Tribunal: TJBA
Processo: 8000031-58.2020.8.05.0068
Classe: Apelação
Relator(a): ZANDRA ANUNCIACAO ALVAREZ PARADA
Órgão julgador: ZANDRA ANUNCIACAO ALVAREZ PARADA
Órgão colegiado: PRIMEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-08-20
Data de publicação: 2024-08-20

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8000031-58.2020.8.05.0068 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível APELANTE: VESPER EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Advogado(s): CLOVIS ALBERTO VOLPE FILHO APELADO: JAILSON BARROS FERREIRA NEVES Advogado(s):BARBARA BRIZA BANDEIRA SABINO ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE RETENÇÃO FIXADA EM 20%. MAJORAÇÃO PARA 25%. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PECULIARIDADES QUE JUSTIFIQUEM PERCENTUAL SUPERIOR A 20%. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. PERCENTUAL FLEXÍVEL QUE DEVE APENAS RESPEITAR O LIMITE DE 25%. LEI 13.786/18. PRECEDENTES DO STJ. APELO QUE SE NEGA PROVIMENTO. SENTENÇA MANTIDA. Extrai-se dos autos que a controvérsia recursal consiste em perquirir acerca da possibilidade de majoração do percentual de retenção dos valores pagos pela recorrida à recorrente. No caso, é incontroverso que a parte autora deu causa à rescisão contratual, girando a controvérsia somente contra o percentual de retenção fixado pelo juízo de piso. Quanto à questão da devolução de valores em caso de rescisão de promessa de compra e venda, a Súmula nº 543 do STJ dispõe que em caso de culpa do comprador a restituição das parcelas será imediata e de forma parcial, sendo possível a aplicação de percentual a título de cláusula penal. Procedendo a leitura dos contratos, observa-se que na cláusula 31ª, no caso do adquirente optar pela rescisão do contrato, terá que indenizar a Promitente Vendedora em quantia equivalente a 10% (dez por cento), calculada sobre o valor total do imóvel, restando clara a abusividade da supracitada cláusula, por imputar ao consumidor desvantagem excessiva, ensejando a nulidade da mesma, nos termos do art. 51, inciso IV, do CDC, conforme fartamente reconhecido pelas Cortes Superiores. No caso em tela, em que pese o juízo a quo não tenho reconhecido a abusividade da mencionada cláusula contratual, estabeleceu percentual de retenção no importe de 20%, o que levou o recorrente a apelar requerendo sua majoração para 25%, com base em julgado do STJ. Ocorre que o referido entendimento do Tribunal Superior tem como base a Lei 13.786/18, que em seu artigo 67-A, II leciona que a pena convencional não poderá exceder o percentual de 25% da quantia paga. Veja-se que a legislação estabelece apenas o limite de 25%, não obstando a fixação em percentual inferior. A Lei 13.786/18 surgiu com o objetivo de resguardar o consumidor de possíveis abusividades cometidas pela incorporadora quando da fixação de cláusula penal, a qual deve atender aos requisitos da razoabilidade e proporcionalidade e não pode refletir em desvantagem ao consumidor, muito menos em enriquecimento ilícito ao construtor. É o que vem decidindo os nossos Tribunais. Por outro lado, tendo em vista a flexibilidade na fixação do percentual, se a construtora entende cabível sua majoração, compete a esta comprovar efetivo prejuízo excedente pelos custos de comercialização, publicidade, tributos, comissões de vendedores e outros, o que não foi evidenciado no caso em debate. Assim, entendo adequada a retenção fixada pelo douto Juízo a quo (20% do montante total pago para aquisição da unidade imobiliária), não se mostrando ínfimo tal valor, mas suficiente para cobrir as despesas referentes ao negócio jurídico rescindido. Vale ressaltar que a construtora poderá comercializar novamente o imóvel, o que lhe permitirá recuperar o investimento. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº. 8000031-58.2020.8.05.0068, em que figuram como apelante e apelado, respectivamente, VESPER EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e JAILSON BARROS FERREIRA NEVES. Acordam os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade de votos, em CONHECER do recurso e, no mérito, NEGAR PROVIMENTO AO APELO, nos termos do voto da relatora. Sala de Sessões, de de 2024. PRESIDENTE Zandra Anunciação Alvarez Parada Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora PROCURADOR(a) DE JUSTIÇA

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8000031-58.2020.8.05.0068

Órgão Julgador
:
Primeira Câmara Cível

APELANTE: VESPER EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

Advogado(s)
:
CLOVIS ALBERTO VOLPE FILHO

APELADO: JAILSON BARROS FERREIRA NEVES

Advogado(s)
:
BARBARA BRIZA BANDEIRA SABINO

ACORDÃO

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE RETENÇÃO FIXADA EM 20%. MAJORAÇÃO PARA 25%. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PECULIARIDADES QUE JUSTIFIQUEM PERCENTUAL SUPERIOR A 20%. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. PERCENTUAL FLEXÍVEL QUE DEVE APENAS RESPEITAR O LIMITE DE 25%. LEI 13.786/18. PRECEDENTES DO STJ. APELO QUE SE NEGA PROVIMENTO. SENTENÇA MANTIDA.

Extrai-se dos autos que a controvérsia recursal consiste em perquirir acerca da possibilidade de majoração do percentual de retenção dos valores pagos pela recorrida à recorrente. No caso, é incontroverso que a parte autora deu causa à rescisão contratual, girando a controvérsia somente contra o percentual de retenção fixado pelo juízo de piso.

Quanto à questão da devolução de valores em caso de rescisão de promessa de compra e venda, a Súmula nº 543 do STJ dispõe que em caso de culpa do comprador a restituição das parcelas será imediata e de forma parcial, sendo possível a aplicação de percentual a título de cláusula penal.

Procedendo a leitura dos contratos, observa-se que na cláusula 31ª, no caso do adquirente optar pela rescisão do contrato, terá que indenizar a Promitente Vendedora em quantia equivalente a 10% (dez por cento), calculada sobre o valor total do imóvel, restando clara a abusividade da supracitada cláusula, por imputar ao consumidor desvantagem excessiva, ensejando a nulidade da mesma, nos termos do art. 51, inciso IV, do CDC, conforme fartamente reconhecido pelas Cortes Superiores. No caso em tela, em que pese o juízo
a quo
não tenho reconhecido a abusividade da mencionada cláusula contratual, estabeleceu percentual de retenção no importe de 20%, o que levou o recorrente a apelar requerendo sua majoração para 25%, com base em julgado do STJ.

Ocorre que o referido entendimento do Tribunal Superior tem como base a Lei 13.786/18, que em seu artigo 67-A, II leciona que a pena convencional não poderá exceder o percentual de 25% da quantia paga. Veja-se que a legislação estabelece apenas o limite de 25%, não obstando a fixação em percentual inferior.

A Lei 13.786/18 surgiu com o objetivo de resguardar o consumidor de possíveis abusividades cometidas pela incorporadora quando da fixação de cláusula penal, a qual deve atender aos requisitos da razoabilidade e proporcionalidade e não pode refletir em desvantagem ao consumidor, muito menos em enriquecimento ilícito ao construtor. É o que vem decidindo os nossos Tribunais.

Por outro lado, tendo em vista a flexibilidade na fixação do percentual, se a construtora entende cabível sua majoração, compete a esta comprovar efetivo prejuízo excedente pelos custos de comercialização, publicidade, tributos, comissões de vendedores e outros, o que não foi evidenciado no caso em debate. Assim, entendo adequada a retenção fixada pelo douto Juízo
a quo
(20% do montante total pago para aquisição da unidade imobiliária), não se mostrando ínfimo tal valor, mas suficiente para cobrir as despesas referentes ao negócio jurídico rescindido. Vale ressaltar que a construtora poderá comercializar novamente o imóvel, o que lhe permitirá recuperar o investimento.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº.
8000031-58.2020.8.05.0068
, em que figuram como apelante e apelado, respectivamente,
VESPER EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA

e

JAILSON BARROS FERREIRA NEVES.

Acordam os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade de votos, em
CONHECER
do recurso e, no mérito,
NEGAR PROVIMENTO AO APELO
, nos termos do voto da relatora.

Sala de Sessões, de de 2024.

PRESIDENTE

Zandra Anunciação Alvarez Parada

Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora

PROCURADOR(a) DE JUSTIÇA