Tribunal: TJBA
Processo: 8037024-10.2020.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): LICIA PINTO FRAGOSO MODESTO
Órgão julgador: LICIA PINTO FRAGOSO MODESTO
Órgão colegiado: TERCEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-07-04
Data de publicação: 2025-07-04

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8037024-10.2020.8.05.0001 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: DIEGO ROBERTO BARCELLOS SANTOS e outros (2) Advogado(s): IAGO DO COUTO NERY, CATHARINA FERREIRA CARVALHO, AMANDA MAYARA PALIOTTA, EDUARDO PEIXOTO MENNA BARRETO DE MORAES, LUCAS LIMA RODRIGUES, THIAGO KASTNER DO NASCIMENTO, PEDRO LEAL E ALMEIDA FILHO, FABIANO DOS ANJOS SOARES APELADO: RESIDENCIAL VITORIA DA CONQUISTA I SPE SA e outros (2) Advogado(s):IAGO DO COUTO NERY, CATHARINA FERREIRA CARVALHO, AMANDA MAYARA PALIOTTA, LUCAS LIMA RODRIGUES, THIAGO KASTNER DO NASCIMENTO, FABIANO DOS ANJOS SOARES ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO ORDINÁRIA CUMULADA COM PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL, RESTITUIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. AUSÊNCIA DE REGISTRO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. APLICABILIDADE DO CDC. CLÁUSULAS ABUSIVAS. RETENÇÃO LIMITADA A 10%. DANO MORAL AFASTADO. RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DAS RÉS DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Ação ordinária proposta por promitente comprador contra as empresas vendedoras, visando à rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote urbano, com restituição de valores pagos, declaração de nulidade de cláusulas contratuais tidas como abusivas e indenização por dano moral. O autor adimpliu parcialmente o contrato, notificou as rés para o distrato antes de se tornar inadimplente, e teve sua solicitação recusada. A sentença reconheceu a rescisão contratual, mas condicionou a restituição de valores ao procedimento da Lei nº 9.514/97, afastou o dano moral e impôs sucumbência ao autor. Ambas as partes apelaram. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há cinco questões em discussão: (i) definir se é aplicável a Lei nº 9.514/97 ao contrato sem registro no Cartório de Registro de Imóveis; (ii) estabelecer se a relação jurídica está sujeita ao Código de Defesa do Consumidor; (iii) verificar a validade de cláusulas contratuais de irrevogabilidade e retenção integral; (iv) determinar o percentual de retenção admissível sobre os valores pagos; (v) analisar a configuração ou não de dano moral. III. RAZÕES DE DECIDIR A ausência de registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis impede a constituição da propriedade fiduciária, tornando inaplicável o regime da Lei nº 9.514/97. A relação jurídica configura típica relação de consumo, dado o enquadramento do autor como consumidor por destinação e das rés como fornecedoras, sendo plenamente aplicável o Código de Defesa do Consumidor. Cláusulas que impõem irrevogabilidade, irretratabilidade e retenção integral dos valores pagos são abusivas, por violarem o equilíbrio contratual e os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato. A jurisprudência majoritária admite a rescisão imotivada por parte do comprador e a restituição das parcelas pagas com retenção limitada entre 10% e 25%, conforme o caso concreto. A fixação de 10% como cláusula penal mostra-se razoável diante da conduta do autor. A restituição dos valores pagos deve ocorrer de forma direta e imediata, sem vinculação a procedimento de leilão ou alienação do bem, em consonância com a Súmula 543 do STJ. Não se verifica conduta das rés que ultrapasse os limites do inadimplemento contratual ordinário, inexistindo elementos que justifiquem a indenização por danos morais. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso do autor parcialmente provido. Recurso das rés desprovido. Tese de julgamento: A ausência de registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis impede a aplicação da Lei nº 9.514/97 e afasta a constituição da propriedade fiduciária. É aplicável o Código de Defesa do Consumidor às promessas de compra e venda de imóvel firmadas entre pessoa física e empresas do setor imobiliário. Cláusulas que vedam a rescisão unilateral e autorizam retenção integral dos valores pagos são abusivas e nulas. A retenção de valores pela vendedora, nos casos de rescisão por iniciativa do comprador, deve ser fixada em percentual razoável, sendo adequada a fixação em 10% no caso concreto. A devolução das parcelas pagas deve ser imediata, sem vinculação a leilão ou revenda do imóvel. A simples negativa de distrato ou devolução de valores não configura, por si só, dano moral indenizável. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, arts. 395 e 398; CDC, arts. 2º, 3º, 4º, III, 6º, VIII, 46, 47; Lei nº 9.514/1997, art. 23; CPC/2015, art. 98, §3º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 543; STJ, REsp 1848385/DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 11.05.2021; TJMT, Apelação Cível 10155437620198110002, j. 19.06.2024; TJMG, Apelação Cível 1.0701.13.018174-9/001, j. 21.05.2019; TJSP, Recurso Inominado Cível 1038943-58.2021.8.26.0576, j. 14.03.2024; TJRJ, Apelação 00163464920188190209, j. 15.08.2024. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8037024-10.2020.8.05.0001, em que figuram como apelante DIEGO ROBERTO BARCELLOS SANTOS e outros (2) e como apelada RESIDENCIAL VITORIA DA CONQUISTA I SPE SA e outros (2). ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia, em CONHECER os recursos e DAR PROVIMENTO PARCIAL ao recurso do autor e NEGAR PROVIMENTO ao recurso das rés, nos termos do voto do relator. Salvador, .

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n. 8037024-10.2020.8.05.0001

Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível

APELANTE: DIEGO ROBERTO BARCELLOS SANTOS e outros (2)

Advogado(s): IAGO DO COUTO NERY, CATHARINA FERREIRA CARVALHO, AMANDA MAYARA PALIOTTA, EDUARDO PEIXOTO MENNA BARRETO DE MORAES, LUCAS LIMA RODRIGUES, THIAGO KASTNER DO NASCIMENTO, PEDRO LEAL E ALMEIDA FILHO, FABIANO DOS ANJOS SOARES

APELADO: RESIDENCIAL VITORIA DA CONQUISTA I SPE SA e outros (2)

Advogado(s):IAGO DO COUTO NERY, CATHARINA FERREIRA CARVALHO, AMANDA MAYARA PALIOTTA, LUCAS LIMA RODRIGUES, THIAGO KASTNER DO NASCIMENTO, FABIANO DOS ANJOS SOARES

ACORDÃO

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO ORDINÁRIA CUMULADA COM PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL, RESTITUIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. AUSÊNCIA DE REGISTRO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. APLICABILIDADE DO CDC. CLÁUSULAS ABUSIVAS. RETENÇÃO LIMITADA A 10%. DANO MORAL AFASTADO. RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DAS RÉS DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Ação ordinária proposta por promitente comprador contra as empresas vendedoras, visando à rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote urbano, com restituição de valores pagos, declaração de nulidade de cláusulas contratuais tidas como abusivas e indenização por dano moral. O autor adimpliu parcialmente o contrato, notificou as rés para o distrato antes de se tornar inadimplente, e teve sua solicitação recusada. A sentença reconheceu a rescisão contratual, mas condicionou a restituição de valores ao procedimento da Lei nº 9.514/97, afastou o dano moral e impôs sucumbência ao autor. Ambas as partes apelaram.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão: (i) definir se é aplicável a Lei nº 9.514/97 ao contrato sem registro no Cartório de Registro de Imóveis; (ii) estabelecer se a relação jurídica está sujeita ao Código de Defesa do Consumidor; (iii) verificar a validade de cláusulas contratuais de irrevogabilidade e retenção integral; (iv) determinar o percentual de retenção admissível sobre os valores pagos; (v) analisar a configuração ou não de dano moral.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A ausência de registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis impede a constituição da propriedade fiduciária, tornando inaplicável o regime da Lei nº 9.514/97.

A relação jurídica configura típica relação de consumo, dado o enquadramento do autor como consumidor por destinação e das rés como fornecedoras, sendo plenamente aplicável o Código de Defesa do Consumidor.

Cláusulas que impõem irrevogabilidade, irretratabilidade e retenção integral dos valores pagos são abusivas, por violarem o equilíbrio contratual e os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

A jurisprudência majoritária admite a rescisão imotivada por parte do comprador e a restituição das parcelas pagas com retenção limitada entre 10% e 25%, conforme o caso concreto. A fixação de 10% como cláusula penal mostra-se razoável diante da conduta do autor.

A restituição dos valores pagos deve ocorrer de forma direta e imediata, sem vinculação a procedimento de leilão ou alienação do bem, em consonância com a Súmula 543 do STJ.

Não se verifica conduta das rés que ultrapasse os limites do inadimplemento contratual ordinário, inexistindo elementos que justifiquem a indenização por danos morais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso do autor parcialmente provido. Recurso das rés desprovido.

Tese de julgamento
:

A ausência de registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis impede a aplicação da Lei nº 9.514/97 e afasta a constituição da propriedade fiduciária.

É aplicável o Código de Defesa do Consumidor às promessas de compra e venda de imóvel firmadas entre pessoa física e empresas do setor imobiliário.

Cláusulas que vedam a rescisão unilateral e autorizam retenção integral dos valores pagos são abusivas e nulas.

A retenção de valores pela vendedora, nos casos de rescisão por iniciativa do comprador, deve ser fixada em percentual razoável, sendo adequada a fixação em 10% no caso concreto.

A devolução das parcelas pagas deve ser imediata, sem vinculação a leilão ou revenda do imóvel.

A simples negativa de distrato ou devolução de valores não configura, por si só, dano moral indenizável.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, arts. 395 e 398; CDC, arts. 2º, 3º, 4º, III, 6º, VIII, 46, 47; Lei nº 9.514/1997, art. 23; CPC/2015, art. 98, §3º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula nº 543; STJ, REsp 1848385/DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 11.05.2021; TJMT, Apelação Cível 10155437620198110002, j. 19.06.2024; TJMG, Apelação Cível 1.0701.13.018174-9/001, j. 21.05.2019; TJSP, Recurso Inominado Cível 1038943-58.2021.8.26.0576, j. 14.03.2024; TJRJ, Apelação 00163464920188190209, j. 15.08.2024.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.
8037024-10.2020.8.05.0001
, em que figuram como apelante DIEGO ROBERTO BARCELLOS SANTOS e outros (2) e como apelada RESIDENCIAL VITORIA DA CONQUISTA I SPE SA e outros (2).

ACORDAM
os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia,
em CONHECER os recursos e DAR PROVIMENTO PARCIAL ao recurso do autor e NEGAR PROVIMENTO ao recurso das rés
, nos termos do voto do relator.

Salvador, .