Tribunal: TJBA
Processo: 8007622-70.2021.8.05.0154
Classe: Apelação
Relator(a): LISBETE MARIA TEIXEIRA ALMEIDA C SANTOS
Órgão julgador: LISBETE MARIA TEIXEIRA ALMEIDA C SANTOS
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-07-10
Data de publicação: 2025-07-10

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8007622-70.2021.8.05.0154 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: ILIZIETE MORAIS DA SILVA Advogado(s): DIOGO GAIO ZAVARIZE, RAFAEL DE AVILLA MEZZALIRA, JOSIAS GARCIA RIBEIRO APELADO: S & E PATRIMONIAL LTDA Advogado(s):AILTON BARBOSA DE ASSIS JUNIOR, ANANDA JORGE MATTOS ACORDÃO Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REVISÃO DE ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. IMPOSSIBILIDADE. IGPM. INDEXADOR USUAL NOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS. ALTERAÇÃO CONTRATUAL POR DESEQUILÍBRIO NÃO DEMONSTRADA. JUROS MORATÓRIOS. LIMITAÇÃO A 1% AO MÊS. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta pela autora contra sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais em ação revisional de contrato de compra e venda de imóvel e procedente o pedido de reconvenção formulado pela empresa ré. A autora pleiteava: (i) a substituição do índice de correção monetária do contrato (IGPM) pelo IPCA, (ii) a redução dos juros de mora de 6% ao mês para 1% ao mês, (iii) a repetição em dobro do alegado indébito, (iv) a declaração de ilegalidade da cobrança de IPTU supostamente de responsabilidade da ré e (v) a improcedência da reconvenção. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se é cabível a substituição do índice IGPM, pactuado contratualmente, pelo IPCA; (ii) determinar se os juros de mora previstos em 6% ao mês devem ser limitados a 1% ao mês; (iii) avaliar a legalidade das cobranças realizadas pela ré, incluindo o pagamento de IPTU e a procedência da reconvenção. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O IGPM é o índice usualmente adotado nos contratos imobiliários, e sua substituição pelo IPCA somente é possível diante da comprovação de desequilíbrio econômico insuportável no contrato, o que não foi demonstrado nos autos. A pandemia de COVID-19, por si só, não configura motivo suficiente para justificar a revisão contratual, especialmente porque a ação foi ajuizada após o arrefecimento dos efeitos econômicos mais severos. 4. A cobrança de juros moratórios de 6% ao mês viola os limites legais, conforme os artigos 406 do Código Civil e 161, § 1º, do CTN, além da jurisprudência consolidada no STJ, que limita os juros de mora a 12% ao ano. Assim, declara-se nulo o item contratual que previa juros de 6% ao mês, fixando-se o limite de 1% ao mês. 5. O pagamento de IPTU é obrigação do proprietário do imóvel, nos termos da legislação tributária, não havendo ilegalidade na exigência de seu pagamento pela autora. Ademais, o depósito judicial de valores insuficientes ao total devido constitui mora da autora, o que fundamenta a procedência da reconvenção para cobrar as prestações contratuais e encargos em atraso. 6. O ônus sucumbencial permanece como fixado na sentença, pois a autora obteve ganho mínimo no recurso, prevalecendo a improcedência da maior parte de seus pedidos. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. A substituição do índice IGPM pelo IPCA em contratos imobiliários somente é possível mediante comprovação de desequilíbrio contratual significativo, o que não se verifica quando o IGPM é o indexador usual e não há comprovação contábil idônea de impacto econômico excessivo. 2. Os juros de mora em contratos de compra e venda de imóveis devem ser limitados a 1% ao mês, sendo nulas cláusulas que prevejam percentuais superiores. 3. O proprietário do imóvel é responsável pelo pagamento de IPTU, não cabendo discutir sua exigibilidade nos casos em que a titularidade do bem não é contestada. 4. O depósito judicial de valores inferiores ao total contratualmente devido não afasta a configuração de mora do devedor. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 93, IX; CC, arts. 397, 406; CTN, art. 161, § 1º; CPC/2015, arts. 489, § 1º, IV; 1.013, §§ 1º e 3º; CDC, art. 42, parágrafo único; Súmula 43/STJ; Súmula 539/STJ. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no AREsp 165.318/DF, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 19.03.2013; STJ, AgInt no REsp 1935166/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 23.08.2021; STJ, REsp 1.058.114/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 12.08.2008. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os autos de Apelação Cível nº. 8007622-70.2021.8.05.0154, origem da Comarca de Luis Eduardo Magalhães, em que figuram como Apelante ILIZIETE MORAIS DA SILVA e Apelada S & E PATRIMONIAL LTDA, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao apelo da Autora, tão somente, para limitar os juros de mora a 1% (um por cento) ao mês, por via de consequência, declarar nulo o item “2. b)”, da “CLÁUSULA QUINTA” do contrato firmado entre as partes, que previa 6% (seis por cento) ao mês, mantendo-se a sentença em seus demais termos, nos moldes do voto da Desembargadora relatora. Salvador, . 11

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n. 8007622-70.2021.8.05.0154

Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível

APELANTE: ILIZIETE MORAIS DA SILVA

Advogado(s): DIOGO GAIO ZAVARIZE, RAFAEL DE AVILLA MEZZALIRA, JOSIAS GARCIA RIBEIRO

APELADO: S & E PATRIMONIAL LTDA

Advogado(s):AILTON BARBOSA DE ASSIS JUNIOR, ANANDA JORGE MATTOS

ACORDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REVISÃO DE ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. IMPOSSIBILIDADE. IGPM. INDEXADOR USUAL NOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS. ALTERAÇÃO CONTRATUAL POR DESEQUILÍBRIO NÃO DEMONSTRADA. JUROS MORATÓRIOS. LIMITAÇÃO A 1% AO MÊS. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO.

I. CASO EM EXAME

1.
Apelação Cível interposta pela autora contra sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais em ação revisional de contrato de compra e venda de imóvel e procedente o pedido de reconvenção formulado pela empresa ré. A autora pleiteava: (i) a substituição do índice de correção monetária do contrato (IGPM) pelo IPCA, (ii) a redução dos juros de mora de 6% ao mês para 1% ao mês, (iii) a repetição em dobro do alegado indébito, (iv) a declaração de ilegalidade da cobrança de IPTU supostamente de responsabilidade da ré e (v) a improcedência da reconvenção.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.
Há três questões em discussão:
(i) definir se é cabível a substituição do índice IGPM, pactuado contratualmente, pelo IPCA;
(ii) determinar se os juros de mora previstos em 6% ao mês devem ser limitados a 1% ao mês;
(iii) avaliar a legalidade das cobranças realizadas pela ré, incluindo o pagamento de IPTU e a procedência da reconvenção.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.
O IGPM é o índice usualmente adotado nos contratos imobiliários, e sua substituição pelo IPCA somente é possível diante da comprovação de desequilíbrio econômico insuportável no contrato, o que não foi demonstrado nos autos. A pandemia de COVID-19, por si só, não configura motivo suficiente para justificar a revisão contratual, especialmente porque a ação foi ajuizada após o arrefecimento dos efeitos econômicos mais severos.

4. A cobrança de juros moratórios de 6% ao mês viola os limites legais, conforme os artigos 406 do Código Civil e 161, § 1º, do CTN, além da jurisprudência consolidada no STJ, que limita os juros de mora a 12% ao ano. Assim, declara-se nulo o item contratual que previa juros de 6% ao mês, fixando-se o limite de 1% ao mês.

5. O pagamento de IPTU é obrigação do proprietário do imóvel, nos termos da legislação tributária, não havendo ilegalidade na exigência de seu pagamento pela autora. Ademais, o depósito judicial de valores insuficientes ao total devido constitui mora da autora, o que fundamenta a procedência da reconvenção para cobrar as prestações contratuais e encargos em atraso.

6. O ônus sucumbencial permanece como fixado na sentença, pois a autora obteve ganho mínimo no recurso, prevalecendo a improcedência da maior parte de seus pedidos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7.
Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

1. A substituição do índice IGPM pelo IPCA em contratos imobiliários somente é possível mediante comprovação de desequilíbrio contratual significativo, o que não se verifica quando o IGPM é o indexador usual e não há comprovação contábil idônea de impacto econômico excessivo.

2. Os juros de mora em contratos de compra e venda de imóveis devem ser limitados a 1% ao mês, sendo nulas cláusulas que prevejam percentuais superiores.

3. O proprietário do imóvel é responsável pelo pagamento de IPTU, não cabendo discutir sua exigibilidade nos casos em que a titularidade do bem não é contestada.

4. O depósito judicial de valores inferiores ao total contratualmente devido não afasta a configuração de mora do devedor.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 93, IX; CC, arts. 397, 406; CTN, art. 161, § 1º; CPC/2015, arts. 489, § 1º, IV; 1.013, §§ 1º e 3º; CDC, art. 42, parágrafo único; Súmula 43/STJ; Súmula 539/STJ.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, AgRg no AREsp 165.318/DF, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 19.03.2013; STJ, AgInt no REsp 1935166/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 23.08.2021; STJ, REsp 1.058.114/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 12.08.2008.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos de
Apelação Cível nº. 8007622-70.2021.8.05.0154
,
origem
da Comarca de
Luis Eduardo Magalhães
, em que figura
m
como
Apelante
ILIZIETE MORAIS DA SILVA

e Apelad
a
S
& E PATRIMONIAL
LTDA
,

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade,
em
CONHECER
e
DAR PARCIAL PROVIMENTO
ao apelo
da Autora
, tão somente, para limitar os juros de mora a 1% (um por cento) ao mês,
por via de consequência, declarar
nulo o item “2. b)”, da “CLÁUSULA QUINTA” do contrato firmado entre as partes, que previa 6% (seis por cento) ao mês
, mantendo-se a sentença
em seus demais termos
, nos
moldes
do voto da
Desembargadora
relatora.

Salvador, .

11