Tribunal: TJBA
Processo: 0581848-75.2016.8.05.0001
Classe: Apelação
Relator(a): DINALVA GOMES LARANJEIRA PIMENTEL
Órgão julgador: DINALVA GOMES LARANJEIRA PIMENTEL
Órgão colegiado: QUARTA CAMARA CÍVEL
Data de julgamento: 2022-09-21
Data de publicação: 2022-09-21

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quarta Câmara Cível Gabinete da Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0581848-75.2016.8.05.0001 Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível Relator: Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel APELANTE: ANDERSON DANTAS LIMA SANTOS e outros (2) Advogado(s): EMANUELA POMPA LAPA, ZUREL DE QUEIROZ CUNHA JUNIOR APELADO: FERREIRA FERRAZ INCORPORACOES LTDA e outros (2) Advogado(s): ZUREL DE QUEIROZ CUNHA JUNIOR, EMANUELA POMPA LAPA EMENTA: APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. NULIDADE DA SENTENÇA AFASTADA. PARCELA DA DECISÃO RECONHECIDAMENTE ULTRA PETITA. SUPRESSÃO NECESSÁRIA. ANÁLISE DO MÉRITO. HABITE-SE EXPEDIDO APÓS A DATA APRAZADA PARA CONCLUSÃO DAS OBRAS. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA VÁLIDA. DEMORA QUE NÃO PODE SER ATRIBUÍDA AO CONSUMIDOR. NÃO APLICAÇÃO DO DA EXCEPTIO NON ADIMPLENTI CONTRACTUS. PARCELA FINAL QUE DEPENDIA DA CONCLUSÃO DO EMPREENDIMENTO PARA SER QUITADA. FINANCIAMENTO. CIÊNCIA E CONCORDÂNCIA DO FORNECEDOR. CONDIÇÃO QUE, CASO RECONHECIDA, IMPLICA ATRIBUIR À CONSTRUTORA PRAZO INFINITO PARA ENCERRAMENTO DA OBRIGAÇÃO PRINCIPAL. ABUSIVIDADE NOTÓRIA. INDENIZAÇÃO MANTIDA, CONTUDO, LIMITADA À PREVISÃO CONTRATUAL DE JUROS EM 1% A.M. EXCLUSÃO DA MULTA. IPTU COBRADO DOS CONSUMIDORES ANTES DA EMISSÃO DO HABITE-SE. IMPOSSIBILIDADE. IMÓVEL EM POSSE DA RÉ. DEVER DE RECOLHIMENTO QUE LHE CABE. ENTENDIMENTO CONSOLIDADO DO STJ. CONGELAMENTO INDEVIDO DO SALDO DEVEDOR POR PARTE DA SENTENÇA. ATUALIZAÇÃO DEVIDA SOB PENA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. PRECEDENTES DA CORTE CIDADÃ. RECONVENÇÃO. DEVERES CONTRATUAIS REPACTUADOS SEGUNDO INSTRUMENTO DE CONFISSÃO DE DÍVIDA. ACEITAÇÃO DA INCORPORADORA QUE REALIZOU A CORREÇÃO MONETÁRIA DA PARCELA FINAL. TRATADO QUE PROMOVEU A REPACTUAÇÃO DO MONTANTE DEVIDO. DANO MORAL DEVIDO. NECESSIDADE. DEMONSTRAÇÃO POR PARTE DOS ADQUIRENTES DO ATRASO. QUANTUM FIXADO EM PATAMAR ADEQUADO. RECONVENÇÃO. QUITAÇÃO DENTRO DO PRAZO. RESPONSABILIDADE DECORRENTE DO ATRASO SOFRIDO PELO EMPREENDIMENTO. IMPOSSIBILIDADE DE EXIGIR VALORES DA CONFISSÃO DE DÍVIDA. ATRASO ÍNFIMO E CUJA EXIGÊNCIA, AO TEMPO DA OBRIGAÇÃO, NÃO FOI EXERCIDA PELA CREDORA. SUPRESSIO CONFIGURADA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. DIVISÃO QUE SE IMPÕE. REDISTRIBUIÇÃO. FIXAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA RELATIVA À RECONVENÇÃO. RECURSOS CONHECIDOS E PROVIDOS EM PARTE. 1.Trata-se de apelação e recurso adesivo, oriundos de ação indenizatória ajuizada sob o fundamento de atraso na entrega de imóvel adquirido na planta. A ré busca a anulação da sentença primeva e argumenta que o veredicto deixou de proceder com o despacho saneador, impediu a produção de prova requerida por si e proferiu decisão utilizando como fundamento matéria cuja manifestação não foi franqueada à demandada. No mérito, requer a improcedência dos pedidos. A parte autora, por sua vez, pugna pela majoração da indenização fixada a título de danos morais, bem assim, requer, também, repetição da importância adimplida em virtude do das cobranças de IPTU, que ocorrera em período prévio à entrega das chaves. 2. O Juízo primevo fez uso da faculdade atribuída a ele, nos termos do art. 370 do Código de Ritos, bem como cumpriu as exigências constantes do art. 489 do anteriormente citado Diploma Legal, ou seja, deu fundamentos para a rejeição do pleito de realização de exame pericial. Cerceamento de defesa afastado. 3. É posicionamento unânime da jurisprudência, inclusive dos Tribunais superiores, que não se exige do Julgador a manifestação sobre todos os pontos constantes da peça de defesa. Ausente decisão citra petita. 4. Reconhece-se a existência, na decisão de primeira instância, de parcela não objeto da inicial, referente ao congelamento do saldo devedor, condição que faz dela ultra petita. Entretanto, não tem o condão de anular a sentença como um todo, já que é passível de correção nesta Segunda Instância. 5. Mérito. É incontroverso que o imóvel objeto da lide foi entregue após a data fixada no pacto de promessa de compra e venda, firmado pelos litigantes no momento da aquisição do bem. Isso porque, conquanto a finalização das obras estivesse prevista para julho de 2015, somente em fevereiro de 2016 foi emitido o habite-se, sendo efetivamente entregues as chaves em julho do referido ano. 6. O cerne da questão reside, portanto, em saber se há responsabilidade da demandada na demora da entrega do imóvel e, assim sendo, se teriam os acionantes o direito de requerer indenização. É válida a cláusula de tolerância. 7. É fato notório que a compra de habitações tem como base o financiamento imobiliário, sendo tal fato conhecido pelas incorporadoras/construtoras. Nesses casos, o habite-se é condição necessária, para que os adquirentes possam, junto à instituição financeira responsável pelo mútuo imobiliário, acessar o empréstimo. 8. Foi a desídia da ré em concluir as obras do empreendimento e dar condição para a emissão do “habite-se” que impossibilitou, também, a aquisição do financiamento necessário à quitação. Sem ele, como sabido pela acionada desde o início da avença, não seria possível ter acesso aos recursos financeiros da instituição bancária. 9. Portanto, não se pode utilizar, como subterfúgio para ausentar-se da responsabilidade pelo atraso na entrega, a exceção do contrato não cumprido, uma vez que a quitação dependia de ato da própria ré e, do outro lado, os autores haviam concluído todos os pagamentos a que se comprometeram no início da relação jurídica. 10. Condicionar a responsabilização da Construtora, pelo atraso no cumprimento da sua obrigação, à quitação da parcela final, dependente de financiamento, é o mesmo de dar-lhe condição de jamais ser cobrada pela conclusão da obra no prazo informado. 