Tribunal: TJBA
Processo: 8003175-08.2021.8.05.0229
Classe: Apelação
Relator(a): FRANCISCO DE OLIVEIRA BISPO
Órgão julgador: FRANCISCO DE OLIVEIRA BISPO
Órgão colegiado: ÓRGÃO ESPECIAL
Data de julgamento: 2025-09-17
Data de publicação: 2025-09-17

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8003175-08.2021.8.05.0229 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA - EPP e outros Advogado(s): WALTER NEY VITA SAMPAIO, NAIRA BARBOSA BASTOS, GUSTAVO LUIS DE ALBUQUERQUE CARDOSO, TAMIRES DA SILVA BARBOSA, CLAUDIO NASCIMENTO MAIA DA FONSECA JUNIOR, PEDRO HENRIQUE AMORIM FERNANDES APELADO: DAVID RIBEIRO DA SILVA e outros Advogado(s):PEDRO HENRIQUE AMORIM FERNANDES, CLAUDIO NASCIMENTO MAIA DA FONSECA JUNIOR, GUSTAVO LUIS DE ALBUQUERQUE CARDOSO, NAIRA BARBOSA BASTOS, TAMIRES DA SILVA BARBOSA, WALTER NEY VITA SAMPAIO ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. DIREITO DO CONSUMIDOR. RESILIÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO DE OBRA. VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA (180 DIAS). PRECEDENTES DO STJ. MORA CONFIGURADA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS IMEDIATA E SEM PARCELAMENTO. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543 DO STJ. DEVOLUÇÃO DO SINAL EM DOBRO. APLICAÇÃO DO ART. 418 DO CC. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. TESE FIRMADA NO JULGAMENTO DO TEMA 971 DO STJ. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. TESE FIRMADA NO JULGAMENTO DO TEMA 970 DO STJ. AUTOR DEFENDE SER MELHOR A CONDENAÇÃO EM LUCROS CESSANTES. AFASTADA A CONDENAÇÃO NO PAGAMENTO DE CLÁUSULA PENAL. DANO MORAL CONFIGURADO. NÃO HÁ NOTÍCIA NOS AUTOS DA CONCLUSÃO DA OBRA. APELAÇÃO IMPROVIDA. RECURSO ADESIVO PROVIMENTO PARCIALMENTE. 1. Consta dos autos que o autor adquiriu em 17 de dezembro de 2016, um imóvel descrito na modalidade de loteamento, Lote de nº 22 da Quadra 08, localizado no Município de Santo Antônio de Jesus (BA), com a finalidade RESIDENCIAL, no valor de R$ 85.966,08 (oitenta e cinco mil e novecentos e sessenta e seis reais e oito centavos), com data de entrega prevista para dezembro de 2018 nos termos da Cláusula 7.1.1, ID 48036144, sendo admitida a cláusula de tolerância, Cláusula 8.1., ID 50047954. O prazo de entrega do imóvel, contudo, não foi cumprido pela ré, correspondendo tal atraso ao ilícito contratual que deu ensejo à presente ação. O Egrégio STJ tem entendido pela legalidade e razoabilidade da cláusula de tolerância, destaca-se que, por analogia, este é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965), e também é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC), já que, no mercado imobiliário, eventualmente, ocorre prorrogação na data de conclusão da obra, em razão de acontecimentos imprevisíveis inerentes a este tipo de atividade comercial. Em análise à matéria, essa Corte no julgamento do Tema 996 fixou as seguintes teses: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor". 2. Pertinente a inversão da cláusula penal, tendo em vista a inadimplência da ré, que não entregou o imóvel no termo apropriado. Conforme a tese firmada no julgamento do Tema 971 do STJ, pela qual “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” 3. Não cabe a cumulação da cláusula penal com os lucros cessantes, conforme entendimento firmado no julgamento do Tema 970 do STJ, pelo qual “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.” Em sua argumentação, o autor defende que “(...) a multa revertida não é apta a reparar os prejuízos sofridos, posto não possuir equivalência com os locativos (lucros cessantes).”. Assim, ante a impossibilidade de cumulação da cláusula penal com a condenação no pagamento dos lucros cessantes e tendo em vista que o autor defende ser melhor a condenação no pagamento deste último, afasta-se a incidência da cláusula penal, para condenar a parte ré no pagamento de lucros cessantes, no valor de 0,5% do valor atualizado do imóvel. 4. A devolução dos valores deverá ocorrer de forma integral e imediata, conforme enunciado 543 da Súmula do STJ, pelo qual “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 5. O sinal/arras deverá ser devolvido na forma dobrada, conforme o art. 418 do CC, que não se confundindo com a repetição prevista no parágrafo único, do art. 42 do CDC. O valor deverá ser corrigido com juros e correção monetária como fixado na sentença. 6. Para o reconhecimento da existência de dano moral faz-se necessária a demonstração de que houve prática de ilícito e que este excedeu o simples descumprimento contratual, gerando dano não limitado à esfera patrimonial da autora, o que, a toda evidência, restou demonstrado no caso presente, uma vez que a recorrente informou nos autos a conclusão da obra. Quanto ao valor indenizatório, a quantia R$ 10.000,00 (dez mil reais) revela-se apta ao ressarcimento do dano, sem causar injusto prejuízo ou enriquecimento ilícito. RECURSOS CONHECIDOS. APELO IMPROVIDO. RECURSO ADESIVO PROVIDO PARCIALMENTE. Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível e de recurso adesivo nº 8003175-08.2021.8.05.0229, de Salvador, em que são apelantes e apelados, LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA - EPP e DAVID RIBEIRO DA SILVA. Acordam os Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Terceira Câmara Cível, do Tribunal de Justiça da Bahia, por votação unânime, em conhecer dos recursos, NEGAR PROVIMENTO ao apelo da ré e DAR PROVIMENTO PARCIAL ao recurso adesivo do autor, nos termos do voto do relator. Sala das Sessões, de de 2025. Presidente Francisco de Oliveira Bispo Juiz Convocado - Substituto de 2º Grau Relator Procurador(a) de Justiça

