Tribunal: TJBA
Processo: 0521780-62.2016.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): MARIA DE FATIMA SILVA CARVALHO
Órgão julgador: MARIA DE FATIMA SILVA CARVALHO
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-07-30
Data de publicação: 2025-07-30

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0521780-62.2016.8.05.0001 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: FATOR REALTY PARTICIPACOES S/A e outros Advogado(s): LEANDRO VILASBOAS BORGES, MAURICIO BRITO PASSOS SILVA APELADO: SERGIO MURILO SANTOS SILVA e outros Advogado(s):JOABE APARECIDO SANTOS SILVA, JOSE SERGIO COSTA NOGUEIRA ACORDÃO PROCESSO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO JULGADA PROCEDENTE. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM POR CULPA DA CONSTRUTORA/INCORPORADORA. RESPONSABILIDADE CIVIL CONFIGURADA. RECONHECIMENTO DE RELAÇÃO DE CONSUMO. CLÁUSULA PENAL. MULTA ABUSIVA. INVERSÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL. DANO MORAL DEVIDO. VALOR ARBITRADO DENTRO DOS CRITÉRIOS DE RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO APENAS PARA REFORMAR A SENTENÇA NO TOCANTE À MULTA CONTRATUAL, AFASTANDO A PENALIDADE DE 10% SOBRE O VALOR DO IMÓVEL E APLICANDO, EM SUBSTITUIÇÃO, OS ENCARGOS PREVISTOS NA CLÁUSULA 4.1 DO CONTRATO (JUROS DE 1% AO MÊS E MULTA DE 2%), NOS TERMOS DO PEDIDO INICIAL, MANTENDO A SENTENÇA RECORRIDA NOS DEMAIS TERMOS. I. CASO EM EXAME Ação de Resolução Contratual proposta por adquirente de imóvel em face das empresas vendedoras, visando à rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento e à condenação ao pagamento de indenização por danos materiais e morais. A sentença da 13ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador julgou parcialmente procedentes os pedidos para rescindir o contrato, determinar a restituição dos valores pagos, condenar as rés ao pagamento de multa de 10% do valor do imóvel e ao pagamento de custas e honorários advocatícios. Apelação da empresa Fator Realty sustentando ausência de responsabilidade pelo atraso, existência de cláusula penal limitadora de indenização, impossibilidade de inversão da cláusula penal e improcedência do pleito indenizatório por dano moral. Recurso inicialmente julgado desprovido por esta Corte, cuja decisão foi objeto de Recurso Especial provido pelo STJ para determinar o retorno dos autos e novo julgamento da apelação quanto à multa contratual, alegação de julgamento extra petita e fundamentação da condenação por danos morais. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) saber se a cláusula penal contratual estipulada exclusivamente em desfavor do comprador pode ser invertida e aplicada à fornecedora; (ii) saber se houve julgamento extra petita na aplicação da penalidade de 10% sobre o valor do imóvel; e (iii) saber se é cabível a indenização por danos morais diante do atraso na entrega do imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR Configurada a relação de consumo, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, inclusive quanto à responsabilidade solidária das empresas envolvidas na cadeia de fornecimento. Demonstrado o atraso injustificado na entrega do imóvel e não comprovada a ocorrência de caso fortuito ou força maior, configura-se inadimplemento contratual. A cláusula contratual que prevê penalidades excessivamente gravosas ao consumidor, sem contrapartida equivalente à fornecedora, revela-se abusiva (art. 51, IV e § 1º, II, do CDC) e deve ser reequilibrada. Verificado julgamento extra petita, pois a sentença aplicou penalidade com base em cláusula distinta daquela indicada na petição inicial, incorrendo em violação ao art. 141 do CPC. Adequada a aplicação, em favor do consumidor, da cláusula 4.1 do contrato, conforme requerido, fixando-se multa de 2% sobre o valor do imóvel e juros moratórios de 1% ao mês, ambos corrigidos monetariamente. Mantida a condenação por dano moral, diante da gravidade do inadimplemento, ausência de perspectiva de entrega do imóvel e lesão a direitos da personalidade. Jurisprudência citada corrobora a possibilidade de inversão da cláusula penal e de indenização por danos morais nos casos de atraso relevante e injustificado na entrega de imóvel. IV. DISPOSITIVO E TESE Apelação conhecida e parcialmente provida, para afastar a penalidade de 10% sobre o valor do imóvel, aplicando, em substituição, os encargos previstos na cláusula 4.1 do contrato, mantendo-se a sentença nos demais termos. Tese de julgamento: “É admissível a inversão da cláusula penal contratual estipulada exclusivamente em desfavor do consumidor, quando verificada desproporcionalidade e violação ao princípio do equilíbrio contratual. A imposição de penalidade não requerida na petição inicial configura julgamento extra petita. O atraso injustificado na entrega de imóvel compromete a dignidade do consumidor e enseja reparação por dano moral.” Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil, art. 141, art. 373, II. Código de Defesa do Consumidor, arts. 7º, parágrafo único, 14, 25, § 1º, 51, IV e § 1º, II. Código Civil, art. 413. Jurisprudência relevante citada: TJ-SP - AC: 1013024-17.2018.8.26.0562 TJ-RS - AC: 70078085743 TJ-BA - Apelação: 80377337420228050001 ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n. 0521780-62.2016.8.05.0001, apelante FATOR REALTY PARTICIPAÇÕES S/A e outros e apelados SÉRGIO MURILO SANTOS SILVA e outros. ACORDAM os desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, em CONHECER E DAR PROVIMENTO PARCIAL, ao recurso nos termos do voto da relatora. VIII

