Tribunal: TJBA
Processo: 0572081-47.2015.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): GUSTAVO SILVA PEQUENO
Órgão julgador: GUSTAVO SILVA PEQUENO
Órgão colegiado: TERCEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-12-19
Data de publicação: 2025-12-19

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0572081-47.2015.8.05.0001 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: TRIUNFO BAHIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA e outros Advogado(s): PAULO EMILIO NADIER LISBOA, HELIO VEIGA PEIXOTO DOS SANTOS, LUCIANO DOS SANTOS LIMA APELADO: LORENA SILVA REIS e outros (2) Advogado(s):LUCIANO DOS SANTOS LIMA, HELIO VEIGA PEIXOTO DOS SANTOS, PAULO EMILIO NADIER LISBOA, MARCOS ANTONIO RIBEIRO DA SILVA ACORDÃO Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL E APELAÇÃO ADESIVA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA DO SALDO DEVEDOR. POSSIBILIDADE DE SUBSTITUIÇÃO DO INCC PELO IPCA. TEMA 996 DO STJ. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. READEQUAÇÃO. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. I. CASO EM EXAME Recurso de apelação interposto por Triunfo Bahia Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda e apelação adesiva interposta por Lorena Silva Reis em face de sentença que julgou parcialmente procedente ação de indenização por atraso na entrega de imóvel, condenando a construtora ao pagamento de juros moratórios de 1% ao mês e multa de 2% sobre o saldo quitado no período de atraso (abril a agosto de 2015). A construtora alega que o contrato previu, na cláusula 4.5, penalidade específica de 1% ao mês para atraso na entrega, de modo que não seria cabível a inversão da cláusula penal prevista para o consumidor. Pretende também a redistribuição proporcional dos ônus sucumbenciais. A autora, em apelação adesiva, impugna a admissão de assistência litisconsorcial, requer a nulidade da cláusula de tolerância de 180 dias, o reconhecimento de multa compensatória cumulada com a moratória, devolução em dobro de taxas condominiais pagas antes da entrega, congelamento do saldo devedor, e indenização por danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há múltiplas questões em discussão: (i) se é cabível a inversão da cláusula penal moratória em favor do consumidor quando o contrato já prevê penalidade específica para o atraso da construtora; (ii) se é válida a cláusula de tolerância de 180 dias; (iii) se é possível a cumulação de multa moratória com compensatória; (iv) qual índice de correção monetária deve incidir sobre o saldo devedor após o atraso na entrega; (v) se o atraso de poucos meses configura dano moral indenizável; e (vi) como devem ser distribuídos os ônus sucumbenciais em caso de sucumbência recíproca. III. RAZÕES DE DECIDIR É cabível a inversão da cláusula penal moratória prevista apenas em desfavor do consumidor, mesmo quando o contrato prevê penalidade específica para o inadimplemento da construtora, se houver evidente disparidade entre as estipulações. No caso, a cláusula em favor da construtora prevê multa de 2%, correção monetária e juros de 1% ao mês, enquanto a penalidade para a construtora estabelece apenas 1% ao mês, configurando desequilíbrio que autoriza a inversão, conforme o Tema 971 do STJ e art. 51, IV, do CDC. A cláusula de tolerância de 180 dias é válida, conforme jurisprudência consolidada do STJ (REsp 1582318/RJ), pois possui amparo legal (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964) e atenua fatores de imprevisibilidade que afetam a construção civil, desde que contratada com prazo determinado e razoável e observado o dever de informar. A cláusula penal moratória não pode ser cumulada com lucros cessantes ou multa compensatória, conforme tese fixada no Tema 970 do STJ, pois ambas têm finalidade indenizatória pelo adimplemento tardio da obrigação. Após o período de atraso na entrega do imóvel, o índice de correção monetária do saldo devedor deve ser substituído do INCC para o IPCA, conforme tese do Tema 996 do STJ, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. O atraso de poucos meses na entrega do imóvel (quatro meses além do prazo de tolerância) não configura, por si só, dano moral indenizável, caracterizando mero dissabor, conforme jurisprudência do STJ. É necessária a demonstração de circunstâncias excepcionais que configurem lesão extrapatrimonial. Em caso de sucumbência recíproca, devem ser observadas as regras do art. 86 do CPC, distribuindo-se proporcionalmente as custas e honorários conforme o grau de sucesso de cada parte. No caso, a autora não obteve êxito na maior parte de suas pretensões, cabendo a esta arcar com 80% dos ônus sucumbenciais, ao passo que a ré suportará o pagamento no percentual de 20%. A reserva de honorários advocatícios do patrono que não mais atua na causa deve ser postulada em ação autônoma, conforme jurisprudência do STJ (Súmula nº 568 do STJ). IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso da autora parcialmente provido para determinar a substituição do INCC pelo IPCA na correção do saldo devedor a partir do fim do prazo de tolerância, desde que não prejudicial ao consumidor. Recurso da ré parcialmente provido para redistribuir os ônus sucumbenciais, cabendo a autora o custeio na proporção de 80% e suportando a autora o pagamento no percentual correspondente a 20%, mantido o valor dos honorários advocatícios. Tese de julgamento: "1. É cabível a inversão da cláusula penal moratória em favor do consumidor quando houver disparidade entre as penalidades previstas para inadimplemento das partes, mesmo que o contrato estabeleça sanção específica para o atraso da construtora, aplicando-se o Tema 971 do STJ por analogia. 2. Após o período de atraso na entrega do imóvel, computado o prazo de tolerância, o índice de correção monetária do saldo devedor deve ser substituído do INCC para o IPCA, conforme Tema 996 do STJ, salvo quando mais gravoso ao consumidor. 3. O atraso de poucos meses na entrega de imóvel não configura, por si só, dano moral indenizável, caracterizando mero dissabor, sendo necessária a demonstração de circunstâncias excepcionais." Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 42, 51, IV; CC, art. 422; CPC, art. 86; Lei nº 4.591/1964, art. 48, § 2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.582.318/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 12.09.2017; STJ, REsp 1.498.484/DF, Tema 970; STJ, REsp 1.729.593, Tema 996, j. 11.09.2019; STJ, REsp n/i, Tema 971. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0572081-47.2015.8.05.0001, em que figuram como apelante TRIUNFO BAHIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA e outros e como apelada LORENA SILVA REIS e outros (2). ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia em DAR PARCIAL PROVIMENTO AOS RECURSOS, nos termos do voto do relator. Salvador, .

