Tribunal: TJBA
Processo: 0505934-86.2018.8.05.0113
Classe: Apelação
Relator(a): CLAUDIO CESARE BRAGA PEREIRA
Órgão julgador: CLAUDIO CESARE BRAGA PEREIRA
Órgão colegiado: 2ª VICE-PRESIDÊNCIA
Data de julgamento: 2025-12-02
Data de publicação: 2025-12-02

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0505934-86.2018.8.05.0113 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: PAULO CARVALHO DOS SANTOS JUNIOR e outros (3) Advogado(s): ANTONIO CARLOS DE CASTRO SANTOS, DANIEL SENA GUEDES, PAULO AFONSO DE ANDRADE CARVALHO APELADO: CONSTRUTORA MODULO LTDA e outros (3) Advogado(s):PAULO AFONSO DE ANDRADE CARVALHO, DANIEL SENA GUEDES, ANTONIO CARLOS DE CASTRO SANTOS ACORDÃO EMENTA: DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL E APELAÇÕES ADESIVAS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA. CLÁUSULA ABUSIVA. TEMA 996 STJ. LUCROS CESSANTES. MULTA MORATÓRIA. DANO MORAL E MATERIAL. OBRIGAÇÃO DE INSTALAR CALHAS. TAXAS CONDOMINIAIS. TEMA 886 STJ. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta pelos autores contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação indenizatória decorrente de contrato de promessa de compra e venda de imóvel. A sentença reconheceu a obrigação da construtora de realizar reparos pontuais e afastou a cobrança de taxas condominiais anteriores à imissão na posse, mas indeferiu os pedidos de indenização por atraso na entrega do imóvel, lucros cessantes e danos morais. Apresentaram-se duas apelações adesivas: uma do Condomínio Jardim das Hortênsias, para reconhecimento de sucumbência mínima e exclusão de condenação em custas e honorários, além de reconhecimento da solidariedade dos autores e da construtora no pagamento dos encargos condominiais; e outra da Módulo construtora Ltda., buscando afastar a obrigação de instalar calhas e a condenação por encargos. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há seis questões em discussão: (i) definir se é abusiva a cláusula contratual que condiciona o prazo de entrega do imóvel à contratação de financiamento habitacional; (i) estabelecer se a construtora incorreu em mora e deve ser condenada ao pagamento de lucros cessantes e multa contratual moratória; (iii) determinar se estão configurados danos morais indenizáveis; (iv) verificar a validade da obrigação de instalar calhas em razão de norma municipal superveniente; (v) avaliar a responsabilidade pelas taxas condominiais anteriores à imissão na posse; e (vi) readequar a distribuição da sucumbência, incluindo os efeitos das apelações adesivas. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A cláusula contratual que subordina o prazo de entrega à assinatura do contrato de financiamento habitacional é abusiva, por transferir ao consumidor os riscos da atividade empresarial, violando a boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual, em desconformidade com o art. 51, IV e §1º, III, do CDC e com a tese fixada no Tema 996 do STJ (REsp 1.729.593/SP). 4. Reconhecida a nulidade da cláusula, o prazo de entrega deve observar a data originalmente pactuada no contrato, com acréscimo do prazo de tolerância. A mora da construtora se caracteriza a partir de 27.12.2014, sem justificativa válida para o descumprimento. 5. O atraso injustificado na entrega do imóvel gera o dever de indenizar por lucros cessantes, presumidos conforme jurisprudência do STJ, calculados em 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel, desde o fim do prazo de tolerância até a efetiva entrega. 6. A multa moratória contratual é cumulável com os lucros cessantes, por possuírem naturezas distintas – punitiva e compensatória –, conforme entendimento pacificado do STJ (AgInt no AREsp 969.357/SP). 7. O atraso superior a dois anos, aliado à conduta abusiva da construtora, configura violação à confiança legítima e frustração relevante ao consumidor, ensejando indenização por danos morais, fixada em R$ 25.000,00, valor compatível com a gravidade do ilícito e os parâmetros jurisprudenciais (AgInt no AREsp 1.752.741/SP). 8. A obrigação de instalar calhas decorre da incidência imediata de norma urbanística municipal de ordem pública editada antes da conclusão da obra, impondo-se à construtora a adequação do empreendimento à legislação vigente à época da entrega, independentemente de previsão contratual. 9. Correta a exclusão das taxas condominiais anteriores à imissão na posse, pois o adquirente não usufruía do bem, em consonância com o Tema 886 do STJ (REsp 1.345.331/RS). 10. A apelação adesiva da construtora deve ser desprovida, por se fundamentar em cláusula contratual declarada nula e pretensão incompatível com norma legal de ordem pública. 11. A apelação adesiva do condomínio merece parcial provimento, apenas para reconhecimento de sua sucumbência mínima, afastando a condenação em custas e honorários, os quais devem ser atribuídos integralmente à construtora. 12. Os honorários advocatícios fixados em primeiro grau devem ser majorados em 2%, totalizando 17% sobre o valor da condenação, conforme art. 85, §11, do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 13. Recurso provido. Apelação principal provida. Apelação adesiva da construtora desprovida. Apelação adesiva do condomínio parcialmente provida. Tese de julgamento: 1. A cláusula que condiciona o prazo de entrega do imóvel à contratação de financiamento é abusiva e nula de pleno direito. 2. O atraso injustificado na entrega do imóvel caracteriza mora e enseja indenização por lucros cessantes, à razão de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel, e multa moratória contratual. 3. O inadimplemento prolongado e abusivo configura dano moral indenizável, quando ultrapassa o mero descumprimento contratual. 4. A obrigação de instalar calhas incide com base em norma urbanística municipal vigente à época da entrega da obra, independentemente de previsão contratual. 5. É indevida a cobrança de taxas condominiais anteriores à imissão na posse. 6. Reconhecida a sucumbência mínima do condomínio, a construtora deve arcar integralmente com as custas e honorários advocatícios. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 4º, III, 6º, IV e VI, 51, IV e §1º, III; CPC, arts. 10, 80, 85, §§2º, 3º e 11, 1.026, §2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.729.593/SP (Tema 996), Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 2ª Seção, j. 22.08.2018; STJ, AgInt no REsp 2.003.066/PA, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 29.05.2023; STJ, AgInt no AREsp 969.357/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, j. 25.04.2017; STJ, AgInt no AREsp 1.752.741/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 12.04.2021; STJ, REsp 1.345.331/RS (Tema 886), Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 27.08.2014; TJ-SP, Apelação Cível 1019764-49.2017.8.26.0554, Rel. Des. J.B. Paula Lima, 10ª Câmara de Direito Privado, j. 21.08.2018. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelo e Recursos Adesivos nº 0505934-86.2018.8.05.0113, oriundos da Comarca de Itabuna, em que figuram, simultaneamente, como recorrentes e recorridos, PAULO CARVALHO DOS SANTOS JÚNIOR e SANDRA SUELI PIMENTA DA SILVA SANTOS, de um lado e CONSTRUTORA MÓDULO LTDA E CONDOMÍNIO JARDIM DAS HORTÊNSIAS, do outro. ACORDAM os magistrados integrantes da Quinta Câmara Cível, por unanimidade, em conhecer e dar provimento ao apelo, negando provimento ao recurso adesivo da construtora e dando provimento parcial ao do condomínio, nos termos do voto condutor. Salvador, documento datado e assinado eletronicamente. Des. Cláudio Césare Braga Pereira Relator EN/04/09

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quinta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0505934-86.2018.8.05.0113

Órgão Julgador
:
Quinta Câmara Cível

APELANTE: PAULO CARVALHO DOS SANTOS JUNIOR e outros (3)

Advogado(s)
:
ANTONIO CARLOS DE CASTRO SANTOS, DANIEL SENA GUEDES, PAULO AFONSO DE ANDRADE CARVALHO

APELADO: CONSTRUTORA MODULO LTDA e outros (3)

Advogado(s)
:
PAULO AFONSO DE ANDRADE CARVALHO, DANIEL SENA GUEDES, ANTONIO CARLOS DE CASTRO SANTOS

ACORDÃO

EMENTA: DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL E APELAÇÕES ADESIVAS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA. CLÁUSULA ABUSIVA. TEMA 996 STJ. LUCROS CESSANTES. MULTA MORATÓRIA. DANO MORAL E MATERIAL. OBRIGAÇÃO DE INSTALAR CALHAS. TAXAS CONDOMINIAIS. TEMA 886 STJ. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta pelos autores contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação indenizatória decorrente de contrato de promessa de compra e venda de imóvel. A sentença reconheceu a obrigação da construtora de realizar reparos pontuais e afastou a cobrança de taxas condominiais anteriores à imissão na posse, mas indeferiu os pedidos de indenização por atraso na entrega do imóvel, lucros cessantes e danos morais. Apresentaram-se duas apelações adesivas: uma do Condomínio Jardim das Hortênsias, para reconhecimento de sucumbência mínima e exclusão de condenação em custas e honorários, além de reconhecimento da solidariedade dos autores e da construtora no pagamento dos encargos condominiais; e outra da Módulo construtora Ltda., buscando afastar a obrigação de instalar calhas e a condenação por encargos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há seis questões em discussão: (i) definir se é abusiva a cláusula contratual que condiciona o prazo de entrega do imóvel à contratação de financiamento habitacional; (i) estabelecer se a construtora incorreu em mora e deve ser condenada ao pagamento de lucros cessantes e multa contratual moratória; (iii) determinar se estão configurados danos morais indenizáveis; (iv) verificar a validade da obrigação de instalar calhas em razão de norma municipal superveniente; (v) avaliar a responsabilidade pelas taxas condominiais anteriores à imissão na posse; e (vi) readequar a distribuição da sucumbência, incluindo os efeitos das apelações adesivas.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A cláusula contratual que subordina o prazo de entrega à assinatura do contrato de financiamento habitacional é abusiva, por transferir ao consumidor os riscos da atividade empresarial, violando a boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual, em desconformidade com o art. 51, IV e §1º, III, do CDC e com a tese fixada no Tema 996 do STJ (REsp 1.729.593/SP).

4. Reconhecida a nulidade da cláusula, o prazo de entrega deve observar a data originalmente pactuada no contrato, com acréscimo do prazo de tolerância. A mora da construtora se caracteriza a partir de 27.12.2014, sem justificativa válida para o descumprimento.

5. O atraso injustificado na entrega do imóvel gera o dever de indenizar por lucros cessantes, presumidos conforme jurisprudência do STJ, calculados em 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel, desde o fim do prazo de tolerância até a efetiva entrega.

6. A multa moratória contratual é cumulável com os lucros cessantes, por possuírem naturezas distintas – punitiva e compensatória –, conforme entendimento pacificado do STJ (AgInt no AREsp 969.357/SP).

7. O atraso superior a dois anos, aliado à conduta abusiva da construtora, configura violação à confiança legítima e frustração relevante ao consumidor, ensejando indenização por danos morais, fixada em R$ 25.000,00, valor compatível com a gravidade do ilícito e os parâmetros jurisprudenciais (AgInt no AREsp 1.752.741/SP).

8. A obrigação de instalar calhas decorre da incidência imediata de norma urbanística municipal de ordem pública editada antes da conclusão da obra, impondo-se à construtora a adequação do empreendimento à legislação vigente à época da entrega, independentemente de previsão contratual.

9. Correta a exclusão das taxas condominiais anteriores à imissão na posse, pois o adquirente não usufruía do bem, em consonância com o Tema 886 do STJ (REsp 1.345.331/RS).

10. A apelação adesiva da construtora deve ser desprovida, por se fundamentar em cláusula contratual declarada nula e pretensão incompatível com norma legal de ordem pública.

11. A apelação adesiva do condomínio merece parcial provimento, apenas para reconhecimento de sua sucumbência mínima, afastando a condenação em custas e honorários, os quais devem ser atribuídos integralmente à construtora.

12. Os honorários advocatícios fixados em primeiro grau devem ser majorados em 2%, totalizando 17% sobre o valor da condenação, conforme art. 85, §11, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

13. Recurso provido. Apelação principal provida. Apelação adesiva da construtora desprovida. Apelação adesiva do condomínio parcialmente provida.

Tese de julgamento
:

1. A cláusula que condiciona o prazo de entrega do imóvel à contratação de financiamento é abusiva e nula de pleno direito.

2. O atraso injustificado na entrega do imóvel caracteriza mora e enseja indenização por lucros cessantes, à razão de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel, e multa moratória contratual.

3. O inadimplemento prolongado e abusivo configura dano moral indenizável, quando ultrapassa o mero descumprimento contratual.

4. A obrigação de instalar calhas incide com base em norma urbanística municipal vigente à época da entrega da obra, independentemente de previsão contratual.

5.
É indevida a cobrança de taxas condominiais anteriores à imissão na posse.

6.
Reconhecida a sucumbência mínima do condomínio, a construtora deve arcar integralmente com as custas e honorários advocatícios.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 4º, III, 6º, IV e VI, 51, IV e §1º, III; CPC, arts. 10, 80, 85, §§2º, 3º e 11, 1.026, §2º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1.729.593/SP (Tema 996), Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 2ª Seção, j. 22.08.2018; STJ, AgInt no REsp 2.003.066/PA, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 29.05.2023; STJ, AgInt no AREsp 969.357/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, 4ª Turma, j. 25.04.2017; STJ, AgInt no AREsp 1.752.741/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 12.04.2021; STJ, REsp 1.345.331/RS (Tema 886), Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 27.08.2014; TJ-SP, Apelação Cível 1019764-49.2017.8.26.0554, Rel. Des. J.B. Paula Lima, 10ª Câmara de Direito Privado, j. 21.08.2018.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelo e Recursos Adesivos nº
0505934-86.2018.8.05.0113
, oriundos da Comarca de Itabuna, em que figuram, simultaneamente, como recorrentes e recorridos,
PAULO CARVALHO DOS SANTOS JÚNIOR e SANDRA SUELI PIMENTA DA SILVA SANTOS,
de um lado e
CONSTRUTORA MÓDULO LTDA E CONDOMÍNIO JARDIM DAS HORTÊNSIAS
, do outro.

ACORDAM
os magistrados integrantes da Quinta Câmara Cível, por unanimidade, em
conhecer e dar provimento
ao apelo, negando provimento ao recurso adesivo da construtora e dando provimento parcial ao do condomínio, nos termos do voto condutor.

Salvador, documento datado e assinado eletronicamente.

Des. Cláudio Césare Braga Pereira

Relator

EN/0
4/09