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8003175-08.2021.8.05.0229

Órgão Julgador
:
Terceira Câmara Cível

APELANTE: LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA - EPP e outros

Advogado(s)
:
WALTER NEY VITA SAMPAIO, NAIRA BARBOSA BASTOS, GUSTAVO LUIS DE ALBUQUERQUE CARDOSO, TAMIRES DA SILVA BARBOSA, CLAUDIO NASCIMENTO MAIA DA FONSECA JUNIOR, PEDRO HENRIQUE AMORIM FERNANDES

APELADO: DAVID RIBEIRO DA SILVA e outros

Advogado(s)
:
PEDRO HENRIQUE AMORIM FERNANDES, CLAUDIO NASCIMENTO MAIA DA FONSECA JUNIOR, GUSTAVO LUIS DE ALBUQUERQUE CARDOSO, NAIRA BARBOSA BASTOS, TAMIRES DA SILVA BARBOSA, WALTER NEY VITA SAMPAIO

ACORDÃO

APELAÇÃO CÍVEL
E RECURSO ADESIVO
.
AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. DIREITO DO CONSUMIDOR. RESILIÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO DE OBRA. VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA (180 DIAS). PRECEDENTES DO STJ. MORA CONFIGURADA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS IMEDIATA E SEM PARCELAMENTO. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543 DO STJ.
DEVOLUÇÃO DO SINAL EM DOBRO. APLICAÇÃO DO ART. 418 DO CC.
INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL.
POSSIBILIDADE
. TESE FIRMADA NO JULGAMENTO DO TEMA 971 DO STJ.
IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. TESE FIRMADA NO JULGAMENTO DO TEMA 970 DO STJ. AUTOR DEFENDE SER MELHOR A CONDENAÇÃO EM LUCROS CESSANTES. AFASTADA A CONDENAÇÃO NO PAGAMENTO DE CLÁUSULA PENAL.
DANO MORAL CONFIGURADO. NÃO HÁ NOTÍCIA NOS AUTOS DA CONCLUSÃO DA OBRA. APELAÇÃO IMPROVIDA.
RECURSO ADESIVO PROVIMENTO PARCIALMENTE.

1.
Consta dos autos que o

autor
adquiriu em 17 de dezembro de 2016, um imóvel descrito na modalidade de loteamento, Lote de nº
22
da Quadra
08
, localizado no Município de Santo Antônio de Jesus (BA), com a finalidade RESIDENCIAL, no valor de R$
85
.
966
,
08
(
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cinco
mil e
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seis
reais e
oito
centavos), com data de entrega prevista para dezembro de 2018 nos termos da Cláusula 7.1.1, ID 48036144, sendo admitida a cláusula de tolerância, Cláusula 8.1., ID 50047954. O prazo de entrega do imóvel, contudo, não foi cumprido pela ré, correspondendo tal atraso ao ilícito contratual que deu ensejo à presente ação.

O Egrégio STJ tem entendido pela legalidade e razoabilidade da cláusula de tolerância, destaca-se que, por analogia, este é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965), e também é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC), já que, no mercado imobiliário, eventualmente, ocorre prorrogação na data de conclusão da obra, em razão de acontecimentos imprevisíveis inerentes a este tipo de atividade comercial.

Em análise à matéria, essa Corte no julgamento do Tema 996 fixou as seguintes teses:
“1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor"
.

2.
Pertinente a inversão da cláusula penal, tendo em vista a inadimplência d
a ré
, que não entregou o imóvel no termo apropriado. Conforme a tese firmada no julgamento do Tema
971 do STJ, pela qual
“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

3.
N
ão cabe a cumulação da cláusula penal com os lucros cessantes, conforme entendimento firmado no julgamento do Tema 970 do STJ, pelo qual
“
A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”

Em sua argumentação, o autor defende que “(...) a multa revertida não é apta a reparar os prejuízos sofridos, posto não possuir equivalência com os locativos (lucros cessantes).”.

Assim, ante a impossibilidade de cumulação da cláusula penal com a condenação no pagamento dos lucros cessantes e tendo em vista que o autor defende ser melhor a condenação no pagamento deste último, afasta-se a incidência da cláusula penal, para condenar a parte ré no pagamento de lucros cessantes, no valor de 0,5% do valor atualizado do imóvel.

4.
A devolução dos valores deverá ocorrer de forma integral e imediata, conforme
enunciado 543 da Súmula do STJ, pelo qual “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

5.
O sinal/arras deverá ser devolvido na forma dobrada, conforme o art. 418 do CC, que
não se confundindo com a repetição prevista no parágrafo único, do art. 42
do CDC
.
O valor deverá ser corrigido com juros e correção monetária como fixado na sentença.

6.

Para o reconhecimento da existência de dano moral faz-se necessária a demonstração de que houve prática de ilícito e que este excedeu o simples descumprimento contratual, gerando dano não limitado à esfera patrimonial da autora, o que, a toda evidência, restou demonstrado no caso presente, uma vez que a recorrente informou nos autos a conclusão da obra.
Quanto ao valor indenizatório, a quantia R$ 10.000,00 (dez mil reais) revela-se apta ao ressarcimento do dano, sem causar injusto prejuízo ou enriquecimento ilícito.

RECURSO
S
CONHECIDO
S
. APELO IMPROVIDO.
RECURSO ADESIVO PROVIDO PARCIALMENTE.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível
e de recurso adesivo
nº
8003175-08.2021.8.05.0229
, de Salvador, em que são apelantes
e apelados
,
LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA - EPP
e
DAVID RIBEIRO DA SILVA
.

Acordam os Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Terceira Câmara Cível, do Tribunal de Justiça da Bahia, por votação unânime, em conhecer do
s
recurso
s
,
NEGAR PROVIMENTO
ao apelo da ré
e
DAR PROVIMENTO PARCIAL ao recurso adesivo do autor
, nos termos do voto do relator.

Sala das Sessões, de de 2025.

Presidente

Francisco de Oliveira Bispo

Juiz Convocado - Substituto de 2º Grau

Relator

Procurador(a) de Justiça