Tribunal: TJBA
Processo: 8003174-23.2021.8.05.0229
Classe: Apelação
Relator(a): MARTA MOREIRA SANTANA
Órgão julgador: MARTA MOREIRA SANTANA
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-12-17
Data de publicação: 2025-12-17

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8003174-23.2021.8.05.0229 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: MARIA IRACI SANTOS ANDRADE FONSECA e outros Advogado(s): PEDRO HENRIQUE AMORIM FERNANDES, CLAUDIO NASCIMENTO MAIA DA FONSECA JUNIOR, GUSTAVO LUIS DE ALBUQUERQUE CARDOSO, TAMIRES DA SILVA BARBOSA, WALTER NEY VITA SAMPAIO APELADO: LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA - EPP e outros Advogado(s):GUSTAVO LUIS DE ALBUQUERQUE CARDOSO, WALTER NEY VITA SAMPAIO, TAMIRES DA SILVA BARBOSA, CLAUDIO NASCIMENTO MAIA DA FONSECA JUNIOR, PEDRO HENRIQUE AMORIM FERNANDES ACORDÃO DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. EXCLUDENTES DE RESPONSABILIDADE AFASTADAS. FORTUITO INTERNO. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO E REDUÇÃO EQUITATIVA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. DANO MORAL CONFIGURADO. VALOR RAZOÁVEL. RESTITUIÇÃO DE ARRAS EM DOBRO INDEVIDA. DESPROVIMENTO DE AMBOS OS RECURSOS. I. CASO EM EXAME 1 - Apelação Cível interposta pela construtora e Recurso Adesivo manejado pela adquirente em face de sentença que julgou parcialmente procedente a Ação de Rescisão Contratual. A decisão determinou a restituição integral dos valores pagos, o pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 e a aplicação de cláusula penal de 25% sobre os valores adimplidos, indeferindo o pedido de lucros cessantes. 2 - A construtora/apelante alega a ocorrência de excludentes de responsabilidade (caso fortuito e força maior), como chuvas, burocracia municipal e a pandemia de COVID-19, buscando afastar a culpa pelo atraso na entrega do empreendimento e, consequentemente, as condenações impostas. 3 - A adquirente/recorrente adesiva pleiteia a majoração da cláusula penal para 50%, a condenação da ré ao pagamento de lucros cessantes, a majoração da indenização por danos morais e dos honorários de sucumbência, além da restituição em dobro do sinal (arras). II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4 - As questões em discussão consistem em saber se: (i) as alegações de chuvas, entraves burocráticos e a pandemia de COVID-19 caracterizam fortuito interno, incapaz de afastar a responsabilidade da construtora pelo atraso na obra; (ii) é cabível a inversão da cláusula penal e sua redução equitativa de 50% para 25%; (iii) é possível a cumulação da cláusula penal com indenização por lucros cessantes; (iv) o valor fixado a título de danos morais é proporcional ao dano sofrido; e (v) é devida a restituição em dobro das arras cumulada com a cláusula penal. III. RAZÕES DE DECIDIR 5 - O atraso na entrega do empreendimento é incontroverso. As justificativas apresentadas pela construtora, tais como chuvas e dificuldades administrativas, são consideradas fortuito interno, ou seja, riscos inerentes à atividade da construção civil, não possuindo o condão de afastar sua responsabilidade. A alegação referente à pandemia não se sustenta, pois o prazo final para a entrega da obra já havia expirado antes do início da crise sanitária. 6 - Reconhecida a culpa exclusiva da vendedora, impõe-se a rescisão contratual com a devolução integral e imediata dos valores pagos pela compradora, nos termos da Súmula nº 543 do STJ. 7 - É legítima a inversão da cláusula penal, originalmente prevista apenas em desfavor do consumidor, para restabelecer o equilíbrio contratual, conforme tese fixada no Tema 971 do STJ. Contudo, a redução do percentual de 50% para 25% mostra-se adequada e razoável, com base no art. 413 do Código Civil, a fim de evitar o enriquecimento ilícito. 8 - A cláusula penal de natureza compensatória não pode ser cumulada com lucros cessantes, pois ambas possuem o objetivo de reparar as perdas e danos decorrentes do inadimplemento, o que configuraria bis in idem, conforme entendimento firmado pelo STJ no Tema 970. 9 - O atraso substancial na entrega do imóvel ultrapassa o mero dissabor e configura dano moral indenizável, frustrando a legítima expectativa da consumidora. O valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) fixado na sentença é razoável e proporcional. 10 - A pretensão de restituição em dobro das arras não prospera, pois sua cumulação com a cláusula penal compensatória representaria dupla penalização pelo mesmo fato (inadimplemento contratual). IV. DISPOSITIVO 11 - Negado provimento a ambos os recursos, mantendo-se integralmente a sentença de primeiro grau. Majorados os honorários advocatícios sucumbenciais para 12% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 413 e 475; Código de Processo Civil, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 543; STJ, Tema Repetitivo nº 970; STJ, Tema Repetitivo nº 971; TJ-BA, Apelação nº 0501524-21.2017.8.05.0080; TJ-BA, Apelação nº 8002670-80.2022.8.05.0229. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos da(o) APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO n. 8003174-23.2021.8.05.0229, sendo parte(s) Apelante LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA - EPP, parte(s) Recorrente Adesivo MARIA IRACI SANTOS ANDRADE FONSECA, e parte(s) Apelada(s) AMBAS AS PARTES,ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em NEGAR PROVIMENTO A AMBOS OS RECURSOS, nos termos do voto da Relatora. .

