Tribunal: TJBA
Processo: 0564928-94.2014.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): JOSE CICERO LANDIN NETO
Órgão julgador: JOSE CICERO LANDIN NETO
Órgão colegiado: 2ª VICE-PRESIDÊNCIA
Data de julgamento: 2025-07-11
Data de publicação: 2025-07-11

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0564928-94.2014.8.05.0001 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: JANE CLEZIA BATISTA DE SA Advogado(s): THIAGO MUNIZ FERREIRA PACHECO APELADO: OAS EMPREENDIMENTOS S.A. - EM RECUPERACAO JUDICIAL Advogado(s):LEONARDO MENDES CRUZ EMENTA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO UNILATERAL PELA CONSTRUTORA. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL INVÁLIDA. AUSÊNCIA DE CONSTITUIÇÃO EM MORA. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. PERDAS E DANOS. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. INVERSÃO EM BENEFÍCIO DO CONSUMIDOR. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. TEMA 970 DO STJ. ISONOMIA CONTRATUAL. TEMA 971 DO STJ. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. Sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados pela apelante em ação revisional de contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Benefício da gratuidade da justiça deferido, considerando que a ação foi ajuizada na vigência do CPC/1973 e da Lei 1.060/50 que permitia a concessão mediante simples afirmação de hipossuficiência, não tendo havido qualquer impugnação da parte adversa sobre o tema. Mérito. A notificação extrajudicial realizada pela construtora diretamente, sem a intermediação de Cartório de Títulos e Documentos, é inválida para constituir em mora o promitente comprador, conforme exige o art. 1º do Decreto 745/1996 e a Súmula 76 do STJ, invalidando a subsequente rescisão unilateral do contrato. Indevida, portanto, a aplicação da exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC). A alienação do imóvel a terceiros, sem a prévia e válida constituição em mora da compradora, configura culpa exclusiva da construtora no desfazimento do negócio, devendo as parcelas pagas ser restituídas integralmente, nos termos da Súmula 543 do STJ. Em contratos de adesão de compra e venda de imóvel, havendo previsão de cláusula penal moratória apenas para o inadimplemento do comprador, impõe-se sua aplicação em benefício deste quando houver inadimplemento do vendedor, em atenção ao princípio da isonomia contratual e à vedação de cláusulas abusivas pelo Código de Defesa do Consumidor, conforme entendimento consolidado pelo STJ no julgamento do Tema 971.É incabível a cumulação da cláusula penal moratória com os lucros cessantes, uma vez que ambos os institutos possuem a mesma natureza jurídica de compensação pelo adimplemento tardio da obrigação, conforme orientação fixada pelo STJ no Tema 970. A indenização por perdas e danos, no caso de inadimplemento contratual na entrega de imóvel, deve ocorrer mediante a aplicação da cláusula penal moratória prevista no contrato, consistente em multa de 2% sobre o valor atualizado do imóvel e juros de mora de 1% ao mês. O mero descumprimento contratual, por si só, não configura dano moral indenizável, sendo necessária a demonstração de efetivo prejuízo extrapatrimonial que ultrapasse o mero aborrecimento, o que não ocorreu no caso concreto. Ônus sucumbenciais redistribuídos. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quinta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0564928-94.2014.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Quinta Câmara Cível

APELANTE: JANE CLEZIA BATISTA DE SA

Advogado(s)
:
THIAGO MUNIZ FERREIRA PACHECO

APELADO: OAS EMPREENDIMENTOS S.A. - EM RECUPERACAO JUDICIAL

Advogado(s)
:
LEONARDO MENDES CRUZ

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO UNILATERAL PELA CONSTRUTORA. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL INVÁLIDA. AUSÊNCIA DE CONSTITUIÇÃO EM MORA. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. PERDAS E DANOS. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. INVERSÃO EM BENEFÍCIO DO CONSUMIDOR. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. TEMA 97
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DO STJ. ISONOMIA CONTRATUAL. TEMA 971 DO STJ. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS
.
S
entença que julgou improcedentes os pedidos formulados pela
apelante
em ação revisional de contrato de promessa de compra e venda de imóvel.
Benefício da gratuidade da justiça deferido, considerando que
a ação foi ajuizada na vigência do CPC/1973 e da Lei 1.060/50 que permitia a concessão mediante simples afirmação de hipossuficiência, não tendo havido qualquer impugnação da parte adversa sobre o tema.
Mérito.
A notificação extrajudicial realizada pela construtora diretamente, sem a intermediação de Cartório de Títulos e Documentos, é inválida para constituir em mora o promitente comprador, conforme exige o art. 1º do Decreto 745/1996 e a Súmula 76 do STJ, invalidando a subsequente rescisão unilateral do contrato. Indevida, portanto, a aplicação da exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC). A alienação do imóvel a terceiros, sem a prévia e válida constituição em mora da compradora, configura culpa exclusiva da construtora no desfazimento do negócio, devendo as parcelas pagas ser restituídas integralmente, nos termos da Súmula 543 do STJ. Em contratos de adesão de compra e venda de imóvel, havendo previsão de cláusula penal moratória apenas para o inadimplemento do comprador, impõe-se sua aplicação em benefício deste quando houver inadimplemento do vendedor, em atenção ao princípio da isonomia contratual e à vedação de cláusulas abusivas pelo Código de Defesa do Consumidor, conforme entendimento consolidado pelo STJ no julgamento do Tema 971.É incabível a cumulação da cláusula penal moratória com os lucros cessantes, uma vez que ambos os institutos possuem a mesma natureza jurídica de compensação pelo adimplemento tardio da obrigação, conforme orientação fixada pelo STJ no Tema 970. A indenização por perdas e danos, no caso de inadimplemento contratual na entrega de imóvel, deve ocorrer mediante a aplicação da cláusula penal moratória prevista no contrato, consistente em multa de 2% sobre o valor atualizado do imóvel e juros de mora de 1% ao mês. O mero descumprimento contratual, por si só, não configura dano moral indenizável, sendo necessária a demonstração de efetivo prejuízo extrapatrimonial que ultrapasse o mero aborrecimento, o que não ocorreu no caso concreto.
Ônus sucumbenciais redistribuídos. Recurso parcialmente provido.