11. Doutro lado, a incorporação de um indicador, responsável por corrigir o preço do bem adquirido na planta, tem correlação com a atualização da importância a ser paga em contrapartida pela aquisição do bem. Entende o STJ que, uma vez encerrada a obra os custos de produção não mais se confundem com o preço dos insumos, razão pela qual a atualização do valor deve ocorrer com base na correção geral da inflação (IGP-M), em substituição do INCC, quando favorável ao consumidor. 12. Quanto ao IPTU, segundo a Corte Cidadã, é dever daquele que detém a posse do bem imóvel, quitar os valores a ele relativos. Dessarte, caberia à construtora recolher a importância. Tendo sido os valores imputados à parte consumidora, tem o direito de reaver o quantum pago referente aos meses de outubro de 2015 a abril de 2016. 13. Entendo que a ausência de entrega de um imóvel residencial, em tempo hábil, gera uma justa expectativa de uso pelo adquirente, Toda esta situação, somada à demora injustificada na entrega, não pode ser considerado como pouco tempo, e implica efetivo abalo suscetível de indenização. Todavia, o valor deferido pela Magistrada de primeira instância (R$8.000,00 para cada Autor), encontra-se adequado e similar ao patamar praticado por esta Corte. 14. Quanto aos pedidos de condenação dos consumidores, formulados pela Incorporadora em sede de reconvenção, e reiterados no recurso ora analisado, entendo que deve ser mantida a decisão que encerrou a fase de conhecimento em sua integralidade. 15. Suscitou-se o atraso no pagamento da parcela de entrega das chaves, por parte dos requerentes. Contudo, neste caso, aplica-se a exceção do contrato não cumprido, já que não foi entregue na data aprazada, condição que inabilitou a prerrogativa de fazer uso da cláusula penal indicada. 16. Nas demais obrigações, denota-se a omissão da Ré em relação aos seus deveres enquanto credora com a clara impressão de que o pacto, nesse aspecto, fora resolvido. A insurgente nem exigiu a denúncia do contrato, nem buscou retomar o apartamento, e, sequer, promoveu a cobrança das multas. Verifica-se, portanto, operada a supressio. 17. Havendo sucumbência recíproca, na ação principal, devem ser fixados honorários na proporção de 1/3 (um terço), em favor dos patronos da Incorporadora, pagos pelos autores, enquanto que 2/3 (dois terços) deverão ficar a cargo da ré, importância a ser atribuída aos causídicos outorgados pelos consumidores. Verba sucumbencial da reconvenção a cargo da reconvinte, define-se o percentual de 10%, sobre o valor dado à referida demanda, para o cálculo dos honorários. 18. IRRESIGNAÇÕES A QUE SE DÁ PARCIAL PROVIMENTO. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, preambularmente identificados, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade de votos, em DAR PARCIAL PROVIMENTO AOS RECURSOS, na forma do quanto fundamentado no voto da excelentíssima Relatora, adiante registrado e que a este se integra. Sala das Sessões, 20 de setembro de 2022.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

Quarta Câmara Cível

Gabinete da Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel

Processo:
APELAÇÃO CÍVEL n. 0581848-75.2016.8.05.0001

Órgão Julgador: Quarta Câmara Cível

Relator:

Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel

APELANTE: ANDERSON DANTAS LIMA SANTOS e outros (2)

Advogado(s): EMANUELA POMPA LAPA, ZUREL DE QUEIROZ CUNHA JUNIOR

APELADO: FERREIRA FERRAZ INCORPORACOES LTDA e outros (2)

Advogado(s): ZUREL DE QUEIROZ CUNHA JUNIOR, EMANUELA POMPA LAPA

EMENTA: APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. NULIDADE DA SENTENÇA AFASTADA. PARCELA DA DECISÃO RECONHECIDAMENTE
ULTRA
PETITA.
SUPRESSÃO NECESSÁRIA
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ANÁLISE DO MÉRITO
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HABITE-SE EXPEDIDO APÓS A DATA APRAZADA PARA CONCLUSÃO DAS OBRAS. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA VÁLIDA. DEMORA QUE NÃO PODE SER ATRIBUÍDA AO CONSUMIDOR. NÃO APLICAÇÃO DO DA
EXCEPTIO NON ADIMPLEN
T
I CONTRACTUS
. PARCELA FINAL QUE DEPENDIA DA CONCLUSÃO DO EMPREENDIMENTO PARA SER QUITADA. FINANCIAMENTO. CIÊNCIA E CONCORDÂNCIA DO FORNECEDOR. CONDIÇÃO QUE, CASO RECONHECIDA, IMPLICA ATRIBUIR À CONSTRUTORA PRAZO INFINITO PARA ENCERRAMENTO DA OBRIGAÇÃO PRINCIPAL. ABUSIVIDADE NOTÓRIA. INDENIZAÇÃO MANTIDA, CONTUDO, LIMITADA À PREVISÃO CONTRATUAL DE JUROS EM 1% A.M. EXCLUSÃO DA MULTA. IPTU COBRADO DOS CONSUMIDORES ANTES DA EMISSÃO DO HABITE-SE. IMPOSSIBILIDADE. IMÓVEL EM POSSE DA RÉ. DEVER DE RECOLHIMENTO QUE LHE CABE. ENTENDIMENTO CONSOLIDADO DO STJ. CONGELAMENTO INDEVIDO DO SALDO DEVEDOR POR PARTE DA SENTENÇA. ATUALIZAÇÃO DEVIDA SOB PENA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. PRECEDENTES DA CORTE CIDADÃ. RECONVENÇÃO. DEVERES CONTRATUAIS REPACTUADOS SEGUNDO INSTRUMENTO DE CONFISSÃO DE DÍVIDA. ACEITAÇÃO DA INCORPORADORA QUE REALIZOU A CORREÇÃO MONETÁRIA DA PARCELA FINAL. TRATADO QUE PROMOVEU A REPACTUAÇÃO DO MONTANTE DEVIDO. DANO MORAL DEVIDO. NECESSIDADE. DEMONSTRAÇÃO POR PARTE DOS ADQUIRENTES DO ATRASO. QUANTUM FIXADO EM PATAMAR ADEQUADO. RECONVENÇÃO. QUITAÇÃO DENTRO DO PRAZO. RESPONSABILIDADE DECORRENTE DO ATRASO SOFRIDO PELO EMPREENDIMENTO. IMPOSSIBILIDADE DE EXIGIR VALORES DA CONFISSÃO DE DÍVIDA. ATRASO ÍNFIMO E CUJA EXIGÊNCIA, AO TEMPO DA OBRIGAÇÃO, NÃO FOI EXERCIDA PELA CREDORA.
SUPRESSIO
CONFIGURADA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. DIVISÃO QUE SE IMPÕE. REDISTRIBUIÇÃO. FIXAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA RELATIVA À RECONVENÇÃO. RECURSOS CONHECIDOS E PROVIDOS EM PARTE.

1.Trata-se de apelação e recurso adesivo, oriundos de ação indenizatória ajuizada sob o fundamento de atraso na entrega de imóvel adquirido na planta. A ré busca a anulação da sentença
primeva
e
argumenta que o veredicto deixou de proceder com o despacho saneador, impediu a produção de prova requerida por si e proferiu decisão utilizando como fundamento matéria cuja manifestação não foi franqueada à demandada. No mérito, requer a improcedência dos pedidos. A parte autora, por sua vez, pugna pela majoração da indenização fixada a título de danos morais, bem assim, requer, também, repetição da importância adimplida em virtude do das cobranças de IPTU, que ocorrera em período prévio à entrega das chaves.

2. O Juízo primevo fez uso da faculdade atribuída a ele, nos termos do art. 370 do Código de Ritos, bem como cumpriu as exigências constantes do art. 489 do anteriormente citado Diploma Legal, ou seja, deu fundamentos para a rejeição do pleito de realização de exame pericial. Cerceamento de defesa afastado.

3. É posicionamento unânime da jurisprudência, inclusive dos Tribunais superiores, que não se exige do Julgador a manifestação sobre todos os pontos constantes da peça de defesa. Ausente decisão
citra petita.

4.
Reconhece-se

a existência, na decisão de primeira instância, de parcela
não objeto da inicial
,
referente ao congelamento do saldo devedor, condição que faz dela
ultra petita.
Entretanto,
não
tem o condão de anular
a sentença como um todo, já que
é passível de correção nesta Segunda Instância
.

5. Mérito. É incontroverso que o imóvel objeto da lide foi entregue após a data fixada no pacto de promessa de compra e venda, firmado pelos litigantes no momento da aquisição do bem. Isso porque, conquanto a finalização das obras estivesse prevista para julho de 2015, somente em fevereiro de 2016 foi emitido o habite-se, sendo efetivamente entregues as chaves em julho do referido ano.

6. O cerne da questão reside, portanto, em saber se há responsabilidade da demandada na demora da entrega do imóvel e, assim sendo, se teriam os acionantes o direito de requerer indenização. É válida a cláusula de tolerância.

7. É fato notório que a compra de habitações tem como base o financiamento imobiliário, sendo tal fato conhecido pelas incorporadoras/construtoras. Nesses casos, o habite-se é condição necessária, para que os adquirentes possam, junto à instituição financeira responsável pelo mútuo imobiliário, acessar o empréstimo.

8. Foi a desídia da ré em concluir as obras do empreendimento e dar condição para a emissão do “habite-se” que impossibilitou, também, a aquisição do financiamento necessário à quitação. Sem ele, como sabido pela acionada desde o início da avença, não seria possível ter acesso aos recursos financeiros da instituição bancária.

9. Portanto, não se pode utilizar, como subterfúgio para ausentar-se da responsabilidade pelo atraso na entrega, a exceção do contrato não cumprido, uma vez que a quitação dependia de ato da própria ré e, do outro lado, os autores haviam concluído todos os pagamentos a que se comprometeram no início da relação jurídica.

10. Condicionar a responsabilização da Construtora, pelo atraso no cumprimento da sua obrigação, à quitação da parcela final, dependente de financiamento, é o mesmo de dar-lhe condição de jamais ser cobrada pela conclusão da obra no prazo informado.

11. Doutro lado, a incorporação de um indicador, responsável por corrigir o preço do bem adquirido na planta, tem correlação com a atualização da importância a ser paga em contrapartida pela aquisição do bem. Entende o STJ que, uma vez encerrada a obra os custos de produção não mais se confundem com o preço dos insumos, razão pela qual a atualização do valor deve ocorrer com base na correção geral da inflação (IGP-M), em substituição do INCC, quando favorável ao consumidor.

12. Quanto ao IPTU, segundo a Corte Cidadã, é dever daquele que detém a posse do bem imóvel, quitar os valores a ele relativos. Dessarte, caberia à construtora recolher a importância. Tendo sido os valores imputados à parte consumidora, tem o direito de reaver o
quantum
pago referente aos meses de outubro de 2015 a abril de 2016.

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que a ausência de entrega de um imóvel residencial, em tempo hábil, gera uma justa expectativa de uso pelo adquirente, Toda esta situação, somada à demora injustificada na entrega, não pode ser considerado como pouco tempo, e implica efetivo abalo suscetível de indenização.
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primeira instância
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adequado
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similar
ao patamar
praticado
por esta Corte.

14. Quanto aos pedidos de condenação dos consumidores, formulados pela Incorporadora em sede de reconvenção, e reiterados no recurso ora analisado, entendo que deve ser mantida a decisão que encerrou a fase de conhecimento em sua integralidade.

15.
S
uscitou-se o atraso no pagamento da parcela de entrega das chaves, por parte dos requerentes. Contudo, neste caso, aplica-se a exceção do contrato não cumprido,
já que

não foi entregue
na data aprazada, condição que inabilito
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a prerrogativa de fazer uso da cláusula penal indicada.

16.
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as demais obrigações, d
enota-se a omissão da Ré em relação aos seus deveres enquanto credora
com a
clara impressão de que o pacto, nesse aspecto, fora resolvido.
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insurgente nem exigiu a denúncia do contrato, nem buscou retomar o apartamento, e, sequer, promoveu a cobrança da
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multa
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.
Verifica-se, portanto, operada a
supressio
.

17. Havendo sucumbência recíproca, na ação principal, devem ser fixados honorários na proporção de 1/3 (um terço), em favor dos patronos da Incorporadora, pagos pelos autores, enquanto que 2/3 (dois terços) deverão ficar a cargo da ré, importância a ser atribuída aos causídicos outorgados pelos consumidores. Verba sucumbencial da reconvenção a cargo da reconvinte, define-se o percentual de 10%, sobre o valor dado à referida demanda, para o cálculo dos honorários.

18. IRRESIGNAÇÕES A QUE SE DÁ PARCIAL PROVIMENTO.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, preambularmente identificados,
ACORDAM
os Desembargadores integrantes da
Quarta Câmara Cível
do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia,
por unanimidade
de votos, em
DAR PARCIAL PROVIMENTO AOS RECURSOS
, na forma do quanto fundamentado no voto da excelentíssima Relatora, adiante registrado e que a este se integra.

Sala das Sessões,
20 de setembro de 2022.