Tribunal: TJBA
Processo: 8136950-90.2022.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): LICIA PINTO FRAGOSO MODESTO
Órgão julgador: LICIA PINTO FRAGOSO MODESTO
Órgão colegiado: 2ª VICE-PRESIDÊNCIA
Data de julgamento: 2025-07-29
Data de publicação: 2025-07-29

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8136950-90.2022.8.05.0001 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: CASSIA MARIA PEREIRA SANTOS e outros Advogado(s): DIEGO LISBOA DOS SANTOS PINHEIRO, BRUNO PEREIRA DA SILVA, JONATHAN SENA MIRANDA DOS SANTOS APELADO: JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e outros (2) Advogado(s):CYNTHIA MARIA TAVARES FALCAO, AHAMED DOS SANTOS TEIXEIRA ACORDÃO DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. TAXA DE CORRETAGEM. MULTA CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DEVIDA DE TODOS OS VALORES. DANOS MORAIS CONFIGURADOS E PROPORCIONALMENTE FIXADOS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por JVF Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença da 5ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/BA, que, em ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Morais, Materiais e Lucros Cessantes, julgou parcialmente procedentes os pedidos de Cássia Maria Pereira Santos e Rute Monteiro dos Santos, declarando a rescisão do contrato por culpa exclusiva da construtora e condenando a apelante à devolução integral dos valores pagos, incluindo a taxa de corretagem, além do pagamento de multa contratual de 10% e indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir se a pandemia de COVID-19 constitui caso fortuito externo apto a justificar o atraso na entrega do imóvel e afastar a responsabilidade da construtora; (ii) estabelecer se a construtora deve restituir integralmente a taxa de corretagem; (iii) determinar se a imposição de multa contratual de 10% configura decisão ultra petita; e (iv) verificar se a indenização por danos morais deve ser afastada ou reduzida. III. RAZÕES DE DECIDIR O atraso na entrega do imóvel configura inadimplemento contratual da construtora, uma vez que a pandemia de COVID-19 e o aumento dos custos dos materiais constituem fortuito interno, não eximindo a responsabilidade da incorporadora pelo cumprimento das obrigações contratuais. A incorporadora responde pela devolução da taxa de corretagem quando não comprova a informação prévia e adequada ao consumidor sobre a sua obrigação de pagamento, conforme jurisprudência consolidada do STJ. A aplicação da multa contratual de 10% decorre do próprio contrato, sendo compatível com o pedido de rescisão e com os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual, não configurando decisão ultra petita. O atraso significativo na entrega do imóvel, frustrando legítimas expectativas das adquirentes, configura dano moral indenizável, sendo razoável o valor de R$ 10.000,00 fixado na sentença. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: O atraso na entrega de imóvel configura inadimplemento contratual da construtora quando não há prova de caso fortuito externo que justifique a mora, sendo insuficiente a alegação de dificuldades decorrentes da pandemia de COVID-19. A incorporadora deve restituir a taxa de corretagem quando não comprova a devida informação prévia ao consumidor sobre a sua obrigação de pagamento. A cláusula penal prevista no contrato pode ser aplicada em favor do consumidor na rescisão contratual por culpa da construtora, observados os princípios da boa-fé e do equilíbrio contratual. O atraso significativo na entrega do imóvel pode ensejar indenização por danos morais, especialmente quando frustra expectativas legítimas do comprador. Dispositivos relevantes citados: Código de Defesa do Consumidor, arts. 6º, III, e 14; Código Civil, arts. 393 e 407; CPC, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; TJ-PE, Apelação Cível nº 00092124220228172001; TJ-DF, Apelação Cível nº 0701728-03.2023.8.07.0020; TJ-RS, Apelação nº 50221574820228210001; TJ-BA, Apelação nº 05024417420168050080. Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8136950-90.2022.8.05.0001, em que figuram como apelante CASSIA MARIA PEREIRA SANTOS e outros e como apelada JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e outros (2). ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do relator. Salvador, .