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8003174-23.2021.8.05.0229

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

APELANTE: MARIA IRACI SANTOS ANDRADE FONSECA e outros

Advogado(s)
:
PEDRO HENRIQUE AMORIM FERNANDES, CLAUDIO NASCIMENTO MAIA DA FONSECA JUNIOR, GUSTAVO LUIS DE ALBUQUERQUE CARDOSO, TAMIRES DA SILVA BARBOSA, WALTER NEY VITA SAMPAIO

APELADO: LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA - EPP e outros

Advogado(s)
:
GUSTAVO LUIS DE ALBUQUERQUE CARDOSO, WALTER NEY VITA SAMPAIO, TAMIRES DA SILVA BARBOSA, CLAUDIO NASCIMENTO MAIA DA FONSECA JUNIOR, PEDRO HENRIQUE AMORIM FERNANDES

ACORDÃO

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. EXCLUDENTES DE RESPONSABILIDADE AFASTADAS. FORTUITO INTERNO. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO E REDUÇÃO EQUITATIVA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. DANO MORAL CONFIGURADO. VALOR RAZOÁVEL. RESTITUIÇÃO DE ARRAS EM DOBRO INDEVIDA. DESPROVIMENTO DE AMBOS OS RECURSOS.

I. CASO EM EXAME

1 - Apelação Cível interposta pela construtora e Recurso Adesivo manejado pela adquirente em face de sentença que julgou parcialmente procedente a Ação de Rescisão Contratual. A decisão determinou a restituição integral dos valores pagos, o pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 e a aplicação de cláusula penal de 25% sobre os valores adimplidos, indeferindo o pedido de lucros cessantes.

2 - A construtora/apelante alega a ocorrência de excludentes de responsabilidade (caso fortuito e força maior), como chuvas, burocracia municipal e a pandemia de COVID-19, buscando afastar a culpa pelo atraso na entrega do empreendimento e, consequentemente, as condenações impostas.

3 - A adquirente/recorrente adesiva pleiteia a majoração da cláusula penal para 50%, a condenação da ré ao pagamento de lucros cessantes, a majoração da indenização por danos morais e dos honorários de sucumbência, além da restituição em dobro do sinal (arras).

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4 - As questões em discussão consistem em saber se: (i) as alegações de chuvas, entraves burocráticos e a pandemia de COVID-19 caracterizam fortuito interno, incapaz de afastar a responsabilidade da construtora pelo atraso na obra; (ii) é cabível a inversão da cláusula penal e sua redução equitativa de 50% para 25%; (iii) é possível a cumulação da cláusula penal com indenização por lucros cessantes; (iv) o valor fixado a título de danos morais é proporcional ao dano sofrido; e (v) é devida a restituição em dobro das arras cumulada com a cláusula penal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5 - O atraso na entrega do empreendimento é incontroverso. As justificativas apresentadas pela construtora, tais como chuvas e dificuldades administrativas, são consideradas fortuito interno, ou seja, riscos inerentes à atividade da construção civil, não possuindo o condão de afastar sua responsabilidade. A alegação referente à pandemia não se sustenta, pois o prazo final para a entrega da obra já havia expirado antes do início da crise sanitária.

6 - Reconhecida a culpa exclusiva da vendedora, impõe-se a rescisão contratual com a devolução integral e imediata dos valores pagos pela compradora, nos termos da Súmula nº 543 do STJ.

7 - É legítima a inversão da cláusula penal, originalmente prevista apenas em desfavor do consumidor, para restabelecer o equilíbrio contratual, conforme tese fixada no Tema 971 do STJ. Contudo, a redução do percentual de 50% para 25% mostra-se adequada e razoável, com base no art. 413 do Código Civil, a fim de evitar o enriquecimento ilícito.

8 - A cláusula penal de natureza compensatória não pode ser cumulada com lucros cessantes, pois ambas possuem o objetivo de reparar as perdas e danos decorrentes do inadimplemento, o que configuraria bis in idem, conforme entendimento firmado pelo STJ no Tema 970.

9 - O atraso substancial na entrega do imóvel ultrapassa o mero dissabor e configura dano moral indenizável, frustrando a legítima expectativa da consumidora. O valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) fixado na sentença é razoável e proporcional.

10 - A pretensão de restituição em dobro das arras não prospera, pois sua cumulação com a cláusula penal compensatória representaria dupla penalização pelo mesmo fato (inadimplemento contratual).

IV. DISPOSITIVO

11 - Negado provimento a ambos os recursos, mantendo-se integralmente a sentença de primeiro grau. Majorados os honorários advocatícios sucumbenciais para 12% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 413 e 475; Código de Processo Civil, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 543; STJ, Tema Repetitivo nº 970; STJ, Tema Repetitivo nº 971; TJ-BA, Apelação nº 0501524-21.2017.8.05.0080; TJ-BA, Apelação nº 8002670-80.2022.8.05.0229.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos da(o)
APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO n. 8003174-23.2021.8.05.0229
, sendo parte(s) Apelante
LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA - EPP
, parte(s) Recorrente Adesivo
MARIA IRACI SANTOS ANDRADE FONSECA
, e parte(s) Apelada(s)
AMBAS AS PARTES
,
ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em
NEGAR PROVIMENTO A AMBOS OS RECURSOS
, nos termos do voto da Relatora.
.