Tribunal: TJBA
Processo: 8018906-35.2023.8.05.0080
Classe: Apelação
Relator(a): PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD
Órgão julgador: PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-11-20
Data de publicação: 2025-11-20

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8018906-35.2023.8.05.0080 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: PERFILEX PARTICIPACOES LTDA e outros Advogado(s): THIAGO DA COSTA E SILVA LOTT APELADO: MARIA NORMA DIAS DOS SANTOS SILVA Advogado(s):CLEBIO PEREIRA DE LIMA JUNIOR, THIAGO TRINDADE OLIVEIRA ACORDÃO Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO NÃO EDIFICADO. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. APLICABILIDADE DA LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). CLÁUSULA PENAL DE 10% SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO. TAXA DE FRUIÇÃO. INEXISTÊNCIA DE USO DO IMÓVEL. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL FIXADO NA DATA DA CITAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação Cível interposta por Perfilex Participações Ltda. e Urbamais Properties e Participações S.A., contra sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara de Feitos das Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Feira de Santana/BA, que, em Ação Declaratória de Rescisão Contratual cumulada com Revisão de Cláusulas Contratuais, Pedido de Restituição de Valores e Indenizatória por Danos Morais, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, condenando as rés, de forma solidária, à restituição dos valores pagos pela autora, com deduções de taxa de corretagem, multa contratual de 10% sobre os valores pagos, valores de IPTU e condomínio eventualmente não quitados, com correção pelo IPCA e juros pela taxa SELIC (deduzido o IPCA), a partir de cada desembolso. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definir se a cláusula penal de 10% deve incidir sobre o valor total do contrato ou apenas sobre os valores pagos; (ii) estabelecer se é cabível a cobrança da taxa de fruição em lote não edificado e não utilizado pelo comprador; (iii) determinar o termo inicial dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A matéria recursal devolvida ao colegiado cinge-se à validade das cláusulas contratuais aplicadas na rescisão do contrato firmado entre as partes em 5 de março de 2021 (ID 89592297), tendo em vista a inadimplência do comprador por mais de três meses, conforme notificações de fevereiro a setembro de 2022 (ID 89592677). 4. A cláusula penal estabelecida no contrato, no valor de 10% sobre o total atualizado do contrato, está de acordo com o artigo 32-A, inciso II, da Lei nº 6.766/1979, incluído pela Lei nº 13.786/2018. O contrato prevê expressamente essa possibilidade na cláusula 7.1, II (ID 89592297). A retenção neste percentual não acarreta perda total das parcelas pagas nem se mostra desproporcional diante da breve adimplência (R$ 26.056,52) e da posse prolongada do imóvel sem contrapartida. A jurisprudência mencionada na sentença é anterior à edição da referida lei. O precedente citado nas contrarrazões (ID 89592696) não esclarece se o contrato analisado foi celebrado sob a égide da nova legislação, o que compromete sua aplicação ao caso. 5. A cobrança da taxa de fruição pressupõe a efetiva utilização do imóvel pelo comprador. O artigo 32-A, inciso I, da mesma lei permite a retenção de até 0,75% ao mês do valor atualizado do contrato a esse título, decorrente da fruição. No caso, trata-se de lote não edificado e não há qualquer prova de que houve uso ou ocupação efetiva pela compradora. A indisponibilidade do bem para revenda, por si só, não justifica a cobrança, conforme entendimento reiterado pelo Superior Tribunal de Justiça, inclusive em julgamento recente (REsp 2.107.422/SP, rel. Min. Nancy Andrighi, j. 02.09.2025). 6. Quanto aos juros de mora, a sentença estabeleceu como termo inicial a data de cada desembolso (ID 89592686), critério reiterado na decisão que julgou os embargos de declaração (ID 89592690). Contudo, o pedido de restituição decorre da conduta das rés, que pretenderam aplicar deduções indevidas — como a taxa de fruição — o que atrai a incidência da mora a partir da citação, conforme os artigos 397 e 405 do Código Civil. A tese firmada no Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça não se aplica ao caso, pois se refere à desistência imotivada do comprador e não se verifica na hipótese dos autos. Aqui, há resistência das rés ao pagamento nos termos legais, o que caracteriza mora. IV. DISPOSITIVO 7. Recurso parcialmente provido. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 13.786/2018; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A, incisos I e II; Código Civil, arts. 397 e 405; Código de Processo Civil, art. 85, §11º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 2.107.422/SP, rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 02.09.2025, DJEN 17.09.2025. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Recurso de Apelação nº 8018906-35.2023.8.05.0080, em que figura como apelante PERFILEX PARTICIPACOES LTDA e outros e como apelada MARIA NORMA DIAS DOS SANTOS SILVA. Acordam os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do relator. Salvador/BA, Sala das Sessões, data registrada no sistema. PRESIDENTE PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD DESEMBARGADOR RELATOR PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8018906-35.2023.8.05.0080

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

APELANTE: PERFILEX PARTICIPACOES LTDA e outros

Advogado(s)
:
THIAGO DA COSTA E SILVA LOTT

APELADO: MARIA NORMA DIAS DOS SANTOS SILVA

Advogado(s)
:
CLEBIO PEREIRA DE LIMA JUNIOR, THIAGO TRINDADE OLIVEIRA

ACORDÃO

Ementa
: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO NÃO EDIFICADO. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. APLICABILIDADE DA LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). CLÁUSULA PENAL DE 10% SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO. TAXA DE FRUIÇÃO. INEXISTÊNCIA DE USO DO IMÓVEL. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL FIXADO NA DATA DA CITAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por Perfilex Participações Ltda. e Urbamais Properties e Participações S.A., contra sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara de Feitos das Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Feira de Santana/BA, que, em Ação Declaratória de Rescisão Contratual cumulada com Revisão de Cláusulas Contratuais, Pedido de Restituição de Valores e Indenizatória por Danos Morais, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, condenando as rés, de forma solidária, à restituição dos valores pagos pela autora, com deduções de taxa de corretagem, multa contratual de 10% sobre os valores pagos, valores de IPTU e condomínio eventualmente não quitados, com correção pelo IPCA e juros pela taxa SELIC (deduzido o IPCA), a partir de cada desembolso.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) definir se a cláusula penal de 10% deve incidir sobre o valor total do contrato ou apenas sobre os valores pagos; (ii) estabelecer se é cabível a cobrança da taxa de fruição em lote não edificado e não utilizado pelo comprador; (iii) determinar o termo inicial dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A matéria recursal devolvida ao colegiado cinge-se à validade das cláusulas contratuais aplicadas na rescisão do contrato firmado entre as partes em 5 de março de 2021 (ID 89592297), tendo em vista a inadimplência do comprador por mais de três meses, conforme notificações de fevereiro a setembro de 2022 (ID 89592677).

4. A cláusula penal estabelecida no contrato, no valor de 10% sobre o total atualizado do contrato, está de acordo com o artigo 32-A, inciso II, da Lei nº 6.766/1979, incluído pela Lei nº 13.786/2018. O contrato prevê expressamente essa possibilidade na cláusula 7.1, II (ID 89592297). A retenção neste percentual não acarreta perda total das parcelas pagas nem se mostra desproporcional diante da breve adimplência (R$ 26.056,52) e da posse prolongada do imóvel sem contrapartida. A jurisprudência mencionada na sentença é anterior à edição da referida lei. O precedente citado nas contrarrazões (ID 89592696) não esclarece se o contrato analisado foi celebrado sob a égide da nova legislação, o que compromete sua aplicação ao caso.

5. A cobrança da taxa de fruição pressupõe a efetiva utilização do imóvel pelo comprador. O artigo 32-A, inciso I, da mesma lei permite a retenção de até 0,75% ao mês do valor atualizado do contrato a esse título, decorrente da fruição. No caso, trata-se de lote não edificado e não há qualquer prova de que houve uso ou ocupação efetiva pela compradora. A indisponibilidade do bem para revenda, por si só, não justifica a cobrança, conforme entendimento reiterado pelo Superior Tribunal de Justiça, inclusive em julgamento recente (REsp 2.107.422/SP, rel. Min. Nancy Andrighi, j. 02.09.2025).

6. Quanto aos juros de mora, a sentença estabeleceu como termo inicial a data de cada desembolso (ID 89592686), critério reiterado na decisão que julgou os embargos de declaração (ID 89592690). Contudo, o pedido de restituição decorre da conduta das rés, que pretenderam aplicar deduções indevidas — como a taxa de fruição — o que atrai a incidência da mora a partir da citação, conforme os artigos 397 e 405 do Código Civil. A tese firmada no Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça não se aplica ao caso, pois se refere à desistência imotivada do comprador e não se verifica na hipótese dos autos. Aqui, há resistência das rés ao pagamento nos termos legais, o que caracteriza mora.

IV. DISPOSITIVO

7. Recurso parcialmente provido.

Dispositivos relevantes citados
: Lei nº 13.786/2018; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A, incisos I e II; Código Civil, arts. 397 e 405; Código de Processo Civil, art. 85, §11º.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, REsp nº 2.107.422/SP, rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 02.09.2025, DJEN 17.09.2025.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Recurso de Apelação nº 8018906-35.2023.8.05.0080, em que figura como apelante PERFILEX PARTICIPACOES LTDA e outros e como apelada MARIA NORMA DIAS DOS SANTOS SILVA.

Acordam os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do relator.

Salvador/BA, Sala das Sessões, data registrada no sistema.

PRESIDENTE

PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD

DESEMBARGADOR RELATOR

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA