Tribunal: TJBA
Processo: 0534526-25.2017.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): LICIA PINTO FRAGOSO MODESTO
Órgão julgador: LICIA PINTO FRAGOSO MODESTO
Órgão colegiado: TERCEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-07-29
Data de publicação: 2025-07-29

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0534526-25.2017.8.05.0001 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO URBANO DO ESTADO DA BAHIA - CONDER e outros Advogado(s): ANA CLAUDIA FERRARI BULHOES, DAISY KELLY DE SOUSA BORGES registrado(a) civilmente como DAISY KELLY DE SOUSA BORGES, MARIANA DE SA MESSIAS FIGUEIREDO, JOAO GABRIEL CRUZ PINTO RODRIGUES DA COSTA registrado(a) civilmente como JOAO GABRIEL CRUZ PINTO RODRIGUES DA COSTA, RAFAEL HENRIQUE MAIA DA SILVA APELADO: CASTELO DE VOLPAIA EMPREENDIMENTOS LTDA. e outros Advogado(s):JOAO GABRIEL CRUZ PINTO RODRIGUES DA COSTA registrado(a) civilmente como JOAO GABRIEL CRUZ PINTO RODRIGUES DA COSTA, RAFAEL HENRIQUE MAIA DA SILVA, ANA CLAUDIA FERRARI BULHOES, DAISY KELLY DE SOUSA BORGES registrado(a) civilmente como DAISY KELLY DE SOUSA BORGES, MARIANA DE SA MESSIAS FIGUEIREDO ACORDÃO APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO POR UTILIDADE PÚBLICA. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL DA EXPROPRIADA. REJEIÇÃO. VALOR DA INDENIZAÇÃO. FIXAÇÃO COM BASE EM LAUDO PERICIAL OFICIAL. METODOLOGIA UTILIZADA PELO EXPERT. MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO COM APLICAÇÃO DE INFERÊNCIA ESTATÍSTICA. ATINGIMENTO DE GRAU III DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO. CONTESTAÇÃO DO MODELO ESTATÍSTICO UTILIZADO PELO ASSISTENTE TÉCNICO DA EXPROPRIADA. ALEGAÇÃO DE INCONSISTÊNCIA QUANTO À RELAÇÃO ENTRE ÁREA E VALOR UNITÁRIO. PREVALÊNCIA DO LAUDO PERICIAL OFICIAL. JUROS COMPENSATÓRIOS. CABIMENTO. DEMONSTRAÇÃO DE EXISTÊNCIA DE ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO PARA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. APLICAÇÃO DO ART. 15-A, §1º DO DECRETO-LEI 3.365/41. CONDER. EMPRESA PÚBLICA PRESTADORA DE SERVIÇO PÚBLICO PRÓPRIO DO ESTADO. APLICABILIDADE DO REGIME DE PRECATÓRIOS. ADPF 858/STF. RECURSO DA CONDER DESPROVIDO. RECURSO DA CASTELO DE VOLPAIA EMPREENDIMENTOS LTDA PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Há interesse recursal quando a parte demonstra a necessidade e a utilidade da interposição do recurso para obter situação jurídica mais favorável, o que ocorre no caso dos autos, em que a parte expropriada busca a majoração do valor da indenização, o reconhecimento do direito aos juros compensatórios e o afastamento do regime de precatórios. 2. Nas ações de desapropriação, o valor da indenização deve ser fixado considerando as características específicas do imóvel, incluindo restrições ambientais e urbanísticas incidentes, localização, potencial construtivo e valor de mercado na região. 3. O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, previsto na NBR 14653-2, consiste na comparação do imóvel avaliando com dados de elementos similares quanto às características intrínsecas e extrínsecas, utilizando-se de tratamentos técnicos para homogeneização dos elementos da amostra. 4. Segundo o laudo pericial, a avaliação alcançou grau III de fundamentação e precisão, obedecendo aos critérios da NBR 14653-1 e NBR 14653-2, com a aplicação da inferência estatística e tratamento dos dados para definição do valor de mercado do imóvel. 5. A alegação do assistente técnico da expropriada de que o modelo estatístico aplicado pelas peritas do juízo é inconsistente por apresentar valores unitários crescentes para áreas maiores, contrariando a lógica do mercado imobiliário ("quanto maior a área, menor o valor unitário"), não é suficiente para desconstituir o laudo pericial oficial, elaborado por profissionais nomeados pelo juízo, com imparcialidade e sem interesse no resultado da demanda. 6. O imóvel objeto da lide, conforme evidenciado nos documentos juntados pela expropriada, possuía Alvará de Construção nº 20486 expedido pela SUCOM para edificação de empreendimento imobiliário com 704 apartamentos, 3 lojas e 877 vagas de estacionamento, demonstrando sua potencialidade econômica, o que justifica a incidência de juros compensatórios nos termos do art. 15-A, §1º do Decreto-Lei nº 3.365/41. 7. A CONDER, como empresa pública prestadora de serviço público próprio do Estado e de natureza não concorrencial, está sujeita ao regime constitucional de precatórios, conforme decidido pelo STF na ADPF nº 858. 8. APELO DA CONDER DESPROVIDO. APELAÇÃO DA CASTELO DE VOLPAIA EMPREENDIMENTOS LTDA PARCIALMENTE PROVIDO apenas para reconhecer o direito aos juros compensatórios, à taxa de 6% ao ano, incidentes sobre a diferença entre o valor ofertado em juízo e o valor fixado para a indenização, contados da data da imissão na posse até a expedição do precatório, mantendo-se, no entanto, o valor da indenização fixado na sentença e a aplicação do regime de precatórios. Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelações cíveis simultâneas nº 0534526-25.2017.8.05.0001, em que figuram, como Apelantes e apelados COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO URBANO DO ESTADO DA BAHIA – CONDER e CASTELO DE VOLPAIA EMPREENDIMENTOS LTDA. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER e DAR PROVIMENTO ao apelo de CASTELO DE VOLPAIA EMPREENDIMENTOS LTDA. e CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso da COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO URBANO DO ESTADO DA BAHIA – CONDER nos termos do voto da Relatora. Sala de Sessões, datado e assinado eletronicamente. Desa. Lícia Pinto Fragoso Modesto Relatora

