Tribunal: TJBA
Processo: 8003347-73.2024.8.05.0154
Classe: Apelação
Relator(a): JOSEVANDO SOUZA ANDRADE
Órgão julgador: JOSEVANDO SOUZA ANDRADE
Órgão colegiado: 2ª VICE-PRESIDÊNCIA
Data de julgamento: 2025-11-13
Data de publicação: 2025-11-13

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8003347-73.2024.8.05.0154 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível APELANTE: ADAILTON MARTINS DOS ANJOS Advogado(s): APELADO: CONSTRUTORA TROPICAL VILLE LTDA Advogado(s):JOSEVAN BARBOSA DA ROCHA ACORDÃO Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO REITERADO. CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA. PEDIDO DE REVISÃO CONTRATUAL POR ONEROSIDADE EXCESSIVA. AUSÊNCIA DE PROVA. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. RETENÇÃO DO IMÓVEL CONDICIONADA À REALIZAÇÃO DE PROVA PERICIAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e rejeitou, em parte, reconvenção do réu. O contrato de compra e venda do imóvel localizado no Lote Tropical Ville II, formalizado em 2012 com sucessivas renegociações até 2022, foi rescindido judicialmente por inadimplemento reiterado do apelante. Este pretende a revisão das cláusulas contratuais por suposta abusividade e onerosidade excessiva, além de indenização por benfeitorias com direito de retenção do imóvel até o pagamento. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há cinco questões em discussão: (i) verificar a validade da cláusula de resolução contratual automática por inadimplemento; (ii) avaliar a existência de abusividade na taxa de juros pactuada; (iii) analisar a possibilidade de revisão contratual por onerosidade excessiva; (iv) definir se há direito à indenização por benfeitorias e retenção do imóvel; (v) fixar a responsabilidade pelo pagamento do IPTU durante a posse do imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR A cláusula de resolução automática por inadimplemento é válida, nos termos do art. 475 do CC, sendo aplicável diante do inadimplemento reiterado, voluntário e não justificado pelo devedor. A taxa de juros contratada (0,70% a.m.) está abaixo da média de mercado à época (0,95% a.m.), afastando a alegação de abusividade. As renegociações posteriores não indicam encargos desproporcionais e a ausência de prova impede a revisão contratual. A revisão contratual por onerosidade excessiva exige demonstração inequívoca de fato superveniente e imprevisível, o que não foi comprovado pelo apelante, conforme ônus do art. 373, I, do CPC. O pedido de indenização por benfeitorias é cabível, conforme o art. 34 da Lei 6.766/79, mas o direito de retenção do imóvel é incabível em razão da posse precária do apelante após o inadimplemento. Contudo, a imissão da autora na posse deve ser postergada até a realização de perícia destinada à apuração do valor das benfeitorias. O pagamento do IPTU é de responsabilidade do compromissário comprador enquanto este estiver na posse do imóvel, por disposição contratual expressa, nos termos do art. 34 do CTN. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: O inadimplemento reiterado e não justificado autoriza a resolução do contrato de compra e venda, conforme cláusula resolutória expressa e art. 475 do Código Civil. A taxa de juros inferior à média de mercado não configura abusividade e não enseja revisão contratual. A onerosidade excessiva, para justificar revisão contratual, deve ser comprovada por fato superveniente e imprevisível, o que não ocorreu no caso. O possuidor tem direito à indenização por benfeitorias úteis, mas a imissão na posse do imóvel pela parte autora deve aguardar a apuração do valor mediante perícia. A responsabilidade pelo pagamento do IPTU recai sobre o compromissário comprador enquanto permanecer na posse do imóvel, por força contratual e legal. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 397, 399 e 475; CDC, arts. 6º, IV e V; 51, IV e §1º; CPC/2015, arts. 373, I e II; CTN, art. 34; Lei 6.766/79, art. 34. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no REsp 879.268/RS, Rel. Min. Hélio Quaglia Barbosa, 4ª Turma, j. 06.02.2007; TJ-SP, AC 1015271-45.2022.8.26.0007, Rel. Des. Alfredo Attié, j. 05.09.2023; TJ-MG, AC 1000022-047537-00.01, Rel. Des. Vicente de Oliveira Silva, j. 23.11.2022; TJ-GO, AC 5559411-12.2021.8.09.0051, Rel. Juiz Ronnie Paes Sandre, j. 13.07.2023. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8003347-73.2024.8.05.0154 da Comarca de Salvador/BA, em que figuram como Apelante ADAILTON MARTINS DOS ANJOS e como Apelado CONSTRUTORA TROPICAL VILLE LTDA - EPP ACORDAM os Senhores Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, e o fazem nos termos do Voto do Relator. Sala das Sessões, data registrada no sistema. PRESIDENTE DES. JOSEVANDO ANDRADE RELATOR PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8003347-73.2024.8.05.0154

