Tribunal: TJBA
Processo: 8057325-75.2020.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): ZANDRA ANUNCIACAO ALVAREZ PARADA
Órgão julgador: ZANDRA ANUNCIACAO ALVAREZ PARADA
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-11-13
Data de publicação: 2025-11-13

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8057325-75.2020.8.05.0001 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: CARTORIO DO 5 OFICIO DE NOTAS e outros (3) Advogado(s): SERGIO CELSO NUNES SANTOS, PAULO EDUARDO PRADO, DIEGO FREITAS RIBEIRO APELADO: TRENTON EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA. e outros (3) Advogado(s):PAULO EDUARDO PRADO, SERGIO CELSO NUNES SANTOS ACORDÃO Ementa. APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. INADIMPLÊNCIA CONFIGURADA. INCÊNDIO POSTERIOR. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. IMPOSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO. LOCATÁRIO EM MORA PRETÉRITA. RESPONSABILIDADE PELOS ALUGUÉIS E ENCARGOS ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. PREVISÃO CONTRATUAL DE UTILIZAÇÃO DO IGPM. NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA NA SENTENÇA. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INVIABILIDADE. ÔNUS DA PROVA NÃO ATENDIDO. IMPOSSIBILIDADE DE IMPUTAR À LOCADORA OBSTÁCULOS AO RECEBIMENTO DE INDENIZAÇÃO SECURITÁRIA. RECURSO DOS RÉUS DESPROVIDO. RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO PARA ESTENDER A CONDENAÇÃO AOS ALUGUÉIS E ENCARGOS ATÉ A DATA DA DEVOLUÇÃO DAS CHAVES (22/06/2021), BEM COMO PARA DETERMINAR A APLICAÇÃO DO IGPM COMO ÍNDICE DE ATUALIZAÇÃO, MANTENDO A SENTENÇA RECORRIDA EM SEUS DEMAIS TERMOS. I. CASO EM EXAME Foram interpostas apelações cíveis por CARTÓRIO DO 5º OFÍCIO DE NOTAS, AGÉLIO JOSÉ DÓREA VIEIRA e ERBENE CARDOSO VIEIRA, bem como por TRENTON EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA., em face da sentença da 2ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador/BA, que julgou parcialmente procedente ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança de aluguéis. A sentença condenou os locatários ao pagamento dos aluguéis referentes a julho/2018 e de dezembro/2019 a fevereiro/2020, com correção pelo INPC, multa de 10% e juros moratórios de 1% ao mês, além das custas e honorários advocatícios. O pedido de despejo foi extinto por perda de objeto, diante da desocupação do imóvel. Os locatários apelaram pleiteando a improcedência dos pedidos, sob alegação de descumprimento contratual pela locadora, que teria dificultado a obtenção de indenização securitária após incêndio no imóvel. A locadora, por sua vez, recorreu para estender a condenação ao período até a entrega das chaves (22/06/2021) e para que os débitos fossem corrigidos pelo IGPM, nos termos contratuais. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) saber se a locadora descumpriu o contrato ao não autorizar a liberação da indenização securitária, afastando a obrigação de pagamento dos aluguéis pelos locatários; (ii) saber se a condenação deve alcançar os aluguéis e encargos até a data da entrega das chaves e se o índice de correção monetária deve seguir o estipulado contratualmente (IGPM). III. RAZÕES DE DECIDIR O contrato previa que a resolução automática do vínculo locatício, em caso de sinistro, dependia do adimplemento das obrigações pelo locatário, inclusive a contratação de seguro com a locadora como beneficiária. Comprovou-se que, na data do incêndio (20/02/2020), os locatários estavam inadimplentes desde julho/2018 e, novamente, a partir de dezembro/2019, o que impede a aplicação da cláusula resolutiva. A exceção de contrato não cumprido não se sustenta, diante da mora anterior ao sinistro, bem como da ausência de comprovação de que a negativa da indenização decorreu de conduta ilícita da locadora. A obrigação pelo pagamento dos aluguéis subsiste até a entrega das chaves, conforme jurisprudência. O índice de correção monetária pactuado foi o IGPM, sendo indevida a substituição judicial pelo INPC, à míngua de prova de abusividade. A ausência de notificação da mora não afasta a obrigação de pagamento dos aluguéis, conforme entendimento jurisprudencial majoritário. Jurisprudência citada: TJ-SP - Apelação Cível: 1013181-70.2021.8.26.0566; TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00229645320188080035; TJ-DF 07124939020238070001; TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 08268321620188140301. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso de CARTÓRIO DO 5º OFÍCIO DE NOTAS, AGÉLIO JOSÉ DÓREA VIEIRA e ERBENE CARDOSO VIEIRA conhecido e desprovido. Recurso de TRENTON EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA conhecido e parcialmente provido para estender a condenação aos aluguéis e encargos até 22/06/2021 (data da entrega das chaves), bem como para determinar a correção monetária pelo IGPM. Tese de julgamento: A mora anterior ao sinistro afasta a possibilidade de resolução contratual automática e a incidência da exceção de contrato não cumprido. O locatário responde pelos aluguéis até a efetiva devolução do imóvel, mesmo em caso de força maior, salvo culpa do locador. A correção dos débitos deve observar o índice contratualmente previsto. Dispositivos relevantes citados Código Civil, arts. 421, 422, 476 e 397; Código de Processo Civil, art. 373, II e art. 85; Lei n. 8.245/1991, art. 9º, III. Jurisprudência relevante citada TJ-SP - Apelação Cível: 1013181-70.2021.8.26.0566; TJ-ES - Apelação Cível: 00229645320188080035; TJ-DF - Apelação Cível: 07124939020238070001; TJ-PA - Apelação Cível: 08268321620188140301. Vistos, relatados e discutidos estes autos das Apelações Sucessivas n. 8057325-75.2020.8.05.0001, apelantes e apelados CARTÓRIO DO 5º OFÍCIO DE NOTAS, AGÉLIO JOSE DOREA VIEIRA, ERBENE CARDOSO VIEIRA e TRENTON EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO interposto por CARTÓRIO DO 5º OFÍCIO DE NOTAS, AGÉLIO JOSE DOREA VIEIRA, ERBENE CARDOSO VIEIRA e CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO interposto por TRENTON EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA., nos termos do voto da relatora. II

