Tribunal: TJBA
Processo: 8004815-12.2022.8.05.0229
Classe: Apelação
Relator(a): JOSE CICERO LANDIN NETO
Órgão julgador: JOSE CICERO LANDIN NETO
Órgão colegiado: 2ª VICE-PRESIDÊNCIA
Data de julgamento: 2025-11-28
Data de publicação: 2025-11-28

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8004815-12.2022.8.05.0229 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA - EPP e outros Advogado(s): WALTER NEY VITA SAMPAIO, GUSTAVO LUIS DE ALBUQUERQUE CARDOSO, CLAUDIO NASCIMENTO MAIA DA FONSECA JUNIOR, PEDRO HENRIQUE AMORIM FERNANDES APELADO: MARIA FRANCISCA SOUZA DOS SANTOS e outros Advogado(s):PEDRO HENRIQUE AMORIM FERNANDES, CLAUDIO NASCIMENTO MAIA DA FONSECA JUNIOR, GUSTAVO LUIS DE ALBUQUERQUE CARDOSO, WALTER NEY VITA SAMPAIO EMENTA Apelações cíveis. Ação de rescisão contratual cumulada com perdas e danos e indenização por danos morais. Promessa de compra e venda de imóvel. Atraso na entrega superior a seis anos. Inadimplemento contratual da promitente vendedora. Ausência de cerceamento de defesa. Excludentes de responsabilidade não configuradas. Dano moral caracterizado. Reversão da cláusula penal em favor do consumidor. Restituição integral dos valores pagos. Restituição em dobro do sinal. Impossibilidade de cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória. Sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com perdas e danos e indenização por danos morais. Não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide quando a controvérsia envolve essencialmente questões de direito e análise documental, prescindindo de prova oral, conforme art. 370 do CPC. O magistrado possui discricionariedade para indeferir provas desnecessárias ou meramente protelatórias. As alegações da construtora não demonstram caso fortuito externo apto a afastar a responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel. As circunstâncias climáticas integram os riscos previsíveis da atividade empresarial, constituindo fortuito interno. Não houve comprovação técnica de como as chuvas teriam prejudicado especificamente a execução das obras. A pandemia de COVID-19, iniciada em fevereiro de 2020, não pode justificar o atraso de empreendimento cujo prazo de entrega era dezembro de 2018, com tolerância até junho de 2019, portanto anterior à eclosão da pandemia no Brasil. O atraso superior a seis anos na entrega do imóvel ultrapassa o mero dissabor contratual, gerando sentimentos de angústia, aflição e frustração, configurando dano moral indenizável. A quebra de expectativa na aquisição da casa própria possui contornos emocionais incalculáveis. O valor de R$ 10.000,00 revela-se adequado aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, atendendo às funções compensatória e punitiva da indenização por danos morais, em conformidade com precedentes desta Quinta Câmara Cível deste Tribunal. A reversão da cláusula penal em favor do consumidor deve observar integralmente o percentual previsto contratualmente, qual seja 50%. A redução promovida pelo juízo a quo para 25% desvirtua a finalidade compensatória da penalidade livremente pactuada entre as partes, conforme entendimento firmado no Tema 971 do STJ. A cláusula penal moratória possui caráter indenizatório pelo adimplemento tardio e afasta a cumulação com lucros cessantes, sob pena de bis in idem, conforme entendimento pacificado no Tema 970 do STJ. A determinação de restituição integral dos valores pagos pela autora abrange todos os desembolsos efetuados, incluindo o sinal. Demonstrado o inadimplemento exclusivo da promitente vendedora, impõe-se a aplicação do art. 418 do Código Civil, que determina a restituição em dobro do valor dado a título de sinal. Tal penalidade não se confunde com a cláusula penal moratória, pois esta incide sobre as parcelas adimplidas, enquanto aquela recai especificamente sobre as arras dadas no momento da celebração do contrato. Os honorários advocatícios foram adequadamente arbitrados em primeira instância com base nos critérios do art. 85, § 2º, do CPC. Em razão do trabalho adicional desenvolvido em segunda instância, majoram-se os honorários para 20% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. Recurso da construtora LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA – EPP, improvido. Recurso da apelante MARIA FRANCISCA SOUZA DOS SANTOS, provido, parcialmente, para: (i) restabelecer o percentual de 50% previsto contratualmente para fins de reversão da cláusula penal em favor da consumidora; (ii) determinar a restituição em dobro do valor pago a título de sinal, no montante de R$ 6.000,00, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação; e (iii) majorar os honorários advocatícios sucumbenciais para 20% sobre o valor da condenação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quinta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8004815-12.2022.8.05.0229

Órgão Julgador
:
Quinta Câmara Cível

APELANTE: LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA - EPP e outros

Advogado(s)
:
WALTER NEY VITA SAMPAIO, GUSTAVO LUIS DE ALBUQUERQUE CARDOSO, CLAUDIO NASCIMENTO MAIA DA FONSECA JUNIOR, PEDRO HENRIQUE AMORIM FERNANDES

APELADO: MARIA FRANCISCA SOUZA DOS SANTOS e outros

Advogado(s)
:
PEDRO HENRIQUE AMORIM FERNANDES, CLAUDIO NASCIMENTO MAIA DA FONSECA JUNIOR, GUSTAVO LUIS DE ALBUQUERQUE CARDOSO, WALTER NEY VITA SAMPAIO

EMENTA

Apelações cíveis. Ação de rescisão contratual cumulada com perdas e danos e indenização por danos morais. Promessa de compra e venda de imóvel. Atraso na entrega superior a seis anos. Inadimplemento contratual da promitente vendedora. Ausência de cerceamento de defesa. Excludentes de responsabilidade não configuradas. Dano moral caracterizado. Reversão da cláusula penal em favor do consumidor. Restituição integral dos valores pagos. Restituição em dobro do sinal. Impossibilidade de cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória.
S
entença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com perdas e danos e indenização por danos morais. Não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide quando a controvérsia envolve essencialmente questões de direito e análise documental, prescindindo de prova oral, conforme art. 370 do CPC. O magistrado possui discricionariedade para indeferir provas desnecessárias ou meramente protelatórias. As alegações da construtora não demonstram caso fortuito externo apto a afastar a responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel. As circunstâncias climáticas integram os riscos previsíveis da atividade empresarial, constituindo fortuito interno. Não houve comprovação técnica de como as chuvas teriam prejudicado especificamente a execução das obras. A pandemia de COVID-19, iniciada em fevereiro de 2020, não pode justificar o atraso de empreendimento cujo prazo de entrega era dezembro de 2018, com tolerância até junho de 2019, portanto anterior à eclosão da pandemia no Brasil. O atraso superior a seis anos na entrega do imóvel ultrapassa o mero dissabor contratual, gerando sentimentos de angústia, aflição e frustração, configurando dano moral indenizável. A quebra de expectativa na aquisição da casa própria possui contornos emocionais incalculáveis. O valor de R$ 10.000,00 revela-se adequado aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, atendendo às funções compensatória e punitiva da indenização por danos morais, em conformidade com precedentes d
est
a Quinta Câmara Cível deste Tribunal. A reversão da cláusula penal em favor do consumidor deve observar integralmente o percentual previsto contratualmente, qual seja 50%. A redução promovida pelo juízo a quo para 25% desvirtua a finalidade compensatória da penalidade livremente pactuada entre as partes, conforme entendimento firmado no Tema 971 do STJ. A cláusula penal moratória possui caráter indenizatório pelo adimplemento tardio e afasta a cumulação com lucros cessantes, sob pena de bis in idem, conforme entendimento pacificado no Tema 970 do STJ. A determinação de restituição integral dos valores pagos pela autora abrange todos os desembolsos efetuados, incluindo o sinal. Demonstrado o inadimplemento exclusivo da promitente vendedora, impõe-se a aplicação do art. 418 do Código Civil, que determina a restituição em dobro do valor dado a título de sinal. Tal penalidade não se confunde com a cláusula penal moratória, pois esta incide sobre as parcelas adimplidas, enquanto aquela recai especificamente sobre as arras dadas no momento da celebração do contrato. Os honorários advocatícios foram adequadamente arbitrados em primeira instância com base nos critérios do art. 85, § 2º, do CPC. Em razão do trabalho adicional desenvolvido em segunda instância, majoram-se os honorários para 20% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.
Recurso da construtora LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA – EPP,
improvido
.
Recurso da
apelante
MARIA FRANCISCA SOUZA DOS SANTOS,
provido, parcialmente
,
para: (i) restabelecer o percentual de 50% previsto contratualmente para fins de reversão da cláusula penal em favor da consumidora; (ii) determinar a restituição em dobro do valor pago a título de sinal, no montante de R$ 6.000,00, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação; e (iii) majorar os honorários advocatícios sucumbenciais para 20% sobre o valor da condenação.