Tribunal: TJBA
Processo: 8001466-33.2023.8.05.0110
Classe: Apelação
Relator(a): CLAUDIO CESARE BRAGA PEREIRA
Órgão julgador: CLAUDIO CESARE BRAGA PEREIRA
Órgão colegiado: QUINTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-12-16
Data de publicação: 2025-12-16

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8001466-33.2023.8.05.0110 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: JAMES FERREIRA DE MOURA Advogado(s): HENRIQUE RIBEIRO LIMA APELADO: MANUELA RABELO MAIA COSTA Advogado(s):FRED ALECRIM GOIS ACORDÃO DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. INADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO COMPRADOR. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. NOTIFICAÇÃO REGULAR. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS REALIZADAS EM POSSE DE MÁ-FÉ. HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação de cumprimento de contrato de promessa de compra e venda de sete imóveis, no valor total de R$ 500.000,00. O Apelante alegou ter quitado o preço ajustado, pleiteando a adjudicação dos bens e, subsidiariamente, indenização por benfeitorias realizadas. Sustenta, ainda, a nulidade da sentença por ausência de fundamentação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se há nulidade da sentença por ausência de fundamentação suficiente; (ii) estabelecer se o Apelante comprovou o adimplemento do contrato, a fim de viabilizar seu cumprimento ou, em caso negativo, se tem direito à indenização por benfeitorias realizadas. III. RAZÕES DE DECIDIR A nulidade da sentença por ausência de fundamentação não se configura quando o julgador apresenta motivação suficiente para a solução da controvérsia, enfrentando a tese central da demanda, nos termos do art. 489, § 1º, do CPC. O dever de motivação não obriga o magistrado a rebater um a um todos os argumentos das partes, mas sim a enfrentar os que tenham aptidão para alterar o resultado do julgamento. O Apelante não comprovou a integral quitação do preço, limitando-se a apresentar transferência via PIX de R$ 50.000,00. Os demais pagamentos alegados não foram suficientemente demonstrados, em especial os valores supostamente pagos em espécie e por cheques de terceiros, os quais não foram compensados. Configurado o inadimplemento substancial por parte do comprador, legítima a rescisão contratual com base na cláusula resolutiva expressa, nos termos do art. 475 do CC e conforme entendimento consolidado do STJ. A notificação extrajudicial foi válida, pois enviada ao endereço indicado no contrato e utilizado pelo próprio Apelante na petição inicial, atraindo a presunção de recebimento (art. 240, §1º, do CPC). A exceção do contrato não cumprido não se aplica ao caso, pois a inadimplência do Apelante é substancial e anterior a qualquer suposto descumprimento contratual da Apelada, o que inviabiliza a recíproca cobrança. A posse exercida pelo Apelante, inicialmente de boa-fé, passou a ser de má-fé após a notificação e a persistência no inadimplemento, afastando o direito à indenização por benfeitorias úteis ou voluptuárias (art. 1.220 do CC). A construção de galpão comercial em imóvel não quitado não caracteriza benfeitoria necessária e não gera direito à indenização, ainda que se admita eventual pleito em ação autônoma fundada em enriquecimento sem causa. Diante do desprovimento do recurso, cabível a majoração da verba honorária de sucumbência, de 15% para 17% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §11, do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A sentença é suficientemente fundamentada quando enfrenta as questões centrais do processo, ainda que de forma sucinta. O inadimplemento substancial do comprador autoriza a resolução do contrato de promessa de compra e venda, nos termos da cláusula resolutiva expressa e do art. 475 do CC. A posse de má-fé afasta o direito à indenização por benfeitorias úteis ou voluptuárias, restando ao possuidor apenas eventual ação autônoma por enriquecimento sem causa, se presentes seus requisitos. É válida a notificação extrajudicial enviada ao endereço indicado no contrato, presumindo-se recebida quando não há prova de alteração comunicada pelas partes. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 93, IX; CC, arts. 422, 475, 476, 1.220; CPC, arts. 240, §1º, 373, I, 489, §1º, e 85, §11. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1581505/SC, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 18.08.2016, DJe 28.09.2016. STJ, REsp 1789863/MS, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 10.08.2021, DJe 04.10.2021. STJ, REsp 1.731.753/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe 12.05.2023. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8001466-33.2023.8.05.0110, em que figuram como Apelante JAMES FERREIRA DE MOURA e como Apelado MANUELA RABELO MAIA COSTA. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do condutor. Sala das Sessões da 5ª Câmara Cível, datado eletronicamente. Des. Cláudio Césare Braga Pereira Presidente / Relator 03

