Tribunal: TJBA
Processo: 8000037-35.2020.8.05.0078
Classe: Apelação
Relator(a): MARIA DAS GRACAS GUERRA DE SANTANA HAMILTON
Órgão julgador: MARIA DAS GRACAS GUERRA DE SANTANA HAMILTON
Órgão colegiado: 2ª VICE-PRESIDÊNCIA
Data de julgamento: 2025-10-22
Data de publicação: 2025-10-22

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8000037-35.2020.8.05.0078 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: ADMINISTRACAO DE IMOVEIS REIS REIS LTDA - ME Advogado(s): ALEX SANDRO SOUZA BRANDAO APELADO: MARIA ROQUELINE ALVES BARBOSA Advogado(s):IRAJANE FERREIRA DA SILVA ACORDÃO DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM LOTEAMENTO IRREGULAR E EMBARGADO. INTERMEDIAÇÃO COMERCIAL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO FORNECEDOR. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. LEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL CONFIGURADO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E DESPROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. I. CASO EM EXAME 1. Ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos morais ajuizada por adquirente de lote urbano contra a empresa responsável pela intermediação da venda, em razão da comercialização de imóvel inserido em loteamento irregular, não registrado no Cartório de Imóveis. 2. Sentença da 1ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Euclides da Cunha/BA julgou procedentes os pedidos, decretando a rescisão contratual, condenando à devolução integral dos valores pagos, com atualização monetária e juros, bem como ao pagamento de danos morais no valor de R$ 3.000,00. 4. Apelação interposta pela ré, sob alegação de ilegitimidade passiva, ausência de litisconsórcio necessário, nulidade da sentença por falta de fundamentação, culpa exclusiva da autora pela rescisão e inadequação da indenização por danos morais. 5. Apelação inicialmente não conhecida por deserção, decisão esta reformada com o conhecimento do recurso após afastamento da preliminar. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 4. Há quatro questões em discussão: a) saber se a Apelante detém legitimidade passiva para responder à demanda; b) saber se a sentença é nula por ausência de fundamentação e por falta de inclusão dos proprietários do lote como litisconsortes necessários; c) saber se a rescisão contratual decorreu de inadimplemento da parte autora, autorizando a retenção de valores pagos; d) saber se é cabível a indenização por danos morais. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. É parte legítima para figurar no polo passivo quem, atuando como fornecedora no mercado de consumo, intermedeia venda de imóvel irregular e recebe valores diretamente do adquirente, estando submetida às disposições do Código de Defesa do Consumidor (arts. 2º, 3º e 25, §1º). 6. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece a legitimidade passiva e a responsabilidade solidária das intermediadoras nas relações de consumo imobiliário (“a corretora de imóveis é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda uma vez que pertence à cadeia de consumo” – STJ, AgInt no AREsp 1768177/SP). 7. Inexiste nulidade por ausência de litisconsórcio necessário quando a ação se dirige contra o fornecedor que integrou a cadeia de fornecimento e se beneficia economicamente da venda, sendo desnecessária a presença dos proprietários do imóvel. 8. A regular fundamentação da sentença afasta a alegação de nulidade por inobservância ao art. 489, §1º, do CPC. 9. Não se reconhece inadimplemento do adquirente de imóvel quando demonstrada a irregularidade do loteamento, com ausência de registro e embargo da obra, sendo legítima a suspensão dos pagamentos, conforme o art. 38 da Lei nº 6.766/79. 10. A restituição dos valores pagos deve ser integral quando a rescisão decorre de culpa exclusiva do vendedor, conforme pacificado na Súmula 543 do STJ. 11. Configura dano moral indenizável a frustração legítima da expectativa de aquisição de imóvel, especialmente quando se revela posterior impossibilidade jurídica e material de ocupação, implicando transtornos relevantes ao adquirente. 12. Valor arbitrado a título de danos morais (R$ 3.000,00) mostra-se razoável e proporcional, não merecendo modificação. 13. Majoração dos honorários de sucumbência para 20% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, §11, do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 14. Agravo interno declarado prejudicado. Recurso de apelação conhecido e desprovido, mantendo-se integralmente a sentença de primeiro grau. Tese de julgamento: A empresa que intermedeia a venda e recebe valores diretamente do consumidor responde solidariamente pelos vícios do negócio jurídico, sendo legítima sua inclusão no polo passivo da demanda; verificada a irregularidade do loteamento, é cabível a rescisão contratual, com restituição integral dos valores pagos e indenização por danos morais, independentemente da inclusão dos proprietários do imóvel no polo passivo. Dispositivos relevantes citados: Código de Defesa do Consumidor: arts. 2º, 3º, 25, §1º Código de Processo Civil: arts. 6º, 85, §2º e §11, 114, 115, 489, §1º Lei nº 4.591/1964: art. 67-A, §5º Lei nº 6.766/1979: art. 38 Decreto Judiciário TJBA nº 286/2012: art. 1º, §1º Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1768177/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 06/05/2021 Súmula 543 do STJ Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível n. 8000037-35.2020.8.05.0078 em que figuram como Apelante ADMINISTRACAO DE IMOVEIS REIS REIS LTDA ME e apelado MARIA ROQUELINE ALVES BARBOSA. ACORDAM os Desembargadores da Quinta Câmara Cível do Estado da Bahia, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao apelo e JULGAR PREJUDICADO o Agravo Interno, nos termos do voto da Relatora. Salvador/BA, datado e assinado eletronicamente. Maria das Graças Hamilton Desembargadora Relatora

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quinta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n. 8000037-35.2020.8.05.0078

Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível

APELANTE: ADMINISTRACAO DE IMOVEIS REIS REIS LTDA - ME

Advogado(s): ALEX SANDRO SOUZA BRANDAO

APELADO: MARIA ROQUELINE ALVES BARBOSA

Advogado(s):IRAJANE FERREIRA DA SILVA

ACORDÃO

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM LOTEAMENTO IRREGULAR E EMBARGADO. INTERMEDIAÇÃO COMERCIAL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO FORNECEDOR. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. LEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANO MORAL CONFIGURADO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E DESPROVIDO.
AGRAVO INTERNO PREJUDICADO.

I. CASO EM EXAME

1.
Ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos morais ajuizada por adquirente de lote urbano contra a empresa responsável pela intermediação da venda, em razão da comercialização de imóvel inserido em loteamento irregular, não registrado no Cartório de Imóveis.

2. Sentença da 1ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Euclides da Cunha/BA julgou procedentes os pedidos, decretando a rescisão contratual, condenando à devolução integral dos valores pagos, com atualização monetária e juros, bem como ao pagamento de danos morais no valor de R$ 3.000,00.

4. Apelação interposta pela ré, sob alegação de ilegitimidade passiva, ausência de litisconsórcio necessário, nulidade da sentença por falta de fundamentação, culpa exclusiva da autora pela rescisão e inadequação da indenização por danos morais.

5. Apelação inicialmente não conhecida por deserção, decisão esta reformada com o conhecimento do recurso após afastamento da preliminar.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

4. Há quatro questões em discussão:
a
) saber se a Apelante detém legitimidade passiva para responder à demanda;
b
) saber se a sentença é nula por ausência de fundamentação e por falta de inclusão dos proprietários do lote como litisconsortes necessários;
c
) saber se a rescisão contratual decorreu de inadimplemento da parte autora, autorizando a retenção de valores pagos; d) saber se é cabível a indenização por danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. É parte legítima para figurar no polo passivo quem, atuando como fornecedora no mercado de consumo, intermedeia venda de imóvel irregular e recebe valores diretamente do adquirente, estando submetida às disposições do Código de Defesa do Consumidor (arts. 2º, 3º e 25, §1º).

6. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece a legitimidade passiva e a responsabilidade solidária das intermediadoras nas relações de consumo imobiliário (
“a corretora de imóveis é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda uma vez que pertence à cadeia de consumo”
– STJ, AgInt no AREsp 1768177/SP).

7. Inexiste nulidade por ausência de litisconsórcio necessário quando a ação se dirige contra o fornecedor que integrou a cadeia de fornecimento e se beneficia economicamente da venda, sendo desnecessária a presença dos proprietários do imóvel.

8. A regular fundamentação da sentença afasta a alegação de nulidade por inobservância ao art. 489, §1º, do CPC.

9. Não se reconhece inadimplemento do adquirente de imóvel quando demonstrada a irregularidade do loteamento, com ausência de registro e embargo da obra, sendo legítima a suspensão dos pagamentos, conforme o art. 38 da Lei nº 6.766/79.

10. A restituição dos valores pagos deve ser integral quando a rescisão decorre de culpa exclusiva do vendedor, conforme pacificado na Súmula 543 do STJ.

11. Configura dano moral indenizável a frustração legítima da expectativa de aquisição de imóvel, especialmente quando se revela posterior impossibilidade jurídica e material de ocupação, implicando transtornos relevantes ao adquirente.
12. Valor arbitrado a título de danos morais (R$ 3.000,00) mostra-se razoável e proporcional, não merecendo modificação.

13. Majoração dos honorários de sucumbência para 20% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE

14.
Agravo interno declarado prejudicado. Recurso de apelação conhecido e desprovido
, mantendo-se integralmente a sentença de primeiro grau.

Tese de julgamento:
A empresa que intermedeia a venda e recebe valores diretamente do consumidor responde solidariamente pelos vícios do negócio jurídico, sendo legítima sua inclusão no polo passivo da demanda; verificada a irregularidade do loteamento, é cabível a rescisão contratual, com restituição integral dos valores pagos e indenização por danos morais, independentemente da inclusão dos proprietários do imóvel no polo passivo.

Dispositivos relevantes citados:

Código de Defesa do Consumidor: arts. 2º, 3º, 25, §1º

Código de Processo Civil: arts. 6º, 85, §2º e §11, 114, 115, 489, §1º

Lei nº 4.591/1964: art. 67-A, §5º

Lei nº 6.766/1979: art. 38

Decreto Judiciário TJBA nº 286/2012: art. 1º, §1º

Jurisprudência relevante citada:

STJ, AgInt no AREsp 1768177/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 06/05/2021
Súmula 543 do STJ

Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível n.
8000037-35.2020.8.05.0078
em que figuram como
Apelante
ADMINISTRACAO DE IMOVEIS REIS REIS LTDA ME
e
apelado

MARIA ROQUELINE ALVES BARBOSA
.

ACORDAM os Desembargadores da
Quinta
Câmara Cível
do Estado da Bahia,
em
CONHECER
e
NEGAR

PROVIMENTO

ao
apelo
e
JULGAR PREJUDICADO
o Agravo Interno
, nos termos do voto da Relatora.

Salvador/BA
, datado e assinado eletronicamente.

Maria das Graças Hamilton

Desembargadora Relatora