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n. 0534526-25.2017.8.05.0001

Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível

APELANTE: COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO URBANO DO ESTADO DA BAHIA - CONDER e outros

Advogado(s): ANA CLAUDIA FERRARI BULHOES, DAISY KELLY DE SOUSA BORGES registrado(a) civilmente como DAISY KELLY DE SOUSA BORGES, MARIANA DE SA MESSIAS FIGUEIREDO, JOAO GABRIEL CRUZ PINTO RODRIGUES DA COSTA registrado(a) civilmente como JOAO GABRIEL CRUZ PINTO RODRIGUES DA COSTA, RAFAEL HENRIQUE MAIA DA SILVA

APELADO: CASTELO DE VOLPAIA EMPREENDIMENTOS LTDA. e outros

Advogado(s):JOAO GABRIEL CRUZ PINTO RODRIGUES DA COSTA registrado(a) civilmente como JOAO GABRIEL CRUZ PINTO RODRIGUES DA COSTA, RAFAEL HENRIQUE MAIA DA SILVA, ANA CLAUDIA FERRARI BULHOES, DAISY KELLY DE SOUSA BORGES registrado(a) civilmente como DAISY KELLY DE SOUSA BORGES, MARIANA DE SA MESSIAS FIGUEIREDO

ACORDÃO

APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO POR UTILIDADE PÚBLICA. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL DA EXPROPRIADA. REJEIÇÃO. VALOR DA INDENIZAÇÃO. FIXAÇÃO COM BASE EM LAUDO PERICIAL OFICIAL. METODOLOGIA UTILIZADA PELO
EXPERT
. MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO COM APLICAÇÃO DE INFERÊNCIA ESTATÍSTICA. ATINGIMENTO DE GRAU III DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO. CONTESTAÇÃO DO MODELO ESTATÍSTICO UTILIZADO PELO ASSISTENTE TÉCNICO DA EXPROPRIADA. ALEGAÇÃO DE INCONSISTÊNCIA QUANTO À RELAÇÃO ENTRE ÁREA E VALOR UNITÁRIO. PREVALÊNCIA DO LAUDO PERICIAL OFICIAL. JUROS COMPENSATÓRIOS. CABIMENTO. DEMONSTRAÇÃO DE EXISTÊNCIA DE ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO PARA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. APLICAÇÃO DO ART. 15-A, §1º DO DECRETO-LEI 3.365/41. CONDER. EMPRESA PÚBLICA PRESTADORA DE SERVIÇO PÚBLICO PRÓPRIO DO ESTADO. APLICABILIDADE DO REGIME DE PRECATÓRIOS. ADPF 858/STF. RECURSO DA CONDER DESPROVIDO. RECURSO DA CASTELO DE VOLPAIA EMPREENDIMENTOS LTDA PARCIALMENTE PROVIDO.

