Tribunal: TJBA
Processo: 8007597-78.2024.8.05.0113
Classe: Apelação
Relator(a): ROBERTO MAYNARD FRANK
Órgão julgador: ROBERTO MAYNARD FRANK
Órgão colegiado: CONSELHO DA MAGISTRATURA
Data de julgamento: 2025-09-22
Data de publicação: 2025-09-22

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Conselho da Magistratura Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8007597-78.2024.8.05.0113 Órgão Julgador: Conselho da Magistratura APELANTE: ESPÓLIO DE RAIMUNDO GOMES PEREIRA e outros (2) Advogado(s): MANOEL CONCEICAO ALMEIDA SILVA APELADO: REGISTRO DE IMOVEIS E HIPOTECAS - PRIMEIRO OFICIO DA COMARCA DE ITABUNA Advogado(s): ACORDÃO DIREITO REGISTRAL IMOBILIÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL EM SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. PRETENSÃO DE REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE AUTÔNOMA SEM PRÉVIA INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO. INOBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA CONTINUIDADE, ESPECIALIDADE OBJETIVA E LEGALIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Cuida-se de Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente a dúvida suscitada por Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Itabuna/BA, impedindo o registro de Escritura Pública de Compra e Venda e de Cessão de Direitos Aquisitivos referentes ao apartamento 301, em prédio com 07 unidades, sob a matrícula nº 8.814. O impedimento decorre da ausência de registro da instituição de condomínio edilício e da convenção condominial, bem como da inexistência, na matrícula, de descrição das áreas comuns, das frações ideais e das vagas de garagem. Por conseguinte, o apelante sustenta que o registro é possível com base nos arts. 1.430-B, 1.430-F e 1.430-G do Provimento Conjunto CGJ/CCI nº 03/2020, além de alegar afronta aos princípios da continuidade e da instrumentalidade das formas. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se é juridicamente possível o registro de escritura de compra e venda de unidade autônoma sem a prévia instituição do condomínio edilício; (ii) estabelecer se os princípios da continuidade, da especialidade objetiva e da legalidade foram corretamente aplicados para obstar o registro pretendido. III. RAZÕES DE DECIDIR O registro de unidade autônoma pressupõe a existência jurídica do condomínio edilício, conforme os arts. 1.332 do Código Civil e 167, I, 17, da Lei de Registros Públicos, sendo indispensável a descrição das partes comuns, das frações ideais e da destinação das unidades. A ausência de individualização das unidades e de averbação da instituição do condomínio afronta o princípio da continuidade registral, previsto no art. 195 da LRP, pois compromete o encadeamento lógico dos atos na matrícula. O princípio da especialidade objetiva (art. 176, § 1º, II, 3, da LRP) exige que o imóvel esteja perfeitamente descrito, o que não se verifica no caso concreto, uma vez que a matrícula não contém os elementos mínimos exigidos. A tese do apelante quanto à aplicação do Provimento Conjunto CGJ/CCI nº 03/2020 não se sustenta, pois o art. 1.141 do Provimento nº 15/2023, que o incorporou, exige expressamente a descrição integral do empreendimento para hipóteses excepcionais, o que não foi atendido nos autos. O argumento de que outras unidades foram anteriormente registradas não confere direito adquirido à irregularidade, sendo legítima a recusa do registrador, nos termos da Súmula 473 do STF e do princípio da autotutela administrativa. Precedentes indicados pelo apelante não se aplicam ao caso concreto, pois tratavam de matrículas-filhas já individualizadas ou de condomínios previamente instituídos, o que não ocorre na espécie, tornando inaplicável qualquer analogia (técnica do distinguishing). A invocação do princípio da instrumentalidade das formas não afasta a exigência de requisitos substanciais do ato registral, sendo inaplicável para convalidar ausência de requisitos legais indispensáveis. IV. DISPOSITIVO 10. Recurso conhecido e desprovido. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.º 8007597-78.2024.8.05.0113, em que figuram como apelantes o ESPÓLIO DE RAIMUNDO GOMES PEREIRA E OUTROS. ACORDAM os magistrados integrantes da Conselho da Magistratura do Estado da Bahia, por unanimidade, em negar provimento ao recurso, nos termos do voto do relator. Salvador, data registrada no sistema. Des(a). Presidente Desembargador Roberto Maynard Frank Relator Procurador(a) de Justiça

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Conselho da Magistratura

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n. 8007597-78.2024.8.05.0113

Órgão Julgador: Conselho da Magistratura

APELANTE: ESPÓLIO DE RAIMUNDO GOMES PEREIRA e outros (2)

Advogado(s): MANOEL CONCEICAO ALMEIDA SILVA

APELADO: REGISTRO DE IMOVEIS E HIPOTECAS - PRIMEIRO OFICIO DA COMARCA DE ITABUNA

Advogado(s):

ACORDÃO

DIREITO REGISTRAL IMOBILIÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL EM SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA. PRETENSÃO DE REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE AUTÔNOMA SEM PRÉVIA INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO. INOBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA CONTINUIDADE, ESPECIALIDADE OBJETIVA E LEGALIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Cuida-se de Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente a dúvida suscitada por Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Itabuna/BA, impedindo o registro de Escritura Pública de Compra e Venda e de Cessão de Direitos Aquisitivos referentes ao apartamento 301, em prédio com 07 unidades, sob a matrícula nº 8.814. O impedimento decorre da ausência de registro da instituição de condomínio edilício e da convenção condominial, bem como da inexistência, na matrícula, de descrição das áreas comuns, das frações ideais e das vagas de garagem.

Por conseguinte, o apelante sustenta que o registro é possível com base nos arts. 1.430-B, 1.430-F e 1.430-G do Provimento Conjunto CGJ/CCI nº 03/2020, além de alegar afronta aos princípios da continuidade e da instrumentalidade das formas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se é juridicamente possível o registro de escritura de compra e venda de unidade autônoma sem a prévia instituição do condomínio edilício; (ii) estabelecer se os princípios da continuidade, da especialidade objetiva e da legalidade foram corretamente aplicados para obstar o registro pretendido.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O registro de unidade autônoma pressupõe a existência jurídica do condomínio edilício, conforme os arts. 1.332 do Código Civil e 167, I, 17, da Lei de Registros Públicos, sendo indispensável a descrição das partes comuns, das frações ideais e da destinação das unidades.

A ausência de individualização das unidades e de averbação da instituição do condomínio afronta o princípio da continuidade registral, previsto no art. 195 da LRP, pois compromete o encadeamento lógico dos atos na matrícula.

O princípio da especialidade objetiva (art. 176, § 1º, II, 3, da LRP) exige que o imóvel esteja perfeitamente descrito, o que não se verifica no caso concreto, uma vez que a matrícula não contém os elementos mínimos exigidos.

A tese do apelante quanto à aplicação do Provimento Conjunto CGJ/CCI nº 03/2020 não se sustenta, pois o art. 1.141 do Provimento nº 15/2023, que o incorporou, exige expressamente a descrição integral do empreendimento para hipóteses excepcionais, o que não foi atendido nos autos.

O argumento de que outras unidades foram anteriormente registradas não confere direito adquirido à irregularidade, sendo legítima a recusa do registrador, nos termos da Súmula 473 do STF e do princípio da autotutela administrativa.

Precedentes indicados pelo apelante não se aplicam ao caso concreto, pois tratavam de matrículas-filhas já individualizadas ou de condomínios previamente instituídos, o que não ocorre na espécie, tornando inaplicável qualquer analogia (técnica do distinguishing).

A invocação do princípio da instrumentalidade das formas não afasta a exigência de requisitos substanciais do ato registral, sendo inaplicável para convalidar ausência de requisitos legais indispensáveis.

IV. DISPOSITIVO

10. Recurso conhecido e desprovido.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.º
8007597-78.2024.8.05.
0113
, em que figuram como apelantes o ESPÓLIO DE RAIMUNDO GOMES PEREIRA E OUTROS.

ACORDAM
os magistrados integrantes da Conselho da Magistratura do Estado da Bahia, por unanimidade,
em negar provimento ao recurso
, nos termos do voto do relator.

Salvador, data registrada no sistema.

Des(a). Presidente

Desembargador Roberto Maynard Frank

Relator

Procurador(a) de Justiça