Tribunal: TJBA
Processo: 0341769-43.2013.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): CASSIO JOSE BARBOSA MIRANDA
Órgão julgador: CASSIO JOSE BARBOSA MIRANDA
Órgão colegiado: QUINTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-12-05
Data de publicação: 2025-12-05

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0341769-43.2013.8.05.0001 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: EQUATORIAL EMPREENDIMENTOS LTDA e outros Advogado(s): MILTON CORREIA FILHO, MILTON CORREIA NETO, SILVIO DE SOUSA PINHEIRO, BRUNO TOMMASI COSTA CARIBE, ELIO RICARDO MIRANDA AZEVEDO, MILA SAMPAIO DOS HUMILDES OLIVEIRA APELADO: FRANCISCO MASCARENHAS KERTESZ e outros Advogado(s):SILVIO DE SOUSA PINHEIRO, BRUNO TOMMASI COSTA CARIBE, ELIO RICARDO MIRANDA AZEVEDO, MILA SAMPAIO DOS HUMILDES OLIVEIRA, MILTON CORREIA FILHO, MILTON CORREIA NETO ACORDÃO DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. CULPA EXCLUSIVA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS E MULTA CONTRATUAL DEVIDOS. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS POR ILEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA DE OFÍCIO. APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. RECURSO ADESIVO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação interposta por EQUATORIAL EMPREENDIMENTOS LTDA e recurso adesivo manejado por FRANCISCO MASCARENHAS KERTESZ contra sentença proferida em ações conexas de nº 0341769-43.2013.8.05.0001 e 0509791-64.2013.8.05.0001, referentes a contrato de promessa de compra e venda de imóvel. A sentença julgou improcedente a ação de rescisão contratual c/c cobrança proposta pela empresa vendedora e procedente a ação promovida pelo comprador, com condenações à restituição dos valores pagos, multa contratual e dano moral. Reconhecida também a ilegitimidade passiva de corréus, com condenação do autor em honorários. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se a vendedora descumpriu obrigações contratuais que ensejaram a rescisão do contrato e consequente condenação à devolução dos valores pagos, multa e dano moral; (ii) estabelecer se é devida a condenação do autor ao pagamento de honorários advocatícios diante do reconhecimento, de ofício, da ilegitimidade passiva de corréu. III. RAZÕES DE DECIDIR 1. A exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC) impede que a vendedora exija o adimplemento integral se não cumpriu as contrapartidas contratuais a ela atribuídas. 2. Por outro lado, diante do cenário, em que o pleno cumprimento do negócio jurídico não é possível, a rescisão do contrato, a pedido da compradora, é medida que se impõe, com a restituição dos valores por ela pagos, a fim de ressarci-lo pelos prejuízos experimentados em razão do negócio desfeito. 3. A multa contratual de 10% foi corretamente aplicada, por estar expressamente prevista no contrato e em razão do inadimplemento da vendedora. 4. Não há prova suficiente para justificar a condenação da vendedora ao ressarcimento por certidões e comissão de corretagem, sendo cabível a exclusão dessas verbas. 5. A condenação do autor em honorários pela exclusão do corréu ilegítimo é válida, pois este foi incluído indevidamente no polo passivo desde o início da ação. 6. Importa destacar que não se aplica o artigo 338, parágrafo único, do CPC, eis que a hipótese não é de substituição de réu, já que foram dois indicados, sendo um deles excluído. IV. DISPOSITIVO E TESE Apelação conhecida parcialmente provida. Recurso adesivo conhecido e desprovido. Tese de julgamento: 1. A vendedora não pode, sem ter previamente cumprido a sua prestação, pedir a resolução do contrato alegando inadimplemento do comprador. 2. A multa contratual é devida quando prevista expressamente no contrato e constatado o inadimplemento da parte contratante. 3. É válida a condenação em honorários advocatícios em favor de parte excluída do polo passivo por ilegitimidade, com base no princípio da causalidade. __________ Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 475, 476; CPC, arts. 85, §§ 1º, 2º e 8º, 338, parágrafo único; Súmula 543/STJ. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1597320/RJ, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 15.06.2020; TJMG, ApCiv 1.0024.14.311132-6/002, Rel. Des. Amorim Siqueira, j. 06.08.2019; TJ-CE, AC nº 0144045-04.2013.8.06.0001, Rel. Des. Francisco Bezerra Cavalcante, j. 06.10.2020. Acordam os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, nos termos do voto condutor, CONHECER E PROVER PARCIALMENTE a apelação da EQUATORIAL EMPREENDIMENTOS LTDA, para afastar a condenação da vendedora ao pagamento de todas as despesas sofridas pela parte autora para obter certidões e documentos, e comissão de corretagem, bem como CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso adesivo de FRANCISCO MASCARENHAS KERTESZ. Salvador, data registrada no sistema. Presidente Des. Cássio Miranda Relator Procurador(a) de Justiça 09

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quinta Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
0341769-43.2013.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Quinta Câmara Cível

APELANTE: EQUATORIAL EMPREENDIMENTOS LTDA e outros

Advogado(s)
:
MILTON CORREIA FILHO, MILTON CORREIA NETO, SILVIO DE SOUSA PINHEIRO, BRUNO TOMMASI COSTA CARIBE, ELIO RICARDO MIRANDA AZEVEDO, MILA SAMPAIO DOS HUMILDES OLIVEIRA

APELADO: FRANCISCO MASCARENHAS KERTESZ e outros

Advogado(s)
:
SILVIO DE SOUSA PINHEIRO, BRUNO TOMMASI COSTA CARIBE, ELIO RICARDO MIRANDA AZEVEDO, MILA SAMPAIO DOS HUMILDES OLIVEIRA, MILTON CORREIA FILHO, MILTON CORREIA NETO

ACORDÃO

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. CULPA EXCLUSIVA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS E MULTA CONTRATUAL DEVIDOS. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS POR ILEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA DE OFÍCIO. APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. RECURSO ADESIVO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação interposta por EQUATORIAL EMPREENDIMENTOS LTDA e recurso adesivo manejado por FRANCISCO MASCARENHAS KERTESZ contra sentença proferida em ações conexas de nº 0341769-43.2013.8.05.0001 e 0509791-64.2013.8.05.0001, referentes a contrato de promessa de compra e venda de imóvel. A sentença julgou improcedente a ação de rescisão contratual c/c cobrança proposta pela empresa vendedora e procedente a ação promovida pelo comprador, com condenações à restituição dos valores pagos, multa contratual e dano moral. Reconhecida também a ilegitimidade passiva de corréus, com condenação do autor em honorários.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) definir se a vendedora descumpriu obrigações contratuais que ensejaram a rescisão do contrato e consequente condenação à devolução dos valores pagos, multa e dano moral; (ii) estabelecer se é devida a condenação do autor ao pagamento de honorários advocatícios diante do reconhecimento, de ofício, da ilegitimidade passiva de corréu.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC) impede que a vendedora exija o adimplemento integral se não cumpriu as contrapartidas contratuais a ela atribuídas.

2. Por outro lado, diante do cenário, em que o pleno cumprimento do negócio jurídico não é possível, a rescisão do contrato, a pedido da compradora, é medida que se impõe, com a restituição dos valores por ela pagos, a fim de ressarci-lo pelos prejuízos experimentados em razão do negócio desfeito.

3. A multa contratual de 10% foi corretamente aplicada, por estar expressamente prevista no contrato e em razão do inadimplemento da vendedora.

4. Não há prova suficiente para justificar a condenação da vendedora ao ressarcimento por certidões e comissão de corretagem, sendo cabível a exclusão dessas verbas.

5. A condenação do autor em honorários pela exclusão do corréu ilegítimo é válida, pois este foi incluído indevidamente no polo passivo desde o início da ação.

6. Importa destacar que não se aplica o artigo 338, parágrafo único, do CPC, eis que a hipótese não é de substituição de réu, já que foram dois indicados, sendo um deles excluído.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Apelação conhecida parcialmente provida. Recurso adesivo conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:

1. A vendedora não pode, sem ter previamente cumprido a sua prestação, pedir a resolução do contrato alegando inadimplemento do comprador.

2. A multa contratual é devida quando prevista expressamente no contrato e constatado o inadimplemento da parte contratante.

3. É válida a condenação em honorários advocatícios em favor de parte excluída do polo passivo por ilegitimidade, com base no princípio da causalidade.

__________

Dispositivos relevantes citados:
CC, arts. 475, 476; CPC, arts. 85, §§ 1º, 2º e 8º, 338, parágrafo único; Súmula 543/STJ.

Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt no AREsp 1597320/RJ, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 15.06.2020; TJMG, ApCiv 1.0024.14.311132-6/002, Rel. Des. Amorim Siqueira, j. 06.08.2019; TJ-CE, AC nº 0144045-04.2013.8.06.0001, Rel. Des. Francisco Bezerra Cavalcante, j. 06.10.2020.

Acordam os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade, nos termos do voto condutor,
CONHECER E PROVER PARCIALMENTE
a apelação da EQUATORIAL EMPREENDIMENTOS LTDA, para afastar a condenação da vendedora ao pagamento de todas as despesas sofridas pela parte autora para obter certidões e documentos, e comissão de corretagem, bem como
CONHECER E NEGAR PROVIMENTO
ao recurso adesivo de FRANCISCO MASCARENHAS KERTESZ.

Salvador,
data registrada no sistema.

Presidente

Des. Cássio Miranda

Relator

Procurador(a) de Justiça

09