Tribunal: TJBA
Processo: 8009122-33.2021.8.05.0103
Classe: Apelação
Relator(a): LICIA PINTO FRAGOSO MODESTO
Órgão julgador: LICIA PINTO FRAGOSO MODESTO
Órgão colegiado: TERCEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-09-17
Data de publicação: 2025-09-17

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8009122-33.2021.8.05.0103 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: FNR CONSTRUTORA ENCORPORADORA E ADMINISTRACAO DE OBRAS LTDA - ME Advogado(s): LEONARDO DA SILVA GUIMARAES APELADO: GILVANEI EGIDIO DE SOUZA Advogado(s):JOAO PAULO GILLIARD SOUZA OLIVEIRA, LARA KAUARK SANTANA ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NO INÍCIO DAS OBRAS. RECURSO NÃO PROVIDO. I. Caso em exame Trata-se de recurso de apelação interposto por uma construtora contra sentença que, em ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, julgou procedentes os pedidos de um consumidor. A decisão recorrida declarou a rescisão do contrato por culpa exclusiva da construtora, em razão da não iniciação das obras no prazo pactuado, condenando-a à restituição integral dos valores pagos pelo consumidor e ao pagamento de indenização por danos morais. A Apelante alega, em suma, a ocorrência de caso fortuito e força maior (pandemia de COVID-19) como justificativa para o atraso, a inaplicabilidade da devolução integral dos valores e a inexistência de danos morais, pugnando pela reforma da sentença. II. Questões em discussão As questões controvertidas a serem dirimidas no presente recurso consistem em analisar: a) a admissibilidade do pedido de gratuidade da justiça formulado pela pessoa jurídica Apelante em sede recursal; b) a configuração do inadimplemento contratual por parte da construtora Apelante, diante do descumprimento do prazo para o início das obras do empreendimento imobiliário; c) a caracterização da pandemia de COVID-19 como evento de caso fortuito ou força maior apto a configurar excludente de responsabilidade civil da Apelante; d) a responsabilidade da Apelante pela devolução integral das quantias pagas pelo Apelado, ante a rescisão contratual por culpa da vendedora; e) a ocorrência de danos morais indenizáveis em favor do Apelado, decorrentes do atraso excessivo e da frustração da expectativa de aquisição do imóvel, bem como a adequação do quantum indenizatório fixado na sentença; f) a correção da condenação da Apelante ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência, e a possibilidade de majoração em sede recursal. III. Razões de decidir O pedido de gratuidade da justiça formulado pela pessoa jurídica Apelante deve ser deferido apenas nesta seara recursal. O inadimplemento contratual da construtora Apelante restou devidamente caracterizado. Os autos demonstram que o contrato, firmado em março de 2018, previa o início das obras em até dois anos, ou seja, até março de 2020. Contudo, a Apelante não apresentou qualquer prova de que tenha dado início às obras no prazo estipulado ou mesmo em momento posterior, descumprindo sua obrigação principal. A mera apresentação de um cronograma em juízo, que também não foi comprovadamente cumprido, não afasta a mora já configurada. A alegação de caso fortuito e força maior, consubstanciada na pandemia de COVID-19, não merece prosperar. A pandemia eclodiu em março de 2020, coincidindo com o termo final do prazo para o início das obras, não havendo nos autos demonstração de que a Apelante tenha adotado as providências necessárias para o início do empreendimento em momento anterior. Ademais, as justificativas inconsistentes apresentadas pela construtora ao longo do tempo (primeiramente, "entraves ambientais"; posteriormente, a pandemia) fragilizam sua tese defensiva. O risco inerente à atividade empresarial, incluindo a obtenção de licenças e alvarás, não pode ser transferido ao consumidor, configurando fortuito interno. Configurada a culpa exclusiva da construtora Apelante pela rescisão do contrato, a restituição das parcelas pagas pelo consumidor deve ser integral, sem qualquer retenção. A incidência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) pressupõe a rescisão por culpa do adquirente, o que não é o caso dos autos. A devolução integral dos valores é consequência lógica do retorno das partes ao status quo ante. Os danos morais são devidos. O atraso na entrega de imóvel, quando excessivo, ultrapassa o mero dissabor e configura dano moral indenizável. No caso concreto, a situação é ainda mais grave, pois as obras sequer foram iniciadas mais de cinco anos após a assinatura do contrato, frustrando por completo a legítima expectativa do consumidor que investiu suas economias no sonho da casa própria. O valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), fixado na sentença, mostra-se razoável e proporcional às circunstâncias do caso, atendendo à dupla finalidade do instituto: compensar o ofendido e desestimular a reiteração da conduta ilícita pelo ofensor. A condenação em custas e honorários advocatícios foi corretamente imposta à Apelante, em observância ao princípio da sucumbência, uma vez que o Apelado sagrou-se vencedor na maior parte de seus pedidos. O percentual de 20% sobre o valor da condenação, fixado a título de honorários, está em conformidade com os parâmetros do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. IV. Dispositivo e tese Recurso de apelação conhecido e não provido, mantendo-se integralmente a sentença de primeiro grau. Analisado o mérito recursal e mantida a condenação. Tese de julgamento: "[1. O descumprimento do prazo para o início das obras de empreendimento imobiliário, sem justificativa plausível, configura inadimplemento contratual por culpa exclusiva da construtora, autorizando a rescisão do contrato e a restituição integral dos valores pagos pelo consumidor. 2. A pandemia de COVID-19 não configura excludente de responsabilidade por caso fortuito ou força maior quando a construtora não comprova ter adotado as diligências necessárias para o cumprimento de suas obrigações contratuais antes da eclosão da crise sanitária. 3. O atraso excessivo e a não iniciação das obras de imóvel adquirido na planta, frustrando a legítima expectativa do consumidor, ultrapassam o mero aborrecimento e configuram dano moral indenizável.]" Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8009122-33.2021.8.05.0103, em que figuram como apelante FNR CONSTRUTORA ENCORPORADORA E ADMINISTRACAO DE OBRAS LTDA - ME e como apelada GILVANEI EGIDIO DE SOUZA. ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto da relatora. Salvador, .

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n. 8009122-33.2021.8.05.0103

Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível

APELANTE: FNR CONSTRUTORA ENCORPORADORA E ADMINISTRACAO DE OBRAS LTDA - ME

Advogado(s): LEONARDO DA SILVA GUIMARAES

APELADO: GILVANEI EGIDIO DE SOUZA

Advogado(s):JOAO PAULO GILLIARD SOUZA OLIVEIRA, LARA KAUARK SANTANA

ACORDÃO

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NO INÍCIO DAS OBRAS. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame

Trata-se de recurso de apelação interposto por uma construtora contra sentença que, em ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, julgou procedentes os pedidos de um consumidor. A decisão recorrida declarou a rescisão do contrato por culpa exclusiva da construtora, em razão da não iniciação das obras no prazo pactuado, condenando-a à restituição integral dos valores pagos pelo consumidor e ao pagamento de indenização por danos morais. A Apelante alega, em suma, a ocorrência de caso fortuito e força maior (pandemia de COVID-19) como justificativa para o atraso, a inaplicabilidade da devolução integral dos valores e a inexistência de danos morais, pugnando pela reforma da sentença.

II. Questões em discussão

As questões controvertidas a serem dirimidas no presente recurso consistem em analisar:
a) a admissibilidade do pedido de gratuidade da justiça formulado pela pessoa jurídica Apelante em sede recursal;
b) a configuração do inadimplemento contratual por parte da construtora Apelante, diante do descumprimento do prazo para o início das obras do empreendimento imobiliário;
c) a caracterização da pandemia de COVID-19 como evento de caso fortuito ou força maior apto a configurar excludente de responsabilidade civil da Apelante;
d) a responsabilidade da Apelante pela devolução integral das quantias pagas pelo Apelado, ante a rescisão contratual por culpa da vendedora;
e) a ocorrência de danos morais indenizáveis em favor do Apelado, decorrentes do atraso excessivo e da frustração da expectativa de aquisição do imóvel, bem como a adequação do
quantum
indenizatório fixado na sentença;
f) a correção da condenação da Apelante ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência, e a possibilidade de majoração em sede recursal.

III. Razões de decidir

O pedido de gratuidade da justiça formulado pela pessoa jurídica Apelante deve ser deferido apenas nesta seara recursal.

O inadimplemento contratual da construtora Apelante restou devidamente caracterizado. Os autos demonstram que o contrato, firmado em março de 2018, previa o início das obras em até dois anos, ou seja, até março de 2020. Contudo, a Apelante não apresentou qualquer prova de que tenha dado início às obras no prazo estipulado ou mesmo em momento posterior, descumprindo sua obrigação principal. A mera apresentação de um cronograma em juízo, que também não foi comprovadamente cumprido, não afasta a mora já configurada.

A alegação de caso fortuito e força maior, consubstanciada na pandemia de COVID-19, não merece prosperar. A pandemia eclodiu em março de 2020, coincidindo com o termo final do prazo para o início das obras, não havendo nos autos demonstração de que a Apelante tenha adotado as providências necessárias para o início do empreendimento em momento anterior. Ademais, as justificativas inconsistentes apresentadas pela construtora ao longo do tempo (primeiramente, "entraves ambientais"; posteriormente, a pandemia) fragilizam sua tese defensiva. O risco inerente à atividade empresarial, incluindo a obtenção de licenças e alvarás, não pode ser transferido ao consumidor, configurando fortuito interno.

Configurada a culpa exclusiva da construtora Apelante pela rescisão do contrato, a restituição das parcelas pagas pelo consumidor deve ser integral, sem qualquer retenção. A incidência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) pressupõe a rescisão por culpa do adquirente, o que não é o caso dos autos. A devolução integral dos valores é consequência lógica do retorno das partes ao
status quo ante
.

Os danos morais são devidos. O atraso na entrega de imóvel, quando excessivo, ultrapassa o mero dissabor e configura dano moral indenizável. No caso concreto, a situação é ainda mais grave, pois as obras sequer foram iniciadas mais de cinco anos após a assinatura do contrato, frustrando por completo a legítima expectativa do consumidor que investiu suas economias no sonho da casa própria. O valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), fixado na sentença, mostra-se razoável e proporcional às circunstâncias do caso, atendendo à dupla finalidade do instituto: compensar o ofendido e desestimular a reiteração da conduta ilícita pelo ofensor.

A condenação em custas e honorários advocatícios foi corretamente imposta à Apelante, em observância ao princípio da sucumbência, uma vez que o Apelado sagrou-se vencedor na maior parte de seus pedidos. O percentual de 20% sobre o valor da condenação, fixado a título de honorários, está em conformidade com os parâmetros do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil.

IV. Dispositivo e tese

Recurso de apelação conhecido e não provido, mantendo-se integralmente a sentença de primeiro grau. Analisado o mérito recursal e mantida a condenação.

Tese de julgamento: "[1. O descumprimento do prazo para o início das obras de empreendimento imobiliário, sem justificativa plausível, configura inadimplemento contratual por culpa exclusiva da construtora, autorizando a rescisão do contrato e a restituição integral dos valores pagos pelo consumidor. 2. A pandemia de COVID-19 não configura excludente de responsabilidade por caso fortuito ou força maior quando a construtora não comprova ter adotado as diligências necessárias para o cumprimento de suas obrigações contratuais antes da eclosão da crise sanitária. 3. O atraso excessivo e a não iniciação das obras de imóvel adquirido na planta, frustrando a legítima expectativa do consumidor, ultrapassam o mero aborrecimento e configuram dano moral indenizável.]"

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n.
8009122-33.2021.8.05.0103
, em que figuram como apelante FNR CONSTRUTORA ENCORPORADORA E ADMINISTRACAO DE OBRAS LTDA - ME e como apelada GILVANEI EGIDIO DE SOUZA.

ACORDAM
os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia,
em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação
, nos termos do voto da relatora.

Salvador, .