Tribunal: TJBA
Processo: 0500964-16.2016.8.05.0274
Classe: Apelação
Relator(a): JOSEVANDO SOUZA ANDRADE
Órgão julgador: JOSEVANDO SOUZA ANDRADE
Órgão colegiado: 2ª VICE-PRESIDÊNCIA
Data de julgamento: 2025-12-05
Data de publicação: 2025-12-05

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0500964-16.2016.8.05.0274 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível APELANTE: RESIDENCIAL VITORIA DA CONQUISTA I SPE SA e outros (2) Advogado(s): IAGO DO COUTO NERY, LUCAS LIMA RODRIGUES, THIAGO KASTNER DO NASCIMENTO APELADO: JESUINO OLIVEIRA RODRIGUES Advogado(s):LUCAS MOREIRA MARTINS DIAS, IGOR DA SILVA SOUSA ACORDÃO Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA. RESCISÃO CONTRATUAL. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INSTITUIÇÃO CUSTODIANTE. INAPLICABILIDADE DO TEMA 1095 DO STJ. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. DEVOLUÇÃO DE IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS PAGAS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso de apelação interposto por Pentágono S.A. contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos morais, em virtude de atraso na entrega das obras de infraestrutura de empreendimento imobiliário, condenando as rés à devolução de R$ 46.165,40, ao pagamento de R$ 7.000,00 por danos morais e à sucumbência fixada em 10% sobre o valor da condenação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (i) verificar a legitimidade passiva da instituição custodiante (Pentágono S.A.); (ii) definir a incidência do Código de Defesa do Consumidor ou da Lei nº 9.514/97, conforme o registro da alienação fiduciária; (iii) apurar a configuração do atraso na entrega da obra e a possibilidade de resolução contratual; (iv) delimitar a extensão da restituição e das deduções sobre o valor pago, bem como a responsabilidade por IPTU e cotas condominiais; (v) apreciar a configuração do dano moral e a adequação dos honorários de sucumbência. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A legitimidade passiva da instituição custodiante se reconhece quando esta participa do circuito negocial, recebe valores ou figura em documentos contratuais, integrando a cadeia de consumo (STJ, AgInt no AREsp 1604388/SP). 4. A Lei nº 9.514/97 somente prevalece sobre o CDC quando presentes os três requisitos do Tema 1095 do STJ — contrato registrado, inadimplemento do devedor e constituição válida em mora. No caso, ausente o inadimplemento do consumidor, aplicam-se as normas consumeristas. 5. O atraso na entrega da infraestrutura restou comprovado, sem justificativa contratual válida ou prorrogação formal aprovada pela Prefeitura, caracterizando inadimplemento das rés e autorizando a rescisão contratual pelo adquirente (arts. 54, § 2º, do CDC, e 473 do CC). 6. É abusiva a cobrança de IPTU e cotas condominiais anteriores à imissão na posse, pois o adquirente não usufruiu do bem, sendo devida a devolução simples desses valores (STJ, AgInt no AREsp 1570780/SP). 7. O atraso de 13 meses na entrega do imóvel ultrapassa o mero aborrecimento, configurando dano moral indenizável, em consonância com a jurisprudência consolidada dos tribunais estaduais (TJ-BA, Ap. 0506027-77.2018.8.05.0039; TJ-RJ, Ap. 0005155-57.2020.8.19.0202). 8. O valor fixado a título de danos morais (R$ 7.000,00) mostra-se razoável e proporcional, atendendo aos critérios de reparação, prevenção e capacidade econômica das partes. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A instituição custodiante de CCI pode responder solidariamente em ação consumerista quando integra a cadeia de consumo. 2. O Tema 1095 do STJ não se aplica a hipóteses em que o inadimplemento é do fornecedor, devendo prevalecer o CDC. 3. Atraso injustificado na entrega do imóvel autoriza a rescisão contratual. 4. É abusiva a cobrança de IPTU e cotas condominiais antes da imissão na posse. 5. O atraso significativo na entrega de imóvel configura dano moral indenizável. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC/2002, arts. 389, 395, 402 e 473; CDC, arts. 14, §3º, 18 e 54, §2º; CPC, art. 85, §11; Lei nº 9.514/97; Lei nº 4.591/64, art. 9º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1095 (REsp 1.891.498/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, 26.10.2022, DJe 19.12.2022); STJ, AgInt no AREsp 1604388/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 12.05.2020; STJ, AgInt no AREsp 2018699/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe 16.11.2022; STJ, AgInt no AREsp 1570780/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 13.03.2020; TJ-BA, Apelação 0506027-77.2018.8.05.0039, Rel. Desª Lisbete M. T. A. C. Santos, DJe 20.11.2023; TJ-RJ, Apelação 0005155-57.2020.8.19.0202, Rel. Des. Carlos Gustavo V. Direito, DJe 09.08.2024. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0500964-16.2016.8.05.0274, figurando como Apelantes CCIPASA VITÓRIA VDC1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, PENTÁGONO S.A. DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS E RESIDENCIAL VITÓRIA DA CONQUISTA I SPE S.A. e como Apelado JESUINO OLIVEIRA RODRIGUES. ACORDAM os Desembargadores componentes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO, nos termos do voto do Relator. Sala das Sessões, data registrada no sistema. PRESIDENTE DES. JOSEVANDO ANDRADE Relator PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0500964-16.2016.8.05.0274

Órgão Julgador
:
Primeira Câmara Cível

APELANTE: RESIDENCIAL VITORIA DA CONQUISTA I SPE SA e outros (2)

Advogado(s)
:
IAGO DO COUTO NERY, LUCAS LIMA RODRIGUES, THIAGO KASTNER DO NASCIMENTO

APELADO: JESUINO OLIVEIRA RODRIGUES

Advogado(s)
:
LUCAS MOREIRA MARTINS DIAS, IGOR DA SILVA SOUSA

ACORDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA. RESCISÃO CONTRATUAL. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INSTITUIÇÃO CUSTODIANTE. INAPLICABILIDADE DO TEMA 1095 DO STJ. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. DEVOLUÇÃO DE IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS PAGAS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1.

