Tribunal: TJBA
Processo: 8002081-54.2023.8.05.0229
Classe: Apelação
Relator(a): MARIA DE LOURDES PINHO MEDAUAR
Órgão julgador: MARIA DE LOURDES PINHO MEDAUAR
Órgão colegiado: PRIMEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-08-05
Data de publicação: 2025-08-05

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8002081-54.2023.8.05.0229 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível APELANTE: LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA - EPP Advogado(s): WALTER NEY VITA SAMPAIO APELADO: FELIPE MENDONCA MONTENEGRO Advogado(s):FELIPE MENDONCA MONTENEGRO ACORDÃO Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. INAPLICABILIDADE DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO EM FAVOR DO CONSUMIDOR. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. HONORÁRIOS CONTRATUAIS. INDEVIDOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta por Loteamento Portal Residence SPE Ltda contra sentença que declarou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado com Felipe Mendonça Montenegro, determinando a restituição integral dos valores pagos, a aplicação da cláusula penal em favor do consumidor, a indenização por danos morais e o pagamento de honorários contratuais. II. Questão em discussão 2. A controvérsia recursal reside nos seguintes pontos: (i) se o atraso na entrega do empreendimento justifica a rescisão contratual e a restituição integral dos valores pagos; (ii) se a apelante poderia se eximir da mora com base em caso fortuito ou força maior; (iii) se é válida a inversão da cláusula penal em favor do consumidor; (iv) se a indenização por danos morais deve ser mantida; (v) se a condenação ao pagamento de honorários contratuais é devida. III. Razões de decidir 3. A relação jurídica entre as partes é de consumo, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor (arts. 2º e 3º do CDC). 4. Restou demonstrado o inadimplemento contratual da apelante, que não entregou o imóvel no prazo estipulado, ensejando a resolução do contrato, nos termos do art. 475 do Código Civil. 5.O atraso superior a quatro anos caracteriza mora abusiva, não sendo aplicável a alegação de caso fortuito ou força maior, uma vez que a ré não comprovou a existência de eventos imprevisíveis que inviabilizassem a entrega do empreendimento. 6. Conforme entendimento consolidado pelo STJ (Tema 971), a cláusula penal estipulada exclusivamente em desfavor do consumidor deve ser invertida para penalizar o fornecedor inadimplente. Assim, correta a aplicação da multa de 20% sobre os valores pagos pelo consumidor. 7. O atraso prolongado na entrega do imóvel configura dano moral in re ipsa, diante da frustração das legítimas expectativas do comprador, justificando a indenização arbitrada em R$ 10.000,00. 8. No que se refere aos honorários contratuais, estes decorrem de pactuação entre o consumidor e seu advogado, sendo indevida sua transferência à parte adversa, conforme jurisprudência pacífica dos tribunais pátrios. 9. Quanto aos ônus sucumbenciais, mantêm-se a condenação da ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC. IV. Dispositivo e tese 10. Recurso parcialmente provido, apenas para afastar a condenação ao pagamento de honorários contratuais. Mantida a sentença nos demais aspectos. Tese de julgamento: "1. O atraso na entrega do imóvel por prazo superior ao período de tolerância autoriza a rescisão do contrato e a restituição integral dos valores pagos pelo consumidor. 2. A ausência de comprovação de caso fortuito ou força maior impede a exclusão da responsabilidade da incorporadora. 3. A cláusula penal estipulada exclusivamente contra o consumidor deve ser invertida em seu favor, conforme entendimento do STJ (Tema 971). 4. O atraso prolongado na entrega do imóvel enseja dano moral in re ipsa, justificando indenização." Dispositivos relevantes citados: Código de Defesa do Consumidor, arts. 2º, 3º e 51, IV; Código Civil, arts. 475 e 927; CPC, art. 86, parágrafo único. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1.614.721/DF (Tema 971). ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 8002081-54.2023.8.05.0229, em que figura como apelante LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA e como apelado FELIPE MENDONÇA MONTENEGRO. Acordam os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO , nos termos do voto condutor.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n. 8002081-54.2023.8.05.0229

Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível

APELANTE: LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA - EPP

Advogado(s): WALTER NEY VITA SAMPAIO

APELADO: FELIPE MENDONCA MONTENEGRO

Advogado(s):FELIPE MENDONCA MONTENEGRO

ACORDÃO

Ementa:

DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. INAPLICABILIDADE DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO EM FAVOR DO CONSUMIDOR. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. HONORÁRIOS CONTRATUAIS. INDEVIDOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta por Loteamento Portal Residence SPE Ltda contra sentença que declarou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado com Felipe Mendonça Montenegro, determinando a restituição integral dos valores pagos, a aplicação da cláusula penal em favor do consumidor, a indenização por danos morais e o pagamento de honorários contratuais.

II. Questão em discussão

2.
A controvérsia recursal reside nos seguintes pontos:

(i) se o atraso na entrega do empreendimento justifica a rescisão contratual e a restituição integral dos valores pagos;

(ii) se a apelante poderia se eximir da mora com base em caso fortuito ou força maior;

(iii) se é válida a inversão da cláusula penal em favor do consumidor;

(iv) se a indenização por danos morais deve ser mantida;

(v) se a condenação ao pagamento de honorários contratuais é devida.

III. Razões de decidir

3.
A relação jurídica entre as partes é de consumo, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor (arts. 2º e 3º do CDC).

4. Restou demonstrado o inadimplemento contratual da apelante, que não entregou o imóvel no prazo estipulado, ensejando a resolução do contrato, nos termos do art. 475 do Código Civil.

5.O atraso superior a quatro anos caracteriza mora abusiva, não sendo aplicável a alegação de caso fortuito ou força maior, uma vez que a ré não comprovou a existência de eventos imprevisíveis que inviabilizassem a entrega do empreendimento.

6. Conforme entendimento consolidado pelo STJ (Tema 971), a cláusula penal estipulada exclusivamente em desfavor do consumidor deve ser invertida para penalizar o fornecedor inadimplente. Assim, correta a aplicação da multa de 20% sobre os valores pagos pelo consumidor.

7. O atraso prolongado na entrega do imóvel configura dano moral in re ipsa, diante da frustração das legítimas expectativas do comprador, justificando a indenização arbitrada em R$ 10.000,00.

8. No que se refere aos honorários contratuais, estes decorrem de pactuação entre o consumidor e seu advogado, sendo indevida sua transferência à parte adversa, conforme jurisprudência pacífica dos tribunais pátrios.

9. Quanto aos ônus sucumbenciais, mantêm-se a condenação da ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC.

IV. Dispositivo e tese

10.

Recurso parcialmente provido, apenas para afastar a condenação ao pagamento de honorários contratuais. Mantida a sentença nos demais aspectos.

Tese de julgamento: "1.
O atraso na entrega do imóvel por prazo superior ao período de tolerância autoriza a rescisão do contrato e a restituição integral dos valores pagos pelo consumidor. 2. A ausência de comprovação de caso fortuito ou força maior impede a exclusão da responsabilidade da incorporadora. 3. A cláusula penal estipulada exclusivamente contra o consumidor deve ser invertida em seu favor, conforme entendimento do STJ (Tema 971). 4. O atraso prolongado na entrega do imóvel enseja dano moral in re ipsa, justificando indenização.
"

Dispositivos relevantes citados: Código de Defesa do Consumidor, arts. 2º, 3º e 51, IV; Código Civil, arts. 475 e 927; CPC, art. 86, parágrafo único.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1.614.721/DF (Tema 971).

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Apelação nº 8002081-54.2023.8.05.0229,
em que figura como apelante
LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA

e como apelado
FELIPE MENDONÇA MONTENEGRO.

Acordam os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em
DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ,

nos termos do voto condutor.