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0521780-62.2016.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Segunda Câmara Cível

APELANTE: FATOR REALTY PARTICIPACOES S/A e outros

Advogado(s)
:
LEANDRO VILASBOAS BORGES, MAURICIO BRITO PASSOS SILVA

APELADO: SERGIO MURILO SANTOS SILVA e outros

Advogado(s)
:
JOABE APARECIDO SANTOS SILVA, JOSE SERGIO COSTA NOGUEIRA

ACORDÃO

PROCESSO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO JULGADA PROCEDENTE. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM POR CULPA DA CONSTRUTORA/INCORPORADORA. RESPONSABILIDADE CIVIL CONFIGURADA. RECONHECIMENTO DE RELAÇÃO DE CONSUMO. CLÁUSULA PENAL. MULTA ABUSIVA. INVERSÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL. DANO MORAL DEVIDO. VALOR ARBITRADO DENTRO DOS CRITÉRIOS DE RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
APENAS PARA REFORMAR A SENTENÇA NO TOCANTE À MULTA CONTRATUAL, AFASTANDO A PENALIDADE DE 10% SOBRE O VALOR DO IMÓVEL E APLICANDO, EM SUBSTITUIÇÃO, OS ENCARGOS PREVISTOS NA CLÁUSULA 4.1 DO CONTRATO (JUROS DE 1% AO MÊS E MULTA DE 2%), NOS TERMOS DO PEDIDO INICIAL, MANTENDO A SENTENÇA RECORRIDA
NOS DEMAIS TERMOS.

I. CASO EM EXAME

Ação de Resolução Contratual proposta por adquirente de imóvel em face das empresas vendedoras, visando à rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento e à condenação ao pagamento de indenização por danos materiais e morais.

A sentença da 13ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador julgou parcialmente procedentes os pedidos para rescindir o contrato, determinar a restituição dos valores pagos, condenar as rés ao pagamento de multa de 10% do valor do imóvel e ao pagamento de custas e honorários advocatícios.

Apelação da empresa Fator Realty sustentando ausência de responsabilidade pelo atraso, existência de cláusula penal limitadora de indenização, impossibilidade de inversão da cláusula penal e improcedência do pleito indenizatório por dano moral.

Recurso inicialmente julgado desprovido por esta Corte, cuja decisão foi objeto de Recurso Especial provido pelo STJ para determinar o retorno dos autos e novo julgamento da apelação quanto à multa contratual, alegação de julgamento extra petita e fundamentação da condenação por danos morais.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

Há três questões em discussão: (i) saber se a cláusula penal contratual estipulada exclusivamente em desfavor do comprador pode ser invertida e aplicada à fornecedora; (ii) saber se houve julgamento extra petita na aplicação da penalidade de 10% sobre o valor do imóvel; e (iii) saber se é cabível a indenização por danos morais diante do atraso na entrega do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Configurada a relação de consumo, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, inclusive quanto à responsabilidade solidária das empresas envolvidas na cadeia de fornecimento.

Demonstrado o atraso injustificado na entrega do imóvel e não comprovada a ocorrência de caso fortuito ou força maior, configura-se inadimplemento contratual.

A cláusula contratual que prevê penalidades excessivamente gravosas ao consumidor, sem contrapartida equivalente à fornecedora, revela-se abusiva (art. 51, IV e § 1º, II, do CDC) e deve ser reequilibrada.

Verificado julgamento extra petita, pois a sentença aplicou penalidade com base em cláusula distinta daquela indicada na petição inicial, incorrendo em violação ao art. 141 do CPC.

Adequada a aplicação, em favor do consumidor, da cláusula 4.1 do contrato, conforme requerido, fixando-se multa de 2% sobre o valor do imóvel e juros moratórios de 1% ao mês, ambos corrigidos monetariamente.

Mantida a condenação por dano moral, diante da gravidade do inadimplemento, ausência de perspectiva de entrega do imóvel e lesão a direitos da personalidade.

Jurisprudência citada corrobora a possibilidade de inversão da cláusula penal e de indenização por danos morais nos casos de atraso relevante e injustificado na entrega de imóvel.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Apelação conhecida e parcialmente provida, para afastar a penalidade de 10% sobre o valor do imóvel, aplicando, em substituição, os encargos previstos na cláusula 4.1 do contrato, mantendo-se a sentença nos demais termos.
Tese de julgamento: “É admissível a inversão da cláusula penal contratual estipulada exclusivamente em desfavor do consumidor, quando verificada desproporcionalidade e violação ao princípio do equilíbrio contratual. A imposição de penalidade não requerida na petição inicial configura julgamento extra petita. O atraso injustificado na entrega de imóvel compromete a dignidade do consumidor e enseja reparação por dano moral.”

Dispositivos relevantes citados:

Código de Processo Civil, art. 141, art. 373, II.
Código de Defesa do Consumidor, arts. 7º, parágrafo único, 14, 25, § 1º, 51, IV e § 1º, II.
Código Civil, art. 413.

Jurisprudência relevante citada:

TJ-SP - AC: 1013024-17.2018.8.26.0562
TJ-RS - AC: 70078085743
TJ-BA - Apelação: 80377337420228050001

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n. 0521780-62.2016.8.05.0001, apelante FATOR REALTY PARTICIPAÇÕES S/A e outros e apelados SÉRGIO MURILO SANTOS SILVA e outros.

ACORDAM os desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, em CONHECER E DAR PROVIMENTO PARCIAL, ao recurso nos termos do voto da relatora.

VIII