Tribunal: TJBA
Processo: 8000425-21.2022.8.05.0060
Classe: Apelação
Relator(a): JOSEVANDO SOUZA ANDRADE
Órgão julgador: JOSEVANDO SOUZA ANDRADE
Órgão colegiado: 2ª VICE-PRESIDÊNCIA
Data de julgamento: 2025-12-03
Data de publicação: 2025-12-03

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8000425-21.2022.8.05.0060 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível APELANTE: PRIMAVERA DO OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.P.E LTDA Advogado(s): LUCAS PEREIRA ARAUJO, LETICIA CAROLINA FERREIRA, CLOVIS ALBERTO VOLPE FILHO APELADO: ADAILTON LOPES DO BOMFIM Advogado(s):FABIO SILVEIRA LEDO ACORDÃO Ementa: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VIOLAÇÃO DO DEVER DE INFORMAÇÃO. COBRANÇA DE VALOR DIFERENTE DO CONTRATADO. PRÁTICA ABUSIVA. DANO MORAL CONFIGURADO. RETENÇÃO INDEVIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente pedido de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de dois lotes urbanos, com restituição integral dos valores pagos, condenação ao pagamento de indenização por danos morais e à devolução da comissão de corretagem. A recorrente alega ausência de vínculo com os corretores, inexistência de conduta ilícita, direito à retenção de 25% do valor pago, possibilidade de cobrança de taxa de ocupação, não devolução da corretagem, incidência dos juros de mora apenas a partir do trânsito em julgado, e, subsidiariamente, a redução do valor arbitrado a título de dano moral. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há seis questões em discussão: (i) saber se a empresa pode se eximir da responsabilidade por condutas praticadas por corretores autônomos; (ii) saber se houve violação ao dever de informação e prática abusiva na alteração unilateral do valor das parcelas; (iii) saber se é cabível indenização por dano moral nas hipóteses de frustração contratual decorrente de má-fé do fornecedor; (iv) saber se é legítima a retenção de parte dos valores pagos em caso de culpa exclusiva do fornecedor; (v) saber se há possibilidade de cobrança de taxa de ocupação e de lucros cessantes em lotes não edificados e não ocupados; (vi) saber qual o termo inicial dos juros de mora em hipóteses de rescisão contratual por culpa do fornecedor. III. RAZÕES DE DECIDIR A responsabilidade da fornecedora é objetiva, nos termos do CDC, e alcança os prepostos e corretores, nos moldes do art. 932, III, do CC. Comprovada a alteração unilateral das condições contratuais, configurando violação ao direito à informação (art. 6º, III, CDC) e prática abusiva (art. 39, IV, CDC). O dano moral ficou caracterizado pela frustração da legítima expectativa contratual, tentativa frustrada de solução extrajudicial e necessidade de judicialização da controvérsia. A culpa exclusiva da fornecedora impede a retenção de qualquer valor e afasta a cobrança de taxa de ocupação ou lucros cessantes, inexistindo posse efetiva do bem. A devolução da comissão de corretagem é devida quando o corretor atua como preposto da empresa, mesmo que os valores não tenham ingressado diretamente no patrimônio da fornecedora. Nas hipóteses em que a rescisão contratual decorre da culpa do fornecedor, os juros moratórios incidem a partir da citação, conforme jurisprudência consolidada. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso de apelação conhecido e desprovido. Majoração dos honorários recursais para 20%, observada a gratuidade de justiça. Tese de julgamento: “1. A fornecedora responde objetivamente por atos praticados por corretores que atuam em seu nome, ainda que sem vínculo formal. 2. A violação ao dever de informação e a modificação unilateral das condições contratuais configuram prática abusiva, ensejando a rescisão do contrato com restituição integral dos valores pagos. 3. Configura dano moral a frustração contratual motivada por conduta abusiva da fornecedora. 4. Não é cabível a retenção de valores nem a cobrança de taxa de ocupação quando há culpa exclusiva do fornecedor e inexistência de posse efetiva do imóvel. 5. A devolução da comissão de corretagem é devida quando o corretor age como preposto da fornecedora. 6. Os juros de mora incidem desde a citação quando a rescisão contratual decorre da culpa do fornecedor.” Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 186, 927 e 932, III; CDC, arts. 6º, III, 14 e 39, IV; CPC, art. 85; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, II. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 315.212/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 01.06.2020; TJ-ES, Apelação Cível 0013191-52.2016.8.08.0035, Rel. Des. Ewerton Schwab Pinto Junior, 1ª Câmara Cível; TJ-MG, AC 5100765-52.2018.8.13.0024, Rel. Des. Luiz Artur Hilário, 9ª Câmara Cível, j. 28.03.2023; TJ-RN, Apelação Cível 0851955-81.2016.8.20.5001, Rel. Des. Amílcar Maia, 3ª Câmara Cível, j. 08.07.2025; Súmula 543/STJ. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8000425-21.2022.8.05.0060, da Comarca de Salvador, nas quais figuram como Apelante PRIMAVERA DO OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.P.E LTDA, e Apelado ADAILTON LOPES DO BOMFIM. Acordam os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, EM NEGAR PROVIMENTO AO APELO, nos termos do voto do Relator. Salvador, data registrada pelo sistema. PRESIDENTE JOSEVANDO ANDRADE Relator PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8000425-21.2022.8.05.0060