Recurso de apelação interposto por Pentágono S.A. contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos morais, em virtude de atraso na entrega das obras de infraestrutura de empreendimento imobiliário, condenando as rés à devolução de R$ 46.165,40, ao pagamento de R$ 7.000,00 por danos morais e à sucumbência fixada em 10% sobre o valor da condenação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.

Há cinco questões em discussão:
(i) verificar a legitimidade passiva da instituição custodiante (Pentágono S.A.);
(ii) definir a incidência do Código de Defesa do Consumidor ou da Lei nº 9.514/97, conforme o registro da alienação fiduciária;
(iii) apurar a configuração do atraso na entrega da obra e a possibilidade de resolução contratual;
(iv) delimitar a extensão da restituição e das deduções sobre o valor pago, bem como a responsabilidade por IPTU e cotas condominiais;
(v) apreciar a configuração do dano moral e a adequação dos honorários de sucumbência.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.

A legitimidade passiva da instituição custodiante se reconhece quando esta participa do circuito negocial, recebe valores ou figura em documentos contratuais, integrando a cadeia de consumo (STJ, AgInt no AREsp 1604388/SP).

4.

A Lei nº 9.514/97 somente prevalece sobre o CDC quando presentes os três requisitos do Tema 1095 do STJ — contrato registrado, inadimplemento do devedor e constituição válida em mora. No caso, ausente o inadimplemento do consumidor, aplicam-se as normas consumeristas.

5.

O atraso na entrega da infraestrutura restou comprovado, sem justificativa contratual válida ou prorrogação formal aprovada pela Prefeitura, caracterizando inadimplemento das rés e autorizando a rescisão contratual pelo adquirente (arts. 54, § 2º, do CDC, e 473 do CC).

6.

É abusiva a cobrança de IPTU e cotas condominiais anteriores à imissão na posse, pois o adquirente não usufruiu do bem, sendo devida a devolução simples desses valores (STJ, AgInt no AREsp 1570780/SP).

7.

O atraso de 13 meses na entrega do imóvel ultrapassa o mero aborrecimento, configurando dano moral indenizável, em consonância com a jurisprudência consolidada dos tribunais estaduais (TJ-BA, Ap. 0506027-77.2018.8.05.0039; TJ-RJ, Ap. 0005155-57.2020.8.19.0202).

8.

O valor fixado a título de danos morais (R$ 7.000,00) mostra-se razoável e proporcional, atendendo aos critérios de reparação, prevenção e capacidade econômica das partes.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9.

Recurso

desprovido
.

Tese de julgamento
:

1.

A instituição custodiante de CCI pode responder solidariamente em ação consumerista quando integra a cadeia de consumo.

2.

O Tema 1095 do STJ não se aplica a hipóteses em que o inadimplemento é do fornecedor, devendo prevalecer o CDC.

3.

Atraso injustificado na entrega do imóvel autoriza a rescisão contratual.

4.

É abusiva a cobrança de IPTU e cotas condominiais antes da imissão na posse.

5.

O atraso significativo na entrega de imóvel configura dano moral indenizável.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC/2002, arts. 389, 395, 402 e 473; CDC, arts. 14, §3º, 18 e 54, §2º; CPC, art. 85, §11; Lei nº 9.514/97; Lei nº 4.591/64, art. 9º.

Jurisprudência relevante citada
:

STJ, Tema 1095 (REsp 1.891.498/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, 26.10.2022, DJe 19.12.2022);

STJ, AgInt no AREsp 1604388/SP, Rel.
Min. Luis Felipe Salomão, DJe 12.05.2020;

STJ, AgInt no AREsp 2018699/RJ, Rel.
Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe 16.11.2022;

STJ, AgInt no AREsp 1570780/SP, Rel.
Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 13.03.2020;

TJ-BA, Apelação 0506027-77.2018.8.05.0039, Rel. Desª Lisbete M. T. A. C. Santos, DJe 20.11.2023;

TJ-RJ, Apelação 0005155-57.2020.8.19.0202, Rel. Des. Carlos Gustavo V. Direito, DJe 09.08.2024.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº
0500964-16.2016.8.05.0274
,
figurando como Apelantes
C
CIPASA VITÓRIA VDC1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, PENTÁGONO S.A. DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS
E
RESIDENCIAL VITÓRIA DA CONQUISTA I SPE S.A.

e como Apelado
JESUINO OLIVEIRA RODRIGUES.

ACORDAM os Desembargadores componentes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em
CONHECER E NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO
, nos termos do voto do Relator.

Sala das Sessões, data registrada no sistema.

PRESIDENTE

DES. JOSEVANDO ANDRADE

Relator

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA