Tribunal: TJBA
Processo: 8005385-95.2022.8.05.0229
Classe: Apelação
Relator(a): RAIMUNDO NONATO BORGES BRAGA
Órgão julgador: RAIMUNDO NONATO BORGES BRAGA
Órgão colegiado: 2ª VICE-PRESIDÊNCIA
Data de julgamento: 2025-11-28
Data de publicação: 2025-11-28

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8005385-95.2022.8.05.0229 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: LOTEAMENTO RESIDENCE MASTER SPE LTDA e outros Advogado(s): WALTER NEY VITA SAMPAIO, GUSTAVO LUIS DE ALBUQUERQUE CARDOSO, EDICARLOS DOS SANTOS BRITO APELADO: RAIMUNDO DE SOUZA VIEIRA e outros Advogado(s):EDICARLOS DOS SANTOS BRITO, GUSTAVO LUIS DE ALBUQUERQUE CARDOSO, WALTER NEY VITA SAMPAIO ACORDÃO DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL E APELO ADESIVO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA. INADIMPLEMENTO ABSOLUTO DA VENDEDORA CARACTERIZADO. EXCLUDENTES DE RESPONSABILIDADE (CHUVA E PANDEMIA) AFASTADAS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. SÚMULA 543/STJ. CLÁUSULA PENAL INVERTIDA AFASTADA POR ERRO DE FATO NA SENTENÇA QUANTO À SUA EXISTÊNCIA CONTRATUAL. LUCROS CESSANTES DEVIDOS EM SUBSTITUIÇÃO À CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES TJBA. DANO MORAL CONFIGURADO (IN RE IPSA). ATRASO EXCESSIVO. VALOR MANTIDO. PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE ARRAS EM DOBRO. INOVAÇÃO RECURSAL. NÃO CONHECIMENTO. RECURSO PRINCIPAL PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO ADESIVO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA PARTE CONHECIDA, PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1 - Recursos de apelação, principal e adesivo, contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote, cumulada com indenizatória, declarando a rescisão por culpa da vendedora, determinando a restituição integral dos valores pagos, condenando a ré ao pagamento de R$ 10.000,00 por danos morais e à inversão de cláusula penal, fixada em 20% dos valores adimplidos . 2 - A ré/apelante principal suscita preliminar de cerceamento de defesa e, no mérito, alega ausência de inadimplemento por caso fortuito/força maior (chuvas e pandemia), inexistência de cláusula penal a ser invertida e inocorrência de dano moral ou excesso no valor fixado . 3 - O autor/apelante adesivo pleiteia a majoração da cláusula penal para 50%, a condenação cumulativa em lucros cessantes, a majoração dos danos morais para R$ 20.000,00, a devolução das arras em dobro e a majoração dos honorários advocatícios para 20% . II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4 - As questões em discussão consistem em saber se: (i) houve cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado; (ii) o atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento configurou inadimplemento culposo da vendedora, afastando-se as excludentes de caso fortuito/força maior; (iii) é devida a inversão da cláusula penal e, em caso positivo, qual o percentual aplicável; (iv) são cabíveis lucros cessantes em substituição ou cumulação com a cláusula penal; (v) o atraso configurou dano moral indenizável e se o valor fixado é adequado; (vi) é cabível o pedido de devolução das arras em dobro; (vii) os honorários advocatícios devem ser majorados. III. RAZÕES DE DECIDIR 5 - Rejeita-se a preliminar de cerceamento de defesa, pois a matéria fática controversa (inadimplemento e excludentes) pôde ser dirimida pela prova documental, sendo o juiz o destinatário da prova (art. 370, CPC), e o dano moral, no caso de atraso substancial, é presumido. 6 - Configura-se o inadimplemento absoluto por culpa exclusiva da promitente vendedora, pois o atraso na entrega das obras de infraestrutura (prazo final em outubro de 2020) ultrapassou significativamente o prazo de tolerância, sendo injustificado . As alegações de caso fortuito/força maior (chuvas e pandemia) não prosperam, por se tratarem de fortuitos internos (risco da atividade) ou por ausência de comprovação do nexo causal específico, conforme jurisprudência pacífica deste Tribunal e do STJ . 7 - Impõe-se a rescisão contratual com a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos termos da Súmula 543/STJ . 8 - Afasta-se a condenação referente à inversão da cláusula penal, pois a sentença incorreu em erro de fato ao identificar no contrato (Cláusula 10ª) uma penalidade inexistente (multa de 50% sobre valores pagos) . As cláusulas penais efetivamente previstas (2% sobre prestação ou 10% sobre saldo devedor) não se mostram adequadas para a inversão direta no contexto de rescisão por culpa do vendedor (Tema 971/STJ) . 9 - Deferem-se os lucros cessantes em substituição à cláusula penal afastada, como forma de indenizar o comprador pela privação do uso do bem decorrente da mora da vendedora . O prejuízo é presumido (Tema 996/STJ e jurisprudência majoritária do TJBA, inclusive para lotes), fixando-se a indenização em 0,5% do valor atualizado do contrato por mês de atraso, desde o fim do prazo de tolerância até a data da sentença rescisória . 10 - Configura-se o dano moral in re ipsa, pois o atraso excessivo (superior a quatro anos) ultrapassa o mero dissabor e frustra a legítima expectativa do consumidor. O valor de R$10.000,00 mostra-se razoável, proporcional e alinhado aos precedentes desta Corte para casos análogos. Descabe a majoração pretendida no apelo adesivo, por violar o princípio da adstrição, já que o valor concedido corresponde ao pedido na inicial. 11 - Não se conhece do pedido de devolução das arras em dobro formulado no recurso adesivo, por configurar inovação recursal, matéria não suscitada na petição inicial. 12 - Mantêm-se os honorários advocatícios fixados na sentença (10% sobre a condenação), pois arbitrados no mínimo legal (art. 85, § 2º, CPC) e adequados à complexidade da causa, não havendo vinculação à eventual previsão contratual. IV. DISPOSITIVO 13 - Preliminar rejeitada. Recurso principal parcialmente provido para afastar a condenação em cláusula penal invertida. Recurso adesivo parcialmente conhecido e, na parte conhecida, parcialmente provido para condenar a ré ao pagamento de lucros cessantes. Sentença mantida nos demais termos. Dispositivos legais relevantes citados: CC, arts. 393, 413, 418; CPC, arts. 85, § 2º, § 11, 355, I, 370, 492, 1.013, § 1º; CDC, art. 14, § 3º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, Tema Repetitivo 970; STJ, Tema Repetitivo 971; STJ, Tema Repetitivo 996; STJ, AgInt no REsp 2015374/SP; STJ, AgInt no REsp 1839851/SP; TJBA, Apelação 8000984-53.2022.8.05.0229; TJBA, Apelação 8000751-90.2021.8.05.0229; TJBA, Apelação 8000981-35.2021.8.05.0229; TJBA, Apelação 8000764-89.2021.8.05.0229. Vistos, relatados e discutidos estes autos da APELAÇÃO CÍVEL n. 8005385-95.2022.8.05.0229, sendo parte(s) Apelantes e Apelados LOTEAMENTO RESIDENCE MASTER SPE LTDA e RAIMUNDO DE SOUZA VIEIRA (Adesivo). ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em REJEITAR A PRELIMINAR E DAR PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO PRINCIPAL; CONHECER PARCIALMENTE E DAR PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO ADESIVO, nos termos do voto do Relator. Sala de Sessões Presidente Des. Raimundo Nonato Borges Braga Relator Procurador de Justiça

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8005385-95.2022.8.05.0229

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

APELANTE: LOTEAMENTO RESIDENCE MASTER SPE LTDA e outros

Advogado(s)
:
WALTER NEY VITA SAMPAIO, GUSTAVO LUIS DE ALBUQUERQUE CARDOSO, EDICARLOS DOS SANTOS BRITO

APELADO: RAIMUNDO DE SOUZA VIEIRA e outros

Advogado(s)
:
EDICARLOS DOS SANTOS BRITO, GUSTAVO LUIS DE ALBUQUERQUE CARDOSO, WALTER NEY VITA SAMPAIO

ACORDÃO

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL E APELO ADESIVO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA. INADIMPLEMENTO ABSOLUTO DA VENDEDORA CARACTERIZADO. EXCLUDENTES DE RESPONSABILIDADE (CHUVA E PANDEMIA) AFASTADAS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. SÚMULA 543/STJ. CLÁUSULA PENAL INVERTIDA AFASTADA POR ERRO DE FATO NA SENTENÇA QUANTO À SUA EXISTÊNCIA CONTRATUAL. LUCROS CESSANTES DEVIDOS EM SUBSTITUIÇÃO À CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES TJBA. DANO MORAL CONFIGURADO (
IN RE IPSA
). ATRASO EXCESSIVO. VALOR MANTIDO. PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE ARRAS EM DOBRO. INOVAÇÃO RECURSAL. NÃO CONHECIMENTO. RECURSO PRINCIPAL PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO ADESIVO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA PARTE CONHECIDA, PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1 - Recursos de apelação, principal e adesivo, contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote, cumulada com indenizatória, declarando a rescisão por culpa da vendedora, determinando a restituição integral dos valores pagos, condenando a ré ao pagamento de R$ 10.000,00 por danos morais e à inversão de cláusula penal, fixada em 20% dos valores adimplidos . 2 - A ré/apelante principal suscita preliminar de cerceamento de defesa e, no mérito, alega ausência de inadimplemento por caso fortuito/força maior (chuvas e pandemia), inexistência de cláusula penal a ser invertida e inocorrência de dano moral ou excesso no valor fixado . 3 - O autor/apelante adesivo pleiteia a majoração da cláusula penal para 50%, a condenação cumulativa em lucros cessantes, a majoração dos danos morais para R$ 20.000,00, a devolução das arras em dobro e a majoração dos honorários advocatícios para 20% .

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4 - As questões em discussão consistem em saber se: (i) houve cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado; (ii) o atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento configurou inadimplemento culposo da vendedora, afastando-se as excludentes de caso fortuito/força maior; (iii) é devida a inversão da cláusula penal e, em caso positivo, qual o percentual aplicável; (iv) são cabíveis lucros cessantes em substituição ou cumulação com a cláusula penal; (v) o atraso configurou dano moral indenizável e se o valor fixado é adequado; (vi) é cabível o pedido de devolução das arras em dobro; (vii) os honorários advocatícios devem ser majorados.

III. RAZÕES DE DECIDIR
5 - Rejeita-se a preliminar de cerceamento de defesa, pois a matéria fática controversa (inadimplemento e excludentes) pôde ser dirimida pela prova documental, sendo o juiz o destinatário da prova (art. 370, CPC), e o dano moral, no caso de atraso substancial, é presumido. 6 - Configura-se o inadimplemento absoluto por culpa exclusiva da promitente vendedora, pois o atraso na entrega das obras de infraestrutura (prazo final em outubro de 2020) ultrapassou significativamente o prazo de tolerância, sendo injustificado . As alegações de caso fortuito/força maior (chuvas e pandemia) não prosperam, por se tratarem de fortuitos internos (risco da atividade) ou por ausência de comprovação do nexo causal específico, conforme jurisprudência pacífica deste Tribunal e do STJ . 7 - Impõe-se a rescisão contratual com a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelo promitente comprador, nos termos da Súmula 543/STJ . 8 - Afasta-se a condenação referente à inversão da cláusula penal, pois a sentença incorreu em erro de fato ao identificar no contrato (Cláusula 10ª) uma penalidade inexistente (multa de 50% sobre valores pagos) . As cláusulas penais efetivamente previstas (2% sobre prestação ou 10% sobre saldo devedor) não se mostram adequadas para a inversão direta no contexto de rescisão por culpa do vendedor (Tema 971/STJ) . 9 - Deferem-se os lucros cessantes em substituição à cláusula penal afastada, como forma de indenizar o comprador pela privação do uso do bem decorrente da mora da vendedora . O prejuízo é presumido (Tema 996/STJ e jurisprudência majoritária do TJBA, inclusive para lotes), fixando-se a indenização em 0,5% do valor atualizado do contrato por mês de atraso, desde o fim do prazo de tolerância até a data da sentença rescisória . 10 - Configura-se o dano moral
in re ipsa
, pois o atraso excessivo (superior a quatro anos) ultrapassa o mero dissabor e frustra a legítima expectativa do consumidor. O valor de R$10.000,00 mostra-se razoável, proporcional e alinhado aos precedentes desta Corte para casos análogos. Descabe a majoração pretendida no apelo adesivo, por violar o princípio da adstrição, já que o valor concedido corresponde ao pedido na inicial. 11 - Não se conhece do pedido de devolução das arras em dobro formulado no recurso adesivo, por configurar inovação recursal, matéria não suscitada na petição inicial. 12 - Mantêm-se os honorários advocatícios fixados na sentença (10% sobre a condenação), pois arbitrados no mínimo legal (art. 85, § 2º, CPC) e adequados à complexidade da causa, não havendo vinculação à eventual previsão contratual.

IV. DISPOSITIVO
13 - Preliminar rejeitada. Recurso principal parcialmente provido para afastar a condenação em cláusula penal invertida. Recurso adesivo parcialmente conhecido e, na parte conhecida, parcialmente provido para condenar a ré ao pagamento de lucros cessantes. Sentença mantida nos demais termos.

Dispositivos legais relevantes citados: CC, arts. 393, 413, 418; CPC, arts. 85, § 2º, §
11, 355, I, 370, 492, 1.013, § 1º; CDC, art. 14, § 3º.
Jurisprudência relevante citada:
STJ, Súmula 543; STJ, Tema Repetitivo 970; STJ, Tema Repetitivo 971; STJ, Tema Repetitivo 996; STJ, AgInt no REsp 2015374/SP; STJ, AgInt no REsp 1839851/SP; TJBA, Apelação 8000984-53.2022.8.05.0229; TJBA, Apelação 8000751-90.2021.8.05.0229; TJBA, Apelação 8000981-35.2021.8.05.0229; TJBA, Apelação 8000764-89.2021.8.05.0229.

Vistos, relatados e discutidos estes autos da
APELAÇÃO CÍVEL
n.
8005385-95.2022.8.05.0229
, sendo parte(s) Apelantes e Apelados
LOTEAMENTO RESIDENCE MASTER SPE LTDA
e
RAIMUNDO DE SOUZA VIEIRA (Adesivo)
.

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em
REJEITAR A PRELIMINAR E DAR PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO PRINCIPAL; CONHECER PARCIALMENTE E DAR PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO ADESIVO
, nos termos do voto do Relator.

Sala de Sessões

Presidente

Des. Raimundo Nonato Borges Braga

Relator

Procurador de Justiça