4.591/64, art. 10, I, II, § 2º; CPC, art. 99, § 3º. Jurisprudência relevante citada: TJ-MG - Apelação Cível: 50025224020228130604; TJ-SP - Apelação Cível: 10048163420248260562; TJ-SP - Apelação: 1063592-63.2016.8.26.0576; STJ, AgInt no AREsp 1926808/SP. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos do RECURSO DE APELAÇÃO nº 8009260-69.2021.8.05.0080 em que figuram como parte(s) recorrente(s) GILMARA SILVA DE SOUZA e parte(s) recorridas o RESIDENCIAL SÃO GABRIEL: ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em conhecer e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto da eminente Relatora, mantendo-se a sentença de primeiro grau em todos os seus termos, que determinou a regularização da obra às normas condominiais.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8009260-69.2021.8.05.0080

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

APELANTE: RESIDENCIAL SAO GABRIEL

Advogado(s)
:
JESSICA LEITE DE ALMEIDA

APELADO: GILMARA SILVA DE SOUZA

Advogado(s)
:
FRANCINE DE MOURA MENAS, LORENA DE MOURA MENAS MAIA

ACORDÃO

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ALTERAÇÃO DE FACHADA E CRIAÇÃO DE NOVA UNIDADE AUTÔNOMA. DESPROVIMENTO.

I. Caso em exame

Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou procedente o pedido de um condomínio para condenar uma condômina a regularizar obra realizada no pavimento superior de sua unidade. A decisão determinou o desfazimento da construção, que resultou na criação de uma nova unidade autônoma com acesso independente, em violação à convenção condominial. A apelante alega a desproporcionalidade da medida, a decadência do direito do condomínio e a supressão tácita da norma interna. Pleiteia, ainda, a condenação do condomínio por danos morais e materiais em pedido contraposto.

II. Questão em discussão

2. A controvérsia central consiste em duas questões principais: (i) saber se ocorreu a decadência do direito do condomínio de exigir o desfazimento de obra que altera a fachada e a estrutura da unidade autônoma, com base no prazo de ano e dia; e (ii) se a construção de acesso externo e a preparação para instalações individualizadas configuram mera reforma ou a criação irregular de uma nova unidade autônoma, violando a convenção condominial e a legislação civil.

III. Razões de decidir

3. A infração às normas condominiais que proíbem a alteração de fachada e a criação de nova unidade de forma irregular é de natureza continuada. A ilicitude se renova enquanto a situação de desconformidade persistir, não havendo início da contagem do prazo decadencial de ano e dia.

4. A construção de acesso externo independente e a instalação de infraestrutura para medidores de consumo autônomos caracterizam alteração substancial da unidade, com a criação de um novo núcleo residencial, e não uma simples reforma. Tal modificação viola a convenção do condomínio, que exige autorização prévia em assembleia, bem como os artigos 1.336, III, do Código Civil e 10, I, da Lei nº 4.591/64.

5. A eventual tolerância do condomínio com outras obras irregulares não revoga tacitamente as normas da convenção, nem cria direito adquirido para que novas infrações sejam cometidas.

6. O ajuizamento de ação pelo condomínio para zelar pelo cumprimento de suas normas internas constitui exercício regular de um direito, não gerando o dever de indenizar por danos morais. A contratação de advogado para a defesa judicial não acarreta, por si só, dano material indenizável.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso desprovido.

Tese de julgamento: "1. A alteração de fachada em condomínio edilício, por constituir infração de natureza continuada, não se submete ao prazo decadencial de ano e dia enquanto perdurar a irregularidade. 2. A criação de nova unidade autônoma, com alteração da forma externa do imóvel, sem a prévia e unânime autorização dos condôminos, é ilegal e autoriza o condomínio a exigir o desfazimento da obra."

Dispositivos legais relevantes citados: CC, arts. 1.302, 1.336, III; Lei nº 4.591/64, art. 10, I, II, § 2º; CPC, art. 99, § 3º.

Jurisprudência relevante citada: TJ-MG - Apelação Cível: 50025224020228130604; TJ-SP - Apelação Cível: 10048163420248260562; TJ-SP - Apelação: 1063592-63.2016.8.26.0576; STJ, AgInt no AREsp 1926808/SP.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos do
RECURSO DE APELAÇÃO
nº
8009260-69.2021.8.05.0080
em que figuram como parte(s) recorrente(s)
GILMARA SILVA DE SOUZA
e parte(s) recorridas o
RESIDENCIAL SÃO GABRIEL
:

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em conhecer e
NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO
, nos termos do voto da eminente Relatora, mantendo-se a sentença de primeiro grau em todos os seus termos, que determinou a regularização da obra às normas condominiais.