Tribunal: TJBA
Processo: 8000457-94.2019.8.05.0039
Classe: Apelação
Relator(a): MARTA MOREIRA SANTANA
Órgão julgador: MARTA MOREIRA SANTANA
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-10-02
Data de publicação: 2025-10-02

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8000457-94.2019.8.05.0039 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: LUCIANO SANTOS DE SOUSA e outros Advogado(s): RAPHAEL LUIZ GUIMARAES MATOS SOBRINHO, LEONARDO SANTOS DE SOUZA APELADO: MARCO ANTONIO LOPES MENEZES Advogado(s):ANDERSON DE ALBUQUERQUE FERNANDES, CARINE MATOS DOS REIS ACORDÃO DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. CULPA EXCLUSIVA. DANOS EMERGENTES E COMPENSAÇÃO GLOBAL DE CRÉDITOS. DESPROVIMENTO DO RECURSO DO RÉU E PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO DOS AUTORES. I. CASO EM EXAME 1 - Recursos de apelação interpostos contra sentença que, em ação de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a culpa exclusiva do promissário comprador pelo desfazimento do negócio, em razão do inadimplemento das parcelas de financiamento imobiliário que assumira a obrigação de pagar. 2 - O apelo do réu (promissário comprador) busca a reforma integral da sentença, sob o argumento de que a não obtenção de financiamento em seu nome configuraria um "empecilho" da instituição financeira, o que, nos termos da cláusula 5.7 do contrato, afastaria sua culpa e as penalidades impostas. 3 - O apelo dos autores (promitentes vendedores) requer a reforma parcial da sentença para: (i) condenar o réu ao pagamento de danos emergentes, decorrentes dos encargos de mora suportados pelo pagamento tardio das parcelas do financiamento; e (ii) determinar a compensação global de todos os créditos e débitos existentes entre as partes. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4 - A controvérsia recursal consiste em definir: (i) a quem se deve atribuir a culpa pela rescisão do contrato, analisando se a negativa de financiamento ao comprador se enquadra na cláusula de isenção de penalidades (cláusula 5.7) ou se prevalece a obrigação de continuar o pagamento do financiamento existente (cláusula 2.3); (ii) a existência do dever de indenizar os danos emergentes sofridos pelos vendedores em decorrência da mora do comprador; e (iii) a possibilidade de se operar a compensação de forma global entre todos os créditos e débitos recíprocos das partes. III. RAZÕES DE DECIDIR 5 - A interpretação sistemática do contrato revela que a obtenção de um novo financiamento era uma faculdade do comprador, permanecendo hígida sua obrigação principal de adimplir as prestações do financiamento existente em nome dos vendedores (cláusula 2.3). A não aprovação de crédito constitui risco inerente ao negócio assumido pelo comprador, não se confundindo com "empecilho promovido pela instituição financeira" (cláusula 5.7), o que caracteriza a sua culpa exclusiva pelo inadimplemento e consequente rescisão. 6 - O dano emergente, consubstanciado nos encargos de mora que os vendedores tiveram de arcar em razão do inadimplemento do comprador, representa uma perda efetiva e direta (CC, art. 402), devendo ser integralmente ressarcida. Omissão da sentença sanada para acolher o pedido indenizatório. 7 - A compensação de créditos e débitos entre as partes é um consectário lógico da rescisão contratual e deve ocorrer de forma global, abrangendo todas as verbas deferidas, e não apenas os lucros cessantes. Tal medida atende aos princípios da economia processual e da justiça, evitando o enriquecimento ilícito e a necessidade de múltiplas execuções (CC, art. 368). Precedentes do STJ. 8 - A apuração dos valores exatos a serem restituídos ao réu, com a comprovação dos pagamentos e a exclusão dos encargos contratuais do financiamento (juros, seguros e taxas), deve ser remetida à fase de liquidação de sentença. IV. DISPOSITIVO 9 - Negado provimento ao recurso de apelação do réu e dado parcial provimento ao recurso de apelação dos autores para: (a) condenar o réu ao pagamento de R$ 2.852,84 a título de danos emergentes; e (b) determinar a compensação global entre os créditos e débitos recíprocos das partes. Honorários advocatícios majorados em favor dos patronos dos autores. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 368 e 402; CPC, arts. 85, §11, e 1.013, §3º, III. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.731.753/SP. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos da(o) APELAÇÃO CÍVEL n. 8000457-94.2019.8.05.0039, sendo parte(s) Apelantes LUCIANO SANTOS DE SOUSA E YARA MARIA BARBOSA DE SOUSA e MARCO ANTONIO LOPES MENEZES, e parte(s) Apelados OS MESMOS, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE MARCO ANTONIO LOPES MENEZES E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DE LUCIANO SANTOS DE SOUSA E YARA MARIA BARBOSA DE SOUSA, nos termos do voto da Relatora para NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto por MARCO ANTONIO LOPES MENEZES e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto por LUCIANO SANTOS DE SOUSA e YARA MARIA BARBOSA DE SOUSA, para reformar a sentença nos seguintes pontos: a) Condenar o réu, MARCO ANTONIO LOPES MENEZES, a pagar aos autores a quantia de R$ 2.852,84 (dois mil, oitocentos e cinquenta e dois reais e oitenta e quatro centavos), a título de danos emergentes, a ser corrigida monetariamente pelo INPC desde cada desembolso e acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação; b) Determinar que a compensação entre os créditos e débitos recíprocos das partes se opere de forma global, abrangendo todas as verbas deferidas nesta decisão e na sentença, apurando-se o eventual saldo em favor de uma das partes em fase de liquidação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8000457-94.2019.8.05.0039

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

APELANTE: LUCIANO SANTOS DE SOUSA e outros

Advogado(s)
:
RAPHAEL LUIZ GUIMARAES MATOS SOBRINHO, LEONARDO SANTOS DE SOUZA

APELADO: MARCO ANTONIO LOPES MENEZES

Advogado(s)
:
ANDERSON DE ALBUQUERQUE FERNANDES, CARINE MATOS DOS REIS

ACORDÃO

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. CULPA EXCLUSIVA. DANOS EMERGENTES E COMPENSAÇÃO GLOBAL DE CRÉDITOS. DESPROVIMENTO DO RECURSO DO RÉU E PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO DOS AUTORES.

I. CASO EM EXAME 1 - Recursos de apelação interpostos contra sentença que, em ação de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a culpa exclusiva do promissário comprador pelo desfazimento do negócio, em razão do inadimplemento das parcelas de financiamento imobiliário que assumira a obrigação de pagar. 2 - O apelo do réu (promissário comprador) busca a reforma integral da sentença, sob o argumento de que a não obtenção de financiamento em seu nome configuraria um "empecilho" da instituição financeira, o que, nos termos da cláusula 5.7 do contrato, afastaria sua culpa e as penalidades impostas. 3 - O apelo dos autores (promitentes vendedores) requer a reforma parcial da sentença para: (i) condenar o réu ao pagamento de danos emergentes, decorrentes dos encargos de mora suportados pelo pagamento tardio das parcelas do financiamento; e (ii) determinar a compensação global de todos os créditos e débitos existentes entre as partes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4 - A controvérsia recursal consiste em definir: (i) a quem se deve atribuir a culpa pela rescisão do contrato, analisando se a negativa de financiamento ao comprador se enquadra na cláusula de isenção de penalidades (cláusula 5.7) ou se prevalece a obrigação de continuar o pagamento do financiamento existente (cláusula 2.3); (ii) a existência do dever de indenizar os danos emergentes sofridos pelos vendedores em decorrência da mora do comprador; e (iii) a possibilidade de se operar a compensação de forma global entre todos os créditos e débitos recíprocos das partes.

III. RAZÕES DE DECIDIR 5 - A interpretação sistemática do contrato revela que a obtenção de um novo financiamento era uma faculdade do comprador, permanecendo hígida sua obrigação principal de adimplir as prestações do financiamento existente em nome dos vendedores (cláusula 2.3). A não aprovação de crédito constitui risco inerente ao negócio assumido pelo comprador, não se confundindo com "empecilho promovido pela instituição financeira" (cláusula 5.7), o que caracteriza a sua culpa exclusiva pelo inadimplemento e consequente rescisão. 6 - O dano emergente, consubstanciado nos encargos de mora que os vendedores tiveram de arcar em razão do inadimplemento do comprador, representa uma perda efetiva e direta (CC, art. 402), devendo ser integralmente ressarcida. Omissão da sentença sanada para acolher o pedido indenizatório. 7 - A compensação de créditos e débitos entre as partes é um consectário lógico da rescisão contratual e deve ocorrer de forma global, abrangendo todas as verbas deferidas, e não apenas os lucros cessantes. Tal medida atende aos princípios da economia processual e da justiça, evitando o enriquecimento ilícito e a necessidade de múltiplas execuções (CC, art. 368). Precedentes do STJ. 8 - A apuração dos valores exatos a serem restituídos ao réu, com a comprovação dos pagamentos e a exclusão dos encargos contratuais do financiamento (juros, seguros e taxas), deve ser remetida à fase de liquidação de sentença.

IV. DISPOSITIVO 9 - Negado provimento ao recurso de apelação do réu e dado parcial provimento ao recurso de apelação dos autores para: (a) condenar o réu ao pagamento de R$ 2.852,84 a título de danos emergentes; e (b) determinar a compensação global entre os créditos e débitos recíprocos das partes. Honorários advocatícios majorados em favor dos patronos dos autores.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 368 e 402; CPC, arts. 85, §11, e 1.013, §3º, III. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.731.753/SP.

ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos da(o)
APELAÇÃO CÍVEL
n.
8000457-94.2019.8.05.0039
, sendo parte(s) Apelantes
LUCIANO SANTOS DE SOUSA E YARA MARIA BARBOSA DE SOUSA
e
MARCO ANTONIO LOPES MENEZES
, e parte(s) Apelados
OS MESMOS
,

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em
NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE MARCO ANTONIO LOPES MENEZES E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DE LUCIANO SANTOS DE SOUSA E YARA MARIA BARBOSA DE SOUSA
, nos termos do voto da Relatora para
NEGAR PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por
MARCO ANTONIO LOPES MENEZES
e
DAR PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação interposto por
LUCIANO SANTOS DE SOUSA
e
YARA MARIA BARBOSA DE SOUSA
, para reformar a sentença nos seguintes pontos: a) Condenar o réu, MARCO ANTONIO LOPES MENEZES, a pagar aos autores a quantia de R$ 2.852,84 (dois mil, oitocentos e cinquenta e dois reais e oitenta e quatro centavos), a título de danos emergentes, a ser corrigida monetariamente pelo INPC desde cada desembolso e acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação; b) Determinar que a compensação entre os créditos e débitos recíprocos das partes se opere de forma global, abrangendo todas as verbas deferidas nesta decisão e na sentença, apurando-se o eventual saldo em favor de uma das partes em fase de liquidação.