Órgão Julgador
:
Primeira Câmara Cível

APELANTE: ADAILTON MARTINS DOS ANJOS

Advogado(s)
:

APELADO: CONSTRUTORA TROPICAL VILLE LTDA

Advogado(s)
:
JOSEVAN BARBOSA DA ROCHA

ACORDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO REITERADO. CLÁUSULA RESOLUTÓRIA EXPRESSA. PEDIDO DE REVISÃO CONTRATUAL POR ONEROSIDADE EXCESSIVA. AUSÊNCIA DE PROVA. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. RETENÇÃO DO IMÓVEL CONDICIONADA À REALIZAÇÃO DE PROVA PERICIAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e rejeitou, em parte, reconvenção do réu. O contrato de compra e venda do imóvel localizado no Lote Tropical Ville II, formalizado em 2012 com sucessivas renegociações até 2022, foi rescindido judicialmente por inadimplemento reiterado do apelante. Este pretende a revisão das cláusulas contratuais por suposta abusividade e onerosidade excessiva, além de indenização por benfeitorias com direito de retenção do imóvel até o pagamento.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há cinco questões em discussão:
(i) verificar a validade da cláusula de resolução contratual automática por inadimplemento;
(ii) avaliar a existência de abusividade na taxa de juros pactuada;
(iii) analisar a possibilidade de revisão contratual por onerosidade excessiva;
(iv) definir se há direito à indenização por benfeitorias e retenção do imóvel;
(v) fixar a responsabilidade pelo pagamento do IPTU durante a posse do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A cláusula de resolução automática por inadimplemento é válida, nos termos do art. 475 do CC, sendo aplicável diante do inadimplemento reiterado, voluntário e não justificado pelo devedor.

A taxa de juros contratada (0,70% a.m.) está abaixo da média de mercado à época (0,95% a.m.), afastando a alegação de abusividade. As renegociações posteriores não indicam encargos desproporcionais e a ausência de prova impede a revisão contratual.

A revisão contratual por onerosidade excessiva exige demonstração inequívoca de fato superveniente e imprevisível, o que não foi comprovado pelo apelante, conforme ônus do art. 373, I, do CPC.

O pedido de indenização por benfeitorias é cabível, conforme o art. 34 da Lei 6.766/79, mas o direito de retenção do imóvel é incabível em razão da posse precária do apelante após o inadimplemento. Contudo, a imissão da autora na posse deve ser postergada até a realização de perícia destinada à apuração do valor das benfeitorias.

O pagamento do IPTU é de responsabilidade do compromissário comprador enquanto este estiver na posse do imóvel, por disposição contratual expressa, nos termos do art. 34 do CTN.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

O inadimplemento reiterado e não justificado autoriza a resolução do contrato de compra e venda, conforme cláusula resolutória expressa e art. 475 do Código Civil.

A taxa de juros inferior à média de mercado não configura abusividade e não enseja revisão contratual.

A onerosidade excessiva, para justificar revisão contratual, deve ser comprovada por fato superveniente e imprevisível, o que não ocorreu no caso.

O possuidor tem direito à indenização por benfeitorias úteis, mas a imissão na posse do imóvel pela parte autora deve aguardar a apuração do valor mediante perícia.

A responsabilidade pelo pagamento do IPTU recai sobre o compromissário comprador enquanto permanecer na posse do imóvel, por força contratual e legal.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 397, 399 e 475; CDC, arts. 6º, IV e V; 51, IV e §1º; CPC/2015, arts. 373, I e II; CTN, art. 34; Lei 6.766/79, art. 34.

Jurisprudência relevante citada
:
STJ, AgRg no REsp 879.268/RS, Rel. Min. Hélio Quaglia Barbosa, 4ª Turma, j. 06.02.2007;
TJ-SP, AC 1015271-45.2022.8.26.0007, Rel. Des. Alfredo Attié, j. 05.09.2023;
TJ-MG, AC 1000022-047537-00.01, Rel. Des. Vicente de Oliveira Silva, j. 23.11.2022;
TJ-GO, AC 5559411-12.2021.8.09.0051, Rel. Juiz Ronnie Paes Sandre, j. 13.07.2023.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Apelação Cível nº 8003347-73.2024.8.05.0154
da Comarca de Salvador/BA, em que figuram como Apelante

ADAILTON MARTINS DOS ANJOS
e como Apelado

CONSTRUTORA TROPICAL VILLE LTDA - EPP

ACORDAM
os Senhores Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em
DAR PARCIAL PROVIMENTO

AO RECURSO
, e o fazem nos termos do Voto do Relator.

Sala das Sessões, data registrada no sistema.

PRESIDENTE

DES. JOSEVANDO ANDRADE

RELATOR

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA