Tribunal: TJBA
Processo: 8125859-03.2022.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): LICIA PINTO FRAGOSO MODESTO
Órgão julgador: LICIA PINTO FRAGOSO MODESTO
Órgão colegiado: TERCEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-09-16
Data de publicação: 2025-09-16

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8125859-03.2022.8.05.0001 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: LUIZ FERNANDO CASTRO GARCIA LANDEIRO e outros Advogado(s): ANTONIO LAGO JUNIOR, PAULA SARNO BRAGA LAGO APELADO: STEPHAN CLAUDE LEIBREICH e outros Advogado(s):RAISSA PIMENTEL SILVA, RENATA OLIVEIRA SILVA NOVAIS ACORDÃO Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. ALEGAÇÃO DE VÍCIOS NO IMÓVEL LOCADO. PRETENSÃO DE DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS LIMITATIVAS DE RESPONSABILIDADE. INVOCABILIDADE DA EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE ALUGUÉIS PAGOS. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS, DANOS MORAIS E LUCROS CESSANTES. DOCUMENTAÇÃO DESPROVIDA DE FORÇA PROBATÓRIA. EXTINÇÃO DE PRETENSÃO CONSIGNATÓRIA SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA E PEDIDO DE REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. READEQUAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por LUIZ FERNANDO CASTRO GARCIA LANDEIRO e FERNANDO LANDEIRO COMÉRCIO DE OBJETOS DE ARTE EIRELI contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em Ação de Restituição de Aluguéis c/c Perdas e Danos e Consignação de Aluguéis Vincendos, ajuizada em face de STEPHAN CLAUDE LEIBREICH e LARISSA SOARES ORNELLAS FARIAS. A demanda envolvia alegações de inadimplemento contratual, vícios no imóvel locado e pedido de indenização por danos materiais, morais e lucros cessantes. Requereu-se ainda o reconhecimento da exceção de contrato não cumprido, declaração de nulidade de cláusulas contratuais e quitação de aluguéis. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há seis questões em discussão: (i) verificar a validade das cláusulas contratuais que limitam a responsabilidade dos locadores; (ii) definir se restou configurado inadimplemento contratual a ensejar a exceção de contrato não cumprido; (iii) aferir a existência de direito à restituição dos valores pagos a título de aluguéis; (iv) estabelecer a ocorrência de danos materiais, morais e lucros cessantes indenizáveis; (v) examinar a regularidade da extinção da pretensão consignatória sem resolução do mérito; (vi) analisar a possibilidade de minoração do valor da causa e de readequação dos honorários advocatícios. III. RAZÕES DE DECIDIR A cláusula contratual que limita a responsabilidade dos locadores é válida quando pactuada entre partes experientes e juridicamente equivalentes, sem demonstração de abuso, vulnerabilidade ou desequilíbrio contratual. A exceção de contrato não cumprido exige inadimplemento substancial da contraparte, o que não se configurou, dado que os locadores iniciaram obras corretivas e os locatários permaneceram voluntariamente no imóvel. A restituição dos aluguéis pagos não se justifica diante da ocupação contínua e da fruição do imóvel pelos apelantes, ausente prova de inabitabilidade ou perda substancial do uso. A reparação por danos materiais, morais e lucros cessantes depende de prova cabal de dano, nexo e conduta ilícita, o que não se verificou nos autos, dada a fragilidade da prova documental e a ausência de elementos técnicos ou periciais. A ação consignatória foi corretamente extinta sem resolução do mérito, por ausência de recusa ou mora dos locadores no recebimento dos alugueis. O valor da causa foi corretamente corrigido pelo juízo de origem com base no conteúdo econômico da demanda, sendo incabível sua minoração em sede recursal. A readequação dos honorários advocatícios é cabível para ajustar os percentuais aos critérios legais, fixando-os em 10% sobre o valor da causa, com base na razoabilidade e proporcionalidade. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: Cláusulas contratuais que limitam a responsabilidade dos locadores são válidas quando pactuadas entre partes com plena capacidade jurídica, salvo prova de abuso ou desproporcionalidade. A exceção de contrato não cumprido somente se aplica diante de inadimplemento essencial e culposo do credor, devidamente comprovado. A ocupação contínua do imóvel com fruição afasta o direito à restituição de alugueis pagos, salvo prova de inabitabilidade. A reparação por danos materiais, morais e lucros cessantes exige prova robusta da ocorrência do dano, do nexo causal e da conduta ilícita. A ação consignatória pressupõe recusa ou mora do credor, não se prestando à suspensão das obrigações contratuais por inconformismo subjetivo. A readequação dos honorários advocatícios deve observar os critérios do art. 85, §§ 2º e 8º, do CPC, considerando a complexidade da causa e o resultado obtido. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 113, § 1º, I e III; 186; 402; 421; 421-A; 422; 475; 476; 927. CPC, arts. 373, I; 485, VI; 1.007, § 4º; 85, §§ 2º e 8º; 292, §§ 2º e 3º. Lei nº 8.245/91, art. 67, II. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1799039/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3ª Turma, j. 04.10.2022; STJ, AgInt no REsp 1932682/RJ, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 21.03.2022; TJ-BA, APL 05159748020158050001, Rel. Des. Ivanilton Santos da Silva, 3ª Câmara Cível, j. 27.08.2019; TJ-SP, AC 1004502-20.2017.8.26.0082, Rel. Des. Renato Sartorelli, j. 04.02.2020; TJ-RJ, Ap 0084189-39.2019.8.19.0001, Rel. Des. Luiz Felipe Miranda de Medeiros Francisco, j. 15.12.2022; TJ-RS, Rec. Inom. 5000746-18.2023.8.21.0096, Rel. Juiz Fabio Vieira Heerdt, j. 07.03.2024. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível de nº. 8125859-03.2022.8.05.0001, em que figuram como apelante LUIZ FERNANDO CASTRO GARCIA LANDEIRO e FERNANDO LANDEIRO COMERCIO DE OBJETOS DE ARTE EIRELI e como apelados STEPHAN CLAUDE LEIBREICH e LARISSA SOARES ORNELLAS FARIAS. ACORDAM os Desembargadores e Magistrados Convocados, integrantes da Turma Julgadora da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto da Relatora. Sala de Sessões, datado e assinado eletronicamente. Desa. LÍCIA PINTO FRAGOSO MODESTO Relatora

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8125859-03.2022.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Terceira Câmara Cível

APELANTE: LUIZ FERNANDO CASTRO GARCIA LANDEIRO e outros

Advogado(s)
:
ANTONIO LAGO JUNIOR, PAULA SARNO BRAGA LAGO

APELADO: STEPHAN CLAUDE LEIBREICH e outros

Advogado(s)
:
RAISSA PIMENTEL SILVA, RENATA OLIVEIRA SILVA NOVAIS

ACORDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. ALEGAÇÃO DE VÍCIOS NO IMÓVEL LOCADO. PRETENSÃO DE DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS LIMITATIVAS DE RESPONSABILIDADE. INVOCABILIDADE DA EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE ALUGUÉIS PAGOS. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS, DANOS MORAIS E LUCROS CESSANTES. DOCUMENTAÇÃO DESPROVIDA DE FORÇA PROBATÓRIA. EXTINÇÃO DE PRETENSÃO CONSIGNATÓRIA SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA E PEDIDO DE REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. READEQUAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por LUIZ FERNANDO CASTRO GARCIA LANDEIRO e FERNANDO LANDEIRO COMÉRCIO DE OBJETOS DE ARTE EIRELI contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em Ação de Restituição de Aluguéis c/c Perdas e Danos e Consignação de Aluguéis Vincendos, ajuizada em face de STEPHAN CLAUDE LEIBREICH e LARISSA SOARES ORNELLAS FARIAS. A demanda envolvia alegações de inadimplemento contratual, vícios no imóvel locado e pedido de indenização por danos materiais, morais e lucros cessantes. Requereu-se ainda o reconhecimento da exceção de contrato não cumprido, declaração de nulidade de cláusulas contratuais e quitação de aluguéis.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há seis questões em discussão: (i) verificar a validade das cláusulas contratuais que limitam a responsabilidade dos locadores; (ii) definir se restou configurado inadimplemento contratual a ensejar a exceção de contrato não cumprido; (iii) aferir a existência de direito à restituição dos valores pagos a título de aluguéis; (iv) estabelecer a ocorrência de danos materiais, morais e lucros cessantes indenizáveis; (v) examinar a regularidade da extinção da pretensão consignatória sem resolução do mérito; (vi) analisar a possibilidade de minoração do valor da causa e de readequação dos honorários advocatícios.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A cláusula contratual que limita a responsabilidade dos locadores é válida quando pactuada entre partes experientes e juridicamente equivalentes, sem demonstração de abuso, vulnerabilidade ou desequilíbrio contratual.

A exceção de contrato não cumprido exige inadimplemento substancial da contraparte, o que não se configurou, dado que os locadores iniciaram obras corretivas e os locatários permaneceram voluntariamente no imóvel.

A restituição dos aluguéis pagos não se justifica diante da ocupação contínua e da fruição do imóvel pelos apelantes, ausente prova de inabitabilidade ou perda substancial do uso.

A reparação por danos materiais, morais e lucros cessantes depende de prova cabal de dano, nexo e conduta ilícita, o que não se verificou nos autos, dada a fragilidade da prova documental e a ausência de elementos técnicos ou periciais.

A ação consignatória foi corretamente extinta sem resolução do mérito, por ausência de recusa ou mora dos locadores no recebimento dos alugueis.

O valor da causa foi corretamente corrigido pelo juízo de origem com base no conteúdo econômico da demanda, sendo incabível sua minoração em sede recursal.

A readequação dos honorários advocatícios é cabível para ajustar os percentuais aos critérios legais, fixando-os em 10% sobre o valor da causa, com base na razoabilidade e proporcionalidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento
:

Cláusulas contratuais que limitam a responsabilidade dos locadores são válidas quando pactuadas entre partes com plena capacidade jurídica, salvo prova de abuso ou desproporcionalidade.

A exceção de contrato não cumprido somente se aplica diante de inadimplemento essencial e culposo do credor, devidamente comprovado.

A ocupação contínua do imóvel com fruição afasta o direito à restituição de alugueis pagos, salvo prova de inabitabilidade.

A reparação por danos materiais, morais e lucros cessantes exige prova robusta da ocorrência do dano, do nexo causal e da conduta ilícita.

A ação consignatória pressupõe recusa ou mora do credor, não se prestando à suspensão das obrigações contratuais por inconformismo subjetivo.

A readequação dos honorários advocatícios deve observar os critérios do art. 85, §§ 2º e 8º, do CPC, considerando a complexidade da causa e o resultado obtido.

Dispositivos relevantes citados
: CC, arts. 113, § 1º, I e III; 186; 402; 421; 421-A; 422; 475; 476; 927. CPC, arts. 373, I; 485, VI; 1.007, § 4º; 85, §§ 2º e 8º; 292, §§ 2º e 3º. Lei nº 8.245/91, art. 67, II.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp 1799039/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3ª Turma, j. 04.10.2022; STJ, AgInt no REsp 1932682/RJ, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 21.03.2022; TJ-BA, APL 05159748020158050001, Rel. Des. Ivanilton Santos da Silva, 3ª Câmara Cível, j. 27.08.2019; TJ-SP, AC 1004502-20.2017.8.26.0082, Rel. Des. Renato Sartorelli, j. 04.02.2020; TJ-RJ, Ap 0084189-39.2019.8.19.0001, Rel. Des. Luiz Felipe Miranda de Medeiros Francisco, j. 15.12.2022; TJ-RS, Rec. Inom. 5000746-18.2023.8.21.0096, Rel. Juiz Fabio Vieira Heerdt, j. 07.03.2024.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível de nº.
8125859-03.2022.8.05.0001
, em que figuram como apelante
LUIZ FERNANDO CASTRO GARCIA LANDEIRO e FERNANDO LANDEIRO COMERCIO DE OBJETOS DE ARTE EIRELI
e como apelados
STEPHAN CLAUDE LEIBREICH e LARISSA SOARES ORNELLAS FARIAS.

ACORDAM
os Desembargadores e Magistrados Convocados, integrantes da Turma Julgadora da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia,
CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Sala de Sessões, datado e assinado eletronicamente.

Desa. LÍCIA PINTO FRAGOSO MODESTO

Relatora