Tribunal: TJBA
Processo: 8000877-76.2022.8.05.0142
Classe: Apelação
Relator(a): PILAR CELIA TOBIO DE CLARO
Órgão julgador: PILAR CELIA TOBIO DE CLARO
Órgão colegiado: CONSELHO DA MAGISTRATURA
Data de julgamento: 2025-07-10
Data de publicação: 2025-07-10

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Conselho da Magistratura Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8000877-76.2022.8.05.0142 Órgão Julgador: Conselho da Magistratura APELANTE: JOSE ALBERTO GOMES VARJAO e outros Advogado(s): DIEGO FRAGA DE CASTRO APELADO: REGISTRO DE IMOVEIS E HIPOTECAS TITULOS E DOCUMENTOS Advogado(s): ACORDÃO DIREITO CIVIL E REGISTRAL. RECURSO DE APELAÇÃO. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. PROCEDIMENTO DE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL. PRELIMINAR DE CONEXÃO. IMPERTINÊNCIA. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS PREVISTOS NO ART. 55 DO CPC. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. IMPERTINÊNCIA. FACULTADA A POSSIBILIDADE DE PRODUÇÃO DE PROVAS ÀS PARTES. FEITO SATISFATORIAMENTE INSTRUÍDO. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. MÉRITO. USUCAPIÃO ORDINÁRIA. EXIGÊNCIA DE JUSTO TÍTULO. CESSÃO DE DIREITOS SUCESSÓRIOS SOBRE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO PELO JUIZ DA SUCESSÃO E DE FORMALIZAÇÃO POR MEIO DE ESCRITURA PÚBLICA. CONTRATO QUE NÃO SE QUALIFICA COMO JUSTO TÍTULO. INVIABILIDADE DA USUCAPIÃO ORDINÁRIA. FUNGIBILIDADE ENTRE AS MODALIDADES DE USUCAPIÃO. PRESENÇA DE INDÍCIOS QUE CONDUZEM AO RECONHECIMENTO DA USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. INCIDÊNCIA DO ART. 410, §2º, DO PROVIMENTO Nº 149/23 DO CNJ. POSSIBILIDADE JURÍDICA DO PLEITO. ÁREA USUCAPIENDA QUE DEVE COINCIDIR COM A DESCRIÇÃO OBJETIVA CONSTANTE NO ASSENTO REGISTRAL. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta por José Alberto Gomes Varjão e outro contra sentença que julgou procedente dúvida registral, conservando o indeferimento de usucapião pretendida na via extrajudicial. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 2. Examinar existência de conexão entre as apelações tombadas sob os nº 8000877-76.2022.8.05.0142 e 8000879-46.2022.8.05.0142. 3. Apreciar preliminar de cerceamento de defesa calcada na insuficiência do lastro probatório carreado aos autos. 4. Verificar a possibilidade de reconhecimento da usucapião ordinária quando se apresenta como justo título um contrato particular de cessão de direitos hereditários sobre imóvel. 5. Discorrer sobre a fungibilidade entre as modalidades de usucapião e a possibilidade de reconhecimento da usucapião extraordinária na hipótese vertente. 6. Averiguar se a usucapião sobre bem imóvel dotado de assento registral pode exceder a área constante em registro. III. RAZÕES DE DECIDIR 7. Inexiste identidade entre as causas de pedir e os pedidos dos procedimentos de usucapião extrajudicial tombados sob os nºs 8000877-76.2022.8.05.0142 e 8000879-46.2022.8.05.0142, o que afasta a alegada conexão. 8. Ademais, encontrando-se os recursos pautados para julgamento conjunto, por força de distribuição a uma mesma relatora, resta prejudicado o pleito de reunião dos feitos. 9. Cumpre afastar a preliminar de nulidade por cerceamento de defesa, na medida em que oportunizada às partes a faculdade de produzir provas. Demais disso, o feito encontra-se satisfatoriamente instruído, não se evidenciando, portanto, prejuízo concreto. 10. A usucapião ordinária demanda a existência de justo título, cuja validade, no caso de sucessão hereditária, pressupõe a autorização da cessão de direitos hereditários pelo Juiz da sucessão e sua formalização mediante escritura pública. 11. Inexistentes tais requisitos não há que se falar em justo título, inviabilizando-se o reconhecimento da usucapião ordinária. 12. Admitindo-se a fungibilidade entre as modalidades de usucapião, afigura-se viável o reconhecimento da usucapião extraordinária quando presentes relevantes indícios de consumação da prescrição aquisitiva. 13. Na esteira do art. 410, §2º, do Provimento nº 149/23 do CNJ, quando demonstrada situação fática que dificulte, sobremaneira, a escrituração de negócios jurídicos translativos de propriedade e implementados os requisitos inerentes ao reconhecimento da usucapião, esse instrumento jurídico pode ser, excepcionalmente, aproveitado para a regularização da situação registral do imóvel. 14. É o caso dos autos. A aquisição informal dos bens remonta ao ano de 2004. Desde então, não se tem notícia de oposição à posse exercida pelos apelantes. Ocorre que, em virtude da inexistência de inventário judicial formalmente encerrado, da multiplicidade de herdeiros dos proprietários registrais, alguns deles já falecidos e outros desconhecidos e/ou com paradeiro incerto, a regularização pela via tradicional mostra-se de dificílima execução, senão inviável. 15. Vislumbrando-se divergência entre a área usucapienda e aquela descrita no assento registral do bem, o reconhecimento da usucapião sobre bem específico deve se restringir à área descrita na matrícula do imóvel. IV. DISPOSITIVO E TESE 16. Apelação conhecida e parcialmente provida. Teses de julgamento: “1. Inexistente justo título capaz de amparar o pleito de usucapião ordinária, vislumbra-se a possibilidade de reconhecimento da usucapião extraordinária, em razão da fungibilidade entre as referidas modalidades. 2. Quando demonstrada situação fática que dificulte, sobremaneira, a escrituração de negócios jurídicos translativos de propriedade a usucapião pode ser, excepcionalmente, aproveitada para a regularização da situação registral do imóvel. 3. Vislumbrando-se divergência entre a área usucapienda e aquela descrita no assento registral do bem, o reconhecimento da usucapião sobre bem específico deve se restringir à área descrita na matrícula do imóvel.” Dispositivos relevantes citados: arts. 55 e 277 do CPC; arts. 1.238, 1.242 e 1.793 do CCB; art. 216-A da Lei nº 6.015/73; arts. 410, §2º e 417, §1º, do Provimento nº 149/23 do CNJ. Jurisprudência relevante citada: STJ - AgInt no REsp: 2111241 DF 2023/0421822-1; STJ- AgInt no AREsp: 2424512 RS 2023/0275834-6; TJBA – AP 8000315-02.2020.8.05.0057; TJ-MG - Apelação Cível: 01305525720148130056; TJ-SP - AC: 00017525220108260100; TJ-MG - AC: 10481091031163001; TJ-MG - Apelação Cível: 01051360920148130470 1.0000.24.154953-4/001. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8000877-76.2022.8.05.0142, em que figuram como apelante JOSE ALBERTO GOMES VARJAO e outros e como apelada REGISTRO DE IMOVEIS E HIPOTECAS TITULOS E DOCUMENTOS. ACORDAM os magistrados integrantes da Conselho da Magistratura do Estado da Bahia, por unanimidade, em rejeitar as preliminares suscitadas e DAR PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO, nos termos do voto da relatora. Salvador, .

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Conselho da Magistratura

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8000877-76.2022.8.05.0142

Órgão Julgador
:
Conselho da Magistratura

APELANTE: JOSE ALBERTO GOMES VARJAO e outros

Advogado(s)
:
DIEGO FRAGA DE CASTRO

APELADO: REGISTRO DE IMOVEIS E HIPOTECAS TITULOS E DOCUMENTOS

Advogado(s)
:

ACORDÃO

DIREITO CIVIL E REGISTRAL. RECURSO DE APELAÇÃO. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. PROCEDIMENTO DE
USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL. PRELIMINAR DE CONEXÃO. IMPERTINÊNCIA. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS PREVISTOS NO ART. 55 DO CPC. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. IMPERTINÊNCIA. FACULTADA A POSSIBILIDADE DE PRODUÇÃO DE PROVAS ÀS PARTES. FEITO SATISFATORIAMENTE INSTRUÍDO. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO.
MÉRITO.
USUCAPIÃO ORDINÁRIA. EXIGÊNCIA DE JUSTO TÍTULO. CESSÃO DE DIREITOS SUCESSÓRIOS SOBRE IMÓVEL.
AUSÊNCIA DE
AUTORIZAÇÃO PELO JUIZ DA SUCESSÃO
E DE FORMALIZAÇÃO POR MEIO DE ESCRITURA PÚBLICA. CONTRATO QUE NÃO SE QUALIFICA COMO JUSTO TÍTULO. INVIABILIDADE DA USUCAPIÃO ORDINÁRIA. FUNGIBILIDADE ENTRE AS MODALIDADES DE USUCAPIÃO. PRESENÇA DE INDÍCIOS QUE CONDUZEM AO RECONHECIMENTO DA USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. INCIDÊNCIA DO ART. 410, §2º, DO PROVIMENTO Nº 149/23 DO CNJ. POSSIBILIDADE JURÍDICA DO PLEITO. ÁREA USUCAPIENDA QUE DEVE COINCIDIR COM A DESCRIÇÃO OBJETIVA CONSTANTE NO ASSENTO REGISTRAL.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta por
José Alberto Gomes Varjão e outro contra sentença que julgou
procedente dúvida registral, conservando o indeferimento de usucapião pretendida na via extrajudicial.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

2. Examinar
existência de conexão entre as apelações tombadas sob os nº 8000877-76.2022.8.05.0142 e 8000879-46.2022.8.05.0142.

3. Apreciar preliminar de cerceamento de defesa calcada na insuficiência do lastro probatório carreado aos autos.

4. Verificar a possibilidade de reconhecimento da usucapião ordinária
quando
se apresenta como justo título
um
contrato particular de cessão de direitos hereditários sobre imóvel.

5. Discorrer sobre a fungibilidade entre as modalidades de usucapião e a possibilidade de reconhecimento da usucapião extraordinária na hipótese vertente.

6.
Averiguar se a usucapião sobre bem imóvel dotado de assento registral pode exceder a área constante em registro.

III. RAZÕES DE DECIDIR

7. Inexiste identidade entre as causas de pedir e os pedidos dos procedimentos de usucapião extrajudicial tombados sob os nºs 8000877-76.2022.8.05.0142 e 8000879-46.2022.8.05.0142, o que afasta a alegada conexão.

8. Ademais, encontrando-se os recursos pautados para julgamento conjunto, por força de distribuição a uma mesma relatora, resta prejudicado o pleito de reunião dos feitos.

9. Cumpre afastar a preliminar de nulidade por cerceamento de defesa, na medida em que oportunizada às partes a faculdade de produzir provas. Demais disso, o feito encontra-se satisfatoriamente instruído, não se evidenciando, portanto, prejuízo concreto.

10. A usucapião ordinária demanda a existência de justo título, cuja validade, no caso de sucessão hereditária, pressupõe a autorização da cessão de direitos hereditários pelo Juiz da sucessão e sua formalização mediante escritura pública.

11. Inexistentes tais requisitos não há que se falar em justo título, inviabilizando-se o reconhecimento da usucapião ordinária.

12. Admitindo-se a fungibilidade entre as modalidades de usucapião, afigura-se viável o reconhecimento da usucapião extraordinária quando presentes relevantes indícios de consumação da prescrição aquisitiva.

13. Na esteira do art. 410, §2º, do Provimento nº 149/23 do CNJ, quando demonstrada situação fática que dificulte, sobremaneira, a escrituração de negócios jurídicos translativos de propriedade e implementados os requisitos inerentes ao reconhecimento da usucapião, esse instrumento jurídico pode ser, excepcionalmente, aproveitado para a regularização da situação registral do imóvel.

14. É o caso dos autos. A aquisição informal dos bens remonta ao ano de 2004. Desde então, não se tem notícia de oposição à posse exercida pelos apelantes. Ocorre que, em virtude da inexistência de inventário judicial formalmente encerrado, da multiplicidade de herdeiros dos proprietários registrais, alguns deles já falecidos e outros desconhecidos e/ou com paradeiro incerto, a regularização pela via tradicional mostra-se de dificílima execução, senão inviável.

15. Vislumbrando-se divergência entre a área usucapienda e aquela descrita no assento registral do bem, o
reconhecimento da usucapião
sobre bem específico
deve se restringir à área descrita na matrícula do imóvel.

IV. DISPOSITIVO E TESE

16
.

Apelação conhecida e
parcialmente provida.

Tese
s
de julgamento:

“
1. Inexistente justo título capaz de amparar o pleito de usucapião ordinária, vislumbra-se a possibilidade de reconhecimento da usucapião extraordinária, em razão da fungibilidade entre as referidas modalidades.

2.
Q
uando demonstrada situação fática que dificulte, sobremaneira, a escrituração
de negócios jurídicos translativos de propriedade

a usucapião pode ser
, excepcionalmente, aproveitad
a
para a regularização da situação registral do imóvel.

3. Vislumbrando-se divergência entre a área usucapienda e aquela descrita no assento registral do bem, o reconhecimento da usucapião sobre bem específico deve se restringir à área descrita na matrícula do imóvel.”

Dispositivos relevantes citados:

arts.
55 e 277 do CPC;
art
s
.
1.238,

1.242 e 1.793 do CCB; art. 216-A da Lei nº 6.015/73; arts. 410, §2º e 417, §1º, do
Provimento nº 149/23 do CNJ.

Jurisprudência relevante citada:

STJ -

AgInt no REsp: 2111241 DF 2023/0421822-1;
STJ-
AgInt no AREsp: 2424512 RS 2023/0275834-6;
TJBA – AP 8000315-02.2020.8.05.0057;
TJ-MG - Apelação Cível: 01305525720148130056; TJ-SP - AC: 00017525220108260100;
TJ-MG - AC: 10481091031163001; TJ-MG - Apelação Cível: 01051360920148130470 1.0000.24.154953-4/001.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.
8000877-76.2022.8.05.0142
, em que figuram como apelante
JOSE ALBERTO GOMES VARJAO e outros
e como apelada
REGISTRO DE IMOVEIS E HIPOTECAS TITULOS E DOCUMENTOS
.

ACORDAM
os magistrados integrantes da
Conselho da Magistratura
do Estado da Bahia, por unanimidade,
em rejeitar as preliminares suscitadas e DAR PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO
, nos termos do voto da relatora.

Salvador, .