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0572081-47.2015.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Terceira Câmara Cível

APELANTE: TRIUNFO BAHIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA e outros

Advogado(s)
:
PAULO EMILIO NADIER LISBOA, HELIO VEIGA PEIXOTO DOS SANTOS, LUCIANO DOS SANTOS LIMA

APELADO: LORENA SILVA REIS e outros (2)

Advogado(s)
:
LUCIANO DOS SANTOS LIMA, HELIO VEIGA PEIXOTO DOS SANTOS, PAULO EMILIO NADIER LISBOA, MARCOS ANTONIO RIBEIRO DA SILVA

ACORDÃO

Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL E APELAÇÃO ADESIVA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA DO SALDO DEVEDOR. POSSIBILIDADE DE SUBSTITUIÇÃO DO INCC PELO IPCA. TEMA 996 DO STJ. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. READEQUAÇÃO. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

I. CASO EM EXAME

Recurso de apelação interposto por Triunfo Bahia Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda e apelação adesiva interposta por Lorena Silva Reis em face de sentença que julgou parcialmente procedente ação de indenização por atraso na entrega de imóvel, condenando a construtora ao pagamento de juros moratórios de 1% ao mês e multa de 2% sobre o saldo quitado no período de atraso (abril a agosto de 2015).

A construtora alega que o contrato previu, na cláusula 4.5, penalidade específica de 1% ao mês para atraso na entrega, de modo que não seria cabível a inversão da cláusula penal prevista para o consumidor. Pretende também a redistribuição proporcional dos ônus sucumbenciais.

A autora, em apelação adesiva, impugna a admissão de assistência litisconsorcial, requer a nulidade da cláusula de tolerância de 180 dias, o reconhecimento de multa compensatória cumulada com a moratória, devolução em dobro de taxas condominiais pagas antes da entrega, congelamento do saldo devedor, e indenização por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há múltiplas questões em discussão: (i) se é cabível a inversão da cláusula penal moratória em favor do consumidor quando o contrato já prevê penalidade específica para o atraso da construtora; (ii) se é válida a cláusula de tolerância de 180 dias; (iii) se é possível a cumulação de multa moratória com compensatória; (iv) qual índice de correção monetária deve incidir sobre o saldo devedor após o atraso na entrega; (v) se o atraso de poucos meses configura dano moral indenizável; e (vi) como devem ser distribuídos os ônus sucumbenciais em caso de sucumbência recíproca.

III. RAZÕES DE DECIDIR

É cabível a inversão da cláusula penal moratória prevista apenas em desfavor do consumidor, mesmo quando o contrato prevê penalidade específica para o inadimplemento da construtora, se houver evidente disparidade entre as estipulações. No caso, a cláusula em favor da construtora prevê multa de 2%, correção monetária e juros de 1% ao mês, enquanto a penalidade para a construtora estabelece apenas 1% ao mês, configurando desequilíbrio que autoriza a inversão, conforme o Tema 971 do STJ e art. 51, IV, do CDC.

A cláusula de tolerância de 180 dias é válida, conforme jurisprudência consolidada do STJ (REsp 1582318/RJ), pois possui amparo legal (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964) e atenua fatores de imprevisibilidade que afetam a construção civil, desde que contratada com prazo determinado e razoável e observado o dever de informar.

A cláusula penal moratória não pode ser cumulada com lucros cessantes ou multa compensatória, conforme tese fixada no Tema 970 do STJ, pois ambas têm finalidade indenizatória pelo adimplemento tardio da obrigação.

Após o período de atraso na entrega do imóvel, o índice de correção monetária do saldo devedor deve ser substituído do INCC para o IPCA, conforme tese do Tema 996 do STJ, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

O atraso de poucos meses na entrega do imóvel (quatro meses além do prazo de tolerância) não configura, por si só, dano moral indenizável, caracterizando mero dissabor, conforme jurisprudência do STJ. É necessária a demonstração de circunstâncias excepcionais que configurem lesão extrapatrimonial.

Em caso de sucumbência recíproca, devem ser observadas as regras do art. 86 do CPC, distribuindo-se proporcionalmente as custas e honorários conforme o grau de sucesso de cada parte. No caso, a autora não obteve êxito na maior parte de suas pretensões, cabendo a esta arcar com 80% dos ônus sucumbenciais, ao passo que a ré suportará o pagamento no percentual de 20%.

A reserva de honorários advocatícios do patrono que não mais atua na causa deve ser postulada em ação autônoma, conforme jurisprudência do STJ (Súmula nº 568 do STJ).

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso da autora parcialmente provido para determinar a substituição do INCC pelo IPCA na correção do saldo devedor a partir do fim do prazo de tolerância, desde que não prejudicial ao consumidor. Recurso da ré parcialmente provido para redistribuir os ônus sucumbenciais, cabendo a autora o custeio na proporção de 80% e suportando a autora o pagamento no percentual correspondente a 20%, mantido o valor dos honorários advocatícios.

Tese de julgamento: "1. É cabível a inversão da cláusula penal moratória em favor do consumidor quando houver disparidade entre as penalidades previstas para inadimplemento das partes, mesmo que o contrato estabeleça sanção específica para o atraso da construtora, aplicando-se o Tema 971 do STJ por analogia. 2. Após o período de atraso na entrega do imóvel, computado o prazo de tolerância, o índice de correção monetária do saldo devedor deve ser substituído do INCC para o IPCA, conforme Tema 996 do STJ, salvo quando mais gravoso ao consumidor. 3. O atraso de poucos meses na entrega de imóvel não configura, por si só, dano moral indenizável, caracterizando mero dissabor, sendo necessária a demonstração de circunstâncias excepcionais."

Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 42, 51, IV; CC, art. 422; CPC, art. 86; Lei nº 4.591/1964, art. 48, § 2º.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 1.582.318/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 12.09.2017; STJ, REsp 1.498.484/DF, Tema 970; STJ, REsp 1.729.593, Tema 996, j. 11.09.2019; STJ, REsp n/i, Tema 971.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.
0572081-47.2015.8.05.0001
, em que figuram como apelante TRIUNFO BAHIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA e outros e como apelada LORENA SILVA REIS e outros (2).

ACORDAM
os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia em DAR PARCIAL PROVIMENTO AOS RECURSOS, nos termos do voto do relator.

Salvador, .