Tribunal: TJBA
Processo: 0570369-22.2015.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): LICIA PINTO FRAGOSO MODESTO
Órgão julgador: LICIA PINTO FRAGOSO MODESTO
Órgão colegiado: 2ª VICE-PRESIDÊNCIA
Data de julgamento: 2025-07-29
Data de publicação: 2025-07-29

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0570369-22.2015.8.05.0001 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: EDMAR BASTOS NOGUEIRA e outros (2) Advogado(s): DANIELA FOLGADO FEITOSA, NILSON JOSE PINTO registrado(a) civilmente como NILSON JOSE PINTO, CIRO TADEU GALVAO DA SILVA, JOHN ANDERSON GALVAO NOGUEIRA APELADO: CONDOMINIO EDIFICIO THEMIS Advogado(s):SERGIO BARBOSA DA SILVA ACORDÃO DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. NULIDADE DE DELIBERAÇÃO ASSEMBLEAR. ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO SEM OBSERVÂNCIA DE QUÓRUM LEGAL. NULIDADE ABSOLUTA. DECADÊNCIA AFASTADA. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por condôminos e empresa locadora contra sentença que, nos autos da ação de revisão de taxas condominiais c/c anulação de deliberação assemblear e repetição de indébito, julgou extinto o processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, II, do CPC, ao reconhecer a decadência da pretensão de anulação da assembleia condominial de 17/09/2010. Os apelantes alegam que as assembleias impugnadas modificaram a convenção condominial sem observância do quórum legal e convencional exigido, configurando nulidade absoluta. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se as deliberações assembleares impugnadas configuram atos jurídicos nulos ou anuláveis; (ii) determinar se incide ou não prazo decadencial para a sua impugnação judicial. III. RAZÕES DE DECIDIR A alteração da forma de rateio das despesas condominiais, da contagem de votos e da isenção de unidades do subsolo e térreo implica modificação substancial da convenção condominial, exigindo, por lei (art. 1.351 do CC) e pela convenção (cláusula 20ª), quórum qualificado de 2/3 ou 3/4 dos condôminos. A assembleia de 17/09/2010 contou com número ínfimo de participantes, fato reconhecido pelas partes, não atingindo o quórum exigido para alterações da convenção. A inobservância do quórum legal e convencional qualifica as deliberações como nulas de pleno direito, por violarem forma prescrita em lei (art. 166, IV e VI, do CC), caracterizando nulidade absoluta, insuscetível de convalidação e não sujeita a prazo decadencial (art. 169 do CC). Jurisprudência da própria Terceira Câmara Cível reconhece que deliberações assembleares que alteram convenção sem o quórum legal são nulas e imprescritíveis, reafirmando o entendimento da nulidade absoluta. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso provido. Tese de julgamento: A deliberação assemblear que altera a convenção condominial sem o quórum legal ou convencional exigido é nula de pleno direito. A nulidade absoluta decorrente da violação ao quórum qualificado não se convalida com o tempo nem se sujeita a prazo decadencial. O reconhecimento da nulidade de deliberação condominial pode ser pleiteado a qualquer tempo, independentemente da data de sua ocorrência. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 166, IV e VI; 169; 1.340; 1.351. CPC, art. 487, II. Jurisprudência relevante citada: TJBA, AI nº 8011185-49.2021.8.05.0000, rel. Desª Lícia Pinto Fragoso Modesto, j. 29.10.2024. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n. 0568820-74.2015.8.05.0001, em que figura como Apelante EDMAR BASTOS NOGUEIRA e Apelado CONDOMINIO EDIFICIO THEMIS Acordam os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER E DAR PROVIMENTO À APELAÇÃO para afastar a decadência reconhecida e determinar o retorno dos autos ao juízo de origem, com regular prosseguimento da instrução e julgamento da lide. Salvador, datado e assinado eletronicamente. Desa. Lícia Pinto Fragoso Modesto Relatora

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0570369-22.2015.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Terceira Câmara Cível

APELANTE: EDMAR BASTOS NOGUEIRA e outros (2)

Advogado(s)
:
DANIELA FOLGADO FEITOSA, NILSON JOSE PINTO registrado(a) civilmente como NILSON JOSE PINTO, CIRO TADEU GALVAO DA SILVA, JOHN ANDERSON GALVAO NOGUEIRA

APELADO: CONDOMINIO EDIFICIO THEMIS

Advogado(s)
:
SERGIO BARBOSA DA SILVA

ACORDÃO

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. NULIDADE DE DELIBERAÇÃO ASSEMBLEAR. ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO SEM OBSERVÂNCIA DE QUÓRUM LEGAL. NULIDADE ABSOLUTA. DECADÊNCIA AFASTADA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por condôminos e empresa locadora contra sentença que, nos autos da ação de revisão de taxas condominiais c/c anulação de deliberação assemblear e repetição de indébito, julgou extinto o processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, II, do CPC, ao reconhecer a decadência da pretensão de anulação da assembleia condominial de 17/09/2010. Os apelantes alegam que as assembleias impugnadas modificaram a convenção condominial sem observância do quórum legal e convencional exigido, configurando nulidade absoluta.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se as deliberações assembleares impugnadas configuram atos jurídicos nulos ou anuláveis; (ii) determinar se incide ou não prazo decadencial para a sua impugnação judicial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A alteração da forma de rateio das despesas condominiais, da contagem de votos e da isenção de unidades do subsolo e térreo implica modificação substancial da convenção condominial, exigindo, por lei (art. 1.351 do CC) e pela convenção (cláusula 20ª), quórum qualificado de 2/3 ou 3/4 dos condôminos.

A assembleia de 17/09/2010 contou com número ínfimo de participantes, fato reconhecido pelas partes, não atingindo o quórum exigido para alterações da convenção.

A inobservância do quórum legal e convencional qualifica as deliberações como nulas de pleno direito, por violarem forma prescrita em lei (art. 166, IV e VI, do CC), caracterizando nulidade absoluta, insuscetível de convalidação e não sujeita a prazo decadencial (art. 169 do CC).

Jurisprudência da própria Terceira Câmara Cível reconhece que deliberações assembleares que alteram convenção sem o quórum legal são nulas e imprescritíveis, reafirmando o entendimento da nulidade absoluta.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido.

Tese de julgamento
:

A deliberação assemblear que altera a convenção condominial sem o quórum legal ou convencional exigido é nula de pleno direito.

A nulidade absoluta decorrente da violação ao quórum qualificado não se convalida com o tempo nem se sujeita a prazo decadencial.

O reconhecimento da nulidade de deliberação condominial pode ser pleiteado a qualquer tempo, independentemente da data de sua ocorrência.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 166, IV e VI; 169; 1.340; 1.351. CPC, art. 487, II.

Jurisprudência relevante citada
: TJBA, AI nº 8011185-49.2021.8.05.0000, rel. Desª Lícia Pinto Fragoso Modesto, j. 29.10.2024.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n.
0568820-74.2015.8.05.0001
, em que figura como Apelante
EDMAR BASTOS NOGUEIRA
e Apelado
CONDOMINIO EDIFICIO THEMIS

Acordam os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em
CONHECER E
DAR PROVIMENTO À APELAÇÃO

para afastar a decadência reconhecida e determinar o retorno dos autos ao juízo de origem, com regular prosseguimento da instrução e julgamento da lide.

Salvador, datado e assinado eletronicamente.

Desa. Lícia Pinto Fragoso Modesto

Relatora