Tribunal: TJBA
Processo: 0381382-70.2013.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): LICIA PINTO FRAGOSO MODESTO
Órgão julgador: LICIA PINTO FRAGOSO MODESTO
Órgão colegiado: TERCEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-07-17
Data de publicação: 2025-07-17

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0381382-70.2013.8.05.0001 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: CONSIL EMPREENDIMENTOS LTDA Advogado(s): MARIANA DA RESSURREICAO BARROS APELADO: VERA LUCIA RIBEIRO HERCULANO e outros Advogado(s):SUZANA MORENA TORRES ACORDÃO DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. LIMITAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO EM 10%. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por CONSIL EMPREENDIMENTOS LTDA contra sentença proferida em ação declaratória de rescisão contratual c/c nulidade de cláusulas e devolução de quantias pagas, ajuizada por VERA LÚCIA RIBEIRO HERCULANO e JOSÉ BISPO HERCULANO. O Juízo de origem julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda do imóvel “Fórmula Residencial Salvador Norte – Edifício Itapuã, unidade 112”, condenando a ré à restituição imediata de 90% dos valores pagos (R$ 16.500,00), com correção monetária desde o desembolso e juros de mora desde a citação. A Apelante sustenta que a rescisão decorreu de culpa dos autores e requer a majoração da retenção para 25%, conforme cláusula contratual e precedentes do STJ. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se é válida a cláusula contratual que prevê retenção de 25% ou mais sobre o valor do imóvel em caso de rescisão por iniciativa do comprador; (ii) estabelecer se o percentual de 10% fixado pela sentença atende aos critérios de razoabilidade, proporcionalidade e jurisprudência do STJ. III. RAZÕES DE DECIDIR A relação contratual entre as partes atrai a incidência do Código de Defesa do Consumidor, por envolver promessa de compra e venda de imóvel residencial, com partes caracterizadas como consumidor e fornecedor nos termos dos arts. 2º e 3º do CDC. A jurisprudência do STJ, consolidada na Súmula 543, admite a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador, autorizando a devolução imediata das parcelas pagas, com possibilidade de retenção parcial apenas em casos de culpa do comprador, respeitado o limite da razoabilidade. A cláusula penal estipulada no contrato (10% sobre o valor total do imóvel) mostra-se abusiva por fixar multa desproporcional, contrariando os arts. 6º, V, 51, IV e §1º, III, do CDC, além de violar os princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da vedação ao enriquecimento sem causa. A retenção de 10% sobre os valores pagos mostra-se compatível com os precedentes do STJ e com as circunstâncias do caso, não havendo nos autos prova de prejuízos extraordinários que justifiquem percentual superior. A cláusula contratual que vincula a multa rescisória ao valor total do imóvel, e não às parcelas pagas, é considerada nula por jurisprudência pacífica, pois impõe ônus excessivo ao consumidor. A sentença observou adequadamente os princípios do equilíbrio contratual e da proteção ao consumidor, devendo ser integralmente mantida. Majoração dos honorários advocatícios em grau recursal para 12% sobre o valor da condenação, conforme art. 85, §11, do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A promessa de compra e venda de imóvel residencial firmada entre consumidor e incorporadora é regida pelo Código de Defesa do Consumidor. A cláusula penal que estipula retenção com base no valor total do imóvel é abusiva, devendo a retenção limitar-se a percentual razoável sobre os valores efetivamente pagos. Em caso de rescisão contratual por iniciativa do promitente comprador, admite-se a retenção de parte das parcelas pagas, desde que não exceda o limite de 25% e haja fundamento fático-jurídico para percentual superior a 10%. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, arts. 421, 422, 884; CDC, arts. 2º, 3º, 4º, III, 6º, IV e V, 51, IV e §1º, III; CPC, art. 85, §11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no AREsp 2.287.231/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 15.05.2023; STJ, AgInt no AREsp 2.672.525/ES, Rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 30.09.2024; STJ, AgRg nos EDcl no Ag 664.744/MG, Rel. Min. Sidnei Beneti, j. 26.08.2008; TJBA, Apelação 8009509-54.2020.8.05.0080, Rel. Des. Paulo César Bandeira de Melo Jorge, j. 11.07.2024. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0381382-70.2013.8.05.0001, em que figuram como apelante CONSIL EMPREENDIMENTOS LTDA e como apelada VERA LUCIA RIBEIRO HERCULANO e outros. ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do relator. Salvador, .

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n. 0381382-70.2013.8.05.0001

Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível

APELANTE: CONSIL EMPREENDIMENTOS LTDA

Advogado(s): MARIANA DA RESSURREICAO BARROS

APELADO: VERA LUCIA RIBEIRO HERCULANO e outros

Advogado(s):SUZANA MORENA TORRES

ACORDÃO

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. LIMITAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO EM 10%. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por CONSIL EMPREENDIMENTOS LTDA contra sentença proferida em ação declaratória de rescisão contratual c/c nulidade de cláusulas e devolução de quantias pagas, ajuizada por VERA LÚCIA RIBEIRO HERCULANO e JOSÉ BISPO HERCULANO. O Juízo de origem julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda do imóvel “Fórmula Residencial Salvador Norte – Edifício Itapuã, unidade 112”, condenando a ré à restituição imediata de 90% dos valores pagos (R$ 16.500,00), com correção monetária desde o desembolso e juros de mora desde a citação. A Apelante sustenta que a rescisão decorreu de culpa dos autores e requer a majoração da retenção para 25%, conforme cláusula contratual e precedentes do STJ.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se é válida a cláusula contratual que prevê retenção de 25% ou mais sobre o valor do imóvel em caso de rescisão por iniciativa do comprador; (ii) estabelecer se o percentual de 10% fixado pela sentença atende aos critérios de razoabilidade, proporcionalidade e jurisprudência do STJ.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A relação contratual entre as partes atrai a incidência do Código de Defesa do Consumidor, por envolver promessa de compra e venda de imóvel residencial, com partes caracterizadas como consumidor e fornecedor nos termos dos arts. 2º e 3º do CDC.

A jurisprudência do STJ, consolidada na Súmula 543, admite a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador, autorizando a devolução imediata das parcelas pagas, com possibilidade de retenção parcial apenas em casos de culpa do comprador, respeitado o limite da razoabilidade.

A cláusula penal estipulada no contrato (10% sobre o valor total do imóvel) mostra-se abusiva por fixar multa desproporcional, contrariando os arts. 6º, V, 51, IV e §1º, III, do CDC, além de violar os princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da vedação ao enriquecimento sem causa.

A retenção de 10% sobre os valores pagos mostra-se compatível com os precedentes do STJ e com as circunstâncias do caso, não havendo nos autos prova de prejuízos extraordinários que justifiquem percentual superior.
A cláusula contratual que vincula a multa rescisória ao valor total do imóvel, e não às parcelas pagas, é considerada nula por jurisprudência pacífica, pois impõe ônus excessivo ao consumidor.

A sentença observou adequadamente os princípios do equilíbrio contratual e da proteção ao consumidor, devendo ser integralmente mantida.

Majoração dos honorários advocatícios em grau recursal para 12% sobre o valor da condenação, conforme art. 85, §11, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

A promessa de compra e venda de imóvel residencial firmada entre consumidor e incorporadora é regida pelo Código de Defesa do Consumidor.

A cláusula penal que estipula retenção com base no valor total do imóvel é abusiva, devendo a retenção limitar-se a percentual razoável sobre os valores efetivamente pagos.

Em caso de rescisão contratual por iniciativa do promitente comprador, admite-se a retenção de parte das parcelas pagas, desde que não exceda o limite de 25% e haja fundamento fático-jurídico para percentual superior a 10%.

Dispositivos relevantes citados
: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, arts. 421, 422, 884; CDC, arts. 2º, 3º, 4º, III, 6º, IV e V, 51, IV e §1º, III; CPC, art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no AREsp 2.287.231/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 15.05.2023; STJ, AgInt no AREsp 2.672.525/ES, Rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 30.09.2024; STJ, AgRg nos EDcl no Ag 664.744/MG, Rel. Min. Sidnei Beneti, j. 26.08.2008; TJBA, Apelação 8009509-54.2020.8.05.0080, Rel. Des. Paulo César Bandeira de Melo Jorge, j. 11.07.2024.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.
0381382-70.2013.8.05.0001
, em que figuram como apelante CONSIL EMPREENDIMENTOS LTDA e como apelada VERA LUCIA RIBEIRO HERCULANO e outros.

ACORDAM
os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia,
em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso
, nos termos do voto do relator.

Salvador, .