Tribunal: TJBA
Processo: 8059312-83.2019.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): JOANICE MARIA GUIMARAES DE JESUS
Órgão julgador: JOANICE MARIA GUIMARAES DE JESUS
Órgão colegiado: TERCEIRA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2023-11-11
Data de publicação: 2023-11-11

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Terceira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8059312-83.2019.8.05.0001 Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível APELANTE: RICARDO MIRANDA DE SOUZA Advogado(s): MARCIO BESERRA GUIMARAES, HENRIQUE BORGES GUIMARAES NETO APELADO: MSFG PATRIMONIAL E ADMINISTRACAO DE BENS LTDA e outros Advogado(s):RAFAELA SOUZA TANURI MEIRELLES, EMILIA MOREIRA BELO ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ALEGAÇÃO AUTORAL DE ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEIÇÃO. IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA. FALTA DE PROVA CABAL DA CAPACIDADE FINANCEIRA DA PARTE IMPUGNADA. PRAZO DE ENTREGA VINCULADO À CONCESSÃO DO FINANCIAMENTO. NULIDADE. JULGAMENTO PELO STJ DO RESP 1729593, PELO RITO DOS RECURSOS REPETITIVOS. TERMO FINAL DA MORA, O RECEBIMENTO DAS CHAVES. LUCROS CESSANTES FIXADOS NO PATAMAR DE 0,5% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRECLUSÃO. IMPOSSIBILIDADE DE CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR. SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA DO SALDO DEVEDOR. POSSIBILIDADE. CLÁUSULA GARANTIA HIPOTECÁRIA. NULIDADE. DANOS MORAIS CARACTERIZADOS. VALOR ARBITRADO EM R$ 10.000,00 (DEZ MIL REAIS). SENTENÇA REFORMADA. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. REDIMENSIONAMENTO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Preliminar de ilegitimidade passiva - basta um mero passar de olhos sobre o aludido instrumento contratual para que se constate que as apelantes constam, na avença, respectivamente como vendedora e interveniente incorporadora do imóvel adquirido pela apelante (ID 40808770). Assim, as rés são solidariamente responsáveis por direitos e obrigações decorrentes da avença, já que detêm personalidades jurídicas próprias e ampla autonomia de atuação, razão para a rejeição da preliminar suscitada. 2. Impugnação à justiça gratuita - Rejeita-se a impugnação à gratuidade judiciária apresentada quando a parte impugnante não apresenta provas que desconstituem a veracidade da declaração de pobreza apresentada pela parte impugnada. 3. Mérito – O julgamento do REsp 1.792593/SP, pelo rito dos recursos repetitivos pelo STJ, restou decidido que o prazo para entrega do imóvel não poderá estar vinculado à concessão do financiamento. Consequentemente, deve ser declarada a nulidade da cláusula que vincula o prazo de entrega do imóvel à data da assinatura do contrato de financiamento. 4. Não obstante, a carta de habite-se tenha sido expedida em 08/09/2014 (ID 40808837), o comprador somente assinou o termo de entrega das chaves em 18/05/2015 (ID 40808838), ou seja, quase 14 (quatorze) meses após o decurso do prazo estabelecido contratualmente. 5. A acrescentar que a mora não finda com a expedição da carta de habite-se, mas tão somente com a averbação desta na matrícula do imóvel, momento a partir do qual se dá a individualização da unidade e o adquirente pode se habilitar junto às instituições financeiras para obter meios de quitar o imóvel. 6. No particular, não tendo as apeladas apresentado documentos aptos a demonstrar a data da averbação da carta de habite-se, há de ser considerado como termo final da mora o dia em que o adquirente recebeu as “chaves” do bem, qual seja, 18/05/2015. 7. Para composição dos danos materiais, é amplamente aplicado e reconhecido pela jurisprudência, que sua fixação recaia em percentual sobre o valor do contrato, na forma de lucros cessantes, considerada a privação da posse do imóvel que certamente poderia render alugueres, em função da mora atribuída às apeladas, portanto, o prejuízo é presumido. 8. Sobre o percentual de lucros cessantes, tanto os tribunais pátrios, quanto esta Corte, tem aplicado em casos semelhantes o percentual de 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel. 9. Destarte, impõe-se reconhecer que o atraso injustificado na entrega de imóvel para fins de moradia, frise-se, por 14 (quatorze) meses, gera transtorno, abalo psicológico, frustra o sonho da casa própria e ultrapassa os meros dissabores cotidianos. 10. Nesse sentido cabe dano moral ao presente caso, o qual fixo no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), em consonância aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade e, também conforme arbitrado e/ou mantido por esta Corte em casos análogos. 11. No caso em tela, a decisão saneadora reconheceu a prescrição da pretensão de restituição do que foi pago a título de comissão de corretagem. Ocorre que, ainda que cientes de seu conteúdo, o autor deixou transcorrer em branco o prazo para recorrer, fazendo com que se operasse a preclusão temporal. 12. Em relação ao congelamento do saldo devedor, sem razão o autor. É que restou definido pelo Superior Tribunal de Justiça ser inviável o congelamento do saldo devedor quando há atraso na entrega do bem, visto que a função da correção monetária é somente a de manter o real valor da moeda, em razão de sua desvalorização ao longo do tempo. 13. Referente à substituição do índice de reajuste do saldo devedor, conforme decidido pelo STJ no julgamento do RESP 1.729.593 , tema 996, pelo rito dos recursos repetitivos, "O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor." 14. A garantia hipotecária pactuada entre a construtora e o financiador do empreendimento é ineficaz em relação aos terceiros adquirentes das unidades imobiliárias, em aplicação do princípio da boa-fé, que deve nortear as relações negociais, e em conformidade com o que estabelece a súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça. Consequentemente, deve ser declarada a nulidade da cláusula de garantia hipotecária. Recurso parcialmente provido. Vistos, relatados e discutidos estes autos n.º 8059312-83.2019.805.0001, em que figuram como apelante Ricardo Miranda de Souza e apelados, MSFG Patrimonial e Administração de Bens Ltda. e MD BA Dubeux Empreendimentos SPE Ltda. ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em REJEITAR AS PRELIMINARES E, NO MÉRITO, DAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto da relatora. Sala de Sessões, de de 2023. Desª. Joanice Maria Guimarães de Jesus Presidente/ Relatora Procurador(a) de Justiça JG18

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Terceira Câmara Cível

Processo
:
APELAÇÃO CÍVEL n.
8059312-83.2019.8.05.0001

Órgão Julgador
:
Terceira Câmara Cível

APELANTE: RICARDO MIRANDA DE SOUZA

Advogado(s)
:
MARCIO BESERRA GUIMARAES, HENRIQUE BORGES GUIMARAES NETO

APELADO: MSFG PATRIMONIAL E ADMINISTRACAO DE BENS LTDA e outros

Advogado(s)
:
RAFAELA SOUZA TANURI MEIRELLES, EMILIA MOREIRA BELO

ACORDÃO

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ALEGAÇÃO AUTORAL DE ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA.
PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEIÇÃO. IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA. FALTA DE PROVA CABAL DA CAPACIDADE FINANCEIRA DA PARTE IMPUGNADA
.
PRAZO DE ENTREGA VINCULADO À CONCESSÃO DO FINANCIAMENTO. NULIDADE.
J
ULGAMENTO PELO STJ DO RESP

1729593, PELO RITO DOS RECURSOS REPETITIVOS.
TERMO FINAL DA MORA, O RECEBIMENTO DAS CHAVES. LUCROS CESSANTES
FIXADOS NO PATAMAR DE 0,5% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO IMÓVEL.

COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRECLUSÃO.
IMPOSSIBILIDADE DE CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR.
SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA DO SALDO DEVEDOR. POSSIBILIDADE.
CLÁUSULA GARANTIA HIPOTECÁRIA. NULIDADE.
DANOS MORAIS CARACTERIZADOS. VALOR ARBITRADO EM R$ 10.000,00 (DEZ MIL REAIS). SENTENÇA REFORMADA.
ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. REDIMENSIONAMENTO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

1.
Preliminar
de ilegitimidade passiva
-
basta um mero passar de olhos sobre o aludido instrumento contratual para que se constate que a
s
apelante
s
consta
m
, na avença,
respectivamente
como vendedora
e
interveniente
incorporadora
do imóvel adquirido pela apel
ante
(
ID 40808770
). Assim, as rés são solidariamente responsáveis por direitos e obrigações decorrentes da avença, já que detêm personalidades jurídicas próprias e ampla autonomia de atuação, razão para a rejeição da preliminar suscitada.

2.
Impugnação à justiça gratuita
-
Rejeita-se a impugnação à gratuidade judiciária apresentada quando a parte impugnante não apresenta provas que desconstituem a veracidade da declaração de pobreza apresentada pela parte impugnada.

3. Mérito –
O
julgamento do REsp 1.792593/SP, pelo rito dos recursos repetitivos pelo STJ, restou decidido que o prazo para entrega do imóvel não poderá estar vinculado à concessão do financiamento. Consequentemente, deve ser declarada a nulidade da cláusula que vincula o prazo de entrega do imóvel à data da assinatura do contrato de financiamento.

4.
Não obstante, a carta de habite-se tenha sido expedida em 08/09/2014 (ID 40808837), o comprador somente assinou o termo de entrega das chaves em 18/05/2015 (ID 40808838), ou seja, quase 14 (quatorze) meses após o decurso do prazo estabelecido contratualmente.

5. A acrescentar que a mora não finda com a expedição da carta de habite-se, mas tão somente com a averbação desta na matrícula do imóvel, momento a partir do qual se dá a individualização da unidade e o adquirente pode se habilitar junto às instituições financeiras para obter meios de quitar o imóvel.

6. No particular, não tendo as
apeladas
apresentado documentos aptos a demonstrar a data da averbação da carta de habite-se, há de ser considerado como termo final da mora o dia em que o adquirente recebeu as “chaves” do bem, qual seja, 18/05/2015.

7. Para composição dos danos materiais, é amplamente aplicado e reconhecido pela jurisprudência, que sua fixação recaia em percentual sobre o valor do contrato, na forma de lucros cessantes, considerada a privação da posse do imóvel que certamente poderia render alugueres, em função da mora atribuída à
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apelada
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, portanto, o prejuízo é presumido.

8. Sobre o percentual de lucros cessantes, tanto os tribunais pátrios, quanto esta Corte, tem aplicado em casos semelhantes o percentual de 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel.

9.
Destarte, impõe-se reconhecer que o atraso injustificado na entrega de imóvel para fins de moradia, frise-se, por
14 (quatorze) meses
, gera transtorno, abalo psicológico, frustra o sonho da casa própria e ultrapassa os meros dissabores cotidianos.

10.
Nesse sentido cabe dano moral ao presente caso, o qual fixo no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), em consonância aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade e, também conforme arbitrado e/ou mantido por esta Corte em casos análogos.

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1. No caso em tela, a decisão saneadora
reconheceu a prescrição da pretensão de restituição do que foi pago a título de comissão de corretagem.
Ocorre que, ainda que cientes de seu conteúdo, o
autor
deix
ou
transcorrer em branco o prazo para recorrer, fazendo com que se operasse a preclusão temporal.

12.
Em relação ao congelamento do saldo devedor
, sem razão o autor. É que restou definido pelo Superior Tribunal de Justiça ser inviável o congelamento do saldo devedor quando há atraso na entrega do bem, visto que a função da correção monetária é somente a de manter o real valor da moeda, em razão de sua desvalorização ao longo do tempo.

13. Referente à
substituição do índice de reajuste do saldo devedor,
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onforme decidido pelo STJ no julgamento do RESP 1.729.593 , tema 996, pelo rito dos recursos repetitivos, "O descumprimento do prazo de entrega

do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor."

1
4. A
garantia hipotecária pactuada entre a construtora e o financiador do empreendimento é ineficaz em relação aos terceiros adquirentes das unidades imobiliárias, em aplicação do princípio da boa-fé, que deve nortear as relações negociais, e em conformidade com o que estabelece a súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça.
Consequentemente, deve ser declarada a nulidade da cláusula de garantia hipotecária.

Recurso parcialmente provido
.

Vistos, relatados e discutidos estes autos n.º
8059312-83.2019.805.0001
, em que figuram como apelante
Ricardo Miranda de Souza
e apelados,
MSFG Patrimonial e Administração de Bens Ltda. e MD BA Dubeux Empreendimentos SPE Ltda.

ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em
REJEITAR AS PRELIMINARES E, NO MÉRITO, DAR PROVIMENTO AO RECURS
O
, nos termos do voto da relatora.

Sala de Sessões, de de 2023.

Desª. Joanice Maria Guimarães de Jesus

Presidente/ Relatora

Procurador(a) de Justiça

JG18