Tribunal: TJBA
Processo: 8005627-50.2021.8.05.0080
Classe: Apelação
Relator(a): MARIELZA BRANDAO FRANCO
Órgão julgador: MARIELZA BRANDAO FRANCO
Órgão colegiado: TERCEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-12-18
Data de publicação: 2025-12-18

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8005627-50.2021.8.05.0080 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: ROBSON LAERT PIMENTEL FALCAO Advogado(s): GABRIELLA HEVELYN LIMA DE MATOS OLIVEIRA LOPES, MANOEL FALCONERY RIOS JUNIOR APELADO: RESIDENCIAL VILA SUICA SPE LTDA Advogado(s):LEONARDO ALMEIDA RIOS ACORDÃO EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA - PMCMV. DESPESAS ACESSÓRIAS. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO JUNTO À CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR PELAS DESPESAS DE ESCRITURA E REGISTRO. ART. 490 DO CÓDIGO CIVIL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO QUE NÃO INCLUIU DESPESAS ACESSÓRIAS. ITEM B.5 DO CONTRATO DA CEF. AUSÊNCIA DE PROVA DE QUITAÇÃO. NOTIFICAÇÕES EXTRAJUDICIAIS PRÉVIAS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Trata-se de embargos à execução que cobra o valor de R$ 7.260,32, referente a despesas acessórias decorrentes de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, assim discriminadas: (i) R$ 1.185,15 de correção da parcela de financiamento; (ii) R$ 3.626,25 de parcela de chaves; e (iii) R$ 2.750,08 de despesas com averbação (ITBI, registro do contrato, averbação e honorários de despachante). 2. Nos termos do art. 490 do Código Civil, salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição. No caso dos autos, não há previsão contratual excepcionando a regra legal, permanecendo o embargante responsável pelas despesas acessórias inerentes à aquisição do imóvel. 3. O embargante sustenta que as despesas acessórias já teriam sido quitadas quando do financiamento imobiliário realizado junto à Caixa Econômica Federal, uma vez que o valor total da operação (R$ 122.000,00) superou o preço inicial do imóvel (R$ 115.900,00). Contudo, não logrou êxito em comprovar tal alegação. 4. A análise do Contrato de Aquisição de Imóvel Residencial Urbano - PMCMV celebrado com a Caixa Econômica Federal é conclusiva: o item B.5 estabelece expressamente "Valor de Financiamento para Despesas Acessórias (Custas Cartorárias: Registro e/ou ITBI): R$ 0,00", demonstrando de forma inequívoca que o financiamento não abrangeu recursos destinados ao pagamento de despesas acessórias. 5. A diferença entre o valor do imóvel (R$ 115.900,00) e o valor total da operação (R$ 122.000,00) decorre da aquisição do terreno (R$ 22.657,88, conforme item B.4.5 do contrato da CEF) e da aplicação do índice INCC/FGV para correção monetária, não se destinando ao pagamento das despesas acessórias ora cobradas. 6. O embargante foi notificado extrajudicialmente em duas oportunidades (29/10/2018 e 29/07/2019) acerca da existência dos débitos relativos às despesas acessórias, tendo permanecido inerte quanto ao seu pagamento, demonstrando ciência prévia da exigibilidade dos valores. 7. A entrega das chaves do imóvel não implica automaticamente no reconhecimento de quitação plena das despesas acessórias, especialmente quando há prova documental em sentido contrário, como o contrato da CEF que expressamente exclui tais valores do financiamento e as notificações de cobrança. 8. Ausência de prova do fato constitutivo do direito alegado pelo embargante (quitação das despesas acessórias), ônus que lhe incumbia nos termos do art. 373, I, do CPC. Ao contrário, a prova documental dos autos, especialmente o contrato da CEF, demonstra que tais valores não foram quitados e permanecem exigíveis. 9. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8005627-50.2021.8.05.0080, em que figuram como apelante ROBSON LAERT PIMENTEL FALCAO e como apelada RESIDENCIAL VILA SUICA SPE LTDA. ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia em conhecer do presente recurso e negar-lhe provimento, nos termos do voto da relatora.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8005627-50.2021.8.05.0080

Órgão Julgador
:
Terceira Câmara Cível

APELANTE: ROBSON LAERT PIMENTEL FALCAO

Advogado(s)
:
GABRIELLA HEVELYN LIMA DE MATOS OLIVEIRA LOPES, MANOEL FALCONERY RIOS JUNIOR

APELADO: RESIDENCIAL VILA SUICA SPE LTDA

Advogado(s)
:
LEONARDO ALMEIDA RIOS

ACORDÃO

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA - PMCMV. DESPESAS ACESSÓRIAS. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO JUNTO À CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR PELAS DESPESAS DE ESCRITURA E REGISTRO. ART. 490 DO CÓDIGO CIVIL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO QUE NÃO INCLUIU DESPESAS ACESSÓRIAS. ITEM B.5 DO CONTRATO DA CEF. AUSÊNCIA DE PROVA DE QUITAÇÃO. NOTIFICAÇÕES EXTRAJUDICIAIS PRÉVIAS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

1. Trata-se de embargos à execução que cobra o valor de R$ 7.260,32, referente a despesas acessórias decorrentes de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, assim discriminadas: (i) R$ 1.185,15 de correção da parcela de financiamento; (ii) R$ 3.626,25 de parcela de chaves; e (iii) R$ 2.750,08 de despesas com averbação (ITBI, registro do contrato, averbação e honorários de despachante).

2. Nos termos do art. 490 do Código Civil, salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição. No caso dos autos, não há previsão contratual excepcionando a regra legal, permanecendo o embargante responsável pelas despesas acessórias inerentes à aquisição do imóvel.

3. O embargante sustenta que as despesas acessórias já teriam sido quitadas quando do financiamento imobiliário realizado junto à Caixa Econômica Federal, uma vez que o valor total da operação (R$ 122.000,00) superou o preço inicial do imóvel (R$ 115.900,00). Contudo, não logrou êxito em comprovar tal alegação.

4. A análise do Contrato de Aquisição de Imóvel Residencial Urbano - PMCMV celebrado com a Caixa Econômica Federal é conclusiva: o item B.5 estabelece expressamente "Valor de Financiamento para Despesas Acessórias (Custas Cartorárias: Registro e/ou ITBI): R$ 0,00", demonstrando de forma inequívoca que o financiamento não abrangeu recursos destinados ao pagamento de despesas acessórias.

5. A diferença entre o valor do imóvel (R$ 115.900,00) e o valor total da operação (R$ 122.000,00) decorre da aquisição do terreno (R$ 22.657,88, conforme item B.4.5 do contrato da CEF) e da aplicação do índice INCC/FGV para correção monetária, não se destinando ao pagamento das despesas acessórias ora cobradas.

6. O embargante foi notificado extrajudicialmente em duas oportunidades (29/10/2018 e 29/07/2019) acerca da existência dos débitos relativos às despesas acessórias, tendo permanecido inerte quanto ao seu pagamento, demonstrando ciência prévia da exigibilidade dos valores.

7. A entrega das chaves do imóvel não implica automaticamente no reconhecimento de quitação plena das despesas acessórias, especialmente quando há prova documental em sentido contrário, como o contrato da CEF que expressamente exclui tais valores do financiamento e as notificações de cobrança.

8. Ausência de prova do fato constitutivo do direito alegado pelo embargante (quitação das despesas acessórias), ônus que lhe incumbia nos termos do art. 373, I, do CPC. Ao contrário, a prova documental dos autos, especialmente o contrato da CEF, demonstra que tais valores não foram quitados e permanecem exigíveis.

9. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8005627-50.2021.8.05.0080, em que figuram como apelante ROBSON LAERT PIMENTEL FALCAO e como apelada RESIDENCIAL VILA SUICA SPE LTDA.

ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia em conhecer do presente recurso e negar-lhe provimento, nos termos do voto da relatora.