Tribunal: TJBA
Processo: 0577404-96.2016.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): PAULO CESAR BANDEIRA DE MELO JORGE
Órgão julgador: PAULO CESAR BANDEIRA DE MELO JORGE
Órgão colegiado: ÓRGÃO ESPECIAL
Data de julgamento: 2025-08-28
Data de publicação: 2025-08-28

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0577404-96.2016.8.05.0001 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível APELANTE: WALTER DE BRITO MACIEL e outros Advogado(s): VICTOR RODRIGUES RAMOS, MARCELO DE ARAUJO FERRAZ, THEREZA VICTORIA AZEVEDO FERREIRA ALMEIDA, CAMILA SENTO SE VALVERDE APELADO: FATOR REALTY PARTICIPACOES S/A e outros Advogado(s):MAURICIO BRITO PASSOS SILVA, LEANDRO VILASBOAS BORGES, ANDRE BRANDAO FIALHO RIBEIRO PJ04 ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO ABSOLUTO NA ENTREGA DA OBRA. INADIMPLEMENTO DAS PROMITENTES VENDEDORAS. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. SÚMULA 543 DO STJ. TEMAS 970 E 971 DE RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. APLICAÇÃO. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. PERCENTUAL DE 0,5% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO IMÓVEL. CABIMENTO. DANOS MORAIS. ATRASO EXCESSIVO QUE ULTRAPASSA O MERO DISSABOR. CONFIGURAÇÃO. INDENIZAÇÃO FIXADA EM R$ 10.000,00. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DOS AUTORES. CONDENAÇÃO INTEGRAL DOS RÉUS AO PAGAMENTO DE CUSTAS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em Exame 1. Trata-se de Apelação Cível interposta por VALQUIRIA BARROS e WALTER DE BRITO MACIEL contra sentença proferida pelo Juízo da 7ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para confirmar a rescisão do contrato e determinar a restituição integral dos valores pagos, mas julgou improcedentes os pleitos de inversão da cláusula penal, lucros cessantes, danos morais e devolução de taxas e despesas. II. Questão em Discussão 2. Discute-se a possibilidade de condenação das promitentes vendedoras ao pagamento de lucros cessantes, indenização por danos morais e aplicação inversa de cláusulas penais, em razão do inadimplemento contratual absoluto, ante a não entrega do imóvel. III. Razões de Decidir 3. É incontroverso o inadimplemento absoluto das apeladas, que não entregaram o imóvel aos apelantes, mesmo após o adimplemento integral do contrato e um período de mais de uma década desde a celebração do pacto, sem sequer terem iniciado a construção à época do ajuizamento da ação. 4. A sentença agiu corretamente ao reconhecer a rescisão contratual e determinar a restituição integral e imediata dos valores pagos, em consonância com a Súmula 543 do STJ, restabelecendo o status quo ante. 5. O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que os lucros cessantes são presumidos em caso de atraso na entrega do imóvel, dada a privação do uso do bem, inclusive em caso de rescisão contratual (Tema 996 do STJ). A indenização deve corresponder a 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel, mensalmente, desde o fim do prazo de tolerância (29/04/2016) até a data da prolação da sentença (03/10/2024), que ratificou a rescisão, valores a serem apurados em liquidação, com juros de mora e correção monetária nos moldes da sentença. 6. A inversão da cláusula penal (Tema 971 do STJ) é cabível para reequilibrar a relação contratual. Contudo, em virtude da vedação de cumulação com lucros cessantes (Tema 970 do STJ), e sendo estes devidos pela privação de uso do bem, a reparação pelos danos materiais deve se dar prioritariamente pelos lucros cessantes, dada a sua maior abrangência e adequação à natureza do imóvel comercial. 7. A mora absoluta e a não entrega do imóvel por um período tão prolongado extrapolam o mero dissabor e configuram dano moral indenizável. O sofrimento, a angústia e a frustração da legítima expectativa dos adquirentes justificam a condenação das apeladas. 8. A indenização por danos morais é fixada em R$ 10.000,00 (dez mil reais), valor razoável e proporcional às peculiaridades do caso e aos precedentes desta Corte. 9. A improcedência do pedido de devolução de taxas de IPTU e demais despesas é mantida por ausência de comprovação do desembolso, ônus que incumbia aos apelantes. IV. Dispositivo e Tese 10. Recurso parcialmente provido para reformar a sentença e condenar as apeladas ao pagamento de lucros cessantes e indenização por danos morais, além de custas e honorários advocatícios integralmente a cargo das apeladas. Tese de julgamento: "1. O atraso absoluto na entrega de imóvel, com a completa inexecução da obra, configura inadimplemento contratual grave, gerando direito à rescisão com restituição integral dos valores pagos (Súmula 543/STJ), bem como à indenização por lucros cessantes (Tema 996/STJ) e por danos morais, cujo montante deve ser proporcional à frustração e angústia experimentadas pela privação do uso do bem. 2. A inversão da cláusula penal (Tema 971/STJ) não se cumula com os lucros cessantes (Tema 970/STJ), optando-se pela reparação mais abrangente. 3. A sucumbência mínima do consumidor implica a condenação integral do fornecedor às verbas sucumbenciais." Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível nº 0577404-96.2016.8.05.0001, em que figuram, como apelantes, VALQUIRIA BARROS e WALTER DE BRITO MACIEL, e, como apeladas, FATOR REALTY PARTICIPACOES S/A e TP 1000 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, pelos fundamentos constantes, em DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, nos exatos termos do voto do Relator. Sala de sessões, __ de _________ de 2025. Presidente Des. Paulo César Bandeira de Melo Jorge Relator Procurador(a) de Justiça

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0577404-96.2016.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Primeira Câmara Cível

APELANTE: WALTER DE BRITO MACIEL e outros

Advogado(s)
:
VICTOR RODRIGUES RAMOS, MARCELO DE ARAUJO FERRAZ, THEREZA VICTORIA AZEVEDO FERREIRA ALMEIDA, CAMILA SENTO SE VALVERDE

APELADO: FATOR REALTY PARTICIPACOES S/A e outros

Advogado(s)
:
MAURICIO BRITO PASSOS SILVA, LEANDRO VILASBOAS BORGES, ANDRE BRANDAO FIALHO RIBEIRO

PJ04

ACORDÃO

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO ABSOLUTO NA ENTREGA DA OBRA. INADIMPLEMENTO DAS PROMITENTES VENDEDORAS. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. SÚMULA 543 DO STJ. TEMAS 970 E 971 DE RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. APLICAÇÃO. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. PERCENTUAL DE 0,5% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO IMÓVEL. CABIMENTO. DANOS MORAIS. ATRASO EXCESSIVO QUE ULTRAPASSA O MERO DISSABOR. CONFIGURAÇÃO. INDENIZAÇÃO FIXADA EM R$ 10.000,00. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DOS AUTORES. CONDENAÇÃO INTEGRAL DOS RÉUS AO PAGAMENTO DE CUSTAS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em Exame

1. Trata-se de Apelação Cível interposta por VALQUIRIA BARROS e WALTER DE BRITO MACIEL contra sentença proferida pelo Juízo da 7ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para confirmar a rescisão do contrato e determinar a restituição integral dos valores pagos, mas julgou improcedentes os pleitos de inversão da cláusula penal, lucros cessantes, danos morais e devolução de taxas e despesas.

II. Questão em Discussão

2. Discute-se a possibilidade de condenação das promitentes vendedoras ao pagamento de lucros cessantes, indenização por danos morais e aplicação inversa de cláusulas penais, em razão do inadimplemento contratual absoluto, ante a não entrega do imóvel.

III. Razões de Decidir

3. É incontroverso o inadimplemento absoluto das apeladas, que não entregaram o imóvel aos apelantes, mesmo após o adimplemento integral do contrato e um período de mais de uma década desde a celebração do pacto, sem sequer terem iniciado a construção à época do ajuizamento da ação.

4. A sentença agiu corretamente ao reconhecer a rescisão contratual e determinar a restituição integral e imediata dos valores pagos, em consonância com a Súmula 543 do STJ, restabelecendo o
status quo ante
.

5. O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que os lucros cessantes são presumidos em caso de atraso na entrega do imóvel, dada a privação do uso do bem, inclusive em caso de rescisão contratual (Tema 996 do STJ). A indenização deve corresponder a 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel, mensalmente, desde o fim do prazo de tolerância (29/04/2016) até a data da prolação da sentença (03/10/2024), que ratificou a rescisão, valores a serem apurados em liquidação, com juros de mora e correção monetária nos moldes da sentença.

6. A inversão da cláusula penal (Tema 971 do STJ) é cabível para reequilibrar a relação contratual. Contudo, em virtude da vedação de cumulação com lucros cessantes (Tema 970 do STJ), e sendo estes devidos pela privação de uso do bem, a reparação pelos danos materiais deve se dar prioritariamente pelos lucros cessantes, dada a sua maior abrangência e adequação à natureza do imóvel comercial.

7. A mora absoluta e a não entrega do imóvel por um período tão prolongado extrapolam o mero dissabor e configuram dano moral indenizável. O sofrimento, a angústia e a frustração da legítima expectativa dos adquirentes justificam a condenação das apeladas.

8. A indenização por danos morais é fixada em R$ 10.000,00 (dez mil reais), valor razoável e proporcional às peculiaridades do caso e aos precedentes desta Corte.

9. A improcedência do pedido de devolução de taxas de IPTU e demais despesas é mantida por ausência de comprovação do desembolso, ônus que incumbia aos apelantes.

IV. Dispositivo e Tese

10. Recurso parcialmente provido para reformar a sentença e condenar as apeladas ao pagamento de lucros cessantes e indenização por danos morais, além de custas e honorários advocatícios integralmente a cargo das apeladas.

Tese de julgamento: "
1. O atraso absoluto na entrega de imóvel, com a completa inexecução da obra, configura inadimplemento contratual grave, gerando direito à rescisão com restituição integral dos valores pagos (Súmula 543/STJ), bem como à indenização por lucros cessantes (Tema 996/STJ) e por danos morais, cujo montante deve ser proporcional à frustração e angústia experimentadas pela privação do uso do bem. 2. A inversão da cláusula penal (Tema 971/STJ) não se cumula com os lucros cessantes (Tema 970/STJ), optando-se pela reparação mais abrangente. 3. A sucumbência mínima do consumidor implica a condenação integral do fornecedor às verbas sucumbenciais
."

Vistos, relatados e discutidos estes autos da
Apelação Cível nº 0577404-96.2016.8.05.0001
, em que figuram, como apelantes,
VALQUIRIA BARROS
e
WALTER DE BRITO MACIEL
, e, como apeladas
, FATOR REALTY PARTICIPACOES S/A
e
TP 1000 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA
.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, pelos fundamentos constantes, em
DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO
, nos exatos termos do voto do Relator.

Sala de sessões, __ de _________ de 2025.

Presidente

Des. Paulo César Bandeira de Melo Jorge

Relator

Procurador(a) de Justiça