Tribunal: TJBA
Processo: 8000468-67.2021.8.05.0229
Classe: Apelação
Relator(a): MARIO AUGUSTO ALBIANI ALVES JUNIOR
Órgão julgador: MARIO AUGUSTO ALBIANI ALVES JUNIOR
Órgão colegiado: PRIMEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2024-05-21
Data de publicação: 2024-05-21

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8000468-67.2021.8.05.0229 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível APELANTE: FRANCISCO FERNANDO MOTA BORGES e outros Advogado(s): VALTER GUILHERME COSTA DE ALMEIDA, FELIPE MENDONCA MONTENEGRO, MARCIA NUNES DE ASSIS MONTENEGRO, LOTHAR MATHAUS PINHEIRO MAGESTADE, ELIELSON LEAL DE OLIVEIRA JUNIOR, GUSTAVO LUIS DE ALBUQUERQUE CARDOSO, NAIRA BARBOSA BASTOS, TAMIRES DA SILVA BARBOSA, WALTER NEY VITA SAMPAIO APELADO: LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA - EPP e outros Advogado(s):GUSTAVO LUIS DE ALBUQUERQUE CARDOSO, NAIRA BARBOSA BASTOS, WALTER NEY VITA SAMPAIO, TAMIRES DA SILVA BARBOSA, ELIELSON LEAL DE OLIVEIRA JUNIOR, FELIPE MENDONCA MONTENEGRO, LOTHAR MATHAUS PINHEIRO MAGESTADE, MARCIA NUNES DE ASSIS MONTENEGRO, VALTER GUILHERME COSTA DE ALMEIDA ACORDÃO RECURSOS SIMULTÂNEOS. PROCESSO CIVIL. DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DA PROMISSÁRIA VENDEDORA. RESCISÃO DO CONTRATO. DETERMINAÇÃO DE DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. SÚMULA N° 543 DO STJ. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. TEMA 971 DO STJ. DANO MORAL CONFIGURADO. ARRAS CONFIRMATÓRIAS QUE CARACTERIZAM PRINCÍPIO DE PAGAMENTO. IMPOSSIBILIDADE DE DEVOLUÇÃO EM DOBRO DO VALOR PAGO A TÍTULO DE ARRAS CONFIRMATÓRIAS E NÃO PENITENCIAIS. CONTRATO QUE NÃO PREVÊ DIREITO DE ARREPENDIMENTO. PRECEDENTES. RECURSO DO RÉU IMPROVIDO. HONORÁRIOS CONTRATUAIS DEVIDOS. POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM OS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. RECURSO DO AUTOR PROVIDO EM PARTE. SENTENÇA REFORMADA. Não restou caracterizada nenhuma ocorrência de força maior ou caso fortuito que justificasse o atraso, pois os problemas apontados são decorrentes do próprio tipo de negócio. Deste modo, as burocraciais administrativas, as chuvas e a falta de insumos e de mão-de-obra são hipóteses de fortuito interno e, portanto, previsíveis dentro do ramo de atividade que a demandada exerce. Cabe gizar ainda que, no momento do reconhecimento da pandemia ocasionada pelo Coronavírus, a fornecedora já se encontrava em mora, há mais de 02 anos, não se podendo atribuir a este evento a condição de antecedente do inadimplemento contratual. Sobressai a culpa exclusiva do réu/apelante, que não promoveu a execução contratual nos termos ajustados, permitindo a dissolução do vínculo contratual com base no artigo 475 do Código Civil. Ademais, demonstrado que o desfazimento do negócio não foi provocado por mera desistência da parte autora e reconhecido o inadimplemento por parte da empresa requerida, torna-se imperioso garantir a devolução integral e imediata das parcelas já adimplidas pelo consumidor, nos termos da Súmula 543 do STJ. A mesma multa que é estipulada ao comprador para a hipótese de ter dado causa à rescisão contratual também deve ser estendida ao vendedor, a fim de garantir o equilíbrio contratual e a reciprocidade entre as obrigações. Assim, não merece redução ou limitação da multa para percentual inferior do ajustado no contrato, pois nos contratos sinalagmáticos é preciso preservar o equilíbrio das prestações, bem como não se justifica a concessão de tratamento privilegiado ao réu, deferindo-lhe multa menor do que seria imposta ao consumidor, se inadimplente. A indenização por danos morais é devida em razão da grande frustração de uma expectativa criada por ser um investimento de substancial monta e que exige dos consumidores grandes sacrifícios e reestruturação de tudo que foi planejado com a aquisição de um imóvel, não se tratando de mero aborrecimento. Com relação ao valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) referente à compensação por danos morais, considera-se que não imputou ônus excessivo ao réu/apelante nem desbordou da gravidade da situação danosa experimentada pela parte autora, sendo também o quantum que vem sendo regularmente aplicado nesta Corte. A possibilidade de inversão da cláusula penal dirigida a apenas um dos contratantes foi reconhecida pelo STJ quando da fixação do Tema 971, durante o julgamento de recursos sob a sistemática dos repetitivos. Assim, a Corte Cidadão admitiu a fixação de indenização pelo inadimplemento do vendedor correspondente à cláusula penal prevista apenas para o inadimplemento do adquirente. Da análise das cláusulas, verifica-se que não há definição no contrato celebrado de que as arras sejam penitenciais, devendo-se entendê-las confirmatórias, especialmente porque ajustada a irrevogabilidade e irretratabilidade, e, além disso, há menção de que configuram início de pagamento. Assim, considerando que as arras têm natureza confirmatória, compondo o preço do bem, e não penitenciais, descabe falar na incidência do artigo 418, do Código Civil, e na sua devolução em dobro. No caso dos autos, há previsão no contrato quanto à verba honorária, logo, constatada a inadimplência da obrigação, são devidos os honorários advocatícios contratuais, que devem ser admitidos como parte integrante das perdas e danos. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n.º 8000468-67.2021.8.05.0229, tendo como apelantes e apelados FRANCISCO FERNANDO MOTA BORGES e LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA – EPP, ACORDAM os Desembargadores componentes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, por unanimidade, em DAR PROVIMENTO PARCIAL à apelação interposta por FRANCISCO FERNANDO MOTA BORGES; em NEGAR PROVIMENTO ao apelo interposto por LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA – EPP, nos termos do voto do Relator. Salvador, .

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Primeira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8000468-67.2021.8.05.0229

Órgão Julgador
:
Primeira Câmara Cível

APELANTE: FRANCISCO FERNANDO MOTA BORGES e outros

Advogado(s)
:
VALTER GUILHERME COSTA DE ALMEIDA, FELIPE MENDONCA MONTENEGRO, MARCIA NUNES DE ASSIS MONTENEGRO, LOTHAR MATHAUS PINHEIRO MAGESTADE, ELIELSON LEAL DE OLIVEIRA JUNIOR, GUSTAVO LUIS DE ALBUQUERQUE CARDOSO, NAIRA BARBOSA BASTOS, TAMIRES DA SILVA BARBOSA, WALTER NEY VITA SAMPAIO

APELADO: LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA - EPP e outros

Advogado(s)
:
GUSTAVO LUIS DE ALBUQUERQUE CARDOSO, NAIRA BARBOSA BASTOS, WALTER NEY VITA SAMPAIO, TAMIRES DA SILVA BARBOSA, ELIELSON LEAL DE OLIVEIRA JUNIOR, FELIPE MENDONCA MONTENEGRO, LOTHAR MATHAUS PINHEIRO MAGESTADE, MARCIA NUNES DE ASSIS MONTENEGRO, VALTER GUILHERME COSTA DE ALMEIDA

ACORDÃO

RECURSOS SIMULTÂNEOS. PROCESSO CIVIL.
DIREITO CIVIL.
DIREITO DO CONSUMIDOR.
ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DA PROMISSÁRIA VENDEDORA. RESCISÃO DO CONTRATO. DETERMINAÇÃO DE DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. SÚMULA N° 543 DO STJ. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. TEMA 971 DO STJ. DANO MORAL CONFIGURADO.
ARRAS CONFIRMATÓRIAS QUE CARACTERIZAM PRINCÍPIO DE PAGAMENTO.
IMPOSSIBILIDADE DE DEVOLUÇÃO EM DOBRO DO VALOR PAGO A TÍTULO DE ARRAS CONFIRMATÓRIAS E NÃO PENITENCIAIS. CONTRATO QUE NÃO PREVÊ DIREITO DE ARREPENDIMENTO. PRECEDENTES
.
RECURSO DO
RÉU
IMPROVIDO.
HONORÁRIOS CONTRATUAIS DEVIDOS. POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM OS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS.

RECURSO DO AUTOR PROVIDO EM PARTE.
SENTENÇA
REFORMADA
.

Não restou caracterizada nenhuma ocorrência de força maior ou caso fortuito que justificasse o atraso, pois os problemas apontados são decorrentes do próprio tipo de negócio. Deste modo, as burocraciais administrativas, as chuvas e a falta de insumos e de mão-de-obra são hipóteses de fortuito interno e, portanto, previsíveis dentro do ramo de atividade que a demandada exerce.
Cabe gizar ainda que, no momento do reconhecimento da pandemia ocasionada pelo Coronavírus, a fornecedora já se encontrava em mora, há mais de 02 anos, não se podendo atribuir a este evento a condição de antecedente do inadimplemento contratual.

S
obressai a culpa exclusiva do réu/apelante, que não promoveu a execução contratual nos termos ajustados, permitindo a dissolução do vínculo contratual com base no artigo 475 do Código Civil.
Ademais, demonstrado que o desfazimento do negócio não foi provocado por mera desistência da parte autora e reconhecido o inadimplemento por parte da empresa requerida, torna-se imperioso garantir a devolução integral e imediata das parcelas já adimplidas pelo consumidor, nos termos da Súmula 543 do STJ.

A mesma multa que é estipulada ao comprador para a hipótese de ter dado causa à rescisão contratual também deve ser estendida ao vendedor, a fim de garantir o equilíbrio contratual e a reciprocidade entre as obrigações.
Assim, não merece redução ou limitação da multa para percentual inferior do ajustado no contrato, pois nos contratos sinalagmáticos é preciso preservar o equilíbrio das prestações, bem como não se justifica a concessão de tratamento privilegiado ao réu, deferindo-lhe multa menor do que seria imposta ao consumidor, se inadimplente.

A indenização por danos morais é devida em razão da grande frustração de uma expectativa criada por ser um investimento de substancial monta e que exige dos consumidores grandes sacrifícios e reestruturação de tudo que foi planejado com a aquisição de um imóvel, não se tratando de mero aborrecimento.

Com relação ao valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) referente à compensação por danos morais, considera-se que não imputou ônus excessivo ao réu/apelante nem desbordou da gravidade da situação danosa experimentada pela parte autora, sendo também o
quantum
que vem sendo regularmente aplicado nesta Corte.

A possibilidade de inversão da cláusula penal dirigida a apenas um dos contratantes foi reconhecida pelo STJ quando da fixação do Tema 971, durante o julgamento de recursos sob a sistemática dos repetitivos. Assim, a Corte Cidadão admitiu a fixação de indenização pelo inadimplemento do vendedor correspondente à cláusula penal prevista apenas para o inadimplemento do adquirente.

Da análise das cláusulas, verifica-se que não há definição no contrato celebrado de que as arras sejam penitenciais, devendo-se entendê-las confirmatórias, especialmente porque ajustada a irrevogabilidade e irretratabilidade, e, além disso, há menção de que configuram início de pagamento.
Assim, considerando que as arras têm natureza confirmatória, compondo o preço do bem, e não penitenciais, descabe falar na incidência do artigo 418, do Código Civil, e na sua devolução em dobro.

No caso dos autos,
há previsão no contrato quanto à verba honorária, logo, constatada a inadimplência da obrigação, são devidos os honorários advocatícios contratuais, que devem ser admitidos como parte integrante das perdas e danos.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n.º
8000468-67.2021.8.05.0229
, tendo como apelantes

e apelad
os

FRANCISCO FERNANDO MOTA BORGES
e
LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA – EPP
,

ACORDAM
os Desembargadores componentes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia,
por unanimidade,
em
D
AR PROVIMENTO
PARCIAL
à apelação
interposta por

FRANCISCO FERNANDO MOTA BORGES
; em

NEGAR
PROVIMENTO
ao apelo interposto por

LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA – EPP
,
nos termos do voto do Relator.

Salvador, .