Tribunal: TJBA
Processo: 0514567-25.2017.8.05.0080
Classe: Apelação
Relator(a): MARIELZA MAUES PINHEIRO LIMA
Órgão julgador: MARIELZA MAUES PINHEIRO LIMA
Órgão colegiado: QUARTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-07-17
Data de publicação: 2025-07-17

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quarta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0514567-25.2017.8.05.0080 Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível APELANTE: MAURO SERGIO ALVES MACHADO e outros (3) Advogado(s): LEANDRO PIRES FERNANDES, ROBERTO CARLOS KEPPLER, THIAGO CUNHA BAHIA, EDUARDO GOMES TAVARES APELADO: EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS DAMHA - FEIRA DE SANTANA I - SPE LTDA e outros (3) Advogado(s):ROBERTO CARLOS KEPPLER, THIAGO CUNHA BAHIA, EDUARDO GOMES TAVARES, LEANDRO PIRES FERNANDES, ANDRE MUNTOREANU MARREY, MAURICIO BARBOSA TAVARES ELIAS FILHO, ANTONIO DE MORAES DOURADO NETO, DIOGO DANTAS DE MORAES FURTADO ACORDÃO APELAÇÕES. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DO ADERENTE. INVERSÃO CONTRATUAL. TEMA 971/STJ. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO EXCESSIVO. POSSIBILIDADE. ÔNUS SUCUMBENCIAS DEVIDOS PELAS RÉ. PARCIAL REFORMA DA SENTENÇA. RECURSO DAS RÉS IMPROVIDO. RECURSO DO AUTOR PROVIDO. I. CASO EM EXAME Cuida-se de Apelações interpostas por Autor e Rés contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais, para declarar rescindido contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com restituição dos valores pagos, aplicação de cláusula penal de 10% e distribuição proporcional de custas e honorários. As Rés insurgem-se contra a imposição da cláusula penal de 10% sobre o valor do contrato, argumentando ausência de previsão contratual favorável ao consumidor. O Autor, por sua vez, insurge-se contra o indeferimento do pedido de indenização por danos morais, diante do atraso excessivo na entrega do imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO São duas questões em discussão: (i) saber se é válida a aplicação da cláusula penal estipulada em desfavor do consumidor também ao fornecedor, diante de sua inadimplência no contrato de adesão; (ii) saber se o atraso excessivo na entrega do imóvel autoriza o deferimento de indenização por danos morais ao consumidor. III. RAZÕES DE DECIDIR Quanto à Apelação das Rés, verifica-se que o contrato de adesão firmado pelas partes previa cláusula penal em desfavor exclusivo do consumidor. Entretanto, nos termos do Tema 971/STJ, é possível a inversão da cláusula penal em favor do aderente, quando verificada culpa do fornecedor, como na hipótese em que a rescisão do contrato decorre de inadimplemento do promitente vendedor. Incontroverso nos autos que a rescisão contratual ocorreu por iniciativa das partes e mediante distrato, motivado pelo inadimplemento da vendedora. Desse modo, correta a aplicação da multa contratual de 10% sobre os valores pagos, conforme entendimento fixado no julgamento do REsp 1.498.484/SP (Tema 971/STJ), o que impede sua modificação. Quanto à Apelação do Autor, o atraso excessivo na entrega do imóvel configura inadimplemento contratual apto a ensejar danos morais, nos termos da jurisprudência consolidada do STJ e deste Tribunal de Justiça. Restou comprovado nos autos que o prazo pactuado foi amplamente descumprido, extrapolando o mero aborrecimento. A indenização por danos morais deve ser fixada de modo razoável e proporcional à gravidade do fato, ao sofrimento suportado e ao caráter punitivo e pedagógico da medida. O valor fixado, de R$ 10.000,00, revela-se compatível com tais diretrizes. Ônus sucumbencial que deve ser arcar pelas Rés, por ter o Autor decaído em parte mínima dos pedidos. IV. DISPOSITIVO E TESE Apelação das Rés conhecida e improvida. Apelação do Autor conhecida e provida, em parte, para condenar as Rés ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 e modificar o ônus sucumbencial, por ter o Autor decaído em parte mínima do pedido. Tese de julgamento: "1. É legítima a aplicação da cláusula penal prevista em contrato de adesão em desfavor do fornecedor, desde que comprovada sua inadimplência, conforme Tema 971/STJ." "2. O atraso excessivo na entrega de imóvel em contrato de promessa de compra e venda configura dano moral indenizável ao consumidor." Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.012, §3º, I e II; CC/2002, arts. 421, 422, 475, 389; CDC, arts. 6º, VI, e 20, §2º.; artigo 405, do Código Civil e art. 86 do CPC. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no REsp 1927120/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 08/06/2021; STJ, REsp 1.498.484/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 2ª Seção, j. 22/02/2017 (Tema 971); TJ-BA, Apelação nº 8002670-80.2022.8.05.0229, Rel. Des. Marcelo Silva Britto, j. 12/06/2024; TJ-BA, Apelação nº 8001480-82.2022.8.05.0229, Rel. Des. Raimundo Sergio Sales Cafezeiro, j. 27/03/2024. Súmula 43 do STJ. Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO Nº 0514567-25.2017.8.05.0080, de Feira de Santana, em que figuram como Apelantes e Apelados, MAURO SÉRGIO ALVES MACHADO e EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS DAMHA – FEIRA DE SANTANA I – SPE LTDA e OUTRAS. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, por votação unânime de sua Turma Julgadora, em DAR PROVIMENTO À APELAÇÃO DO AUTOR e NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO DAS RÉS, nos termos do voto condutor. MM01

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quarta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0514567-25.2017.8.05.0080

Órgão Julgador
:
Quarta Câmara Cível

APELANTE: MAURO SERGIO ALVES MACHADO e outros (3)

Advogado(s)
:
LEANDRO PIRES FERNANDES, ROBERTO CARLOS KEPPLER, THIAGO CUNHA BAHIA, EDUARDO GOMES TAVARES

APELADO: EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS DAMHA - FEIRA DE SANTANA I - SPE LTDA e outros (3)

Advogado(s)
:
ROBERTO CARLOS KEPPLER, THIAGO CUNHA BAHIA, EDUARDO GOMES TAVARES, LEANDRO PIRES FERNANDES, ANDRE MUNTOREANU MARREY, MAURICIO BARBOSA TAVARES ELIAS FILHO, ANTONIO DE MORAES DOURADO NETO, DIOGO DANTAS DE MORAES FURTADO

ACORDÃO

APELAÇÕES.

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DO ADERENTE.
INVERSÃO CONTRATUAL. TEMA 971/STJ. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO EXCESSIVO. POSSIBILIDADE. ÔNUS SUCUMBENCIAS DEVIDOS PELAS RÉ.
PARCIAL REFORMA DA SENTENÇA. RECURSO DAS RÉS IMPROVIDO. RECURSO DO AUTOR PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Cuida-se de Apelações interpostas por Autor e Rés contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais, para declarar rescindido contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com restituição dos valores pagos, aplicação de cláusula penal de 10% e distribuição proporcional de custas e honorários.

As Rés insurgem-se contra a imposição da cláusula penal de 10% sobre o valor do contrato, argumentando ausência de previsão contratual favorável ao consumidor. O Autor, por sua vez, insurge-se contra o indeferimento do pedido de indenização por danos morais, diante do atraso excessivo na entrega do imóvel.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

São duas questões em discussão:
(i) saber se é válida a aplicação da cláusula penal estipulada em desfavor do consumidor também ao fornecedor, diante de sua inadimplência no contrato de adesão;
(ii) saber se o atraso excessivo na entrega do imóvel autoriza o deferimento de indenização por danos morais ao consumidor.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Quanto à Apelação das Rés, verifica-se que o contrato de adesão firmado pelas partes previa cláusula penal em desfavor exclusivo do consumidor. Entretanto, nos termos do Tema 971/STJ, é possível a inversão da cláusula penal em favor do aderente, quando verificada culpa do fornecedor, como na hipótese em que a rescisão do contrato decorre de inadimplemento do promitente vendedor.

Incontroverso nos autos que a rescisão contratual ocorreu por iniciativa das partes e mediante distrato, motivado pelo inadimplemento da vendedora. Desse modo, correta a aplicação da multa contratual de 10% sobre os valores pagos, conforme entendimento fixado no julgamento do REsp 1.498.484/SP (Tema 971/STJ), o que impede sua modificação.

Quanto à Apelação do Autor, o atraso excessivo na entrega do imóvel configura inadimplemento contratual apto a ensejar danos morais, nos termos da jurisprudência consolidada do STJ e deste Tribunal de Justiça. Restou comprovado nos autos que o prazo pactuado foi amplamente descumprido, extrapolando o mero aborrecimento.

A indenização por danos morais deve ser fixada de modo razoável e proporcional à gravidade do fato, ao sofrimento suportado e ao caráter punitivo e pedagógico da medida. O valor fixado, de R$ 10.000,00, revela-se compatível com tais diretrizes.

Ônus sucumbencial que deve ser arcar pelas Rés, por ter o Autor decaído em parte mínima dos pedidos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Apelação das Rés conhecida e improvida. Apelação do Autor conhecida e provida, em parte, para condenar as Rés ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 e modificar o ônus sucumbencial, por ter o Autor decaído em parte mínima do pedido.

Tese de julgamento:

"1. É legítima a aplicação da cláusula penal prevista em contrato de adesão em desfavor do fornecedor, desde que comprovada sua inadimplência, conforme Tema 971/STJ."
"2. O atraso excessivo na entrega de imóvel em contrato de promessa de compra e venda configura dano moral indenizável ao consumidor."

Dispositivos relevantes citados:

CPC, arts. 1.012, §3º, I e II; CC/2002, arts. 421, 422, 475, 389; CDC, arts. 6º, VI, e 20, §2º.;
artigo 405, do Código Civil e art. 86 do CPC.

Jurisprudência relevante citada:

STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no REsp 1927120/RJ, Rel.
Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 08/06/2021; STJ, REsp 1.498.484/SP, Rel.
Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 2ª Seção, j. 22/02/2017 (Tema 971); TJ-BA, Apelação nº 8002670-80.2022.8.05.0229, Rel. Des. Marcelo Silva Britto, j. 12/06/2024; TJ-BA, Apelação nº 8001480-82.2022.8.05.0229, Rel. Des. Raimundo Sergio Sales Cafezeiro, j. 27/03/2024. Súmula 43 do STJ.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de
APELAÇÃO Nº 0514567-25.2017.8.05.0080,
de Feira de Santana,
em que figuram como
Apelantes e Apelados,
MAURO SÉRGIO ALVES MACHADO e EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS DAMHA – FEIRA DE SANTANA I – SPE LTDA e OUTRAS.

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, por votação unânime de sua Turma Julgadora, em
DA
R PROVIMENTO À APELAÇÃO DO AUTOR e NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO DAS RÉS
, nos termos do voto condutor.

MM01