Tribunal: TJBA
Processo: 0538109-86.2015.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD
Órgão julgador: PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD
Órgão colegiado: SEGUNDA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-09-16
Data de publicação: 2024-09-16

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0538109-86.2015.8.05.0001 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível APELANTE: JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORACOES LTDA. Advogado(s): TAMARA BARBOSA SAO PAULO, BRUNO DE ALMEIDA MAIA registrado(a) civilmente como BRUNO DE ALMEIDA MAIA APELADO: ADEILMA ALMEIDA VALLAS e outros (9) Advogado(s):MARCELO LINHARES, JOAQUIM GONCALVES MAGALHAES JUNIOR, LUIS SERGIO BARBOSA VASCONCELOS ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA INDENIZATÓRIA. INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESPONSABILIDADE DOS FORNECEDORES. ATRASO INJUSTIFICADO VERIFICADO, CONSIDERADA A TOLERÂNCIA DE 180 DIAS E OS ADITIVOS CONTRATUAIS. TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU. RESPONSABILIDADE DA PROMITENTE-VENDEDORA DURANTE O PERÍODO DA MORA. SUBSTITUIÇÃO DO INDEXADOR DO SALDO DEVEDOR. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. TEMAS 970 E 971 STJ. DANOS MORAIS. CONFIGURADOS. VALOR QUE NÃO SE AFIGURA EXORBITANTE. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. SENTENÇA MODIFICADA. APELO PARCIALMENTE PROVIDO. I - Mora contratual. Responsabilidade Civil da Ré. Demonstrado a extrapolação do prazo de entrega do imóvel devidamente ajustado no contrato, considerada a cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias e os aditivos contratuais, possível a condenação da parte ré ao pagamento dos prejuízos materiais e morais sentidos com a mora. Fatores externos, como escassez de mão-de obra, de material de construção, greve ou embargo da obra, nenhuma relação têm com caso fortuito ou força maior, relacionando-se com os riscos do empreendimento, não podendo, assim, a empreendedora, dividir esses riscos com o promitente comprador. II- No caso, conforme apontado pelo apelante, o Juízo de origem não observou o aditivo contratual dos autores Eugênio e Nadiedja. Da análise dos autos, constato que referido aditivo (ID 57591734) postergou o prazo de construção para 30/11/2013, o que estenderia o prazo de entrega para 29/05/2014, tendo em vista a previsão de cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias do contrato firmado entre as partes (Cláusula 9.1.1-ID 57591568). Assim, considerando que o alvará de habite-se foi expedido em 19/09/2013, deve ser excluída a condenação dos autores Eugênio e Nadiedja. III- A cláusula contratual que atribui ao consumidor a responsabilidade pelo pagamento do IPTU e das taxas condominiais independentemente de sua imissão na posse do imóvel, considera-se abusiva, o que deve ser reconhecido, apenas, a partir da entrega das chaves, conforme precedentes do STJ. IV - Inversão Da Clausula Penal - O Superior Tribunal de Justiça julgou o REsp relativo ao TEMA 971 (REsp 1614721/DF), definindo-se, no que tange à reversão de cláusula penal estipulada em favor da contratada, o seguinte entendimento: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”Quando for o caso, a questão deve ser dirimida por arbitramento judicial, segundo decidiu a Corte Cidadã, tal como realizado pelo magistrado de origem. V -Substituição do Indexador do Saldo Devedor. O Superior Tribunal de Justiça entende que o Índice Nacional da Construção Civil - cuja variação geralmente supera a variação do custo de vida médio da população, por índice que melhor reflita a variação da inflação -, deve ser aplicado até a data prevista para a entrega da obra – acrescida da cláusula de tolerância, já tendo diversas vezes reconhecido a sua legalidade -, ao passo em que, após a incidência da referida cláusula, deve o valor ser atualizado por índice menos gravoso ao consumidor. VI- Indenização por Danos Morais. Os apelados vivenciaram angústia e insegurança em relação ao efetivo cumprimento da obrigação pela parte ré, capazes de configurar o dano moral alegado, uma vez que não constituem um mero dissabor da vida moderna. Valor indenizatório, R$ 10.000,00 (dez mil reais), que não se apresenta elevado a ponto de importar em enriquecimento ilícito da vítima, estando aliás, abaixo da média verificada em precedentes jurisprudenciais análogos a este. VII- Ônus sucumbencial. Em relação aos autores Edison de Carvalho Gomes, Marcus Paulo Fontes Calheira, Bartira Martins Mandarino Calheira, Sérgio Eduardo Campos Amaral e Giselle de Brito Silva Campos Amaral se verifica a sucumbência mínima, razão pelo qual não há que se falar em condenação de custas e honorários advocatícios, nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC. Todavia, considerando o acolhimento da preliminar de ilegitimidade ativa dos autores Adeilma Almeida Vallas, Andrew Christopher Vallas e Andrea Valente Monteiro pelo Juízo de origem, bem como a exclusão da condenação em relação aos autores Eugênio Aguiar Ribeiro e Nadiejda Leite de Oliveira neste acórdão, necessária a redistribuição dos ônus da sucumbência. Nesse contexto, os autores Adeilma Almeida Vallas, Andrew Christopher Vallas, Andrea Valente Monteiro, Eugênio Aguiar Ribeiro e Nadiejda Leite de Oliveira Ribeiro devem arcar com o pagamento de 5/10 das custas processuais (1/10 cada) e honorários sucumbenciais no importe de 10% sobre o valor da causa (1/10 cada). E, em consonância com as diretrizes traçadas para o arbitramento dos honorários advocatícios de sucumbência insertas no art. 85, do CPC, o réu deve arcar com o pagamento de 5/10 do valor das custas processuais e honorários sucumbenciais no importe de 10% sobre o valor da condenação. IX – Recurso parcialmente provido. Sentença modificada para afastar a condenação da cláusula penal, do recálculo do saldo devedor e da indenização por danos morais dos autores Eugênio Aguiar Ribeiro e Nadiejda Leite de Oliveira Ribeiro, bem como para redistribuir os ônus sucumbenciais, nos termos do voto relator. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0538109-86.2015.8.05.0001, em que figuram como apelante JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORACOES LTDA e como apelados EDISON DE CARVALHO GOMES e outros. ACORDAM os Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, conforme certidão de julgamento, em DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, nos exatos termos do voto do relator. Salvador/BA, Sala de Sessões, data registrada no sistema. Presidente Des. Paulo Alberto Nunes Chenaud Relator

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Segunda Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n. 0538109-86.2015.8.05.0001

Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível

APELANTE: JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORACOES LTDA.

Advogado(s): TAMARA BARBOSA SAO PAULO, BRUNO DE ALMEIDA MAIA registrado(a) civilmente como BRUNO DE ALMEIDA MAIA

APELADO: ADEILMA ALMEIDA VALLAS e outros (9)

Advogado(s):MARCELO LINHARES, JOAQUIM GONCALVES MAGALHAES JUNIOR, LUIS SERGIO BARBOSA VASCONCELOS

ACORDÃO

APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA INDENIZATÓRIA. INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESPONSABILIDADE DOS FORNECEDORES. ATRASO INJUSTIFICADO VERIFICADO, CONSIDERADA A TOLERÂNCIA DE 180 DIAS
E OS ADITIVOS CONTRATUAIS
. TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU. RESPONSABILIDADE DA PROMITENTE-VENDEDORA DURANTE O PERÍODO DA MORA. SUBSTITUIÇÃO DO INDEXADOR DO SALDO DEVEDOR.
INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. TEMAS 970 E 971 STJ. DANOS MORAIS. CONFIGURADOS. VALOR QUE NÃO SE AFIGURA EXORBITANTE.

ÔNUS SUCUMBENCIAIS.
SENTENÇA MODIFICADA. APELO PARCIALMENTE PROVIDO.

I - Mora contratual. Responsabilidade Civil da Ré. Demonstrado a extrapolação do prazo de entrega do imóvel devidamente ajustado no contrato, considerada a cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias e os aditivos contratuais, possível a condenação da parte ré ao pagamento dos prejuízos materiais e morais sentidos com a mora. Fatores externos, como escassez de mão-de obra, de material de construção, greve ou embargo da obra, nenhuma relação têm com caso fortuito ou força maior, relacionando-se com os riscos do empreendimento, não podendo, assim, a empreendedora, dividir esses riscos com o promitente comprador.

II- No caso, conforme apontado pelo apelante, o Juízo de origem não observou o aditivo contratual dos autores Eugênio e Nadiedja. Da análise dos autos, constato que referido aditivo (ID 57591734) postergou o prazo de construção para 30/11/2013, o que estenderia o prazo de entrega para 29/05/2014, tendo em vista a previsão de cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias do contrato firmado entre as partes (Cláusula 9.1.1-ID 57591568). Assim, considerando que o alvará de habite-se foi expedido em 19/09/2013, deve ser excluída a condenação dos autores Eugênio e Nadiedja.

III- A cláusula contratual que atribui ao consumidor a responsabilidade pelo pagamento do IPTU e das taxas condominiais independentemente de sua imissão na posse do imóvel, considera-se abusiva, o que deve ser reconhecido, apenas, a partir da entrega das chaves, conforme precedentes do STJ.

IV - Inversão Da Clausula Penal - O Superior Tribunal de Justiça julgou o REsp relativo ao TEMA 971 (REsp 1614721/DF), definindo-se, no que tange à reversão de cláusula penal estipulada em favor da contratada, o seguinte entendimento: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”Quando for o caso, a questão deve ser dirimida por arbitramento judicial, segundo decidiu a Corte Cidadã, tal como realizado pelo magistrado de origem.

V -Substituição do Indexador do Saldo Devedor. O Superior Tribunal de Justiça entende que o Índice Nacional da Construção Civil - cuja variação geralmente supera a variação do custo de vida médio da população, por índice que melhor reflita a variação da inflação -, deve ser aplicado até a data prevista para a entrega da obra – acrescida da cláusula de tolerância, já tendo diversas vezes reconhecido a sua legalidade -, ao passo em que, após a incidência da referida cláusula, deve o valor ser atualizado por índice menos gravoso ao consumidor.

VI- Indenização por Danos Morais. Os apelados vivenciaram angústia e insegurança em relação ao efetivo cumprimento da obrigação pela parte ré, capazes de configurar o dano moral alegado, uma vez que não constituem um mero dissabor da vida moderna. Valor indenizatório, R$ 10.000,00 (dez mil reais), que não se apresenta elevado a ponto de importar em enriquecimento ilícito da vítima, estando aliás, abaixo da média verificada em precedentes jurisprudenciais análogos a este.

VII- Ônus sucumbencial. Em relação aos autores Edison de Carvalho Gomes, Marcus Paulo Fontes Calheira, Bartira Martins Mandarino Calheira, Sérgio Eduardo Campos Amaral e Giselle de Brito Silva Campos Amaral se verifica a sucumbência mínima, razão pelo qual não há que se falar em condenação de custas e honorários advocatícios, nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC. Todavia, considerando o acolhimento da preliminar de ilegitimidade ativa dos autores Adeilma Almeida Vallas, Andrew Christopher Vallas e Andrea Valente Monteiro pelo Juízo de origem, bem como a exclusão da condenação em relação aos autores Eugênio Aguiar Ribeiro e Nadiejda Leite de Oliveira neste acórdão, necessária a redistribuição dos ônus da sucumbência. Nesse contexto, os autores Adeilma Almeida Vallas, Andrew Christopher Vallas, Andrea Valente Monteiro, Eugênio Aguiar Ribeiro e Nadiejda Leite de Oliveira Ribeiro devem arcar com o pagamento de 5/10 das custas processuais (1/10 cada) e honorários sucumbenciais no importe de 10% sobre o valor da causa (1/10 cada). E, em consonância com as diretrizes traçadas para o arbitramento dos honorários advocatícios de sucumbência insertas no art. 85, do CPC, o réu deve arcar com o pagamento de 5/10 do valor das custas processuais e honorários sucumbenciais no importe de 10% sobre o valor da condenação.

IX – Recurso parcialmente provido. Sentença modificada para afastar a condenação da cláusula penal, do recálculo do saldo devedor e da indenização por danos morais dos autores Eugênio Aguiar Ribeiro e Nadiejda Leite de Oliveira Ribeiro, bem como para redistribuir os ônus sucumbenciais, nos termos do voto relator.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0538109-86.2015.8.05.0001, em que figuram como apelante JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORACOES LTDA e como apelados EDISON DE CARVALHO GOMES e outros.

ACORDAM os Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, conforme certidão de julgamento, em DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, nos exatos termos do voto do relator.

Salvador/BA, Sala de Sessões, data registrada no sistema.

Presidente

Des. Paulo Alberto Nunes Chenaud

Relator