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quinta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8001466-33.2023.8.05.0110

Órgão Julgador
:
Quinta Câmara Cível

APELANTE: JAMES FERREIRA DE MOURA

Advogado(s)
:
HENRIQUE RIBEIRO LIMA

APELADO: MANUELA RABELO MAIA COSTA

Advogado(s)
:
FRED ALECRIM GOIS

ACORDÃO

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. INADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DO COMPRADOR. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. NOTIFICAÇÃO REGULAR. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS REALIZADAS EM POSSE DE MÁ-FÉ. HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação de cumprimento de contrato de promessa de compra e venda de sete imóveis, no valor total de R$ 500.000,00. O Apelante alegou ter quitado o preço ajustado, pleiteando a adjudicação dos bens e, subsidiariamente, indenização por benfeitorias realizadas. Sustenta, ainda, a nulidade da sentença por ausência de fundamentação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se há nulidade da sentença por ausência de fundamentação suficiente; (ii) estabelecer se o Apelante comprovou o adimplemento do contrato, a fim de viabilizar seu cumprimento ou, em caso negativo, se tem direito à indenização por benfeitorias realizadas.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A nulidade da sentença por ausência de fundamentação não se configura quando o julgador apresenta motivação suficiente para a solução da controvérsia, enfrentando a tese central da demanda, nos termos do art. 489, § 1º, do CPC.

O dever de motivação não obriga o magistrado a rebater um a um todos os argumentos das partes, mas sim a enfrentar os que tenham aptidão para alterar o resultado do julgamento.

O Apelante não comprovou a integral quitação do preço, limitando-se a apresentar transferência via PIX de R$ 50.000,00. Os demais pagamentos alegados não foram suficientemente demonstrados, em especial os valores supostamente pagos em espécie e por cheques de terceiros, os quais não foram compensados.

Configurado o inadimplemento substancial por parte do comprador, legítima a rescisão contratual com base na cláusula resolutiva expressa, nos termos do art. 475 do CC e conforme entendimento consolidado do STJ.

A notificação extrajudicial foi válida, pois enviada ao endereço indicado no contrato e utilizado pelo próprio Apelante na petição inicial, atraindo a presunção de recebimento (art. 240, §1º, do CPC).

A exceção do contrato não cumprido não se aplica ao caso, pois a inadimplência do Apelante é substancial e anterior a qualquer suposto descumprimento contratual da Apelada, o que inviabiliza a recíproca cobrança.

A posse exercida pelo Apelante, inicialmente de boa-fé, passou a ser de má-fé após a notificação e a persistência no inadimplemento, afastando o direito à indenização por benfeitorias úteis ou voluptuárias (art. 1.220 do CC).

A construção de galpão comercial em imóvel não quitado não caracteriza benfeitoria necessária e não gera direito à indenização, ainda que se admita eventual pleito em ação autônoma fundada em enriquecimento sem causa.

Diante do desprovimento do recurso, cabível a majoração da verba honorária de sucumbência, de 15% para 17% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A sentença é suficientemente fundamentada quando enfrenta as questões centrais do processo, ainda que de forma sucinta.

O inadimplemento substancial do comprador autoriza a resolução do contrato de promessa de compra e venda, nos termos da cláusula resolutiva expressa e do art. 475 do CC.

A posse de má-fé afasta o direito à indenização por benfeitorias úteis ou voluptuárias, restando ao possuidor apenas eventual ação autônoma por enriquecimento sem causa, se presentes seus requisitos.

É válida a notificação extrajudicial enviada ao endereço indicado no contrato, presumindo-se recebida quando não há prova de alteração comunicada pelas partes.

Dispositivos relevantes citados
:
CF/1988, art. 93, IX; CC, arts. 422, 475, 476, 1.220; CPC, arts. 240, §1º, 373, I, 489, §1º, e 85, §11.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, REsp 1581505/SC, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 18.08.2016, DJe 28.09.2016.

STJ, REsp 1789863/MS, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 10.08.2021, DJe 04.10.2021.

STJ, REsp 1.731.753/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe 12.05.2023.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.
8001466-33.2023.8.05.0110,
em que figuram como Apelante
JAMES FERREIRA DE MOURA
e como Apelado
MANUELA RABELO MAIA COSTA.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, em
NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO,
nos termos do voto do condutor.

Sala das Sessões da 5ª Câmara Cível, datado eletronicamente.

Des. Cláudio Césare Braga Pereira

Presidente / Relator

03