Tribunal: TJBA
Processo: 8010399-27.2019.8.05.0274
Classe: Apelação
Relator(a): CASSIO JOSE BARBOSA MIRANDA
Órgão julgador: CASSIO JOSE BARBOSA MIRANDA
Órgão colegiado: 2ª VICE-PRESIDÊNCIA
Data de julgamento: 2025-11-28
Data de publicação: 2025-11-28

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8010399-27.2019.8.05.0274 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: CIPASA VITORIA VDC1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA e outros (2) Advogado(s): LUCAS LIMA RODRIGUES, THIAGO PRATES SANTOS ROCHA, DAUNEY OLIVEIRA FERNANDES, BRUNA NUNES NASCIMENTO FERREIRA, NATALIA PORTO SILVA PEREIRA, JESSICA DE JESUS LIMA APELADO: EDIO VINICIUS SANTOS DE SA e outros Advogado(s):NAYARA SANTOS FERRAZ, SAMUEL GUSMAO FERNANDES LOPES ACORDÃO Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES SIMULTÂNEAS. INTEMPESTIVIDADE DO APELO INTERPOSTO PELO CONDOMÍNIO. RECURSO NÃO CONHECIDO. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA ADMINISTRADORA DO CONDOMÍNIO. PARTE QUE NÃO FIGURA NO INSTRUMENTO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE QUANTO À RESCISÃO CONTRATUAL E EVENTUAIS RESTITUIÇÕES DE VALORES. PRELIMINAR ACOLHIDA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO NO CARTÓRIO COMPETENTE. REQUISITO LEGAL. INAPLICABILIDADE DO REGIME ESPECIAL DA LEI Nº 9.514/1997. TEMA 1095 DO STJ. RESCISÃO CONTRATUAL QUE DEVE SER REGIDA PELAS NORMAS CONSUMERISTAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS PELOS PROMITENTES-COMPRADORES. TAXA DE RETENÇÃO DEVIDA. PERCENTUAL MAJORADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelações cíveis interpostas por CIPASA VITÓRIA VDC1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, DOMINIUMMS ASSESSORIA À GESTÃO CONDOMINIAL LTDA e CONDOMÍNIO HORIZONTAL DE LOTES CARDOSO E LESSA contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual c/c devolução de valores e indenização por danos morais ajuizada por EDIO VINICIUS SANTOS DE SÁ e outros, declarando a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, reconhecendo a abusividade de cláusula contratual, determinando a restituição parcial dos valores pagos e a devolução de taxas condominiais a partir do pedido administrativo de rescisão. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) analisar a intempestividade do recurso interposto pelo CONDOMÍNIO HORIZONTAL DE LOTES CARDOSO E LESSA; (ii) verificar a legitimidade passiva da DOMINIUMMS ASSESSORIA À GESTÃO CONDOMINIAL LTDA; (iii) definir a norma aplicável à hipótese de rescisão contratual e o percentual de retenção dos valores pagos pela parte autora. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O recurso do CONDOMÍNIO HORIZONTAL DE LOTES CARDOSO E LESSA é intempestivo, pois foi protocolado após o prazo legal de 15 dias úteis, não sendo a indisponibilidade temporária do sistema judicial, ocorrida no curso do prazo (e não em seu término), fundamento suficiente para admitir a interposição tardia. 4. A DOMINIUMMS ASSESSORIA À GESTÃO CONDOMINIAL LTDA não integra a cadeia contratual do negócio jurídico de compra e venda, não se configurando como parte legítima para figurar no polo passivo da demanda que versa sobre rescisão do contrato e restituição de valores dela decorrentes. 5. A ausência de registro do contrato de compra e venda do imóvel em cartório inviabiliza a aplicação da Lei nº 9.514/1997, devendo incidir o Código de Defesa do Consumidor, por se tratar de relação de consumo, conforme entendimento do STJ firmado no Tema 1095. 6. A restituição parcial dos valores pagos, com retenção de 15%, observa os princípios da boa-fé, do equilíbrio contratual e a jurisprudência consolidada do STJ, no caso de rescisão por iniciativa do comprador e atraso na apresentação de cálculos pela vendedora, inviabilizando a solução administrativa. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. NÃO CONHECIDO o recurso do CONDOMINIO HORIZONTAL DE LOTES CARDOSO E LESSA, por intempestividade, com fulcro no art. 932, inciso III, do CPC; CONHECIDO E PROVIDO o recurso da DOMINIUMMS ASSESSORIA A GESTAO CONDOMINIAL LTDA para reconhecer sua ilegitimidade passiva, extinguindo o processo sem resolução de mérito em relação a esta, nos termos do art. 485, inciso VI, do CPC; CONHECIDO E PROVIDO PARCIALMENTE o recurso da CIPASA VITORIA VDC1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA, apenas, para determinar a devolução de 85% (oitenta e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos pelos autores, mantidos os demais termos da sentença. Tese de julgamento: 1. O recurso de apelação interposto fora do prazo legal deve ser considerado intempestivo, ainda que haja indisponibilidade temporária do sistema judicial antes do término do prazo. 2. A administradora de condomínio que não integra a relação jurídica contratual não possui legitimidade passiva em ação de rescisão contratual. 3. A ausência de registro do contrato de compra e venda com alienação fiduciária afasta o regime especial da Lei nº 9.514/1997, sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor à resolução do contrato. 4. Na hipótese de rescisão contratual por iniciativa do comprador, é cabível a restituição parcial das parcelas pagas, com retenção fixada de forma equitativa conforme as circunstâncias do caso concreto. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 219, 485, VI, 932, III, e 1.003, § 5º; CDC, arts. 6º, III, e 51, IV; Lei nº 9.514/1997, art. 23. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1095; STJ, AgInt nos EDcl no REsp 2014411/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 14.08.2023; STJ, AgInt no AREsp 2647833/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 14.10.2024; STJ, AgInt no REsp 1809838/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, j. 27.08.2019; TJDFT, Apelação Cível 0720138-46.2022.8.07.0020, Rel. Des. Rômulo de Araújo Mendes, j. 31.01.2024. Acordam os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, em NÃO CONHECER o recurso do CONDOMINIO HORIZONTAL DE LOTES CARDOSO E LESSA por intempestividade, PROVER o recurso da DOMINIUMMS ASSESSORIA A GESTAO CONDOMINIAL LTDA para reconhecer sua ilegitimidade passiva, E PROVER PARCIALMENTE o recurso da CIPASA VITORIA VDC1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA para majorar o percentual de retenção dos valores pagos pelos autores, na esteira do voto condutor. Salvador, data registrada no sistema. Presidente Des. Cássio Miranda Relator Procurador(a) de Justiça 2