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n. 8136950-90.2022.8.05.0001

Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível

APELANTE: CASSIA MARIA PEREIRA SANTOS e outros

Advogado(s): DIEGO LISBOA DOS SANTOS PINHEIRO, BRUNO PEREIRA DA SILVA, JONATHAN SENA MIRANDA DOS SANTOS

APELADO: JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e outros (2)

Advogado(s):CYNTHIA MARIA TAVARES FALCAO, AHAMED DOS SANTOS TEIXEIRA

ACORDÃO

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. TAXA DE CORRETAGEM. MULTA CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DEVIDA DE TODOS OS VALORES. DANOS MORAIS CONFIGURADOS E PROPORCIONALMENTE FIXADOS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por JVF Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença da 5ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/BA, que, em ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Morais, Materiais e Lucros Cessantes, julgou parcialmente procedentes os pedidos de Cássia Maria Pereira Santos e Rute Monteiro dos Santos, declarando a rescisão do contrato por culpa exclusiva da construtora e condenando a apelante à devolução integral dos valores pagos, incluindo a taxa de corretagem, além do pagamento de multa contratual de 10% e indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há quatro questões em discussão: (i) definir se a pandemia de COVID-19 constitui caso fortuito externo apto a justificar o atraso na entrega do imóvel e afastar a responsabilidade da construtora; (ii) estabelecer se a construtora deve restituir integralmente a taxa de corretagem; (iii) determinar se a imposição de multa contratual de 10% configura decisão ultra petita; e (iv) verificar se a indenização por danos morais deve ser afastada ou reduzida.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O atraso na entrega do imóvel configura inadimplemento contratual da construtora, uma vez que a pandemia de COVID-19 e o aumento dos custos dos materiais constituem fortuito interno, não eximindo a responsabilidade da incorporadora pelo cumprimento das obrigações contratuais.

A incorporadora responde pela devolução da taxa de corretagem quando não comprova a informação prévia e adequada ao consumidor sobre a sua obrigação de pagamento, conforme jurisprudência consolidada do STJ.

A aplicação da multa contratual de 10% decorre do próprio contrato, sendo compatível com o pedido de rescisão e com os princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual, não configurando decisão ultra petita.

O atraso significativo na entrega do imóvel, frustrando legítimas expectativas das adquirentes, configura dano moral indenizável, sendo razoável o valor de R$ 10.000,00 fixado na sentença.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso desprovido.

Tese de julgamento
:

O atraso na entrega de imóvel configura inadimplemento contratual da construtora quando não há prova de caso fortuito externo que justifique a mora, sendo insuficiente a alegação de dificuldades decorrentes da pandemia de COVID-19.

A incorporadora deve restituir a taxa de corretagem quando não comprova a devida informação prévia ao consumidor sobre a sua obrigação de pagamento.

A cláusula penal prevista no contrato pode ser aplicada em favor do consumidor na rescisão contratual por culpa da construtora, observados os princípios da boa-fé e do equilíbrio contratual.

O atraso significativo na entrega do imóvel pode ensejar indenização por danos morais, especialmente quando frustra expectativas legítimas do comprador.

Dispositivos relevantes citados
: Código de Defesa do Consumidor, arts. 6º, III, e 14; Código Civil, arts. 393 e 407; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada
: STJ, Súmula 543; TJ-PE, Apelação Cível nº 00092124220228172001; TJ-DF, Apelação Cível nº 0701728-03.2023.8.07.0020; TJ-RS, Apelação nº 50221574820228210001; TJ-BA, Apelação nº 05024417420168050080.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.
8136950-90.2022.8.05.0001
, em que figuram como apelante CASSIA MARIA PEREIRA SANTOS e outros e como apelada JVF EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e outros (2).

ACORDAM
os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia,
em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso
, nos termos do voto do relator.

Salvador, .