Tribunal: TJBA
Processo: 8010341-60.2025.8.05.0000
Classe: Agravo de Instrumento
Relator(a): RICARDO REGIS DOURADO
Órgão julgador: RICARDO REGIS DOURADO
Órgão colegiado: QUINTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-12-22
Data de publicação: 2025-12-22

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 8010341-60.2025.8.05.0000 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível AGRAVANTE: PAUL ANTONY LANCHBURY e outros Advogado(s): ADAO DOS SANTOS NASCIMENTO AGRAVADO: ITAU UNIBANCO S.A. Advogado(s):JULIANO RICARDO SCHMITT ACORDÃO Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. DIREITO FUNDAMENTAL À MORADIA. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. VÍCIO DE NOTIFICAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. NULIDADE DO PROCEDIMENTO DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. SUSPENSÃO DO LEILÃO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Agravo de instrumento interposto por devedores fiduciantes contra decisão de primeiro grau que indeferiu a suspensão de leilão extrajudicial de imóvel residencial objeto de contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária. Em decisão monocrática, foi deferido efeito suspensivo para obstar a expropriação. Contra essa decisão, o banco agravado interpôs agravo interno. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se a aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial impede a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira diante do adimplemento significativo da obrigação; (ii) apurar se o procedimento de execução extrajudicial encontra-se viciado por ausência de notificação pessoal válida para purgação da mora, nos termos da Lei nº 9.514/1997. III. RAZÕES DE DECIDIR A Teoria do Adimplemento Substancial, amparada nos princípios da boa-fé objetiva, função social do contrato e vedação ao abuso de direito (CC, art. 422), limita a resolução contratual quando o devedor já cumpriu parcela substancial da obrigação, sob pena de medida desproporcional. Os agravantes comprovaram o pagamento de mais de 60% do valor do contrato ao longo de dez anos, o que evidencia adimplemento significativo e torna desarrazoada a expropriação do único imóvel da família. Ainda que afastada a incidência da referida teoria, verifica-se nulidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária, pois o banco não comprovou a notificação pessoal dos devedores para purgação da mora, exigida pelo art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997. A ausência de intimação pessoal constitui vício insanável, que invalida a constituição em mora, a consolidação da propriedade e os atos expropriatórios subsequentes, conforme jurisprudência pacífica do STJ (AgInt no REsp 1.803.468/RS; REsp 1.531.144/PB; REsp 1.172.025/PR). A iminente perda da moradia familiar caracteriza perigo de dano grave e irreparável, impondo a suspensão do leilão até o julgamento final da ação anulatória. O agravo interno interposto pela instituição financeira resta prejudicado diante do julgamento de mérito do agravo de instrumento. IV. DISPOSITIVO E TESE Agravo de instrumento provido. Agravo interno prejudicado. Tese de julgamento: O adimplemento substancial do contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária, consubstanciado no pagamento de mais de 60% da dívida, impede a consolidação da propriedade e a expropriação do imóvel quando desproporcional. A ausência de notificação pessoal do devedor fiduciante, nos termos do art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, acarreta a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade e dos atos expropriatórios subsequentes. O direito fundamental à moradia, aliado aos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, deve prevalecer sobre a medida extrema de perda do imóvel residencial em hipóteses de inadimplemento residual. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 6º; CC, art. 422; Lei nº 9.514/1997, art. 26, § 1º. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1.803.468/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 07.06.2021, DJe 14.06.2021; STJ, REsp 1.531.144/PB, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 15.03.2016, DJe 28.03.2016; STJ, REsp 1.172.025/PR, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 29.10.2014. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de AGRAVO DE INSTRUMENTO nº 8010341-60.2025.8.05.0000, que tem como agravantes PAUL ANTONY LANCHBURY e VALMARA PARANHOS DA LUZ o e agravado ITAU UNIBANCO S.A.. Acordam os Desembargadores integrantes de uma das Turmas Julgadoras da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, nos termos do voto do Relator, parte integrante deste Acórdão, em DAR PROVIMENTO ao recurso.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quinta Câmara Cível

Processo
:
AGRAVO DE INSTRUMENTO n.
8010341-60.2025.8.05.0000

Órgão Julgador
:
Quinta Câmara Cível

AGRAVANTE: PAUL ANTONY LANCHBURY e outros

Advogado(s)
:
ADAO DOS SANTOS NASCIMENTO

AGRAVADO: ITAU UNIBANCO S.A.

Advogado(s)
:
JULIANO RICARDO SCHMITT

ACORDÃO

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. DIREITO FUNDAMENTAL À MORADIA. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. VÍCIO DE NOTIFICAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. NULIDADE DO PROCEDIMENTO DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. SUSPENSÃO DO LEILÃO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Agravo de instrumento interposto por devedores fiduciantes contra decisão de primeiro grau que indeferiu a suspensão de leilão extrajudicial de imóvel residencial objeto de contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária. Em decisão monocrática, foi deferido efeito suspensivo para obstar a expropriação. Contra essa decisão, o banco agravado interpôs agravo interno.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial impede a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira diante do adimplemento significativo da obrigação; (ii) apurar se o procedimento de execução extrajudicial encontra-se viciado por ausência de notificação pessoal válida para purgação da mora, nos termos da Lei nº 9.514/1997.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A Teoria do Adimplemento Substancial, amparada nos princípios da boa-fé objetiva, função social do contrato e vedação ao abuso de direito (CC, art. 422), limita a resolução contratual quando o devedor já cumpriu parcela substancial da obrigação, sob pena de medida desproporcional.

Os agravantes comprovaram o pagamento de mais de 60% do valor do contrato ao longo de dez anos, o que evidencia adimplemento significativo e torna desarrazoada a expropriação do único imóvel da família.

Ainda que afastada a incidência da referida teoria, verifica-se nulidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária, pois o banco não comprovou a notificação pessoal dos devedores para purgação da mora, exigida pelo art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997.

A ausência de intimação pessoal constitui vício insanável, que invalida a constituição em mora, a consolidação da propriedade e os atos expropriatórios subsequentes, conforme jurisprudência pacífica do STJ (AgInt no REsp 1.803.468/RS; REsp 1.531.144/PB; REsp 1.172.025/PR).

A iminente perda da moradia familiar caracteriza perigo de dano grave e irreparável, impondo a suspensão do leilão até o julgamento final da ação anulatória.

O agravo interno interposto pela instituição financeira resta prejudicado diante do julgamento de mérito do agravo de instrumento.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Agravo de instrumento provido. Agravo interno prejudicado.

Tese de julgamento:

O adimplemento substancial do contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária, consubstanciado no pagamento de mais de 60% da dívida, impede a consolidação da propriedade e a expropriação do imóvel quando desproporcional.

A ausência de notificação pessoal do devedor fiduciante, nos termos do art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, acarreta a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade e dos atos expropriatórios subsequentes.

O direito fundamental à moradia, aliado aos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, deve prevalecer sobre a medida extrema de perda do imóvel residencial em hipóteses de inadimplemento residual.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 6º; CC, art. 422; Lei nº 9.514/1997, art. 26, § 1º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1.803.468/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 07.06.2021, DJe 14.06.2021; STJ, REsp 1.531.144/PB, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 15.03.2016, DJe 28.03.2016; STJ, REsp 1.172.025/PR, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 29.10.2014.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de AGRAVO DE INSTRUMENTO nº 8010341-60.2025.8.05.0000, que tem como agravantes
PAUL ANTONY LANCHBU
RY
e
VALMARA PARANHOS DA LUZ
o e
agravado
ITAU UNIBANCO
S.A
.
.

Acordam os Desembargadores integrantes de uma das Turmas Julgadoras da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, nos termos do voto do Relator, parte integrante deste Acórdão, em
DAR PROVIMENTO
ao recurso.