Tribunal: TJBA
Processo: 8173399-13.2023.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD
Órgão julgador: PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD
Órgão colegiado: 2ª VICE-PRESIDÊNCIA
Data de julgamento: 2025-05-29
Data de publicação: 2025-05-29

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8173399-13.2023.8.05.0001 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: STELLA MARIS INCORPORACOES E CONSTRUCOES SPE LTDA Advogado(s): IVAN ISAAC FERREIRA FILHO, MATHEUS VINICIUS CORREA CAVALCANTI, PHILIPPE MACHADO GOMES APELADO: LORENA DE OLIVEIRA CHAGAS e outros Advogado(s):ALESSANDRA SENA PASSOS DE MORAIS ACORDÃO Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CONCLUSÃO DA OBRA. ABUSIVIDADE. TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE APÓS DISTRATO. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. FIXAÇÃO SOBRE O PROVEITO ECONÔMICO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta por Stella Maris Incorporações e Construções SPE Ltda contra sentença proferida pelo Juízo da 16ª Vara de Consumo da Comarca de Salvador/BA, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores e Danos Morais, declarou a resolução do contrato firmado entre as partes, determinou a devolução dos valores pagos pelos autores com retenção de 20% a título de cláusula penal e afastou as cobranças de taxas condominiais e encargos posteriores ao pedido de distrato, rejeitando, ainda, o pedido de indenização por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) a legalidade da cláusula penal que prevê a retenção de 50% dos valores pagos em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador; (ii) a legitimidade da retenção de comissão de corretagem, taxa de implantação e custeio de equipamentos e mobiliário de uso comum, bem como a responsabilização dos adquirentes pelo pagamento de taxas condominiais após o pedido de distrato. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O recurso não deve ser conhecido quanto à pretensão de retenção da comissão de corretagem e da taxa de implantação e custeio de equipamentos e mobiliário de uso comum, pois tais cobranças não foram afastadas na sentença, inexistindo interesse recursal da apelante nesse ponto. 4. O distrato foi requerido pelos autores em 31/08/2023, não havendo provas de que sua formalização tenha sido obstaculizada por eles (mensagens eletrônicas constantes no ID 73712635). A ausência de conclusão do distrato decorreu da própria incorporadora, que não encaminhou termo formal para a rescisão contratual, o que impossibilita a cobrança de taxas condominiais posteriores a essa data. 5. A cláusula penal que prevê a retenção de 50% dos valores pagos pelo comprador é abusiva, pois o empreendimento já foi concluído, e sua finalidade alcançada, com expedição do correspondente “habite-se” (ID 73714051), instituição do condomínio (ID 73714053), averbação de construção e individualização das matrículas (pgs. 22 e 26 do ID 73714052). O regime de patrimônio de afetação, previsto no art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64, não pode ser invocado após a finalização da obra, sob pena de onerosidade excessiva ao consumidor, vedada pelo art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor. 6. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) entende que a retenção razoável em caso de rescisão contratual por culpa do comprador deve variar entre 10% e 25% dos valores pagos. 7. Os honorários sucumbenciais devem ser fixados sobre o proveito econômico obtido pela parte ré, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, correspondendo à diferença entre o valor inicialmente pleiteado pelos autores e o efetivamente reconhecido como devido na sentença. IV. DISPOSITIVO 8. Recurso conhecido em parte e, no mérito, parcialmente provido, apenas para alterar os honorários sucumbenciais fixados em favor dos patronos da parte ré, fixando-os em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido por este. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 4.591/64, art. 67-A, § 5º; Código de Defesa do Consumidor, art. 51, IV; Código de Processo Civil, art. 85, § 2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1723519/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 28/08/2019, DJe 02/10/2019; TJ-SP, Apelação Cível nº 1009289-34.2022.8.26.0562, Rel. Des. Sergio Alfieri, j. 23/02/2023; TJ-SC, Apelação Cível nº 5002801-38.2021.8.24.0189, Rel. Des. Saul Steil, j. 01/08/2023. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Recurso de Apelação nº 8173399-13.2023.8.05.0001, em que figura como apelante STELLA MARIS INCORPORACOES E CONSTRUCOES SPE LTDA e como apelados LORENA DE OLIVEIRA CHAGAS e outros. Acordam os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER, EM PARTE, do recurso e, no mérito, DAR PARCIAL PROVIMENTO, nos termos do voto do relator. Salvador/BA, Sala das Sessões, data registrada no sistema. PRESIDENTE PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD DESEMBARGADOR RELATOR PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8173399-13.2023.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

APELANTE: STELLA MARIS INCORPORACOES E CONSTRUCOES SPE LTDA

Advogado(s)
:
IVAN ISAAC FERREIRA FILHO, MATHEUS VINICIUS CORREA CAVALCANTI, PHILIPPE MACHADO GOMES

APELADO: LORENA DE OLIVEIRA CHAGAS e outros

Advogado(s)
:
ALESSANDRA SENA PASSOS DE MORAIS

ACORDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CONCLUSÃO DA OBRA. ABUSIVIDADE. TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE APÓS DISTRATO. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. FIXAÇÃO SOBRE O PROVEITO ECONÔMICO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por Stella Maris Incorporações e Construções SPE Ltda contra sentença proferida pelo Juízo da 16ª Vara de Consumo da Comarca de Salvador/BA, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores e Danos Morais, declarou a resolução do contrato firmado entre as partes, determinou a devolução dos valores pagos pelos autores com retenção de 20% a título de cláusula penal e afastou as cobranças de taxas condominiais e encargos posteriores ao pedido de distrato, rejeitando, ainda, o pedido de indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há duas questões em discussão: (i) a legalidade da cláusula penal que prevê a retenção de 50% dos valores pagos em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador; (ii) a legitimidade da retenção de comissão de corretagem, taxa de implantação e custeio de equipamentos e mobiliário de uso comum, bem como a responsabilização dos adquirentes pelo pagamento de taxas condominiais após o pedido de distrato.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O recurso não deve ser conhecido quanto à pretensão de retenção da comissão de corretagem e da taxa de implantação e custeio de equipamentos e mobiliário de uso comum, pois tais cobranças não foram afastadas na sentença, inexistindo interesse recursal da apelante nesse ponto.

4. O distrato foi requerido pelos autores em 31/08/2023, não havendo provas de que sua formalização tenha sido obstaculizada por eles (mensagens eletrônicas constantes no ID 73712635). A ausência de conclusão do distrato decorreu da própria incorporadora, que não encaminhou termo formal para a rescisão contratual, o que impossibilita a cobrança de taxas condominiais posteriores a essa data.

5. A cláusula penal que prevê a retenção de 50% dos valores pagos pelo comprador é abusiva, pois o empreendimento já foi concluído, e sua finalidade alcançada, com expedição do correspondente “habite-se” (ID 73714051), instituição do condomínio (ID 73714053), averbação de construção e individualização das matrículas (pgs. 22 e 26 do ID 73714052). O regime de patrimônio de afetação, previsto no art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64, não pode ser invocado após a finalização da obra, sob pena de onerosidade excessiva ao consumidor, vedada pelo art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor.

6. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) entende que a retenção razoável em caso de rescisão contratual por culpa do comprador deve variar entre 10% e 25% dos valores pagos.

7. Os honorários sucumbenciais devem ser fixados sobre o proveito econômico obtido pela parte ré, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, correspondendo à diferença entre o valor inicialmente pleiteado pelos autores e o efetivamente reconhecido como devido na sentença.

IV. DISPOSITIVO

8. Recurso conhecido em parte e, no mérito, parcialmente provido, apenas para alterar os honorários sucumbenciais fixados em favor dos patronos da parte ré, fixando-os em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido por este.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 4.591/64, art. 67-A, § 5º; Código de Defesa do Consumidor, art. 51, IV; Código de Processo Civil, art. 85, § 2º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1723519/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 28/08/2019, DJe 02/10/2019; TJ-SP, Apelação Cível nº 1009289-34.2022.8.26.0562, Rel. Des. Sergio Alfieri, j. 23/02/2023; TJ-SC, Apelação Cível nº 5002801-38.2021.8.24.0189, Rel. Des. Saul Steil, j. 01/08/2023.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Recurso de Apelação nº 8173399-13.2023.8.05.0001, em que figura como apelante STELLA MARIS INCORPORACOES E CONSTRUCOES SPE LTDA e como apelados LORENA DE OLIVEIRA CHAGAS e outros.

Acordam os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER, EM PARTE, do recurso e, no mérito, DAR PARCIAL PROVIMENTO, nos termos do voto do relator.

Salvador/BA, Sala das Sessões, data registrada no sistema.

PRESIDENTE

PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD

DESEMBARGADOR RELATOR

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA