Tribunal: TJBA
Processo: 8166543-67.2022.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): LICIA PINTO FRAGOSO MODESTO
Órgão julgador: LICIA PINTO FRAGOSO MODESTO
Órgão colegiado: 2ª VICE-PRESIDÊNCIA
Data de julgamento: 2025-07-29
Data de publicação: 2025-07-29

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8166543-67.2022.8.05.0001 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: BANCO BRADESCO SA Advogado(s): JOSE ANTONIO MARTINS, PAULO EDUARDO PRADO APELADO: COMPANHIA DE JESUS - JESUITAS Advogado(s):ELLEN LINDEMANN WOTHER, LARA RAFAELLE PINHO SOARES, ANTONIO ADONIAS AGUIAR BASTOS ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E IMOBILIÁRIO. AÇÃO DE CANCELAMENTO DE HIPOTECA. SALAS COMERCIAIS E VAGAS DE GARAGEM. FINANCIAMENTO CONCEDIDO À CONSTRUTORA. HIPOTECA INCIDENTE SOBRE UNIDADES JÁ COMERCIALIZADAS E QUITADAS. COMPANHIA DE JESUS – JESUÍTAS ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. APLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. OBRIGAÇÃO DE FAZER. BAIXA DO GRAVAME HIPOTECÁRIO. LEGITIMIDADE PASSIVA DO CREDOR HIPOTECÁRIO. CUSTOS CARTORÁRIOS A CARGO DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS SOBRE O VALOR DA CAUSA. INAPLICABILIDADE DO CRITÉRIO DE EQUIDADE. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. É parte legítima para figurar no polo passivo da ação que visa o cancelamento de hipoteca o credor hipotecário, titular do direito real de garantia, nos termos dos arts. 1.419, 1.499 e 1.501 do Código Civil c/c art. 251 da Lei nº 6.015/73. 2. A confissão judicial do banco, nos termos do art. 389 do CPC, reconhecendo expressamente que "a hipoteca gravada no imóvel financiado não alcança o terceiro adquirente", torna incontroversa a questão. 3. A Súmula nº 308 do STJ, ao estabelecer que "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel", aplica-se indistintamente tanto aos imóveis residenciais quanto aos comerciais, não havendo no seu texto normativo qualquer distinção quanto à destinação do bem. 4. A ratio legis do enunciado sumular reside na proteção da boa-fé do adquirente e na função social do contrato (arts. 113, § 1º, III, e 421 do Código Civil), princípios que impedem a perpetuação de garantias hipotecárias sobre imóveis regularmente alienados e quitados pelo comprador. 5. Ausência de tese firmada pelo STJ, em sede de recursos repetitivos ou incidente de assunção de competência, que restrinja a aplicação da Súmula 308 aos imóveis residenciais, o que afasta o caráter vinculante de decisões pontuais em sentido contrário. 6. Comprovada a quitação integral do preço pelo adquirente, mediante documentos idôneos, impõe-se ao credor hipotecário proceder à baixa do gravame, sendo inadmissível sua recusa ou a imposição de condições não previstas em lei, como o repasse de valores pela construtora. 7. Os custos cartorários para averbação da baixa do gravame são ônus do credor hipotecário vencido na demanda, com fundamento no art. 497 do CPC, que impõe ao réu a adoção de todas as providências necessárias ao cumprimento da obrigação de fazer, inclusive os encargos financeiros dela decorrentes. 8. Em ação cujo valor da causa é expressivo e não foi objeto de impugnação específica, os honorários advocatícios devem ser fixados de acordo com os percentuais previstos no art. 85, § 2º, do CPC, não se aplicando a regra excepcional do § 8º, conforme orientação firmada pelo STJ no julgamento do Tema Repetitivo nº 1.076. 9. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO com majoração dos honorários advocatícios para 12% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0036733-98.2010.8.05.0001, em que figuram, como Apelante Banco Bradesco S/A e apelado Companhia de Jesus – Jesuítas. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto da Relatora. Sala de Sessões, datado e assinado eletronicamente. Desa. Lícia Pinto Fragoso Modesto Relatora

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n. 8166543-67.2022.8.05.0001

Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível

APELANTE: BANCO BRADESCO SA

Advogado(s): JOSE ANTONIO MARTINS, PAULO EDUARDO PRADO

APELADO: COMPANHIA DE JESUS - JESUITAS

Advogado(s):ELLEN LINDEMANN WOTHER, LARA RAFAELLE PINHO SOARES, ANTONIO ADONIAS AGUIAR BASTOS

ACORDÃO

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E IMOBILIÁRIO. AÇÃO DE CANCELAMENTO DE HIPOTECA. SALAS COMERCIAIS E VAGAS DE GARAGEM. FINANCIAMENTO CONCEDIDO À CONSTRUTORA. HIPOTECA INCIDENTE SOBRE UNIDADES JÁ COMERCIALIZADAS E QUITADAS. COMPANHIA DE JESUS – JESUÍTAS ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. APLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. OBRIGAÇÃO DE FAZER. BAIXA DO GRAVAME HIPOTECÁRIO. LEGITIMIDADE PASSIVA DO CREDOR HIPOTECÁRIO. CUSTOS CARTORÁRIOS A CARGO DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS SOBRE O VALOR DA CAUSA. INAPLICABILIDADE DO CRITÉRIO DE EQUIDADE.
APELO CONHECIDO E DESPROVIDO
.

1.

É parte legítima para figurar no polo passivo da ação que visa o cancelamento de hipoteca o credor hipotecário, titular do direito real de garantia, nos termos dos arts. 1.419, 1.499 e 1.501 do Código Civil c/c art. 251 da Lei nº 6.015/73.

2.
A confissão judicial do banco, nos termos do art. 389 do CPC, reconhecendo expressamente que "a hipoteca gravada no imóvel financiado não alcança o terceiro adquirente", torna incontroversa a questão.

3.
A Súmula nº 308 do STJ, ao estabelecer que
"a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel"
, aplica-se indistintamente tanto aos imóveis residenciais quanto aos comerciais, não havendo no seu texto normativo qualquer distinção quanto à destinação do bem.

4.
A
ratio legis
do enunciado sumular reside na proteção da boa-fé do adquirente e na função social do contrato (arts. 113, § 1º, III, e 421 do Código Civil), princípios que impedem a perpetuação de garantias hipotecárias sobre imóveis regularmente alienados e quitados pelo comprador.

5.
Ausência de tese firmada pelo STJ, em sede de recursos repetitivos ou incidente de assunção de competência, que restrinja a aplicação da Súmula 308 aos imóveis residenciais, o que afasta o caráter vinculante de decisões pontuais em sentido contrário.

6.
Comprovada a quitação integral do preço pelo adquirente, mediante documentos idôneos, impõe-se ao credor hipotecário proceder à baixa do gravame, sendo inadmissível sua recusa ou a imposição de condições não previstas em lei, como o repasse de valores pela construtora.

7.
Os custos cartorários para averbação da baixa do gravame são ônus do credor hipotecário vencido na demanda, com fundamento no art. 497 do CPC, que impõe ao réu a adoção de todas as providências necessárias ao cumprimento da obrigação de fazer, inclusive os encargos financeiros dela decorrentes.

8.
Em ação cujo valor da causa é expressivo e não foi objeto de impugnação específica, os honorários advocatícios devem ser fixados de acordo com os percentuais previstos no art. 85, § 2º, do CPC, não se aplicando a regra excepcional do § 8º, conforme orientação firmada pelo STJ no julgamento do Tema Repetitivo nº 1.076.

9.
APELO CONHECIDO E DESPROVIDO
com majoração dos honorários advocatícios para 12% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Apelação Cível nº
0036733-98.2010.8.05.0001
, em que figuram, como Apelante

Banco Bradesco S/A

e apelado

Companhia de Jesus – Jesuítas.

ACORDAM
os Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em
CONHECER
e

NEGAR
PROVIMENTO
ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Sala de Sessões, datado e assinado eletronicamente.

Desa. Lícia Pinto Fragoso Modesto

Relator
a