1.
Há interesse recursal quando a parte demonstra a necessidade e a utilidade da interposição do recurso para obter situação jurídica mais favorável, o que ocorre no caso dos autos, em que a parte expropriada busca a majoração do valor da indenização, o reconhecimento do direito aos juros compensatórios e o afastamento do regime de precatórios.

2. Nas ações de desapropriação, o valor da indenização deve ser fixado considerando as características específicas do imóvel, incluindo restrições ambientais e urbanísticas incidentes, localização, potencial construtivo e valor de mercado na região.

3. O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, previsto na NBR 14653-2, consiste na comparação do imóvel avaliando com dados de elementos similares quanto às características intrínsecas e extrínsecas, utilizando-se de tratamentos técnicos para homogeneização dos elementos da amostra.

4. Segundo o laudo pericial, a avaliação alcançou grau III de fundamentação e precisão, obedecendo aos critérios da NBR 14653-1 e NBR 14653-2, com a aplicação da inferência estatística e tratamento dos dados para definição do valor de mercado do imóvel.

5. A alegação do assistente técnico da expropriada de que o modelo estatístico aplicado pelas peritas do juízo é inconsistente por apresentar valores unitários crescentes para áreas maiores, contrariando a lógica do mercado imobiliário ("quanto maior a área, menor o valor unitário"), não é suficiente para desconstituir o laudo pericial oficial, elaborado por profissionais nomeados pelo juízo, com imparcialidade e sem interesse no resultado da demanda.

6. O imóvel objeto da lide, conforme evidenciado nos documentos juntados pela expropriada, possuía Alvará de Construção nº 20486 expedido pela SUCOM para edificação de empreendimento imobiliário com 704 apartamentos, 3 lojas e 877 vagas de estacionamento, demonstrando sua potencialidade econômica, o que justifica a incidência de juros compensatórios nos termos do art. 15-A, §1º do Decreto-Lei nº 3.365/41.

7. A CONDER, como empresa pública prestadora de serviço público próprio do Estado e de natureza não concorrencial, está sujeita ao regime constitucional de precatórios, conforme decidido pelo STF na ADPF nº 858.

8. APELO DA CONDER DESPROVIDO. APELAÇÃO DA CASTELO DE VOLPAIA EMPREENDIMENTOS LTDA PARCIALMENTE PROVIDO
apenas para reconhecer o direito aos juros compensatórios, à taxa de 6% ao ano, incidentes sobre a diferença entre o valor ofertado em juízo e o valor fixado para a indenização, contados da data da imissão na posse até a expedição do precatório, mantendo-se, no entanto, o valor da indenização fixado na sentença e a aplicação do regime de precatórios.

Vistos, relatados e discutidos estes autos
d
e
apelaç
ões
cíve
is simultâneas
nº
0534526-25.2017.8.05.0001
, em que figuram, como Apelante
s e apelados

COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO URBANO DO ESTADO DA BAHIA – CONDER
e
CASTELO DE VOLPAIA EMPREENDIMENTOS LTDA.

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em
CONHECER
e
D
AR

PROVIMENTO
ao apelo de
CASTELO DE VOLPAIA EMPREENDIMENTOS LTDA.
e
CONHECER
e
NEGAR PROVIMENTO
ao recurso da
COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO URBANO DO ESTADO DA BAHIA – CONDER
nos termos do voto da Relatora.

Sala de Sessões, datado e assinado eletronicamente.

Desa. Lícia Pinto Fragoso Modesto

Relatora