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quinta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8010399-27.2019.8.05.0274

Órgão Julgador
:
Quinta Câmara Cível

APELANTE: CIPASA VITORIA VDC1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA e outros (2)

Advogado(s)
:
LUCAS LIMA RODRIGUES, THIAGO PRATES SANTOS ROCHA, DAUNEY OLIVEIRA FERNANDES, BRUNA NUNES NASCIMENTO FERREIRA, NATALIA PORTO SILVA PEREIRA, JESSICA DE JESUS LIMA

APELADO: EDIO VINICIUS SANTOS DE SA e outros

Advogado(s)
:
NAYARA SANTOS FERRAZ, SAMUEL GUSMAO FERNANDES LOPES

ACORDÃO

Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES SIMULTÂNEAS. INTEMPESTIVIDADE DO APELO INTERPOSTO PELO CONDOMÍNIO. RECURSO NÃO CONHECIDO. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA ADMINISTRADORA DO CONDOMÍNIO. PARTE QUE NÃO FIGURA NO INSTRUMENTO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE QUANTO À RESCISÃO CONTRATUAL E EVENTUAIS RESTITUIÇÕES DE VALORES. PRELIMINAR ACOLHIDA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO NO CARTÓRIO COMPETENTE. REQUISITO LEGAL. INAPLICABILIDADE DO REGIME ESPECIAL DA LEI Nº 9.514/1997. TEMA 1095 DO STJ. RESCISÃO CONTRATUAL QUE DEVE SER REGIDA PELAS NORMAS CONSUMERISTAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS PELOS PROMITENTES-COMPRADORES. TAXA DE RETENÇÃO DEVIDA. PERCENTUAL MAJORADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelações cíveis interpostas por CIPASA VITÓRIA VDC1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, DOMINIUMMS ASSESSORIA À GESTÃO CONDOMINIAL LTDA e CONDOMÍNIO HORIZONTAL DE LOTES CARDOSO E LESSA contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual c/c devolução de valores e indenização por danos morais ajuizada por EDIO VINICIUS SANTOS DE SÁ e outros, declarando a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, reconhecendo a abusividade de cláusula contratual, determinando a restituição parcial dos valores pagos e a devolução de taxas condominiais a partir do pedido administrativo de rescisão.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) analisar a intempestividade do recurso interposto pelo CONDOMÍNIO HORIZONTAL DE LOTES CARDOSO E LESSA; (ii) verificar a legitimidade passiva da DOMINIUMMS ASSESSORIA À GESTÃO CONDOMINIAL LTDA; (iii) definir a norma aplicável à hipótese de rescisão contratual e o percentual de retenção dos valores pagos pela parte autora.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O recurso do CONDOMÍNIO HORIZONTAL DE LOTES CARDOSO E LESSA é intempestivo, pois foi protocolado após o prazo legal de 15 dias úteis, não sendo a indisponibilidade temporária do sistema judicial, ocorrida no curso do prazo (e não em seu término), fundamento suficiente para admitir a interposição tardia.

4. A DOMINIUMMS ASSESSORIA À GESTÃO CONDOMINIAL LTDA não integra a cadeia contratual do negócio jurídico de compra e venda, não se configurando como parte legítima para figurar no polo passivo da demanda que versa sobre rescisão do contrato e restituição de valores dela decorrentes.

5. A ausência de registro do contrato de compra e venda do imóvel em cartório inviabiliza a aplicação da Lei nº 9.514/1997, devendo incidir o Código de Defesa do Consumidor, por se tratar de relação de consumo, conforme entendimento do STJ firmado no Tema 1095.

6. A restituição parcial dos valores pagos, com retenção de 15%, observa os princípios da boa-fé, do equilíbrio contratual e a jurisprudência consolidada do STJ, no caso de rescisão por iniciativa do comprador e atraso na apresentação de cálculos pela vendedora, inviabilizando a solução administrativa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7.

NÃO CONHECIDO

o recurso do CONDOMINIO HORIZONTAL DE LOTES CARDOSO E LESSA, por intempestividade, com fulcro no art. 932, inciso III, do CPC;

CONHECIDO E PROVIDO

o recurso da DOMINIUMMS ASSESSORIA A GESTAO CONDOMINIAL LTDA para reconhecer sua ilegitimidade passiva, extinguindo o processo sem resolução de mérito em relação a esta, nos termos do art. 485, inciso VI, do CPC;

CONHECIDO E PROVIDO PARCIALMENTE
o recurso da CIPASA VITORIA VDC1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA, apenas, para determinar a devolução de 85% (oitenta e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos pelos autores, mantidos os demais termos da sentença.

Tese de julgamento:

1. O recurso de apelação interposto fora do prazo legal deve ser considerado intempestivo, ainda que haja indisponibilidade temporária do sistema judicial antes do término do prazo.

2. A administradora de condomínio que não integra a relação jurídica contratual não possui legitimidade passiva em ação de rescisão contratual.

3. A ausência de registro do contrato de compra e venda com alienação fiduciária afasta o regime especial da Lei nº 9.514/1997, sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor à resolução do contrato.

4. Na hipótese de rescisão contratual por iniciativa do comprador, é cabível a restituição parcial das parcelas pagas, com retenção fixada de forma equitativa conforme as circunstâncias do caso concreto.

Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 219, 485, VI, 932, III, e 1.003, § 5º; CDC, arts. 6º, III, e 51, IV; Lei nº 9.514/1997, art. 23.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, Tema 1095; STJ, AgInt nos EDcl no REsp 2014411/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 14.08.2023; STJ, AgInt no AREsp 2647833/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 14.10.2024; STJ, AgInt no REsp 1809838/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, j. 27.08.2019; TJDFT, Apelação Cível 0720138-46.2022.8.07.0020, Rel. Des. Rômulo de Araújo Mendes, j. 31.01.2024.

Acordam os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, em
NÃO CONHECER
o recurso do CONDOMINIO HORIZONTAL DE LOTES CARDOSO E LESSA por intempestividade,
PROVER
o recurso da DOMINIUMMS ASSESSORIA A GESTAO CONDOMINIAL LTDA para reconhecer sua ilegitimidade passiva,
E PROVER PARCIALMENTE
o recurso da CIPASA VITORIA VDC1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA para majorar o percentual de retenção dos valores pagos pelos autores, na esteira do voto condutor.

Salvador,
data registrada no sistema.

Presidente

Des. Cássio Miranda

Relator

Procurador(a) de Justiça

2