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8057325-75.2020.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

APELANTE: CARTORIO DO 5 OFICIO DE NOTAS e outros (3)

Advogado(s)
:
SERGIO CELSO NUNES SANTOS, PAULO EDUARDO PRADO, DIEGO FREITAS RIBEIRO

APELADO: TRENTON EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA. e outros (3)

Advogado(s)
:
PAULO EDUARDO PRADO, SERGIO CELSO NUNES SANTOS

ACORDÃO

Ementa.
APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. INADIMPLÊNCIA CONFIGURADA. INCÊNDIO POSTERIOR. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. IMPOSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO. LOCATÁRIO EM MORA PRETÉRITA. RESPONSABILIDADE PELOS ALUGUÉIS E ENCARGOS ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. PREVISÃO CONTRATUAL DE UTILIZAÇÃO DO IGPM. NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA NA SENTENÇA. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INVIABILIDADE. ÔNUS DA PROVA NÃO ATENDIDO. IMPOSSIBILIDADE DE IMPUTAR À LOCADORA OBSTÁCULOS AO RECEBIMENTO DE INDENIZAÇÃO SECURITÁRIA. RECURSO DOS RÉUS DESPROVIDO. RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO PARA ESTENDER A CONDENAÇÃO AOS ALUGUÉIS E ENCARGOS ATÉ A DATA DA DEVOLUÇÃO DAS CHAVES (22/06/2021), BEM COMO PARA DETERMINAR A APLICAÇÃO DO IGPM COMO ÍNDICE DE ATUALIZAÇÃO, MANTENDO A SENTENÇA RECORRIDA EM SEUS DEMAIS TERMOS.

I. CASO EM EXAME
Foram interpostas apelações cíveis por CARTÓRIO DO 5º OFÍCIO DE NOTAS, AGÉLIO JOSÉ DÓREA VIEIRA e ERBENE CARDOSO VIEIRA, bem como por TRENTON EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA., em face da sentença da 2ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador/BA, que julgou parcialmente procedente ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança de aluguéis.
A sentença condenou os locatários ao pagamento dos aluguéis referentes a julho/2018 e de dezembro/2019 a fevereiro/2020, com correção pelo INPC, multa de 10% e juros moratórios de 1% ao mês, além das custas e honorários advocatícios. O pedido de despejo foi extinto por perda de objeto, diante da desocupação do imóvel.
Os locatários apelaram pleiteando a improcedência dos pedidos, sob alegação de descumprimento contratual pela locadora, que teria dificultado a obtenção de indenização securitária após incêndio no imóvel.
A locadora, por sua vez, recorreu para estender a condenação ao período até a entrega das chaves (22/06/2021) e para que os débitos fossem corrigidos pelo IGPM, nos termos contratuais.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
Há duas questões em discussão: (i) saber se a locadora descumpriu o contrato ao não autorizar a liberação da indenização securitária, afastando a obrigação de pagamento dos aluguéis pelos locatários; (ii) saber se a condenação deve alcançar os aluguéis e encargos até a data da entrega das chaves e se o índice de correção monetária deve seguir o estipulado contratualmente (IGPM).

III. RAZÕES DE DECIDIR
O contrato previa que a resolução automática do vínculo locatício, em caso de sinistro, dependia do adimplemento das obrigações pelo locatário, inclusive a contratação de seguro com a locadora como beneficiária.
Comprovou-se que, na data do incêndio (20/02/2020), os locatários estavam inadimplentes desde julho/2018 e, novamente, a partir de dezembro/2019, o que impede a aplicação da cláusula resolutiva.
A exceção de contrato não cumprido não se sustenta, diante da mora anterior ao sinistro, bem como da ausência de comprovação de que a negativa da indenização decorreu de conduta ilícita da locadora.
A obrigação pelo pagamento dos aluguéis subsiste até a entrega das chaves, conforme jurisprudência.
O índice de correção monetária pactuado foi o IGPM, sendo indevida a substituição judicial pelo INPC, à míngua de prova de abusividade.
A ausência de notificação da mora não afasta a obrigação de pagamento dos aluguéis, conforme entendimento jurisprudencial majoritário.
Jurisprudência citada: TJ-SP - Apelação Cível: 1013181-70.2021.8.26.0566; TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00229645320188080035; TJ-DF 07124939020238070001; TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 08268321620188140301.

IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso de CARTÓRIO DO 5º OFÍCIO DE NOTAS, AGÉLIO JOSÉ DÓREA VIEIRA e ERBENE CARDOSO VIEIRA conhecido e desprovido.
Recurso de TRENTON EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA conhecido e parcialmente provido para estender a condenação aos aluguéis e encargos até 22/06/2021 (data da entrega das chaves), bem como para determinar a correção monetária pelo IGPM.
Tese de julgamento: A mora anterior ao sinistro afasta a possibilidade de resolução contratual automática e a incidência da exceção de contrato não cumprido. O locatário responde pelos aluguéis até a efetiva devolução do imóvel, mesmo em caso de força maior, salvo culpa do locador. A correção dos débitos deve observar o índice contratualmente previsto.

Dispositivos relevantes citados

Código Civil, arts. 421, 422, 476 e 397; Código de Processo Civil, art. 373, II e art. 85; Lei n. 8.245/1991, art. 9º, III.

Jurisprudência relevante citada

TJ-SP - Apelação Cível: 1013181-70.2021.8.26.0566;
TJ-ES - Apelação Cível: 00229645320188080035;
TJ-DF - Apelação Cível: 07124939020238070001;
TJ-PA - Apelação Cível: 08268321620188140301.

Vistos, relatados e discutidos estes autos das Apelações Sucessivas n. 8057325-75.2020.8.05.0001, apelantes e apelados
CARTÓRIO DO 5º OFÍCIO DE NOTAS, AGÉLIO JOSE DOREA VIEIRA, ERBENE CARDOSO VIEIRA
e
TRENTON EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO interposto por
CARTÓRIO DO 5º OFÍCIO DE NOTAS, AGÉLIO JOSE DOREA VIEIRA, ERBENE CARDOSO VIEIRA e
CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO interposto por
TRENTON EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA.
, nos termos do voto da relatora.

II