Órgão Julgador
:
Primeira Câmara Cível

APELANTE: PRIMAVERA DO OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.P.E LTDA

Advogado(s)
:
LUCAS PEREIRA ARAUJO, LETICIA CAROLINA FERREIRA, CLOVIS ALBERTO VOLPE FILHO

APELADO: ADAILTON LOPES DO BOMFIM

Advogado(s)
:
FABIO SILVEIRA LEDO

ACORDÃO

Ementa: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VIOLAÇÃO DO DEVER DE INFORMAÇÃO. COBRANÇA DE VALOR DIFERENTE
DO
CONTRATADO. PRÁTICA ABUSIVA. DANO MORAL CONFIGURADO.
RETENÇÃO INDEVIDA.
RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente pedido de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de dois lotes urbanos, com restituição integral dos valores pagos, condenação ao pagamento de indenização por danos morais e à devolução da comissão de corretagem.

A recorrente alega ausência de vínculo com os corretores, inexistência de conduta ilícita, direito à retenção de 25% do valor pago, possibilidade de cobrança de taxa de ocupação, não devolução da corretagem, incidência dos juros de mora apenas a partir do trânsito em julgado, e, subsidiariamente, a redução do valor arbitrado a título de dano moral.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há seis questões em discussão: (i) saber se a empresa pode se eximir da responsabilidade por condutas praticadas por corretores autônomos; (
ii
) saber se houve violação ao dever de informação e prática abusiva na alteração unilateral do valor das parcelas; (
iii
) saber se é cabível indenização por dano moral nas hipóteses de frustração contratual decorrente de má-fé do fornecedor; (
iv
) saber se é legítima a retenção de parte dos valores pagos em caso de culpa exclusiva do fornecedor; (v) saber se há possibilidade de cobrança de taxa de ocupação e de lucros cessantes em lotes não edificados e não ocupados; (vi) saber qual o termo inicial dos juros de mora em hipóteses de rescisão contratual por culpa do fornecedor.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A responsabilidade da fornecedora é objetiva, nos termos do CDC, e alcança os prepostos e corretores, nos moldes do art. 932, III, do CC.

Comprovada a alteração unilateral das condições contratuais, configurando violação ao direito à informação (art. 6º, III, CDC) e prática abusiva (art. 39, IV, CDC).

O dano moral ficou caracterizado pela frustração da legítima expectativa contratual, tentativa frustrada de solução extrajudicial e necessidade de judicialização da controvérsia.

A culpa exclusiva da fornecedora impede a retenção de qualquer valor e afasta a cobrança de taxa de ocupação ou lucros cessantes, inexistindo posse efetiva do bem.

A devolução da comissão de corretagem é devida quando o corretor atua como preposto da empresa, mesmo que os valores não tenham ingressado diretamente no patrimônio da fornecedora.

Nas hipóteses em que a rescisão contratual decorre da culpa do fornecedor, os juros moratórios incidem a partir da citação, conforme jurisprudência consolidada.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso de apelação conhecido e desprovido. Majoração dos honorários recursais para 20%, observada a gratuidade de justiça.

Tese de julgamento:
“1. A fornecedora responde objetivamente por atos praticados por corretores que atuam em seu nome, ainda que sem vínculo formal. 2. A violação ao dever de informação e a modificação unilateral das condições contratuais configuram prática abusiva, ensejando a rescisão do contrato com restituição integral dos valores pagos. 3. Configura dano moral a frustração contratual motivada por conduta abusiva da fornecedora. 4. Não é cabível a retenção de valores nem a cobrança de taxa de ocupação quando há culpa exclusiva do fornecedor e inexistência de posse efetiva do imóvel. 5. A devolução da comissão de corretagem é devida quando o corretor age como preposto da fornecedora. 6. Os juros de mora incidem desde a citação quando a rescisão contratual decorre da culpa do fornecedor.”

Dispositivos relevantes citados:
CC,
arts
. 186, 927 e 932, III; CDC,
arts
. 6º, III, 14 e 39, IV; CPC, art. 85; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, II.

Jurisprudência relevante citada:
STJ,
AgInt
no
AREsp
315.212/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 01.06.2020; TJ-ES, Apelação Cível 0013191-52.2016.8.08.0035, Rel. Des. Ewerton Schwab Pinto Junior, 1ª Câmara Cível; TJ-MG, AC 5100765-52.2018.8.13.0024, Rel. Des. Luiz Artur Hilário, 9ª Câmara Cível, j. 28.03.2023; TJ-RN, Apelação Cível 0851955-81.2016.8.20.5001, Rel. Des. Amílcar Maia, 3ª Câmara Cível, j. 08.07.2025; Súmula 543/STJ.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Apelação Cível nº
8000425-21.2022.8.05.0060
,
da Comarca de Salvador, nas quais figuram como Apelante
PRIMAVERA DO OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS
S.P.E
LTDA
,
e Apelado
ADAILTON LOPES DO BOMFIM
.

Acordam os Desembargadores integrantes da
Primeira
Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade,
EM NEGAR PROVIMENTO AO APELO
, nos termos do voto do Relator.

Salvador, data registrada pelo sistema.

PRESIDENTE

JOSEVANDO ANDRADE

Relator

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA